房地产试用期工作总结篇(1)

房地产试用期工作总结范文一 三个月的试用期一晃而过，转眼间已接近尾声。在这三个月中，学到了很多以前未曾涉及的东西，我想这不仅是工作，更重要的是给了我一个学习和锻炼的机会。在此十分感谢公司的领导和同事们对我的指导、支持和帮助。在此期间，我深刻地体会到了公司的每个人踏实认真的工作态度，让我更加的告诫自己，把工作做好做细。每个公司的制度和规定在细节上虽稍有区别，但大体方向和宗旨却都相同。所以，很快我就适应了这里的工作流程，尽量配合大家的工作。虽然也有一些不当之处，但是我都积极改正，避免下次再犯。所以，很快的，我就融入了信达置业这个大家庭，并认真做好自己的本职工作。对我而言，不论在哪里，在哪个公司，只要我能有幸成为其中的一员，我都将以最饱满的热情，认真的态度，诚恳的为人，积极的工作融入其中。这是作为一个员工基本的原则。团队精神是每个公司都倡导的美德。我认为，公司要发展，彼此的合作协调是很重要的。没有各个部门和各位同事的相互配合，公司的工作进程要受到阻碍，工作效率会大打折扣，公司效益自然会受损。这样对公司和个人都无益处。

记得在第一个月的时候，在我们项目的施工现场中间有一根高压电线杆，在工程部经理指导和带领下，完成了与电力公司相关人员的接洽，商量，出移除电线杆和电缆的方案，最后按照方案的内容和步骤顺利的移除了场内的高压电线杆。在南面施工围墙砌筑位置的问题上，在南邻近的居民阻挠的情况下，坚决执行公司领导正确的指示，最后也顺利的在原来的建筑红线的位置边上砌筑了施工围墙，解决了建设项目必须封闭施工的难题。在之后的销售楼的定位上，我不厌其烦的屡次把施工单位的放样人员请来，把销售部南侧的主楼位置的最北段轴线和西灿轴线定位在场地上，把北立面所有的突出外立面的构件均仔细的进行查看，以便最后确定销售楼的具体位置和主楼的准确间距。在销售楼的立面和室内平面布置上也屡次请示部门经理和公司高层，以求最佳方案。经公司高层讨论和定夺后，我立即把决策的方案反馈给设计单位相关人员进行设计，再出蓝图。在此项工作上，由于原先销售楼的位置堆满垃圾和杂草丛生，我没有弄清该处的所有地下管线和准确的管线走向，导致了原先最佳方案的更改，在此问题上，我感觉自己做得还不够仔细，但是吃一堑，长一智，我将积极改正，避免再犯。在施工现场的管理上，我能够预知在当前的施工工序上，如果不按照施工规范和设计图纸进行施工，会导致如何的质量通病和其他的不良后果。在4#楼塔吊基础挖土的施工上，由于塔吊基础的位置比较深，邻近场内的路面，当时天气也是雨多晴少，我建议采用钢板桩护壁，以此避免道路的塌方。在南面基坑围护压顶板混凝土的选择上，由于南面基坑围护邻近南面民房，该处应该作为此次围护施工的重点，如果该段围护和民房出现位移和沉降，这将导致南面居民的投诉和经济索赔。在压顶板混凝土材料的选择上，我坚决不同意采用自拌混凝土进行浇捣，而采用商品混凝土，因为商品混凝土能确保混凝土强度的稳定性和标号。在此段水泥搅拌桩的施工上，叮嘱监理人员加强轮流旁站值班，已确保该处的水泥搅拌桩和加固墩的水泥土强度及桩的长度等满足设计要求。为确保地下室挖土以及地下室混凝土结构的施工提供保障。在对项目施工的质量、安全、施工、进度和文明施工的管理上，在公司高层的指导下、部门经理高工的带领下和监理人员一起定期召开监理例会及其它的临时会议，分析、商讨、协调并处理施工过程中所出现的各种问题，使以后整个都市春天项目能够顺利圆满的保质、保量的完成。

在以后的工作中，我将做好以下几点来弥补工作中的不足：

一、详细做好以后的工作计划，继续加强对公司各种规章制度、ISO9001质量管理体系和所属公司工程技术管理规程的学习，以便能够及时运用到项目管理中来。

二、踏实做好本职工作，在以后的工作和学习中，我将以更加积极的工作态度，更加热情的工作作风把自己的本职工作做好。在工作中任劳任怨力争没有最好只有更好。

三、不断锻炼自己的胆识和毅力，提高自己解决实际问题的能力，并在工作过程中慢慢克服急躁情绪，积极、热情、细致地的对待每一项工作。

总之，要做好一份工作，我认为最重要的是要有责任心，有了一份责任在身上，就会努力去完成它，并完成好，这样爱你的工作，你的工作就会喜欢你。领导常宣导大家要做到：认真做好自已的本职工作。这就是一种无形的责任，鞭策着我，朝着这个方向努力，不断改进，不断提升。

房地产试用期工作总结范文二 20XX年即将结束，我进入XX公司销售部工作也将近半年。在销售部综合点，主要负责营销策划方面的工作。

这些工作主要包括：

1、深入销售第一线，在销售现场了解客户的特点和需求，掌握客户的心理动态，找出客户最关心的问题。

XX园XX庭，XX阁开盘期间的现场跟进。

XX村2、6底层商铺销售期间的现场跟进。

XXX花园II-9,IV-3,IV-4开盘的现场跟进。

2、收集其他楼盘的宣传资料和报纸广告，掌握竞争楼盘的动向，了解其他楼盘的促销手段和销售措施。

收集了七月份至今各楼盘的报纸广告并整理分类。

3、学习和观摩其他楼盘的促销活动，吸取别人成功的经验，以便为将来搞好公司的促销策划活动多做贡献。

参观了XX广场，XX花城，XX新城的开盘促销以及房展会的各楼盘促销。

4、与策划公司对接，对其提交的策划方案根据实际情况提出修改意见供领导参考，同时把销售部的意见与策划公司沟通，力图将宣传推广工作做得更加切合公司的销售部署，更加实际，更加有效。

5、参加公司的各种促销活动，组织销售人员在促销现场开展宣传工作，协调和沟通销售部和策划公司的分工合作。

参加了九月份的房展会，XX园国庆看房专线车，XX节期间的投资贸易洽谈会的展览等促销活动。

6、根据实际情况，对重要问题多想办法，多出主意，尽最大能力提出相应的建议和方案给领导参考，做好营销人员的参谋策划工作。

7、参加每周销售部主管例会，将周销售情况整理好，发送给领导，让领导及时了解销售现场的动态。

从七月份进入公司开始，每周汇总各点周销售情况上报领导

8、指导各销售点做好每个月的互访报告和每季度的市场调查报告，让各点人员都熟悉公司其他各点的相关情况，了解市场上竞争对手的情况和动向。收集整理各点交来的互访报告和市调报告，以备领导查阅。

9、学习销售部综合点人员应该了解的基本的房地产销售知识和工作程序，工作方法。

协助其他同事接待办理产权证的客户等。

10、处理销售部有关营销策划方面的事务等。

近半年的工作中，我通过实践学到了许多房地产的相关知识，通过不断的学习逐步提高了自己的业务水平。但是作为新人，我深深知道，自己经验还是相对欠缺的，需要不断的学习和磨练。因此，在新的一年里，我希望通过到销售第一线的不断学习和实践，在现场不断增加自己的经验和见识，争取使自己的业务水平提到一个更高的高度，为公司多做贡献。

房地产试用期工作总结范文三 首先，感谢公司领导对我的信任，给了我有一个充分展现自我、实现自我价值的平台。自20XX年6月加入公司行列至今已工作三个多月，在三个多月的工作中，我对xx青年居易管理处主任岗位认知、工作性质、业务技能及思想提高以及对我职业生涯都有了新的的经验和弥补，更是对我职业生涯的挑战。

物业服务工作涉及到方方面面尤其是和客户打交道。作为一名物业人要有正直的品德、职业良心和道德。物业服务工作是有着崇高理想者的试验田，共产主义思想的实验园。是做服务行业从业者所从事的理想职业。他们工作时间不分昼夜，工作性质不分份内份外。节假日雨雪天人们往家跑，他们却要坚守岗位。

在三个月任职期间，作了如下工作

1、按照制度办事，以身作则身体力行，带领一班人做好工作，有计划有步骤落实各项工作目标;

2、培训队伍使技能有所提高，在职工中建立信任和彼此信任，使逐步成为团结、沟通、协作和信任的高效队伍;

3、完成了业主恳谈会、中秋联谊、教师节和重阳节到业主家访问送花等活动。使得业主和管理处间建立互信，使之相互关系得到一定改善;

4、集中抓了客服队伍建设，在收费项目上坚持原则，基本完成了公司制定的经济指标;物业服务费、车位费和多种经营等收费项目有条不紊的继续工作中。

房地产试用期工作总结篇(2)

关键词：房产税改革 法律修订 评估体系 试点代表性

中图分类号：F810.423

文献标识码：A

文章编号：1004-4914（2012）05-183-02

2011年1月27日，上海市人民政府和重庆市人民政府先后了对部分个人住房征收房产税的暂行办法，规定对部分非营业性居民住房征收房产税，并就征税范围、征收对象、纳税人、计税依据、税率以及计算方法等作出规定。

上海市、重庆市开始对个人住房开征房产税，标志着我国房产税改革的开始。

经过一年的时间，尽管两个试点房产税改革的正面效应已经显现，例如相比改革前税收收入有所增加，对高档住宅以及投资投机需求起到一定遏制作用等，但更多的是暴露出一些问题：

首先，房产税法律修订工作滞后，当前房产税改革仅凭两试点政府的暂行办法予以支持，因其法律效力有限，无法进一步推动房产税的改革。

其次，在计税依据上，仍以房产交易价格为依据，而未采用房产评估价值为依据。这就使得当前房产税仍无法反映房产的真实价值，也无法反映城市建设和地方政府提供的公共服务对房产升值所起到的作用。当然这也与当前房产登记制度和评估体系不完善，评估队伍尚未建立，评估方法尚未出台有关，需进一步建立和完善与房产税相关的配套制度。

最后，两试点的代表性有限。上海市和重庆市作为东部省市和西部省市的代表，其在房产税制改革上的尝试无疑对这两个区域内的其他省市带来很大的启示，然而对于其他地区，例如中部欠发达省市，其代表性相对较弱。下一步房产税改革面临着在全国范围内扩大试点范围，如何让试点更具有代表性、更能够反映我国各区域特点，是应该予以考虑的。

一、推动房产税相关法律的修订工作

随着房产税改革的深入，相关的法律修订工作也应提上日程。

从本质上讲，税收是纳税人用其财产换取政府所提供的公共产品和服务的一个过程，在此过程中，两个主体的行为应当建立在法制的基础上，税收的各种要素应在相关法律中明文规定。

当前，上海市和重庆市向个人住房征收房产税所依据的是两个“暂行办法”，由当地人民政府的。然而在国务院颁布施行的《中华人民共和国房产税暂行条例》中规定，对个人所有非营业用的房产免征房产税。这种不一致很可能使纳税人对地方政府出台的办法的法律规范性产生质疑，认为自身的权利未得到保障甚至受到侵犯，进而对这一税收产生厌恶感，排斥征收工作的进行，最终可能会导致偷逃税款甚至抗税等行为的产生。为避免上述情况的发生，房产税的征收必须经过严密的立法程序，由全国人民代表大会及其常务委员会行使权力，对相关法律进行修订。

房产税的改革尽管已是大势所趋，但因为涉及到广大纳税者的利益，且税收作为国家获取纳税人财产的手段强调严格的税收法定，所以首先应完成相应的法律修订工作。当前我国已经在上海重庆此类房地产经验较为成熟的地区进行了试点，应该根据试点经验进行相关法条的研究，以便进行法律修订工作。法律修订后，行政机关拥有了相应的执法权力，同时纳税人的基本权利也能得到应有的尊重和保护，从而减少税收不遵从现象的发生，推动房产税的进一步改革。

二、建立起完整的评估体系

作为房产税改革中重要的一环，房产价值评估实际体现了房产税的本质：房产税是一种财产税，作为财产有其自身的价值，这一价值有时并不能从其交易价格中真实反映出来，需要通过评估对其价值进行测量；房产的价值不是一成不变的，而是随着经济社会发展，随着地方政府提供的公共服务水平提高逐步上升的，而房产的交易价格只能反映其在交易时点的价值，无法反映交易时点后增值的那部分价值。

因此使用房产评估价值能够保证对房产应税市场价值的充分估价，避免因市场价值的低估而导致的税收流失。由于房地产评估价值具有这一特性，各国房产税征收的趋势都是以房地产的市场评估价值作为计税依据。

我国现行房产税主要采用房地产交易价格作为计税依据，尽管房产税改革已经开始，但由于不具备房产评估价值的使用条件，仍无法以评估价值代替交易价格。

因此，完善房产税评估体系是房产税改革过程中不可或缺的重要步骤，建立完善的评估体系是十分必要的。

评估体系的建立应从以下几个方面进行：

1.计税依据的选取。房产税从本质上说，是一种财产税，作为财产税，应以其课税对象的价值为计税依据，因此房产税应以房产的实际价值课税。而房产的价值有多种体现形式，一是房产的评估价值，多以在一定时期内同类房产的价格为依据进行系数修正后得出；二是房产的原值，即房产的历史交易价格；三是房产的重置价值，即重建同样的房产所需支付的成本。其中，房产评估价值由于是在估价时点参考多个样本后得出，能够反映出房产的真实价值以及外界因素导致的价值变动，更适宜成为房产税的计税依据。

然而，在当前由于评估机构尚未设立，评估队伍还未组建，具体的评估方法没有出台，评估所依靠的信息系统也没有建立，因此由当前的以交易价格为计税依据直接变为以评估价值为计税依据是不现实的，而应该通过过渡逐步实现：在过渡期内，仍采用房屋交易价格计算应纳税额，同时进行价值评估的准备工作，并在此基础上进行模拟评估；条件具备后，借助模拟评估中取得的经验，全面推广使用房产价值评估计算应纳税额。

2.评估方法的选择。在房地产评估领域内，目前采用较多的有三种评估方法，即市场比较法、成本法和收益法。此处应以市场比较法为主进行评估，特别是在住宅领域。住宅价值总量占全国房地产价值总量很大的部分，拥有十分庞大的交易样本，且这些样本的信息储备完善、获得容易，从而能够使市场比较法准确地反映待估房产的真实价值。

在具体操作方法上，考虑到评估对象较多，若采用针对个别对象进行人工评估的方法，会加大评估成本，延长评估周期，且在登门评估的过程中也会受到人为因素的干扰，影响评估效果。因此应运用计算机系统对大量住宅进行批量评估，具体操作过程分为四个阶段：（1）将整个待评估辖区分为不同的区域；（2）通过普查，对每一区域内房产信息进行采集，包括房产区位、面积、结构、价格、建成年代、装修情况、产权类型、折旧情况等信息，并将所有信息进行整理存储在相应的数据库中；（3）搜集本地市场交易信息，如不同房产价格及其相关信息，运用市场比较法建立估价模型；（4）根据区位、材料、面积及折旧情况等信息确定待估房产的修正系数，并将其输入系统中得到相应的评估值。

目前，国内已有多个城市设计开发了房地产评税系统，这一系统为房地产的批量评估提供了技术支持和经验借鉴。

3.评估机构的设立。为确保房产税征收工作的顺利进行，必须建立专门的评估机构，配备专业的评估人员。

在实际操作中，价值评估机构应该设置房地产管理部门而不是税务部门，这是因为：一方面，房地产管理部门在之前的工作中储备了大量的房地产信息，由其进行评估工作，一则可以充分利用现有的资料，二则不需要进行资料的交接或者建立复杂的信息共享系统；另一方面，从国外先进经验中可以发现，借助于评估工作与征收工作的分离，能够使评估结果更加客观准确，从而提高房地产税收征收的效率。

4.评估队伍的建设。尽管在评估环节采用了计算机批量评估的方法，但是在搜集信息、建立系统的时候，会涉及到房产的造价、折旧程度、区位、结构、功能等因素，需要专业的评估人员进行分析与统计。因此，房产评估队伍的建设关系到评估结果的客观性、准确性。为了保证房产税的顺利开征，房产评估工作可以分两个阶段：第一阶段，由于当前没有专业的评估师队伍，因此应委托社会中介机构进行评估工作，由房地产管理部门对中介机构的工作进行监督。第二阶段，由房地产管理部门招聘培养专业人才，建立房产评估队伍，逐步接手房产价值评估工作。

之所以由政府部门组建评估队伍进行评估，而不完全使用社会中介机构，是因为在评估行业中，社会中介机构的佣金按评估价值的一定比例收取，中介机构可能会为获得高额佣金而高估房产价值，造成评估价值的失真。

5.评估周期的确立。由于房产的价值会受经济发展、城市建设以及公共服务水平等影响而发生变动，因此应不断地对房产价值进行重新评估，以反映其真实价值。这就涉及到房产评估周期的确立。

评估周期的确立过程要考虑两个问题：

（1）周期的长短。考虑到经济波动及通货膨胀等因素对房产价值的影响，评估周期如果定得太长，无法及时反映市场变化，导致价值评估结果失真。而评估周期定的太短，则会加大评估难度、提高评估成本。

（2）周期的原则性和灵活性。评估周期应该根据国家的发展情况和调控需要设计在一个固定的范围内，而不能随意设置。但同时由于不同地区之间发展程度不同，辖区内情况有差异，所以不适合统一评估周期。因此，在评估周期的确立上，应坚持原则性和灵活性的统一，即由中央政府设定评估周期的选择范围，而由地方政府根据自身情况确立辖区内房产税的评估周期。

三、增加试点数量，增强试点代表性

在下一步继续推进房产税改革的过程中，无论是从样本容量还是从样本代表性角度考虑，都应扩大试点的范围，增加试点的数量。另外还需考虑试点城市的代表性问题。当前，上海市和重庆市两试点，尽管从地理位置上分别代表了沿海省市和内陆省市，具有较强的代表性，但从国家发展战略层面上看，这两个试点只代表了东部省市和西部省市，而对于中部欠发达省市的代表性较弱，因此有必要在这一范围内选取一个新的试点。这一新试点的选取首先在经济发展水平、房地产市场发展状况以及城镇居民居住水准等方面具有代表性；其次，具有房产税改革所需要的条件。通过这一新试点的选取，能够摸索在中部省市征收房产税的方式方法，考察其带来的影响，并可以借此在当前房产税试点基础上总结不足，继续深化改革，包括将征收范围扩大到普通居民住宅，摸索房产价值评估系统的建立模式等。

四、结论

对于正处于经济转轨中的我国而言，房产税的完善是促进公共财政体制建设和推进房地产健康有序发展的良好契机。然而房产税改革运行一年后当前立法滞后、评估体系建设缓慢等一系列问题的暴露说明，只有在改革试行过程中逐步解决此类问题，改革才能继续深化。

参考文献：

1.殷琳.房产税计税依据必须改革[J].税务研究,2002(7)

2.海南省地方税务局课题组.房产税计税依据改革的国际借鉴与改革方案构想[J].税务研究,2006(8)

3.刘明慧，崔惠玉.建立房地产保有环节课税制度的探讨[J].税务研究，2007（6）

4.谷成.对进一步完善房产税的探讨――由上海、重庆开展对部分个人住房征收房产税试点引发的思考[J].价格理论与实践,2011(2)

房地产试用期工作总结篇(3)

大力推进保障房建设是当前一项重要的民生工程，中央政府从2009年起逐年提高保障性住房用地供应计划，并对地方政府下达了保障房建设任务。这些硬性要求必然带来用地量的刚性需求及地方财政支出的增加，不少地方政府为确保保障房供应目标的实现，按照需地量的比例追加了供地计划，但在一些经济发达城市，由于地价、城市规划及政府财力有限等因素制约，导致了保障房建设任务相配的土地资源供应紧张，在压力之下，不少地方开始探索在农村集体建设用地上建保障性租赁房，以缓解保障房建设压力。

2009年8月，上海出台《关于单位租赁房建设和使用管理的试行意见》，提出“本市农村集体经济组织利用农村集体建设用地建设、主要定向提供给产业园区、产业集聚区内员工租住的市场化租赁宿舍”“结合本市集体建设用地有偿使用和使用权流转试点……镇、村集体经济组织可以利用闲置的镇、村企业用地或废弃的其他集体建设用地，建设限定供应的市场化租赁宿舍”。2010年11月，北京市政府批准了在集体土地上建租赁房的试点方案，已有5个村集体经济组织申请建房1万多套，以市场价出租，收益归集体经济组织所有。2011年6月，广东省佛山市在该市的住房保障工作会议上提出有条件的地区可以积极探索利用农村集体建设用地建设公租房，但必须纳入政府公租房管理，只租不售。

面对一些地方在落实保障性安居工程建设和房地产调控任务时，为缓解土地供应矛盾，出现了利用农村集体土地建设公共租赁住房的问题。2011年5月，国土资源部下发《关于加强保障性安居工程用地管理有关问题的通知》，明确规定，严禁擅自利用农村集体建设用地建公共租赁住房，对于商品住房价格较高、建设用地紧缺的个别直辖市，确需利用农村集体建设用地进行公共租赁住房建设试点的，城市人民政府必须按照控制规模、优化布局、集体自建、只租不售、土地所有权和使用权不得流转的原则，制订试点方案，由省级人民政府审核同意，报国土资源部审核批准后方可试点。未经批准，一律不得利用农村集体建设用地建设公共租赁房。据悉，北京与上海已经正式获得国土部的试点批准。2012年1月召开的“全国国土资源工作会议”上，时任国土资源部部长徐绍史表示，对于商品住房价格较高、建设用地紧缺的直辖市和少数省会城市，由省级人民政府审核同意并报国土资源部批准后，可以开展集体建设用地建设租赁住房试点。国土部的这一表态与2011年5月份的说法略有变化，2011年5月，国土资源部下发的上述通知中规定可以试点的条件是“商品住房价格较高、建设用地紧缺的个别直辖市”，而此次国土部的表态中多了“少数省会城市”，且在对直辖市的界定上也拿掉了“少数”两字。国土资源部试点农村集体建设用地建租赁房的最新表态，一个积极信号就是不仅明确了北京、上海等地做法的合法化，也扩展了其他省份操作的空间，允许其他省份申请。

对于该政策的出台，目前国内学术界探讨还不多，比较有代表性的观点有两种：一种观点认为农村集体土地上建设保障性租赁房，并非只是单纯缓解了保障房的供地压力，背后还涉及到土地管理法律法规的突破，《土地管理法》第四十三条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体土地的除外”。保障性租赁房不在可以使用集体土地之列，政府的此种行为存在“先上车后买票”之嫌，因此，这项政策的试点可能需要慎之又慎，利用农村集体建设用地进行保障性租赁房建设试点，实际上突破了法律的刚性规定，变相允许利用农村集体土地进行服务于集体经济组织成员以外群体的房地产建设。另一种观点，也是多数说，认为利用集体建设用地建保障性租赁房试点工作，从某种意义上突破了城乡土地二元结构的限制，对改变以往的一次性征转对集体土地资产所产生的负面效应具有推动作用，为集体土地保值增值打开空间，在国家有效监管下，通过局部范围试点，将为集体土地征收、农村土地管理制度改革，以及《土地管理法》等有关法律法规的修改出台提供有益的实践经验，要正确处理试点与突破法律限制的关系，一些制度设计应当仅限于试点范围内，不能任意扩大和外溢。

二、试点集体建设用地建保障性租赁房的意义

利用集体建设用地建租赁房，对于缓解当前建设用地供需矛盾，推动城镇化进程和统筹城乡发展都具有重要意义。

一是有利于解决保障性租赁房用地压力，降低保障性租赁房建设用地成本，解决城镇化进程中的住房问题。试点集体建设用地建保障性租赁房，开辟了保障房用地新途径，有利于缓解建设用地供需压力，解决城市建设用地紧张问题，同时，直接在集体建设用地上建保障性租赁房，无需征转集体土地，大大降低了保障房建设的用地成本。

二是有利于农村集体经济组织和农民长期土地收益的实现，农民生活有长期稳定的保障，同时还兼顾了民生，降低了中低收入群众的生活成本。试点集体建设用地建保障性租赁房，改变了以往一次性征转对集体土地产生的负面效应，避免了征地过程中的“剪刀差”现象，实现了农民集体土地的所有权财产权益，保障性租赁房只租不售，农民的生活也有了长期保障。同时，保障性租赁房需求的群体主要是外来务工者和刚毕业的大学生等常住人口，他们收入低，往往又不具备申请廉租房或经济适用房的资格，而建于城郊结合部集体建设用地的租赁房，房屋租赁价格相对便宜，易于承受。

三是有利于统筹城乡发展，打破城乡二元结构。试点集体建设用地上建保障性租赁房，可以引导人口从城市向农村扩散，房屋出租所得增加了农民的收入，缩小了城乡差距，繁荣了农村经济，统筹了城乡经济发展，有利于城乡经济发展的一体化，在某种意义上，可以说是工业反哺农业、城市支持农村的体现。同时，开展集体建设用地建保障性租赁房试点，集体建设用地性质并未发生变化，有利于改革现行的征地制度，促进集体建设用地上市流转，提高集体建设用地使用效率，打破城乡土地的二元结构，构建城乡统一的建设用地市场，为改革现行的土地管理制度带来契机。

改革总是需要先行先试，摸索经验，如果都等到法律法规完善以后才进行实践，哪来改革与创新。法律的制度设计来源于实践，由于法律的修订需要通过一整套的程序，过程较为漫长。因此，法律往往具有滞后性，而政策却具有灵活性。目前，开展这项试点工作是符合党中央、国务院近年来关于提高集体建设用地有效利用和流转的文件精神。如《国务院关于促进节约集约用地的通知》强调，鼓励提高农村建设用地的利用效率，要在坚持尊重农民意愿，保障农民权益的原则下，依法盘活利用农村集体建设用地。党的十八届三中全会《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出，建立城乡统一的建设用地市场，在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价，缩小征地范围，规范征地程序。《国土资源部关于促进农业稳定发展农民持续增收推动城乡统筹发展的若干意见》规定，凡符合土地利用总体规范、依法取得并已经确权为经营性的集体建设用地，可采用出让、转让等多种方式有偿使用和流转。因此，只要做到局部试点，风险可控，制度设计得当，完全可以在符合条件的省会城市试点集体建设用地建设保障性租赁房工作。

三、试点集体建设用地建保障性租赁房的条件和具体建议：以成都为例的分析

（一）试点集体建设用地建保障性租赁房的条件

按照国土资源部的相关要求，集体建设用地只能试点建租赁房，而且要满足以下三个条件：一是必须是商品住房价格较高，建设用地紧缺的直辖市和少数省会城市；二是必须由省级政府审核同意并报国土资源部批准后，才可以开展集体建设用地建设租赁住房试点；三是必须符合城乡规划和土地利用总体规划。

成都作为拥有1400多万常住人口的特大中心省会城市，具备开展集体建设用地试点建设保障性租赁房的条件。

一是成都中心城区的商品住房价格偏高，2014年中心城区商品房平均价格在9000元左右，一套90平方米的房屋总价在81万元左右，根据国家统计局成都调查队公布数据，2014年成都城镇居民人均可支配收入为3.2万元左右，以一家三口计算，家庭年可支配收入为10万元左右，房价收入比在8左右，如果再算上房贷利率的话，则房价收入比将大于10，商品房价格相对于收入偏高。

二是成都中心城区建设用地较为紧张，成都市最近几年中心城区拟征地计划都远大于国土部批复的土地利用计划规模，城市建设用地缺口较大、用地紧张，保障房建设供地压力加大。

三是作为改革试验区的成都具有先行先试权利，2003年，成都率先在全国启动了城乡一体化的实践，对统筹城乡发展进行了积极探索，2007年6月，成都获批全国统筹城乡综合配套改革试验区，国家赋予成都在深化统筹城乡发展的道路上具有先行先试的权利。

四是成都已完成集体建设用地的确权登记发证工作，成都自2008年初开展农村产权制度改革以来，自2011年初，用3年时间全面完成了全市集体土地所有权和使用权的确权颁证工作，颁证比例达到了92%左右，既维护了农民利益，也为集体建设用地使用权流转做好了铺垫。

五是成都已进行了集体建设用地使用权流转的试点，2008年3月出台的《成都市集体建设用地使用权流转管理暂行办法》明确规定，在符合土地利用总体规划、城乡规划和产业发展布局规划的前提下，集体建设用地可以通过使用权出让、出租等形式进行流转，按照规定用于工业、商业、旅游业、服务业、农村集体经济组织租赁性经营房屋等经营性用途及建设农民住房。

（二）试点集体建设用地建保障性租赁房的具体建议

1.先行先试，出台意见

成都可充分利用统筹城乡综合配套改革试验区先行先试的优势，参照国土资源部《关于加强保障性安居工程用地管理有关问题的通知》、住房和城乡建设部等7部门联合下发的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》等文件规定，总结北京、上海等地做法基础上，出台《成都市集体建设用地建设保障性租赁房试点指导意见》，由四川省政府审核同意并上报国土资源部试点，明确试点范围、土地使用方式、承租对象、租金确定、缴纳方式、金融支持、实施主体及政府和农村集体经济组织各方的权责等内容。

2.规范运作，有序推进

首先，集体建设用地建保障性租赁房关系农民群众的切身利益，试点的选取应通过听证、论证等多种方式充分尊重农民的知情权和决策权，由农民或农民集体决定是否开展试点，农村集体组织和农民群众不同意的，政府不得作强行安排。其次，加强立项管理和用地审批管理，集体建设用地建保障性租赁房必须符合土地利用总体规划和城乡规划，防止在集体建设用地上变相开发小产权房，扰乱房地产市场。最后，明确此类房屋只租不售，严格规定和审查配租对象，保证所建设的保障性租赁房只能配租给符合规定条件的家庭或个人，并纳入统一规范管理。

3.建房模式，政府主导

集体建设用地上建保障性租赁房主要有两种模式供选择。一种模式是集体主导型，农村集体组织自筹资金，自建自租，或是村集体与其他企业合作开发，集体享有建成房屋的所有权，合作开发企业享有一定比例的租金收益权。此种模式下，政府压力较小，但若是集体组织自筹自建的话，很多村集体可能无力建设，若是引进第三方企业联建的话，由于公租房利润低、周期长，对企业缺乏吸引力。第一种模式是政府主导型，由农村集体出地，政府出钱建设，建成房屋产权归村集体，由其运营管理，租赁收益归村集体。此种模式，政府压力较大，但对双方都是有益的，从政府角度看，省去了征地环节，降低了保障房建设用地成本，也体现了对农村的反哺，从村集体角度看，实现了村集体土地的所有权财产权益，农民生活也有了长期稳定的保障。

4.依法登记，界定产权

产权界定是产权流转的前提，保障性租赁房要对外租赁，应当取得房屋所有权证，集体建设用地试点建保障性租赁房中的不动产物权登记主要涉及以下两个环节。第一个环节，试点的集体建设用地必须完成土地确权登记发证工作，应按照确权在先的原则，对土地的基本状况进行调查核实，做到界址、面积、权属清楚。集体土地的登记主要包括集体土地所有权的登记和集体土地使用权的登记，相应的颁发集体土地所有权证和集体土地使用权证，成都自2008年启动农村产权制度改革以来，已经完成了此项工作。第二个环节，保障性租赁房建成投入使用后，涉及到房屋所有权的登记，为将来房屋的对外出租创造条件，房屋登记要把握房地一致原则，即房屋的所有权与房屋所占用的土地使用权要保持一致，对于村集体出地，企业或政府出钱进行联建的，只要集体建设用地使用权没有流转给企业或政府，则建成后的房屋仍须确权登记给村集体所有，至于村集体与企业或政府的利益分配，双方可通过协议进行约定。

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房地产试用期工作总结篇(4)

1.房地产调控目标因时而变，总体呈现长期化、常态化趋势

从2004年起到2011年，房地产调控持续了8年，中间历经新老“国八条”、“国六条”、“国四条”和“国十条’等调控措施。2010年，继4月颁布“国十条”之后，9月中央各部委及时出台调控措施，坚决遏制房地产价格过快上涨势头，被称为“二次调控”。2011年1月，新“国八条”继续强化差别化信贷政策，实行更加严格的限购政策，强调落实地方政府在房地产调控中的责任；同时，有关部门和城市推动房产税试点。从政策上看，房地产调控客观上已经呈现长期化、常态化趋势。

在房地产调控长期化、常态化的同时，与当时国民经济发展要求相对应，不同时期房地产调控的目标和任务并不完全一致。2004―2010年的房地产调控大致可以划分三个阶段：2004年到2008年这一阶段，整个宏观经济处于防止经济过热的大环境之中，房地产调控服从于控制固定资产投资增长过快的调控目标。第二阶段，2008年末到2009年末的房地产调控，主要是为了应对世界金融危机，服从于宏观经济“保增长”的调控目标。2010年初开始的房地产调控将是第三阶段，应以控制房地产价格过快上涨为目标，为防通胀和制止资产价格过快上涨服务。

2.面对复杂的国际国内经济形势，房地产调控难度愈加增大

房地产业关系国计民生，既与国民经济关联度高，又与普通购房者利益息息相关。房地产经济波动可能引起国民经济波动，反过来，房地产经济发展又受国民经济相关因素制约。特别是房地产市场与金融紧密相连，房地产市场的不稳定往往会引起资本市场、货币市场以及整个金融体系的共振，并在相互作用下反复放大。

从当前的国内外形势分析，未来的房地产调控面临更加复杂和严峻的政策背景。从国际经济形势看，当前世界主要经济体仍未完全摆脱金融危机的影响。国际油价持续保持高位，输入性通货膨胀压力持续存在。从国内经济形势看，宏观经济平稳运行面临世界经济复苏的不稳定性和不确定性以及通胀压力等挑战，经济结构调整压力加大，资源环境约束强化，改善民生和维护社会稳定任务艰巨。因此，中央经济工作会议提出2011年实施积极的财政政策和稳健的货币政策，并要求将“稳定价格水平”放在更加突出位置，“调结构’和“防通胀”是今年的主要任务。在人民币升值压力持续存在、资产价格存在明显上涨压力的背景下，未来房地产调控既要防止地价和房价快速上涨，进一步加剧通货膨胀，又不能大起大落，影响国民经济稳定发展，调控难度可想而知。与此同时，房地产调控中各方(政府、开发商和消费者之问；中央政府和地方政府之间)利益关系复杂，目标取向也不尽相同，进一步加大了调控难度。

3.房地产调控多种工具并用，留下的政策空间逐步缩小

2011年以来，我国房地产调控已使用多种政策工具及组合，有关部门出台的调控政策涉及行政、经济、法律、金融等多领域，调控范围和力度不断加大。

一是，明确要求各地公布“房价控制目标”；强调落实约谈问责机制，并将“执行差别化住房信贷、税收政策不到位”等情形纳入问责范围。

二是，要求包括直辖市、计划单列市、省会城市在内37个大中城市实施限购，即已有2套住房的当地户籍居民家庭、1套住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭不能购房。

三是，继续强化差别化信贷政策，二套房首付从50％提高到60％，各地还可结合“房价控制目标”进一步提高。

四是，个人转让住房营业税从差额再次转为全额征收；在上海、重庆开展房产税试点。

以上这些措施对遏制住房投资投机、控制房价过快上涨发挥了积极作用。另一方面，未来房地产调控留下的政策空间逐步缩小，可选择的调控工具更加有限。

二、房地产调控要解决的若干核心问题

1.因房地产价格过快上涨导致贫富差距进一步拉大的问题

房地产价格过快上涨，对于不同收入群体居民呈现不同效应：对以工资为主要收入来源的中低收入者呈现“挤出效应”，对以资本利得为主要收入来源的高收入者呈现“财富效应”。

对中低收入者来说，以工资为主的收入增长难以跟上住房价格上涨的速度。房价越高，越买不起房，其收入相对住房价格实际是处于不断缩水状态。即使能够买房，往往也只能买一套自住性住房，其升值部分不能变现，反而因为沉重的按揭还款压力被迫减少生活其他支出，进而降低生活质量，这就是“挤出效应”。

对高收入者来说，通过投资购房使得个人和家庭资产不断增加，住房价格上涨之后，通过按揭贷款工具再按揭再购房，其财富呈乘数效应递增，这就是“财富效应”。

这种“挤出效应”和“财富效应”反过来又使得贫富差距再次拉大。因此，如果不制止房地产价格过快上涨，将可能会带来更为严重的社会问题。

2.土地供应和房地产价格形成机制不完善的问题

按照价值规律，价格应围绕价值上下波动。按供需理论，供需变动带来均衡价格变动，反之均衡价格变动亦影响供需变动。但在目前的房地产市场中，房地产价格机制实际上已失去涨落调节供需能力，成为一种只能涨、不会跌，甚至越涨需求越旺盛的单边上涨机制。

从土地市场看，土地一级市场供应方只有一个，土地出让由国家垄断(实质是地方政府垄断)，需求方则有多个，相互之间采取市场化的招拍挂方式竞价获得土地。因此，土地市场上运行的并非是纯粹的市场机制，在一级市场垄断供应的情况下，越是采用市场化的竞价手段，价格越是背离市场真实供求关系。

从房地产市场看，在目前房价只涨不跌的单边机制下，价格失去了对需求的抑制作用。房价过快上涨，吸引了更多的投资、投机性需求，对普通购房者来说，则产生恐慌性消费需求，消费者行为出现“买涨不买落”、甚至“越涨价越抢购”的怪象，严重透支了未来的购买力，这些都是对房地产市场长期发展极为不利的因素。

因此，要从根本上解决房地产价格过快上涨问题，还必须理顺土地价格形成机制和房价形成机制，充分发挥市场机制调控价格的作用。

3.房地产业资金循环过于依赖信贷资金带来的远期金融风险问题

当前，房地产业的主要资金循环可以归结为：开发商从银行获取开发贷款，建筑施工企业从银行获取流动资金贷款，预售和销售时购房者从银行获取按揭贷款，整个房地产开发过程中资金链条完全依赖银行信贷资金。由此带来的问题是：当房价保持上涨时，这种运作模式基本没有风险，对银行来说，贷给开发商的开发贷款和购房者的按揭贷款反而是优质资产，能带来稳定丰厚的回报；但是，一旦房价出现大幅下跌，将给购房者和银行都带来巨大的损失。这种远期金融风险必须始终给予高度重视。

事实上，开发商过于依赖银行信贷资金并非

是由于市场上“缺钱”。目前，房地产市场的资金问题并非是总体供求不平衡，而是配置失衡。一方面，开发商融资渠道狭窄，不得不依赖银行信贷资金；另一方面，现有大量资金(特别是民间资金)找不到合适的投资渠道，不得不依靠买房来抵御通胀并实现保值升值。大量资金投入房地产市场需求端带来的后果是，投资投机需求严重挤压了刚性需求，供需矛盾更加激化。

三、进一步完善房地产调控的若干建议

1.逐步推动房地产税制综合改革，利用税收工具调整收入分配关系

税收本身就是调整收入分配关系的最佳工具。房地产税制改革的目的是理顺房地产各个环节的利益分配关系，而不是简单地将税收政策作为房价调控的短期工具，房价升高时就使用，房价降低就停止使用。

应加快推动房产税试点和改革。目前在上海、重庆试点的房产税方案各有特点。比较两个城市的征税范围，上海市主要针对新购住房，不涉及存量房，但只要属于第二套住房即纳入征税范围(本市居民人均60平方米以下部分免征，非本市居民拥有3年居住证且仅有1套住房免征)；重庆市主要针对独栋商品住宅、新购高档住房(交易单价为上2年平均交易单价2倍以上)和“三无人员”(无户籍、无企业、无工作)新购的第2套普通住房。比较两个城市的税率，上海市税率为0.4％或0.6％，但计算应纳税额时需乘以70％；重庆市税率反而相对较高(最低0.5％)。建议下一步尽快总结试点经验和存在问题，加快推动试点进程，适当扩大试点范围。

在推动房产税试点改革基础上，应研究房地产税制综合改革问题，即在增加和提高房地产持有环节税收的前提下，逐步减少房地产流动环节的税收。其好处在于，一是增加地方税收来源，逐步取代土地出让收入在地方财政中的地位；二是促进住房二、三级市场发展，有利于发挥“过滤效益”；三是增加房地产资产持有者税负水平，促进社会公平；四是保持房地产总体税负水平基本稳定。总的来看，房地产税制改革的目的不应定位为增加税收，而应将重点放在调整利益分配格局和分配关系、缩小贫富差距上。

2.完善土地供应机制和制度，引导和理顺房地产价格形成机制

首先，要继续完善土地储备和招拍挂制度。要真正发挥土地储备制度调控土地供应的作用，就要建立土地供应与需求相匹配的供应机制，改变目前单纯以供地计划决定供应量的机械式做法――计划永远跟不上市场变化的节奏。同时，对于普通住宅用地，加快改进和完善现有招拍挂制度“价高者得”的简单做法。

其次，逐步推动集体建设用地流转制度改革。集体建设用地和国有土地都是城市土地供应的来源，特别是在土地供求关系紧张的沿海地区和东部城市，集体建设用地可以作为城市土地供应的重要补充。在集体建设用地流转制度改革的基础上，逐步推动城乡土地市场一体化发展，国家和集体经济组织多主体供地，真正实现土地的市场化运作。

最后，要在理顺土地价格机制的前提下，完善房地产价格形成机制。要引导和建立房地产价格可涨可跌的调整机制，发挥价格杠杆作用。其中，很重要的一点是，要引导购房者建立正确的住房消费观念，没有只涨不跌的市场，即使是在总体上涨的大趋势下，也仍有价格涨跌。

3.发展房地产基金，引导投资转向供应端

据不完全统计，2010年国内市场涌现出20多只房地产私募股权基金，资金规模达到了500多亿元。房地产基金的快速发展，说明现有房地产业发展模式正在发生变化，已出现由开发建设向金融运作转移、由开发模式向投资模式转变的趋势。

房地产试用期工作总结篇(5)

[关键词]发展视野；房产税改革；优化路径

[中图分类号]F812.0 [文献标识码]A [文章编号]1005-6432（2014）27-0111-04

1 上海房产税改革试点的效果描述及评析

1.1 上海房产税改革试点的效果描述

上海自2011年1月正式启动房产税改革试点，至今已3年有余。相关数据显示，房产税改革试点在税收筹集功能和市场调节功能上发挥作用并不显著。

在税收筹集方面，2011年上海市征收房产税73.66亿元，同比增加18.2%；房产税在地方税收的占比为2.3%；2012年共征得房产税92.56亿元，同比增加25.6%，房产税占地方税收的2.7%；2013年实现房产税收入93.05亿元，同比增加0.5%，房产税占地方税收2.5%。从以上数据分析中可以看出，改革试点以来上海房产税收入并未大幅上升，其在地方税收中的比重依然过低，在增加上海市财政收入上收效甚微。

在房地产市场调控方面，房产税的开征并未对上海市房价产生实质性影响。从图1中可见，2011年1月至2012年1月，其间房价涨幅整体有所收窄，2011年第四季度出现房价环比下降的趋势，而之后却调整向上，且2013年价格涨幅明显。由此可以说明，房产税的开征初期影响了人们购房的心理预期，在其他相关调控政策的配合下，一定程度上对房价产生了抑制作用。但长期来说，房产税并不能起到明显降低房价的作用，房产税对楼市的调控并未取得很好的效果。

1.2 上海房产税改革试点的效果评析

由上节房产税试点效果描述可知，上海的房产税试点初期对房地产市场造成了一定的影响，房价曾出现短时间的轻微下降，这主要是由于房产税的征收对购房者的心理预期产生一定的影响，但长远来看房产税并不能抑制房价上涨。在财政收入方面，上海试点征收的房产税对财政贡献力度仍非常小。其原因主要有以下几个方面：

1.2.1 房产税税制要素设计不合理

（1）试点方案中税率为0.4%和0.6%两档差别税率。若应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率暂减为0.4%，否则按0.6%征收。而国际上房产税税率基本在l%左右。在房产税起步阶段，这两档较低税率具有一定的合理性，可以培养纳税人意识，提高纳税遵从水平，减少改革阻力。如果税率过高，考虑到综合的土地产出，可能会使地方的总体收入受到影响。但是随着改革的推进，这两档税率显然过低，对达到改革目标、增加地方财政收入、调节收入分配等产生不利影响。

（2）计税依据不合理。试点方案是按应税住房的市场交易价格作为计税依据的，这与试点初期房地产评估的基础设施不到位以及房产税税收征管水平有限有关。房产税作为一种财产税，应该以定期的评估价值作为计税依据，如此一来才能正确地反应房地产的价值变化情况，体现房产税的受益性和量能负担原则。而以交易价格作为计税依据，使房产税有“住房消费特别税”的错误导向，不能正确反映房产税的政策导向和调控功能。在房产税的下一步改革中，应加强房地产信息联网和评估配套系统的建设，为房产税的健全完善提供技术支持和保障。

（3）征收过程重增量轻存量。这在改革起步阶段具有一定的合理性，因为若把存量房也纳入课税范围，会造成税收的“纵向不公平”，原来没有收，现在却收了，带来了试点推进的压力，违反了“先易后难，先增后存”的改革原则。但是根据房产税是受益税的原理，不论增量房还是存量房，都因政府公共服务和基础设施的改善得到价值提升，都应为政府的公共投入“买单”，否则会造成同房不同税的“横向不公平”。另外，上海已经进入后城市化阶段，城市化水平趋于稳定，产业结构向服务化、金融化方向迈进，增量房趋于减少，只对增量房征房产税也不符合上海城市化发展趋势和产业结构转换步伐。

1.2.2 房产税功能定位有偏差

由于2008年全球金融危机后，中央政府启动“4万亿投资、10万亿贷款”的刺激性政策，使房价在2009―2010年一飞冲天，中央政府对楼市的“限购”、“限贷”行政性调控手段引起各方争议而且效果不彰，在此背景下，中央在上海和重庆两地进行房产税改革试点，以期利用房产税这一市场化调控手段取得阶段性成果。但是，房产税作为房地产税收体系中的单一税种，自身调控能力有限，若将其定位为打压房价、调控房地产市场的“利器”，显然有失偏颇。房产税只有通过与土地、信贷等其他调控政策的协调配合，才能发挥其政策导向功能和调节功能，单兵突进不可取。

房产税主要的和基本的功能应该定位于为地方政府广开税源，增加地方财政收入。在不影响房地产综合产出的前提下，通过一系列的改革和过渡，逐步降低地方政府对土地出让金的严重依赖，使土地财政中预算内的税收比重增加，预算外的租费比例下降，优化和完善地方土地财政，使土地财政更加可持续，为地方经济社会发展服务。只有正确地定位房产税的基本功能，才能发挥房产税合理调节居民收入分配，正确引导住房消费，有效配置房地产资源的其他派生功能。

2 上海房产税进一步改革的优化路径

房产税改革是一项系统工程，涉及方方面面的条件约束和条条块块的利益樊篱。在房地产保有环节单独引进一项新税种而不对现行相关的税费体系和制度进行改革，房产税改革是难以成功的。因此，笔者认为上海房产税的下一步改革应构建以房产税为核心的房地产税费体系，明确改革的路线图和时间表，分步骤、分阶段实施，先增量后存量，先易后难，稳步实施，循序渐进，逐步到位。优化房地产税收结构，均衡房地产税负在开发、流转、保有各环节的分布；合理设计房产税税制基本要素，使房产税从增量房为主过渡到“增存并重”，最终达到存量房为主；清理不必要的收费项目，打包征收、立税清费；逐步把房产税培育为地方收入支柱，降低政府对土地出让金的严重依赖，优化土地财政。

2.1 完善税收结构，均衡税负分布，稳定和优化房地产税负

房地产税负在开发、流转、持有环节的分布存在畸轻畸重的不合理局面。由图2可看出，房地产开发、流转环节税目多、税负重，保有环节税负偏低。由图3可知，房地产保有环节的城镇土地使用税和房产税占比很低，两者之和仅占上海税收收入的3.5%左右。而房地产开发流转环节的土地增值税、契税、耕地占用税三者之和的占比就达11%左右，尚未考虑与房地产有关的营业税、所得税等其他税收。为此，就需要在保持房地产总税负相对稳定的前提条件下，一方面完善税收结构，适当归并开发、流转环节功能相同或相似的税目，减少重复征税情况，降低开发流转环节的税负。另一方面增加保有环节的税负，逐步提高房产税的税率和覆盖面，同时在论证充分的基础上把开发流转环节的部分税负后移至保有环节。通过对房地产税制的结构性调整，使税负在各环节均衡分布，正确合理地发挥房地产税收筹集财政资金和调节房地产市场的功能和作用。

2.2 合理设计房产税税制基本要素，实现房产税向存量房的逐步过渡

针对上文提到的税制要素设计问题，应进行修正和完善。一是要逐步提高房产税的税率，并实行档次更多的差别化累进税率，真正体现房产税调节房地产财富的功能。二是要以房地产评估价值作为房产税的计税依据，这就需要房地产评估等相关配套改革的跟进。三是按照应税住房的套内面积进行计征和减免，因为不同类型房产的得房率有差异，按照套内面积计算更符合集约节约土地资源的原则。四是在现行对增量房征收房产税的基础上，扩大增量房的征税范围，并在条件成熟时逐步扩大到对存量房开征。这就需要不断完善上海的个人住房信息系统，区分每年的新增住房和以往的存量房，逐步加强对存量房征收房产税，设置5到10年的过渡期，实现“5年启动，10年并轨”，实现增量房和存量房双管齐下，最终以存量房为主。

2.3 清理不必要的收费项目，打包征收、立税清费

在房地产的开发环节存在大量的行政事业性收费和行政审批项目，这在无形中延长了房地产开发周期，增加了开发商以交易成本。可以将涉房涉地的各项收费统一打包，设立一个地方政府专属的“配套税”，政府对外只安排一个窗口，开发商只对这一个政府窗口上缴“配套税”。开发商缴纳这一“配套税”后，即可进入正常的审核阶段。同时，把房地产开发环节的所有技术标准前置，技术指标在审核设计施工图的时候审核，审核通过之后开发商按照这个图施工；在项目竣工验收阶段，地方政府指派专门的住房服务机构组建一个验收平台去统一验收，而不需要开发商接受各个部门的各自验收。这样可以对审批事项进行标准化管理，最大限度整合分散在不同政府部门的相同或相近职能，努力解决政府职能交叉错位问题。通过简化合并开发环节的行政审批事项，压缩审批流程和时间，降低交易成本和时间成本。房地产开发商在开发阶段自始至终只与一个政府窗口打交道，房地产生产周期大大缩减，房地产企业对市场情况的变化反应更加灵敏，使市场的供求机制和价格信号发挥更好的作用，市场中的供需缺口有效弥补。另外，把预算外的行政事业性收费规划为预算内的配套税，提高了政府的预算透明度和服务效率，在一定程度上实现了政府职能的转变。同时降低了开发商对政府相关部门的寻租空间。通过“配套税”的改革，使开发阶段的税制结构更加合理，税负有所降低。

在时机成熟时，比如说5～10年之后，把“配套税”打包进入保有环节的房产税，形成新的房产税，对于此时的房产税，实行“新老划断”，先只针对增量房征收，存量房依旧征收原有的房产税，体现“纵向公平税负”的原则。过一段时间后，比如说10～15年之后，对存量房也征收房地产税，实现房产税的“增存并轨”。

2.4 培育房产税，完善地方税体系，降低政府对土地出让金的依赖

从1998年住房市场化改革以来，上海房地产市场得到了迅猛的发展，土地价格亦水涨船高，与此同时，土地出让金越来越成为上海市政府重要的财政收入来源，其占财政的比例日益提高，土地出让金俨然成了政府的“第二财政”。由于土地财政已经成为财政收入的支柱，导致了政府为了增加财政收入，盲目进行征地拆迁，从而引发社会矛盾，不利于构建和谐社会，严重影响社会的稳定团结。另外一个值得考虑的问题是，上海市本身就存在人多地少，土地资源稀缺性要比其他地方更为严重的问题。从长远来看，城市的扩张必然会导致土地资源越来越少，土地出让金也将随之日益减少，现有的土地财政模式缺乏可持续性，会给未来的上海市财政收入政策带来较大的潜在危机。因此，政府应当考虑减少对土地财政的过度依赖，如下表所示。

从上表可以看出，上海政府对土地出让金依赖过大，有些年份甚至占到财政收入的50%以上，是典型的土地财政。

此外，上海已经全面启动了“营改增”的结构性减税改革，营业税作为上海市主体税种的地位将随着改革的深入有所动摇，地方主体税种重构以及地方税体系完善的重任有可能落在房产税的身上，这也在一定程度上倒逼房产税的进一步改革，使房产税改革与其他财税体制改革协调共进。

房产税具有税基稳定、透明度高、受益性明显和可持续性等优点，在西方发达国家地方政府收入中占很大比重，是主要财源之一。因此，上海可以在试点的基础上加大房产税改革力度，积极稳妥地先行先试，逐步把房产税培育为主体税源，完善地方税体系，降低政府对土地出让金的严重依赖。至于如何把房产税培育为地方政府的主要收入来源，还有待进一步地探索和研究。可以对房产税全面铺开做一个简单的测算。以2012年为例，假设对增量房全部以1%的税率征收房产税，2012年上海住宅商品房销售额为2209亿元，则增量房的房产税为22.09亿元。对全部存量房的拟定税率为0.8%，2012年，上海住宅存量5.6亿平方米，评估均价为13000元/平方米，税率为1%，则征收房产税为582.4亿元，增量房房产税和存量房房产税总计604.49亿元，占地方财政收入的14.7%，数量已经相当可观。可以预见，随着存量房的保有量逐渐增加，房产税会水涨船高。

此外，可以考虑将土地出让金逐步打包进入房产税。据有关研究表明，在现有政策体制格局下，土地出让金以占GDP 5%左右的规模较合适也最可持续。而一旦超过这一水平，以土地出让金为主的土地财政就面临不可持续的情况。从上表可以看出，2009年以来上海土地出让金占GDP的比重都高于5%的临界值水平。鉴于此，可以考虑将土地取得环节的土地出让金逐步后置打包进入保有环节的房产税，一方面，降低政府对土地出让金的严重依赖，使土地出让金维持在临界值以内的合理范围内。另一方面，增加房地产保有环节的税负水平，培育房产税，合理化房地产税负在各环节的分布。把预算外的土地出让收入渐进式地转移至预算内的房产税，优化土地财政结构和房地产税制，使土地财政更加可持续。

3 结 论

在总结上海房产税改革试点得失的基础上，把房产税的进一步优化和完善放在房地产税改革的大框架下进行，以房产税的改革作为一项重要抓手，带动房地产其他税种的改革，实现整个房地产税收体系的整合和房地产税制的重塑，为上海房地产市场稳定健康运行提供税收制度保障，为房地产市场长效运行机制的构建奠定税制基础。

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房地产试用期工作总结篇(6)

【关键词】局部放电定义；局放试验；局放干扰源；局放设备

0 前言

AC25kV高压电缆及电缆头局部放电试验是保证CRH380BL高速动车组安全可靠运行的必要条件。本文是在CRH380BL动车组生产现场做AC25kV高压电缆局部放电试验过程中出现的问题基础上，进行总结归纳。

局部放电，是电缆中局部的、微小的放电，它以放电电荷量的形式体现出来。局部的，是指高压端（导体线芯），低压端（铜带屏蔽）及绝缘中的局部缺陷，包括各种尖端、毛刺、杂质、气泡、水汽等等。微小的，是指上述缺陷的体积很小（一般为微米级）及引起的放电量很小（一般为皮库仑）。

这种微小的放电，在电缆投入运行的初期，可能不会造成电力中断事故，但这种放电一天24小时，一年365天，一直不断的存在，随着时间的推移，这种缺陷周围的绝缘在这种微小放电的光、电辐射作用下，逐渐发热、老化、失去了绝缘性能，最终导致电缆的击穿，造成断电事故。

因此局部放电试验，作为检验电缆局部的微小缺陷的手段，已被各级标准作为高压电缆的出厂检验必检项目。

1 局部放电试验

局部放电试验（简称局放试验），是检测电缆和附件制作工艺过程是否存在局部的、微小的缺陷，确保高压电缆质量的试验。通过施加电压，测量电缆的局放量（以放电电荷形式体现）是否超标。该试验既要提高检测仪器的灵敏度，检测到这种微小的放电，又要提高系统的抗干扰能力，排除外界原因，找到电缆缺陷。CRH380BL动车组局放试验执行西门子标准，“噪音值小于或等于15pc，试验值小于或等于15pc，噪音值和试验值之间偏差小于或等于5pc。”但目前没有相关标准明确高压电缆局放量大小对应相应的电缆使用寿命。

2 局放试验干扰来源

除了测试装置的背景噪音之外，干扰的来源可以归纳为以下三方面：

1）来自空间的干扰

空间传播的无线电信号，试验场地附近出现的各种火花放电，如电焊及高压设备的放电等，都可以通过测试回路中的分布电容和电感耦合到检测阻抗上来。

2）来自电源的干扰

电网中的各种高次谐波、过电压脉冲、可控硅动作、高压设备放电、高压冲击和击穿试验等，都会在测试回路的50Hz电源上叠加各种干扰脉冲。

3）试验回路中试样之外的放电

在测试回路中，除了试样中的放电之外，其他所有的放电都归为干扰，如高压试验变压器、耦合电容器以及高压滤波器等高压设备的放电等，还有在试验回路的高场强内，不接地的金属物可能出现的浮动电位体的感应放电等。

3 生产现场局放试验

3.1 采用设备、设施

采用山东希波电气股份公司生产制造的ACHT-50kVA/80kV工频试验系统，该套系统包括隔离变压器、调压器、变压器、控制台、电容分压器、高压定标注入电容器和局放测试仪。试验时要求设备通过单独的接地极接地，车辆通过厂房接地极接地，防止厂房其他信号对试验的干扰。为此在局放专用台位上需做独立的接地极。

3.2 生产现场局放试验情况

CRH380BL动车组AC25kV电缆要求对试验电缆施加AC37.5kV电压情况下测量电缆及附件的局放量，达到西门子提出的试验标准视为合格。试验原理图如图1所示。设备安装调试期间试验情况如表1。

注：表1中“软”指连接电缆为金属软管，其他情况为试验连接用的高压电缆.

现场实验过程中，第一日晚设备调试时，背景值400pc，由于背景值太大，读出的测量值没有意义。为验证是否是电源质量问题，第二日试验时增加了一台模拟隔离变压器，试验背景值从400pc降为50pc，为进一步确认电源干扰对试验影响大，我们做了一个对比试验：用二期厂房电源给局放设备供电，设备带连接电缆和试验电缆试验。由于二期厂房目前还没有使用设备，电源干扰小，局放试验背景值为33pc，AC37.5kV时局放测量值为33pc；改用一期总组厂房电源给局放设备供电，由于一期总组厂房用电设备较多，电源回路干扰很大，局放试验背景值为140pc；为进一步降低背景值，达到试验要求，采用二期厂房电源供电，并且在现有设备基础上再加一个隔离变压器，试验背景值为4pc，由于增加的隔离变为模拟隔离变，容量不够，不能进行带载试验。

同时在进行设备电源处理（增加电容滤波）、独立接地、试验接线方式和除尘、设备距离调整等改进措施之后，对CRH380BL动车组16列FC04车、16列TC10车、16列TC7车进行局放试验，如表2所示。试验结果符合试验标准。

4 结论

由表1可看出厂房照明灯、局放设备使用空间大小、均压罩连接方式对局放量有一定的影响，由于试验场地在生产厂房现场，受周围环境影响较大，试验值不稳定。从电压图像可看出厂房干扰较多，带上试验电缆前后，背景值差别很大，很难读取局放量。试验时操作者可尽量避免上述方面对局放不利的因素。

同时从试验情况可以看出，提高电源质量降低背景噪音是做好局放试验的前提条件。

5 生产现场局放试验注意事项

根据CRH380BL生产现场局放试验过程中出现的问题和改进方法，总结如下试验注意事项：

通过试验比较，选择电源插座三相线中对试验影响最小的两相，做为设备电源，同时为提高电源质量，在局放设备系统中隔离变压器前端增加电容，起到对电源滤波的作用。

通过试验确定，局放试验时局放设备系统中耦合电容和注入电容靠近试验电缆（即放在动车组车顶进行试验），试验背景值比耦合电容和注入电容放在车下试验背景值小。现有工艺文件中局放试验也是将耦合电容放在车顶进行试验。

通过试验确定，局放试验时高压连接电缆接在变压器和耦合电容之间作为高压引线比高压连接电缆接在耦合电容和试验电缆之间，局放背景值小。

对于受电弓车，长线电缆局放试验时T型端应与车体接地。

高压连接电缆不能放地上，应用支架支起。

局放设备接地和车辆接地要分开。

对局放设备和试验电缆要做好防尘措施。

试验时，注意试验设备之间的间隙。

【参考文献】

[1]国标GB/T 12706-2008 额定电压1kV到35kV挤包绝缘电力电缆及附件[S].

房地产试用期工作总结篇(7)

一、统一思想认识，进一步加强管理，努力提高房地产贷款管理水平和贷款资产质量。现代商业银行的竞争，是管理水平的竞争，是经营效益的竞争，贷款资产质量的优劣，反映了这种竞争的结果。各级行一定要树立商业银行经营意识，采取有力措施，狠抓管理，提高房地产贷款的管理水平和经营效益，优化房地产贷款的资产质量，增强我行在房地产金融领域的竞争实力。

二、全面实行贷款风险管理，切实防范贷款风险。各级行要按照总行关于贷款风险管理方面的统一要求，全面推行房地产贷款风险管理。一是要根据《中国人民建设银行贷款风险管理办法》，在总结试点经验的基础上，结合本地区实际和房地产贷款特点，制定房地产贷款风险管理实施细则，使工作开展有所遵循；二是要结合风险管理开展信用评定工作，为风险管理提供基础数据；三是要进行房地产贷款存量的风险界定工作，要测算出每笔存量贷款的风险度及各级行的房地产贷款综合风险度，对处于高风险状态的存量贷款，要制定风险转化措施和进度，汇总分析后于7月底前报总行，作为核定贷款审批权限的依据；四是新发放的贷款都要实行风险管理，首先做到优化贷款增量。今后，凡属高风险贷款，未经有权行批准，一律不得发放。

三、消除不良贷款资产，努力盘活资金存量。要在全面清理贷款资产的基础上，区别不同情况，采取相应措施，把资金存量盘活。要努力压缩现有逾期贷款比重，控制新的逾期贷款形成。今年，各行贷款逾期率都要在上年度基础上有所压缩，年末全行房地产贷款逾期率力争控制在13.2％以内。要加大对呆滞贷款的回收力度，必要时应采取法律手段，以维护银行自身权益。要做好呆帐贷款核销工作，对符合条件的呆帐贷款，要按照规定尽快核销。到今年6月底止，凡不良贷款比例超过25％的行，要制定转化方案，于7月底前报总行；凡不良贷款比例超过30％的行，一律不得发放新贷款，确需发放的贷款，必须报总行审批。

四、狠抓贷款利息清收工作，提高经营效益。贷款利息的虚收严重影响银行的经济效益，制约银行自身的积累和发展。各行要在清收不良贷款的同时，逐户摸清贷款利息欠收情况，制定计划，确定重点，采取措施，积极组织催收。对欠息不还的借款户，一律不发放新贷款。今年，各行房地产贷款应收利息实收率要达到85％。

五、采取有效措施，做好贷款资产保全工作。一是要逐步减少信用贷款的比重。新发放的房地产贷款都要采取担保方式，特别是要提高抵押贷款发放的比重。对存量中的信用贷款，也要力争补办担保手续；二是要保证担保的有效性。对保证贷款，要加强对保证人担保能力和信誉的审查，取消一般保证，全面实行连带责任保证方式。对抵押贷款，要严格按规定办理抵押登记，确保抵押行为的合法、有效；三是要重视贷款后期管理。要密切注视企业的贷款使用情况和经营状况，对贷款企业的转制或破产工作，要主动提前介入，采取有效措施，保证我行贷款资产的安全。

六、努力优化贷款结构，合理把握贷款投向。房地产贷款实行效益优先原则，重点支持经济效益好、发展潜力大、还本付息能力强、资信等级高的企业和项目。当前，房地产贷款的重点是国家安居工程、“经济适用房”和各类普通居民住宅及其配套设施的开发建设。严禁向高档宾馆、高级写字楼、高消费娱乐设施、豪华别墅等国家限制的房地产开发项目发放贷款。要大力发展个人住房贷款业务，逐步提高其在整个房地产贷款总量中的比重。今年，各行新增的贷款和盘活的贷款，要优先用于发放个人住房贷款。

七、实行贷款限上报批制度，全面推行房地产贷款工作达标考核。各级行要严格按照规定权限审批发放贷款，限额以上的贷款必须报有权行审批，不得将贷款划整为零，越权审批，否则，核减乃至取消其房地产贷款审批权。各省级分行要按规定核定今年所属地（市）级行和县级行的房地产贷款审批限额，并于7月底前报总行备案，凡不核定或核定后不报总行备案的，明年不对其核定房地产贷款审批权；要实行审贷分离制度，建立贷款的评审、决策、发放、回收等各环节的工作责任制，建立贷款监测制度，对贷款业务进行全过程的监控，并对信贷资产质量的变化趋势作出预警信号，及时发现问题，采取防范措施；要全面开展房地产贷款达标考核工作，各级行要认真做好达标考核的各项准备工作，按照规定的时间和权限，对今年的房地产贷款工作达标等级进行评定。