房地产行政管理论文篇(1)

关键词：房地产 房地产价格 价格规制

一、房地产价格规制的概念

（一）房地产价格的概念

我国房地产市场的商品主要是以城镇商品房为主，房地产的价格也主要表现为通过市场机制形成的商品房的价格，因此房地产的价格也被称为"商品房价格"，简称"房价"。

（二）我国房地产价格的基本构成要素

房地产价格（主要指买卖价格）主要是由九项因素构成的：土地取得费用、前期工程费、配套费、建筑安装工程费、管理费、销售费、税费、利息和利润。

（1）土地取得费用因房地产开发土地取得方式的不同，可以有多种形式。以土地使用权出让方式取得的城市熟地，土地取得费即为土地使用权出让金；以土地使用权转让方式取得的城市熟地，土地取得费即为土地转让费。

（2）前期工程费指房地产开发商委托设计、监理、审计等专业机构进行工作所需的费用和施工前期所必须要进行的各项手续性工作所需花费的费用。

（3）配套费是为房地产开发进行城市基础设施和公建设施配套而必须投入的费用。

（4）建筑安装工程费是为进行建筑安装工程而必须向建筑承包商支付的费用，它包括直接工程费、间接费、计划利润和税金。

（5）管理费指导房地产开发公司的办公费和人员工资福利费等在某一个项目上的分摊。

（6）销售费指为了进行房地产销售而必然发生的广告宣传费、销售费、办公费等。

（7）利息通常是指房地产开发项目贷款利息。

（8）税金主要有营业税、城市维护建设税、教育费附加和其他相关税等。

（9）利润是房地产开发投资应获得的回报。它是房地产开发企业的销售收入扣除开发经营成本以后的余额。

二、我国房地产价格规制的历程

改革开放之后，实施城镇住房体制改革同时，逐步形成了房地产价格政府规制的法律基本框架。1983年国务院《城市私有房屋管理条例》明确了房地产交易价格的形成机制。1994年《城市房地产交易价格管理暂行办法》提出新的房地产价格管理原则，对交易价格实行直接管理和间接管理相结合的原则，以市场为主导的房地产定价机制。2003年《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》明确地方政府稳定房地产价格的行政问责制。2010年1月《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》首次规定了省级人民政府对房价的稳定负责； 2010年1月《国十条》从保障性住房和普通住房的增加，通过信贷政策房地产税收政策的实施来调节需求达到稳定房价的作用。2012年《商品房销售明码标价规定》要求房地产价格要严格明码标价并执行"一房一价"政策，7月国务院常务会议，落实问责制，完善价格规制政策，同时继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施。

三、我国房地产价格持续上涨的原因

（一）开发成本因素

地方政府的城市建设资金主要来源于房地产行业带动的土地拍卖。土地价格成本占房地产总建设成本的20%，土地价格的上涨直接导致房地产建设成本的上升，房地产价格自然而然就会水涨船高。

（二）市场需求旺盛

城市人口数量和规模不断增长；人们对住房的质量要求高，改善型住房需求增长；城镇化进程加速，旧城改造带来的需求，这些都增加了对房地产的需求。

（三）资本市场的因素

资本市场不发达，投资工具稀缺是造成房地产市场资金过热的重要原因之一，国内银行信贷的迅速扩张，增加了房地产开发与投资机会，人民币升值，导致外资大量涌入，进一步扩张了房地产市场。

（四）房地产市场体系不够健全

短期投机行为盛行，如消费者"买涨不买跌"、"温州炒房团"等；房地产要素市场发展不协调，房地产要素市场包括土地市场、金融市场和原材料市场等，受固定资产投资规模的影响，成本上涨的压力增大。

四、我国房地产价格规制中存在的主要问题

我国房地产政府规制工作起点低、起步晚，不管是政府规制的理论基础还是实际操作经验都无法满足实际发展的需要。我国房地产价格政府规制存在以下几个方面的问题：

（一）政府规制的目标不明确

我国历次的房地产价格规制都是围绕"促进房地产市场平稳发展"这个主要目标进行的，直到2010年国家颁布通《通知》强调当前时期的房地产价格规制的目标是"遏制房地产价格过快上涨"即"稳房价"。

（二） 政府规制政策执行不力

房地产的供求关系，地理位置和消费者的购买热情都会对房地产的价格造成影响，自1998年取消福利分房后，住房要通过市场，房价不断升高。2004年我国房地产市场价格增长率达到百分之十七点八。

（三）政府规制监管不到位

当前的房地产市场在政府干预过多的同时，政府监管力不够，同时法律监管，民意监管及舆论监管的建设远远滞后于市场发展速度，市场交易混乱，缺乏针对于发商的有力约束。

（四）中央和地方政府的利益博弈

中央政府和地方政府作为房地产价格政府规制的两个主体，在价值目标、行为准则以及利益诉求等方面都一致，都是社会公共利益和诉求的代表者，但二者管辖范围和工作落脚点和出发点略有差别。

五、完善房地产价格规制的对策

房价一路上涨，房地产业泡沫仍然在继续发展。一旦房价暴跌来临，其背后隐藏的巨大危险应该受到政府的高度重视，并且这也是国家对房地产业宏观调控的根本原因所在。

（一）逐步建立和完善中国城镇住房体系。

这意味着要通过多条途径保持市场供应，增加丰富产品供给来源。首先要加快廉租房、公租房建设。其次，继续投资建设经济适用房和推出限价房。最后，加大住宅土地和商品房供应及打击囤地等空置房，增加商品房实际有效的房源。

（二）逐步取消中国商品房预售制度。

因为能解决开发商资金链的50%资金，商品房的预售已是推动房价上涨的关键因素之一。

（三）调整税费分配制度。

由于财政分配不平衡，房地产成为地方政府的最大财政收入来源。地方政府财政收入60%上交缴中央，留给地方政府的财政不到一半，却承担着60%的财政支付压力。

（四）加强对房地产企业的垄断规制。

对房地产的实际销售价格进行监督和管理，成本加适当利润的方法（平均销售价格）并公布指导价。

（五）改革中国土地制度。

地方政府对土地财政的依赖，是造成房价上涨最重要的原因。自2003年经营性用地实行招拍挂制度后，出现很多"地王"，致使土地价格上涨幅度远远高于房价，房价很难再降下来。

（六）建立房地产信息管理系统，提高市场透明度。

利用IT技术，建立全国联网实名房产登记制度，使政府对现有居住水平及房地产结构完整把握，对干预策略提出数据支持，对投机需求进行管理与调控。

六、结论

房地产是我民经济的支柱产业之一，对民经济的发展起着至关重要的作用。对房地产价格规制的研究，为政府进一步调控房价提供理论支持。本文通过对房地产价格规制中问题的分析，从七个方面提出进一步调控房地产价格的对策，来完善政府在调控房地产价格方面的不足。

参考文献：

[1]专著：张红凤著，《西方制度经济学的变迁》[M]，经济科学出版社年版，2005年。

[2]专著：余建源著，《中国房地产市场凋控新论》[M]，上海人民出版社，2009年。

[3]学位论文：炎贤锁，《中国的房地产市场的宏观调控研究》[D]，福建师范大学硕士论文，2009年6月。

[4]学位论文：刘东坡，《中国房地产宏观调控政策效果研究》[D]，合肥工业大学硕士论文，2009年6月。

房地产行政管理论文篇(2)

“政府从未有文件把房地产当支柱性行业”？官方的这一说法在网上一下子炸开了窝。网友惊呼，这感觉有点“睁着眼睛说瞎话”呀，难道国务院的通知不能算作文件？2003年《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发〔2003〕18号）中在第一条“提高认识，明确指导思想”中明确指出，房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。尽管房地产业作为支柱产业一直受到极大的质疑，但在过去十年间，房地产事实上成为中国经济的支柱性产业可谓是朝野上下的“共识”。

那么，发改委此次缘何如此官腔为房地产“正名”呢？我们不妨猜测一下。

猜想一：官员个人查找资料的“失误”，没有注意看到《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发〔2003〕18号）这个文件，但作为发改委的副部级的官员，这种影响力的国务院文件按理说应该不至于忽略的，否则就变成了新“皇帝的新装”。何况经济学界讨论了那么多年，争议的焦点是“不要把房地产业当作支柱产业，而应把建筑业作为支柱性产业”，现在发改委官员一句“我们提出来是把建筑业作为支柱性产业”，相当于把整个经济学界争论多年的问题一下解决了。如果官方的说法没有什么问题，那就只能感慨中国经济学界的糊涂了。

房地产行政管理论文篇(3)

关键词:中小城市;房地产业;风险管理;灰色关联度;廊坊市

在人们的社会、经济和科研活动中,会经常遇到信息不完全的情况。在控制论中,人们常常用颜色的深浅来形容信息的明确程度。艾什比(Ashby)将内部信息未知的对象称为“黑箱”。因此,“黑”表示信息未知,“白”表示信息完全明确,用“灰”表示部分信息明确、部分信息不明确。同样,可以系统区分为黑色系统、白色系统和灰色系统,用来反映认识主体对认识客体的认识程度。为了更好的认识和有效地控制灰色系统,20世纪80年代,灰色系统理论应运而生,并迅速在社会众多行业和领域得到了广泛应用,这也真正体现了人类认识和改造世界的主动精神。

我国房地产业尚处于产业发展的初级阶段,有关其投资风险的研究刚刚起步。目前,有些学者已运用常规的投资风险分析方法如调查和专家打分法、敏感性分析法、贝叶斯方法、蒙特卡洛法、相关性分析等,就我国房地产业投资风险管理做了相关探讨。但是,针对中小城市的相关研究还不多见。本文采用定性研究和定量分析相结合的方法,运用灰色关联分析技术,对近年来我国中小城市房地产业投资面临的风险进行理论分析。在此基础上,以近年来房地产业迅猛发展的河北省廊坊市为例进行实证研究,提出相应的风险管理防范策略及规避、减少风险潜在损失的具体对策。

一、对我国中小城市房地产业投资面临的风险进行理论分析

一般来讲,风险就是一个事件会产生人们不希望后果的可能性。房地产市场是一种资金量大、周转期长、且受政治、社会影响较大的特殊市场,所以在其投资过程中会遇到一定的风险。房地产投资风险是指房地产开发商因对未来某项房地产投资的决策以及客观条件的不确定性而导致该项房地产投资的资本损失或实际收益与期望收益产生负偏差的程度及其发生概率。房地产投资风险多种多样,十分复杂。本文根据风险因素的性质不同,将其分为:政策因素、经济发展因素、市场因素、自然因素、利率因素、社会因素、管理因素和技术因素等。并且在《中国房地产纵横》中也对各主要影响因素进行了排序,其先后顺序依次为:政策因素、利率因素、经济因素、自然因素和技术因素。由于本研究是针对我国中小城市房地产投资风险管理问题,该风险系统应包括上述五种风险因素。因为,除了常规的五种主要风险因素外,如市场因素、管理因素和社会因素等在内的这些因素并非可有可无;相反,由于中小城市特殊的具体情况,它们的影响反而会比较大,这在定量分析中会得到相应体现。

房地产业投资的风险分析与评价是个主观与客观相结合的过程,而对某些过程中潜在风险因素的评价也很难用定量数字来描述。我国的房地产业发展历史较短,客观估计所要求的历史资料很少,在房地产业投资的风险分析中对各风险因素随机变量的概率分布常用主观估计来建立。目前,房地产业比较流行的是根据《中国房地产纵横》上的房地产论文的统计数据和对分析专家关于房地产投资的认识所做的调查,对各风险因素定性分析的评分等级标准,将指标等级划分为七级,其中“优”、“良”、“中”、“差”对应分值分别为4、3、2和1,指标等级介于上述两相邻等级之间时,相应评分值为3.5、2.5和1.5。为了便于观察和计算,将上述七个等级的相应数值分别扩大2倍,即“优”、“良”、“中”、“差”对应分值分别为8、6、4和2,指标等级介于上述两相邻等级之间时,相应评分值为7、5和3。

二、以河北省廊坊市房地产业投资风险管理为例进行实证分析

廊坊市于1989年4月经国务院批准正式成立,地处河北中部、京津两大城市之间,由于其得天独厚的地理位置和环境,素有“京津走廊上的明珠”之美誉。改革开放以来,廊坊市获得了长足发展,经济建设和社会发展取得巨大成就,也是河北省唯一获得全国“生态城市”殊荣的少数城市之一。作为我国中小城市的典范的廊坊市,市区人口约40万,作为支柱行业之一的房地产业发展十分迅速,包括上缴利税、城镇房地产业投资总额增长速度、利润总额和商品房均价等多项指标位居全省之首。据2007年统计数字显示,廊坊市共有143个企业,其投资额占同期全社会固定资产投资总额的17.96%,吸纳就业人数达6819人,上缴利税高达65631万元,对于优化廊坊市产业结构、促进社会和经济繁荣发展,起着重要推动作用。

本文结合灰色关联度分析方法进行实证分析。

(一)横向分析

1、给出原始数据序。通过对廊坊市区的几个典型楼盘进行走访,并开展详细的问卷调查,由此获得有关房地产开发商投资与各风险因素关系的第一手资料。而后,本文对调研资料进行整理分析并找出典型开发商,以此构建原始数据序列(见表1)。其中,X1-房地产开发商1,X2-房地产开发商2,X3-房地产开发商3,X4-房地产开发商4,X5-房地产开发商5,X6-房地产开发商6,并将X1即房地产开发商1数据序列作为参考序列X0,记作X0=(8,5,3,7,4,6,2,3)。

2、经计算可得灰色关联度:γ02=0.65238,γ03=0.55714,γ04=0.62381,γ05=0.55713,γ06=0.67619。

显而易见,灰色关联度排序为:γ06>γ02>γ04>γ03>γ05。

(二)纵向分析

1、给出原始数据序列(见表1),构建参考数列,即找出各房地产开发商数列中所面临的所有风险因素中最大值,记作X01=(8,5,8,8,8,7)。

2、经计算可得灰色关联度:γ01=0.91667,γ02=0.76389,γ03=0.47619,γ04=0.60595,γ05=0.51865,γ06=0.55139,γ07=0.51448,γ08=0.63869。

显而易见,灰色关联度排序为:γ01>γ02>γ08>γ04>γ06>γ05>γ07>γ03。

三、结论

本文通过实证分析所得结果与《中国房地产纵横》中对各主要影响因素进行的排序略有出入,这属于正常情况。因为本文主要立足我国中小城市,特别是比较多的考察了廊坊市房地产开发商的具体情况,与全国房地产业发展情况相比较,有着显著的区域性和差异性,这也正是本文写作目的之所在。

横向分析的结果表明,不同房地产开发商面临的投资风险程度是不同的,与开发商1面临的风险程度相比,开发商6与之最相似,开发商2和4次之,开发商3和5最小。因此,房地产开发商在风险管理实践中,可以借助成功的房地产企业投资的经验,来判断自己面临的风险情况,以提供有益的指导。

纵向分析的结果表明,影响房地产投资盈利的风险因素大小依次为政策因素、利率因素、市场因素、经济因素、管理因素、技术因素、社会因素、自然因素。第一,政策因素的影响最大。这一结论是与我国国情相符合的。与时进的政策的指令性作用明显;反映这一点的是我国房地产波动周期与党代会的召开周期较吻合,一般为4年―5年。第二,利率的调节作用次之。这与我国的经济体制改革密不可分,社会主义市场经济体制的建立,必然要求政府更多地运用金融、财政政策等间接调节方式来干预经济运行均和利率的调节作用。第三,值得关注的是市场因素和社会因素、管理因素等影响也比较大。这是由中小城市的具体情况所决定的。在中小城市房地产投资过程中,由于城市人口基数小、购买人群分布相对集中;同时,这些购买人群观念和习俗相对守旧、对楼盘的选址和房屋的设计格局等要求更为苛刻;再加上开发商自身在资金实力、管理理念和技术等方面相对欠缺,所以,市场、社会和管理风险因素的影响反而会比较大。第四,自然因素的影响最小。这是因为廊坊市地处河北中部,地形以平原为主,偶有丘陵地带,少有高山,地壳活动稳定,有史以来,没有发生过特大的地质灾害和自然灾害。

四、廊坊市加强房地产业投资风险管理的对策

从地方政府和房地产开发商双方角度出发,分别提出相应风险管理的意见和建议。微观经济活动离不开宏观经济背景,国家(或地区)的宏观经济对房地产业发展起决定作用。因此,政府应加强对房地产业的宏观管理,为房地产企业健康、正常发展创造一个良好的外部环境。具体说来,地方政府对房地产风险的管理应从以下几个方面着手:第一,加强房地产业宏观调控,综合运用多种手段如经济手段、法律手段和必要的行政手段,共同发挥协调作用。第二,调节房地产投资结构,要在土地利用总体规划和城市规划指导下,促使房地产市场供求平衡。第三,建立房地产预警预报系统,引导投资者理性投资和科学决策。第四,完善房地产市场法规体系和中介服务体系,规范房地产市场行为,为房地产开发企业创造一个公平合理的竞争环境。第五,强化政务公开,减少政策信息不对称造成的风险。第六,认真执行城市规划法,减少规划变更与调整的随意性,加强公众参与监督,减少因此造成的房地产投资风险。作为微观经济活动主体的房地产开发商投资要经历四个阶段,期间可能面临许多不确定因素。本文在对房地产开发商提出阶段性的风险防范和控制措施,使企业最大限度地减少风险损失,获得较高的盈利保障。一是投资决策阶段的风险控制。高度重视可行性研究,确保投资决策的正确性;加强市场监测,提高决策的科学性;采用房产保险的方式来间接降低风险;灵活应用投资组合理论;树立风险管理意识。二是土地获取阶段风险的控制。在土地获取阶段前,必须对地块自然属性、社会属性以及使用属性进行认真确认,以决定选择或放弃对某一项目的开发。在拆迁和安置补偿问题,既讲原则性,更讲灵活性,防止矛盾激化。三是项目建设阶段风险的控制。强化安全意识,事前控制与事中控制动态结合,在保证建筑质量的前提下,尽快完成开发项目,减轻开发商所面临的未来不确定性。四是经营管理阶段风险的防范和控制。房地产商应密切关注市场的动态发展,了解需求状况,采用灵活多变的营销方式拓宽营销渠道,降低营销风险;也可以通过营销,以充分利用人丰富的营销经验。

参考文献:

1、郭刚.房地产投资风险管理[M].新西部(下半月),2008(4).

2、王林.房地产投资风险分析方法研究[D].武汉理工大学,2003.

3、国家统计局.河北经济年鉴[M].中国统计出版,2008.

4、刘思峰,党耀国,方志耕.灰色系统理论及其应用[M].科学出版社,2004.

5、李华.房地产投资风险管理实证研究[D].武汉科技大学,2007.

房地产行政管理论文篇(4)

关键词：房产测量，房产管理

 

一、问题的提出

党的十七大提出从战略上调整国有经济布局的重要举措，也从一定程度上反映了房产测绘改制是形势所迫、大势所趋，主要表现有如下几点：

1、改制是改革开放后，真正实现市场经济的发展的需要，改变目前房产测量单位既是“运动员”又是“裁判员”的尴尬局面，这也是政府改革的目标、时代发展的必然；

2、改制是我国加入WTO，积极努力与国际接轨的需要，也有利于打破垄断，真正培育测绘市场主体；

3、改制有利于加强企业内部的管理，有利于提高员工的业务技术能力和竞争能力，有利于职工转变服务观念，更好的促进企业上一个新台阶；

4、改制也是建设部按照中央文件精神部署的需要。毕业论文，房产管理。

面临如此严峻的形势，房产测绘部门又将如何面对这次风险与挑战并存的机遇呢？那些原来只有房产测绘部门担纲负责的房产图又将如何保持较好的现势性和连续性呢？众所周知，房产测绘部门与权属登记部门责、权、利的关系在相当长的一段时间内都难以理清。毕业论文，房产管理。而房产测量与管理这一块又是一项牵动到全局的基础性、先行性工作，它贯穿于房产管理工作的每一个过程，为房产管理提供必要的数据、图纸和资料，这项工作只能加强，不能削弱。

二、房产测量的作用

房产测绘是常规的测绘技术与房产管理业务相结合的专业测绘。而房产测量所获得与永久性标志相联系的房产权属界址、房屋面积、房屋产别等等都具有法律效力，从而载入房屋权属证书，所以房产测量所得的基础图是发放房屋权属证书和财政税收的重要依据，拥有权属（法律上）、财政（税收上）和城镇规划三大基本功能，它的主要作用可以归纳为如下几方面：

（一）管理方面

为了使城市房产管理和住宅建设都能稳步纳入社会主义现代化建设的轨道，城镇房产管理部门和规划建设部门都必须全面了解和掌握房产的权属、位置、数量和现状等基本情况。只有这样，才能进行妥善的管理和合理的规划建设，更好的调配使用房屋和土地，有计划安排旧城区住宅的修建改造，以及新发展区的规划建设。另外，房产测量的成果，亦是开展城镇房地产管理理论研究的重要基础资料。

（二）经济管理

房产测量提供了大量准确的图纸资料，为正确掌握城镇房屋和土地的利用现状以及变化、清理公私各占有的房产数量和面积，建立产权产籍和产业管理的图形档案，统计各类房屋的数量和比重等提供了可靠的数据，亦为开展房产经济理论研究提供了重要数据。房产测量还为城镇财政、税收等部门研究确定土地分类等级、制定税费标准提供了基础依据，确保各项税费的及时征收。

（三）法律方面

房产图所表示的每户所有的房屋的权属范围，是经过逐幢房屋清理产权，并经过各户申请登记，经主管部门逐户审核确认的。房产图作为核发房屋所有权证书的附图，是具有法律效力的图纸。它是加强房产管理、核定产权、颁发权属证书、保障房屋所有者的合法权益，加强社会主义法律管理的重要依据。

一方面，原始的依托房产图建立的房产档案图卡为现在旧城改造中的房屋拆迁提供了极具价值的原始凭据，并为相当多的房屋权属纠纷提供了强有力的法律保障。毕业论文，房产管理。而当代的房产测量为城市的GIS建设提供了支撑点，没有这些通过测量人员到实地测绘或者利用已有图纸资料按数字化格式的要求采集的来的图形数据，地理信息系统无从建设。因而，测绘技术及基础测绘工作是地理信息化的基础，地理信息化是测绘发展的高级阶段，没有这些支撑，地理信息系统是无法健康发展的。

通过以上房产测量作用的简述，不难发现，房产测量无论是对城市地理信息系统的建立，还是对整个区域的房产管理来讲，都是一项重要的基础工作。同时，我国实行的房产登记制度是一种法律登记制度，是一种以国家强制力为后盾，积极主动的行政措施，保持房产测量的连续性也就成了房产管理的迫切需要，而房产测量中难之又难的房产图测绘的现势性也就有了更高的要求。

三、房产图测绘与地籍图、地形图测绘的比较

房产图是房产产权、产籍管理的重要资料。《房产测量规范》有这样的简述：“按房产管理的需要可分为房产分幅平面图、房产分丘平面图和房屋分户平面图。”

（一）房产分幅图是全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图，是测绘分丘图和分户图的基础资料，它反映房屋的位置关系、建筑图图形、行政境界、权利种类、房屋式样、房屋结构、产权性质、坐落、层次、街道门牌、河流地类等，并以产权宗地位置为单位编立丘号；分丘图是分幅图的局部图，是绘制房屋产权证附图的基本图。它着重表示房屋权界线、界址点点号、挑廊、阳台、建成年份、用地面积、建筑面积、墙体归属和四至关系等各项房地产要素；分户图是以一户产权人为单位，表示房屋权属范围的细部图，也是专供房地产登记机关发证发给产权人的一种权证附图，它详细标绘权利主体所在哪一层、哪一单位、哪一套，并用红线彩绘其权利范围。通过如上的分析，房产图的特点也就显而易见。1、房产图是平面图，只要求平面位置准确，不表示高程，不绘等高线；2、房产图对房屋及与房屋、房产有关的要素，要求比其他图形要详细的多，不单要表示结构、性质，还要表示出层次、用途及建成年份等；3、房产图对房屋及房屋的权界线和用地界线等要求特别认真，精度要求比较高，图上主要地物点的点位中误差不超过图上±0.5㎜，次要地物点的点位中误差不超过图上±0.5㎜；4、房产图的主要内容应包括：测量控制点、界址点、房屋权利界线、用地界线、附属设施、围护物、产别、结构、用途、用地分类、建筑面积、用地面积、房产编号以及各种名称和数字注记等；5、为了能清楚的表示出所需内容，房产图的比例尺均为大比例尺，一般为1：1000、1：500甚至更大比例尺（比例尺的大小主要根据测区内房屋的稠密程度而定）；6、房产图的变化较快，除了城镇新建筑的不断发展和扩大外，其间城区的房屋及土地使用情况也在不断变化，例如房屋发生买卖、交换、继承、新建、拆除等，这些变更对房产图来讲就是变化，都要及时修改补测，以不断完善其使用价值；7、同时，与房地产管理有关的地形要素包括铁路、道路、桥梁和城墙等地物均应测绘，而亭、塔、烟囱、罐以及水井、停车场、球场、花圃、草地等根据需要表示。

（二）地籍图表示的内容由地籍要素和必要的地形要素二部分组成。毕业论文，房产管理。即以地籍要素为主，辅以与地籍要素有关的地形要素，以便图面主次分明、清晰易读。其中，地籍要素包括行政境界、土地权属界线、界址点及编号、土地编号、房产情况、土地利用类别、土地等级、土地面积等，必要的地形要素，包括测量控制点、房屋、道路、水系以及与地籍有关的必要地物和地理名称，一般地籍图采用的比例尺为1：500、1：1000、1：2000。

（三）地形图是指按一定的技术规范、符号系统等比例尺，测绘显示地物平面位置、地面高程和地表形态。它的主要内容包括地物和地貌两大类。地物指的是地球表面各种自然物体和人工建（构）筑物，如森林、河流、街道、房屋、桥梁等；地貌指的是地球表面高低起伏的形态，如高山、丘陵、平面、洼地等。地形图的比例尺也一般采用1：500或更小的比例尺。

我们通过对上述三种图的内容及特点的比较得知，房产图是为房屋产权产籍管理、房地产开发利用、征收税费以及城镇规划建设提供测量数据和资料，它与地形图、地籍图有着许多的相同之处，即包括控制点测量、细部测绘等等，但由于服务的对象不同，内容和要求也就有所不同，因而我们可以认为房产图、地籍图和地形图是基于同一类基础图的不同的表现形式，也就是在同一幅底图上各自增加不同的属性项，而这，对于现今办公自动化以及机助制图高度发达的今天，在微机中添加属性数据以及再分类、再处理已经是一项极其日常的普通工作。并且，在《房产测量规范》载明了“房产图根据需要可利用已有地形图和地籍图进行编绘。毕业论文，房产管理。……”

四、出现的问题及解决问题的对策

目前，房产测绘单位改制中绝大部分单位出现了以下几个问题：1、掌握房屋勘丈技术的人员较多，而懂得大地地形和控制测量的人员少之又少，技术力量薄弱直接导致搞大型的房产测量难上加难；2、会运用一般测绘技术的人员多，但能进行程序开发与创新的人员少，这样也就直接导致改制后的测绘单位很难有发展后劲，也就很难与市场上的高资质的测绘单位进行竞争；3、作业规章制度不够完善以及监督机制的匮乏，那些以前既当“运动员”又当“裁判员”所处的成果很难与整个城市的地理信息系统的标准和格式融合起来；4、观念的滞后直接导致测绘单位改制缺乏相当的动力，长期计划经济体制下所形成的“本位”思想使相当多的测绘职工下不了“下海”的决心，这就使得所改制的企业成了一具空壳。毕业论文，房产管理。

当然，面临房产测绘单位的改制，我们不应有太多的思想包袱，更应该找出问题的症结所在，勇于创新，开拓思路，更好的发挥房产测绘在房产管理中的作用。本人认为房产测量中的重点房产基础图的测绘不应游离于整个城市的地理信息系统之外，更应积极参与，从上面第三大点中我们不难看出，城市的基础测绘应该是由政府主管部门牵头，土地管理、房产管理、路政、水利、交通和市政建设等部门共同担纲的一项基础性工作，这样既能有效的避免政府重复的资金投入、重复的基础测绘，又能保证信息的共享，也能保证基础测绘中的统一性（即统一的作业要求、统一的测量精度、统一的成图质量、统一的成果管理）和唯一性（成果的唯一性）。基于这一基础图的房产测绘也就减少了相当大的运行时间以及测绘费用。这一办法对于以前基础测绘就相对薄弱的房产测量单位而言不失为行之有效的办法。而对于以前基础较好的单位，应该通过改制这一契机，广招贤才，苦练内功，重点投入到城市基础图的测绘中去，更好发挥先锋带头作用。

【参考文献】

1、《房产测量规范》，GB/T17986.1—2000；

2、《测绘内参》，中国测绘报社，2002年全年；

3、《房产测量规范与房地产测绘技术》，吕永江主编，北京，中国标准出版社，2001；

4、吕永江：房产测量规范编制说明[M].西安：陕西科学技术出版社，1993；

5、中华人民共和国建设部房产司.GB/T17986.1-2000房产测量规范[S].北京：中国计划出版社，2000。

房地产行政管理论文篇(5)

［关键词］商品房；经济适用房；产品组合

［中图分类号］F121 ［文献标识码］A ［文章编号］1005-6432（2012）6-0047-02

伴随着我国政府对房地产市场的宏观调控力度的增强,目前该市场环境呈现出明显的紧缩态势。这一态势不仅表现在商品房售卖受阻,还表现在经济适用房售卖被廉租房所抑制。在此背景下,作为笔者所在的某基建管理单位,其如何在新形势下来提升商品房和经济适用房的销售业绩,便成为本部门急需解决的课题。正因如此,笔者以“商品房与经济适用房的产品组合的构建”为题,便成了应有之义。

根据市场营销学理论可知,两种商品若要构成产品组合,则需要二者具备不同的效用。考察商品房和经济适用房的效用发现,二者在使用价值方面具有同一性,而在政府的民生扶持上却存在着明显不同,即前者完全在于商业目的,需要满足经济效益目标；而后者则属于公益性目的,体现了政府对其社会效益目标的实现。

由此可见,本文在构建商品房与经济适用房的产品组合时,将从“民生扶持”的角度来理解。

1 目前房地产市场营销面临的挑战

无论是商品房还是经济适用房,二者所具有的价格特征决定了其属于奢侈品类型。由该类型商品的价格量占消费者收入总量的比重极大,因此此类商品的需求弹性较大,即Ed＞1。在此经济特征下,房地产市场营销面临着以下几个方面的挑战。

1.1 价格因素方面的挑战

Ed＞1意味着,消费者对房地产商品的价格敏感度很高,当房产价格发生变动时,消费者购买量的变化幅度大于价格变动速度。具体到房地产市场营销可得：若商品房价格和经济适用房的价格逐渐低于消费者的心理预期,理论上消费者群体会增加商品的购买数量；反之亦然。然而,正因为房地产商品属于奢侈品,因此消费者普遍存在着“买涨不买跌”的心态。目前消费者所呈现出的观望情绪,就直接来源于这种心态。因此,“加速购买和观望”这两种经济行为同时存在的条件下,就增大了房地产商品营销的难度。从而,也为产品组合的构建带来了挑战。

1.2 政策因素方面的挑战

不管是商品房还是经济适用房都关系到民生问题,这就使政府所出台的一系列关乎房地产市场的政策,备受消费者关注。其中,针对商品房领域的政策成为了关注的重点(对于经济适用房来说,由于在近年来出现的区位不理想、户型不合理、配套设施不全等尴尬现象,已导致诸多消费者将目光聚焦到了商品房领域)。这样一来,各地针对当地的房地产政策,必然影响到该市场营销的功能效果。即使在遵循经济效益和社会效益目标相统一的产品组合,在客观的政策安排下也往往会成为基建管理单位的“一相情愿”。

1.3 舆论因素方面的挑战

基价管理单位在构建商品房与经济适用房的产品组合时,如何让组合所包含的政府目标被消费者所理解并接受,这是目前面临的挑战之一。诸多地方政府在划拨土地给开发商时,往往提出了必须按一定比例修建经济适用房的刚性条件。其中的用意这里不再详述,然而能否让消费者根据自身收入状况分类进行房产购置,则完全在于其自身的消费偏好与社会环境使然。这里的社会环境主要是指“舆论环境”,而舆论主要指向政府针对商品房和经济适应房不同的政策安排。

可见,唯有在应对挑战的同时来构建产品组合,才具有可操作性。这也为下文“内在要求”的探讨提供了前提。

2 当前房地产市场营销的内在要求

不可否认,各地由于经济发展状况不同；房地产政策安排不同,以及消费者购买力不同,其对于房地产市场营销的内在要求也呈现出诸多差异性。然而,面对以上三方面的挑战则几乎是统一的。

2.1 谨慎进行产品组合的价格调整

针对商品房和经济适用房作为整体的价格因素挑战,上文已进行了阐述。就该挑战而言,谨慎进行产品组合的价格调整则显而易见。不过,笔者这里所强调的“内在要求”主要指向：商品房与经济适用房之间的价格调整。需要强调的是,产品组合中品项之间不应形成竞争关系,而须成为互补关联性。这就意味着,在同一地区的商品房和经济适用房在搭售中,应严格设计之间的价格匹配度。

2.2 政策安排应与产品组合相配套

以基建管理单位为主体来开展房产营销,本身就体现为政府行为。在目前房地产市场的萎靡状态下,如何有效提升房产商品的销售业绩,不仅是基建管理单位的经济目标,更是其的社会目标。而社会目标则在于,满足民生和金融稳定等诸多方面。因此,政府主管部门应给予产品组合配套的政策安排。不难理解,适度、常态的政策安排能给予消费者一种稳定的预期,从而可在一定程度上打消他们的观望情绪。那么,政策安排的具体设计,下文将从一般性层面给予阐述。

2.3 舆论引导须与产品组合相适应

消费者所释放的舆论环境不仅能给房产营销以契机,也能给之以危机。因此,作为基建管理单位的上级主管部门,应及时通过信息平台洞察相关舆论走向,并借助该平台给予及时的引导。这样一来,便在政策安排的配合下,使得舆论环境与产品组合的构建相适应。从而,增大了房产商品的市场公信度。

不难看出,以下在具体的产品组合设计中,应贯彻以上的内在要求。

3 商品房与经济适用房的效用分析

3.1 商品房的效用分析

商品房作为住房货币化的产物,本身是对房改的延续。因此,其在售卖功能上主要针对那些具有刚性住房需求的消费者；当然,不排除部分的投资性消费者。考察这些消费者的生活与工作特征,体现为：工作强度较大、空闲时间较少；并且,家庭结构以三口之家为主,孩子的年龄普遍不大。为此,该类型消费者对于商品房的购买偏好,除了受到房价因素的影响,还受到区位和配套设施等因素的影响。

3.2 经济适用房的效用分析

众所周知,经济适用房属于政策性住房。该类型房产尽管房价相对较低,但在购买权利和房产转卖的规定上,远比商品房苛刻。因此,这样的政策安排实则已经分流了消费者群体。具体考察购买经济适用房的消费者,他们的生活与工作特征与商品房购买者有明显区别,从整体上看他们大都工作不稳定,并伴有一定的健康问题；而且,他们的年龄大都处于中年阶段,其子女或在读书或已参加工作。为此,在经济适用房的营销策略上,就应突出该房产外部环境的清新与出门方便性。

3.3 二者差异性的提炼

二者存在政策上的差异性,因而不能简单地以互补性特征出现。这也就意味着,二者之间不可能构成竞争关系,也难以使消费者通过“二选一”的方式来获得购买权利。因此,二者差异性的提炼着重在于,针对二者分别针对的目标消费者,客观地阐述各自的优势。其产品组合实则在于,借助经济适用房的销售,来推动商品房的销售。关于这一点,笔者须在这里加以强调。

4 商品房与经济适用房的产品组合设计

4.1 建立同一品牌下的共识

一般而言,当地消费者在购买房产时存在着品牌意识,即该房产是由哪家房地产商开发的；同时,房地产商的品牌建立,往往又是通过商品房来实现的,因此,在产品组合时首先就要强调经济适用房的品牌效应。这才能使得低收入家庭,能借助自身在房地产市场已经获得的品牌信息,来预测该房产的购买价值。需要明白,对于房产商品来说其对于低收入家庭的需求弹性更大。

4.2 在同一品牌下突出二者的优势

上文已经指出：因政策性使然,二者不会出现相互竞争的态势。然而,如何使二者联系在一起,减少各自的营销成本；则需要在同一品牌下突出二者的优势。关于这一点,需要基建管理单位在售房大厅的布置上给予考虑。这里须把握一个原则,即应使消费者认识到二者属于房产商共同开发的项目；而不能出现“商品房为主、经济适用房为辅”的理解。

4.3 产品组合中的价格调整

产品组合中的价格调整,主要针对商品房销售而言的。根据目前走势在不影响合理利润的前提下,调整商品房的价格。与此同时,在销售经济适用房的过程中,向消费者突出商品房的优势。从而,期望分流部分的消费者。

不可否认,商品房与经济适用房的产品组合还是一个新鲜事物。笔者在学识有限的情况下,仅根据自身的工作实践和思考,就该问题做了一定的讨论。此文,权当抛砖引玉之用。

5 结 论

由市场营销学理论可知,两种商品若要构成产品组合,则需要二者具备不同的效用。考察商品房和经济适用房的效用发现,二者在使用价值方面具有同一性,而在政府的民生扶持上却存在着明显不同。二者产品组合,应植根于目前的房地产市场大环境之中。为此,在产品组合的目标导向上,规定为：借助经济适用房的售卖来推动商品房的销售；并通过商品房开放商的品牌,支撑经济适用房的售卖。而目前的重点在于,提升商品房的销售业绩。具体包括：建立同一品牌下的共识；在同一品牌下突出二者的优势；产品组合中的价格调整。

参考文献：

［1］王梅芳.关于房产营销的行为技巧探讨［J］.广东科技,2011(8).

房地产行政管理论文篇(6)

关键词：房地产经济；管理；问题；对策

一、目前房产经济管理中存在的问题

在房地产快速发展的过程中，从而使相关企业也逐渐认识到了房产经济管理的重要性，为了使自身的竞争实力可以实现明显的提升，从而进一步加大了房产经济管理工作。但是，在实际的房产经济管理工作中，因为受到多种因素的影响，造成在很多方面还存在着一定的缺陷。结合目前的实际情况来看，在房产经济管理中存在的问题主要体现在了以下几个方面。1.没有加强对房地产经济管理的认识在目前的房地产经济管理工作中，还存在着非常多的管理问题，其中一种非常普遍的现象就是没有加强对房产经济管理的认识。存在非常多的房地产企业会认为房地产经济管理与企业的财务管理之间存在一定的联系，所以企业通常都会将房产经济管理工作交由相应的财务部门进行管理，这种问题的存在，会对相关部门的工作质量造成非常严重的影响。2.房产经济缺少明确的管理目标，政策方面不具备稳定性在房产经济管理工作开展过程中，在各个方面还存在一定的缺陷。首先，房产经济管理目标不具备确定性。目前，在我国社会经济不断发展的背景下，房地产行业在发展过程中为了可以保证供需之间的平衡性，避免房价出现快速上涨，保证在购房方面可以满足社会的相关需求，我国的政府部门针对房地产经济管理进行了严格的调整。但是，因为受到市场经济发展的影响，房地产市场本身在发展过程中还存在着非常多的缺陷。另外，在对相关政策进行制定的过程中，制定人员没有对房地产行业的发展状况以及未来的发展目标进行全面的了解，所以在整体的发展目标上不够明确，这也是造成一些问题产生的主要原因。其次，房地产相关政策不具备稳定性。目前，虽然我国相关的政府部门已经制定了相应的房产经济管理政策，同时对于房产的价格也做出了有效的控制，一些与房地产行业税收相关的政策已经得到了全面落实。但是，房产的价格却没有因为政策的实施而发生相应的改变，局部地区还呈现出了上升的趋势。最后，房地产政策的调控力度不足。结合目前的实际情况可以了解到。我现有的房地产行业调控方式涉及的类型较少，在整体上呈现出了非常明显的单一性，这就造成无法在根本上对房地产行业发展过程中存在的问题进行有效的解决，很多政策无法满足房地产市场稳定发展的相关要求。因为在政策方面不具备针对性，所以对国家的行政资源形成了非常严重的浪费现象。3.缺少完善的房地产经济管理机制首先，房地产经济管理的作用没有得到充分的发挥。如今，房地产已经经历了较长时间的发展，现在已经进入非常重要的调控时期。在最近几年的发展过程中，政府部门逐渐对房地产管理工作引起了高度的重视，并且也根据实际情况出台了非常多的管理政策，但是这些政策却没有得到全面的落实和实施。主要是因为相关部门没有加强执行工作，这就造成房地产的经济管理只是流于形式，从而造成相关政策的作用无法实现充分的发挥。其次，还存在部分政策不具备明显的操作性，所以在实施过程中也引起了一些争议；另外，相关政策不具备连续性。主要是因为我国相关的政府部门没有对目前房地产市场中存在的问题进行全面的了解，所以，不能有目的性的制定出长期的经济管理政策，这将对房地产经济管理工作的实施带来一定的影响。4.相关法律以及法规体系不完善结合目前我国房地产经济管理的现状可以了解到，要想保证房产经济相关政策可以得到有效的实施，首先必须具备完善的法律与法规政策。我国的房地产行业现在正处于初级发展阶段，并且还不具备完善的法律与法规体系。虽然房地产经济管理工作已经涉及了整个过程当中，但是现在还不具备房地产整个阶段的经济管理方法。另外，我国房地产的法律与法规政策不能满足房地产行业的发展需求，经常会出现法律真空的现象。

二、提升房产经济管理水平的相关措施

1.加强对房产经济管理的认识房地产经济管理工作与其他部门工作之间有着非常密切的联系，通过经济管理工作的全面落实，可以在很大程度上加强房地产企业各部门之间的沟通交流工作，从而保证各个部门的职责作用可以实现充分的发挥，这对于整个房地产行业的发展有着非常重要的促进作用。对于相关的房地产企业而言，要想保证经济管理目标可以得到有效实现，一定要加强对房产经济管理的认识工作，在此基础上选择科学有效的管理方法，并在施工工作开展之前对经济管理计划中存在的缺陷做出相应的调整，保证经济管理计划在整体上具备一定的科学性与合理性。在投标工作正式开展之前，应该对项目随处位置的实际情况进行全面的考察，主要是看自身情况是否满足实际的建设要求，对房地产经济管理中的内容进行全面的了解，从而为房产经济管理工作的实施提供良好的基础条件。2.制定房地产行业长期发展规划首先，应该对具体的发展目标进行明确。如今，我国市场经济正处于改革的重要时期，在经济结构以及发展方向上都发生了相应的改变。对于房产经济管理人员而言，一定要对具体的管理目标进行明确，全面认识到房地产行业长期发展的重要性，与房地产行业的发展目标之间实现有效的结合，从而保证在目标上具备一定的科学性。其次，对房地产经济发展总体思路进行明确。一定要站在整体的角度上进行分析，对目前房地产行业的发展方向进行全面的了解，在此基础上构建出长期的发展目标，通过这种方式可以促进城市实现更加快速的发展，同时也能满足居民对住房的相关需求。最后，应该对目标进行有效的分解，有目的性的开展房产经济管理工作。在总体规划基础上，一定要对中短期的发展目标进行科学设定，对目前房地产发展过程中存在的关系交叉现象进行有效的梳理，对市场中存在的不规范行为进行合理的控制。3.构建完善的房地产经济管理体制对于相关的房地产企业而言，要想保证房产经济管理工作可以实现有效的落实，一定要结合实际情况构建出完善的经济管理体制，这样才能使自身的适应能力以及调节能力实现明显的提升。企业一定要根据实际情况对管理制度进行灵活的运用，保证企业可以获得良好的发展空间。在对管理制度实施的过程中，如果在其中发现问题，一定要及时采取有效的措施进行解决，这样才能避免产生一些不必要的损失。针对我国相关的政府部门而言，应该在整个房产经济管理中发挥出自身的调控作用，中央政府与地方政府之间可以做好互相配合的工作，对违规现象进行合理控制。4.完善房地产中相关的法律法规政策对于房地产企业而言，在经营期间，要想提升经济效益，实现稳定发展，少不了法律法规政策的支撑。因此，在具体的环节中，要不断总结经验，根据企业实际经营现状来制定与之相符的法律法规政策，进而使其和我国房地产经济发展需求相符合。并且，有关部门要从我国国情入手，构建满足社会经济需求的房地产法律制度，借助国家法律的帮助来推动房地产经济管理进程，大力监督市场运行情况，使其更加呈现合理性和规范性。（1）颁布政策的主要目的是为了对房地产市场行为加以约束，然后在政府干预的基础上来规范市场经济，使其朝着稳定性方向迈进。（2）构建房地产市场经济调控体系，全面落实房地产政策，将城乡规范准则和土地管理体系结合到一起，以此发挥出重要的作用，从而引领房地产经济又好又快地发展。（3）在后期服务中，要明确论述房地产交易情况以及开发建设管理情况，使房地产经济管理行为具备法律性，进而促进房地产行业的稳定经营。

三、结语

房地产经济管理工作，本身具备复杂性特点，它包含的环节比较多，因此，必须加以重视和监督。在这一阶段中，要想促进房地产行业的稳定发展，做好房地产经济管理工作，首先要做的便是健全现有的经济管理体系，加大对法律法规的建设力度，使房地产政策更加具备完善性。当前，全面实施和监督房地产经济管理工作，是每个房地产人员自身的职责，所以，必须对房地产市场加以规范，防止出现违反规定的现象，进而实现房地产行业稳定发展的目的。

参考文献

1.王猛，吕亿环.浅论房地产经济周期问题.转变经济发展方式与经济规律，2010（2）.

2.傅光明.论开征物业税对中国房地产经济的影响.中国制度经济学年会论文集，2016.

房地产行政管理论文篇(7)

【论文摘要】：限价房是国家通过减少（补助）土地出让金，灵活运用私人开发商参与保障型住房供给的新型行政活动方式。为了保障补助金的正当使用，对于非以自住为需求的购房人，各地方的限价房政策上规定了返还限价房之义务。然而在国土管理部门、开发商、购房人这一三方法律关系中，为了控制补助金的正当使用，仅依据购房合同无法有效地实现限价房之返还，有必要参考德国的相关理论，构建实定法乃至理论层面返还请求的法律依据。 【论文关键词】：限价房 行政补助 返还请求权 一、问题的提出 “双限双竞房”或称“限价商品房”，指的是“政府公开出让商品住宅用地时，提出销售价格、住宅套型面积、销售对象等限制性要求，由开发建设单位通过公开竞争取得土地使用权，并严格执行限制性要求开发建设和销售的商品住宅”。作为一种新型的给付手段，其强调私人开发商在国家住宅保障义务中的重要作用。 然而在广州市率先推出的双限双竞房项目中，却出现了围绕开发商和购房者之间关于合同条款争议。即购房者提出，开发商在限价房合同附件中提出的条款：“因乙方提供伪造、申报虚假资料或所填信息虚假、骗购限价房或乙方购房后违反《广州市限价商品住宅销售管理办法》（以下简称《管理办法》）规定将限价房出租等导致双方解除合同的，乙方须承担退还所购限价房、注销房地产权登记及支付总房价30％的违约金等责任，甲方按照原购买价格结合成新退回房价款”，这一混淆了违反有关限价房政策的行政责任和乙方造成损失的民事责任，从而导致违约金设定过高，显失公平。 看似简单的争议，背后却隐藏着双限双竞房制度中公法、私法相互交错的复杂问题。购房人实质上从违约金过高的角度提出了禁止申报虚假资料、禁止五年内出租的约定不仅是合同双方约定的事项，更具有服务于中等收入群体住房保障的公法上义务的性质。这一争议引发我们进一步思考，如何在实定法体系中，理清民事上的违约责任和行政法上责任的关系，并在理论层面，就如何既能确保资助中低收入群体购买自住房的行政目的得以实现，又能使开发商和购房人乃至于围绕该限价房形成的民事法律关系得以稳定，提出具有实践性和说服力的理论构成。因此本文试图以购房人违反合同约定及《管理办法》的规定，如何返还限价房（国家的资助）为核心，探讨补助金合目的使用的法律控制途径。 二、法律关系图谱 在探讨有关争议之前，有必要首先理清双限双竞房制度在法律体系中的位置，各方主体的法律关系内容以及在行政法框架内的解释途径。 以广州市的双限双竞房制度为例，其基本内容是：第一步，广州市国土资源与房屋管理局和建设开发单位签订土地使用权转让合同，以低于市场价格的金额但限制套型面积和销售价格的条件出让土地使用权。第二步，开发建设单位完成项目建设后，自取得《商品房预售许可证》之日起，市国土房管局公布待售限价房项目信息和销售方案，受理购房申请。根据购房申请人提交的购房申请，市国土房管局组织公开摇珠确定预登记人的购买顺序，并实质审核预登记人的购房资格，确定合格预登记人名单。第三步，开发建设单位按照市国土房管局送达的有效购房人名单及顺序进行销售，依照市国土房管局制定的合同示范文本，与有效购房人签订《限价房买卖合同》。 可见，普通商品房交易中的开发建设单位和购房人之间简单的二方民事法律关系被转化为国土房管局和开发建设单位、国土房管局和购房人、开发建设单位和购房人之间的三方法律关系。如图： 即只有在国土房管局向购房人作出购房许可后（表现为确定合格预登记人名单），开发建设单位才能与购房人签订限价房买卖合同。联系土地使用权出让的环节，整个过程可视为国土房管局试图解决中等收入阶层的住房保障问题，通过土地转让价格的降低来限制房屋销售价格，实质上是国土房管局将土地的收益以开发建设单位为中介补助给中等收入的住房需求者，开发建设单位通过建设和销售限价房，实现了国土房管局这一资金补助的任务，而购房人是最终受给人。即建设开发单位作为私人企业在这一复杂的法律关系中实现了国土房管局补助中等收入住房需求者的行政任务。 因此，从给付行政的法律框架来看，双限双竞房的建设、出售过程可以视为：国土房管局对申请进行审查、向符合条件者做出确认其享有购买限价房资格的决定（行政行为），之后开发建设单位与获得购房资格的相对人签订房屋买卖合同，作为最终受给人的购房人 正是通过以上的资格确认行政行为和私法上购房合同相结合，获得了住房补贴。 三、返还请求的三种途径 进而，根据以上的分析框架，前文所提到的购房人申报虚假资料骗购限价房、购房后将限价房出租，导致合同无效之理由也正是国土房管局为了防止国家在土地出让价格上提供的资金补助落实到具体购房人后被用作其他用途，而在制度上对购买人处分其房屋的权利采取的一定限制。申报虚假资料骗购限价房将使有限的限价房供应无法有效地提供给有自住需求的中等收入群体，浪费国家的财政投人，而购房后将限价房出租，同样违背了限价房满足购房人自住需求、非营利的目的，从而两者都构成了“禁止作其他用途”的典型表现。 因此，《管理办法》第19、20条对于购房人申报虚假资料骗购限价房的、购房后将限价房出租这种违反限价房制度目的的行为，规定购房人负有退还所购买的限价房之义务，然而不明确谁有权主张返还请求权，应向谁返还；而如果开发建设单位与购房人签订前文所提到的合同条款，则似乎是开发建设单位具有主张返还限价房的权利。 但是，如果未签订此条款呢？并且房地产开发企业作为公司法上的法人，公司若解散，这部分以公共财政为基础的补助利益被不当使用后又应如何要求其返还呢？在单纯的行政机关和受给人双方构成的给付关系中，针对受给人违反义务规定为其他用途使用给付物，行政机关可以通过撤销该给付决定，要求受给人返还给付物。然而在本例中，国土房管局是否可以直接向最终受给人—购房人行使返还请求权呢？ 在此，我们首先借鉴给付行政理论较为成熟国家的相关理论和分析方法来一探究竟。 根据日本研究资金补助行政和特许制度有权威见解的学者米丸恒治对德国相关问题的总结，以德国为例，在通过多个中介者介人而达成资金补助的活动中，存在以“基于相关人服从的行政行为”、根据合同约定以及根据特许（授权）三种请求返还资助利益的法律构成，来控制最终受给人合法有效地使用补助（禁止用于其它用途等）。 “基于相关人服从的行政行为”来自于德国联邦行政法院1968年6月28日通过的有关联邦肥料补助金案件判决，该案中，生产者接受联邦肥料补助金之后，再通过出售补助的便宜肥料向肥料中介人分配补助金。生产者出售肥料的行为中，并不作出如何分配补助金的实质决定，因此法院认定了“基于相关人服从的行政行为”这一特殊的法律构成，指出作为补助者的行政机关作出给付补助金、要求受给人承担相应义务的行政行为同样适用不构成直接资金补助的关系者（相关人），因此行政机关有权直接向最终受给人行使返还请求权。 合同的方式则是撇开传统的以行政行为（或行政行为和私法合同二阶段论）来解释资金补助行为的方法。根据合同达成资金补助的情况下，对于资金补助居间的私人和资金补助受给者的法律控制，只要没有特别的法律规定，该资金补助合同的内容就完全取决于双方如何协议。补助者对中介者和受给者的统制，可以通过将有关约定条款（比如发现违反条件时请求返还等）写人合同内容，使其获得法律依据。 特许[11]（授权）的方式则是认为，作为中介的私人将补助金分配给最终受给人，实质上是在履行向其支付补助金的行政机关授予其分配这部分补助金的行政给付职权。因此作为中介的私人本身应被视为行政机关，其向最终受给人支付补助金的行为则是可以提起救济的行政行为。因此即可依据该行政行为的撤销或废止，提出相应的返还请求。 这三种返还请求权实现的途径，[12]各有其适应的条件及各自的利弊。“基于相关人服从的行政行为”的法律构成之所以得以形成，前提在于作为资金补助中介的私人并未作出实质性的补助分配和返还请求决定，而仅仅是将行政机关的补助金传递给最终受给人而已，[13]即行政机关并没有在将补助金支付给私人的同时将分配这部分补助金的行政权限授予该私人，因此才在司法实践中形成这一极端特殊的法律构成，赋予行政机关依据其补助行为向非行政行为相对方的最终受给人行使返还请求权。因此这一形式不具有法律依据，往往将具有补助关系的相对方和最终受给人都置于不安定的处境。而以合同的方式来约定各方的权利和义务，由于具备了合同的形式，因此使补助者对私人中介者和最终受给人的控制获得了法律依据。第三种依据特许制度来解决返还请求权实现的问题，利用了行政法学传统的行为形式—行政行为，将作出实质性决定的私人定位于法律关系上拥有权限的主体，更利于对其进行法律控制。 可见，同样的以私人为中介的三方资金补助法律关系，针对不同的行为形式、中介者的不同类型、实定法上的不同规定，返还请求权的法律根据可能完全不同。 四、本例的问题所在 （一）以合同为依据请求及其问题 由此反观广州双限双竞房制度的实例，首先，在本例中，如果该《限价房买卖合同》的附件得以签订，即约定购房人提供伪造、申报虚假资料或所填信息虚假以及将限价房出租行为，须向开发建设单位承担退还所购限价房、支付违约金等责任，开发商应可直接依据合同该条款向购房人主张返还请求权。但问题是如果合同附件中未约定此条款，开发商得以请求返还的合同自始无效的理由是否成立？“乙方提供伪造、申报虚假资料或所填信息虚假、骗购限价房或乙方购房后违反《管理办法》规定将限价房出租的情况”是否必然构成房屋买卖合同的无效？ 根据合同法上关于合同效力的理论，该条款涉及了两种一般有效要件的欠缺。 第一种是购房人意思表示不真实，构成欺诈，导致合同无效。 第二种是违反《管理办法》第1条第1款关于限价房5年内不得出租和转让的禁止性规定。本文集中讨论违反《管理办法》第1条第1款的禁止性规定是否就构成合同的无效。 根据《管理办法》第22条第1项的规定“购房人购房后违反本办法规定将限价房出租的……要求其退还所购买的限价房，依法注销其房地产权登记，按照原购买价格结合成新退回房价款”，广州市人民政府通过规定违反禁止限价房出租规定的开发建设单位与购房人双方的权利义务应恢复原状的方式，宣布了买卖合同应归于无效。 那么如果发生相关争议，法院是否就应直接依据《管理办法》第22条第1项及合同附件约定直接判定合同无效还是根据案件的具体情况，进一步审查呢？ 首先，《管理办法》作为广州市人民政府发布的规范性文件，其不属于合同法第52条第5项所规定的法律、行政法规，因此《管理办法》第1条规定禁止购房人5年内出租的规定并不属于“法律、行政法规的强制性规定”，合同并不必然无效。 其次，本例中《管理办法》第22条第1项关于禁止购房人5年内出租限价房的规定，作为行政法规范上的禁止性规定，理论上对于违反这类规范的合同效力为何，则存在诸多争议。[14]诸多学者批判了违反等于无效的等式，反对公法必然优越于私法的价值判断，主张公法、私法相互依存论，以及法院灵活细致的判断标准。尽管各国对合同效力的判断，实质上建立在不同时期法院对公法、私法关系的价值选择，以及由此带来的实务上对行政、立法部门干预的配合，但在判断标准上都不可避免地采取了分析是否违反强制性法规的目的、衡量公益和私人间信誉的轻重、考量合同的履行阶段等综合判断的手法。 回到本文的实例，也有必要结合禁止性规定的目的来判断购房合同是否有效。《管理办法》第3条的规定：“限价房是本市多层次住房供应体系的组成部分，是本市缓解中等收入阶层住房困难、抑制商品住房价格过快增长的宏观调控措施。”而广州市国土房管局所作的“关于《办法》和《标准》有关规定的详细说明”中，指出《管理办法》中“关于限价房上市限制”，在于“限价房定位于满足自住性需求为重点，同时购买了限价房的业主也实际享受了住房公共福利优惠，因此，限价房政策应当防止购房业主利用公共福利谋取利益，抑制投机性需求进入限价房市场。”可见，禁止双限房在5年内出租的目的在于满足中等收入阶层群体的自住性需求、防止购买业主利用公共福利谋取利益、抑制限价房市场内的投机性需求。 但现实生活中，房屋租赁的事实情况纷繁复杂，限价房购房人非以通过出租限价房谋取利益的租赁事实则不应构成原购房合同的无效。例如有的不具有对价地租借他人居住，有的因生活突然变故所迫将部分房屋出租等不应认为是出于投机性的目的利用公共福利谋取了利益。 再次，在考虑房屋出租行为是否违反了禁止限价房5年内出租规定的目的以外，也应衡量公益与私人间信义利益等的平衡。一方面出租限价房的行为有损于国家土地减免收益的有效（正当）分配和使用，另一方面也应考虑善意的限价房承租方的利益。而且在公共利益的方面，除了国家财政（土地的减免收益）的合法分配和公法秩序的价值维持以外，合同无效可能造成的社会成本也不可忽略。因为双限房购房人一旦获得房屋所有权，必然会进行装修等一系列对房屋进行改造的活动，而合同无效后恢复原状的法律效果，由于是 否要对装修进行评估还是拆除所有装修，必然也会给购房人、开发建设单位乃至于社会资源带来大量浪费。 总而言之，合同中如未约定返还事由，开发建设单位的返还请求权被承认应建立在对购房人的行为是否违反了《管理办法》禁止性规定的目的、并衡量公益目的和私人间信义的基础上。 （二）合同以外请求权实现的途径 根据以上论述，开发建设单位可以通过民事购房合同的约定向购房人行使限价房返还请求权。 并且以德国法上返还请求的三种途径的分类来看，开发建设单位并不适合以特许（授权）的理论被认定为行使国土房管局住房补助职权的“行政机关”，通过撤销该“行政机关”的售房决定实现限价房返还请求权。因为根据《管理办法》第13条销售限价房的程序规定以及相关实务操作，广州市国土房管局制定购房人条件、受理购房人申请、审查资格并最后决定购房人名单，作为私人中介的开发建设单位则仅仅是根据广州市国土房管部门决定的受资助者名单，与之签订房屋买卖合同，并不做出实质性的判断来决定谁有权利获得资助，因此其只是补助金的“传递者”，作出实质性补助分配决定的仍是作为行政监管部门的广州市国土房管部门。其资金补助的行为方式更类似于上文所提到的德国联邦肥料补助的类型。因此，以授权为依据，将开发建设单位认定为具有做出实质性分配决定权限的行政机关，这一理论构成是不适用的。 但问题是在开发建设单位未行使返还请求权的情况下，或开发建设单位[15]在5年内根据《公司法》的相关规定被解散的情况下，如何保障补助金的正当使用？国土房管局是否可以行使返还请求权？如何行使？ 此时，就有必要在法律上建立国土房管局与购房人之间的资金补助关系。一种方法可以考虑借鉴上文提出的德国法上“基于相关人服从的行政行为”的法律构成，即将广州市国土房管局和购房人之间视同形成了行政给付的法律关系，认为国土房管局在向开发建设单位减免土地收益的同时，向最终购房人课以了义务，国土房屋局向开发建设单位补助资金的行为同样适用于最终购房人，从而国土房管局有权单方面实现返还请求权。这种法律构成的前提在于作为资金补助中介的私人并未作出实质性的补助分配和返还请求决定，而仅仅是将行政机关的补助金传递给最终受给人而已。 行政补助行为或称为资金交付行为的特征在于，其行为从权利义务的角度往往可以区分为两个阶段（二阶段论）：决定阶段和交付阶段。即行政资助过程存在着公法性质的资助决定和私法性质的合同两个阶段。这一理论认识试图通过区分资助决定和交付行为，来使资助行为受到公法的约束。从而一方面保证法治国家的约束，另一方面也保持成熟而实用的私法法律形式。[16]因此本例中国土房管局、开发建设单位和购房人的三方补助法律关系中，国土房管局根据购房申请人提交的购房申请，组织公开摇珠确定所有预登记人的购买顺序，并实质审核预登记人的购房资格，确定合格预登记人名单，开发建设单位只是将限价房售予名单上的人，从而是由国土房管局向特定的购房人作出了分配限价房的行政资助决定，在此决定的基础上，开发建设单位完成了交付行为，前者国土房管局和购房人之间可以在法律上视为一个独立的行政行为，受到公法的约束。在此基础上，国土房管局可依据类似“基于相关人服从的行政行为”的方式，单方面向购房人请求返还限价房。 总而言之，双限双竞房制度是建立在《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》中所提出的缓解中等收入阶层住房困难、抑制商品住房价格过快增长目标基础上的。引入私人开发商进入保障性住宅领域，正是为了通过非以政府建造公共住宅的方式保持住宅市场活力，然而与此同时，不可忽视国家在土地转让过程中投入的财政支持，应保障这部分财政投入符合缓解中等收入阶层住房困难、抑制商品住房价格过快增长的公共利益目标。从而在制度的设计上，也应考虑到这种补助关系的复杂性以及私人房地产开发商的解散风险，为了保障补助金在补助目的的范围内得到正当使用，在法律上构成国土房屋局与购房人之间的补助金交付关系。 五、结语 随着民生问题逐渐成为我国当今社会面临的最重要的社会问题，福利国家、社会法治的理念以及给付行政的研究也成为公法学界的重要研究主题。对给付行政的讨论，首当其冲的是要认识给付行政所不同于传统侵害行政的活动方式，以及这种活动方式在法律上的意义。 作为国家主动干预，提供 给付的授益性行为，其重要的活动方式便是资金交付的行为。即行政主体通过给予私人或其它行政主体以利益，而诱导其行动，达成有关的行政目的。这种行政活动的特点在于，其是作为中间阶段，即并不是直接将经济上的利益给付给需要受到保障的私人，而是通过其他主体（行政机关或私人）在获得利益的条件下展开相应的活动，间接地保障行政目的中所包含的应受保障的利益，因此，从法律上看，通过讨论资金交付行为的合法性而来保障最终受益者的获益，以及探讨交付资金的合目的使用来保障公共财政的合法使用，是不可或缺的考察。 本文所探讨的双限双竞房作为我国住宅保障的一种新型方式，其通过私人开发商来向中等收入者履行国家的住房补助任务，是资金交付行为的一种形式。 回首本文的探讨，笔者试图通过阐述三方资金补助关系中返还请求权实现的途径，来勾勒在私人履行资金补助行政任务的活动中，传统行政法的解释框架如何作出回应。其最终的目的在于在这种复杂三方法律关系中，探索实现对公共财政的正当分配和对最终受给者权利保护的法律途径。 进一步而言，尽管本文所探讨的争议和问题大多尚未有现实的争议发生，但是作为前沿性的研究，我们有必要在现有理论研究和制度建设上，认识到由私人承担国家资金补助或其他行政权限的活动，在法律制度上已无法适用国家控制社会、国家与社会一元化的判断框架，在新的社会背景下，公共利益的有效实现和私的自治的保障都不应忽视。 注释： 在住房价格远远背离居民收入可承受范围、直接威胁到人的基本生存权利的情况下，住房问题作为重要的民生问题自2005年开始被行政监管部门所确认，国务院及其各部委先后以《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》、《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》等文件提出了建立双限双竞房制度，即该制度是“土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位”，从广州和北京两城市所出台的限价商品住房管理办法中关于限价商品住房的定义中，可以明确地了解到双限双竞房的基本特征。正文的定义即采用了《广州市限价商品住宅销售管理办法》第2条规定。亦可参考《北京市限价商品住房管理办法（试行）》第2条的定义。这种由私人来提供保障性住房的手段在世界各国的住宅政策中都被广泛使用，特别是各国意识到政府提供公营住宅的众多弊端以及民间自治活力的要求下。例如日本战后针对工薪阶层建立的公团住宅制度、法国的社会住宅制度等。有关的争议可见广州市国土资源和房屋管理局网站上关于限价房的在线交流：http://www. laho. gov. cn/zmhd/zxjl/viewthread. php? tid = 132&extra = page% 3D3，最后访问时间：2008年8月10日。这种土地的收益在资金交付形态上是一种“减免性补贴”，即以减免负担的税收优惠等措施实现金钱给付效果。这种行为方式在德国和日本被称为“资金交付行政”。我国称为行政资助，指行政主体为了诱导私人的发展、促进其事业的成功，直接或间接提供给私人金钱或其他财产利益的活动。主要包括补贴、利息优惠贷款等积极的给付性资助和税收优惠、收费优惠等减免性资助两大类。我国对于资金补助行政的研究刚刚起步，限于对国外理论的介绍。这一过程在理论上一般被称为“私人履行给付行政任务”，即由行政机关以授权或委托的方式将给付行政的任务交由行政机关以外的私人来实现的活动方式。也被称为以私法完成公共任务、公私合作、私人治理等的一种类型，是20世纪下半叶以来各福利国家改革、规制缓和背景下，强调私人在公共行政中重要作用在行政行为形式上的体现。国内有关论述可参见王维达主编：《以私法完成公共任务》，百家出版社2003年版；弗里曼：《私人团体、公共职能与新行政法》，毕洪海译，载《北大法律评论》第5卷第2期，法律出版社2011年版。针对此种情形，日本行政法上早有对此的探讨，并将其归纳为补助金额确定后，被补助人财产处分权受限制的遵守义务。即指在即使经过绩效报告及执行成果的调查确认，资金补助关系已终结，但从补助目的的完成来看，有些事业尚需期待其执行成果的后续利用或使用。从而在终结补助关系后为原补助目的外使用或者处分，被法律所禁止。日本在《有关补助金等预算执行适当化之法律》第22条就明确规定对财产处分的限制：“补助事业者等因补助事业等而取得政令规定之财产或增加其用途，未得各省各厅首长之承认，不 得违反补助金交付目的而使用、转让、互易、借贷或提供担保。但依政令规定者场合，不在此限”。《办法》规定：限价房自办理房地产权属登记之日起5年内不得出租和转让。五年后出租和转让的，应当向政府补交土地出让金。实际上，从《管理办法》来看，至少有四种情况属于“目的外使用”，分别为申请人提供伪造、申报虚假资料或所填信息虚假、骗购限价房的；五年内出租的；五年内重新置业的；五年后出租或转让的。分别违反了广州限价房制度“应防止购房业主利用公共福利谋取利益、抑制投机性需求进入限价房市场、以解决中等收入家庭自住型住房需求为重点、引导建立资源节约型住房消费观念”，参见广州市国土房管局所作的“关于《办法》和《标准》有关规定的详细说明”。参见［日〕米丸恒治：《私人にょる行政—その法的统制の比较研究》，日本评论社1999年版，第203页以下。参见〔日〕米丸恒治：《私人にょる行政—その法的统制の比较研究》，日本评论社1999年版，第204 - 205页。[11]这里的特许不完全同于我国学理上一般所认为的特许，根据《行政许可法》第12条第2项的规定，我国理论上一般认为特许是国家赋予私人开发有限自然资源、进入公共资源配置以及关系到公共利益的特定行业的权利。而德国行政法上所使用的特许指本由国家所保留的从事经济活动的公法权限被国家授权给私人法律主体所行使。[12]亦有台湾学者提出，因原交付机关无法直接撤销间接补助金的交付决定（由作为中介的私人作出的支付决定），那么也可以根据法律规定直接撤销对补助事业者（即作为中介的私人）的交付决定，即与补助事业者本身义务之违反作同样处理（即使其已尽到监督指导的义务），这样在效果上也可使间接的补助关系归之消灭。参见沈政雄：台湾大学法律学研究所硕士论文《资金交付行政之法律统制》，1999年，第221页，注释77。[13]德国学者察赫尔就曾将资金补助的中介者进行类型化，区分为手段中介者、独立中介者和传递受给者，前二者都是由中介者左右资金补助分配的实质性决定，而传递受给者则本身不决定是否进行资金补助，而是接受公的捐助，通过做出贩卖低价格商品等技术方面的决定，向最终受给人提供补助。参见【日】米丸恒治：《私人にょる行政—行の法的统制の比较研究》，日本评论社1999年版，第199页。[14]代表性的论文首推解亘：《论违反强制性规定契约之效力—来自日本法的启示》，载《中外法学》2003年第1期。同时台湾地区学者苏永钦：《违反强制或禁止规定的法律行为—从德国民法第134条的理论与实务操作看台湾地区“民法”第71条》，载于其：《私法自治中的经济理性》，中国人民大学出版社2011年版，也对大陆学者的见解产生重要影响。在此基础上诸多民法学者从房地产管理法等部门法的领域展开了讨论。[15]根据现有各地双限双竞房的实务操作，一般开发建设单位都是资质较好的房地产开发公司，例如广州市首个双限双竞房项目的保利地产，尽管企业经营相对稳定，但作为公司法上的股份有限公司，自然存在解散的可能性。[16]参见〔德〕哈特穆特·毛雷尔：《行政法学总论》，高家伟译，法律出版社2000年版，第427页。