机房建设论文篇(1)

1.1场地及室内装饰

机房应该选择相对独立的空间，远离粉尘和油烟、不易建在有易燃易爆，腐蚀性的场此外，还要尽量避开磁场地区，保障机房的稳定运作。建议机房中采用钢化玻璃做为分割，钢化玻璃隔音、隔热、耐高温的优点正是消除机房隐患，稳固机房安全的好材料。建议机房内安装防火防盗门窗，门窗的材质应符合装修规范要求，外窗建议采用双层密闭窗，尽量避免阳光的直射。

1.2供电系统

电力的稳定关系到机房设备的使用寿命和正常运作，医院每天大量交叉信息的传播都是以电力系统为基础，所以选择稳定的电力系统至关重要。因此建议机房专线供电,在机房内设置专用的配电箱，并采用双路备份系统以减少单路断电对机房设备及信息造成的影响，保障供电系统的稳定性。

1.3机房防雷措施

机房中的电子机械设备对电磁干扰比较敏感，况且机房内设备较多，交叉复杂，价格昂贵，因此防雷措施是安全建设的一个重要的建设环节。雷电分为直击雷与感应雷两种。建筑物安装避雷针主要是预防直击雷，此外，在机房设备输出端安装防雷器主要是预防感应雷，防雷器的作用原理是短时间内释放掉电路产生的脉冲，以此保护机房里的设备。最后，防雷、接地都应该由专门机构进行技术检测，检测合格后出示测试报告，方可使用。

1.4消防系统

首先机房消防系统的设计与施工要符合国家相关法律法规，消防报警器、手提式灭火器是机房必备消防工具，针对机房密闭干燥要塞的特点，首先做到安全且对机房内的机械设备无损害。装有二氧化碳灭火系统机房，在其楼板上和地板下均需设置感烟探测器和喷水嘴。建议最好采用感烟、感温两种探测器组合，预防效果最佳。

1.5监控系统

为了给工作人员提供更加及时有效的信息，建议医院采用远程报警提示、短信报警提示系统相结合的方案：机房监控系统分为防盗监控、网络监控、温度监控、湿度监控，烟雾监控、出入监控、门禁系统等,这样即使工作人员在外，也能及时收到监控的最新预警提示，最快提供有效的解决方案。

1.6机房安全管理规章制度

制定健全的机房安全管理规章制度是保障医院信息顺畅传达、系统正常运作的首要条件，要不断提高机房工作人员的技术水平和职业素养，上至机房管理硬件（机械设备、机房环境）下至机房软件（软件系统、信息管理系统、系统防火墙、病毒查杀）全面重视机房安全工作，再次，科学的进行医院系统分析维护、风险预测防范，并养成定期检查机房内机械设备及安全隐患，及时更新升级病毒库的好习惯，做到专人维护，高效有序。此外，还需制定有效可行的遇险应急措施方案，以备不时之需。

1.7安全系统建设

机房的系统安全建设是机房正常运行保障医院信息流通的重中之重：防火墙建设、内外网隔离系统、病毒库是机房系统安全建设的重要组成部分，这是阻碍病毒侵入、黑客攻击的最好手段。防火墙是机房安全建设的最基本屏障，防火墙的建设可以有效阻断外界网络病毒和异端的访问入侵，保障内部网络信息的安全和机密性。建立完善的防毒库体系，确保系统中服务器、邮件及端口都设置相应的防毒库产品，才能有效的防止病毒的传播。

1.8监控报警系统

通过预防为主、出击为辅的维护方案，减小机房内系统设备运营停机的可能性，其次，对存在问题和突发状况提供完善有效的解决方案，强有力的技术支持与防范机制，使系统运营发挥最大的用处。此外，预防于事前，急救于事中，备案于事后，建议采取防治结合预防的方法来消除安全隐患和威胁，着力提高工作人员应急预案的应对能力是将来医院机房系统运行的主要发展方向。

1.9空调系统

与普通空间相比，机房是一个比较封闭且环境质量要求较高的空间，机房内的气体若得不到合理的稀释疏散。不仅影响工作人员的工作效率，出现胸闷、无力、烦躁等情况，还会对机房内的机械设备造成不同程度的损害，为了避免这样的状况出现，让工作人员在较为舒适的环境下工作，那么机房内的空调系统必然是个不可忽略的重点环节，空调系统的正常运行不仅可以使工作人员身心愉悦的工作，还能延长机房内机械设备的使用寿命，因此，健康、节能的空调系统始终是机房设计的重点。

2结语

机房建设论文篇(2)

关键词：无线局域网络，无线漫游，无线接入

 

1. 前言

计算机的发展日新月异，其应用已经渗透到社会上各个领域。在高等院校，计算机机房为计算机专业学生提供了理论学习和动手操作的重要场所，在日常教学中扮演着重要的角色。我院软件学院成立至今，机房从原有的9个迅速增加到现有24个，足见机房在日常教学中不可或缺的地位。然而，随着旧机房电脑日益老化且配置相对较低，现已难以满足日常教学的要求，如何建设一批灵活高效的现代化网络机房成为我们机房工作人员急需思考的问题。

2. 机房现状以及机房建设方案设定

目前，我院计算机机房的使用率高，大部分机房一天需排课12节，承担着艰巨的教学任务。本人经过调查研究，就机房现存问题与建设方案分析如下：

（1）教学软件更新快，对硬件的要求越来越高。例如：运行网络虚拟机(VMware)、oracle数据库、SQL2005等软件机器根本运行不了，运行这些软件至少需要提供1G以上的内存，但我院有一半机房电脑内存只有512M，有些还是从256M升级来的。

（2）机房电脑反应慢。机房除了安装一些常用软件还要安装专业教学软件，由于机房资源紧张，往往几个不同专业的学生需要共用一个机房，为了提供不同专业的学生学习，需要安装各类专业教学软件，从而增加了机器的负担，导致系统反应过慢。另外，还有病毒、系统漏洞等引起。

（3）设备故障率高，直接影响教学效果，同时给机房工作人员增加很大的工作量。原因一方面是设备使用频率高，时间长，会自己出现各种故障；另外，学生上机操作不当是引起设备故障的重要原因之一。毕业论文，无线漫游。。

（4）学生携带笔记本电脑进入机房，对机房网络提出了新的要求。目前，随着笔记本电脑的普及，越来越多的学生上课时携带笔记本电脑进入机房，然而现机房里的电源插座、网线接口都是按信息接入点分配固定好的，笔记本电脑进入机房就需要为它们另外提供电源插座，网线接口。网线也都是机房建设时预埋好的，没有多余的接口，学生就只有从原来的信息点上把网线接口拨下插到自己的笔记本上来使用，这样来回插拨，容易引起网线头松动令网络不通畅。有时也不失有个别学生蓄意破坏机房网线，这也对机房的网络提出了更新更高的要求。

针对我院机房的现状，提出组建笔记本无线局域网机房，利用无线局域网技术（WirelessLocal-Area Network，WLAN），再结合笔记本电脑组建灵活高效的现代化网络机房，为我院教育信息化建设做好铺垫。本文将详细介绍组建无线局域网的全过程。

3.无线局域网机房的优势和特点

随着网络技术与无线通信技术的蓬勃发展，网络组建技术从传统有线网络发展到无线网络，而作为无线网络之一的无线局域网以其布线容易、组网灵活、移动性高等优势在网络中发挥重要的作用。与有线局域网相比无线局域网具有以下特点：

（1）无线网络建设更加便捷。相对于有线局域网来说，无线局域网免去或减少了大量布线工作，在建设时不需要挖地槽、穿墙。一般只需要安装一个或多个无线访问点（Access Point，AP）设备就可以覆盖到整个建筑。

（2）无线局域网具有高移动性，可实现漫游功能。在无线局域网的信号覆盖范围内，无线终端可以任意移动，在不同AP之间可以实现无线漫游功能，总是与网络保持连接状态，不受有线网络束缚。

（3）无线局域网组网灵活，终端接入简单。灵活组建临时无线网络，不需要布线，不会影响整个网络拓扑结构，无线终端接入只需简单的设置就可以接入网络。

4. 组建笔记本无线局域网机房实施方案探讨

4.1 设计原则

对机房内部进行无线信号的完全覆盖，以便无线终端在机房里能实现漫游。为给无线传输提供良好的质量与可靠性，需要合理布置AP，以便每个AP达到最佳功效，基本保证每个AP至多接入20—30个无线用户，在机房放置4个AP，最多可以接入80—120个用户。另外还需要宽带路由器，利用路由器的管理功能来控制流量、禁止学员访问不健康网站。

4.2 设计方案

学校的有线网络已有规模，因此可以利用原先的信息点，即路由器通过双绞线与校园网相连，其它的无线设备（AP）利用双绞线与路由器相连，无线用户就通过AP接入网络。其网络拓扑图如图1所示：

图1 机房网络拓扑图

4.3 无线网络基本配置

硬件安装完后，我们需要对路由器、AP和无线客户端进行配置。

（1）路由器设置

下面我们以D-Link DI-604+ 路由器为例。先来做好前序工作，首先，用双绞线一头接到电脑，一头接到路由器。设置电脑的IP地址为自动获取，然后，打开IE浏览器，在地址栏输入路由器的默认IP地址（请参阅你的产品说明书，一般都为http://192.168.1.1)，接着会提示你输入用户名和密码。

现在开始配置路由器：

第一步：设置广域网IP地址即校园网内部地址；

第二步：设置允许访问路由器的局域网IP地址。本局域网需要为4个AP分配IP地址；

第三步：配置路由器包过滤、流量控制、网络安全等问题。

（2）无线AP配置

由于用到多个AP，就会遇到问题，当移动的用户在不同的无线AP之间切换时每次都要查找无线网络，重新进行连接，非常麻烦。为了解决这个问题我们引入了无线漫游这一概念。要实现无线漫游，首先，我们必须给每个无线AP分配好IP地址，并且保证所有无线AP的IP地址都在同一网段；然后，把每个无线AP的工作模式都设置成AP模式，并且它们的SSID必须设置相同。毕业论文，无线漫游。。

下面我们以D-Link DWL-2100无线AP为例。它跟配置路由器的前序工作差不多（默认IP地址为：http://192.168.0.50）。

现在开始配置AP：

第一步：设置AP的Mode选择为Access Point模式（即接入点模式），类似于有线网络中的交换机。毕业论文，无线漫游。。在这种模式下，无线AP即可以和无线网卡建立无线连接，用LAN口与前端的路由器相连；

第二步： 配置“SSID”和“Channel”，同时开启无线功能。4个AP的“SSID”必须相同，“Channel”选择不同的信道值；

第三步：为4 个AP分配固定的IP地址，使它们IP地址都在同一网段，并启动DHCP功能。

（3）设置无线客户端

客户端配置简单只需要无线网卡，开启无线网卡，它会自动搜索可用的无线网络，选中自己的无线网络点连接就OK。连接上后，会自动获得一个IP地址。

5. 结语

通过精心的设计，无线漫游、无线接入等技术都得以实现。伴随着人们对无线产品的需求俞来俞大，无线网络将在金融、教育、医疗等领域得到广泛的应用，技术的不断创新将会使无线网络的应用取得更好的效果。

参考文献：

［1］杨军，李瑛.无线局域网组建实战[M].电子工业出版社,2006.

［2］张圣.基于WLAN技术的无线校园网组网研究[J].信息技术,2005.

［3］张善勇.浅析无线技术在校园网中的应用.内蒙古民族大学学报,2007

机房建设论文篇(3)

论文摘要：为满足日益增长的社会需求，国家人力资源和社会保障部推行了房地产策划师等级国家职业资格认证，按照教育部《关于加强高职高专教育人才培养工作的意见》，探讨房地产市场营销专业课程和教学内容体系的改革。

1房地产策划专业人才市场需求日益增长、就业空间广阔

随着房地产市场的发展，中国房地产界衍生了一个特殊的新兴职业——房地产策划师。据住建部中国房地产研究会研究报告指出:“中国目前有65%的房产企业急需策划人员，有90%的企业出现岗位空缺。”这表明，目前中国从事房地产策划工作的人员还远远不够，专业人员更是少之又少，在房地产作为我国国民经济支柱产业的今天，随着中国城市化，城市国际化的进程的加快，市场需求越来越大，据智联招聘统计数据显示，2009年房地产策划师已经连续三年蝉联智联招聘十大热门职位。 2005年3月为了满足对房地产策划师日益增长的社会需求，国家人力资源和社会保障部正式推出《房地产策划师国家职业标准》，并将房地产策划师正式列入《中国职业大典》，并将房地产策划师共分为四个等级。

房地产策划师可在大中型房地产开发企业从事投资分析、开发、策划、销售工作;在房地产估价机构从事估价、咨询工作;在房地产中介服务机构从事经纪、销售代理、咨询工作;在物业管理企业从事物业服务与管理工作;也可在房地产交易中心、土地拍卖行、资产评估事务所从事相关岗位等等多种工作。

2房地产策划师的专业能力的培养和职业能力特征

2.1房地产策划师的专业能力的培养

房地产策划师的专业能力培养，需要通过系统学习和掌握现代房地产市场营销及策划理论、销售与管理基础理论、规划设计等知识，锻炼房地产市场调查、项目策划、房屋销售技能及管理等专业能力，同时要加强熟悉房地产政策法规。

2.2房地产策划师的职业能力特征

房地产策划师的职业能力特征包括具有较强的学习能力、文字表达能力、观察能力、分析判断能力、人际沟通能力、协调合作能力以及信息处理能力和计算能力。同时，房地产策划师应有良好的职业道德和敬业精神。

3房地产市场营销专业课程和教学内容体系改革

教育部《关于加强高职高专教育人才培养工作的意见》指出，“课程和教学内容体系改革是高职高专教学改革的重点和难点，要按照突出应用性、实践性的原则重组课程内容”;“教学内容改革与教学方法、手段改革相结合”;“教学内容要突出基础理论知识的应用和实践能力的培养，基础理论教学要以应用为目的，以必需、够用为度”;“专业课教学要加强针对性和实用性”等。这无疑为创建富于高等职业教育特色的课程体系指明了方向。

3.1科学系统地进行专业课程体系设计

专业知识主要课程可以设计安排经济数学、统计学、管理学、房地产概论、房地产经济学、房地产市场营销学、消费者心理学、房地产市场调查与分析、房地产市场策划、房地产商务谈判及推销技巧、公关礼仪、房地产定价理论、房地产估价、房地产经纪理论、房地产经纪实务、建筑概论、房屋结构与识图、城市规划设计基础、建筑工程概预算、物业管理、房屋维修与管理、会计学、财务管理学、房地产投资分析与开发经营、经济法实务、房地产法律法规等课程。

从事房地产策划与销售管理等工作，对房地产项目的规划设计、房地产营销与工程建设的关系等方面要求较多，涉及的学科包括建筑学、城市规划、内外环境以及建筑工程建设、工程概预算、建筑结构、建筑设备与材料等基础知识。房地产项目开发早期就较多涉及到与房地产营销后期的协调，如售楼处包装、样板房建设、销售培训内容等，但随着房地产营销意识的深入，房地产产品本身越来越受到重视，根据市场和自身条件而确定房地产产品定位，从营销角度出发指导规划设计已成为普遍做法，这就要求房地产策划师具备更为专业的知识。

3.2加强校内“房地产实训中心”和校外实习基地的建设

建设房地产产品概念展示厅(配置房地产主题概念的模型、效果图、沙盘及展示设备)，满足形成房地产概念资料库，满足专业及专业群建筑产品从认知与运营等方面的教学需要功能;

建设概念设计实训室(配置概念设计用桌椅，多媒体教学设施设备，设计资料库)，满足包括城市总体规划、控制性详细规划、修建性详细规划、建筑设计初步、建筑设计原理、建筑设计、景观设计规划等基本技能的实训功能;

建设房地产营销实训大厅(配置楼盘沙盘，洽谈桌椅，销售管理软件及其它售楼道具)，满足开展销售策划与销售实务技能实训，组织学生进行网上房产营销业务房地产网上交易与交流平台，满足房地产营销员培训需要;

建设样板间实训室，通过建筑构造、装饰构造节点剖析与展示，满足房地产产品销售、建筑构造、装饰构造等方面的教学和实训需要，满足房地产营销员培训需要;

建设物业设备实训室(配置各类物业设备，包括消防系统，楼宇智能化运行系统等)，满足建筑设备安装施工、设备运行、物业管理等方面的教学工作需要，提供建筑设备安装施工、运行、调试、物业管理等方面的教学工作需要和物业管理公司员工上岗培训需要。

在加强院内“房地产实训中心”的同时，要加强校外实习基地的建设与利用。通过与多家房地产开发公司、房地产营销策划有限公司、房地产估价有限公司、房地产中介服务机构、物业管理企业等签订了校外实习基地建设协议，已形成长期稳定的实习基地。这些校外实习基地一方面为学生成才提供了良好的实践机会和实践条件，另一方面为这些企业输入了新鲜血液并储备了急需的人才。

3.3加强《房地产市场营销》课程改革和精品课程建设

《房地产市场营销》课程是房地产市场营销专业的一门主干专业核心必修课，是一门实践性、应用性很强的一门课程，对学生从事房地产行业的策划、销售等相关职业能力培养起主要支撑作用，可以帮助分析房地产市场，掌握策划与销售规律。因此，在教学过程中，需要对本课程进行多方面的改革尝试。

1)自编教材、建立教材群，并重组课程内容，与房地产行业对执业人员的职业认证要求结合起来。采用“双教材”教学，即文字教材与多媒体教材相结合。

2)进行教学模式创新。有针对性地采取工学交替、任务驱动、项目导向、课堂与实习地点一体化等行动导向的教学模式。

3)进行教学方式创新。实行多种形式的互动式教学，如讨论式教学、边讲边练、社会实践等，在教学过程中坚持“以教师为主导，以学生为主体”的创新教育观。

通过精品课程建设，促进形成特色专业。

参考文献

[1]薛长青.房地产营销管理.广州:广东高等教育出版社，2004.

机房建设论文篇(4)

关键词：房地产 市场营销专业 课程和教学内容体系改革

1房地产策划专业人才市场需求日益增长、就业空间广阔

随着房地产市场的发展,中国房地产界衍生了一个特殊的新兴职业——房地产策划师。据住建部中国房地产研究会研究报告指出:“中国目前有65%的房产企业急需策划人员,有90%的企业出现岗位空缺。”这表明,目前中国从事房地产策划工作的人员还远远不够,专业人员更是少之又少,在房地产作为我国国民经济支柱产业的今天,随着中国城市化,城市国际化的进程的加快,市场需求越来越大,据智联招聘统计数据显示,2009年房地产策划师已经连续三年蝉联智联招聘十大热门职位。 2005年3月为了满足对房地产策划师日益增长的社会需求,国家人力资源和社会保障部正式推出《房地产策划师国家职业标准》,并将房地产策划师正式列入《中国职业大典》,并将房地产策划师共分为四个等级。

房地产策划师可在大中型房地产开发企业从事投资分析、开发、策划、销售工作;在房地产估价机构从事估价、咨询工作;在房地产中介服务机构从事经纪、销售、咨询工作;在物业管理企业从事物业服务与管理工作;也可在房地产交易中心、土地拍卖行、资产评估事务所从事相关岗位等等多种工作。

2房地产策划师的专业能力的培养和职业能力特征

2.1房地产策划师的专业能力的培养

房地产策划师的专业能力培养,需要通过系统学习和掌握现代房地产市场营销及策划理论、销售与管理基础理论、规划设计等知识,锻炼房地产市场调查、项目策划、房屋销售技能及管理等专业能力,同时要加强熟悉房地产政策法规。

2.2房地产策划师的职业能力特征

房地产策划师的职业能力特征包括具有较强的学习能力、文字表达能力、观察能力、分析判断能力、人际沟通能力、协调合作能力以及信息处理能力和计算能力。同时,房地产策划师应有良好的职业道德和敬业精神。

3房地产市场营销专业课程和教学内容体系改革

教育部《关于加强高职高专教育人才培养工作的意见》指出,“课程和教学内容体系改革是高职高专教学改革的重点和难点,要按照突出应用性、实践性的原则重组课程内容”;“教学内容改革与教学方法、手段改革相结合”;“教学内容要突出基础理论知识的应用和实践能力的培养,基础理论教学要以应用为目的,以必需、够用为度”;“专业课教学要加强针对性和实用性”等。这无疑为创建富于高等职业教育特色的课程体系指明了方向。

3.1科学系统地进行专业课程体系设计

专业知识主要课程可以设计安排经济数学、统计学、管理学、房地产概论、房地产经济学、房地产市场营销学、消费者心理学、房地产市场调查与分析、房地产市场策划、房地产商务谈判及推销技巧、公关礼仪、房地产定价理论、房地产估价、房地产经纪理论、房地产经纪实务、建筑概论、房屋结构与识图、城市规划设计基础、建筑工程概预算、物业管理、房屋维修与管理、会计学、财务管理学、房地产投资分析与开发经营、经济法实务、房地产法律法规等课程。

从事房地产策划与销售管理等工作,对房地产项目的规划设计、房地产营销与工程建设的关系等方面要求较多,涉及的学科包括建筑学、城市规划、内外环境以及建筑工程建设、工程概预算、建筑结构、建筑设备与材料等基础知识。房地产项目开发早期就较多涉及到与房地产营销后期的协调,如售楼处包装、样板房建设、销售培训内容等,但随着房地产营销意识的深入,房地产产品本身越来越受到重视,根据市场和自身条件而确定房地产产品定位,从营销角度出发指导规划设计已成为普遍做法,这就要求房地产策划师具备更为专业的知识。

3.2加强校内“房地产实训中心”和校外实习基地的建设

建设房地产产品概念展示厅(配置房地产主题概念的模型、效果图、沙盘及展示设备),满足形成房地产概念资料库,满足专业及专业群建筑产品从认知与运营等方面的教学需要功能;

建设概念设计实训室(配置概念设计用桌椅,多媒体教学设施设备,设计资料库),满足包括城市总体规划、控制性详细规划、修建性详细规划、建筑设计初步、建筑设计原理、建筑设计、景观设计规划等基本技能的实训功能;&n

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建设房地产营销实训大厅(配置楼盘沙盘,洽谈桌椅,销售管理软件及其它售楼道具),满足开展销售策划与销售实务技能实训,组织学生进行网上房产营销业务房地产网上交易与交流平台,满足房地产营销员培训需要;

建设样板间实训室,通过建筑构造、装饰构造节点剖析与展示,满足房地产产品销售、建筑构造、装饰构造等方面的教学和实训需要,满足房地产营销员培训需要;

建设物业设备实训室(配置各类物业设备,包括消防系统,楼宇智能化运行系统等),满足建筑设备安装施工、设备运行、物业管理等方面的教学工作需要,提供建筑设备安装施工、运行、调试、物业管理等方面的教学工作需要和物业管理公司员工上岗培训需要。

在加强院内“房地产实训中心”的同时,要加强校外实习基地的建设与利用。通过与多家房地产开发公司、房地产营销策划有限公司、房地产估价有限公司、房地产中介服务机构、物业管理企业等签订了校外实习基地建设协议,已形成长期稳定的实习基地。这些校外实习基地一方面为学生成才提供了良好的实践机会和实践条件,另一方面为这些企业输入了新鲜血液并储备了急需的人才。

3.3加强《房地产市场营销》课程改革和精品课程建设

《房地产市场营销》课程是房地产市场营销专业的一门主干专业核心必修课,是一门实践性、应用性很强的一门课程,对学生从事房地产行业的策划、销售等相关职业能力培养起主要支撑作用,可以帮助分析房地产市场,掌握策划与销售规律。因此,在教学过程中,需要对本课程进行多方面的改革尝试。

1)自编教材、建立教材群,并重组课程内容,与房地产行业对执业人员的职业认证要求结合起来。采用“双教材”教学,即文字教材与多媒体教材相结合。

2)进行教学模式创新。有针对性地采取工学交替、任务驱动、项目导向、课堂与实习地点一体化等行动导向的教学模式。

3)进行教学方式创新。实行多种形式的互动式教学,如讨论式教学、边讲边练、社会实践等,在教学过程中坚持“以教师为主导,以学生为主体”的创新教育观。

通过精品课程建设,促进形成特色专业。

参考文献：

[1]薛长青.房地产营销管理.广州:广东高等教育出版社,2004.

[2]中国就业培训技术指导中心组织.房地产策划师(基础知识).中国劳动社会保障出版社,2007.

机房建设论文篇(5)

关键词：房地产；经济学；城镇化；参考价值

中图分类号：F293.3 文献标识码：A

原标题：我国城镇化建设过程中房地产经济学的应用参考价值

收录日期：2014年7月3日

房地产开发过程中把国家经济建设和宏观调控作为主导方向，是房地产经济学在城镇化建设中的应用和参考价值体现，能最大限度地降低浪费和有效对资源做出合理的分配，对城市的建设发展及打造城市品牌有着举足轻重的作用。在城镇化建设过程中对房地产经济学的参考价值进行研究，是对整个房地产经济学理论体系的重要补充，不论是在理论上还是在国家建设实际上所起到的作用意义非凡。

一、房地产企业在我国市场经济中应借鉴房地产经济学在我国城镇化建设过程中的参考价值

现代国家众多产业链中房地产是其中一环，房地产业不仅具有自身的独特性还具有国民经济一般行业的共同属性。国民经济的发展离不开房地产业是因为房地产的产业链比较长，而且与其他产业的关联面较广，国民经济想要发展必须保障房地产产业健康有序地发展，因为这项产业关乎国计民生。目前，国家缩小城乡差别、建设小康社会的具体体现是城镇化建设和小城镇建设，房地产行业运营必须以市场为主导，遵从市场规律的法则，优胜劣汰。房地产业只有真正面对市场经济，并真正重视房地产经济学在城镇化建设过程中的应用参考价值，才能有效规避城市经济发展中的建设风险，才能做出科学的决策。

二、我国城市建设规划需要运用经济学理论中参考价值作为指导

我国在制定宏观发展规划时必须运用房地产经济学在城镇化建设过程中的经济参考价值。国民经济发展的物质保障中房地产业占有很重要的地位，从其与其他产业的较大关联性来说，也是其他产业发展不可缺少的物质条件。在经济学理论的参考价值指导下，可以让房地产开发做到合理布局、合理设置产品结构、合理规划发展方向、合理提高发展速度，这样房地产业的发展就会健康顺利。如果违背经济学理论和市场规律只能得到失败的后果。我国现代化程度的具体体现是我国的城镇化进程，随着我国城镇化建设的进一步发展，如何合理利用资源，怎样对城镇合理布局，关系到城市发展的总体思路。

三、房地产市场经济体系是房地产经济学在城镇化建设过程中的重要依托

我国现代城市化的重要标志是城镇化，城镇化与我国国计民生又是息息相关的，因此在具体城镇化建设过程中更应该注重房地产经济学的参考价值。这就显示出，城镇化的建设发展，在符合市场经济规律发展的同时，根据中国不同城市，不同地区实际情况，结合当地人口的数量、税收程度、收入等直接影响经济发展的客观条件和经济发展的状况，对我国目前整个房地产市场进行科学的分析和判断，结合实际找出适合本地发展的思路，制定严谨科学的对策，才能有利于城市建设和规划的总体布局，使房地产市场能够平衡协调地发展，对于政府和房地产经营者来说这都是至关重要的。如果不遵从房地产经济学，不把其列入参考，在城镇化建设过程中就会出现一些不切合实际的非理，必然对房地产经济乃至国民经济的健康发展产生诸多不利的影响。因为房地产经济的参考价值体现了市场需求与供给的关系、人们的生活水平与所需住房条件认同理念。随着我国经济的发展，城市化进程不断加快，城镇居民人口数量前所未有地迅速增加，再加上人们把房地产作为投资理财的项目之一，诸多客观因素均决定了房地产市场是以供给决定需求的，供给不能对需求的增加进行快速的反应，从而扰乱房价，制约或促进地方经济的发展。

四、房地产经济学的经济参考价值和参考理论发展方向

从目前的经济形势来看，在较长的一定时期内，我国的房地产业依然是未来支柱性、基础性产业，其他产业链比如机械、五金、建材、设备、动力、燃料的迅速发展需要地产经济的有序发展来带动，这种带动作用对国家的经济发展会起到主导的作用，如果房地产经济知识理论受到重视，并引用到城镇化建设过程中，借鉴有效的经验，对国家经济平稳持续的发展有着非常重要的战略意义。与地产经济有关的政策研究相关机构应该由国家尽快组织建立，并制定相关适应市场经济发展和宏观调控的专业机构，配备专门人才，使房地产经济理论适应时代的发展需求。

主要参考文献：

[1]俞坚，叶正祥.中国城镇居民住房情况的实证分析[J].生产力研究，2002.1.

机房建设论文篇(6)

【关键词】：限价房 行政补助 返还请求权

一、问题的提出

“双限双竞房”或称“限价商品房”，指的是“政府公开出让商品住宅用地时，提出销售价格、住宅套型面积、销售对象等限制性要求，由开发建设单位通过公开竞争取得土地使用权，并严格执行限制性要求开发建设和销售的商品住宅”。[1]作为一种新型的给付手段，其强调私人开发商在国家住宅保障义务中的重要作用。[2]

然而在广州市率先推出的双限双竞房项目中，却出现了围绕开发商和购房者之间关于合同条款争议。即购房者提出，开发商在限价房合同附件中提出的条款：“因乙方提供伪造、申报虚假资料或所填信息虚假、骗购限价房或乙方购房后违反《广州市限价商品住宅销售管理办法》（以下简称《管理办法》）规定将限价房出租等导致双方解除合同的，乙方须承担退还所购限价房、注销房地产权登记及支付总房价30％的违约金等责任，甲方按照原购买价格结合成新退回房价款”，这一混淆了违反有关限价房政策的行政责任和乙方造成损失的民事责任，从而导致违约金设定过高，显失公平。[3]

看似简单的争议，背后却隐藏着双限双竞房制度中公法、私法相互交错的复杂问题。购房人实质上从违约金过高的角度提出了禁止申报虚假资料、禁止五年内出租的约定不仅是合同双方约定的事项，更具有服务于中等收入群体住房保障的公法上义务的性质。这一争议引发我们进一步思考，如何在实定法体系中，理清民事上的违约责任和行政法上责任的关系，并在理论层面，就如何既能确保资助中低收入群体购买自住房的行政目的得以实现，又能使开发商和购房人乃至于围绕该限价房形成的民事法律关系得以稳定，提出具有实践性和说服力的理论构成。因此本文试图以购房人违反合同约定及《管理办法》的规定，如何返还限价房（国家的资助）为核心，探讨补助金合目的使用的法律控制途径。

二、法律关系图谱

在探讨有关争议之前，有必要首先理清双限双竞房制度在法律体系中的位置，各方主体的法律关系内容以及在行政法框架内的解释途径。

以广州市的双限双竞房制度为例，其基本内容是：第一步，广州市国土资源与房屋管理局和建设开发单位签订土地使用权转让合同，以低于市场价格的金额但限制套型面积和销售价格的条件出让土地使用权。第二步，开发建设单位完成项目建设后，自取得《商品房预售许可证》之日起，市国土房管局公布待售限价房项目信息和销售方案，受理购房申请。根据购房申请人提交的购房申请，市国土房管局组织公开摇珠确定预登记人的购买顺序，并实质审核预登记人的购房资格，确定合格预登记人名单。第三步，开发建设单位按照市国土房管局送达的有效购房人名单及顺序进行销售，依照市国土房管局制定的合同示范文本，与有效购房人签订《限价房买卖合同》。

可见，普通商品房交易中的开发建设单位和购房人之间简单的二方民事法律关系被转化为国土房管局和开发建设单位、国土房管局和购房人、开发建设单位和购房人之间的三方法律关系。如图：

即只有在国土房管局向购房人作出购房许可后（表现为确定合格预登记人名单），开发建设单位才能与购房人签订限价房买卖合同。联系土地使用权出让的环节，整个过程可视为国土房管局试图解决中等收入阶层的住房保障问题，通过土地转让价格的降低来限制房屋销售价格，实质上是国土房管局将土地的收益[4]以开发建设单位为中介补助给中等收入的住房需求者，开发建设单位通过建设和销售限价房，实现了国土房管局这一资金补助的任务，而购房人是最终受给人。[5]即建设开发单位作为私人企业在这一复杂的法律关系中实现了国土房管局补助中等收入住房需求者的行政任务。[6]

因此，从给付行政的法律框架来看，双限双竞房的建设、出售过程可以视为：国土房管局对申请进行审查、向符合条件者做出确认其享有购买限价房资格的决定（行政行为），之后开发建设单位与获得购房资格的相对人签订房屋买卖合同，作为最终受给人的购房人正是通过以上的资格确认行政行为和私法上购房合同相结合，获得了住房补贴。

三、返还请求的三种途径

进而，根据以上的分析框架，前文所提到的购房人申报虚假资料骗购限价房、购房后将限价房出租，导致合同无效之理由也正是国土房管局为了防止国家在土地出让价格上提供的资金补助落实到具体购房人后被用作其他用途，而在制度上对购买人处分其房屋的权利采取的一定限制。[7]申报虚假资料骗购限价房将使有限的限价房供应无法有效地提供给有自住需求的中等收入群体，浪费国家的财政投人，而购房后将限价房出租，同样违背了限价房满足购房人自住需求、非营利的目的，从而两者都构成了“禁止作其他用途”的典型表现。[8]

因此，《管理办法》第19、20条对于购房人申报虚假资料骗购限价房的、购房后将限价房出租这种违反限价房制度目的的行为，规定购房人负有退还所购买的限价房之义务，然而不明确谁有权主张返还请求权，应向谁返还；而如果开发建设单位与购房人签订前文所提到的合同条款，则似乎是开发建设单位具有主张返还限价房的权利。

但是，如果未签订此条款呢？并且房地产开发企业作为公司法上的法人，公司若解散，这部分以公共财政为基础的补助利益被不当使用后又应如何要求其返还呢？在单纯的行政机关和受给人双方构成的给付关系中，针对受给人违反义务规定为其他用途使用给付物，行政机关可以通过撤销该给付决定，要求受给人返还给付物。然而在本例中，国土房管局是否可以直接向最终受给人—购房人行使返还请求权呢？

在此，我们首先借鉴给付行政理论较为成熟国家的相关理论和分析方法来一探究竟。

根据日本研究资金补助行政和特许制度有权威见解的学者米丸恒治对德国相关问题的总结，以德国为例，在通过多个中介者介人而达成资金补助的活动中，存在以“基于相关人服从的行政行为”、根据合同约定以及根据特许（授权）三种请求返还资助利益的法律构成，来控制最终受给人合法有效地使用补助（禁止用于其它用途等）。[9]

“基于相关人服从的行政行为”来自于德国联邦行政法院1968年6月28日通过的有关联邦肥料补助金案件判决，该案中，生产者接受联邦肥料补助金之后，再通过出售补助的便宜肥料向肥料中介人分配补助金。生产者出售肥料的行为中，并不作出如何分配补助金的实质决定，因此法院认定了“基于相关人服从的行政行为”这一特殊的法律构成，指出作为补助者的行政机关作出给付补助金、要求受给人承担相应义务的行政行为同样适用不构成直接资金补助的关系者（相关人），因此行政机关有权直接向最终受给人行使返还请求权。

合同的方式则是撇开传统的以行政行为（或行政行为和私法合同二阶段论）来解释资金补助行为的方法。根据合同达成资金补助的情况下，对于资金补助居间的私人和资金补助受给者的法律控制，只要没有特别的法律规定，该资金补助合同的内容就完全取决于双方如何协议。补助者对中介者和受给者的统制，可以通过将有关约定条款（比如发现违反条件时请求返还等）写人合同内容，使其获得法律依据。[10]

特许[11]（授权）的方式则是认为，作为中介的私人将补助金分配给最终受给人，实质上是在履行向其支付补助金的行政机关授予其分配这部分补助金的行政给付职权。因此作为中介的私人本身应被视为行政机关，其向最终受给人支付补助金的行为则是可以提起救济的行政行为。因此即可依据该行政行为的撤销或废止，提出相应的返还请求。

这三种返还请求权实现的途径，[12]各有其适应的条件及各自的利弊。“基于相关人服从的行政行为”的法律构成之所以得以形成，前提在于作为资金补助中介的私人并未作出实质性的补助分配和返还请求决定，而仅仅是将行政机关的补助金传递给最终受给人而已，[13]即行政机关并没有在将补助金支付给私人的同时将分配这部分补助金的行政权限授予该私人，因此才在司法实践中形成这一极端特殊的法律构成，赋予行政机关依据其补助行为向非行政行为相对方的最终受给人行使返还请求权。因此这一形式不具有法律依据，往往将具有补助关系的相对方和最终受给人都置于不安定的处境。而以合同的方式来约定各方的权利和义务，由于具备了合同的形式，因此使补助者对私人中介者和最终受给人的控制获得了法律依据。第三种依据特许制度来解决返还请求权实现的问题，利用了行政法学传统的行为形式—行政行为，将作出实质性决定的私人定位于法律关系上拥有权限的主体，更利于对其进行法律控制。

可见，同样的以私人为中介的三方资金补助法律关系，针对不同的行为形式、中介者的不同类型、实定法上的不同规定，返还请求权的法律根据可能完全不同。

四、本例的问题所在

（一）以合同为依据请求及其问题

由此反观广州双限双竞房制度的实例，首先，在本例中，如果该《限价房买卖合同》的附件得以签订，即约定购房人提供伪造、申报虚假资料或所填信息虚假以及将限价房出租行为，须向开发建设单位承担退还所购限价房、支付违约金等责任，开发商应可直接依据合同该条款向购房人主张返还请求权。但问题是如果合同附件中未约定此条款，开发商得以请求返还的合同自始无效的理由是否成立？“乙方提供伪造、申报虚假资料或所填信息虚假、骗购限价房或乙方购房后违反《管理办法》规定将限价房出租的情况”是否必然构成房屋买卖合同的无效？

根据合同法上关于合同效力的理论，该条款涉及了两种一般有效要件的欠缺。

第一种是购房人意思表示不真实，构成欺诈，导致合同无效。

第二种是违反《管理办法》第1条第1款关于限价房5年内不得出租和转让的禁止性规定。本文集中讨论违反《管理办法》第1条第1款的禁止性规定是否就构成合同的无效。

根据《管理办法》第22条第1项的规定“购房人购房后违反本办法规定将限价房出租的……要求其退还所购买的限价房，依法注销其房地产权登记，按照原购买价格结合成新退回房价款”，广州市人民政府通过规定违反禁止限价房出租规定的开发建设单位与购房人双方的权利义务应恢复原状的方式，宣布了买卖合同应归于无效。

那么如果发生相关争议，法院是否就应直接依据《管理办法》第22条第1项及合同附件约定直接判定合同无效还是根据案件的具体情况，进一步审查呢？

首先，《管理办法》作为广州市人民政府发布的规范性文件，其不属于合同法第52条第5项所规定的法律、行政法规，因此《管理办法》第1条规定禁止购房人5年内出租的规定并不属于“法律、行政法规的强制性规定”，合同并不必然无效。

其次，本例中《管理办法》第22条第1项关于禁止购房人5年内出租限价房的规定，作为行政法规范上的禁止性规定，理论上对于违反这类规范的合同效力为何，则存在诸多争议。[14]诸多学者批判了违反等于无效的等式，反对公法必然优越于私法的价值判断，主张公法、私法相互依存论，以及法院灵活细致的判断标准。尽管各国对合同效力的判断，实质上建立在不同时期法院对公法、私法关系的价值选择，以及由此带来的实务上对行政、立法部门干预的配合，但在判断标准上都不可避免地采取了分析是否违反强制性法规的目的、衡量公益和私人间信誉的轻重、考量合同的履行阶段等综合判断的手法。

回到本文的实例，也有必要结合禁止性规定的目的来判断购房合同是否有效。《管理办法》第3条的规定：“限价房是本市多层次住房供应体系的组成部分，是本市缓解中等收入阶层住房困难、抑制商品住房价格过快增长的宏观调控措施。”而广州市国土房管局所作的“关于《办法》和《标准》有关规定的详细说明”中，指出《管理办法》中“关于限价房上市限制”，在于“限价房定位于满足自住性需求为重点，同时购买了限价房的业主也实际享受了住房公共福利优惠，因此，限价房政策应当防止购房业主利用公共福利谋取利益，抑制投机性需求进入限价房市场。”可见，禁止双限房在5年内出租的目的在于满足中等收入阶层群体的自住性需求、防止购买业主利用公共福利谋取利益、抑制限价房市场内的投机性需求。

但现实生活中，房屋租赁的事实情况纷繁复杂，限价房购房人非以通过出租限价房谋取利益的租赁事实则不应构成原购房合同的无效。例如有的不具有对价地租借他人居住，有的因生活突然变故所迫将部分房屋出租等不应认为是出于投机性的目的利用公共福利谋取了利益。

再次，在考虑房屋出租行为是否违反了禁止限价房5年内出租规定的目的以外，也应衡量公益与私人间信义利益等的平衡。一方面出租限价房的行为有损于国家土地减免收益的有效（正当）分配和使用，另一方面也应考虑善意的限价房承租方的利益。而且在公共利益的方面，除了国家财政（土地的减免收益）的合法分配和公法秩序的价值维持以外，合同无效可能造成的社会成本也不可忽略。因为双限房购房人一旦获得房屋所有权，必然会进行装修等一系列对房屋进行改造的活动，而合同无效后恢复原状的法律效果，由于是否要对装修进行评估还是拆除所有装修，必然也会给购房人、开发建设单位乃至于社会资源带来大量浪费。

总而言之，合同中如未约定返还事由，开发建设单位的返还请求权被承认应建立在对购房人的行为是否违反了《管理办法》禁止性规定的目的、并衡量公益目的和私人间信义的基础上。

（二）合同以外请求权实现的途径

根据以上论述，开发建设单位可以通过民事购房合同的约定向购房人行使限价房返还请求权。

并且以德国法上返还请求的三种途径的分类来看，开发建设单位并不适合以特许（授权）的理论被认定为行使国土房管局住房补助职权的“行政机关”，通过撤销该“行政机关”的售房决定实现限价房返还请求权。因为根据《管理办法》第13条销售限价房的程序规定以及相关实务操作，广州市国土房管局制定购房人条件、受理购房人申请、审查资格并最后决定购房人名单，作为私人中介的开发建设单位则仅仅是根据广州市国土房管部门决定的受资助者名单，与之签订房屋买卖合同，并不做出实质性的判断来决定谁有权利获得资助，因此其只是补助金的“传递者”，作出实质性补助分配决定的仍是作为行政监管部门的广州市国土房管部门。其资金补助的行为方式更类似于上文所提到的德国联邦肥料补助的类型。因此，以授权为依据，将开发建设单位认定为具有做出实质性分配决定权限的行政机关，这一理论构成是不适用的。

但问题是在开发建设单位未行使返还请求权的情况下，或开发建设单位[15]在5年内根据《公司法》的相关规定被解散的情况下，如何保障补助金的正当使用？国土房管局是否可以行使返还请求权？如何行使？

此时，就有必要在法律上建立国土房管局与购房人之间的资金补助关系。一种方法可以考虑借鉴上文提出的德国法上“基于相关人服从的行政行为”的法律构成，即将广州市国土房管局和购房人之间视同形成了行政给付的法律关系，认为国土房管局在向开发建设单位减免土地收益的同时，向最终购房人课以了义务，国土房屋局向开发建设单位补助资金的行为同样适用于最终购房人，从而国土房管局有权单方面实现返还请求权。这种法律构成的前提在于作为资金补助中介的私人并未作出实质性的补助分配和返还请求决定，而仅仅是将行政机关的补助金传递给最终受给人而已。

行政补助行为或称为资金交付行为的特征在于，其行为从权利义务的角度往往可以区分为两个阶段（二阶段论）：决定阶段和交付阶段。即行政资助过程存在着公法性质的资助决定和私法性质的合同两个阶段。这一理论认识试图通过区分资助决定和交付行为，来使资助行为受到公法的约束。从而一方面保证法治国家的约束，另一方面也保持成熟而实用的私法法律形式。[16]因此本例中国土房管局、开发建设单位和购房人的三方补助法律关系中，国土房管局根据购房申请人提交的购房申请，组织公开摇珠确定所有预登记人的购买顺序，并实质审核预登记人的购房资格，确定合格预登记人名单，开发建设单位只是将限价房售予名单上的人，从而是由国土房管局向特定的购房人作出了分配限价房的行政资助决定，在此决定的基础上，开发建设单位完成了交付行为，前者国土房管局和购房人之间可以在法律上视为一个独立的行政行为，受到公法的约束。在此基础上，国土房管局可依据类似“基于相关人服从的行政行为”的方式，单方面向购房人请求返还限价房。

总而言之，双限双竞房制度是建立在《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》中所提出的缓解中等收入阶层住房困难、抑制商品住房价格过快增长目标基础上的。引入私人开发商进入保障性住宅领域，正是为了通过非以政府建造公共住宅的方式保持住宅市场活力，然而与此同时，不可忽视国家在土地转让过程中投入的财政支持，应保障这部分财政投入符合缓解中等收入阶层住房困难、抑制商品住房价格过快增长的公共利益目标。从而在制度的设计上，也应考虑到这种补助关系的复杂性以及私人房地产开发商的解散风险，为了保障补助金在补助目的的范围内得到正当使用，在法律上构成国土房屋局与购房人之间的补助金交付关系。

五、结语

随着民生问题逐渐成为我国当今社会面临的最重要的社会问题，福利国家、社会法治的理念以及给付行政的研究也成为公法学界的重要研究主题。对给付行政的讨论，首当其冲的是要认识给付行政所不同于传统侵害行政的活动方式，以及这种活动方式在法律上的意义。

作为国家主动干预，提供给付的授益性行为，其重要的活动方式便是资金交付的行为。即行政主体通过给予私人或其它行政主体以利益，而诱导其行动，达成有关的行政目的。这种行政活动的特点在于，其是作为中间阶段，即并不是直接将经济上的利益给付给需要受到保障的私人，而是通过其他主体（行政机关或私人）在获得利益的条件下展开相应的活动，间接地保障行政目的中所包含的应受保障的利益，因此，从法律上看，通过讨论资金交付行为的合法性而来保障最终受益者的获益，以及探讨交付资金的合目的使用来保障公共财政的合法使用，是不可或缺的考察。

本文所探讨的双限双竞房作为我国住宅保障的一种新型方式，其通过私人开发商来向中等收入者履行国家的住房补助任务，是资金交付行为的一种形式。

回首本文的探讨，笔者试图通过阐述三方资金补助关系中返还请求权实现的途径，来勾勒在私人履行资金补助行政任务的活动中，传统行政法的解释框架如何作出回应。其最终的目的在于在这种复杂三方法律关系中，探索实现对公共财政的正当分配和对最终受给者权利保护的法律途径。

进一步而言，尽管本文所探讨的争议和问题大多尚未有现实的争议发生，但是作为前沿性的研究，我们有必要在现有理论研究和制度建设上，认识到由私人承担国家资金补助或其他行政权限的活动，在法律制度上已无法适用国家控制社会、国家与社会一元化的判断框架，在新的社会背景下，公共利益的有效实现和私的自治的保障都不应忽视。

注释：

[1]在住房价格远远背离居民收入可承受范围、直接威胁到人的基本生存权利的情况下，住房问题作为重要的民生问题自2005年开始被行政监管部门所确认，国务院及其各部委先后以《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》、《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》等文件提出了建立双限双竞房制度，即该制度是“土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位”，从广州和北京两城市所出台的限价商品住房管理办法中关于限价商品住房的定义中，可以明确地了解到双限双竞房的基本特征。正文的定义即采用了《广州市限价商品住宅销售管理办法》第2条规定。亦可参考《北京市限价商品住房管理办法（试行）》第2条的定义。

[2]这种由私人来提供保障性住房的手段在世界各国的住宅政策中都被广泛使用，特别是各国意识到政府提供公营住宅的众多弊端以及民间自治活力的要求下。例如日本战后针对工薪阶层建立的公团住宅制度、法国的社会住宅制度等。

[3]有关的争议可见广州市国土资源和房屋管理局网站上关于限价房的在线交流： laho. gov. cn/zmhd/zxjl/viewthread. php? tid = 132&extra = page% 3D3，最后访问时间：2008年8月10日。

[4]这种土地的收益在资金交付形态上是一种“减免性补贴”，即以减免负担的税收优惠等措施实现金钱给付效果。

[5]这种行为方式在德国和日本被称为“资金交付行政”。我国称为行政资助，指行政主体为了诱导私人的发展、促进其事业的成功，直接或间接提供给私人金钱或其他财产利益的活动。主要包括补贴、利息优惠贷款等积极的给付性资助和税收优惠、收费优惠等减免性资助两大类。我国对于资金补助行政的研究刚刚起步，限于对国外理论的介绍。

[6]这一过程在理论上一般被称为“私人履行给付行政任务”，即由行政机关以授权或委托的方式将给付行政的任务交由行政机关以外的私人来实现的活动方式。也被称为以私法完成公共任务、公私合作、私人治理等的一种类型，是20世纪下半叶以来各福利国家改革、规制缓和背景下，强调私人在公共行政中重要作用在行政行为形式上的体现。国内有关论述可参见王维达主编：《以私法完成公共任务》，百家出版社2003年版；弗里曼：《私人团体、公共职能与新行政法》，毕洪海译，载《北大法律评论》第5卷第2期，法律出版社2004年版。

[7]针对此种情形，日本行政法上早有对此的探讨，并将其归纳为补助金额确定后，被补助人财产处分权受限制的遵守义务。即指在即使经过绩效报告及执行成果的调查确认，资金补助关系已终结，但从补助目的的完成来看，有些事业尚需期待其执行成果的后续利用或使用。从而在终结补助关系后为原补助目的外使用或者处分，被法律所禁止。日本在《有关补助金等预算执行适当化之法律》第22条就明确规定对财产处分的限制：“补助事业者等因补助事业等而取得政令规定之财产或增加其用途，未得各省各厅首长之承认，不得违反补助金交付目的而使用、转让、互易、借贷或提供担保。但依政令规定者场合，不在此限”。

[8]《办法》规定：限价房自办理房地产权属登记之日起5年内不得出租和转让。五年后出租和转让的，应当向政府补交土地出让金。实际上，从《管理办法》来看，至少有四种情况属于“目的外使用”，分别为申请人提供伪造、申报虚假资料或所填信息虚假、骗购限价房的；五年内出租的；五年内重新置业的；五年后出租或转让的。分别违反了广州限价房制度“应防止购房业主利用公共福利谋取利益、抑制投机性需求进入限价房市场、以解决中等收入家庭自住型住房需求为重点、引导建立资源节约型住房消费观念”，参见广州市国土房管局所作的“关于《办法》和《标准》有关规定的详细说明”。

[9]参见［日〕米丸恒治：《私人にょる行政—その法的统制の比较研究》，日本评论社1999年版，第203页以下。

[10]参见〔日〕米丸恒治：《私人にょる行政—その法的统制の比较研究》，日本评论社1999年版，第204 - 205页。

[11]这里的特许不完全同于我国学理上一般所认为的特许，根据《行政许可法》第12条第2项的规定，我国理论上一般认为特许是国家赋予私人开发有限自然资源、进入公共资源配置以及关系到公共利益的特定行业的权利。而德国行政法上所使用的特许指本由国家所保留的从事经济活动的公法权限被国家授权给私人法律主体所行使。

[12]亦有台湾学者提出，因原交付机关无法直接撤销间接补助金的交付决定（由作为中介的私人作出的支付决定），那么也可以根据法律规定直接撤销对补助事业者（即作为中介的私人）的交付决定，即与补助事业者本身义务之违反作同样处理（即使其已尽到监督指导的义务），这样在效果上也可使间接的补助关系归之消灭。参见沈政雄：台湾大学法律学研究所硕士论文《资金交付行政之法律统制》，1999年，第221页，注释77。

[13]德国学者察赫尔就曾将资金补助的中介者进行类型化，区分为手段中介者、独立中介者和传递受给者，前二者都是由中介者左右资金补助分配的实质性决定，而传递受给者则本身不决定是否进行资金补助，而是接受公的捐助，通过做出贩卖低价格商品等技术方面的决定，向最终受给人提供补助。参见【日】米丸恒治：《私人にょる行政—行の法的统制の比较研究》，日本评论社1999年版，第199页。

[14]代表性的论文首推解亘：《论违反强制性规定契约之效力—来自日本法的启示》，载《中外法学》2003年第1期。同时台湾地区学者苏永钦：《违反强制或禁止规定的法律行为—从德国民法第134条的理论与实务操作看台湾地区“民法”第71条》，载于其：《私法自治中的经济理性》，中国人民大学出版社2004年版，也对大陆学者的见解产生重要影响。在此基础上诸多民法学者从房地产管理法等部门法的领域展开了讨论。

机房建设论文篇(7)

关键词：五星级酒店、插入式酒店建筑、后勤区、洗衣房、厨房、餐厅

Abstract: the text is mainly through engineering examples discussed the plug-in five-star hotel building the design of logistics. Here is a summary of the hotel on the underground logistics area of laundry room, kitchen rough machining, the skirt building kitchen and its related facilities design.

Key words: the five-star hotel, plug-in hotel building, logistics area, laundry room, kitchen, restaurant

中图分类号：S611文献标识码：A 文章编号：

引言

随着我国生产力的发展，经济的快速增长，人们的衣、食、住、行也都发生了很大的变化，这种变化渗透至人们活动的方方面面，归根结底，这些变化使我们的生活更方便，设施更完善，社会更进步。同时人们对衣、食、住、行的需求也更加关注。五星级酒店建筑作为综合性的公共建筑，如雨后春笋般出现在不同城市的不同位置，既满足了人们出行的舒适、方便，又起到了城市窗口的作用。一说起五星级酒店，我们的第一反应往往是她的四季共享中庭，或奢华或温馨的室内装饰，诱人的美食，体贴的服务等等，让人流连忘返，惬意愉悦。本文所要论述的就是为以上提供支持服务的后勤区域――就洗衣房、厨房等功能区域的流线设计进行论述、总结。

2.酒店后勤区洗衣房、厨房等区域设计

这里我主要以2011年完成设计的泉州万达五星级酒店为例，讨论城市商业中心区的插入式高层酒店建筑的后勤区洗衣房、厨房等区域的设计。这类插入式酒店建筑客房楼为主体，裙房为承托基座，地下室与其它商业、办公建筑地下联通为一体。这类体型高低层联系密切，交通路线较短，占地面积较少，较为经济，是一种成熟的酒店建筑模式。酒店公共区主要布置于裙房，后勤区主要布置于地下室及裙房，与客房区的布草间上下贯通联为一体。后勤区面积占到整个酒店面积的15~18%之多，包括办公室以及任何不属于“公共”或“创收”领域的区域。除去机电所需的设备站房、员工办公、休息用房之外，本文主要论述后勤区洗衣房、厨房及相关配套设施的设计。

2.1洗衣房及配套设施

洗衣房及其配套设施是五星级酒店必须配备的，一个配置完善的洗衣房在提升酒店服务水平、档次上起到了非常积极的效果。洗衣房的服务对象主要是来自酒店的餐饮、客房、员工等的洗涤任务，还有少量来自客人的客衣洗涤任务。对于一座客房数量大于300间，且配备各种形式餐饮的五星级酒店，一般洗衣房的建筑面积不宜小于400平方米，管家部及其库房、清洁衣物库房、制服库、污衣房的建筑面积不宜小于300平方米。

本文针对的酒店建筑为插入式建筑，客房位于主体塔楼，环绕核心筒布置，为保证客房区面积的最大使用率，布草间布置在核心筒区域，布草间内设有一个上下贯通的污衣井，因此为减少交通空间，提高工作效率，污衣房及洗衣房一般设置于核心筒附近。洗衣房与污衣房、管家部等房间相联系交通空间应洁污分开，且距离尽量缩短。同时，洗衣房也应设置在距离设备机房较近的区域，一方面洗衣工作涉及水、暖、电各个环节，便于各项设备的连接、供应和使用；一方面有利于设备管理和维护，缩短管线距离，降低能耗。

洗衣房设计应从服务流程、经营管理、安全方便等多方面综合考虑。洗衣房内分为客衣服务、布草收发存放、布草分检、水洗区、干洗区、整烫区等若干区域，除此之外还设有一些辅助用房：包括办公室、库房（等候洗涤、织品保管、清洁剂储存）、水处理间、排风机房。洗衣房的使用流程大致分为三个阶段，㈠准备工作，包括脏衣和织品的收集、运输、点检、分类、标记、暂存、称重等各种洗衣的管理工作，位置需靠近污衣房及其服务走道；㈡洗衣，包括清洗、脱水、烘干、熨烫、压平、折叠等。此区域地面需降板，设置排水沟，放置各种设备，一些相关联的机房也设于此区域。㈢贮存和发运，包括洗衣后的检验、修补、整理、贮存和发送。此区域靠近清洁衣物库房、管家部及服务电梯，通过走廊相连通，这样可以避免相互交叉干扰，便于贮存管理及干净织品运回客房区及公共区。

2.2进货卸货、厨房粗加工、垃圾处理

酒店进货口和垃圾清除口需远离客人活动区，与车库内的客人出入口避开，且应紧靠后台区域，进出口宜分设。本文以泉州万达五星级酒店为例，因货车对车库的净高要求较高，而这种综合性公共建筑物地下车库管线较多且复杂，因此对货车进入卸货区及离开地下车库的路线设计要尽量缩短，同时避开管线复杂区域。进货台一般需要容纳两辆卡车同时卸货，一辆垃圾车车位，附近设有安全保卫控制措施。进货区需临近厨房粗加工间和库房，垃圾车位需紧邻垃圾处理间，厨房粗加工间一方面要临近垃圾处理间，便于厨房垃圾易于运出，方便清洁卫生；一方面需设有内部通道可以直达服务电梯使粗加工半成品快速方便得到达裙房各个特色厨房内；同时厨房粗加工间也需直达酒店卸货平台，使领料方便，联系快捷，便于管理。几条通道要做到路线清晰，洁污分开，便于分类、检点、进货和安全保卫。

厨房粗加工间独立设置于地下一层，建筑面积约650平方米，是将水果、蔬菜、水产、禽、肉、饮品类等原料加工成初步半成品的场所。粗加工间内分片设置各种原料区域，每片均按需配备冷冻库、冷藏库、加工区，特别注意洁污分线和避免加工后洁污倒流。设计中不仅考虑粗加工间与周边房间的洁污分区，内部工作过程中产生的废弃物等垃圾的运送路线也需与洁净物流线清晰区分，特别是水产品及禽类易于细菌感染，内部设计时需与蔬菜水果类粗加工明确分隔开。

2.3厨房设计

五星级酒店的餐饮种类较多，一般设有中餐厅、西餐厅、咖啡厅、宴会厅及全日制餐厅，这些餐厅位于裙房的公共区域，便于外来的客人及客服区客人的到达。各个餐厅均配有相应的厨房，一般都临近餐厅，同时也临近服务电梯。

厨房的面积指标S（S=厨房面积/餐厅面积）有些达到1，为保证厨房的正常运转，S值不能小于1/2。泉州万达酒店主要设置员工餐厅厨房、全日制餐厅厨房、中餐厅厨房、宴会厅厨房，分别位于地下一层、首层、二层、三层。各个餐厅均设置双通道即客人通道和服务通道，这样于服务中避免交叉且服务快捷，同时保护客人通道的地面清洁，餐厅与厨房间通道均设置双道双门结构，隔味、隔热、隔音、美观。

3 小结

本文主要根据2011年完成设计的工程实例总结了酒店后勤区洗衣房、厨房等区域的设计要点，后勤区是酒店的后台部门，是客人或访客通常见不到的区域，但是它的地位同样重要，也是酒店设计中不可缺失的重要组成部分。后勤区设计的合理完善、功能优化、充分利用空间，不仅能更好得服务于公共区、客房区，为员工提供舒适的工作环境，也能体现酒店的整体性，从而使酒店建筑成为一个协调的、完善的功能性建筑。