住房公积金普法篇(1)

第一条为贯彻落实国务院《住房公积金管理条例》、《**省住房公积金条例》，根据《**市个人住房公积金贷款管理暂行办法》（温公积金管委〔**〕4号）的有关规定，结合个人住房贷款管理的有关规定和我市住房公积金管理工作的实际，制订本实施办法。

第二条本实施办法适用于本市市区和各县（市）的个人住房公积金贷款的管理。

第三条**市住房公积金管理中心负责全市个人住房公积金贷款的管理工作，**市住房公积金管理中心下设的各管理部和分中心（以下统称管理机构）负责各自行政区域内的个人住房公积金贷款的管理和具体业务的办理。

第四条**市住房公积金管理委员会指定的有关商业银行分支机构（以下称受托银行）受管理机构的委托具体承办我市个人住房公积金贷款的发放、回收等金融业务。

第二章贷款对象和条件

第五条申请个人住房公积金贷款的对象，必须是已按规定缴存住房公积金的职工并且是购买、建造、翻建、大修自住普通住房的产权人或共有人。

第六条职工（以下称借款人）申请个人住房公积金贷款还必须同时具备下列条件：

（一）、贷款时正常连续缴存住房公积金12个月以上（以贷款时向前推移计算）；

（二）、在本市范围内购买、建造、翻建、大修自住普通住房，其房屋座落的具置已明确，有关手续合法、有效，且申请时购买、建造、翻建、大修的时间在3个月以内；

（三）、有购买、建造、翻建、大修自住普通住房总价款30%以上（含30%）的自有资金且已落实并投入使用；

（四）、具有完全民事行为能力，有稳定的经济收入，良好的信用和按规定偿还贷款本息的能力；

（五）、同意以所购买、建造、翻建、大修的自住普通住房作为抵押；

（六）、在购买、建造、翻建、大修的自住普通住房未办理抵押登记前，能提供管理机构和受托银行认可的其他阶段性担保；

（七）、管理机构和受托银行及上级有关部门规定的其他条件。

第三章贷款额度和期限

第七条贷款额度为以下三项计算结果的最低值：

（一）、以借款人及其配偶缴存住房公积金的月工资收入的最高50%的还贷比例（每月还贷本息额占工资收入的比例）计算的最高月还贷款额，从而按不同还款方式计算出的贷款额度。

（二）、购买、建造、翻建、大修自住普通住房的房价款或修、建费用总额及评估值（两者取低值）的最高70%的贷款比例计算的贷款限额。

（三）、**市住房公积金管理委员会确定的各行政区域的住房公积金贷款最高额度。

第八条贷款期限根据借款人的贷款金额、还款能力以及其他相关条件确定，最长不得超过30年（360个月），同时借款人最后一期还款时的年龄不得超过65周岁。

第四章贷款的担保

第九条借款人申请个人住房公积金贷款时，须以所购买、建造、翻建、大修的自住普通住房作为取得贷款的担保。如借款人购买、建造、翻建、大修的自住普通住房已取得房屋所有权证的，直接以所购买、建造、翻建、大修的自住普通住房抵押；如借款人购买、建造、翻建、大修的自住普通住房未取得房屋所有权证的，还应提供贷款申请地其他自有或第三人拥有的已取得房屋所有权证的住房或者由管理机构和受托银行认可的房屋建设（开发）单位、房屋交易中介机构进行阶段性担保。

在贷款期内，经管理机构和受托银行同意，借款人可根据实际情况变更贷款阶段性担保方式及抵押物，并按规定办理变更担保手续。

第十条借款人购买、建造、翻建、大修的自住普通住房，抵押人与抵押权人必须签订书面抵押合同并依法办理住房抵押登记或预购商品房贷款抵押登记手续。

第十一条以贷款申请地其他自有住房或第三人拥有的已取得房屋所有权证的住房作为阶段性抵押担保的，其价值需进行评估确认，抵押率最高不得超过评估现值的70%，抵押人与抵押权人必须签订书面抵押合同并依法办理住房抵押登记手续。

第十二条由房屋建设（开发）单位和房屋交易中介机构提供阶段性保证担保的，房屋建设（开发）单位、房屋交易中介机构必须与管理机构签订合作协议并就每一借款人签订书面保证合同。

第五章贷款的偿还方式和方法

第十三条贷款期限在一年以内（含一年）的，实行到期一次性还本付息。

贷款期限在一年以上的，实行按月分期还本付息。借款人可以按照下列两种方式之一归还贷款本息：

（一）等额本息还款方式，即贷款期内每月以相等的额度平均偿还贷款本息。计算公式为：

每月还款额=贷款金额×月利率×（1+月利率）期数÷[（1+月利率）期数－1]

其中：每月还利息额=剩余贷款本金额×月利率

每月还本金额=每月还款额－每月还利息额

（二）等额本金还款方式，即贷款期内每月确定相等的还本金额并支付利息。计算公式为：

每月还款额=每月还本金额+每月还利息额

其中：每月还本金额=贷款金额÷期数

每月还利息额=剩余贷款本金额×月利率

第十四条采取按月分期还本付息方式偿还贷款的，借款人贷款时确定的每月还本付息额最高不得超过计算住房公积金的月工资收入的55%，最低不得低于计算住房公积金的月工资收入的30%。

第十五条借款人与管理中心和受托银行在借款合同中约定还款方式，一经确定，不得更改。

第十六条贷款统一采取由借款人委托受托银行代扣的方法进行偿还。

第六章申请贷款需提供的资料

第十七条借款人的个人资料：

（一）身份证；

（二）住房公积金缴存证明或对账单；

（三）婚姻情况证明（结婚证、夫妻关系证明书等）。

第十八条借款人配偶的个人资料：

（一）身份证；

（二）住房公积金缴存证明或对账单。

第十九条借款人的其他房屋共有人（除配偶以外）的个人资料：

（一）婚姻情况证明；

（二）本人及配偶的身份证。

第二十条借款人除按上述规定提供本人、配偶及其他房屋共有人的个人资料外，还需根据购买、建造、翻建、大修自住普通住房的不同情况，分别向管理机构提供以下购买、建造、翻建、大修自住普通住房的情况资料：

（一）购买、建造、翻建、大修的自住普通住房未取得房屋所有权证的：

1、购买预购商品房的：

（1）商品房预售（买卖、销售）合同（已实行备案登记制度的县（市、区）需先经备案登记）；

（2）首付款或自付款的收款收据。

2、购买经济适用房的：

（1）经济适用房销售（买卖）合同；

（2）首付款或自付款的收款收据；

（3）经济适用房的审批证明。

3、购买“二手房”的：

（1）房产买卖合同；

（2）交易价格的评估报告；

（3）出卖人的房屋所有权证复印件；

（4）首付款或自付款的收款收据。

4、购买“房开”已取得房屋所有权证的存量房（现房）的：

（1）房产买卖合同；

（2）首付款或自付款收款收据；

（3）“房开”的房屋所有权证复印件。

5、购买拆迁安置房的：

（1）拆迁协议书；

（2）定位证明单及房款结算表；

（3）首付款或自付款收款收据。

6、建造、翻建住房的：

（1）土地使用证；

（2）建设工程规划许可证；

（3）建筑工程施工许可证；

（4）建造工程费用的预算或决算报告。

7、大修住房的：

（1）大修鉴定报告书；

（2）大修工程费用的预算或决算报告。

（二）购买、建造、翻建、大修的自住普通住房已取得房屋所有权证书的：

1、购买商品房、经济适用房、拆迁安置房的：

（1）销售不动产（房屋）专用发票（发票联）复印件；

（2）房屋所有权证。

2、购买“二手房”的：

（1）销售不动产（房屋）专用发票（发票联）或契税证；

（2）房屋所有权证。

3、建造、翻建住房的：

（1）房屋所有权证；

（2）建设工程规划许可证复印件；

（3）建筑工程施工许可证复印件；

（4）建造工程费用的预算或决算报告。

4、大修住房的：

（1）房屋所有权证；

（2）大修鉴定报告书；

（3）大修工程费用的预算报告。

第七章贷款的办理程序

第二十一条要求申请个人住房公积金贷款的职工携带上述个人资料和购买、建造、翻建、大修自住普通住房的资料，到管理机构填写《**市个人住房公积金贷款申请书》向管理机构提出贷款申请。

第二十二条管理机构受理借款申请人的贷款申请时，对借款申请人的有关情况进行贷前审查，符合要求的，予以受理。对借款申请人未能提供符合要求的资料或有关情况不符合要求的，不予受理，但须告知不予受理的原因。

第二十三条管理机构受理借款申请人的贷款申请后，应在10个工作日内予以审核，并作出是否准予贷款的决定。

第二十四条管理机构对经审核准予贷款的，通知借款申请人办理贷款手续。对经审核不准予贷款的，须告知借款申请人不准予贷款的原因。

第二十五条准予贷款的，管理机构和受托银行同借款人就贷款额度、期限、担保方式、偿还方式及月还款额进行协商和确定。

第二十六条贷款额度等经协商一致后，管理机构与受托银行签订委托贷款合同，委托受托银行向借款人贷款。同时借款人、管理机构、受托银行、保证人及抵押人签订个人住房公积金借款合同。借款人还需同受托银行签订代交款项委托合同。以贷款申请地其他自有或第三人拥有的已取得房屋所有权证的住房进行阶段性担保的，担保人（抵押人）还需与管理机构另行签订住房抵押合同。

第二十七条借款合同及抵押合同签订并经登记生效后，管理机构通知受托银行向借款人发放贷款。

第八章贷款的提前还款

第二十八条借款人办理个人住房公积金贷款后，可提前部分或全部偿还贷款，借款人提前偿还贷款的，应持本人身份证，填写《**市个人住房公积金贷款提前偿还申请书》向管理机构提出申请。

贷款的提前还款除直接以住房公积金为还款资金来源的可以由管理机构内部划转以外，其他的均采用银联POS系统，由借款人直接持卡向管理机构刷卡还款。

第九章贷款抵押物的变更

第二十九条贷款期内，借款人要求变更贷款阶段性担保方式及抵押物的，应事先填写《**市个人住房公积金贷款担保方式及抵押物变更申请书》向管理机构申请，经管理机构同意后，有关各方另行签订书面的保证合同或抵押合同，并按规定办理登记手续。

合同经登记生效后，管理机构才能向原担保人或抵押人出具担保（抵押）注销证明。

第十章附则

第三十条本实施办法实施前有关规定与本实施办法不符的，以本实施办法为准。遇国家及我市个人住房公积金贷款管理有关政策调整时，本实施办法亦作相应调整。

住房公积金普法篇(2)

买房要用好、用足住房公积金贷款。与普通商业按揭贷款相比，住房公积金贷款最大的好处就是能够减少购房者的利息支出，降低购房开支。目前住房公积金贷款政策的调整，使得原本就有优势的住房公积金贷款更有吸引力了。那么，如何用好、用足住房公积金贷款呢?

降低利息成本的途径

购房依靠住房公积金贷款，能让购房者轻松不少。对于普通购房者来说，依靠自己的力量，一次性支付房款存在不小的难度，因此向银行申请住房按揭已成为购房者的首要选择。一般情况下，居民购房申请按揭贷款有两个选择，一是申请商业贷款，二是申请住房公积金与商业组合贷款。如果能够申请到尽量多的住房公积金贷款，肯定能够让购房成本降下来，因为住房公积金贷款与商业贷款相比，利率要低很多。

央行最近一次下调之后的住房公积金贷款利率标准，5年期以下利率为4.05％，5年期以上贷款利率调整为4.59％。就中长期贷款来说，住房公积金贷款利率比最大限度下浮至基准利率0.7倍的利率水平，还要低0.45个百分点。对于同样一笔40万元的按揭贷款，以等额本息还款法还款，商业贷款与住房公积金贷款之间每月还款额相差98.6元(具体计算见表1)。

新政对普通购房者在税收、贷款利率等等多个方面给予了优惠，相比较税收标准降低、所得税免征等一些措施而言，贷款利率因其贷款数额大、贷款期限长，这方面涉及到的资金成本更值得关注。除了商业性贷款之外，从节省成本的角度考虑，普通购房者首先应该考虑用足住房公积金贷款，用好、用足住房公积金可以大大省钱。

贷款标准心知肚明

目前有不少地方对住房公积金标准做出了调整。住房公积金贷款政策的调整，其基本出发点无非是扩大受惠人群，让住房公积金贷款发挥更大的作用。具体做法有提高贷款额度，延长贷款时限，降低首付比例等等。不过通过综合对比发现，各地具体操作的方式有所不同。

贷款最高限额有所提高，提高额度一般在5万～10万元左右，最高达30万元。综合比较而言，以上海为最高。此前上海公积金贷款最高额度为50万元，此次提高到80万元。北京和广州的最高额度则没有变化，仍为78万元和65万元。此外，长沙、成都、福州等地住房公积金贷款最高额度有所提高。

还有一个不可忽略的调整是公积金贷款首付比例的调整。据了解，目前北京和上海下调了购买普通住房的首付比例，由原来的30％调整至20％。此外，南京、武汉、成都、郑州等城市的住房公积金贷款首付比例也下调至20％。

除了少数情况外，各地对申请住房公积金贷款的条件并未调整。如北京、上海、广州等地的申请条件与原来相比，几乎没有变化。总体来看，既未放松，当然也没有从紧。不过，对某些特殊情况还是提出了较高的要求，如上海对于申请贷款总额80万元的情形，要求申请人除了符合住房公积金缴存、还款能力等条件外，还必须是第一次购买自住房，且以户为单位申请(两个或者两个以上同户成员共同参与贷款)。如北京对申请总额为78万元的情形，也要求借款人的信用等级必须为最高的AAA级。

值得注意的是有些地区推出了一些新的举措，如放松借款申请人的年龄限制，如北京贷款期限最长可以计算到借款人70周岁；或者实行异地贷款，如在其他城市缴存公积金而成都买房，也可申请住房公积金贷款；或者实施商业贷款转为住房公积金贷款业务，如温州市对符合条件的购房者，允许其将商业贷款转办为公积金贷款，最高额度可达50万元。

灵活运用新政来省钱

根据政策的变化，如何灵活运用政策，并根据政策的调整来达到减少购房成本的目的，这需要购房者根据自身的特点，并结合当地的政策特点来认真研究。本刊在此推出几个例子，以期达到抛砖引玉的作用。

提前还清贷款在北京，如果已经办理过住房公积金贷款，第二次购房时能否享受到首次申请贷款的优惠政策呢?答案是可以的。但考虑到在贷款没有还清之前，无法第二次申请，因此需要还清贷款。按照北京公积金贷款的有关规定，借款人在第一笔住房公积金贷款还清后，就可以申请第二笔公积金贷款，因此公积金贷款不存在二套房提高首付或利率的问题。至于第一套住房要不要售出，政策没有明确规定，因此购房者可以灵活调整，在这点上与享受下浮基准利率0.7倍的商业贷款优惠措施有所区别。

家庭成员来帮忙为了能够获得更高额度的住房公积金贷款，可以尝试家庭成员组合申请贷款。如上海规定，与在一起居住满一年以上的直系血亲，共同申请住房公积金贷款，最高可达80万元。因此有专家建议，可以让与自己同住的父母、子女等一起申请房贷，贷款额度比个人要高得多。

还有一种方式是利用直系亲属的公积金来静忙。如福州公积金新规规定，住房公积金贷款人购房时可提取本人配偶及同在一户的贷款人本人父母、子女等直系亲属的住房公积金用于购买普通商品住房。

早早备足缴存余额在上海，对于希望获得个人最高30万元的改善型购房者来说，必须先做好准备，因为根据住房公积金贷款的条件，缴存余额必须达到一定金额，才有可能足额申请贷款。上海规定，基本住房公积金账户的缴存余额达到了7500元，就可以获得30万元的住房公积金可贷额度。但是不要小看这7500元的缴存余额，因为对于一般的家庭来说，只要还在还贷过程中，每月缴存的公积金资金都会自动用于冲还贷，余额所剩无几。因此这个时候要做的就是停止冲还贷，而改用现金还贷，使公积金账户中的资金沉淀下来。

住房公积金普法篇(3)

结合当前工作需要，的会员“pilmy”为你整理了这篇2020年住房公积金中心法治建设工作总结范文，希望能给你的学习、工作带来参考借鉴作用。

【正文】

今年以来，襄阳市住房公积金中心紧紧围绕《2020年全市普法依法治理工作要点》、2020年普法责任清单，深入开展住房公积金法治建设、普法宣传工作。奋力推进住房公积金事业发展再上新台阶，为实现“住有宜居”目标发挥更大作用，现将2020年法治建设工作情况总结如下:

一、领导重视，专人负责，稳步推进

中心党组始终高度重视法治建设，继续成立了以主要领导任组长、分管领导任副组长的“襄阳市住房公积金中心法治建设领导小组”，中心审计法规科专门负责法治建设工作，配有专门法治工作人员3名。全面落实单位主要负责人作为推进法治建设第一责任人的职责，领导班子和领导干部坚持述职述法，将法治建设纳入中心工作重要内容。及时召开中心党组会、办公会，研究部署法治建设工作。

一是加强依法执政能力建设，依法规范集体决策行为，深入推进党务、政务公开，健全民主制度，推行重大问题讨论决定票决制，落实率100%。二是继续落实常年法律顾问制度。市中心及各办事处、管理部常年聘请律师3名，根据实际情况调整法律事务所和法律服务事项。2020年全程参与了市中心多项重要决策咨询。三是大力推进法治社会建设。推进“法律七进”活动，完善和落实公职人员学法用法制度，制订2020年普法责任清单，将法治宣传教育纳入党建工作中，做到同部署、同落实。四是以法治单位创建为载体，严格落实疫情防控措施，办公楼(含家属院)实行干部值守制度，疫情期间每天安排两名干部及门卫日夜轮守，定时消杀并记录，落实非必要不出门，外来访问人员进入体温必测,口罩必戴。

二、学法、普法不放松

(一)领导班子学法，开展全员学法培训。将全面依法治国新理念新思想新战略，纳入党组中心组学习内容，认真贯彻落实《湖北省民法典学习宣传实施工作方案》，深入开展民法典宣传教育活动，组织全系统干部职工，进行宪法、民法典学习培训，并参加法律知识竞赛考试，营造浓厚的学法氛围。

(二)组织开展干部职工在线学法。落实全市2020年度国家工作人员学法用法工作，今年6月份起组织系统全体在职干部参加全省无纸化在线学法。通过观看《普法视频课件》、讲座，学习《中华人民共和国民法典》等课件，阅读复习资料和练习答题，监督全系统干部完成必修与选修课程积分，组织开展全省无纸化法律知识统一考试。全体学员已完成湖北省民法典专题考试、湖北省2020年度全省国家工作人员学法用法统一考试，两项考试参考率100%，合格率100%。

(三)全面落实“谁主管、谁普法”责任制。制定襄阳市住房公积金中心2020年度普法责任清单，安排普法行动计划，由责任科室专人负责落实;积极参与襄阳广播电台的“党风政风热线”栏目，分管领导带领相关科室负责人轮流参与，全面、系统的为市民解疑答惑;充分利用官媒和宣传住房公积金相关政策法规，保持中心门户网站的权威性、及时性，应用多媒体广泛宣传，通过中心网站、手机APP以及微信公众号等将新出台的各项政策第一时间更新。

三、优化营商环境，梳理服务群众的办事程序，提高办事效率。

疫情期间，我中心出台《关于做好“新冠肺炎”疫情防控期间住房公积金缴存事项的通知》《“新冠肺炎”疫情防控期间住房公积金缴存事项的操作细则》，针对受疫情影响导致缴存住房公积金确有困难的企业，可申请变更缴存比例原最低5%降至1%，或申请缓缴住房公积金。落实住房公积金阶段性支持政策，帮助企业渡过难关。全力推进政府职能转变和 “一张网”建设，目前已完成全部(共12项)业务办理事项的对接工作，根据实际情况，优化办事流程，缩短办理时间，将办理时间缩短为法定时间的1/3，极大的提高了群众的获得感和满意度。

四、下一步的法治建设目标

我中心将2020年的法治建设成果，总结2020年的经验与不足，积极开展全员学法用法，组织培训学习，提高全员素质，为2021年的法治建设工作打下坚实基础。

住房公积金普法篇(4)

关键词：住房公积金 问题 应对方案 迪庆州住房公积金管理中心

引言

住房公积金是我国房地产金融政策中的重要组成部分，其开拓了一条有效妥善地处理城镇居民住房资金来源的道路。但是由于我国住房公积金归集总规模快速膨胀，产生了一系列疑难问题，现分析如下：

一、公积金制度存在的问题

（一）归集层面方面

如今我国许多城镇地区与社会组织都已引入了住房公积金体制，尤其是东部发达省市，其住房公积金的普及率已提高至总人口的百分之九十以上，而住宅公积金缴交率约占职工基本工资的12%。与之相成强烈对比的是，在占我国三分之二面积的中西部，城镇住房公积金的普及率却只是在百分之五十至七十左右上下，其公积金缴交率同样也低于东部沿海地区，个别地区甚至达不到5%的规定比例。产生这种现象的最重要一个因素就是归集的力度不够。许多企业并没有按照相关规定推行住房公积金制度。甚至有小部分的国有企业与事业单位也是如此。上述这些企业或单位的负责人对住房公积金政策时不够积极，马虎了事。例如：不代扣职工的个人住房公积金，也不缴纳企业应承担的集体住房公积金，还以种种借口来推搪敷衍。个别地方甚至以住房公积金制度的名义，向职工扣取住房公积金后后作为单位内部的运转资金，此类行为严重侵犯职工财产权，属于违法行为。还有一些单位因没有及时缴纳住房公积金，也会减少职工的住房公积金的经济利益。

（二）运作层面方面

我国确立住房公积金制度，其本意是在可预知的一段时间快速促 进城市住房基金的累积，由此来应对非中低收入居民的住房难题，然而却在一定程度上导致了相反的效果。通过大量的调查发现，目前多数贷款的人员都是收入相对较高的人群，贷款的目的便是对住房问题进行解决。中国处在一个发展阶段，对于住房供求的紧张状态可能会持续比较长一段时期，所以房价上涨的压力也会在相当一段时间内存在。而对于一些收入较低的人群来说，随着房市价格的不断上涨，其已经难以承受购房款或还贷的压力，同时住房公积金在贷款资金安全方面的要求相对较高，对于担保的条件较为严格，这便造成一些低收入者难以用公积金卖房。这时因为中低收入居民往往无法筹集、偿还住房公积金委托贷款，而真正得利的却是中高收入人群。部分中低收入居民，既无法从公积金制度中取得必需的扶持与帮助，又因为公积金制度的义务性，从而不可能获取等同市场平均水平的经济利益。

（三）风险层面方面

依照相关规定，我们知道住房公积金是由住房公积金管理中心来管理运作的，所以住房公积金管理中心就作为公积金资金的运营主体，资金运作的风险也应该由其负担。可是一旦介入现实情况可以发现，住房公积金管理中心无法一力担此大任。违约风险，是指交易对象未能履行契约中的义务而造成经济损失的风险，即受信人不能履行还本付息的责任而使授信人的预期收益与实际收益产生落差的可能性，它也是金融风险最主要的类型。住房公积金贷款是面向全社会的，所牵涉的地方极广，如果没有准确庞大的数据资料库，想准确无误地确定借款人的信用等级可以说是天方夜谭。一般来说，是以借款人所在单位出具的收入证明来作为参考，但这种参考并不是万能的，因为只能以此评价借款人一定时间内的静态收入水平。而市场瞬息万变，借款人收入不可能永远保持静态，其一段时间内的收入情况也无法完全体现其的信用等级，如果仅以其作为参考依据，必然不符合现实。

二、应对方法

（一）归集层面方面

完善住房公积金制度，既与职工的经济权益息息相关，也影响着国家加快住房建设与扩大内需政策的实施，所以要通过行政、法律手段来保证相关法律法规的施行。首先，要加强对《住房公积金管理条例》在广大群众中的教育与普及，重点指出住房公积金制度的积极作用，通过舆论手段来加强公积金制度的影响力。在这一点，迪庆州住房公积金管理中心就做得很好，使该政策深入群众，充分激发了当地单位与广大职工缴纳住房公积金的热情。其次，要督促财政与审计部门的合作交流，严格监督环节，全力消除住房公积金普及率低的现象，让各单位负责人从根本上了解缴纳住房公积金的必要性。再次，对违反相关政策，非法使用公积金的单位负责人，必须追究其责任，并给予相应的罚款教育，才能保护职工的合法权益。

（二）住房保障方面

1、构建更为科学实际的住房金融体系。对于住房公积金贷款，必须适当限制贷款人的使用权限，来保证住房公积金使用的社会公平。

2、不断继续建设针对中低收入职工的住房供给制度。近些年来，经济适用房概念的提出，就是为了抑制房价的恶意上涨，保护中低收入居民。可是因为相关制度在实施过程中缺少必要的监管，使得经济适用房逐渐沦为一部分中高收入居民购买剩余住房的重点目标。对于这种现象，政府必须严格居民收入核查制度，强制规定住房的购买条件。

3、在一定范围内推行经济适用房政府回购制度。

（三）住房公积金管理中心改制方面

迪庆州住房公积金管理中心创新思路，借鉴外国的成功案例，努力将住房公积金管理中心建设为一个真正的政策性住房金融机构。笔者认为可以考虑如下措施：让政府出面，为其住宅政策目标服务；让资金有条件地让渡，从而相区别于财政资金的运作；让单位享受一定政策优惠，比如获得利息补贴或税收减免等，以此来区别于一般的商业性金融；同时加强银行和财政的监督作用，使其在实际中发挥效果。如在实际的工作中，财政部门通常只对一些管理费用的预决算进行审核，对政区域内的资金的使用情况未严格审核。而银行处于吸储为中心的机制下，所以对于住房公积金这样一个较大的客户，恐怕是唯恐发生怠慢情况，怎能有效监督，处于普遍不管的情况，所以在此方面应加强管理，给予重视。自2011年起，迪庆州提高了住房公积金缴存比例。由原来工资总额的7%提高到了10%，总体提高了3个百分点；根据国家出台的有效遏制房价虚高、投机性买房的相关政策和最大限度保证住房公积金缴存人的利益，结合当地的实际情况，一个家庭最多可以支持两次用住房公积金购、建住房，但视具体购、建住房情况决定是否放贷。这一系列措施可以作为规范我国住房公积金的内部风险管理与外部监督机制的基础。

（四）个人信用档案制度方面

如今，各个商业银行与个人资信评级标准相对独立，很难准确全面反映出贷款人信用的实际情况。因此在个人信用档案制度方面主要有两项工作：首先是完善法律法规；其次是建设一个相对统一的资信评级体系。由于个人的信用资料分布比较广泛、散乱，因此，怎样全面、规范、有序地获取相关数据资料并依法对其进行处理分析，就成为一个亟待解决的问题。而且在这个过程中还要注意保护贷款人的隐私权，这些都急需相关法规的保护功能。

（五）公积金两级监督机制方面

在目前局势下，社会对住房公积金的监督如上文所述，往往不能如意。因此，必须建立一个自主的住房政策性金融机构，从而在根本上扭转现今住房公积金监管体制下的异常现象。这个监管机构可以隶属于国务院，对地方住房政策性金融机构形成强有力的监管，地方政府无权对其进行行政管理。政策性住房金融机构应该周期性地向社会公开住房公积金的运行情况。此外，住房银行监管机构也应该定期公布监督报告。审计部门对住房政策性金融机构和监督机构的工作进行的监督报告，也应该定期公开。

三、结语

我们必须承认，尽管我国住房公积金制度在以往十几年的实际运行中，存在这不少问题，但是也无法忽视它在解决城市居民住房问题上取得的成绩，可以说功大于过。所以，想要妥善全面地处理城市住房问题，形成强力稳定的住房金融体系，就应该加快推进住房公积金制度改革，从根本上实现住房公积金建立的伟大目标。

参考文献：

[1]黄正祥.浅谈住房公积金贷款业务的创新[J].经济师，2010，1（24）24-27

[2]马永国.加快农民工社会保障制度建设的思考[J].特区经济，2007，2（03）56-58

[3]马永国.加快农民工社会保障制度建设的思考[J].特区经济，2007（3）150- 1521

住房公积金普法篇(5)

11月5日，北京市土地整理储备中心对外北京市朝阳区太阳宫新区D区土地一级开发项目招标公告，该地块所有权全部为乡集体土地。市国土资源局相关负责人表示，该地块在完成一级土地开发后，将正式被收归国有，转为城市建设用地。

上海调整“普通住房”标准

11月4日，上海公布了“普通住房”标准的调整结果。调整后上海可享受优惠的普通住房标准为：单套建筑面积140平方米以下；内环线以内套总价245万元/套，内环线和外环线之间140万元/套，外环线以外98万元/套以下；5层以上（含5层）的多高层住房，以及不足5层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等。

新政实施首周上海楼市短暂“井喷”

来自上海华燕置业市场研究中心的数据显示，11月1日的成交量从10月31日的0.48万平方米跃升至2.06万平方米，涨了4倍之多，而次日11月2日的成交量有所滑落，为1.65万平方米，3日至6日的成交量则在1.3万至1.4万平方米之间徘徊。网上房地产的统计也显示，11月1日以来上海商品房日成交套数均在200套以上，最高已超过400套，与此前一周日均100多套的成交量相比“曙光”渐显。

沪豪宅租金整体下调0.8%

高力国际11月9日的第三季度上海高档住宅市场报告显示，受新增供应增多的影响，本季三个市场租金皆有所下调，整体租金下降0.8%至每平米每月人民币175.2元。其预计世博会对于租赁市场的带动效应将在2009年中期开始显现。

广州10月二手房均价逼近8000

中原地产最新研究显示，广州二手楼市均价已接近市场“底部”――8000元/平方米。有观点认为，无论一手或二手均价到达8000元/平方米，都将较大地刺激市场的成交。然而，目前市场未见任何根本性的逆转迹象，二手市场在年底前还有继续走低的可能。

从8月的8243元/平方米、9月的8138元/平方米，到10月的8041元/平方米……根据中原地产研究部的最新报告，广州二手楼价持续向下，3个月内下跌了202元/平方米。

京公积金最高贷款额调至80万

北京住房公积金管理委员会11月5日宣布，从11月6日起，本市住房公积金贷款最高额度由原来的60万调整为80万元。

与此同时，北京住房公积金贷款中心计划对原提取办法做出较大调整。按照原办法，职工购买、建造、翻建、大修自住住房且未使用住房贷款的，职工及其配偶每年可以提取一次公积金；对于使用住房贷款购买经济适用房的，职工及其配偶每季度可以提取一次住房公积金。

南京取消普通住房价格限制

南京市房管局日前《关于调整享受优惠政策普通住房标准的通知》，取消价格限制，面积和容积率标准维持不变，从10月1日起购房的市民均享受该新政。根据该通知，该市享受优惠政策普通住房的标准调整为同时满足住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上、单套建筑面积在144平方米（含）以下即可。此前主城江南八区9900元/平方米以下、江宁6000元/平方米以下、江北4900元/平方米以下的价格标准就此取消。

深圳房价下跌真相调查 关内“假摔”关外真跌

住房公积金普法篇(6)

一、当前住房公积金制度存在的主要问题

1.地区之间发展不够平衡,使得这项惠民政策的普及受到限制。

根据住房和城乡建设部2009年3月24日的《2008年全国住房公积金管理情况通报》,截至2008年末,全国应缴住房公积金职工人数11184.05万人,实际缴存职工人数为7745.09万人;截至2008年末,全国住房公积金缴存总额为20699.78亿元,缴存余额为12116.24亿元;累计为961.17万户职工家庭发放个人住房贷款10601.83亿元,个人贷款余额为6094.16亿元;全国住房公积金提取总额为8583.54亿元,占住房公积金缴存总额的41.47%。

从住建部公布的各项数据中,可以看出我国大部分城镇地区和企事业单位基本上建立了住房公积金制度,但是从住房公积金归集覆盖率和资金使用率上反映出这项制度在全国各地发展还很不平衡,东部沿海发达地区,住房公积金的覆盖面已达到职工人数的90%以上,单位和职工的缴交率占工资收入的15%,个别达到20%,甚至更高。而在经济欠发达地区,不但住房公积金的覆盖面低,公积金缴交率也较低,有的还不足5%这一规定比例。在实际执行过程中,乡镇企业和私营企业、外商投资企业大多没有实行住房公积金制度。在中西部地区甚至连部分国有企业、事业单位和行政机关都没有实行住房公积金制度。这样就势必使得这些地区和单位的职工难以享受到国家这一惠民政策。

2.缴存比例不规范,行业间、单位间差距大,导致事实上的分配不公。

《中华人民共和国住房公积金管理条例》第十八条规定“职工和单位住房公积金的缴存比例不得低于职工上一年度月平均工资的5%,有条件的城市,可以适当提高缴存比例”。但上限的具体标准是多少没有规定,目前我国住房公积金缴存比例普遍执行5%到20%不等的标准。条件差的行业和单位执行5%的比例,而条件好的就可以执行15%甚至20%的比例。由于是职工个人和单位分别按这一比例缴纳,随着职工工资的不断增加,看似不大的比例差距会使实际缴存额差距很大,且由于单位配套缴存的这部分资金不必缴纳个人所得税,则势必导致了实际意义上的分配不公。通过检索某地级市住房公积金业务数据,该市职工缴存额前100?名的平均年缴存额为89388元,后100名的平均年缴存额仅为262元,前100名是后100名的341倍。而且前100名通过公积金贷款改善住房的为33%,后100名的公积金贷款情况为零。过大的缴存差距不但造成分配的不公平,同时也影响了这项制度的惠民效应。

3. 住房公积金政策法规不配套、不全面,行政执法难。

现行的《中华人民共和国住房公积金管理条例》是1999年4月颁布,2002年3月修订的。该《条例》虽然对住房公积金的缴存、提取、使用、管理机构、监督等问题做出了明确的规定,但没有相应的实施办法和具体的操作规程。国家相关部门出台的有关政策又增加了住房公积金的执行难度。目前我国住房公积金的立法工作明显落后住房公积金的发展,造成相关方面无法可依,仅仅通过一个《住房公积金管理条例》就对整个庞大的住房公积金运作进行解释和相关工作的规范是远远不够的。如:增值收益的分配比例,特别是与老百姓切身利益有关的廉租住房补充资金提取规定等都没有细化,还有低收入人群如何通过公积金来改善居住环境等也没有明确的规定。因此,当前重中之重就是加快法规的建设,既保障住房公积金安全运行,又充分发挥公积金的效能。

4.住房公积金使用效率不高、业务范围有待拓展。

从住房公积金存贷比率上看住房公积金使用还没有最大限度地投入到住房消费市场。如何一方面加大资金筹集力度,另一方面在继续加大个人住房公积金贷款投放的同时,进行多元化投资和运作,确保资金的保值增值,使住房公积金受惠于民是一个亟待解决的现实问题。

目前住房公积金资金的使用途径较为普遍的一是放贷,二是以定期存款的形式存入银行,三是购买国债。但是在欠发达地区由于公积金贷款比例小,购买国债变现慢等因素导致这些地区的住房公积金大量沉淀在商业银行的专户中,通过银行存款流向了非住房领域,没有高效率地为住房体系输送资金,笔者认为这背离了住房公积金制度的本意。

目前我国的住房公积金增值收益的分配顺序依次为风险准备金、管理开支和廉租房补充资金。且不说这增值收益的权属是谁的,单就廉租房资金的提取比例和使用情况,目前法规没有具体的规定,也没有明确的监督和管理。在房价居高不下的情况下,老百姓想通过廉租住房改善自己的居住环境的需求不断增加,有待我们认真加以研究和解决。

二、完善住房公积金制度,充分发挥公积金使用效能的几点意见

1.强化住房公积金归集手段 ,加强检查监管力度。

发展住房公积金事业,不仅关系到职工合法权益,更关系到国家加快保障性住房建设和扩大内需战略决策的实施,因此要依照《住房公积金管理条例》加强依法征管。一是加大《住房公积金管理条例》的宣传力度,大力宣传建立住房公积金制度的优越性,充分调动单位和广大职工缴交住房公积金的自觉性和积极性;二是财政、审计部门要加强配合,加大监管检查力度,重点解决住房公积金覆盖面小的问题,强化归集手段。三是依照《条例》规定,对拒不执行国家房改政策,擅自不实行住房公积金制度,拖欠、挪用公积金的单位,特别是只重个人政绩不为职工履行义务的单位负责人,要追究其行政责任,并实施相应的经济处罚,以维护职工应享有的合法权益。

要采取各种措施加强监管,保证住房公积金的安全运营,防止资金流失和信贷风险

。地方财政部门通过定期检查资金经营状况和资金运营账务监督,评价资金经营状况;审计部门通过审查资金来源,使用投向及使用结果,全面检查资金归集使用的合规性和合理性;金融主管部门主要借助于各种金融法规检查规范住房公积金管理的金融合法性;司法部门则从法律的角度对“中心”的资金管理及缴存者行为的规范进行监督,对各种住房公积金管理使用纠纷进行审理裁决,依法维护住房公积金管理使用的公正性。 2.扩大住房公积金保障范围,使中低收入者受益。

一是在住房公积金贷款的使用上,必须要求限量使用,每笔贷款上限不应定得太高,以保持住房公积金贷款在使用上的公平性。各地应根据社会经济发展、人民生活水平提高和房地产市场的发展变化情况,及时调整贷款限额。 二是放宽贷款条件。可参照商业银行的住房贷款发放条件,适当降低个人购房的首期付款金额。三是降低贷款利率。公积金贷款是政策性贷款,带有保障性质,因此应适当拉大与商业贷款利率差距,减少中低收入家庭的购房支付负担,或实行差别利率,对于购买自住、小户型低收入家庭,应提供更加优惠的贷款利率,确实起到政策性住房金融的作用。

3. 提高住房公积金的使用效能,充分发挥住房公积金制度的社会保障作用。

目前各地住房公积金的使用途径多为以下三种形式:一是放贷,二是以定期存款的形式存入银行,三是购买国债。如何在继续加大个人住房公积金贷款投放的同时,进行多元化投资和运作,确保资金的保值增值,使住房公积金更好地受惠于民,是一个亟待解决的现实问题。

首先要充分发挥住房公积金低存低贷的政策优势,发挥互和保障性作用,扩大住房公积金贷款的受惠面。贷款的发放应尽量向中低收入职工倾斜。住房公积金管理部门要以方便企业、方便群众为原则,进一步简化工作程序,提高办事效率,提高服务水平。积极支持职工直接使用公积金用于购房、还贷、维修和支付房租,改善职工住房条件。

其次是克服重归集,轻使用的倾向,保持公积金归集与个人住房贷款方式的协调一致和额度的同步增长,实现以贷促缴,最大限度地化解风险,保证公积金的流动性、安全性和增值性。

第三要千方百计提高公积金的效用,促其保值增值。在做好防范金融风险的前提下,通过公积金的资金运作努力实现增值收益,以便更好地发挥住房公积金的社会保障作用。

4.完善相关法规制度和信用体系建设,防范金融风险。

现行的《中华人民共和国住房公积金管理条例》是1999年4月颁布,2002年3月修订的。到目前我国《住房公积金管理条例》的配套法规尚未出台。随着改革开放的不断深入和住房保障制度的不断发展和完善,许多内容需要补充和修改。如前面提到的缴存比例问题,按照当时的工资水平,15%的比例差距每月可能也不过百元,但时过十几年,工资水平翻了一倍甚至数倍,其绝对数额就会增加不少。如果单位配套缴存的比例不做修改,那么随着工资水平的不断增长,不同行业和不同单位之间在公积金配套缴存额方面的差距也必然不断增大,这一方面会增加企业和各级财政的负担,另一方面则会造成事实上的分配不公,影响到制度的和谐乃至社会的稳定。还有如增值收益的分配比例,与老百姓切身利益有关的廉租住房补充资金提取规定等都需要通过立法加以细化和完善。同时要认真研究如何健全公积金管理部门内部控制制度的问题,借鉴商业银行普遍实行的内部控制制度,制订行之有效的内部控制措施。

住房公积金普法篇(7)

关键词：住房公积金；住房保障；作用

前言

住房公积金是企业事业单位为员工缴纳的住房储蓄金，它的作用就是为员工在买房的时候进行帮助，带有一定的强制性特点。住房公积金的出现是我国城镇住房制度的一项改革，能对民众在买房的时候提供一定的资金支持。因此对住房公积金的住房保障作用来进行深入分析，找出影响住房公积金的因素和住房公积金的实践价值。

一、住房公积金制度起到的作用

（一）增强员工的房屋购买力

对于人民的生存和发展来说，最重要的保障就是有一个属于自己的房子，早在党的十七大报告中就提到，要从根本上解决人们的住房问题，这也说明民生问题对国家的影响是非常大的，住房公积金已经成为我国的一项重要社会保障体系，在强制缴费和长年累月的积累下，民众的买房能力大大提升。住房公积金的利率明显低于商业银行，减轻民众的还款压力。

（二）支持了公租房和廉租房的建设

最近几年，国家对公租房和建租房的关注度也与日俱增，这项工作的顺利开展需要大量资金的支持，而住房公积金的其中一项重要作用，就是对公租房和廉租房的建设进行资金支持。在公积金的工作开展中，就要将公积金的安全运作、资金保障纳入工作的重点，尽最大的努力为中下等收入的职工提供住房优惠，使这一类职工能充分的享受到国家提供的优惠政策。

（三）促进住房的货币化发展

住房公积金的问世在一定程度上减轻了民众的买房压力，增加了买房的信心，对住房建设工作的开展打下了坚实的基础。提高职工的住房消费水平。住房公积金制度的开始实施，就取得了显著的成果，我国民众的消费心理也得到了改变，不在担心因为还不上住房贷款而不敢买房。因为住房公积金本身就带有强制性，所以就要求单位集体必须为员工缴纳公积金，这就在很大程度上解决了民众的住房问题，促进了住房制度的货币化发展。

二、影响住房公积金保障作用的因素

（一）住房公积金的收益率问题

从住房公积金的问世，我国的这项制度就存在的一些欠缺。我国住房公积金缴存的对象往往是国家机关和大众型企业，很多民营企业没有参与其中，这就无法发挥住房公积金的作用，所以在实际运用中，公积金账户的资金收益并不高，而且有资金贬值的情况发生。

（二）地区收入差异过大

住房公积金是根据职工的工资比例来进行收缴的，由于各个地方的收入水平不同，公积金的储存率也出现了差异。经济发达的地区人民购买力强，公积金的储存率也高，对公积金的使用情况也非常的好，还有一些发展的好的企业公积金的储存率也比较高，但是我国一些发展缓慢的地区，因公积金的储存率低，使用公积金的现象也非常少。各个地区收入差异太过明显，这种差异还没有向好的方向发展。

（三）金融优势不明显

目前各种商业银行之间的竞争已经进入了白热化的状态，银行为了提高自身的竞争力，对住房贷款也越来越重视，针对这一情况银行制定了不同的优惠利率，虽然公积金贷款比商业银行贷款有着更优惠的利率，但是公积金的制度比较强硬单一，没有商业银行的灵活性。

三、提高住房公积金的保障作用的有效措施

（一）提高资金收益

随着城市的发展，房价越来越高已经成为了一种必然趋势。但是收入高的人群还是不多，普通民众面对高昂的房价，只能选择望而却步。住房公积金的实施能够给普通职工家庭提供资金支持，这给了民众买房增加了信心。要使住房公积金发挥最大的保障作用，就要先解决现阶段公积金上存在的弊端，促进制度的改革，在改革后住房公积金的服务定位更加明确。要做好公积金账户的管理、增值、保险和补贴工作。改变资金的存款利率，进一步的提高资金收益。

（二）加大覆盖力度

全国的大数据显示，只有60%的人才能享受住房公积金。从数据中可以看出很多职工是无法享受这一制度的，说明先阶段政府的相关政策还不够完善，一些个体工商户和农民工一直都o法享受这一制度。基于现状，政府需要对这一情况展开深入的调查，通过建立合理的制度来提升住房公积金的使用率，使更多的人能享受公积金的福利待遇，加大人民群众对公积金的重视程度，在买房的过程中不忘公积金这一福利政策。

（三）严格进行管理监督工作

住房公积金的工作效率决定于公积金部门的监督管理。公积金部门的监督管理必须将自身的职责发挥到工作中去，制定出完善的监督方案。而住房建设部门和财政部门也要对公积金的管理部门进行监督，制定出工作绩效来进行考核，使住房公积金管理制度能顺利的落实。

（四）合理的宣传

住房公积金是解决职工住房问题的重要渠道，现代很多人们对于住房公积金的了解不够深入。导致住房公积金不能很好的发挥其应有的作用。所以对住房公积金进行合理的宣传是很有必要的，宣传的形式方面也要多种多样，这样能达到良好的传播效果。让大众都对公积金的政策优势和作用有进一步的了解、尤其要针对林场等单位的合同工、临时工的宣传，鼓励各个范围缴存公积金。严格按照政策法规的要求来制定系统的公积金缴存体制。在全国范围内加大执法力度，使公积金能帮助更多的买房人民。