城中村改造的问题篇(1)

【关键词】城市化；城中村改造；发展过程；思路

前言：

城市化的扩张与城市的内生跳跃式发展是城中村形成的主要外部推动力，尤其是迅速发展的外生型城市化过程造成了土地供给的有限与城市用地无限扩张的矛盾，导致农村耕地逐渐减少，传统农业的比重日趋变小，甚至消失，但仍然还是保留“村建制”，实行村行政管理，城中村现象由此而生。随着地价飙升，全国各地的“城中村”的拆迁和改造正在快速推进。目前，主要有政府主导、村集体自行改造，以及开发商与村集体合作三种改造模式。面对当前的这种普遍情况，城中村改造应当遵循“以人为本、因地制宜、与时俱进、逐步推进”的原则。 把城中村改造驶稳妥地驶上快车道。

1.城中村在城市发展过程中的现状

现代城市中的城中村人居环境状况主要表现为以下几点：

（1）建筑密度、人口密度高。人口的大量集中，让城中村的原有居民看到了增加其闲置房屋以出租形式可以获得一定经济收入，在利益的驱使下，城中村的居住建筑不断增高，盲目增加，再加上规划部门管理松散，最终导致城中村建筑出现规划无序、形式混乱、建筑质量差、建筑密度大等问题。

（2）生活、生产环境卫生条件差，基础设施跟不上社会发展。城中村人居环境中的硬件配套设施不足以支撑其庞大的人口数量，其中道路交通不够通畅，电力电讯设施负荷过大，城市给排水等管道设施设施陈旧，城市综合防灾，建筑间距，日照间距都不符合人居环境对其的需求。同时，伴随外来人口涌入，人员复杂，社会治安存在重大隐患，成为社会管理的盲区和难点。

（3）自然生态环境不复存在。居住在郊区的郊区的人们会有很大感受，在短短几年之间，村庄周围到处是原生态的自然景观消失殆尽，取而代之的是，城市高速路的出现，高楼林立，空气浑浊，污水横流。城市的发展总在自然环境的损失为代价，社会的进步总是以物质品位的上升为前提，自然景观在城市化初期一直被忽略了。

（4）人际交往空间收缩，村庄历史文化消失。这里的交往空间指实体空间，供人们休闲、娱乐、集会的场所。由于该种场所的缺乏，一系列村庄历史文化也越来越被人们忽视，一致遗忘。西北地区农村逢年过节都会举办大型农村集体活动，社火、拜神、庙会等都是其特色文化传统，而能够举办这些大型活动最需要的就是大型公共场所，既广场。所以说由于公共场所空间的缺失，许多城中村的历史文化也在因此而被淡忘

2 充分把握“城中村”改革改造的重要意义

（1） 有利于拓展城市空间，优化资源配置

“城中村”土地利用率低，通过改造，有利于优化土地资源配置，为城市发展腾出新的空间。

（2） 有利于改变城市面貌，提升城市品位

“城中村”布局杂乱，建设无序，形式土而单调。通过改造可重塑形象，提高城市品位和竞争力。

（3） 有利于改善生活环境，提高居民素质

“城中村”相对封闭，基本保持农村传统生活方式，观念陈旧，管理滞后，环境脏乱差，通过改造，促其向现代城市方式转变，居住环境、思想观念、行为方式、整体素质得到提高。

（4）有利于统筹城乡发展，加快城市化进程

伴随着城市外延式扩张的深入，内涵式城市化被提到议事日程，对人居环境及人口素质水平较低的“城中村”改造成为推进城市化的重要环节，加快“城中村”的城市化是统筹城乡发展、真正实现城市一元发展的关键，与实现农村城市化和城市现代化的战略目标紧密相关，有利于“城中村”村民真正融入城市，享受城市化的美好生活。

3 城中村改造基本思路

（1）以人为本――城市发展服务市民，不仅要对当地村民进行合理补助和安置，还要对在此居住的外来租客进行疏通与安置。第一，按照发展规划疏通外来人口至发展潜力较大的地区，例如各卫星城；第二，制定全面完整的拆迁补偿方案，保障所有人的知情权；第三，政府工作人员要严格执法，温和行动，严禁强拆强搬。要依据法律法规保证房东和租客的基本权利、利益、人格等，充分考虑每家每户的情况最大限度减少摩擦。规划改造应避免对村镇历史文化的淡忘。每个村庄的发展过程中都伴随着很多历史故事，有的村庄会出现许多主要历史人物，历史遗迹等，规划改造时应针对部分历史遗迹等做出相应保护措施

（2）因地置宜DD环境、规划双结合

城中村改造要遵循合理的规划和城市发展规律，从实际出发，根据具体的村子具体的村民，分别进行深入的调查研究，考虑各方面的因素，制定相应的适合的策略方针。在行动中，以此为依据，从而更好地促进城市的发展，减少可以避免的阵痛。 优秀的规划设计范例是营造一种凝聚力，营造一种具有生命力的文化氛围，处处为人，为人性着想，体现以人为核心的规划设计观念。城中村改造就因应该是以居住人群为主，致力于改善村民居住环境，创造城市新面貌，使城市从无序发展步入可持续性发展阶段。

（3）与时俱进DD生活、观念同提升

生活环境和条件改造相对比较容易，通过改善福利政策、做好回迁安置工作等，让村民在生活上有保障。但思想观念是经久形成的，不易改变，所以要使得村民不仅从生活上进城而且从观念上进城，需要更大的宣传教育。提升和培养新的城市生活观念，可以通过广播以及小区文化活动等适时的进行思想观念的传扬，灌输城市生活新思想，在潜移默化的学习中形成新的城市生活理念城中村改造从某种意义上讲就是对其人居环境状况的改造。目前众多城中村改造着眼于实体建筑环境的创造。城市的主体是人，城市规划设计应更多设计出广场、公园、绿地等交往性空间，使人在繁忙的大城市生活中能够得到更多精神享受。

（4）逐步推进DD拆迁、安置有始有终

城中村改造过程中的拆迁工作经常复杂繁琐甚至难以进行，归根结底，是各种矛盾的调和解决过程。矛盾的解决需要方法，也需要时间。从客观上讲，拆迁过程要逐步推进，不可能一步拆迁到位。要实行改造与拆迁安置相结合，拆迁一部分安置一部分，然后再进行下一批的拆迁与安置。逐步推进既能给政府带来更多的时间做好安置工作，保障拆迁地区的居民得到最合理的安置；也能给拆迁地区的居民更多时间准备搬迁工作。

4 结语

综上观之，解决城中村问题需要经历一个过程改造要有步骤、按计划、分阶段逐步实施。要在充分研究城中村的改造条件是否具备的情况下来决定优先改造对象。加强基础设施的建设，并逐步把市政、环卫、供电、供水、供气以及治安等纳入城市管理范畴，施行统一管理，最终实现城中村的城市化。

参考文献：

[1]王珏.我国“城中村”改造模式对比[J].企业导报，2014（11）.

城中村改造的问题篇(2)

关键词：城中村；农民安置房；外来务工人员公寓房

中图分类号：F291文献标识码：A文章编号：1672-3198（2008）01-0042-02

1 城中村现象及其较难改造的主要原因

城中村现象是近些年来出现的一个棘手城市问题。它不仅阻碍了我国城市化的进程，也在一定程度上影响了城市居民的生活水平。随着城市进一步发展的需要，城中村问题已经成为各级政府在城市化进程方面关注的头等大事之一。 城中村对城市的危害很大，它不仅脏乱差、与优雅的城市环境极其不符，而且人口成分复杂、赌博及现象猖獗、严重影响社会的治安，还导致土地利用不经济、土地本身的价格大打折扣。 虽然城中村带来各种负面问题，但改造措施一直是各地政府头痛的问题。主要因为：一是，城中村一般占地面积较大，如果按照城市商业开发用地的价格购买，政府必须支付农民巨额资金，政府一般承受不起；二是，占据城中村土地的农民利用城中村土地和住所，能够从中获得巨大的利益，如果不能弥补这些好处，他们一般不会出让城中村土地。总之，收购城中村土地所需巨额的资金以及来自城中村农民巨大的压力是城中村问题之所以较难解决的两个主要方面。

农民之所以迟迟不肯出让土地的原因在于：一是，等待土地升值，以期卖个好价钱；二是，利用城中村的地理优势，靠出租房屋能够得到不错的租金；三是，由于城中村农民已无耕地，因此他们希望出售土地后能够得到政府的各项保障，尤其是工作方面的保障。

2 城中村改造的出路及其解决措施

2.1 农民安置房的规划

当农民交付土地后，政府要根据户数或宅基地数分配给农民住房，以解决他们的居住问题。但政府传统的方法就是简单的给农民两套中型(一般约60-90平方米)住房。这不仅让一些人口较多家庭因住房面积太小无法居住，而且让那些想靠出租住房得到租金补偿的农民因住房面积太大无法出租其住房。因此，政府应该对城中村里的居民情况做出合理的调查，根据农民的实际情况对住宅小区的住房面积做出合理的设计和规划，以满足不同家庭的不同需要。政府尤其要对小户型住宅的开发给予重视，因为小户型的住宅能够满足农民出租其住房的要求，弥补其租金方面的损失。

2.2 农民的工作保障

农民不仅希望能够卖出土地获得较高的价钱，而且更为重要的是，他们希望获得一份较为稳定的工作保障。因此，政府应该在其管辖的各种工作的安排上充分考虑城中村农民的安置，比如，城市绿化工作、道路清洁工作、办公大楼的安保工作等。此外，政府应该划拨一部分资金用于对城中村农民的就业培训，同时和当地企业建立合作关系，安排这些人群在各企业从事一些低技能的工作。这不仅能够稳定社会治安，而且能够调动农民出让土地的积极性。

2.3 外来务工人员公寓房的建设

由于城市的发展需要很多的外来务工人员，因此城中村农民就依靠低廉的房价来吸引这部分人群在城中村居住，以收取租金，维持生计。所以，减少外来务工人员在城中村居住，将切断城中村农民的租金来源，增加他们出售土地的可能性。可采取的有效措施就是加大外来务工人员公寓房的建设。

建设公寓房的理论基础来自经济学。传统经济学把商品分成替代品和互补品。如果一种商品价格的上升(或下降)会导致另外一种商品的销售增加(或减少)，则这两种商品就是替代晶。而公寓房和城中村里的出租房正好互为替代品。当公寓房的价格下降时，由于公寓房的居住环境要好于城中村出租房，因此，就会有一部分追求优雅环境的外来务工人员去租用公寓房，使得城中村里的出租房的出租率下降，农民就只能降低租金去吸引租房者。租金的降低也降低了农民出售土地的门槛，减少了政府收购城中村土地的资金压力，加快政府的收购工作。过程见图2。

理想的情况是，如果公寓房的租金和城中村出租房的租金相等，且公寓房数量很多，能够满足外来务工人员的需求，则会导致没有人租用城中村出租房，农民也就没有了租金收入，农民就只有靠低价出售土地这一条道路来维持生计。从这个角度上说，大力兴建外来务工人员公寓将会成为解决城中村问题的良策。

政府在具体实施时，还应注意以下几个方面的问题：

(1)公寓房的数量问题。由于公寓房的建设主要就是安置外来务工人员，因此政府应该首先做好对外来务工人员的预测和调查，比如人数、流动率、收入以及主要聚集地等方面的工作，然后根据这些基础数据对公寓房的建设数量做出合理的预测和规划。如果建设的数量不足，则当大量的外来务工人员涌人城市时，得不到及时的安置，又会导致这些人群去城中村里寻找低价住所，抬高城中村里的住房的租金，增加政府收购难度；而如果建设的数量太多，不仅会增加政府以及房地产开发商的资金压力，还会造成本来就及其紧张的城市用地的浪费。

(2)公寓房的价格和建设问题。由于公寓房和城中村里的出租房互为替代晶，所以公寓房的价格不能太高，否则没有人会租用公寓房。但租金不能太高会损害房地产开发商的利益，使他们得不到建设的回报，甚至导致房地产开发商都不愿承担建设任务。因此，充分调动房地产开发商去建设低租金的公寓房成为问题的关键。值得注意的是，和公寓房的建设相比，城中村土地及其将来的开发和建设更是各大房地产开发商格外关注的焦点问题。因此，拿城中村土地未来的开发和建设权作为刺激物，将能极大提高房地产开发商建设外来务工人员公寓的积极性。因此，必须是那些在未来作为商业开发用地的城中村才能保证此措施的顺利实施。如果政府急切想收回某块城中村土地，而此块土地的规划不能满足上述条件，还可以通过合理修改土地规划和城市规划，以加快收回城中村土地的工作。

(3)公寓房的其他问题。

虽然数量和价格是建设公寓房首要的因素，但其他因素也要考虑。首先，公寓房和城中村中的出租房的最大区别在于公寓房的较为优越的环境，如果政府不能在环境方面让租房者满意，那么即使政府极大调动了房地产开发商的积极性，兴建的公寓房也不能起到较好的作用；其次，公寓房的整体规划也很重要，公寓房最好建在大型工业区附近或者某些大型工业园内部，以满足外来务工人员方便、快捷的上下班；最后，公寓房也应当有物业和管理等措施，以满足租用公寓人员的生活、安全等方面的要求。

3 小结

主要论述了城中村改造过程中应注意的几点问题，尤其以公寓房的建设为重点。国家及其各地政府都有建设外来务工人员公寓的各种文件，但在实际操作中，各级政府在房地产业上的重点却都放在商品房的开发和房价的控制上，公寓房的建设并没有引起足够重视。但本文通过较为详细的讨论得出公寓房的建设能够在很大程度上解决困扰各地政府以久的城中村问题的结论，以期各地政府能够加强市场的调查、统计和分析工作，加大对公寓房开发和建设的重视，为解决城中村问题开辟一条崭新而光明的道路。

参考文献

［1］汪东梅．中国城市化问题研究［M］.北京：中国经济出版社，2005．

城中村改造的问题篇(3)

【关键词】 “城中村”;土地利用;土地整理

“城中村”是城市快速发展所形成的“城市包围农村”的现象。“城中村”村民面对周围城市经济疾风暴雨似的发展,自发地以其特有的方式开发土地资源,寻求经济利益的最大化。但由于二元结构的存在,“城中村”的土地利用规划往往与整个城市的土地利用规划管理不协调,农村游离于城市规划管理的,无法享受城市发展带来的益处。“城中村”逐渐演变成为中国城市化发展进程中的巨大阻力。

一、“城中村”土地利用现状

“城中村”概念有广义与狭义之分,就广义而言,“城中村”是指是指分布在城市建设区或规划区,其农村土地已全部或大部分被征用,居民非农化,但仍沿用农村管理体制,在土地权属、户籍管理上保留着农村模式,并以村民委员会为组织形式的行政居住村落;狭义而言,“城中村”特指那些农地与居民早已非农化,村庄也已经转制为城市建设,只是习惯上仍称为村的社区部落。在讨论土地整理参与“城中村”改造的问题之前,有必要分析一下目前“城中村”土地利用存在的问题,主要包含以下几个方面:

(一)“城中村”土地流转混乱,使用无序,安全隐患严重

土地流转混乱是指“城中村”内的土地和房屋不按或者没有任何法律约束的情况下自发的流转。“城中村”的土地总体上缺乏有效管理,土地往往是在没有任何合理规划和专业指导的情况下流转的,发展有很大的自发性和盲目性。“城中村”村民常为了为追逐利益最大化而自发地低价出让、转让和出租农村集体建设用地,自行改变“城中村”内土地的用途。这类行为严重扰乱了土地流转市场的秩序,也给”城中村”的改造制造了很多障碍。“城中村”地理位置优越,土地实际与潜在的含金量甚高,为满足利益最大化需要,增加收益,农民极力抢建空间最大化的私宅,村内建筑密度大,采光通风条件差,大量房屋属违章建筑。这些建筑的存在不仅破坏了“城中村”内的环境,也给“城中村”居民的安全带来了很大隐患。在土地紧缺和房租收益的刺激下,“城中村”建筑完全失去个体差异的美学意义,也碾碎了和谐人居空间的“文化意义”。

(二)“城中村”土地利用效率低下,土地资产流失

土地利用效率低下是指土地未发挥最佳的使用价值,土地资源没有得到充分合理的利用。“城中村”的土地常常是不分用途的随意建设和进行低层次的物业经济,土地利用率和产出率低下,土地资源产出效益不高。由于“城中村”土地的所有权属于村集体所有,优越的区位条件和相对于城市低廉的土地价格,使“城中村”中不规范的房地产二级市场活跃,导致由于规划和基础设施改善而使土地升值的部分国有土地资产的流失。“城中村”位于城市建成区,大多数都具有地段优势和区位优势,由于这些土地无权在市场上进行自由流转,不能像周边城市土地一样获得正常的收益,土地的级差地租不能得到合理的体现。自发的低价格的流转,也使土地未发挥其应有的使用价值。

二、“城中村”土地整理的效益分析

“城中村”最宝贵的资源是土地,最紧张的资源也是土地,要进行“城中村”土地整理,就必须充分显化其土地的资产效益。土地整理是经济效益、社会效益、生态环境效益三者的有机综合。经济效益是“城中村”土地整理的中心内容,也是土地整理生命力所在,是指整理主体或其他经济行为主体通过对土地进行资金、劳动、技术等的投入所获得的效益;社会效益是土地整理的目的,指通过合理利用自然资源,提高土地整体质量,提升土地的品质和可持续发展能力;通过完善土地基础的配套设施,吸引招商项目落户整理区,盘活地区经济;生态环境效益是土地整理的前提与基础,土地整理不但能美化村容村貌,通过绿地覆盖面积优化局部小气候,带来的最直接影响就是景观效应。土地整理改善了生存环境,提高了居民生活质量,为其带来愉悦的心情。强调通过土地整理追求经济、社会、生态环境效益的统一和协调,不但关系到全社会的长远发展,而且关系到子孙后代的生态环境效益,因而土地整理追求经济、社会、生态环境的统一,努力做到生态上平衡,经济上有效,社会层面上可行。

三、土地整理参与“城中村”改造

“城中村”的存在与城市的发展格格不入,必须对“城中村”经过长期历史变迁形成的土地利用重新布局,按城市发展规律和新时期城市发展的要求进行调整和改造,提高土地使用效率。现阶段的“城中村”土地整理活动必须以城市的社会经济发展目标,在追求生态、经济和社会效益相统一的基础上,寻求“城中村”土地资源利用的最优化。

(一)“城中村”土地整理主体

“城中村”土地整理的主体即由谁来进行土地整理。在“城中村”居住的农村居民,是原集体经济组织的基本成员,“城中村”的土地整理应以其为主体进行,政府负责制定政策加以规范引导,不能越俎代庖取代居民的主体地位。原住居民的参与可使土地整理具有坚实的群众基础,一是便于他们直接了解改造各方面的情况,提出合理意见,使规划方案更加可行,设计更加科学,能起到弥补查漏补缺的作用;二是原住居民是城中村土地整理的直接利益相关全体,一旦改造项目实施,必然涉及到村内个人与集体的共同利益。土地整理作为一项“德政工程”、“民心工程”,是为农民办好事,就要让农民多参与,这不仅是一种理念,更是推动土地整理向前发展的一种更科学、高效的方式。“城中村”土地整理离不开居民的参与。在政策法规的保驾护航下,以法定程序处理和调整土地权属变更工作,明晰土地收益分配关系。此外,要将土地整理后的利益分配与城市土地整理工作相互联系起来,切实保护不同利益群体的利益。

(二)“城中村”土地整理应注意的问题

“城中村”土地整理大致可分为科学规划,组织实施和审查验收三个阶段,每个阶段的严格执行都将对城中村土地利用带来深远影响。村内土地整理涉及多方利益,必须对整理过程中的各个阶段进行监督,以保证土地整理的顺利进行,保障各方利益。首先在土地整理过程中要十分注意利益关系的处理。对于整理后的土地权属和居民利益的重新调整问题,要以土地的市场价值为准,在原有土地价值和整理后土地市场价值之间寻求最佳比例的方式,明晰土地整理收益分配关系。其次注重“城中村”土地整理与城市生态系统的保护。土地整理要遵循城市环境条件和发展规律,从多角度多层次上探索“城中村”土地整理与经济发展、生态环境之间的相互作用过程,促进经济、社会、资源和环境的协调发展。最后保障土地整理相关法律法规的落实与实施。“城中村”土地整理工作的顺利推进离不开土地整理法律、法规。要以土地管理法为依据,进一步完善土地整理的收益分配政策,对土地整理后产生的土地增值收益进行合理分配,使参与主体有利可图,从根本上理顺各部门和相关权利人的关系。

城市的发展将是个长期的过程,对“城中村”存在土地问题的研究为城中村改造的顺利实施提供了一定的理论基础。“城中村”土地整理就是要做好相关主体的利益保障,在城市总体规划的基础上,解决“城中村”存在土地问题,为日后城市与农村问题的解决提供有益的理论参考。

参考文献

[1]李勇.城中村改造中土地产权变更及社会保障问题初探[J].法制与社会.2009(10)

[2]黄常青.城中村改造中的若干法律问题[J].中国党政干部论坛.2007(1)

[3]尚国伟,张光文.城中村改造-城市化必由之路[J].城市住宅.2008(10)

[4]万举.国家权力下的土地产权博弈-城中村问题的实质[J].财经问题研究.2008(5)

城中村改造的问题篇(4)

[关键词]莱芜 城中城改造 问题 对策

中图分类号：F299.2 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2015）47-0377-01

近年来，随着莱芜市城市化进程的不断加快和城市建设用地的供需紧张，市政府将旧城改造作为加快城市建设和发展的一项非常重要的工作来抓。但随着城市拆迁改造工作的不断深入，拆迁改造诱发的矛盾和纠纷也日益增多，拆迁改造也已成为城市建设的聚点，社会关注的焦点，工作中的难点，媒体关注的热点。作为一名国土工作人员，对当前莱芜市城中村拆迁改造工作中存在的一些问题进行了一些探讨和思考。

1 目前莱芜市城中村改造的现状

莱芜市地处山东省中部，辖莱城、钢城两个区和三个省级开发区，总面积2246平方公里，人口125万。莱芜市政府驻地辖1个办事处3个社区20个行政村，村（居）民总人数27485人，总户数6534户，村庄占地面积5857.8亩，耕地面积390.52亩，其中城关、花园2个社区15个村属莱芜市市区中心城区范围内的一级控制区，姚家岭社区5个村属莱芜市市区中心城区范围内的二级控制区。

2002年，莱芜启动了城中城改造的第一个试点――环境最差、建设困难最大的老城关村小曹村、西关村拆迁改造，市委、市政府面向全国拍卖这两个村的300多亩土地，政府收益一个多亿，从这部分收益中拿出资金建安置房和支付拆迁户拆迁补偿费，两村的549户拆迁户用旧平房换来了一套小区新楼房。同时，修通了贯通城南东西的第一条主干道――汶河大道，汶河通过治理蓄起1000万方水，修建了西海公园，居民的生活环境得以改善，群众十分满意。

随后，任花园、吕花园、孟花园、东升各村拆迁改造相继展开，拆迁2000多亩，一栋栋安置楼拔地而起，老百姓住进了宽敞的新居。

2014年，莱芜市出台了《关于加快“城中村”改造的实施意见》，根据《意见》，从2014年起，将用三年左右的时间完成850万平方米的“城中村”改造任务。

2 当前城中村改造存在的问题

2.1 违法建设成风，加大了拆迁改造的难度

特别是近几年，随着城市基础设施建设的不断完善及城市房地产开发项目、工业园区建设快速推进，土地房屋也随之大大升值，村集体组织和村民受利益的驱动，纷纷加建、抢建房屋。拆迁范围内一些村民一旦得到拆迁的信息，一夜之间两层甚至多层房屋拔地而起，水井、苗木等各类地面附属物也随之密集出现，城中村内的个人和小产权开发等违法建设现象十分普遍。管理部门执法不严、疏于管理、“以罚代法”，致使违法建设愈演愈烈，呈蔓延态势，这大大加重了城中村改造的难度。

2.2 部分被征收房屋拆迁人对拆迁的期望过高

一是对补偿标准要求过高，不能正确客观地看待和把握有资质的房产评估机构对征收房屋的评估价值，往往以周边发达地区拆迁补偿价格为标准和参照，看待和高估自己的房屋价值，当拆迁补偿低于自己的期望时，就认为房产机构评估价低、拆迁补偿费少，就对拆迁工作不配合、不支持；二是对拆迁改造的种种期盼远高于优惠的让利于民的政策规定，当被征收房屋拆迁人的期盼同制订的优惠政策发生碰撞时，他们就立即认为自己的切身利益受到损害，然后采取各种办法阻碍拆迁工作的开展；三是那些始终认为多闹多得、不闹少得的被征收房屋拆迁人，对房屋拆迁补偿漫天要价，甚至不合情理地要求解决与房屋拆迁无关的其他问题，更甚者纠集被征收房屋拆迁人集体上访、越级上访。

2.3 拆迁过渡时间较长

由于先拆后建，致使被征收房屋拆迁人居住条件较为艰苦，不利于生产、生活。加之整村拆迁时，被征收房屋拆迁人过渡困难很大，一方面是难以找到合适的出租房源，另一方面是集中临时过渡不利其越冬。同时过渡期内，被征收房屋拆迁人无法正常经商、外出务工，导致其收入下降。这些都是影响拆迁改造的一个因素，更是容易引起上访的一个原因。

2.4 安置小区建设缓慢，社会保障政策落实不力

一是安置小区规划及用地审批的协调落实，对区级部门和单位来讲难度较大，拆迁时难以回答安置和搬入的时间，容易让被征收房屋拆迁人产生疑惑而影响拆迁。拆迁完后，迟迟看不到安置规划和征收安置地后又容易引起被拆迁人上访；二是被征地拆迁农民的社会保障问题。相对远离市区的被征地农民在土地被征收后，丧失了一部分农耕收入，使农民的收入水平有所下降。在城市繁华地带的被征收房屋拆迁人的房屋出租收益因拆迁而失去，这些都不同程度地影响了被征地或拆迁农户的收入，必然使农户提出生活保障的问题。

3 对策和建议

3.1 加大政策和法制的宣传力度

一是在制订完善拆迁补偿政策时应广泛征求被拆迁人的意见，并多层次全方位的利用媒体等形式宣传拆迁安置政策，让被征收房屋拆迁人了解其内容，理解其合理性；二是要加大对“公平公正、阳光操作、依法拆迁、和谐拆迁”和相关法律法规的宣传力度，使与被征收房屋拆迁人切身利益息息相关的法律法规深入民心，家喻户晓；三是参与拆迁的工作人员要熟悉拆迁的有关法律法规和政策规定，在帮助群众算清算好拆迁补偿账，算细货币安置与迁建安置、调房安置的对比账的同时，给群众讲些法律法规知识，以便达到说服、动员的目的。

3.2 政府要提高城中村改造规划和建设方案的科学性，不搞“一刀切”，有序地推进城中村改造工程

城中村与老城区一样，人口密度高、人均收入低、人居环境差，“城中村”还有历史遗留问题、经济利益问题、生活方式问题，因此改造起来难度较大。建议政府将城中村改造规划与“十二五”规划、年度土地供应计划和年度建设用地计划等相衔接，协调城市存量土地的开发进度，保障城中村改造有一个稳定的房地产市场环境。深入研究不同城中村的位置、特点和问题，针对不同地区、不同类型城中村的具体情况，制定不同的改造策略，以多种改造模式对城中村进行改造。

3.3 合理调整政策，兼顾国家、企业、拆迁户三者利益，保证城中村改造资金的投入，维护社会稳定和谐

城中村改造的关键是改造资金的筹集渠道、投资方向和实施办法。政府应通过政策、规划和计划的适时调控，保证城中村改造符合公共利益，维护改造过程中的社会公平。同时，要坚持政府主导下的市场化运作，努力提高改造项目的经济效益，尽可能利用有限的资源达到最好的工作目标。

3.4 要按照“先安置后拆迁”的原则，规范拆迁程序

对列入改造计划的城中村，要提前做好前期调查、入户测量和房产确权等基础工作，并建立档案。对即将改造的城中村，要将总体安置方案和分户安置方案予以公告，并广泛听取被征收房屋拆迁人的意见，无论是原地安置还是就近安置，都应采取先建房后拆迁的程序安排，这样有利于消除被征收拆迁人的疑虑，节约拆迁安置过渡的成本，加快安置进度。同时，要提前加强安置区域的交通道路、社会服务等配套设施建设，增强公共配套服务，让搬迁户感受到搬迁地段随城市面貌的进一步改善，也有较大的增值空间。

相信莱芜的城中村改造必将会在市委市政府、各有关职能部门和城中村居民的共同努力下，建设成“安乐、文明、优美、舒适”的新型社区。通过社区优质服务、优质管理、全面提升新型市民的整体素质，把莱芜的城市文明程度提升到一个更新、更高的层次，使城市的经济、社会得到更快、更好的发展，真正将我市打造成为“实力莱芜”、“活力莱芜”、“魅力莱芜”、“生态莱芜”、“幸福莱芜”。

参考文献

[1] 刘梦琴，傅晨.城中村国内研究文献评述[J].都市观察，1990.

[2] 刘慕平，程克贵.建立留地安置制度是莱芜市“城中村”用地管理的有效途径[J].山东国土资源，2007.

作者简介

城中村改造的问题篇(5)

关键词：优势视角；高校；城中村改造

中图分类号：C916 文献标志码：A 文章编号：1002-2589（2015）13-0103-02

20世纪90年代起中国高校开始了大规模扩招，高等教育大众化不仅带来了高等文化权利的下移，实现了精英文化与大众文化的融合。同样的，随着高校扩招也带来了高校的大面积扩建现象，即新大学校区及原有大学新校区的大规模建设，高校周边的村庄很多成为城中村。本文选取优势理论为视角，通过研究高校周边城中村的改造优势，从而探讨其改造策略。

一、高校周边城中村发展的特点

高校周边城中村表现出与其他城中村相似的外部问题，诸如：道路狭窄弯曲、建筑混乱密集度高、公共卫生服务差、社会治安问题多、人口结构复杂、各项管理措施滞后、社会保障缺失等。但相对于一般的城中村，高校周边的城中村也有其特殊性，这种特性集中表现在：从城中村的形成、发展及演进过程中，处处都有高校对其深刻影响的痕迹。

（一）商业市场指向明确，拥有特定的服务群体

大学生消费群体的消费倾向及能力，使得高校周边城中村的商业规模不断扩大，从前期的小型零售、小型餐饮发展成为发达、完善的一整套服务体系，进而形成了城中村特有的经济结构。随着商业市场的不断演进、发展、成熟，城中村提供的服务囊括衣、食、住、行、用、娱乐等各个方面，其消费对象也覆盖了整个高校的大学生。

（二）傍校的地理区位，对高校依赖性较强

高校周边城中村往往与高校比邻而居，或被几所高校包围或半包围，与高校具有密不可分的关系。与其他城中村最大的差异表现在，高校周边城中村的发展一旦离开了高校的支持，此类城中村往往便会迅速地衰落下去。高校周边城中村的店铺开停业也具有很强的周期性，一般随着高校教学周期来经营运作，高校寒暑假期间，周围城中村往往也就没有了往日的“繁荣”景象。

（三）为高校学生提供服务，弥补高校部分缺失功能

目前高校内部的商业还比较单一，除学生食堂外，设置了一些简单的超市、银行ATM、小吃店等设施，师生可以就近购买生活必需品。但是，高校学生消费能力比较强，校内现有的服务无法满足他们多样化的需求。而许多紧邻高校校园的地方自发形成了一定规模的商业街，给高校群体提供了餐饮、住宿、娱乐等便捷丰富的消费品，在一定程度上弥补了高校部分功能的缺失。

二、高校与周边城中村存在的多元矛盾

高校周边城中村正逐渐以其独有的形式融入高校师生的生活，成为高校发展不得不面对的一种特殊存在。高校在享受其带来的便捷廉价的生活服务的同时，也势必要承受城中村引发的各种负面的生活成本，诸如：安全、卫生、低俗文化等。高校与城中村间无法剪断的共生关系，必然在高校与城中村、师生与村民间产生一种文化震荡与磨合，这种磨合的过程也是不断产生矛盾和解决矛盾的过程。高校与周边城中村间的多元矛盾主要集中体现在以下几个方面。

（一）公共设施共享方面的矛盾

城中村与高校毗邻，村民不可避免地想要共享学校的公共设施，如：操场、热水房、健身器材、商店等等，而且村民整体素质不高，很容易造成公共设施的损毁。这样一方面造成学校人员鱼龙混杂，混乱不堪，另一方面，也增加了学校的管理成本。学校为加强管理，只能采取封校等消极措施，这样往往会加剧村民的反弹，激化双方的矛盾。

（二）安全方面的矛盾

1.村内提供的多样性住房满足了不同学生的住宿需求，但是这些住房大部分设施简陋、房屋加盖严重，且学生身处校外，高校对学生的安全管理难度加大。

2.虽然高校周边城中村人员构成相较于一般城中村来说比较简单，但是仍有一部分外来务工及流动人员，这些人大多来自社会底层，背景相对复杂，且没有一个机构对其身份信息、行为进行管理和监督，这就给高校周边的环境带来治安隐患。

3.随着城中村内出租行业的发展，村民开始加紧住房建设，昼夜施工。一方面，施工噪音影响学生正常作息；另一方面，因村民建房施工导致道路受阻，甚至有的施工设备直接悬挂在巷子里，没有安全围挡，对过路行人和学生都存在危险性。

（三）卫生方面的矛盾

1.高校周边城中村中虽然为学生提供了餐饮、零售等廉价的商品和便利的服务，一定程度上满足了学生对于食品多样化的需求。但村内进行食品加工与销售的商户往往属于自发组织，没有健康卫生方面的证明，而且难以管理，这些都为学生的健康埋下隐患，从而给高校管理带来了很大的难度。

2.村中环境以“脏、乱、差”为典型特征，道路狭窄肮脏，污水横流，垃圾遍地，小商小贩流动性大，店铺装修简单，且缺少公共绿地和开敞空间。而随着高校管理方式的开放化，校园与村庄的边界更加模糊，学生有很大一部分的时间是在城中村度过，更加激化了学校与周边村庄的矛盾。

三、高校周边城中村的可改造优势

（一）毗邻高校的地缘优势

1.高校优美的校园及人文环境。高校周边城中村大多位于中心城区，生活交通便利，配套设施完善。高校良好的校园绿化环境为周边城中村的村民提供了开敞的绿化空间，同时，其健全的操场、教室、道路、健身器材等设施，使得周城中村可以有效地实现公共资源的共享与借鉴。而高校优美的人文环境是一种得天独厚的教育资源，可以为村民提供良好的智力支持和先进科学的管理理念，从而提高村民整体素质、转变村民的思想、提高村民的就业技能。

2.学生消费群体带动下的商业发展潜力。高校周边城中村与高校临近，学生就近消费的倾向选择，使得沿街两侧具有较高的商业价值。许多高校周围自发形成了一定经营规模的商业街，成为在校大学生生活不可或缺的部分。学生的消费观念及能力客观上刺激并带动了周边城中村产业结构的转型，即从传统的农业体系转变为以服务学生的第三产业为主。

（二）积极寻求改变的人缘优势

1.高校周边城中村的村民和一般城中村的村民一样，都是失去了土地、没有了生活来源的人。“土地对于农民来说，不但具有生活资料的功能，同时也具有生产资料的功能，上面承载着失地农民的生活保障、就业机会、土地继承权、资产增值等”[1]。在这种情况下，村民失去了世世代代依托其上的土地，其改变自身境遇的意愿和需求会更加迫切。

2.高校作为高等教育传播载体，以其独有的方式传播着自身的思想、文化，不断影响着城中村的文化氛围。村民在承载传统教化风俗的同时，也要接受校园文化的熏陶，因此，高校周边城中村的村民在潜移默化中逐步提升自身的整体素质。村民尤其是年轻一代的村民，有强烈的改变自身经济状况的需要，他们中的很多人希望借助高校的教育资源，学习知识和技能，积极寻求生存境遇的改变。

四、高校周边城中村改造思路

对于上述的高校与周边城中村既相互依存又关系紧张的现象，笔者认为最好的办法是从城中村自身的优势着眼，发挥高校的资源优势，引导城中村村民自主改造的积极性，走“政府、高校与城中村”三方联动的改造模式。

（一）政府在城中村改造过程中担任“领导者”的角色

在城中村改造过程中，政府相较于高校、村庄具有行政决策上的优势，可以从宏观上对高校、村庄的行为进行引导和把控。一是政府统筹总体改造规划，除必要的住房商业等的规划外，还要采取必要措施完善城中村基础设施建设。二是作为高校与村庄的沟通媒介，将高校的培训行为合理合法化，并把村民的就业纳入就业制度的统筹范围。三是政府能够对村民自主改造过程中出现的过分追求利益引发的问题加以行政控制，避免不必要的矛盾与摩擦。

（二）高校在城中村改造过程中担任“扶持者”的角色

1.高校可以利用其环境、城市规划、经济、公共管理等相关学科优势，将周边城中村作为一个课题、项目的载体来进行研究，为政府提供科学合理的规划改造建议。

2.高校在建设规划过程中，客观上的这种征地行为已经剥夺了村民部分生活的权力。同时，高校作为一个文化传播与扩散的教育主体，适时地针对村民适时开设一些关于资产经营等方面的免费培训，可以通过提供某种智力支持，使村民能够实现自身能力的提升，进而为解决村民今后的就业问题提供帮助。

（三）村民在城中村改造过程中担任“执行者”的角色

考虑到城中村改造的阻力，采取村民自主、政府主导、高校参与这种自下而上的模式，削弱政府与村民间的对立矛盾，让村民在城中村改造过程中担任“执行者”的角色，使村民真正以主人翁的意识参与到人居环境和经营环境的改造过程中来，从长远来看是具有可行性的。因为村民是城中村改造后居住和生活的主体和核心，只有达到村民尤其是村民中的“精英”的认可和满意，城中村改造才能说是成功的。

总而言之，高校周边城中村的改造之路不是一蹴而就的事情。我们要把高校和城中村当作一个整体来进行研究，形成“政府、高校、村庄”三方联动的改造模式。其中，政府统筹城中村改造的大趋势和方向，高校提供智力支持，发掘城中村自身的资源优势，最终实现高校、城中村和谐发展双赢的局面。

参考文献：

[1]屈晓娟.社会排斤视角下的失地农民与城市融合问题研究[J].陕西农业科学，2011（2）：214.

[2]申红田，王恒.高校周边城中村改造策略研究[J].中国科技投资，2012（33）.

[3]郑义，高校周边城中村特点及改造对策[J].现代农业科技，2011（19）.

[4]张程亮.多元利益平衡下的大学城城中村更新方向与规划对策研究[D].重庆：重庆大学，2011.

城中村改造的问题篇(6)

刚才，市规划局汇报了XX中心城区“城中村”改造总体布局规划方案，大家针对规划方案讲了很好的意见和建议，我都赞成。这个规划，是市政府组织人员到外地学习考察后，结合XX“城中村”的实际编制的，总体上看是编制得比较好的。

下面，我就如何推进“城中村”的改造工作讲几点意见：

一、要高度重视“城中村”是推进城市化进程中的产物。随着城市规模的不断扩大，城市空间的迅速拓展，城市周边的农村不断融入城市范围。与此同时，已经居住在城市的农民的身份以及农村集体所有制经济、管理体制、农村土地等都没有及时向城市转变，使处于城市与农村之间的区域出现了“城中村”。“城中村”的出现既是一个历史问题，也是一个社会问题。虽然“城中村”问题出现的原因是多方面的，但归根到底是“一个过快”、“两个滞后”。“一个过快”就是农村人口大量涌入城市成为流动人口，导致城市人口过快增长。“两个滞后”：一是规划滞后。XX的规划视野主要在中心城区，没有向城郊、农村延伸，导致城郊、农村规划失控，成了规划的“真空”地带。二是管理滞后。一方面，面对城市与农村之间的乱搭乱建，我们没有及时去制止、去管理、去规范；另一方面，我们对城市空间的拓展、城市规模的扩大出现的新问题新情况没有及时进行研究解决。

XX“城中村”量多面广，形成村包城、城包村格局。“城中村”内土地管理混乱、土地使用粗放、基础设施严重匮乏、建筑布局零乱、消防隐患突出、居住环境恶劣、社会治安混乱，与省会城市形象极不相称，既不利于投资环境的改善和城市统一建设管理，也不利于已经进入城市的农民生活水平的提高。“城中村”的出现，严重影响了城市市容市貌，严重影响了城市功能的发挥、城市空间资源的优化配置，严重影响了城市化的推进和城市品位的提高，严重影响了人民群众居住环境的改善。对“城中村”进行改造，事关城市化进程的推进，事关城市竞争力的提升，事关人民群众居住环境的改善，事关社会主义和谐社会的构建，意义非常重大。我们要从这样的高度来认识“城中村”的改造问题，切实增强改造“城中村”的责任感和紧迫感。

当然，“城中村”改造是一项艰巨的、复杂的系统工程，既是城市建设管理中的难中之难，也是城市建设管理工作中的重中之重。“城中村”的出现是一个历史的过程，对“城中村”进行改造也需要一个过程。因此，我们要充分认识“城中村”改造的长期性和艰巨性，采取措施，强力推进，把这项工作抓好，抓出成效。

二、要创新思路

根据规划方案，列入此次改造的3个城区的“城中村”共有29个，占地面积达9.72平方公里，涉及农业人口1.7万户6.05万人、外来流动人口23.6万人。对“城中村”进行改造是一项涉及范围宽、改造规模大、拆迁力度大、建设任务重，且投入成本很高、工作难度很大的工作。但不能因为“城中村”改造有难度就畏缩不前，就在困难面前无所作为。我们一定要解放思想、创新思路，运用市场机制解决“城中村”改造工作中的难题。当前，要着力解决好以下四个方面的问题：

第一，树立以人为本的思想和理念。“以人为本”是科学发展观的本质和核心，是我们一切工作的出发点和落脚点。坚持“以人为本”，就是要树立为民的理念，真正把群众的呼声和意愿作为指导工作的第一信号，把关心和服务群众作为各级领导的第一职责；就是要善于调动群众的发展积极性，帮助群众解决发展的难题，让群众在发展中创造新的业绩；就是要完善科学的决策机制，在决策中体现以人为本的理念。只有把这些工作做好了，才能从源头上、从根本上落实以人为本的要求，才能得到群众的拥护，才能妥善地解决好与群众利益的关系，才能保持社会稳定。因此，我们在研究制定“城中村”改造有关政策的时候，必须坚持把人民群众的利益放在首位，牢固树立“以人为本”理念。说到底，就是要把人民群众答应不答应、满意不满意、高兴不高兴作为“城中村”改造工作的出发点和落脚点。

第二，把“城中村”改造与城市基础设施建设、完善城市功能结合起来。“城中村”长期不在城市的统一规划建设管理范围之内，水、电、气、道路、通讯、消防安全等市政基础设施非常薄弱。我们对“城中村”进行改造，不是简单的拆旧建新，不是填平补齐，不是低水平的重复建设，而是建设现代化的城市文明社区。因此，在“城中村”的改造工作中，必须把改造与完善城市功能结合起来。完善的城市功能主要是完备的基础设施。要切实解决“城中村”基础设施不完备、城市功能不全、城市管理不严、城市品位不高的问题。只有城市功能完善了，才有服务力、辐射力；没有完善的功能就没有服务力，更没有辐射力。完善城市基础设施和城市功能，关键是要在道路建设、通讯设施、污水处理、垃圾填埋、市场建设等方面下功夫，要在净化、亮化、美化、绿化上加大力度，切实提升城市品位，提高服务力和辐射力，提高城市吸引力和凝聚力，提升XX的城市形象。

第三，解决好钱从哪里来的问题。“城中村”改造的最大难题，仍然是资金问题。钱从哪里来？我们绝不能沿袭传统的包投入、包拆迁、包改造、包建设、包管理的思路来搞“城中村”改造。完全由政府的投入进行“城中村”改造，既是不现实的也是不可能的，因为我们没有那么大的投入，也不符合市场经济规律。当前，我们的首要任务就是要在解决钱从哪里来的问题上下功夫。应该说，我们改造黔春路是一个成功范例，就是大胆挖掘潜力，通过市场的手段来解决资金问题。改造“城中村”就是要坚持走政府领导、行政推动、市场化的路子，形成有利于吸引社会资本进入的政策支撑。只要我们政策到位，充分考虑群众和开发商的利益，就能够充分吸引社会资本，推进“城中村”改造进程。如果政策不到位，改造阻力就很大，资金来源就非常有限。因此，我们一定要解放思想，创新思路，切实研究制定有利于“城中村”改造的政策。要善于运作，敢于突破，通过市场找钱，通过改革找出路。

第四，“城中村”改造要与完善管理体制、机制结合起来。我们在实施“南明河三年变清”整治工程中，就反映出过去工作中存在的一些问题，特别是在规划、建设上存在着一些薄弱环节。我们对这些暴露出来的问题进行了深刻反思并加以解决，才使“南明河三年变清”整治工程得以顺利实施。在“城中村”改造工作中，可能也会面临同样的问题，也会暴露出规划、建设、管理方面存在着的许多薄弱环节。因此，我们一定要加快管理体制、机制的完善，规范各有关部门的职能，提高工作能力和工作水平，扎实推进“城中村”的改造。

三、要强力推进

规划只是推进“城中村”改造的前提和龙头，落实规划才是强力推进“城中村”改造的关键。刚才有的同志的发言，显得底气不足，只看到“城中村”改造的难度，这是不行的。因此，我们一定要坚定信心，强力推进“城中村”的改造。这也是对我们执政能力的一个检验。

一要下决心降低成本。改造“城中村”需要投入基础设施建设的成本很大，同时改造中的征地拆迁费用、为原村民建立社会保障费用、解决劳动就业费用、集体资产改制注册资金、文化教育医疗设施投入等等，涉及的成本是非常大的。因此，降低成本就显得尤其重要和紧迫。首先要形成政策支撑，尽快研究制定具体的、明确的政策，降低资本进入的门槛。其次要坚持统一规划、统一建设、综合开发、成片改造的原则，有利于形成规模改造，降低成本。再次，要坚持集约高效利用土地资源。

二要重点推进。“城中村”改造是复杂的系统工程，是艰巨工程，毫无疑问要全面推进，但每一个阶段都有它的主要矛盾，重点环节。当前，我们的主要工作就是要解决主干线、重要通道的“城中村”改造问题。比如头桥到三桥这一段，是XX的一条主要通道，但城市建设非常滞后、管理也非常混乱，严重影响了XX的城市形象。因此要把主要干线、主要通道上的“城中村”作为改造的重点加以解决、强力推进，并明确改造限期，务求取得实效。要把老城区的中华路、遵义路、延安路等几条重要的主干道、重要通道和万东桥、省医一带的城中村改造作为重点加以解决。要先解决重点，然后再全面推进。

四、要形成合力

“城中村”改造是一项系统工程，是一项艰巨工程，明确责任、形成合力至关重要。关于明确工作责任的问题，有的认为应以区为主，有的认为应以市为主。搞好“城中村”改造工作，市、区都有责任。只有坚持市、区协同作战，形成合力，才能攻克“城中村”改造这一难题。这里明确一下：市主要负责“城中村”的统一规划、统一部署工作，具体来说，就是抓规划的编制，抓政策的制定，抓重大问题的协调，抓重点区域、关键环节、核心位置的“城中村”的改造工作。除此之外应以区为主，市有关部门要积极帮助支持。市直各有关部门要切实履行组织、协调、指导职责，搞好与有关区的沟通联系。各有关区要采取强有力的措施开展改造工作。要建立“城中村”改造工作责任制，把工作目标任务层层分解，落实到区、到部门、到人头。要加强宣传，通过广播电视、报刊等多种形式进行广泛宣传，把改造工作的各项方针、政策向群众深入解释，使村民认识到改造带来的利益和好处，从思想上消除抵制情绪和顾虑，争取村民对改造工作的理解、配合、支持和积极参与，保证改造工作的顺利推进。

五、要坚持不懈

城中村改造的问题篇(7)

关键词：城中村改造；公共租赁房

中图分类号：F12 文献标识码：A

原标题：城中村问题及改造新思路

收录日期：2011年11月11日

一、“城中村”概述

“城中村”，顾名思义就是“城市中的乡村”。“城中村”于上世纪九十年代开始在中国出现。有人曾这样描述“城中村”：“‘城中村’里的许多房屋建设挺豪华，但往往华堂与陋室并存，杂乱无章的建筑挤成一片，只见新屋不见新村，只见新房不见新街。楼与楼之间没有合理的布局，没有合理的间距。道路狭窄甚至脏水乱流。这里没有农村的清新，也没有城市的整洁。‘城中村’内部看不到多少城市功能的痕迹，缺少下水管道和排污管道，缺少公共垃圾堆放与处理，偶尔还可以看到鸡或猪在村里散步。农村的气息在这里窒息了，城市的气息在这里全然不见。”

“城中村”问题由来已经，可以说是中国特色的城市化发展过程中存在的一种较普遍的现象。北京、上海、深圳、西安、广州等大城市的“城中村”问题更是受到当地政府、人民甚至全国的高度关注。

“城中村”改造是城市发展的必然条件，究其原因大致可归结为两个方面：第一，即“城中村”的“形”。“城中村”是城市的一种夹生态，它是介于城市和农村夹缝中的一种形态，在城市化过程中极力去适应城市发展的需要，但由于多方约束无法摆脱原有的乡村格局，最终停留在我们所看到的杂乱无章的格局状态，严重影响整个城市的总体形象；第二，是“城中村”的“魂”。“魂”即“城中村”的内在机制，相对于外在的“形”而言，它包括村民意识，归属感以及相应的社会保障，生存生活基本诉求等等。在长期二元体制的发展条件下，城中村虽然城市化了，但相应的内在机制并没有得到配套发展。

二、“城中村”的问题

“城中村”由于自身的复杂性、地域性和差异性，导致了各种社会问题和矛盾堆积。经过总结，将其存在的问题归结为三个部分，即管理问题、经济问题、环境问题。

（一）管理问题

1、权属管理。“城中村”虽然在城市化过程中已转入城市范围，村民的户籍问题也基本上从农业户口变成了非农户口，按照村所在区位划分入相应的社区街道，但其大小事务基本上还是由原来的村集体组织进行管理，政府部门只是对原有集体组织进行更名或简单重组，使其更具备城市组织管理的要求，但实际上这种方式只是换汤不换药的做法，例如浙江省在“城中村”的改造过程中，将农村收入城市并改“村”为经济合作社，出台了《浙江省村经济合作社组织条例》。这种形式的管理基本上还是属于自治管理形式，社区、街道、政府对其进行的管理采取的仅仅是间接管理，不能对其起到主导的作用，在某种程度上来说是这种间接管理是致使“城中村”问题难以解决的一大根源。

2、公共设施及房屋建设管理。“城中村”的公共基础建设在过去很长一段时间都是属于“村”集体组织自行管理，未纳入到城市基础建设统一规划当中，加之各个村之间，财政收入与经济水平的差异，造成了各“城中村”与城市间公共基础设施建设的差异。而“城中村”的公共基础设施标准往往落后于城市规划标准，因而，在城市中形成一片“公共孤岛”，严重影响了城市的外观。“城中村”在城市化过程中虽然被城市所收纳，但是其土地的性质尚未改变，土地为村集体所有，村民在没有居住房屋的情况下有权申请审批土地用以建房。而今，“城中村”范围内大量土地被征用，村民失去赖以生存的生产资料，加之城市化进程的推进和城区土地资源的日益短缺，致使城郊土地价值大幅上升，在经济利益的驱动下，农民利用其自有多余的住房，想尽办法“见缝插针”式的乱搭乱建，以低廉的价格租赁给城市外来人口，租房手续简单，出租管理松散，使得“城中村”人口混杂，房屋出租管理无序。

3、人口管理。“城中村”的出租房量大，且其价格低廉，因而在此地区聚集了大量外来流动人口。“城中村”的人口构成主要可以概括为三方面：一是原有村民；二是城市低收入人群；三是外来务工人员。“城中村”人口结构复杂，对城市人口的登记管理产生一定的影响。其中，大部分租住人口收入较低，工作不稳定，文化层次偏低，卫生意识较差，乱扔、乱倒垃圾和随地大小便现象比比皆是，这样的复杂人口和环境给城市的人口、环境管理带来一定的难度。

（二）经济问题

1、村民的生活保障。“城中村”由于村原有性质的改变以及村民自身身份的转变，生活方式也在发生着变化。村民不能继续从土地上获得收益，但又受到受教育程度、年龄等各方面条件的限制，他们很难找到稳定合适的工作，没有工作就无从落实各类社会保障；另一方面，城市发展，使他们从“农村人”变成了“城市人”，但在社会保障待遇上却享受不到应有的城市居民待遇，城市的养老、医疗等社会保障制度并没有很好地覆盖这部分人群，这些都是村民“农转非”的后顾之忧，也是“城中村”违章建房现象张狂的原因之一。

2、“城中村”建设资金问题。“城中村”在城市化过程中数量不断增多，一些原本规模较大的村落，需要改造的范围很广，改造资金成为“城中村”整治的首要问题。部分“城中村”经济实力较为雄厚，但由于长期受小农意识和农村生活习惯及观念的影响，不愿意投入大量资金用以改造建设。另外，对于资金不充裕的“城中村”而言，政府也不可能对其进行直接的大规模投资，一般只能在公共基础设施上给予适当的支持。开发商介入是一条很好的途径，但其往往要考虑更多的经济利益，一般不愿意接收“城中村”的改造工程，因此“城中村”改造的资金筹措是一个难题。

（三）环境问题

1、生态环境恶化。“城中村”无疑是城市“脏、乱、差”的代名词。绝大部分“城中村”的城市规划落后，缺乏必要的基础设施。各种管线杂乱无章，污水随意排放，垃圾成堆，蚊蝇滋生，生活条件恶劣，有人描述“城中村”是“村外现代化，村内脏乱差”，也有很形象地描述城中村的顺口溜说：“住在‘城中村’，不知晨与昏；难见窗外一线天，一日三餐要开灯。”居住环境问题可见一斑。在“城中村”村民建筑往往单家独院，建筑密度高，居住人口稠密，使城中村存在巨大的消防隐患和疫情隐患，一旦发生火灾和疫情，消防车和救护车将无法通行。

2、人文环境恶化。首先，“城中村”形成后，村民以出租房屋为生，为了追求租金的最大化，村民的出租行为往往比较盲目和混乱。“城中村”的房屋基本上是出钱就可以租住，租住人口在自身因素和城市因素的影响下，具有很强的流动性，随时可以从一个村庄搬至另一个村庄；其次，“城中村”的建筑杂乱而稠密，出租屋租金低、隐蔽性强，管理比较松散、人口密度大，这种环境为犯罪分子藏匿提供了方便，对社会治安来说也是一重大考验；最后，“城中村”村民大多失业在家，村民间往往存在血缘联系，易形成各个小群体，与周围城市居民格格不入，在特定事件的刺激下，易引发冲突，导致。

三、“城中村”改造的主要模式

（一）政府投资建设模式。政府投资建设模式是指以政府为主导，提供“城中村”改造的方案、资金，并由政府组建专门的机构集中建设或委托给市场上的项目管理公司负责建设，建成后再移交给村民集体或使用方，由村民集体负责项目的运营。在这种模式下，政府委托专门机构或公司充当开发商的角色，直接投资 “城中村”改造，解决村民拆迁安置问题，达到改造目标。这种模式多见于大型项目如大学城、工业园区的建设等。上海的 “新天地”城中村改造等项目也是这一模式成功运作的例子。这种模式的优点在于：能够从整体上体现城市规划的要求，从城市景观、社会效益和环境效益出发根本上解决 “城中村”问题，能够保证改造质量，同时能直接减免一部分成本（如土地出让金和部分税费）。局限性体现在：适用于位于市区边缘的大型项目，拆迁成本低，开发成本小，城中村的问题并不明显。

（二）村民自建模式。村民自建模式是指以村为主体，以村集体经济为基础，自行组织实施非市场化的改造，村民通过民主协商、集体讨论的形式决定有关本村改造的所有方案，并通过自筹资金、自行补偿、自我安置的原则完成自我改造任务，政府无须投入财政资金，仅以优惠的改造政策指导“城中村”改造活动。北京怀柔区潘家园、东关等村和西安市西何家村的改造即遵循此种改造模式。这种模式实施的前提是村集体资产雄厚，村民筹资能力较强。这种模式的优点在于：一是最大限度地尊重了村民、村集体经济组织的主体地位，充分调动了村民的积极性，不仅容易解决拆迁补偿这个重大障碍，还省去了开发商的部分利润，总体上降低了改造项目的开发难度和改造成本；二是政府在“城中村”改造活动中处于指导者地位，理顺了政府与村民、村集体经济组织之间的法律关系，便于政府职能的发挥；三是有效化解了城中村改造资金不足的难题，减轻了政府的财政负担。局限性体现在：如果村集体缺乏改造经验，往往会降低城中村改造的品质。

（三）开发商投资改造模式。开发商投资改造模式由地方政府公布本地区的“城中村”改造方案和要求，将开发用地和建设用地捆绑招标，并提供相关优惠政策，开发商通过市场化的投标方式获得“城中村”改造主体资格后，通过自筹资金完成城中村村民住宅的拆迁补偿、村民拆迁、安置或回迁及开发用地建设的改造模式。河南省郑州市燕庄村和河北省保定市南市区东高庄和南大园村都采用这种模式。这种模式的优点在于：一是政府只需提供优惠的招商政策而无需任何财政投入，使有限的财政资金可以投入到更多的基础设施及公益事业建设上；二是开发商的介入加剧了市场竞争，易于实现土地市场价值最大化，避免了行政权力介入改造引发的社会矛盾；三是村民只是政府政策的受体，无需支付改造成本，使村民的既得利益得到有效保护。实践证明，这种模式在许多地方是很成功的。其局限性在于：政府土地收益受到损失，开发模式存在被动性，不利于大面积改造城中村。

四、“城中村”改造新视角

从“城中村”目前的改造模式来看，主要依靠的是改造机遇和改造资金，只有在政府具备开发项目和资金的前提下，“城中村”改造才会被提上日程，不然会受到上述因素的制约，而无法实质性地进行改造。2010年3月5日在所做的政府工作报告中提出“要积极发展公共租赁住房”。2011年4月的十一届人大四次会议，再次在政府工作报告中明确提出了“要再开工建设保障性住房、棚户区改造住房共1，000万套，改造农村危房150万户，重点发展公共租赁住房”的建设要求。今后，公共租赁房的建设将大规模地在全国各大中小城市进行开展，将这一项目与“城中村”改造进行有机结合，将会形成多赢的局面，既有利于保障房的建设，也可以有效地解决“城中村”改造所面临的问题。

五、“城中村”改造与公共租赁房建设的有机结合

（一）“城中村”改造与公租房建设的相似性。“城中村”与公共租赁房在一定程度上都是城市化发展过程中出现的问题，两者并非完全孤立，在某些方面“城中村”和公共租赁房具有一定的相似性：首先，“城中村”和公共租赁房都是城市化发展的产物。“城中村”是城市扩张的结果，城市面积逐步向外扩张的过程中将原郊区农村合并为城市范围，形成现在我们所看见的“城中村”。城市化建设发展进程加快，城市人口激增，随之产生了一系列的社会问题，如教育、医疗、住房等等。公共租赁房是社会保障性住房之一，是解决城市住房问题的新举措；其次，“城中村”改造与公共租赁房建设都属于城市规划建设范畴。“城中村”迫切需要改造的原因之一是其与城市格格不入的外观，由于自身条件的限制以及经济利益的趋势，“城中村”乱搭混建现象比较普遍，在改造“城中村”时，需要对其进行合理规划，使其与城市总体面貌相匹配。公共租赁房的建设亦是如此，既要对其内部的面积户型进行设计，更要进行合理城市选址外观设计，使其符合城市规划的总体要求。总之，两者的建设都离不开政府规划的引导；再次，“城中村”改造和公共租赁房建设都涉及到资金、土地等相关问题。目前，“城中村”改造较有成效的多在一线城市，很难在二三线城市展开，主要是因为二三线城市缺少城中村改造的专项资金。而公共租赁房的前期建设主要在北京、上海、厦门、重庆等城市试点，政府较为重视，给予了一定的资金支持，随着近年来公租房建设工作在全国的推广，各地政府对这一工作都非常重视，而摆在公租房建设面前最大的问题无外乎资金与土地；最后，“城中村”改造和公租房建设面对相似的社会群体。“城中村”村民的住房较为宽敞，一般都有多余住房用于出租，由于其低廉的价格，较好的交通地段，往往能吸引那些无购房能力的外来务工人员和新进就业毕业生等城市中低收入人群租住，而公共租赁房建设的目的是为了解决城市低收入人群的住房问题，虽然几大试点城市的保障对象有所不同，但总体上与“城中村”的租户会有所交叉重叠。

（二）“城中村”改造与公租房建设的思路

第一，将“城中村”改造与公共租赁房建设进行统一规划。各“城中村”由于地域、经济、人文等因素的影响，无论从现状、外观、经济条件上都存在一定差异，我们可以根据“城中村”的现有情况，选择相应的适合公租房需要的规划方案，或改造或重建来实现两者的建设要求。

第二，共用建设资金和土地。在这种结合模式里，“城中村”与“公租房”存在一种互惠供求关系，即“城中村”向公租房建设提供建设用地，“公租房”向“城中村”建设提供资金，一来可适当减轻政府的土地压力，二来则解决了“城中村”改造资金缺乏的问题。这是一种共赢的模式，在这种模式下可以适当减少政府的财政支出，集约城市建设用地。

第三，统一管理。在结合模式形成的前提下，我们可以建议一套统一的管理系统，系统针对有公租房建设的城中村进行统一登记，登记内容可包含房屋质量，面积，位置，户主信息，租户信息以及房租等内容，可以有效的对公共租赁出租情况进行网上监控，实时更新。同时也是对“城中村”出租混乱的一种有效管理，有利于监控这一地带的外来人口，加强“城中村”的治安建设。

主要参考文献：

[1]杨安.“城中村”的防治[J].城乡建设，1996.8.