租房调查报告篇(1)

关键词：租售比例；年收益率；贷款利率；投资风险

中图分类号：F83245

文献标识码：B

文章编号：1007－4392（200602－0049－03）

与房屋租赁价格相关的、用来判断房地产市场是否健康发展的重要特征是房屋销售价格与租赁价格之间的差距和住房出租年收益率与住房贷款年利率之间的差距。我行最近对天津市住房租赁市场进行了调查，力图达到两个目的一是通过住房租售价格比值与正常比值的比较以及住房出租年收益率与住房贷款年利率之间的比较来判断当前天津市住房价格的合理程度。二是从房屋性质、户型、面积、新旧程度、装修程度、租期长短及销售价格等角度入手，分析判断不同类型的住房在租赁市场上的认可、欢迎程度以及租赁投资风险。

一、调查样本分析

此次调查共收集有效样本354份，其中本市居民承租人数占比51％，非本市居民承租人数占比49％。下面我们将从不同的角度对全部样本进行比较与分析。

(一)住房户型

在354份有效样本中，出租成交的1居室住房占比为42.7％，2居室住房占比为49.7％，两者合计占比为92．4％，是当前天津市住房租赁市场上的主力户型。

根据住房户型划分，1居室住房的租售比例为244，相当于20年的租金，年收益率为4.91％，比个人住房贷款最低年利率低0.6个百分点；2居室住房的租售比例为246，相当于21年的租金。年收益率为4.879％，比个人住房贷款最低年利率低0.63个百分点；3居室住房的租售比例为260，相当于22年的租金，年收益率为4．62％，比个人住房贷款最低年利率低0.89个百分点；4居室住房的租售比例为273，相当于23年的租金。年收益率为4.39％，比个人住房贷款最低年利率低1.12个百分点。

(二)住房面积

354份有效样本中，60m2以下的样本数量占比最大，为53.1％，排在第二位的是60―80m2的样本，占比为22.6％，两者合计75.7％，是住房租赁市场上的主流。

根据住房面积划分，60m2以下(包括60m2)住房的租售比例为252，相当于21年的租金，年收益率为4.76％，比个人住房贷款最低年利率低0.75个百分点；60至80m2之间(包括80m2)住房的租售比例为248，相当于21年的租金，年收益率为4.83％，比个人住房贷款最低年利率低0.68个百分点；80至120m2之间(包括120m2)住房的租售比例为238相当于20年的租金，年收益率为5.03％，比个人住房贷款最低年利率低0.48个百分点；120m2以上住房的租售比例为253，相当于21年的租金，年收益率为4.71％，比个人住房贷款最低年利率低0.8个百分点。

(三)住房新旧程度

由下表可以看出在天津市住房租赁市场上，新房(房龄3年以下)和老房(房龄10年以上)均非主流，房龄3－10年的次新房占主导地位，样本中次新房的比例为59％。

按照房龄划分，新房的租售比例为191，相当于16年的租金，年收益率为6.28％，不但比个人住房贷款最低年利率高0.77个百分点，甚至比6．12％的年基准利率还要高出0.16个百分点；次新房的租售比例为263，相当于22年的租金，年收益率为4.56％，比个人住房贷款最低年利率低0.95个百分点；老房的租售比例为258，相当于21年的租金，年收益率为4．65％，比个人住房贷款最低年利率低0.86个百分点。

(四)住房装修程度

调查样本中已装修且带家具的租赁住房占比最大，为48．9％其次为已装修但无家具的租赁住房，占比为35％，两者占比合计为83．9％。

按照住房装修程度划分，未装修住房的租售比例为236相当于20年的租金，年收益率为5.1％，比个人住房贷款最低年利率低0.41个百分点；已装修但无家具住房的租售比例为260，相当于22年的租金，年收益率为4.63％，比个人住房贷款最低年利率低0.88个百分点；已装修且带家具住房的租售比例为244，大致相当于20年的租金，年收益率为4.93％，比个人住房贷款最低年利率低0.58个百分点。

(五)住房租期

调查中发现，天津市租赁住房的租赁期限主要集中在1年以下，所占比重为95.8％。在354份有效样本中租赁期限在一年以上的仅有15份，占比为4.2％。

按照租期长短划分，租期在6个月以下的(包括6个月)住房的租售北例为273，相当于23年的租金，年收益率为4.4％，比个人住房贷款最低年利率低1.11个百分点；租期在6―12个月之间的(包括12个月)住房的租售比例为228相当于19年的租金，年收益率为5.25％，比个人住房贷款最低年利率低0.26个百分点；租期在一年以上的住房租售比例为251，相当于21年的租金，年收益率为4.78％，比个人住房贷款最低年利率低0.73个百分点。

(六)房屋售价

在354份有效样本中，最低房屋售价为2588元／m2，最高售价8000元／m2，平均售价为4691元／m2。有效样本主要集中在3000―7000元／m2的区间之内，所占比重为96．3％(见下表)。

售价在3000元／m2以下的(包括3000元／m2)住房的租售比例为214，相当于18年的租金，年收益率为5.61％，比个人住房贷款最低年利率高出0.1个百分点；售价在3000―5000元／m2以下的(包括5000元／m2)住房的租售比例为246，相当于21年的租金，年收益率为4.9％，比个人住房贷款最低年利率高出0.6个百分点；售价在5000―7000元／m2(包括7000元／m2)住房的租售比例为254，相当于21年的租金，年收益率为4.73％，比个人住房贷款最低年利率低0.78个百分点；售价在7000元／m2以上的住房的租售比例为233，大致相当于19年的租金，年收益率为5.16％，比个人住房贷款最低年利率低0.35个百分点。

二、与租赁价格和投资风险相关的因素归纳与总结

(一)与租赁价格相关的因素

此次调查中发现，目前天津市住房租赁价格与居室数量、房屋面积、租期长短以及销售价格等四个指标呈正相关态势， 与房龄呈负相关。若住房已装修，则有家具的住房租赁价格明显高于不带家具的住房，而未装修的住房由于能够给承租人提供更多的选择空间而使其价格居于上述两者之间。

(二)与投资风险相关的因素

调查显示，投资风险与居室数量呈正相关，可以认为居室数量越多就越不适宜投资。

当住房面积少于120平方米时，投资风险与住房面积呈负相关，面积越大，投资风险会相对降低，其中80至120m2之间(包括120m2)的住房投资风险相对最低。但当面积超过120平方米后，投资风险将骤然反弹并达到最高。

从房龄的角度分析，房龄1―3年的新房是难得的亮点，不但其销售价格较为接近合理水平，而且租金年收益率高于贷款年利率，这意味着至少在理论上是有利可图的，因此投资风险最小。老房与次新房的投资风险依次上升，并且其销售价格均相对较高，投资风险较大。

从装修程度划分，未装修的住房由于可以给承租人更多的装修选择空间，因而其投资风险相对最低。已装修且带家具的住房风险居中，已装修但无家具的住房投资风险最大。

从租赁期限角度划分，租期在6―12个月之间的(包括12个月)住房投资风险最低，其年收益率与个人住房贷款最低年利率之间的差距最小，租期在一年以上的风险居中，租期在6个月以下的投资风险最高。值得注意的是，租期在一年以上的住房的销售价格远高于前两者，从而在一定程度上说明，销售价格较高的住房在租期的灵活性方面低于售价较低的住房。

从销售价格的角度划分，投资风险在四个销售价格区间呈现出较为明显的“两头小、中间大”的形态，即在处于两端的3000元／m2以下和7000元／m2以上两个区间的投资风险明显要高于中间的其他两个区间，尤其是售价在3000／m2以下的区间，其年租金收益率高出个人住房贷款最低年利率0.1个百分点，意味着理论上贷款投资此类住房将有利可图。

三、对相关问题的认识与分析

(一)天津市住房租售比的合理区间

按照相关房地产理论，住房售价与其年均租赁价格之间的比值为8―10，即使考虑到中国现阶段的各种特殊国情，其总体最高极限值平均也不应高于 15(即一套住房的正常价格最高也不能超过该住房15年的租金收入)。考虑到天津市作为我国四大直辖市之一，其经济发展、人均收入和各项经济指标均好于全国平均水平，因此将天津市住房租售比的最高极限值定为15以下较为合理。(二)从住房租售比看天津市住房销售价格的合理程度

一方面，在354份有效样本中，“售价／租金”的最小值为38，最大值为682，加权平均值为247.5，即平均每套住房的售价大致相当于21年的租金，远高于国际8―10年的平均水平，并高于15年的最高极限。另一方面，最低租金为每月5元／m2，最高租金为每月169．2元／m2，加权平均值为每月19．2元／m2，年均租赁价格为每年230．4元／m2，如果按照最高住房租售比在15以下的情况推论，其合理的平均销售价格应不超过3500元／m2但是全部样本中最低售价为2588元／m2，最高售价8000元／ma2，加权平均售价为4750元／m2，其平均售价比理论上的合理售价上限还高出36％以上，从而可能在一定程度上说明当前天津市房地产价格、尤其是住房价格已经相对偏高这个结论与我们在以往的多次调查中通过其他手段和方法进行论证而得出的结论是基本一致的。

(三)投资风险分析

将上述年租金与售价的加权平均值进行比较。得出住房出租的年收益率为4．85％。不但远低于6.12％的个人住房贷款基准利率。比5．508％的最低年利率还要低0.658个百分点。可以认为这实际上意味着目前天津市“贷款购房后出租牟利”的住房投资模式的风险较大，在理论上有陷入“入不敷出”窘境的可能。

综上所述，可以认为虽然目前在天津市住房租赁市场上住房销售价格相对偏高、投资风险相对较大，但户型在1―2居室、面积在80―120平方米之间、房龄1―3年、未装修或已装修且带家具、租期在6―12个月之间的住房其销售价格相对来说应该更接近合理水平，投资风险相对最小，同时满足上述条件的有效样本为13份，占全部有效样本总数的3.7％。

四、政策建议

(一)有关部门应进一步加大房地产市场调控力度，控制房价过快上升

虽然仅仅通过住房租售比和年租金收益率与贷款利率之间的差距这两个指标来判断房屋售价的合理性存在一定的局限和偏颇，但是结合以往所进行的各项房地产调查活动，此次调查中显示的过高的住房租售比和年租金收益率与贷款利率之间的较大差距还是可以在一定程度上说明当前天津市房地产价格相对偏高的情况。因此有关部门应严格执行国家有关房地产市场的调控政策，在切实控制房价过快上涨的同时，适当控制非理性的房地产投资行为，从而达到降低房地产市场风险及房地产金融市场风险的目的。

(二)进一步规范和发展房地产租赁市场，减轻一级市场压力

通过此次调查我们发现，一方面天津市住房租赁市场规模相对较小，租房人数相对较少，这与天津市直辖市的地位是不甚相符的。另一方面住房租赁市场中存在的诸如“黑出租”、私下交易等不规范问题较多，从而影响了市场本身的发展。今后在加大住房租赁市场发展速度的同时，要进一步加大市场规范的力度进而达到缓解一级市场压力、稳定商品房及二手房销售价格的目的。

租房调查报告篇(2)

一、加强税法宣传，讲明税收政策。针对出租房屋的特点，采取不同的方式进行了大张旗鼓的税法宣传，设立咨询站，开展房产税知识有奖竞答活动，利用新闻媒体在电视上播放了《关于核定房产税征收标准的通知》，还在人口聚集醒目地段张贴《关于申报缴纳房产税、土地使用税的通告》，同时在房产税检查中，分别将以上两个通告送达所有纳税人。此举，在广大纳税人引起了强烈反响，各种咨询电话、上门访询等络绎不绝，通过宣传税法、讲明政策，使广大纳税人了解有关税收法规和政策规定，提高了纳税人自觉纳税意识。

二、上下联动，形成合力。为了把专项清理切实抓出成效，县局统一安排，统一工作方案，统一抽调人员，统一行动，集中15天时间对辖区房屋出租、经营税收进行全面清理检查，全局上下齐心协力、齐抓共查，对屡查屡犯、明知故犯、拒不纳税的"钉子户"移送稽查局立案处理。对欠拖不缴的除公开曝光之外，按规定给予了严肃处理，有力打击了偷逃税者的嚣张气焰。

三、强化征管，开展专检，堵漏增收，成效显著。房产税涉及面广、税源分散、征管难度大，纳税人主动申报纳税意识不强，税收流失较为严重。我局党组非常重视，把今年清收房产税作为税收征管工作的突破口，一是专门召开会议专题研究解决问题的办法，成立专项检查领导小组；二是搞好调查，统一计税标准。检查前税收管理员下户分片分地段进行调查核实，提出各片计税依据的初步意见，经县局专检领导小组结合我县经济状况和房屋租赁市场实际讨论核定统一的征收标准。即自有房屋投入生产的持房产证、税务登记证及其他证明房产价值的相关证明到税务机关申报纳税，不能提供相关证明的，分别核定了砖混结构和土木结构每平方米的最低造价标准。对房屋出租租金按照房屋坐落地繁华程度、用途将辖区分为三个区域，分别核定不同区域每平方米租金标准；三是制定房产税检查工作方案，统一抽调18名精兵强将分成8个组，明确检查地段、检查时间、方法、步骤、处罚办法、要求等，使专项检查扎实有序、有章可循、有的放矢；四是以查促管，成效显著，从5月15日开始到6月1日历时15天，分为两个阶段，第一阶段分成六个组，对城区房地产纳税户逐户实地丈量、核查比对，分别建立征收底册，填写房产税、土地使用税情况登记表，核定查实房产税和缴纳税款期限并作出检查结论。第二阶段安排两个组分别开展行政事业、企业单位房产税检查，并抽调县局股室人员对逾期户进行处理，组成两个执法检查组，对六个组开展专检情况进行监督检查，对税干执法情况进行责任追究。结果表明：无论是税干的工作责任心、执法情况还是房产税入库情况都好于往年，收到了理想的效果；五是检查工作结束后，各组整理资料、专题汇报，并向分局各片税收管理员进行资料移交建立专档。

四、房产税管理中存在的问题，改进和完善具体征管办法

租房调查报告篇(3)

一、房屋租赁税收征管工作存在的问题和不足

近几年来，对于房屋租赁这一新兴的行业，地税部门有针对性地制定了一系列征管办法，采取了许多相应措施，但在实际征管工作中仍存在税收征管难、税款流失大、措施方法落实不力等诸多问题和不足，按照实际房屋租赁市场的总体形势和发展规模，房屋租赁税收管理水平还相当滞后。其主要原因是众所周知的“三难”，即纳税人难找、租金额难界定、税款难征收，并具体表现在：

1、税法宣传不到位，纳税人纳税意识淡薄

以往进行的税法宣传，大多集中到企业单位、个体承租经营者，而应该被包含的机关团体、事业单位、拥有房屋个人等纳税人群体的宣传教育往往被忽视，有相当一部分的房主及租赁房屋单位，根本不知道缴税，特别是机关团体、行政事业单位，自认没有经营行为，不关心税法，也没有纳税习惯，更谈不上如实申报、依法纳税等法律义务。

2、房屋管理制度不健全，无法源泉控管

目前，房屋租赁综合管理比较混乱，房屋管理部门相关的管理制度形同虚设，房屋租赁不经任何部门登记许可，也不办理任何证件，只要租赁双方达成协议，私下签订一张承租合同就可以现金交易，收入带有很大的隐蔽性。面对这种情况，地税部门根本无从管理，税收在源泉上失去了控制。

3、出租房屋产权界定困难，数量、收入难以确定

房屋租赁涉及到社会的各个角落、每个有闲置房屋的房主，租赁的房屋始终是一个变量。工作中，我们经常会遇到找不到房主、个人不提供真实租赁合同、一些出租单位实际将取得的租金收入用作“小金库”或抵顶相关费用而不入帐、不申报等行为，为地税部门锁定纳税人以及对其租金收入界定带来极大困扰。

4、地税部门执法力度体现无对象，刚性执法无从谈起

按现行税法，承租人没有代扣代缴义务。因没有刚性法规作保证，而经营者往往都不是房主，以至于征管法及其实施细则在实际征管中显得无计可施，造成了税收执法的极大困扰，无形之中助长了不法行为的扩张和蔓延。

5、税制老化，税负不平、负担过重

老化的税制下，按租金收入与按房产原值两种方法计征的税负明显不平，税收政策不配套。用于生产、经营的房屋租赁综合税率高达27%?34%，涉及到的应税税种多达8个，公安、房产部门还要收取其它各种费用。纳税人税负的繁重和不平，是房屋租赁行为产生偷逃税现象的内在根源。

6、征管人力不足，各方面物质条件、配置不到位

租赁房屋遍及城市、乡村的每个角落，除主要街面用于生产或经营以外，用于居住的租赁房屋连房管部门也没有确切的底数，税收管理员人力本就有限，何谈严管、细管。税务机关的执法物质要件，已经跟不上不断发展、日渐错综复杂的房屋租赁市场。

二、加强房屋租赁税收征管的对策

在新的发展历史时期，地税部门应该树立创新的工作思维，采取新的征管措施，彻底解决受到长期困扰的“三难”问题，全面提高整体征管质量和水平。

（一）积极争取市政府的大力支持，为实现相关部门的密切配合、联合管理奠定基础

今年，历史机遇突现：吉公办字[20*]2号《转发关于进一步加强和改进出租房屋管理工作有关问题的通知》和公通字[20*]83号《关于进一步加强和改进出租房屋管理工作有关问题的通知》两个文件的出台，使各个部门联合管理租赁房屋成为可能。为充分借助这一契机，有效堵塞漏洞，深入挖掘潜在税源，全面加强房屋租赁税收管理，地税部门应该主动争取地方政府给予大力支持，特别是要建议市政府能制定并出台地方规章，以便于房产、公安、工商和地税等部门联合、协调开展工作，共同规范管理房屋租赁市场。完全可以说，国家、省、市这三级政策文件和地方规章，就是联合管理的法律依据、协同执法的尚方宝剑。

首先，我们应建议市政府牵头，沟通、协调租赁房屋管理主要涉及到的地税、房产、公安和工商等部门，对各自职责进行明确，达成一致后，形成联合管理办法。以政府令的形式颁布办法最理想。这个地方规章应该按照部门职能，以提高整体行政效率为原则，实现分工合作，进一步强化地税、房产、公安和工商等部门的配合，争取实现信息共享。政府令应明确的主要内容是：第一，对于房管部门通过房屋备案制度掌握的信息，应该无偿、准确、及时提供给地税部门；同时，要求房管部门的产权管理处和地税部门实现信息联网、数据共享。第二，工商部门办理（法人）营业执照、公安机关在办理暂住户口登记或《暂住证》时，应首先查验当事人是否有《房屋租赁登记备案证明》，发现应办理而未办理的，告知当事人到房屋租赁管理部门申请办理，并按月将信息反馈给房屋租赁管理部门。由此，房产部门可以把既有的“租赁房屋登记备案制度”落到实处；公安部门可以进一步加强对流动人口管理和户籍管理，通过控制案源，强化社会治安；地税部门可以实现依法征税，增加有效经济税源。通过相应部门的协调运做，在达成各自工作目标的同时，也会逐步规范房屋租赁市场的综合管理。

（二）用创新性思维，制定、实施相应办法

走出去，学习并借鉴经济发达地区的管理经验，制定符合本地实际、具有较强可操作性的房屋租赁税收管理办法，联合房产、公安等部门协同作战，逐步实践，大胆探索。待运作一段时期以后，将落实过程中体现出来的漏洞和不足进行针对性的修改、完善。重点应放在以下几个方面：

1、确定计税依据，彻底解决“三难”中租金难界定的问题

出租房屋的租金收入是征税的计税依据。对能够提供真实租赁合同的纳税人，地税机关将据此作为计税依据计算应纳税额。经地税机关确认，对出租合同中租金明显低于市场同类房屋租金标准，或者不能提供真实租赁合同、申报的租金收入不实的，地税机关可以委托房产评估部门对其租金收入予以评估，以评估结果作为计税依据定率计征应纳税额。房产评估部门所评估的租金收入与纳税人提供情况或纳税申报相一致的，评估费用由地税机关支付；否则，由纳税人承担。但最好是协调本地政府物价部门制定并颁布《房屋租赁市场指导租金》，地税机关据以计征税款。

2、确定综合附征率，切实解决“三难”之一的税款难征收中的内在、本质问题

对帐目健全的法人或其他组织这部分纳税人，能查实征收的继续实行查实征收。对公民（自然人）即个人不能提供完整、准确纳税依据的这部分纳税人，税务机关可按照“扩大税基，增加税源，普遍征收，合理负担”的原则，以实际调研和多方测算为根据，结合本地经济发展状况，依照每百元租金收入有一定的税金含量实行定率征收，即采用适当的综合附征率计征。在这里，需要特别强调的是，要严格明确限定“自营”、“融资联营”等特殊租赁房屋的条件。确定综合附征率，是需要纳入政府令的重要内容之一。

3、推行使用“房屋租赁税收管理专用发票”，依法约束租赁双方涉税行为

本专用发票必须由地税机关统一负责印制、填开和管理。使用中，一律采用“机打票”，手工填开无效。房主不能提供专用发票的，承租人可以拒缴租金，并向地税机关举报，由地税机关依法处理。对不能出示专用发票（专用发票中单独设计一联，交承租人留用、备查）的承租人，地税机关对其计算所得税时，其支付的租金将不予扣除，全额计征所得税。同时还要规定，承租人不得接受其他任何代替专用发票的收款凭证。

4、要求纳税人办理税务登记，据其经济活动实施税务管理。税务登记是税务机关对纳税人实施税务管理的首要环节和基础工作。为房屋租赁纳税人办理税务登记，是征纳双方法律关系成立的依据和证明，是地税机关依法对其实施税务管理的前置法律程序。然而，谢旭人局长于2003年12月17日签署的国家税务总局第7号令，即20*年2月1日起施行的《税务登记管理办法》，其中的第二条：“……前款规定以外的纳税人，除国家机关、个人和无固定资产、经营场所的流动性农村小商贩外，……”，笔者认为，这个“除外”值得商榷。毋庸置疑，租赁房屋不属于这些列举范畴。个人出租用于生产、经营包括居住房屋，是涉税金额较大且频繁发生的应税行为，尽管在征管法及其实施细则中也并未找到明文依据，但实际工作中还是应该为房屋租赁纳税人办理税务登记。否则，纳税人的申报、纳税以及地税机关的接续管理、相应执法就都是沙滩楼阁，甚至是一个致命的空白点。而且，房屋租赁税务登记的主要内容最少应该包括：纳税人姓名、税务登记代码、房屋地址（居住社区）、租赁性质（用于生产、经营或居住）、发证日期、证件有效期限等等。

（三）采取一系列的征管措施，落实新办法

研究、制定好办法重要，能否有效落实并取得预期的成效更为重要。实际工作中，应该紧紧围绕上述三个新办法动脑筋，用行之有效的征管措施，保障其付诸实践，确保创新之花结出丰硕之果。在此，可以结合实际工作，从两个方面考虑实施：

1、地税机关直接征收，其他部门配合

首先，是摸清底数。建立档案，登记造册，并将全部数据输入计算机，建立税源档案，彻底解决房产户籍管理不清、底数不清、房主不清的老大难问题。一是普查。出动一定的人力和物力，在市区内分楼号、房号、门市商家名称，逐街、逐楼、逐门、逐户进行普查登记，将相关资料认真详细登记造册。建立健全基础建设，夯实工作基础。二是确认。将已经形成的名册或名单梳理、汇总后，交房屋产权部门，由该部门对各户房屋的房主给予确认，并负责提供房主姓名、身份证号等相关情况。三是锁定。联系公安部门（户籍管理部门或派出所），根据房屋产权部门提供的资料，确定各房主的身份、行止去向等情况，实现房主由隐蔽性向具体化的转变，确保“随找随见”，并告知其承担的相应责任。对于房主身份一时难以确定的情况，可以借助社区，长期调查直到彻底摸清。通过广泛清理，要对市区内的出租房屋的总户数有清晰、准确的掌握。从根本上解决“三难”之一的纳税人难找问题。

第二，要求制定并明确税收管理档案和台帐的登记的相关事项。主管地税机关、区域责任税收管理员都要建立税收管理档案和征收台帐，其相关内容应包括：一是出租房屋的座落地址。二是房屋产权人姓名（以房屋产权证为准），身份证号，工作单位，居住社区。有委托代管人的，要载明受托代管人的上述资料情况。三是所出租的房屋购买时的发票、购买时间。四是租赁合同：承租人姓名，月（季、年）租金额，租赁期限，企业名称及法人代表姓名。五是房屋所有权人出租房屋的申报、已纳税情况、征收方式（查实征收或核定征收）。此项工作由地税机关印制表格，免费提供给房屋所有权人进行填报并签字盖章，税务征收机关据以存档管理，作为加强税收征管的依据。

第三，将出租房屋纳入正常管理。主管地税机关要向房主下达《纳税问询通知书》，对其在规定时间和地点办理纳税事宜、履行纳税义务进行详细告之。然后，强化纳税申报。房主到地税部门办理纳税事宜时，税务管理人员要宣传有关房屋租赁业的政策、法规，明确要求其进行纳税申报，同时告知相应的罚则和罚额。对实行定率征收管理办法的，要制定“定率征收表”，而且要专门设立一个纳税人签字的栏目，以此确保地税机关占有执法依据，也便于分清征纳责任。

第四，坚决跟进，啃硬骨头。对采取上述办法程序仍不到地税部门办理纳税事宜的，在可以提前介入的同时，还要充分发挥公安部门驻地税大队的功能。由其查处的案件，除补税外，必须进行相应处罚，而且要形成制度。通过必要的监督和公安部门司法保障体系的威慑，加大执法力度，用震慑减少偷、抗税行为，真正实现法律面前人人平等。切实解决“三难”中税款难征收的问题。

地税机关直接征收，有利有弊。有利的是，执法力度可以切实发挥，脚步塌实，见效明显；不利的是，仅仅是寻找纳税人这一项工作便将大量分化一线征管力量，税收成本将大幅度增加，还有等等客观限制，在当前税收收入任务繁重、征管改革深入推进的情况下，未免显得得不偿失。

2、实行委托，地税机关配合

地税机关也可以考虑委托相关“源泉部门”或社区管理部门税款。鉴于一些地区社区的建设水平和管理水平还很不完善，可以委托房屋管理部门。但委托同样有利有弊。有利的是，因其产权单位直接掌握房屋产权人相关的信息资料，“先天”上方便解决“纳税人难找”的问题，还可以避免一些其他直接征收的弊端。但委托的弊端是，单位有可能“搭车”收费，即借助税收刚性向纳税人收取该部门日常收取的费用，引起纳税人的反感，不利于融洽征纳关系；另外，也有可能产生“二道税务局”等一系列问题。因此，地税机关必须要预防为先、防微杜渐，坚决杜绝类似现象的发生。

这首要体现在委托协议书的内容上：一是要明确委托的法律依据，依法建立双方的权利和义务法律关系。二是要明确适用纳税人以及征收范围的界限。三是要按国家规定标准，在协商后明确委托手续费的比例、支付方式和前提条件。四是规范双方各自的权利、义务内容，主要包括：地税机关的业务培训、为工作信息化建设提供软、硬件支持的义务，业务工作指导和监督、检查的权利等等。五是工作中具体涉税业务事项的衔接和办理，以及相关票证、发票的领购和传递等项事宜。六是对单位的刚性约束。如在办公地点悬挂《委托证书》；不得再委托其他单位和个人各项税费；完税证要按照城市行政区划、依属地原则开具；税款按相应级次入库；不得擅自减、免、缓征税款；不得挪用税款；不得在税款中坐扣手续费；要设立税款专户，仅限用于税款的征缴、结算；要按照地税机关要求的时限、额度结缴税款；解缴税款时，要按相应额度、级次填写《税款报告表》等等。税务档案管理应妥善保管资料：法律责任：终止委托法律关系的情形及其需要办理的相关手续；因违法、违章或工作失误，造成损失的责任追究及法律赔偿问题等等。最后，双方法人代表签字，颁发委托证书。

具体工作中，地税机关要指派职能部门监督、指导委托单位作好房屋租赁税收的日收工作。委托单位需要开展的工作是：负责向出租人下达《房屋租赁纳税通知书》，并受理纳税人的《房屋租赁纳税申报表》，同时负责填制应由纳税人签字的《房屋租赁税收定率征收表》，计征税款。同时，应要求委托单位建立《房屋租赁出租人登记清册》，登记《房屋租赁税收征收台帐》，并按照要求，每月将相关报表及有关数据及时传递给地税机关。委托实施以后，地税机关绝不是无事可作，期望委托包打天下，更不能就此高枕无忧，造成单位的孤立无援，而是要进一步加强与单位的配合，充分发挥出委托的实际功能。地税机关要站在制高点，怀有前瞻性，专门制定内部的《租赁房屋税收征管暂行办法》，明确征管流程以及主管地税机关和区域责任税收管理员的工作目标和相应责任，印制并分配相关表证单书，与单位等部门建立起畅通的信息沟通及传递渠道，把委托作为前沿阵地，建立起大后方的全方位保障系统，使得委托充满生机和活力。尤其是对已下达《房屋租赁纳税通知书》，但仍不按规定进行纳税申报、拒不缴税的纳税人，地税稽查局和公安局驻地税经侦大队要依法严肃查处。

（四）加大宣传力度，提高全民纳税意识

宣传工作至关重要，甚至直接关系到房屋租赁管理的成败。我们应该充分利用报纸、电视等新闻媒介，包括网站信息平台，大力加强房屋租赁管理及其税收征管的宣传工作。以通告或公告等形式，广泛周知广大市民，房屋租赁税收是关系千家万户的大事，是税收调节经济、缩小贫富差距、维护社会稳定、服务地方经济发展的重大的新举措，争取用浩大的舆论声势达到街谈巷议的效果，并通过引导老百姓的关注，增强纳税人的依法纳税意识。同时，还要采用灵活有效、切合实际的宣传方法，不仅在宣传月中宣传，还要长期、有针对性地利用好中介机构、中介信息栏目，如：广告栏张贴宣传单、板报一日一题、媒体曝光典型偷税案例等各种方式，扩大社会影响面，使全民都懂得税法，树立税法严肃性，建立协税护税网络，引导、教育纳税人自觉履行纳税义务，以此大力争取专业管理与群众管理结合，不断促进源泉控管。

（五）鼓励举报，重罚、重奖

地税机关要鼓励全体市民监督房屋租赁纳税人依法纳税，调动社会力量的积极性。要广泛公开举报电话。地税机关在为举报人保密的同时，从严、从重及时查处。经查实纳税人有偷税行为的，予以重奖，并坚决兑现奖金。

（六）分两步走，征收范围可以先设定在生产或经营的出租房屋

这纳税人收入高、代表性强、虽然难啃但见效大。对个人出租用于住宅的房屋的纳税人，可以只对前述“普查”中需要调查的资料进行储备，暂不征税，待条件成熟时再行征税。

（七）发挥计算机功能，实现规范化管理

租房调查报告篇(4)

全区范围内房屋租赁过程中应依法缴纳的各项税收。

二、健全工作机构

根据徐鼓政办[2015]19号文件，区政府成立了鼓楼区房屋租赁税收征管协调工作领导小组，领导小组下设办公室，具体负责全区范围内房屋租赁税收征管协调工作。

三、明确职责分工

1、市房屋租赁监理处在地方税务局委托下统一我区房屋租赁税收（包括营业税及附加、房产税、印花税、城镇土地使用税），统一扎口管理《房屋租赁专用发票》，负责我区房屋租赁税收的业务指导和日常管理。

2、区财源办负责清查工作的组织、协调，整合各职能部门的力量，全面摸清鼓楼辖区房屋租赁情况，全面纳入征收管理；负责衔接房屋租赁监理处和区房产服务中心、税务部门，实现信息共享；加强协税工作的经费保障。

3、区房产服务中心负责房屋租赁信息的调查、登记，建立房屋租赁信息管理档案，协助送达税务法律文书，催报、催缴税款。

4、各街道办事处、社区居委会采取逐户走访、个别宣传等多种形式普及税法知识，对辖区出租房屋情况进行收集、整理和造册，建立纳税人房屋租赁税征收台账，及时将房屋租赁情况向区房屋租赁税收征管协调工作办公室报告。

5、区公安分局负责对偷税漏税及抗税案件的打击处理。抽调专职人员参与房屋出租出赁清查工作。

6、区工商分局严格负责查处利用出租房屋从事违法经营活动，查处取缔非法房屋中介机构。在办理营业执照或年检工作中，对于生产经营场所为出租房屋的，依法严格查验房管部门制发的房屋租赁登记备案证明。对无证经营或未按规定异地办理工商登记的企业，按工商管理相关规定进行查处。

四、工作要求

（1）各街道办事处和各有关部门在工作过程中要严格依法行政。

（2）各街道办事处和各有关部门要充分发挥职能优势，识大局、顾整体，通力协作与配合，全力做好相关信息报送和税收征管协调工作。

租房调查报告篇(5)

市局机关党委：

按照市局通知的有关要求，现将前一阶段发展中心“不忘初心、牢记使命”主题教育开展情况报告如下：

一、高度重视，做好主题教育动员部署

1.制定实施方案，加强组织领导。中心党委高度重视“不忘初心、牢记使命”主题教育，按照市局《开展“不忘初心、牢记使命”主题教育实施方案》的部署，6月12日，发展中心制定印发《开展“不忘初心、牢记使命”主题教育实施方案》，成立主题教育工作领导小组，更好的指导主题教育的开展。

2.召开专题会议，做好工作动员。6月14日，发展中心组织处级以上领导干部召开“不忘初心、牢记使命”主题教育动员大会，党委书记黄殿忠从加强学习、统一思想，明细职责、主动作为，查找差距、转变作风，注重实干、狠抓落实4个方面作动员讲话，对主题教育进行安排部署并提出工作要求。

二、结合实际，推进主题教育工作开展

 (一)抓好学习教育

1.下发学习计划资料。6月14日，制定《发展中心“不忘初心、牢记使命”主题教育领导班子集中学习计划》，合理安排学习时间、学习内容，下发《关于“不忘初心、牢记使命”重要论述选编》《新时代中国特色社会主义思想学习刚要》《中国共产党党内重要法规汇编》等学习资料以及学习工作提示，指导学习活动开展。

2.持续抓好集中学习。发展中心理论学习中心组分别于6月14日、17日、18日、19日进行4次专题学习，认认真真学原著悟原理，推动主题教育往深里走、往心里走、往实里走。各党支部利用“三会一课”、主题党日等，先后学习了在“不忘初心、牢记使命”主题教育工作会议上的重要讲话、党的报告和党章，重温在辽宁考察时和在深入推进东北振兴座谈会上的重要讲话精神等。

3.开展在线典型学习。广大党员干部注重运用“学习强国”学习平台、“沈市机关党建平台”、“帅正新闻”公众号、中华先锋网等积极开展在线学习，深入学习雷锋、焦裕禄、郭明义、毛丰美、罗阳、姜妍、徐强等先进典型。把学习成效体现到增强党性、提高能力、改进作风、推动工作上来。

4.参加体验学习活动。处级以上干部在6月份参观中共满洲省委旧址，7月份重走抗联路、参观杨靖宇纪念馆，追寻先辈足迹，不忘初心使命；“七·一”前组织参加老红军“守初心、忆革命”专题报告会。各支部结合工作实际自行开展过“政治生日”活动，6月26日党群工作部联合住房保障部和省扶贫协会，到洪汇园公租房园区举办“不忘初心、牢记使命”庆七一主题实践活动，重温入党誓词，缅怀党的历史；并选派4名选手积极参加市局“不忘初心、牢记使命”主题演讲比赛和市局“不忘初心、牢记使命”主题征文等活动。

5.讲好党课学习教育。8月7日、8日，中心5名领导班子成员利用主题党日，分别到所在的党支部讲一次专题党课。讲学习体会收获，讲运用新时代中国特色社会主义思想指导实践、推动工作存在的差距和改进工作的思路措施。引导党员保持入党的初心、践行党员使命，全心全意为群众服好务。

6.集中抓好学习研讨。6月14日、17日、18日、19日，中心党委5名成员围绕“传承红色基因，不忘初心使命”“坚守绝对忠诚，做到‘两个维护’”“勇于担当作为，推动振兴发展”“坚持全面从严治党，营造良好政治生态”4个专题进行了交流研讨。

（二）抓好调查研究

1.制定调研方案。6月21日，中心制定《沈阳市城市公用事业发展中心领导班子开展“不忘初心、牢记使命”主题教育调研方案》，做好调研工作的统筹安排。

2.选好调研题目。6月26日，中心每名领导班子成员结合工作分工，围绕“住房保障”“既有住宅增设电梯试点工作”“租赁市场发展状况”“供热管网情况”“住宅区管理”5个方面确定调研题目，填报《沈阳市城市公用事业发展中心领导班子成员调研题目报表》。

3.搞好调查研究。6月底至7月19日，根据调研方案和计划安排，5名领导班子成员自行到工作对口的基层一线、服务对象和群众中开展调研。调研工作坚持接地气、带问题、带使命、带感情，听真话、查实情，切实掌握第一手材料，真正把情况摸清楚。7月20日，领导班子成员分别完成个人调研报告。

（三）抓好检视问题

1.制定检视工作安排。7月3日，中心党委根据《沈阳市城市公用事业发展中心“不忘初心、牢记使命”主题教育实施方案》，制定《沈阳市城市公用事业发展中心检视问题工作安排》，做好检视问题工作的统筹安排。

2.认真对照检视问题。中心领导班子成员联系思想工作实际，实事求是检视自身差距，把问题找实、把根源挖深。领导班子聚焦党的政治建设、思想建设、作风建设存在的突出问题进行检视反思。7月8日上报了《领导班子检视问题清单》《党员领导干部检视问题清单》；各党支部坚持“四个对照”，对照“10+2”专项整治检视问题，明确努力方向和措施。分别上报了《“不忘初心、牢记使命”主题教育梳理检视问题清单》，对检视的问题，逐项细化整改措施。

3.广泛征求意见建议。每名领导班子成员通过座谈交流、个别访谈等方式，面对面听取工作服务对象、基层党员群众的意见建议。班子成员之间相互开展谈心谈话，班子成员与分管部门负责人开展谈心谈话，与所在党支部党员开展谈心谈话，交流思想、交换意见。

（四）抓好整改落实

1.制定“10+2”专项整治方案。按照市局的安排，发展中心制定了《关于开展“违反中央八项规定精神的突出问题”专项整治工作的方案》《发展中心开展“形式主义、官僚主义、层层加重基层负担、文山会海突出、督查检查考核过多过频问题”专项整治工作安排》《关于开展“对群众关心的利益问题漠然处之 空头承诺 推诿扯皮 以及办事不公 侵害群众利益问题”专项整治工作的方案》《发展中心开展“基层党组织软弱涣散 党员教育管理宽松软 基层党建主体责任缺失问题”专项整治工作安排》《关于开展“影响高质量发展问题”专项整治的方案》共计5项。

同时，转发了沈阳市房产局党组《关于开展“对贯彻落实新时代中国特色社会主义思想和党中央决策部署置若罔闻、应付了事、弄虚作假、阳奉阴违问题”专项整治的方案》《关于开展“干事创业精气神不够，患得患失，不担当不作为问题”专项整治的方案》《关于开展“领导干部配偶、子女及其配偶违规经商办企业，甚至利用职权或者职务影响为其经商办企业谋取非法利益问题”专项整治的方案》《关于开展“对‘黄赌毒’和黑恶势力听之任之、失职失责、甚至包庇纵容、充当‘保护伞’问题”专项整治的方案》《关于开展“信访突出问题”专项整治的方案》《关于开展“营商环境建设突出问题”专项整治实施方案》《关于开展住房保障领域专项整治的方案》共计7项。

2.抓好专项治理。中心党委组织各支部按照局党组主题教育《关于开展“违反中央八项规定精神的突出问题”专项整治的方案》《关于开展“对群众关心的利益问题漠然处之，空头承诺，推诿扯皮，以及办事不公、侵害群众利益问题”专项整治的方案》内容进行自查，8月5日各部门上报了自查结果报告。

（五）强化成果运用

1.住房保障工作，一是出台《沈阳市房产局关于调整我市住房保障准入条件及租赁补贴标准的通知》《沈阳市公共租赁住房管理规定》，对原有住房保障体系进行了完善，提高了租赁补贴标准，扩大了保障家庭覆盖面，同时对公租房保障范围、保障方式、准入退出、配租及日常监督管理等内容进行了明确，规范了申请流程及审核程序，为公租房管理提供了政策支持和操作依据。二是已配租15个公租房项目，除雪莲雅居正在办理入住手续外，其余公租房项目入住率均达到90%以上，中海城项目甚至达到98%；租金收缴率在92%以上，最高收费率在97%以上。三是按照住建部“一城一策”试点工作要求，对准需求，实施精准保障，为残疾人、优抚对象等特殊困难群体累计保障5354户；司乘人员、环卫工人等配租181套；对重点优抚对象、抗美援朝家庭、参战参试家庭、建国前老战士优先配租218套；配租157家重点企业，3595套房源，解决了职工住房困难问题。四是进一步完善我市保障性住房退出机制。对不再符合保障条件的或者违规使用公租房的承租人，逐渐综合运用租金上调、门禁管控、信用约束、司法追究等多种方式，提升退出管理效率。五是加强住房保障工作人员业务培训，提高工作人员的业务能力，增强服务意识，切实解决保障家庭实际困难。

2.既有住宅增设电梯试点工作，与相关单位召开3次专项工作调度会议，支部党员先后10余次到各区开展宣传动员, 对具备加装电梯条件的小区进行摸排，征求居民意愿。深入“小西试点小区”与社区人员研究问题、共商解决办法，推进此项工作的顺利开展。

3.围绕我市住房租赁试点工作，对标全国先进管理经验，进一步健全住房租赁管理的相关配套政策。即将出台《沈阳市配建租赁住房暂行办法》《关于闲置非住宅房屋改建为租赁住房的指导意见》《关于住房租赁企业托管居民闲置住房有关问题的通知》《关于房地产开发企业自持租赁住房有关问题的通知》等配套政策。

4.供热管网改造情况，组织设计院正在对《沈阳市城市民用供热规划实施方案》（初稿）进行必要的修改，对相关委办局和企业征求意见。重点围绕解决上一采暖期老旧管网泄漏问题，制定《市房产局2019年供热旧管网改造工作方案》，定期进行调度，加强与老旧小区、市政改造工程的协调配合，要求各单位加快推进工作进度。今年计划改造40公里，已完成35公里，力争8月底全部完工。

5.住宅区管理方面，形成了《物业管理服务部党支部开展共产党员包保巡查工作实施方案》，制定巡查任务、明确责任分工、规定巡查时间和巡查内容，不定期深入一线进行巡查，共进行巡查30余人次，走访需改造小区300余个（次）为改造工作打好基础。

三、按照要求，继续做好主题教育工作

一是按照《发展中心关于开展“不忘初心、牢记使命”主题教育对照党章党规查找差距工作方案》，对照党章党规查找差距，认真做好问题整改。

二是按照《关于开展“影响高质量发展问题”专项整治的方案》《关于开展住房保障领域专项整治的方案》，做好相关问题的专项整治工作。

三是对照《领导班子检视问题清单》《党员领导干部检视问题清单》及各党支部《“不忘初心、牢记使命”主题教育梳理检视问题清单》，继续做好问题整改工作。

四是按照市局的统一部署和《发展中心开展“不忘初心、牢记使命”主题教育实施方案》安排，做好召开专题民主生活会准备工作，确保主题教育取得扎扎实实的成效。

租房调查报告篇(6)

日前，“黑中介教父”赵国军因涉嫌非法经营，已被检察院批准逮捕。

过去一段时间，赵国军及其属下把控的博雅兴业房地产经纪有限公司（简称博雅兴业）等多家房屋租赁中介机构，以自住的名义骗房主租房后，再打隔断群租，赚取租客的租金和押金。当房主发现欲赶走租户收回房屋时，赵国军则以重新注册公司、变更法定代表人的方式，来逃避房主、租客的维权和诉讼。

记者调查发现，赵国军等人所采取的这种手段，已被北京市房产中介市场的众多黑中介普遍采用，成为一个“行业骗局”。因为黑中介收租、欠租后人去楼空，无从寻找，至少有数百位房主、租客采取投诉、报案、诉讼等方式进行维权，但挽回损失却遥遥无期。

虽然房管、工商直至司法部门多方监管，但这样“行业骗局”仍成整个管理体系中的一块灰色地带。相关监管部门表示，对于非法经营的房地产经纪公司，彻底取缔存在难度。

去年12月9日，石景山万达广场写字楼，大批民警进入在此办公的伟弘房地产经纪有限公司（简称伟弘房产）。看见民警来，坐在办公室里身着西装、戴着眼镜的一名中年男子站了起来，他比身份证上年轻时候的照片稍胖一些。警方搜查时，男子一直背着手站在原地。

这名男子叫赵国军．是伟弘房产负责人。但在众多房主和租客眼中，他已经成为房屋租赁黑中介的代表，被网友们称为“黑中介教父”。警方调查发现，由赵国军及其属下把控的多家中介机构，骗租房主房屋后打隔断出租，敛财后再以变更公司和法定代表人等逃避追责。

“黑中介教父”的发财路

赵国军“背着手”的动作，在房东窦雅兰看来有些眼熟。去年6月10日，赵国军来租她的房子时，也是背着手在空房里看了一圈，当时他租房的理由是“为了让孩子上学方便”。

窦雅兰回忆，赵国军说话时并没有看她的眼睛，神情显得很着急，“我说不急着签合同，先把房子收拾收拾，但他立刻摆手说‘不用不用’，他想自己装修。”

在双方随后签订的合同里明确约定：“不得擅自改变房屋结构”、“未经同意不得将房屋转租给第三方”。

窦雅兰把她的三室两厅租出去2个月后，赵国军没有按约缴下一季度的租金，电话打不通，发短信也不回。去年8月16日晚上，窦雅兰和老伴儿登门催缴房租，发现原本宽敞的客厅多了几堵墙，变成了两间房，“房子被人打隔断转租了。”更让窦雅兰愤怒和不解的是，租户们的租房合同显示，房子是从博雅兴业租的，“但我从没把房子委托给中介。”

此后，窦雅兰和博雅兴业展开了对这套房屋的争夺，双方砸锁、换锁轮番发生。去年9月1日，窦雅兰接到邻居的电话称有人在卸她家的门，“我当时就报警了，警察把正在门口监督卸门的中介的人带走了。”窦雅兰的邻居向记者证实此事。

三天后，窦雅兰向派出所了解处理结果，“警察告诉我，那天晚上，赵国军以博雅兴业负责人的名义，将中介的人保走了。

在去年12月9日的行动中，警方发现伟弘公司的前身正是博雅兴业。警方在赵国军的办公室中，还起获了100多份法院传票和判决书，原告多为房东和租客，被告均为博雅兴业。

警方介绍，为摆脱官司，去年10月，赵国军通过重新注册公司，变更法定代表人，将博雅兴业变成了伟弘房产。“有人起诉博雅兴业，即使胜诉，如果找不到原来法定代表人，根本得不到执行”。

如出一辙的骗局

关注警方对于博雅兴业涉嫌诈骗处理进展的，不仅是涉及此案的受害者。

一个上限为500人的北京黑中介维权QQ群，在博雅兴业人员被控后，加入人数激增100多人，目前人数已达到490人。

记者注意到，大多数受害者的经历与窦雅兰如出一辙，博雅兴业的手段近乎于是一种“行业骗局”。

今年1月8日，在房东断水断电3天后，小张最终放弃“抵抗”，从鹏润家园的出租房中搬了出来。此时，租给他房的中讯伟业房地产经纪公司（简称中讯伟业）还欠他1200元押金没有归还。

去年12月底，小张的房东李常贵“催搬”半年无果，将电表的电卡更换，小张和屋里的租户们开始靠电表里仅剩的60多元钱度日。今年1月1日，李常贵关闭屋内的总水闸后，拿着锯子将开关锯断。断水第二天，房里另外2户租客搬走。

就李常贵而言，起初他并没有想赶走租户，但与他签合同的明远置地房地产经纪公司（简称明远置地）已拖欠他9个月的房租，“租户只要在房子里，中介拿租户当挡箭牌，4月份合同到期，中介如果提前再把房子租出去，我的房子就永远要不回来。”李常贵寻找明远置地讨要房租时，发现该公司已经更名为博雅兴业。

在明远置地“消失”后，去年年底，一家名叫中和置地的房地产经纪公司（简称中和置地）的中介机构也人去楼空。多位与中和置地签订租房协议的房主及租客称，中和置地使用与博雅兴业类似的手段，改变房屋结构群租，扣押租客的房租。

记者调查发现，博雅兴业与上述中介机构有着复杂的联系：博雅兴业由明远置地通过变更企业名称和法定代表人“变身”而来，而明远置地的员工曾向租户们称，公司被中讯伟业“收购”，并以中讯伟业的名义和租户们重新签合同。明远置地的一名经理，还曾出现在中和置地公司，协调房主、租户与中介公司的纠纷。

不过，这些中介机构有一个共同点，它们在北京市住建委网站上均无备案信息，属于“黑中介”。

多头管理下的投诉“困境”

中和置地“人间蒸发”后，被欠2600元的租户小黄选择报警，“警察说，你这属于合同纠纷，只能上法院。”小黄说，这样的答复，和她当初与中介发生纠纷时报警的答复一样，“警察告诉我们，人跑了，公司跑不了。”

4名被中和置地扣押房租的租户已经起诉该公司，目前均未收到开庭通知。

“人跑了，起诉了钱能追回来吗？”小黄对诉讼维权并不乐观，她在电视上看到警方抓捕赵国军等人的画面中，起诉博雅兴业的传票和判决书有几箱，但警方介绍，他们多数不接传票、不去应诉，即便胜诉，也因为公司账上没钱难以执行。

房主龙燕的房屋被中和置地占用群租，她选择向管理房屋经纪公司的住建委投诉，住建委做了登记，表示将向有关科室反映，之后她未收到任何回复。

1月15日，记者跟随一名房主前往丰台区房管局房屋租赁市场管理科反映情况。对于违规经营的房地产经纪机构的查处，一名工作人员表示，房管局对这样的机构只有处罚权，无权取缔非法经营的中介机构，工商部门才有权吊销其执照，“房管局发现中介存在违法行为，最高可处以3万元的罚款。”

即便如此，主管部门的行政处罚也常常面对阻力。该工作人员以博雅兴业为例解释称，在博雅兴业的人员被警方控制前，房管局接到很多关于该公司打隔断群租的投诉。去年9月10日，执法人员到现场检查后对该公司做出行政处罚，其因群租、违法从事租赁业务，被处以2万元罚款。9月18日，执法人员送处罚决定时，该公司已从工商注册地址太平桥的办公地搬走。

这位工作人员介绍，执法人员曾按照相对人提供的信息，先后到朝阳一家写字楼、石景山地下商城找人，均未找到，由于难以掌握负责人的个人信息，最终房管局选择公告送达，催缴罚款，“公告的程序还没开始，博雅兴业已被警方控制，但行政处罚不会不了了之，因为博雅兴业目前在工商注册上仍处于开业状态。”

该工作人员表示，这些违法的房产经纪机构将会被列入黑名单，以提示市民不要与这些机构进行业务往来。去年10月、11月，住建委分两次曝光了17家黑中介名单，博雅兴业列入其中。

对于工商部门对房屋经纪机构的监管范围，北京市工商行政管理局丰台分局合同监督管理科的工作人员表示，从事房屋买卖租赁的经纪机构需要到工商和住建委同时备案，工商备案的意义在于将经纪机构纳入监督管理，没有备案的，工商部门发现了只有督促其备案的监管权，没有处罚权。“如果中介公司没有营业执照，或者超过经营范围，才能由工商来处罚。”该工作人员称，群租、打隔断这些违规行为，只能由住建委查处。

警方的苦恼

警方查处博雅兴业后，很多遭遇类似经历的房主和租户将解决问题的出口指向公安部门。

1月15日上午，26名房主及租户前往北京市公安局信访，举报投诉涉及中和置地、万古乾、中讯伟业、鸿基嘉业等10家中介机构。

其中万古乾曾因群租、克扣押金，中讯伟业因群租，均在去年11月26日被市住建委列入黑名单，并被处以罚款。1月7日，记者从住建委执法大队了解到，上述10家公司中的一家正在被调查中，他们将收集资料后提供给公安部门。

一民警表示，北京市公安局刑侦总队已经关注到一些房屋经纪公司的违法犯罪行为，主管领导对此也有批示，正在全力办理，“这个事代表性很多，涉及面很广，每人涉及的金额并不大，但大多数人加在一起，代表的面较广，代表了一个行业的违法情况，这个事作为一个专题我们正在查。”

近日，有网友在北京黑中介维权的QQ群中提到，博雅兴业被刑事拘留的18人中已有16人被取保候审。

负责此案的一名刑警向房主证实此事，称主要嫌疑人赵国军和柳臣泽已被检察院批准逮捕。

“检察院以涉嫌非法经营对两人批准逮捕，没有按我们提请的涉嫌诈骗批捕。”该刑警表示，这是北京警方第一次以涉嫌诈骗抓捕黑中介人员，“很多区县的公安机关都在盯着这案子如何进展，如果能顺利按照诈骗进入公诉，那么其他区县的类似中介公司可能将会被打击。”

该刑警透露，其实早在去年9月，警方曾抓过赵国军一次，但最终释放。

赵国军供述，他手中有100多套房源，涉及各个区县，他专门咨询过律师和法院，他所从事的违规交易行为属于纯民事行为，构不成刑事违法犯罪，所以他才敢这样干。

警方在第一次抓捕赵国军时，也向法制部门了解此情况，得到的答复确实为商业欺诈，承担民事责任。

该刑警称，此次打击博雅兴业，很大原因是其造成的社会影响恶劣，受害人太多，市局认为其严重影响百姓利益，所以用了几个月时间调查赵国军，最终于去年12月9日收网。

对于赵国军是否能因涉嫌诈骗被公诉，该刑警不太乐观，“毕竟以前没有过，检察院已经按照非法经营批捕了。”

截至1月19日晚8时，丰台检方未透露对赵国军案的侦办情况。

租房调查报告篇(7)

第二条本县城内廉租住房的建设、租赁和管理均适用本细则。

第三条城区廉租住房是政府和单位在住房领域实施的社会保障职能，向本县城区具有常住居民户口的最低经济收入家庭，提供租金相对低廉的普通住房。

第四条最低经济收入家庭是指由县民政部门确定的城区居民最低生活保障线以下的家庭；最低收入家庭中人均居住面积在6平方米以下的家庭为住房困难的最低收入家庭。

第五条本细则主要适用于大余县南安镇城区居民，不包括其他建制的乡、镇居民。

第六条县房地产管理局是全县管理廉租住房的部门，负责制定廉租住房的具体实施方案，组织和协调工作。

县财政、民政、物价、税务、公安、规划建设、国土、监察、发改委、劳动和社会保障等部门以及南安镇人民政府和有关街道、社区居委会，按照各自职责，协同实施本细则。

第二章廉租住房资金的来源和管理

第七条廉租住房资金实行财政预算安排和多渠道筹集，主要来源包括：

（一）各级财政部门预算安排的廉租住房资金；

（二）住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用之后全部用于廉租住房建设；

（三）从土地出让净收益中提取不低于10%的城镇廉租住房资金；

（四）经政府批准出台转让廉租住房的收入；

（五）接受社会捐赠用于廉租住房建设的资金；

（六）廉租住房资金的利息收入；

（七）其他渠道筹集的资金。

第八条廉租住房资金的管理

城镇廉租住房保障资金专项用于购建城镇廉租住房、向廉租住房保障对象发放租赁住房补贴。城镇廉租住房保障资金实行项目预算管理，县房地产管理局安排城镇廉租住房保障资金，必须按照同级财政部门的规定编制项目支出预算，并按照同级财政部门批复的预算和财政国库管理的有关规定，加强预算执行管理。城镇廉租住房建设工程统一纳入政府采购范围，实行公开招标。城镇廉租住房保障资金年终结余，可继续结转下年滚存安排使用。

第九条新建廉租住房建筑面积控制在50平方米以内。

第十条廉租住房建设用地实行行政划拔方式供应，免交行政、事业性报建费用，服务性收费按照收费标准的下限减半收取；符合廉租住房的租金收入，税务部门应当按照规定给予税收优惠。

第十一条廉租住房的租金实行政府定价。由物价部门会同县房地产管理局、财政局根据维持廉租住房在预定使用期限内正常所必须支出的维修费、管理费进行测算，提出廉租住房的租金标准，报县政府批准后公布执行。

廉租住房的租金标准应当与住房困难的低收入家庭的经济承受能力相适应，县政府可以根据县城区的经济发展水平适当调整廉租住房的租金标准。

第三章廉租住房的申请及审核

第十二条申请廉租住房的条件

（一）申请家庭中至少有一人取得3年以上（含三年）本县南安镇城区居民的常住户口，家庭成员必须在县城工作和生活，相互之间有法定的赡养、抚养和扶养关系；

（二）持有民政部门出具的最低经济收入家庭的证明；

（三）申请家庭人均年收入符合县政府确定的租住廉租住房的最低收入标准；

（四）申请家庭为无房户，或者现有人均住房建筑面积末达到县政府租住廉租住房的面积标准；

（五）申请廉租住房，应当由申请家庭的户主作为申请人；户主不具有完全民事行为能力的，申请家庭推举具有完全民事行为能力的家庭成员作为申请人；

（六）对符合申请条件的烈属、孤老、重残和因灾导致无房的家庭，优先安排廉租住房。

第十三条申请廉租住房的程序

申请家庭应由其具有完全民事行为能力的成员作为申请人，到户口所在地的街道居委会领取《大余县城镇廉租住房申请表》（以下简称《申请表》），如实填报家庭的基本情况，并提交相关材料。

（一）家庭基本情况包括：

1、申请人及家庭其他成员（含赡养、抚养、扶养成员，下同）的姓名、性别、年龄、婚姻状况、文化程度等；

2、申请人及家庭其他成员的经济收入状况；

3、申请人家庭现住房性质、位置、面积状况等；

4、申请人家庭有烈属、残疾、孤老等特殊情况的说明。

（二）提供的材料包括

1、民政部门出具的城镇居民最低生活保障证明；

2、家庭成员提供单位或南安镇政府出具的经济收入证明；

3、家庭成员的身份证；

4、家庭成员的户籍证明；

5、家庭成员之间的赡养、抚养、扶养关系证明；

6、申请家庭成员所在单位或者住地街道居委会出具的现住房情况证明。证明材料中应提供的附件为：有住房的应提供房屋所有权证，租住公房或者私房的应提供租赁合同，无房户应当特别注明；

7、县房管部门出具的申请人及家庭成员的住房状况证明；

8、其他相关证明。

第十四条受理和初审

（一）南安镇人民政府在收到申请材料后，应向申请家庭出具书面凭证。申请材料不全或者不符合法定形式的，南安镇人民政府应当在5个工作日内书面通知申请人需要补齐或者补正的申请材料；申请材料齐全的，南安镇人民政府应及时签署意见，并在10个工作日内将全部申请资料移送县房地产管理局；

（二）县房地产管理局凭申请家庭填报的《申请表》和提供的材料受理其申请；

（三）县房地产管理局自受理申请和材料之日起60个工作日内会同县民政、公安、南安镇政府、申请人所在街道居委会，通过查档取证、入户调查、邻里访问以及信函索证等方式核实申请家庭人口、住房、收入等状况的调查，填写《大余县申请廉租住房家庭调查初审表》（以下简称《调查初审表》），并进行初审；

（四）初审意见由“大余县推进经济适用住房建设和完善廉租住房制度工作领导小组办公室”确定，并填入《调查初审表》初审意见栏内。

第十五条审核

县房地产管理局会同县民政、财政、监察、南安镇政府等部门、乡镇组成审核小组，对调查、初审资料进行审核。资料齐全、程序完备、符合廉租住房承租条件的，由审核小组在《调查初审表》审核意见栏内填写审核意见，并予以公示。

第十六条公示

（一）县房地产管理局将申请家庭的基本情况在申请人现居住街道居委会、工作单位公示7天，无异议的，由县房地产管理局上报“大余县推进经济适用住房建设和完善廉租住房制度工作领导小组”。

（二）经公示有异议的，县房地产管理局应当在10个工作日内进行核实，将公示和核实结果上报“大余县推进经济适用住房建设和完善廉租住房制度工作领导小组”；异议成立的，不予登记，书面告知申请人，并说明不予登记的理由。

第十七条批准和登记

（一）对公示及核实合格的家庭，县房地产管理局填写《大余县城镇廉租住房审批表》，报“大余县推进经济适用住房建设和完善廉租住房制度工作领导小组”审批，在10个工作日内由县领导小组做出准予登记或者不予登记的决定；

（二）对准予登记的家庭实行轮候配租住房。

第十八条轮候配租

本细则所称的配租住房，是指以低廉的租金向申请家庭出租一处符合本县廉租住房标准的普通住房。

（一）申请家庭配租轮候顺序，按照受理日期的先后确定，同一日申请的，按困难程度确定；

（二）配租家庭无正当理由拒绝接受配租方式或轮候时间的，县房地产管理局取消其配租轮候资格，并在12个月内不得重新申请；

（三）在轮候期间，申请家庭的基本情况发生变化的，申请人应当及时告知县房地产管理局；县房地产管理局核实后，将核实情况报“大余县推进经济适用住房建设和完善廉租住房制度工作领导小组”，领导小组根据情况做出变更登记或者取消其本次配租和轮候资格的决定。

第十九条住房楼层、房号的确定方式

（一）准予登记的申请家庭确定后，县房地产管理局按照其常住人口数确定承租人廉租住房户型，通过公开摇号的方式确定申请家庭租住廉租住房的楼层、房号；

（二）准予登记的申请家庭户数少于或者等于配租廉租住房户数时，申请家庭即为廉租住房承租人；准予登记的申请家庭户数大于配租廉租住房户数时，在优先安排本细则第十条第五款所列家庭的情况下，其他申请家庭通过公开摇号的方式确定廉租住房的承租人；

（三）通过公开摇号确定申请家庭廉租住房的楼层、房号后，由县房地产管理局向申请家庭发放《大余县廉租住房实物配租通知单》。申请家庭拒绝接受《大余县廉租住房实物配租通知单》的，视为自动放弃承租廉租住房资格；

（四）摇号落选的申请家庭，仍需安排廉租住房的，可不再提交申请及相关资料。凡已经审核符合公告申请受理条件的，由县房地产管理局直接进行公示；已不符合申请受理条件的，应当书面通知申请人并说明理由；

（五）廉租住房承租人原系直管公房承租人的，除直接改按廉租住房租金标准收取的以外，都应交回原直管公房。拒不交回的，取消廉租住房的承租资格。

第二十条签约

经轮候取得租金实物配租资格的家庭，到县房地产管理局领取《大余县城镇廉租住房实物配租通知书》，同廉租住房产权人签订《大余县城镇廉租住房租赁契约》。

第二十一条廉租住房的使用和管理

（一）最低收入家庭只能承租一处与居住人口面积相当的廉租住房；

（二）廉租住房承租人的家庭收入超过当年最低生活保障线标准，不再属最低收入家庭或廉租住房承租人的家庭住房情况发生变化时，承租人应在当年内向县房地产管理局如实报告。县房地产管理局在接到报告并核实情况后，通知承租人在6个月内退还廉租住房。承租人腾退廉租住房确有困难的，经县房地产管理局批准，可以在一定期限内按标准租金续租，但最长租赁期限由县房地产管理局根据情况确定；

（三）廉租住房承租人在租赁期间死亡或外迁的，与其共住的配偶、父母、子女符合廉租住房租赁条件的，可以续租廉租住房；如不符合条件或者已没有配偶和共住父母、子女的，县房地产管理局将收回住房；

（四）承租人在租赁期间已对住房进行装修的，腾退住房时，不予补偿；

（五）廉租住房的管理单位每年定期对承租户的家庭收入情况进行核查，及时掌握变动情况；

（六）廉租住房承租人应于每年的第四季度，持县民政部门或南安镇人民政府出具的最低家庭收入家庭证明，向房地产管理局备案；

（七）廉租住房产权人应当履行维修养护义务，保证建筑结构的安全和设施、设备的正常使用；

（八）廉租住房产权人应当加强对廉租住房的产业管理，设立专门帐册、表卡，建立住房动态挡案；

第二十二条廉租住房的合同解除

对具有下列行为之一的，经县房地产管理局批准可以解除合同。

（一）承租人家庭收入已连续2年超过上年全县最低经济收入家庭标准的；

（二）拖欠租金累计超过六个月以上的；

（三）廉租住房无故闲置三个月以上的；

（四）将廉租住房转租、转借给他人的；

（五）擅自将廉租住房调换或擅自改变房屋建筑结构、设施、设备和改变住房用途的；

（六）利用廉租住房进行违法活动的；

（七）法律、法规规定可以收回的。

第四章经济法律责任

第二十三条廉租住房承租人违反廉租住房规定的，由县房地产管理局书面通知承租人迁出廉租住房，并取消其3年内申请廉租住房的资格。同时，由县房地产管理局根据《城镇廉租住房管理办法》（建设部1999年第70号令）第九条、第十条、第十一条的规定给予处罚；

第二十四条本细则规定应办理腾退廉租住房手续，如廉租住房腾退户故意拖延逾期不办的，可依法向人民法院提讼；

第二十五条凡为租住廉租住房提供虚假证明，要追究直接当事人的责任，同时给予提供虚假证明的单位负责人相应的党纪、政纪处分及处罚，情节严重的还要追究法律责任。

第二十六条房地产管理人员及其他参与廉租住房管理的工作人员、、、收受贿赂，尚不构成犯罪的，给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。