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房地产投资的方式精品(七篇)

时间:2024-02-05 15:21:07

房地产投资的方式

房地产投资的方式篇(1)

【论文关键词】投资性房地产;转换;公允价值;资本公积

一、投资性房地产概念的提出

我国房地产行业自上个世纪末开始快速发展,同时与房地产有关的产业发展也很快。房地产行业在近些年国民经济的发展过程中起到了重要作用,但同时对房地产行业的财务处理显现出诸多问题。2000年3月,国际会计准则委员会正式通过了《国际会计准则第40号——投资性房地产》,并于2001年1月1日起开始实施。而我国,企业所拥有的房地产,即使是用作投资的房地产按照当时的会计制度与政策规定,仍然作为固定资产处理,并按其估计使用年限计提折旧。

随着房地产行业的高速发展,这种核算方法已经完全不能反映投资性房地产的真实情况。2006年2月15日财政部颁布了新企业会计准则,根据新准则,在我国投资性房地产开始单独作为一项资产核算和反映。

所谓投资性房地产是指为赚取租金或资本增值,或者两者兼有而持有的房地产。投资性房地产主要包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。但不包括为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的自用房地产和作为存货的房地产。

二、投资性房地产转换的会计处理

先来了解一下投资性房地产的计量模式。根据投资性房地产准则的规定,投资性房地产应当按照成本进行初始确认和计量。在后续计量时,通常应当采用成本模式,满足特定条件的情况下也可以采用公允价值模式。但是,同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量,不得同时采用两种计量模式进行后续计量。

房地产的转换是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重分类。企业必须有确凿证据表明房地产用途发生改变,才能将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产。

投资性房地产的准则对成本模式和公允价值模式下其他资产转为投资性房地产以及投资性房地产转为其他资产分别做了说明,但是对于同一资产从其他资产转为投资性房地产,再转回其他资产的会计处理并未详尽说明,以下对此进行探析。

(一)在投资性房地产采用成本模式计量的情况下,其他资产转为投资性房地产,再转回其他资产的会计处理相对简单。

其他资产转换为投资性房地产,企业应将其他资产转换前的账面价值作为转换后投资性房地产的入账价值,借记“投资性房地产”、“累计折旧”、“累计摊销”,贷记“固定资产”、“无形资产”、“库存商品”、“投资性房地产累计折旧”等科目。如果其他资产发生减值,计提的减值准备也应一并结转。

当投资性房地产再转回其他资产时,企业应将投资性房地产转换前的账面价值作为转换后其他资产的入账价值,其中,原始价值、累计折旧、累计摊销应分别进行结转,账务处理与其他资产转换为投资性房地产相反。

所以成本模式计量的情况下,在其他资产与投资性房地产互相转换时只要将对应科目调整即可。

(二)在投资性房地产采用公允价值模式计量的情况下,其他资产转为投资性房地产,再转回其他资产的会计处理相对复杂。

自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时,应将转换当日的公允价值作为投资性房地产的入账价值。

转换当日的公允价值小于原账面价值的,其差额计入当期损益,借记“投资性房地产”、“累计折旧”、“累计摊销”、“公允价值变动损益”等,贷记“固定资产”、“无形资产”、“库存商品”等科目。

转换当日的公允价值大于原账面价值的,其差额计入资本公积,借记“投资性房地产”、“累计折旧”、“累计摊销”等,贷记“固定资产”、“无形资产”、“库存商品”、“资本公积-其他资本公积”等科目。

如果投资性房地产发生减值,计提的减值准备也应一并结转。

采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时,如果以前未发生转换,单纯的从投资性房地产转为自用房地产,按照准则规定,应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的入账价值,公允价值与原账面价值的差额计入当期损益,借记“固定资产”、“无形资产”等,贷记“投资性房地产”、借记或贷记“公允价值变动损益”。

但是如果是由其他资产转换为投资性房地产,公允价值大于账面价值的差额已计入其他资本公积,在该投资性房地产再转回其他资产时,原计入其他资本公积如何处理,准则并未详尽说明,下面就此问题给出一些处理建议:

建议一:将原计入其他资本公积的金额转入“公允价值变动损益”。

这样操作符合准则的规定,转回的其他资产按照转回日公允价值计量,转回日公允价值与其他资产转为投资性房地产前账面价值的差额全额确认为公允价值变动损益。

但是其他资产转为投资性房地产,再转回其他资产,相当于其他资产的性质未变,但确认公允价值变动损益,这一点不太符合资产的处理方式,一般的资产都是按照历史成本计量,不会因为公允价值的变动而改变资产的成本。

例如:20×1年1月1日,甲公司将自用办公楼开始对外出租,赚取租金收入,该办公楼停止自用,开始对外出租起转换为投资性房地产,账面价值35000万,公允价值38000万,甲公司对出租的办公楼采用公允价值模式计量,因此形成投资性房地产38000万,其他资本公积3000万。

同年20×1年12月31日,甲公司决定将该办公楼收回,停止对外租赁,开始自用,自此投资性房地产转换为自用房地产,转换日公允价值为40000万,因此确认固定资产40000万,公允价值变动损益2000万,同时其他资本公积3000万转为公允价值变动损益。

这样处理的结果就是,自用房地产这项固定资产年初账面价值35000万,年末账面价值40000万,确认了公允价值变动损益5000万。这样的处理方式会使企业资产总额和企业利润增加,有些企业会利用此种处理方法来操纵企业利润。当我们对这种企业进行投资的时候,应该考虑到因为资产转换带来的资产总额增加和利润增加,对投资企业进行考核时,应该剔除这部分因为资产转换带来的利润增加部分,来评估被投资企业的真实利润水平。因为资产转换带来的利润增加可以看成是一种虚增的利润,资产还是那个资产,房子还是那个房子,没有发生什么变化,只是因为转换成投资性房地产,又转回固定资产,采用了公允价值计量模式,才使得资产总额增加和利润增加。

建议二:原计入其他资本公积的金额不予调整。

即在投资性房地产再转回自用房地产时,原计入其他资本公积的金额不予调整,这样处理的结果是:其他资本公积的金额将永久存在,这样操作与其他资本公积的性质不符。

仍以甲公司为例,20×1年12月31日,甲公司决定将该办公楼收回,停止对外租赁,开始自用,自此投资性房地产转换为自用房地产,转换日公允价值为40000万元,此时只确认固定资产40000万元,公允价值变动损益2000万元。

最后,自用房地产这项固定资产年初账面价值35000万,年末账面价值40000万,确认了公允价值变动损益2000万,资本公积-其他资本公积余额3000万元。

根据企业会计准则的规定,其他资本公积,是指股本溢价(或资本溢价)项目以外所形成的资本公积。其中主要包括直接计入所有者权益的利得和损失。直接计入所有者权益的利得和损失由多种事项引起,存货或自用房地产转换为投资性房地产是其中的一种,当该项投资性房地产处置时,因转换计入资本公积的部分应转入当期的其他业务收入,借记“资本公积-其他资本公积”,贷记“其他业务收入”。因此,当投资性房地产再转回自用房产时,按照投资性房地产处置的规定,处置该项投资性房地产时,应转销与其相关的其他资本公积,因此自用房地产转入投资性房地产形成的其他资本公积应转出。

建议三:投资性房地产再转回其他资产时,按照转为投资性房地产前的价值计量,已计入公允价值变动损益或者资本公积-其他资本公积的部分冲销。

准则可以规定由其他资产转为投资性房地产后,必须在一定时间以后才能再转回其他资产,或者规定在同一个会计年度,其他资产转为投资性房地产,再转回其他资产时,按照资产未转换为投资性房地产前的价值计量。

仍以甲公司为例,20×1年12月31日,甲公司决定将该办公楼收回,停止对外租赁,开始自用,自此投资性房地产转换为自用房地产,转换日公允价值为40000万元,此时只确认固定资产35000万元,冲减原形成的资本公积3000万元,并补提当年的折旧。

房地产投资的方式篇(2)

[关键词] 产业投资基金 房地产投资基金 开发模式

房地产具有不可移动、不易分割、价格昂贵等特点,这使得房地产投资金额巨大,资产流动性差,容易引起房地产投资风险的过度集中和形成资金缺口,因而房地产业的发展与房地产金融业的成长密切相关,而房地产投资基金又是房地产金融的重要内容,所以房地产投资基金的发展会对我国房地产业的持续健康发展产生深远的影响,是我国房地产业发展的必然趋势。

一、房地产投资基金概述

房地产投资基金(REITs)属于产业投资基金的一种,是对房地产证券和房地产项目开发进行的直接或间接投资。房地产投资基金是以房地产业为投资对象,通过发行受益凭证或基金份额将投资者的资金汇集,交由房地产业投资专家进行专业投资的一种集合投资制度。具体而言,房地产投资基金一般以股份公司或托拉斯的形式出现,通过发行股票,将包括普通个人投资者在内的资金吸引到房地产业中来,并委托或聘请专业性机构实施具体的经营管理。它实行多元化投资策略,选择不同地区和不同类型的房地产项目和业务,通过集中专业管理和多元组合投资,有效降低投资风险,取得较高投资回报。

二、开发我国房地产投资基金的必然性

1.是我国房地产业发展的内在要求

房地产业是一个高回报,高风险的资本密集型产业,客观上要求进入者要具备一定的资本规模。房地产投资基金集腋成裘,汇聚大量的资金,可以进行项目的规模开发,节约大量的成本开支。同时由于其实力强大,能够一次性从政府手中获得大量的储备土地这样的战略资源,使其在未来的竞争中处于有利地位。因此房地产投资基金的进入,在客观上促进了房地产行业内部的结构调整,促进了优胜劣汰,实现了资源的优化配置。

2.为我国房地产业提供新的融资通道

投资基金的一个重要功能就是聚集社会闲散资金集中进行长期投资,以获取长期稳定的投资回报率。房地产由于投资巨大且投资期相对较长,正需要这种巨额资金的支持,因而把投资基金引入房地产业构建房地产投资基金,给房地产企业带来了生机,房地产企业通过获得房地产投资基金的投资,大大拓宽了融资渠道,减少了对间接融资的依赖,从而降低了经营风险。

3.完善我国金融市场的要求

随着金融市场的进一步完善和开放,国外金融机构投资我国房地产金融市场已经成为可能,为了适应竞争的需要,我国有必要积极保进房地产投资基金的发展,加快我国房地产金融市场的前进步伐。我们可以通过合资的形式,引入国外房地产投资基金先进的经营理念和模式,结合自身的专业优势,不断探索真正适合我国国情的房地产投资基金发展模式。

可见,我国开发房地产投资基金具有必然性。但是经历了20世纪90年代初,房地产泡沫的破灭和基金管理人员决策机制不健全等因素的影响,必须慎重选择适合我国房地产投资基金的开发模式。

三、我国房地产投资基金的开发模式

美国房地产投资基金已经在房地产金融体系中占有十分重要的地位,并且作为“具有流动性的房地产”,房地产投资基金对美国整个经济体系产生了深远的影响。

1.美国的房地产投资基金

美国的房地产投资基金是美国国会于1960年根据共同基金模式创立的一种房地产投资模式。美国的房地产投资基金多采取拥有并经营收益型房地产的权益型形式。该类型房地产投资基金具有通过多样化投资分散风险;通过上市交易增强流动性;投资者不必亲自经营房地产即可分享房地产投资的高收益;可规避双重征税以及可使房地产开发商能够通过规范的房地产投资基金渠道及时回笼资金,投资于其他开发项目的五大优势。

美国房地产投资基金的快速发展得益于其严格的管理规定。依照法律规定,美国的房地产投资基金采用公司型模式,并且是封闭型基金。从组织形式和组织结构上看,与一般的上市公司完全一样,受到包括美国证监会、独立董事、独立审计师、行业和金融中介的监督。此外,设立房地产投资基金还要受到基金组织管理模式、股东数量、持股人的股权持有率,收入来源、流通范围以及股票的发行模式等方面的限制,可见美国房地产投资基金管理的严格性。

2.我国开发房地产投资基金可以考虑采取的模式

运作模式的问题是关系到我国房地产投资基金创新和发展的一个十分重大的问题,从以往的失败经验来看,以法律形式明确规定房地产投资基金的运作模式是基金健康运行的关键。

在房地产投资基金运行的模式上,主要应该考虑以下几个方面的问题。

(1)发起人的选择。由于房地产投资基金运作涉及金融与房地产两个主要领域,基金收益主要来自于投资后的长期分红,发起人必须同时具备房地产实业经验和资本运营经验。

(2)项目的选择。构建房地产投资基金的核心问题是项目的选择问题,投资项目的选择是投资基金成败的关键。把投资回报作为首要因素考虑是产业投资基金的特色和优势,也是对社会资金形成强大吸引力的根本原因。房地产投资基金的项目选择,应当是发起人在设立投资基金之前,确定一个初步的投资项目,然后对项目进行充分详细的多方论证,在此基础上形成成熟的可行性方案之后再发起设立投资基金。

(3)发起方式的选择。考虑到我国资本市场发育不完善、金融市场尚不规范、投资机构未充分发育,私募方式难以募集到所需巨款资金,所以我国的房地产投资基金就目前看应当采用公募与私募相结合、以公募为主的方式。

(4)基金类型的选择。由于房地产投资基金的投资是长期性、战略性的,短期的变现能力比较差,投资者以追求长期稳定的收益为主,注重的是投资基金的成长性和资本的保值增值,所以房地产投资基金应当以封闭型为主。封闭时间可以根据项目的投资回收期长短定为10年~20年。

(5)组织形式的选择。产业投资基金的组织形式可以分为公司型和契约型。契约型投资基金是在严格遵循信托法理基础上运营的,信托法理最主要的一点就是信托财产的相对独立性,即信托财产独立于委托人及受托人本身固有的财产与债务,基金的委托人和受托人如果经营不善,因契约型的信托财产完全归受益人所有而使得委托人或受托人的债权人无法染指信托财产,也就使得作为受益人的基金投资人的利益切实受到法律保护。这正是契约型基金的优越性所在,而公司型基金则没有这种优势。我国正处于产业投资基金的起步阶段,保护投资者的资产安全和经济利益应当是基金制度在规定组织形式方面需首要考虑的问题。所以,我国房地产投资基金的组织形式应首选契约型,在资本市场比较完善和金融秩序较规范后可考虑发展为公司型基金。

参考文献:

[1]文时萍:美国房地产投资基金的历史发展及其启示.江西社会科学,2004,6

[2]刘斌:对我国房地产投资基金发展的探索.经济师,2003,6

房地产投资的方式篇(3)

自1998年,我国房地产市场化的推行以来,我国房地产已经发展了15年。房地产业得到空前的发展,投资性房地产也成为房地产业重要一部分。投资性房地产的出现,逐步发展,也伴随了不断完善投资房地产会计的处理。本文分析我国投资性房地产会计核算中的问题,并提出了几点具体的解决方案,以期完善我国投资性房地产会计核算。

【关键词】

投资性房地产;会计核算;不足与完善

0 引言

随着我国经济的不断发展,和城市化的不断推进。房地产业的发展成为全国乃至全球投资收益率最高,风险最小的行业。这些年来,无论是国企还是民企,为了获取利润都纷纷投入房地产业。会计核算是企业财务管理的主要方式,企业一味把投资性房地产按照固定资产处理按照历史成本入账或者是分期计提折旧方法的会计计量和处置。期限较长的投资性房地产无法实现其短期的市场价值。在投资性房地产会计核算中,我们需要寻找存在的问题。就当前看,投资性房地产在我国的会计核算方面存在一些问题,需要有关部门去修改相关的政策以完善制度。

1 投资性房地产会计的核算

1.1 投资性房地产初始的核算

在投资性房地产的投资过程中,第一步要对投资性房地产的初始化成本进行准确有效的计量,其次在进行合理的核算建筑物出租日期和土地使用日期。常的工程中,核算部门对投资性的房地产总资产核算。分别对投资房地产企业中的固定和无形资产分别进行分类和核算。并对房地产的项目投资预算,以提高投资性房地产为企业带来的经济利益。

1.2 投资性房地产的后续核算

后续的会计工作中要对投资性房地产进行记账、算账、报账。房地产的维护、装修、设施建设、管理等财务费用的计量要严格按照相关的会计计量法则对房地产进行日常计量,使其达到科学性、有效性,促进计量的价值体现。以人民币为记账单位对投资性房地产的经济活动进行核算,通过设置账簿、填制凭证和特定的记账方式以及会计报表的编制,进行的综合、不间断财务计量的反映以及风险的监督,形成的测控指标,为投资者提供可靠信息,考核经营目标的完成情况。

2 投资性房地产会计核算中存在不足点

2.1 公允计量问题

有效的投资性房地产评估是房地产进行投资的基础。在企业的资产负债表中,如果采用是公允价值核算模式进行的评估,将投资性房地产的公允价值变动计入损益,就会增加或减少企业利润的总额。但是虚拟的资产在企业的实际运营中并未起到效果,只有在出售是才能体现。一旦房价出现大幅度的波动时,就会给房地产投资企业造成严重错觉,并引发过度投机或者恐慌。同时,公允价值核算模式给了企业提供了控制利润,偷税漏税的空子,影响到财务报表科学性和准确性,难以对企业的盈利空间作出准确判断。

在我国会计的准则中,不许将固定资产的盈亏同其他业务收入和支出一起核算。企业的实际计量同会计准则出现不一致性,就会造成在实际的财务处理中的误差,就会降低信息的准确性。

2.2 公允价值与账面价值计量转换误差点

当投资性房地产用途发生变化时,需要对房地产进行重分类。

自用的房地产为投资性房地产时,只是资产的用途变化,而资产根本性能变化,随意的改变房地产原有账面价值是不合理的。如表1,公允价值与账面价值的差异会导致资产价值得到不真实的估量。

3 完善投资性房地产会计核算中的建议

3.1 出台相关投资性房地产公允计量的建议

企业在投资的过程中,以公允价值方式计量的投资性房地产,当其价值发生波动时,将投资性房地产公允价值的与账面价值差额进行计量。这样就不会出现单一的信息缺失,可以有效对企业固定资产进行长期的评估,使投资性房地产的价值更加真实。

3.2 出台计量方式转变问题的建议

在转换核算中,投资性房地产转为自用房地产时计量方式也由公允价值计量转为成本价值计量,将投资性房地产公允价值作为房屋计量的基础,而公允所产生的价值与原账面值差计入当期盈利或者亏损。

4 小结

投资性房地产的讨论成为学术界话题,尤其是2008年金融危机对于公允价值计量方式的深刻反思,同时房地产业的迅速发展和房价的过快上涨。投资性房地产的公允价值方式计量尚有不足之处,但是这种方式是它的补充。这就需要会计准则制定人员进行更多思考,实践和改进,深入分析关联准则的有效性,真正实现准则合理运行。

【参考文献】

[1]曹万选.“投资性房地”的会计核算及应注意的问题[J].社科纵横,2008

[2]赵素存.浅析投资性房地产的会计核算方法[J].商品储运与养护,2008,30

[3]李燕.投资性房地产采用成本计量模式和公允价值计量模式的会计处理及分析[J].中国乡镇企业会计,2010(7).

房地产投资的方式篇(4)

1.1 房地产投资的形式

房地产投资包含直接投资和间接投资两种形式。其中直接投资包括开发投资和房地产置业投资,这两个方面从狭义地角度考虑就是房屋销售方与买方各自的投资。间接投资包括房地产企业股票投资、房地产企业证券投资、房地产投资信托基金投资以及住房抵押支持证券的购买等投资方式。本文主要分析的是房地产投资信托基金,这是间接投资当中较为新型的一种投资方式,也是扩大房地产融资渠道的途径之一。

1.2 房地产投资信托基金的含义

所谓的房地产投资信托基金指的是以收益凭证的发行为汇集资金的主要方式,并通过专门的投资机构或信托公司将投资的综合收益分配给投资者的一种信托基金投资方式。这是一种非公司组织的投资方式,其收益股份的组成也是可以转换的,是一种封闭性的投资基金。其英文缩写是REITs。这一投资方式在国外兴起较早,在我国仍处于发展不够成熟的阶段。

2 房地产投资信托基金的风险类型

2.1 客观风险(系统性风险)

2.1.1 政策风险

政策风险指的是在进行房地产投资信托基金的过程中由于国家的政策变动而对房地产投资信托基金的收益产生不同程度的影响。涉及到房地产投资信托基金收益状况的国家政策主要分为三类。首先最为直接的是国家政策对于房地产投资基金管理的相关条例的制定。如果国家政策对房地产投资资金进行较为紧缩性的管理,则有可能导致房地产投资信托基金的收益减少。其次是国家政策对于房地产开发方面的影响。如果国家政策对于房地产的开发采取限制性政策,则有可能导致房地产投资信托基金的收益减少。除此之外还有国家政策对于房屋价格的调整,房屋的价格决定房地产企业的盈利情况,也就对信托基金的投资者具有一定的影响。

2.1.2 法律风险

房地产投资信托基金的法律风险指的是在进行房地产信托基金投资的过程中,由于房地产信托基金的管理是由专门的投资机构进行的资金的统计和支配,因此在这个过程中鲜少具有较为完善的保障。在我国的法律当中,目前只有《信托法》、《信托公司管理办法》等条例对信托机构进行管理,而没有较为具体的针对房地产投资信托基金设立的相关条例,保障呈现出不够完善的状态。但出现这一现象的原因与房地产投资信托基金的成熟性有着密不可分的关系,随着立法的完善这一风险会逐渐趋于减小。

2.1.3 金融风险

金融状况的好坏对于各个经济领域都有着较大的影响。房地产投资作为一种投资量巨大的投资方式,受到金融的影响是十分显著的。对于房地产行业来说,无论是直接投资还是间接投资都会受到金融状况较大的影响。例如,在国家的金融状态趋向于紧张的时候,人们的购买力降低,这种情况将会形成房屋销售的重大瓶颈。这就会导致房地产商的房屋收益无论是从时间上还是从总体收益状况来说都会受到极大的打压,从而影响到房地产投资信托基金投资者的收益情况,产生投资风险。

2.2 主观因素造成的风险(非系统性风险)

2.2.1 项目风险

在房地产项目筹建的前期,都会涉及到一些问题,例如土地及贷款等方面的问题,房地产投资信托基金虽然是房地产融合资产的重要方式,但一个房地产项目的筹建资金只靠一种方式进行融资是不够的。因此,其他融资渠道或者是因为国家土地政策的改变对房地产项目的筹备和推进所起到的影响,都有可能成为房地产投资信托管理基金不稳定的情况,项目的不稳定性甚至会影响投资收益或直接导致出现亏损。

2.2.2 经营和管理风险

房地产企业在房地产的建设过程中不仅要在项目的筹建方面付出很大的艰辛和努力,而且在房地产建设的过程中,房地产企业对于整个建设工程的经营和管理也是影响房地产收益的重要因素之一。在房屋建设经营过程中,有可能由于施工过程的管理不当而导致房屋建设工程的成本过高或者是出现一系列的房屋质量问题,这些经营和管理过程中出现的影响房屋销售的因素都会对房地产投资信托基金的收益产生较为直接的影响。除此之外,市场信息的不断变动也是造成房产商经营过程出现问题的主要原因之一,可能导致房屋的滞销,从而影响收益。因此房地产企业的经营和管理不当以及市场的不稳定性是导致信托基金产生风险的重要因素。

2.2.3 流动性风险

所谓的流动性风险就是指在投资过程中,由于投资产品的流动性和灵活性不强而导致的一种风险现象。这一现象普遍存在于土地、房屋等固定事物的投资方面。在进行房地产投资信托基金投资的时候,由于房屋及房屋所处的土地均属于不可移动和流动的投资物体,属于一种固态资产形式。由于这种投资形式的限制,如果房地产企业在房地产建设过程中出现困损,无力偿还投资的本金的时候,投资方无法变现信托基金,则有可能导致此处所提及的流动性风险。

3 风险防范的方式

3.1 信托公司加强内部的管理和控制

信托公司指的是在房地产投资信托基金的融入过程中起到将信托基金进行管理、统计并负责将收益下放给投资人的一种专门的投资机构。前文提到,房地产投资信托基金的法律保障是在进行房地产投资信托基金投入的时候对信托机构安全性的保护。使信托公司严格按照法律规定对投资者的投资基金进行管理和分配。当然,这一过程的完成除了需要靠法律规制之外,还需要信托公司对自身的员工进行一定程度的培训和训练,使其在工作的过程中能够做到遵法守法。除此之外还应当完善信托公司内部的监督控制管理机制,对每个员工的工作态度进行监督,对投资基金进行谨慎妥善的处理。

3.2 建立完善的风险规避机制

风险规避机制的建立主要也是针对信托公司进行风险防范提出的相应的措施和建议。在进行房地产投资信托基金的投资之前,虽然部分风险是不可预计的,但是同样也存在许多风险是可以预计的。例如,信托公司可以对融资的房地产企业以往的房地产建设经营状况以及企业本身的资金状况进行一定程度的了解,以对经营风险进行一定的评估,然后再进行投资。除此之外,信托公司也应当对市场等可能存在潜在风险的因素进行相应的了解,以通过这种方式对可能遇到的风险进行估计,并针对这些潜在风险建立相应的较为完善的风险规避机制。

3.3 分散进行多样化组合投资

在进行房地产投资信托基金投资的过程中,其投资方式往往是针对单一的投资项目而进行的投资方式。此类投资方法虽然可以更加直观方便地了解到所投资的房地产企业的项目情况及相关的经营情况,但企业可能由于在房地产企业进行项目经营的过程中方法不当而造成较大的利益损失。因此,在投资者进行房地产投资信托基金投资的过程中可以对多个项目进行投资,以此来分散在投资过程中可能存在的风险。

3.4 增加信托产品的流动性

前文提到由于房屋和土地的流动性相对较差导致其在投资过程中所存在的风险较大。因此为了解决这一流动性风险,信托公司可以在进行信托基金管理的时候对基金进行合理的分配,以此来增强信托公司所信托产品的流通性。除此之外,风险一旦发生,则具有不可逆转的特点。因此,信托公司还应当积极与银行及其他金融机构合作,为投资人进行质押或担保服务,从而实现在一定程度上减少投资人亏损的风险。

3.5 进行合理的风险分担设计

上文提到将投资渠道多元化是进行风险承担的重要方式之一,但是实际上在房地产投资的过程中,如果整个项目产生亏损,承担亏损的并不只是投资者个人,而是由房地产企业、信托公司、商业银行、第三方担保机构以及保险公司等多方面的相关单位对风险进行共同承担。但是由于这些相关方所承担的责任及各自经济实力的差距,因此在进行风险分担的过程中应当进行合理的风险分担设计方案,尽量使其趋于各自的承受能力范围。

3.6 房地产企业对房屋建设过程进行合理的管理

要想减小投资方在进行房地产投资过程中所需要面临和承担的风险,除了需要投资方及信托公司进行相应的风险预测及防范之外,房地产企业对于房地产工程建设过程的管理以及对于整个销售进程的推进都对房地产投资信托基金的收益具有重要影响。因此,实现房地产企业对房屋建设进程合理地经营和管理,也是控制房地产投资信托基金风险的重要方式之一。

3.7 政府机关合理制定房地产投资信托基金的管理规则

由于房地产投资信托基金投资方式具有较大的风险性。因此,在进行房地产投资信托基金投资的过程中,国家政府机关也应当从投资者的利益角度出发制定相应的房地产投资信托基金的管理规则,并通过这种规则对我国房地产行业的融资渠道当中信托基金所占的比重进行一定程度的规定,使个人投资者受到的影响和面临的风险不至于太大。除此之外,在规则制定的借鉴方面,应当选取与我国经济类型及国情相似的国家进行借鉴,而不应当过度借鉴美英等与我国经济具有较大差异的国家。

房地产投资的方式篇(5)

内容摘要:我国房地产行业发展迅速,但随着一系列政策法规的出台,传统融资渠道缩紧,资金需求方面存在缺口,融资渠道的多样化成为房地产企业面临的重要问题。本文运用现代金融理论对房地产投资基金这一全新融资方式的概念做了界定,通过比较了国内外的房地产投资基金运作方式,认为可借鉴西方先进的经验,并在此基础上提出了发展房地产投资基金的现实意义及对策。

关键词:产业投资基金房地产投资基金REITs公司型

我国在经历了一系列土地、贷款政策变动后,传统金融渠道紧缩,房地产开发商资金普遍吃紧,前期资金运作面临着极大的考验,寻求新的融资渠道成为房地产业亟待解决的问题。而房地产投资基金作为一项有效的间接金融工具对目前的房地产金融市场的完善是条好出路。

房地产投资基金概述

基金是由基金发起人以发行受益债券或股票形式汇集相当数量且有共同投资目的的投资者的资金,委托由投资专家组成的专门投资机构进行分散的投资组合,投资者按出资比例分享投资收益并承担相应的风险。

房地产投资基金是以房地产业为投资对象,通过发行受益凭证或基金份额将投资者的资金汇集,交由房地产业投资专家进行专业投资的一种集合投资制度。房地产投资基金属于产业投资基金的一种。

由于房地产开发投资规模大、周期长等原因,使房地产开发、投资所需资金巨大,普通投资者难以承付。因此需要建立房地产基金,由专业的房地产运作机构发起,将社会上一些闲散资金集中起来,利用这种专业的运作模式,不但可以给投资者带来较高的回报,还可以有效的回避风险。

国内外房地产投资基金的比较分析

美国的房地产投资信托。美国的房地产投资信托,是指由房地产投资信托(REITs)机构负责对外发行受益凭证,向投资者募集资金,并将所募集资金委托一家房地产开发公司负责投资标的开发、管理及未来的出售,所获利润由受益凭证持有人分享。其中,信托机构、房地产公司、投资者是美国房地产投资信托的三大主体。

在美国,房地产投资基金一般采用的组织形式是公司型和合伙型。在资金的募集方面,一般采用的是私募的方式,对象是少数特定的投资者。在形式上,由于基金投资的资产流动性有限,应采用封闭式,即规定在基金成立后一段时间内不允许赎回。

日本信托式房地产的发展。日本的信托制度是从美国引进的。1902年,日本兴业银行成立后首次开办了信托业务。1923年,日本颁布了《信托法》、《信托业发》,这两个法律使日本信托业步入了新时期。日本以金钱信托为主,不动产信托虽然比重不大,但发展最快。日本的房地产信托是指土地及地面固定物的信托,它是以管理和出卖土地、房屋为目的的信托。日本信托式房地产证券化的一个最为显著的特点是,作为委托人的业主可以不放弃土地所有权,而且不必直接准备工程费用就能达到有效利用土地的目的,并以信托分红的形式得到长期而稳定的收益。

我国的房地产投资基金。目前我国房地产投资基金主要表现为两种形态:一是以精瑞基金、伟业资产、欧尚信托等为主,参照国外房地产投资基金中的权益型融资模式,采用投资公司形式设立并对其资产进行房地产股权组合投资。由于缺少产业基金法律规范和保障,多采用承受风险能力较强的私幕形式,最终以股权溢价回购方式实现投资者资金的增值。另一种是北国投、重庆国投、中煤信托广泛采用的房地产信托基金,其运作上有“一法两规”(信托法,信托资金管理办法,信托投资管理办法)约束,资金主要投向房地产开发中的“过桥”贷款和制定房地产项目的开发建设。由于投资中趋于对抗风险能力的考虑,对资金起点要求较高,期限多在1-3年,不是严格意义上的房地产投资基金,更多的表现为一种集合资金信托计划。

我国发展房地产投资基金的意义

完善房地产金融市场,解决房地产资金供给问题。房地产开发具有投资大、周期长的特点,加之目前政策限制了部分银行信贷,国内金融体制造成了融资困难。房地产企业可通过获得房地产投资基金的投资,拓宽融资渠道,减少对银行贷款的依赖,降低银行金融风险并预防和化解经营风险。

整合提升房地产行业,促进优胜劣汰,实现资源的优化配置。房地产投资基金的投资机制能促成房地产投资的理性化发展,只有那些运作规范、市场前景好的房地产项目才能得到房地产投资基金的资金支持,因此,发展房地产投资基金在客观上促进了房地产行业内部的结构调整,实现了资源的优化配置。

为投资者提供多元化的投资渠道,满足大众资本的投资需求。我国金融市场中,社会大众资本因为投资渠道狭窄而没有得到有效运用,而房地产开发投资规模大,周期长和专业性等特点,使大众投资者难以直接进入。房地产投资基金这类新型投资工具的出现为社会大众资本的介入房地产业提供了有利条件。

我国房地产投资基金的障碍

现行政策法规的障碍。自从《投资基金法》将非证券化的投资基金内容从中剔除后,变成了《证券投资基金法》,此外私募基金合法化的问题,给房地产投资基金的规范和系统发起带来了不确定性。同时还要面对资金的进入和退出通道、投入和产出的方式、时间标准等问题,这些都需要法律和法规的配套支持。

专业人才匮乏。由于房地产业发展中涉及规划、投融资、建设、经营、管理、评估、经纪等众多的专业性和对区域性知识领域,而我国在这些专业复合型人才缺乏。市场上的人才欠缺增加了房地产业投资中的风险,限制了房地产资金链的扩展和投资基金发展模式的多样化创新。

投资者的自身缺陷。尽管资本市场和货币市场外囤积了大量场外资金,但投资者却不敢贸然进入房地产市场。我国房地产行业会计制度的严重不透明和信息披露的严重不对称,还有短期收益模式以及严重依赖银行贷款的单一融资方式和高负债率,都使房地产业在与基金尤其是海外基金这一高度化和专业化的创新金融方式接轨方面缺乏系统性的准备和接口。

我国发展房地产投资基金的对策

健全与完善有关房地产投资基金的有关法规体系。目前,国内房地产投资基金具有系统性、复杂性、综合性的特点,涉及国民经济多个领域,需要制定和完善相应的房地产投资基金法规或产业投资基金法规,对房地产业投资基金的公司设立、融资规模、财务审核、资产运作、税收机制、监管法则等方面做出细化法律规定,使房地产投资基金的建立和发展有法可依。

改革基金管理制度方面的问题。我国为了降低投资基金风险,保护中小投资者利益,在1997年颁布的《证券投资基金管理条例》中规定“投资于股票、债券的比例,不低于该基金资产总值的80%,投资国家债券的比例,不低于该基金资产净值的20%”,还特别规定“禁止将基金资产进行房产投资”。但从长远看,这些规定限制较多,必然会束缚基金的发展,也制约了房地产业的发展。

房地产投资的方式篇(6)

【关键词】新会计准则 投资性房地产准则

一、投资性房地产概述

投资性房地产是指为赚取租金或资本增值或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当单独计量和出售,主要包括:已出租的土地使用权;持有并准备增值后转让的土地使用权以及企业拥有并已出租的建筑物。投资性房地产不包括为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的自用房地产和作为存货的房地产。

在日常经营活动中,企业除了将拥有的房地产用于生产厂房、办公场所等自用外,还可能将持有的部分房地产出租以获取租金或持有闲置的房地产等待合适的市场机会将其出售以获取资本利得。在会计上,这些为赚取租金或资本增值而持有的房地产被划分为一类专门的资产,即投资性房地产。与此相对应,为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产被称作自用房地产。投资性房地产和自用房地产在实物形态上完全相同,例如都表现为土地使用权、建筑物或构建物等,但在产生现金流量的方式上具有各自的特点和显著差异。房地产投资是为了赚取租金或资本增值或两者兼有,因此投资性房地产产生的现金流量在很大程度上独立于企业持有的其他资产。而自用房地产必须与其他资产(如生产设备、原材料、人力资源等)相结合才能产生现金流量。根据实质重于形式原则,两类房地产应区分进行会计处理,投资性房地产适用《企业会计准则第3号―投资性房地产》,而自用房地产适用固定资产或无形资产准则。

我国以往的会计准则并没有要求企业区分对待持有的投资性房地产和自用房地产。然而在实务中许多企业持有投资性房地产,由于两类房地产为企业带来现金流量的方式有较大差异,将投资性房地产和企业自用房地产都纳入固定资产或无形资产核算,不利于反映企业房地产的构成情况及各类房地产对企业经营成果的影响。新的会计准则要求企业将投资性房地产作为区别于固定资产和无形资产的一项资产单独进行反映,无疑有利于提高会计信息的相关性,从而更好地为会计信息使用者作出决策提供依据。

二、投资性房地产的初始计量和后续计量

1、投资性房地产的初始计量

企业取得的投资性房地产,应当按照取得时的成本进行初始计量,取得的方式不同,则取得时的成本计量也不同。现分别介绍几种取得方式的成本计量。

(1)外购投资性房地产的成本。包括购买价款和可直接归属于该资产的相关税费及其他支出等。

(2)自行建造投资性房地产的成本。由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成,包括土地成本、建造成本、应予以资本化的借款费用以及支付和分摊的间接费用等。

(3)以其他方式取得的投资性房地产的成本。包括自用房地产转换为投资性房地产、作为存货的房地产转换为投资性房地产等。本文将在投资性房地产的转换中专门阐述。

在实际工作中,存在某项房地产部分自用或作为存货出售、部分用于赚取租金或资本增值的情形。能够单独计量和出售的用于出租(或资本增值)的部分,应当确认为投资性房地产;不能单独计量和出售的用于出租(或资本增值)的部分,不确认为投资性房地产。

2、投资性房地产的后续计量

投资性房地产与普通自用房地产在会计处理上的最大不同表现在对投资性房地产的后续计量上,企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量,在满足特定条件的情况下也可以采用公允价值模式进行后续计量。同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量,不得同时采用两种计量模式。

(1)采用成本模式进行后续计量。采用成本模式进行后续计量的投资性房地产,应当按照《企业会计准则第4号―固定资产》或《企业会计准则第6号―无形资产》,按月(期)计提折旧或摊销。如果存在减值迹象的,应当按照《企业会计准则第8 号―资产减值》进行减值测试,计提相应的减值准备。如果已经计提减值准备的投资性房地产的价值又得以恢复,不得转回。

(2)采用公允价值模式进行后续计量。只有在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下,才允许对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的,应当同时满足以下两个条件:投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场;企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息,从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。采用公允价值模式计量的,不对投资性房地产计提折旧或进行摊销,应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值,公允价值与原账面价值之间的差额计入公允价值变动损益。

(3)投资性房地产后续计量模式的变更。企业对投资性房地产的计量模式一经确定,不得随意变更。只有在房地产市场比较成熟、能够满足采用公允价值模式条件的情况下,才允许企业从成本模式转为公允价值模式计量。从成本模式转为公允价值模式计量应当作为会计政策变更,并按计量模式变更时的公允价值与账面价值的差额调整期初留存收益,但已采用公允价值模式计量的投资性房地产,不得从公允价值模式转为成本模式。

三、投资性房地产的转换

房地产的转换,实质上是因房地产的用途发生改变而对房地产进行的重新分类。企业有确凿证据表明房地产用途发生改变时,应当将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产。主要有三种转换形式:作为存货的房地产转为投资性房地产;自用的建筑物或土地使用权转换为投资性房地产;投资性房地产转为自用。

在成本模式下几种转换形式的处理较为简单,就是将转换前的账面价值作为转换后的入账价值。下面主要介绍公允价值模式下几种转换形式的处理,公允价值模式下的转换应以转换当日的公允价值作为投资性房地产的账面价值或以转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值。

1、公允价值模式下作为存货的房地产转为投资性房地产

房地产开发企业将持有的开发产品以经营租赁的方式出租,存货相应地转换为投资性房地产,转换日为租赁开始日。应当按转换日该项房地产的公允价值记入投资性房地产―成本,同时转销原存货账面价值和已计提跌价准备。公允价值小于账面价值的,按其差额记入公允价值变动损益;公允价值大于账面价值的,按其差额记入资本公积―其他资本公积。

2、公允价值模式下自用建筑物或土地使用权转换为投资性房地产

企业将原本用于生产或经营管理的房地产改为出租,即固定资产或无形资产相应地转换为投资性房地产,转换日为租赁开始日。应当按转换日该项房地产的公允价值记入投资性房地产―成本,同时转销原固定资产或无形资产账面价值和已计提的折旧或摊销及减值准备。公允价值小于账面价值的,按其差额记入公允价值变动损益;公允价值大于账面价值的,按其差额记入资本公积―其他资本公积。

3、公允价值模式下投资性房地产转为自用

企业将原来用于赚取租金或资本增值的房地产改为用于生产商品、提供劳务或者经营管理的固定资产或无形资产,转换日为企业开始自用的日期。应当以转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值,公允价值与原账面价值的差额计入公允价值变动损益。

企业出售、转让投资性房地产以及对报废或毁损的投资性房地产进行处置时,应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的差额计入当期损益。公允价值模式下,还应将累计公允价值变动损益转入“其他业务收入”,如存在原转换日计入资本公积的金额,则一并转入“其他业务收入”。

四、综合示例

2007年4月10日,甲房地产开发公司与乙企业签订了租赁协议,将其开发的一栋写字楼出租给乙企业,租赁期开始日为2007年5月1日。2007年5月1日该写字楼的账面价值9000万元,公允价值9400万元,2007年12月31日该项投资性房地产的公允价值为9600万元。假定2008年3月31日租赁期满,企业收回该投资性房地产,并以11000万元出售,出售款已收讫。

2007年5月1日转换时:

借:投资性房地产―成本94000000

贷:开发产品90000000

资本公积―其他资本公积4000000

2007年12月31日:

借:投资性房地产―公允价值变动2000000

贷:公允价值变动损益2000000

2008年3月31日出售时:

借:银行存款110000000

贷:其他业务收入110000000

借:其他业务成本96000000

贷:投资性房地产―成本94000000

―公允价值变动2000000

同时,将累计公允价值变动损益转入其他业务收入。

借:公允价值变动损益2000000

贷:其他业务收入2000000

同时,将转换时计入资本公积的部分转入其他业务收入

借:资本公积―其他资本公积4000000

房地产投资的方式篇(7)

关键词:投资性房地产;公允价值计量;应用

中图分类号:F293.3 文献标识码:A 文章编号:1001-828X(2013)07-0-02

对于采用公允价值计量模式的投资性房地产,平时不计提折旧,也不进行摊销,应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值,公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。由于是按公允价值对其期末的账面价值进行调整,因而公允价值计量模式下的投资性房地产不存在减值的问题。

一、投资性房地产定义及确认条件

1.投资性房地产的定义

投资性房地产同时满足下列条件时,才能予以确认:(1)与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业;(2)该投资性房地产的成本能够可靠地计量。新企业所得税法没有对投资性房地产作出专门的定义,而将其包括在固定资产的税务处理中[1]。

2.成本的确定

新企业会计准则规定,投资性房地产的成本,按照以下规定确定:(1)外购投资性房地产的成本,包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。(2)自行建造投资性房地产的成本,由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。(3)投资者投入的投资性房地产的成本,应当按照投资合同或协议约定的价值确定,但合同或协议约定价值不公允的除外。(4)非货币性资产交换取得的投资性房地产的成本,分别以下情况确定:①该项交换具有商业实质,且公允价值能够可靠计量的,换入投资性房地产的成本按照换出资产的公允价值和应支付的相关税费作为换入资产的成本,公允价值与换出资产账面价值的差额计入当期损益。如果有确凿证据表明换入资产的公允价值更加可靠,则以换入资产的公允价值为确定换入投资性房地产的成本的基础。②该项交换不具有商业实质,或者公允价值不能够可靠计量的,换入投资性房地产的成本应当按照换出资产的账面价值和应支付的相关税费,并加减相关补价后的金额确定其成本。(5)债务重组取得的投资性房地产成本,按照所取得投资性房地产的公允价值确定其成本。(6)企业合并所取得的投资性房地产成本,分别以下情况处理:①属于同一控制下企业合并所取得的投资性房地产,按照被合并方账面价值确定其成本。②属于非同一控制下企业合并所取得的投资性房地产,按照购买日该项投资性房地产的公允价值确定其成本。新企业所得税法没有单独涉及投资性房地产,其相关成本的确定按照固定资产成本确定方法确定[2]。

二、公允价值模式计量的投资性房地产采用的条件

采用公允价值模式计量的投资性房地产,应当同时满足以下条件:

1.投资性房地产所在地有活跃的房地产交易场所;2.企业能够从活跃的房地产交易场所取得同类或类似的房地产市场信息,从而对投资性房地产的公允价值作出估计。同类或类似的房地产,对土地使用权而言,是指同一位置区域、所处地理环境相同或相近、可使用状况相同或相近的土地;对建筑物而言,是指所处地理位置和地理环境相同、性质相同、结构类型相同或相似、新旧程度相同或相近、可使用状况相同或相似的建筑物。

企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得时,才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。一旦选择采用公允价值计量模式,企业就应当对其所有投资性房地产均采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产,应当同时满足下列条件:(1)投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。所在地,通常是指投资性房地产所在的城市。对于大中城市,应当为投资性房地产所在的城区。(2)企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息,从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。同类或类似的房地产,对建筑物而言,是指所处地理位置和地理环境相同、性质相同、结构类型相同或相近、新旧程度相同或相近、可使用状况相同或相近的建筑物;对土地使用权而言,是指同一城区、同一位置区域、所处地理环境相同或相近、可使用状况相同或相近的土地。企业可以参照活跃市场上同类或类似房地产的现行市场价格(市场公开报价)来确定投资性房地产的公允价值;无法取得同类或类似房地产现行市场价格的,可以参照活跃市场上同类或类似房地产的最近交易价格,并考虑交易情况、交易日期、所在区域等因素予以确定[3]。

三、公允价值计量模式投资性房地产初始确认和计量

采用公允价值模式计量的投资性房地产,企业应当在“投资性房地产”科目下设置“成本”和“公允价值变动”两个明细科目,分别计量取得时的成本和持有期间的公允价值变动情况。

1.外购投资性房地产

外购投资性房地产,应当按照取得时的实际成本进行初始计量,其成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。按照初始取得的成本,借记“投资性房地产”科目,贷记“银行存款”科目。

2.企业自行建造取得或开发完成的投资性房地产

其成本包括建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成,包括土地开发费、建安成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。如果企业自行建造或开发完成但尚未使用的建筑物,且企业管理当局正式作出书面决议,明确表明其自行建造或开发产品用于经营出租、持有意图短期内不再发生变化的,可视为存货转换为投资性房地产,转换日为企业管理当局作出书面决议的日期。企业自行建造取得或开发完成的投资性房地产,应按照该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出,借记“投资性房地产”,贷记“在建工程(无形资产)”或“开发产品”科目[4]。

3.将非投资性房地产转换为投资性房地产

(1)将存货的房地产转换为投资性房地产,企业将作为存货的房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产,应当按照该房地产转换日的公允价值入账,借记“投资性房地产——成本”科目;原已计提跌价准备的,借记“存货跌价准备”科目;按其账面余额,贷记“开发产品”等科目。同时,转换日的公允价值小于账面价值的,按其差额,借记“公允价值变动损益”科目;转换日的公允价值大于账面价值的,按其差额,贷记“资本公积——其他资本公积”科目。

(2)企业将自用的建筑物转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产,应当按该项土地使用权或建筑物在转换日的公允价值,借记“投资性房地产——成本”科目,按已计提的累计折旧(累计摊销),借记“累计折旧(累计摊销)”科目;原已计提减值准备的,借记“固定资产减值准备(无形资产减值准备)”科目;按其账面余额,贷记“固定资产(无形资产)”科目。同时,转换日的公允价值小于账面价值的,按其差额,借记“公允价值变动损益”科目;转换日的公允价值大于账面价值的,按其差额,贷记“资本公积——其他资本公积”科目[5]。

4.由成本计量模式转换为公允价值模式计量的投资性房地产

成本模式转为公允价值模式的,应当作为会计政策变更处理,将计量模式变更时的公允价值与账面价值的差额,调整期初留存收益。即:当满足公允价值计量条件时,按照转换日公允价值,借记“投资性房地产——成本”科目;按照原已经计提的折旧和减值准备,借记“投资性房地产累计折旧(摊销)”和“投资性房地产减值准备”科目;按照原来确认的成本,贷记“投资性房地产”科目;按其借贷方差额,借记(或贷记)“利润分配——未分配利润”、“盈余公积”科目。

投资性房地产采用公允价值模式计量的,不计提折旧或摊销,应当以资产负债表日的公允价值计量,企业应当设置“公允价值变动损益”账户。“公允价值变动损益”账户核算企业投资性房地产、交易性金融资产等公允价值变动而形成的应计入当期的损益,贷方登记资产负债表日企业持有的投资性房地产、交易性金融资产等的公允价值高于账面余额的差额,借方登记资产负债表日企业持有的投资性房地产、交易性金融资产等的公允价值低于账面余额的差额。期末,应将本账户余额转入“本年利润”账户,结转后本账户无余额。

四、投资性房地产中公允价值计量模式的应用

1.后续计量

新企业会计准则规定,企业应当在资产负债表日对投资性房地产选择采用不同的后续计量方法:(1)采用成本模式对投资性房地产进行后续计量的,按照固定资产后续计量的原则进行处理。(2)对于有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠获得的,可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的,不对投资性房地产计提折旧或进行摊销,于资产负债表日对投资性房地产以公允价值为基础调整其账面价值,公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。新企业所得税法没有单独涉及投资性房地产,对于投资性房地产按照固定资产的预计使用年限和折旧方法计提的折旧在计算应纳税所得额时予以扣除。对于按照新企业会计准则规定选择采用公允价值模式计量的投资性房地产,期末公允价值变动计入当期损益的金额,在计算应纳税所得额时予以调整,即公允价值大于原账面价值的差额计入当期利润总额的金额,在计算应纳税所得额时予以调减;公允价值小于原账面价值的差额计入当期利润总额的金额,在计算应纳税所得额时予以调增[6]。

2.减值的处理

(1)新企业会计准则规定,对于采用成本模式进行后续计量的投资性房地产发生减值所计提的减值准备,计入当期损益。(2)新企业所得税法对于按照新企业会计准则规定计提的减值准备在计算应纳税所得额时予以调增。

3.应用案例

2011年8月20日,G银行购买一块土地使用权,购买价款为18000000元,支付相关手续费300000元,款项全部以存放中央银行款项支付。企业购买后用于对外出租。G银行对该投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。该项投资性房地产2011年取得租金收入为800000元,已存入银行,假定不考虑其他相关税费。经复核,该投资性房地产2011年12月31日的公允价值为19000000元。2012年2月,G银行出售了该项投资性房地产,取得价款22000000元。

根据投资性房地产准则的规定,投资性房地产应当按照成本进行初始确认和计量。在后续计量时,通常应当采用成本模式,满足特定条件的情况下也可以采用公允价值模式。但是,同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量,不得同时采用两种计量模式。企业存在确凿证据表明其公允价值能够持续可靠取得的,可以采用公允价值计量模式。企业选择公允价值模式,就应当对其所有投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量,不得对一部分投资性房地产采用成本模式进行后续计量,对另一部分投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。

五、结论

“投资性房地产”账户也可以用以核算采用公允价值模式计量的投资性房地产的公允价值。企业取得投资性房地产和期末投资性房地产的公允价值高于其账面余额时,记入借方;期末投资性房地产公允价值低于其账面余额和处置按公允价值计量的投资性房地产时,记入贷方;期末余额在借方,表示结存的投资性房地产的公允价值。已采用公允价值模式计量的投资性房地产,不得从公允价值模式转为成本模式。

参考文献:

[1]李俚.公允价值计量投资性房地产在我国上市公司的运用分析[J].科技致富向导,2008(22).

[2]徐琼,高云朝.试论投资性房地产公允价值模式的应用[J].内蒙古科技与经济,2009(08).

[3]王艳,张晗.我国投资性房地产采用公允价值计量的现状分析[J].中国证券期货,2011(02).

[4]王晶晶.投资性房地产采用公允价值模式的影响[J].合作经济与科技,2010(09).