20xx年上海限购令最新规定一、坚决贯彻落实国家和本市各项房地产市场调控政策措施,切实将房价控制在合理水平。根据本市经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力等，综合研究确定新建住房年度价格控制目标，并于20xx年3月底前向社会公布。
二、进一步完善廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房和动迁安置房四位一体的住房保障体系。继续放宽廉租住房准入标准，逐步扩大政策受益面，实现应保尽保在加快推进中心城区和部分郊区经济适用住房申请供应工作基础上，年内进一步放宽申请准入标准，扩大经济适用住房受益面;研究试行经济适用住房租赁、租售转换新机制。加快保障性住房房源建设和供应，全年开工建设和筹措保障性住房1500万平方米(约22万套)。继续加大旧区改造力度，拆除中心城区二级旧里以下房屋80万平方米(受益家庭约3.2万户)，启动郊区城镇危旧房改造。加大保障性房源筹措力度，新出让商品住房地块必须按照不小于5%比例配建保障性住房。按照国家要求，确保完成20xx年全市保障性安居工程目标任务。
三、个人将购买不足5年的住房转手交易的，全额征收营业税。严格按照《上海市人民政府批转市住房保障房屋管理局等五部门关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作若干意见的通知》(沪府发〔20xx〕34号)规定，根据不同的销售价格确定土地增值税预征率，做好土地增值税征收管理工作。重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目(具体项目由住房保障房屋管理部门提供)，进行土地增值税清算和稽查。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。税务、财政、住房保障房屋管理、规划国土资源等部门要加强配合，加大应用房地产价格评估技术强化存量房交易税收征管的试点和推广力度，坚决堵塞通过阴阳合同产生的税收漏洞。
四、积极稳妥推进本市房产税试点工作，认真实施《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》，建立健全市与区(县)房产税试点工作机制，进一步完善全市统一的房地产信息管理平台，加强政策宣传和征收管理。
五、对居民家庭向商业银行贷款购买第二套住房的，其首付款比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对为改善居住条件购买第二套住房的，住房公积金个人贷款首付比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。
继续加强对执行差别化信贷政策情况的检查，严肃查处违规贷款行为。
六、强化保障性住房和商品住房用地等年度供地计划管理，优化住房用地供应结构。在年度计划中，单列保障性住房用地，明确供地规模、供地时序等内容，确保各类保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地年度供应总量的70%。对擅自改变保障性住房用地性质的，要坚决及时纠正和严肃查处。同时，今年的商品住房用地供应量原则上不低于前2年平均实际供应量，并根据土地市场情况，合理安排土地供应上市节奏。
加大闲置土地处置力度，按照国家和本市闲置土地处置的法律法规和政策规定依法处置。严格查处非法转让土地使用权的行为，对房地产开发建设投资达不到25%以上的(不含土地价款)，不得以任何方式转让土地及合同约定的土地开发项目。
七、自本意见发布之日起，暂定在本市已有1套住房的本市户籍居民家庭、能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)。对在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。违反规定购房的，不予办理房地产登记。
八、各区县政府和市有关部门要按照20xx年本市确定的保障性住房建设、供应目标，新建住房价格控制目标，落实工作责任，积极推进。要将住房保障工作目标纳入区县政府年度考核，对政策落实不到位、工作不得力、计划目标未完成的，要进行约谈，直至追究责任。
九、新闻媒体要强化舆论宣传和正面引导，着重宣传各项房地产市场调控政策措施，宣传本市住房保障工作进展和成效，引导居民理性消费。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人责任。各有关部门要深入解读各项调控政策措施，及时解答市民关心的问题，共同维护房地产市场平稳健康发展的良好局面。
20xx上海最新限购令细则：漏洞上海的限购政策，外地人在上海买房，必须连续缴纳5年的社保或者个税，如果是和上海户籍居民结婚，而且双方名下在上海都没有房产，那么可以以家庭为单位购买两套房。这里上海户籍，成为攻克二房的最大漏洞，一些上海户籍的中介，为了帮客户买房，用自己的婚姻作为筹码，与客户结婚。房子交易过户后，然后在离婚，中介净身出户。
不过也有网友开始担心了：如果中介不靠谱，离婚要分婚后共同财产，分掉自己一半房那该怎么办!
然而中介公司推荐了一位靠谱的小伙，是中介公司的员工小王，今年30多岁，户籍在上海松江区。他为了给客户买房已经结了4次婚了，其中岁数最大的客户已经70多岁。频繁的结婚离婚，小王和民政局、房地产交易中心都混成了熟脸。
对于担心婚后小王不肯离婚，或者打起了离婚官司，会不会分掉客户的半套房呢?对此小王称在结婚前都要签订合同，合同中写的很清楚自己只占很少的房产份额。离婚后两人一拍两散，小王净身出户，房子产权全归女方所有。而结婚离婚之间，小王能得到6万到8万的报酬。
小王纯属躺赚，啥都不用做，靠着上海户口就能赚普通上班族一年的工资。
婚姻是一件神圣的事情，然而在房产面前也低下了高贵的头颅，成为中介机构钻法律空子的牟利工具。通过假结婚过户买房子、买车或者移民的做法，其实都存在着很多的风险。
2020年上海限购令最新细则 之前为了买房牵着手笑着离婚的夫妻们，而在北京却笑不出来了。北京317新政严打假离婚买二房的夫妻们，面对新政策，他们和中介一起想办法如何能钻空子。
要知道，在法律面前假结婚、假离婚都不收法律保护。一旦领了结婚证，在法律上你们就是夫妻，达到目的后对方又不愿意离婚，可能又要陷入长久是诉讼中。法院在审理离婚案件时，婚内的财产在原则上要进行分割，但是如果没有证据，法院就可能会支持分割的诉求。
而假离婚就可能更惨了，结婚后人去楼空的新闻，大家也不是没见过。说不定伴侣在和你商量假离婚买房时，另一方面悄悄出轨，暗度陈仓。
限购令催生假离婚，政策漏洞不可忽视
为购房而搞假离婚，这不是拿神圣的婚姻当儿戏吗?见利忘义，似乎应为人所不齿。甚至有人认为应以不当获利来起诉他们。然而，如果有一对夫妻为购房而假离婚，或许应该受到社会的道德谴责。但有这么多人为了购房扎堆离婚，以至于形成离婚潮，把民政局都挤爆，那就要反思我们政策本身的漏洞和问题了。
政府出台住房限购令，本意是为了遏制投机、平抑房价，让更多有正当住房需求的群众能住有所居，安居乐业。但是近年来一些城市的持续限购，虽然在一定时期内能有效抑制城市房价水平，但是病源未除，只是暂时镇痛。因为缺少配套有力的保障房和廉租房供给，部分城市居民基本的住房需求无法满足，而收入增加的居民的住房投资意愿却日益旺盛。目前作为强硬行政手段的限购政策虽然看似立竿见影，但无法有效区别消费需求与投资需求，存在机制上的缺陷，难以长久维持。限购严了，成交量下降，库存增加，房价却没有大降。在去库存的巨大压力下，限购政策不可能不放松，一旦限购政策退出，极易造成房地产市场报复性反弹。
20xx上海最新限购令细则：或收紧信贷上一轮楼市限购周期(20xx年9月30日前)，高峰时期共46个城市发布了限购政策。经历十一长假各地密集发布新政后，记者梳理发现，限购城市迅速从8个增至20个城市，分别是北京、天津、苏州、郑州、成都、济南、无锡、合肥、武汉、南京、广州、深圳、佛山、厦门、东莞、珠海、福州、上海、三亚、杭州。
业内人士分析，未来，石家庄、青岛等房价涨幅较快的城市，仍有出台限购政策的可能。上海等热点城市也不排除会在信贷收紧等方面有动作，政策大体上与20xx-20xx年的限购限贷政策内容吻合，思路也基本一致。
严跃进表示，后续一些省会城市、计划单列市、部分大城市周边的中小城市，都会有收紧政策的可能。例如，南昌、长沙、重庆、太原、昆明、西安、嘉兴、宁波、常州等城市。而贵阳等房价波动很小的城市则主要还是坚持去库存，同时对租赁市场进行规范。
中原地产首席分析师张大伟也认为，一些城市仍面临降库存的压力，未来有望出台宽松政策，因城施策、一城一策将成为趋势。
张大伟表示，各个城市间的政策会产生叠加的效果。从国庆长假期间的成交量来看，市场成交量比去年同期已经有了一个明显的下滑，特别是在一二线城市大部分市场的成交量跌幅已经超过了30%。
由于房价过高、上涨过快,政府出台了不少调控政策控制房价过快上涨。自新国五条出台以后,限购令、限贷令蔓延全国。
截至目前,我国已有十余个大城市出台住宅限购令细则,可见政府调控之决心。但限购令、限贷令究竟会对楼市产生什么样的影响和效果?近日本刊记者采访了上海易居房地产研究院综合研究部高级研究员回建强。
《卓越理财》:新国五条中规定,要在一定时间内限定居民家庭购房套数。限购令对房地产市场会有何影响?
回建强:在住建部、国土部和监察部等国家部委的督促下,始于北京的“限购令”开始在全国蔓延。9・29新政之后,限购政策成为各地政府出台细则的必备项。深圳率先出台细则,限制居民购房套数最多为2套;10月7日,上海再出限购一套房细则,国庆后第一周,杭州、南京、宁波、福州、厦门等地,也纷纷出台本地住房限购政策。截至目前,已有十余个大城市出台了限购令。
从各地限购政策内容看,限购主要有两层含义:一是限制外地人买房,如果不能提供当地一年以上的纳税证明或社保证明,不能在当地购房;二是对于本地人自政策生效起只能再购一套或两套房子。如果进行“骗购”,相关人员将负法律责任。
限购政策属于力度比较大的行政措施,从短期看是利大于弊的。北京自今年5月份实行限购政策后,住宅销售量出现大幅度回落,5-9月份的成交量仅为去年同期的三成。上海实行限购令后,市场也出现了一定的变化,持币观望情绪增加。预计限购政策短期内不会撤销,除非出现重大经济变化,在中长期内限购政策将是地方政府抑制投机性购房的一个重要手段。当然,更加符合市场经济原则的信贷政策、税收政策也将发挥不可替代的作用。
《卓越理财》:除限购外,还有限贷令,即规定各商业银行暂停发放第三套及以上住房贷款;对非本地居民暂停发放购房贷款。这对打算贷款买房的购房者、银行有什么影响?
回建强:从政策效力角度看,“9・29”新政的重心依然是购房信贷政策。这与三年前的“9・27”新政有着异曲同工之妙。只不过,三年后的今天,我国楼市面临的局面更加复杂,房价上涨带来的压力更加大,因此这次新政中关于信贷政策的紧缩力度更加大。与四月份的政策差异是,首套房首付比例从最低两成提高到三成;暂停三套房信贷发放。这样的信贷调控很可能带来两个后果,一是首套自住型购房者买房更加困难,即买不起房的更加买不起。
二是虽然三套房及以上购房者不给予贷款支持,但有钱者照样可以买房,在市场预期依然乐观的情况下,房价依然上涨。特别是在现有的限购政策下,没有考虑购房者已有购房历史,不管是已有三套房还是十套房,或是没有房的,都允许继续买一套到两套房,这样的结果只能是让穷者更买不起。这种现象已经在市场上表现出来,所谓的中低价楼盘并没有高档楼盘卖得好。因此,信贷政策要更好地发挥作用,必须和限购政策结合起来,限购政策也应进一步调整,促进住宅市场的平稳运行,住房消费秩序的合理、公平。
《卓越理财》:在上海版楼市调控12条意见中,土地增值税预征比例大幅度调整引起了广泛关注。您对此怎么看?
回建强:总体来看,提高增值税预征率浮动范围并不会影响房价。
其实,土地增值税预征率按不同的销售价格确定。除保障性住房外,住宅开发项目销售均价低于项目所在区域(区域按外环内、外环外划分)上一年度新建商品住房平均价格的,预征率为2%;高于但不超过1倍的,预征率为3.5%;超过1倍的,预征率为5%。项目所在区域上一年度新建商品住房平均价格按市房屋主管部门提供的数据为准。
提高土地增值税的预征范围,特别是将预征率与项目预售价格进行联动,其目的是抑制开发商随意提价销售的行为。提高预征率肯定会增加短期内开发商的财务负担,降低当年利润率。那么,土地增值税给开发商带来的成本负担会不会向消费者转移呢?从一般规律看,消费者和开发商都要承担一定的税负比例,根据市场情势的不同,这种税负分摊比例不同。
在市场上升期,或者是卖方市场下,消费者承担大部分税负,而在买方市场下,开发商则承担较多税负。分析当前及今后的市场,由于新政的出台,购房者将更加趋于理性,买方市场将逐步形成,在市场走势趋稳,及土地增值税预率大幅提高的情况下,开发商将慎重进行定价,争取较低的预征率。另一方面,房地产行业日益回归正常行业行列,暴利将逐步消退,因此,即便消费者承担一部分开发商转嫁的税负,但房屋价格依然会保持相对平稳,不会因为土地增值税的预征而产生推动房价上涨的现象。
《卓越理财》:房产税尚未推出,对此您有什么预想或建议?
回建强:应该说房产税试点将是下一步工作重点。虽然本次政策没明确说房地产税由空转转向正式启动,但全国推广已然说明这个传说已久的税种即将出台。国家正式承认房产税改革的存在。各地方政府的细则也说明了这一点。上海“十二条”中明确说要“按照国家加快推进房产税改革试点的工作要求,本市将积极做好房产税改革试点的各项准备工作。”预计很快,相关部委的指导意见将随机出台,首批试点将公布自己的具体政策,从而进一步推动房产税的落地。
【关键词】 限购令 房地产 法律冲突
一、“限购令”概述
2010年4月17日，国务院了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，其中提出坚决抑制不合理住房需求，实行更为严格的差别化住房信贷政策，对各种名目的炒房和投机性购房，地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。随后，2010年4月30日，北京了《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》，其中明确提出的：从5月1日起，暂定同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房，这是全国首次提出的家庭购房套数“限购令”，其后深圳、广州等多个城市陆续公布“限购令”。2011年1月26日，国务院又公布了《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，简称“新国十条”，要求各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，尽快出台住房限购实施细则，并且规定“对已拥有1套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有一套及以上住房的非当地户籍家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍家庭，暂停在本行政区域向其售房”。随后，至少有30个城市颁布了“限购令”，其具体内容具有以下特点。
1、限制购买主体行为能力。对已拥有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。
2、住房信贷政策差别化。各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到及30%以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1:1倍的规定。
3、住房公积金贷款政策差别化。使用住房公积金个人住房贷款购买首套普通自住房，套型建筑面积在90平方米（含）以下的，贷款首付款比例不得低于20%；套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于20%。第二套住房公积金个人住房贷款的发放对象仅限于购买改善居住条件的普通自住房，第二套住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1:1倍。停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。
4、限制境外个人和机构购房。境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房。在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。
二、“限购令”的性质
“限购令”是抽象行政行为。抽象行政行为是相对具体行政行为而言的，它是指国家行政机关制定法规、规章和有普遍约束力的决定、命令等行政规则的行为。“限购令”是有普遍约束力的决定、命令，是行政机关为实施法律和执行政策，在法定权限内制定的除行政法规和规章以外的决定、命令等行政规范性文件。以北京市限购令为例，北京市的《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》和《北京市住房和城乡建设委员会关于落实本市住房限购政策有关问题的通知》都是为了贯彻实施《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》等房地产调控政策的具体细则。我国《地方各级人民代表人民大会和各级人民政府组织法》第59条规定：县级以上地方各级人民政府，决定、命令，是执行本级人民代表大会及其常务委员会的决议，以及上级国家行政机关的决定和命令。实质上各地“限购令”就是各地方政府根据国务院的其他行政规范性文件而做出的有普遍约束力的决定、命令；是行政主体针对不特定对象的能反复适用所作的行政规范性文件，其效力低于宪法、法律、行政法规。
三、“限购令”的法律依据与冲突
1、“限购令”的法律依据。购房“限购令”自出台以来就备受争议，各界人士对限购令的合法性提出了质疑，普遍认为限购令缺乏法律依据。“限购令”作为国家为了遏制房价过快上涨而实施的宏观调控政策，或许我们可以从《价格法》中寻觅到一些法律依据，从价格法的规定可以看出当重要商品和服务价格显著上涨或者有可能显著上涨，国务院和省、自治区、直辖市人民政府可以采取行政干预措施。面对我国房地产价格虚高不下，居民住房困难等社会突出问题，政府采取宏观调控手段限制投机性投资购房来稳定房价，虽然有些勉强，但从我国社会主义国情出发，房价过快上涨已经影响到人民正常生活和社会稳定发展，国家有必要通过行政手段来干预房价，至于采取“限购令”是否恰当有待商榷。即使符合该法，这种干预措施也只能是暂时性的，没有法律依据的“限购令”必然会妨碍房地产市场交易秩序的安全，当房价回归理性状态，“限购令”自然会被立即取消。
2、“限购令”与现行法律的冲突。（1）我国《宪法》第十三条规定：“公民的合法的私有财产不受侵犯。”第三十三条规定：“公民在法律面前一律平等。”而各地“限购令”对本地户籍居民家庭可以多购一套住房，而对非本地户籍居民家庭购房资格进行严格的限制，不仅只能限购一套住房，而且要提供一定年限的纳税证明或社会保险缴纳证明。在购房数量限制上“内”“外”不平等，这不仅限制了公民民事主体的权利能力，还与法律自由平等的基本精神相违背。（2）依照我国民法通则，物权法的规定，房产所有权的取得，不得违反法律规定；不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；国家对不动产实行统一登记制度，统一登记的范围，登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。可见法律、行政法规未对不动产购买作出限制规定的情况之下，地方政府无权出台房地产限购的命令或规定，而且地方政府所谓的房产限购令明显不属于法律和行政法规的范畴，也与契约自由精神相悖。（3）依照我国《消费者权益保护法》规定，国家保护消费者的合法权益不受侵害，消费者享有自主选择商品或服务的权利。我国《反不正当竞争法》第七条规定：“政府及其所属部门不得滥用行政权力，限定他人购买其指定的经营者的商品。”“限购令”出台后，不仅限制了当地居民购房的权利，还剥夺了外来人口在当地拥有房屋的权利。尽管这项措施可以有效地防止专业炒房团炒高楼市，但是它侵犯了消费者的自由选择权。在北京、上海等大城市，一方面城市经济发展离不开外来人口的建设，另一方面严格的购房限制让外来人口找不到归属感。此外，非本地户籍居民在本地购房还必须提供纳税证明或社会保险缴纳证明，但目前我国社会保障体系和公民信用体系还未完全建立，要提供这些证明甚为苛刻。（4）根据我国《立法法》规定，涉及民事制度的立法须经由全国人民代表大会表决通过。购买房屋是公民最基本的一项民事权利，对购房权的限制必须由法律规定。《立法法》规定宪法具有最高的法律效力，一切法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章都不得同宪法相抵触。“限购令”作为行政命令，其效力远远低于宪法、法律、行政法规之下，它已经违反了处于上位法的法律的规定，应是无效的。
四、“限购令”实施中存在的问题
自“限购令”在各地实施以来，各种规避手段层出不穷，这些手段主要是为了突破对购房资格的限制，规避户籍限制和购房套数的限制，这些行为方式本身存在着巨大的法律风险。主要的规避手段包括以下方面。
1、假离婚。假离婚一般是本地居民为了购买第三套房而才采取的，一般的限购令都规定“本市户籍家庭已经拥有两套住房，则不能购买第三套住房。”因此，有些居民就办理假离婚，将婚姻关系存续期间内已经取得的两套住房分给夫妻一方，另一方则可以再购一套新的住房，以达到规避限购政策的目的。但此种行为往往可能导致一方假戏真做，恶意侵占另一方财产。
2、假结婚。假结婚一般是非本地户籍居民为了拥有限购令规定的本地户籍条件，而与本地户籍居民办理假结婚，待买到房子之后再行离婚。本市居民一般是收取外地居民一定的费用，但是有些人可能在办理离婚时反悔要求按夫妻财产对房产进行分割。
3、办理假的纳税证明或者社保证明。非本地户籍居民为了取得“一定年限缴纳社会保险或纳税证明”资格，而与某公司串通，让该公司为其缴纳社保或出具纳税证明，以使其获得购房资格，但出具假证明的公司将会面临劳资纠纷的风险，既然其为某员工补缴了社保或出具了纳税证明，说明该公司与员工之间存在劳动合同关系，一旦发生纠纷，公司将处于不利位置。
4、借用他人身份购房。非本地户籍居民为了在本地购房，而与本地居民达成私下协议，借用他人身份买房，然后再以赠与的方式过户。这种做法的风险极大，房屋登记在他人名下，若他人反悔，真正的出资人除了私下协议之外没有任何证据能够证明其对该房屋的权利。
5、先签合同暂不过户。先签合同暂不过户是由于购房者存在“限购令”不会持续很久的心里预期，从而与开发商达成协议，办理完除过户之外的其他一切手续，等限购令解除之后，再行过户。但是一旦出现“一房二卖”或者房屋遭遇他人侵权时，购房者就很难维护自己的权益。
6、公证代替过户。由于前5种方式存在缺陷和风险，有些交易双方约定在合同签订后进行房产公证，以代替受限制的房屋产权过户手续。一旦双方办理了公证，购房者就获得了办理房屋过户手续的自，可以暂时不过户，规避“限购令”对个人新购房屋套数的限制。
7、以房抵债。有些房屋买卖双方为了规避限购的规定，设计出以房抵债的方式，即售房者向购房者写下借款欠条，表示售房者向购房者负有一定数额的债务，然后证明自己手上只有这套房子可以抵债，通过以房抵债的方式把房产过户给购房者。但此行为须获得仲裁机关或法院的裁定，才能由购房者执行售房者的房产，其行为可能涉嫌妨碍司法的公正。
“限购令”实施目的就是遏制投资投机性购房，控制房价过快上涨，而炒房者为了达到买卖房屋的交易目的，总能设计出各种规避限购的方式和手段，不仅使限购令的执行效果大大打折扣，还扰乱了房地产市场正常经济秩序。为了稳定房价、促进房地产健康发展，仅以“限购令”作为调控房地产市场宏观措施是远远不够的，还需要相关的法律制度相配套。
五、抑制房价过快上涨的法律建议
我国房地产存在大量泡沫，房地产价格出现严重脱离实际价值而持续上涨的不正常状态，如不从法制上加以规范和引导，将会导致金融危机和社会经济的动荡，从而影响整个国民经济健康稳定持续发展。除了限购令等宏观调控措施之外，还应尽快建立和完善保障性住房体系，向低收入家庭提供廉租房和保障房；贯彻执行《国有土地上房屋征收与补偿条例》，规范拆迁主体，拆迁程序和补偿标准，切实保护公民合法财产；健全土地法律体系，规范土地出让手续；建立工程账户资金使用监管体系；加强对银行等金融机构的监管，严格审查商业银行房地产信贷业务；严格执行《城市房地产管理法》中对闲置土地的处罚；改革房地产税收法律制度，开征遗产税调控房地产市场。“限购令”的效果是有限的，并不能直接与房价涨跌划等号，采取多项政策共同作用，才是稳定房价，促进房地产市场健康发展的关键。
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2011年6月1日，国务院颁布的“限塑令”正式施行，根据规定，从即日起，在所有超市、商场、集贸市场等商品零售场所实行塑料购物袋有偿使用制度，一律不得免费提供塑料购物袋。商品零售场所必须对塑料购物袋明码标价，并在商品价外收取塑料购物袋价款，不得无偿提供或将塑料购物袋价款隐含在商品总价内合并收取。
时至今日，“限塑令”实施已超过一年。在这一年里，“限塑令”对商品市场塑料袋使用的情况有多大的影响呢?是不是还有需要改善的地方?带着这些疑问，我对超市和集贸市场的塑料袋使用情况进行了调查。
一、在超市的调查情况
时间：2011年8月15日星期六16：00
地点：开平市长沙益华广场华润超市
我采用在超市门口定点观察的方式，在5分钟里观察了100个消费者使用塑料袋的情况，得出以下数据：
自带购物袋的人数(包括手提袋和自备塑料袋)
既用购物袋，又用收费塑料袋的人数
调查发现，华润超市的消费者使用收费塑料袋的占了大多数，超过50%，达到53人，而使用购物袋而不使用塑料袋的仅有14人，由于塑料袋收费而平口袋不收费，有25人使用平口袋代替塑料袋，另外有8人直接提着商品。
由调查可见，消费者使用塑料袋的现象依然严重，环保意识还有待增强，另外，平口袋的免费使用也被某些消费者钻了空子，直接导致平口袋使用量剧增。在调查的过程中我发现了消费者偏好的特点，一是使用收费塑料袋的往往是因为买了大量的商品，一般的购物袋容量不足以放下所有的商品，或者需要好几个购物袋才可以放下所有的商品。二是使用购物袋的消费者通常买的商品并不多，购物袋可以容下。三是部分消费者购买的商品数量较少，便可以直接放进手提袋或者空手提着商品，或者使用平口袋装商品。由此可见，购买商品数量的多少跟消费者是否倾向于使用购物袋有很大的关系。
经过分析，我认为这是跟收费塑料袋的价格在购买商品的价格中所占的比例有直接关系。当消费者购买的商品数量较多，金额较大，塑料袋的价格在总金额中所占的比例就小，消费者就不会计较多花几毛钱购买塑料袋，相反，如果购买的商品数量较少，金额不大，塑料袋的价格在总金额中所占的比例就小，消费者就会倾向于不使用塑料袋。
二、在集贸市场的调查
时间：2011年8月16日星期天9：00
地点：开平市长沙幸福市场
同在超市使用的方法一样，我在幸福市场大门口连续观察了100个消费者，并得到了一下数据：
自带购物袋的人数(完全不需要塑料袋)
在集贸市场的出口观察了100个消费者，完全不需要使用塑料袋的仅仅有3人，仅占3%，其余的97人均使用了至少一个塑料袋，这种现象说明，“限塑令”在集贸市场的约束力并不强。
集贸市场里，几乎每个消费者都提着塑料袋，有的提着一两个，但更多的是提着七八个，至于塑料袋里面还有多少个，就不得而知了。在鲜鱼档口，买一个鱼头要用塑料袋装，在猪肉档，买块猪肉要用塑料袋装，在瓜菜档，买一条节瓜要用塑料袋装，“限塑”究竟“限”在什么地方了?观察中发现，尽管使用购物袋的消费者也有，但并不多见。
一副食品档口的老板说：“不要说我们这种副食品档口，就算是整个集贸市场，塑料袋的使用量依然很大，与限制塑料袋之前相比，塑料袋的使用量并没有明显减少。原因其实很简单，像我们这种副食品，比如红枣，一粒一粒的，人家买一斤红枣，你不可能不用塑料袋吧?就算人家只买一两，也必须用到塑料袋。还有些货物是不可能不用塑料袋的，比如米，豆类，散装面粉，这些无论如何也得用个塑料袋吧?我们副食品档口的货品基本上都是这样的了，所以塑料袋限不限制都好，我们这里也一定要用到塑料袋。”在谈及提供塑料袋是否需要收费的时候，老板摇了摇头，笑着说：“不可能收费，一斤绿豆4元，装一斤绿豆起码要用两个塑料袋，就算是每个1毛钱，也不现实，消费者不肯，我们也不想那么麻烦找零钱。要知道啊，集贸市场的消费者都是非常精打细算的，多1毛钱他就不来光顾了。”
工商行政管理人员说：“尽管‘限塑令’颁布已经一年又多，但老实说，在集贸市场，‘限塑令’的实施有困难，近日来我们已经加大了对集贸市场限塑整治行动的力度，积极进行宣传，召开市场业户座谈会明确‘限塑令’的意义和要求，把限塑作为一项长期的经常的工作抓紧抓好。”
三、“限塑令”实施情况的思考与完善“限塑令”的建议
1.“限塑令”，是限制而不是杜绝塑料袋的使用，这需要消费者必须要有良好的环保意识和自我监督能力，否则塑料袋究竟在什么地方该用，什么地方不该用，大家都说不清，大家都有自己的理由。比如，买一瓶酱油，可以用购物袋装也可以用塑料袋装，环保意识强的自然会使用购物袋，而意识不强的就会使用塑料袋，但是使用塑料袋可以使用一个，也可以使用两个，使用两个的消费者认为一个塑料袋不可靠，这样的理由不能不让商家多给一个塑料袋，商家也不会为了一个塑料袋而让消费者不悦。这就涉及到了消费者意识的问题。
毫无疑问的，提高环保意识，必须加大宣传力度。就开平市而言，目前政府的宣传力度并不足够，电视，广播，报纸中关于少用塑料袋的宣传少之又少。而商家的“限塑”宣传就占了主导，一方面是某些免费提供塑料袋的商户为了节省成本，另一方面是某些收费塑料袋的超市为了树立社会形象。但是这些宣传仅仅靠商家是不足够的，政府在这方面的宣传不力对“限塑令”的实行有很大的影响。
2.市场上有的塑料袋要收费，这主要是超市的塑料袋，质量也比较好，而集贸市场的塑料袋则不收费，但是质量比较差。尽管质量比较差，但由于不收费，导致消费者的消费成本没有增加，质量差的问题可以用数量增加的方法来解决，即是多用几个塑料袋，这导致了塑料袋的滥用。目前的生活垃圾中，废弃的塑料袋也主要是这些类型的塑料袋，即它们才是破环环境的“主力军”，但由于各种各样的原因，目前的“限塑”限制了超市塑料袋的使用，但却在限制集贸市场塑料袋的使用上收效甚微，而集贸市场上产生的废弃塑料袋又远比超市的要多。因此，必须针对集贸市场的特点来“限塑”，就目前而言，除非可以找到普通塑料袋的替代品，否则集贸市场滥用塑料袋的情况很难会得到改善。
政策的叠加效应以及市场观望情绪的不断加剧，是导致成交量下滑的主要因素。
与往年相比，2011年的楼市不同寻常，春节过后市场并未如往年一般日渐复苏、出现成交量节节攀升的局面。国家调控政策不断出台，投资者对于政策的不确定，使得观望情绪日渐浓厚，市场也渐渐陷入了“冰冻”之中。
全国楼市普降
国家调控的威力日渐显现，随着“新国八条”及央行加息、银行收紧信贷额度等一系列政策叠加出台的影响，各地楼市成交量开始直线下跌，一线城市的跌幅更是明显。统计数据显示：3月7日至13日，北京全市商品房网签总量为1056套，环比前一周的1244套，下跌了15.11％，与去年同期相比跌幅近37％。
与此同时，全国二手市场的成交量也在同步下降，成交量的下跌甚至在价格上有所显现。统计数据显示，3月7日至13日，北京、上海、广州、深圳等城市二手房挂牌均价出现不同程度的下降，其中广州降幅明显，下跌3.22％。北京在“京十五条”后首现量价齐跌。
福州一二手全限
在全国楼市普降的风潮中，福州楼市也无法独善其身，随着地方调控细则的出台，也开始步入了下行通道。
3月2日，福州了《福州市人民政府办公厅贯彻国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作的实施意见》，出台了福外I房地产调控十一条意见(简称“榕十一条”)。
“榕十一条”规定，对已拥有一套住房的本市行政区域内户籍居民家庭、能够提供在本市行政区域内1年以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，在五城区内限购―套住房(含新建商品住房和二手住房)。这是在继去年10月福州出台政策限购一手房后，再次出手限购二手房。一二手房的同时限购，显示了政府调控旁手价的离心。
新政出台的两周内，福州房地产市场的成交量表现暗淡。据搜狐焦点网数据统计显示，3月7日至13日，福外险市住宅签约了320套，成交面积36464.86斫，与前一周相比，成交套数环比下跌38.58％，成交面积环比下跌34.27％。
福外大学房地产研究所所长王阿忠表示：“楼市的成交量在去年的三波调控下已经开始下降，目前福州娄市处于低位震荡阶段，榕十一条是国八条的延续，是地区的实施细则，福州楼市的下调程度，主要还在于地方政府的调控把握。”
二手房成交量趋冷
由于此次“榕十一条”未对一手房市场出台更为严厉的政策，加上一手房的签约数据相对于市场销售仍有一定的滞后性，从数据上看，政策对一手房市场的影响暂时没有明显显现，但是二手房的成交量却因为明确限购而受震严重。记者近日走访了福州一些房产中介后发现，原本交易火爆的二手房市场正在经受重大考验。不少中介负责人表示限购令的影响巨大，成交量最少的下降了二到三成，最多的下降了五到六成。
双安房产总经理郑爱新表示，今年春节之后，二手房成交量相比节前已经开始锐减，加上新政出台，大品牌中介已经有了20％左右的下滑，而福州二手房市场的总体成交量已经下滑了50～60％。
郑爱新还表示，此次调控的力度很大，效果明显。不断出台的调控政策造成影响力的不断叠加，“榕十一条”就成为了压倒骆驼的最后一根稻草。房地产市场在经过十年的发展后，目前的房价已经处于高位，百姓买房也更加趋于理性。“目前消费者心理层面的因素占了上风，观望情绪在不断加重。”
王阿忠也认为，限购令对投资投机性需求有一定的影响，尤其是对市场中短期的炒客有直接影响。二手房成交量的下跌，并不全是因为限购措施，主要还在于购房者的心理层面，政策的连番出台，加剧了市场观望的预期。
限购令何时退出?
目前我国经济正在逐步复苏，经济增长速度也得到了较快发展，但普通民众的购买力还未得到明显提高，对于眼下的高房价而言显得力不从心。业内人士认为，高房价将阻碍我国经济模式向深层次的转型，不利于我国向消费型社会过渡，调控政策在短期内不会结束。
住建部政策研究中心副主任王珏林就曾表示，限购令至少在2年内不会放松。而且，如果房价再度出现过快上涨，不排除有“限价”等更严厉的储备政策出台。
王阿忠认为，楼市调控政策密集出台，意味着楼市的调控目标尚未达到，因此政策上不会就此放松。从长远上看，市场的长期发展目标是稳定健康发展，杜绝房价大起大落的情况出现。随着房产税等一系列政策的良好落实以及不断地推广、深化，银行信贷方面的有效把控，投栅系性购买行为将得到有效遏制。
想买房?为“住房限贷、限购令”所阻,这里告诉你最直接的政策解读。
10月前夕国家出台“新国五条”,其后这一“最严厉楼市调控”政策已在十几个城市实行。它有很多条款很多版本,不仅限制了首付和贷款利率,也限制了购房套数。政策虽繁琐,知道以下5条就已抓住精髓。
你的目标城市可能未限购
限购与差别信贷各地政策不同,需参考当地细则。有些城市可能未作出明确的限购指令。一定要研究当地出台的规定。但是“贷款”的限制比较一致:全国房贷利率优惠由原来7折变成8.5折,第三套房不予贷款。这是因为金融机构的指令比较容易一体化。
房管局未联网,异地房可能无登记
目前限购的情况一般也是针对在当地的房产套数情况,并不涉及异地的房产持有数量。这一方面是由于历史原因,很难详细登录在册,另一方也是因为金融机构虽已联网,但是各地的房管局尚未联网。因此,极有可能你在一地有房但是在另一地却无法查出该记录。即使有人声称对多套房的认定应使用最严格的情况,即“认房又认贷”,但是目前技术上很难达到。
异地全款买房,受限不大
新政策规定:异地买房,若想申得贷款,需确保户口需要在购房的城市,或者至少纳过一年以上的税(具体的还需向购房城市的开发商或中介咨询)。但是如果全款买房则完全无需有这些担心。而且未使用信贷工具,之后异地买房仍有可能被认定为是首套!因为全款买房不会在征信中心产生记录,而对多套房“认房又认贷”中有购房记录的认定,目前还不可能完成。
征信体系年头短,贷了可能没记录
全国的金融系统早已连成一个系统,如果第一次购房时向银行申请了贷款(不论在何地),你再在另一地购房时,必定会有贷款的记录在册。但也不排除有一种情况:买过房有贷款,但是没有贷款记录。因为征信记录到如今也不过七八年的历史。1997年,人民银行立项建设银行信贷登记咨询系统。2004年2月,人民银行启动个人征信系统建设,同年4月成立银行信贷征信服务中心。直到2006年1月,全国集中统一的个人信用信息数据库才建成并正式运行。
加息,购房成本增幅不算大
此番加息,进入加息通道,进一步加重购房负担。例如,按首次购房,贷款100万、贷款年限20年等额本息还款为例,加息前,每月还款金额为6626.7元,加息后,每月还款金额为6721.2元,每月增加了不到100元。据观察机构称,限购令落实较好的京沪穗深新房价格出现集体滞涨。其中沪穗10月整体房价环比出现0.1%的微跌。“成交量可能会减,但房价不会降太多”,是业内人士的普遍观点。
关键词：限购令房地产市场房价调控政策
2011年1月26日，国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施，要求强化差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。
一、对重庆和大连房地产市场分析
（一）重庆地区
作为首批进行房产税试点的城市，2011年对于重庆楼市市场来说，是风波四起的一个季度，从国八条到房产税，再到公租房，政策层出，一波未平，一波又起，调控措施叠加，冲击着房地产市场。
重庆市人民政府在2011年1月27日出台《关于进行对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法和重庆市个人住房房产税征收管理实施细则》，作为首批进行房产税试点的城市，重庆房产税的实施，引起了各方的关注。但是应该看到这次房产税的实施，主要针对高端市场，预计征税住房不会超过总量的10%，对普通住宅市场无实质影响，因此对于抑制房价并没有很明显的作用。同时房产税也是仅对“三无”人员新购第二套（含第二套）以上的普通住房按税率0.5%征税，这与房价年涨幅20%以上相比，投资性购房依然有很强的动力，因此房产税的实施对投资性需要的打击力度明显不如其他城市的限购。
在2011年3月30日，重庆市人民政府下达《关于公布2011年度新建住房价格控制目标的通知》，根据2010年重庆市城镇居民人均可支配收入和工资性收入的增长率，该房价目标上涨的幅度控制在在9.5%以下，这样的调控目标毫无悬念地传递出一种未来房价继续上涨的信息，潜在购房者房价继续上涨的心理预期可能会加强。
尽管2011年重庆房价仍在上涨，但相关数据显示，新建住宅的成交面积和成交套数都在大幅下降，楼市调控效果正在显现。同时，2011年重庆将会有1000万平方米公租房源推出，势必会对房地产市场产生一定的影响。下一阶段，若各项房地产调控政策能够得到有效落实和进一步细化，调控效果将更加明显。
商业地产方面，2011年当新一轮的调控政策出台后，商业地产与住宅市场出现了两种相反的景象。住宅市场的成交量急速下挫，而商业地产的投资非常火爆。因为此次调控主要针对住宅市场，而对商业地产没有涉及。在这样的楼市调控的背景下，投资有价值的商业地产已经成为投资置业者青睐的对象。同时重庆商业地产均价与发达地区来比，仅等于住房价格；虽然最近商业地产有所上涨，但总体来说还处于一个价值洼地，有很好的发展空间。另外，随着重庆市作为西部中心城市的地位不断稳固，重庆市的商业地产将迎来更多的发展机遇。在商品住宅市场遭遇严厉调控的背景下，在重庆，投资者们已经在商业地产看到了机遇。
（二）大连地区
随着国家对房地产调控逐步深入，对于大连地区来说，从新国八条的出台，到大连版限购令细则的执行；从贷款首付的上调，到贷款利率的增加，都无一不体现出政策正逐步加码和政府对楼市调控不达目的不罢休的决心。
2011年3月31日，大连市公布2011年房价调控目标，即大连市2011年度新建住房价格控制目标为，新建住房价格指数要明显低于我市当年经济增长和城市人均可支配收入增长速度，力争低于经济增长和城市人均可支配收入增长速度3～5个百分点。这个调控目标说明政府未来仍是围绕房价上涨幅度进行调控，从调控目标可以看出，未来大连房价会是一个上涨的预期。
目前，大连市新建商品住宅和二手住宅的交易量和交易价格都处在上涨的阶段，但是相对来说，其增幅已经明显的放缓，从一定程度上说明楼市调控效果正在显现。同时房地产市场调控政策正处于初级阶段，刚性需求成为市场的主力，投资性需求暂时离开住宅市场，随着政策进入常态，刚性需求由观望转为入市，资金实力不强的开发商可能由于顶不住压力采取打折或者降价促销快速回笼资金。但是当前的大连房价正处在高房价阶段，房价在通货膨胀的预期下必定走高；另一方面，由于大连市未来巨大的发展潜力，使城市很有竞争力，房价自然走高，预测2011年大连房价上涨依然是不可避免。
在住宅限购政策和扩大内需政策的刺激，大连商铺市场更显活跃，同时由于大连市的具有吸引力的城市发展战略，大连商业前景被普遍看好，商业地产长期具有不错的发展空间。
二、对全国房地产市场的分析