公允价值评估方法篇(1)

关键词：公允价值　资产评估　双赢　均衡

一、公允价值的历史演进

公允价值一词最初来源于法律，是指得到公众认可的价值，最终由法院来判定价值是否公允。从经济学的角度来看，公允价值是指在一个完全竞争的市场中，大量的买者和卖者集中了各种信息之后，最后对商品进行成交的价格。公允价值作为一种现实价值的体现，具有客观性和可靠性。

(一)国外公允价值的沿革对于公允价值的深入研究是从会计界开始的，自上世纪80年代，公允价值就得到了广泛应用。Hichard.C.Breeden(1990)首次提出将公允价值作为所有金融工具(而不论其是否可销售)的计量属性。其后，美国财务会计准则委员会(FASB)陆续颁布了SAFS105、107、115、124、133、140等一系列旨在推动公允价值会计的会计准则，将公允价值作为初始确认的计量和后续期间重新开始确认的计量所追求的目标(刘萍，2002)。1998年SFASNO.133――衍生工具和避险活动会计中认为，公允价值是指在自愿交易者间的当期交易中资产买卖、债务发生或结算的金额，而非强迫或清算的出售价格。2004年FASB又了“公允价值计量(简称FVM)”征求意见稿和公告工作草案，2006年正式了美国财务会计准则第157号(简称SFAS NO.157)――公允价值计量。对公允价值的认识在逐步递次的深化，从特殊到公允的发展历程。对公允价值的定义进行了补充和完善：在计量日市场参与者之间在有序的市场交易中，出售资产所获得的价格或清偿债务所出的价格(国际评估准则，2005)。SFASNO，157还对公允价值进行等级(Hierarchy)划分，第一级公允价值，是指在计量日活跃市场中同类资产或负债的交易价格，剔除了大量同质无法区分的资产或负债，即在市场上能够直接观察到的信息；第二级公允价值，除了第一级以外通过观察得到并能直接或间接获取的关于资产或负债的价格；第三级公允价值，是指在计量日不能观察到的资产和负债的价格信息，由资产或负债持有人自行评估的价格，但如果能获得其他相关信息如有关合约，仍应使用这些信息进行估价。由此可以看出，资产或负债的公允价值的计量离不开市场和评估理论的存在。SFASNO，157将公允价值的估价方法分为市场法、收益法、成本法。市场法从相同或者相似的资产或负债的市场交易中获取价格和其他相关信息；收益法通过估价技术将预计的流量总计(如现金流或收入)折现为现值；成本法，是资产按照现在购买相同或者相似资产所需支付的现金或者现金等价物，并在扣除合理耗损的基础上而得出金额。这些充分利用了资产评估的基本方法和评估人员的判断。众所周知，经济事实s是客观存在的，如果公允价值为f，主观价值为p，经济事实为o，那么，f∈[p，o]，并且limf-o=O,f趋近于最理想状态。那么，从该数学表达式可以得知，公允价值与经济事实之间的契合程度很大程度上取决于理性判断这一因素(王海，2007)。与此同时，国际会计准则委员会(IASC)也较多的采用了公允价值，如投资会计、不动产、厂房和机器设备等。2004年IAS对公允价值的运用提出了较详细的要求，2006年IAS又进一步细化了公允价值的运用。

(二)国内公允价值的历程我国对公允价值的应用经历比较曲折，1992年会计改革时将公允价值列入到具体会计准则中，后来在运用过程中由于我国宏观经济形势和各种政策的不足，2001年修订的《企业会计准则》基本上取消了公允价值计价，只允许在少量准则中应用公允价值，比如无形资产中涉及的对于一揽子购人的无形资产，其成本通常应按该无形资产和其他资产的公允价值相对比例确定；债务重组中涉及多项非现金资产，债权人应按各项非现金资产的公允价值占非现金资产公允价值总额的比例，对重组债权的账面价值进行分配，以确定各项非现金资产的人账价值。鉴于国际形势的变化，2005年1月1日，欧盟及90多个国家和地区开始采用国际会计准则，推动公允价值计量从学术研究进入到实践运用领域，推动以财务报告为目的的评估在欧洲和北美地区迅猛发展，我国香港地区也于2005年1月1日起执行国际会计准则。为更好的与国际接轨，2006年我国颁布的新企业会计准则中有多项不同程度的引入了公允价值。如金融资产、存货、投资性房地产、固定资产、生物资产、无形资产、非货币性资产交换、资产减值、债务重组、收入、政府补助、外币折算、租赁、石油天然气开采、财务报表列报、合并财务报表、股份支付等。另外还包括其他间接涉及公允价值的具体项目，如职工薪酬、借款费用、所得税、会计政策与会计估计变更和差错更正、关联方披露等。在新准则出台之前，对于公允价值的有关理论与实务研究一直在进行，但是直到新准则出台各界才达成一定的共识。伴随着公允价值计量属性在准则中的列入，我国评估准则制定部门也对公允价值相关的理论与实务在不断的进行探讨，一些专家学者也在研究关于公允价值的计量与资产评估的理论关系和实务操作的一些具体问题及解决办法，如徐玉德(2007)提出公允价值的引入对专业价值评估之间的互利互惠。

从上述可以看出，公允价值的完整运用离不开评估准则的支持，另一方面公允价值运用也促进了以财务报告为目的的评估发展，为评估行业开辟了新的业务领域，对评估行业提出了更高的要求。为适应这一需求，国际评估准则委员会通过与国际会计准则委员会的沟通，以保障会计准则与评估准则的相互协调与促进。

二　经济学涵义的公允价值形式与资产评估的关系

(一)经济学涵义的公允价值经济学通过研究在给定的经济环境(社会制度、意识形态和价值标准等)下，由各种经济要素在诸多利益主体驱动下平衡或均等的分布结果和流动特征来达到分析和解释经济规则的目的(王海，2007)。在经济学的假设前提下，市场上的供给和需求达到均衡表明市场相对稳定的状态，均衡价格(市场出清)成为资产进一步进行交换的价值，这一点在完全市场经济环境下，公允价值能够得到充分的体现。随着对于经济学各种假设的不断阐述以及现实条件的不断改进与提高，公允市场价值随均衡论的演进历程其含义逐渐细化为适应不同条件、目的与资产特征的不同均衡解概念。此外建立在经济学基础上的关于劳动价值理论、效用价值理论和稀缺性价值理论的资产评估价值理论为资产评估确定公允价值提供了坐标或标志，而且还在资产评估目标的引领下给出了在各种条件下资产的合理价值即公允价值。

(二)公允价值与资产评估的关系按照国际资产评估准则(IVS)，市场价值是指资产在评估基准日公开市场上最佳使用状态下最有可能实现的交换价值的估计值。美国评估学会(AI)教材中对最高最佳用途(high andbestuse,HBU)的解释为：最高最佳用途

是资产所处的市场内由竞争性力量所限定的。因此，HBU的分析与解释是一种市场力量的体现，是一个市场驱动概念。由于资产的最佳使用状态的尺度难以衡量，且当资产达到最佳状态时也未必能够保证实现交换，所以希望采纳均衡论基础。博弈均衡的实现是相关利益主体共同努力的结果，其核心在于刻画共同受益的“双赢”局势，既满足了资产所有者的资产价值最大化要求，同时也体现资产使用方关于资产价值的认可，既不会高估资产也不会低估资产价值。在会计界公允价值计量属性的应用为资产评估工作的顺利进行奠定了基础，减少了资产(负债)的供方(需方)与需方(供方)之间的矛盾与冲突，同时也避免了双方之间由于信息不对称而造成的损失。

三　公允价值的运用对资产评估的影响

(一)以财务报告为目的资产评估相关学说2005年第七版国际评估准则出版，国际评估准则委员会修订了国际评估应用指南1(以财务报告为目的的评估)。国内专家也就公允价值与资产评估之间的关系进行了深入研究，如刘萍在《加强评估行业与会计行业合作推动财务报告目的评估业务开展》中详细地介绍了公允价值模式在国内外应用的历史与现状，以及在会计界与评估界关于公允价值的衔接问题，指出了为更好的体现资产和负债的公允性，会计与评估及其他相关人员应当努力的方向；梁国基在《国际会计准则下的公允价值、评估与相关的审计问题》中指出了“会计上对公允价值的应用会使评估有更大的用途，更广阔的前景”；杨志明在《资产减值评估》中指出：公允价值的确定越来越依赖评估师提供的专业意见。为进一步加强公允价值与资产评估之间的协作，中国资产评估协会于2007年开展有关以财务报告为目的评估规范的研究起草工作，于2007年召开《以财务报告为目的的评估指南》征求意见会暨中评协会计与评估专业委员会会议，同年印发了《以财务报告为目的的评估指南(试行)》，为公允价值在评估领域的更好应用提供了一个规范的保障，也进一步加强了我国评估准则与国际间的接轨，能够很好的减少境内与境外资产之间的交换、处置、重组、投资、兼并等活动所造成的损失，满足各利益相关者的利益。另外，中评协于2007年的《资产评估价值类型指导意见》中指出市场价值、投资价值、清算价值、残余价值等价值类型都与公允价值有着千丝万缕的联系，均是出于不同的评估目的下资产利益相关者之间所达成的共识。

(二)资产评估中公允价值的地位与作用不论是资产评估的委托人，或是与资产交易相关的当事人，他们所需要的是评估师对资产在一定时间及一定条件约束下资产公允价值的判断。我国《国有资产评估管理办法》规定，国有资产占有单位在“资产拍卖、转让；企业兼并、出售、联营、股份经营；与外国公司、企业和其他经济组织或者个人开办中外合资经营企业或者中外合作经营企业；企业清算”等时，应当进行资产评估。一般认为，上述评估“方法本身是公允的”，评估结果“也是公允价值的一种”。为了减少国有资产的流失和更加有效的利用，国有资产评估的结果是符合广大利益相关者意愿的。个体进行资产评估得出的结果也是出于减少资产流失的和相关资产使用者更大范围内使用资产目的，满足资产主体之间的取向。

(三)资产评估中公允价值方法资产评估的方法中，成本法评估价值=资产的重置成本－资产的实体性贬值－资产功能性贬值－资产经济性贬值，资产的重置成本与公允价值的第一个层级的意思表示相同。市场法分为直接比较法和类比调整法，直接比较法评估价值=参照物成交价格・评估对象特征+参照物特征；类比调整法评估价值：参照物售价’功能差异修正系数*……*时间差异修正系数；此方法下参照物的售价与公允价值的第一、第二层级均有相连。收益法评估价值P=∑R/(1+r)i，其中Ri为未来第i年的预期收益，r为折现率或资本化率，i为年序号(从1到n)，P为评估值。收益法评估充分利用了与公允价值相关的预期未来现金流量现值的相关概念。公允价值和资产评估之间的关系见(图1)。

从(图1)可以看出，公允价值与资产评估的结果是相互牵绊的，在当前市场经济和资本市场的各种体制和措施逐日完善的环境下，二者之间的联系日渐紧密。公允价值的运用将帮助解决在运用成本法、收益法和市场法评估过程中关于价值基础的确定问题，但并不是所有的评估结果都与公允价值相一致，可能会存在一些技术误差。如果在可观察价格不存在的情况下，独立、合格的专业评估机构的评估价值成为可靠公允价值计量的重要依据。

四、公允价值发展的对策

公允价值评估方法篇(2)

关键字： 资产评估；会计；公允价值

随着我国市场经济进一步完善和发展，2014年财政部会计司了《企业会计准则第39号--公允价值计量》，文中对公允价值的概念和应用范围作了进一步详细说明，体现了公允价值计量属性在会计领域内的重要性愈发突出。

会计和资产评估中的公允价值概念分析

我国2006年颁布的会计准则中第一次引入了公允价值概念，准则中将公允价值的概念定义为“在公允价值计量下，资产和负债按照在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者负债清偿的金额计量”，2014年的会计准则第39号对公允价值的概念作了重新定义，即“公允价值，是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移一项负债所需支付的价格。”新定义的公允价值概念与美国财务会计准则委员会关于公允价值的定义及其相似，尽管我国财政部对会计中公允价值的前后表述不一致，但是其基本内涵是一致的：第一，强调在公平条件下进行的交易或有序交易；第二，参与者有能力并且自愿进行相关资产和负债的交易；第三，参与者应当熟悉情况，能够对可取得的信息对相关资产或负债以及交易具备合理认知。

资产评估中的公允价值是一个广义的概念，是一种基于当事人各方的地位、资产的状况及资产面临的市场条件合理的评估价值。它是评估人员根据被评估资产自身的条件及所面临的市场条件，对被评估资产客观价值的合理估计值。资产评估中的公允价值的一个显著的特点是它与相关当事人的地位、资产的状况及资产所面临的市场条件相吻合，且并没有损害各当事人的合法权益，亦没有损害他人的利益。

会计与资产评估中公允价值的区别

（一）假设条件不同

会计四大假设前提中，与公允价值计量属性密切相关的是持续经营假设，即企业在可以预见的未来，会计主体会按当前的规模和状态会持续经营下去，会计中的公允价值应该是反应企业持续经营下去的前提下，对资产和负债进行客观公正的计量。而资产评估最基本的四个假设是交易假设、公开市场假设、持续使用假设和清算假设，资产评估的各种结果应该与不同的假设前提相匹配。会计中的公允价值的假设仅仅是资产评估中的一种，在假设方面，资产评估的外延要比会计更加宽泛。

（二）市场条件不同

《企业会计准则第39号--公允价值计量》中明确指出“企业应当以主要市场的价格计量相关资产或负债的公允价值。不存在主要市场的，企业应当以最有利市场的价格计量相关资产或负债的公允价值。”因交易在主体市场或最有利市场进行，资产或负债的公允价值对评估主体最有利。而在资产评估中，市场分为正常市场和非正常市场，资产评估结果即资产的公允价值有可能是在正常市场下的合理评估价值，也可能是在非正常市场下的合理评估价值。在正常市场下，资产评估中的公允价值更接近于会计中的公允价值，而在非正常市场下，资产所面临的市场条件，有可能是有利市场，也可能是不利市场，因此，资产评估中，资产所面临的市场条件要比会计复杂的多。

（三）公允价值的表现形式不同

会计中的公允价值是市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移一项负债所需支付的价格，是在活跃市场的脱手价格，即市场价格。资产评估中常用的公允价值包括市场价值、投资价值、重置价值和清算价值，资产评估的市场价值的合理性是相对于评估时点整体市场而言的，即整体市场认同，资产的市场价值对于整体市场上潜在的买者或卖着来说是相对公平合理的，而非市场价值只对特定的资产业务当事人来说是公平合理的，即局部市场认同。

会计与资产评估中的公允价值的相同之处

（一）计量对象的全面性

不论是在会计，还是在资产评估中，公允价值不仅可以用于资产的计量，还可以用于负债的计量，随着我国市场的不断完善，会计中公允价值计量的范围在不断地扩大。

（二）估值技术的一致性

在新的会计准则中，公允价值的估值技术主要包括市场法、收益法和成本法，企业应当用一种或多种估值技术相一致的方法计量公允价值，企业使用多种估值技术计量公允价值的，应当考虑各估值结果的合理性，选取在当前情况下最能代表公允价值的金额作为公允价值。在资产评估中，也同样采取三种估值技术来进行公允价值的计量，因此二者在估值技术上是一致的。

（三）公允价值计量的动态性

不管是在会计领域内，还是在资产评估方面，公允价值是个相对概念，资产和负债公允价值估价是一个动态的过程，其会随着时间和空间的变化而变化，在会计中，采用公允价值计量的资产和负债每个资产负债表日要进行重新计量，以确定其最新价值，真实反映资产和负债的账面价值，资产评估中也要根据需要对资产和负债的公允价值重新计量，公允价值的动态性需要企业适时调整资产和负债的评估价值。

结论

公允价值的计量在资产评估和会计中都有着及其重要的作用，不难看出，资产评估中的公允价值的内涵和范畴要比会计中的广泛的多，从某种意义山来讲，会计中的公允价值的计量是属于资产评估中资产在特定条件下的一种，二者具有内在的一致性。资产评估中公允价值丰富性增强了会计中公允价值的广泛应用，在实务中，专业人员应很好的理解公允价值在资产评估和会计领域的异同，以更好地认识和把握公允价值计量。

参考文献：

[1]韦群.会计与资产评估中公允价值的比较[J].财会月刊，2011，01：29-31

[2]欧阳文晋.公允价值在资产评估与会计工作中应用差异比较[J].现代商贸工业，2012，14：102-103

[3]王炜.会计与资产评估中“公允价值”辨析[J].财会月刊，2008，33：87-88

公允价值评估方法篇(3)

【关键词】公允价值资产评估

2008年9月，中国证监会正式《关于进一步规范证券投资基金估值业务的指导意见》（以下简称《意见》），主要根据近期市场的变化和基金管理公司执行新准则中存在的有关公允价值认定和计量方面的问题，对基金估值业务，特别是长期停牌股票等没有市价的投资品种的估值等问题做出了规范。其中第二条第五款规定：“基金管理公司在采用估值政策和程序时，应当充分考虑参与估值流程各方及人员的经验、专业胜任能力和独立性，通过建立估值委员会、参考行业协会估值意见、参考独立第三方机构估值数据等一种或多种方式的有效结合，减少或避免估值偏差的发生”。

该指导意见进一步规范了新会计准则在证券市场的运用，同时也为资产评估行业与会计行业在资本市场的深入合作提供了新契机。

一、会计与资产评估协作的必要性

会计与资产评估从不同角度对公允价值进行定义。新会计准则定义为：“在公允价值计量下，资产和负债按照在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量”。这一概念基本把公允价值等同于公平交易的市场成交价格。而在资产评估中，公允价值是在完全市场或非完全市场下、针对某项经营或非经营资产，其符合最佳用途时的价值，是一个更具一般性的经济学概念。评估结果的形式之一即会计定义的完全市场交换价格。因此，会计力图根据实际价格计量价值，资产评估则从经济价值评定价格，两者是互补的。

（一）正确计量公允价值的重要性

会计定义的前提假设是公平交易，即经济学上的市场信息对称和经济人理性。但现实中，由于信息局限、政策激励、关联交易等多种因素，企业会表现出对市场整体风险的低估。这种交易客观上是不公平的，导致成交价格与会计公允价值背离。这种情况在基本面市场出现得越多越复杂，对资本市场影响越不利，当市场非理性积累严重时就产生经济泡沫。这就使正确计量公允价值具有了十分重要的意义。

（二）会计计量的局限性

1.偏向于“盯住市场”，估值方法运用不够充分。新会计准则下分为3个层次确定公允价值：有活跃市场的报价；同类相似资产或负债市场的报价；无活跃市场的依靠估值技术方法。涉及到现金流、折现率、期间等参数的估值技术方法是最后的选择。以基金为例，对于股票的常用估值方法主要有指数收益法、可比公司法、市场价格模型法、资本资产定价模型法等。《意见》出台后，多数基金倾向于选择指数收益法，即参考两个交易所的行业指数对停牌股票进行估值。这种估值方法看齐市场总体，参数易得、操作简便，但缺少对股票本身价值和基本面的考察。对于信息使用者来讲，这个公允价值结果仍含有市场“失真”成分，有必要进行再分析。

2.遵循一贯性原则，计量缺乏灵活性。会计准则规定估值政策和方法一经确定，应持续使用，不得随意变更。即会计计量是持续经营假设下的事后计价，是对经营成果的定期总结，要保持前后各期间的相关可比。因此，其估计公允价值的角度、观点、方法也都建立在一个相对固定的假设下，即“市场波动处于能够合理预期范围内”。但决定公允价值的市场，尤其是金融市场，很难有一个“合理范围”，也难有哪一种估值方法能够放之四海而皆准。估值方法的唯一确定限制了会计公允价值的“公允”程度，会计信息对于使用者的实际参考价值就降低了。

3.存在会计内部操纵的可能。公允价值的弱点就是缺少可验证性。我国会计准则早在1998年就曾使用过公允价值计量，但由于市场不完善和监管漏洞，出现了企业滥用公允价值操纵利润的情况。2007年新会计准则实施，仍然要预防这种操纵利润的发生。因此，会计信息使用者在依靠财务报告做分析决策时，需要参考来自第三方对公允价值的评估计量结果。

（三）资产评估计量的优势

1.市场信息和评估技术兼备。资产评估机构在业务发展中积累了大量的市场信息，有能力把握多种行业的市场动向，分析市场的潜力。同时，评估机构拥有经验丰富的跨学科的评估专家，他们擅长测量个别资产的价值，区分其与现实价格的差异。

2.评估业务和方法多样。资产评估业务是针对委托人的评估目的开展的，国际上的评估目的分为：产权交易、抵押贷款、税基评估、工商注册、确定诉讼标的价值、财务报告为目的、其他目的等。根据不同目的，结合实际情况，适用不同假设，以一种评估方法为主，其他方法为辅，将最终估计的结果限制于一个合理的区间内。资产评估还可以在交易前对会计计量结果进行合理预测，在财务管理决策时更具有用性。

3.评估具有独立性。作为独立第三方，资产评估师按照法定程序开展评估业务活动，操作规范，对评估结果承担法律责任，保证了公允价值计量的独立公正性，起到监督会计估值的作用。

三、会计与资产评估行业协作的现实与展望

国内外会计准则推广公允价值计量，为会计和资产评估两个行业更紧密地合作架起了桥梁。在会计领域，虽然准则没有明确要求估值工作由谁来完成，但为了保证会计信息质量，已产生了对第三方专业评估的需求。从《意见》出台可见，这种需求正在成为必要。在评估领域，随着评估技术和评估准则的发展和完善，实际评估能力已经从机器、不动产向无形资产、金融资产、企业整体价值，甚至环境价值评估方向发展和提高。也就是说，相对需求的供给能力正在积极增加。

（一）国际协作

在美国、欧洲和其他国家或地区，评估协会组织都与会计组织保持密切联系和沟通，围绕公允价值开展讨论，积极寻求两行业相互促进、相互协调的发展道路。国际会计准则规定，采用公允价值模式可能需要对资产进行评估，在一些具体准则中，直接鼓励由专业评估师评估公允价值。

目前，新会计准则对资产评估行业的现实影响，主要表现为上市公司以财务报告为目的的评估业务量增长。根据美国评估公司2006年的非正式统计，香港业务部全年以财务报告为目的的评估业务收入占全部收入的50％以上。四大会计师事务所也将这一评估业务作为重要的咨询业务内容，取得了较大成绩。

（二）国内发展

相比于会计行业的成熟，国内资产评估行业发展相对缓慢。2004年出台《资产评估准则――基本准则》，标志着我国逐步迈入国际化咨询行列。中国资产评估协会至今仍致力于准则体系的建立工作。在新会计准则的实施过程中，中评协积极建议，在公允价值计量方面，为评估的参与保留了一定空间。证监会《意见》的出台也为资产评估在证券市场开展业务提供了方向和指导。

目前，我国资产评估行业尚不成熟，参与会计协作的主要障碍有以下两点：一是没有立法监督，制度不健全，缺乏约束力。现实中，资产评估人员有按委托人提供的结果走评估程序的所谓“价值操纵”行为，机构之间存在恶性竞争，这些情况导致评估结果有失公允。二是评估人员经验能力不足。注册资产评估师应该是一个汇集具备房地产、土地、会计、金融、企业管理等多方面丰富经验和知识的专家，否则难以胜任市场经济中咨询行业的发展要求。我国的从业人员大多达不到这一水平，这也是国内评估机构与国外评估机构进行业务竞争的主要差距所在。

（三）对于未来的展望

1.健全资产评估立法和准则。用法律手段保证资产评估作为一个咨询业的独立公正性，正确发挥其评估公允价值的基本职能，严厉打击利用资产评估程序进行价值操纵的行为。由于国际评估准则本身尚不健全，国际会计界和评估界对公允价值的认定方法尚存在分歧。在与国际接轨同时，我们应立足我国市场经济实际，进行理论创新，尽快填补《资产评估准则》体系的空白。

2.明确资产评估咨询业的地位，理顺其对会计的预测、决策和监督关系。资产评估通过“事前”评估，预测市场交易结果和会计计量结果，起到辅助决策的作用。同时，将评估价值结果与实际交易的会计计量比对，能够度量交易的“公允”程度，起到监督作用。

3.加强资产评估从业人才的培养。无论从行业供需前景还是政策层面，未来我国对高素质资产评估人才的需求都是明显的。人才的职业道德、知识理论基础、实务经验等方面都有待提高，注册资产评估师的资格考试和后续教育制度都将逐步完善。

4.树立会计人员的评估意识。深入对公允价值及其估计方法的研究，运用公允价值把握市场、进行决策。规范实施新企业会计准则，为公允价值的进一步推广做好准备。

主要参考文献：

[1]中国资产评估协会.《资产评估与市场经济发展：2006国际评估论坛中外嘉宾演讲文集》.经济科学出版社，2007.3.

[2]中国资产评估协会.《中国资产评估》，2007-2008.

公允价值评估方法篇(4)

【关键词】投资性房地产；公允价值；评估

《企业会计准则第3号――投资性房地产》首次将投资性房地产作为一项新的资产予以确认，并引入了公允价值计量模式。如果会计上选择了公允价值计量模式，那么接下来要做的，就是在这个基础上定量。我国投资性房地产市场刚刚进入加速发展阶段，我国评估市场起步时间较短，采用新会计准则中的公允价值计量属性对投资性房地产价值进行计量和评估，关键是怎样确定投资性房地产的公允价值？笔者认为应采取以下对策。

1.完善配套制度建设，保证公允价值计量客观有效

从我国目前情况看，中国资产评估协会虽然制定颁布了《投资性房地产评估指导意见(试行)》和《以财务报告为目的的评估指南（试行）》，财政部颁布了《资产评估机构审批和监督管理办法》（财政部令第64号）等规定，规范了企业采用公允价值计量投资性房地产的行为和方法，规定了资产评估机构审批和监督管理办法，但从目前情况看仍缺少完善配套的相应制度，建议不断完善相应的规章、办法，健全配套的相应制度，保证公允价值计量客观有效。

2.建立服务于以财务报告为目的的资产评估的信息服务系统

目前，许多资产评估是在不存在活跃市场的情况下进行的，很大程度上依赖于评估人员的主观判断。因此，大量与评估相关的信息有助于评估人员做出正确的判断。所以，利用现代化的设备和科学的方法，对信息进行加工整理，建立服务于财务报告目的资产评估的信息服务系统是必要的。建议建立行业统一市场信息数据网络和市场信息数据库，向评估机构和人员提供高质量的信息咨询服务，企业可以充分利用数据网络获取地区权威数据，使相关评估人员在进行投资性房地产公允价值评估时，更具有依据，并能保证评估结果的公允性。

3.规范公允价值评估体系，确保公允价值的真实性

采用新会计准则中的公允价值计量属性对投资性房地产价值进行计量和评估，笔者认为，首先，政府相关部门应建立一套严格的公允价值评估体系，加强对评估工作的监督，禁止公司自己出具评估报告，对未披露投资性房地产公允价值评估方法的公司应给予一定程度处罚。建立有效的专业监督机构对评估机构的评估实行监督。评估机构的评估价，可通过信息公示、独立机构审计等方式接受投资者或专业机构的监督。其次，由于投资性房地产公允价值评估是以财务报告为目的，在以财务报告为目的的框架下进行的资产评估，必然会受到会计使用公允价值程度的影响，受会计制度约束。因此，要求评估师对会计准则有比较透彻的研究，因为资产评估师的职业素质将影响最后评估结果，所以，必需加强资产评估师的队伍建设。最后，加强资产评估机构的管理，有关部门应严格对评估公司的资质进行审查，并对其评估工作予以监督，对公允价值确认依据进行严格检验，杜绝虚假评估等提供虚假信息的行为，确保公允价值的真实性。

4.明确投资性房地产采用公允价值计量的前提和评估对象

明确投资性房地产评估方法的针对性或适用性。评估师执行投资性房地产评估业务，必须理解相关会计准则的要求与委托方及会计师进行充分沟通，了解其会计核算与财务报告披露的具体要求与建议。对于投资性房地产公允价值的评估方法，应优先采用市场法与收益法，当这两种评估方法不适用时才可以采用成本法等其他方法。运用市场法评估时，应当收集足够的同类或类似房地产的交易案例，选用交易案例时应当关注案例的可比性，重点分析投资性房地产的实物状况、权益状况、区位状况、交易情况及租约条件。具体讲运用市场法的调整因素主要包括交易情况、交易日期、容积率、使用年期、面积、具置、经营业态和所带租约等条件。对于收益法的应用，应着重注意评估对象资产范围与租金收入内涵的匹配，租金收入与成本项目的匹配，合理确定净收益，应当根据建筑物的剩余经济寿命年限与土地使用权剩余使用年限等参数及有关法律、法规的规定，合理确定收益期限；收益法所适用的折现率应当合理，应当反映评估基准日类似地区同类投资性房地产平均回报水平和评估对象的特定风险。

5.资产评估中介机构应有其相应独立性，并建立高度的诚信机制

评估机构的独立性和诚信对评估结果的可信度影响重大。在实务中香港、台湾上市公司需要在大陆的子公司提供房地产评估报告，大陆的某些机构或个人反而不认可自己方面评估公司出具的评估报告，这就涉及到我们的评估机构对内对外诚信问题。资产评估机构应建立高度的诚信机制，评估从业人员要有实事求是的态度，严格按照评估程序，广泛搜集国家有关政策、法律、法规、规章制度，深入实际搜集资料，根据科学的方法，认真地进行核实、研究、分析判断，最终得出经得起推敲的评估结果。独立性是资产评估服务的基本特征。评估机构和人员要恪守中立原则，坚持独立自主地做出决定，公正执业，保证其专业判断不受影响，保持客观和公正。

6.完善房地产市场环境，构建公正透明的估价平台

要想取得投资性房地产的公允价值，需要一个公平、公开、公正的市场环境，因此构建透明的、监督机制完善的房地产市场对公允价值计量模式在投资性房地产上的推广意义重大。加速市场化的进程需要政府的大力推动，尽快制定、完善相关法律法规，为房地产市场限定规则。中国证监会会计部的《2009年上市公司执行企业会计准则监管报告》显示，从投资性房地产公允价值的确定方法看，有15家上市公司采用了中介机构提供的房地产评估价格，8家上市公司参照同类房地产的市场交易价格确定，1家上市公司按照第三方调查报告确定公允价值。由以上数据可见，我国上市公司在确定投资性房地产公允价值时，多数均采用了中介机构提供的房地产评估价格，因此资产评估机构是否能提供公正的评估价格就显得十分重要。因此国家应逐步完善公允价值审计制度，加强对公允价值计量模式的监督，比如企业投资性房地产的评估与企业财务报告的审计不能由相同的会计师事务所来完成，通过互相监督，来保证财务报告的真实可靠，以满足财务报告使用者的需要。

7.提高会计职业判断能力

公允价值模式更多依赖于职业人员的分析判断，所以计量准确程度取决于职业人员的专业水平。由于我国会计人员的素质不高，这将在很大程度上影响到采用公允价值计量的实施效果。因此，运用公允价值计量属性呼唤进一步加强对会计人员的教育。包括加强会计职业素质教育和会计职业道德教育。随着公允价值计量属性的逐渐引入，一方面需要不断加深与拓展会计人员的继续教育的内容，尽快提高会计人员的专业水平和职业技能，鼓励他们汲取新的相关专业知识，培养他们的公允价值观念，必要时可以考虑聘请有经验的国外专家提供培训支持，帮助我国会计人员和监管人员实施具体操作；另一方面会计职业道德是实施公允价值计量的内在支撑。企业在加强从业人员的知识水平时还应加强会计人员的诚信教育，培养会计人员保持职业良知，强化会计人员职业道德教育。禁止滥用资产负债表，防止为他人所用；只有将客观公允原则转化为会计从业者的基本理念，才能保证会计人员在具体运用公允价值计量时自我约束，不出偏差。

参考文献

[1]王文芳.浅析新形势下企业投资性房地产评估方法[J].财税纵横,2009(3).

公允价值评估方法篇(5)

许多拥有投资性房地产且满足活跃的房地产交易市场公允价值可以可靠取得条件的公司，却未采用公允价值模式进行计量。此外，从上市公司报表附注也可以发现，其投资性房地产公允价值的确定方法包括房地产评估价格、参考同类同条件房地产的市场价格和实地调查取得的价格三种，而采用第一种方法的公司较多。

二、公允价值计量投资性房地产面临的问题

（一）估值技术不完善。估值技术的有效运用是公允价值计量投资性房地产准确性的根本保证，估值结果的准确性则是保证公允价值广泛运用的前提。《公允价值计量》准则规定，估值技术的运用在于确定估计市场参与者在计量日当前市场情况下有序交易中出售资产或转移负债的价格，并对市场法、收益法和成本法三种方法进行了介绍。就市场法而言，要求对活跃市场当前的状况、地理位置或其他限制条件进行分析调整，但由于我国地域辽阔且地区间的经济发展不同，导致价格差异较大，并且活跃市场并非是普遍存在，而相关信息均是相对而言，故很难对房地产的公允价值进行估值，因此该方法难以适用于我国复杂的经济社会环境和相对不完善的资本市场。就收益法而言，当企业现有房地产资料不适合作为企业现金流量取得的依据时，该方法无法适用。就成本法而言，对于投资性房地产的功能性贬值以及经济性贬值很难具体测量，因此也无法估计折旧贬值。而现行的重置成本法以历史成本为依据，也无法应对房地产市场未来价格走向不明的状况。

（二）信息获取成本高。采用公允价值模式计量时，需要考虑信息获取成本的问题。目前我国房地产市场不够完善，为保证评估价格的公允性，企业一般会选择聘请外部的专业人员对房地产项目进行评估，而这种按劳务计费的评估方式，将会增加企业获取信息的成本。虽然按照工作量大小分层级收费的方式较为合理，但聘请专业人员势必会增加一笔为数不少的费用，从而加重企业的经济负担。

（三）会计人员工作量增加。在成本模式和公允价值模式两种计量模式下，企业上交所得税的金额相同，但运用公允价值模式计量时，会导致所得税费用及递延所得税负债增加，故需要对会计和税法差异进行相应的调整，这无疑增加了会计人员的工作量。而在会计实务中，虽然可以利用公允价值后续计量不计提摊销或折旧的方式，减少当期费用从而操纵账面利润，但无法运用折旧及摊销达到抵税的作用，从而间接加大了税收成本。

（四）企业经营风险增加。企业采用公允价值模式计量投资性房地产时，不再对其计提折旧和减值准备，且期末公允价值与账面价值差额计入变动损益。然而这部分未实现收益必然会影响企业的经营成果并导致利润波动。在房地产市场频繁变动的背景下，无疑会使企业的经营风险增加，而经营的不稳定性也会影响其利益相关者的判断，从而对企业的市场形象产生进一步影响。同时，经营风险的增加也会对企业规划布局产生不利影响，对未来生产和经营产生不稳定推动力。

（五）市场监管不足。由于现阶段我国房地产市场交易活跃度有限，企业在公允价值确定过程中过多考虑主观因素影响，存在上市公司利用公允价值后续计量模式操纵利润从而实现盈利的现象。尽管《公允价值计量》准则在信息披露方面进行了明确规定，但我国法律在会计舞弊以及舞弊责任明确、处罚机制等方面仍有待完善。例如证监会、国家财政部门和审计部门的监管力度有限，房地产企业利用法规漏洞，导致市场信息有失公允，严重制约了公允价值计量模式在我国的有效实施；法规所赋予的自主性很容易导致企业在发生亏损时，利用变更计量模式实现账面盈利，从而达到操纵利润的目的。

（六）政策指引有待完善。引入公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，为企业提供了自主选择的权利，但出于对公允价值难以准确取得且一旦变更难以转回的考虑，我国对待是否采用公允价值模式的问题仍较为保守。如何规避消极影响，在政策指引上积极引导企业运用公允价值计量模式是目前尚待解决的问题，这将对其采取何种态度对待公允价值计量产生极大的影响。政策指引的难点在于如何在不违反会计稳健性的同时，在准则中允许部分符合条件的资产在采用公允价值模式计量后予以转回。

三、完善公允价值计量投资性房地产的对策

（一）完善估值技术，建立网络数据库。房地产价格相关标准的量化和估值方法的准确把握，是运用公允价值计量模式的前提。政策制定机构应当参考地区经济发展的特点，借鉴资产评估中企业价值评估的方法，在现有指标的基础上修改、制定不同的修正系数，以提高估值方法的准确性。此外，借鉴国外资本市场机制，由政府组织建立网络数据库，广泛收集相关数据，通过互联网分享实时资料，从而规范市场信息的标尺。这种做法不但可以促进公允价值计量模式的应用，还能降低估值的运作成本。需要注意的是，我国目前的房地产市场还不够完善，政府房地产管理部门应充分利用网络信息技术，建立网络平台实时监控交易市场的动态，同时定期要求房地产企业更新交易数据，定期公示交易信息，紧密结合估值技术，提高公允价值评估的公允性和可靠性。

（二）降低信息获取成本。一方面，完善市场评估体系可以降低评估过程中不必要的资源损耗，提高工作效率，使行业发展推动定价机制趋于公平、合理。在国际会计准则和香港会计准则中，分别鼓励和强制要求选择独立的评估机构对公允价值进行认定，结合我国的实际情况，随着《投资性房地产评估指导意见（试行）》（中评协[2009]211号）等文件的，国内评估人员专业水平不断提高且评估体系逐渐形成，市场竞争机制促进评估价格趋于合理规范，从而能够降低企业获取信息的成本。另一方面，还应不断提升评估人员的素质。截至2014年评估行业已经拥有约3000家企业，从业人员近10万余人，其规模逐步与市场发展相适应。财政部取消注册资产评估师资格认证的举措，将促使市场发挥选择有实力中介机构的职能，其淘汰机制将进一步促进评估人员的素质提高。同时，企业还需加强内部管理规范，提高内部人员的职业能力，避免评估工作的随意性和主观性，从根本上提高工作效率，降低获取信息的成本。

（三）减少会计人员工作量。我国企业运用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量将导致额外的税收成本产生，针对这一问题，应首先减少企业纳税的调整工作。在税法中以投资性房地产的公允价值作为计税基础，同时详细规定公允价值模式下的纳税处理，并提供可供参考的纳税处理案例方便其比较分析，从而使得投资性房地产和税法协调发展，同时增强其运用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量的积极性。此外，针对税法中按房地产当前余值征收房产税的问题，可以规定以投资性房地产的重估价值作为计税基础，同时颁布相应的税收优惠政策，减轻企业的税收负担，保证其不会因避税而采用成本法计量，推广投资性房地产公允价值计量模式的发展。

（四）完善信息披露制度。根据公允价值计量模式下投资性房地产的处理方式，如果投资性房地产的公允价值变动损益在利润中所占金额较大，很有可能存在企业利用其实现扭亏为盈的现象。为避免信息使用者受到误导，完善其信息披露势在必行。根据《公允价值计量》准则的规定，企业应当披露估值技术及输入值，并依据市场情况尽可能详细地披露重要内容。同时为增加披露信息的可靠性和真实性，对采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量的企业，监管部门应当寻找第三方评估机构对其所披露的信息进行二次审核，或由政府组织建立具有相关资质的评估部门专门负责审核披露信息。针对上市公司财务报告信息披露的问题，可规定在报表附注“公允价值变动收益”项目中增加明细项目，提高信息披露的充分性和准确性。为避免上市公司通过公允价值模式计量操纵利润，或通过将其转换为自用以规避市场风险，应对投资性房地产转化或处置相关信息的披露格式予以统一规范，在年度报告数据披露中增加“投资性房地产转换或处置对企业的影响”项目，具体如表2所示。

（五）加强市场监管。为防止企业通过公允价值计量模式操纵利润，准则规定不允许将其转回成本模式，而实际上较多企业运用准则漏洞，将投资性房地产转为自用，从而以成本模式进行后续计量。可见，除了在准则中进行规定之外，还应在公允价值变动损益对利润影响巨大时，加强监管力度，依据成熟的法规约束企业的规范运营，同时规范评估机构工作，建立违规责任追究机制和明确的处罚措施。在监管问题中，社会也应担负起一定的监管责任，注册会计师应当根据财务报告单独对投资性房地产发表独立审计意见。此外，企业内部的独立审计部门也应当恪守职业道德，保证企业合规、合法经营。政府、社会以及企业共同构筑起三位一体的监管环境，有助于良好市场氛围的形成，不但能够降低企业的经营风险，也有助于提升公允价值模式计量的有效性。

公允价值评估方法篇(6)

公允价值计量与披露的审计责任

的管理部门应当对公允价值的计量和披露的真实性承担责任。为了履行这一责任，管理部门应该制定一套进行公允价值计量和披露的程序；选择适当的估价；确定所使用的假设和估计并对其假设和估计给予充分的支持；进行估价；确保对公允价值的计量和披露与会计准则保持一致。管理部门可以雇用专家进行公允价值的估价工作，但是管理部门应当对所聘用专家的专业能力进行评估，以确保所雇用的专家有进行公允价值评估的能力，并且管理部门要对专家的评估结果负责。

审计人员应当对报表中有关公允价值计量和披露部分是否符合会计准则做出评估。在进行实质性测试时，管理部门所雇用的专家的评估结果也可以作为审计证据的一部分。但是，审计人员应当对专家的专业能力做出评估，以确定其有进行公允价值估价工作的能力，并且还应该对其估价的结果进行实质性测试。审计人员可以自己雇用专家对管理部门的估价结果进行评估，但审计人员要对其所雇用专家的评估结果负责。

审计风险评价

审计人员在进行公允价值审计之前，应当对审计风险做出评价。公允价值计量错误的风险是由管理部门的计量程序的可靠性所决定的。而计量程序的可靠性反过来也受到与公允价值计量相关的不确定的。

（一）可能影响公允价值计量的因素包括：

1.预测期间的长度；

2.与计量过程相关的、重要的和复杂的假设的数量；

3.与计量中所用到的假设和所考虑的因素有关的主观性的程度；

4.作为假设基础的未来事项的不确定性的程度；

5.在运用主观判断时，客观数据的缺乏。

审计人员在进行公允价值审计时，应当仔细考虑以上这些因素。

（二）风险评估时应考虑的因素

审计人员在进行实质性测试之前，应当就公允价值审计的内部控制风险进行评价，根据评估结果来设计实质性测试的性质、时间和范围。审计人员在进行与公允价值的计量和披露有关的风险评价时，需要考虑的因素包括：

1.对公允价值计量过程的控制；

2.进行公允价值计量的人员的专业熟练程度和经验；

3.信息技术在整个过程中所扮演的角色；

4.进行公允价值计量的账户和交易的类型（如该交易是常规的、经常性交易还是偶然的、非经常性交易）；

5.如果企业雇用了中介机构协助进行公允价值的计量，那么应当评估企业对中介结构的依赖程度；

6.企业利用专家工作的程度；

7.管理部门进行公允价值计量时用到的重要的假设和估计；

8.支持管理部门假设的证据；

9.管理部门作出假设和估计的过程；

10.用来控制管理部门假设和估计的变化的措施；

11.对估价方法和相关信息系统（包括批准步骤）变化的控制和安全步骤的完整性；

12.对估价方法所用到的数据的一致性、及时性和可靠性的控制。

在风险评价结束以后，审计人员要根据风险评价的结果确定实质性测试的范围和步骤。

利用专家的工作

由于公允价值估价的复杂性，所以很多时候管理部门和审计人员不得不雇用专家进行公允价值的估价工作，但是所雇用的专家是否具备进行公允价值估价的专业素质，还需要做出相应的评估。审计人员应当从以下几个方面，对专家的专业素质做出评估：

1.该专家所拥有的职业证书和资格，以及他所拥有的各种职业组织的会员资格；

2.该专家在公允价值估价领域的声望和地位；

3.该专家对所估价的资产和负债的熟悉程度和估价经验；

4.该专家的独立性如何。当该专家受雇于被审计单位或者与其存在其他的关联关系时，该专家估价结果的公允性就值得怀疑了。

在审计人员完成了对专家专业素质的评估，确认专家具备了进行公允价值估价的专业素质之后，还需要对专家所进行的工作的性质有所了解。如果对专家所进行的工作没有足够的了解，审计人员就不能对专家的工作成果做出恰当的评价，从而无法控制审计风险。审计人员应该了解：

1.专家工作的目标和范围；

2.专家对会计准则中的公允价值的定义是怎样理解的；

3.理解专家所使用的估价方法、假设和任何的非客户的资料；

4.清楚客户向专家所提供的数据，从而确定实质性测试的范围；

5.比较所使用的方法和假设在前后各期是否有一致性；

6.专家能在多大程度上接触到关键性的人物、记录和档案；

7.专家是否理解其工作成果将被审计人员用来评估在财务报表中有关的呈报；

8.考虑估价结论的时效性问题，这有可能会影响到报告和公允价值审计的时效性；

9.判断估价结果中是否存在某些项目需要审计人员重新做出评估；

10.对于由审计人员雇用的专家，还要确保这些专家了解审计公司一贯的职业政策和习惯。

审计人员了解上述情况的方法很多，包括：阅读专家的估价报告和专业；与进行类似的审计工作的其他审计人员探讨所面临的问题；与所雇用的专家或者其他专家探讨所面临的问题；参加有关的研计会；等等。

公允价值计量与披露的实质性测试

（一）对管理部门重要假设和估计、估价方法以及基础数据的测试

1.对管理部门的重要假设和估计进行测试

假设和估计是许多估价方法的内在组成部分。例如，当采用成本法进行公允价值的估价时，所依据的假设之一就是：企业资产的价值是由其成本所决定的。按照所采用估价方法的不同，所依据的假设也会有所差别。常用的估价方法有三种：成本法、市场法、收入法。

与公允价值有关的假设和估计主要是指会对公允价值的计量产生重大的假设和估计，它应该具备以下两个特征：（1）对变化和不确定性在质和量上具备一定的敏感性。例如，有关短期利率的估计对公允价值估价的影响就不如对长期利率的估计影响大。（2）有被错误和产生偏见的可能性。

审计人员在测试管理部门确定公允价值估价所用的假设和估计时，应当考虑下列因素：（1）总体的环境，具体行业的经济环境，以及自身所处的个别经济境况；（2）现存的市场条件；（3）企业的计划，包括管理部门所期望的具体目标和战略产生了怎样的结果；（4）前期所作的假设；（5）过去的经验，或以前所经历过的情形，这些经验和情形在仍然适用；（6）与财务报表有关的其他，例如，管理部门在估计中所用到的假设（但这里的假设是指与公允价值的计量和披露无关的部分）；（7）与现金流量有关的风险，包括现金流量在数量和时间上的变动，以及对折现率的影响。

假设和估计通常可以得到来自于内部和外部的不同类型证据的支持，审计人员应当对这些证据的来源和可靠性加以测试。假设和估计还会受到会计准则的影响，在会计准则中往往会对公允价值计量的重要假设和估计做出规定，多数情况下，是对所使用的利率做出规定。

2.所使用的估价是否适当

不同的行业，不同的企业，不同的资产或负债，所使用的估价方法是有所差异的。估价方法本身无所谓好与坏、正确与错误，关键是使用得是否恰当。审计人员应当对管理部门所选用的估价方法的适当与否做出评价。

3.对基础数据的测试

审计人员应当对管理部门和专家进行公允价值估价中所用的基础数据的准确性、完整性和相关性进行测试，还应当测试这些数据的使用是否恰当。测试包括：验证数据来源，对数据重新进行以及对数据的内在一致性做出测试。

（二）对公允价值进行独立的估价

审计人员在审计中对于重要项目的公允价值应当考虑重新进行估价，而不可以轻易相信管理部门和专家的评估意见。审计人员独立进行的公允价值估价应当尽量采用与管理部门和专家不同的估价方法，依据不同的假设和估计进行。如果估价的结果与管理部门和专家的意见不一致，应当探究产生差异的原因；假如差异无法得到合理的解释，那么审计人员就要考虑在审计报告中反映这一事实。

（三）参照期后事项

资产负债表日以后，审计完成之前发生的交易和事项，往往可以为公允价值的计量和披露提供参照。应该注意的是，在资产负债表日以后，企业所处的环境可能会发生变化，对公允价值的计量中可能包含了这些变化后的因素，但是企业的财务报表中所反映的应当是在资产负债表日的公允价值信息，而不是变化后的状况。

公允价值的披露

在完成了对公允价值计量的实质性测试以后，审计人员还应该对公允价值的披露予以关注。需要关注的方面包括：

1.管理部门是否按照会计准则的要求进行了公允价值的披露；

2.当公允价值的计价中存在不确定性时，管理部门是否充分披露了这一不确定性；

3.管理部门是否在报表附注披露了其进行公允价值计量时所用的假设和估计以及计量方法等信息。

对公允价值相关信息的充分披露，有利于投资者判断投资风险，对于审计中的风险控制而言，也是重要的一环。

沟通

沟通包括两部分，一是与管理部门的沟通，这里主要是指管理部门声明；二是与公司内部审计部门的沟通。在审计过程中，及时地与管理部门和内部审计部门进行沟通，对于控制审计风险、降低审计成本是很有必要的。

（一）与管理部门的沟通

与管理部门的沟通主要是指审计人员应获得管理部门就其公允价值的计量和披露所做出的书面声明。管理部门声明因为管理部门所雇用的专家、所使用的计量方法和所依据的假设和估计的不同，而有所差异。但是无论何种情况下，声明都应当对下列事项做出说明：

1.在公允价值计量中所使用的重要假设和估计的合理性；

2.计量方法的恰当性和方法使用的一致性；

3.对公允价值的披露是否完整、充分；

4.是否参照期后事项对公允价值的计量和披露进行了调整。

需要指出的是，管理部门声明并不能代替实质性测试。

（二）与内部审计部门的沟通

公允价值评估方法篇(7)

关键词：财务；会计；公允价值；思考

在过去，我们计量价值的时候一般是参考历史成本，这是过去的数据，特定一个行业中某个企业，以其过去的交易数据为基础，这是参考买卖甲乙双方的理想定价（假想交易价），这是需要对负债、资产的市场价格进行预估。虽然我们的金融世界价格千变万化，资产的产值包括其收益情况和资产成本，所以我们非常需要能估计预算出一个企业、商家的价值。公允价值评估这是我们会计金融领域内一次历史性变革，意义非常重大，很可能就会影响整个世界的会计业格局，所以不仅是我们国家乃至全世界都在密切关注其发展。

一、公允价值的特征与确认方式

1.公允价值的基本特征

公允价值是一种会计计量属性，其定义是指在公平的交易中，熟悉情况的当事人自愿据以进行负债清偿以及资产交换的金额。想要了解公允价值，首先需要了解其基本特征，本人认为公允价值的特征包括：假想交易（非实际交易）、公平公正（无外力迫使）、市场为唯一信息来源渠道。

（1）假想交易：是指没有进行现实交易，而通过基础分析其资产多少，鉴于市场交易的历史情况，建一个模型进行模拟交易来对资产和负债进行分析，最终评估分析出价值。

（2）公平公正：公允价值是在交易两方都自愿的前提下进行的，交易主体为熟悉情况的、自愿的当事人，没有外力迫使，保证资产计算、负债计算都是公正、公平且是双方都自愿的，而且交易是出于对己方利益最大化考虑，从而确保买卖双方能够在交易中各得其所。

（3）市场特征：公允价值一定是从市场上获得资产、负债的数据，其他渠道获取的数据是不能得到合法的承认，所以公允价值的本质是一种基于市场信息的评价，是市场而不是其他主体对资产或负债价值的认定，市场是唯一渠道。

2.公允价值的确认方式

目前，我们金融界普遍采用“市场法”和“成本法”来确认公允价值。所以我们首先需要了解什么是“市场法”和什么是“成本法”。

采用“市场法”进行公允价值计算，是以市场交易为基础环境，从这个环境中获取负债、资产信息，通过运算最终得出公允价值，但是我们使用时要注意几点：

（1）这个基础市场必须是活跃且公平的，不能是经过人为操作经济走向的市场。

（2）这个基础市场中有与我们要评估价值类似的负债、资产交易存在，这才能给我们价值公允计算提供参考和模型依据。

（3）如果说这个市场基础是符合我们要求的，那么我们就可以以此市场作为模拟运算的模型，将其资产作为我们计算参照物，通过显示的价格变动、资产运作等真实数据来模拟演算评估出公允价值。目前我国对于价值公允已经开始有规范的标准，这是经济全球化的必然结果，也是社会经济多元化的发展趋势。我国金融从过去的单一核算向国家公允价值核算转变，使用国外的核算方式来评估价值。

还有一种我们普遍采用的计算法是成本法。通过成本法来确定资产、负债价值需要遵守以下几点：

（1）采用与我们进行公允价值评估的资产属性相一致的样本（使用价值、使用效益），这样进行重置评估资产成本才是合理且误差小的。

（2）进行公允价值评估的资产不会在时间变迁中改变用途方向，在未来仍要采用现在或过去的使用方式来产生价值和收益（这防止因为其他因素造成资产缩水或增幅最终价值不在我们评估内）。

（3）资产当中有一些物品性质特殊不能采用成本法来核算。比如说没有具体定价的古董、字画、文物等，其成本不能代表其价值。所以要因地制宜，不同性质的资产要采用不同评估方法来评估。进行评估的资产负债满足以上这几个标准，那么我们就可以采用成本法来进行公允价值评估了。

二、在财务会计中使用公允价值的意义

在财务会计中使用公允价值表示我国的价值观在转变，在我国过去的传统金融观念中主流观点是收益观，因为历史原因或文化原因，导致多数的企业都是考虑现实收益为主，认为收益就是一个企业的价值体现，这很大程度上非常符合过去我国的经济环境，是必然的。但是随着我国经济体制改革，金融行业也开始与国际接轨。国外的金融理念里，企业本身就是价值，而国内的企业都是新兴企业，没有经过历史的沉淀，没有企业文化理念的传承。国外比如香奈儿、奔驰这些知名品牌，经过几代人甚至几十代人的传承，已经不算是一个企业，更像一个文化的传承，而收益观就不符合其企业价值的评估了，而其负债价值非常大，因为得到众人的认可，有品牌价值，且品牌价值甚至可能已经远远超过这个企业的成本。但随着国内经济的发展，很多企业有了几十年的历史积累，也开始向传承式企业转变，这就需要我们对其资产评估采用更全面科学的评估方法。这是公允价值的作用体现。虽然看起来像是对历史局限性进行批判，但是这也是我们国内金融领域的一次变革，从收益观转向负债价值观。

三、对业内人员使用公允价值评估的建议

从当前我国财务会计中应用公允价值的现状与国际相比，还存在着一定的差距。因此，要想在公允价值的应用方面早日实现与国际的接轨，我们需要在很多方面有待加强，不断规范和完善相关制度。为此，提出对业内人员加强公允价值应用的两点建议。

1.正确的评估公允价值

金融世界日新月异的变化，我们进行公允价值评估也要考虑到不同的情况来进行。目前我们参考国际会计准则（FAS157和FAS159）。首先要看我们评估的资产在现实当中是否有类似的活跃市场，如果有活跃的市场可以参考，那么我们就直接从这个市场是找到相应的资产或负债作为模拟计算样本从而直接得出公允价值；如果这个活跃市场中没有和我们评估资产类似的交易活动，那么就要从市场中找出类似的负债资产样本进行调整后，再计算公允价值；如果我们在现实当中找不到活跃市场环境，那么这个时候就可以采用成本法和价值收益法来进行公允价值评估。

2.正确理解和使用公允价值

通过上文，我们已经能理解公允价值的使用条件和方法了，那么实际操作中公允价值的计量还存在一定的可靠性风险，要加强财务会计中应用公允价值的可靠性，我们还有一些要注意的地方：首先要确定获得的公允价值数额是准确无误的之后才可以在财务活动采用公允价值对企业事项进行核算和计量。但是我们必须要注意：我们会计在财务活动采取公允价值进行企业各个事项核算的时候，绝对不能用公允价值来操控市场、操控企业受益。国际会计准则比较规范和普遍使用，而我国目前对于公允价值还是属于观望状态。在使用过程中还是很谨慎的，目前我国针对公允价值的使用范围已经制定出了非常明确且严格的界定，目前主流行业并没有普遍的推广公允价值。公允价值在房地产行业中使用的比较多。因为房地产行业在国内的规模范围大，可参考的活跃市场多，且房地产行业也需要对自己的资产、负债等价值进行评估。而有了活跃的市场环境条件，又有很多可以参考的实际交易样本，所以目前来说，房地产企业的资产评估主要采用了公允价值评估方法。

四、结语

综上所述，公允价值对于我国会计行业有着举足轻重的影响，公允价值要力求真实、公正，能真实的反映出企业的资产与负债的价值，为投资者在决策上提供参考，能促进企业的资产调整，优化企业金融结构，使其决策更适应市场需求。虽然说很多经济学家认为公允价值计算的结果影响很大，甚至会导致金融危机。但是我们站在科学理性的角度上看问题，科学理性的使用公允价值，了解公允价值才能使用好公允价值，不仅是我们会计行业，国内的各企业也需要改变以往的价值观，从收益观向负债价值观转变，让我们的经济能够更加繁荣昌盛，让我们与国际接轨，使国内的经济体制更加全球化。

参考文献：

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[2]何苗，贺芳桃.关于新《企业会计准则第39号―公允价值》的思考[J].经济研究导刊，2014，21：139-140.

[3]宋子睿.关于公允价值会计顺周期效应的思考――基于后金融危机的视角[J].财经界（学术版），2015，01：154-155.