房产投资的特点篇(1)

关键词：房地产；装修项目投资；投资风险；风险控制

中图分类号：F293文献标识码： A

一、房地产项目投资风险概述

房地产装修项目投资是房地产项目投资的重要一环。房地产在开发建设楼盘的时候，会对已经建好的房子进行装修。根据统计表明，对于房子装修的投资大约占了整个投资的32%-34%，占据了房产销售的13%。因此，房子装修投资对于房地产项目投资风险的影响重大。在规划房产装修投资的时候就要优化投资方案，用最少的投入实现最好的装修效果。

二、房地产项目投资风险的特点

首先，房地产项目建设具有不可移动的特点。房地产投资项目的首要风险就是房地产项目的建设地点选择。房地产项目的价值在于其地理位置的好坏，位于交通通达的市中心，房地产项目的价值就高。而位于交通不便的市郊，其房地产项目的价值就不会很高。因此，房地产项目投资所面临的风险特点就是地理位置。

其次，一个地区经济发展的导向对于房地产建设而言是十分重要的。但是，由于房地产投资开发经历的时间较长，所以，对于经济导向的改变不能及时地做出应对。这就成了房地产项目投资建设的另外一个风险。因此，在房地产投资建设方面，必须加强对经济发展导向的预测。尤其是房地产项目开发投资较少的地区，必须加强对该地区经济发展方向的研究。这就是房地产项目投资风险的区域性特点。

最后，房地产项目投资具备长久性的特点。由于房地产项目建设材料的特殊性，其耐久性较好。一般房地产的使用寿命长达几十年甚至几百年。因此，房地产投资项目的风险也具备长久性。

三、房地产装修项目投资风险控制措施

房地产项目投资风险因素有很多，但是，最主要的风险和最需要控制的投资风险则是房地产装修项目的风险。本文将就房地产装修项目投资风险作简要分析并提出相关建议。

（一）在装修材料上，建议采用进团或区域采购，以此在确保品质的同时降低成本，减少材料成本过高带来的投资风险。同时，区域采购和集团采购也能满足不同装修的质量和档次。其中，如入户门、橱柜、龙头等建议采用区域采购。而涂料、开关、内墙砖等采用集团采购。但在目前大多数房地产装修项目的材料供应上，较少采用集团采购和区域采购。

（二）在进行房地产装修的设计上，为了更好地实现装修产品标准化，越早设计越有利于对房地产装修的成本控制。通常，很多房地产投资开发商等到房产已经基本建设完成后才进行装修设计。而这时候，通常会为了满足装修效果，对于已经建设好的工程进行拆改。这就直接导致了房地产整体投资的增加，投资的无意义增加就变相提高了装修项目投资的风险。因此，装修设计应该尽早开始。在建筑平面图基本绘制完成的时候，装修设计就应该介入。在满足装修效果的同时，尽量减少使用稀缺材料。同时，还要降低施工难度，以此降低装修成本。只有对成本进行良好的控制，才有利于进一步降低装修项目的投资风险。

（三）为了进一步控制装修成本，降低房地产装修项目投资风险，在装修时，尽量采用简约的装修风格。在简约中突出装修的亮点，提高市场接受率。在整个装修过程中，要有重点地进行精装修，以控制装修成本，降低装修投资风险。对于客户主要关注的大堂、电梯、客厅、卫生间还有厨房灯进行重点精装修。在精装修上面突出装修的亮点。其它地方则尽量采用简约风格装修，使客户能够根据自己的想法去装修房间。按简约风格进行装修，可以有效避免由于装修的功能过剩而缺乏亮点，也能够在保障品质的情况下控制成本，从而降低装修项目的投资风险。

（四）为了更好地降低房地产装修项目的投资风险，还可以采取精装修样板房的方式。通过对样板房的精装修，可以有效地看出之前的设计在成本上是否在控制之内，装修成本投资是否超出了之前的预期以及通过客户对样板房的体验来进行返修或者预设计，从而有效避免了交楼时可能会产生的风险。同时样板房也能充分反映装修设计是否合理，营销时的承诺是否切合实际情况等。这样一来，通过样板房的精装修有效规避了大规模二次装修的风险，从而大大降低了装修项目投资风险。

（五）控制装修成本，降低房地产装修项目投资风险的措施就是强化装修过程管理。通过强化装修过程的管理，能够合理调配人员，提高工作效率，减少额外无用开支。在材料选购上，也能有计划地进行，减少了材料浪费。在装修过程中，由于工序问题，施工单位较多，协调起来相对浪费时间。然后，加强对装修过程的管理，使得人力和物力在最小的成本下得到了最大的发挥。因此有利于最大限度地降低房地产装修项目投资风险。

四、结束语

房地产在我国国民经济中所占的比重越来越高，重要性也越来越大。但是由于在投资房地产时的高回报带着高风险，所以，房地产项目投资的风险控制显得尤为重要。投资者只有在投资房地产时针对投资风险做一定预防，才有利于规避风险。而房地产装修是整个房地产较为关键的环节，因此对于装修项目的成本控制显得比较重要。其中，最需要控制的就是装修项目投资风险。本文在结合风险特点的基础上重点分析了装修项目投资风险，并提出了一些建议，以此推动房地产建设更加安全、可靠、高效。

参考文献：

[1]王炜.关于整个房地产全过程的风险识别[J].才智，2011(01).

房产投资的特点篇(2)

【关键词】 房地产；投资环境；投资类型；投资风险

面对房地产市场的竞争激烈，如何进行投资决策，规避风险，获取最大效益，避免因投资决策失误而造成的巨大经济损失，是各房地产企业希望解决的主要问题。只有系统深入分析和研究影响房地产投资决策的因素，改变传统决策方法的单一性和独立性，减少投资决策过程中的主观成分，才能避免因投资决策失误而造成的巨大经济损失，这不仅有助于企业自身发展，对房地产市场乃至整个国民经济的健康稳定也有着重要意义。

一、房地产投资的涵义和特点

房地产投资是指资本所有者将其资本投入到房地产开发经营中以期在未来获取更多收益或规避风险的经济活动。也有人认为，房地产投资是指国家、集体、个人等投资主体，直接或间接地把一定数量的资金投入房产、地产生产和再生产领域的过程和行为，包括建造新的物业和对旧有的建筑物进行改造。

随着我国城市化的推进，从长远来看，房地产投资已经成为广大投资者追逐高额利润和快速增值的重要投资形式。由于房地产商品和房地产市场的特殊性，房地产投资具有如下特点：一是高投入和高成本。房地产业是一个资金密集型行业，房地产的高资本价值特性，决定房地产投资需要投入的资金量大。土地的价格或土地使用权的价格相对较高、建筑造价高、施工周期长使得投资开发成本高。而且房地产开发投资涉及部门众多、经营运作过程中交易费用高也使得投资需要投入大量资金。二是开发周期长和投资回收期长。房地产投资项目要经过可行性研究、项目论证、置地、设计施工建设、营销和物业管理等众多环节，房地产开发周期长。从土地审批、房地产建设、到物业投入使用，回收投资资金获取利润需要相当长的时间。房地产开发投资不是一个简单的交易程序，而是一个涉及多个市场的交易系统，受到土地、建材、施工、劳动力市场等多个市场的影响，而且房地产变现能力差，投资资金要经过几个市场的运动才能回收。三是高利润和高风险。由于房地产的异质性、不可替代，所以房地产市场是一个非完全竞争市场，房地产投资回报率高。利润和风险是对应的，与其他投资一样，房地产投资收益和风险并存。由于房地产投资投入资金多，资金周转期长，随着时间的推移，投资的不确定因素增多，其投资的风险也将增大。四是政策鼓励和约束。由于房地产业的基础性作用，以及房地产对经济发展的促进作用，政府常常在经济出现下行风险时鼓励房地产业的发展，出台一些产业措施，鼓励房地产消费，这就会增加居民对房地产的消费性投入，同时也激励了开发性投入。但从城市发展角度看，城市需要进行统一规划和布局，以满足城市功能分区、城市生态的要求。由于房地产的不可移动性和耐久性，所以房地产开发投资必须服从城市整体长远发展和规划，这就构成了房地产开发建设的外在制约因素。

二、影响房地产投资的因素

投资是一项动态的连续性的经济活动，投资包括资金的筹集、使用、回收和增值，形成一个循环的资金流。同一投资者在不同时期或者不同投资者，追求的投资目标是不同的，所愿意承担的投资风险和选择的投资时点也是不一样的，这就决定了他们的投资结果和收益。由于房地产的区位、投资时机和房地产类型直接影响着房地产投资的利润和风险，因此被称为房地产投资的三要素。

1、区位

由于房地产作为一种特殊商品具有不可移动性的特点，所以在房地产物业中，区位因素被置于前所未有的高度，是顾客最关心的因素之一。一般而言，区位是指特定房地产所处的空间位置及其相邻房地产间的相互关系。从宏观角度来说，区位指项目所在区域；从微观角度来说，区位指项目的开发场地。实际上，区位不仅指房地产所处的地理环境位置，还包括该区域的社会位置。一宗房地产的地理位置包括坐落、方位、朝向、楼层和建筑式样等自然环境因素，社会位置包括该区域的交通状况、配套设施和人文景观等。任何一项房地产投资必定在既定的自然环境与人文环境中运行并与周围各类环境因素发生各种互动关系。这些因素的差异加剧了区位差异，使得处于同一市场的不同区位的相同面积房地产具有不同的实用价值，产生了极为不同的经济效益。交通运输系统的完善、生活方式的变化以及科技的进步，都会使区位价值产生巨大差异，使投资者面临巨大风险。因此，在进行房地产投资决策时必须充分考虑房地产区位条件，认真分析、研究拟投资区域的经济发展状态、人口因素和房地产市场状态等因素。

2、时机

由于房地产开发活动受宏观经济的影响很大，而经济发展具有周期性的规律，因此，房地产业发展也相应有着周期性的涨落。随着经济周期性波动的是房地产产品的供求、价格和收益水平的相应变化。因此，选择合适的投资时机，保证所投资房地产有良好的市场前景，是一项投资成败的关键。一般而言，经济发展趋势是影响开发时机的主要因素，在经济发展的成长期，各类房地产需求旺盛，市场处于不断上升势头，这时推出的房地产项目较易获得较高收益；当经济处于下行区间，由于失业增加，收入下降，房地产市场需求下降，供过于求，房地产价格下跌，物业租售所需时间加长，甚至根本就租售不出去，此时开发的房地产将导致资金占用和成本上升，预计的收益不可能实现，房地产开发商将承担开发时机选择不当带来的巨大损失。因此，房地产投资者必须具有敏锐的判断力，善于把握机会和抓住时机。

房产投资的特点篇(3)

文献标识码：A

文章编号：1004-4914（2016）01-086-03

一、房地产投资风险概念及种类

1.房地产投资风险的含义。房地产投资风险是指在客观情况下，在特定的期间内，某房地产项目投资的预期结果与未来实际结果间的变动程度，变动程度越大，风险越大；变动程度越小，风险越小。

从房地产投资的角度来说，房地产投资风险可以定义为未获得预期收益可能性的大小。完成投资过程进入经营阶段后，房地产经营者就可以计算实际获得的收益与预期收益之间的差别，进而也就可以计算获取预期收益可能性的大小。当实际收益超出预期收益时，就称投资有增加收益的潜力；实际收益低于预期收益时，就称投资面临着风险损失。后一种情况更为投资者所重视，尤其是在投资者通过债务融资进行投资的时候，较预期收益增加的部分通常被称为“风险报酬”。

2.房地产投资的特点及风险种类。

（1）房产投资的特点。同一般投资相比，房地产投资具有以下特征：一是房地产投资对象的固定性和不可移动性。房地产投资对象是不动产，土地及其地上建筑物都具有固定性和不可移动性，这一特点给房地产供给和需求带来重大影响，如果投资失误会给投资者和城市建设造成严重后果，所以投资决策对房地产投资更为重要。二是高投入和高成本性。房地产业是一个资金高度密集的行业，投资一宗房地产，需要大量资金，这主要是由房地产本身的特点和经济运行过程决定的。三是回收期长和长周期性，整个房地产投资的实际操作，就是房地产整个开发过程，对每一个房地产投资项目而言，它的开发阶段一直会持续到项目结束，投入和使用的建设开发期是相当漫长的。四是房地产投资具有高风险性。由于房地产投资占用资金多，资金周转期又长，而市场是瞬息万变的，因此投资的风险因素也将增多。

（2）房地产投资的风险。在房地产投资过程中，投资风险种类繁多并且复杂，其中主要有以下几种：

一是市场竞争风险。是指由于房地产市场上同类楼盘供给过多，市场营销竞争激烈，最终给房地产投资者带来的推广成本的提高或楼盘滞销的风险。市场风险的出现主要是由于开发者对市场调查分析不足所引起的，是对市场把握能力的不足，其中销售风险是市场竞争的主要风险。

二是购买力风险。是指由于物价总水平的上升使得人们的购买力下降。在收入水平一定及购买力水平普遍下降的情况下，人们会降低对房地产商品的消费需求，这样导致房地产投资者的出售或出租收入减少，从而使其遭受一定的损失。

三是流动性和变现性风险。首先，由于房地产是固定在土地上的，其交易的完成只能是所有权或是使用权的转移，而其实体是不能移动的。其次，由于房地产价值量大、占用资金多，决定了房地产交易的完成需要一个相当长的过程。这些都影响了房地产的流动性和变现性，也就是房地产投资者在急需现金的时候却无法将手中的房地产尽快脱手，即使脱手也难达到合理的价格，从而大大影响其投资收益，所以给房地产投资者带来了变现收益上的风险。

四是利率风险，是指利率的变化给房地产投资者带来损失的可能性。利率的变化对房地产投资者主要有两方面的影响：其一是对房地产实际价值的影响，如果采用高利率折现会影响房地产的净现值收益。其二是对房地产债务资金成本的影响，如果贷款利率上升，会直接增加投资者的开发成本，加重其债务负担。

五是经营性风险。是指由于经营上的不善或失误所造成的实际经营结果与期望值背离的可能性，产生经营性风险主要有3种情况：（1）由于投资者得不到准确充分的市场信息而可能导致经营决策的失误。（2）由于投资者对房地产的交易所涉及的法律条文、城市规划条例及税负规定等不甚了解造成的投资或交易失败。（3）因企业管理水平低、效益差而引起的未能在最有利的市场时机将手中的物业脱手，以至使其空置率过高，经营费用增加，利润低于期望值等。

六是财务风险。是指由于房地产投资主体财务状况恶化而使房地产投资者面临着不能按期或无法收回其投资报酬的可能性。产生财务风险的主要原因有：其一是购房者因种种原因未能在约定的期限内支付购房款。其二是投资者运用财务杆杠，大量使用贷款，实施负债经营，这种方式虽然拓展了融资渠道，但是增大了投资的不确定性，加大了收不抵支、抵债的可能性。

二、房地产投资风险产生的原因

1.房地产投资所掌握信息不全、不准，投资决策草率。所依据的信息不够准确，或前期调研不细，对购买力及项目的销售前景预期过于乐观，都会导致在运用中出现与当初的估计有较大偏差。

2.房地产投资的宏观形势出现不利变化，引发多种风险。这在经济生活中也经常遇到，表现为：一是严重的通货膨胀、物价上涨，诱发建材价格上涨，工程造价跟着上涨。二是货币发行政策和银行信贷政策。三是房地产供求形势的变化。房地产供给严重不足的状况已成历史，供过于求，房价自然就要下降，销售难度增加，促销成本加大，期房销售成为不可能。四是房地产政策及由此形成的大气候。银行等金融机构对房地产业的支持重点转移，不利于新开发的房地产项目。

总的来说，房地产发展商主观上对房地产市场供求形势，房地产政策，金融政策的理解、判断或把握上出现偏差；有的房地产开发商过分相信自己的判断，而实际上判断出错了或反了，产生重大的损失；有的发展商在决策上项目时只考虑、分析了一时的市场供求形势，而没把开发的周期因素考虑进去，结果供求关系发生变化，或者对市场的估计及项目自身的优势的判断过于乐观，最终导致销售困难；还有的房地产发展商过分相信自身能力，而经营实力不足，项目运作中难于实现预期的经营业绩等等都是引发房地产开发中的工程建设风险的原因。

三、房地产投资风险管控的策略

房地产投资风险的规避与控制要针对不同类型的风险，采取不同的措施和方法，以规避房地产投资风险，将房地产投资过程中的风险降到最低的程度，达到保障投资收益。

1.树立风险价值观念，把握政策环境，规范运行，及时应对。树立风险价值观念，就是要投资者根据财务活动所面临的风险与期望取得的收益做比较，选择出合适的方案。房地产投资由于与国家经济形势紧密相关，因此在很大程度上受到政府政策的控制。因此，房地产投资者不仅要加强对影响房地产市场相关政策的研究，还应密切关注房地产市场出现的新情况、新问题，保持信息渠道畅通，及时预见并采取灵活的措施应对政策变动的影响。现在国内的房地产形势比较复杂，各种新型法律法规不断推出，各种新的房屋类型的显现，使得计划一直没有变化快。

2.充分收集分析市场信息，借鉴国外成熟的经验。房地产项目投资风险较大的原因之一就是信息缺乏，没有完善的信息网络和信息共享机制。房产信息拥有量的多少和掌握度对房地产开发决策有着十分重要的影响。房地产开发商应尽量多收集信息并做出准确把握和预测，进行充分的市场调查分析，做出科学的项目决策，尽可能避免和减少后续开发中的风险。目前我国房地产市场已进入产业震荡调整期，未来的两年将会进入房地产市场的迷失期，房价增幅将会降低。日益上涨的房价已引起国家的高度关注，相关部门已从利率、税收和市场等诸多方面对房地产市场进行了调控，因此，开发企业要及时调整开发思路，对市场变动要有充分的预测。

3.合理分配资金，减少金融风险。（1）投资分散策略。房地产投资分散是通过开发结构的分散，达到减少风险的目的，一般包括投资区域分散、投资时间分散和共同投资等方式，国内的房地产类型丰富，因此这一策略很容易实施。（2）投资组合策略。房地产投资组合策略是投资者依据房地产投资的风险程度和年获利能力，按照一定的原则进行搭配投资各种不同类型的房地产以降低投资风险的房地产投资策略。（3）保险策略。对于房地产投资者来说购买保险是十分必要的，它是转移或减少房地产投资风险的主要途（下转第90页）（上接第87页）径之一。保险对于减轻或弥补房地产投资者的损失，实现资金循环运动，保证房地产投资者的利润等方面具有十分重要的意义。

房产投资的特点篇(4)

关键词：融资、房地产开发企业、房地产投资基金

近年来，随着中国房地产的不断发展，金融市场逐渐开放，房地产开发企业资金短缺的呼声却不断。房地产开发企业投入不足，资金短缺，已成为制约房地产开发企业发展的瓶颈。房地产开发企业投资风险较大，周期较长，其业务的特殊性很难保证公司经营收入的连续稳定性，且这种发行股票上市筹资的方式需经国家有关部门审批，其审批程序繁杂及成本高昂，所以相对较难。因此，急需开发新的融资方式和渠道，解决房地产开发企业发展所需的资金问题。

一、房地产投资基金是房地产融资的新方式

房地产是一种特殊的资产，其权益证券化可以促进房地产这种不动产的动产化，并在房地产市场与证券市场之间架起资金流动的桥梁，促进房地产投资的大众化与经营的专业化。房地产开发投资规模大、周期长等因素以及房地产价值昂贵等特点使得房地产开发企业开发、投资需要的资金巨大，而经营运作及相关业务又有很强的专业性，要求具备相当的专业知识和经验才能够操作，这一切形成了普通中小投资者难以逾越的障碍。

房地产投资基金是近年兴起的新的融资方式，具有分散投资、降低风险的运作特点，特别是在中国入世之后，作为房地产投资权益证券化的一个创新品种——房地产投资基金，是实现房地产开发企业投资大众化和融资社会化的重要途径。

二、我国房地产开发企业资金融资的现状

房地产开发企业投资基金属于产业投资基金范畴，有实体资产与虚拟资产两个投资方向。实体资产主要是房地产开发项目，投资的获得方式可分两类：一类投资于较成熟的房地产开发项目，以获得稳定现金红利，可称之为稳健型投资；另一类则投资于成长型的房地产开发企业或资金不济的房地产开发企业不良资产项目，由基金经理等专业人士介入经营管理，通过企业孵化或不良资产盘活，完成资产增值过程，风险相对前者要大，可称之为进取型投资。

按照中国的现行法规一般应将房地产开发企业投资基金归入产业投资基金范畴。专门投资于房地产行业的基金就称为房地产投资基金。它是由房地产开发企业或金融机构发起，向特定投资人募集专门用于房地产投资的基金。由于中国目前还没有相关法律和法规来规范房地产开发企业投资，因此，中国房地产开发企业投资只能向确定的投资者发行基金份额，即只能采取私募基金模式。所谓私募基金模式是指通过非公开方式，面向少数投资者募集资金而设立的基金。这类基金目前多采用投资公司的形式来规避政策壁垒。

三、中国房地产开发企业融资方式

就中国现状而言，由于房地产开发金融市场还不完善，所以房地产开发企业投资基金的投资渠道相对较窄。在证券市场上只有30余家的房地产开发企业的股票可供选择，房地产投资信托几乎没有开展。由于房地产投资基金刚刚起步，目前中国设立房地产开发企业投资基金不能按照成熟资本市场上的方法运作，比较适合采用一种过渡办法，即以房地产权益性投资为主，辅以房地产证券投资和其它房地产金融业务的混合型房地产投资基金。

1、房地产开发企业权益类投资。包含在房地产开发企业中的权利可以分为两类：一类针对物，附属于房地产开发企业；另一类针对人，房地产开发企业权益类投资是指主要投资实物型房地产开发企业，其权益主要来源于参与开发房地产开发企业项目收益、旗下房地产开发企业的租金收入和房地产开发企业增值收益。在目前中国房地产开发企业市场中，房地产投资基金除了投资一般房地产项目外，还可以在以下几个方面进行权益类房地产投资：（1）收租物业投资。由于租金收益较高的房地产开发企业物业，如商业办公楼、购物中心、大型仓库等物业存在总价和单价都较高的特点，它要求开发该类物业的房地产开发企业必须具有很强的资金实力，因为该类物业的租售方式导致租资回收期较长。（2）债权房投资。这类房产包括有因房产抵押的资金借贷所形成的债权房，房产项目施工方、材料供应商等项目关联方因结算获得的房产等。（3）尾盘房投资。在房地产开发企业开发项目中，只有少数楼盘可以达到100％的销售率，绝大部分都会有5％~20％左右的尾盘房，有些甚至比例更高。（4）二手房投资。目前中国规范的房地产开发企业中介机构并不发达，加上业主与买者普遍还没有树立委托房地产中介办理交易二手房的意识，房地产开发企业投资基金可以介入二手房交易市场。房地产开发企业投资基金具有资金规模优势，其可以聚集大量的二手房产，然后委托房地产开发企业中介集中销售和租赁，这样可以解决二手房交易双方信息不对称的问题，并且可以借助自身的资金优势对购房者提供分期付款，为需求按揭贷款的客户提供担保支持等，从而获得稳定的差价收益和租金收益。

2．房地产证券市场投资。目前中国可供房地产开发企业投资基金选择的已上市房地产开发企业证券较少，难以通过投资组合来有效分散非系统风险。房地产开发企业股权化就是通过发行房地产股权证，将房地产按价值单元分割成小的产权单元，出售给投资者。房地产开发企业股东享有房产租赁所得及房地产增值等所有权权益。

3．其它房地产开发金融业务。房地产投资基金可以充分发挥资金优势，对一些有前途的房地产项目提供短期资金支持或通过股权合作等方式投资于房地产开发企业；适当地对一些有优质房地产开发企业资产作抵押或担保的企业发放抵押贷款；或用自身资产为一些房地产开发企业企业提供有偿担保。

四、中国房地产开发企业融资的难点分析

房地产开发企业投资基金的产生是中国房地产开发展的一种必然趋势。房地产投资基金符合投资者和房地产开发企业的需求。由于其规模化，专业化的运作，未来将成为房地产投资的一个主要手段。

1、在组织结构方面可供选择的余地较少。房地产投资基金在组织结构上可以分为公司型和合伙型二种，其中合伙型基金中的有限合伙制基金能较好地解决一般基金自身具有的经理人利益约束弱化、激励机制无效等缺点，所以在国际上房地产开发企业投资基金一般采用有限合伙制。比较容易操作的是设立公司型和普通合伙型房地产投资基金。而有限合伙制形式虽然在我国其他行业有先例，但涉及到房地产投资基金时，设立还有较大难度。所以，中国应尽快从法律上规范产业投资基金的组织形式，使得投资基金可以根据发起人的偏好进行选择。

2、投资渠道狭窄，短期内难以形成大规模的房地产产业投资基金。在中国，由于缺少长期稳定的大型机构投资者，因此设立房地产投资基金，吸引个人投资占据了较大的比重。然而就个人投资而言，投资于实业，由于信息不对称，难于对其风险进行评价，并非多数人的游戏。因此个人投资者投资兴趣一般不高，在短期内难以形成资金规模巨大的房地产投资基金。基于此，中国目前应该减少对保险基金投资限制，制定优惠政策，吸引保险基金尤其是人寿保险基金投资房地产投资基金，从而培育出大型的机构投资者，为房地产投资基金在中国发展创造条件。

参考文献：

[1]马晓峰，顾云昌.2002,开发商融资要两条腿走路[N].中国房地产报,2002,5

[2]刘晓波,丁洪亮.2002,房地产仍有两年增长空间[N].金周刊,2002,4

[3]赵昂.2002,地产基金通行美国[N].国际金融报,2002,5

房产投资的特点篇(5)

一、投资性房地产概述

所谓投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。主要包括已出租的土地使用权；持有并准备增值后转让的土地使用权以及企业拥有并已出租的建筑物。但不包括为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的自用房地产和作为存货的房地产。

二、投资性房地产计量模式-

《投资性房地产准则》以成本模式作为投资性房产后续计量的基准模式，并适当引入了公允价值模式。

(一)成本模式

成本是指资产购置或建造时，为取得该资产而支付的现金或现金等价物的金额、或其他对价的公允价值、或者在适当时候按照特定要求进行初始确认时归属于该资产的金额。采用成本模式，要求投资性房地产在初始计量后采用折余成本(减去任何累计减值损失)予以计量。

(二)公允价值模式

在公允价值模式下，投资性房地产在初始计量后以公允价值计量，公允价值的变动确认为损益。所谓公允价值，是在公平交易中，熟悉情况的当事人之间自愿据以进行资产交换的金额。所谓“熟悉情况”是指自愿的购买者和自愿的销售者双方都对投资性房地产的性质和特征、其实际和潜在的用途，以及资产负债表日的市场状况适度熟悉。“自愿的当事人”包括了自愿的购买者和自愿的销售者。自愿销售者愿意根据市场条件，以所能取得的最好价格出售其投资性房地产。而“公平交易”是指在不存在特别或特殊关系的当事人之间进行的交易。这种关系可使交易价格不具有市场状况的特征。这一交易假定是在非关联方之间进行的，各方独立地发生行为。 此外，投资性房地产的公允价值应该反映资产负债表日的市场状况。之所以强调资产负债表日，原因在于公允价值是指定日期的特定时点上的价值。由于市场状况可能发生变化，因此在另外一个时点上估计的公允价值的报告金额就可能不正确或不恰当。另外，实际上，公允价值的定义还假设了销售合同的交换和完成是同步的，没有任何价格上的变化。如果交换和完成不是同步的，则熟悉情况的、自愿的当事人之间的公平交易中就很可能出现价格的变化。

(三)公允价值模式给上市公司带来的影响

1．上市公司拥有的投资性房产原先都被计入了固定资产，因此，投资性房产的升值与否，并没有体现在报表中。近几年投资性房产升值迅速，因此，如果上市公司一旦采用公允价值法来计量其早些年购入的投资性房产，必将大大提高其净资产和当期净利润。公允价值模式的推行必将引导市场对该项方法进一步的认可。而且随着投资性房地产物业的增多，特别是人民币升值和我国经济持续发展，新会计准则采用后，肯定会引导市场更多的关注各项投资性房地产物业的真实价值，在现行制度下，投资性房地产没有作为单独的一项资产反映，而是与企业自用房地产一样纳入固定资产或无形资产进行核算，这在一定程度上不利于反映企业房地产的实际构成情况及各类房地产对企业经营成果的贡献情况。

2．短期内将对信息披露不充分的公司将产生更大的积极影响。相关公司采用公允价值的计量模式取代成本模式记帐的行为应该属于会计政策的变更，因此在采用公允价值模式的首年，各相关公司将会采取追溯调整的方式，即这些企业的上年度净资产值将会得到较大幅度的提升，有利于提高相关公司的规模，由于在我国目前的市场环境里，投资性房地产物业都是以历史成本计价，而且一般情况下都存在一定程度的升值，因此，如果采用公允价值模式，会引导市场对一些原来信息披露不够充分公司价值的挖掘，使投资者对这类公司价值的认识更为全面。

3．相关公司每年净利润的波动程度会增大。公允价值的变化将加大净利润的波动幅度。目前的会计制度下，投资性房地产物业以盈利稳定为最大特点，但由于我国的投资性房地产物业市场刚刚进入加速发展阶段，不会排除部分投资性房地产物业出现贬值的可能，但更多的投资性房地产物业升值潜力较大且预计将会持续，那么采用公允价值模式总体上每年的重估增值额(即使考虑相应的折旧和摊销后)应该持续为正值，计入当期损益后当年的净利润预计将会得到持续的额外提升。

三、计量模式的具体运用

公允价值计量的崛起，使历史成本计量受到越来越多的挑战，但公允价值在实际中的应用却受到可靠性的制约。就我国目前的情况来看，企业一般应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。而目前投资性房地产的公允价值在某些情况下是可以取得的，但考虑到我国的房地产市场还不够成熟，交易信息的公开程度还不够高，未完全采用公允价值模式，企业应于会计期末采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，如果有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠地取得，应当采用公允价值模式。采用公允价值模式计量的，应当同时满足下列条件：1．投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；2．企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。

房产投资的特点篇(6)

近年来，全省投资的快速稳定增长为税收增长奠定了基础。全省投资中房地产投资被视为与产业、产品关联度最高的行业，也成为四川地方税收的主要来源，2010年仅房地产业与建筑业两项税收已占全省地方税收收入的43.2%（不包括与房地产投资无关的建筑业税，下同），2011年占43.5%，2012年占42%。房地产业投资对地方税收的重要性可见一斑（见图1）。

从投入产出角度分析，亿元房地产开发投资、建筑业亿元产值与地税产出比均保持了高度稳定的线性关系。2010～2012年亿元房地产投资与房地产业地税产出比分别为1∶0.162、1∶0.163和1∶0.16。即1亿元房地产投资带动约1600万元地税收入；2010～2012年建筑业亿元产值与建筑业地税产出比分别为1∶0.041、1∶0.042、1∶0.043。即1亿元建筑业产值带动约400万元建筑业地税收入，这也是通过投资测算税收的重要基础数据（见表1）。

房地产投资与税收行业地位保持稳定

房地产开发投资占比超过18%

2010～2012年在全省投资高速增长的背景下，尽管受一系列调控政策影响，房地产投资仍然保持了较为稳定的占比。2012年全省房地产完成投资3266.4亿元，同比增长15.9%，比全省投资增速低3.4个百分点，占全省投资比重为18.1%，占比较2011年回落0.7个百分点，比最高年份2008年占比18.9%降低了0.8个百分点，剔除灾后重建投资影响，2010年占比为18.5%。占比连续三年保持了高位运行。

房地产相关地税收入占比超4成

2010～2012年房地产业地税收入占地方税收的比重分别为32%、31.58%和30.16%，建筑业整体税收三年占比分别为15.45%、15.06%和15.46%，按三年房地产施工面积与建筑业施工面积之比72.74%、79.21%和76.74%，测算得到建筑业房地产地方税收占比分别为11.24%、11.93%和11.86%，两项税收合计占全省地方税收收入的比重分别达到43.24%、43.51%和42.02%，房地产相关税收在地方税收中的主导地位凸显（见表2）。

税收波动与行业特征关联度高

房地产投资与税收波动周期一致

从2009年开始，四川房地产市场在震后刚性需求及购房鼓励政策的带动下，房地产销售出现一波恢复性快速增长，同比增长68.2%，受销售回暖影响，在当年投资仅增长9.3%的情况下，与此相对应的房地产业税收已呈现26.9%的较快增长，2010年受投资增长显著回升推动，当年地税收入迎来一轮爆发式增长，同比增长57.3%，而当年销售仅增长7.2%，而在2010年4月，首次房地产“国十条”调控政策出台，并未改变当年税收增长的强劲势头，数据反映投资与销售同是影响地方税收波动的原因，但投资对税收的影响具有一定的时滞性，这与房地产项目平均2年的投资周期性相吻合，也是2011年房地产投资与税收保持同步增长的主要原因，从此轮房地产市场复苏与房地产业税收增长的时点看，两者增长的时间起点一致。在此后三次调控政策的陆续出台和成都市“限购令”的实施，房地产投资与销售连续两年高位回落，房地产市场再度步入调整状态，受市场下行影响房地产业税收同时回落，房地产投资与销售左右下的房地产市场走势与税收变化趋势一致（见图2）。

行业投入产出比高度相关

从2010～2012年连续三年亿元投资与房地产业地税收入产出比分析，这一指标值一直稳定在1：0.16以上，最大波动值仅为0.3个百分点，说明房地产投资与地方税收收入高度相关；从2010～2012年连续三年建筑业亿元产值与地税收入产出比分析，这一指标值一直稳定在1：0.04以上，最大波动值仅为0.2个百分点，说明全省建筑业产值与建筑业地方税收之间同样保持了高度的相关性。

结构体制对税收影响不同

税制结构对税收的影响

2012年房地产开发投资增速15.9%，较2010年增速回落22.3个百分点，而2012年房地产业地税增长12.82%，较2010增速回落44.49个百分点，国税甚至回落幅度达到72.5个百分点，两项税收回落幅度远大于投资，造成这一差距的原因在于受税制结构影响。

由于市场低迷企业拿地热情减弱，土地增值税、土地使用税、耕占税、资源税等税收大幅减少，数据显示，2012年全省住宅供地4804.58公顷，同比下降7.1%，较2010年增速回落71个百分点，与国税回落幅度基本相同。土地供应量的下降同时也对地税增长产生较大影响，加上房地产投资以外的二手房交易出现大幅萎缩，契税、印花税等大幅减少，数据显示2012年全省二手房销售2158.6万平米，较2011年同比下降8.6%，与2010年（二手房销售2569.92万平米，同比增长21.77%）相比，降幅达到30.37个百分点，此外，2012年全省耕地占用税收缴80.84亿元，同比增长65.69%，而这一数据并非当年实际供地应缴额，包含前期政府平台公司应缴未缴，是去年税收增长压力大而追缴以往年度应缴未缴的结果，对当年税收增长起到了一定助推作用，而对次年税收增长将构成基数压力。

地区投资结构对税收、经济的影响

房地产投资比重与房地产业税收比重相比较，19个市州呈现房地产投资占比高则房地产业税收占比高，房地产投资占比低则房地产业税收占比低的特点；仅广安、达州两地趋势有所差异。

房地产税收占比与房地产税收增速之间相比较，有14个市州呈现占比大、增速慢，占比小、增速快的特点。

房地产投资占比与房地产业税收增速相比较，结论与税收比重、增速比较结论一致，有14个地区呈现占比大、增速慢，占比小、增速快的特点。出现这一反差主要是受房地产发展周期所决定的，较高基数下的高增长难度较大，同时也反映出这部分地区税收征缴的压力。

以成都为例，虽然税收总量仍在增长，但占比却不断降低，一方面体现了宏观调控的成效，另一方面也说明该地区财政收入增长面临较大的压力。对全省而言，增速快的地区，受总量较小的影响，其对税收的带动不足以支撑全省税收高速增长，影响全省税收增长趋势的依然是占比较大的地区。

房地产业还是一个产业关联度较高的行业，涉及上下游产业50余个，产品千余种，房地产业的兴衰也将直接影响相关行业的生产经营，特别是对钢材、水泥、化工等基础建材行业的影响最为直接，同时房地产业也是四川经济实现投资拉动不可或缺的重要因素。在宏观调控政策下，推动房地产业的健康可持续发展已成为当前经济工作的重中之重。

2013年投资与税收预测

房地产开发投资总量预计增长14%

2013年“国五条”调控新政的出台，再次表明了中央调控的决心和调控力度，后续还将陆续公布配套实施意见，将会进一步考验房地产市场的承受压力，造成投资与销售的持续走低，初步预计，2013年全省房地产开发投资总量约为3720亿元，增长约14%。

房地产业税收总量预计为590亿元

2013年在房地产市场调控依然趋紧的政策环境下，房地产开发投资增速回落将进一步加剧房地产业地方税收征收困难，按照房地产投资与地税收入产出比回落趋势推算，预计2013年这一比例将回落至1∶0.159，2013年全年房地产业地方税收总量约为590亿元，同比增长约13.1%（见图3）。

建筑业地税收入预计达300亿元

2013年省委、省政府已确定了投资增长奋斗目标21000亿元，增长16.5%，要保持投资目标的顺利完成，2013年四川建筑业仍将保持较高的增长速度，初步预计2013年全省建筑业完成产业约为7300亿元，同比增长约16.8%，按照近三年建筑业亿元产值与地方税收最低产出比1∶0.041测算，预计2013年建筑业地方税收将达到300亿元，同比增长约12.8%（见图4）。

对财政收入的贡献仍将突出

作为四川财政收入的重要组成部分，近年来房地产业及其相关建筑业税收对稳定四川地方税收乃至地方公共财政收入增长发挥了积极推动作用。但房地产业税收属于一次性税源，对当期房地产市场的发展走势依赖性强，如果没有后期产业发展的支撑，抬高了基数的财政收入、地税收入继续稳定增长将难以为继，特别是房地产投资占比较高的地区，如成都、南充、绵阳等税收增长的压力更加突出，同时作为政策影响敏感度高的行业而言，其市场走势具有较大的不确定性，尤其在国家调控措施不断加码的背景下，房地产市场短期内繁荣的局面不会再现，土地供应、新开工面积负增长、待售面积大幅增加，进一步加剧了房地产行业发展压力，房地产行业回落趋势将不可避免，但房地产业及其相关税收短期内还将保持较高的税收占比。但对财政收入增长的贡献将逐步减弱。房地产业一业独大或将房地产业及其相关税收作为财政增收主渠道的做法将难以为继。

房产投资的特点篇(7)

关键词：信托投资 房地产 信托融资 利益均衡

房地产信托融资的基本理论

（一）房地产信托的要素

通常所说的房地产信托包括信托行为、信托当事人以及信托标的物三个基本要素。具体来说，信托行为一般是指以设定信托而发生的法律行为，其主要书面形式是在双方相互了解、自愿的情况下签订房地产信托契约或者合同等；信托当事人包括委托人、受托人以及受益人三个方面。其中受益人可以是委托人自己，也可以是委托人指定的其他自然人或者组织等；房地产财产就是房地产信托的标的物，即委托人通过信托行为，转移给受托人代为管理或者处理的房地产财产。通常广义上的信托财产还包括受托人在经营管理标的物的过程中产生的盈利，也叫信托收益，这些均在房地产信托的范畴之内。

（二）房地产信托的分类

根据中国人民银行的《信托投资公司管理办法》中有关条款，国内的房地产信托主要分为两大类：一类是房地产资金信托，另一类是房地产财产信托。其中房地产资金信托以委托人的货币资金作为信托财产，受托人对委托人委托的货币资金进行自主经营，这种情况下，信托资金的来源必须是个人的资金财产或者是单位空闲的资金财产；而房地产财产信托是指委托人将自己的房产、地产作为信托标的物交给信托机构，信托机构在收到财产后并不给予现金与委托人，而是签发一系列的凭证，委托人拿着这些凭证可以在证券市场上进行交易，以期获得利润等。委托人从这些凭证上的所得就相当于出售房地产的价款。

房地产信托融资运作模式

（一）信托贷款型模式

属于债权型融资方式，是目前国内公司使用最为广泛的一种房地产信托融资模式。它的原理是由信托公司开发出一系列的信托种类以吸引顾客投资，筹集到资金之后，信托公司再将资金放贷给房地产企业。信托贷款型模式有以下的特点：首先，信托公司与房地产企业联系，就融资的项目达成共识。然后，信托公司开发设计一份房地产信托计划，依据信托计划接受的合同数选择是否需要向银监会备案，通常以200份为标准。在通过审核或者备案后，信托公司开始公开向市场发行信托计划，有意向投资于该计划的投资人会将其投资资金划入信托公司指定账户。最后，信托公司将筹集到的信托资金放贷给房地产企业，同时，信托公司为了确保筹集到的资金的安全，也可能会与房地产企业签订一系列合同，如财产担保等。

上述的房地产信托融资模式给房地产企业融资带来便利，主要表现在：第一，虽然“121”号文件对房地产企业向银行申请贷款进行了规定限制，但只要符合相应条件，信托公司就可以向某些证件不齐全的房地产企业放贷款，这就为房地产企业的前期融资提供了便利；第二，对于房地产企业来说，从信托机构贷款属于债券型融资，不会产生额外的手续费用等成本，而且反映在资产负债表上是作为负债项目列示，可以产生抵税效应。相比于其他融资模式来说，经济效益可观；第三，这种贷款融资管理起来也比较方便，而其在现金流量表上反映的现金流也比较稳定，有利于公司对资金的使用进行规划，节约公司管理成本。

对于我国房地产企业，该模式有以下几个缺点：第一，《暂行办法》规定信托投资公司在给房地产公司发放贷款时，需要遵守相关的房地产贷款标准和要求的规定。在信托贷款方式下，这些规定和要求要更加严格。

第二，该方式所获得的款项是信托投资公司根据工程进度所划拨的资金，这些资金的用途有明确的规定。而且信托投资公司规定房地产采用信托融资的项目所获得的销售回款必须划入由保管人所开设的资金专户，这里面的资金不能被挪为他用。由于这些限制的存在，导致房地产公司很难实现资金的最优化配置，从而造成了很大的限制。

第三，一方面，房地产项目风险较大；另一方面，与银行相比较而言，信托投资公司对房地产项目的评估能力要低一些，综合来看，信托投资公司所面临的风险要大得多。实际过程中，信托公司往往要求房地产企业提供相关土地使用证明或者房产作为抵押，部分信托投资公司甚至需要房地产公司提供担保人。

（二）股权投资型信托模式

这种模式是权益型信托投资方式的一种，是指通过发行集资信托产品，信托投资公司把所募集的资金以参股的方式直接投入到房地产企业或者房地产的某个项目，这样信托投资公司就会按照一定的方式直接或者间接地参与经营或者管理。而且还能够根据其在房地产企业的股权或者房地产项目所有权，分获经营所得，从而作为信托投资公司的信托受益。

这种模式的特征如下：信托投资公司向社会公众发起房地产投资信托计划，以募集资金，社会公众购买信托计划并委托信托投资公司进行管理；信托投资公司运用所募集的资金购买物业用以长期投资，这些投资对象主要包括：具有稳定收入的写字楼、商业楼以及一些生产厂房等；信托投资公司将所投资的物业进行出租，稳定的租金收入被用来支付委托人的收益。

从实例来看，这种信托投资模式的产品很少见，主要是因为作为权益性投资者，他们需要承受较大的市场风险和经营风险。而且该种方式的退出机制也存在一定问题，难以与集合资金产品短期化投资现状相匹配，对于房地产企业，这种模式的缺点是：开发企业可能失去部分或者全部控制权，信托投资公司成为被投资企业的股东，参与企业管理、决策、最终的利润分配；这种产品目前在我国流动性不好，甚至连柜台交易也没有。

房地产信托融资模式的创新