住房管理论文篇(1)

2007年美国的次级抵押贷款危机(简称次贷危机)爆发。基于当今世界经济金融的紧密联系,美国经济在全球的引领位置,次贷危机不仅给美国,也给世界其它地区带来了极大的震动。我国房地产市场近年来迅速增长，如何加强管理，避免类似美国次贷危机的发生,是我国房地产业和金融业面临的重大而紧迫的问题。本文从个人住房消费信贷风险管理的角度,对该问题进行探讨。

一、消费信贷

消费信贷是指商业银行以消费者的信用为基础，按照银行的有关贷款规定，向消费者发放的用于购买耐用消费品或个人消费支出不足时给予的贷款。它是消费者在其收入约束内，实现对商品和劳务超前消费的一种借贷行为，实质是适度的超前消费。消费信贷具有以下几个基本因素：

1.贷款对象。消费信贷的贷款对象是自然人。按照我国规定，贷款对象是具有完全行为能力的自然人。银行为了控制风险，消费信贷往往具有附加条件，比如贷款人要有稳定的工作和预期收入。

2.贷款机构。在我国，消费信贷的提供者是各类商业银行。商业银行从事消费贷款活动，属于其众多业务中的“零售业务”。

3.贷款用途。用于个人或者家庭的最终消费，如住房贷款、耐用消费品贷款等。生产性消费、经营性消费、集团性消费等则不属于个人消费信贷的范畴。

4.贷款条件。贷款条件是指在贷款过程中贷款的金额、期限、利率的限定，是消费过程中贷款申请人和贷款机构都十分关心的基本要素。金融机构往往要通过各种途径和方法，对贷款申请人的信用状况进行评估，然后决定贷款额度、期限和利率。

5.贷款的审查与风险防范。一方面，银行需要建立起个人消费信贷登记制度，对消费者的申请资料进行审查核对，确保资料的真实性;另一方面，在整个贷款和回收过程中，始终需要进行风险的防范，确保贷款质量。

二、个人住房消费信贷

个人住房消费信贷是金融机构向消费者提供融资，以帮助其购买或建造住房、进行住房装修或维修，从而达到提高居民生活水平、刺激消费、启动经济新的增长点的目的。同其他贷款相比，个人住房抵押贷款具有以下特性：

1.贷款对象的特定性。中国人民银行颁布的《个人住房贷款管理办法》规定:个人住房贷款的贷款对象是具有完全民事行为的自然人。

2.贷款用途的专一性。个人住房贷款是为了配合我国住房制服改革，拉动内需，支持城镇居民购买自用房，促进国民经济增长而推出的业务，其用途只能用于支付所购买住房的房款。

3.贷款期限的长期性。中国人民银行颁布的《个人住房贷款管理办法》规定贷款期限最长不能超过30年。

4.分散性。个人贷款笔数多、金额小。

三、个人住房消费信贷风险管理

1.消费信贷风险理论

(1)信用脆弱理论。信用的脆弱性，可以从信用运行特征来解释。信用是联系国民经济运行的网络,这个网络使国民经济各个部门环节相互依存、共谋发展，但这个网络上的任何一个环节即使是偶然的破坏都势必会引起连锁反应，信用良好的银行或企业也会因此受到牵连而陷入信用混乱之中。信用的连锁性和依存性是信用脆弱、产生风险的一个重要原因。

(2)预期收入理论。普鲁克诺在《定期放款与银行流动理论》中提出的预期收入理论认为:任何银行资产能否到期偿还或转让变现，归根结底是以该资产所投资的项目或借款人的未来收入为基础。如果未来收入可以加以分析估算并有保障,那么即使是长期性放款，通过分期还款的形式，也可以保持该资产的赢利性、流动性与安全性;反之，如果未来收入没有保证，即使短期贷款，也有可能发生坏帐，产生到期本息不能收回的风险。因此，商业银行除了发放商业贷款以及投资有价证券作为二级储备金外，还可以对一些未来收入有保障的项目和个人借款，发放中长期贷款，如项目贷款、设备贷款、住房抵押贷款和耐用消费品贷款等。

(3)信息不对称理论。根据申农的信息论，信息是用来消除某种不确定性的东西，不确定性实质上就是一种信息不完全的状态，而作为不完全信息重要表现形式的不对称信息是风险形成的根本原因。在商业银行信贷活动中，商业银行与借款人、商业银行内部的信息不对称，是信贷风险产生的根本原因。

借款人作为资金的使用者，对资金的实际用途、使用资金的负责和努力程度、资金使用的损益等情况拥有完备的信息；而作为资金提供者的银行，处于资金使用信息的劣势。借款人可利用自己的信息优势，从自身利益最大化出发，违反合同规定，隐藏资金使用的真实信息，将资金投资于高风险的领域，有可能造成银行资金本息不能按期归还，产生信贷风险。

信息不对称情况同样存在于商业银行内部上级行与下级行、管理者与信贷员之间。信贷员作为信贷活动的具体执行者，对信贷项目的风险、收益、偿还概率以及自己在信贷工作中的努力程度，具有较完备的信息，而管理者由于信息来源渠道的间接性和获取信息成本的存在，处于信息的劣势。因此，人信贷员可能为了实现自身效用的最大化，不按委托人的意愿行事，如在信贷工作中勾结借款人，虚报调查材料，贷款审查中徇私，对贷款使用的监督和催收不积极等，从而使信贷风险产生或加剧。

2.个人住房消费信贷风险管理

个人住房消费信贷风险是指银行个人住房消费贷款不能按期收回，造成信贷资金损失的可能性。由于个人住房消费信贷的发放和收回之间存在着一定的时间间隔，在此期间内各种不确定因素的影响，导致借款人不能按期还贷，造成银行贷款不能收回，消费信贷风险由可能性转变为现实性。这种风险是客观存在的，除来自借款人和银行外，消费贷款一旦发放，还面临着自然灾害、市场变化、经济政策改变等风险因素的作用。

四、加强我国个人住房消费信贷风险管理的措施建议

我国个人住房信贷风险防范体系的基本框架可以描述为：个人信用制度的风险预警机制，贷款银行内部风险管理机制，贷款保险担保和消费信贷证券化的风险分散机制以及体现政府参与和保障作用的风险监管机制。这四个方面内容的有机统一、相互协调形成“四位一体”的风险防范体系。为了避免美国次贷危机在我国重蹈覆辙，需要加强对个人住房消费信贷风险的管理。

1.建立和完善个人信用制度及体系。在市场经济发达的西方国家，信用是一个人在社会中生存的“通行证”。我国的住房贷款当前面临着个人信用制度的“瓶颈”制约。建立个人信用制度，一方面,可以降低银行事前风险控制的成本;另一方面，可以通过信用制度的奖罚机制，有效降低消费者的“道德风险”,使“信用抵押”比没有保障的房产抵押来的更有效。具体措施包括:

(1)建立个人账户体系严格依靠法律手段实施以储蓄实名制为基础的综合性信用账户，并结合个人收入申报制等有关税收政策,使个人作为“立信”基础的货币资产具有真实的衡量标准。

(2)建立一个设置科学、机制灵活、管理方便的个人信用管理机构，是建设个人信用制度的基本前提。

(3)注重与国际行业标准接轨，建立科学严谨的个人信用评价指标体系。

(4)建立网络化的信息交换制度。现代信息技术的应用和以分行为单位的数据集中的实现，为个人信用评估动态调整提供了条件。可以利加强银行同业间的信息交流，实现信息共享、资源共享从而简化消费信贷受理环节，降低交易成本。

2.完善贷款银行内部风险管理体制。从银行内部,要加强内控管理，规范业务操作，严格个人住前审批,完善贷后管理机制,全力控制个人不良贷款持续增加的局面。对重点、优质客户实行客户经理制,落实责任,为其提供差别优质服务、特色服务;对不守信用者,则要采取措施强化其信用观念。

3.建立良好的住房信用风险分摊机制。虽然市场经济下的主体是企业，但是政府在个人住房贷款风险管理上，也可以发挥一定的作用。在住房信用分摊上，一方面，可以通过政府的手段进行分担，如建立健全政府中介担保服务；另一方面，通过金融工程的理论的应用，创新保险品种，有效防范贷款风险。

住房管理论文篇(2)

收入核定难

在住房保障的准入方面，相关规定非常明确，无论是廉租住房还是经济适用住房或是公共租赁住房，都要求被保障者必须是真正的“低收入住房困难家庭”。各地在具体审核中，除了对户籍有所规定外，基本上都是通过对申请家庭进行“收入”和“住房”双控来进行的，但是在具体实施时，普遍感到对被保障家庭的收入核实非常困难。

究其原因，一是目前居民的收入来源及组成本身就比较复杂，具体界定具有一定的模糊性，在核定的标准和口径掌握方面比较难统一；二是绝大部分地方还没有建立起有效的收入核定机制，收入证明一般仅由工作单位或社区单独出具，存在一定的主观随意性，公信力不够；三是在财产收入的具体核实中，还存在着一定的法律障碍。民政部出台的城市低收入家庭收入标准认定办法明确：城市低收入家庭收入标准主要包括家庭可支配收入和家庭财产两项指标。其中，家庭财产包括全部存款、汽车、房产、有价证券，其中，存款及有价证券持有的核实取证却涉及到家庭及居民个人隐私保护等法律问题，操作难度非常大。

举报查证难

住房保障的对象都是低收入住房困难家庭，由于对象的特殊性，所以在有关住房保障申请对象弄虚作假等违规方面的处罚规定就非常人性化，处罚手段中既无严厉的法律手段也无罚款等经济手段，而是只要求记入在人民银行的个人诚信档案、取消享受住房保障的资格等行政手段。这样就造成了申请家庭违规的“成本”比较低。

为了保证住房保障工作的阳光操作，真正体现公开、公平、公正，在实际操作中，住房保障部门一般都会将申请家庭的基本情况在其所在社区及媒体进行公示，以接受社会各方面的监督，防止申请对象弄虚作假。

但是，面对老百姓的举报，住房保障部门查证起来非常困难。一是因为老百姓在举报时提供的情况大都不具体，有些甚至只是猜测。如我们在工作中间经常会接到这样的举报：“某某家庭不符合申请条件，他们家有很多钱的。”面对这样笼统模糊的举报，住房保障部门无法厘清查证的重点和要点，只能调出被举报家庭的申请材料，再进行走访核实，实际上所能做的就是把审核程序再重新走一遍，往往花去了大量的时间精力而效果却不尽如人意。

二是由于举报人一般都是申请家庭的邻里或同事，所以在举报时都要求为其保密，对于所举报的具体事项，不愿意接受当面核实，这也加大了查证工作的难度。

三是有少部分的举报是由于邻里矛盾或同事矛盾造成的，属于捏造事实的恶意举报。举报人往往情绪比较激烈，举报的事项虚假夸张，容易引起保障部门的高度重视，但结果却是，花费了许多时间和精力，调查核实得出的结论是：举报不实。而针对这样的结论，不少恶意举报人仍不肯罢休，层层上访，浪费了业务部门和部门等大量的时间和精力。

退出保障难

从总体上看，住房保障工作在我国开展的时间不长，各地各部门主要把工作重点放在保障扩面上，尤其是准入管理方面。随着工作的逐步推进，许多后续管理上的问题开始暴露出来，尤其是在退出机制的建设方面，工作难度很大。

从操作方面看，由于廉租住房和公共租赁住房产权归国家所有，所以各地都会对已经享受政策的家庭每年组织年审，确保科学有效的动态管理。

但是对于那些经年审发现不再符合保障条件的家庭，在具体的清退方面缺少切实有效的手段。

而对于经济适用住房，由于入住家庭享有有限产权，所以在退出方面更加困难。

今年4月22日住房和城乡建设部颁发的《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》中对这些方面进行了非常具体而严格的规定，但是在具体工作中发现，有些老百姓违反管理规定是为了满足基本的生计而迫不得已。

例如，有的残疾人家庭在家里开个小店而获取基本的生活费用，有些经济困难家庭仍然“蜗居”在原来的小房子里，而将购买到的经济适用住房出租，用以弥补严重不足的家庭开销。这些实际情况，如果进行“一刀切”的管理是无法从根本上解决问题的，必须在工作实践中按照科学发展观的要求，结合具体情况进行分析研究并加以妥善解决。

社会联动难

要在当前真正做好住房保障工作，仅有政府的重视和住房保障部门的努力是不够的。作为一项重要的民生工作，住房保障需要社会各方面的关心和支持，需要形成各部门之间的工作合力，只有这样才有可能实现住房保障工作的科学发展。

但是在具体实践中，住房保障工作不仅仅存在着法制建设滞后、资金“瓶颈”制约等问题，还存在着部门之间联动少，合力形成难等操作层面的问题。例如金融机构对住房保障的信贷支持难以兑现。虽然国家明确规定，住房保障建设贷款可以在基准利率的基础上实现下浮，但实际执行中间很少能够执行到位的，尤其是在住房保障家庭的贷款扶持方面，银行过多地强调行业内部的信用规定，许多住房保障家庭由于缺少稳定的收入来源、资信较差而贷不到款，致使无力改变住房困难，这从一定程度上制约了住房保障的进程。

此外，这部分困难家庭，不仅仅需要住房方面的保障，也需要通过供电、供水、电视网络等与其生活休戚相关的部门来共同提供政策优惠和帮扶，从而让他们能够在安居的同时，也能够体面地生活。在这些方面，还需要得到进一步的沟通和努力，希望通过社会各部门的优质服务，让这部分家庭切实感受到党和政府的关爱。

科学评价难

住房管理论文篇(3)

第一种意见认为陈某只是住总公司的物业管理人员，不具备贪污罪的主体身份，应认定为合同诈骗罪，第二种意见认为应当认定为贪污罪。笔者同意第二种意见，陈某的行为符合贪污罪的构成要件，理由如下:

(一)从客观上看，陈某利用了职务上的便利

陈某利用了职务上的便利。陈某负责锦园居住区1、5组团日常事务的管理工作。而陈某得以出租上述房产，也正是利用其管理这个片区楼房的职务之便。因此，陈某具有职务上的便利。

(二)从犯罪对象看，陈某侵占的是公共财产

锦园居住区社会保障性住房的房产是国有资产。陈某违规擅自出租该保障性住房，并将由此获得的租金收益非法占为己有。笔者认为，陈某非法占有的对象只是该租金，而不是保障性住房，该租金是在国有资产的基础上产生的，属国有资产的衍生物，其非法处置国有房产产生的利益自应属于公共财物的范畴。综上，陈某的行为应认定为贪污罪。

二、关于对锦园居住区的部分店面重复出租，骗取租金的认定，该部分应该定贪污罪还是合同诈骗罪，有不同的意见

第一种意见认为，陈某在明知105、106、107店面已被出租的情况下，仍虚构上述店面可以出租的事实，与吴某杨等承租人签订合同再次出租，其行为符合合同诈骗罪的构成要件。第二种意见认为，陈某重复出租105、106、107店面行为的作案方式、手段及利用职务便利的特征与其贪污罪的行为并无本质区别，给相对人造成的财产损失依法亦应由国有公司承担，且在案发后住总公司也确实为清退承租户支付了高额费用，国有财产已实际遭受损失，因此陈某该部分的行为也应认定为贪污罪。笔者同意第一种意见，理由如下:

(一)从所收取的钱款的性质看

合同诈骗罪与贪污罪两罪区别的关键是看行为人是否具有贪污罪的主体身份以及陈某所收取的钱款是否是公共财产。在本案中，陈某的身份已经符合贪污罪的主体要件，这一点大家都无异议，笔者现就本案陈某所收取的钱款的性质作进一步的分析。陈某明知105、106、107店面已经被租赁，无法再进行出租的情况下，仍然将上述店面出租给他人。陈某所收取的租金、保证金，并不是基于国有资产而产生的收益，因为这两间店面已经被出租，店面的使用权、管理权已经转移至第一承租人，陈某重复出租上述店面，侵害的不是国有财产而是第一承租人的利益。在无法重复出租的情况下，后续承租人实际上是不可能凭租赁合同租得店面的，后续承租人所签订的合同根本无法履行，受损的其实是后续承租人。陈某向后续承租人所收取的店面租金、保证金实际上是骗取被害人的钱款，是属于私人财产，而这些店面只是其骗取他人财产的工具。

(二)从客观上看，陈敏的行为符合合同诈骗罪的客观特征

陈某谎称是物业服务处主任，在物业服务处办公室与被害人签订合同、收取租金、保证金;在收条、租赁合同上加盖假的物业服务处印章，陈某冒用他人名义致使被害人陷入错误认识，误以为陈某有出租店面的权利而与其签订合同。

(三)贪污罪的认定应当以行为人实际非法占有的公共财产的数额作为定罪量刑的依据而不是所造成的间接经济损失

1.如果第三者需要对行为人的行为承担责任的话，与本案最为接近的法律依据就是民法中的“表见”。我国《合同法》第四十九条规定“行为人没有权、超越权或者权终止后以被人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有权的，该行为有效”。我国《民法通则》第六十三条规定“公民、法人可以通过人实施民事法律行为。人在权限内，以被人的名义实施民事法律行为。被人对人的行为，承担民事责任。”上述两条法律规定是我国适用表见的最基本法律依据。但是在我国司法实践中，行为人盗用单位公章或者私刻单位公章与他人签订经济合同，骗取财物归个人所有的，一般认为单位对行为人该犯罪行为所造成的损失不承担民事责任。在本案中，首先，住总公司并未授权陈某代其出租房屋，而且住总公司规定了严格的印章使用、保管制度，住总公司没有明显的过错。其次，陈某先是盗用公司公章与他人签订租赁合同，后更是使用了其自己私刻的公司的公章，住总公司对此完全不知情。综上，陈某与住总公司之间不能成立表见关系，因此住总公司不应对陈某的行为承担赔偿责任。

2.第二种意见以住总公司在案发后为清退承租户支付了高额费用，国有财产已实际遭受损失为由，认定陈某的行为构成贪污罪也是没有法律依据的。首先，住总公司支付给承租户赔偿金致国有财产遭受损失与陈某的行为没有因果关系。陈某由于其犯罪行为而导致被害人无法租的该部分店面，损失的是被害人而不是住总公司，赔偿责任人应为陈某应而非住总公司。住总公司没有赔偿被害人的法律义务，其为清退承租户支付赔偿金的行为本质上只是替陈某垫付赔偿金而非履行其法律义务。其次，从住总公司赔偿的金额来看，其赔偿金额明显高于被害人被骗的数额，如果要以国有财产已实际遭受损失为由认定陈某构成贪污罪，那就应以住总公司的赔偿金额来计算陈某的“贪污”数额，但认定贪污罪的数额应是陈某出租国有财产而获得的收益(即收取的租金)而不是其造成国有财产的损失数额。因此第二种意见明显不符合常理。

三、结语

住房管理论文篇(4)

对房管部门来说是极不平凡的一年，年。局经受住了7.18特大暴雨、经租房户”反复缠访闹访、生产经营艰难发展、困难与挑战空前等一系列问题的严峻考验。全局广大干部职工在局党委的正确领导下，以科学发展观为统领，以改革创新为动力，以强化行业管理职能为核心，以完善住房保证体系、搞活住房二级市场、规范物业管理、促进生产经营继续发展为重点，树立更高标准，加大工作力度，奋力拼搏，锐意进取，较好地完成了年初确定的目标任务，干成了一批群众关注、政府满意的大事、难事、实事、好事，为“维护省城稳定、发展省会经济、建设美丽做出了积极贡献。局被授予“全国建设系统先进集体”全省建设工作先进集体”等荣誉称号。

（一）住房保证体系建设实现了新突破。住房问题是重要的民生问题。始终把健全完善住房保证体系。全力组织实施，使住房保证工作实现了重大突破。一是较好地完成了城区住房状况和低收入住房困难家庭住房状况的调查任务。对全市城区住房状况调查数据进行复核和分析，建立起了数据库，撰写了调查演讲》初步摸清了全市城区居民住房状况、收入情况和需求信息。根据住房保证工作的需要，及时组织开展了乡村低收入住房困难家庭住房状况调查工作，建立起了全市低收入住房困难家庭住房档案，为解决乡村低收入住房困难家庭住房问题提供了基础性数据。还指导各县（市）组织开展了辖区内的住房状况调查工作。二是通过组织开展调查研究、反复论证、积极协调等大量艰苦细致的工作，制定、修改出台了市经济适用住房管理方法》市乡村低收入家庭廉租住房管理方法》等法规规章和一系列规范性文件，建立起了初步的住房保证法规体系，全省率先实现了保证范围由最低收入家庭扩大到低收入家庭。三是牵头组织有关部门，精心编制并及时上报了市解决乡村低收入家庭住房困难发展规划和年度计划（年-年）为开展住房保证工作提供了科学根据和法定依据。四是依照市政府确定的廉租房扩大覆盖一批、经济适用房加快建设一批、现有房源收购整合一批”思路，通过发放廉租住房补贴或实施租金核减、建设适量经济适用住房和廉租住房，分层次、多模式、有重点地解决低收入住房困难家庭的住房难题。五是会同有关部门，精心组织，规范运作，严格把关，确保把有限的住房资源和保证资金惠及到真正需要的家庭。年内，认真组织开展了对首批204套经济适用住房的定价，筹集廉租住房161套，对365套保证性住房组织了摇号和选房等工作；对144户特困廉租户实施了实物配租，对136户低收入家庭实行了经济适用住房配售；年内发放租金补贴700万元，已累计发放补贴1441万元，核减租金300多万元，受助家庭累计达7169户（次）局先后在全省住房工作会、物业管理工作会和建设系统行风建设工作会上介绍了做法。

指导东岳公司、中铁十四局等10家企业以不同方式实现了住房货币化分配，住房制度改革工作取得积极进展。制定了棚户区改造工程出售公有住房的有关规定。协助轻骑集团等9家企业处理了房改售房遗留问题。积极参与局部军队复员干部住房政策的落实工作。全年完成房改售房资料审核5459户；审核归集维修基金4166户、2882万元；审批使用房改售房资金954万元。准备召开了第九次公积金管委会全体会议，促进了住房公积金的归集、使用和管理。

（二）房地产交易与权属登记管理迈上了新台阶。深入贯彻落实宏观调控各项政策措施。改进完善服务举措，推进房地产交易与权属登记规范化管理，有效促进了房地产市场的继续稳定健康发展。年内，市区共料理房产登记发证97655件；料理房产交易74047件，交易面积1130.50万平方米，交易金额445.86亿元。一是坚持高水平和适当超前原则，依托自身技术力量，积极筹措资金，开发了测绘效果管理软件，基本完成了房产交易与权属登记系统的功能设计，完成了地理信息系统平台的搭建工作，全面实施和完善了商品房预售合同网上联机备案制度，为规范房地产交易与权属登记行为，健全信息制度和市场预警预报机制提供了有力支撑。二是深入开展了房地产交易与权属登记规范化管理达标工作，召开了现场会，推广了济阳县的先进经验。章丘市房管局、县建设局被省建设厅授予“房地产交易与权属登记规范化管理单位”称号，济阳县房管局被建设部授予“房地产交易与权属登记规范化管理先进单位”称号。加强对初审单位审核工作全过程的指导和监管，健全完善奖励制度和错件追究制度，提高了防范审核业务风险的能力。积极开展了房屋权属登记工作调研，为全面落实《物权法》做好了准备。三是加快房屋档案数字化建设步伐，完成房屋档案扫描33.73万卷，整理档案30.34万卷，对当年发生的房产交易和确权登记资料全部实现了数字化管理，提高了房屋档案管理水平和利用效率。四是不时规范中介市场、房屋租赁和房产测绘管理。年内，完成了127家房地产经纪机构和36家评估机构的登记备案和换证工作。组织开展了房地产市场秩序专项整治活动，对845家房地产中介机构进行了检查，对其中198家下达了限期改正通知书，153家非法中介自动停业，有效净化了市场环境；组织开展了十佳中介”评选活动，发挥了品牌中介的示范和引导作用；组织开展了春季、金秋网上房展及十佳中介房源展，并在报纸开设精品房源专栏，及时向社会房源信息；进一步优化了评估机构信用档案系统，初步建立起了房地产经纪机构网上备案制度。料理租赁登记9658件，面积122.6万平方米。开展了房产丈量规范与测绘市场化培训，加强了对房产测绘效果的管理。五是积极配合做好“双清”资产管理制度改革、企业改革改制等全市重点工作，不时加大房产发证历史遗留问题的处置力度。

（三）物业管理在规范中持续发展。从解决群众最关心、最直接的物业企业选聘、业主自治、维修基金等问题入手。新批三级资质企业48家，资质升级25家，完成了资质年检工作；进一步完善市、区两级物业管理投诉处置制度，料理市长公开电话急办件38件，下达物业管理投诉督办件24件，严厉查处物业服务规范降低、乱收费等违规行为；指导各区协调处结了东环国际、汇统花园等11个物业管理项目呈现的矛盾纠纷，维护了小区的和谐稳定。年内，有12个物业管理项目被评为省优，1个项目通过了国优初检。四是充分发挥物业管理协会的桥梁作用，着力提高行业自律和服务水平。组建了协会秘书处，发展会员单位225家，为强化行业管理搭建起了平台；制定了物业管理行业自律公约和行业服务规范，编辑了刊物，编制了岗位技能培训大纲，培训学员570余人（次）促进了行业自律和服务水平的提升。五是大力推进维修基金管理模式创新，不时规范完善维修基金管理。印发了关于调整我市商品住宅维修基金缴存方式的通知》改变过去由开发企业代收代存维修基金为购房人直接到银行缴存，并把维修基金缴存作为房产登记申请的前置条件；严格做好维修基金利息支用管理，审批支用利息180笔、198万余元；会同市执法局成立联合执法组，对2004年以来开发企业代收维修基金情况进行了检查，向29家代收单位下达了限期整改通知，申请法院强制执行2家，催缴维修基金3200余万元，较好地解决了维修基金缴存不及时和违规挪用的问题。年内，归集商品住宅维修基金3.06亿元；累计归集商品住房维修基金和已售公房维修基金14.82亿元；全市物业管理企业已发展到358家，从业人员2.28万人；全市物业管理总面积达到4780万平方米，其中住宅面积达到3790万平方米。

（四）房政管理进一步加强。坚持从完善规章制度、增强行政效能、规范运行机制、提高服务水平入手。扎实推进了房政管理向纵深发展。一是加大了立法工作力度。认真编制了年度立法计划，积极协调有关部门出台了经济适用住房管理方法和廉租住房管理方法，大力开展了乡村房屋权属登记管理方法、乡村房地产抵押管理方法等规章的起草、调研、送审等工作，参与了8项地方性法规、规章的修改、会签工作。二是不时改进和完善房管分中心建设。全面梳理了分中心的行政审批事项，开展了窗口服务月活动”着力提高便民服务质量；与市行政审批中心网站建立了链接，实现了审批事项的网上公开。完成了房产管理的地方性规章、规范性文件的清理上报工作，编制了政务信息公开指南和目录，进一步提高了政务公开水平和公共服务能力。全年料理行政审批事项136件，提供咨询服务1800余人（次）三是严格直管公房产权管理。对5家房产经营单位年度受托房产经营各项指标完成情况进行了全面考核，确保了国有资产保值增值；采取逐幢、逐户实地核查的方式，开展直管公房核查，基本摸清和掌握了全市直管公房存量房产及管理现状；严格直管公房接撤管工作，全年接撤管房产建筑面积1.59万平方米；更新完善并换发了直管公房租赁合同》文本，维护了当事人合法权益；组织开展了直管公房产权处置、连片改造调研，提出了合理化措施和建议。四是高度重视工作，妥善解决房产历史遗留问题。继续坚持局领导接访制度、领导包案制度、值班备勤制度、疑难案例分析制度，成立专项工作组，不时加大工作力度，维护了社会稳定大局；全年共接待来访群众2300余人（次）受理群众来信53件，料理上级转办、交办55件，答复复查36件；参与行政诉讼55件、民事诉讼71件、行政复议9件，协助执行查（解）封房产2861件。局被评为全省建设系统工作先进集体和全市工作先进单位。

（五）直管公房维修经受住了特殊考验。为确保群众居住平安。制定了年度维修计划，广泛发放房屋维修服务卡、便民服务手册，健全了危旧房普查、定期检查、汛期巡查、房屋报修、质量回访等制度。加强劳模维修热线建设，年内处置报修1.7万余次，抢修9000余次。成立全市直管公房防汛领导小组，建立应急预案和抢险队伍，实行24小时值班，及时排查险情。以租不能养房”困难情况下，积极筹措资金2400余万元，维修房屋20.3万平方米，确保了房屋平安渡汛。今年“7.18特大暴雨中，全市直管公房没有发生一起塌房伤人事故，得到市领导和社会各界的充分肯定。

（六）按时保质完成了市里安排的各项工作任务。自觉服从和服务于全市改革发展工作大局。加大工作力度，按时保质完成了市政府安排的各项工作任务。一是研究制定了市房屋整治工程实施意见》市房屋整治工程专项资金管理方法》等配套政策，召开了全市房屋整治工作会议，建立了工作机构，切实加快了市区主要干道两侧和重要景观区域周边房屋的平改坡”与立面装新工作步伐。年内，已完成房屋“平改坡”90幢，设计施工图纸120幢。二是组织开展了住宅小区的环境绿化、干道整修、排污管道疏通、商业网点和集贸市场整顿等综合整治，已累计整治小区153个，有效改善了居民居住环境。三是克服房管部门自身生产经营困难，积极支持企业改革改制，年内与16家企业签订了直管公房产权划转协议》划转直管公房30处、建筑面积1.02万平方米。四是认真做好旧城棚户区改造的服务配合工作。对全市危旧房屋片区基本情况进行了调查摸底，为政府棚改决策提供了准确依据；及时印发《关于暂停料理旧城棚户区范围内直管公房有关手续的紧急通知》规范了棚户区改造范围内房屋置换、经营管理等工作；组织力量加班加点，按时保质完成了14个棚户区、2个重点工程、6344户被拆迁户住房面积低于43平方米的其它住房情况的核查任务，有力促进了棚户区改造工程的顺利开展。五是继续做好全市行政事业单位资产管理制度改革的服务工作。完成行政事业单位资产划转281件、建筑面积33.17万平方米，料理房产抵押373件、建筑面积36.05万平方米，房屋鉴定17件、建筑面积4.78万平方米，房产测绘32件、建筑面积10.95万平方米。

（七）生产经营在困境中稳步发展。面对国家对房地产业趋紧的宏观调控政策、日益激烈的市场竞争和种种有利因素。艰苦守业，努力化解各种瓶颈制约，基本实现了各单位的平稳发展，坚持了单位的稳定。全局房地产开发新开工6.5万平方米，建41.5万平方米，竣工4.6万平方米，销售9.7万平方米，经济效益显著提高；多种经营取得了积极进展，有效增加了职工收入，拓展了就业领域。公房管修处房地产开发坚持了适度规模，更加注重了开发效益；物业管理适度发展，管理面积达到120万平方米，实现收入1633万元；房产经营与房屋维修效益继续增长，实现总收入1170万元。房建集团房地产开发、物业管理、工程装饰、汽车修理等都实现了年度创收目标。登记中心从强化信息管理水平、提高人员素质、规范内部管理、树立良好形象入手，大力推进房地产市场信息系统建设，着力提高房产交易与权属登记水平，有效提升了房产管理现代化水平；置业担保公司全年料理住房担保业务370件、商品房预售监管业务77笔、业务4620单。设计院大力实施技术创新、质量管理创新和用人与分配制度改革，综合竞争力明显提升，发展后劲不时增强，经济效益继续增长。全年完成房产测绘1236万平方米，房屋平安鉴定35万平方米，超额完成了全年目标任务。拆迁办面对拆迁市场带来的各种困难，以顽强的毅力、扎实的作风、良好的服务，积极承揽和实施拆迁工程，大力做好房产经营和清欠工程款工作，实现经济收入120万元。服务中心着力统一思想、建章立制、稳定队伍，较好地完成了局交办的各项工作任务，并实现了开发项目的积极进展，追回了局部投资款，妥善处置了有关债务问题。全局继续坚持了平安生产的良好局面，没有发生一起平安生产责任事故。

（八）党的建设和干部职工队伍建设取得了新进展。一是把学习宣传贯彻党的十七大精神作为首要政治任务和头等大事抓紧抓实。依照市委的统一部署。全局兴起了学习宣传贯彻十七大精神的热潮，积极引导广大干部职工以良好的精神状态、思想境界和求真务实的作风，奋力开拓房管事业又好又快发展的新局面。二是继续巩固和扩大党员先进性教育效果，狠抓了四个长效机制的落实，组织了自查整改，开展了系列活动，有力推动了党建工作健康发展。局机关党日活动被评为“全市十佳党日”全局发展新党员12名。三是认真抓好干部职工的教育培训工作。制定了培训意见，将学历教育、继续教育、短期培训、政治理论培训、业务培训全部纳入培训范围，形成了大教育、大培训的工作格局。全年举办各类培训班30余期，促进了干部职工思想、政治、业务素质的提升。四是不时强化干部队伍建设。加强干部的经常性考察和监督，完成了公务员信息库建设任务；严格落实《领导干部选拔任用工作条例》推荐提拔副局级干部1人，提拔、调整、聘任科级以下干部73人。引进和聘用大专以上毕业生18名，其中研究生6名。五是坚持不懈地抓好党风廉政建设和反腐败工作，落实了教育制度，开展了加强作风建设、促进社会和谐”活动，狠抓了党风廉政建设责任制的落实。局党委成员人人签订了廉政许诺书”对局属各单位一把手采取个人述职、群众谈话、查阅资料、帐目审计、群众评议等多种形式，进行廉政监察，并作出鉴定，存入档案，收到很好效果。

（九）行业文化建设取得阶段性效果。文化管理是管理的最高境界。经过近几年艰苦不懈的努力。有效提升了行业品质。一是大力推进企业文化建设，已培育形成了济发集团“持身以正、服务唯诚”正诚”文化、房建集团“业绩至上、继续改进”绩效”文化和设计院“和合共赢、人企共荣”和合”文化等各具特色的企业文化体系，有效凝聚了思想，提高了素质，规范了管理，促进了发展。公房管修处被评为“全国建设系统企业文化建设先进单位”二是坚持以行业文化建设理论为指导，以落实《房地产行业文化建设研究》课题为重点，全面开展了行业文化建设的实践与推广活动，进一步巩固、拓展了行业文化建设的创新效果，提升了行业品质。局在全国建设系统第四届企业文化论坛上展示了效果。

住房管理论文篇(5)

【论文摘要】：限价房是国家通过减少（补助）土地出让金，灵活运用私人开发商参与保障型住房供给的新型行政活动方式。为了保障补助金的正当使用，对于非以自住为需求的购房人，各地方的限价房政策上规定了返还限价房之义务。然而在国土管理部门、开发商、购房人这一三方法律关系中，为了控制补助金的正当使用，仅依据购房合同无法有效地实现限价房之返还，有必要参考德国的相关理论，构建实定法乃至理论层面返还请求的法律依据。 【论文关键词】：限价房 行政补助 返还请求权 一、问题的提出 “双限双竞房”或称“限价商品房”，指的是“政府公开出让商品住宅用地时，提出销售价格、住宅套型面积、销售对象等限制性要求，由开发建设单位通过公开竞争取得土地使用权，并严格执行限制性要求开发建设和销售的商品住宅”。作为一种新型的给付手段，其强调私人开发商在国家住宅保障义务中的重要作用。 然而在广州市率先推出的双限双竞房项目中，却出现了围绕开发商和购房者之间关于合同条款争议。即购房者提出，开发商在限价房合同附件中提出的条款：“因乙方提供伪造、申报虚假资料或所填信息虚假、骗购限价房或乙方购房后违反《广州市限价商品住宅销售管理办法》（以下简称《管理办法》）规定将限价房出租等导致双方解除合同的，乙方须承担退还所购限价房、注销房地产权登记及支付总房价30％的违约金等责任，甲方按照原购买价格结合成新退回房价款”，这一混淆了违反有关限价房政策的行政责任和乙方造成损失的民事责任，从而导致违约金设定过高，显失公平。 看似简单的争议，背后却隐藏着双限双竞房制度中公法、私法相互交错的复杂问题。购房人实质上从违约金过高的角度提出了禁止申报虚假资料、禁止五年内出租的约定不仅是合同双方约定的事项，更具有服务于中等收入群体住房保障的公法上义务的性质。这一争议引发我们进一步思考，如何在实定法体系中，理清民事上的违约责任和行政法上责任的关系，并在理论层面，就如何既能确保资助中低收入群体购买自住房的行政目的得以实现，又能使开发商和购房人乃至于围绕该限价房形成的民事法律关系得以稳定，提出具有实践性和说服力的理论构成。因此本文试图以购房人违反合同约定及《管理办法》的规定，如何返还限价房（国家的资助）为核心，探讨补助金合目的使用的法律控制途径。 二、法律关系图谱 在探讨有关争议之前，有必要首先理清双限双竞房制度在法律体系中的位置，各方主体的法律关系内容以及在行政法框架内的解释途径。 以广州市的双限双竞房制度为例，其基本内容是：第一步，广州市国土资源与房屋管理局和建设开发单位签订土地使用权转让合同，以低于市场价格的金额但限制套型面积和销售价格的条件出让土地使用权。第二步，开发建设单位完成项目建设后，自取得《商品房预售许可证》之日起，市国土房管局公布待售限价房项目信息和销售方案，受理购房申请。根据购房申请人提交的购房申请，市国土房管局组织公开摇珠确定预登记人的购买顺序，并实质审核预登记人的购房资格，确定合格预登记人名单。第三步，开发建设单位按照市国土房管局送达的有效购房人名单及顺序进行销售，依照市国土房管局制定的合同示范文本，与有效购房人签订《限价房买卖合同》。 可见，普通商品房交易中的开发建设单位和购房人之间简单的二方民事法律关系被转化为国土房管局和开发建设单位、国土房管局和购房人、开发建设单位和购房人之间的三方法律关系。如图： 即只有在国土房管局向购房人作出购房许可后（表现为确定合格预登记人名单），开发建设单位才能与购房人签订限价房买卖合同。联系土地使用权出让的环节，整个过程可视为国土房管局试图解决中等收入阶层的住房保障问题，通过土地转让价格的降低来限制房屋销售价格，实质上是国土房管局将土地的收益以开发建设单位为中介补助给中等收入的住房需求者，开发建设单位通过建设和销售限价房，实现了国土房管局这一资金补助的任务，而购房人是最终受给人。即建设开发单位作为私人企业在这一复杂的法律关系中实现了国土房管局补助中等收入住房需求者的行政任务。 因此，从给付行政的法律框架来看，双限双竞房的建设、出售过程可以视为：国土房管局对申请进行审查、向符合条件者做出确认其享有购买限价房资格的决定（行政行为），之后开发建设单位与获得购房资格的相对人签订房屋买卖合同，作为最终受给人的购房人 正是通过以上的资格确认行政行为和私法上购房合同相结合，获得了住房补贴。 三、返还请求的三种途径 进而，根据以上的分析框架，前文所提到的购房人申报虚假资料骗购限价房、购房后将限价房出租，导致合同无效之理由也正是国土房管局为了防止国家在土地出让价格上提供的资金补助落实到具体购房人后被用作其他用途，而在制度上对购买人处分其房屋的权利采取的一定限制。申报虚假资料骗购限价房将使有限的限价房供应无法有效地提供给有自住需求的中等收入群体，浪费国家的财政投人，而购房后将限价房出租，同样违背了限价房满足购房人自住需求、非营利的目的，从而两者都构成了“禁止作其他用途”的典型表现。 因此，《管理办法》第19、20条对于购房人申报虚假资料骗购限价房的、购房后将限价房出租这种违反限价房制度目的的行为，规定购房人负有退还所购买的限价房之义务，然而不明确谁有权主张返还请求权，应向谁返还；而如果开发建设单位与购房人签订前文所提到的合同条款，则似乎是开发建设单位具有主张返还限价房的权利。 但是，如果未签订此条款呢？并且房地产开发企业作为公司法上的法人，公司若解散，这部分以公共财政为基础的补助利益被不当使用后又应如何要求其返还呢？在单纯的行政机关和受给人双方构成的给付关系中，针对受给人违反义务规定为其他用途使用给付物，行政机关可以通过撤销该给付决定，要求受给人返还给付物。然而在本例中，国土房管局是否可以直接向最终受给人—购房人行使返还请求权呢？ 在此，我们首先借鉴给付行政理论较为成熟国家的相关理论和分析方法来一探究竟。 根据日本研究资金补助行政和特许制度有权威见解的学者米丸恒治对德国相关问题的总结，以德国为例，在通过多个中介者介人而达成资金补助的活动中，存在以“基于相关人服从的行政行为”、根据合同约定以及根据特许（授权）三种请求返还资助利益的法律构成，来控制最终受给人合法有效地使用补助（禁止用于其它用途等）。 “基于相关人服从的行政行为”来自于德国联邦行政法院1968年6月28日通过的有关联邦肥料补助金案件判决，该案中，生产者接受联邦肥料补助金之后，再通过出售补助的便宜肥料向肥料中介人分配补助金。生产者出售肥料的行为中，并不作出如何分配补助金的实质决定，因此法院认定了“基于相关人服从的行政行为”这一特殊的法律构成，指出作为补助者的行政机关作出给付补助金、要求受给人承担相应义务的行政行为同样适用不构成直接资金补助的关系者（相关人），因此行政机关有权直接向最终受给人行使返还请求权。 合同的方式则是撇开传统的以行政行为（或行政行为和私法合同二阶段论）来解释资金补助行为的方法。根据合同达成资金补助的情况下，对于资金补助居间的私人和资金补助受给者的法律控制，只要没有特别的法律规定，该资金补助合同的内容就完全取决于双方如何协议。补助者对中介者和受给者的统制，可以通过将有关约定条款（比如发现违反条件时请求返还等）写人合同内容，使其获得法律依据。 特许[11]（授权）的方式则是认为，作为中介的私人将补助金分配给最终受给人，实质上是在履行向其支付补助金的行政机关授予其分配这部分补助金的行政给付职权。因此作为中介的私人本身应被视为行政机关，其向最终受给人支付补助金的行为则是可以提起救济的行政行为。因此即可依据该行政行为的撤销或废止，提出相应的返还请求。 这三种返还请求权实现的途径，[12]各有其适应的条件及各自的利弊。“基于相关人服从的行政行为”的法律构成之所以得以形成，前提在于作为资金补助中介的私人并未作出实质性的补助分配和返还请求决定，而仅仅是将行政机关的补助金传递给最终受给人而已，[13]即行政机关并没有在将补助金支付给私人的同时将分配这部分补助金的行政权限授予该私人，因此才在司法实践中形成这一极端特殊的法律构成，赋予行政机关依据其补助行为向非行政行为相对方的最终受给人行使返还请求权。因此这一形式不具有法律依据，往往将具有补助关系的相对方和最终受给人都置于不安定的处境。而以合同的方式来约定各方的权利和义务，由于具备了合同的形式，因此使补助者对私人中介者和最终受给人的控制获得了法律依据。第三种依据特许制度来解决返还请求权实现的问题，利用了行政法学传统的行为形式—行政行为，将作出实质性决定的私人定位于法律关系上拥有权限的主体，更利于对其进行法律控制。 可见，同样的以私人为中介的三方资金补助法律关系，针对不同的行为形式、中介者的不同类型、实定法上的不同规定，返还请求权的法律根据可能完全不同。 四、本例的问题所在 （一）以合同为依据请求及其问题 由此反观广州双限双竞房制度的实例，首先，在本例中，如果该《限价房买卖合同》的附件得以签订，即约定购房人提供伪造、申报虚假资料或所填信息虚假以及将限价房出租行为，须向开发建设单位承担退还所购限价房、支付违约金等责任，开发商应可直接依据合同该条款向购房人主张返还请求权。但问题是如果合同附件中未约定此条款，开发商得以请求返还的合同自始无效的理由是否成立？“乙方提供伪造、申报虚假资料或所填信息虚假、骗购限价房或乙方购房后违反《管理办法》规定将限价房出租的情况”是否必然构成房屋买卖合同的无效？ 根据合同法上关于合同效力的理论，该条款涉及了两种一般有效要件的欠缺。 第一种是购房人意思表示不真实，构成欺诈，导致合同无效。 第二种是违反《管理办法》第1条第1款关于限价房5年内不得出租和转让的禁止性规定。本文集中讨论违反《管理办法》第1条第1款的禁止性规定是否就构成合同的无效。 根据《管理办法》第22条第1项的规定“购房人购房后违反本办法规定将限价房出租的……要求其退还所购买的限价房，依法注销其房地产权登记，按照原购买价格结合成新退回房价款”，广州市人民政府通过规定违反禁止限价房出租规定的开发建设单位与购房人双方的权利义务应恢复原状的方式，宣布了买卖合同应归于无效。 那么如果发生相关争议，法院是否就应直接依据《管理办法》第22条第1项及合同附件约定直接判定合同无效还是根据案件的具体情况，进一步审查呢？ 首先，《管理办法》作为广州市人民政府的规范性文件，其不属于合同法第52条第5项所规定的法律、行政法规，因此《管理办法》第1条规定禁止购房人5年内出租的规定并不属于“法律、行政法规的强制性规定”，合同并不必然无效。 其次，本例中《管理办法》第22条第1项关于禁止购房人5年内出租限价房的规定，作为行政法规范上的禁止性规定，理论上对于违反这类规范的合同效力为何，则存在诸多争议。[14]诸多学者批判了违反等于无效的等式，反对公法必然优越于私法的价值判断，主张公法、私法相互依存论，以及法院灵活细致的判断标准。尽管各国对合同效力的判断，实质上建立在不同时期法院对公法、私法关系的价值选择，以及由此带来的实务上对行政、立法部门干预的配合，但在判断标准上都不可避免地采取了分析是否违反强制性法规的目的、衡量公益和私人间信誉的轻重、考量合同的履行阶段等综合判断的手法。 回到本文的实例，也有必要结合禁止性规定的目的来判断购房合同是否有效。《管理办法》第3条的规定：“限价房是本市多层次住房供应体系的组成部分，是本市缓解中等收入阶层住房困难、抑制商品住房价格过快增长的宏观调控措施。”而广州市国土房管局所作的“关于《办法》和《标准》有关规定的详细说明”中，指出《管理办法》中“关于限价房上市限制”，在于“限价房定位于满足自住性需求为重点，同时购买了限价房的业主也实际享受了住房公共福利优惠，因此，限价房政策应当防止购房业主利用公共福利谋取利益，抑制投机性需求进入限价房市场。”可见，禁止双限房在5年内出租的目的在于满足中等收入阶层群体的自住性需求、防止购买业主利用公共福利谋取利益、抑制限价房市场内的投机性需求。 但现实生活中，房屋租赁的事实情况纷繁复杂，限价房购房人非以通过出租限价房谋取利益的租赁事实则不应构成原购房合同的无效。例如有的不具有对价地租借他人居住，有的因生活突然变故所迫将部分房屋出租等不应认为是出于投机性的目的利用公共福利谋取了利益。 再次，在考虑房屋出租行为是否违反了禁止限价房5年内出租规定的目的以外，也应衡量公益与私人间信义利益等的平衡。一方面出租限价房的行为有损于国家土地减免收益的有效（正当）分配和使用，另一方面也应考虑善意的限价房承租方的利益。而且在公共利益的方面，除了国家财政（土地的减免收益）的合法分配和公法秩序的价值维持以外，合同无效可能造成的社会成本也不可忽略。因为双限房购房人一旦获得房屋所有权，必然会进行装修等一系列对房屋进行改造的活动，而合同无效后恢复原状的法律效果，由于是 否要对装修进行评估还是拆除所有装修，必然也会给购房人、开发建设单位乃至于社会资源带来大量浪费。 总而言之，合同中如未约定返还事由，开发建设单位的返还请求权被承认应建立在对购房人的行为是否违反了《管理办法》禁止性规定的目的、并衡量公益目的和私人间信义的基础上。 （二）合同以外请求权实现的途径 根据以上论述，开发建设单位可以通过民事购房合同的约定向购房人行使限价房返还请求权。 并且以德国法上返还请求的三种途径的分类来看，开发建设单位并不适合以特许（授权）的理论被认定为行使国土房管局住房补助职权的“行政机关”，通过撤销该“行政机关”的售房决定实现限价房返还请求权。因为根据《管理办法》第13条销售限价房的程序规定以及相关实务操作，广州市国土房管局制定购房人条件、受理购房人申请、审查资格并最后决定购房人名单，作为私人中介的开发建设单位则仅仅是根据广州市国土房管部门决定的受资助者名单，与之签订房屋买卖合同，并不做出实质性的判断来决定谁有权利获得资助，因此其只是补助金的“传递者”，作出实质性补助分配决定的仍是作为行政监管部门的广州市国土房管部门。其资金补助的行为方式更类似于上文所提到的德国联邦肥料补助的类型。因此，以授权为依据，将开发建设单位认定为具有做出实质性分配决定权限的行政机关，这一理论构成是不适用的。 但问题是在开发建设单位未行使返还请求权的情况下，或开发建设单位[15]在5年内根据《公司法》的相关规定被解散的情况下，如何保障补助金的正当使用？国土房管局是否可以行使返还请求权？如何行使？ 此时，就有必要在法律上建立国土房管局与购房人之间的资金补助关系。一种方法可以考虑借鉴上文提出的德国法上“基于相关人服从的行政行为”的法律构成，即将广州市国土房管局和购房人之间视同形成了行政给付的法律关系，认为国土房管局在向开发建设单位减免土地收益的同时，向最终购房人课以了义务，国土房屋局向开发建设单位补助资金的行为同样适用于最终购房人，从而国土房管局有权单方面实现返还请求权。这种法律构成的前提在于作为资金补助中介的私人并未作出实质性的补助分配和返还请求决定，而仅仅是将行政机关的补助金传递给最终受给人而已。 行政补助行为或称为资金交付行为的特征在于，其行为从权利义务的角度往往可以区分为两个阶段（二阶段论）：决定阶段和交付阶段。即行政资助过程存在着公法性质的资助决定和私法性质的合同两个阶段。这一理论认识试图通过区分资助决定和交付行为，来使资助行为受到公法的约束。从而一方面保证法治国家的约束，另一方面也保持成熟而实用的私法法律形式。[16]因此本例中国土房管局、开发建设单位和购房人的三方补助法律关系中，国土房管局根据购房申请人提交的购房申请，组织公开摇珠确定所有预登记人的购买顺序，并实质审核预登记人的购房资格，确定合格预登记人名单，开发建设单位只是将限价房售予名单上的人，从而是由国土房管局向特定的购房人作出了分配限价房的行政资助决定，在此决定的基础上，开发建设单位完成了交付行为，前者国土房管局和购房人之间可以在法律上视为一个独立的行政行为，受到公法的约束。在此基础上，国土房管局可依据类似“基于相关人服从的行政行为”的方式，单方面向购房人请求返还限价房。 总而言之，双限双竞房制度是建立在《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》中所提出的缓解中等收入阶层住房困难、抑制商品住房价格过快增长目标基础上的。引入私人开发商进入保障性住宅领域，正是为了通过非以政府建造公共住宅的方式保持住宅市场活力，然而与此同时，不可忽视国家在土地转让过程中投入的财政支持，应保障这部分财政投入符合缓解中等收入阶层住房困难、抑制商品住房价格过快增长的公共利益目标。从而在制度的设计上，也应考虑到这种补助关系的复杂性以及私人房地产开发商的解散风险，为了保障补助金在补助目的的范围内得到正当使用，在法律上构成国土房屋局与购房人之间的补助金交付关系。 五、结语 随着民生问题逐渐成为我国当今社会面临的最重要的社会问题，福利国家、社会法治的理念以及给付行政的研究也成为公法学界的重要研究主题。对给付行政的讨论，首当其冲的是要认识给付行政所不同于传统侵害行政的活动方式，以及这种活动方式在法律上的意义。 作为国家主动干预，提供 给付的授益性行为，其重要的活动方式便是资金交付的行为。即行政主体通过给予私人或其它行政主体以利益，而诱导其行动，达成有关的行政目的。这种行政活动的特点在于，其是作为中间阶段，即并不是直接将经济上的利益给付给需要受到保障的私人，而是通过其他主体（行政机关或私人）在获得利益的条件下展开相应的活动，间接地保障行政目的中所包含的应受保障的利益，因此，从法律上看，通过讨论资金交付行为的合法性而来保障最终受益者的获益，以及探讨交付资金的合目的使用来保障公共财政的合法使用，是不可或缺的考察。 本文所探讨的双限双竞房作为我国住宅保障的一种新型方式，其通过私人开发商来向中等收入者履行国家的住房补助任务，是资金交付行为的一种形式。 回首本文的探讨，笔者试图通过阐述三方资金补助关系中返还请求权实现的途径，来勾勒在私人履行资金补助行政任务的活动中，传统行政法的解释框架如何作出回应。其最终的目的在于在这种复杂三方法律关系中，探索实现对公共财政的正当分配和对最终受给者权利保护的法律途径。 进一步而言，尽管本文所探讨的争议和问题大多尚未有现实的争议发生，但是作为前沿性的研究，我们有必要在现有理论研究和制度建设上，认识到由私人承担国家资金补助或其他行政权限的活动，在法律制度上已无法适用国家控制社会、国家与社会一元化的判断框架，在新的社会背景下，公共利益的有效实现和私的自治的保障都不应忽视。 注释： 在住房价格远远背离居民收入可承受范围、直接威胁到人的基本生存权利的情况下，住房问题作为重要的民生问题自2005年开始被行政监管部门所确认，国务院及其各部委先后以《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》、《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》等文件提出了建立双限双竞房制度，即该制度是“土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位”，从广州和北京两城市所出台的限价商品住房管理办法中关于限价商品住房的定义中，可以明确地了解到双限双竞房的基本特征。正文的定义即采用了《广州市限价商品住宅销售管理办法》第2条规定。亦可参考《北京市限价商品住房管理办法（试行）》第2条的定义。这种由私人来提供保障性住房的手段在世界各国的住宅政策中都被广泛使用，特别是各国意识到政府提供公营住宅的众多弊端以及民间自治活力的要求下。例如日本战后针对工薪阶层建立的公团住宅制度、法国的社会住宅制度等。有关的争议可见广州市国土资源和房屋管理局网站上关于限价房的在线交流：http://www. laho. gov. cn/zmhd/zxjl/viewthread. php? tid = 132&extra = page% 3D3，最后访问时间：2008年8月10日。这种土地的收益在资金交付形态上是一种“减免性补贴”，即以减免负担的税收优惠等措施实现金钱给付效果。这种行为方式在德国和日本被称为“资金交付行政”。我国称为行政资助，指行政主体为了诱导私人的发展、促进其事业的成功，直接或间接提供给私人金钱或其他财产利益的活动。主要包括补贴、利息优惠贷款等积极的给付性资助和税收优惠、收费优惠等减免性资助两大类。我国对于资金补助行政的研究刚刚起步，限于对国外理论的介绍。这一过程在理论上一般被称为“私人履行给付行政任务”，即由行政机关以授权或委托的方式将给付行政的任务交由行政机关以外的私人来实现的活动方式。也被称为以私法完成公共任务、公私合作、私人治理等的一种类型，是20世纪下半叶以来各福利国家改革、规制缓和背景下，强调私人在公共行政中重要作用在行政行为形式上的体现。国内有关论述可参见王维达主编：《以私法完成公共任务》，百家出版社2003年版；弗里曼：《私人团体、公共职能与新行政法》，毕洪海译，载《北大法律评论》第5卷第2期，法律出版社2011年版。针对此种情形，日本行政法上早有对此的探讨，并将其归纳为补助金额确定后，被补助人财产处分权受限制的遵守义务。即指在即使经过绩效报告及执行成果的调查确认，资金补助关系已终结，但从补助目的的完成来看，有些事业尚需期待其执行成果的后续利用或使用。从而在终结补助关系后为原补助目的外使用或者处分，被法律所禁止。日本在《有关补助金等预算执行适当化之法律》第22条就明确规定对财产处分的限制：“补助事业者等因补助事业等而取得政令规定之财产或增加其用途，未得各省各厅首长之承认，不 得违反补助金交付目的而使用、转让、互易、借贷或提供担保。但依政令规定者场合，不在此限”。《办法》规定：限价房自办理房地产权属登记之日起5年内不得出租和转让。五年后出租和转让的，应当向政府补交土地出让金。实际上，从《管理办法》来看，至少有四种情况属于“目的外使用”，分别为申请人提供伪造、申报虚假资料或所填信息虚假、骗购限价房的；五年内出租的；五年内重新置业的；五年后出租或转让的。分别违反了广州限价房制度“应防止购房业主利用公共福利谋取利益、抑制投机性需求进入限价房市场、以解决中等收入家庭自住型住房需求为重点、引导建立资源节约型住房消费观念”，参见广州市国土房管局所作的“关于《办法》和《标准》有关规定的详细说明”。参见［日〕米丸恒治：《私人にょる行政—その法的统制の比较研究》，日本评论社1999年版，第203页以下。参见〔日〕米丸恒治：《私人にょる行政—その法的统制の比较研究》，日本评论社1999年版，第204 - 205页。[11]这里的特许不完全同于我国学理上一般所认为的特许，根据《行政许可法》第12条第2项的规定，我国理论上一般认为特许是国家赋予私人开发有限自然资源、进入公共资源配置以及关系到公共利益的特定行业的权利。而德国行政法上所使用的特许指本由国家所保留的从事经济活动的公法权限被国家授权给私人法律主体所行使。[12]亦有台湾学者提出，因原交付机关无法直接撤销间接补助金的交付决定（由作为中介的私人作出的支付决定），那么也可以根据法律规定直接撤销对补助事业者（即作为中介的私人）的交付决定，即与补助事业者本身义务之违反作同样处理（即使其已尽到监督指导的义务），这样在效果上也可使间接的补助关系归之消灭。参见沈政雄：台湾大学法律学研究所硕士论文《资金交付行政之法律统制》，1999年，第221页，注释77。[13]德国学者察赫尔就曾将资金补助的中介者进行类型化，区分为手段中介者、独立中介者和传递受给者，前二者都是由中介者左右资金补助分配的实质性决定，而传递受给者则本身不决定是否进行资金补助，而是接受公的捐助，通过做出贩卖低价格商品等技术方面的决定，向最终受给人提供补助。参见【日】米丸恒治：《私人にょる行政—行の法的统制の比较研究》，日本评论社1999年版，第199页。[14]代表性的论文首推解亘：《论违反强制性规定契约之效力—来自日本法的启示》，载《中外法学》2003年第1期。同时台湾地区学者苏永钦：《违反强制或禁止规定的法律行为—从德国民法第134条的理论与实务操作看台湾地区“民法”第71条》，载于其：《私法自治中的经济理性》，中国人民大学出版社2011年版，也对大陆学者的见解产生重要影响。在此基础上诸多民法学者从房地产管理法等部门法的领域展开了讨论。[15]根据现有各地双限双竞房的实务操作，一般开发建设单位都是资质较好的房地产开发公司，例如广州市首个双限双竞房项目的保利地产，尽管企业经营相对稳定，但作为公司法上的股份有限公司，自然存在解散的可能性。[16]参见〔德〕哈特穆特·毛雷尔：《行政法学总论》，高家伟译，法律出版社2000年版，第427页。

住房管理论文篇(6)

【关键词】：限价房行政补助返还请求权

一、问题的提出

“双限双竞房”或称“限价商品房”，指的是“政府公开出让商品住宅用地时，提出销售价格、住宅套型面积、销售对象等限制性要求，由开发建设单位通过公开竞争取得土地使用权，并严格执行限制性要求开发建设和销售的商品住宅”。[1]作为一种新型的给付手段，其强调私人开发商在国家住宅保障义务中的重要作用。[2]

然而在广州市率先推出的双限双竞房项目中，却出现了围绕开发商和购房者之间关于合同条款争议。即购房者提出，开发商在限价房合同附件中提出的条款：“因乙方提供伪造、申报虚假资料或所填信息虚假、骗购限价房或乙方购房后违反《广州市限价商品住宅销售管理办法》（以下简称《管理办法》）规定将限价房出租等导致双方解除合同的，乙方须承担退还所购限价房、注销房地产权登记及支付总房价30％的违约金等责任，甲方按照原购买价格结合成新退回房价款”，这一混淆了违反有关限价房政策的行政责任和乙方造成损失的民事责任，从而导致违约金设定过高，显失公平。[3]

看似简单的争议，背后却隐藏着双限双竞房制度中公法、私法相互交错的复杂问题。购房人实质上从违约金过高的角度提出了禁止申报虚假资料、禁止五年内出租的约定不仅是合同双方约定的事项，更具有服务于中等收入群体住房保障的公法上义务的性质。这一争议引发我们进一步思考，如何在实定法体系中，理清民事上的违约责任和行政法上责任的关系，并在理论层面，就如何既能确保资助中低收入群体购买自住房的行政目的得以实现，又能使开发商和购房人乃至于围绕该限价房形成的民事法律关系得以稳定，提出具有实践性和说服力的理论构成。因此本文试图以购房人违反合同约定及《管理办法》的规定，如何返还限价房（国家的资助）为核心，探讨补助金合目的使用的法律控制途径。

二、法律关系图谱

在探讨有关争议之前，有必要首先理清双限双竞房制度在法律体系中的位置，各方主体的法律关系内容以及在行政法框架内的解释途径。

以广州市的双限双竞房制度为例，其基本内容是：第一步，广州市国土资源与房屋管理局和建设开发单位签订土地使用权转让合同，以低于市场价格的金额但限制套型面积和销售价格的条件出让土地使用权。第二步，开发建设单位完成项目建设后，自取得《商品房预售许可证》之日起，市国土房管局公布待售限价房项目信息和销售方案，受理购房申请。根据购房申请人提交的购房申请，市国土房管局组织公开摇珠确定预登记人的购买顺序，并实质审核预登记人的购房资格，确定合格预登记人名单。第三步，开发建设单位按照市国土房管局送达的有效购房人名单及顺序进行销售，依照市国土房管局制定的合同示范文本，与有效购房人签订《限价房买卖合同》。

可见，普通商品房交易中的开发建设单位和购房人之间简单的二方民事法律关系被转化为国土房管局和开发建设单位、国土房管局和购房人、开发建设单位和购房人之间的三方法律关系。如图：

即只有在国土房管局向购房人作出购房许可后（表现为确定合格预登记人名单），开发建设单位才能与购房人签订限价房买卖合同。联系土地使用权出让的环节，整个过程可视为国土房管局试图解决中等收入阶层的住房保障问题，通过土地转让价格的降低来限制房屋销售价格，实质上是国土房管局将土地的收益[4]以开发建设单位为中介补助给中等收入的住房需求者，开发建设单位通过建设和销售限价房，实现了国土房管局这一资金补助的任务，而购房人是最终受给人。[5]即建设开发单位作为私人企业在这一复杂的法律关系中实现了国土房管局补助中等收入住房需求者的行政任务。[6]

因此，从给付行政的法律框架来看，双限双竞房的建设、出售过程可以视为：国土房管局对申请进行审查、向符合条件者做出确认其享有购买限价房资格的决定（行政行为），之后开发建设单位与获得购房资格的相对人签订房屋买卖合同，作为最终受给人的购房人正是通过以上的资格确认行政行为和私法上购房合同相结合，获得了住房补贴。

三、返还请求的三种途径

进而，根据以上的分析框架，前文所提到的购房人申报虚假资料骗购限价房、购房后将限价房出租，导致合同无效之理由也正是国土房管局为了防止国家在土地出让价格上提供的资金补助落实到具体购房人后被用作其他用途，而在制度上对购买人处分其房屋的权利采取的一定限制。[7]申报虚假资料骗购限价房将使有限的限价房供应无法有效地提供给有自住需求的中等收入群体，浪费国家的财政投人，而购房后将限价房出租，同样违背了限价房满足购房人自住需求、非营利的目的，从而两者都构成了“禁止作其他用途”的典型表现。[8]

因此，《管理办法》第19、20条对于购房人申报虚假资料骗购限价房的、购房后将限价房出租这种违反限价房制度目的的行为，规定购房人负有退还所购买的限价房之义务，然而不明确谁有权主张返还请求权，应向谁返还；而如果开发建设单位与购房人签订前文所提到的合同条款，则似乎是开发建设单位具有主张返还限价房的权利。

但是，如果未签订此条款呢？并且房地产开发企业作为公司法上的法人，公司若解散，这部分以公共财政为基础的补助利益被不当使用后又应如何要求其返还呢？在单纯的行政机关和受给人双方构成的给付关系中，针对受给人违反义务规定为其他用途使用给付物，行政机关可以通过撤销该给付决定，要求受给人返还给付物。然而在本例中，国土房管局是否可以直接向最终受给人—购房人行使返还请求权呢？

在此，我们首先借鉴给付行政理论较为成熟国家的相关理论和分析方法来一探究竟。

根据日本研究资金补助行政和特许制度有权威见解的学者米丸恒治对德国相关问题的总结，以德国为例，在通过多个中介者介人而达成资金补助的活动中，存在以“基于相关人服从的行政行为”、根据合同约定以及根据特许（授权）三种请求返还资助利益的法律构成，来控制最终受给人合法有效地使用补助（禁止用于其它用途等）。[9]

“基于相关人服从的行政行为”来自于德国联邦行政法院1968年6月28日通过的有关联邦肥料补助金案件判决，该案中，生产者接受联邦肥料补助金之后，再通过出售补助的便宜肥料向肥料中介人分配补助金。生产者出售肥料的行为中，并不作出如何分配补助金的实质决定，因此法院认定了“基于相关人服从的行政行为”这一特殊的法律构成，指出作为补助者的行政机关作出给付补助金、要求受给人承担相应义务的行政行为同样适用不构成直接资金补助的关系者（相关人），因此行政机关有权直接向最终受给人行使返还请求权。

合同的方式则是撇开传统的以行政行为（或行政行为和私法合同二阶段论）来解释资金补助行为的方法。根据合同达成资金补助的情况下，对于资金补助居间的私人和资金补助受给者的法律控制，只要没有特别的法律规定，该资金补助合同的内容就完全取决于双方如何协议。补助者对中介者和受给者的统制，可以通过将有关约定条款（比如发现违反条件时请求返还等）写人合同内容，使其获得法律依据。[10]

特许[11]（授权）的方式则是认为，作为中介的私人将补助金分配给最终受给人，实质上是在履行向其支付补助金的行政机关授予其分配这部分补助金的行政给付职权。因此作为中介的私人本身应被视为行政机关，其向最终受给人支付补助金的行为则是可以提起救济的行政行为。因此即可依据该行政行为的撤销或废止，提出相应的返还请求。

这三种返还请求权实现的途径，[12]各有其适应的条件及各自的利弊。“基于相关人服从的行政行为”的法律构成之所以得以形成，前提在于作为资金补助中介的私人并未作出实质性的补助分配和返还请求决定，而仅仅是将行政机关的补助金传递给最终受给人而已，[13]即行政机关并没有在将补助金支付给私人的同时将分配这部分补助金的行政权限授予该私人，因此才在司法实践中形成这一极端特殊的法律构成，赋予行政机关依据其补助行为向非行政行为相对方的最终受给人行使返还请求权。因此这一形式不具有法律依据，往往将具有补助关系的相对方和最终受给人都置于不安定的处境。而以合同的方式来约定各方的权利和义务，由于具备了合同的形式，因此使补助者对私人中介者和最终受给人的控制获得了法律依据。第三种依据特许制度来解决返还请求权实现的问题，利用了行政法学传统的行为形式—行政行为，将作出实质性决定的私人定位于法律关系上拥有权限的主体，更利于对其进行法律控制。

可见，同样的以私人为中介的三方资金补助法律关系，针对不同的行为形式、中介者的不同类型、实定法上的不同规定，返还请求权的法律根据可能完全不同。

四、本例的问题所在

（一）以合同为依据请求及其问题

由此反观广州双限双竞房制度的实例，首先，在本例中，如果该《限价房买卖合同》的附件得以签订，即约定购房人提供伪造、申报虚假资料或所填信息虚假以及将限价房出租行为，须向开发建设单位承担退还所购限价房、支付违约金等责任，开发商应可直接依据合同该条款向购房人主张返还请求权。但问题是如果合同附件中未约定此条款，开发商得以请求返还的合同自始无效的理由是否成立？“乙方提供伪造、申报虚假资料或所填信息虚假、骗购限价房或乙方购房后违反《管理办法》规定将限价房出租的情况”是否必然构成房屋买卖合同的无效？

根据合同法上关于合同效力的理论，该条款涉及了两种一般有效要件的欠缺。

第一种是购房人意思表示不真实，构成欺诈，导致合同无效。

第二种是违反《管理办法》第1条第1款关于限价房5年内不得出租和转让的禁止性规定。本文集中讨论违反《管理办法》第1条第1款的禁止性规定是否就构成合同的无效。

根据《管理办法》第22条第1项的规定“购房人购房后违反本办法规定将限价房出租的……要求其退还所购买的限价房，依法注销其房地产权登记，按照原购买价格结合成新退回房价款”，广州市人民政府通过规定违反禁止限价房出租规定的开发建设单位与购房人双方的权利义务应恢复原状的方式，宣布了买卖合同应归于无效。

那么如果发生相关争议，法院是否就应直接依据《管理办法》第22条第1项及合同附件约定直接判定合同无效还是根据案件的具体情况，进一步审查呢？

首先，《管理办法》作为广州市人民政府的规范性文件，其不属于合同法第52条第5项所规定的法律、行政法规，因此《管理办法》第1条规定禁止购房人5年内出租的规定并不属于“法律、行政法规的强制性规定”，合同并不必然无效。

其次，本例中《管理办法》第22条第1项关于禁止购房人5年内出租限价房的规定，作为行政法规范上的禁止性规定，理论上对于违反这类规范的合同效力为何，则存在诸多争议。[14]诸多学者批判了违反等于无效的等式，反对公法必然优越于私法的价值判断，主张公法、私法相互依存论，以及法院灵活细致的判断标准。尽管各国对合同效力的判断，实质上建立在不同时期法院对公法、私法关系的价值选择，以及由此带来的实务上对行政、立法部门干预的配合，但在判断标准上都不可避免地采取了分析是否违反强制性法规的目的、衡量公益和私人间信誉的轻重、考量合同的履行阶段等综合判断的手法。

回到本文的实例，也有必要结合禁止性规定的目的来判断购房合同是否有效。《管理办法》第3条的规定：“限价房是本市多层次住房供应体系的组成部分，是本市缓解中等收入阶层住房困难、抑制商品住房价格过快增长的宏观调控措施。”而广州市国土房管局所作的“关于《办法》和《标准》有关规定的详细说明”中，指出《管理办法》中“关于限价房上市限制”，在于“限价房定位于满足自住性需求为重点，同时购买了限价房的业主也实际享受了住房公共福利优惠，因此，限价房政策应当防止购房业主利用公共福利谋取利益，抑制投机性需求进入限价房市场。”可见，禁止双限房在5年内出租的目的在于满足中等收入阶层群体的自住性需求、防止购买业主利用公共福利谋取利益、抑制限价房市场内的投机性需求。

但现实生活中，房屋租赁的事实情况纷繁复杂，限价房购房人非以通过出租限价房谋取利益的租赁事实则不应构成原购房合同的无效。例如有的不具有对价地租借他人居住，有的因生活突然变故所迫将部分房屋出租等不应认为是出于投机性的目的利用公共福利谋取了利益。

再次，在考虑房屋出租行为是否违反了禁止限价房5年内出租规定的目的以外，也应衡量公益与私人间信义利益等的平衡。一方面出租限价房的行为有损于国家土地减免收益的有效（正当）分配和使用，另一方面也应考虑善意的限价房承租方的利益。而且在公共利益的方面，除了国家财政（土地的减免收益）的合法分配和公法秩序的价值维持以外，合同无效可能造成的社会成本也不可忽略。因为双限房购房人一旦获得房屋所有权，必然会进行装修等一系列对房屋进行改造的活动，而合同无效后恢复原状的法律效果，由于是否要对装修进行评估还是拆除所有装修，必然也会给购房人、开发建设单位乃至于社会资源带来大量浪费。

总而言之，合同中如未约定返还事由，开发建设单位的返还请求权被承认应建立在对购房人的行为是否违反了《管理办法》禁止性规定的目的、并衡量公益目的和私人间信义的基础上。

（二）合同以外请求权实现的途径

根据以上论述，开发建设单位可以通过民事购房合同的约定向购房人行使限价房返还请求权。

并且以德国法上返还请求的三种途径的分类来看，开发建设单位并不适合以特许（授权）的理论被认定为行使国土房管局住房补助职权的“行政机关”，通过撤销该“行政机关”的售房决定实现限价房返还请求权。因为根据《管理办法》第13条销售限价房的程序规定以及相关实务操作，广州市国土房管局制定购房人条件、受理购房人申请、审查资格并最后决定购房人名单，作为私人中介的开发建设单位则仅仅是根据广州市国土房管部门决定的受资助者名单，与之签订房屋买卖合同，并不做出实质性的判断来决定谁有权利获得资助，因此其只是补助金的“传递者”，作出实质性补助分配决定的仍是作为行政监管部门的广州市国土房管部门。其资金补助的行为方式更类似于上文所提到的德国联邦肥料补助的类型。因此，以授权为依据，将开发建设单位认定为具有做出实质性分配决定权限的行政机关，这一理论构成是不适用的。

但问题是在开发建设单位未行使返还请求权的情况下，或开发建设单位[15]在5年内根据《公司法》的相关规定被解散的情况下，如何保障补助金的正当使用？国土房管局是否可以行使返还请求权？如何行使？

此时，就有必要在法律上建立国土房管局与购房人之间的资金补助关系。一种方法可以考虑借鉴上文提出的德国法上“基于相关人服从的行政行为”的法律构成，即将广州市国土房管局和购房人之间视同形成了行政给付的法律关系，认为国土房管局在向开发建设单位减免土地收益的同时，向最终购房人课以了义务，国土房屋局向开发建设单位补助资金的行为同样适用于最终购房人，从而国土房管局有权单方面实现返还请求权。这种法律构成的前提在于作为资金补助中介的私人并未作出实质性的补助分配和返还请求决定，而仅仅是将行政机关的补助金传递给最终受给人而已。

行政补助行为或称为资金交付行为的特征在于，其行为从权利义务的角度往往可以区分为两个阶段（二阶段论）：决定阶段和交付阶段。即行政资助过程存在着公法性质的资助决定和私法性质的合同两个阶段。这一理论认识试图通过区分资助决定和交付行为，来使资助行为受到公法的约束。从而一方面保证法治国家的约束，另一方面也保持成熟而实用的私法法律形式。[16]因此本例中国土房管局、开发建设单位和购房人的三方补助法律关系中，国土房管局根据购房申请人提交的购房申请，组织公开摇珠确定所有预登记人的购买顺序，并实质审核预登记人的购房资格，确定合格预登记人名单，开发建设单位只是将限价房售予名单上的人，从而是由国土房管局向特定的购房人作出了分配限价房的行政资助决定，在此决定的基础上，开发建设单位完成了交付行为，前者国土房管局和购房人之间可以在法律上视为一个独立的行政行为，受到公法的约束。在此基础上，国土房管局可依据类似“基于相关人服从的行政行为”的方式，单方面向购房人请求返还限价房。

总而言之，双限双竞房制度是建立在《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》中所提出的缓解中等收入阶层住房困难、抑制商品住房价格过快增长目标基础上的。引入私人开发商进入保障性住宅领域，正是为了通过非以政府建造公共住宅的方式保持住宅市场活力，然而与此同时，不可忽视国家在土地转让过程中投入的财政支持，应保障这部分财政投入符合缓解中等收入阶层住房困难、抑制商品住房价格过快增长的公共利益目标。从而在制度的设计上，也应考虑到这种补助关系的复杂性以及私人房地产开发商的解散风险，为了保障补助金在补助目的的范围内得到正当使用，在法律上构成国土房屋局与购房人之间的补助金交付关系。

五、结语

随着民生问题逐渐成为我国当今社会面临的最重要的社会问题，福利国家、社会法治的理念以及给付行政的研究也成为公法学界的重要研究主题。对给付行政的讨论，首当其冲的是要认识给付行政所不同于传统侵害行政的活动方式，以及这种活动方式在法律上的意义。

作为国家主动干预，提供给付的授益，其重要的活动方式便是资金交付的行为。即行政主体通过给予私人或其它行政主体以利益，而诱导其行动，达成有关的行政目的。这种行政活动的特点在于，其是作为中间阶段，即并不是直接将经济上的利益给付给需要受到保障的私人，而是通过其他主体（行政机关或私人）在获得利益的条件下展开相应的活动，间接地保障行政目的中所包含的应受保障的利益，因此，从法律上看，通过讨论资金交付行为的合法性而来保障最终受益者的获益，以及探讨交付资金的合目的使用来保障公共财政的合法使用，是不可或缺的考察。

本文所探讨的双限双竞房作为我国住宅保障的一种新型方式，其通过私人开发商来向中等收入者履行国家的住房补助任务，是资金交付行为的一种形式。

住房管理论文篇(7)

关 键 词：住房公积金；财务运作模式；互助理论；强制储蓄理论

中图分类号：F253.1

文献标识码：A

文章编号：1005-0892(2007)03-0120-05

为了建立适应社会主义市场经济要求的新的城镇住房制度，转换住房分配机制，提高职工自主解决住房的能力，我国建立了住房公积金制度。住房公积金制度是一种长期的强制性住房储蓄制度，它对加快我国城镇住房制度改革，完善住房体系，改善中低收入家庭居住条件发挥了重要作用。截止2005年末，全国住房公积金缴存总额为9759.5亿元，较上年末增长31.88%，是“九五”期末的4.05倍；缴存余额为6259.5亿元，较上年末增长27.9%，是“九五”期末的3.47倍①。然而，住房公积金在其财务运作模式上仍存在不少问题。因此，如何创新完善住房公积金财务运作模式是摆在我们面前亟待研究的课题。

一、住房公积金财务运作模式中的问题分析

(一)住房公积金收缴困难

1. 覆盖面较低，融资渠道狭窄。自《住房公积金管理条理》实施以来，全国各地都加大了建立住房公积金制度的力度，但仍有相当一部分职工未享受到住房公积金的成果。并且，全国绝大多数城市住房公积金的参加对象，一律限定在行政事业单位，以及有条件的企业及其正式的在职职工范围。截止2005年末，全国实际缴存职工人数为6329.7万人，仅占在岗职工人数的58.4%。总体覆盖率较低使得公积金制度的作用得不到充分发挥。另外，我国住房公积金筹资渠道过于狭窄，亟待建立公积金的贷款证券化机制及住房储蓄制度作为住房公积金制度的补充。

2. 缴存比率较低且单一。有研究表明，居民住房消费占家庭收入的比例是随着家庭收入的增加而增加的，且不同阶层其家庭收入中用于住房消费的比例也是不同的。然而，我国住房公积金收缴未充分考虑到这一差别，每个城市均采用单一的缴交率，显然不适应我国住房公积金参加者收入水平层次多，结构复杂的实际情况，不利于扩大公积金的筹资规模。

3. 缴存基数控制不严。根据《住房公积金管理条例》，住房公积金缴存基数为职工本人上一年度月平均工资，核定住房公积金的缴存基数是住房公积金管理机构的职责。然而在实际操作中，由于公积金管理机构难于取得企业尤其是私营企业的真实工资数据，经常出现住房公积金缴存基数核定不清的现象。

4. 相关政策法规不健全。我国住房公积金制度虽已立法，但相关法规仍不够健全，且执法不严，缺乏刚性制约措施。住房公积金中心的行政执法权限也不够，对逾期不办理缴存的单位，中心没有后续的法律手段对其进行制约。

(二)住房公积金使用机制不完善

我国目前公积金制度中关于公积金保值增值的使用机制十分不完善，公积金除用来购买少量的国债外，几乎没有其他允许用途，从而造成资金大量沉淀，无法实现保值增值。

1. 沉淀资金量大，使用效率低。截止2005年末，全国住房公积金缴存余额为6259.5亿元，2005年当年使用额(包括：职工提取、发放个人住房贷款、购买国债)2458.6亿元，全国仍有沉淀资金1656亿元，占缴存余额的比例为26.46%，资金运用率仅58%。大量住房公积金沉淀在银行不但无利可获，反而要产生亏损，很难保证机构正常运转和运作成本支出。

2. 投资渠道单一，保值增值能力差。住房公积金投资渠道单一，是造成资金大量沉淀的主要原因。除发放个人住房贷款外，住房公积金只能用来购买国债，虽然国债的收益相对较高，但购买的国债数额较少，要实现住房公积金的安全保值和增值还是比较困难的。

3. 国债的购买方式存在风险。国债是最高信用级别的债券，通常被称为“金边债券”。然而，用住房公积金购买国债仍存在一定风险，其原因主要不在于国债自身，而在于国债的购买行为不当、不规范。例如，有些管理中心为获得较高收益，委托理财机构管理住房公积金，或全权委托金融机构代其购买国债，这些购买方式易造成公积金被受托机构挪作他用，从而形成风险。

4. 挪用、挤占住房公积金现象严重。国务院在有关决定中，将住房公积金的属性定为“个人缴存，单位资助，所有权归个人”。但由于认识上的偏差，导致有些单位对公积金重视不够，挤占挪用住房公积金的现象时有发生。有数字表明，截止2005年末，尚待收回的项目贷款、单位贷款和挤占挪用资金为46.3亿元，占缴存余额的比例为0.74%。

二、住房公积金制度的理论基础

(一)互助理论

互助理论的主要思想是：通过适宜的保证措施，聚集有条件的社会成员的一部分闲置和暂时闲置资源，按一定规则配置到需要某种帮助的社会成员中去，且通过互贷款支持符合条件的中低收入者解决住房问题。在推行互助理论的同时，必须有两个重要法则有机配合；一是大数法则，即做出利益牺牲的社会成员必须有足够大的数量，且越大越好；二是长期法则，即社会成员做出利益牺牲的时间分布应是一个连续的较长时段。[1]

显然，社会成员之间的互助机制，对住房公积金制度起到了很重要的理论支撑作用。要使住房公积金制度能够实现帮助中低收入家庭解决住房问题的目标，就必须依赖于互助机制及两个重要法则。大数法则要求吸收更多的社会成员加入住房公积金，即扩大住房公积金的覆盖面，鼓励更多的社会成员拿出自己的闲置资金，这样才能使更多的人享受到住房公积金的实惠。长期法则要求公积金参加者的参加时间应在一个较长的时段内，我国目前规定公积金的参加时间从参加工作起到退休为止。

(二)强制储蓄理论

强制储蓄理论是指储蓄主体在明确的强制信号下，即在政府或某些权威主体强制推行的法律、行政或经济的规定下参与储蓄。根据强制储蓄理论，我国在政府颁布和统一推行住房公积金制度下，要求一切符合条件的社会成员都参加强制储蓄，储蓄主体参与强制储蓄使得储蓄主体的一部分收入由主动性支配变为被动性支配，从而削弱了储蓄主体对储蓄的充分使用权。[1]

强制储蓄作为政府干预住房经济的重要工具，能有效保证人们应有的住房消费，使金融对住房消费的支持普遍化，对住房经济的发展起到了十分积极的作用。强制储蓄理论是社会成员之间互助关系形成及提高的有利保证，更是有效筹集住房公积金的重要保证。强制储蓄的特点及其对住房公积金的重要作用，使其成为住房公积金制度的理论支撑。

(三)基金投资理论

基金投资理论是指开放住房公积金投资渠道，让住房公积金资金有序地进入资本市场，选择诸如国债、共同基金等风险比较小的投资工具进行保值增值性投资。

基金投资理论是控制住房公积金资金流向的营运性支撑。通过实行强制储蓄归集到大量资金之后，如何保证这些资金确实流向了住房公积金的中低收入参加者的住房消费，就成为能否实现住房公积金预期目标的关键。运用基金投资机制确保住房公积金的保值和增值就成为实现这一目标的必然选择。

(四)委托理论

委托理论是指不同经济主体在一定的约束条件下，其中一方将自己的资产委托给另一方代为运作管理，并付给其相应的报酬。委托理论强调，为提高委托的效率和效果，在确定委托关系时应注意以下几个问题：一是委托和受托双方应按照双向选择的原则确定委托关系，并实行动态机制选择受托方；二是要限制委托关系的持续时间，尽量将其控制在一定时期内；三是明确规定委托的内容。

根据委托理论，我国的住房公积金制度规定，将通过政府强制储蓄归集来的住房公积金委托给政府指令形成的公积金管理中心及商业银行运作管理。利用商业银行网点多及业务技术等优势，大大降低了住房公积金的运营成本，同时提高了管理效率。但遗憾的是，就目前我国情况来看，对委托理论的应用还存在着不完整和不系统的缺陷。

(五)信息不对称理论

信息不对称理论是20世纪70年代经济学研究的重要领域之一。该理论认为，在各个市场上尤其是金融市场上的买卖双方，在信息的掌握上都存在着典型差异。其中，卖方总比买方更清楚抵押品的可靠性。同样，企业家也总比投资者掌握更多的“内幕消息”。

根据信息不对称理论，在我国住房公积金制度中，公积金管理者总是比公积金缴款人掌握着更多的关于公积金运作和管理的内部信息。在这种情况下，公积金管理者很有可能利用自己所掌握的内部信息优势，做出违背公积金管理目标、损害公积金所有者利益的行为。

三、中外住房融资模式比较

目前，世界各国实施的具有代表性的住房融资模式主要有三种：以强制储蓄为特征的新加坡公积金制度、以自愿储蓄和贷款契约为特征的德国住房储蓄制度以及美国的住房抵押贷款制度。将我国的住房融资模式与国外模式进行比较，积极借鉴国外的成功经验，有助于创新我国住房公积金财务运作模式，推进中国住房制度改革。

(一)我国住房公积金与新加坡公积金模式的比较

新加坡的公积金制度是政府凭借国家权力，强制性地要求所有受薪人员将收入的一定比例存入公积金账户，专项用于居民住宅消费支出的一种住宅金融制度。它与我国的公积金制度最为相似，但运作机制上仍存在一些不同。

1. 公积金收缴模式不同。新加坡公积金制度实行的是较高缴交率。1955年开始建立公积金制度时公积金缴交率为10%，即雇主和雇员各5%；随着经济发展，公积金缴交率逐渐提高，最高时达到50%；从1995年至1998年公积金的缴交率为雇员月薪的40%，但最高不得超过2400新元。1999年起，为缓和金融危机给企业主造成的损失，雇员的缴交率仍为20%，雇主的缴交率降为10%，每月每人公积金总额上限为1800新元。[2]另外，为保护公积金会员的基本利益，政府还规定了公积金法定最低利率为2.5%。[3]而我国住房公积金实行的是逐步提高缴交率政策。根据我国《住房公积金管理条例》，职工和单位住房公积金的缴存比例均不低于职工上一年度月平均工资的5%，有条件的城市可以适当提高比例，但总体来说，我国的住房公积金缴交率偏低。

2. 使用机制不同。新加坡中央公积金局允许运用公积金进行风险小的投资活动，尽可能使公积金保值增值。从1986年起新加坡政府逐渐放宽公积金投资的限制条件，允许会员投资于公积金局指定的政府债券、股票、保险和储蓄保单。而我国住房公积金除进行少量的国债投资外，其使用方向只有个人住房贷款。

(二)我国住房公积金与德国住房储蓄模式的比较

德国住房融资模式是合同储蓄融资模式，是指按照合同约定，计划购房者按低于市场的利率，参加建房储蓄，当储蓄达到一定额度时，即可获得优惠利率的购房贷款。从这种融资模式的特点来看，与我国住房公积金制度相似，但两者之间仍有一些差别。

1. 建立的目的和资金性质不同。德国实行住房储蓄制度的主要目的在于增加居民住房融资渠道。居民自愿参加住房储蓄，其资金性质属银行储蓄。而我国推行住房公积金制度，其主要目的在于转变我国传统的住房分配体制，将住房实物分配转为货币分配，是政府的强制性政策措施，其资金性质类似于一种特殊工资。

2. 贷款机制不同。德国的住房储蓄贷款要先存到合同储蓄额的一半才可获得贷款，而且大部分购房者都是通过组合贷款获得全部购房资金。而我国住房公积金制度则是对于按时足额交存住房公积金的职工，无论其存入时间长短，均可获得相应规模的住房公积金贷款。

(三)我国住房公积金与美国住房抵押贷款模式的比较

美国的住房抵押贷款证券制度是由政府指定数家金融机构向购房者提供以所购住房为抵押的住房贷款，然后将其债权证券化筹集社会资金的一种住房金融制度。这种住房融资模式与我国有明显差别。

1. 融资方式不同。美国的住房融资机制是通过资本市场融资，拥有比较发达规范的住房抵押一、二级市场。而目前，我国市场经济尚处于不成熟的阶段、资本市场也不发达。还不具备标准化的住房抵押贷款工具和利用抵押债券进行资本市场融资的条件。

2. 住房金融机构的设置不同。美国住房融资主体由政府指定的住房金融机构、提供住房贷款保险的金融机构以及提供抵押贷款证券保证的金融机构组成，三者互相配合，共同促进美国住房融资的发展。而目前，我国住房金融机构主要是住房资金管理中心和商业银行的房地产信贷部，尚未建立完整的住房贷款担保和保险体系。

四、创新我国住房公积金财务运作模式

如何保证公积金的收缴，确保资金的规范使用，实现资金的保值增值是住房公积金的财务管理目标。然而，目前实现这一目标存在一定困难，究其原因是公积金的财务运作模式出现了问题。笔者认为，通过创新住房公积金财务运作模式，可以有效解决这些问题。创新财务运作模式，首先要求创新公积金的收缴模式，变静态收缴模式为动态收缴模式，有效筹措资金。其次，创新住房公积金的使用模式，拓宽公积金的使用范围，使得公积金收缴与使用互动，实现公积金的保值增值。

(一)创新公积金收缴模式：变静态收缴模式为动态收缴模式

1. 扩大覆盖面，制定合理的住房公积金缴交率。从我国住房公积金收缴现状及对互助理论的分析中可以看出，我国目前的住房公积金制度虽然运用了互助理论，但缺乏完整性和系统性，尤其是与互助机制相配合的大数法则尚未得到很好贯彻。可见，必须对我国住房公积金制度中关于公积金参加者的有关规定进行必要的调整。笔者建议根据我国目前经济体制多元化的特点，扩大住房公积金的覆盖面。无论是何种形式的企事业单位职工，且不论正式职工还是临时职工都应纳入缴交范围。除此之外，还可借鉴新加坡的做法，实行自谋职业人员住房公积金，鼓励自谋职业人员按其营业收入的一定比例缴交公积金，为其解决住房问题提供资金支持。同时，还应对参加者的缴存期间进行调整，目前我国对公积金的参加时间定义为从开始参加工作到退休。如果参加人员退休后仍能够创造一定收入，建议可在自愿的基础上，允许其继续参加公积金的缴存。

根据强制储蓄理论，参加储蓄者都可能有损失，但每个参加者在统一标准下的损失是不同的。因此，制定强制储蓄的标准时应考虑参加储蓄者的收入及其增长因素，既不能一刀切又不能一成不变。目前我国的住房公积金缴交率，虽有一定调整，但与工资增长并不同步。我国可以借鉴新加坡的经验，根据住房公积金不同参加者的收入水平及其增长情况、企业工资成本及社会公众对公积金的评价等因素，设计并实行多样化的动态缴交率，建立缴交率动态管理机制。以目前实行的缴交率为基数，参加者的工资每增长一定数额，单位和个人所缴纳的比率则均提高一定比例。同时，各个城市可以根据其不同的收入水平报省级主管部门批准后自主调整缴交率。另外，对于城市高收入者，可以根据其意愿，适当提高缴存比例。这样既能反映国民收入状况，维护员工利益，又能对经济发展起宏观调控作用。

2. 强化单位及职工按时足额缴存的义务。我国建立住房公积金制度的宗旨是使广大职工享受到住房制度改革的实惠，使企业摆脱解决职工住房的负担。为实现这一目的，有关部门要大力宣传住房公积金的法规，使企业明确建立住房公积金是企业改革的一项重要内容，是企业应履行的职责；使职工明白依法缴存住房公积金是自己的权利和义务，在享受单位资助的权益同时，还要承担长期存储的义务。

3. 完善政策法规，加大执法力度，保证住房公积金的缴存工作。完善的政策法规是公积金制度健康发展的重要保证。因此，应对我国现有的住房公积金制度法规加以完善，建立刚性制约措施。同时，坚持“有法必依，执法必严”的原则，对违反公积金法规、拒缴、迟缴的单位，通过抽查和职工的举报加以监督。对超过规定缴交时间的单位，公积金管理中心可通过罚款通知进行催交，若再不缴，则通过司法部门以法律手段强制执行。

(二)创新使用模式：保证住房公积金的保值增值

1. 适当扩大国债投资规模及购买债券种类。我国应合理运用基金投资机制，逐渐开放住房公积金保值增值性的投资渠道，让其有序地进入资本市场，选择风险较小的投资工具进行投资。目前，应从优化资产结构，提高使用资金效率出发，提高购买国债比例，压缩沉淀资金量，使公积金在低风险下取得较高的增值收益。同时，可选择购买中国建设债券、中国石化债券等信用等级只与国债在理论上存在微小差别的债券，这些债券可上市交易，安全性好，且收益较高。

2. 发展个人住房贷款业务。大力发展个人住房贷款既能体现建立住房公积金制度的目的，又能实现公积金的保值增值，是政策性和收益性的统一。发展个人住房贷款要求拓展贷款范围，积极发展职工购买商品房、经济适用房、二手房及职工建造住房贷款，切实简化贷款手续，缩短办事时间，为职工办理公积金贷款提供便利。同时还要解决好个人住房贷款的利率形式，扩大公积金贷款与商业性贷款的利差，加快建立全国性的个人住房抵押贷款担保体系。

3. 完善住房公积金监督体系。完善住房公积金监督体系，首先要求建立严格的信息披露制度。提高公积金管理的透明度。定期向社会公布公积金的利息收入、投资收益的分配、保值增值情况及其重大事项，接受社会公众的监督。其次，建立国债风险评估制度，规范购买国债行为。对购买国债的品种、利率、期限、兑付、国债销售机构、国债的查询保管等诸多方面进行研究评估，形成一套规章制度，以此来规范国债的购买行为。另外，还要建立住房公积金外部审计制度，每年聘请会计师事务所对住房公积金的归集、结息、贷款、投资等各方面进行全面审计，重点审计其资金运用是否合理，是否有挪用、占用资金等违规违纪行为。

4. 完善委托制度。根据委托理论，我国住房公积金制度应逐步完善关于商业银行运作公积金资金的机制。主要基于以下三个方面：一是选择银行时，要以使用竞争机制如公开招标方式来替代通过行政方式指定；二是与银行的委托关系应定在一定的年限内，到期重新确立；三是明确委托的内容。

(三)收缴与使用互动，实现住房公积金高效运作

1. 住房公积金生成与流出参数互动规律：(1)住房公积金生成参数，是指决定和影响公积金形成数量、时间和结构的各种变量。如公积金缴交率、公积金缴存基数和公积金存储利率等。(2)住房公积金流出参数，是指决定和影响公积金使用数量、方向、结构和成本的各种变量。如公积金提取量、贷款利率、可贷金额、可投资金额及贷款范围等。(3)住房公积金生成和流出参数互动规律，是指在生成参数与流出参数之间，本身存在着紧密的互动性，调整公积金生成参数，必然会带动流出参数的变化。公积金生成和流出参数互动规律是公积金运行机制中的内在规律，它作用于影响公积金收缴和使用的各个因素，为完善住房公积金的收缴模式和使用模式提供规律性指导。

新加坡就是运用公积金生成和流出参数互动规律的典型范例，为应对1998年的经济危机，减少企业工资成本，新加坡政府先是下调了雇主公积金缴交率，为避免公积金制度运行出现紊乱，后又主动运用公积金生成与流出参数互动规律，放宽了公积金的投资限制条件，以补偿公积金会员的利益损失，从而保证了公积金制度的正常运行。

2. 建立收缴与使用互动机制，完善住房公积金管理。住房公积金的收缴与使用具有内在的互动性，二者只有平衡协调才能促进住房公积金制度的发展。因此，笔者建议，政府在制定有关政策时，要借鉴新加坡的成功经验，结合我国实际情况，充分考虑公积金缴交率变化对公积金使用范围和投资限制条件的互动要求，合理运用公积金生成与流出参数互动规律，建立收缴与使用的互动机制。在实际操作中，应该根据我国经济增长及职工工资水平增长，提高单位和职工的公积金缴交率并扩大覆盖面，这样会使得公积金缴存额增加；同时为减少资金沉淀，提高公积金的保值增值能力，必须适时扩大资金使用范围和投资限制条件。通过测算制定使用住房公积金投资的合理比例，在留存额与投资额之间寻找一个平衡点，变沉淀保值增值为使用保值增值，完善住房公积金管理。

四、结论

目前我国住房公积金财务运作模式上出现了很多问题，收缴困难多、使用机制不完善。对实现住房公积金保值增值的财务管理目标带来了不利影响。为了解决这些问题，实现公积金的财务管理目标，本文提出了借鉴国外的成功经验，创新我国住房公积金的财务运作模式。

首先，根据互助理论、强制储蓄理论创新公积金的收缴模式，更好地运用互助机制及大数法则和长期法则，吸收更多的社会成员加入公积金，扩大住房公积金的覆盖面，合理制定参加人员的缴存期；以强制储蓄为保证，制定多样化的动态公积金缴交率，变静态收缴模式为动态收缴模式，有效筹措资金，做大公积金“蛋糕”。

其次，根据基金投资理论、委托理论等创新住房公积金的使用模式，减少沉淀资金，提高资金的保值增值能力。同时，政府在有关政策的制定上必须遵循公积金生成与流出参数互动规律，测算制定出使用住房公积金投资的合理比例，建立收缴与使用互动机制。通过创新公积金的财务运作模式，实现住房公积金的高效运作。

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注释：

①数据来源：“2005年全国住房公积金缴存使用情况”，中国住宅与房地产信息网(realestate.省略)， 2006.3。本文其他数据如未注明出处均来源于此。

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参考文献：

[1]张东. 住房公积金制度支撑理论：梳理与启示[J]. 财贸经济，2002，(7).

[2]李盛. 中新城市住宅开发初步比较[EB/OL]. 城市规划，万方数字资源系统(省略)，2000-08.