房地产项目财务培训篇(1)

一、总体目标和功能定位

(一)总体目标。20*年至2011年，通过各级配套联动，各负其责，对全省(不含青岛，下同)村卫生室集中扶持，重点突出业务用房整修、基本设备配置和乡村医生培训项目，提升其服务能力，使农村居民能够就近获得有效、便捷、价廉的医疗卫生和预防保健服务。

(二)功能定位。村卫生室承担疾病预防、妇幼保健、健康教育、残疾人康复、计划生育等工作，提供常见病、多发病的一般诊治和转诊服务。

二、项目原则和标准

(一)基本原则。按照“合理布局、方便群众，整体安排、分期实施，优化资源、便于管理，注重公平、完善功能，政府主导、社会参与”的原则，综合考虑服务人口、人口密度、服务半径、地理交通等因素，以县(市、区)为单位，合理确定村卫生室的设置和布局。

(二)设置标准。原则上按2000—4000人的服务人口设置1所村卫生室；村卫生室服务半径以2.5公里为宜；乡镇卫生院所在地原则上不设置村卫生室，相应职能由乡镇卫生院承担；鼓励人口较少、距离较近的行政村共设村卫生室；对海岛、湖区、民族村及偏远地区，可根据实际合理设置。

(三)项目标准。项目完成后，每所纳入设置规划范围的村卫生室应达到以下标准：1.业务用房要达到80平方米以上，做到诊断室、治疗室、药房、观察室“四室分开”，应符合通水、通电、通路、通电话、通网络等条件。2.应配齐常用诊疗设备、消毒设施、必需急救设备、预防保健设施、健康档案柜、药品柜、健康教育设施、观察床、应急照明设施等基本设备。村卫生室基本设备配置标准由省卫生厅、省财政厅另行制定。3.每所村卫生室原则上应配有2—4名取得相应执业资格的医护人员。从纳入设置规划的村卫生室中，选择2—4名具有执业资格的乡村医生，采取短期集中理论培训和实践技能培训相结合，分期分批进行4年两个周期的针对性培训。

根据以上原则和标准，村卫生室能力提升项目规划由各市认真研究制定，报省里备案并组织实施。

三、筹资原则和扶持政策

(一)筹资原则。各地要积极创造条件，鼓励社会参与，建立以市县为主、集体出地、个人自愿出工或出资、省里奖补的多元化筹资机制，共同推进村卫生室服务能力的提升。凡符合规划项目要求的，政府都应因地制宜地给予支持，其中对个人举办的业务用房已达到规定要求且纳入乡村卫生一体化管理的村卫生室，政府主要在基本设备配置与乡村医生培训方面给予支持。

(二)扶持政策。对业务用房整修、基本设备配置项目，按照“先干后补、以奖代补”的原则，在市级统一验收和省级重点评审的基础上，省级财政根据年度计划任务完成情况，参考各地农业人口总数，对东、中、西部地区每2000人分别奖补1万元、1.5万元和2万元。覆盖人口多的，相应增加补助。省级奖补资金由各市负责统筹安排使用。对乡村医生培训项目，分两个周期进行培训，省财政根据培训考核结果、按照统一标准予以补助，省级补助标准为每周期每人500元。

市县级政府要根据项目规划和项目进度，及时落实项目资金，确保业务用房整修、基本设备配置与乡村医生培训项目顺利实施。乡村医生培训项目所需资金由省市县三级政府和个人共同承担。各市要根据财力状况，统筹资金，对经济欠发达县(市、区)给予重点扶持。

四、加强长效机制建设

(一)明晰产权，加强管理。各地对政府投资形成的资产，要加强监管。对政府投资形成的业务用房和基本设备，要纳入国有资产监管范围；对政府补助购置的基本设备由乡镇卫生院建账登记，统一管理，村卫生室使用。各县(市、区)要加强国有资产产权登记、管理和监督，确保国有资产安全完整。

(二)理顺体制，激发活力。纳入设置规划的村卫生室要全面推行乡村一体化管理，实现乡镇卫生院对村卫生室的人员、业务、药品、财务等统一监管。村卫生室所使用的药品及一次性卫生材料实行统一政府采购，统一配送，并严格执行药品价格政策，控制和降低药品费用。村卫生室要严格执行有关规章制度、诊疗技术操作规范，完善各种业务工作记录和财务记录。

(三)搞好对接，强化服务。村卫生室项目实施要与新农合定点搞好对接，要有利于促进新农合工作的开展。经验收合格后的村卫生室列入新农合定点机构，要向农民提供优惠基本医疗卫生服务，并承担预防保健、健康教育和残疾人康复等任务。

(四)健全队伍，提高素质。加强乡村医生准入管理，严禁不具备资质的人员在村卫生室执业。鼓励乡村医生参加学历教育，加快向执业医师转化。县级卫生机构要承担乡村医生的培训任务，乡镇卫生院要分期分批选派技术人员到村卫生室进行技术指导。逐步提高乡村医生的待遇，鼓励为乡村医生统一办理养老保险，有条件的地区可对承担公共卫生服务的乡村医生给予补助，加快建立吸引大中专毕业生到村卫生室工作的激励机制。

五、强化组织领导

(一)提高认识，加强领导。村卫生室服务能力提升事关农村卫生事业长远发展，更与农民健康密切相关。各地要站在为新农合搭平台、推动社会主义新农村建设、为农民谋利益的高度，把村卫生室能力提升工程作为重中之重，切实抓紧抓实抓好。各市、县要加强组织领导，实行分工负责制，及时协调解决工作中遇到的困难和问题。村卫生室项目实施要明确分工，责任到人，严格奖惩措施。

房地产项目财务培训篇(2)

【关键词】房地产企业；财务管理；发展

房地产业经过多年的高速发展，市场供求关系已经发生变化，产品的供给也日趋完善，赢利水平逐渐降低，企业间的竞争也日趋激烈，但房地产企业财务管理还比较薄弱，制约着房地产企业的进一步发展。因此，需要加强对房地产企业的财务管理，使之发挥出应有的功能。

一、加强房地产企业财务管理的重要意义

房地产开发是一项综合调配各项资源的经济活动，要提高房地产开发的经济、社会效益，财务管理在企业的管理过程中已成为必然。在竞争激烈的房地产行业，企业取胜的关键除房地产工程质量外，还有企业的开发成本，因此，在确保房地产工程质量的同时，如果还能对企业的开发成本进行有效的控制，那么企业的竞争力必定能够得到增强。通过加强房地产企业财务管理，有利于对项目开发方案进行优化，提升各项资源的利用率，使开发方案更加符合市场的需求，从而达到控制开发成本的目的；有利于降低费用开支，充分运用企业各项资产，增强企业运营及盈利能力；有利于企业多渠道筹集及使用资金，降低企业资金成本；有利于防范企业运营风险，发现生产经营中存在的问题并及时解决，减少财务损失。

二、现阶段房地产企业财务管理存在的问题

1.房地产企业发展定位方面存在的问题

房地产企业的发展定位决定着企业的未来，关系着企业是否可以做大、做强、做优，但是在房地产企业发展定位过程中，往往忽略了财务管理的作用。例如在定位时，过于片面追求房地产开发项目的高、大、快目标，并没有充分考]房地产企业实际的财力、物力、人力等财务实际情况；或者在定位时，财务人员未能参与其中，无法提供财务方面的具体意见等。上述情况容易导致公司发展定位不合理，难以顺利实施，实际与定位相背离甚至失败，不利于房地产企业的可持续发展。

2.房地产企业经营管理方面存在的问题

房地产企业为了获得更高的利润，以及占领更多的市场，往往热衷于购地扩大经营，设定较高的经营目标。但在房地产企业经营时，有的企业由于管理水平，没有发挥好企业现有的资源优势，不能充分利用好企业已有的资源，在运营过程中对企业有限的资源未能合理规划，导致经营目标与公司资源不相匹配，不能很好地完成经营目标；还有的企业对运营过程中出现的问题未能很好的控制、解决，未能有效地通过财务管理使企业有限的资源发挥最大的效益，降低了房地产企业运营效率。

3.房地产企业价值创造方面存在的问题

在房地产企业管理中，很多经营管理者认为只有开发建设、销售房地产项目等业务才是创造企业价值的业务，财务管理仅仅是一个提供服务的后勤业务。所以，在房地产企业中，很多业务发生前并未能够尽量征求财务意见，对财务管理的定位还停留事后核算的阶段，仅在业务成本、费用发生后进行支付资金、成本核算、缴纳税费等，并未能通过财务管理在成本控制、资金、税务管理等方面创造价值。直到出现成本过高没有合理控制、资金紧缺无法正常运转、税负水平过重影响效益等问题时，才会要求通过财务管理解决，但此时已经无能为力。

4.房地产企业风险管控方面存在的问题

房地产企业开发项目经营过程中经常会存在一些风险，如资金、成本、质量、市场、税务、信用风险等，对房地产企业进行风险管控是其健康发展的有力保障。但是在房地产企业运营中，一方面，财务管理人员往往是在企业风险已出现并造成损失反映在企业账面时才能提示风险，其滞后性不利于房地产企业及时化解风险；另一方面，当风险出现时，财务管理人员未能有效测算、估计风险大小及其影响程度，不利于房地产企业有效地化解风险。财务管理人员未能系统地对企业风险进行事前预测、事中解决、事后评价等，不利于房地产企业健康发展。

三、完善房地产企业财务管理水平的对策建议

1.提升财务人员的专业能力

房地产企业的财务管理水平，主要取决于财务人员的专业能力，要提高和发挥出企业财务管理的更大作用，就需要提升企业财务人员的专业能力。房地产企业应鼓励支持财务人员进行财务技能培训，通过内部培训、外部聘请专家学者或专门机构培训等形式，帮助财务人员掌握最新的财务知识和相关的财务管理方法。此外，还应组织财务人员参加与房地产项目开发有关的设计、规划、获取土地、工程建设、房产销售等方面知识及流程培训，帮助财务人员熟悉房地产项目开发的整个业务流程，站在房地产业务角度来提高财务管理技能和作用。

同时，房地产企业在选用财务人员时，还应该提高标准，只有专业能力和业务能力等综合能力都较强的人员，才准予进入房地产企业从事财务工作。并通过制定激励制度，对财务工作比较突出的财务人员进行奖励，从而提升财务人员的工作积极性，留住并培育高、精、尖财务管理人员。

2.以管理会计推动房地产企业的发展定位

房地产企业特别是中小型房地产企业的发展定位往往是企业领导人制定，财务人员很少能参与其中发挥作用。一方面，作为房地产企业财务管理人员，应发挥管理会计的作用尽量争取参与到房地产企业发展定位过程中，例如制定企业计划、规划盈利模式、设计开发方案、制定销售政策等，把财务管理触角延伸到业务开始的最前端，只有这样才能改变财务事后管理现状，把被动变主动，充分发挥财务管理作用；另一方面，房地产企业的管理人员在规划企业定位过程中，应广泛采纳不同专业的意见，特别是财务人员的财务意见，如盈利预测、资源配置、成本控制等方面的建议，有助于提高企业发展定位的前瞻性、可行性、准确性。财务管理人员还应充分运用管理会计方法，依据房地产企业实际运营情况及财务状况等进行分析，提交有价值的管理会计报告，及时供企业规划、决策参考，推动房地产企业的发展定位。

3.推行全面预算管理强化房地产企业管理

合理配置房地产企业有限的资源，应推行全面预算管理。首先，房地产企业应人人参与预算，以部门为预算管理中心，在业务部门间合理配置企业资源，以效益最大化为目标，把预算管理效益与薪酬绩效相挂钩，使预算管理与每位企业成员息息相关，发挥全面预算管理作用。其次，应集合房地产项目规划设计、成本管理、工程施工、销售策划、财务、人力资源等专业人员编制房地产项目整个开发过程的全面、详实的预算，同时分解为年度、月度预算，依据预算测算的盈利结果、项目资金流情况等适度调整房地产项目开发策略，调配好房地产项目开发资源，使房地产项目顺利、可控地完成。另外，应动态地监测、分析预算执行情况并反馈至公司管理层，及时解决全面预算执行过程中的问题并进行有效的考核，确保全面预算能合理执行，优化、配置好企业资源，使房地产企业得到高效的发展。

4.加强房地产企业成本、资金、税务管理创造价值

首先，房地产企业的开发成本是其在竞争中取胜的关键因素，房地产企业应运用财务成本管理工具控制好开发成本，在项目开发过程中对前期策划、工程建设、项目管理、运营等成本M行控制，确保开发成本合理、科学，使房地产企业在市场中占据有利地位。

其次，资金是房地产企业最重要的发展资源之一，房地产企业应运用财务资金监控方法，对项目开发资金流出、流入进行前瞻性的预测。预计资金充裕闲置时，做好理财等投资方案以获取资金收益；预计资金不足时，则在事前开拓融资渠道，及时融资并降低融资成本，发挥财务杠杆作用以最低的资金成本满足项目资金需求。同时，对资金使用实时监控，使资金处于流动状态以确保企业资金流健康、有序，促进房地产企业良性发展。

最后，在竞争激烈的行业趋势下，对房地产企业进行税务管理可增加其竞争力。房地产企业应在选定合作方式、获取土地形式、开发模式、营销方案等过程中进行合理税务测算、规划，使房地产企业税负合理、科学，实现房地产开发效益最大化，创造价值。

5.构建财务信息化风险管理体系

风险管控是房地产企业发展壮大的必要措施，房地产企业可通过建立由先进硬件、软件构成的财务信息化系统来实现财务管理工作的智能化，提升财务管理工作的有效性和准确性，加强风险管控。信息化的财务管理体系，包括从业务源头开始对业务数据的及时、有效采集，并将业务数据及时转化为财务数据，使财务数据穿透至业务源头，实时、准确地反映房地产企业实际经营情况，及时提示房地产企业内部及外部风险；以及准确运用财务管理方法和技术，科学测算风险大小及其可控程度，使房地产企业及时采取有效措施规避或降低风险，形成企业风险管理体系，保证企业的平稳运行，使企业健康发展。

综上所述，财务管理是房地产企业不可缺少的管理手段，要加强房地产企业财务管理成效，需要提高财务人员的专业能力，从管理会计角度推动房地产企业发展定位，推行全面预算管理，对房地产企业加强成本、资金、税务等管理创造更高的效益，构建财务信息化管理体系防范风险，发挥房地产企业财务管理应有的作用，促进房地产企业高效的发展。

参考文献：

[1]李春晓.房地产企业财务管理问题探讨[J].现代商贸工业，2015（6）：111-112.

房地产项目财务培训篇(3)

关键词：房地产企业；财务核算；税法；协调

近些年房地产行业在去库存和不断上涨的开发成本的压力下，各房地产企业纷纷加大对财务核算的力度，想以此的获得有利的决策数据找到降低成本的措施，进而获得企业的最大利润。而税法作为国家取得财政收入的重要保障税法，又赋予了企业依法完成纳税的责任和义务，直接影响企业最终经济效益的流入量。所以如何协调财务核算与依法纳税这样一个税企之间的关系成为一个值得深入思考的问题

一、房地产企业财务核算与税法协调之间的关系

税法是国家取得财政收入的重要保障，具有较强的强制性。财务核算结果是企业纳税的根本依据，作为财务工作的核心部分，房地产企业的财务核算相对复杂，环节繁多。自身具有项目连续滚动开发的特点，易使企业延迟项目决算期，导致其成本和利润难以理清，容易出现违规问题。

如果不重视财务核算的准确性和及时性，那么混乱的财务核算必定增大房地产企业经营风险和税收风险，严重时会使房地产企业陷入被动局面，甚至会导致企业无法继续经营。只有获得合法的经济利益才能让企业可持续地稳步发展。财务核算结果将影响企业纳税的结果，而税收核算结果又影响企业会计报表，使其包含税收的影响和纳税调整以后的影响。二者之间是相辅相成密不可分的。

二、房地产企业财务核算与税法协调的现状

（一）“营改增”税制改革政策对企业财务核算及税法协调产生影响

“营改增”的全面落实，让企业财务人员将面临新旧税制的衔接、税收政策的变化、具体业务的处理等难题。对房地产企业财务核算有着很大波动，尤其在企业的纳税管理、经营指标、税率和计税基数上产生重大影响。

首先，以房地产企业的纳税管理为例，纳税人资格认定分为一般纳税人与小规模纳税人、房地产销售纳税义务时点增加不动产交付买受人的当天作为应税行为发生时间、增值税抵扣方法等与营业税的纳税管理有显著的变化。

其次，企业的招标采购、规划设计、建筑施工直至产品销售各环节涉及的收入、成本、资产等经营指标数据基数随着税率不同也发生了明显的变化，增加了经营管理的难度。再有营业收入和营业成本双降，增值税价外税的特点改变了以往房地产企业流转税的核算模式。

最后房地产企业税率和计税基数的变化以及计税方法不同导致税负增减不一，采用简易征收方式的企业税负下降，一般计税方式的企业税负受多方因数影响会呈现税负上升的现象。

由此可见，税制改革之后，财务核算难度加大，税款确认呈现复杂化趋势给企业的财务人员增加了不小的工作困难，同时也影响了财务核算与税法协调之间的关系。

（二）企业内部财务核算人员对于税法理解及执行力不强

企业内部核算人员是协调核算工作与税法关系的关键因素，由于我国税种类别多，且随着税制改革及国地税每年相关税法规定的不断颁布，在一定程度上决定了财务人员要不断地加强学习。一部分核算人员尽管他们熟练掌握各种财务方面的知识和技能，但在实际工作中由于对税法以及相关制度的认识及理解不足，导致在具体的财务工作执行过程中可能会使相关法律法规有偏差，给财务核算与税法协调工作的开展带来一定阻碍。

（三）现行税法规定的税种多样化造成的财务核算困难

现行税制涉及房地产行业的有14个税种，目前，在房屋开发建设、销售、出租、转让等环节，征收的税种涉及流转税、所得税、财产税、行为税四大类，主要包括增值税、契税、印花税、土地增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税等。各税种由于征税目的不同存在较大的核算差异，其中存在多项需进行复杂核算才能确认税额的税种，例如土地增值税按单一项目分业态征税，计税过程复杂，企业所得税在预缴和清算过程中因影响因素较多也给财务核算带来一定的难度。

（四）部分房地产企业管理层的纳税意识淡薄、财务基础薄弱直接影响财务核算与税法的协调

由于房地产企业计税基数影响，缴纳的税款在开发过程中支付的资金占比也会较大，不少房地产企业管理层在资金使用存在压力时向建设工程倾斜，忽略了部分税款的纳税义务时点，人为的干预财务核算导致与税法不协调；也有部分企业由于管理体制问题或对财务工作重视程度不够，造成财务组织架构和财务核算手段不健全，导致财务核算准确不高，进而影响与税法的协调。

三、提升财务核算与税法协调之间关系的举措

（一）合理化解“营改增”税制改革对财务核算的负面影响

为了适应税制改革变化，房地产企业要对经营管理模式进行调整，来确保各业务链提供准确的财务核算数据。对公司管理流程进行再造，通过对招投标流程、合同流程、票据流程、采购流程和销售流程等业务链梳理重新制定执行标准，达到企业对产品和服务实施精细化管理。

在营销方案的制定中，应更加注重“营改增”后新税制和实际税赋量化关系的分析，特别是要研究透视同销售、混合销售的纳税原则，全面衡量税务成本和纳税效果，根据不同产品和服务的适用税率、减免税规则和可抵扣范围，确定最优的营销方案。对招投标的、建材采购和销售产品的定价通过科学合理的运作的，以达到最佳的减税效果，满足企业收益最大化的需求；完善增值税核算细则的制定，让财务核算有章可循。

另外，还应设置独立的税务核算人员，全面的负责税款的核算，其中包括增值税的核算及相关票据、申报来保证税款数据的准确。

（二） 加强税务政策收集及时组织税法培训

由于税法的内容随着税制的改革不断变化，房地产企业财务人员也要与时俱进，不断学习。只有清楚当下最新的税务政策，并不断对涉税核算进行调整，才能使其与税法相协调。因此，在提高财务人员工作技能水平的同时也要做好税法培训，通过定期再教育培训提高其对税法相关政策的掌握和数量运用。

培训途径主要为两种：一是靠内部培训，房地产企业采购相关税法书籍或网络税法资料，财务人员通过自学或由企业内部高级财务人员进行内部培训，争取熟练掌握关于增值税进项税转出、企业享受免税和退税的会计处理方法。二是借助外力，可以联合税务局进行税法培训；或者参加外部专业的税法培训课程；还可以通过邀请外界专业讲师来进行。另外，提高领导对税法的认识和了解，有利于充分发挥领导的带领和监督作用，因此加强对企业管理层及非财务人员的税法培训也是积极的措施。

（三）定期进行企业税收筹划，平衡财务核算和税法的关系

所谓税收筹划又称合理节税，是在税法规定许可的范围内，通过对经营和投资理财等活动的事先筹划和安排，利用税法给予的对己有利的可能来选择和优惠政策，选出合适的节税方法，从而取得更大的经济效益。所以房地产企业做好税收筹划是既对财务核算工作的重要指引，同时也提升了公司管理层对税法的认识高度，减少对财务核算工作的不当干预。

（四）健全企业涉税会计核算体系，规范处理财务核算与税法的协调

会计核算体系是一个包括会计机构设置、会计核算方法以及会计核算流程的会计系统。会计核算体系的完善、适用与否，直接影响会计信息的真实性，甚至关系到企业的生存与发展。健全涉税会计核算体系是从财务核算遵循的标准即对会计准则或会计制度与税法进行差异化分析，根据房地产企业的实际经济业务环境，针对性的制定会计机构中涉税的工作范围、岗位职责、核算方法，使财务核算在执行层面和税法相结合，避免偏差带来的税务风险。

四、结束语

总的来讲，房地产行业在国家宏观调控下市场竞争日趋激烈化，货币信贷政策的不断调整，各地调控政策差异化成为常态，都左右着房地产企业的发展。房地产企业应当深刻认识到财务核算与税法协调的高度一致对降低企业经营风险，规避税务风险的意义，才能实现企业的长远发展。

参考文献：

[1]何湘燕.房地产企业财务核算与税法协调的思考[J].当代经济，2012，18：122-123.

[2]郭世举.关于房地产企业财务核算与税法协调的几点思考[J].新经济，2013，23：62.

[3]陈素娣.“营改增”对房地产企业财务管理的影响分析[J].经营管理者，2016，09：62.

房地产项目财务培训篇(4)

今年，是我局实现平稳较快发展的重要一年。按照局党委确定的“着力推进改革创新，倾力打造科技房管，努力实现跨越发展，全力助推科技”工作思路，我局干部职工教育培训工作要突出科技、创新和高效三个方面，继续以提高党政工作人员、专业技术人员、管理人员业务能力和操作人员的理论知识和职业技能为重点，采取多种形式深入开展教育培训，不断提高培训的计划性、针对性和实效性，努力实现教育培训的规模、质量和效益的三统一，不断开创教育培训工作科学发展的新局面。

一、指导思想和工作目标

以科学发展观为指导，紧紧围绕我局全年工作的总体目标，全面贯彻落实科学发展观，倾力打造科技房管，充分发挥组织科、劳动人事教育科在人才培训工作中的牵头作用，努力提高职工队伍的整体素质，为完成今年我局各项经济指标和工作任务提供思想政治保证、人才保证和智力支持。

干部职工教育培训工作的主要目标是：全年计划完成各类培训约人次。其中：组织各级领导干部、党政工作人员、党员、入党积极分子、青年团员培训10批次，约748人次；房地权属登记管理人员、房地产执法监察人员、房地产行政执法人员、房地产产籍档案管理人员、房地产市场管理人员、窗口办、财务人员、房屋安全使用管理人员、修缮工程技术人员、经营管理人员、劳动人事管理人员、行政管理人员等进行政策、业务培训41批次，约人次；生产操作人员技术技能培训2批次，约160人次；房管科、物业办等业务科室对社会培训8批次，约785人次。

二、工作要点

（一）思想政治理论培训

深入搞好科学发展观、构建和谐社会、党的执政能力建

设、党的先进性建设等重大理论和党的十七大的学习。抓好机关、基层各级党政领导干部和党团员的政治理论学习，确定学习专题和目标。今年组织科、宣传科、党办、团委等党群科室共计划举办各类培训班10批次，旨在加强和提高各级领导干部的领导水平和全局党员、团员、工会等人员的政治理论水平。

（二）持证上岗培训

按照市国土资源和房屋管理局的有关要求，搞好今年的

持证上岗培训。

⒈新上岗、转岗人员培训。完成今年规定的房地产权属登记等22个岗位的新上岗、转岗等人员的持证上岗培训。

⒉持证人员继续教育。深化和提高房地产权属登记等22个岗位继续教育。同时，做好《岗位证书》年度验证及换证工作。

⒊持证上岗检查工作。今年12月上旬，劳动人事教育科将对各基层单位持证上岗情况进行检查。并对查出的问题进行整改，力争这22个岗位持证上岗率达到100%。

（三）专业技术人员培训

结合房管行业发展和实际需要，重点组织有关人员参加人事局组织的专业技术人员的各类培训，为我局跨越发展提供专业人才；配合专业技术职称的评聘工作，开展计算机应用能力和英语使用能力的培训；同时进行已聘专业技术人员的专业知识培训及考核，考核结果将与绩效工资挂钩。

（四）职工技能培训

依据社会对本行业的最新要求，今年我局计划对各单位相关工种工人进行技能培训，开展技术比武活动，同时对一线生产工人进行新材料、新技术、新工艺的培训，以提高职工队伍的技术水平，促进房管行业整体形象的提升。

（五）科室内部培训

产权科、房管科、物业办、执法队、安全鉴定中心等窗口科室、分别根据新下发的各项法律规定和本科室的工作需要对科室内部进行政策法规和服务标准培训，通过培训提高工作人员的业务能力和服务水平。

（六）本局内科室业务对口培训

为使职工更好的掌握和运用业务知识顺利完成各项工作任务，各科室对基层单位对口科室的工作人员要分别进行相关培训。行政办公室、劳动人事教育科、窗口办、财务科、经营部、修缮部、法制科、企划部等业务科室组织房管站和各基层单位参加各类业务培训，计划开展内容涉及相关政策法规、业务知识等方面。

（七）公务员培训

严格执行《国家公务员法》的相关规定，加强公务员队伍建设，进一步抓好《国家公务员法》的学习、培训和宣传工作。对公务员进行公务员法基本知识、依法履行职责的培训，并依据人事局的要求针对性的组织各项具体培训和考试。

（八）对外培训

为将各项房管政策宣传到位，局房管科、房委办、物业办、执法队等科室，计划对社会相关人员进行培训，组织培训班讲解和推广各类法规政策，为依法行政提供社会保障。

三、工作要求

(一)提高认识，加强管理。进一步提高各级领导对培训工作的紧迫性和重要性的认识，增强危机感、责任感。一是要加强培训工作责任目标管理，全局培训指标要做到量化、细化，层层分解，把培训任务落到实处；二是要加强培训办班的规范管理，注重实效；三是要加强对培训办班特别是面向基层单位和社会培训班的监督、检查，防止乱办班现象发生，切实减轻基层单位的负担，使培训工作规范有序的进行。

(二)认真贯彻落实专业技术和管理人员的继续教育。根据《市专业技术人员和管理人员继续教育条例》和《市专业技术人员和管理人员继续教育证书登记管理办法》，按时组织专业技术人员和管理人员参加相应的继续教育，同时要坚持专业技术人员和管理人员继续教育的考核登记制度，建立健全各类培训台帐，同时根据工作的需要，组织选送专业技术人员和管理人员参加不同形式的进修班、培训班和研修班进行更新知识的培训。

(三)深化教育培训，提高培训质量和实效。

机关的各个科室要根据行业和社会需求，结合上级部门的有关精神认真制定科学的培训计划，拓展培训范围，创新培训方法，不断提高培训质量。组织科和劳动人事教育科要积极地承担全局培训工作的组织、协调工作，配合有关各科室合理安排培训时间，督促有关科室培训工作的实施，检查培训工作的效果。

房地产项目财务培训篇(5)

关键词 房地产企业 财务管理 思考

近年来，随着城市拆迁成本的不断加大，以及地王的不断涌现，逐渐推高了房地产项目的购地成本，使得土地成本在整个项目开发成本的比重逐渐增加，部分项目甚至达到50%以上，同时由于政府对房地产行业不断调控，限价、限购等政策的实施压缩了房地产项目的利润空间；自住房等保障性住房政策的实施力度不断加大一定程度对房地产市场也造成一定的冲击。新形势下，如何加强财务管理、降本增效，提高企业盈利能力和竞争能力成为房地产企业持续、健康、稳定发展的重要环节。

一、房地产企业财务管理的重要性

财务管理是指企业将资金投入生产经营过程中发生的长期投资、长期筹资及营运资本管理的一系列活动，基本职能主要有财务分析、财务预测、财务决策、财务计划等，目标是实现企业价值最大化。财务管理的好坏对房地产企业的持续发展至关重要。

（一）有利于实现房地产企业战略目标

合理的财务管理可以有效促进房地产企业战略目标的实现。财务管理是实现企业战略目标的重要纽带，通过财务预算、财务规划等可以将企业战略目标转化为阶段性财务指标，财务指标完成与否则直接反映出企业的经营业绩、经营状况。通过财务指标及时修正和调整企业的短期目标，进而保证企业长期战略目标的顺利实现。

（二）为企业管理层决策提供可靠的依据

通过财务预测，测算企业投融资方案的经济效益，分析房地产开发项目的可行性，企业可根据风险偏好选择高收益、高风险或者低收益、低风险或者收益、风险适中的项目，从而为管理层决策提供可靠的依据，保证企业获得良好的回报，促进企业竞争能力的提升。

（三）有助于提升企业经营能力和经营水平

通过财务分析，找出企业生产经营过程中的短板和不足，及时采取措施和对策，降本增效，进而不断提升企业的经营能力和经营业绩。

（四）有助于防范和降低经营风险

资金是房地产企业的命脉，关系着房地产企业的发展前途和方向，如何及时筹措足够的资金是房地产企业财务管理的重中之重，通过提高长期筹资能力可为房地产项目开发提供源源不断的资金支持，保障企业长期、稳定发展。

二、房地产企业财务管理存在的问题

（一）融资规模大，结构单一

近几年，随着房地产企业的迅速扩张，对外投资规模增大，所需资金几乎全部来源于银行等金融机构，负债率极高，并且由于项目销售（尤其是外地项目）不乐观，部分项目甚至出现“政府以地偿债”的情况，不能及时回笼资金，还要负债继续开发，导致债务规模越来越大，以至于借款到期无充足的现金流偿还，依靠再借款偿还，“借新债、偿旧债”，财务风险较大。

（二）年度预算导向性差，实际执行与预算偏离

房地产企业年度预算以年度工作经营计划为基础，按照“两上两下”的程序编制，但由于年度工作经营计划编制仓促，编制不严谨等方面原因导致经营计划变化较大，从而导致预算执行与实际偏离值较高。另一方面，由集团总部直接向下属子公司下达预算指标的方式，在子公司发展不均衡，亏损企业较多的情况下，为保证集团总部总体预算目标的实现，出现将部分子公司的亏损指标转移到盈利子公司，从而导致盈利子公司的预算指标与预期值偏离较高。

（三）项目成本控制力不足

由于房地产企业财务部门相对比较弱势，以及财务人员知识、经验和能力不足等原因，对项目成本的控制仅限于登记合同台账，付款时进行形式性审核，未对合同履行等内容进行实质性审查，造成财务部门对项目成本控制较弱，出现开发过程中项目成本不断增加，以及完工后项目成本仍在发生的情况，不能充分发挥财务部门全程监控的作用。

（四）管理层不重视财务管理

传统的财务工作局限于付款和记账。因此，通常认为财务部门属服务部门，只需付款和记账即可，忽视了财务管理的管理职能，一定程度上弱化了财务人员的地位，使财务人员不能充分发挥监控的职能。

（五）财务人员整体素质有待进一步提高

财务人员专业知识、技能和经验不足，自身又不加强学习，导致很多财务人员不了解房地产项目开发流程，分不清项目开发阶段，不能准确地核算项目成本。另外，由于企业内部管理原因，将一些不具备足够知识和经验的人员放在重要的岗位上，存在人岗不匹配现象，造成财务管理水平低下，无法充分发挥财务管理的职能。

三、加强房地产企业财务管理的思考

（一）完善各项财务管理制度

房地产企业财务管理存在问题的重要原因是缺乏长期有效的财务管理体制，财务制度不健全或者执行不到位。良好的财务管理制度是财务管理工作顺利进行的重要保障，也是降低和防范风险的重要屏障。“无规矩，无以成方圆”，房地产企业的快速发展需要完善的财务管理制度，需要充分发挥财务管理的优势，以促进企业战略目标的实现，提升企业竞争能力。

由于近年来《企业会计准则》不断修订和完善，房地产企业应及时修订财务核算管理制度，加强财务成本核算管理，统一核算口径，提高数据的可靠性和可比性；企业应制定和完善融资管理制度，结合企业长期战略制定财务规划 ，保障企业长期财务目标的实现。

（二）拓宽融资渠道，优化资本结构

适度负债可以有效地利用财务杠杆的作用为公司创造效益，但过高的负债容易使公司背负沉重的利息负担，使公司面临较大的财务风险，应积极拓宽融资渠道，优化资本结构。一方面，应积极推进企业转型升级，及时优化业务板块，对长期亏损的子公司应及时调整，改善经营模式；对暂时盈利子公司也应逐步实现“滚动开发”，增加经营性现金流入，保障企业长期、稳定的现金流入；另一方面，可以适当考虑融资多样化。例如，资产证券化，可以迅速筹集巨额资金，扩大规模，化解风险，降低融资成本，投资者亦可分享房地产企业的经营利润，有利于改善企业的资本结构。

（三）逐步建立导向性的预算管理体系

第一，年度工作计划作为预算编制的基础和数据来源，应充分重视其重要性，逐步改变年度工作计划从属于年度预算的现状，加强考核力度，促进各部门结合企业长期战略慎重编制，并考虑在客观情况发生变化时及时调整项目经营计划，以保证计划与实际运营不脱节。第二，建立导向性的预算管理体系，应结合各子公司具体经营情况，对于经常亏损或者亏损较多的子公司应及时进行调整，逐渐从源头上保证公司的整体盈利能力。第三，将预算执行偏差率纳入考核制度，防止出现年初预算亏损，实际执行出现较多利润以规避考核的情况发生。通过建立导向性的预算管理体系逐步提升企业经营效率，并有效保障企业的经营效果。

（四）加强成本费用管理，实现建设全过程的成本控制

成本领先战略是现阶段房地产企业重要的竞争手段，要降低成本，实现建设全过程的成本控制，关键的控制点在于：一是要充分重视前期设计工作，设计质量的好差直接影响建设费用的多少和建设工期的长短，严防设计缺陷造成成本增大。可结合项目定位实行“限额设计”，什么样的目标定位配合什么样的设计，避免出现设计与项目定位出现较大偏差，避免设计方案反复修改，从而增加项目成本。二是严格把握项目开发进度，控制项目开发周期，避免因开发周期延长使开发成本和开发费用增加。

（五）财务付款增加实质性审查，发挥财务事前监控职能

为有效地控制项目成本，防范非正常或不合规的成本增加，应充分发挥财务事前监控的职能，在合同签订及付款环节增加实质性审查。例如，审查业务是否真实；合同价款是否有充分、适当的依据；合同条款的制定是否已经规避了相关风险；申请付款时是否已按照合同约定完成工作内容，达到了满意的效果；合同变更，尤其是工程洽商变更是否真实、有效，各方签字是否齐全；通过对合同及执行过程的实质性审查，防止舞弊或错误的发生。

（六）加强员工建设，增加培训力度

对企业来说，人是最重要的资源，尤其是中高层管理人员，应“走出去，请进来”，面向市场招聘有知识，有经验的人才。合理选拔人才，做到人尽其才，才尽其用，避免将一些知识、经验不足的人放在重要的岗位上。同时要加强对财务人员的培训力度，根据财务人员知识、经验和能力情况增加开发环节的培训，促使财务人员熟悉整个开发环节，了解开发流程，可适当增加设计管理、成本管理、合同管理等非财务专业的培训，以增强财务人员的事前监控能力，防范开发环节出现的舞弊或疏漏。

四、结束语

房地产项目开发过程中，资金投入量大，开发周期长，不确定因素较多，必须加强财务管理，在规范制度流程，拓宽融资渠道，降低项目成本，保证资金及时回收等方面不断加强管控，有效地防范财务风险，降低融资成本，提高企业的盈利能力和可持续能力，促进企业健康、平稳发展。

（作者单位为北京昊泰房地产开发有限公司）

参考文献

房地产项目财务培训篇(6)

关键词：房地产；财务管理；问题与建议

一、重要性

(一)财务管理是核心

管理好房地产企业的财务工作，相关的财务管理体制是保证，好的体制能够帮助房地产企业降低并抵御财务风险，实现自身效益和利润的最大化。新时期下，房地产企业要加强成本和财务管理，实现低成本、高收益的财务管理模式，提高自身的经济效益。房地产企业项目开发中，原料采购、项目施工到房屋销售这一系列活动，都贯穿有财务活动，财务活动是房地产项目运营的基础。另外，房地产企业自身的决策和各个部门工作的开展，一定程度上受财务信息的影响，利用财务信息，可以推算出项目预期投资和造价的资金需求，掌握了这些数据，企业才能更好的管控开发项目，利用项目增加企业的经济效益。

(二)预知企业风险

经济发展浪潮中，企业就像一艘船，在大海里航行，想要到达终点，必须有良好的导航和天气预报系统来指明方向，同时躲避暴风雨，降低损失。房地产项目建设的周期长，需要投入的资金多，投资得到回收的时间也长，并且投资风险高，这些特点的存在，使项目预测和实际收益情况产生很大的差距。为了避免这些特点对地产项目运行的影响，就需要预测可能出现的问题，利用财务资料进行分析，发掘隐藏的问题，及时发现及时解决，减少风险对自身项目的影响。

(三)财务管理现状

“高出生，高死亡”是目前大部分房地产企业的状态，这种状况的出现有很多原因，通过分析这些失败案例，我们可以发现一个共同点，这些没有成功的房地产企业都存在财务管理缺失和体制不健全的情况，财务管理发挥不出实际作用。我国房地产企业受到的影响是多方面的，为了销售，企业都将重点放在消费者需求上，忽视自身财务管理的重要性。在产业升级和转型中，财务管理逐渐突出，项目被迫停工。所以企业也开始加强自身的财务管理，做好项目预期分析，防范财务风险，提高自身在行业中的竞争力，始终立于不败之地。

二、出现的问题

(一)机制不完善

房地产企业的财务管理，在机制建设上不下功夫，管理机制不健全，财务管理工作开展艰难。一方面，财务管理部门的工作人员，财务管理知识和经验都不足，在财务管理工作上态度和行为闲散，使房地产项目的财务方面存在很多问题和漏洞。另一方面，财务管理体制不完善，财务信息不能及时准确的上报，导致项目得不到整体掌控，对于项目使用的资金也不能进行准确估计，很容易造成资金的浪费，损失企业的钱财，加重项目的资金负担。

(二)力度不深入

目前，大部分房地产的财务管理，仅仅是填写凭证、帐簿登记和财务报表编制，财务预算、控制、分析以及决策等工作都没有涉及到。原因之一是房地产财务管理人才缺失，原有的工作人员无法完成财务预测等工作，房地产目前的财务管理存在数据缺失、探索不够的情况，无法给项目决策提供依据。同时领导对于财务管理的重视度也不高，重点还是放在满足顾客需求和提高销量上。财务管理只做表面工作，财务管理数据无法实现同步，不仅降低项目利润，还会影响企业发展。

(三)成本达不到最优

项目设计方案、土地使用权购买、工程招投标和施工是房地产项目开发的成本来源。只有降低成本，才能提升项目开发利润。但企业在成本管理中出现很多问题，不能选择最优方案导致资金流失，，购置土地使用权时，由于没有事先预估，购买的土地价格超出预算，给项目开发带来资金压力等等，这些问题不解决好，不利于房地产项目的开发和建设。

三、改善的措施

(一)健全制度

首先，房地产财务管理机制的完善，要根据国家的相关法律法规和自身的具体财务工作情况，科学的考量，进而完善好财务管理工作的机制。其次，要管理好财务人员的行为，健全行为准则，使房地产企业的财务管理工作分工更明确，具体工作更详细。财务管理人员要遵守制度，根据制度进行财务管理活动。最后，要加强财务管理制度的建设，分析房地产企业的具体情况，制定出一套具有针对性的财务管理制度，财务管理制度有实用性，提高房地产企业财务管理的水平，保证企业房地产项目的经济效益。

(二)树立思想

财务管理是一项长期工作，是企业实现项目目标的基本手段，通过财务预算安排房地产项目开发的方向和规划具体方案，合理控制项目支出资金、考核自身的实际情况，将企业开发资金合理分配给开发的地产项目中。为了更好的做好项目预算工作，财务管理人员必须树立预算管理思想，强化预算工作组织，将项目管理的程序进行细分，拟定每个阶段的具体预算方案，保证项目预算管理发挥真正的作用和功能。房地产企业预算管理的全面实施，要将预算管理和发展目标进行结合，改变企业对财务部门的认识，促使各个部门积极配合和协助财务管理工作，完成了整个企业的预算管理工作。

(三)提高素质

房地产财务管理人员的招聘中，要优先选择有经验的财务管理应聘者，对于应聘上的人员，首先需要向他们宣传财务管理的重要性，让他们清楚认识到自身所从事的工作对企业运营的重要作用，增强其财务管理工作的责任感。同时，建立专业财务管理，明确分工，应对财务问题。另外，定期组织培训，聘请财务管理专家到企业进行培训，提升财务管理人员业务技能。培训结束后，要对企业财务管理工作进行评比，表现优秀的给予一定奖励，通过这种方式，提高财务管理人员工作的积极性，促进财务管理工作的顺利开展。

(四)信息化建设

财务管理工作，不是简单的凭证填写、帐簿登记和报表编制等，还有财务预测、项目控制、决策和分析等。这些工作会产生大量数据，光靠手工记录不仅费时费力，还会出现很多问题。信息化的到来，要求房地产企业的财务管理达到信息化管理要求。企业要重视自身的财务管理工作，为财务部门提供所需要的办公设备，引进技术人员，建立和管理自身的财务信息系统，将企业的项目数据登入财务系统，方便企业各个部门进行信息整合，加强企业部门间的沟通，同时也给各个部门进行项目决策提供财务数据参考，保证决策的科学合理性。

四、结语

经济转型之后，财务管理成为房地产企业运营的关键，做好企业内部的财务管理工作，对企业发展起至关重要的作用。企业要重视财务管理工作，财务管理人员要做好财务管理工作，及时发展问题和风险，并采取措施进行规避，保证企业利益不受到损失。财务管理人员要重视引起财务管理问题的因素，对这些因素进行分析，找到出现财务管理问题的原因，进而进行预防和找到解决办法，将问题扼杀在萌芽阶段，保证房地产企业的健康平稳发展。

参考文献：

[1]张爽.探究房地产财务管理中的问题与建议[J].财经界(学术版)，2015(05).

[2]周岩.房地产财务管理中的问题与建议分析[J].中外企业家，2015(10).

房地产项目财务培训篇(7)

关键词:财税支农;培训券;教育券

一、运用财政税收杠杆加快加大农村劳动力的培养培训和转型,促进城乡劳动力的双向流动,增强农村活力

1.大力发展农村基础教育,倾力扩大免费教育面。根据不同地区的具体情况,有选择地加大财政投入力度,加大农村教育资源分配,教育经费逐步向农村倾斜;建立良好的农村师资队伍,同时对教师的福利等问题要根据实际给予改善。国务院的措施是将在教育部直属师范大学免除师范生学费。这必将吸引许多贫困优秀学生、特别是农村优秀学生到师范大学就读(根据初步方案,6所部属师范类高校还将免去师范生每年1 000元～1 500元的住宿费,补助每月数百元的日常生活费,并提供包括实习见习期间的顶岗补贴、指导教师的带教补贴在内的实习和见习费用。国家每年每生补助近万元;如果选择免费师范教育,需要学校与学生签约,内容是需要学生在毕业后到农村学校服务三年,三年后可以再作选择),以鼓励毕业生到西部与农村从事教育事业,我们广东省完全有条件,择优选取部分省级师范院校(可以部分专业、部分年级作试点)实施师范生免费制,并可在对农村义务教育进行两免三减半的基础上,对高中教育推行免学杂费的举措,本届省政府可先行对来自山区农村生源的高中职业教育,在目前实行每学年每位农村生源实行1 200元的补贴基础上,实施免学杂费,或对未升学的山区农村初中毕业生实行100%的免费培训、推荐就业,倾支农惠农的各项分散财政资金推动山区农村劳动力的整体职业素质提高。如适用近期广东省政府发布的《广东省东西北振兴计划(2006—2010)》,对“东西北”有序展开高中职业免费教育,以教育为突破口,保证“东西北”公共服务在广东的均等化。这是聚众人之财、办众人之事的全国超前的大事。

2.大力发展农村民办教育。简化农村民办学校开办审批程序,鼓励社会团体、企业和公民个人以各种形式创办学校,并在学校用地、校舍建设、税费等方面给予政策性优惠,努力营造有利于民办教育发展的政策环境。企业、公民个人和社会组织通过国家指定机构向民办学校捐赠财物的,其捐赠支出允许在企业所得税、个人所得税税前全额列支。民办学校接受的捐赠收入免征企业所得税。

3.构建对农民工就业、再就业培训的长效机制。财政要建立农民工培训基金,加强财政补贴力度。培训的重点放在各种实用技能培训和劳动安全培训。给予企业员工尤其山区农村的员工教育经费税前扣除以更高的优惠,自今年起实施的新企业所得税法及其条例,对此已有重大突破,一是公司员工教育经费企业所得税前扣除比例已由1.5%增至2%,二是扣除基数以由公司发放的计税工资总额部分扩展至公司全面发放的实际工资总额。对为农民工提供培训服务的培训机构,参照对公办学校的税收优惠给予企业所得税和营业税减免。劳动部门也应不定期为农民工举办专项免费培训。江苏省的经验值得借鉴。江苏省于2006年开始全面实行农民培训券制度[1],根据农村劳务输出专项补助资金与分配指标,印制成一定面额的培训券,由村委与财政所一起分发给需要培训的农民,由农民持券自主选择培训机构和培训内容(工种),提供培训服务、赢得培训券的培训机构再向财政兑取补助,以深化培训机构的市场竞争,扩大农民选择培训的地点和技术面。弥足借鉴。我省目前实施的仅是按县级推行,培训区域、培训机构、培训内容极其狭小,效果有限,我省完全可以在此基础上推进一步,由省劳动人事部门和财政部门进行统筹组织管理,以便于本省农民工在全省范围内进行自主选择培训,更有针对性、更有效地进行自我提升。当然,更彻底的更长效的方式,是期盼全国统筹。

4.扩大社保覆盖面,尽早实现农村合作医疗个人账户的跨县、跨市跨省流动,解除农民工的后顾之忧。做实在城镇工作的农民工的社保,对农村合作医疗,在大病医疗保险的基础上,推行门诊医疗限额补贴的措施。

5.出新招,解决进城务工农民子弟就学问题。大力推广江苏省准货币面额的“助学证”[1],并进行创新,由持证的农民工子弟随家长进城就近择校,或由政府指定部分学校由农民工子弟家长选择上学,收到助学证的学校到当地财政领取定额补贴,由省内各地财政结算、省级财政统筹转移支付。也可参照广东顺德的经验。顺德目前的政策是参保五年的外来工,其子女可以享受与本地户籍人口同等的义务教育。将来还可逐步放宽这一限制,把参保年限调整为三年或两年。当然,这对当地财政支出是一个重大挑战,因为每一地区尤其是发达地区对义务教育学生的实际财政支出——生均经费是中央政府承担的义务教育生均免费部分的数倍之多。从全国范围讲,流动生与义务教育资源优越的地区接纳的平衡点和机制,仍是急需破解的课题。

6.利用财税杠杆,降低农民工的住房负担。适度调低城镇房屋出租的营业税税率,引导城镇房租下降,减轻农民工租房负担。建议政府划出一块地作为外来工住房的专用地,参照广州的经验为外来工建设经济适用房和廉租房,严格限制对这些房屋的炒作、倒卖。

7.促进农民专业合作社的发展,办成农业新型人才培养的摇篮与基地。《中华人民共和国农民专业合作社法》于2007年7月1日起施行,明确规定:国家通过财政支持、税收优惠和金融、科技、人才的扶持以及产业政策引导等措施,促进农民专业合作社的发展。农民专业合作社享受国家规定的对农业生产、加工、流通、服务和其他涉农经济活动相应的税收优惠。

政府惠农的关键,是智农——是持续不断地一代接一代地提高农民的文化水平、各项实用技术技能,让他们既有能力入城觅技术工,也可选择在家乡发展特色农业、规模农业;授之以鱼,不如授之以渔,在各地的不断创新的各有特色的技能教育培训中,农民渐渐从目前二元经济社会分裂的传统落后社会中融入市场经济社会,从此中国市场经济社会的整体实体,才堪称充实与实现。

二、改进政府支农惠农的观念,不断创新其财税及相关政策

1.中央政府对农民直补的办法急需改进。由中央政府直接对农民进行补贴,根据以往行政分级管理的经验与印象,这就将国务院变成了一个巨大的乡镇政府。解决问题的根本办法在于合理划分省级以下政府的财权与事权,加强管理,完善政府间转移支付制度,加强地方财政提供公共产品和公共服务的能力。目前的可以试行办法是,在农民自愿或通过说明教育的基础上,用种粮直补资金进行集资,并由县政府追加,对农业基础设施进行维修,不断把散置农民手中的小额资金集中为农民办大事。

2.“乡财县管”与“村财乡管”要分开。有些地方由于乡镇财力的薄弱,难以发挥一级财政的功能,正开展“乡财县管”的试点做法,这是一种有益的探索。但是,有些地方推行由乡财政控制村委经济组织财务的的“村财乡管”,却与中国政治民主化建设方向相违背。佛山市南海区桂城街夏西村委,在财政所的引导下,由会计师事务所等中介组织代理村委财务,同时体现了农民的经济自主管理、村委理财的专业性与公开性,值得向经济发达的村委推荐,经济实力缺欠的村委,则务求财务公开,暂不宜效仿。

3.农民的主要流向与县域经济的关系。农村之外哪里最能吸纳农民,这是一个由农民自主选择和用人单位、自主调选的市场问题,也与农民工流出地和流入地的政府导向密切相关。20世纪80年代中央政府实施至今的“小城镇,大策略”,需要在新农村建设的视角下进行检讨——当时占用大量农用地兴建的小城镇,未能有效地实现人口集聚功能,部分小城镇甚至出现“空壳化”;相当一部分农民流向了特大城市,导致特大城市人口膨胀压力日益加深。

4.新农村的规划运作要慎重。现在部分山区自然村出现空壳化,广大行政村出现老幼化,这既是政府主导的城市化和工业化巨大推动力所致,同时也是农民们的自觉选择和对幸福生活追求的效应,我们对那些已经在萎缩和空壳化的村庄是否列入规划的范围?新农村规划中的绝大部分都属于准公共产品,需要政府、村集体和农民的共同投入,并且一旦投入,短期内不可能考虑回收,如未能实现装扮和提升农民幸福家园的目标,而建成一个人迹稀少的建筑群,是不可取的。所以,规划的推进需要漫长的时间,在动态中考察农村村落自然变迁,对社会效应、长期效应和经济效应进行综合权衡。

工业化与城市化的过程,是人、财、物及其信息流出农村的过程,而新农村建设的过程是政府的人、财、物及其信息投向农村的过程,双向流动的结果,是流出量大于流入量既呈现净流出量,同时,是在庞大的传统农村的蜕变过程中诞生出较小型的崭新的农村。

总之,各级政府尤其是中央政府对农村的政策,应该有向城乡一体化移动、迈进的思想,不要再向城乡二元结构上去固化和运作,人为地制造新的城乡二元结构部件;要适应形势调整支农惠农的思想观念,善于运用财税政策进行宏观调控和投资带动,打破城乡隔离的壁垒,首先立足于智农,用文化尤其实用技能武装农民,有效地、创造性地支持社会主义新农村建设。

政府的惠农政策,从项目型从直接给付现金型开始,让农民感到政府没有忘记他们,他们可以分享到中国社会经济快速发展的成果,但市场经济的变幻莫测、覆盖所有经济领域,令农业难以成为独谋发展的孤岛,劳动力资源丰沛的农村、农民更热望融入市场中,追求自身内在的力量,成长为广阔社会欢迎的操作型的人力资本所有者。

参考文献: