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企业法务合同管理精品(七篇)

时间:2023-05-28 09:20:35

企业法务合同管理

企业法务合同管理篇(1)

关键词:民营企业;合同管理;法律实务

民营企业是我国经济发展中的主要组成部分,但在经营过程中存在着许多的问题,其中作为商品交换的法律形式——合同,更是关系到民营企业的各个方面。因此,本文就民营企业合同管理进行了一些相关的分析和探讨,来帮助我国的民营企业加强对合同的管理,以便其在市场经济的竞争中得到更好的发展前景和生存环境。

一、民营企业合同管理的必要性

合同管理是民营企业经济法律关系的核心组成部分,民营企业合同是否可以依法进行和订立关系到企业的经营能否成功和对企业的法律评价产生影响。

1、建立现代企业制度需要合同管理

目前企业的各项制度实际上是让企业发展成为市场经济的利益中心。因此,对于我国的民营企业来说,要加强自我约束,自主经营,自我发展,自负盈亏,以订立合同的方式进行相应的经济活动。使用合同是民营企业在进行相关经济交易中的主要法律形式,民营企业的合同管理订立是现代企业中不可缺少的一部分。

2、企业提升经济效益需要合同管理

加强民营企业的合同管理是增加企业经济效益的重要手段之一,合同的管理与企业的管理密切相关。如果没有合同管理,那么企业管理的过程中就会失去基础。一个企业要进行产品的销售和生产,主要是凭借合同将其联结起来。而实效管理,说的是实现企业日常的生产和取得销售收入的过程。合同管理与民营企业的经营管理密切的联系在一起。通过加强对合同的管理可以使民营企业的经济取得更好的效益。

3、合同管理是法制经济的需要

在市场经济的条件下,企业必须进入到市场的交往和竞争之中,才可以得到生存和更好地发展。要遵守市场制度,合同就是商业交易的法律形式。市场制度的根本表现方式就是合同法。民营企业可以通过对合同的管理,从遵循法律的角度进行企业的活动和经营,防止法律风险,来提高企业的竞争能力,减少因为不知道相关的法律规定而带来不可避免的经济损害。

二、民营企业合同管理的原则和内容

1、基本原则

民营企业合同管理的基本原则,指的是民营企业的合同管理要遵循的基本要求和相应的指导方针。一般的民营企业合同管理的原则有以下几个方面:(1)依法管理。依法进行管理,是说民营企业对合同进行管理的时候,要根据与合同相关的法律来进行管理。严肃认真的执行我国的法律法规,将国家的法律规定贯穿到民营企业的合同管理的每个方面和每个环节。并且要正确的应对企业和企业,企业和国家,合同和法律等之间的关系。不为企业的利益而做出有害国家的事情;不钻法律的空子,不藏匿证据,不虚伪,保证企业的经营不违法。(2)预防为主。由于市场的多变性和经营人水平的有限性,企业在订立和履行相关的合同时,会碰到各种问题,从而产生纠纷,如果不能进行有效的防范和及时的应对,就会对企业的经济效益造成不必要的损害。因此,民营企业应该采取相应的措施,建立可行的合同管理制度,防患于未然。对此,需要民营企业的领导决策人建立并提高关于合同的观念及重视程度。建立完善的合同管理制度,将合同管理当做民营企业经营管理中的重要内容。对合同管理过程进行相应的把握,使民营企业的合同管理理念得到宣传和普及。(3)经济效益和法律审查相结合。合同是联系企业和企业之间的纽带。订立合同代表了一定的经济关系和企业的经营成果。一项合同通常代表了一个经济方案、一个技术的项目或者是一场生意的关系。对合同进行经济技术的核查才能保证合同的成效。合同只要订立就会有相应的法律后果,合同双方负责人必须依法履行合同上的条款。合同是在法律行为和经济行为的基础上形成的,一份合同,如果没有法律的保护,是很难完成的。而如果没有科学技术的成果和相应的经济支撑,合同也只是一个没有内涵的纸张。由上可知,对合同进行相应的核查,是民营企业合同管理中的重要组成部分。

2、合同管理内容

民营企业合同管理作为企业经营管理的重要组成部分,关系到民营企业经营的许多方面,综合性很强。由于大部分民营企业的经营规模、管理制度不一样,因此,合同管理的深度和广度也有差距。一般来讲有以下几个方面:一是企业对合同法进行学习和掌握;二是健全企业合同管理组织,设置民营企业合同管理机构;三是给合同管理提供体制保证,建立民营企业合同管理体制;四是为解决合同纠纷提供法律保障,加快民营企业的法制构建;五是给合同提供外部保障,协调民营企业合同的监管机构关系。

三、民营企业合同管理过程及措施

民营企业合同的管理是一个相对流动的过程,这些过程分为合同订立前管理、合同订立中管理、合同纠纷管理和合同履行中管理四个部分。它们是密切关联的但又是相对独立的。

1、加强合同订立前的管理合同一旦订立了就必须被履行,因此在合同订立前,必须要认真的做好预备工作使合同订立能达到预期的结果。如果前期工作没有做好,可能会给企业带来不必要的经济纠纷问题,产生不必要的经济损失。以生产类的企业为例,合同订立前的管理含有以下步骤:第一,调查产品的供应状况和消费者的需求状况,并依据结果作出分析和总结,给是否签约合同当参考;第二,使用正确的预测方法,并在调查后的条件下,对市场的状况进行适当的分析和研究,保证合同的可行性;第三,通过市场调查和市场预测确定是否签约合同和决定合同的内容。

2、加强合同订立中的管理在合同订立的过程中,当事人必须核查双方的法定资格,信用度,资金及其完成合同的能力;确定合同谈判中的最低和最高界线以及进行谈判的人;合同的文字表达要清楚,双方的责任必须明确。

3、加强合同履行中的管理一是适当的布置合同中的任务并对合同的完成情况进行详细的记录,确保合同的按时完成;二是领导要经常去基层进行考察,促使合同很好的完成。遇到问题,及时的做出应对,默契配合,保证合同的顺利完成;三是进行标的交付;四是按合同规定的方式进行结算工作。总之,合同是民营企业内外关系的法律形式,其订立和履行等各方面都会影响企业的经营和发展。所以,加强合同管理对民营企业来说具有十分重要的意义。

作者:徐静 单位:河南永兴律师事务所

参考文献:

企业法务合同管理篇(2)

关键词:企业法律顾问合同管理预防性合同救济性合同

“企业法律顾问”本既可包括身为企业雇员、担当法律顾问职责的工作人员,又包括依法在律师事务所执业、受托从事企业常年或专项法律顾问工作的社会律师,但进一步考察1997年国家经贸委《企业法律顾问管理办法》以及国务院国资委近年来的一系列规章,可以发现,“企业法律顾问”似乎专指“企业内部法律顾问”;其次,律师受聘从事企业法律顾问工作,并不对律师的身份有任何影响或产生一种新的律师种类。因此,本文就将所要探讨的问题——“企业内部法律顾问的合同管理”径直表述为“企业法律顾问的合同管理”,应该不会造成管理主体上的误解。

一、企业合同管理的主要内容与分类

(一)合同管理:一项重要的管理内容与管理方法

和国外相似,我国企业法律顾问同样具有广泛的职能,可归纳为:(1)决策参与;(2)合同管理;(3)公司设立和运行中的法律事务管理;(4)企业知识产权保护;(5)诉讼管理,即运用诉讼、仲裁、调解等手段解决已产生的涉及企业利益的争议,维护企业合法权益;(6)聘请社会律师为企业服务,并代表企业参与工作,行使联络、协助以及监督职责。

合同管理无疑是上述工作中的一项重要内容,而此外的(3)至(6)项工作中,起草、审查、管理、监督合同不仅不可避免,而且还是企业重要的管理手段或管理成果。因此,企业法律顾问的合同管理既是企业法律顾问本身的工作职责,还是贯穿于企业管理的每一个环节(生产、销售、财务、人事、权利救济等)的管理方法,在企业法律顾问工作中占据着十分重要的地位。

(二)企业合同管理的主要分类及内容

我国合同法学上对合同有各种理论分类,如有名合同与无名合同、要式合同与非要式合同、格式合同与非格式合同、诺成合同与实践合同等,这些分类在法学研究层面当然各具理论价值,但从企业实务层面来说,主要考虑将合同管理中所涉各种合同进行如下三类划分:

1.业务合同、劳动合同及其他合同

视企业所在行业或经营范围的差异,合同涉及本企业商品或服务正常生产与销售的,则为“业务合同”。

“劳动合同”为本企业作为用人单位与劳动者签订的以劳动用工内容为核心的各种合同。

除了上述两类合同以外,以本企业作为合同当事人的任何合同均可划入“其他合同”之列。最常见的“其他合同”有银行借款合同、保险合同、建设工程合同,以及运输合同、仓储合同等等,其范围十分广泛,难以也不必逐一罗列。

2.涉外合同与非涉外合同

以本企业作为合同当事人的合同中,如果合同含有“涉外因素”,如对方当事人为境外主体、合同客体在境外,或者合同内容与境外有关的,则为“涉外合同”。它们同样可以纳入上述涉外业务合同、涉外劳动合同及其他涉外合同三项分类当中。

与涉外合同相对应,不含涉外因素的合同,无论是业务合同、劳务合同还是其他合同,均为“非涉外合同”。

3.防范性合同与救济性合同

从订立合同的根本原因来看,企业的各种合同仅为两类,一类是为了便于事后有约可循、操作规范、减少或避免争议、防范合同风险而订立的,另一类则是争议已经发生、为解决争议而达成的各类协议。前者称之为“防范性(或规范性)合同”,后者则为“救济性合同”。

二、企业法律顾问在防范性合同管理中的主要工作

(一)完善合同管理制度与制定常用格式合同,发挥制度的作用与“批发性管理”的效率

凡事预则立,不预则废。合同管理也应重在防范,即企业法律顾问应该担当防范企业法律风险的“防火员”,而不该只在风险已经产生后充当“灭火员”。不过,企业涉及的合同份数众多、种类复杂,法律顾问人手有限,往往又难以事事参与、件件过问、款款亲为、字字把关。

为了解决这一管理效率上的矛盾,首先必须从完善合同管理制度与制定格式合同开始,为企业建立或完善合同管理规章制度,发挥制度的作用与“批发性管理”的效率。相关管理制度包括:(1)交易对象审查制度。从合同相对主体究竟如何开始,弄清交易相对方的身份、状况、资信等基本信息,做到不谈、不订连交易对象基本状况都没有搞清楚的糊涂合同;(2)高水准格式合同使用制度。对于常用、非重大的书面业务合同,区别其性质与种类,由企业法律顾问会同外聘社会律师制定比较规范的合同格式,供业务、劳资管理等人员在工作中经常使用;(3)合同条款及法律讲解、培训制度。定期为业务、劳资管理人员讲解条款、研读法律,让他们在提高合同法律及风险意识的同时,能够真正理解有关条款的具体含义及利害关系,避免不知其所以然的机械套用;(4)合同签订前的最终把关制度;(5)已签合同的企业法律顾问留存备案制度;(6)履行过程中风险出现或极有可能出现时,对企业法律顾问的第一时间报告或通报制度。

(二)对于重大、复杂的业务合同,企业法律顾问必须从各个环节真正参与其中,必要时与单位外聘的常年或专项法律顾问律师协同管理

标的较大、法务复杂、事关企业重大利益的合同,从一开始洽谈时就应该有企业法律顾问的全程参与,以便在交易对象、交易标的、结算方式、品质保证、合同担保、争议解决方式、诉讼管辖乃至于适用法律、合同文本等方面从严把关,在合同签订、履行、协商等各个环节,为企业争取进了能多的合法权益。

考虑到专业知识、执业经验等方面可能存在的局限,可会同单位外聘的常年或专项法律顾问律师进行合同协同管理,以真正帮助企业避免法律风险,维护企业最大的合法权益。

(三)注意合同签订、履行、协商、联络等环节证据的留存与收集工作

对于与合同相关的票据、文书、往来业务资料认真收集,妥善保管;对于未能顺利履行、可能发生纠纷的合同,相关往来文书必须由企业法律顾问起草与经企业法律顾问修改发出,避免业务人员因不谙法律而可能造成的被动局面;同时,又为其后的救济性合同管理留下证据、打好基础。

三、企业法律顾问在救济性合同管理中的主要工作

由于现实世界及企业运作环境的复杂性,再周密的防范性合同管理措施也不可能绝对不出意外,从而诉讼风险的控制或诉讼管理在所难免。这就需要企业法律顾问做好救济性合同管理工作。

(一)出现纠纷后,进行协商、调解解决问题可能性的判断,并与业务人员一道,做好纠纷解决工作

合同履行过程完全顺顺利利、当事人之间毫无不同意见可能只是一种理想状态。利益的不同与冲突使得合同履行过程中(及履行后)的不同看法、争议并不少见。如果争议不可避免,且争议明显具备法律性质,则企业法律顾问就不能置身事外,而应根据争议的具体情况,如争议产生的原因、涉及企业利益的大小、对方态度与要求等等进行综合判断,看是否具备协商、调解解决问题的可能性;并与业务人员一道,订好解决纠纷的各类具体协议并参与、监督这种救济性协议或合同的实际履行情况,实现妥善解决纠纷的合同管理目标。

(二)诉讼、仲裁难免时,应积极准备并及时进入司法或准司法程序

如果不具备协商或调解的可能,或者协商、调解久无效果,以及发现严重危害本企业合法权益的事件,如侵犯本企业知识产权(包括商标权、专利权、专有技术等)与商业秘密,挪用、侵占企业财产,商业贿赂,不正当竞争等,则应积极收集、准备证据材料,向企业权力决策层书面建议进入诉讼、仲裁等司法或准司法程序。

(三)选对、用好律师

鉴于社会律师在诉讼方面相对广泛的业务范围(如刑事诉讼领域)与相对丰富的水平与经验,企业法律顾问不可能、也没有必要将企业一切法律事务包揽在身,而应在社会律师的选择、配合、监督方面,代表本企业做好相应的工作,如根据案件性质选择有经验的律师并签好委托合同(这本身也就是一项合同管理工作);会同社会律师一同做好案件;在案件过程中共同参与(共同、认真旁听、提供及留存证据、诉讼文书),以便及时了解案情进展,确保律师最大限度地维护本企业合法权益。

四、企业法律顾问合同管理中应处理好的几个关系

任何一种管理都离不开人际关系的协调,企业法律顾问的合同管理也不例外。特别是因自身具企业员工身份、难免受到企业科层制带来的种种负面制约时,如何处理好一些关键关系,就成为影响合同管理质量的重要因素。

(一)与权力决策层之间的关系

相对于企业权力决策层而言,企业法律顾问,即便居企业总法律顾问之位,也永远是副手,且难免参谋咨询色彩,在对法律负责的独立性与对上司负责的依附性之间,永远存在着矛盾。特别是企业权利决策层人员存在专业局限、唯我独尊作风甚至私心杂念时,企业法律顾问人员要真正为企业领导人在法律方面当好参谋和助手,做到法务工作“到位不越位”,认真完成《企业法律顾问管理办法》所规定的“对企业违反法律、法规的行为,提出纠正意见和建议”、“促进企业依法经营管理和依法维护自身合法权益”的法定职责,还真不是一件很容易的事情。

为了真正对企业负责、对法律负责,企业法律顾问人员在进行合同管理时,应当恪守职业道德,在认真吃透法律、真正理清企业利害关系的基础上,不放弃起码应当具备的独立性要求,对在合同条款的合法性上据法力争,在合同条款的有利性上耐性建议与解释,争取得到权利决策层人员的理解与支持。

(二)与业务部门等内部人员之间的关系

企业良好的合同管理制度是处理好企业法律顾问与业务等部门关系的基础,而这种关系的理顺,反过来又会促进企业的合同管理工作。因此,企业法律顾问对合同管理制度的制定与完善,既是合同管理制度本身的要求,也是处理好与其他部门人员关系的首要保证。为了避免业务人员因自身业务优势而容易产生的对法律顾问的偏见,企业法律顾问在具备良好的法律素养的同时,也应不断学习,掌握企业所在行业、经营管理方面的基本知识与技能,提高合同管理的含金量,实现与业务部门等内部人员之间的有效沟通与认同。

(三)与外聘律师之间的关系

外聘社会律师永远是企业法律顾问的积极补充与法律事务后盾,特别是涉及疑难复杂合同管理以及救济性合同管理时,情形更是如此。企业法律顾问要善于为企业选择、利用好外聘律师,并从其身上学到更多的东西;在凭职业良知确信自身意见正确、但企业权利决策层人员不能认同时,可以借助企业外聘的社会律师的法律业务水准,印证自己顾问意见的正确性,并通过外聘法律顾问律师的意见影响决策层人员的看法,以真正维护企业的最大利益;同时,也应坚持自己是代表企业的立场,不因迷信外聘律师而人云亦云,更不放弃对外聘律师应有的监督。

参考文献:

企业法务合同管理篇(3)

一、物业服务合同的性质和特征

物业服务合同,是指物业管理企业接受小区业主或业主委员会的聘任和委托提供物业服务,业主支付服务费用的书面协议。它明确了物业管理企业和业主各自享有的权利和承担的义务,是建立业主和物业管理企业关系的法律文件,提供了当事人双方活动的范围和准则,是业主的权利保障书,在整个物业管理活动中处于核心地位。正确认识物业服务合同相关内容及注意事项,对每位业主都很重要。

1、物业服务合同的性质

在我国传统的计划经济体制下,实行的是福利分房,由政府房屋主管部门统一管理这些公有房屋,也有各单位自己投资建设,由单位安排专人管理房屋的情况,都带有极为厚重的行政管理色彩。用户与房屋管理者之间一般是所属关系,处于被管理和被领导的地位。

随着住房制度的改革,房屋所有权转归个人所有,享有了自主选择管理人的权利。物业管理企业通过合同获得物业管理的权利,为全体业主提供服务。根据合同,物业管理企业提供相应的服务,而业主要支付对应的物业服务费用。从这一方面来说,物业管理企业和业主之间是民事合同的双方当事人,是平等的主体,享有相当的权利和义务。两者之间成立的是民事法律关系,适用民事法律关系的基本原则:平等、自愿、公平、等价有偿和诚实信用原则。所以,物业服务合同是平等主体之间成立的民事合同,适用合同法的一般原则。

2、物业服务合同的特征

(1)物业服务合同是典型的民事合同,它不同于委托合同,是合同法十五种有名合同之外的无名合同,是市场经济发展过程中产生的新型合同。它以提供物业服务为主要内容,协调物业管理企业与业主之间的关系,是关系人们生活居住的重要合同。在2002年稿的《中国民法典草案建议稿》中,增加了物业管理合同,其第1318条定义为“物业管理合同是物业管理人受业主或者业主团体委托,为委托人持续处理物业管理事务,委托人支付报酬的合同”,将它定性为委托合同。但是在2003年全国人大常委会法制工作委员会的《中华人民共和国国民法(草案)》合同编则仅增加了保证合同一章,并未对物业服务合同作出规定。我个人认为,基于物业服务合同的典型性和重要性,而《物业管理条例》对物业服务合同规定极为简单,应该在合同法中增设物业服务合同,以规范和指导物业管理企业和业主的行为,保障双方的合法权益。在法律未作出明确规定时,则可适用合同法的一般规定。

(2)物业服务合同实现了所有权与管理权的分离。现代社会高速发展,要求实现社会化大分工,每个人精通自己行业的专业技术,而其他工作交由该行业的专业人员完成,知识专业化,行业分工化,提高了效率,降低了成本。物业管理企业拥有专门物业管理技能,利用自己的技术为业主服务,行使管理权。业主是物业的所有人,基于所有权对物业管理企业进行监督。

(3)物业服务合同是双务合同。双务合同是指当事人双方互负对待给付义务的合同。在物业服务合同中,物业管理企业提供房屋及配套设备的养护、维修,小区环境卫生清洁和保安等服务,业主支付费用,双方的权利义务是相互对应相互依赖的。物业服务收费的一项基本原则是质价相符,充分反应了其双务性的特点。

(4)物业服务合同是有偿合同,要式合同。

3、物业服务合同是否委托合同

有人认为物业服务合同是委托合同。委托合同是指委托人和受托人约定,由委托人处理委托人事务的合同。物业管理企业受业主聘任,为业主提供服务,代替业主管理小区物业及相关事物。从这点看,物业服务合同与委托合同有相似之处。但仔细分析合同的特点以及当事人的权利义务,物业服务合同与委托合同存在极大的不同,不能将物业合同归属于委托合同。

(1)委托合同中,受托人应当按照委托人的指示处理委托事务,受托人以委托人的名义处理委托事务,产生的法律后果有委托人承担。而物业管理公司是独立的企业法人,有自己的经营方法,在业主将小区委托于其管理时,它以自己的经营费用,自己的名义开展业务,并独立承担对外法律后果。

(2)委托合同的重要特点之一就是委托人或者受托人可以随时解除委托合同。而对于物业服务合同,除合同约定的条件成就外,物业管理企业不得随意解除合同;业主委员会只有在业主大会以经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过决议后才能解聘物业管理企业,也必须满足合同解除的相关条件。

(3)委托合同一般是无偿合同、不要式合同。物业管理是一种市场经营服务型企业行为,物业管理企业提供服务,业主支付报酬,是有偿合同。物业服务合同应当采取书面形式,有的地方物业管理条例还要求在房地产行政主管部门备案,是典型的要式合同。

二、物业服务合同的订立——业主选择物业管理企业自由

根据契约自由原则,当事人可以自由选择相对人。在物业服务合同中表现为业主可以自由选择为其提供服务的物业管理企业。然而,在实际生活中,开发商在房屋竣工出售前,常常选定一个物业管理企业为它管理物业,即前期物业管理。通常,该物业管理企业或者是开发商的下属企业,与开发商利益一致,或者由原来的房管所转变而来,受到行政单位制约。开发商捆绑销售,强制业主同意其选定的物业管理企业,或者行政部门加以干涉,在很大程度上限制了业主的选择自由。虽然业主大会成立后,可以通过决议选择其他的物业管理企业,但是多数情况下,业主们出于方便等考虑,会接纳前期物业管理企业继续为自己服务。等到出现问题时,根据前期物业服务合同的内容,业主常常处于弱势,其利益难以追回。所以,要保障业主的权益,首先要规范物业管理企业,使之与房地产开发商和行政单位脱钩,成为独立经营、自负盈亏的法人,实现物业管理企业和开发商之间的平等主体关系。只有这样,开发商才能从维护整个物业的角度,选择合适的物业管理企业,符合业主的利益,同时能够防止传统的行政权力干涉业主的选择自由。2001年9月,景洲大厦在深圳首开先例,第一次由业主投票表决成功炒掉了地产开发商属下的物业管理公司,使房地产行业流行多年的“谁开发谁管理”的物业管理模式成为终结,在地产物管界引起了轩然大波,被媒体称为“景洲事件”,得到了国家建设部的肯定,推动了中国房地产物管行业的改革,其目标就是“房地产必须与物业管理分离”,为业主更好的行使自由选择权提供条件。

选择物业管理企业的自由是业主们的自由,其权利是以在业主大会中行使投票权的方式实现的。“选聘和解聘物业管理企业,必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过”,实行的是少数服从多数的原则,所以单个业主的自由是受到一定限制的。物业服务合同是由业主委员会代表业主签订的。实践中出现了业主委员会为了物业管理企业所给的好处,而在选定物业管理企业或者议定具体条款时,与业主大会的决议不符的情况,这样的行为无疑侵犯了业主的权利,业主可以联名要求业主委员会召开业主大会,罢免业主委员会,同时申请法院以业主委员会和物业管理企业恶意串通,侵害业主利益为由而宣告物业服务合同无效。

三、合同主要条款——物业服务费用

物业服务收费是指物业管理企业接受业主聘请,对城市住宅小区内的建筑及其设备、公用设施、绿化、交通、治安和环境等项目开展维护、修缮、整顿服务以及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。作为物业合同的一项主要条款,服务收费关系到每一个业主的切身利益,是现今物业管理的重点和难点问题,也是物业纠纷中涉及最多的问题。

1、合同相对性原理——物业服务费的交纳

合同关系具有相对性,它主要是指合同关系只能发生在特定的合同当事人之间,只有合同当事人一方能够向另一方基于合同提出请求或提讼;与合同当事人没有发生合同上权利义务关系的第三人不能依据合同向合同当事人提出请求或提讼,也不应承担合同的义务和责任;非依法律或合同的规定,第三人不能主张合同上的权利。所以,在履行物业服务合同,提供物业服务和交纳物业服务费用的过程中,必须明确合同的双方当事人是物业管理企业和业主,不要和其他合同相混淆。

(1)区分物业服务合同和售房合同

要注意,物业服务合同与售房合同是两个独立、互不相干的合同。售房合同的双方当事人是购买人(业主)和房地产开发商,物业服务合同的双方当事人则是业主和物业管理企业。

在实践中,许多房地产开发商为了吸引更多的购买人,把物业管理也作为一个卖点,打出“如购买房屋则送(免)半年物业服务费用”这样的促销广告。这实际上超出了其售房合同的范围。虽然业主可以在物业服务合同中约定,由开发商代替业主交纳半年的物业服务费用,但实际履行时,由于得不到开发商的实际承诺常常引起争议,业主利益无法得到保障。有的开发商在其售房合同中约定了物业服务的内容,在房屋交付之后,把物业交由自己下属的物业管理企业或者某一个部门管理,实际上提供的物业服务水平低下,并且以维护开发商利益为主,忽视业益。所以,业主在购买房屋时,一定要理清楚这两者之间的关系,签好售房合同,不要被开发商的“物业”条款所迷惑。

正因为物业服务合同和售房合同时相互独立的,所以物业服务费用与购房款无关。因而,开发商不能以业主没有预交物业服务费用而拒绝交付房屋,同时买房人也不能以房屋存在缺陷而拒绝支付物业服务费。对于前期出现的遗留问题,如果保修服务可以解决的,通过保修服务解决。通过保修服务解决不了的问题或者其他非保修方面的问题,应该由开发商负责解决。开发商应该按照国家法律、法规、合同约定等,承担相应的民事责任。开发商和买房人都只能依照合同的约定来履行义务和追究相对人的责任,从而保护自己的权利。

(2)物业管理企业不能以停电停水的方式逼缴物业服务费用

目前,很多居民小区都出现了物业管理公司用停电停水的方法相威胁,逼迫业主交纳拖欠的物业服务费用的情况,消费者协会的统计也表明这类投诉处于前列并有不断上升的趋势。这类问题,涉及到业主的日常生活,极易引起业主和物业管理企业的矛盾,导致业主的愤怒。对于其处理,应当引起重视。

物业管理企业的权利主要是依据物业服务合同收取物业服务费用。实际工作中,物业管理企业往往基于委托向业主代收水费、电费、有线电视费用。而且,物业服务合同中也往往订有业主不交纳物业服务费用,物业管理企业可以停电停水的条款。因此,物业管理企业普遍认为,业主不交纳物业服务费用,物业管理企业停水停电,既是合同的约定,也符合常理,并没有不妥。

同样,物业服务合同与供水供电合同是两个独立的合同,涉及不同的合同当事人。小区业主供水供电合同的相对人是供水公司和电力供应公司。根据权利义务相一致的原则,用水用电人有义务交纳水费和电费,供水供电公司有义务按照约定供水供电。也就是,用水用电人有要求供水供电的权利,而供水供电公司相应的享有收取水费电费的权利。根据双务合同履行中抗辩权行使的原则,如果用水用电人不履行交纳水费电费的义务,则供水供电公司可以拒绝履行供水供电的义务,即供水供电公司此时有停水停电的权利。可见,享有停水停电权利的权利人是供水公司和电力供应公司。物业管理企业并不是小区业主的供水供电人,不享有停水停电的权利。在物业服务合同中,双方当事人约定在业主不交纳物业服务费用的情况下,赋予物业管理企业停水停电的权利是不合理的,因为这一约定侵犯了供水供电人的权利。在合同法上,这属于涉他合同条款,这种条款必须经过第三然即供水供电人的同意,否则是无效的。并且,由于供水供电义务所对应的是交纳水费电费义务,即使供水供电公司授权物业管理企业代替其收取水费电费并可以停水停电作为收取费用的手段,物业管理企业也不能以停水停电催缴物业服务费用,只能以它来催缴水费电费。因为,供水供电不是物业管理企业提供的服务,其从供水供电公司得到授权的范围是有限制的。

过去,物业管理企业往往代收整个小区的水费、电费、有线电视费等公共服务费,同时向业主收取一定的手续费,这是作为物业服务收费的一个组成部分写入合同的,是由《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》所明确的。现在,新的《物业管理条例》规定,物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收前款费用的,不得向业主收取手续费等额外费用。从而明确了公共服务提供人与业主之间的直接关系,理清了物业管理企业、业主以及提供公共服务的主体之间的关系,防止物业管理企业利用其便利的条件,侵害业主的利益,获取不正当的收益。当然,物业管理企业依照合同收取物业服务费用的权利,也必须要给予保障。在业主拒不交纳物业服务费用时,物业管理企业应当依据合同的约定或者法律的规定,采取合法程序来保护自己的权益,比如申请业主委员会督促业主交纳物业费用,亲自上门与业主沟通,向法院提出诉讼,或者依双方合同中订立的仲裁条款申请仲裁等等。

(3)物业管理企业未公布财务报表,业主能否拒绝交纳服务费用

在物业服务合同中,双方当事人的权利义务是明确的:物业管理企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务;业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。实际生活中发生了这样的案例,物业管理企业没有按照规定或者约定公布其财务收支状况,业主们拒绝交纳物业服务费用,引发争议。在这种情况下,业主究竟有没有权利拒绝交纳物业服务费用,有不同的观点。一种观点是:如果物业管理企业按照合同提供了质价相符的服务,尽管没有公布其财务状况,业主也应该交纳服务费。另一种观点认为:定期公布财务报表是物业管理企业的义务,如果其不履行义务,业主就可以行使抗辩权,拒绝交纳服务费。我个人认为,在这种情况下,必须对业主与物业管理企业的服务合同进行分析,然后做出判断。

第一,如果物业服务合同中约定“物业管理企业应当定期公布物业服务费用收支状况,如果不公布的,业主有权拒绝继续支付物业服务费用”。根据合同意思自治原则,当事人之间的合意达成的契约,在当事人之间有相当于法律的效力。所以,业主可以暂时拒绝支付服务费用,并通过业主委员会要求物业管理企业尽快公布。如果物业管理企业及时补正的,业主也应该及时补交服务费用。在被称作物业管理行业的“204条”——《深圳景洲大厦物业管理服务合同》中,第四条(物业管理服务费及其管理)第八项明确规定:景洲大厦物业管理服务费所有收支账目,按政府规定由乙方每3个月向业主公布一次(张贴时间不少于1个月),账目公布前送交业主委员会审核备存。账目公布时间为每季度后的次月15日以前,特殊情况延迟公布账目需书面告知业主委员会。乙方不公布账目,业主有权暂停支付物业管理服务费。

第二,如果物业合同中仅规定物业管理企业应当定期公布财务收支报告,并未规定业主的权利,此时,合同的主给付义务是物业管理企业依照约定提供服务,业主依照预定支付费用。物业管理企业定期公布其财务收支报告,是其根据诚实信用原则所负有的附随义务。在双务合同中,根据同时履行抗辩权的行使条件,一方单纯违反附随义务,但已履行了主给付义务,另一方不得援用同时履行抗辩权。所以,物业管理企业提供了质价相符的服务,业主就应当支付物业服务费用。对于物业管理企业的财务报告,可以通过业主委员会督促其公布或者要求业主委员会进行检查。

对物业管理企业使用物业服务费用的情况进行监督,是业主监督物业管理企业工作的重要方式。如何保障业主的这一权利呢?最好的做法就是学习深圳景洲大厦的做法,以合意的方式在物业服务合同中约定,物业管理企业不公布账目,业主有权暂停支付物业服务费。物业服务费是物业管理企业赖以生存的资金来源,这样的约定必然促使物业管理企业及时、全面的公布财务帐目。

3、关于开发商空置物业服务费用的交纳问题

实践中,由于开发商与物业管理企业之间千丝万缕的联系,两者通常约定,对于开发商尚未售出的空置物业,不交纳或者少交纳物业服务费用,则小区的物业服务费用只能由已经入住的业主全部承担,利益受到损害。小区的物业服务费主要是公共收费,包括公共设施、设备的日常运行、维修及保养费,绿化管理费,清洁卫生费,保安费,办公费等。从这些费用的构成来看,物业服务费不会因为物业是否空置而有太大的变动。并且,对于业主来说,物业服务费用都是入伙预收的,即物业费在交房时即开始支付,而无论是否实际入住,即使交房后空置,也要交纳相应的费用。所以,开发商为空置物业支付与业主相平等的物业服务费用,才是公平的做法。新的《物业管理条例》第47条第二款规定,已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳。从而解决了开发商空置物业服务费用的交纳问题,保障了业主的权益。

企业法务合同管理篇(4)

1.合同管理意识薄弱

我国企业的合同管理工作中,财务人员参与的机会较少,尤其是在合同前期的谈判、签订以及后期的验收结算过程中,财务人员对于合同管理工作缺乏必要的主动参与意识,往往把自己定位为会计核算人员,而并不是合同的监督管理人员,长此以往,财务人员很难对合同进行科学的管理。此外,企业的合同承办部门也没有重视财务人员参与进来的必要性与重要性,一旦合同签订之后,企业要面临的风险将难以有效应对;

2.合同管理方法较落后

鉴于我国企业对合同管理工作不够重视的现状,因此,其相应的合同档案管理方法也不够规范化,处于一种较为落后的状态之中,容易造成一定的管理混乱。久而久之,我国企业的合同管理工作就会导致会计信息的滞后性,无法建立一个较为完备的会计核算体系,甚至造成合同的遗失等。这种混乱不堪的合同管理工作,主要是由于我国企业的合同管理工作中仍然缺乏一个可操作的管理平台,依然依靠手工来操作,合同管理的随意性与主观性偏大。

二、财务部在合同管理中的具体职能分析

鉴于以上合同管理的问题,企业的财务部必须参与到合同管理中来,切实发挥出自身应有的监督与管理职能。事实上,财务部参与到合同管理中来,是有必要性的,即能够确保企业的经济合同符合国家财经法规的要求,为企业经济合同签订提供准确的经济信息,能够确保企业经济合同的顺利履行与结算等。那么,财务部在合同管理中的具体职能分析如下:

1.参与合同管理制度的建立与完善

我国企业的合同管理过程中,应该确立合适的合同管理制度,并配备归口管理部门,明确相关部门与人员的职责。在这个过程中,财务部有着参与进去的必要性与重要性,它们应该积极主动的参与到合同管理制度的建立与修订过程中去,争取一定的话语权,提高自己在合同管理制度中的贡献能力,从制度方面来把控好合同管理工作中自己所应该承担的义务与责任,要积极倡导建立完善的合同管理体系,如果发现合同管理制度中存在某些缺陷的话,应该主动提议进行修订与完善;

2.参与到合同管理的培训与宣传中去

企业的合同管理工作过程中,还应该让财务部根据企业发展的实际需要来选择一些合格或者优秀的培训讲师对员工进行合同管理培训,努力提升企业员工的整体风险控制意识与风险防范能力。这里的合同管理培训的对象与宣传的对象应该是全体企业员工,培训内容应该包含了民法通则、合同法和票据法等常用法律法规等,以计算机网络技术等来开通多种合同管理渠道与平台,还可以制定一些宣传小册子或开设企业内部的宣传栏目等,让财务部在合同管理工作中发挥出应有的引导作用;

3.参与重大合同签约前决策与调查工作

企业的重大项目进入到实际实施阶段的时候,应该预先组织财务部的相关人员进行充分的研究与讨论,尤其要让分管财务的领导人积极主动的参与到重大项目的采购、销售过程中去,从而为企业的项目签约提供有力的信息支撑。事实上,企业财务部应该给企业在合同签订前提供一定的具体信息,主要包含了对方的主体资格以及信用状况等,财务部可以通过对方提供的财务报告以及税务部门证明等来评定对方的实际状况,从而为企业合同的签订提供较为可信的依据;

4.参与重大合同的谈判与审核工作

对于企业在进行一些涉及面广,影响巨大且资金数额巨大的项目合同签订时,财务部就应该选派专业人员参与到合同谈判的具体过程中去,要对相关的信用条件等各种事项发表自己的专业见解,并充分考虑到各种风险,企业应该把财务人员的意见与其他谈判人员的意见进行汇总并记录下来,明确各自的责任与义务。在谈判之后,企业还应该建立合适的合同会审机制,尤其要对重要的合同文本进行严格的审核,这就需要财务部派出财务人员参与进来,对重要合同的内容进行严格的把关,尤其把重点放在结算方式、涉税事项、定价方法、发票与其他收付款凭证和风险控制等方面,必要的时候,还可以由财务人员在审核后提出相应的修改建议;

5.直接承办部分合同

企业的财务部也可以直接参与到部分合同的承办过程中去,主要包含了借款合同、发行企业债券或短期融资券合同等,整个操作过程中,财务部应该明确责任人,严格按照合同管理制度进行公开、公平、公正的操作,让合同条款尽可能的做到内容完整,表述严谨准确等,还可以根据实际情况进行适当的修改。如果已经起草了相关的合同文本,还可以通过认真的审查来进行最终的确定,维护合同双方的合法权益。当然,企业财务部还应该办理合同结算,并做好会计核算工作。事实上,办理合同结算是企业财会部门的一项核心职能,它有利于财务部帮助企业对合同进行跟踪式的管理,保障及时收款等,建立一种合同台账方式,一旦发现问题可以立即采取相应的补救措施。而会计核算工作则会更好的反映出合同涉及的资产等状况,从而为企业管理层提供合同管理的科学依据;

6.监控合同履行,处理合同纠纷

企业的合同承办部门和经办人员应该对合同管理工作从订立到履行终结的全过程进行跟踪式的监控与管理,并对合同结算等进行监控。具体来说,企业的财务部应该监控本企业全面、适当履行合同,防止企业违约风险和可能的经办人舞弊风险。监控对方企业全面、适当履行合同,预防损失,发挥专业优势,主动关注汇率、利率和宏观经济数据变动情况,及时与对方核对往来账,针对一些问题提出预警。一旦真发生了合同纠纷,财务部应该协助处理这些合同纠纷,要依据相关的法律法规来提供准确、完整的会计结算信息,为企业的自身诉求提供强有力的证据支持。此外,企业财务部还应该参与到合同管理的后评估工作中去,要让合同管理做到全面与有效。

三、结束语

企业法务合同管理篇(5)

一、制定内部财务管理办法的基本原则

外贸企业建立和制定内部财务管理办法必须遵循以下原则:

(一)必须遵循国家统一规定

《企业财务通则》和《商品流通企业财务制度》是国家进行宏观财务管理的基本法规,是所有外贸企业财务活动必须遵循的原则规范。外贸企业制定内部财务管理办法,必须依据并遵循这些基本法规,既不能超越或突破国家统一规定,也不能脱离国家财务法规另搞一套,必须保证国家财务法规的有效实施。

(二)必须充分体现企业本身特点及其管理要求

外贸企业制定内部财务管理办法,既要遵循国家统一规定,也应充分考虑其生产经营特点和管理要求,具有较强的可操作性。特别是对国家赋予的理财自,企业应在内部财务管理办法中具体明确,凡是可由企业自行选择的财务处理事项,企业应根据国家统一规定并结合其实际情况作出具体选择与规定。

(三)必须全面规范企业的各项财务活动

外贸企业的财务活动贯穿于生产经营的全过程,财务管理也必须是对全过程的管理。企业制定内部财务管理办法,应该体现全面性的原则,既要有资金筹集的管理办法,也要建立资产、收入和费用等管理办法,尤其是对属于微观财务管理范围而在国家财务法规中未作规定的有关内容、程序、关系以及财务管理体制、职责分工等,均应作出明确的规范,确保企业财务活动高效、有序的运行。

二、外贸企业内部财务管理办法的结构体系

(一)企业内部财务管理的权责

1.明确企业法人代表在财务管理上的权责。包括遵守国家法律、法规,根据企业财务预算方案依法组织好企业生产经营,确保国有资产的保值增值;具体确定企业内部财务管理机构设置;组织制定企业内部财务管理办法和财务预算;指导企业内部审计机构的财务检查,以及接受财政、税务、审计等机关的监督检查。

2.明确企业财务负责人(包括总会计师或行使总会计师职权的企业领导人)的权责。包括宣传、研究和贯彻执行国家有关财务政策;参与企业重大经营决策,审核重要财务事项;负责组织企业财务管理,审核财务报告并对财务信息的真实性负责;制定企业财务预算并负责实施,督促、检查企业资金、成本、费用、利润等指标的考核落实;协调企业内部各单位的财务关系等。

3.明确企业财务部门的权责。包括负责财务预算的编制、执行、检查、分析;具体制定企业内部财务管理办法,组织、指导企业内部各单位的财务管理和会计核算;如实反映本单位的财务状况和经营成果,监督财务收支,依法计算缴纳国家税收并向有关国家管理部门报送财务报告;参与企业经营决策,统一调度资金,统筹处理财务工作中出现的问题。

4.明确各职能部门的权责。包括配合财务部门落实财务预算,分析本部门财务预算的执行情况;依法提供或填报各种原始记录和有关报表,做好各项基础工作。

5.理顺企业的各项财务关系。包括企业与投资者的财务关系;企业与被投资单位的财务关系;企业与内部各独立核算单位的财务关系;企业集团公司与成员单位之间的财务关系。特别是实行公司制的企业,应根据公司章程的规定具体明确企业财务与股东会、董事会、监事会的关系。

(二)企业内部财务管理的基础工作

1.明确原始记录管理及填报要求的办法。包括统一规范各种原始记录的格式、内容和填制方法,明确签署、传递、汇集、反馈的责任要求,确保原始记录的真实、完整、正确、清晰、及时,健全财务管理资料。

2.明确财产、物资的管理及清查盘点办法。包括各项财产、物资的购进、销售、转移、调出、调入、收发、领退、盘盈、盘亏、毁损、报废的管理制度及相关手续;固定资产台帐制度和低值易耗品的保管使用办法及其管理部门;定期和不定期财产物资盘存制度,并明确重点清查的办法,做到帐、物、卡三相符。

3.明确商品计量、检验验收办法及定额管理办法。包括计量检测手段及购进、运输、入库、销售等各环节计量验收管理工作及责任;商品质量检验与计量检验相结合的进货验收管理制度;定额管理制度,包括商品自然损耗定额、费用定额收支管理办法及定期修订制度等。

4.明确编制财务预算的要求。包括财务预算编制办法程序;计划期内预算调整的程序、方法及考核要求。

5.确定内部稽核制度。包括内部稽核工作的职责分工;稽核工作的内容和要求;审核凭证、复核帐簿、核签报表的方法;实行电算化核算的企业,应专门确定电算化凭证、帐簿、报表的复核、审签制度等。

6.确定财务分析制度。包括定期进行财务分析和检查;企业核算资料的搜集组织,进行财务分析的基本原则,分析资料的真实、可比,以及进行财务分析的基本程序和目的要求等。

(三)企业内部财务管理的基本制度

1.资金管理制度。包括资金需要量的预测、资金预算的编制、最佳筹资渠道的选择及确定合理的资金结构等办法;资本金分类管理、资本保全及增值管理办法;已实施股份制改造企业增资扩股办法;资本公积金的管理以及对于国家各种专项拨款的单独核算管理办法;企业各类负债的合同以及责任等管理办法。

2.货币资金及往来户结算管理制度。包括货币资金日常管理的原则及办法;现金、备用金收支的管理办法及内部控制制度;开户银行的选择及基本银行帐户管理办法;对外付款的复核、审批管理制度;外埠存款、银行汇票存款、在途货币资金、信用证存款、企业单位信用卡的使用与管理等办法;往来户结算登记、定期核对与清理等制度;应收票据登记、保管及或有负债信息反馈责任制度;坏帐损失的确认办法、审批手续、报损程序与责任,合理选择确定坏帐准备金的计提比例等。

3.存货管理制度。包括存货的计价方法及存货转移、收发等管理制度及其相关手续;商品削价准备制度和商品削价的审批权限,存货清查盘点制度及存货盘盈、盘亏原因分析、审批程序、责任归属、财务处理办法;低值易耗品、包装物有关的摊销方法及收发、保管、报废、损坏赔偿等管理办法。

4.固定资产管理制度。包括企业适用的固定资产目录;固定资产标准和固定资产的计价方法、折旧年限和折旧方法、净残值率;固定资产的实物保管、出租、出借、调入、调出、内部转移、盘盈、盘亏、维修管理、报废清理等管理制度以及企业内部各职能部门在上述各环节中的责任与管理权限;购建固定资产的内部决策及审批程序;购建固定资产的可行性分析、立项审批、实物保管在建工程期间管理及预决算审查、竣工验收与考核等项管理制度。

5.无形资产、递延资产管理制度。包括无形资产、递延资产的管理范围、计价方法、实际成本、摊销期限、转让收入、成本结转等财务处理;开办费的开支项目、责任、摊销计划等。

6.对外投资管理制度。包括投资方向与方式的选择、投资可行性研究、决策的审批程序和投放管理的责任部门或责任人、投资效益的反馈追踪和考核评价;对外投资的计价方法及核算方式;投资损失的确认方法、审批手续、报损程序与责任;有价证券的登记、保管、转让和审批程序的管理等。

7.外币业务管理制度。包括确定企业记帐本位币;明确企业记帐汇率、合理选择汇兑损益计算确认的方法及企业外币帐户的调整方法;企业出口收汇、进口用汇的管理;企业外汇帐户的管理及内部控制等。

8.成本、费用管理制度。包括企业成本、费用开支范围和标准,预算、开支及审批的内部控制制度,严格划清商品进价成本与商品流通费用开支项目和工资性支出与其他支出界限,明确工资性支出的具体项目及分配方法;对重点费用开支项目制定具体的管理办法,如差旅费、业务招待费、涉外费、劳动保险费和技术开发费等;企业依法纳税制度及有关纳税责任管理制度,明确企业所得税费用的计算方法、纳税程序和纳税责任,企业履行纳税义务的财会手续与财会责任,正确选择确定处理企业会计利润与纳税所得之间差异的核算方法等。

9.主营业务收入管理制度。包括商品销售收入、代购代销业务收入管理制度;商品销售的预测、分析及日常管理制度;编制企业进出口商品销售计划的原则及方式方法;明确商品销售收入实现的确认原则以及有关进出口商品销售收入的计价、入帐时间及依据;进出口商品销售收入有关运费、保险费、佣金的收支管理办法;企业其他销售收入的管理制度等。

10.其他业务收入管理制度。包括外贸企业速遣费收入、涉外保险等劳务费收入、其他酬金收入等来源范围及确认原则,严格收入的入帐、核算管理办法及防止收入隐匿、转移等财会和审计的监控措施。

11.利润及其分配管理制度。包括企业利润预测分析制度与目标责任管理制度,利润考核指标及责权归属;企业各项营业外收支项目、范围、财务手续和核算管理办法;企业各项捐赠的内部控制制度;按国家统一规定的税后利润分配顺序及分配比例,相应建立企业利润分配管理办法,尤其是对盈余公积金、公益金的具体用途、核算管理等,应按国家规定的原则或公司章程有关规定作出详细的规定。

12.财务报告、分析及评价制度。企业应根据统一规定填报有关报表和编写财务情况说明书,同时应根据内部管理需要,合理选择、设置一些内部报表、如各类成本费用明细表、营业外收支明细表等,并对其格式、指标、编报要求等作出具体的规定;对于全资投资单位或隶属单位,除应按统一规定编制合并报表外,应根据其业务的性质加强其内部报表的管理。健全企业财务分析制度,包括财务分析的项目和主要内容;财务分析的基本要求和组织程序;财务分析的具体方法及分析报告的编写要求等。在国家统一规定的外贸企业经济效益评价指标体系的基础上,根据经营决策或内部管理需求,健全企业内部财务评价指标体系。

13.电算化核算管理制度。包括电脑程序设置、维护、调整的管理制度;财务软件的审批、监督制度;操作人员的工作职责和权限;防止有关数据被修改及未经审核而录入电脑的措施,如上机操作记录制度等;保证机房设备安全和计算机正常运行的管理制度和责任措施;企业会计数据和软件的安全保护措施,以及磁性会计档案的管理制度等。

(四)企业内部财务管理的单项制度

1.经济合同的财务管理办法。包括企业经济合同的编码管理、代表企业签订合同的基本要求、进出口合同的签约金额权限、结算方式选择的财务管理以及合同签订和生效后的有关财务责任及履行合同有关的财务处理,合同结束后的最终管理或评价等。

2.进出口业务的财务管理办法。包括进出口业务财务工作程序,合同生效后应履行的财会手续;明确规定出口业务中跟踪结汇、采购备货、商品出库、外汇帐款结算、出口退税、运保费、佣金支付等,以及进口业务中落实外汇、开证准备、付款结算等各具体环节的具体财会手续及责任,建立起程序明确、手续明了、责任清楚的进出口业务财务管理办法和内部控制制度。

3.不同贸易方式的财务管理办法。除基本的进出口业务财务管理办法之外,外贸企业应根据自身经营情况建立有关进出口业务财务管理办法、出口信贷方式销售管理办法、代销国外商品销售财务管理办法、加工补偿业务、易货贸易业务等其他贸易方式的财务管理办法,健全企业内部财务控制制度。

4.信用证及其它结算方式的财务管理办法。外贸企业根据自身经营的特点,也可独立于进出口业务内部财务管理办法之外,单独制定信用证及其它结算方式下的财务管理办法,包括合同信用证条款的签订、开立信用证的程序、验证审证程序以及其他结算方式中财会部门应明确履行的程序、手续与相关的责任等。

5.内部银行的财务管理办法。对设立内部银行的大型外贸企业,应建立严格的内部银行财务管理办法,包括明确内部银行职能、权限和责任,规定内部银行结算方式和结算纪律等管理办法。

6.对外担保的财务管理办法。包括对外担保的内部审批制度及财务参与担保决策制度;具体规定担保条件,如当地银行的不可撤消担保书或远期承兑汇票、财产抵押公证书等等;明确担保年限、金额、依据和责任;对所担保事宜进行定期监督检查的责任部门或责任人员。

7.出口退税的财务管理办法。在国家统一的出口退税办法下,企业应具体制定适合本企业特点的出口退税内部财务管理办法,包括具体规定出口退税办税员的职责,出口退税的业务流程及手续,出口退税的确认、退税凭证的取得,出口退税申报的管理及事后检查责任等。

8.其它相对独立于基本制度之外的管理办法。包括财会人员岗位职责、企业职工工资性收入分配制度、企业职工住房和医疗等福利制度、职工社会保障等有关财务管理办法、境外企业或机构的财务管理办法、公司人员出国与制装费的财务管理办法等等。

三、制定企业内部财务管理办法应注意的问题和程序

(一)外贸企业内部财务管理办法的形式可根据企业的规模、管理特点而定,既可以以基本制度为本制定一个总的内部财务管理办法,也可以按具体财务事项单独制定若干个单项的企业内部财务管理办法,特别是大型的外贸企业总公司,财务关系比较复杂、管理职责分工较细,应参照上述单项制度制定单项的内部财务管理办法。各单项财务管理办法既自成体系,又统一相联,确保整个企业内部财务管理办法的完整性、系统性。

(二)外贸企业制定企业内部财务管理办法,应根据自身经营特点,按照重要性原则,对有些内容只作一般性规定,有些内容作详细规定。企业可根据需要按本指导意见的结构体系作适当分解和组合。在具体内容上,应尽量详细,把规定的重点落实在具体的程序与应履行的手续上。

企业法务合同管理篇(6)

        关键词:企业;组织;财务管理

        1 企业组织形式与财务管理主体

        1.1独资企业

        独资企业是由单个投资者投资创建和经营的企业组织形式。从法律角度而言,独资企业财产为投资者个人所有,其产权可以依法转让和继承。在权利和义务上,企业和投资者个人是融为一体的,投资者以其个人财产对企业债务承担无限责任,企业的责任即是个人的责任,企业的财产也即是个人的财产。相应地,独资企业不具有法人资格,也无独立承担民事责任的能力,但其作为独立的民事主体,投资人可以以自己的名义从事各项生产经营活动,经营所得归个人所有,并依法缴纳个人所得税等。

        一般而言,独资企业规模较小、所需本钱不多,因此创办起来比较容易,同时其内部组织结构简单,易于管理和控制,经营方式也比较灵活。在当代市场经济条件下,独资企业是其中比较活跃的成分,并占有很大的市场份额。但因其组织特点和法律地位的局限,独资企业融资往往会受到很多方面的限制,阻碍它的进一步发展。然而很多企业以独资为起点,通过不断的积累和发展,进而演变成规模更大的公司组织形式。

        1.2合伙企业

        合伙企业是由两个或者两个以上的投资人共同出资、共同经营、共享收益、共担风险而组织起来的一种经营实体,它是以合同关系及合伙协议为基础而设立的一种企业组织形式。从法律角度而言,合伙企业与独资企业一样,也不具有法人资格,企业实体不与投资者个人相分离,合伙人对合伙企业债务承担无限责任。

        合伙企业由各合伙人组成,这是一项法律原则,以与个体企业相区别。合伙人出资构成合伙企业财产,它归合伙人所共有。全体合伙人通过合伙协议约定或者作出决定,可以共同执行合伙企业事务,也可以委托一名或者几名合伙人执行合伙企业事务,对外代表合伙企业。合伙企业经营所得和风险,由各合伙人按照合伙协议共同分享和承担。

        与独资企业相比,合伙企业创办手续比较简单,成本不高,其优点在于能将不同个体的资金、技术和经营才能组织起来,从而达到优势互补。一般而言,合伙企业只适宜于小型企业,相对于公司而言是一种比较松散的企业组织形式,它与独资企业一样也存在融资规模和融资渠道方面的限制,合伙企业能否长期正常存续也会因合伙人的协议即相互之间关系而受到一定的影响。由各合伙人共同对企业承担无限责任对维护合伙企业声誉是必要和重要的。

        1.3公司制企业

        现代公司是根据公司法规定设立的、以营利为目的的企业法人。因各国公司法对设立公司的要求不同,公司的法律概念也不尽相同。在我国和大部分发达国家,公司属于企业法人,公司的经营权与所有权相分离,公司以自己的名义拥有财产,独立从事各项生产经营活动,并依法独立承担民事责任。公司所有权归股东共同所有,公司股东以其出资额或所持有股份为限对公司债务承担责任。

        随着社会经济的发展,公司组织形式也日益多样化,现代意义上的公司通常被分为有限责任公司和股份有限公司两种形式,其中股份有限公司又可以按照其发行的股票可否在公开市场上市交易而分为上市公司和非上市公司。公司的不同种类以及公司能否上市的条件,都视公司所在国家公司法的有关规定来定。

        以公司为组织形式的现代企业里,所有权与经营权是高度分离的,相应地其所有权主体和经营权主体也是分离的,因而使公司的财务管理权也相应分离,企业的财务管理主体被分属于所有者和经营者两个方面,由此形成了企业财务管理主体的双重化。企业所有者基于保护其权益不受损失和追求资本增值的需要,一般要参与和作出有关所有者权益或资本权益变动的财务决策,但不参与企业日常的生产经营活动和财务管理活动。企业经营者基于履行管理职责和追求企业价值最大化或股东财富最大化的需要,应当对企业日常的财务活动进行组织、指挥、监督和协调,正确处理企业同各方面的财务关系。

        现代公司在一套法人治理机构的规制下进行,组织结构严密,公司经营比较稳定,企业融资也十分便利和通畅。它从诞生的那一天起就以很快的速度迅猛发展,渐渐地成为现代经济发展的佼佼者和领头羊,展示出其无可比拟的优越性。鉴于在三种企业组织形式中公司最具规模、体制、运营和监管之优势,是现代企业组织的典型形态,公司理财也大体涵盖了另外两种形式的理财主体。

        2 财务管理机构

        2.1以会计为轴心的财务管理机构

        这种机构的特点是同时将会计与财务合二为一,具备会计核算和财务管理两种职能,而且,在该机构内部以会计核算职能为轴心来划分内部职责,如在内部设立存货、长期资产、结算、出纳、成本、报表等分部门,有的在内部也单设财务部门。这种财务管理机构一般适合中、小企业。

        2.2与会计机构并行的财务管理机构

        这种机构的特点是实行会计核算职能与财务管理职能的分离。财务管理职能由独立于会计核算职能之外的财务管理机构进行,它专司筹资、投资和分配或者组织资金运动之职。而且,在该机构内部以财务管理职能或财务活动为轴心来划分内部职责。典型形式是设立规划部、经营部和信贷部,分别负责预测、计划、筹措和运用资金,进行信用调查等。这种财务管理机构主要适应于大型企业。

        2.3公司型财务管理机构

        这种机构的特点是:它本身是一个独立的公司法人,独立对外从事各种财务活动,而且在公司内部除了设立从事财务活动的业务部门外,还设立作为一般公司所需的行政部门。这种财务管理机构通常称为财务公司,一般设立于集团公司或跨国公司内部,,其主要职责是负责集团公司或跨国公司的整体财务管理和各成员企业之间的财务协调,各成员企业各自进行自身的日常财务管理。

        长期以来,我国企业的会计与财务机构是合并设置的,由总会计师或主管经营管理的副厂长(经理)负责领导企业会计和财务两方面的管理工作,财务管理职能没有得到应有的重视。这种财务与会计机构合并设置的模式是同传统的计划经济管理体制相适应的。随着社会主义市场经济体制的逐步建立,企业已逐步成为自主经营、自主理财、自负盈亏的经济实体,企业所面临的理财环境越来越复杂,财务管理内容越来越丰富,财务管理的作用越来越重要,财务管理的独立地位也就越来越突出。因此,应当借鉴西方国家财务管理的成功经验,将财务管理部门从财会部门分离出来,设置独立的财务管理机构负责企业的日常财务管理工作。在大型企业集团或跨国公司,应设置财务公司。

        3 财务管理法规制度

        在社会主义市场经济条件下,国家作为国有资产的所有者,作为财务管理主体,主要通过制定一系列财务管理的法规、制度来规范企业财务行为,参与企业财务管理。企业除应严格遵守国家统一的财务制度、法规外,也可结合自身的实际需要,制定内部的财务管理办法。因此,我国企业财务管理法规制度,主要有三个层次。

        3.1企业财务通则

        企业财务通则是整个财务制度体系的最高层次,是企业从事财务活动必须遵循的基本原则和规范,也是国家进行财务管理、制定具体财务制度的法规依据。

        3.2分行业财务制度

        在企业财务通则的统帅下,根据各行业经营业务特点和特定的管理要求制定的适用于不同行业的财务制度。具体包括工业、运输、商品流通、邮电、金融、旅游和饮食服务、农业、对外经济合作、施工和房地产开发、电影、新闻出版等十多个行业。

        3.3企业内部财务管理办法

        企业除应遵守国家统一财务制度外,为加强企业财务管理,还应结合企业实际,制定企业内部财务管理办法。如内部控制、存货管理、费用管理、利润管理、对外投资管理、内部结算等方面的管理制度。

        4 财务管理的基本环节

        4.1财务预测

        预测是指预计和推测。财务预测是指根据历史资料,依据现实条件,运用特定的方法对企业未来的财务活动和财务成果作出科学预计和测算。

        财务预测的工作步骤如下:明确预测的对象和目的;收集和整理有关信息和资料;选定特定的预测方法。常用预测方法为定性预测法和定量预测法。

        4.2财务决策

        财务决策是指在财务预测的基础上,对已提出的多种方案进行定性、定量分析,作出科学的、技术的、经济的论证,作出有理有据的分析结论。根据企业的财务目标,在充分比较各种备选方案的基础上,权衡利弊得失,确定最佳方案。在商品经济条件下,财务管理的核心是财务决策,财务预测是为财务决策服务的,财务计划是财务决策的具体化。现代管理理论认为,企业管理的重心在经营,经营的重心在决策,原因是决策关系到企业的兴衰成败。在市场经济条件下,企业应该以财务决策为核心建立财务管理的方法体系。

        财务决策的工作步骤如下:根据财务预测的信息提出问题;确定解决问题的备选方案;采用决策方法进行分析、评价和对比;拟定择优标准,选择最佳方案。常用的方法有线性规划法、数学微分法、概率决策法、损益决策法等。

        4.3财务计划

        财务计划是在一定的计划期内以货币形式反映生产经营活动所需要的资金及其来源、财务收入和支出、财务成果及其分配的计划。财务计划是以财务决策确立的方案和财务预测提供的信息为基础来编制的,是财务预测和财务决策的具体化,是控制财务活动的依据。

        财务计划的工作步骤如下:根据决策要求,分析主、客观条件,全面安排计划指标;对需要与可能进行协调,实现综合平衡;调整指标,编制出计划表格。常用的方法有平衡法、因素法、比例法、定额法等。

        4.4财务控制

        财务控制是指在财务管理过程中,利用有关信息和特定手段,对企业的财务活动施加影响或调节,以便实现计划所规定的财务目标。实现财务控制是落实财务计划,保证财务计划实现的有效措施。财务控制的工作步骤如下:制订标准;执行标准;确定差异;消除差异;考核奖惩。常见的方法有防护性控制、前馈性控制、反馈性控制等方法,最常用的是反馈性控制法。

        4.5财务分析

企业法务合同管理篇(7)

一、物业服务合同的性质和特征

物业服务合同,是指物业管理企业接受小区业主或业主委员会的聘任和委托提供物业服务,业主支付服务费用的书面协议。它明确了物业管理企业和业主各自享有的权利和承担的义务,是建立业主和物业管理企业关系的法律文件,提供了当事人双方活动的范围和准则,是业主的权利保障书,在整个物业管理活动中处于核心地位。正确认识物业服务合同相关内容及注意事项,对每位业主都很重要。

1、物业服务合同的性质

在我国传统的计划经济体制下,实行的是福利分房,由政府房屋主管部门统一管理这些公有房屋,也有各单位自己投资建设,由单位安排专人管理房屋的情况,都带有极为厚重的行政管理色彩。用户与房屋管理者之间一般是所属关系,处于被管理和被领导的地位。

随着住房制度的改革,房屋所有权转归个人所有,享有了自主选择管理人的权利。物业管理企业通过合同获得物业管理的权利,为全体业主提供服务。根据合同,物业管理企业提供相应的服务,而业主要支付对应的物业服务费用。从这一方面来说,物业管理企业和业主之间是民事合同的双方当事人,是平等的主体,享有相当的权利和义务。[1]两者之间成立的是民事法律关系,适用民事法律关系的基本原则:平等、自愿、公平、等价有偿和诚实信用原则。所以,物业服务合同是平等主体之间成立的民事合同,适用合同法的一般原则。

2、物业服务合同的特征

(1)物业服务合同是典型的民事合同,它不同于委托合同,是合同法十五种有名合同之外的无名合同,是市场经济发展过程中产生的新型合同。它以提供物业服务为主要内容,协调物业管理企业与业主之间的关系,是关系人们生活居住的重要合同。在2002年稿的《中国民法典草案建议稿》中,增加了物业管理合同,其第1318条定义为“物业管理合同是物业管理人受业主或者业主团体委托,为委托人持续处理物业管理事务,委托人支付报酬的合同”,将它定性为委托合同。但是在2003年全国人大常委会法制工作委员会的《中华人民共和国国民法(草案)》合同编则仅增加了保证合同一章,并未对物业服务合同作出规定。我个人认为,基于物业服务合同的典型性和重要性,而《物业管理条例》对物业服务合同规定极为简单,应该在合同法中增设物业服务合同,以规范和指导物业管理企业和业主的行为,保障双方的合法权益。在法律未作出明确规定时,则可适用合同法的一般规定。

(2)物业服务合同实现了所有权与管理权的分离。[2]现代社会高速发展,要求实现社会化大分工,每个人精通自己行业的专业技术,而其他工作交由该行业的专业人员完成,知识专业化,行业分工化,提高了效率,降低了成本。物业管理企业拥有专门物业管理技能,利用自己的技术为业主服务,行使管理权。业主是物业的所有人,基于所有权对物业管理企业进行监督。

(3)物业服务合同是双务合同。双务合同是指当事人双方互负对待给付义务的合同。在物业服务合同中,物业管理企业提供房屋及配套设备的养护、维修,小区环境卫生清洁和保安等服务,业主支付费用,双方的权利义务是相互对应相互依赖的。物业服务收费的一项基本原则是质价委托合同的重要特点之一就是委托人或者受托人可以随时解除委托合同。而对于物业服务合同,除合同约定的条件成就外,物业管理企业不得随意解除合同;业主委员会只有在业主大会以经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过决议后才能解聘物业管理企业,也必须满足合同解除的相关条件。

(3)委托合同一般是无偿合同、不要式合同。物业管理是一种市场经营服务型企业行为,物业管理企业提供服务,业主支付报酬,是有偿合同。物业服务合同应当采取书面形式,有的地方物业管理条例还要求在房地产行政主管部门备案,是典型的要式合同。

二、物业服务合同的订立-业主选择物业管理企业自由

根据契约自由原则,当事人可以自由选择相对人。在物业服务合同中表现为业主可以自由选择为其提供服务的物业管理企业。然而,在实际生活中,开发商在房屋竣工出售前,常常选定一个物业管理企业为它管理物业,即前期物业管理。通常,该物业管理企业或者是开发商的下属企业,与开发商利益一致,或者由原来的房管所转变而来,受到行政单位制约。开发商捆绑销售,强制业主同意其选定的物业管理企业,或者行政部门加以干涉,在很大程度上限制了业主的选择自由。虽然业主大会成立后,可以通过决议选择其他的物业管理企业,但是多数情况下,业主们出于方便等考虑,会接纳前期物业管理企业继续为自己服务。等到出现问题时,根据前期物业服务合同的内容,业主常常处于弱势,其利益难以追回。所以,要保障业主的权益,首先要规范物业管理企业,使之与房地产开发商和行政单位脱钩,成为独立经营、自负盈亏的法人,实现物业管理企业和开发商之间的平等主体关系。只有这样,开发商才能从维护整个物业的角度,选择合适的物业管理企业,符合业主的利益,同时能够防止传统的行政权力干涉业主的选择自由。2001年9月,景洲大厦在深圳首开先例,第一次由业主投票表决成功炒掉了地产开发商属下的物业管理公司,使房地产行业流行多年的“谁开发谁管理”的物业管理模式成为终结,在地产物管界引起了轩然大波,被媒体称为“景洲事件”,得到了国家建设部的肯定,推动了中国房地产物管行业的改革,其目标就是“房地产必须与物业管理分离”,[4]为业主更好的行使自由选择权提供条件。

选择物业管理企业的自由是业主们的自由,其权利是以在业主大会中行使投票权的方式实现的。“选聘和解聘物业管理企业,必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过”,实行的是少数服从多数的原则,所以单个业主的自由是受到一定限制的。物业服务合同是由业主委员会代表业主签订的。实践中出现了业主委员会为了物业管理企业所给的好处,而在选定物业管理企业或者议定具体条款时,与业主大会的决议不符的情况,这样的行为无疑侵犯了业主的权利,业主可以联名要求业主委员会召开业主大会,罢免业主委员会,同时申请法院以业主委员会和物业管理企业恶意串通,侵害业主利益为由而宣告物业服务合同无效。

三、合同主要条款-物业服务费用

物业服务收费是指物业管理企业接受业主聘请,对城市住宅小区内的建筑及其设备、公用设施、绿化、交通、治安和环境等项目开展维护、修缮、整顿服务以及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。作为物业合同的一项主要条款,服务收费关系到每一个业主的切身利益,是现今物业管理的重点和难点问题,也是物业纠纷中涉及最多的问题。[5]

1、合同相对性原理-物业服务费的交纳

合同关系具有相对性,它主要是指合同关系只能发生在特定的合同当事人之间,只有合同当事人一方能够向另一方基于合同提出请求或提讼;与合同当事人没有发生合同上权利义务关系的第三人不能依据合同向合同当事人提出请求或提讼,也不应承担合同的义务和责任;非依法律或合同的规定,第三人不能主张合同上的权利。[6]所以,在履行物业服务合同,提供物业服务和交纳物业服务费用的过程中,必须明确合同的双方当事人是物业管理企业和业主,不要和其他合同相混淆。

(1)区分物业服务合同和售房合同

要注意,物业服务合同与售房合同是两个独立、互不相干的合同。售房合同的双方当事人是购买人(业主)和房地产开发商,物业服务合同的双方当事人则是业主和物业管理企业。

在实践中,许多房地产开发商为了吸引更多的购买人,把物业管理也作为一个卖点,打出“如购买房屋则送(免)半年物业服务费用”这样的促销广告。这实际上超出了其售房合同的范围。虽然业主可以在物业服务合同中约定,由开发商代替业主交纳半年的物业服务费用,但实际履行时,由于得不到开发商的实际承诺常常引起争议,业主利益无法得到保障。有的开发商在其售房合同中约定了物业服务的内容,在房

屋交付之后,把物业交由自己下属的物业管理企业或者某一个部门管理,实际上提供的物业服务水平低下,并且以维护开发商利益为主,忽视业益。所以,业主在购买房屋时,一定要理清楚这两者之间的关系,签好售房合同,不要被开发商的“物业”条款所迷惑。

正因为物业服务合同和售房合同时相互独立的,所以物业服务费用与购房款无关。因而,开发商不能以业主没有预交物业服务费用而拒绝交付房屋,同时买房人也不能以房屋存在缺陷而拒绝支付物业服务费。对于前期出现的遗留问题,如果保修服务可以解决的,通过保修服务解决。通过保修服务解决不了的问题或者其他非保修方面的问题,应该由开发商负责解决。开发商应该按照国家法律、法规、合同约定等,承担相应的民事责任。开发商和买房人都只能依照合同的约定来履行义务和追究相对人的责任,从而保护自己的权利。

(2)物业管理企业不能以停电停水的方式逼缴物业服务费用

目前,很多居民小区都出现了物业管理公司用停电停水的方法相威胁,逼迫业主交纳拖欠的物业服务费用的情况,消费者协会的统计也表明这类投诉处于前列并有不断上升的趋势。[7]这类问题,涉及到业主的日常生活,极易引起业主和物业管理企业的矛盾,导致业主的愤怒。对于其处理,应当引起重视。

物业管理企业的权利主要是依据物业服务合同收取物业服务费用。实际工作中,物业管理企业往往基于委托向业主代收水费、电费、有线电视费用。而且,物业服务合同中也往往订有业主不交纳物业服务费用,物业管理企业可以停电停水的条款。因此,物业管理企业普遍认为,业主不交纳物业服务费用,物业管理企业停水停电,既是合同的约定,也符合常理,并没有不妥。

同样,物业服务合同与供水供电合同是两个独立的合同,涉及不同的合同当事人。小区业主供水供电合同的相对人是供水公司和电力供应公司。根据权利义务相一致的原则,用水用电人有义务交纳水费和电费,供水供电公司有义务按照约定供水供电。也就是,用水用电人有要求供水供电的权利,而供水供电公司相应的享有收取水费电费的权利。根据双务合同履行中抗辩权行使的原则,如果用水用电人不履行交纳水费电费的义务,则供水供电公司可以拒绝履行供水供电的义务,即供水供电公司此时有停水停电的权利。可见,享有停水停电权利的权利人是供水公司和电力供应公司。物业管理企业并不是小区业主的供水供电人,不享有停水停电的权利。在物业服务合同中,双方当事人约定在业主不交纳物业服务费用的情况下,赋予物业管理企业停水停电的权利是不合理的,因为这一约定侵犯了供水供电人的权利。在合同法上,这属于涉他合同条款,这种条款必须经过第三然即供水供电人的同意,否则是无效的。并且,由于供水供电义务所对应的是交纳水费电费义务,即使供水供电公司授权物业管理企业代替其收取水费电费并可以停水停电作为收取费用的手段,物业管理企业也不能以停水停电催缴物业服务费用,只能以它来催缴水费电费。因为,供水供电不是物业管理企业提供的服务,其从供水供电公司得到授权的范围是有限制的。

过去,物业管理企业往往代收整个小区的水费、电费、有线电视费等公共服务费,同时向业主收取一定的手续费,这是作为物业服务收费的一个组成部分写入合同的,是由《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》所明确的。现在,新的《物业管理条例》规定,物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收前款费用的,不得向业主收取手续费等额外费用。从而明确了公共服务提供人与业主之间的直接关系,理清了物业管理企业、业主以及提供公共服务的主体之间的关系,防止物业管理企业利用其便利的条件,侵害业主的利益,获取不正当的收益。当然,物业管理企业依照合同收取物业服务费用的权利,也必须要给予保障。在业主拒不交纳物业服务费用时,物业管理企业应当依据合同的约定或者法律的规定,采取合法程序来保护自己的权益,比如申请业主委员会督促业主交纳物业费用,亲自上门与业主沟通,向法院提出诉讼,或者依双方合同中订立的仲裁条款申请仲裁等等。

(3)物业管理企业未公布财务报表,业主能否拒绝交纳服务费用

在物业服务合同中,双方当事人的权利义务是明确的:物业管理企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务;业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。实际生活中发生了这样的案例,物业管理企业没有按照规定或者约定公布其财务收支状况,业主们拒绝交纳物业服务费用,引发争议。在这种情况下,业主究竟有没有权利拒绝交纳物业服务费用,有不同的观点。一种观点是:如果物业管理企业按照合同提供了质价相符的服务,尽管没有公布其财务状况,业主也

应该交纳服务费。另一种观点认为:定期公布财务报表是物业管理企业的义务,如果其不履行义务,业主就可以行使抗辩权,拒绝交纳服务费。我个人认为,在这种情况下,必须对业主与物业管理企业的服务合同进行分析,然后做出判断。

第一,如果物业服务合同中约定“物业管理企业应当定期公布物业服务费用收支状况,如果不公布的,业主有权拒绝继续支付物业服务费用”。根据合同意思自治原则,当事人之间的合意达成的契约,在当事人之间有相当于法律的效力。所以,业主可以暂时拒绝支付服务费用,并通过业主委员会要求物业管理企业尽快公布。如果物业管理企业及时补正的,业主也应该及时补交服务费用。在被称作物业管理行业的“204条”-《深圳景洲大厦物业管理服务合同》中,第四条(物业管理服务费及其管理)第八项明确规定:景洲大厦物业管理服务费所有收支账目,按政府规定由乙方每3个月向业主公布一次(张贴时间不少于1个月),账目公布前送交业主委员会审核备存。账目公布时间为每季度后的次月15日以前,特殊情况延迟公布账目需书面告知业主委员会。乙方不公布账目,业主有权暂停支付物业管理服务费。

第二,如果物业合同中仅规定物业管理企业应当定期公布财务收支报告,并未规定业主的权利,此时,合同的主给付义务是物业管理企业依照约定提供服务,业主依照预定支付费用。物业管理企业定期公布其财务收支报告,是其根据诚实信用原则所负有的附随义务。在双务合同中,根据同时履行抗辩权的行使条件,一方单纯违反附随义务,但已履行了主给付义务,另一方不得援用同时履行抗辩权。[8]所以,物业管理企业提供了质价相符的服务,业主就应当支付物业服务费用。对于物业管理企业的财务报告,可以通过业主委员会督促其公布或者要求业主委员会进行检查。

对物业管理企业使用物业服务费用的情况进行监督,是业主监督物业管理企业工作的重要方式。如何保障业主的这一权利呢?最好的做法就是学习深圳景洲大厦的做法,以合意的方式在物业服务合同中约定,物业管理企业不公布账目,业主有权暂停支付物业服务费。物业服务费是物业管理企业赖以生存的资金来源,这样的约定必然促使物业管理企业及时、全面的公布财务帐目。

3、关于开发商空置物业服务费用的交纳问题

实践中,由于开发商与物业管理企业之间千丝万缕的联系,两者通常约定,对于开发商尚未售出的空置物业,不交纳或者少交纳物业服务费用,则小区的物业服务费用只能由已经入住的业主全部承担,利益受到损害。小区的物业服务费主要是公共收费,包括公共设施、设备的日常运行、维修及保养费,绿化管理费,清洁卫生费,保安费,办公费等。从这些费用的构成来看,物业服务费不会因为物业是否空置而有太大的变动。并且,对于业主来说,物业服务费用都是入伙预收的,即物业费在交房时即开始支付,而无论是否实际入住,即使交房后空置,也要交纳相应的费用。[9]所以,开发商为空置物业支付与业主相平等的物业服务费用,才是公平的做法。新的《物业管理条例》第47条第二款规定,已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳。从而解决了开发商空置物业服务费用的交纳问题,保障了业主的权益。

四、结语

物业服务合同是整个物业管理关系的核心。它是建立业主与物业管理企业之间关系的重要法律文件,是约束当事人双方行为的“法律规范”,双方当事人都应该给予充分重视,尤其应明了自己的权利与义务。对于法律上没有规定或者规定模糊的事项,应当在合同中明确约定。虽然新的《物业管理条例》在很大程度上规范了物业行业和物业服务活动,但是对于小区物业管理中的一些争议问题和细节问题,还没有做出规定。在我国的物权法和合同法也未提供相关法律依据的情况下,要得到最满意的物业服务,最好的方法就是在物业服务合同中尽可能全面、详细的对各项事物做出约定,然后由双方当事人善意,诚信的履行合同,依据合同解决一切纠纷。我国实践中深圳市福田区景洲大厦业主委员会与深圳市金风帆物业管理发展有限公司所签订的《深圳景洲大厦物业管理服务合同》就是这方面的典范,集中解决了实践中可能出现的各种问题,给出了相关处理措施,值得各地业主学习和借鉴。

参考文献:

[1]周柯主编。物业规范管理教程「M。北京:中国计量出版社2001。

[2]夏善胜主编。物业管理法「M。法律出版社2003:159。

[3]《中华人民共和国合同法》第三百九十六条。

[4]搜狐焦点房地产网()《深圳景洲大厦物业管理服务合同》。

[5]刘玉。物业收乱与难的症结所在「J。价格与市场1999(5):28。

[6]王利明崔建远著合同法新论总则(修订版)「M。中国政法大学出版社2000:27。

[7]《北京现代商报》2003年9月8日。

[8]王利明崔建远著合同法新论总则(修订版)「M。中国政法大学出版社2000:341。

[9]夏善胜主编。物业管理法》「M。法律出版社2003:296。

中国人民大学法学院吴紫艳

相符,充分反应了其双务性的特点。

(4)物业服务合同是有偿合同,要式合同。

3、物业服务合同是否委托合同

有人认为物业服务合同是委托合同。委托合同是指委托人和受托人约定,由委托人处理委托人事务的合同。[3]物业管理企业受业主聘任,为业主提供服务,代替业主管理小区物业及相关事物。从这点看,物业服务合同与委托合同有相似之处。但仔细分析合同的特点以及当事人的权利义务,物业服务合同与委托合同存在极大的不同,不能将物业合同归属于委托合同。

(1)委托合同中,受托人应当按照委托人的指示处理委托事务,受托人以委托人的名义处理委托事务,产生的法律后果有委托人承担。而物业管理公司是独立的企业法人,有自己的经营方法,在业主将小区委托于其管理时,它以自己的经营费用,自己的名义开展业务,并独立承担对外法律后果。

(2委托合同的重要特点之一就是委托人或者受托人可以随时解除委托合同。而对于物业服务合同,除合同约定的条件成就外,物业管理企业不得随意解除合同;业主委员会只有在业主大会以经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过决议后才能解聘物业管理企业,也必须满足合同解除的相关条件。

(3)委托合同一般是无偿合同、不要式合同。物业管理是一种市场经营服务型企业行为,物业管理企业提供服务,业主支付报酬,是有偿合同。物业服务合同应当采取书面形式,有的地方物业管理条例还要求在房地产行政主管部门备案,是典型的要式合同。

二、物业服务合同的订立-业主选择物业管理企业自由

根据契约自由原则,当事人可以自由选择相对人。在物业服务合同中表现为业主可以自由选择为其提供服务的物业管理企业。然而,在实际生活中,开发商在房屋竣工出售前,常常选定一个物业管理企业为它管理物业,即前期物业管理。通常,该物业管理企业或者是开发商的下属企业,与开发商利益一致,或者由原来的房管所转变而来,受到行政单位制约。开发商捆绑销售,强制业主同意其选定的物业管理企业,或者行政部门加以干涉,在很大程度上限制了业主的选择自由。虽然业主大会成立后,可以通过决议选择其他的物业管理企业,但是多数情况下,业主们出于方便等考虑,会接纳前期物业管理企业继续为自己服务。等到出现问题时,根据前期物业服务合同的内容,业主常常处于弱势,其利益难以追回。所以,要保障业主的权益,首先要规范物业管理企业,使之与房地产开发商和行政单位脱钩,成为独立经营、自负盈亏的法人,实现物业管理企业和开发商之间的平等主体关系。只有这样,开发商才能从维护整个物业的角度,选择合适的物业管理企业,符合业主的利益,同时能够防止传统的行政权力干涉业主的选择自由。2001年9月,景洲大厦在深圳首开先例,第一次由业主投票表决成功炒掉了地产开发商属下的物业管理公司,使房地产行业流行多年的“谁开发谁管理”的物业管理模式成为终结,在地产物管界引起了轩然大波,被媒体称为“景洲事件”,得到了国家建设部的肯定,推动了中国房地产物管行业的改革,其目标就是“房地产必须与物业管理分离”,[4]为业主更好的行使自由选择权提供条件。

选择物业管理企业的自由是业主们的自由,其权利是以在业主大会中行使投票权的方式实现的。“选聘和解聘物业管理企业,必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过”,实行的是少数服从多数的原则,所以单个业主的自由是受到一定限制的。物业服务合同是由业主委员会代表业主签订的。实践中出现了业主委员会为了物业管理企业所给的好处,而在选定物业管理企业或者议定具体条款时,与业主大会的决议不符的情况,这样的行为无疑侵犯了业主的权利,业主可以联名要求业主委员会召开业主大会,罢免业主委员会,同时申请法院以业主委员会和物业管理企业恶意串通,侵害业主利益为由而宣告物业服务合同无效。

三、合同主要条款-物业服务费用

物业服务收费是指物业管理企业接受业主聘请,对城市住宅小区内的建筑及其设备、公用设施、绿化、交通、治安和环境等项目开展维护、修缮、整顿服务以及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。作为物业合同的一项主要条款,服务收费关系到每一个业主的切身利益,是现今物业管理的重点和难点问题,也是物业纠纷中涉及最多的问题。[5]

1、合同相对性原理-物业服务费的交纳

合同关系具有相对性,它主要是指合同关系只能发生在特定的合同当事人之间,只有合同当事人一方能够向另一方基于合同提出请求或提讼;与合同当事人没有发生合同上权利义务关系的第三人不能依据合同向合同当事人提出请求或提讼,也不应承担合同的义务和责任;非依法律或合同的规定,第三人不能主张合同上的权利。[6]所以,在履行物业服务合同,提供物业服务和交纳物业服务费用的过程中,必须明确合同的双方当事人是物业管理企业和业主,不要和其他合同相混淆。

(1)区分物业服务合同和售房合同

要注意,物业服务合同与售房合同是两个独立、互不相干的合同。售房合同的双方当事人是购买人(业主)和房地产开发商,物业服务合同的双方当事人则是业主和物业管理企业。

在实践中,许多房地产开发商为了吸引更多的购买人,把物业管理也作为一个卖点,打出“如购买房屋则送(免)半年物业服务费用”这样的促销广告。这实际上超出了其售房合同的范围。虽然业主可以在物业服务合同中约定,由开发商代替业主交纳半年的物业服务费用,但实际履行时,由于得不到开发商的实际承诺常常引起争议,业主利益无法得到保障。有的开发商在其售房合同中约定了物业服务的内容,在房

屋交付之后,把物业交由自己下属的物业管理企业或者某一个部门管理,实际上提供的物业服务水平低下,并且以维护开发商利益为主,忽视业益。所以,业主在购买房屋时,一定要理清楚这两者之间的关系,签好售房合同,不要被开发商的“物业”条款所迷惑。

正因为物业服务合同和售房合同时相互独立的,所以物业服务费用与购房款无关。因而,开发商不能以业主没有预交物业服务费用而拒绝交付房屋,同时买房人也不能以房屋存在缺陷而拒绝支付物业服务费。对于前期出现的遗留问题,如果保修服务可以解决的,通过保修服务解决。通过保修服务解决不了的问题或者其他非保修方面的问题,应该由开发商负责解决。开发商应该按照国家法律、法规、合同约定等,承担相应的民事责任。开发商和买房人都只能依照合同的约定来履行义务和追究相对人的责任,从而保护自己的权利。

(2)物业管理企业不能以停电停水的方式逼缴物业服务费用

目前,很多居民小区都出现了物业管理公司用停电停水的方法相威胁,逼迫业主交纳拖欠的物业服务费用的情况,消费者协会的统计也表明这类投诉处于前列并有不断上升的趋势。[7]这类问题,涉及到业主的日常生活,极易引起业主和物业管理企业的矛盾,导致业主的愤怒。对于其处理,应当引起重视。

物业管理企业的权利主要是依据物业服务合同收取物业服务费用。实际工作中,物业管理企业往往基于委托向业主代收水费、电费、有线电视费用。而且,物业服务合同中也往往订有业主不交纳物业服务费用,物业管理企业可以停电停水的条款。因此,物业管理企业普遍认为,业主不交纳物业服务费用,物业管理企业停水停电,既是合同的约定,也符合常理,并没有不妥。

同样,物业服务合同与供水供电合同是两个独立的合同,涉及不同的合同当事人。小区业主供水供电合同的相对人是供水公司和电力供应公司。根据权利义务相一致的原则,用水用电人有义务交纳水费和电费,供水供电公司有义务按照约定供水供电。也就是,用水用电人有要求供水供电的权利,而供水供电公司相应的享有收取水费电费的权利。根据双务合同履行中抗辩权行使的原则,如果用水用电人不履行交纳水费电费的义务,则供水供电公司可以拒绝履行供水供电的义务,即供水供电公司此时有停水停电的权利。可见,享有停水停电权利的权利人是供水公司和电力供应公司。物业管理企业并不是小区业主的供水供电人,不享有停水停电的权利。在物业服务合同中,双方当事人约定在业主不交纳物业服务费用的情况下,赋予物业管理企业停水停电的权利是不合理的,因为这一约定侵犯了供水供电人的权利。在合同法上,这属于涉他合同条款,这种条款必须经过第三然即供水供电人的同意,否则是无效的。并且,由于供水供电义务所对应的是交纳水费电费义务,即使供水供电公司授权物业管理企业代替其收取水费电费并可以停水停电作为收取费用的手段,物业管理企业也不能以停水停电催缴物业服务费用,只能以它来催缴水费电费。因为,供水供电不是物业管理企业提供的服务,其从供水供电公司得到授权的范围是有限制的。

过去,物业管理企业往往代收整个小区的水费、电费、有线电视费等公共服务费,同时向业主收取一定的手续费,这是作为物业服务收费的一个组成部分写入合同的,是由《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》所明确的。现在,新的《物业管理条例》规定,物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收前款费用的,不得向业主收取手续费等额外费用。从而明确了公共服务提供人与业主之间的直接关系,理清了物业管理企业、业主以及提供公共服务的主体之间的关系,防止物业管理企业利用其便利的条件,侵害业主的利益,获取不正当的收益。当然,物业管理企业依照合同收取物业服务费用的权利,也必须要给予保障。在业主拒不交纳物业服务费用时,物业管理企业应当依据合同的约定或者法律的规定,采取合法程序来保护自己的权益,比如申请业主委员会督促业主交纳物业费用,亲自上门与业主沟通,向法院提出诉讼,或者依双方合同中订立的仲裁条款申请仲裁等等。

(3)物业管理企业未公布财务报表,业主能否拒绝交纳服务费用

在物业服务合同中,双方当事人的权利义务是明确的:物业管理企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务;业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。实际生活中发生了这样的案例,物业管理企业没有按照规定或者约定公布其财务收支状况,业主们拒绝交纳物业服务费用,引发争议。在这种情况下,业主究竟有没有权利拒绝交纳物业服务费用,有不同的观点。一种观点是:如果物业管理企业按照合同提供了质价相符的服务,尽管没有公布其财务状况,业主也

应该交纳服务费。另一种观点认为:定期公布财务报表是物业管理企业的义务,如果其不履行义务,业主就可以行使抗辩权,拒绝交纳服务费。我个人认为,在这种情况下,必须对业主与物业管理企业的服务合同进行分析,然后做出判断。

第一,如果物业服务合同中约定“物业管理企业应当定期公布物业服务费用收支状况,如果不公布的,业主有权拒绝继续支付物业服务费用”。根据合同意思自治原则,当事人之间的合意达成的契约,在当事人之间有相当于法律的效力。所以,业主可以暂时拒绝支付服务费用,并通过业主委员会要求物业管理企业尽快公布。如果物业管理企业及时补正的,业主也应该及时补交服务费用。在被称作物业管理行业的“204条”-《深圳景洲大厦物业管理服务合同》中,第四条(物业管理服务费及其管理)第八项明确规定:景洲大厦物业管理服务费所有收支账目,按政府规定由乙方每3个月向业主公布一次(张贴时间不少于1个月),账目公布前送交业主委员会审核备存。账目公布时间为每季度后的次月15日以前,特殊情况延迟公布账目需书面告知业主委员会。乙方不公布账目,业主有权暂停支付物业管理服务费。

第二,如果物业合同中仅规定物业管理企业应当定期公布财务收支报告,并未规定业主的权利,此时,合同的主给付义务是物业管理企业依照约定提供服务,业主依照预定支付费用。物业管理企业定期公布其财务收支报告,是其根据诚实信用原则所负有的附随义务。在双务合同中,根据同时履行抗辩权的行使条件,一方单纯违反附随义务,但已履行了主给付义务,另一方不得援用同时履行抗辩权。[8]所以,物业管理企业提供了质价相符的服务,业主就应当支付物业服务费用。对于物业管理企业的财务报告,可以通过业主委员会督促其公布或者要求业主委员会进行检查。

对物业管理企业使用物业服务费用的情况进行监督,是业主监督物业管理企业工作的重要方式。如何保障业主的这一权利呢?最好的做法就是学习深圳景洲大厦的做法,以合意的方式在物业服务合同中约定,物业管理企业不公布账目,业主有权暂停支付物业服务费。物业服务费是物业管理企业赖以生存的资金来源,这样的约定必然促使物业管理企业及时、全面的公布财务帐目。

3、关于开发商空置物业服务费用的交纳问题

实践中,由于开发商与物业管理企业之间千丝万缕的联系,两者通常约定,对于开发商尚未售出的空置物业,不交纳或者少交纳物业服务费用,则小区的物业服务费用只能由已经入住的业主全部承担,利益受到损害。小区的物业服务费主要是公共收费,包括公共设施、设备的日常运行、维修及保养费,绿化管理费,清洁卫生费,保安费,办公费等。从这些费用的构成来看,物业服务费不会因为物业是否空置而有太大的变动。并且,对于业主来说,物业服务费用都是入伙预收的,即物业费在交房时即开始支付,而无论是否实际入住,即使交房后空置,也要交纳相应的费用。[9]所以,开发商为空置物业支付与业主相平等的物业服务费用,才是公平的做法。新的《物业管理条例》第47条第二款规定,已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳。从而解决了开发商空置物业服务费用的交纳问题,保障了业主的权益。

四、结语

物业服务合同是整个物业管理关系的核心。它是建立业主与物业管理企业之间关系的重要法律文件,是约束当事人双方行为的“法律规范”,双方当事人都应该给予充分重视,尤其应明了自己的权利与义务。对于法律上没有规定或者规定模糊的事项,应当在合同中明确约定。虽然新的《物业管理条例》在很大程度上规范了物业行业和物业服务活动,但是对于小区物业管理中的一些争议问题和细节问题,还没有做出规定。在我国的物权法和合同法也未提供相关法律依据的情况下,要得到最满意的物业服务,最好的方法就是在物业服务合同中尽可能全面、详细的对各项事物做出约定,然后由双方当事人善意,诚信的履行合同,依据合同解决一切纠纷。我国实践中深圳市福田区景洲大厦业主委员会与深圳市金风帆物业管理发展有限公司所签订的《深圳景洲大厦物业管理服务合同》就是这方面的典范,集中解决了实践中可能出现的各种问题,给出了相关处理措施,值得各地业主学习和借鉴。

参考文献:

[1]周柯主编。物业规范管理教程「M。北京:中国计量出版社2001。

[2]夏善胜主编。物业管理法「M。法律出版社2003:159。

[3]《中华人民共和国合同法》第三百九十六条。

[4]搜狐焦点房地产网()《深圳景洲大厦物业管理服务合同》。

[5]刘玉。物业收乱与难的症结所在「J。价格与市场1999(5):28。

[6]王利明崔建远著合同法新论总则(修订版)「M。中国政法大学出版社2000:27。

[7]《北京现代商报》2003年9月8日。

[8]王利明崔建远著合同法新论总则(修订版)「M。中国政法大学出版社2000:341。