房地产规划设计篇(1)

关键词：房地产项目；规划设计；出新机制；设计方式

前言：房地产设计管理直接关系着房地产项目的成败。房地产市场需求的变化导致了不同时期开发商对规划设计内涵的不同理解。在房地产发展初期，房建单位在设计上主要关注的是房型，考虑如何改变过去住宅设计上的不合理因素。比如何把厅做大，如何考虑动静分区，改变小居室，小客厅式的住宅等等。后来，关注的重点又在环境方面，于是出现了大广场，大绿地，河南周口市的许多项目都是这样的。因此说，规划设计始终是在围绕市场需求而发展的。随着房地产市场的成熟和规范，开发商越来越重视前期的规划设计，作为管理规划部门，要有明晰的设计程序，应重点围绕以下三个要点进行控制。

1规划的调查和研究

一个地产项目的成功运作，归根到底是市场需求的结果，而市场需求的发展和变化在很大程度上是由发展商的引导和媒体的渲染促成的。其中，前期规划设计阶段是项目运作的龙头和开端，它包含了房建单位最初的投资决策、目标分析和项目定位以及市场供需关系的深入研究，项目产品将来的顾客对象的特征，地区、年龄、收入、工作、性别等。没有周密的调查资料，就无法了解房地产市场的现状情况以及产品的分布和竞争特点，也就无法进行项目的正确定位，规划设计也就如无源之水。作为房建设计者，要做好当地房地产市场的调查、基础资料的收集工作，建立起动态的资料补充和修正机制，以期随时准确反映房地产市场的变化趋势和发展特点，并能及时反映到项目的规划设计中，在实施前或实施中能快速适应市场的细微变化。

1.1规划要具备专业知识土地开发和建设总是城市规划的一部分，购买土地之前一定要弄清城市的总体规划和详细规划情况，要与当地城市的规划设计院和管理者保持亲密的关系，对城市的现状、规划结构和发展计划以及城市的战略要有深入的研究，要结合土地储备和规划选址通盘考虑，比如，公司要树形象，先上短而快的项目，就不能在城市郊区选址，最好选择城市新开发密集区或中心商业区，因为是城市鼓励优先发展的地段，而且可能较多的地产公司聚集在一起，如果有精心策划，建成精品，会很快打开局面，为公司树立良好的公众形象。当然，如果有好的市场追捧，选择在城市的边区进行开发，也未必不可，只要踏准了市场的节奏，有鲜明的主题和优秀的规划设计，再加上优质的施工建设必会赢得消费者的青睐。项目的实施要与城市近期建设和中远期发展保持同步，期待政府大规模开发带来的商机。

1.2规划必须符合项目定位规划设计必须以人为本，以住户的生活舒适方便为本。楼盘建成是让人住的，设计必须符合项目定位，不要偏离定位去追求不切合实际的东西。背离定位就会做出完全不能用的方案。另外，在进行规划时，要避开规划的细节和争议地，从规划专家的角度进行思考，要着眼于那些有潜在规划价值和市场潜力的地段进行周密的调查，要尽可能想得更远一些，几年后该地段的预测情况，要从规划的战略发展中，而不是从规划的细微出，寻找市场的价值和投资点。所以，地产单位在战略布局时一定要结合城市的总体规划和发展战略进行安排，否则就成为无源之水。为此，一个好的规划设计，必须在深入细致的市场调查后，在占有第一手基础资料后，并经过多方面、全面细致的分析研究后，才能和市场紧密结合起来。

2房地产项目规划应具备的标准

一个项目的成功标准应该包括以下几个方面：

2.1首先要满足感官的舒适性，包括建筑外檐立面，园林规划等方面；其次是便利性。配套设施的实用性和前瞻性也是一个标准。有些配套设施是不是多余，住户能否付担得起，这是一个是否经济的问题。配套设施是否实用，是否有前瞻性，满足未来小区居民的生活需要，这些都是开发商应该重点考虑的问题。房建设计过程中，对比较复杂的问题要与设计人员进行面对面的沟通和商量，必要时，房建单位要派驻工程师与设计人员一起参与设计，对设计中出现的问题，房建工程师可及时向领导汇报寻求解决方案或意见，就设计规划中的关键问题进行讨论，寻求解决方法或意见，以便于下一步设计的继续。在中标设计方案调整过程中，需重新研究和确定这些概念，如总体人口规模、交通方式选择、停车比、人车分流、容积率、建筑层高及分期建设等。项目的商业设施摆在什么位置，要让住户感觉到便利，使小区居民在购物出行等方面享受了到便利；第三，是园林的趣味性和参与性。国外有些小区做的就比较好，绿地可以随便进入，参与性强。第四，配套设施的经济性，实用性和前瞻性也是一个标准。有些配套设施是不是多余，住户能否付担得起，这是一个是否经济的问题。配套设施是否实用，是否有前瞻性，满足未来小区居民的生活需要，这些规划都是房建单位应该重点考虑的。

2.2高水平、善沟通的设计规划对于规划设计，房建单位从市场的角度考虑的事情比较多，而政府主管部门更多地是从社会、生态、经济、环境等因素来考虑。在双方关系的协调上，政府部门应明确哪些是应该管的，而且必须要管好。而房建单位在规划设计上也要有更多的自，房建单位必须清楚自己能在一个什么样的范围内对规划设计可以做出调整。同时，要相信市场力量会促使开发商拿出更好的产品来。开发商在追求利润的同时，必须符合市场的要求，符合消费者的品位和消费能力，在这种情况下建造更多的多姿多彩的建筑。

3规划出新的机制和设计方式

房地产规划设计篇(2)

【关键词】房地产；项目开发；策划；规划设计

一、前言

随着我国经济发展，人们的生活水平不断提高，居住上一个规划合理、配套设施齐全又舒适的生活小区要求越来越高。所以要做好项目开发的规划设计至关重要，其好坏直接影响到后期的营销和推广。

二、房地产前期的策划

前期策划首先要解决的是市场的定位问题，如楼盘定位、产品定位、价格定位，即明确项目开发的方向与目标。前期策划必须以开发商为决策主导，设计单位和营销策划单位紧密配合完成。因此，策划要尽可能收集与所策划项目有关的经济技术信息、资源信息、人才信息，利用自身的技术知识和经验，综合分析项目的技术内容，预测房地产项目的经济前景，为开发商的房地产项目提供科学依据和参考方案，提出具有较高科学水平和参考价值的咨询报告和意见。

房地产项目管理开发产品的规划、设计要尽可能超前，但也不能过于超前，要掌握区域客源的预期接受度。比如地块确定要造住宅，应依据地块的特点，结合大量市场调研的资料，确定住宅类型，比如是多层、高层或其它物业形态等。再依据产品类型进行小区规划、风格的确立，与周边楼盘作比较时一定要有自己超前且较为鲜明的特点，同时，也要让市场能够接受。

另外一点是策划与创意之间的关系，策划需要创意，但策划不等于规划。策划要有一点新东西，但过分追求“新、奇”，则效果可能不好，甚至适得其反，这方面是有不少教训的。策划需要创意，但策划更强调科学、周密地统筹安排，创意则可能使这种安排更合理或某个环节得到优化，但决不是策划的全部。

开发商尤其要注意整合资源利用外脑、内外结合，不要过于迷信自己过去的老经验。过去的盘子成功了，不代表将来的盘子也一定能成功，市场是不断变化的，还有很多是开发商自己不熟悉的、没有关注的，而外脑则可以更客观地、不受约束地思考、评价投资方案。房地产开发商要重视策划、理解策划，策划专家是开发商的好参谋；要以营销的视野看策划，而不是以推销的想法去卖房子。在策划阶段要注重以下三个方面：

（1）市场调研

市场调研是指把与市场相关的市场、销售、客户等信息收集起来，加深认识并进行分析和监控，进而解释信息间的内在联系及相互关系变化的规律。这个过程为项目建设及定位提供决策参考依据。

（2）功能策划

功能策划源于对生活知识及经验的积累，没有定式。除我们已知的功能之外，仍然可以通过综合功能不同特征发展新的功能形式。

对于具体地块来说，功能策划除考虑自我需要之外，还应考虑地块周边功能的相互作用影响，或借势增强周边功能，或突出互补功能，还要考虑经济效益因素。功能策划的细节考量，需要对现有具体功能的配置，基本规模、投资、对场地要求及交通状况等因素有良好的知识储备。

整个策划过程基于理性的定性及定量分析基础之上。初步判断可以定性为主的专家式论证，决策判断应以市场调研的论证（定性及定量综合）为基础。

（3）产品风格形象定位

结合市场调研的情报，确立差异化定位目标后，就可以论证产品的风格定位，也是产品的形象识别系统的确定。最后通过设计单位在建筑造型艺术性的创新或原汁原味的塑造来实现。

三、房地产开发规划设计的要点

1、总体开发设想

房地产商在拿到项目用地后，结合政府对于项目用地的控制性详细规划，地块未来的发展方向，周边配套设施、其他项目的定位、物业种类等等因素。在结合自身企业的发展规划来制定本地块的项目定位。而在实际操作中主要从以下几个重要环节着手：①企业现金流测算与把握；②政府的控制规划；③项目的土地条件；④销售的速度；⑤客户的群体的调查；⑥房屋的单价、总价构成；⑦开发商擅长的开发类型；⑧开发商要求的利润和品牌，结合以上7点，基本能把项目定位问题解决。而后在根据政府要求的建设周期、项目所在地的市场行情、公司的现金流等等指标，制定合理的开发周期。

2、道路系统规划

路网是一个城市发展的骨架，只有便捷合理的路网设计才能提升整个城市的通畅感和品质感，居住小区或是城市综合体也同样遵循这一理论。设计合理使用便捷的路网系统设计是项目规划设计的要点之一。目前，国民经济发展良好，人们生活水平普遍提高，私家车增长较快，一家一部车，甚至一家几部车，车辆的增加不仅仅给城市道路带来较大的压力，同时也对居住小区提出了较高的要求。为了使小区内行人安全，行车对人无干扰，路网规划时设计人车分流道路系统，即车行道路系统和人行道路系统分开，汽车入小区后直接下地下车库或是地上停车位，减少车辆在小区内道路上行驶。随着汽车数量的日益增长，不仅对小区的道路系统要求设计合理，同时对小区的停车车位数量要求满足汽车的增长。为此，政府相关部门也在居住区开发设计时对小区车位数量的设置做了明确规定，基本上是每120m2要配置一个车位。居住区道路系统规划设计除了人车分流设计外，还应对步行系统的无障碍设计、系统的可达性等等做详细合理的系统设计。

3、配套公共服务设施系统规划

为提高项目的附加值，增加销售卖点，为后期客户带来便捷、舒适的生活氛围，项目配套公共服务系统的规划设计显得尤为重要。人们的生活不仅仅只是买个房子睡个觉，还需要买菜，购物，娱乐等等一系列的其他活动。而项目的公共配套正是为了解决这一系列需求而设置，因此，房地产开发在项目前期规划设计时应根据项目地块居住人口的数量，合理设置公共配套服务设施，要求数量合适，分布合理，以便方便每位小区居民，同时在规划设计时应考虑后期管理和经营的相关问题。

4、综合管网的规划

综合管线的规划是将小区的各种管线进行综合，如果规划出现问题，小区将停水、停电甚至无法居住，由此可见此项工作的重要性。小区的管线涉及到雨水、污水、强电、弱电、燃气、供热、智能等等，而各种管线的进口、接口的位置规划以及与市政综合管网的连接都是摆在设计师面前的问题。良好的规划设计，不仅为房地产商降低开发成本，还为后期的各种管线的验收，小区的顺利交房打下基础。

5、绿化与景观系统规划

如今社会人们在解决温饱问题之后，对于居住环境要求在不断的提高。具有优美宜人的园林景观几乎成了人们评判居住小区是否高档的重要标准。为此，在居住区项目规划设计时，房地产开发商应要有所取舍，可适当增加建造成本，降低建筑密度，尽最大可能增加项目绿地的面积。我们知道，小区的建筑密度高，意味着建筑占地面积大，绿地面积就要减少。其实在同一地块容积率一样的情况下，可以通过增加建筑物的高度来减少建物的占地面积，以增大小区绿地面积，提高了小区景观品质，同时在建筑单体布置时要多结合景观设计师的想法，尽力为后期景观设计多留发挥的空间。

6、生态与节能规划

鉴于响应国家节能减排政策，为居住居民后期生活质量着想，生态节能设计规划也是当前房地产规划设计的要点之一。项目规划设计时适当从现代、科技、生态等方面考虑，尝试使用新能源、新型科技技术增加居住的舒适度、降低开发成本等等。

7、建筑设计规划

建筑单体的规划设计可以说是房地产规划设计重要要点之一，建筑单体是项目总体规划理念的展示体，建筑立面风格、外墙颜色是该项目的规划理念、产品定位、公司实力的展现。建筑户型设计的优劣直接关系到项目的销售，资金的回笼，企业的发展。

（1）建筑立面、色彩的规划设计。建筑单体的立面造型变化多样，色彩可以丰富多变。而在规划设计时，房地产更多应重点关注外立面的造型、色彩是否符合项目的总体定位和总的规划理念。

（2）建筑户型规划。建筑户型的设计相对立面和颜色显得更为重要，因为它是居民每天都使用的对象，它的舒适与否直接影响到居民的生活质量。

房地产规划设计篇(3)

关键词：房地产；规划设计；层次分析法；方案选择

中图分类号：F293.3 文献标识码：A

收录日期：2014年3月11日

一、前言

（一）房地产发展现状。城市化推动了房地产项目开发与发展。首先，城市化产生的增量人口，所形成的住房刚性需求是住宅开发的首要保障；其次，城市化推动各项产业发展，促进了各类产业地产的开发；再者，城市化改善了城市基础设施和周边小环境，提升了房地产开发品质。总之，城市化的快速发展，极大地推动了我国房地产业的发展。

目前，我国房地产业规模庞大，产业地位突出，已成为国民经济的支柱产业。2011年房地产投资规模已达到6.17万亿，占GDP的13.1%，占固定资产投资的19.8%，对GDP增长贡献率为19.2%。2012年房地产投资规模已达到7.18万亿，增长率为16.2%。不过，另一方面，过度市场化导致房地产业过快过热发展，推动资源过分向房地产业集中，影响了部门经济平衡发展。

此外，房地产业具有超强的产业关联度，能有效带动50多个相关产业发展，同时能大量吸纳城市化进程中的低技能劳动力。因此，在相当长的时期内，房地产业仍将成为撬动经济社会增长的力量。

（二）房地产项目规划设计的重要性。方案规划设计阶段其主要流程如下：拟定招标设计任务书、规划设计方案招标、方案评审、规划设计沟通、平面设计沟通、设计细部沟通，最后，出方案报建文本进行报建。这一阶段经常投入巨大的内部资源和外部资源，进行多轮的方案竞标、内部评审、专家咨询论证等，希望能找出一个满足市场需求且高效益合理的规范设计方案。但结果要么设计成果偏离了目标，要么设计进度一拖再拖，极大延误了建设工期。而规划设计的失误对后续的施工，营销策划，销售执行等产生巨大不可逆转的影响。因此，如何去进行选择规范设计方案是一个很重要的开发环节。本文参考分析多种设计方案的选择过程，得出一个好的设计方案选出必要经过客观和主观因素相结合的方法去进行评判，更多的关注客户的需求。层次分析法是一种主客观较好融合在一起的方法。因此，本文选择层次分析法进行分析方案的选择。

二、层次分析法原理

评价选择方法有专家论证打分法、加权平均法等很多种，都有一定的实用性，但是这些方法往往不是因为主观因素太多而得出不可靠的结果，或者就是受专家知识水平、领域经验等影响具有很大的局限性，不利于进行方案的决策。层次分析法是一种定性与定量相结合的、系统的、层次化的分析方法，是一种比较客观准确的选择方法。因此本文主要采取的是层次分析法对决策系统的一些重要指标做出科学、客观的评价，帮助我们做出正确的方案选择。

层次分析法（简称AHP法）是美国运筹学家T.L.Satty教授于上世纪七十年代初期提出的一种简便、灵活而又实用的多准则决策方法。其基本原理是：1、复杂的问题分层化，根据方案的目标和问题的性质，将问题分解为不同的组成因素，按照因素间的相互影响和隶属关系将其分层聚类组合，形成一个递阶的、有序的层次结构模型；2、根据系统的特点和基本原则，对各层的因素进行对比分析，引入1～9比率标度方法构造出判断矩阵，用求解判断矩阵最大特征值及其特征向量的方法得到各因素的相对权重；3、通过计算方案层相对于总目标层的相对重要性次序的组合权值，以此作为评价和选择方案的依据。

三、层次分析法评价选择房地产项目规划设计方案

规划设计方案关乎一个房地产开发项目的成败，进行多轮重复的方案竞标、评审、专家咨询论证等，目的就是找出一个合理规划设计方案，而一个合理的开发项目，必然遵循市场规则，追求价值最大化，价值最大化的核心是资源均衡，价值均衡需要从其开发和营销构成层面来实现，因此，按照层次分析法的基本原则，本文选择价值构成层面、开发构成层面、营销构成层面为评价房地产项目规划设计方案的三个基本指标。

价值最大化一般体现在以下几个方面：1、充分利用资源，规避劣势；2、规划协调资源、创造资源；3、建立竞争优势，栋均、户均资源占有最优化。

总之，价值实现需要其设计的均好，合理，创造价值标杆。通过比较分析，成功的设计方案得出成功的设计开发方案，其开发层面通常考虑其经济合理性已经开发周期的长短，分期开发节点的设计；营销层面注重形象展示、分期销售的合理性、竞争的差异化、客户的体验感受等方面。按照上面的分析，得出基本指标包含的二级指标，如图1所示。（图1）

根据所建立的规划设计方案决策指标层次结构模型，相对于上一层次某个元素，根据实际工程的具体情况，经向专家咨询论证作出同层次各因素的相对重要性判断，引入合适的标度用具体数值表示出来构成判断矩阵A=（aij）n×m。

然后，计算判断矩阵的最大特征值和特征向量，并进行一致性检验，常用方根法得出权值Wi，Wi=，即将矩阵A元素按行求积的一向量，将所得分向量开n次方根的新向量，再将此向量归一化即得权重向量。通过计算一致性比例指标进行判断矩阵一致性检验。

最大特征值max=，一致性指标CI=，一致性比例CR=CI/CR。若CR

而后基于层次单排序的结果，将上一层次该元素本身的权重加权综合，即可计算得到处于评价指标体系最底层，即指标层中的各指标因素相对于最高层的相对权重，这一过程是从最高层次到最低层次逐层进行的，称为层次总排序。

上述用层次分析法确定权重的流程图过程如图2所示。（图2）

基于AHP法计算出规划设计方案的指标权重值的格式如表1所示。（表1）

实际操作过程中，对于一个具体的房地产开发项目，按照专家咨询论证评判，参考行业标准，得出最后的评判分值，然后按照一个具体区域的一些资源分布情况，进行规划设计方案的综合评审。

层次分析法需要的是灵活运用，比如在营销构成层面，形象展示与客户体验方面在对具体项目的时候，其相对重要性程度往往是不一样的，需要根据一个地区人们的文化水平、生活习性和审美角度等适当调整。另外，一个方案选择完毕之后，还要反过来回答几个问题，比如：地块资源是否充分利用；是否有难以销售的产品；较大的户型是否占有较好的资源；是否有可以卖高20%以上的产品标杆；是否有好的展示内容和条件；是否有较为合理的成本等相关问题，进行反向验证。

四、结论

我国房地产业短期内还是一个快速发展的行业，由于其发展的客观规律，开发项目规划设计在其开发阶段起着举足轻重的作用。本文应用层次分析法进行方案的优化选择分析，层次分析法逻辑性强，思路清晰，计算结果真实可靠，贴近现实，有一定的实用性，是进行规划设计方案选择的一种良好可靠方法。

主要参考文献：

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[2]梁云芳，宫健，张同斌.2011～2012年我国房地产市场的运行态势与政策分析[J].科技促进发展，2012.9.

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[4]王明明.运筹与决策基础[M].北京：中国林业出版社，2001.

[5]郭方胜.层次分析法在深基坑支护系统方案优选中的应用[J].岩土工程技术，1991.1.

[6]陈桢瑜.浅谈城市新区大型居住区规划设计――以“新密东城半岛”居住区规划为例[J].福建建材，2012.11.

房地产规划设计篇(4)

关键词：城市规划；形态设计；房地产开发；机制

Abstract: With the further advance of China City, city planning and highlights the growing importance of. City planning as a discipline, but also more and more attention by the society; real estate development as one of the most important industry in the national economy, and more than 50 industry high correlation, can promote the construction, building materials, metallurgy, machinery, chemical industry and other relevant departments of the production, development of home appliance, furniture, influence, decoration transportation, architecture and commercial and financial industries, and can produce chain growth effect, stimulating economic growth. The rapid development of the real estate makes city planning has been greatly used in real life, the rational allocation of city planning is to lay a solid foundation for the further development of the real estate. As two important factors in city construction, will their coordinative development makes the city construction towards the ideal direction.

Key words: city planning; design; real estate development; mechanism

中图分类号：TU984文献标识码：A 文章编号：

1城市规划与房地产开发

1.1城市规划与房地产开发的基本内涵及特征。城市规划是为实现一定时期内城市发展的目标和各项建设而预先进行的综合部署和具体安排行动步骤,并不断付诸实施的过程。它是建设城市和管理城市的基本依据,是保证城市进行合理的建设和城市土地合理的开发利用及正常经营活动的前提和基础,实现城市社会经济发展目标的综合性手段。城市规划是一种政府行为,要求反映城市全体公众的意志,维护公共利益,保障公民的合法权利,创造优美的城市环境。与房地产开发关系密切的是城市总体规划和详细规划(包括控制性详细规划和修建性详细规划).城市总体规划是从宏观上明确城市的性质、规模和发展方向,从空间上确定城市布局结构和土地使用功能以及道路交通和市政基础设施网络,是城市发展的总框架、总蓝图。详细规划是总体规划的深入,是对各项建设的综合部署和具体安排,是指导城市中某一区域进行当前开发建设的依据和蓝图。

1.2房地产开发是指房地产公司根据市场对商品房产的需求和城市规划的要求及近期建设需要选择一定规模的用地,有步骤的进行征地和搬迁,对基础设施、主要用地功能项目及配套项目,进行开发建设和经营管理的一项综合性的社会经济活动。它包括立项、规划设计、征地搬迁、土地开发、房屋建设、工程竣工验收、经营销售、交付使用直至物业管理的全过程.房地产开发大多由企业操作, 是一种投资性经济活动。它的目标主要是追求利润最大化,即尽可能的克服房地产开发项目周期长、投资大、风险高的不利因素,以期获得最大的经济收益,并求得自身的生存和发展。

1.3由于城市规划与房地产开发的内涵及性质的不同,在编制城市规划和进行房地产项目开发的过程中,各自考虑问题的侧重点也相应的有所不同：从发展战略方面看,城市规划侧重于从宏观的角度分析城市的发展条件,确定城市的反战方向,而房地产开发则多从表面上看微观的角度考虑企业的发展；从时间上看,城市规划侧重考虑长远的和远景的效果,并兼顾近期的发展建设,而房地产开发更注重近期的效果；从空间上看,城市规划注重整体的空间结构组织和各类用地功能的配置,而房地产开发则多从局部考虑项目的区位选择；从效益上看,城市规划注重研究经济效益、社会效益和环境生态效益的相互统一,侧重研究降低社会编辑成本,提高整体综合效益,而房地产开发更关心开发项目、开发宗地或企业的经济效益；从信息反馈角度看,城市规划侧重听取市民的反馈意见或建议,满足大多数市民需要,而房地产开发侧重搜集市场信息,适应市场的需要。

2城市规划视角的高层建筑形态设计要素

随着经济的发展与建筑技术的提高，我国城市高层建筑从土木结构到砖木结构、砖混结构，直到钢结构、钢筋混凝土和现代大跨度空间结构，建筑思潮相应地经历了古典主义、现代主义、新现代主义等几个阶段。建筑技术的进步带动了建筑思潮的发展，建筑技术的局限性则导致建筑思潮的滞后与手法上的停滞不前。可以说，建筑技术水平的相对落后是我们在建筑创作上所持折衷主义观点的根本原因之一。在新时期，基于城市规划视角的高层建筑形态设计要素包括如下：

2.1 建筑立面的设计

从人类有了居住条件开始,屋顶就是以坡顶的形式出现的,但随着科技的进一步发展及新材料、新技术的应用普及，屋顶的变化也呈现出多种多样,以现代住宅应用最多的平顶式屋顶由于建设方便、经济性实用性较高而成为当今住宅建筑屋顶的主流。建筑立面的中部是建筑物的主要组成部分，主要包括门、窗、阳台、通道、饰物、柱石等所有部分。底座是住宅建筑立面承托处,一般情况下住宅建筑立面对底座的要求都特别高,反映到立面上的表现整体上要体现大气、厚重、牢固的感觉。

房地产规划设计篇(5)

关键词：房地产工程项目；管理；资金使用；项目管理；

中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：

在房地产投资中要实现预期收益，就必须做好资金项目的落实和管理。房地产资金项目管理指的是用现代科学的管理手段和管理理念，结合房地产投资项目的特点，有针对性地对房地产投资项目进行管理。从房地产工程项目开始到结束的全过程来看，指的就是通过对技术资源、物质资源、人力资源的整合与统筹，从而实现投资者的收益目标。

在房地产投资项目管理的实施过程当中，主要会经过房地产投资项目决策、项目总体规划、房地产工程设计、房地产项目行政审批和许可申报、房地产招标、房地产工程施工、房地产销售、房地产交付使用以及房地产保修几个主要的环节。加强房地产投资项目管理，最大程度保证实现房地产投资项目最佳效益，应该从以下方面入手。

做好房地产投资项目决策工作

房地产投资项目决策水平的高低，房地产投资项目决策是不是合理科学是一个房地产投资项目是否能取得成功的前提条件。针对房地产行业说来，房地产投资项目决策应该从房地产投资项目所在地的周边环境，城市规划中对房地产开发所在地的规划要求，房地产商业需求、房屋消费群体以及国家相关政策法规等因素进行详尽的市场分析和市场调查，找到房地产投资项目的不利因素和有利因素，分析并开始初步定位房地产投资项目的规模、性质、形式。对房地产投资项目进行经济技术指标论证和分析，对房地产投资项目进行成本预测，如果必要，可以同时提出几个不同的项目定位方案，选出最优方案。

做好房地产投资项目规划设计

根据房地产投资项目的前期决策方案，通过招投标的方式，选择房地产规划设计单位，对房地产进行规划设计。房地产投资项目规划设计包括总体平面设计和建筑功能设计，这是决定房地产投资项目的具体模式和房地产投资项目总体造价的关键阶段。首先，房地产投资项目要负荷政府规划部门的建筑指标，符合规划部门的规划要求。比如绿化率，建筑高度和间距比值，容积率，建筑密度，建筑退缩距离等都必须达标。再者房地产投资项目规划设计还要满足度工程的环保、人防、市政、采光、通风以及消防等各方面的功能要求。最终房地产投资项目规划设计还要尽量满足投资者对项目的期望。通过对房地产投资项目园林景观、竖向和平面组合搭配、管线布置、交通组织、使用功能设计、外立面以及造型设计、建筑物布局等各个方面进行详细筹划，尽力反复完善修改房地产投资项目设计方案，最终得到满足人们对建筑使用功能和整体美感的求安、求变、求新的最佳规划设计效果。

在房地产投资项目设计阶段，规划设计单位、房地产投资人、建设单位应当和政府规划部门紧密配合、加强沟通，做到信息互通和问题的及时反馈，这样才能真正意义上做好房地产投资项目规划设计，加快房地产投资项目规划设计进度。

做好施工图纸指导施工的过程监督

房地产投资项目施工设计图纸是把规划部门批复的规划设计意图做了实物化具体化的表达，是用作房地产投资项目施工指导的标准。在施工图纸设计过程中，各专业设计部门应进行有机结合，避免矛盾冲突，要做好合作工作，开发商也应对一些产生的矛盾进行从中调解。在房地产工程设计总体使用功能完备的条件下，还要特别注意房地产建筑工程的细部的功能处理和考虑，追求实现房地产建筑功能的人性化和最优化，最终达到消费者满意，开发商盈利的目的。

在工程建设方面，开发商也要督促建设方面的相关负责人和设计单位的设计人员取得良好的交流和沟通，确保建筑商了解设计单位的工程设计的意图和具体细节，及时纠正房地产工程建设的设计误差，调整工程建设过程中的施工误差，让房地产投资项目设计能落实和体现建设方对房地产工程建筑的功能要求，房地产投资项目造价控制指标，实现最大程度地减少设计的错误和遗漏，从而起到投资成本的控制，避免出现投资的重复和浪费。

一个房地产投资项目是否能达到最好地实现盈利，就要看这个房地产投资项目的设计和规划以及施工图纸设计规划是否科学详尽。所以说房地产投资项目规划设计和施工图纸的设计阶段是抓好房地产投资项目管理的重要阶段，是提高房地产投资项目性价比关键环节。因此，房地产开发商一定要引起重视，同时也要提醒设计单位和建设单位引起足够的重视。

抓好房地产投资项目行政审批和许可申报

房地产投资项目的行政审批和许可申报手续办理工作可以说是贯穿了整个房地产项目投资开发建设的全过程。开发商在这个阶段要发挥好自身的能力，对该办理、该审批的项目进行一一审批和申报，工作应有专门的办事人员来办，在各种审批之前要做好各项资料的准备和整理，尽快办好房地产投资项目的行政审批和许可申报工作，才能保证房地产投资项目得以顺利实施，减少房地产工程项目的利益损失。

项目审批的主要阶段如下，开发商要避免遗漏。首先，对拟开发的地块要取得国家和政府部门的《土地使用证》以及《建设用地批准证书》；再向规划部门申请《建设用地规划许可证》、报批《项目总平面规划方案》、《项目建设详细规划（四图一书）》，对房地产投资项目向政府发展计划委员会申请办理投资项目审批（预备项目）审批；请专业公司对房地产投资工程项目进行环境影响评价，向政府环保部门报批；房地产投资项目工程建筑设计完成之后，要想政府规划部门申请建筑设计方案审查，缴纳城市建设配套费，随之完善其他相关的手续之后，领取《建设工程规划许可证》；然后向建设主管部门报送房地产投资工程项目施工图，由建设主管部门对房地产投资工程项目施工图进行审查（包括抗震、安全等各项专项审查）、取得建设主管部门审查通过意见书，向卫生防疫部门、公安消防部门、人防部门等相关部门申请对房地产投资项目施工图的专项审查，取得各个专项审查的通过意见书；通过招投标的方式选定建立房地产投资项目施工的监理承包单位，向质监局、安监部门办理工程安全、质量保监手续，完善其他相关手续之后，再向建设主管部门申请《施工许可证》。之后上述行政许可审批工作完成会后，才能进行房地产投资项目工程施工。在具备房屋销售条件后，可以向房管部门申请领取《商品房预售许可证》。

做好房地产工程项目施工阶段项目的管理

房地产工程项目施工阶段的项目管理应该从管理制度、管理的外部协调、管理的动作程序以及管理的组织结构抓起，开发商应对房地产工程项目的质量、进度和投资进行有效控制，把整个房地产工程项目施工过程掌握在有序可控的状态之下。要做到这些，首先必须要建立一个健全的工程管理组织结构。开发商应根据房地产工程项目的复杂程度、规模以及特点建立一个与之相适应的组织管理机构。设立项目总经理，负责整个房地产工程项目的管理和规划，总经理以下则设立副总经理、工程技术总负责人。下面再设立行政部门、销售部门、财务部门、工程技术部门、工程报建部门、材料部门、合同预算部门等。这个组织构架各异根据房地产工程项目和公司具体的灵活情况进行相应调整。房地产工程项目组织设计的原则是，必须在房地产工程项目管理工作的每个部门都要有人管，但不能出现智能重叠。因此，房地产工程项目管理必须要做好度的掌握。只要实现对工程项目施工过程合理有序地管理，杜绝出现工程进度款乱支付和多支付，工程材料采购价过高，设计不合理造成的施工反工等情况，就能保证房地产投资的可控性，使投资收益实现最大化。

房地产的投资成本影响和制约着房屋销售的价格，而房屋销售的价格又与老百姓的生活息息相关。而且投资管理的效果又直接关系到企业的经济效益，通过投资控制可以减少和杜绝企业的浪费现象，节约有限的社会和经济资源。只有在项目投资管理中，综合考虑多方面的因素，控制开发成本，平抑房价，这对国民经济保持健康和可持续发展都具有现实意义，所以说在房地产项目中投资管理的控制对于国家还是企业都是双赢，这样企业才能永远立于不败之地。

参考资料：

[1]陈光键、徐荣初、叶佛容，建设项目现代管理，北京：机械工业出版社，2004，p.4

房地产规划设计篇(6)

【关键词】房地产开发建设权属登记规划

Abstract: This article from the analysis of real estate development and management authority for the registration of the existence question, proposed that solves the question mentality and the method, and how to guard against the new problems, how to improve the management system, put forward a tentative idea.Key words: real estate development and construction planning; registration;

中图分类号：[F235.91]

随着《物权法》和《房屋登记办法》的出台，在房屋权属登记管理中，提出了一个全新的课题：在房地产开发建设中房屋初始登记与规划审批的如何衔接。

近年来，随着我国房地产业的快速发展和房地产价值的不断增长，在房地产开发建设中实际建筑面积超过规划许可面积、改变房屋结构和设计用途的现象屡见不鲜。《中华人民共和国物权法》提出业主的建筑物区分所有权，当前，人们对社会公共需求日益增长。因此，人们对小区内的公共配套设施的产权归属十分关注。这类建筑在办理房屋产权登记时，如何处理好实际建筑面积与规划许可面积、实际使用功能与设计用途不一致的问题，由于缺乏明确的法律依据，长期以来一直困扰着房屋登记机构。新出台的《房屋登记办法》有如下规定：第二十条第二款规定“申请初始登记的房屋与申请人提交的规划证明材料记载一致”，房屋登记机构应当予以登记。归纳起来，就是申请初始登记的房屋应当与规划审批内容一致，应当取得规划验收合格的凭证。该规定解决了房屋登记机构处理实际规划许可不一致问题时无法可依的困境，然而对房屋登记机构如何有效贯彻执行该项规定却提出了新的考验。为此，有必要对这个问题进行研讨，探索切实有效的解决途径。

改变设计用途（使用功能）或改变建筑物的布局结构

按照有关法律的规定，开发建筑项目必须符合城市规划和城市规划管理技术规定，为此必须经过政府规划部门审批。

开发商在开发经营过程中，往往会因利益关系想更改规划。比如增加容积率、加高楼房的层数、用绿地改为建设用地等，将物业用用户房等属于全体业主的公共设施改为商业、住宅用途，业主当初购买房屋不仅仅是看中该套住房的设计、朝向、楼层、价位、施工及配套质量等因素，还综合考虑了整个小区的居住环境，比如幢与幢间的距离、小区的绿化面积、小区的生活配套设施等。规划改变虽然对具体某一套住房的影响较小(不排除有影响)，但影响了社区的整体居住环境品位，破坏了业主最初购房时的预期。况且，开发商在售房时也往往打出“超高绿化小区”、“把湖搬回家”、“拥有健身会所生活”等诱人广告，而在规划图中也能找到草地、人工湖泊、健身俱乐部的位置，很容易让未来的业主相信，这些享受近在眼前。有的业主也正是相信规划设计图中的综合设施才下定买房决心。《城乡规划法》规定经依法审定的建设工程设计方案的总平面图不得随意修改，确需修改的，城乡规划主管部门应当采取听证会等形式，听取利害关系人的意见；因修改给利害关系人合法权益造成损失的，应当依法给予补偿。

房地产价值的不断增长，如果开发建设单位为获取较大收益，在房地产开发建设过程中，擅自改变规划，将小区内的草地、人工湖泊、健身俱乐部等相关的公共配套取消另作他用或者缩小规划面积，显然有违售房承诺，不符合业主与开发商之间的购买约定。导致业主与开发商之间常因小区内的公共配套设施的产权归属而产生纠纷或者矛盾。

二、房产实测建筑面积与规划面积不一致

新出台的《房屋登记办法》第二十条第一款规定“未依法取得规划许可、施工许可或者未按照规划许可的面积等内容建造的建筑申请登记的”，房屋登记机构应当不予登记；从20多年的房地产开发建设实践来看，房屋建筑面积与规划许可面积不一致的现象，常常是管得紧些就少些，管得松些就多些，究其原因，存在诸多因素。

1．开发建设单位的利益驱动。《城乡规划法》颁布实施之前，规划部门对违法行为的处罚规定，可操作的空间较大，往往是以罚款了事。在房地产价值不断攀升的背景下，一些房地产开发单位和个人为了谋取利益最大化，在计算了违法和守法的成本后，不惜违法牟利，将实际建筑面积最大限度地超出规划许可面积，在补交了超面积部分的土地出让金、城市配套费用和罚款以后，仍可获取较大收益。

2．不同的机构计算面积的方法、计算面积的依据不同导致建筑面积产生差异。由于《房产测量规范》 (GB／T17986―2000)与《建筑工程建筑面积计算规范》(GB／T50353―2005)在阳台、阁楼、半地下室等方面计算建筑面积的规则不一致，导致依据《房产测量规范》计算的实测建筑面积与依据《建筑工程建筑面积计算规范》设定的规划许可建筑面积之间存在误差。就每套房屋来说，两种标准下的测量面积相差很小，但现在建设大部分是高层建筑，那就整幢房屋来说，若干套房屋加起来累加形成的差异就大了。规划部门执行《建筑工程建设面积计算规范》，而房屋登记部门执行《房产测量规范》；因此建设施工中即使完全按照建设规划的要求，建成后的房屋实测面积也会与建设工程规划许可核准的面积有较大的出入。

3、建设工程规划许可核准的面积。规划核定的建设项目只是对一个区域内的总面积作出规定。建设单位通常就是利用这种模糊的概念打“球”，在建设过程中不断对设计结构进行修正，使得所建房屋的建筑面积不断增大。但设计变更通知书未经规划部门审批并加盖公章，但已取得规划部门验收核实意见书，身造成竣工房屋局部与原规划建审图不一致，但规划验收时予以认可的，当建设工程完工申请竣工验收时，实际建筑面积已经大大超出了规划许可的建筑面积。

我国目前处在建立、完善社会主义市场经济的时期，在社会管理的手段上还或多或少地遗留有计划经济的痕迹，对一个房地产开发建设项目的建设，历经计委立项、规划选址。用地审批、建设方案审批、建筑质量检测等多个审批环节，由于管理职能的细分以及管理人员的不足，大都重审批管理，轻跟踪管理，开发商在开发经营过程更改规划，使整个房地产开发建设项目没有通过竣工验收却照样让住户人住，造成这些购房者因建设项目竣工验收证明不完备无法办理产权证。由于权属登记发证处于建设周期中的最后一个环节，本应由相关部门把关的职责被下放至权属登记发证这一最后环节，由权属登记发证承担了过多的行政管理职责。新出台的《房屋登记办法》有如下规定：第二十条第二款规定“申请初始登记的房屋与申请人提交的规划证明材料记载一致”，房屋登记机构应当予以登记；第二十条第一款规定“未依法取得规划许可、施工许可或者未按照规划许可的面积等内容建造的建筑申请登记的，房屋登记机构应当不予登记”；使权属登记管理工作进入循环往复地解决历史遗留问题的怪圈。

三、解决问题的思路与方法

不论何种原因，按约付款的购房者无法办理产权证，没有保护财产的合法凭据；对于社会的稳定、对于地方经济的发展是不利的，本文仅就我市目前登记管理体制存在的问题，提出探讨性的建议，以期通过登记管理体制的完善，防范新的历史遗留问题的产生，使房屋权属登记发证工作走上良性循环的轨道。

1．加强与横向部门的沟通协作。实际建筑面积与规划许可面积不一致的问题往往是由房屋登记机构在办理产权登记时首先碰到的，遇到此类问题时，房屋登记机构难以确定小区内数十万乃至上百万平方米建筑中具体哪一平方米是规划许可的，哪一平方米是未经规划许可的。而每一平方米都与业主的利益密切相关。因此房屋登记部门应积极主动地加强与规划、财政等相关部门的沟通，力争将这些问题通过磋商达成一致意见，让出现该问题的建设单位或个人有一个明确的调整途径，也使房屋登记机构进行产权登记时有明确的法律依据。

2．完善地方性的政策规定。因为房屋登记在本质上是一种行政法律行为，房屋登记机构处理的任何一起业务都必须有相应的法律依据，在处理申请登记面积与规划许可面积不一致的问题时，也必须有明确的法律依据才能受理，如由规划等部门出台的相关法律文件，条件成熟时出台相关的地方性规定，从而为该问题的彻底解决提供法定依据。

3．明确规划竣工验收面积以房管部门实测面积为准。由于规划许可面积与实测面积在政策依据和测量标准上存在客观差异，开发建设单位往往利用这种客观的差异实现利益的的最大化。因此《房屋登记办法》规定申请登记的建筑面积必须以规划许可的面积为准，就是要促使这种超规划许可建设的现象得到遏制，这也要求每个城市必须有行之有效的措施。由于规划部门限于自身力量，不可能对建设项目面积实施全过程的控制，其规划许可证面积的控制，只能通过房管部门提供的房产测绘预实测面积依据加以控制。因此，建设工程规划竣工验收面积，应以房管部门的实测面积为准，来确认实际建筑面积是否超出规划许可面积。只有如此，方可达到两者统一，从根本上解决不一致问题。也只有这样才能既符合法律规定，又便于实际操作，还能解决房屋登记的实际问题。

4、房地产开发建设过程中因事前意想不到的原因更改规划时，应尊重业主的知情权，最好告知业主更改规划的原因，并征求业主的意见。如果有不同意见，可以相互协商，并就补偿方案达成协议。房地产开发建设过程中更改建筑设计图要及时报送规划部门审批,取得规划许可。以避免因擅自更改规划方案，造成竣工房屋局部与规划设计方案不一致，购房者无法办理产权证。

5、关于公共服务设施的界定和房屋权属登记。由于《中华人民共和国物权法》提出业主的建筑物区分所有权，当前，人们对社会公共需求日益增长，功能齐全的公共设施能满足居民的公共活动需求，使广大群众享受到社会公共服务，提升居民的满意度和幸福感。因此，人们对小区内的公共配套设施的产权归属十分关注，根据《中华人民共和国国家标准城市居住区规划设计规范》(GB50180―93)关于公共服务设施的规定：居住区公共服务设施(也称配套公建)，应包括：教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用和行政管理及其它八类设施。根据《房屋登记办法》第三十一条房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书。如何来判断哪些是属于全体业主共有，《房屋登记办法释义》中提到：“比较好的办法是规划管理部门批准建设工程规划许可时，即应当要求建设单位列明建筑区划内依法属于业主共有的公共场所、公用设施和物业管理用房的具体范围。房地产管理部门批准预售许可，应要求建设单位提交列明依法属于业主共有的公共场所、公用设施和物业管理用房的规划许可文件及预售方案。依法属于业主共有的公共场所、公用设施和物业管理用房的具体范围，一经明确不得随意更改，也不得纳入预售范围，有关信息应予公示。”建议由规划局在规划方案审查时明确建筑的具体类别和配套级别(居住区、小区或组团)及属于业主共有的公共场所、公用设施和物业管理用房的具体范围，由房屋登记机构确权并进行相应的权属登记。以减少业主与开发商之间纠纷或者矛盾，尽量做到审批决定既合法又合理。

6、为保护权利人的物权，凡分期、分栋竣工的建设工程，规划行政主管部门应在每期或每栋建设工程竣工后及时组织规划验收。经规划验收合格的建设工程，国土房管行政主管部门依实际测量面积进行房屋权属登记。

健全相关法律制度。房地产开发市场的健康发展，需要法律制度的有力支撑。进一步完善房地产开发法律法规和相关政策，切实做到有法可依。积极落实《物权法》中有关对不动产权利人利益保护的各项规定。为了维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权，形成城乡统筹的住房政策框架体系，进一步深化规范房地产市场管理，建立公平、公正、公开的房地产市场秩序，增强政府对房地产市场的监管能力，促进城市建设和经济发展。

参考文献：

1、《中华人民共和国物权法》

房地产规划设计篇(7)

【关键词】房地产；项目；管理；经验

一、房地产项目管理的重要性

房地产项目管理是项目建设中的重要组成部分，在项目施工过程中，只有做好房地产管理工作，才能使工程达到预期效果，使工程的利益达到最大化。优质高效的管理，能够延长建筑的使用寿命，能够提高建筑的质量，能够使开发商获取最大的利益。我国有许多建筑由于没有进行科学的管理，导致工程项目出现返工甚至废弃的情况。所以说，为了使保证工程质量和工程收益，就要做好项目管理中各个环节的工作。

二、房地产项目管理的目的

（一）房地产项目管理不仅要保证建筑具备完整的使用功能，还要保证建筑结构的坚固和安全，并且符合国家相应的建筑标准。在保证建筑质量和使用安全的基础上，要尽量降低工程投入，缩减建设成本和工期，并确保施工各个环节的安全。

（二）房地产项目的管理包含的范围较广，一般包括：项目规划、项目设计和施工管理等方面的内容。在工程施工中，需要工程设计单位、监理部门、施工单位和质量监督部门的密切配合，还需要土地、消防、园林、环保等部门的积极配合。

三、房地产项目的规划管理

在完善房地产项目管理的过程中，第一步就是要做好房地产的项目规划。这样才能保证房地产项目的后期运作。在房地产项目规划中，最主要的就是做好房地产规划方案，在设计方案时，要根据工程的整体规划情况来设计方案，以确保方案的可行性。房地产项目规划管理的主要内容包括：做好房地产项目的市场调研工作，定位项目地位置的合理性，做好户型需求和房屋需求数量的规划；加强与房地产规划部门联系和沟通，规划部门对房地产规划有一定的经验，并了解房地产项目的相关政策，在进行规划管理时，能够根据具体的规定来确定出项目的具体规划目标；按照建筑工程的相关法律法规进行工程竞标，在建设中要保证建筑物的外观、布局、户型配置的合理性。

四、房地产项目的设计管理

房地产项目建设前，开发商要对项目的设计进行了解，督促设计单位做好项目的设计，这样才能做好项目管理工作。

（一）选择设计单位。在选择设计单位时，一定要选择具有高标准、好水平的设计单位，要对设计单位的技术能力和相关项目经验进调查，选择有一定实力的设计单位进行房地产项目的设计。在房地产项目开发和建设过程中，项目设计所投入的费用只占总费用的一小部分，但设计质量的好坏却决定着房地产项目的整体质量和总体收益，是房地产项目管理的关键环节。所以在选择设计单位时，一定要对竞标单位进行对比，选出最优的设计团队。

（二）保证设计效率。在设计单位进行项目设计的过程中，要尽量提高设计的效率，让设计团队在规定的时间内做好工程设计，但在设计的过程中，要尽量避免因任务安排过紧造成的设计质量不合格等问题。

（三）做好设计沟通。在设计单位进行设计的过程中，开发商要跟进设计进度，并及时发现设计中存在的问题，将工程项目的特殊设计要求传达给设计单位，并与设计人员进行交流和沟通。在设计过程中，要尽量将管理人员的管理经验和设计人员的先进理念结合在一起，这样才能保证项目设计的科学性和可行性。

五、房地产项目的施工管理

（一）签订施工合同。房地产开发商和施工单位签订的合同是施工管理的重要依据，施工单位在参考国家有关房地产的相关标准外，还要参照双方签订的施工合同，这样才能保证工程双方的利益。施工合同中一般包括人员配置、质量要求、规定工期、工程材料、工程验收、资金支付方式和施工安全等内容。

（二）做好施工前的准备工作。在工程施工前，施工单位要办理工程规划和建筑施工的许可证，设计人员和施工单位要做好设计交底工作，并探讨施工中可能出现的问题，以及具体的解决措施，这样才能保证施工的顺利进行。

（三）做好项目质量的控制与管理。做好施工质量控制是施工管理中最重要的环节，在项目质量控制与管理的过程中，工程管理人员要做好整个工程的质量控制工作。在施工时，工程管理人员要根据监理单位签订的监理合同中的内容，对监理工作进行监督和管理，对于工程中的重点环节，工程管理人员要和监理人员共同配合来完成检查工作；工程管理人员要督促施工单位按照合同和国家建筑法规的相关要求进行工程质量管理，保证工程各环节的质量都能达到相关标准。在项目质量控制中，还要做好工程材料的管理和控制，严格按照合同要求和建筑需要来选择原材料，并及时了解材料市场的相关信息和国家的相关规定，这样才能保证施工材料的质量，选出适合工程使用的优质材料。

（四）控制工程施工进度。对工程进行进度控制的目的是为了使工程在规定的工期内完成，在进行进度控制时，要做好网络计划，控制好施工中的关键环节，保证各项任务能在规定的工期内完成。1.了解工程的总体进度计划，对各个环节的进度节点进行规划并做好可操作性计划；2.做好工程安排，保证各项工作的落实情况，做好各项工作的可行性研究，对工程中的图纸设计、获取许可证、开工时间、楼房预售和工程竣工等工作进行合理控制；3.要有预见和发现问题的能力，对于不能进行提前控制的环节，要做好施工准备，确保工程能够一次性通过验收。为了保证工程的进度，可以适当的利用先进的技术，并适当的降低施工的难度，也可以通过增加投资等手段来缩短工期。

（五）项目成本控制。房地产项目的投入成本主要包括：项目设计、建设支出、监理费用和建安造价等，其中建安造价所占的比例最大。为了做好成本控制工作，就要适当的引入竞争机制，选择具有一定资历的竞标单位进行工程施工。这样既能减少工程建设的费用，也能保证工程的整体质量。在成本控制管理中，还要做好工程的预算审核，这样才能使工程款的支出有一定的依据。

（六）项目施工安全控制。在所有建筑工程项目中，安全问题都是最重要的问题，在工程施工过程中，施工单位和监理团队一定要做好项目安全的控制工作，建立健全有关施工安全的保障体系，并做好项目安全管理制度、技术措施、员工培训、安全检查等工作，要求施工人员进行文明施工。

六、总结：

本文通过对房地产项目管理重要性和目的的分析，提出了房地产项目管理中应该重点注意的环节，并对各个环节的工作进行了详细探讨，希望这些管理经验能够为以后的房地产项目管理提供一定的参考和借鉴。

参考文献：