租赁风险控制研究1

资金是企业维持正常运转的开关，而资金短缺问题却是当前大多数企业的通病，煤炭行业显然不能够避免。因此金融贷款已成为行业融资计划筹集资金的常用手段。根据当前的市场发展规律，金融贷款是煤炭企业可以用来解决设备短缺的有效措施。由于银行贷款比较烦琐和复杂，必须制定合理的风险控制对策，预防和控制设备融资租赁过程中可能出现的风险。

1概述

1.1融资租赁的含义所谓的融资租赁就是指所有风险和报酬的租赁合同，可以有效地转移资产的所有权。它具有形式灵活、融资周期长的特点，适用于解决融资难题，这对煤炭企业的发展也具有重要意义。

1.2融资租赁对于煤炭企业发展的重要性①有利于提高融资效率。与银行贷款相比，煤炭企业采用融资租赁的形式，更便于管理发展。一方面，融资租赁的期限比银行贷款的期限更长。另一方面，融资租赁的审批过程变得越来越容易。总体而言，融资租赁可以有效地促进业务发展，对于煤炭企业具有更加长远的发展意义。②有利于提高企业竞争力。融资租赁的成本看似比银行贷款要高许多，可实际上，如果综合各种因素考虑，包括贷款评估、保险等费用，其实这两者相差并不算大。选用融资租赁的方式，可以使煤炭行业的公司以广泛的成本获得一定的竞争力，更加便于企业未来的发展。③有利于合理避税。为了促进技术改造和产业结构调整，我国税法做出了一系列相应的改动。通过制定优惠政策，为企业发展进步提供支持。

2融资现状

2.1受到相关的法律法规制约煤炭作为主要能源在中国经济发展中起着不可或缺的作用。同时，国家从资源、环境等方面也制定了适当的法律法规来监督煤炭行业，对煤炭企业的经营风险、融资问题有着一定影响。

2.2融资成本过高，渠道狭窄煤炭公司主要通过银行贷款融资，可由于经济体制的影响，实现贷款企业的金额极为有限，同时，受国家货币政策的影响，煤炭企业负担沉重。

2.3内部融资不能满足企业发展需求一方面，煤炭企业在发展阶段取得了长足的进步，对资金的需求很高，使得内部融资无法满足企业发展的需求;另一方面，煤炭行业发展日渐势微，公司的利润无法保证内部融资的可持续性。

3风险的有效控制

构建煤炭设备租赁系统，对煤炭资源的有效开采，设备的合理利用，保证企业资金有序流转，完善企业基础设施并进一步提高设备利用率，降低资源损耗等都具有重要意义。尽管如此，在煤炭设备融资租赁过程中仍存在着较大的风险。

3.1融资租赁存在的风险在整个融资租赁过程当中，无论是出租人还是承租人，自租赁合同签订时起，便存在着各种可能影响租赁业务正常进行的因素，其主要有以下四个方面:①支付租金的风险。作为融资租赁过程中最严重的风险，支付租金的风险存在多方面原因。例如，承租方的资金链难以正常运转，无法按照协议进行租赁服务，从而导致合同的纠纷等，这些都是导致租金无法正常支付的原因。②市场风险。随着科学技术的进步和市场需求的不断变化，煤炭设备的经济寿命逐渐缩短，经济效益大幅度下降，这对设备租赁的实际收入产生不同寻常的影响，并会影响出租人租金的正常收取。③设备折旧风险。大多数的煤炭设备都比较昂贵，因此需要投入大量资金来升级更新设备。与此同时，还面临着高投资与高成本折旧的风险，设备租用通常都会有一定的期限限制，一旦超过了约定期限而未能及时将设备租用出去，不但会影响出租的预期收益，同时企业也将面临严重的经营压力。④管理风险。由于煤矿作业的特性，使得煤炭设备的使用环境大多比较恶劣，人身安全尚不能够完全保障的同时，设备租赁的发展将受到一定程度的影响，这使得开展租赁活动变得异常困难。

3.2出租人风险控制出租人是融资租赁业务的核心，在融资租赁的整个周期中，出租人的责任无处不在，从始至终都需要出租人的积极参与。因此如何保持可持续发展和有效经营，成为出租人选择项目的关键。在与出租人达成合作意向之后，双方应签署融资租赁合同，并明确各自的权利和义务，以分担融资风险。在对一些资金需求很高的租赁项目中，出租人通常需要向银行进行贷款用以筹集资金，此外，他们还可以与其他投资者合伙投资并从债权人获得贷款。出租人的融资会影响公司的整体发展，因此需谨慎参与。

3.3市场风险规范市场风险是指未来市场的不确定性。受供求、价格、汇率和许多其他因素的影响，融资贷款的预期将在某种程度上波动或根本无法实现。供求关系的变化将使承租人难以实现租金效益，进而可能无法按时支付租金。此外，产品价格降低也将导致承租人收入的下降和租金的支付困难。在需要货币兑换时，汇率的变化也会影响到出租人收益或使承租人无法支付租金。市场变化的因素很多，例如长期的融资租赁业务和更高的市场风险。因此，在租赁时，企业需要提高防范意识，并事先进行良好的风险评估。

3.4政策规避风险市场经济有两只“看不见的手”，一方面在于市场规律的自发调节，另一方面就要依靠国家的宏观调控。国家制定相应的法律法规，调动企业参与市场发展的积极性，同时也能够为其提供有力的理论依据。例如调整税法中关于企业融资税收的有关条款，给予企业优惠空间，使其通过设备租赁完成企业自身的产业结构升级，从而更好地为社会服务。此外，政府可以根据市场发展的实际情况，制定有关政策，为企业发展提供更加坚实有力的保障。
4结论

综上所述，煤炭企业通过融资租赁可以在一定程度上改善设备短缺的困局，但与此同时也会带来一定的风险。企业应当采取积极合理的举措，有效地规避风险。风险是一个相对来说比较宽泛的概念，能够造成企业损失或是获益的因素都可以称为风险，而风险可能发生的原因及结果却具有不确定性，因此也成为影响企业盈收的不确定性。一方面可能会造成巨大损失，另一方面也可能带来巨大的收益，所以企业要进行有效的风险管理，争取实现利益最大化。自改革开放以来，在政策的支持及产业自身不断优化升级的驱动下，我国的融资租赁产业发展的日趋完善，成为当前国内外普遍认可的用以解决资金短缺问题的方式。而煤炭企业因其自身的环境特点，在近些年来发展趋势逐渐衰弱，一些中小企业力量薄弱，在维系企业正常运转的同时，难以通过内部融资的形式来筹措资金，大多需要依靠融资租赁获取资金，完成设备升级。这就需要企业事先做好风险防控工作，需要具有明确的风险意识，有效地忖度利弊，争取将可能的损失降至最低。在建立融资租赁关系时应事先做好市场调查工作，在深入了解的基础上对未来可能发生的风险进行有效评估，从而尽可能地规避风险。

作者:孙明磊 单位:中煤科工金融租赁股份有限公司

租赁风险控制研究2

引言:

在经济政策调整下，实现金融租赁资产证券化应用也是金融租赁行业，有效落实供给侧结构性改革，实现“三去一降一补”的重要途径之一。而受到诸多因素的制约，使得目前金融租赁资产证券化应用还存在诸多问题。因此本研究旨在为相关研究人员给予相应理论参考的同时，也可以为解决金融租赁资产证券化应用现存问题，推动其实现可持续发展提供相关实践指导。

一、金融租赁资产证券化应用的重要意义

(一)优化资产负债结构金融租赁资产证券化对优化相关企业资产负债结构具有积极的帮助作用。按照国家相关规定，金融租赁公司租赁资产规模应当在企业12．5倍的注册资本以内，但随着近些年我国金融租赁企业发展速度的不断加快，企业规模与资产规模逐渐扩大，企业也逐渐出现资金紧缺的现实问题。此时通过发展金融租赁资产证券化，利用租赁资产出表，能够在一定程度上控制企业及其投资项目对资金的消耗量，保障企业具有相对充足的发展资金，从而切实满足监管要求。

(二)可降低流动性风险金融租赁企业多将中长期项目作为其主要业务项目，此类项目的业务期限一般至少为3年，并且基本以银行借款或其他金融机构提供的短期资金作为主要融资来源。由于企业缺乏较为稳定的中长期资金，故而使得企业在长期持续进行借新还旧的过程中极易出现较大流动性风险。但金融租赁资产证券化则可以帮助相关企业获得更多稳定性较高的中长期资金，由此可实现企业对流动性风险的有效控制。

(三)增加企业融资选择金融租赁资产证券化的另一大应用意义在于可以有效改善当前相关企业融资渠道单一化的现状。受到利率市场化的影响，金融租赁企业的融资成本较以往出现明显上升，这也在一定程度上减小了企业租赁业务的盈利空间。而金融租赁资产证券化则为金融租赁企业提供了更多的融资选择，进一步拓展其融资渠道，可在有效满足企业资金需求的同时，帮助其减小融资压力，有助于推动金融租赁企业实现长效稳定发展。

二、金融租赁资产证券化应用的现存问题分析

(一)缺乏相关完善法律法规由于金融租赁资产证券化在我国的发展历程相对较短，我国在还方面还缺少丰富的实践经验。因此现阶段我国尚未针对金融租赁资产证券化及其应用，制定出规范完善的法律法规与政策条例。因此使得在金融租赁资产证券化实际应用过程中，对于企业如何实现破产隔离、如何界定企业真实出售债权资产等方面均存在一定争议。这也直接导致金融租赁资产证券化在应用中比较容易出现随意性较大、不规范等问题，无形中增加了投资者以及金融租赁企业等主体在金融租赁资产证券化应用中的风险隐患。

(二)尚未真正实现真实出表现阶段我国金融租赁资产证券化交易中，绝大多数尚未实现真实出表。因此使得金融租赁企业通常在交易中需要承担较大的金融租金资产风险，进而极有可能导致金融租赁企业出现较大经济损失。而导致这一问题出现的原因，通常与金融租赁公司在充当发行人时，自留次级权益或是企业所提供的财务担保比例远远高于相关规定要求，由此对金融租赁资产证券化交易中实现真实出表造成直接的干扰影响。只有在交易中真正实现真实出表，才能有效实现风险转移，从而帮助金融租赁企业控制好承担租金资产风险，确保其在金融租赁资产证券化交易中的交易安全，令企业能够更好地实现顺利融资以及经济效益最大化的根本目标。

(三)监管不足税收问题频出纵观眼下我国金融租赁资产证券化的实际应用情况，可发现金融租赁企业在将租金债权转让给SPV即特殊目的机构之后，此时获得租金债权转让的SPV和承租方将会在无形中形成一种租金收付关系。承租方应当获取SPV所开具的增值税发票，但目前我国并未规定SPV具有开具增值税发票的权利与资格，这也使得金融租赁资产证券化在实际应用中比较容易出现各种各样的税收问题。另外值得注意的是，虽然近些年我国开始逐渐意识到金融租赁资产证券化的重要性，并积极鼓励投资者、金融租赁企业等参与到金融租赁资产证券化交易当中。但其关注度通常只放置在交易本身，并未对整个金融租赁资产证券化应用过程进行全程严格监督管理，而市场自身的约束作用也并未得到充分发挥。因此受到刚性兑付的影响，我国金融租赁资产证券化的应用与发展困难重重。

三、实现金融租赁资产证券化应用的相关建议

(一)建立健全相关法律体系通过上文可知金融租赁资产证券化无论是对金融租赁企业自身还是对于我国整体金融租赁行业、金融行业的长效发展，均具有一定的帮助作用。因此我国有必要重视金融租赁资产证券化，为此我国首先需要尽快解决金融租赁资产证券化法律缺失的问题，以有效提高其规范性。本文认为，我国可以主动学习西方发达国家在金融租赁资产证券化应用和发展方面的先进经验，积极借鉴其相对成熟的法律法规和政策规定，在我国实际国情进行充分结合下，依托我国现有的各项法律如《合同法》、《公司法》等，建立健全我国金融租赁资产证券化的法律法规。明确规定独立基础资产以及破产隔离为金融资产实现证券化的根本核心，对资产转让后的登记流程、公示程序予以统一规范，从而使得我国金融租赁资产证券化在应用过程中可以严格按照相关法律法规及规定要求进行规范落实，从根本上避免相关交易出现随意性较大等问题。并为新时期下我国金融租赁资产证券化的发展创造良好的政策环境。

(二)积极优化发行管理程序考虑到当前我国监管部门在发行金融租赁资产证券化产品方面的监管职能未能得到充分发挥，监管流程相对繁杂，因此也在一定程度上制约了金融租赁资产证券化交易有效性的提升。因此本文认为，我国应当主动对金融租赁资产证券化产品的发行管理流程进行适当优化调整，依托相关法律法规，为发行主体在选择基础金融租赁资产、确定发行数量以及选择发行窗口与时间等方面赋予一定的自主权。同时在政府以及有关部门的正确引导下，引导会计事务所、律师事务所等专业机构参与到金融租赁资产证券化中，通过充分发挥其应有职能，对披露信息质量、企业信用评级等进行严格审核，以便能够在推动金融租赁资产证券化交易顺利完成的情况下，可以真正实现真实出表。除此之外，本文还提出我国需要联合政府、金融租赁企业以及银行等多方力量，继续扩大一级与二级市场交易规模，不断丰富相关产品类型并增加更多金融租赁资产证券化产品期限选择，以便能够进一步提升金融租赁资产证券化流动性，帮助相关企业强化风险管控，使其能够利用金融租赁资产证券化的方式获得更多融资，为企业及项目发展提供充足资本金。

(三)加强监管解决税收问题我国在积极推动金融租赁资产证券化实现长远发展的过程中，需要主动强化市场约束，加强相关监督管理。在与市场自身实际特点进行充分考虑下，引导发起人遵循市场化原则，使其能够根据自身实际需要自主选择金融租赁资产证券化产品的发行市场。而在各发行市场中，则可以引入信托模式从而明细金融租赁资产证券化交易结构，达到有效隔离风险，维护交易各方合法权益不受侵害的目的。我国还需要在完善关于金融租赁资产证券化的法律法规时，立足当前经济发展形势，允许资产出表之后，金融租赁公司可继续根据租赁合同要求，向承租人开具增值税发票。企业在主动接受政府相关部门以及投资者等各方的监督管理下，自觉履行信息披露义务与资产管理责任，从而彻底突破刚性兑付的限制，促使金融租赁资产证券化能够在我国正在实现可持续发展。结束语:我国发展金融租赁资产证券化对于金融租赁企业优化自身负债结构、拓宽融资渠道，以及控制流动性风险等方面均具有积极效用。针对现阶段我国金融租赁资产证券化应用中存在的法律与市场监管缺失、税收问题频发等问题，我国还需要立足实际，主动完善相关法律法规。并积极对发行管理程序进行合理调整，在有意识地强化市场约束下，使得金融租赁资产证券化能够得到更好应用，其自身应有效用得以充分发挥。

作者:孙瑞霖 单位:西安财经大学行知学院

租赁风险控制研究3

1我国商业租赁市场现状及研究

1．1写字楼业态有很大的升值空间和良好的回报预期随着我国经济大环境的持续变化、新型产业的兴起，第三产业逐渐成为经济增长的领头羊，特别是在不断创新的创业背景下，金融业及科技业飞速发展，进一步推动了写字楼市场的租赁需求。以珠海为例，珠海金融及科技服务类公司的写字楼租赁总面积占比高达60％。同时，企业持有自己的办公空间，是抗衡租金增长，实现自用、投资、融资三不误的高含金量平台。有研究者这样表示：写字楼有着市场高需求量、保值效能强、资金回报快、租赁盈利稳等明显特征。可见写字楼业态具有很大的升值空间和较好的回报预期。

1．2商改租提高供应量并深受金融行业的喜爱政府“商改租”政策可谓是商业地产去库存的救命稻草，这个政策对写字楼租赁行业影响重大，保证了短期租赁写字楼充足的供应量，促进了各行各业写字楼租赁的交易量。如图1所示，从整体需求来看，TMT、金融和专业服务行业为市场需求的主要动力，其中金融行业最高，其中占比达39％、TMT行业和专业服务行业占比为28％和20％。之后提出全面共享的写字楼短租新型方式，用短租缓解了少量的长租闲置压力，就消除了一部分写字楼的空置率。这种短租模式的推广，给写字楼业主也增加了一定的获利途径，当长租成交率处于低迷状态时，可以充分利用空挡期间设置小时制、日制、周制的短租，进而将闲置空间出租，实现企业利益最大化。

1．3写字楼租赁市场竞争激烈基于大量学者研究的基础上，长期以来，写字楼租赁市场回报率高、租金缓长且平稳的特性让其成为投资人的新宠。当今时代，无论是初创型企业、成长型企业还是成熟型企业，都需要一个较为稳定的办公空间，这一硬性需求导致我国当前写字楼项目繁多，竞争异常激烈，也使得写字楼租赁行业开始采取措施突出重围。除了商业用房的惊人的需求量，大多数写字楼租赁企业在多元化的需求下努力寻求突破口。因此，商业地产行业也面临着将传统商业地产转型为新型地产的种种风险。在如此白热化的竞争环境下，写字楼产品的不可替代性还需大大提升。

2我国商业写字楼租赁市场面临风险研究

2．1我国写字楼租赁市场存在融资风险经过这些年的发展，我国商业地产融资往往采用多元化战略，常见的融资方式如银行贷款、股权融资、房地产信托融资等方式，但是融资也表现出了几个方面的风险：融资成本较高，投资周期较长，资金回收较慢，风险系数呈现高水平。以银行贷款和股权融资为例，银行贷款融资的要求较高，对公司的资质信用，可持续性等方面要求都很高，而且手续多，历时长久，需要足够的抵押物。但是一般一些企业不具备充足的抵押物，也会存在其很难获得贷款的风险；采用股权融资时，投资人也会拿到一部分股权，这必定也会致使企业股东的控制权被稀释，在经营决策方面也可能因与投资方存在重大矛盾造成决策困难等状况。我国的法律法规目前还尚未健全，融资风险固然不能忽视。对于租赁式写字楼而言，开发时间长，加上人工费及租金大幅增长，实际费用可能超出预算，往往要承担一定的空置率。据人民网统计，2018年全国一线城市写字楼的置空率已经高达17．4％，比上一年提高4．2％以上。因新的写字楼大面积，导致写字楼供过于求而难以出租。在这种高空置率的状态下，再加上高昂的物业费、贷款利息及折旧费用等开销，使得相应的持有成本进一步增加，企业融资的风险系数一度飙升。

2．2写字楼租赁企业营销定价体系不完善近几年，由于经济下滑，甲级写字楼市场新增客户减少，租赁需求处于低谷状态。据统计，2018年下半年，青岛甲级写字楼市场平均空置率高达30．7％，处于较高水平，确定合理的写字楼租赁价格成为运营商一个头等大事。大部分写字楼租赁企业为了应对出租率较低等问题，不惜大幅降低租赁价格，或者另设略长的免租期，毫不顾忌建设费用造成的高折旧费。从企业内部控制来讲，大部分企业未设立相对应的租金定价部门，在价格制定方面没能对相关市场做到充分调研，从而导致信息不对称。一般情况下，写字楼的营销定价风险主要体现在租金定位方面，租金的高低决定了最终的收益。但事实上，写字楼租赁过程中使用促销方案是较为困难的，只有灵活采用价格技巧才能使这一问题得到有效解决。纯租赁式写字楼租赁若不会针对不同的租户实施不同策略，要达到目标出租率恐怕是难上加难。

2．3租赁写字楼的使用风险带来一系列的威胁2018年下半年，我国经济发展面临着危机，中美贸易战及市场信用风险的增加使得我国的很多企业受到了巨大挑战。企业经营发展的需求和动力使得写字楼租赁市场受到了影响，在此基础上，写字楼的使用情况也存在较大的隐患。第一，自然因素致使双方当事人纠纷。比如2018年下半年上海经历了百年难遇的梅雨季，九月初连续数日的暴雨等各种自然灾害使得市中心的商铺大面积积水，给零售和服装公司经营带来严重威胁；浦东新区一些陈旧的办公楼也出现漏水进水现象，造成了写字楼租赁的巨大损失，从而引起了租赁双方的责任纠纷。第二，受承租方租赁期间的不当行为风险。受承租方违背租赁协议进行、金融诈骗等非法活动，因不能正常履行协议而

形成信用风险，承租方可能因受害者的举报或其他冲动行为受到牵连，也可能存在无法行使转租权造成租金损失，进而影响承租方的正常经营。

3防范写字楼租赁市场风险的措施及建议

3．1建立健全融资风险防范机制大多数企业会选择融资的方式帮助自身迅速发展壮大起来，进而提高经济效益，但其过程中存在一定的融资风险，企业应对各风险进一步识别评估，结合自身情况积极采取有效措施对其进行控制。面对多种融资风险，企业应增强风险防范意识，建立风险基金制度，以居安思危的态度适量提取基金以应对危机。在此基础上，企业的自身信用状况对企业融资有积极影响，好的信用更有利于企业融资，企业应加强信用体系的建设，优化信用环境及因地制宜地确定资本结构、股权结构等防范措施，以减少融资风险对企业日常经营带来的消极影响。

3．2定价应结合内外部因素写字楼租赁的价格受到了多方面的影响：第一，写字楼出租方定价一般会考虑多方面的目标，根据自身实际情况合理进行目标价格决策。以成本价格作为定价基础，确保公司的成本及盈利。比如土地费用、各种税款及管理费等都是写字楼的成本，开发企业对该租赁的预期估算也影响了写字楼的定价。第二，要收集同行业的价格数据和产品性能情况，作为自身定价的参考，通过结合地段和企业规划等各项指标来确定在定价中的权重比例。第三，市场对价格的接受程度。大部分顾客考虑及决策的标准都是物有所值，但因为市场信息不对称，导致客户很好地把握写字楼价格，需要出租方将租赁价格和效能的关系综合化。市场需求量和写字楼成本与预期价格的上下限相关，消费者对写字楼的认可度是价格的上限。

3．3使用期间防范并加强监督和信用体制第一，租赁合同履行期间，写字楼出租企业可采取定期和抽样调查的方式进行监督，必要时还可以通过向物业公司及顾客探听、检测承租方的安全管理工作是否符合法律法规及协议要求，以便及时发现问题。如果发现端倪，可以让承租方做出调整，否则出租方有权要求承租方赔偿或者解除协议。第二，加强对租金支付情况的监督。出租企业财会部及相关管理部门要保持密切联系；此外，要与银行外部保持沟通，及时掌握承租方的财务状况，以确保租赁协议能正常履行。第三，规范信用体制。对于信用体制的规范和完善，可以考虑由银行、供应商或承租人共同组建信用担保平台。这样不但可以开展业务平台，而且也在租赁过程中的各个环节削弱出租方的整体信用风险。加之合理规划资金计划，保证企业充足的现金流，这样才能真正发挥信用体制的积极作用。

主要参考文献

［1］王锴亮．高端写字楼的租赁策略［J］．企业改革与管理，2019（8）：101，106．

［2］李元超．隆盛中心租赁式写字楼项目投资风险管理研究［D］．哈尔滨：哈尔滨工业大学，2017．

［3］何敏．基于信用风险附加模型的商业用房抵押价值评估研究［D］．保定：华北电力大学，2017．

［4］彭霈．长沙市写字楼租赁及影响因素研究［J］．现代商业，2019（18）：11－12．［5］彭霈．写字楼租赁市场营销探析［J］．行政事业资产与财务，2019（10）：33－34．

作者:王琪 单位:西安石油大学