房地产业固定资产投资篇(1)

关键词：投资性房地产;固定资产;核算

一、投资性房地产与固定资产的差异

（一）本质特征不同

1.固定资产是指同时具有下列特征的有形资产：一是为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而特有的（其中，出租是指以经营租赁方式出租的机器设备等）;二是使用寿命超过一个会计年度。从固定资产的定义来看，具有以下三个特征：（1）企业持有固定资产的目的是为了生产商品、提供劳务、出租或经营管理，而不是直接用于出售;（2）使用寿命超过一个会计年度;（3）固定资产是有形资产。

2.投资性房地产，是指为了赚取租金或资本增值，或两者兼有之而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。从投资性房地产的定义来看，具有以下两个特征：（1）投资性房地产是一种经营活动;（2）投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所房地产和用于销售的房地产。

（二）持有目的不同

虽然投资性房地产与自用房地产在物质形态上是相同的，但企业持有它们的主要目的不同。

1.固定资产的持有目的是为了生产商品、提供劳务、出租（不含投资性房地产）或经营管理而持有的。企业持有的固定资产是企业的劳动工具或手段，是服务于企业自身的生产经营活动。

2.投资性房地产的持有目的是为了赚取租金或资本增值，是企业的一种经营活动。

（三）核算范围不同

企业为了更好地满足固定资产管理和核算的需要，可对固定资产进行综合分类，将固定资产分为生产经营用、非生产经营用、未使用、不需用以及融资租入固定资产等。

根据投资性房地产准则的规定，投资性房地产的范围限定为已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权以及已出租的建筑物三类。

（四）科目设置不同

1.固定资产核算使用的会计账户主要有“固定资产”“累计折旧”“固定资产减值准备”等三个账户，用来核算固定资产账面价值的变动情况。

2.投资性房地产核算采用成本模式计量情况下，除了一级账户设置“投资性房地产”账户外，还要设置“投资性房地产累计折旧”等账户。当然，投资性房地产若为土地使用权则通过“投资性房地产累计摊销”账户核算摊销额。特别是投资性房地产核算采用公允价值模式计量的情况下，则要在一级账户“投资性房地产”账户下设“成本”和“公允价值变动”两个明细科目，用来核算投资性房地产价值的变动情况，并计入当期损益。

（五）核算方法不同

1.固定资产只能采用成本模式核算。

2.投资性房地产有两种核算模式，即成本模式或公允价值模式核算;企业通常对投资性房地产在资产负债表日多采用成本模式进行后续计量。但是，在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，并且已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。（下转20页）

（上接12页）

二、投资性房地产与固定资产的联系

（一）确认的方式条件基本相同

1.固定资产必须在同时满足两个条件时才能予以确认：（1）与该资产有关的经济利益很可能流入企业;（2）该资产的成本能够可靠地计量。

2.投资性房地产也必须是同时满足下列条件的，才能予以确认：（1）与该投资性房地产包含的经济利益很可能流入企业;（2）该投资性房地产的成本能够可靠地计量。

因此，不论是确认固定资产，还是确认投资性房地产，二者均要求在符合资产定义的前提下，同时满足两个条件：与该资产有关的经济利益很可能流入企业;该资产的成本能够可靠地计量。

（二）初始计量成本范围基本相同

1.固定资产应当按照成本进行初始计量。成本包括企业为构建某项固定资产达到预定可使用状态前所发生的一切合理的、必要的支出。这些支出包括直接发生的价款、运杂费、包装费、安装成本及相关税费等，也包括间接发生的费用，如应承担的借款利息等。

2.投资性房地产应按照取得时的成本进行初始计量。包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。以其他方式取得的投资性房地产的成本，按照相关会计准则的规定确认。

（三）出租核算方式方法基本相同

具体表现在两个方面：一方面是租金核算方式方法相同，即二者出租时，均将取得的租金收入计入“其他业务收入”科目，摊销的成本均通过折旧的形式核算，计入“其他业务成本”科目;另一方面是摊销方式相同：二者摊销均采用直线法摊销，即按照资产平均使用年限分期等额摊销。

（四）二者存在一定转换关系

房地产业固定资产投资篇(2)

一、房地产投资对产业结构影响分析

（一）三次产业固定资本投入结构（表1）

在2002～2006年间第一产业投资比例小幅度逐年上升，第二产业投资比例也是逐年上升，由2002年的19.65%上升到2006年的30.81%，上升了11.15个百分点，上升幅度比较大。第三产业固定资本投资比例逐年下降，由2002年的78.43%上升到2006年的67.08%，下降了11.35个百分点。但是我们发现，虽然第三产业固定资本投资比重在逐年下降，而其中的房地产业在这期间固定资本投入比重始终维持在33%左右。因此，我们可以看出，房地产固定资本投资比重维持不变是靠挤占第三产业中其他行业的固定资本投入得来的。事实也确实如此，第三产业中除房地产业外的13个行业中，10个行业的固定资本投入是下降的，其中下降最为明显的当属于交通运输、仓储及邮政业、信息传输、计算机服务和软件业、公共管理与社会组织三个行业，分别下降了5.69%、2.95%、3.30%。

（二）三次产业产出结构（表2）

表2显示，二三产业增加值占GDP的比重总体上升趋势非常缓慢并有反复。其中，占固定资产投资比例最高的房地产业，对第三产业增加值所占GDP比重却不足5%。

（三）房地产投资对产业结构的影响。综上分析，虽然房地产业投资额快速增长，但是其对第三产业的增加值比重提高贡献有限，并且房地产业投资比例的坚挺靠的是削弱第三产业中其他行业投资为代价的，造成其他行业固定资本投入相对不足。这两种作用叠加，就是近年来第三产业GDP增加值比重裹足不前的原因所在。

综上所述，房地产行业投资的快速增长对其他行业发展具有挤出效应，这种发展方式不利于产业升级，产业间结构优化，也严重破坏了第三产业内部的结构优化。因此必须予以重视。

二、对策与建议

（一）转换投资观念。树立正确的投资观是思维层面的问题，同时也是解决问题的根本所在。房地产投资当前在重庆发展很快，这主要是房地产作为城市发展的基础性、先导性产业的性质决定的，是城市自身经济发展的需要，是要为城市经济发展提供基础性、先导的，而不是用来繁荣经济的工具。现代经济增长理论表明，经济增长的最终依靠是知识、技术和人力资本的增加与积累，树立正确的房地产投资观念，进而合理控制房地产相关行业投资，将房地产投资为经济增长服务作为其主要作用，保持与整体经济运行相协调的发展幅度。

（二）完善政府在房地产业投资中的职能。结合重庆现状，当前由政府主导对房地产业投资加强调控已是当务之急。当前市场主要的问题是房地产业固定资本投入过度，这就要求政府首先在源头上控制固定资本投入规模，提高房地产业资本进入门槛；同时，并且充分让市场机制的作用发挥出来，结合适当的政策、法规调控，稳步有序地进行，为房地产投资降温。

（作者单位：1.重庆大学建设管理与房地产学院；2.湖南省怀化红江市托口镇人民政府）

参考文献：

房地产业固定资产投资篇(3)

一、投资性房地产的归属问题

本稿“第七条：企业采用成本模式计量的，对于固定资产形式的投资性房地产，应当比照《企业会计准则××号———固定资产》的相关规定处理；对于无形资产形式的投资性房地产，应当比照《企业会计准则××号———无形资产》的相关规定处理。”对此条规定，笔者认为似有不妥。

1、投资性房地产不应该作为固定资产或无形资产处理。首先，投资性房地产不完全符合固定资产或无形资产的定义。企业会计准则明确指出，固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的、使用年限超过一年、单位价值较高的有形资产；无形资产是指企业为生产商品、提供劳务、出租给他人，或为管理目的而持有的、没有实物形态的非货币性长期资产。而投资性房地产，则指为赚取租金或资本增值而持有的房地产。包括企业以投资为目的而拥有的土地所有权及房屋建筑物；房地产开发企业出租的开发产品（在此，我们仅以非房地产企业作为研究对象）。由此可见，以赚取租金为目的（出租）投资性房地产可以划入固定资产或无形资产的范畴，而以赚取资本增值为目的投资性房地产，则不属于“固定资产”或“无形资产”的范畴。其次，虽然投资性房地产与原来意义上的固定资产、无形资产在物质形态上是相同的，但企业持有它们的主要目的不同，如果将他们进行统一的核算，明显不符合会计的“明晰性”原则，同时也会引起“折旧、摊销”等方面出现的问题。同时，从企业持有的投资性房地产中，绝大部分是以增值为目的。由此可见，投资性房地产不应该作为“固定资产或无形资产”核算。

2、投资性房地产应该作“类投资”业务处理。从经济业务的内涵看，企业的投资性房地产业务与企业的“投资”业务并无质的区别，两者都是游离于企业正常的生产经营活动之外的以赚取增值为目的投资行为。但是由于企业会计准则所指“投资”仅指对外投资（将资产让渡给其他单位），主要形式为股权投资和债权投资。而投资性房地产业务既不属于股权投资，也不属于债权投资，不属于对外投资的范畴，而是纯粹的对内投资业务。因此它也不完全符合会计准则中的“投资”内涵。如果将其纳入“长期投资”的范围，也似有不妥，但它的投资特征是非常明显的。从上述分析可以看出，投资性房地产业务具有明显的投资特性，但与“投资”又不完全吻合。根据投资性房地产的这一特点我们将其定义为类投资业务，即不将其纳入“投资”的范围，但是按“投资”方法对其进行处理。所以，在核算上拟采取类似长期投资的核算方法，即借鉴“长期投资”核算原理，设“投资性房地产”账户进行专项核算。

二、投资性房地产的会计处理方法

（一）“投资性房地产”账户

为了核算投资性房地产业务，需增设“投资性房地产”账户。该账户属于资产类账户，借方记录投资性房地产的取得成本、后续支出及因采用“公允价值计量”而产生的增值。贷方记录因出售、转让、转自用及报废或毁损的投资性房地产进行处置时冲减的账面价值。期末余额在借方，表示企业持有的投资性房地产的账面价值。该账户按投资性房地产的种类设置明细账户。

（二）“投资性房地产”项目在资产负债表中的列示

根据“投资性房地产”的类投资性质，拟将其列为“资产负债表”左边的第三大项，即介于“长期投资”与“固定资产”之间。

（三）投资性房地产持有期间增值收益的会计处理

企业的投资性房地产，在持有期间可能会因为后续计量（按公允价值进行计量）而产生增值，获得相应的增值收益。根据投资性房地产的“类投资”特性，该部分所以应该全部作为“投资收益”处理。相应的，若产生减值损失，也将其纳入投资收益的范畴，以抵减收益。（四）投资性房地产的账务处理方法

1、企业取得投资性房地产的核算

（1）以货币资金购入投资性房地产时，按实际取得成本借记“投资性房地产”账户，贷记“银行存款”或“其他货币资金”等账户。

（2）原自用房地产转换为投资性房地产时，按转换资产的账面价值或公允价值借记“投资性房地产”账户，借记“累计折旧”，借记“固定资产减值准备”账户或“无形资产减值准备”账户，按固定资产账面原值贷记“固定资产”账户或按无形资产的账面摊余价值贷记“无形资产”账户。若记录结果有差额，则将其记入“投资收益”账户。

例1．某企业拟将一自用房产转换为投资性房地产，其账面原值为1000万元，已提折旧300万元，已提固定资产减值准备50万元，经评估其公允价值为600万元。则会计分录为：

借：投资性房地产――xx房产600万元

累计折旧300万元

固定资产减值准备50万元

投资收益50万元

贷：固定资产1000万元

例2．若上例中房产的公允价值为1200万元。则会计分录为：

借：投资性房地产――xx房产1200万元

累计折旧300万元

固定资产减值准备50万元

贷：固定资产1000万元

投资收益550万元

2、投资性房地产后续支出的核算。

企业在持有投资性房地产期间可能会发生一些相关的支出，如维护费用等。对于这部分支出应该将其作为追加投资处理，记入投资性房地产成本，以期将来得到补偿。

3、投资性房地产租金收入的核算。

企业以赚取租金为目的的投资性房地产，按期取得的租金应作为投资收益处理，直接记入“投资收益”账户。

4、企业处置投资性房地产的核算。

(1)企业出售、转让投资性房地产。企业出售、转让投资性房地产时，按实际取得的净收入借记“银行存款”账户或其他相应账户，按账面价值贷记“投资性房地产”账户，按两者的差额借记或贷记“投资收益”账户。

（2）企业将投资性房地产转为自用。企业因生产经营需要将原投资性房地产转为自用时，按转换资产的公允价值借记“固定资产”或“无形资产”，按转换资产的账面价值贷记“投资性房地产”账户，其差额借记或贷记“投资收益”账户。

（3）投资性房地产毁损。企业投资性房地产因不可抗力因素毁损，应按其净损失借记“营业外支出”账户，按应获得的保险赔款借记“其他应收款”账户，按资产的账面价值贷记“投资性房地产”账户。

5.投资性房地产后续计量。

如果有确凿的证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠地取得，企业应改用公允价值模式，对投资性房地产进行后续计量，即期末企业应按公允价值对投资性房地产的账面价值进行调整。按资产公允价值大于原账面价值的差额借记“投资性房地产”账户，同时贷记“投资收益”账户。

三、投资性房地产“增值收益”的所得税问题

房地产业固定资产投资篇(4)

关键词：工业固定资产；房地产；股票；VAR

中图分类号：F014.31 文献标识：A 文章编号：1674-9448 （2013） 02-0067-06

Association Study between Different Generalized Virtual Assets

XIAO Jian-fei LIU Si-feng YUAN Chao-qing（Economics and Management Colledge， Nanjing University of Aeronautics and Astronautics， Nanjing 211106，China）

Abstract： This article selectes quarter index datas of industrial investment in fixed assets， prices of real estate and prices of Shanghai stock market from 2005 to 2010.It builds the model of VAR to analyse the correlation condition of the three virtual assets’ prices which are mentioned above. Lastly， it analyses the interaction between them with the method of Granger causality test.It turns out that the industrial fixed assets and propety are the Granger causes of each other and they have a negative correlation . The industrial fixed assets is the Granger reason of stock market and they have a positive correlation while propety is the Granger reason of stock market and they have a negative correlation.

Keywords： industrial fixed assets， property， stock， VAR

一、引言

随着中国后工业化社会的到来，资产虚拟化趋势成为时代的必然，林左鸣[1]认为虚拟经济与虚拟资产是经济虚拟化的必然产物。广义虚拟资产是传统实物资产的延伸，在后工业化时代，人们不断增长的精神需求催生了众多广义虚拟经济产业，例如教育、医疗、文化、娱乐、体育、旅游休闲等。这些产业已成为国民经济的重要组成部分，在一些国家和地区甚至成为国民经济的支柱产业。

广义虚拟资产与实体资产紧密结合，借助实体资产为广义虚拟资本带来增值，并与实体资产相互转化，虚实一体化趋势日趋明显。以房地产、工业固定资产和股票市场为例：房地产不仅是消费品和生产要素，还是重要的投资品，由于房地产具有消费品和生产要素，因而它具有实体经济成本支撑的价格决定属性，同时，由于房地产具有投资品的特性，因而它又具有虚拟经济心理支撑的价格决定属性；工业固定资产本身属于实体资产，然而工业固定资产投资价格指数又包含了投资者对于未来经济的心理预期，因而工业固定资产也具有虚拟经济的特征。股票价格指数反映了上市公司经营状况的好坏，与公司的实体资产息息相关，同时股票价格又受到投资者的心理因素的影响，因而股票既具有实体资产的性质，又具有虚拟资产的特性。

目前对于广义虚拟资产关联性的研究主要集中在股票市场与房地产市场之间的联系。Okunev，Wilson[2]利用线性和非线性因果检验考察了美国标准普尔500指数与美国房地产之间的联系，线性因果检验的结果显示，由于存在结构性突变，线性格兰杰因果检验失效，而非线性格兰杰因果检验的结果则显示股票市场对房地产市场存在单向的影响。Yang[3]利用协整检验，发现瑞典的房地产价格、股票价格和国债价格之间存在长期的均衡关系。Sheridan Titman和Daniel C. Quan[4]选取了17个国家14年的房地产和股票市场价格变动的数据，通过计量分析发现两者之间存在着明显的长期的正相关关系，他们从基本层面对这种相关关系进行了解释，认为房地产价格和股票共同收到经济基本因素如GDP的影响，从而在变动方向上呈现共同性。Raymond Y.C.Tse[5]研究了香港房地产价格变动在多大程度上影响股票价格的变动，发现由于房地产股票占了上市公司总市值的30%，所以房地产是股票价格波动的决定性因素；另外它还通过脉冲响应函数和VAR分解等计量工具发现非预期的房地产价格变化直接影响着股票的价格变动，两者之间是协整的。盛松呈、李安定和刘慧娜[6]用相关系数对上海房地产价格指数与上证综合指数进行了相关性分析，发现两者之间的相关程度较弱，他们认为是由于房地产信贷市场金融产品匮乏，相对于资本市场来说，房地产市场对银行信贷的依赖度更高。赵建[7]利用协整检验和格兰杰因果检验研究了中国房地产市场和股票市场价格波动之间的联系，发现房地产价格和股票价值之间存在着较为显著的相关关系。沈悦[8]、谢明[9]等学者的研究结果表明：房地产价格上涨对股票价格上涨有着显著影响，而股票价格上涨对房地产价格上涨的影响则较为微弱，而另外一些学者的研究结论则与此相反，王树强[10]和Chen[11]的研究结果发现股票价格对房地产价格有着显著的影响。

从已有文献来看，对于广义虚拟资产关联性的研究局限于房地产与股票，研究范围相对狭窄，并且很少采用现代经济方法。本文利用VAR模型，探讨工业固定资产、房地产和股票这三种广义虚拟资产之间的联系，并对三者之间的相关性进行了尝试性解释。

二、实证研究

（一）样本选取与数据说明

本文采用2005年第一季度～2010年第四季度的季度数据，以工业固定资产投资价格指数（IABI）、全国商品房均价（CHP），上证股票指数（SP）为研究对象，数据来源于国家统计局网站和wind资讯。为减少各时间序列数据的异方差和剧烈波动，对变量取对数。本文的检验均使用eviews6.0软件。

（二）序列的单整检验

经济数据大多数是非平稳时间序列，为了检验变量的稳定性，我们首先对lnIABI、lnCHP和lnSP进行单整检验。检验结果见表1，lnIABI、lnCHP和lnSP均为一阶单整序列，说明lnIABI序列、lnCHP和lnSP序列都是长期稳定的，可以对这三个序列进行进一步的分析。

（三）协整检验

由ADF检验得出lnchp、lnIABI和lnSP都是一阶单整的，如果他们之间存在协整关系，则说明工业固定资产投资价格指数、房地产销售价格和股票价格这三者之间存在一个长期稳定的比例关系。本文根据Engle和Granger提出的两步检验法进行协整检验。经检验三者之间不存在协整关系。因此，无法运用误差修正模型来分析这三者之间的关系，因此，本文将用VAR模型来进行进一步的研究。

（四）VAR模型

建立VAR模型，首先需要考虑滞后期，根据AIC准则，SC准则，进行滞后阶数的选择，经过多次试验，综合考虑，我们最终选定滞后阶数为 2.由于严格地来讲，在VAR模型中变量要求平稳，因此，对lnCHP、lnIABI和lnSP进行了一阶差分，以生成的D（lnCHP）、D（lnIABI）和D（lnSP）序列进行估计，模型估计结果见表2。由表2的估计结果可知，房地产价格的增长可以由其滞后项和工业固定资产投资价格指数的增长来解释，工业固定资产投资价格指数对房地产价格有着显著的负向影响。工业固定资产投资价格指数的增长可以由其滞后项和股票价格指数的增长来解释，其中股票价格对工业固定资产投资价格指数有着显著的负向影响。股票价格指数的增长可以由其滞后项、工业固定资产投资价格指数的增长和房地产价格指数的增长来解释，其中工业固定资产投资价格指数对股票指数有着显著的负向影响。为更深入和直观地了解这三者的关系，下面给出三者之间的脉冲响应图，结果见图1。

脉冲响应函数描述的是一个内生变量对误差冲击的反应。因此，对每个方程中的每个变量的误差项施加一个单位冲击，就可以得到在一段时期内单位冲击对VAR系统的影响。

图1中脉冲响应结果表明：1.每个变量对冲击的后续反应都是逐渐收敛于0，冲击逐渐消失，系统是稳定的。2.对于工业固定资产投资价格指数增长率一个标准差的冲击，房地产价格增长率呈现反向变动，在第二个时期达到最低点，随后逐渐呈现振荡升降的趋势。3. 对于股票价格指数增长率一个标准差的冲击，房地产价格增长率变化幅度比较小，变化不明显。4.对于房地产价格增长率一个标准差的冲击，工业固定资产投资价格指数增长率呈正向变化，在第四期左右达到最高点，然后开始下降，在第五期达到最小值，随后逐步收敛于零。5.对于股票价格指数增长率一个标准差的冲击，工业固定资产投资价格指数增长率变化不明显，逐渐震荡趋近于零。6.对于房地产价格增长率一个标准差的冲击，股票价格增长率呈现反向变化，在第五期达到最低点，随后逐步趋近于零。7. 对于工业固定资产投资价格指数增长率一个标准差的冲击，股票价格增长率呈正向变化，在第三期左右达到最大值，随后震荡趋近于零。

方差分解表示的是当系统的某个变量受到一个单位的冲击以后，以单位的预测误差百分比的形式反映变量之间的交互作用程度。本文采用方差分解分析各个变量对不同广义虚拟资产价格波动的解释程度。 结果表明：工业固定资产投资价格指数的波动大约有60%左右来自于自身的原因，其余40%的波动来自于股票和房地产价格，这两个指标引起工业固定资产投资价格指数的比例分别占到31%和9%；而房地产价格波动分别有14%和7%来自于工业固定资产投资价格指数和股票价格的波动；股票价格波动的55%来自于工业固定资产投资价格指数和房地产价格的波动，比例为29%和26%。

方差分解表明对于工业固定资产来说，其价格波动主要来自于自身和房地产市场的价格波动；对于房地产市场来说，其价格波动主要是自身的原因；对于股票市场来说，其价格波动不仅与自身有关相关，而且与工业固定资产价格和房地产价格息息相关。

（五）格兰杰因果检验

格兰杰因果检验结果见表3和表4，由格兰杰因果检验的结果可知，在5%的显著性水平，工业固定资产投资价格指数是房地产价格的格兰杰原因，房地产价格是工业固定资产投资价格指数的格兰杰原因；房地产价格是股票价格的格兰杰原因，股票价格不是房地产价格的格兰杰原因；工业固定资产投资价格指数是股票价格指数的格兰杰原因，股票价格指数不是工业固定资产投资价格指数的格兰杰原因。

（六）实证结果分析

工业固定资产与房地产的关系主要有两种：财富效应与替代效应。财富效应是指工业固定资产投资的增加会带动工业乃至经济的蓬勃发展，使人们对于住房的需求增加，前者是后者的格兰杰原因；同时房地产市场的蓬勃发展，会带动相关产业的增长，工业固定资产投资随之增加，后者是前者的格兰杰原因。替代效应是指在市场流动性一定的情况下，流向两者的资本此消彼长，其中一个增长，另一个就随之下降。从实证分析结果来看，工业固定资产投资价格指数与房地产价格呈反向变化，说明替代效应大于财富效应，两者呈此消彼长之势。

工业固定资产与股票市场之间也存在着财富效应与替代效应。两者的财富效应体现在工业固定资产的投资会提高上市公司的固定资产总值，提升公司的股价，前者是后者的格兰杰原因。替代效应是指工业固定资产投资分流了股票市场的资金。从实证结果可以看出财富效应大于效应，工业固定资产投资价格指数与股票价格指数呈现正相关关系。

股票市场与房地产市场同样存在财富效应与替代效应。财富效应是指在目前房地产在经济中占重要地位的背景下，房地产价格的上涨对股票市场有着明显的提振作用，后者是前者的格兰杰原因。替代效应是指股票市场与房地产市场争夺市场的资本。从实证结果看，两者之间呈负相关关系，替代效应强于财富效应。

三、总结及建议

以上实证结果分析证明，工业固定资产投资、房地产和股票市场之间确实存在互相的影响，但三者之间并不存在长期均衡关系。三者之间的复杂关系使得政府调控经济的难度加大，政府难以单独对某一种市场进行宏观调控而不影响其他市场，不利于市场的繁荣稳定。同时，其中的负相关关系往往会导致繁荣的市场更加繁荣，萧条的市场更加萧条。为消除市场的波动性，政府应做到以下几点：

1.拓宽投资渠道，降低工业固定资产投资价格指数和股票价格与房地产价格之间的负相关性。发展金融衍生品，使投资者的投资选择变得宽泛，市场风险分散，资金不会在少数几种资产上来回流动。目前我国金融工具较少，基金及一些衍生产品并没有发展起来，而这些产品的发展是经济持续稳定增长的必要条件。

2.减小土地供应的“寻租”行为，房地产市场对其他市场产生较大替代效应的主要原因是房价过高，而引起房价过高的一个重要原因是税负较高直接提高了房地产商的建设成本，间接抬高了房价。对于税收，应当坚持“宽税基、少税种、低税率”的原则，禁止任何部门的单位利用权力巧立名目乱收费。

3.调整产业结构。加大某些领域的投资，以消除工业固定资产投资与房地产投资的挤出效应，能好的促进经济的健康发展。

参考文献：

[1] 林左鸣. 广义虚拟经济――二元价值容介态的经济[M].北京：人民出版社，2010：9-22.

[2] Okuev，Wilson，Zurbruegg.The Causal Relationship between Realestate and Stock Market[J].Journal of Real Estate Finance and Economics ics，2000（21）：251-261.

[3] Yang Z. Cointegration of Housing Prices and Property Stock Prices Evidence From the Swedish Market[J].Journal of Property Research，2005（22）：1-17.

[4] Sheridan Titman，Daniel C.Quan.Do Real Estate Prices and Stock Prices Move Together？[J].Real Estate Economics，1998（2）：7-15.

[5] Raymond Y.C.Tse.Impact of Property Prices on Stock Prices in Hong Kong[J].Review of Picnic Basin Finacial Markets and Policies，2001（1）：29-43.

[6] 盛送成，李安定，刘惠娜.上海房地产市场发展周期与金融运行关系研究[J].上海金融，2005（6）：4-7.

[7] 赵建.中国房地产市场和股票市场价格变动的相关性研究[J].山东社会科学， 2007（2）：110-114.

[8] 沈悦，卢文兵.中国股票价格与房地产价格关联性研究[J].当代经济科学，2008（30）：87-89.

[9] 谢明.股票价格与房地产价格互动关系研究[J].商业时代，2011（13）：50-51.

房地产业固定资产投资篇(5)

一、制造业投资增长估计

由于要素市场改革滞后，中国商品低成本优势尚能维持一段时间，加上生产率和商品质量提高，未来中国在全球出口中市场份额还会进一步提高。但是，在发达国家失业率依然居高不下，国际贸易摩擦及贸易壁垒增加，以及人民币持续升值预期下，出口高增长显然不现实，因而制造业出口部门的投资高增长将难以再现。

由于目前制造业产能已很大，近期加速扩张动力不足，估计2011年制造业投资实际增速将继续下降，与2008年水平相当，在20%左右，名义增速在24.4%左右①（见图1）。

二、服务业投资增长估计

服务业投资实际增速2005―2008年总体上呈下降趋势，2009年投资增速大幅上升，2010年大幅下降，甚至低于2008年水平（见图2）。乐观估计2011年投资实际增速与2010年相当，为15%，名义增速在19%左右。

三、房地产业投资增长估计

受国家日趋严厉的调控政策和部分城市开征房地产税的影响，购房需求将受到抑制，这将对房地产投资增长产生很大压力。此外，1998年以来的房地产开发投资、房地产业投资增速变动轨迹显示，增速连续两年上升后将出现一次下降。综合考虑上述两方面因素，估计2011年房地产开发投资增速将有明显回落，房地产业投资增速也将出现向下调整。尽管中央政府宣布大幅增加保障性住房投资，可以在一定程度上抵消商品房地产投资的回落，但受地方政府投融资能力约束，抵消程度有待进一步观察。

重庆和上海试点开征的房地产税，具有重构房地产市场制度的作用和意义，其对房地产市场和投资的影响尚待观察和验证，但无疑会促使人们在新的制度基础上进行房地产的估值和定价。基于制度变革效应的不确定性，2011年房地产业投资增长，我们设想了高、中、低三种情景：一是2011年房地产投资名义增速30%，实际增速在25.5%左右，依然保持高增长的态势，但略低于2010年（实际28.8%，名义33.5%），实际增速比2009年高2.5个百分点。二是房地产投资名义增速25%，实际增速在21%左右，低于2009年，但高于2008年5个百分点左右。三是房地产投资增长20%，实际增速在15.8%左右，基本与2008年持平。

四、2011年固定资产投资形势展望

综合考虑各方面因素，并依据房地产投资的三种预设情景，可推算出2011年全社会固定资产投资增长的三种情景②。情景1：名义增速22.5%，实际增速18.2%；情景2：名义增速21.3%，实际增速17.1%；情景3：名义增速20.1%，实际增速15.9%。（见图3）。

假定其他条件不变，对应房地产投资和全社会固定资产投资增长的三种情景，2011年GDP增长亦有高、中、低三种情景，分别为9.3%、9.7%和10%。具体结果见表1。三种情景中投资和消费对经济增长的贡献见表2。

五、相关政策建议

（一）重视推进资本市场加快发展

进一步推进资本市场制度建设，促使资本市场投资收益合理化，化解因资本市场发展不足而造成的投资标的物贫乏，避免因担心房价过快上涨和资产泡沫积聚而过分依赖行政干预，损害市场效率和经济平稳较快增长的情况发生。

比较1998―2008年上证指数、住宅价格变动情况后发现，取消福利分房制度以来，房地产市场价格一直呈现快速上升态势，只有2008年在遭受百年一遇金融危机冲击下，才出现了小幅下降（见图4），这意味着房地产市场的投资者每年都在获得可观的正收益。与房地产市场不同，股票市场投资的收益与其承担的风险却很不对称，即使在国民经济快速增长期，股票市场的投资者也在经历着平均收益为负的困境，最典型的是2001―2005年（见图4）。在资产市场发展极度不平衡的情况下，选择能够获得相对稳定回报的房地产市场投资是理性的行为。当然，个体的理性选择加总后却推动了房价的持续上涨和房地产的泡沫累积。因此，仅靠行政手段堵，很难减轻房地产市场的投资热度，应通过加快加强资本市场制度建设，强化上市公司的内部治理和外部约束机制，不断提高上市公司的整体水平，增强股市作为国民经济“晴雨表”的功能，使资本市场投资者的投资收益与其承担的风险相匹配，并通过金融创新开发多样化的投资工具，才能有效纾解房地产市场价格泡沫。

（二）以改革促民营投资激励政策的贯彻落实

2010年，国务院《国务院关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见》，意在改善民间投资的发展环境，破除行业垄断，扩大民营投资准入范围，降低准入门槛，调动民营投资的积极性，发挥民营投资的效率优势，促进国民经济又好又快的发展。但从2005年《国务院关于鼓励支持和引导个体私营等非公有制经济发展的若干意见》出台后的实施效果看，至今已有6年的时间，国有及国有控股投资，不仅在公共服务领域居于绝对主导地位，而且仍在建筑业、石油加工、炼焦及核燃料加工业、黑色金属冶炼及压延加工业等竞争性领域处于主导地位（见表3）。之所以如此，主要是相关行业的改革不到位。因此，建议以深化投资体制改革为突破口，将2010年出台的鼓励和引导民间投资的新政策落实到实处，真正起到促进民营投资发展的作用。

注：

①2011年固定资产投资价格指数估计与2010年持平，为103.6。

房地产业固定资产投资篇(6)

【论文关键词】投资性房地产；转换；公允价值；资本公积

一、投资性房地产概念的提出

我国房地产行业自上个世纪末开始快速发展，同时与房地产有关的产业发展也很快。房地产行业在近些年国民经济的发展过程中起到了重要作用，但同时对房地产行业的财务处理显现出诸多问题。2000年3月，国际会计准则委员会正式通过了《国际会计准则第40号——投资性房地产》，并于2001年1月1日起开始实施。而我国，企业所拥有的房地产，即使是用作投资的房地产按照当时的会计制度与政策规定，仍然作为固定资产处理，并按其估计使用年限计提折旧。

随着房地产行业的高速发展，这种核算方法已经完全不能反映投资性房地产的真实情况。2006年2月15日财政部颁布了新企业会计准则，根据新准则，在我国投资性房地产开始单独作为一项资产核算和反映。

所谓投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。投资性房地产主要包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。但不包括为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的自用房地产和作为存货的房地产。

二、投资性房地产转换的会计处理

先来了解一下投资性房地产的计量模式。根据投资性房地产准则的规定，投资性房地产应当按照成本进行初始确认和计量。在后续计量时，通常应当采用成本模式，满足特定条件的情况下也可以采用公允价值模式。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式进行后续计量。

房地产的转换是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重分类。企业必须有确凿证据表明房地产用途发生改变，才能将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产。

投资性房地产的准则对成本模式和公允价值模式下其他资产转为投资性房地产以及投资性房地产转为其他资产分别做了说明，但是对于同一资产从其他资产转为投资性房地产，再转回其他资产的会计处理并未详尽说明，以下对此进行探析。

（一）在投资性房地产采用成本模式计量的情况下，其他资产转为投资性房地产，再转回其他资产的会计处理相对简单。

其他资产转换为投资性房地产，企业应将其他资产转换前的账面价值作为转换后投资性房地产的入账价值，借记“投资性房地产”、“累计折旧”、“累计摊销”，贷记“固定资产”、“无形资产”、“库存商品”、“投资性房地产累计折旧”等科目。如果其他资产发生减值，计提的减值准备也应一并结转。

当投资性房地产再转回其他资产时，企业应将投资性房地产转换前的账面价值作为转换后其他资产的入账价值，其中，原始价值、累计折旧、累计摊销应分别进行结转，账务处理与其他资产转换为投资性房地产相反。

所以成本模式计量的情况下，在其他资产与投资性房地产互相转换时只要将对应科目调整即可。

（二）在投资性房地产采用公允价值模式计量的情况下，其他资产转为投资性房地产，再转回其他资产的会计处理相对复杂。

自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，应将转换当日的公允价值作为投资性房地产的入账价值。

转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益，借记“投资性房地产”、“累计折旧”、“累计摊销”、“公允价值变动损益”等，贷记“固定资产”、“无形资产”、“库存商品”等科目。

转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入资本公积，借记“投资性房地产”、“累计折旧”、“累计摊销”等，贷记“固定资产”、“无形资产”、“库存商品”、“资本公积－其他资本公积”等科目。

如果投资性房地产发生减值，计提的减值准备也应一并结转。

采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，如果以前未发生转换，单纯的从投资性房地产转为自用房地产，按照准则规定，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的入账价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益，借记“固定资产”、“无形资产”等，贷记“投资性房地产”、借记或贷记“公允价值变动损益”。

但是如果是由其他资产转换为投资性房地产，公允价值大于账面价值的差额已计入其他资本公积，在该投资性房地产再转回其他资产时，原计入其他资本公积如何处理，准则并未详尽说明，下面就此问题给出一些处理建议：

建议一：将原计入其他资本公积的金额转入“公允价值变动损益”。

这样操作符合准则的规定，转回的其他资产按照转回日公允价值计量，转回日公允价值与其他资产转为投资性房地产前账面价值的差额全额确认为公允价值变动损益。

但是其他资产转为投资性房地产，再转回其他资产，相当于其他资产的性质未变，但确认公允价值变动损益，这一点不太符合资产的处理方式，一般的资产都是按照历史成本计量，不会因为公允价值的变动而改变资产的成本。

例如：20×1年1月1日，甲公司将自用办公楼开始对外出租，赚取租金收入，该办公楼停止自用，开始对外出租起转换为投资性房地产，账面价值35000万，公允价值38000万，甲公司对出租的办公楼采用公允价值模式计量，因此形成投资性房地产38000万，其他资本公积3000万。

同年20×1年12月31日，甲公司决定将该办公楼收回，停止对外租赁，开始自用，自此投资性房地产转换为自用房地产，转换日公允价值为40000万，因此确认固定资产40000万，公允价值变动损益2000万，同时其他资本公积3000万转为公允价值变动损益。

这样处理的结果就是，自用房地产这项固定资产年初账面价值35000万，年末账面价值40000万，确认了公允价值变动损益5000万。这样的处理方式会使企业资产总额和企业利润增加，有些企业会利用此种处理方法来操纵企业利润。当我们对这种企业进行投资的时候，应该考虑到因为资产转换带来的资产总额增加和利润增加，对投资企业进行考核时，应该剔除这部分因为资产转换带来的利润增加部分，来评估被投资企业的真实利润水平。因为资产转换带来的利润增加可以看成是一种虚增的利润，资产还是那个资产，房子还是那个房子，没有发生什么变化，只是因为转换成投资性房地产，又转回固定资产，采用了公允价值计量模式，才使得资产总额增加和利润增加。

建议二：原计入其他资本公积的金额不予调整。

即在投资性房地产再转回自用房地产时，原计入其他资本公积的金额不予调整，这样处理的结果是：其他资本公积的金额将永久存在，这样操作与其他资本公积的性质不符。

仍以甲公司为例，20×1年12月31日，甲公司决定将该办公楼收回，停止对外租赁，开始自用，自此投资性房地产转换为自用房地产，转换日公允价值为40000万元，此时只确认固定资产40000万元，公允价值变动损益2000万元。

最后，自用房地产这项固定资产年初账面价值35000万，年末账面价值40000万，确认了公允价值变动损益2000万，资本公积－其他资本公积余额3000万元。

根据企业会计准则的规定，其他资本公积，是指股本溢价(或资本溢价)项目以外所形成的资本公积。其中主要包括直接计入所有者权益的利得和损失。直接计入所有者权益的利得和损失由多种事项引起，存货或自用房地产转换为投资性房地产是其中的一种，当该项投资性房地产处置时，因转换计入资本公积的部分应转入当期的其他业务收入，借记“资本公积－其他资本公积”，贷记“其他业务收入”。因此，当投资性房地产再转回自用房产时，按照投资性房地产处置的规定，处置该项投资性房地产时，应转销与其相关的其他资本公积，因此自用房地产转入投资性房地产形成的其他资本公积应转出。

建议三：投资性房地产再转回其他资产时，按照转为投资性房地产前的价值计量，已计入公允价值变动损益或者资本公积－其他资本公积的部分冲销。

准则可以规定由其他资产转为投资性房地产后，必须在一定时间以后才能再转回其他资产，或者规定在同一个会计年度，其他资产转为投资性房地产，再转回其他资产时，按照资产未转换为投资性房地产前的价值计量。

仍以甲公司为例，20×1年12月31日，甲公司决定将该办公楼收回，停止对外租赁，开始自用，自此投资性房地产转换为自用房地产，转换日公允价值为40000万元，此时只确认固定资产35000万元，冲减原形成的资本公积3000万元，并补提当年的折旧。

房地产业固定资产投资篇(7)

关键词：投资性房地产；成本模式；公允价值模式

随着我国社会主义市场经济的发展和完善，房地产市场日益活跃，企业的投资观念在改变，企业持有的房地产除了用作自身生产、对外销售之外，还出现了将房地产用于赚取租金或增值收益活动。为了顺应国家经济发展的需要，促进与会计国际化趋同，财政部于2006年颁布了《企业会计准则第三号——投资性房地产》（以下简称投资性房地产准则），将投资性房地产单独作为一项资产核算和反映，与自有房地产和作为存货的房地产加以区别，规范了投资性房地产的确认、计量和披露，从而更加清晰地反映企业持有房地产的构成情况和盈利能力。投资性房地产准则的出台，对企业会计信息披露更恰当、更相关，为会计信息使用者更好地提供了决策依据。

1 投资性房地产的后续计量方法

根据投资性房地产准则的规定，投资性房地产应当按照成本进行初始确认和计量，在后续计量时，通常应当采用成本模式，满足特定条件的情况下也可以采用公允价值模式，但同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，并按计量模式变更对公允价值与账面价值的差额调整期初留存收益，已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。

1.1 成本模式

成本模式是企业在资产负债表日对投资性房地产进行后续计量时，不是以市场价格来表示企业资产的现状，而是通过资本投入与资产形成的对比来反映企业的财务状况和经营业绩，按照《企业会计准则第4号——固定资产》和《企业会计准则第6号——无形资产》对出租建筑物、出租土地使用权进行计量，对投资性建筑物需要按期（月）计提折旧，折旧的具体计提方法同固定资产折旧类似，对投资性土地使用权需要按期（月）进行摊销，摊销的具体方法同无形资产摊销类似；如果存在减值迹象的，应当按照《企业会计准则第8号——资产减值》进行减值测试，发生减值的应计提减值准备，已计提的减值准备在以后会计期间不允许转回。

1.2 公允价值模式

在公允价值计量下，资产和负债按照在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量，应当保证所确定的会计要素能够取得并可靠计量。对于投资性房地产，企业只有存在确凿证据表明其公允价值能够持续可靠取得的，才允许采用公允价值计量模式。采用公允价值计量模式，应当同时满足以下两个条件：一是投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；二是企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出科学合理的估计。

采用公允价值模式计量，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间差额计入当期损益。

2 成本模式与公允价值模式会计处理的比较与分析

2.1 投资性房地产的初始计量核算

（1）成本模式。

企业外购、自行建造等取得的投资性房地产，按应计入投资性房地产成本的金额，借记“投资性房地产”科目，贷记“银行存款”、“在建工程”等科目。

（2）公允价值模式。

企业外购、自行建造等取得的投资性房地产，按应计入投资性房地产成本的金额，借记“投资性房地产-成本”科目，贷记“银行存款”、“在建工程”等科目。

在新的会计准则下，投资性房地产无论是采用成本模式还是公允价值模式，外购或自行建造达到预定可使用状态的投资性房地产，都是按照企业实际取得的投资性房地产的成本作为原始入账价值，初始计量的账务处理是一致的。

2.2 投资性房地产的后续计量核算

（1）成本模式。

采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，应当按照固定资产或无形资产的有关规定，按期（月）计提折旧或摊销，借记“其他业务成本”等科目，贷记“投资性房地产累计折旧（摊销）”。取得的租金收入，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”等科目。

投资性房

地产存在减值迹象的，还应当适用资产减值的有关规定。经减值测试后确定发生减值的，应当计提减值准备，借记“资产减值损失”科目，贷记“投资性房地产减值准备”科目。如果已经计提减值准备的投资性房地产的价值又得以恢复，不得转回。

（2）公允价值模式。

采用公允价值模式进行后续计量的，在资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额，借记“投资性房地产——公允价值变动”科目，贷记“公允价值变动损益”科目，公允价值低于其账面余额的差额，就借记“公允价值变动损益”科目，贷记“投资性房地产——公允价值变动”科目。取得的租金收入，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”等科目。

在两种模式下，取得的租金的收入，只需按收入实现原则确认收入，账务处理一致。采用成本模式进行的后续计量，只需根据投资性房地产的初始成本计提相应的折旧和摊销，会计处理简单，而采用公允价值模式计量，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，而是根据公允价值的变化重新计量投资性房地产的价值，引入公允价值计量模式，使会计处理变得相对复杂。

2.3 投资性房地产的转换计量核算

（1）成本模式。

在成本模式下，应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值，即由成本——成本进行结转。

①将作为存货的房地产转换为采用成本模式计量的投资性房地产，应当按该项存货在转换日的账面价值，借记“投资性房地产”科目，原已计提跌价准备的，借记“存货跌价准备”科目。按其账面余额，贷记“开发产品”等科目。

②将自用的建筑物或土地使用权转换为投资性房地产时应按其在转换日的原价、累计折旧、减值准备等，按其账面余额，借记“投资性房地产”科目，贷记“固定资产”或“无形资产”科目，按已计提的折旧或摊销，借记“累计折旧”或“累计摊销”科目，贷记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目，原已计提减值准备的，借记“固定资产减值准备”或“无形资产减值准备”，贷记“投资性房地产减值准备“科目。

③将投资性房地产转换为自用房地产时，应当按该项投资性房地产在转换日的账面余额、累计折旧（摊销）、减值准备等，分别转入“固定资产”、“累计折旧”、“固定资产减值准备”等科目；按投资性房地产的账面余额，借记“固定资产”或“无形资产”科目，贷记“投资性房地产”科目；按已计提的折旧或摊销，借记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目，贷记“累计折旧”或“累计摊销”科目；原已计提减值准备的，借记“投资性房地产减值准备”科目，贷记“固定资产减值准备”或“无形资产减值准备”科目。

（2）公允价值模式。

①将作为存货的房地产转换为投资性房地产时，应当按该项房地产在转换日的公允价值，借记“投资性房地产（成本）”科目；原已计提跌价准备的，借记“存货跌价准备”科目；按其账面余额，贷记“开发产品”等科目。同时，转换日的公允价值小于账面价值的，按其差额，借记“公允价值变动损益”科目；转换日的公允价值大于账面价值的，按其差额，贷记“资本公积——其他资本公积”科目。

②将自用房地产转换为投资性房地产时，应当按该项土地使用权或建筑物在转换日的公允价值，借记“投资性房地产（成本）”科目；按已计提的累计摊销或累计折旧，借记“累计摊销”或“累计折旧”科目；原已计提减值准备的，借记“无形资产减值准备”、“固定资产减值准备”科目；按其账面余额，贷记“固定资产”或“无形资产”科目。同时，转换日的公允价值小于账面价值的，按其差额，借记“公允价值变动损益”科目，转换日的公允价值大于账面价值的，按其差额，贷记“资本公积——其他资本公积”科目。

③将采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。在转换日，按该项投资性房地产的公允价值，借记“固定资产”或“无形资产”等科目，按该项投资性房地产的成本，贷记“投资性房地产——成本”科目，按该项投资性房地产的累计公允价值变动，贷记或借记“投资性房地产——公允价值变动”科目，按其差额，贷记或借记“公允价值变动损益”科目。

在两种模式下，作为投资性房地产的转换计量，成本模式遵守的基本原则是按照资产价值进行转换，不确认资产转换收益，不能反映其真实完整的价值变动。公允价值模式在转换时要按照转换日该资产的公允价值确认为投资性房地产的入账价值，无需再计提减值准备和累计折旧。如果在房地产升值迅速时，必将大大提高其净资产和资产，而当房地产迅速贬值

时，则严重影响资产和当期净利润。当房价波动较大时，对利润的波动也较大。企业可能利用转换的契机产生的巨额收益或亏损，来调整当期利润。

2.4 投资性房地产的处置核算

（1）成本模式。

采用成本模式计量的投资性房地产处置时，应当按实际收到的金额，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目；按该项投资性房地产的账面价值，借记“其他业务成本”科目；按其账面余额，贷记“投资性房地产”科目，按照已计提的折旧或摊销，借记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目，原已计提减值准备的，借记“投资性房地产减值准备”科目。

（2）公允价值模式。

采用公允价值模式计量的投资性房地产处置时，应按实际收到的金额，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目。按该项投资性房地产的账面余额，借记“其他业务成本”科目，贷记“投资性房地产——成本”科目，按其累计公允价值变动，贷记或借记“投资性房地产——公允价值变动”科目；同时，将投资性房地产累计公允价值变动，借记或贷记“公允价值变动损益”科目，贷记或借记“其他业务收入”科目，将该项投资性房地产在转换日记入资本公积的金额，借记“资本公积——其他资本公积”科目，贷记“其他业务收入”科目。

在两种模式下，作为投资性房地产的处置收入处理相同，都是计入“其他业务收入”科目，在结转时，成本模式只需考虑该资产已计提的累计折旧、累计摊销和减值准备，而公允价值模式还需要同时考虑该资产从取得至处置时的公允价值变动。

3 成本模式与公允价值模式核算对企业财务方面的影响

3.1 对企业资产价值的影响

成本模式计量是沿用传统的资产计量方法对投资性房地产的取得、耗费和转换都应按照取得资产时的实际支出进行计量、计价和记录，在资产负债表日，资产的价值是固定不变的，所以反映的资产比较稳定。

公允价值模式计量对企业的资产结构产生影响，特别是目前房地产价格普遍高于其历史成本的情况下，在资产负债表日，投资性房地产公允价值上升会提高投资性房地产的账面价值增加其账面净资产，使资产增值发生明显的变化，资产账面价值的增加会降低企业的资产负债率，降低企业财务风险，增强企业融资能力。

3.2 对企业盈利能力的影响

采用成本模式计量对企业利润的影响比较稳定，成本模式按期计提的折旧费用和摊销会增加企业成本费用，如果存在减值迹象的，应当进行减值测试，计提相应的减值准备，同时准则规定“资产减值损失一经确认，在以后期间不得转回”，这一项规定明确了企业不得调整利润，所以成本模式一般情况下不会创造利润，除非是进行资产处置，才能调整利润。

采用公允价值模式计量对企业盈利的影响具有不确定性，公允价值模式无需计提折旧或摊销，企业成本费用就会降低，而且期末资产的账面价值与公允价值的差额计入当期损益，企业利润可随公允价值的波动方向而上下变动，公允价值的变化将加大利润的波动幅度，对企业的盈利能力带来极大的影响。

3.3 对企业所得税的影响

采用成本模式计量，会计准则与税法的处理基本一致。对已出租的建筑物或工地使用权可以计提折旧或摊销，现行税法规定当期计提的折旧费用和摊销费用可在税前余额或部分抵扣（超过税法税前扣除标准需作纳税调整），计算比较简单。

采用公允价值模式计量，会计与税法处理存在差异。会计处理上，在年末按投资性房地产的公允价值调整其账面价值，差额计入损益，不计提折旧或摊销；税法处理上，投资性房地产持有期间的“公允价值变动损益”不承认公允价值的税前列支或税前收入，不确认公允价值变化所产生的所得，对投资性房地产在计算所得税时，仍按计提折旧或摊销处理，调减应纳税所得额，可见，采用公允价值模式计量对所得税纳税调整的核算，势必增加核算难度及工作量。

4 结语

综上所述，不管是采用成本模式计量还是采用公允价值模式计量都各具千秋，关键是要看该模式是否适用于企业。

成本模式计量，投资性房地产的原始入账价值是按成本核算，不受公允价值变动的影响，不容易调增或调减资产价值，降低了企业操纵利润的可能，在一定程度上起到防止企业舞弊的作用。如果投资性房地产在企业资产中所占的比重较少，采用成本模式计量较好，因为成本模式会计处理相对简单，容易理解，而且企业的资产状况及盈利水平较为稳定，但不能及时客观反映投资性房地产的市场真实价值。

公