房产托管业务精品(七篇)
房产托管业务篇(1)
关键词：房地产；信托；风险；管理
一、 房地产信托风险简介
房地产信托业务是指信托公司作为受托人接受委托人的信托财产，以单一或集合的信托方式将其按委托人意愿以自身的名义，为达到一定的经济利益或其它目的，对信托财产进行处理、管理与运用的一种具有经营性质的行为。在信托资产的管理上，受托人通过发行一定的收益凭证聚集投资资金，由专业的投资机构对具有收益性的商业房产进行投资和管理，把投资所获收益按照一定的比例分配给投资者。由于房地产信托业务具有一定的独立性和经济性，在融资方式以及资金处理上也比较灵活，促进了行业较快的资金周转，因而在我国获得较为广泛的发展。由于房地产行业本身就具有很大的风险性，其信托业务风险更是不可忽视，主要存在产品的流动性风险、政策风险等。所以，房地产业务以其庞大的资金份额在我国经济发展中占有非常重要的地位，房地产信托中一旦发生兑付风险将对我国经济的正常运行产生一定的影响。
二、 我国房地产信托风险现状分析
信托业务是金融行业中风险较高的一项业务，加强风险的管理是信托公司提升自身管理水平的核心内容，也是促进企业发展的重要途径。自步入21世纪以来，我国的房地产信托市场快速发展，信托产品的种类以及市场规模都迅速增长，在信托产品的结构上也逐渐多元化。信托业务的的快速发展使其在我国经济发展中的地位越来越重要，政府部门及信托企业都制定了相关的政策和管理办法以降低其风险性，促进我国经济的平稳发展。银监会对房地产部门制定了一系列关于信托业务发展的文件来加以规范和管理，在宏观上起到了一定的调控作用。随着房地产信托业务风险的日益显现，各信托公司也逐渐认识到加强其信托财产管理的重要性，在企业发展中注重加大对风险的监控和识别，加强对资金流转的控制能力，这对加强企业风险管理起到了一定的改善作用。近年来，我国经济的平稳发展使房地产信托业务逐渐进入理性发展阶段，但是由于其本身的风险性，加强房地产信托业务的风险管理仍然具有非常重要的意义。
三、 加强房地产信托风险管理的对策
1、 加强房地产信托风险的识别
加强房地产信托业务的风险管理首先要加强信托风险的识别，主要包含宏观风险、项目自身及市场变动的风险以及信托公司自身运营所存在的微观风险等。房地产信托业务的发展在很大程度上受国家调控政策的影响，因此对于企业来说要加强视角的敏锐性，准确判断市场走势及国家政策的实施，及时认识到业务发展中潜在的风险并提前采取一定的预防措施。房地产项目的发展状况对房地产信托的兑付能力起着非常关键的作用，项目自身的价值及市场的变动都会对其产生一定的风险，房地产行业的风险会直接导致其信托业务的风险产生。对于信托企业来说，必须对其投资对象（即房地产项目）的市场走势及行业需求有足够的了解，对市场信息进行及时的分析，根据市场发展规律并结合具体情况对市场中隐含的风险进行识别，并据此调整业务发展计划，以降低业务发展风险。另外，房地产信托公司还要及时对自身的经营方式及管理模式进行分析，对一些业务经营中的微观风险进行及时有效的识别。房地产信托公司是完成信托业务的主体，企业的发展水平及业务经营水平直接决定着房地产信托风险的大小，企业的业务模式、运营模式等都会对风险性有一定的影响。例如：信托企业的运作比较散乱时，在各环节的衔接上就会出现一定的漏洞，收益波动性也会增加，进而增大经营的风险性。房地产信托公司的经营模式决定着其资金来源及资金管理与流动情况，不同的运营方式承载的风险性也有所不同。房地产信托业务的发展与国家政策、市场状况以及企业自身的运营模式有着非常密切的联系，房地产发展公司应加强自身的风险管理，必须根据国家政策，及时分析市场信息并不断加强企业自身经营模式的改善，及时发现业务运营中存在的宏观风险与微观风险，为采取有效的应对策略打好基础。
2、 拓宽信托投资渠道，分散信托风险
由于房地产信托业务的投资对象为房地产行业，在本质上是一种融资业务，因此其具有双重的风险性，有些风险是由业务本身的发展属性所决定的，因此风险的发生具有一定的必然性，此时企业需要采取的措施不是规避风险而是分散、降低风险。在房地产信托业务中拓宽投资渠道是一种非常有效的分散风险的途径。在以往的房地产信托公司，其信托业务多依赖于房地产，这种比较窄的行业发展方式通常会波及到信托的投资收益，从而增大了其风险，且在风险的处理上比较被动。为了分散房地产信托业务的风险，企业可以通过增加信托产品的种类、优化信托项目产品的模式，并在信托项目的产品属性等方面进行创新，丰富信托业务的投资渠道，进而在扩大企业收益的同时，将企业风险分散开来，可以有效实现风险控制及降低风险的目的。例如：中信信托公司，在企业发展早期主要以纯融资业务为主，其风险比较集中且影响较大，为改善这方面的缺陷，企业将业务拓宽为资产管理与财富管理，逐渐增强企业管理的主动性，开发了农牧产品生产、民生工程建设等信托产品，这些创新产品的开发在相应领域具有很大的影响力，在企业的业务发展中也逐渐显现出优势，为拓宽企业服务领域、降低产业发展风险，进而促进房地产信托业务的产业升级起到了非常关键的作用。
3、 建立风险化解与缓冲机制
房地产信托业务风险的必然存在性促使企业必须建立一定的风险化解与缓冲机制，由此在一定程度上对风险的应对及企业管理起到一定的积极作用。信托公司通过采取一定的信托风险管理机制对业务风险进行转移、分散和稀释，以对风险进行化解和缓冲，进而防止信托风险在金融系统中的扩散、促进金融系统的稳定。房地产信托业务的风险化解与缓冲机制主要包括信托业风险平准基金、具有私募性质的产品二级交易市场、风险管理工具与创新产品体系等。信托风险平准基金是一种具有特殊目的的资金管理机构，有较强的风险隔离作用，对影响信托业务以及金融行业稳定性的潜在风险具有一定的预防与控制作用。例如：信托企业可以直接进入货币市场和资本市场，利用信托融资与投资的双重优势，为信托业的发展提供支持和保障，提高对风险的承受能力。由于资金流通与运转以及房地产市场的形势变化所带来的风险具有一定的必然性，建立一定的风险化解与缓冲机制成为房地产信托业务管理中的一个重要环节。
四、 总结
房地产信托业务在我国市场经济的发展中起着越来越重要的作用，加强其风险管理与预防对促进企业发展和我国经济的平稳运行意义匪浅。基于上述，企业可通过加强内部风险管理、增强信托风险的识别能力、拓宽投资渠道、分散信托风险以及建立风险化解与缓冲机制等途径来实现一定程度的风险规避。（作者单位：对外经济贸易大学保险经济学院）
参考文献：
[1]王震.房地产信托风险管理研究[C].首都经济贸易大学，2014（3）
[2]扈凌霄.浅析我国房地产信托的风险管理[J].金融视角，2014（2）
房产托管业务篇(2)
【关键词】房地产信托 房地产投资基金 房地产投资信托 运行模式
一、概念辨析
1、房地产信托
信托在法律上的定义是指以资产为核心、信任为基础、委托为方式的信用委托和受托行为。根据信托投资形式的不同,信托分为资金信托和财产信托两类（本文只谈后者）。由此从资金信托的角度出发,房地产信托是指受托人、信托投资公司遵循信托的基本原则，将委托人委托的资金以贷款或入股的方式投向房地产业以获取收益,并将收益支付给受益人的行为。
在实际操作中，继20世纪90年代末的信托行业整顿后，资金信托形式的房地产信托随着“一法两规”（《信托法》，《信托投资公司管理办法》和《信托投资公司资金信托管理暂行办法》）的出台，自2003年起再度迅猛发展。仅2003年全国发行房地产信托融资项目近70个，房地产信托资金的数额超过50亿元。目前大多数房地产资金信托计划均是由信托投资公司与房地产开发企业合作，针对某一特定项目定向发行，并将信托资金以入股或贷款（特别是短期的“过桥”贷款）的形式投入该项目作为开发资金。
2、房地产投资基金
投资基金是按照共同投资、共享收益、共担风险的基本原则，运用现代信托关系的机制，以基金方式将各个投资者彼此分散的资金集中起来，交由投资专家运作和管理，投资于证券等金融产品或其他产业部门，以实现预定的投资目的的投资组织、投资机构和投资制度。投资基金制度的基础是现代信托机制，是信托在商事领域得到运用和发展的一种财产管理制度，具备信托的一般要素和法律关系。因此从本质上看，房地产投资基金应当被视为房地产信托的一种特殊形式。
也正因为如此，房地产投资基金相对于房地产信托具有其自身的特点，在房地产开发融资中能够发挥更大的作用。首先，区别于针对某一项目定向发行的房地产信托产品，房地产投资资金一般采取组合投资形式，其资产不仅分散在不同的房地产开发项目上，而且往往同时通过直接投资开发项目、购买抵押贷款证券等方式进行投资。其次，作为信托的一种特殊形式，投资基金不仅具有特定的组织结构和运营机制，而且形成了一套相对独立而成型的制度体系，包括产权制度、资本制度、法人治理制度、经营制度、内部管理制度和市场退出制度，同时在美国等投资基金发展相对成熟的国家中，这些制度往往以法律的形式得到确定，保证了基金操作的规范和高效。
3、房地产投资信托――REITs
REITs最早的定义为“有多个受托人作为管理者，并持有可转换的收益股份所组成的非公司组织”。由此将REITs明确界定为专门持有房地产、抵押贷款相关的资产或同时持有两种资产的封闭型投资基金。此后，伴随着税法的衍变，REITs在美国经历了数次重大的调整，同时REITs在各国推广的过程中也存在许多差异，但都没有改变REITs作为房地产投资基金中一种形式的本质。不过REITs与一般的房地产投资基金有显著区别：REITs通常可以获得一定的税收优惠，但需要满足一定的设立条件等。
通过上述分析，我们可以认识到房地产投资基金本质上是信托中房地产资金信托的一种特殊形式，而REITs是房地产投资基金中的一个分支，是在满足法律定条件后依法建立的特殊的房地产投资资金。因此，房地产信托、房地产产业投资基金和REITs之间是一种逐步细化的关系，后者属于前者，但更有其独特的特点。
二、通过REITs融资的优势
REITs不仅资金来源广泛,而且是以专业的人员进行房地产项目的投资选择及运作管理，因此在可运作的资金规范上、管理上及投资策略的制定上都具有先天的优势。
对于投资者而言，REITs风险低，回报稳定。首先，因为REITs一般是由专业的房地产公司发起并管理的，能够合理地选择投资的项目，并能对其进行科学的管理，所以，相对于我国的由信托投资公司发起的房地产信托而言，从经营管理上大降低了投资风险。其次，由于基金的规模比较大，因而能广泛投资于各种类型的房地产项目,从而分散了投资风险。最后，由于REITs投资于房地产,可获得稳定的租金收入，有一笔持续稳定的现金流，而且收益率也比较可观。在美国，投资房地产的基金年平均收益率可达6.7%，远远高于银行存款的收益，而且其风险却要小于一般的股票。
对于房地产企业而言，与债务融资相比，REITs是以股权形式的投资，不会增加企业的债务负担。如果从银行贷款，房地产企业要按借款合同约定的还款，财务压力大,而且房地产企业也难以就那些短期内回报低的项目向银行申请贷款；同时，由于REITs的分散投资策略，降低风险的投资原则，其在一个房地产企业的投资不会超过基金净值的规定比例，因而房地产企业不丧失对企业和项目的控制权和自经营权。
三、REITs国际运行模式的比较
房地产投资信托基金作为房地产企业一种创新的融资手段，首先产生于20世纪60年代的美国。20世纪60年代后期，美国、日本等发达国家就已经形成了初步成熟的房地产证券化模式。进入20世纪80年代之后，房地产证券化得到了迅猛发展，英国、加拿大等其他国家和地区也先后开展了证券化业务。2003年,房地产投资信托开始进入香港房地产市场运作，其资金管理采取外部管理方式。2005年6月，香港颁布新规则允许房地产投资信托投资海外地产，并允许借款不超过持有房地产价值的45％。
美国REITs的设立主要由《证券投资法》和有关的税法决定。REITs像其它金融产品一样，必须符合美国1933年的《证券投资法》和各州的相关法律，而税法则规定了REITs能够享受税收优惠的一些主要条件，从而解释为什么了美国REITs在结构、组织、投资范围，收益分配等的发展都会围绕着税法的变更而展开。2003年7月,香港证券和期货事务监察委员会（香港证监会）颁布了《房地产投资信托基金守则》，对REITs的设立条件、组织结构、从业人员资格，投资范围、利润分配等方面作出了明确的规定。香港在很大程度上借鉴了美国REITs的结构，以信托计划(或房地产地产公司)为投资实体，由房地产地产管理公司和信托管理人提供专业服务。
按《房地产投资信托基金守则》规定，香港REITs每年必须将不低于90％的净利润以红利形式分配给信托单位持有人。尽管美国、澳大利亚和其他亚洲国家对REITs的收入分配都有要求，但是这些国家对REITs的分配要求与税收条款相联系，尤其是美国的REITs发展基本上是税收优惠驱动，收入分配要求其实是避免双重征税的需要。香港的《房地产投资信托基金守则》规定上市的REITs必须交纳地产税，REITs面临公司资本利得和地产税的双重征税。香港采用的是比较谨慎而且限制性较强的模式，除了对结构、投资目标、收入分配等方面的规定外,《房地产投资信托基金守则》对REITs结构中的各参与方的资格和责任等方面作了非常严格的规定。
可见，美国的REITs是始终围绕着税法来发展的,其REITs的起源有明显的税收优惠特征;而香港对REITs的规范不是通过税法中税收优惠的杠杆而实现，而是通过专项的立法、修改投资、信托等有关法律或新建法令，对REITs的结构、投资目标、收入分配等方面制定了硬性的规定,并没有明显的税收优惠驱动的特征，因而可以说香港的REITs是发展是专项法规型，这种模式对控制REITs这类新产品的风险有积极的作用。
美国的REITs的发展非常迎合市场的要求，所以可以说非常市场化，其REITs市场化导致的结构变异也得益于比较成熟的市场化经济，以及其较成熟的金融体系；而由于REITs在香港的发展历史较短，所以REITs的形成仅仅是在各个专项法规要求的规范框架内，因而REITs在香港也没有形成由市场环境所致的结构上的变异。
四、我国建立REITs应采取的措施
1、加快相关政策和法律法规制定
房地产投资信托(REITs)作为一种新的房地产投资工具,是一个需要房地产业和金融业相结合的市场配置资金的投资产品，需要建立完善的法律体系，保证和维持整个市场的公平、公正、公开和透明，进而推进房地产投资信托业健康、理性地发展。要建立完善的法律体系，仅仅只颁布单一的《信托法》、《投资基金法》是远远不够的。必须将法律制定工作细化、完备化，要达到此目标还必须配备一些其他的相关法规。首先应进一步完善《公司法》或制定专门针对投资基金发展的《投资公司法》、《投资顾问法》等法规。其次，还可制定一些房地产投资信托基金的专项管理措施，如对投资渠道、投资比例的限制等等。使我国的房地产投资信托基金从一开始就以较规范的形式发展。另外，还需对目前的税法进行改革，避免双重征税问题，为其发展创造良好的税收环境。
2、加快房地产信托专门人才的培养
加快、加强REITs的人才培养。发展REITs需要尽快建立起一支既精通业务、又了解房地产市场、熟悉业务运作的专门管理人才队伍。一个专业的房地产信托运营机构或专业人员通常有较强的房地产项目操作能力，对市场的嗅觉灵敏，能在恰当的时点对恰当的项目进行恰当的投资；同时这种专业机构或专业人员也是证券市场上的分析家。加强房地产信托人才的培养，需要尽快建立起一支既精通信托业务、又了解房地产市场，熟悉业务运作的专门管理人才队伍。与此同时，还需积极促进信托业务所必不可少的律师、会计师、审计师、资产评估师等服务型人才的队伍建设。
3、防范运作中的道德风险
从美国的房地产投资信托运作经验来看，其经营与管理由受托人委员会或董事会负责。受托人委员会或董事会通常由三名以上受托人或董事组成，其中大多数受托人必须是“独立”的。借鉴美国经验，我国可以考虑在开展房地产投资信托业务的信托公司中建立类似的受托人委员会，负责制订房地产信托的业务发展计划，并且要求受托人与投资顾问和相关的房地产企业没有利益关系，还要创造一种环境或制度，尽可能使投资者的利益与管理者的利益相一致，对REITs的发展就显得非常关键。另外，有限合伙形式能较好地解决约束和激励的问题，管理者承担的无限责任以及管理者的业绩回报制度，能将管理者和投资者的风险及利益有效地捆绑在一起，激励管理者努力管理好各项投资以实现价值最大化，最大限度地防范风险。
【参考文献】
[1] 陈怡、彭岩：《房地产融资理论与实务》，中国建筑工业出版社2005年版。
[2] 车春鹏：《REITs――中国房地产企业直接融资的新渠道》，载《建筑经济》2006年8月。
[3] 李健飞：《美国房地产信托基金研究及对我国的启示》，载《国际金融研究》2005年1月。
房产托管业务篇(3)
【关键词】房地产信托风险防范
一、引言
随着近些年国家宏观调控政策对房地产信贷门槛的收紧，融资难的压力迫使房地产开发者不断探寻新型融资路径。房地产投资信托作为发达国家一种成熟的融资手段，凭借其灵活的金融创新和政策规避优势受到许多开发商的青睐。目前，国内信托公司发行的集合资金信托产品已经逾千个，其中大部分资金都投向了房地产开发领域。房地产投资信托的火爆和一路走高，虽然缓解了不少地产开发公司的资金压力，但部分信托产品暴露出的风险也使得我们不得不予以特殊关注。
二、房地产投资信托产品的风险因素分析
1、宏观行业风险
一般来说，信托产品的风险首先来源于其作为标的的资产，具体到房地产投资信托产品而言，房地产行业的宏观性风险是其风险的首要来源。国内目前的房地产信托产品，无论是借贷型亦或是股权型，其本质都是资金型信托产品，都同房地产市场本身的波动密切相关。房地产开发链条中政策、资金、土地供求市场等因素中的任一因素发生变化都可能导致房地产产业形势的转变；一旦某个关键环节发生问题，便很容易发生资金链绷断；房地产企业很容易因此陷入困境，由此导致信托产品发生行业风险，难以兑付。从房地产投资信托产品本身的发展而言，其也面临着很大的风险。信贷政策逐步收紧的近十年，房地产投资信托产品有了一个井喷式的增长。虽然许多条款的规定有所不同，所接受的监管也不一样，但从本质上来说，其只是银行贷款的一个变种。不过同银行相比，信托公司在贷款使用监控、风险管理、实际经营方面都严重缺乏经验，其自有资本金也不足以抵抗很大的风险。事实上，相当一部分房地产投资信托产品的发行正是因为公司没有达到银行信贷的要求，因此信托产品面临的风险不言而喻。
2、实际运营风险
（1）信托公司尚缺乏成熟的项目选择和评估制度。信托公司对于房地产投资项目的选择及评估能力很大程度上决定着信托投资房的收益水平和风险，信托公司有必要肩负起评估项目收益性及风险性的责任。目前国内与房地产信托公司配套的专业评估机构尚未出现，信托公司本身也不具有这方面的丰富经验。因此，在房地产投资信托市场走向规模化和成熟之前，项目选择和评估能力的高低也始终是信托产品多潜藏的巨大风险。
（2）信托产品的条款设计还尚未成熟，许多房地产信托资金更多的是作为一种“过桥贷款”的性质而存在。虽然目前出现了诸如股权信托方式和财产信托方式等，但由于国内一直缺乏具有稳定收租收益的房地产项目，所以国内主要的房地产投资信托形式仍然是资金型信托。在具体的运作模式上，仍然遵照的是传统的贷款形式，形式比较固定。信托产品转让形式也仅局限于信托凭证的转让，信托产品转让市场还尚未构建起来。
（3）信托投资公司本身素质参差不齐。有相当一部分信托公司自身治理结构就存在问题，从业人员的素质也参差不一。信托公司和信托产品的快速扩张也导致相当多的信托公司铤而走险，违规经营。根据有关监管部门的数据显示，新登记的信托公司中，约有三分之一都存在这样那样的问题，主要集中在违规操作和坏账比例居高不下这两方面。信托公司违背规定操作或不注重风险控制，导致原定的信托目的难以实现，使不少的投资者蒙受经济损失。
3、法律监管缺失风险
信托产品作为国内金融业的新兴产品，在法律建设方面存在着严重滞后的问题，主要的表现则是信托合同的条款在法律中存有缺陷，导致后续发生法律纠纷甚至难以依法律履约。可以预计的是，相关法律法规的建设之路还非常漫长，而房地产投资信托产品市场则快速发展，这为房地产投资信托的健康发展蒙上了阴影。投资者对于信托产品缺乏足够了解亦或是存在某种错误认识也是潜在的风险之一。许多投资者尚不清楚信托产品，并不能提供承诺的收益率。这意味着在信托产品开始进行运作之后，如果实际的可获得收益率达不到信托公司宣称的水平，购买者也无权要求信托公司以宣称的收益率兑现收益信托产品的担保效力仅存在于信托公司与被投资项目之间。因此可以说，如果被投资方（房产开发公司）出现破产现象，信托公司是优先被偿付的对象，信托产品受益者则无权获得偿付。如果信托公司自身不能够全额退还信托本金，投资者要承担其中的风险。
三、风险防范措施探讨与研究
监管方（政府）、信托公司、投资者在房地产投资信托发展中有着不同的利益和诉求，各利益相关方要达到某种平衡，才能保证信托产品的健康发展和保证投资者的利益。房地产投资信托的风险防范是一个系统性的工程，有赖于各方特别是政府监管部门及信托公司的共同努力。当然，信托投资者也要增加对信托产品和信托风险的了解，最好能够通过成本估算、预估收益等办法确定所承担风险的大小，正确对房地产投资信托产品进行投资。要从根本层面上防范房地产投资信托风险，还是要依赖政府部门和信托公司共同发挥作用。
1、从政府角度
（1）要完善与房地产信托有关的法律法规制度。
信托作为新型金融业态，没有专门的法律予以规范，因此有必要进行专项立法。信托立法首先是要完善对信托业务的监管范围，对动产信托、不动产信托、股权、债权信托等产品的业务操作都作出明确的规定。因为信托合同可能导致房地产权属发生改变，且这种改变是无偿的；这在物权法中也是一个监管的空白，有可能危害到善意第三人的合法利益，因此，有必要配套建立房地产信托权属登记制度。另外与信托相关的税收规定、财会制度、信息披露制度、外汇信托制度等都亟待完善。促进这些专门监管制度和配套设施的完善，才可以确保信托产品在法律的实时监管下运行。
（2）可以尝试对房地产投资信托实行行业准入制度
以准入制度来保证房地产投资信托行业的规范化。第一，对信托机构资质的准入制度，未经资质认定的机构不得从事房地产信托业务和交易；第二，对具体的信托投资项目建立批准制度，具体来说就是对信托的具体投资项目在信托发行和审批上进行把关，防止信托机构盲目把信托投资项目推向投资者，抑制行业可能产生的巨大风险；第三，建立行业从业人员的资格准入制度，确保从业人员的业务素质能够达到风险防控的要求。
（3）可以尝试对信托机构施行差异化的管理措施。
对于规模较大、资信条件较好、依法合规经营的信托机构，在通用的政策规定上予以突破，比如突破信托份数限制、准许异地经营等；通过特殊性的政策规定，扶持优质信托机构的快速成长和发展。对于那些经营管理能力较差、风险防控能力弱的信托机构则应当进行重点化监管，确保其遵守相关制度规定，依法合规经营。通过对信托机构实施差异化监管措施，保证信托行业既能快速健康发展，又能避免系统性风险的过高过大。
（4）要健全信托产品披露制度。
健全的信托披露不仅可以对信托机构的不合规经营及操作予以监管，还能使信托发行方脱离目前信托产品发行、营销渠道狭窄的困境。对信托机构和信托产品的信息披露规定原则上应做到以下三点：第一，信息披露要限制在特定的媒体之上；第二，必须按照监督部门要求的格式、语言进行规范化披露，保证信息披露的一致性；第三，披露内容仅限于信托业务文件、使用情况报告、重大例外事项等，要遵守重要性规定。
2、从信托机构角度
（1）找准市场定位，做专业化信托服务。
目前国内的信托机构还没有做专业化信托的概念。专业化信托公司在专业积累、提供服务方面都要比通用型信托机构更有优势，其风险控制水平也更为优异。因为风险控制涉及到对投资项目的风险评估、管理能力、担保规定等诸多方面，本质上还是与信托机构的运营经验和风险抵抗能力有关。因此，现有信托机构要尝试向专门化信托的业务方向发展，找准资金的优势，进行准确定位，从而实现更有效的规避风险、为客户提供专业化服务的初衷。
（2）建立强有力的内部控制制度。
信托机构作为资金运作型机构，内控完善对其发展有着至关重要的作用。第一，要严格遵守法人治理这一规定。目前来说，由于许多信托公司的大股东都是地方政府或垄断央企，信托机构的法人地位和公司治理在一定程度上都出现了虚化的现象。因此，后续监管方面，政府部门要同信托机构一起就如何建立透明、规范的法人治理制度展开尝试。第二，要全面完善内部控制框架和规范，规范应当涵盖信托机构的一切职能业务活动，包括其执行程序和具体规定；其中，对具体业务，应建立业务操作手册并满足职务的牵制规定。
（3）信托机构应当加快业务创新的步伐。
房地产投资信托产品目前的形式还比较单一，难以满足市场上一部分投资者的投资需求。房地产市场的迅猛发展要求信托公司加快创新，通过创新手段设计出具有极大灵活性且能够满足投资者差异化投资需求的产品。信托机构必须通过创新设计出具有不同收益形式、来源和风险水平的新型信托产品，满足不同偏好投资者的投资需求。解决信托资金来源也是信托机构应当考虑的问题。现行规定中的信托份数不得超过200份的规定，无疑严重制约了信托的资金规模。信托机构既然无法摆脱200份的限制，则可以从资金来源的方面进行创新。200份的限制只是针对于资金信托业务而言，如果委托人的资产不是资金的形式，而是股权或债权形式，则可以突破200份的限制。
（4）加强投资决策能力和风险控制能力建设。
信托机构必须明晰其经营业务风险的性质、来源及风险水平高低，通过对风险的梳理来制定相应对策予以应对。信托机构有必要成立专业化风险控制管理部门，对本机构的宏观风险和业务操作风险进行定性和定量的双重分析，在风险分析的基础上制定具有操作性的应对之策。在风险控制决策方面，必须要建立明确的决策程序和决策办法，确保公司领导层承担风险控制、决策的责任，保证风险控制活动能够落实到位。信托机构应当通过自律性、技术性措施等的结合，最大限度地降低信托风险。
【参考文献】
[1]周星：浅析房地产信托业务的风险管理[J].现代商业，2013（14）.
房产托管业务篇(4)
关键词：房地产信托风险控制
一房地产信托面临的风险
1.国家宏观政策影响
当前，中国房地产业发展面临复杂多变的宏观政策形势，随着央行121号文件和国务院18号文件的出台，房地产通过银行融资的难度增大，信托公司的竞争优势虽然开始显现，但同时也将风险转移了过来。2005年银监会出台了212号文件，明确提高了现在贷款类的房地产信托门槛，原来占60%以上的房地产信托门槛提高了。因此影响到了信托投资公司房地产信托的规模和发展。
2.房地产自身行业风险
房地产投资增长率与国家经济增长速度相一致，国家对房地产政策的调整直接关系到房地产信托。例如上个世纪九十年代，房地产的繁荣和衰退都是国家产业政策宏观调控的结果。如果房产价格上涨幅度超过了居民消费承受能力，就可能存在房地产泡沫。如果泡沫达到一定程度，就必然影响到房地产信托。根据建设部政策研究中心最新发表的调查报告显示，2005年1—12月份，我国房地产投资增幅不断降低，其直接原因就是国家针对局部地区房地产行业可能出现的风险进行了宏观调控。房地产自身行业风险增加了信托投资公司房地产信托产品的风险。
3.项目自身及市场风险
信托投资公司通过控制抵押率、向项目公司派驻管理人员等控制项目风险。但这些风险控制措施都有一定的局限性。即使是投资于成熟物业的房地产信托，也需要公司拥有专业的房地产投资分析和投资管理人员。市场风险是由于价格变动而造成信托投资公司固有财产或信托财产损失的风险，主要有利率风险、汇率风险、价格风险、通货膨胀风险等，这种风险可分为系统分险和非系统风险，是信托投资公司风险的主要来源之一。因而，把握房地产市场的变化和走势，必须系统考虑国家宏观调控政策、利率调整、消费文化等因素。而相关行业的发展情况、土地供应、建筑材料价格、消费者购买力等诸多因素的变化，也可能导致房地产市场价格产生较大的波动。
4.产品设计上的缺陷
信托投资公司房地产信托产品的主要缺陷是没有引入保险公司的保险概念，即一旦项目灭失或者损害，基本都是由投资者买单，公司的项目推介人员也是承认具有这样的设计缺陷。但是如果真的小概率事件出现了，那么投资者便会遭受巨大的损失。
5.信息不对称
为了合作和共同的利益，房地产企业和信托投资公司间存在隐瞒事实的问题。比如，和该公司合作的某房地产企业为了融到资金，只证明了自己的经验和实力，避讳自己曾经在项目上出现的诚信和管理事故等问题，而信托投资公司也未能深入考察企业的真实情况，如企业的过去和现在的内在管理能力、财务风险防范能力等。而信托投资者对此风险的真实程度可能只凭借信托投资公司出据的书面或者口头上的说明去判断。因此，由于信息的不对称，真实的情况往往会被部分掩盖或者忽视。
6.财产流动性风险
信托投资公司房地产信托的信托财产多以土地、房屋、股权等形态表现，担保措施主要为土地、房屋等固定资产抵押。如果融资方未能按期偿还本息，公司又无法及时变现信托财产或行使抵押权，则可能产生流动性风险。
7.财产所有权风险
《信托法》总则第二条指出，信托是指委托人基于对受托人的信任，将其财产委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受托人的利益或特定目的，进行管理或处分的行为。我国的信托业建立在“委托”制度基础上，委托行为不需要财产权的转移，信托财产的所有权属于委托人，受托人只是把信托财产制与可控的位置。这样做虽然信托投资公司可以利用信托制度规避法律法规，如逃避债务和税收等，从而保护委托人的债权人利益和不知情的第三者的利益，但当业务中涉及以所有人的名义进行经济活动时，如购买股票、银行开户、缴纳税款等，信托投资公司由于不是信托财产的所有人，在操作中会面临许多困难，处理不当，会形成所有权风险。
8.信托公司管理不善风险
《信托法》规定，受托人违背信托目的处分信托财产或因违背管理职责、处理信托事务不当致使信托财产遭受损失的，承担赔偿责任。信托投资公司在实际业务操作中，可能存在着这些行为，产生大量的投资风险和财务风险。在信托投资业务中信托投资公司追求最高的回报率，在缺乏有效的风险控制的情况下，由于投资项目和合作项目选择不当时投资的实际收益低于投资成本或没达到预期收益、资金运用不当而形成风险。
二房地产信托风险的成因分析
1.房地产信托体系的内在脆弱性
宏观性房地产信托风险指的是整个房地产信托体系乃至一国金融体系面临的整体性风险，在市场经济环境下这种系统风险普遍存在，有些是由于信托市场交易者的不正当及违规违法行为引起金融动荡，但更多的是由于信托市场机制本身的问题引起的信托体系的内在不稳定，即房地产信托体系具有内在的脆弱性或不稳定性。就房地产信托体系而言，由于房地产商品具有价值量大、生产周期长的特点，同时房地产业占用的社会资金量很大，因此房地产信托体系同样有着内在的不稳定，尤其在我国更是如此。
2.房地产信托机构的内在脆弱性
不少金融危机的爆发都以某些金融机构的倒闭为征兆，而金融机构在金融动荡中的脆弱性又往往使得局部的金融市场扰动演变为全面的金融危机。对于房地产业信托系统而言，房地产信托机构所具有的内在脆弱性及其积累构成了房地产信托系统风险的主要来源。信息经济学是解释信托机构内在脆弱性的有力工具。在信息经济学中，常常将博弈中拥有私人信息的一方称为“人”，不拥有私人信息的一方称为“委托人”。因此，由信托市场信息的不对称就引出信托市场上的委托—问题，委托—问题是信托市场上一个普遍存在的问题，而这一问题也是导致信托机构内在脆弱性而带来信托系统风险的主要原因之一[28]。
3.房地产信托产品市场主体行为的有限理性
房地产信托的系统风险的另一个更重要的原因是房地产信托市场主体的非理。这些非理包括从众行为、灾难短视行为、忽视信息行为及认识的非一致性等，对于房地产信托系统而言，这些行为都有引起或加剧系统风险的倾向。
4.房地产信托产品价格的内在波动性
几乎所有的金融危机都与金融资产价格的过度波动相关，信托资产价格的巨幅变化也是金融危机的一个重要标志。信托机构形成的以房地产资产为抵押或证券化的金融资产即为房地产信托资产，其价格同样具有较强的波动性。房地产信托资产的波动原因也与信息不完全性有关，其定价受到不完全信息的制约，即市场据以对房地产信托资产价值进行贴现的是房地产资产的未来收入流量以及影响这一流量变化的各种因素，而这两个方面都以零散的资产持有者所知，这样就造成了房地产资产及其信托资产常常处于动荡之中。
三房地产信托风险控制的建议
1.完善相关法律法规
目前我国信托法律体系还没有成型，需要专项和配套立法，一方面是要完善信托业务范围，对动产信托、不动产信托、其他财产信托等业务品种操作都要做出明确的法律规范；另一方面对配套的信托税收、财会制度等要做相应的特殊调整，尽快出台工商登记信托税收、信托会计、外汇信托、信息披露、房地产等专项信托管理办法；同时，为了尽快推出真正意义上的房地产投资信托，必须加大能与国际接轨的相关法律法规和已有法律中适应条款的研究。
2.加强信托投资公司内控制度
加强信托公司内部控制，一是要建立完善的法人治理制度，二是要建立起全面的内部控制的框架。作为我国房地产投资信托计划的受托人和实施主体，信托投资公司的信誉、管理水平、经验等将关系到房地产投资信托的成败及发展前途。我国的信托投资公司虽经过多次行业整顿，但不少信托投资公司仍然存在法人治理不健全、内控制度薄弱等问题，因此，加强信托投资公司法人治理和内控建设，重新树立信誉，为房地产信托创造合格的受托人，这是我国房地产信托健康发展的前提和保证。
3.建立信息披露制度
监管部门规范信息披露行为应做到：一是信息披露要在监管机关指定的媒体上进行；二是只能且必须披露监管机关要求披露或规定的募集信托资金的信托业务文件，反映信托财产管理运用状况的报表或文件、收益分配公告、重大业务或事项等，不能附加宣传广告或带有宣传广告性质的其他任何信息；三是只能按照监管机关规定的规范格式、文本进行信息披露。
4.大力加强房地产信托的创新
目前，我国已推出的几个房地产投资信托项目，都是中短期的某一独立项目的融资，是房地产投资信托的一种雏形，房地产投资信托需要加大创新的力度。首先是资金来源的创新。依据目前的政策，接受受托人的资金信托合同总份数不得超过200份，这大大地制约了信托资金的募集，因而信托机构需要开辟新的集资渠道。其次是房地产投资信托产品创新。为了适应市场的变化和提高自身竞争力，信托公司必须通过创新，设计出多渠道、多类型的房地产投资信托产品，满足市场主体多元化和特定的需求。
5.加强投资风险的普及教育和机构投资者的培育
投资者的风险教育是由当前投资者的结构和信托产品投资的行业风险决定的。目前在房地产信托的投资者中，90％以上是个人投资者，只有10％左右是机构投资者，与美国证券市场近40％的机构投资者相比，差距甚大。而对于房地产投资信托这样的新型金融工具，国内散户投资者对风险的心理承受能力和产品的认同程度在短时间内很难提高，所以面对高风险的房地产投资信托，投资者风险的教育特别重要；另外，应抓紧修订有关法规，允许机构投资者如养老金基金、保险基金投资于房地产投资信托。
6.培养房地产信托产品风险管理的专业人才
房地产信托产品由于其创新性和复杂性，对从业人员的要求较高。具体包括三种人才：交易人员、产品设计人员、风险管理人员。交易人员可通过市场交易实践培养，研究人员可通过招聘数学类人才获得。风险管理人员不仅要有扎实的理论基础、对市场和信息的敏感度，还要熟悉产品的定价模型和分解技术，需要有较好的数学功底，同时对数学模型、产品分解原理、计算机技术等都有相当程度的了解，可以说是要求最高，也最具综合性。因而房地产信托产品风险管理人员很难获得，这也是制约信托投资公司产品开发的主要因素之一。
参考文献：
[1]盖永光.信托业比较研究[M].济南:山东人民出版社，2004.123～140
房产托管业务篇(5)
【关键词】房地产信托;风险;对策
1.我国房地产信托的现状
根据信托业协会统计，截止2011年末，房地产信托业务余额达到了6882.31亿元的历史最高值，在全部信托资产中的占比也高达14.83%。与2010年底的4323.68亿元相比增长了59.18%。
在房地产信托快速发展的同时，房地产信托市场上的信托产品风险也在不断提高。通过信托贷款的公司一般都是从银行贷不到款的，成本普遍在20%以上，这么高的成本本身就不太正常。面对较高的房地产信托风险，如果不采取有效的风险防范措施，一旦出现问题可能会影响到整个行业的发展。
2.目前房地产信托业务的主要风险分析
目前房地产信托中经常发生偷换项目概念的情况以及以股权投资附回购形式弥补自有资金投资缺口的情况，并成为监管部门三令五申要求加以规范和整顿的对象。
这些现象的存在，也直接加大了房地产信托的风险。首先，偷换项目概念的情况直接导致信托产品的名义用途与实际用途不符，难以监管资金的具体运用，而名义用途项目由于四证齐全,通常银行开发贷款已进入或即将进入，项目土地等资源要优先抵押给银行，信托融资只能以开发商拥有的其他资产进行担保，对项目的控制力弱，无法确保名义项目的销售收入用于偿还信托融资，而实际用款项目的情况又无法控制，增加了融资风险。其次，以股权投资附回购形式对开发商提供融资同样存在巨大风险，信托的股权投资进入后只是弥补了开发商的自有资金投资缺口，而项目建设还是需要银行开发贷款的支持，而银行开发贷款无疑是要求项目土地及在建工程的抵押以及对预售资金的监管，在此情况下，开发商基本无法用本项目产生的现金流进行还款（因为即使有预售资金，根据目前建委对预售资金的监管要求，预售资金只能用于偿还银行贷款或用于项目建设，肯定无法用于大股东回购股权），开发商只能通过一些违规手段或者其他项目的现金流用于支付回购价款，在国家对预售资金监管日趋严格的情况下，套取预售资金的难度逐步增大，进而大股东的回购资金来源也将越来越难。
3.我国房地产信托风险的化解对策
3.1加强对房地产信托风险的监管
首先，多年以来，投资客都将房地产行业看成是快速致富与缔造富翁的行业，大量的资金投入房地产行业，使得地产行业的泡沫逐渐积累，随着2010年开始的宏观调控，房价上涨得到了一定程度的遏制，接连不断的调控政策驱使投资资金开始另辟蹊径，于是大量的资金瞄准了收益率不断走高的房地产信托，大量热钱的流入也为房地产信托积聚了很大的风险。对于目前房地产信托的猛增态势，需要银监会对此进行监管，防止风险积累到一定程度带来的负面影响。
其次，由于房地产对于我国经济发展起着重要而特殊的作用，因此国家对房地产行业的健康稳定发展更要高度重视。虽然国家接连不断出台相关调控政策，但目前房地产市场存在的风险仍在积聚。2011年5月，银监会的《关于逐月上报房地产信托业务风险监测表的通知》指出，为做好信托公司房地产信托业务风险防范工作，确保房地产信托业务平稳运行，各信托公司要按月报送房地产信托业务风险监测表，并于每月7日前将表格填写完整并上报。可见，相关部门对房地产信托业的风险监管也在逐渐增强。
3.2加强信托公司贷款的规范性及自身的抗风险能力
与银行相比，信托公司的在贷款上的审核程序相对简单，银行在贷款时先对贷款者的信用及投资项目通过一定的评估程序进行专业的评估，而信托的门槛则相对较低，对于风险控制方面信托公司应该向银行学习，面对风险日益增加的房地产信托，信托公司应该在目前对项目风险进行衡量的基础上，制定更加严格的标准，并严格执行相应的项目评估程序，对于一些风险大但收益很低的项目，信托公司应该做果断的舍弃，将更多的精力用于可观的项目上。
对于信托公司自身而言，提高风险防范的措施也是同样必要的。由于目前大多数信托公司对不同风险的定量化、主动管理能力较弱，并且信息系统的支撑能力也有待提高，因此信托公司应该结合银监会制定的管理规定，尽快探索建立真正的主动型净资本管理模式，提升自身的风险管理、信息手段、业务和产品运作等水平。
再次，与商业银行、证券公司等金融机构相比，信托公司在净资本管理方面尚缺乏经验，加之信托业务的灵活性，以及以投行融资类业务为主，信托公司应该借鉴投行类金融机构的净资本管理经验，尤其对于实力较弱或业务规模扩张迅速的信托公司，更应该将风险防范作为工作的重中之重。否则，在整个行业缺乏风险缓冲机制的背景下，个别信托公司的风险暴露会对全行业良好发展势头造成破坏。
3.3积极探索投资保障房的道路
信托业需要在房地产行业寻求新的突破口，而受国家政策扶持的保障房是个很好的选择。在政府的强力政策支持下，各地纷纷加大保障房建设的支持力度，保障房建设正成为房地产市场的新亮点。巨大的市场规模必然催生巨大的资金需求。由于保障房建设成为政府调节房地产市场发展的宠儿，在信托公司银信合作业务受阻和一般性房地产信托业务受限的情况下，保障性住房建设是信托公司拓展业务的新方向。在2011年初下发的《信托公司风险资本计算表》中，对保障性住房的信托融资产品，设定低于普通房地产信托产品的风险系数，以此鼓励信托公司为保障性住房建设提供资金。另据数据显示，2011年以来保障房信托发展迅速，数量和收益率上呈现了双升的局面。虽然保障房信托成为信托公司寻求发展的一条新的道路，但是其增长背后的风险仍不容忽视。尤其要防止部分保障房信托产品借保障房的名义来行使商品房的交易，使房地产信托产品披上“保障房”的外衣，最终损害到投资者的利益。
3.4发展基金化的地产信托产品
目前，我国的房地产正处于政策调控的大环境下，加之监管层也在收紧房地产信托业务，对于以单个信托项目为主的地产信托具有很大的冲击，从而使投资者面临着较高的风险。在考虑宏观层面以及信托公司自身的风险上，发展基金化、规模化的房地产信托产品是一个较好的立足点。首先，可以降低信托公司的管理成本。信托公司从单个产品设计到发行，以及之后的管理与清算，发行成本与管理成本都比较高，如果做成基金的形式，对于信托公司来说管理成本会明显的降低，而且基金募集的风险也会降低。其次，投资项目多元化，风险可以分散。由于产品的基金化，资金可以统一放到一个“资金池”中进行分类投资，而不是按照目前的运作模式只局限于某个领域，从而降低了投资风险。再次，促使房产市场平稳发展。现阶段，房地产业依然是我国经济发展的重要产业，并且又是资金密集型行业。房地产市场的发展状况与国家的经济安全具有很高的关联度，开辟新的融资方式并拓宽融资渠道，可以在一定程度上化解目前房地产市场所积聚的风险，对于维护金融及经济安全稳定发展具有重要的意义。 [科]
【参考文献】
［1］邓念,郑明高.房地产信托业务的风险防范[J].中国国情国力,2011(01).
［2］尹阿东,何海凝.房地产信托风险控制措施的研究[J].科技和产业,2011(03).
房产托管业务篇(6)
房屋“托管”服务已开始在“北上广”等地流行起来。所谓“托管”服务，由专业的服务公司对空置房屋进行管理，包括出租、收租、清洁、维修等，而房主在将空置房委托给专业公司之后，从第二个月起就能每个季度拿到固定额度的租金，彻底解决了房主受租房、收租等繁琐事情打扰。简单讲，其更像是传统租房中介的升级版。
像北京地区，2012年相关的“托管”服务公司只有10余家，而2013年已经猛增至50余家；重庆地区，2012年之前只有1家“托管”服务公司，2013年有了5家；其他地区也大都呈现快速增长态势，部分地区的增幅超过了10倍。
现在一个经济水平中等的二三线城市中，至少有空置房屋10万套左右，传统房屋中介约千余家，超过80%的租房中介手中约有50-60套房源用于出租。市场空缺至少有50%。如果是经济发达地区，市场空缺率更高。
“托管”服务公司相比传统房屋中介更具竞争性，因为房主只要将房屋交给“托管”公司，无需费神都能拿到固定的收益，而传统房屋中介只有在房屋出租后才能拿到租金，而且一旦房屋出现任何问题，还需要房主亲自上门解决问题。因此在未来3—5年后，“托管”服务公司有望取代传统的租房中介。
其实“托管”服务公司生意的投资门槛并不高：资金门槛大约需要10万元，其中房租以及办公成本约3万元（租金采取付三押一的支付方式），其余为流动资金。尚无其他隐形门槛。
另外，投资者要想赚钱手中至少要有80套的房源，或者说80套房源是一个保本点。较为理想的比例分配是，一室一厅的房源占到30%；两室一厅的房源占到50%；三室一厅及更大房型的房源占到20%。因为，从目前市场现状看，租房的主要人群是外来人口、商务人士、大学生等，大户型房源在市场中并不吃香，反之，小户型的比较吃香。
该生意的主要盈利点来源于房源出租的差价。举个例子：二线城市的黄金地段的一套一室一厅房源，常规每月租金约800—1000元，“托管”服务公司支付给房主的租金是500—700元/月，从中赚取300元/月的差价。而扣除了其他各项运营成本，如维护、清洁等，这套房源可为“托管”服务公司带来约200元的净利。
看似这个收入并不高，但是因为房源的户型大小不同，租金不同，像三室一厅的房源一个月的出租净利润可达到600元，像在重庆、青岛等地，若“托管”服务公司手中有80套房源（各类房源比例按照理想划分），每个月的净利润至少约3.5万元。
有人会提出一个疑问，房主如果委托给“托管”公司，赚取的房租会减少不少，那么会有人愿意委托吗？
事实上，超过80%的空置房房主愿意与“托管”公司合作，理由有两个：一是，收益有保证，虽然少一些，但是每个月都有固定收益，若自己运作，未必每个月都有收益；二是，省心、省事，大多数房主都有本职工作，不可能经常因为出租房的问题而“脱岗”解决。而且据了解，像北京、上海、重庆等地的“托管”公司手中的房源基本上都不少于200套。
“托管”服务公司还可以在征得房主的同意下，将一些合适的闲置房改造成日租房、短租房，因为这两者出租业务要比常规的月租房的毛利润空间大，以二线城市短租房市场为例，一套一室一厅的房源一天的房租约100—300元，一个月下来，按照出租20天计算，租金约有2000-3000元，而同样的房源按月出租，最多可获租金800元。
现在业内绝大多数“托管”服务公司都开展相关业务，虽然短租、日租房的房源仅占到总房源数量的20%-30%，但是其带来的净利润却是总利润的50%-60%。
闲聊中嗅到托管房屋商机
四年前，从事公寓酒店管理的焦伟偶然间跟朋友的一次闲聊中得到这样一个信息，当时因为相关的房地产调控政策尚未出台，周围的不少朋友手中都握有两套以上住房，而他们普遍的做法是，将闲置出来的住房用于出租，获取一定的收益。但往往因为寻找租户、收租、家具家电维修等“琐事”，在租房过程中衍生出种种麻烦。
事后焦伟突发奇想：如果开这样一家公司，全权托管闲置房，帮助房主进行租赁和管理，应该会有市场。随后，他对重庆市闲置房市场进行了调查，结果显示，当时的重庆市至少存在上千家租房中介，以每一家中介平均手握约100套房源的下限计算，当时的重庆市场上，至少有10万套以上的闲置房需要出租。“这是一个相当庞大的市场。”经过一段时间的准备，2008年，他的重庆雅居信息咨询有限公司成立了。
托管房屋“一条龙”服务
在参考北京、上海、深圳等一线城市房屋托管模式的基础上，焦伟最终确定了这样的托管流程：首先是业主和托管公司签订托管协议。在协议签订后的一个月，是双方约定的招租期，在这个月内，托管公司不用支付给房主租金，但一个月时间过后，托管公司就会按季度支付给业主租金，而具体的租金价格由双方协商约定。
“事实上，很多房主在开始也会把我们当成是普通的租房中介，但接触之后就会发现，这样的托管模式跟中介服务最大的区别就在于，从房主跟我们签订协议的那一刻起，除了定期收到房租之外，根本不需要做其他任何事情。”焦伟称，在托管期间，托管公司会负责闲置房的招租、收租、退租、清洁维护以及到公安机关对租客的信息备案等所有工作。“而这些，往往是让大多数房主头疼的症结所在。”
不仅如此，公司还利用闲置房开辟出多元化的盈利模式，如在征得房主同意的情况下，他们还会将一些合适的闲置房改装成日租房或者短租房，在满足市场需求的同时，比起常规的房屋出租，中间的利润空间也会比较大。据介绍，重庆现在大概有四至五家房屋托管公司，各公司的运营模式都大同小异。
链家地产：新推中高端房屋托管
现在社会工作压力大，更多的商务人士忙于工作，在国内外飞来飞去。更多的投资客无暇打理多套房产、一些人开始更注重隐私多套房产不愿亲自打理。海归们、外籍华裔更注重消费体验等等。他们在对待闲置房产租赁时更希望得到专业的管家式的服务。
迄今为止，针对房屋日常管理及租务问题中国大陆应该说还没有一家专业的、大型的、具有品牌效应的公司在操作有关贴身房屋管家系列的业务，尤其在中高端房产的管理上更是如此。基于此北京链家地产敢为潮头先，全新推出了中高端“房管业务”概念。
“房管业务”——在房屋租赁及物业管理市场中，为中高端业主的房屋提供有别于包租（全程业务）方式的服务管理，并向业主收取一定的管理费用。
中国大陆的“闲置房屋服务管理”行业属于空白，但英国的管家式服务理念已经得到了广泛的成功，此项业务的发展前景非常乐观。 链家地产在对北京中高端（3600元-5000、5000-8000、8000以上月租金的业主；生活态度、价值观、工作方式、喜好等）房屋租赁市场进行调研时发现，初次听到“房管业务”时都比较感兴趣，尤其是海归或是有海外生活经历的人。更多的人想支付一部分费用换来自己宝贵的时间、省去繁琐的事务处理、专业的房屋理财变现时机和知识；相当一部分成功人士更想得到的是私人管家式服务体验。
链家房管由四年以上经验的专业团队管理，解决多项租务事宜。致力于为中高端租赁业主（多套住房、异地居住、注重隐私、无暇打理）提供贴心便捷的房屋期间管理服务。
链家自成立以来，始终坚持以客户需求为中心的工作指导思想，以建立卓越的客户关系为工作战略目标。通过快速有序的铺设连锁店面，全面实施网络化的标准作业体系，不断推出符合特定客户需求的服务产品。有感于英国式管家服务理念，目前全新推出“房屋托管”业务，服务于北京中高端物业业主。房管房屋托管服务项目如下：代为催收租金、代为转交租金、代办房屋租赁登记证件、代为结算缴纳相关费用、代为办理税务局房租发票、有偿维修房屋相关设施、定期查验房屋使用情况并反馈、协助退租房屋验收及交接、代为办理相关租务问题、免费提供北京市房地产市场分析报告。
北京：闲置回迁房托管变身公租房
大兴区将通过集中托管租赁，让闲置的回迁安置房“变身”公租房。此举既能为回迁安置的农民提供稳定的经济收入，又将为区域内的外来务工人员提供价格合理的公租房，这也是北京市在回迁安置建设保障性住房领域的又一次崭新破题与尝试。
此前海淀唐家岭曾在拆迁改造中提出建设产权和收益归属拆迁农民与村集体所有的新型廉租公寓，而此次大兴区提出对农民闲置回迁安置房集中进行托管租赁的方式，无疑再次为城乡结合部的拆迁改造以及城市保障性住房建设提供了新的拓展思路。
50万平方米安置房闲置
近日笔者在采访中了解到，此次提出闲置安置房集中托管租赁的大兴区瀛海镇位于亦庄开发区的新扩区内，在这里共有17个村因为亦庄产业园的扩展而进行了拆迁改造。目前村民已经完成了拆迁安置房的选房工作。
据大兴区瀛海镇相关负责人介绍：“镇里共有5000个拆迁户，他们将一共获得1.4万余套住房，其中除了自家用于实际居住的安置房外，粗略统计还将有7000套左右的房子没人住，这也意味着有近50万平方米的回迁房将处于闲置状态。”
闲置回迁房“公租”双方受益
提到集中托管租赁的初衷，瀛海镇相关责任人给笔者算了一笔账，“如果要建设50万平方米的公租房，按每平方米3500元建安费计算，加上土地、公共配套，少说也要35亿元，而现在将农民的闲置安置房利用起来作为‘公租房’使用，不仅能解决区域内产业工人没地方住的最大难题，而且作为房主的农民也能够通过这种方式获得稳定的收入来源。”
七成以上村民赞同“公租”
根据初步拟定的方案，瀛海镇下属各个村委会已经开始统计各家房源信息并进行登记，同时也对村民的托管出租意愿进行民意统计。以瀛海镇的下十号村为例，目前统计的结果显示七成以上的村民赞同这种租赁方式。
针对走访中村民最为关心的房屋租金问题，瀛海镇相关责任人表示：“目前集中托管租赁的具体方案，包括配租程序、租金标准、退出机制及后期管理办法还在进行制定和细化中。初步考虑企业补贴给工人部分租房资金，政府也会给予相应补贴，鼓励农民将房屋租给园区内的产业员工。”
专门中介机构统一托管
目前亦庄产业园内的两居室租赁价格在2000元/月，“这些安置房的租赁价格应该保持在地区的一个平均水平，肯定不会让老百姓吃亏。”至于用于托管租赁的中介机构，瀛海镇相关责任人表示，“中介机构将由政府委托，目前的方案是由亦庄开发建设总公司搭建中介平台，这个平台既能够对亦庄开发区内的租房需求、租房人员信息等进行有效的管理和调配，同时对于闲置安置房的户型、面积、总体数量等也将进行详细的登记备案。这种由正规中介机构介入、统一托管出租的方式不仅有利于保证农民的稳定收益，而且还便于对租房人员进行管理，也减少了回迁安置房地区常常出现的治安安全隐患。”
专家观点：“村建公租房”是有益尝试
“这种把农民闲置安置房‘变身’公租房的方式能为现实中城乡结合部的改造以及外来流动人口服务欠缺等问题提供更多的疏解思路。”近日，北京市政协委员、首都经贸大学教授张强表示，根据相关政策，除新建以外，还可以收购、租赁部分商品房，作为公租房源。“像大兴这样由政府组织租赁并垫付差价的投入，相比直接投入建设公租房的资金量要少很多。”据了解，北京市住建委今年初曾表示，今年本市部分区县将在农村集体土地上建设公租房，村建公租房将不受户籍限制。张强表示：“大兴区的做法也不会限制租住人必须具有北京户口，不仅更加人性，也凸显了公租房的公益性。”
山东：中介办起房屋托管，赚钱不少
中介办起房屋托管
“你有闲置的房子出租或者出售吗？房屋管家可以现金托管。”近日，在位于高邮湖路几家二手房中介的前面，一块推出房屋托管业务的广告引起不少市民注意。
笔者在广告上看到，房屋托管即是房屋由房东授权给房屋中介后，中介给房东出租代看、收租金、维修、监管、配家具、收水电费，并给房屋上保险，房东即使不在青岛也能实现租房收入。“这种托管岂不是房屋水电费房东都不用收了，自己就在家收钱就行了”，在现场多位市民都记下了此项业务电话。市民孙先生说，他在浮山后正好有两套空房子长期出租，但每次与租客看房，房屋管护、各种费用收取每月都占用他不少时间，如果尝试这种长期托管，他即使住在外地，也不用担心自己的房子。
在崂山区领世华府的居民宋女士最近两年连续贷款买了3、4套房子作为投资，但这些房屋短期无法出售。常住上海的她更希望有这样的房屋“管家”为她打理房屋空置时业务。“毕竟房屋这边要还贷款，空置一年就等于亏了几万块钱，有了房屋托管替我管房子，至少能把空房子利用起来增加收入。”
一个越来越热的商机
“房东与我们签署的房屋托管协议一般在3-5年，我们按比例收取一定的托管费”。按照电话笔者随后咨询了这家二手房中介的托管业务。工作人员李先生说，这项业务是他们刚刚拓展的，目标客户就是外地在此地投资房产的人，以及家中有许多房屋可以出租的本地人。中介公司按照房屋租售市场价格的85%付给房东房款，剩下的部分就是中介的托管费用，如果房价或租金出现变化，双方也可以约定浮动空间。
李先生告诉笔者，最近几年山东是全国房屋投资的热门城市，本地或者外地投资客手头都有好几套房子。今年国家楼市新政一出，不少投资房一时卖不动便空置了，他们就是看准这个商机。“我们刚把广告打出去两天，现在已有20几套房源在手了，现在打咨询电话的每天也有十几个。”
另一家房产中介负责人戴女士说，大量二手房闲置实际也是个潜在市场，一些中介开始全权托管经营二手房，正是对这个闲置资源的利用。但她也表示，对于房屋托管业务，他们表示曾经在熟悉的客户和亲戚之间服务过，但从未作为单独业务进行推广。
对此，房置换综合业务部的马经理表示，房屋全权托管业务此前在业内并不多见，只有熟人之间才能进行这种委托服务。但随着现在投资房，特别是房屋异地投资增多，房屋全权托管业务也是市场的正常需要。但他表示，房屋托管的风险性较大，不排除一些小中介卷款走人的情况。因此市民一定要选择大的且可靠的房屋中介进行托管。
青岛：日租房市场渐入佳境
闲置房屋托管业务兴起
按年出租的房子改成按日出租，一年租金反倒多赚个万八千元。笔者探访发现，青岛日租房市场开始渐入佳境，全市日租房规模达到了5000套左右。房东甚至不需要自己上网出租信息，不需要自己看房子，把房子交给中介或是公司代管，就能拿到租金和分成。日租房市场的红火反映出了市民住宿、旅游心态的变化，同酒店的程式化服务相比，日租房打造的“家”概念开始吸引了年轻人的目光。红火的背后也存在着诸多问题，笔者调查发现，日租房存在着客源不稳，收益无法保证的风险，同时，日租房存在的安全问题也不少，更麻烦的是，一旦租房过程中出现纠纷，由于双方的异地性质，使得纠纷解决起来非常麻烦。
现场A
地点：青岛市北区万达广场
周末日租房一房难求
笔者从多家日租房网站上试图预订北区延吉路万达的日租房，但一连问了5名出租人，均告诉记者周末房源已满。“现在已经开始进入日租房的旺季了，尤其是周末基本不闲，等到了六七八三个月，那就是一房难求了。”笔者联系上在延吉路万达代管公寓日租的小彤，她介绍，她代管了10多套小公寓，本周末已经全部租出去了，她可以帮笔者问一下，朋友是否还有房出租。稍后，小彤给记者打来电话，她的朋友还有一套房，一天的价格是158元。随后小彤让笔者直接到万达商务楼A座找她。
按照约定，笔者来到万达商务楼A座20层的一个房间，小彤正和客人在交谈。“这个房间已经租出去了，你订的那套房间也在这一层上，离的不远。户型就是这样。”笔者告诉小彤身份后，小彤笑了起来，也大方的开始介绍起日租房的情况。
“光延吉路万达出租的房子大约有500套吧，现在的价格还是按照淡季算的，从五一开始，价格会上调，到六七八月份，1天158元的房间能涨到400多元。”小彤介绍道：她自己手里代管了10多套小公寓，主要是40到50平方米一间的。房间虽小，但五脏俱全，床、电视、洗衣机、空调、微波炉等家电家具一应俱全，甚至连洗手间里都配上了普通酒店不具备的浴缸。每年的11月到次年的3月是淡季，从4月开始，生意逐渐好一些，到啤酒节时生意最火。
现场B
地点：青岛开发区青岛印象·金沙滩
毗邻景区淡旺季明显
笔者来到开发区嘉陵江东路1号的“青岛印象·金沙滩”小区探访，不时看到有外国友人出入。“小区里大约有20多套房子都托管给一家公司了，平时业主很少过来，都是由这家公司的工作人员和我们打交道。”物业公司一名工作人员说，这家公司管理比较完善，客户素质也比较高，很少给小区管理添麻烦。
“这里紧邻金沙滩景区，淡旺季非常明显，一到旅游季节，周边酒店客房全都爆满，我们这些房源也不愁租，客人多以旅游度假为主。但到了淡季，各大酒店入住率可以用惨不忍睹来形容，以商务客人为主。不过除了网上预订的客人，我们还有自己的渠道，淡季的时候入住率也能达到六成，现在随着天气逐渐回暖，入住率也达到七成。”该公司的前厅服务人员向笔者介绍，这里的房源都是精装修房，业主只要配置好家具、家电就可以委托给他们公司托管，由公司管理运营，收益按五五分成。
笔者注意到，这里的一套房价格是209元，与附近的经济型连锁酒店相比要贵一些。这个价格是怎么制定出来的呢？“我们会根据物业的位置、小区的环境、周边配套、交通、装修、市场行情、淡旺季等多种因素综合考虑，我们奉行随行就市的理念。”该公司管理人员介绍，当然，公司也不会因为出租率而随意降低交易门槛，业主也可以约定最低出租价格。
现场C
地点：青岛崂山区证大·大拇指广场
业主可监控经营状况
笔者来到位于崂山区的“证大·大拇指广场”看到，度假公寓公司在3号楼入口处设置了一个服务前台，两名服务人员负责现场登记入住旅客的个人信息。“我们这一共有120套客房，和其它酒店最大的不同就是入住者可以烧火做饭，就和在家里住一个样。”前台人员于淼介绍，这120套房源分别和不同的业主签订了托管协议，每间房的装修风格都由业主自己决定，因此对客人来说，每次入住都是一种全新的体验。
随后，笔者进入楼内看到，在一条狭长的走廊里，分布着十几间房，其中有居民自住的，也有公司办公的，剩余闲置房源都变身成为度假公寓的客房。业主如何来监控自己的房间经营状况呢？“业主可通过途家官方网站以客人的身份了解自己房屋的出租预订情况，另外，还可以通过业主账号了解房产的及时形态，包括房屋出租情况、出租价格、收益累积、银行转账等。”销售经理刘勇向介绍。
【模式】日租房市场 有三种模式
岛城日租房市场主要依靠三种运营模式，一类是通过免费信息平台；一类是通过专业化网站抓取订单；一类是通过专业公司托管经营。“房东自己在58同城、赶集网等免费信息平台上出租信息，这种模式是最早出现的，也是最初级的，有租房者和出租者线下交易，网址不收取费用，但房东想要自己的信息出现在网站显眼的地方，置顶是要花钱的，这样才能取得好的出租效果。”途家网山东区域负责人刘世文介绍，另一种则是近几年市场上新兴的专业日租房网站，例如爱日租、蚂蚁短租等，他们会设置网上预订、付费平台，抓取订单，租房者通过网银、支付宝等方式支付费用，网站抽取一定比例的佣金。“这类网站的服务更细化了，但还是需要业主自己操心。”刘世文说，第三种由专业公司托管的模式。这种模式去年刚刚进入岛城市场，对很多人来说很属于新鲜事物。“由专业公司分别与不同的业主签订托管协议，将闲置房屋集中管理，做成分散式酒店，由托管公司与业主按比例分成。”刘世文说，这种模式可以让业主不用再为租房中的琐事操心。
【亮点】不用操心 也能收租金
谈起将自己刚买的新房交给公司托管经营，市民徐女士算是岛城首批吃螃蟹的人。“我在开发区嘉陵江东路1号买了一套90多平方米的套二房，位置毗邻金沙滩，步行十几分钟就到海边了，原本是打算当成养老房的，但现在由于家庭及工作重心仍在市区，这套房子就闲置了下来。”徐女士说，她也曾将这处房产挂到中介打算出租，可是开发区有大量闲置房源，周围又没有大企业和商圈，出租的难度很大。“拿到钥匙后闲置了1年多，途家网找到我们业主，希望将房屋托管经营，和我们五五分成，刚开始我也有顾虑，担心这种短租和日租会不会破坏装修，没等几年就变成了旧房，等自己入住的时候还要砸掉重新装修，也担心五五分成的模式，如果租不出去怎么办。另外，我该如何监管他们的运营，怎么知道房子到底租出去了多少天。”徐女士说，后来，工作人员递过来一份条款非常详细的托管合同，注明了各自承担的义务和责任。“我这才放心的把房子交给他们，从去年5月份签合同到现在，还不到一年的时间，他们每个月都会把收益打到我账户里，最少的一个月只有1080元，最多的一个月有3000多元，都是扣税后的收益，总体来看，有2万余元的收益，虽然没有当时宣传的收益高，但比起房子一直闲置在那，还是好多了。”徐女士说。
徐女士感慨道，“这家人太聪明了，人家不用投资买房就能从中取得收益，典型的借鸡下蛋。”“最主要的就是不用操心了，快一年的时间我只去过新家一次，整体装修都没有破坏，只有地板上砸了个窝，我反映给途家后，他们工作人员立马联系维修人员，把砸坏的地板换了，对他们的服务我很满意。”徐女士说。
【数据】岛城日租房约有5000套
笔者登陆58同城、赶集网、爱日租、蚂蚁短租、途家网等多家网站发现，都挂着大量的青岛日租房、短租房的房源信息。其中，赶集网、58同城属于免费的信息平台，不收取任何费用，存在大量重复信息及无效信息。
爱日租网站共有3075套房源，途家网有1008套房源、蚂蚁短租有429套房源、小猪短租有286套房源……经粗略统计，岛城市场的日租房和短租房约有5000套。“这个数应该差不多，市南区沿海一线，市北区台东商圈、中央商务区，崂山区是目前日租房比较集中的区域。”途家网山东区域负责人刘世文说，目前，西海岸因为闲置房屋存量大，又有了桥隧带来的便利，市场前景非常广阔。
“我们这种模式为不少购房投资者提供了更大的投资回报，同时也为人们外出旅行提供了一种新的选择，可以算是一种双赢。”刘世文介绍，旅游度假租赁业务毕竟属于一个新兴细分市场，不少模仿者的纷至沓来令这一市场呈现出“不规范”的现象。另外，不少旅客的素质和非理性消费也令途家很“头疼”。“西海岸新楼盘八成以上的房屋闲置，许多规模较小的托管公司也将目光锁定在这一区域。”刘世文说。
【说法】
租房客：方便省事关键是省钱
“选择日租房主要是觉得既方便又便宜。”北京人江满春介绍，由于工作需要，她每年要到青岛出差三到四次，一次出差时离延吉路近，她尝试了一次日租房。此后，江满春一直选择延吉路万达的日租房了。“方便的地方是离闹市区近，想买什么东西下楼就能买到，想出去玩去哪都方便，而且价格比同档次酒店要便宜。”江满春告诉笔者，现在她每年都要带着姐妹们一起来青岛旅游一次，她们喜欢自己买海鲜，打扎啤，然后在厨房里自己下厨，这点是在酒店里享受不到的。
“我是来帮同学订房的，朋友到青岛出差，我家住在徐州路上，安排他住在这里方便。”正在订房的李先生告诉笔者，他问了一下周边的酒店，价格也都在100多元，但同学是一家人来，住酒店还要加床，价格就不如日租房便宜了。“我同学也喜欢日租房，他跟我说，大连当地的日租房也很流行，甚至比酒店都受欢迎。”李先生告诉笔者，他觉得日租房能逐渐被市民接受，主要还是价格便宜。
房东：比年租能多赚万八千
“日租比年租能多赚钱。”笔者辗转联系上了一名在万达日租房的房东张先生，他告诉笔者，开始他也不接受日租房这种方式，担心自己的房子被陌生人损坏，没地方找人赔偿去，后来看到很多人都在干，他也把自己的房子腾出来做日租房了。
“我的房子是50多平方米，按照年租的话，一年能租2.5万元吧，去年做日租，分成分给我1.2元，总共拿到手是3.7万元，比年租高了很多。”张先生告诉笔者，他平常不会来看房子，只有偶尔来到这里，才会上来看一眼房子。“我买时花了40多万，这样算下来10多年就能赚回成本来，属于比较高的性价比了。”张先生告诉笔者，他把房子交给了中介打理，中介保证每年的年租金收入，再此基础上多赚的钱按比例分成。
中介：岛城日租房空间很大
“青岛的日租房现在正处在上升空间，青岛的起步晚，全国很多城市都已经很成熟了。”家信房产中介公司的张经理告诉笔者，他从4年前开始做日租房市场，目前已经代管了20多套房源，分别在市南市北两个区。“刚开始时，很多本地人不知道有日租房的概念，也不愿意尝试日租房，习惯于一次性把房子租出去。”张经理告诉笔者，日租房在上海、广州、北京、大连的经营模式都已经很成熟，通过各种网站的推广，青岛从最近两年开始火了起来，房东也渐渐加入进来，愿意把房子拿出来做日租。目前，最火的日租房当属延吉路万达的写字楼了，租房者以年轻人为主，年龄通常在30岁以下。旅游旺季时，一天的最高租金可以达到400多元。
房屋托管兴起 监管有空白
王小姐在杨家坪步行街百康年世纪门B栋8-11租赁了一套小户型住房。由于长期出差，房屋闲置，她委托一家托管公司负责房屋清洁。11月底，出差回家的王小姐发现，屋内的数码相机、化妆品及洗发水等私人物品全部不翼而飞。
私人物品丢了难索赔
王小姐的房屋是半年前托管给新凯房屋租赁托管公司的，该公司位于杨家坪斌鑫大厦。对王小姐所称私人物品丢失的情况，杨家坪派出所民警建议双方协商解决。新凯房屋租赁托管公司韩经理说，托管公司仅对家具、电视、冰箱等固定的物品负责，私人物品没在托管合同上写明，他们不负责管理。
律师建议合同要写细
重庆政远律师事务所汪信明律师认为，屋主认为相机丢了，但无法拿出证据，因此索赔难度很大，汪信明建议，托管前最好在合同中写上有哪些贵重物品。
记者调查
房主因忙碌“托管房屋” 经营者认为前景乐观
近日，笔者走访了杨家坪、沙坪坝、大坪三家相对比较大的房屋托管公司。3家公司都是2007年以后开始从事托管业务，前身是房屋租赁和中介服务。公司办公地点选在商业街附近，规模都在50人以下。业务范围均限于所在地商圈地带的商务楼、电梯房。
以大坪正街86号的雅居房屋托管公司为例，他们目前手头大多是周边一些中高档房源，面对的也是中高端客户。据公司焦经理介绍，他们的客户（业主或租房者）大多是工作忙碌的中青年（年龄在40岁以下），很容易接受这种新兴的房屋托管模式。目前，该公司开业不到几年，已拥有了200多套房源。“一些精装小户型楼盘，业主购买就是为了投资，房屋托管保证了他们收益的同时，降低了空置的风险。”3家公司均称，对托管行业的发展前景很乐观。
工商说法
房屋中介从事托管服务 还需完善监管方式
重庆市工商局注册分局朱局长说，目前，金融、资产类托管在重庆市比较常见。比起上海、广州，作为内陆城市的重庆，房屋托管发展较慢，就他所知，目前重庆还没有专门的房屋托管公司。不排除一些中介或房屋租赁企业从事房屋托管服务。杨家坪工商所注册登记科相关负责人也表示，房屋托管在监管方面还属空白地带，需要进一步完善监管方式。
市民观点
支持：比自己租更省心
位于大坪的公安局家属小区的程先生说，一年前，他将房子通过中介租给私人。由于工作忙，没有时间管理，租房者在家中养宠物，导致家具、电器、墙壁都损坏严重。“如果直接将房子让托管公司打理，就可以避免承担这种风险。”程先生说，今年初他已签了一年合同将房子托管。如果一切正常，他会将此种方式介绍给周围的朋友。
房产托管业务篇(7)
监管层在紧缩银行对房地产的贷款后,继续对房产信托念“紧箍咒”。继今年2月《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》出台后,银监会主席刘明康日前再次强调,今年银监会将重点关注银信合作、信政合作、房地产等热点业务。监管层接连加强监管的动作,令房产信托市场雪上加霜,新产品发行量锐减。
“三道金牌”正在关上银行房地产信贷的大门
4月房地产政策一变再变,严格差别化信贷,加上稍后将要出台的物业税等政策,房地产业迎来了一个新的紧缩期。
“三道金牌”正在关上银行房地产信贷的大门。第一道是,银行不得对投机投资购房贷款,加大差别化信贷政策执行力度。中国银监会4月11日指出,银行业金融机构要增加风险意识,不对投机投资购房贷款,如无法判断,则应大幅度提高贷款的首付款比例和利率水平,加大差别化信贷政策执行力度。
2009年至今,中国各大城市主要金融机构遵循着国家政策,发放宽松的货币政策和信贷方式。这无疑使得房地产市场获得了最大的利益,房地产市场爆发成为了中国金融危机后经济复苏的主要支撑。但是房地产业的爆发导致各种购房贷款的急剧增多,银行信贷风险加大。这条政策的出台,使得投资投机性购房受到打击,投资投机性购房贷款额下降,贷款的不确定性风险减少,从而使得银行信贷风险有所下降。
第二道金牌是,4月14日召开的国务院常务会议要求,对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%。
事实上,在这项政策以前,银行就已经开始收紧贷款,而4月14日的这项措施帮助银行进一步收紧贷款。由于大中城市房地产作为投资品的性质越来越明显,导致部分城市、地区出现房地产泡沫,并累积风险。从银行角度而言,银行需要规避这类风险,就需要提高房贷首付成数。而调高房贷首付比例,也是进一步预防高集中度行业风险的直接考虑之一。
第三道金牌是,二套房以住房套数界定,房价过高地区可暂停发放第三套房贷。住房城乡建设部发出《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》,要求商品住房严格实行购房实名制,认购后不得擅自更改购房者姓名。银监会银行业监管一部主任杨家才在接受采访时强调,新的房贷政策是以房屋数量来认定是否为第二套、第三套,同时,认定范围以家庭为单位。这与此前执行的二套房认定标准出现了根本性的变化。国务院4月17日发出通知指出,商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
2010年第一季政府多项对应房价上涨过快政策的出台,国家对房价和房地产信贷开始收紧。从数据上看,房地产业第一季房价同比上涨11.7%,达到5年内最高水平。进入3月份,房地产投资总额达到6594亿元,同比增长35.12%;房地产贷款出现减缓趋势,3月末主要金融机构房地产贷款余额同比增长44.3%,比上月末低0.6个百分点,但仍明显高于同期各项贷款增速23.4个百分点。可见银行信贷中房地产贷款仍占主导地位,房地产业的变动与银行信贷息息相关。
这三个政策合在一起,就是这次金融信贷调控的核心,目的就是要抑制投机性购房,稳定房价。投机性购房者自身资金有限,大部分投资资金均来自银行,大大提高了银行房地产业信贷的风险,抑制投机性购房也就降低了信贷风险。因此可以说明,这几条政策实际就是为了防范房地产业信贷的风险,再通过房地产业信贷来调控房价。
房产信托监管念“紧箍咒”
一般来说,银行收紧房地产贷款时,房地产信托的发行量就会大增,此前由于房地产融资监管加码,中小地产商将信托融资看作“救命稻草”。今年以来,多家房地产商开始借道信托方式融资,或引入信托公司合作开发地产项目。年内已有多家中小型上市地产商公告此类融资计划。不过资金通过信托渠道进入房地产领域,已引起监管层警觉。
目前,监管层收紧房地产信托的迹象愈发明显。2月份《通知》要求,信托公司发放贷款的房地产开发项目,必须“四证齐全”;信托公司不得以信托资金发放土地储备贷款,即房企不能通过信托融资的方式,获得用于土地收购及土地前期开发、整理的贷款。此次监管层再次强调要关注房地产信托业务。
银联信监测显示,最近几年在信托公司的资金运用中,房地产行业的比例一直呈逐年上升趋势,并已成为信托公司投入最大的领域。房地产的投资比其他证券类的投资更加稳健,信托也越来越成为房地产直接融资的很好的渠道。
不过随着房产信托监管力度加大,房产信托类理财计划的发行数量已经锐减。据用益信托工作室日前2月集合信托产品统计,在已发行的56种集合信托产品中,房地产信托产品环比减少15个,但发行规模资金仍占到六成比重。统计数据显示,由于春节长假影响,2月产品发行数量减半,在信托资金运用方式中,贷款类下降17.11%。用益信托分析师李表示,尽管发行数量少,但发行平均规模呈较大幅度增长,这主要受房地产信托规模化发展的影响。
在信托资金投向中,房地产信托项目环比减少15个,发行的14种产品资金规模,占比六成,至696760万元,平均期限1.8年,平均年预期收益率达8.56%。而银信合作产品中,房产类产品平均期限缩短11天,平均年化收益率环比提升0.1%。
观察人士注意到,去年以来银监会对房地产信托业务的监管历程可谓一路收紧。此前盛行“股权+回购”模式,即信托计划和开发商一起入股一个房地产项目公司,信托计划持有的股权到期后,再由开发商溢价回购。在此模式下,信托资金充当项目资金,使得项目满足了35%的最低资本金比例要求,并支付土地出让金,取得四证。但这一模式,很快在2009年3月被银监会发文叫停。
此后是“优先劣后结构化模式”,信托先100%控股一个房地产项目,普通投资者以现金认购信托计划的享有优先级受益权的第一部分,开发商再以存量资产(如尚未卖出的楼盘)认购信托计划剩下的那部分劣后级受益权份额。该模式也很快被银监会予以规范,今年2月的《通知》要求,“信托公司以结构化方式设计房地产集合资金信托计划的,其优先和劣后受益权配比比例不得高于3:1。”即开发商1块钱的资产,最多能撬动普通投资者3块钱的资产。
继之而起的是“受让股东借款模式”。这种方法的具体操作手法为,开发商拿出少量资金注册一个项目公司,然后开发商(母公司或股东)给该项目公司(子公司)借款。由于公司与公司之间的直接借款违背金融监管规定,于是开发商便可通过银行(或其他金融机构)发放委托贷款,再给项目公司。该模式也难逃被叫停的命运。4月17日国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》规定,“房地产开发企业在参与土地竞拍和开发建设过程中,其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利。”
当然,加强房产信托监管,也并不代表此类信托产品将消失,从现在的情况看,监管部门只是叫停了信托贷款的方式,但没有禁止通过信托形式对项目公司进行增资,所以有些房企和信托公司的合作并未违反规定。银监会出台相关规定后,从自身的风险控制方面来看,商业银行发行购买房地产信托计划的理财产品也会相对谨慎,但因为市民有这方面的投资需求,银行也不会放弃这块市场。
银信合作的前景展望
从过去的经验看,监管往往是一阵风。短期内,如果监管部门对房地产信托融资大幅度收紧,在银行贷款被严控的情况下,不排除有的开发商被迫通过典当行、私募基金、民间高利贷等地下渠道进行融资。但长远来看,银信合作其实有着长远的共同利益基础。
房地产行业本身就是资金密集型行业,该行业对资金的需求量巨大,而融资就成了该行业的重点及难点。相较于2009年房地产行业的高速增长,2010年国家的多项调控政策直接导致房地产行业的融资渠道减少,融资规模缩窄,各房地产企业为了发展多元化融资平台,都将视线聚集到了怎样从多个方向聚集资金这个问题上来。
