房地产投资的方式篇(1)

【论文关键词】投资性房地产；转换；公允价值；资本公积

一、投资性房地产概念的提出

我国房地产行业自上个世纪末开始快速发展，同时与房地产有关的产业发展也很快。房地产行业在近些年国民经济的发展过程中起到了重要作用，但同时对房地产行业的财务处理显现出诸多问题。2000年3月，国际会计准则委员会正式通过了《国际会计准则第40号——投资性房地产》，并于2001年1月1日起开始实施。而我国，企业所拥有的房地产，即使是用作投资的房地产按照当时的会计制度与政策规定，仍然作为固定资产处理，并按其估计使用年限计提折旧。

随着房地产行业的高速发展，这种核算方法已经完全不能反映投资性房地产的真实情况。2006年2月15日财政部颁布了新企业会计准则，根据新准则，在我国投资性房地产开始单独作为一项资产核算和反映。

所谓投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。投资性房地产主要包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。但不包括为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的自用房地产和作为存货的房地产。

二、投资性房地产转换的会计处理

先来了解一下投资性房地产的计量模式。根据投资性房地产准则的规定，投资性房地产应当按照成本进行初始确认和计量。在后续计量时，通常应当采用成本模式，满足特定条件的情况下也可以采用公允价值模式。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式进行后续计量。

房地产的转换是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重分类。企业必须有确凿证据表明房地产用途发生改变，才能将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产。

投资性房地产的准则对成本模式和公允价值模式下其他资产转为投资性房地产以及投资性房地产转为其他资产分别做了说明，但是对于同一资产从其他资产转为投资性房地产，再转回其他资产的会计处理并未详尽说明，以下对此进行探析。

（一）在投资性房地产采用成本模式计量的情况下，其他资产转为投资性房地产，再转回其他资产的会计处理相对简单。

其他资产转换为投资性房地产，企业应将其他资产转换前的账面价值作为转换后投资性房地产的入账价值，借记“投资性房地产”、“累计折旧”、“累计摊销”，贷记“固定资产”、“无形资产”、“库存商品”、“投资性房地产累计折旧”等科目。如果其他资产发生减值，计提的减值准备也应一并结转。

当投资性房地产再转回其他资产时，企业应将投资性房地产转换前的账面价值作为转换后其他资产的入账价值，其中，原始价值、累计折旧、累计摊销应分别进行结转，账务处理与其他资产转换为投资性房地产相反。

所以成本模式计量的情况下，在其他资产与投资性房地产互相转换时只要将对应科目调整即可。

（二）在投资性房地产采用公允价值模式计量的情况下，其他资产转为投资性房地产，再转回其他资产的会计处理相对复杂。

自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，应将转换当日的公允价值作为投资性房地产的入账价值。

转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益，借记“投资性房地产”、“累计折旧”、“累计摊销”、“公允价值变动损益”等，贷记“固定资产”、“无形资产”、“库存商品”等科目。

转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入资本公积，借记“投资性房地产”、“累计折旧”、“累计摊销”等，贷记“固定资产”、“无形资产”、“库存商品”、“资本公积－其他资本公积”等科目。

如果投资性房地产发生减值，计提的减值准备也应一并结转。

采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，如果以前未发生转换，单纯的从投资性房地产转为自用房地产，按照准则规定，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的入账价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益，借记“固定资产”、“无形资产”等，贷记“投资性房地产”、借记或贷记“公允价值变动损益”。

但是如果是由其他资产转换为投资性房地产，公允价值大于账面价值的差额已计入其他资本公积，在该投资性房地产再转回其他资产时，原计入其他资本公积如何处理，准则并未详尽说明，下面就此问题给出一些处理建议：

建议一：将原计入其他资本公积的金额转入“公允价值变动损益”。

这样操作符合准则的规定，转回的其他资产按照转回日公允价值计量，转回日公允价值与其他资产转为投资性房地产前账面价值的差额全额确认为公允价值变动损益。

但是其他资产转为投资性房地产，再转回其他资产，相当于其他资产的性质未变，但确认公允价值变动损益，这一点不太符合资产的处理方式，一般的资产都是按照历史成本计量，不会因为公允价值的变动而改变资产的成本。

例如：20×1年1月1日，甲公司将自用办公楼开始对外出租，赚取租金收入，该办公楼停止自用，开始对外出租起转换为投资性房地产，账面价值35000万，公允价值38000万，甲公司对出租的办公楼采用公允价值模式计量，因此形成投资性房地产38000万，其他资本公积3000万。

同年20×1年12月31日，甲公司决定将该办公楼收回，停止对外租赁，开始自用，自此投资性房地产转换为自用房地产，转换日公允价值为40000万，因此确认固定资产40000万，公允价值变动损益2000万，同时其他资本公积3000万转为公允价值变动损益。

这样处理的结果就是，自用房地产这项固定资产年初账面价值35000万，年末账面价值40000万，确认了公允价值变动损益5000万。这样的处理方式会使企业资产总额和企业利润增加，有些企业会利用此种处理方法来操纵企业利润。当我们对这种企业进行投资的时候，应该考虑到因为资产转换带来的资产总额增加和利润增加，对投资企业进行考核时，应该剔除这部分因为资产转换带来的利润增加部分，来评估被投资企业的真实利润水平。因为资产转换带来的利润增加可以看成是一种虚增的利润，资产还是那个资产，房子还是那个房子，没有发生什么变化，只是因为转换成投资性房地产，又转回固定资产，采用了公允价值计量模式，才使得资产总额增加和利润增加。

建议二：原计入其他资本公积的金额不予调整。

即在投资性房地产再转回自用房地产时，原计入其他资本公积的金额不予调整，这样处理的结果是：其他资本公积的金额将永久存在，这样操作与其他资本公积的性质不符。

仍以甲公司为例，20×1年12月31日，甲公司决定将该办公楼收回，停止对外租赁，开始自用，自此投资性房地产转换为自用房地产，转换日公允价值为40000万元，此时只确认固定资产40000万元，公允价值变动损益2000万元。

最后，自用房地产这项固定资产年初账面价值35000万，年末账面价值40000万，确认了公允价值变动损益2000万，资本公积－其他资本公积余额3000万元。

根据企业会计准则的规定，其他资本公积，是指股本溢价(或资本溢价)项目以外所形成的资本公积。其中主要包括直接计入所有者权益的利得和损失。直接计入所有者权益的利得和损失由多种事项引起，存货或自用房地产转换为投资性房地产是其中的一种，当该项投资性房地产处置时，因转换计入资本公积的部分应转入当期的其他业务收入，借记“资本公积－其他资本公积”，贷记“其他业务收入”。因此，当投资性房地产再转回自用房产时，按照投资性房地产处置的规定，处置该项投资性房地产时，应转销与其相关的其他资本公积，因此自用房地产转入投资性房地产形成的其他资本公积应转出。

建议三：投资性房地产再转回其他资产时，按照转为投资性房地产前的价值计量，已计入公允价值变动损益或者资本公积－其他资本公积的部分冲销。

准则可以规定由其他资产转为投资性房地产后，必须在一定时间以后才能再转回其他资产，或者规定在同一个会计年度，其他资产转为投资性房地产，再转回其他资产时，按照资产未转换为投资性房地产前的价值计量。

仍以甲公司为例，20×1年12月31日，甲公司决定将该办公楼收回，停止对外租赁，开始自用，自此投资性房地产转换为自用房地产，转换日公允价值为40000万元，此时只确认固定资产35000万元，冲减原形成的资本公积3000万元，并补提当年的折旧。

房地产投资的方式篇(2)

[关键词] 产业投资基金 房地产投资基金 开发模式

房地产具有不可移动、不易分割、价格昂贵等特点，这使得房地产投资金额巨大，资产流动性差，容易引起房地产投资风险的过度集中和形成资金缺口，因而房地产业的发展与房地产金融业的成长密切相关，而房地产投资基金又是房地产金融的重要内容，所以房地产投资基金的发展会对我国房地产业的持续健康发展产生深远的影响，是我国房地产业发展的必然趋势。

一、房地产投资基金概述

房地产投资基金（REITs）属于产业投资基金的一种，是对房地产证券和房地产项目开发进行的直接或间接投资。房地产投资基金是以房地产业为投资对象，通过发行受益凭证或基金份额将投资者的资金汇集，交由房地产业投资专家进行专业投资的一种集合投资制度。具体而言，房地产投资基金一般以股份公司或托拉斯的形式出现，通过发行股票，将包括普通个人投资者在内的资金吸引到房地产业中来，并委托或聘请专业性机构实施具体的经营管理。它实行多元化投资策略，选择不同地区和不同类型的房地产项目和业务，通过集中专业管理和多元组合投资，有效降低投资风险，取得较高投资回报。

二、开发我国房地产投资基金的必然性

1.是我国房地产业发展的内在要求

房地产业是一个高回报，高风险的资本密集型产业，客观上要求进入者要具备一定的资本规模。房地产投资基金集腋成裘，汇聚大量的资金，可以进行项目的规模开发，节约大量的成本开支。同时由于其实力强大，能够一次性从政府手中获得大量的储备土地这样的战略资源，使其在未来的竞争中处于有利地位。因此房地产投资基金的进入，在客观上促进了房地产行业内部的结构调整，促进了优胜劣汰，实现了资源的优化配置。

2.为我国房地产业提供新的融资通道

投资基金的一个重要功能就是聚集社会闲散资金集中进行长期投资，以获取长期稳定的投资回报率。房地产由于投资巨大且投资期相对较长，正需要这种巨额资金的支持，因而把投资基金引入房地产业构建房地产投资基金，给房地产企业带来了生机，房地产企业通过获得房地产投资基金的投资，大大拓宽了融资渠道，减少了对间接融资的依赖，从而降低了经营风险。

3.完善我国金融市场的要求

随着金融市场的进一步完善和开放，国外金融机构投资我国房地产金融市场已经成为可能，为了适应竞争的需要，我国有必要积极保进房地产投资基金的发展，加快我国房地产金融市场的前进步伐。我们可以通过合资的形式，引入国外房地产投资基金先进的经营理念和模式，结合自身的专业优势，不断探索真正适合我国国情的房地产投资基金发展模式。

可见，我国开发房地产投资基金具有必然性。但是经历了20世纪90年代初，房地产泡沫的破灭和基金管理人员决策机制不健全等因素的影响，必须慎重选择适合我国房地产投资基金的开发模式。

三、我国房地产投资基金的开发模式

美国房地产投资基金已经在房地产金融体系中占有十分重要的地位，并且作为“具有流动性的房地产”，房地产投资基金对美国整个经济体系产生了深远的影响。

1.美国的房地产投资基金

美国的房地产投资基金是美国国会于1960年根据共同基金模式创立的一种房地产投资模式。美国的房地产投资基金多采取拥有并经营收益型房地产的权益型形式。该类型房地产投资基金具有通过多样化投资分散风险；通过上市交易增强流动性；投资者不必亲自经营房地产即可分享房地产投资的高收益；可规避双重征税以及可使房地产开发商能够通过规范的房地产投资基金渠道及时回笼资金，投资于其他开发项目的五大优势。

美国房地产投资基金的快速发展得益于其严格的管理规定。依照法律规定，美国的房地产投资基金采用公司型模式，并且是封闭型基金。从组织形式和组织结构上看，与一般的上市公司完全一样，受到包括美国证监会、独立董事、独立审计师、行业和金融中介的监督。此外，设立房地产投资基金还要受到基金组织管理模式、股东数量、持股人的股权持有率，收入来源、流通范围以及股票的发行模式等方面的限制，可见美国房地产投资基金管理的严格性。

2.我国开发房地产投资基金可以考虑采取的模式

运作模式的问题是关系到我国房地产投资基金创新和发展的一个十分重大的问题，从以往的失败经验来看，以法律形式明确规定房地产投资基金的运作模式是基金健康运行的关键。

在房地产投资基金运行的模式上，主要应该考虑以下几个方面的问题。

(1)发起人的选择。由于房地产投资基金运作涉及金融与房地产两个主要领域，基金收益主要来自于投资后的长期分红，发起人必须同时具备房地产实业经验和资本运营经验。

(2)项目的选择。构建房地产投资基金的核心问题是项目的选择问题，投资项目的选择是投资基金成败的关键。把投资回报作为首要因素考虑是产业投资基金的特色和优势,也是对社会资金形成强大吸引力的根本原因。房地产投资基金的项目选择，应当是发起人在设立投资基金之前，确定一个初步的投资项目，然后对项目进行充分详细的多方论证，在此基础上形成成熟的可行性方案之后再发起设立投资基金。

(3)发起方式的选择。考虑到我国资本市场发育不完善、金融市场尚不规范、投资机构未充分发育，私募方式难以募集到所需巨款资金，所以我国的房地产投资基金就目前看应当采用公募与私募相结合、以公募为主的方式。

(4)基金类型的选择。由于房地产投资基金的投资是长期性、战略性的，短期的变现能力比较差，投资者以追求长期稳定的收益为主，注重的是投资基金的成长性和资本的保值增值，所以房地产投资基金应当以封闭型为主。封闭时间可以根据项目的投资回收期长短定为10年～20年。

(5)组织形式的选择。产业投资基金的组织形式可以分为公司型和契约型。契约型投资基金是在严格遵循信托法理基础上运营的，信托法理最主要的一点就是信托财产的相对独立性，即信托财产独立于委托人及受托人本身固有的财产与债务，基金的委托人和受托人如果经营不善，因契约型的信托财产完全归受益人所有而使得委托人或受托人的债权人无法染指信托财产，也就使得作为受益人的基金投资人的利益切实受到法律保护。这正是契约型基金的优越性所在，而公司型基金则没有这种优势。我国正处于产业投资基金的起步阶段，保护投资者的资产安全和经济利益应当是基金制度在规定组织形式方面需首要考虑的问题。所以，我国房地产投资基金的组织形式应首选契约型，在资本市场比较完善和金融秩序较规范后可考虑发展为公司型基金。

参考文献:

[1]文时萍:美国房地产投资基金的历史发展及其启示.江西社会科学,2004,6

[2]刘斌:对我国房地产投资基金发展的探索.经济师,2003,6

房地产投资的方式篇(3)

【关键词】房地产 投资性 核算模式

一、投资性房地产的概念的引入意义

房地产行业最近几年不断升温，具有投资性质的房地产在用途、状态、持有目的等方面与原先计入固定资产的自用房和作为存货的楼房有显著不同。在会计实务中，并没有区分自用房和出租房、自用土地使用权和出租土地使用权的概念，而是统括在固定资产和无形资产中，采用历史成本法为基本计量原则进行核算。这样的核算方式，特别是我国房地产业不断升温的背景下，使得企业的房产资源账面价值与实际的市场价值背离较大，直接导致企业房产被低估和投资者权益受损。 新的投资性房地产准则，明确了投资性房地产的概念及其范围。

二、投资性房地产不同核算模式的特点

原制度中将具有投资性质的房地产作为固定资产或无形资产进行核算，不能如实反映投资性房地产的经济实质，新准则规定将投资性房地产作为区别于固定资产和无形资产的一项资产单独进行反映，从而为会计信息使用者更好地提供决策依据，并规定了两种模式可供选择：1、成本模式，该模式要求企业对会计要素的记录应以经济业务发生时取得的成本为标准进行计量、计价。按照这一标准，资产的取得、耗费和转换都应按照取得资产时的实际支出进行计量、计价和记录。采用此模式主要是基于企业传统的习惯性操作，通过资本投入与资产形成的对比来反映企业的财务状况和经营业绩，这种对比需以成本计量为基础。2、公允价值模式，准则规定，“在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或债务清偿的金额”。由此可见，公允价值最大的特点是来自于公平交易的市场，参与市场交易的理性双方充分考虑了市场信息后达成共识的市场交易价格即为公允价值。企业投资性房地产选择何种核算模式会直接 影响 企业的资产债务状况和盈利水平，也会影响投资者的决断。两种核算模式具有较大的不同，1、两种核算模式对投资性房地产持有期间的计量不同。成本模式沿用固定资产的计量模式，以历史成本记账，需考虑投资性房地产账面价值和使用年限按期计提折旧或进行摊销。期末需进行资产减值准备测试，如果发生减值，则计提减值准备。采用公允价值模式计量时，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，而以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的变动计入当期损益。2、两种模式对投资性房地产处置阶段的核算不同。在处置投资性房地产时，成本模式只需考虑该资产已提的累计折旧、累计摊销和减值准备，而公允价值模式还需要同时考虑该资产从取得至处置时的公允价值变动。

三、投资性房地产核算模式转换

新企业会计准则规定，企业对所持有的投资性房地产一般应采用成本模式核算，如果公允价值能够持续可靠取得，可以采用公允价值模式核算。这一规定意味着企业对投资性房地产计量属性这一会计政策具有选择权，有助于会计人员充分发挥职业判断能力，有助于企业提供关于投资性房地产更相关的信息，有助于提高决策者进行经济决策的效率和效果。同时，基于对现实情况的考虑，为了避免企业通过投资性房地产核算模式的转换进行财务报表粉饰，保证会计信息的可靠性和可比性，投资性房地产准则又规定企业采用成本模式核算投资性房地产的，若公允价值能够持续可靠取得，可以进行会计政策变更，从成本模式变更为公允价值模式；若企业采用公允价值模式核算投资性房地产，则不能从公允价值模式变更为成本模式。企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。

四、两种核算模式对企业盈利能力的影响不同

企业投资性房地产选择何种核算模式会直接影响企业的资产债务状况和盈利水平，也会影响投资者的决断。国家制定不同的会计核算模式供企业选择，是因为企业所处的社会经济环境不尽相同，为了能更好地反映企业的财务和经营状况，允许企业选择与之相适应的计量模式。而企业在进行选择时，必然要对各方面的影响因素进行综合考虑，从而选择出最利于企业的计量模式。成本模式对企业利润的影响比较稳定，同固定资产和无形资产相似，按期对投资性房地产计提折旧或摊销，造成企业成本费用的增加，除非进行资产处置，一般情况不会增加利润。采用公允价值计量模式对企业盈利的影响会有一些不确定性。一方面，因为该方法无需计提折旧或摊销，降低了企业的成本费用；另一方面，由于期末资产的账面价值与公允价值的差额需调整当期损益。该资产要按评估的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。

房地产投资的方式篇(4)

【关键词】旅游房地产 房地产投融资 合作模式 bot模式

一、旅游房地产的概念及其特点

国外关于旅游房地产并无明确定义，没有与“旅游房地产”一一对应的固定词汇，只有分时度假及其延伸的相关概念，如recreation real estate（休闲房地产）、resort real estate（度假地房产）、resort property（度假地不动产）等。其中分时度假、产权酒店、酒店式公寓是国外学术研究和业界使用频率最高的词汇。分时度假（timeshare）是欧美率先使用的概念。

分时度假就是将度假酒店或度假村的一个或一套房间的使用权以周为单位卖给多个客人，使用期限可以是几年或几十年不等。顾客购买了一个时段（一般是一周）的使用权后，即可以每年在该酒店享受一个星期的度假，顾客还同时享有该时段的转让、馈赠、继承等系列权益及对公共配套设施的优惠使用权。其实质就是以“拥有”度假住宿替代传统的酒店住宿。分时度假引入中国后，在其创新和发展过程中，首先形成了产权酒店这种过渡形式，然后以旅游房地产这个概念在房地产业内传播开来。因此，旅游房地产是中国首创的词汇，在国外文献中很难找到直接关于“旅游房地产”的文献。

一、关于旅游房地产的特点，概括起来可以归纳为以下四点：

一是特殊的地域优势特征，旅游房地产通常都处理地理位置良好，环境优美，气候舒适的环境，主要分布在风景区，度假区等旅游资源丰富的地区，依托于旅游资源或者已经成为旅游资源的一部分。

二是经济的特点，其中包括居住与投资的双重特点等。

三是特殊的功能性，旅游房地产必须具有旅游休闲度假的服务功能，满足旅游与居住的双重特点。

四是灵活的营销管理特点，旅游旅游房地产具有特殊的开发营销模式，可根据客户的不同需求，如第一居所、第二居所或是房地产投资等，提供灵活多变的营销管理服务。

二、旅游房地产投融资现状及投资主体

随着2010年海南国际旅游岛规划的出台，我国旅游房地产热潮涌动，基于对旅游房地产市场的看好，大量海内外企业集团纷纷加入旅游房地产投融资活动，为旅游房地产市场注入了大量的资金。同时我国居民具有较强投资力，拥有大量储蓄存款可以进行投资。现阶段，我国旅游房地产投融资需求主要是通过银行贷款实现，自有资金比例较小，对于银行的依赖较为严重，其他融资渠道不顺畅，并且投融资结构较为单一，融资渠道狭窄，还未形成多元化的融资渠道及结构。

本文按照旅游房地产投融资主体加以区分，可以将其分为个人投资者及机构投资者。

（一）个人投资者。

我国居民具有安家乐业的传统美德，但由于旅游房地产投融资数额巨大，经营运作又具有很强的专业性以及地理位置的限制，中小投资者只能参与分时度假、时权酒店等旅游休闲、居住型房地产投融资，较少有机会参与旅游观赏型、旅游商业型房地产投融资。因此可以看出，对于旅游房地产投融资而言，中小投资者等个人投资者主要参与消费型旅游房地产投融资，较小部分参与旅游房地产投资性质的投融资。

（二）机构投资者。

机构投资者主要可以分为政府机构，金融机构，企业和事业法人以及投资基金等几类。其中政府部门通过出资入股，或者以土地作为投资对象等方式进行旅游房地产投融资。政府部门拥有土地资源优势、可靠的资金来源、政策的支持，因而成为旅游房地产投融资主体不可或缺的一部分。各类企业或公司因其市场规模大小，资金实力强弱，专业技术等级不同而采取不同的融资渠道进行旅游房地产投融资，如上市公司因其在证券市场上的融资能力可以通过上市股票进行融资，而非上市公司可以通过向银行贷款以及发行公司债券等方式进行融资。涉足旅游房地产投融资的企业有中粮，万科，新世界，海航，中旅，雅居乐，中信，富力，开元旅业，宋城等大型企业。

随着近年来我国金融市场的发展与完善，以及国际交流与联系的增多，中国旅游房地产市场发展迅速，很多国外的投资基金对中国市场十分看好以及对人民币升值的预期，尤其是一些美国房地产投资信托基金，纷纷在我国旅游房地产试水，成为旅游房地产投融资主体的一部分。

三、旅游房地产投融资模式分析

旅游房地产是一种资本密集型的产业，资金的充足与否直接影响着旅游房地产的发展，因此旅游房地产的投融资对旅游房地产的成功与否起着至关重要的作用。我国旅游房地产投融资存在很多方式，按照投融资主体的不同、投融资渠道进行的分析，并借鉴相应房地产投融资模式的经验，可以尝试性将旅游房地产投融资模式分为三种：自筹模式，合作模式，BOT模式三种。

（一）自筹模式。

自筹模式是指一些资金较为雄厚，有经济实力或募集资金能力强大的大型企业通过自身现有资金或者通过各种方式扩大自有资金进行融资从而投资房地产开发建设的一种模式。这些企业自身融资的方式有多种，主要包括内部融资以及外部融资方式两种方式，其中内部融资主要包括抵押贷款等各种银行贷款，预收购房定金和房款等。其中上市公司还可以进行贴现股票等多种方式。而外部融资主要包括发行企业债券，银行贷款，房地产投资信托，利用海外资金，向其它金融机构贷款，上市公司还可以进行上市融资，包括首次公开发行上市融资，配股以及增发融资等等方式。

自筹模式通常是资金实力雄厚的企业或公司，可以较轻松拿到地理位置优越，自然环境良好的土地，或者自身拥有土地，对于资金的需求不像其他的旅游房地产那么大，或者管理，开发建设技术过硬。因而采用自筹模式进行旅游房地产投融资。自筹模式较适合旅游居住型房地产投融资。自筹模式是企业自身独立进行旅游房地产投融资，其投融资风险较大，但可以独享收益。

（二）合作模式。

合作模式，主要是指两家或两家以上企业通过合作的方式，共同开发旅游房地产，这些企业可以是上市公司，也可以是非上市公司，它们通过合资，入股，共同设立股份公司，或者项目合作等方式合作，双方共同提供资金，技术，管理，土地等多种方式进行合作，共同开发旅游房地产，风险共担，收益共享的一种投融资模式。合作模式可以满足一些有土地却没有资金进行周转的企业、有资金却没有理想土地的企业以及那些发展重点有限，没有专业的开发管理技术的企业进行旅游房地产开发的需求。通过合作模式解决相关企业的资金短缺，投融资渠道狭窄，避免资金链条断开，难以取得理想土地等问题，并且使合作双方或多方企业取长补短，共享管理、技术资源，共同分担风险，大大有利于企业的发展，并且也利于我国旅游房地产的发展。但是这种合作模式也存在着相应的缺陷与不足，合作模式导致双方企业难以寻找到合适的合作对象，或者为寻找合适的企业付出较大的交易成本，在合作过程中企业可能存在追逐私利而做出有损于对方的行为决定，并且合作模式中双方企业共享利润导致利润下降。

（三）BOT模式。

BOT模式是对Build-Own-Transfer（建设-拥有-转让）形式的简称，现在通常指Build-Operate-Transfer（建设-经营-转让）。

BOT模式主要是指政府对旅游房地产项目进行立项，并进行BOT模式招标，将其融资，建设特许权和经营权转让给企业。与企业签订合同，双方签订协定在一个固定的期限内，企业对其筹资建设的旅游房地产行使经营权，以便收回对该项目的投资、偿还该项目的债务并赚取利润，协议期满后，企业将旅游房地产项目无偿转让给政府。旅游房地产BOT模式通常是政府用土地特别是核心地块或者价值很高的土地或土地相关权益做抵押，企业在获得抵押土地后，在项目建设期行使职能，负责项目的筹资，建设，营运，维修及转让并承担建设期间和经营期间的风险。企业应在获得抵押土地后提出盈利模式及操作方案，形成整体开发思路和方案，通过企业的运营，从而获得二次或三次利润，有时候甚至是高于BOT本身的利润，从而为旅游房地产投融资提供了发展空间。在这个过程中，政府主要起引导作用，包括完成相关前期工作，与企业充分沟通协商，并协助企业安排要起引导作用，包括完成相关前期工作，与企业充分沟通协商，并协助企业安排招标，分包等各种过程项目，同时监督过程质量，验收各项工程并按时支付相关费用，同时按照承诺给予企业其他方面协助与支持。BOT模式比较适合旅游商业型房地产、旅游观赏型房地产的投融资。

BOT模式在我国主要有凤凰·南华山房地产、酒店、商务中心及生态旅游休闲区的投资经营（BoT），湘西旅游业基础设施也尝试选择BOT模式。目前来说，这种方式在国内旅游房地产开发上运用的并不多，也较少成功的案例，主要是一些企业借鉴国外先进的BOT模式，从而运用于旅游房地产行业。但BOT模式符合资本发展的趋势，是未来开发大型旅游房地产的一种较适合的方式。中国拥有很多优秀的旅游资源，但由于交通、水电等基础设施原因，没有开发出来，如果能够采用BOT模式，特别是采用几种不同的变种形式，则可以充分利用社会资金，解决开发前期资金需求大、周期长、风险高以及政府投资渠道不畅等问题。

参考文献：

[1]王静.中国旅游房地产发展模式比较研究[D].云南大学，2007.

[2]黄猛.我国旅游房地产投资策略研究一以深圳华侨城为例[D].湖北大学，2008.

房地产投资的方式篇(5)

 

关键词：新会计准则；投资性房地产；影响；公允价值

一、简析投资性房地产的相关内容

笔者主要是从投资性房地产的概念，投资性房地产的会计核算、投资性房地产的计量模式等方面，简要分析投资性房地产的相关内容。

（一）投资性房地产的概念

通过查阅各种相关资料，我们可以看出，投资性房地产与普通房地产业的主要区别，从概念上来看，投资性房地产主要是地产商为了获取房屋租金或房屋固定资产的不断增值，或者是同时达到这两点目标而进行的一种投资获利性房地产。通过投资性房地产的概念和其运营的最终目的，我们知道，相对于普通的房地产而言，投资性房地产必须能够单独的计量和对外出售。对外出售主要包括可以出售已经对外出租的某块具体的土地使用权；或是房地产商已经持有并准备在房屋获得增值后，再予以对外转让的土地使用权，还包括房地产企业现阶段已经拥有并已对他人出租的各项建筑物。这较普通的房地产，投资性房地产对外出租的选择余地更大，赚取的盈利价值更多，可以实现出售、出租具体建筑物的目标，也可以实现出租或是转让已有或是已租给他人的某块土地的使用权，从而可以从中获取更多更大的经济利益。这其中不包括房地产商用以经营或是留作厂房的自用房屋。

（二）投资性房地产的会计核算

新会计准则明确规定，针对于投资性房地产的特有特点，对投资性房地产的会计核算也具有严格的规定，它需要明确的前提条件才能实现会计确认，这个前提条件主要是指要具备很可能流入该投资性房地产的相关的经济利益以及该房地产企业的资本成本能够很明确的核算和计量，只有同时满足这两个条件，才能对投资性房地产进行会计核算，这不仅有利于从总体上评估该投资性房地产的总体资金优势，也有利于保证与其交易的企业的相关利益，这有利于市场经济的稳步发展，也有利于推动投资性房地产业的不断良性的发展。

相关会计准则中对投资性房地产的最初计量也有明确的规定，它要求投资性房地产应该严格按照成本进行会计计量，投资性房地产的成本主要是包括购买房地产的成本款，在购买过程中所支出的各种消费税费，以及其余可以归该房地产支出的一些税费；还包括该投资性房地产在建造过程中所花费在建造该投资性房地产上的各种建筑费用以及为了能使该项资产投入使用所花费的各项费用。通过这两点规定，我们可以得出投资性房地产在进行会计核算和计量的要求和步骤，从而有利于保证其更好的进行核算。

（三）投资性房地产的计量模式

新会计准则对投资性房地产的计量模式提出了一套新的模式，那就是可以对投资性房地产采用公允价值模式进行计量，这种新的方式可以给投资性房地产带来会计计量模式上的创新，但也必须具备必要的条件，首先必须要保证该投资性房地产所在的区域内有活跃的充分的房地产交易市场，通过从这些活跃的地产交易市场上，该企业能够从中获取其他企业的房地产的价格或是相关的其他信息，从而可以为该企业的正常发展提供可靠的参考信息，利于该企业随时作出相应的调整，也可以对投资性房地产中的公允价值作出正确合理的评估。

通过上述对投资性房地产的相关内容的简述，我们对投资性房地产的相关知识都有所了解，通过对投资性房地产的概念及它的会计核算模式及计量模式进行分析，我们可以看出，投资性房地产的会计核算的特有规定，下文中，笔者主要是论述新会计准则对投资性房地产会计政策的影响。

二、初探新会计准则对投资性房地产会计政策的影响

新会计准则对投资性房地产的会计政策产生了很大的影响，随着房地产业的不断发展，特别是投资性房地产的迅速发展，一种新的公允价值模式便应运而生，但通过调查研究发现，大多数的投资性房地产所采取的会计核算模式仍然是传统的成本核算方式，而不采用公允价值模式进行核算，下述笔者主要是从以下几方面来探讨新会计准则对投资性房地产会计政策的影响：

房地产投资的方式篇(6)

【关键词】新会计准则 投资性房地产准则

一、投资性房地产概述

投资性房地产是指为赚取租金或资本增值或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当单独计量和出售，主要包括：已出租的土地使用权；持有并准备增值后转让的土地使用权以及企业拥有并已出租的建筑物。投资性房地产不包括为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的自用房地产和作为存货的房地产。

在日常经营活动中，企业除了将拥有的房地产用于生产厂房、办公场所等自用外，还可能将持有的部分房地产出租以获取租金或持有闲置的房地产等待合适的市场机会将其出售以获取资本利得。在会计上，这些为赚取租金或资本增值而持有的房地产被划分为一类专门的资产，即投资性房地产。与此相对应，为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产被称作自用房地产。投资性房地产和自用房地产在实物形态上完全相同，例如都表现为土地使用权、建筑物或构建物等，但在产生现金流量的方式上具有各自的特点和显著差异。房地产投资是为了赚取租金或资本增值或两者兼有，因此投资性房地产产生的现金流量在很大程度上独立于企业持有的其他资产。而自用房地产必须与其他资产（如生产设备、原材料、人力资源等）相结合才能产生现金流量。根据实质重于形式原则，两类房地产应区分进行会计处理，投资性房地产适用《企业会计准则第3号―投资性房地产》，而自用房地产适用固定资产或无形资产准则。

我国以往的会计准则并没有要求企业区分对待持有的投资性房地产和自用房地产。然而在实务中许多企业持有投资性房地产，由于两类房地产为企业带来现金流量的方式有较大差异，将投资性房地产和企业自用房地产都纳入固定资产或无形资产核算，不利于反映企业房地产的构成情况及各类房地产对企业经营成果的影响。新的会计准则要求企业将投资性房地产作为区别于固定资产和无形资产的一项资产单独进行反映，无疑有利于提高会计信息的相关性，从而更好地为会计信息使用者作出决策提供依据。

二、投资性房地产的初始计量和后续计量

1、投资性房地产的初始计量

企业取得的投资性房地产，应当按照取得时的成本进行初始计量，取得的方式不同，则取得时的成本计量也不同。现分别介绍几种取得方式的成本计量。

（1）外购投资性房地产的成本。包括购买价款和可直接归属于该资产的相关税费及其他支出等。

（2）自行建造投资性房地产的成本。由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成，包括土地成本、建造成本、应予以资本化的借款费用以及支付和分摊的间接费用等。

（3）以其他方式取得的投资性房地产的成本。包括自用房地产转换为投资性房地产、作为存货的房地产转换为投资性房地产等。本文将在投资性房地产的转换中专门阐述。

在实际工作中，存在某项房地产部分自用或作为存货出售、部分用于赚取租金或资本增值的情形。能够单独计量和出售的用于出租（或资本增值）的部分，应当确认为投资性房地产；不能单独计量和出售的用于出租（或资本增值）的部分，不确认为投资性房地产。

2、投资性房地产的后续计量

投资性房地产与普通自用房地产在会计处理上的最大不同表现在对投资性房地产的后续计量上，企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，在满足特定条件的情况下也可以采用公允价值模式进行后续计量。同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。

（1）采用成本模式进行后续计量。采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，应当按照《企业会计准则第4号―固定资产》或《企业会计准则第6号―无形资产》，按月（期）计提折旧或摊销。如果存在减值迹象的，应当按照《企业会计准则第8 号―资产减值》进行减值测试，计提相应的减值准备。如果已经计提减值准备的投资性房地产的价值又得以恢复，不得转回。

（2）采用公允价值模式进行后续计量。只有在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，才允许对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的，应当同时满足以下两个条件：投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入公允价值变动损益。

（3）投资性房地产后续计量模式的变更。企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。只有在房地产市场比较成熟、能够满足采用公允价值模式条件的情况下，才允许企业从成本模式转为公允价值模式计量。从成本模式转为公允价值模式计量应当作为会计政策变更，并按计量模式变更时的公允价值与账面价值的差额调整期初留存收益，但已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。

三、投资性房地产的转换

房地产的转换，实质上是因房地产的用途发生改变而对房地产进行的重新分类。企业有确凿证据表明房地产用途发生改变时，应当将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产。主要有三种转换形式：作为存货的房地产转为投资性房地产；自用的建筑物或土地使用权转换为投资性房地产；投资性房地产转为自用。

在成本模式下几种转换形式的处理较为简单，就是将转换前的账面价值作为转换后的入账价值。下面主要介绍公允价值模式下几种转换形式的处理，公允价值模式下的转换应以转换当日的公允价值作为投资性房地产的账面价值或以转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值。

1、公允价值模式下作为存货的房地产转为投资性房地产

房地产开发企业将持有的开发产品以经营租赁的方式出租，存货相应地转换为投资性房地产，转换日为租赁开始日。应当按转换日该项房地产的公允价值记入投资性房地产―成本，同时转销原存货账面价值和已计提跌价准备。公允价值小于账面价值的，按其差额记入公允价值变动损益；公允价值大于账面价值的，按其差额记入资本公积―其他资本公积。

2、公允价值模式下自用建筑物或土地使用权转换为投资性房地产

企业将原本用于生产或经营管理的房地产改为出租，即固定资产或无形资产相应地转换为投资性房地产，转换日为租赁开始日。应当按转换日该项房地产的公允价值记入投资性房地产―成本，同时转销原固定资产或无形资产账面价值和已计提的折旧或摊销及减值准备。公允价值小于账面价值的，按其差额记入公允价值变动损益；公允价值大于账面价值的，按其差额记入资本公积―其他资本公积。

3、公允价值模式下投资性房地产转为自用

企业将原来用于赚取租金或资本增值的房地产改为用于生产商品、提供劳务或者经营管理的固定资产或无形资产，转换日为企业开始自用的日期。应当以转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入公允价值变动损益。

企业出售、转让投资性房地产以及对报废或毁损的投资性房地产进行处置时，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的差额计入当期损益。公允价值模式下，还应将累计公允价值变动损益转入“其他业务收入”，如存在原转换日计入资本公积的金额，则一并转入“其他业务收入”。

四、综合示例

2007年4月10日，甲房地产开发公司与乙企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给乙企业，租赁期开始日为2007年5月1日。2007年5月1日该写字楼的账面价值9000万元，公允价值9400万元，2007年12月31日该项投资性房地产的公允价值为9600万元。假定2008年3月31日租赁期满，企业收回该投资性房地产，并以11000万元出售，出售款已收讫。

2007年5月1日转换时：

借：投资性房地产―成本94000000

贷：开发产品90000000

资本公积―其他资本公积4000000

2007年12月31日：

借：投资性房地产―公允价值变动2000000

贷：公允价值变动损益2000000

2008年3月31日出售时：

借：银行存款110000000

贷：其他业务收入110000000

借：其他业务成本96000000

贷：投资性房地产―成本94000000

―公允价值变动2000000

同时，将累计公允价值变动损益转入其他业务收入。

借：公允价值变动损益2000000

贷：其他业务收入2000000

同时，将转换时计入资本公积的部分转入其他业务收入

借：资本公积―其他资本公积4000000

房地产投资的方式篇(7)

一、夹层融资在房地产融资中的应用

（一）夹层融资的含义

1、夹层融资的概念、溯源。“夹层 Mezzanine”在英文里的意思是“底楼与二楼之间的夹层楼面”，夹层的概念最早在华尔街被用于指资级债券与垃圾债券之间的债券等级。随着市场的发展，夹层融资逐渐从传统风险投资市场中脱颖而出，演化成了一种介于股权和普通债务之间的一种融资方式。所谓夹层，从资金费用角度，夹层融资低于股权融资，如可以采取债权的固定利率方式，对股权人体现出债权的优点；从权益角度，其低于优先债权，所以对于优先债权人来讲，可以体现出股权的优点。夹层融资是一种非常灵活的融资方式，作为股本与债务之间的缓冲，使得资金效率得以提高。

2、夹层融资的形式。夹层融资通常采取夹层债、优先股或两者结合的方式；也可以采取次级贷款的形式；还可以采用可转换票据的形式。在夹层债中，投资人将资金借给借款者的母公司或是某个拥有借款者股份的其他高级别实体（以下简称“夹层借款者”），夹层借款者将其对实际借款者的股份权益抵押给夹层投资人；与此同时，夹层借款者的母公司将其所有的无限责任合伙人股份权益也抵押给夹层投资人。这样，抵押权益将包括借款者的收入分配权，从而保证在清偿违约时，夹层投资人可以优先于股权人得到清偿，用结构性的方式使夹层投资人权益位于普通股权之上、债券之下。在优先股结构中，夹层投资人用资金换取实际借款者的优先股份权益。夹层投资人的优先体现为在其他合伙人之前获得红利，在违约情况下，优先合伙人有权力控制对借款者的所有合伙人权益。

（二）夹层融资在房地产融资中的应用及地位。房地产企业的融资，顾名思义就是房地产开发商的筹资行为，其途径分为企业内部融资和企业外部融资。企业内部融资，即开发企业利用企业的现有资金来支持项目开发，或扩大自有资金基础，方法包括：抵押、贴现股票和债券获得现金，预收购房订金或购房款等。企业外部融资主要有：债权融资、股权融资、设立信托、发行基金和夹层融资。

夹层融资作为股本与债务之间的中间产品，在直接融资相对较难，而银行贷款又难以取得的时候，就发挥了重要的作用。对于房地产企业来说，在房地产抵押贷款渠道变窄，股市融资又相对困难的时候，夹层融资为房地产企业融资开辟了一个新的融资渠道。夹层融资对于扩大房地产企业融资渠道有着重要意义，他提供给房地产企业开发所需的大量资金，并且相对银行短中期的贷款，他可以提供5～7年的长期贷款，更适合房地产业的经营特性。夹层融资可以针对房地产各阶段的融资要求，作为多种用途的资金介入，例如夹层融资可以在项目建设前期投入，作为引入银行贷款或其他融资类的“过桥贷款”；可以在项目开发期投入，作为企业的开发资金；可以在房地产企业销售前的阶段介入，作为企业的流动资金；同时，夹层融资可以根据房地产企业的特殊融资要求和经营状况灵活安排融资结构和资金偿还方式，又不稀释公司的股权控制权，这些优势使得夹层融资近年来在房地产业融资中发挥了越来越重要的作用。

二、我国房地产融资运用夹层融资方式的必要性

（一）资金需求催生融资方式多样化。近年来，我国房地产业发展迅速，而房地产业是一个典型的资金密集型行业，它的发展需要巨大的资金投入，因而从各种渠道集合资金成为支持房地产业高速发展的先决条件。房地产业强大的资金需求要求有多样化的融资方式聚集社会闲散资金和投资资金，使资金得到合理的利用，提高资金的使用效率。夹层融资是西方发达国家房地产企业普遍采用的一种融资方式，对于补充和拓宽房地产融资渠道有着重要意义，因而在现阶段我国融资方式单一的情况下引进夹层融资方式对于我国房地产业的健康持续发展有着重要的意义。

（二）夹层融资有利于解决融资渠道单一问题。从主要融资渠道来看，我国房地产企业开发资金来源呈现三足鼎立的局势，银行贷款、自筹资金和其他资金来源共占据了房地产开发资金来源的98%以上，且主要是商业银行体系支撑着房地产业发展的资金需求，融资渠道单一，后果是加大了商业银行的经营压力，使金融风险大量隐含在银行体系之中。2008年对于房地产企业而言更是苦不堪言：银根紧缩、股市低迷、增发不断跌破。统计显示：从2006年5月重启IPO至2007年9月底，证券市场总体融资6，991.5亿元，其中房地产上市公司融资为550.89亿元，仅占7.88%。在房地产上市公司筹集的资金中，只有保利地产、世博股份、北辰实业和荣盛房地产4家地产公司通过IPO实现融资，融资规模67.96亿元，仅占2%，房地产上市公司再融资规模总计只有482.93亿元，直接融资步履维艰。信托融资工具在我国还处于初期发展阶段，二级市场不完善，造成了信托融资规模相比银行贷款仍然较小，对房地产融资的作用不是很大。并且随着2005年“212号”文件的出台，信托融资门槛提高，信托融资将面临政策的限制，2007年仅发行了四个地产信托。我国现阶段也不存在真正的房地产产业基金，没有正式的产业基金法，因此产业基金要成为房地产企业的融资渠道还有待时日。这些融资方式的不足需要我国引入一种可行且有效的创新融资方式，来解决目前最困扰房地产企业的资金来源问题，尤其是中小房地产商的融资难问题。

（三）现阶段无法引入其他创新融资方式。在美国，产业基金是房地产权益融资的主要方式，其比例超过30%。而房地产产业基金主要有两种形式：有限合伙制房地产产业投资基金和房地产投资信托基金（简称REITs），又以REITs为主。REITs是一种以发行受益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。但我国的房地产行业发展状况不适合发展REITs。因为国外的REITs一般在物业成熟后收购，是把已经开发好的项目中有着稳定现金流的项目挑出来作为投资产品，然后持有，以获取租金作为投资回报。因而，REITs更多意义上是为商业地产投资提供一种资本的退出机制，对房地产企业开发融资的功能要相对弱一些，对于我国严峻的房地产融资需求是远水解不了近渴。根据我国房地产企业发展的实际情况，如何解决项目前期以及开发过程中的融资需求，才是我国房地产融资创新的重点。

三、夹层融资应用于我国房地产业的可能性分析

（一）夹层融资内在特性适合应用于房地产融资

1、夹层融资可以规避政策约束。“212号”文件的，使得房地产信托投资陷入困境，同时也阻断了房地产企业利用信托融资的道路。夹层融资对贷款的要求比较低，不受“四证”齐全、自有资金35%，以及二级企业资质的限制，可以绕开政策的限制，在房地产企业达到“四证”之前给房地产企业提供及时的资金。

2、夹层融资灵活的结构适合应用于房地产业。房地产企业的现金流和普通企业不一样的地方在于他的开发周期特别长，前期需要比较多的投入，而一旦到了销售阶段则迅速回收资金。夹层融资具有灵活的结构，可以根据企业特殊的融资安排和经营状况，调整还款方式，使之符合借款者的现金流要求及其他特征。

3、夹层融资的限制较少。较之银行贷款，夹层融资在公司控制和财务约束方面的限制较少，尽管夹层融资的提供者会要求拥有观察员的权利，但很少参与到借款者的日常经营中去，在董事会中也没有投票权。这样就有利于房地产企业自主经营业务，而不受投资方的控制，有效地提高企业经营效率。

4、夹层融资成本较低，并且能有效防止股权的稀释。夹层融资成本低于股权融资，并且资金提供者很少寻求控股，也不愿意长期持有股权，而更倾向于迅速地退出。房地产是高风险、高收益的行业，许多企业拥有较小的注册资本，因而不愿意外来者入股来分享房地产带来的高额收益。相比较股权融资，夹层融资更适合应用于房地产企业融资的需要。

（二）我国外部金融环境为夹层融资发展提供了条件

1、我国已经具备了融资方式多样化创新的经济环境。从整个国家宏观经济基础而言，我国经济运行状况良好，金融体制改革不断深化，为房地产融资渠道的创新创造了一个稳定的大环境。同时，宏观经济需要房地产有效投资和有效需求进行拉动。当前国民经济发展需要房地产作为新的增长点，融资方式多样化有利于促进房地产市场和房地产业的发展。

2、房地产业发展本身对夹层融资引进提出了迫切要求。一方面我国房地产开发市场潜在容量大。美国的商业不动产中夹层融资占到10～15%的份额，2007～2008年我国房地产投资已达到6～7万亿元需求量，照这种规模计算，我国的夹层融资市场有0.6～1.1万亿元的发展空间。强大的投资市场与我国普通居民可选择的投资对象狭窄形成对比。目前，我国大部分居民只能选择银行存款，其他投资品种，如股票投资，由于风险太大，一般非专业投资者不敢介入；另一个可选投资对象国债，虽然收益要稍高于银行存款利率，但是缺乏流动性，也不是很好的投资选择。普通居民可以选择基金进行投资理财，但我国现在的基金都为证券投资基金，收益不是很高，且投资者投资基金也存在投资风险，收益与风险不是十分匹配。故此，大多数普通投资者拥有大量闲置资金却缺乏适当的投资品种，这样就使得社会资源利用效率低下，资本没有得到很好的利用。夹层融资产品可以为投资者提供良好的资本市场投资对象，因为没有投资金额的限制，普通投资者有机会介入高收益的房地产行业，分享房地产行业上升带来的资本保值增值收益。虽然投资房地产行业存在一定的风险，但是与此对应的收益也是十分可观的，夹层融资为普通居民提供了一个投资于房地产业的途径。

四、我国实施夹层融资方式探讨