房地产业涉税风险篇(1)

关键词：房地产 关联企业 转让定价

随着我国转让定价税制的进一步完善，税务机关反避税的矛头开始指向内资企业，有关联交易的房地产企业更是税务机关反避税关注的焦点。在实务中，房地产开发企业通过设立建筑安装工程公司、设计公司、装饰公司、物业管理公司等关联企业，在大量的关联交易中实行转让定价，使得成本和利润在关联企业之间重新分配，从而达到避税的目的。如果各关联企业的企业所得税征收方式和税率一致，转让定价不会必然导致企业所得税避税，但会严重影响地税部门的土地增值税的征收。

2011年12月13日-15日，全国地税系统反避税工作会议在山东举行。本次会议对房地产行业的反避税问题进行了深入探讨和研究，并对有关房地产企业的反避税调查工作做出了具体部署。对于内资房地产企业的反避税，不是利用传统的稽查手段，而是利用转让定价的理论和方法对房地产关联企业之间的交易进行反避税调查和调整。对于内资房地产关联企业的转让定价管理，也不再局限于对企业所得税的关注，而是进一步拓展到了土地增值税、营业税等与房地产关联交易相关的各项税收。

一、房地产关联企业的认定

所谓房地产关联企业，是指在房地产开发与经营中与其他企业之间存在直接或间接控制关系或重大影响关系的企业，包括总机构与分支机构、母公司与子公司、同一总机构的不同分支机构、同一母公司的不同子公司等。

根据企业所得税法实施条例释义第一百零九条的规定，构成关联关系的主要有以下八种情形：

1、相互间直接或间接持有其中一方的股份总和达到25％或以上的；

2、直接或间接同为第三者拥有或控制股份达到15%或以上的；

3、企业与另一企业之间借贷资金占企业自有资金50％或以上，或企业借贷资金总额的10％是由另一企业担保的；

4、企业的董事或经理等高级管理人员一半以上或有一名常务董事是由另一企业委派的；

5、企业的生产、经营活动必须由另一企业提供的特许权利才能正确进行的；

6、企业生产经营购进的原材料、零配件等是由另一企业所控制或供应的；

7、企业生产的产品或商品的销售是由另一企业所控制的；

8、对企业生产经营、交易具有实际控制的其他利益上相关联的企业（包括家族、亲属关系等）。

二、房地产关联企业转让定价分析

房地产关联企业转让定价是指房地产集团公司内部或关联企业之间为了实现其整体战略目标，在销售货物、提供劳务、转让无形资产等时违背市场交易原则而内部制定的价格。房地产关联企业之间的转让定价将导致收入和费用在关联企业之间的重新分配，从而达到避税的目的。

在实务中，房地产关联企业的关联交易类型呈现多元化趋势，转让定价表现形式日趋复杂化。具体包括：

1、货物购销业务中的转让定价

货物购销业务中的转让定价主要表现在关联企业之间在购销建筑施工设备、原材料以及完工产品销售等业务活动中，利用“高进低出”或“低进高出”的手段，将成本和利润在关联企业之间重新分配。例如，房地产开发公司高价从关联企业购入施工设备或者是建筑材料，从而增加房地产的开发成本，增加土地增值税的扣除项目，从而达到少缴土地增值税的目的。深圳某房地产公司低价向其关联公司转让刚建成的商业大楼，构成了房屋销售中的转让定价。在房地产关联企业转让定价交易中，有形货物购销占有非常重要的地位。

2、劳务提供业务中的转让定价

劳务提供业务中的转让定价主要表现在关联企业之间通过支付设计、管理、广告、咨询等劳务费用的高低，影响房地产关联企业的成本和利润。比如，房地产开发企业通过设立关联建筑管理公司，通过建筑管理公司可列支开发直接费用，以提高开发成本，减少土地增值税，同时也减少了企业所得税。广东某大型房地产公司下设全资设计公司、文化公司、技术咨询公司，各子公司一年收到母公司设计、宣传策划、咨询费高达上亿元，然后再通过购买母公司的艺术品作为各子公司的固定资产，以完成最后的利润转移。

3、无形资产交易业务中的转让定价

无形资产交易业务中的转让定价主要表现在关联企业之间专利、专有技术、商标、商誉等无形资产的转让不按该类交易的市场价格收取特许权使用费，或故意将土地使用权在关联企业间转让，从而影响房地产关联企业的成本和利润。如：福州某房地产开发公司取得政府划拨地使用权，又将该块地转让到其全资子公司名下开发房产，其增值额在土地增值税的免征范围，从而规避了土地增值税。

4、资金融通业务中的转让定价

资金融通业务中的转让定价主要表现在关联企业之间通过贷款利率的高低来影响房地产关联企业的成本费用。例如，房地产集团母公司向房地产开发子公司提供贷款，收取高利息，从而增加房地产开发子公司的费用。

三、房地产关联企业转让定价的动机

1、可以规避部分企业所得税。根据《中华人民共和国企业所得税法》的规定，我国企业所得税的基本税率为25%，但对于国家重点扶持的高新技术企业和小型微利企业分别实行15%和20%的优惠税率。根据纳税人的不同情况，企业所得税的征收方式分为查账征收和核定征收。房地产关联企业通过转让定价，使得成本和利润在关联企业之间重新分配，规避部分企业所得税。临沭县某房地产公司通过新投资成立一家建筑施工企业（其企业所得税实行核定征收方式），二者构成关联企业，其开发项目多由该施工企业承建。在施工过程中，建筑施工企业通过高开发票，增加建筑安装成本，转移利润到关联企业。虽然建筑施工企业按发票金额缴纳了3%的营业税，但由于关联施工企业采取核定征收方式计算缴纳所得税，这部分转移的利润在施工企业相当于乘以应税所得率后再乘以适用税率计算缴纳所得税，整体少缴了25%企业所得税。

2、可以少征土地增值税。土地增值税是对纳税人转让房地产的收入减去税法规定的扣除项目金额后的余额为计税依据，依照四级超率累进税率征收的一种税。对房地产企业来说，转让房地产的收入和扣除项目金额会直接影响其土地增值税金额，转让收入越低，扣除项目越大，增值率越低，企业的适用税率也会越低，从而减少应缴纳的土地增值税额。房地产企业通过转让定价，以低于市场的价格转让房地产，或者以高于市场的价格向关联企业支付安装工程费、设计费等途径来增加扣除项金额，从而减少增值额，最终少缴土地增值税。成都某房地产公司低价向其关联公司转让房产，构成房屋销售中的转让定价，涉案税额达180余万元，涉案税种不仅涉及企业所得税、营业税、还涉及土地增值税。

四、房地产关联企业转让定价涉税风险

自2002年以来，房地产行业多次被列入全国税收稽查的重点行业。目前中国反避税法律体系已基本建成，税务机关已经拥有足够的法律武器和技术手段对转让定价进行调查和调整，房地产关联企业的转让定价已经成为税务机关反避税关注的焦点。

根据国家税务总局的反避税工作精神，各地税务机关对于房地产关联企业的转让定价监管将会日益严格，全国范围的行业联查也极有可能展开。在这种新趋势下，有关联交易的房地产企业如何规范关联交易，调整定价策略，有效预防、控制、避免转让定价风险成为一项颇具挑战性的工作。

1、规范关联交易。房地产企业要充分了解企业自身的关联交易情况，正确认识转让定价的税务风险，按照《特别纳税调整实施办法》的有关规定进行关联交易，对关联企业之间的关联交易及所采用的定价策略及时进行审阅和调整，保证交易价格的公允性，规范纳税行为，有效预防对于转让定价税务审计的风险。

2、重视关联申报。有关联交易的企业向税务机关申报关联交易情况，是法纳税人的基本义务，不履行义务就会受到处罚，企业很可能被列为税务机关转让定价调查的重点对象之一。全国地税系统反避税工作会议明确指出要利用转让定价手段，要求房地产行业各相关企业提供关联交易的资料，并在全国实现联查。《特别纳税调整实施办法》列出的关联交易类型主要包括有形资产购销、无形资产使用、提供劳务和资金融通四大类，房地产企业要对企业内部的关联交易进行准确界定和分类，在填报《土地增值税清算申报表》时，如实披露房地产企业关联交易的详细情况，据实填报《企业年度关联业务往来报告表》。存在重大关联交易的企业应当向转让定价专业人士寻求帮助，以控制并降低转让定价风险。

参考文献：

房地产业涉税风险篇(2)

关键词：营改增；房地产；涉税风险

在我国财税改革历史上，共有过三次重大财税改革，而营改增是我国三次重大财税改革中最重大的一次。营改增是我国“十二五”规划提出的重点税制改革方案，2012年首次在上海进行试点，2015年将房地产产业纳入营改增试点范围，2016年5月营改增试点全面推向全国全行业。但是由于营改增后增值税的核算难度远远大于营业税的核算难度，因此营改增后存在诸多的营业税涉税风险。根据以往研究发现，涉税风险主要包括进项税额扣除中的涉税风险、特殊业务未做视同销售处理的涉税风险、取得价外费用中隐含的涉税风险、转让自行开发房地产时地价款扣除的涉税风险。这些风险是如何形成的且如何去规避这些风险是当下营改增后房地产业管理实践与理论研究的重点课题。本文试图基于房地产业营改增的基本梳理，着重探讨营改增后房地产业面对的增值税风险是怎样的，如何规避这些风险。

一、房地产业“营改增”概述

营改增对房地产业的影响非常大，既有积极影响又有消极影响，其中积极影响体现在税负减少、业务整合、纳税筹划等，由于增值税是价外税，营业税是价内税，根据以往研究计算可知，营改增前后的平衡率是56%，即如果房地产企业的毛利率在56%以下，那么营改增会降低企业的税负，增加企业利润，但如果房地产企业的毛利率在56%以上，那么营改增将会为企业带来税负的增加，经研究机构测算我国大部分房产企业毛利率均在56%以下。且根据测算，原来的营业税、城建税、教育费附加和土地增值税等综合税率为14.97%，而营改增后的综合税率为14.49%。因此营改增降低了房地产产业的税负成本。消极影响主要体现于财务报表，例如增值税抵扣是在取得增值税发票后进行的，而增值税发票是工程结算时取得，折旧需要房地产企业垫付大量资金，房地产是一个资金密集型产业，垫付资金对其而言具有巨大挑战性。实际上，营改增对产业的最最直接的利益主要体现于可以进行税负抵扣和避免重复征税两个方面。

二、“营改增”后房地产业增值税涉税风险

(一)进项税额扣除中的涉税风险

房地产业是一个资金密集型产业，涉及到众多领域的增值税发票，而进项税额可以抵扣，但是在增值税抵扣时容易形成五方面风险。一是房地产业的建筑工人、拆迁补偿费用等无法取得增值税发票，不得抵扣。二是在开发阶段，从小规模纳税人购买的原材料，如石料、土、砂石等，以及房地产自己生产的石灰、瓦、砖等，这些均不能进行增值税抵扣；采用“甲供材”模式或者清包方式支付施工单位的费用(如设备费用、土建工程施工费、临时设施、三通一平的施工费)均不能进行抵扣；在开发阶段支付给政府部门的报批报建费不能抵扣，主要包括招投标管理费、拆迁管理费、散装水泥集资费、消防配套设施费、人防报建费、交易中心手续费、标底编制费、质检费、安检费等。三是期间费用中娱乐服务和居民日常服务、餐饮服务、贷款服务、购进的旅客运输服务的费用均不能抵扣进项税额。此外，在建筑期间的交际支出、出差支出等均不能抵扣。四是非正常损失，在材料等运输过程中的非正常损失不得抵扣；五是过渡期间营改增之前交易的材料，在营改增之后取得增值税发票不得抵扣。

(二)特殊业务未做视同销售处理的涉税风险

增值税核算中有诸多情况需要做视同销售处理，否则容易少抵扣增值税。一是将购买的货物、委托生产的货物、自产的货物用于赠送、分配、投资，将委托生产的货物、自产的货物用于个人消费或者集体福利，将代销货物用于出售，均视同销售处理。二是将固定资产作为入股资本需要缴纳增值税，视同销售；固定资产(自建房产)转化为投资性房地产，视同销售；但是在营改增前以固定资产进行利润分配是不需要缴纳营业税的。因此，一些视同销售的情况，如果不及时缴纳增值税，会产生税款滞纳金。

(三)取得价外费用中隐含的涉税风险

价外费用的内容很多，主要是指企业销售商品、提供劳务过程中发生的除价款之外的各种性质的收费，它主要包含看房费、订金等，以及代其他部门收取的一些费用，如煤气费印花税、电视初装费等。首先，如看房费、订金等价外费用是否要征收增值税，目前没有明确的规定，但是可以通过相关法律进行抵扣，例如《房地产所得税法》中有规定，只要是以签订合同为前提，就可以将其纳入销售收入。因此，通常这些价外费用是不征收增值税的。其次，如煤气费印花税、电视初装费等代收费用，若以房地产名义收取，则需要缴纳增值税，若以委托方名义收取，则不征收增值税。

(四)转让自行开发房地产时地价款扣除的涉税风险

国家相关文件规定，房地产销售额的计算需要扣除当期允许扣除的土地价款，当期允许扣除的土地价款主要是当期销售房地产项目建筑面积与房地产项目可供销售建筑面积之比，再乘以支付的土地价款。但是现实中经常会以返还的形式进行扣除，因此在财政税票上的金额不能作为扣除土地价款的计算依据，而需要扣除返还的土地出让金。所以转让自行开发房地产时地税价款存在少缴纳增值税的风险。

三、“营改增”后房地产业涉税风险防范措施

(一)强化票据管理，完善税务筹划

增值税与营业税相比，有两个显在的好处，一是避免了重复征税，二是可以进行进项税额抵扣。避免重复增税的原因是由于增值税以增值额为计税基础，但是这一基础是通过进项税额抵扣实现的。因此，票据管理成为了防范涉税风险的重中之重。一是对上交票据严格把关，严禁不合格票据报销；二是注重供应商的选择，尽量少与小规模纳税人合作，多与农业相关的产品供应商合作，因为增值税对农产品具有一定的优惠政策；三是签订合同时，要严格把控发票取得时间，减少票据时间延迟导致企业资金垫付。其次，要完善税务筹划，一是由于房地产业是资金与劳动密集型产业，垫付金额大，生产周期长，因此企业必须与当地纳税部门交流沟通，减少纳税申报时间；二是重点关注当地、产业等不同领域、地域的优惠政策，尽一切可能靠拢产业政策，享受政策纳税优惠；三是对销售环节进行纳税筹划，例如装修的增值税税率是6%，房产的增值税税率是11%，如果不进行分离将会从高征收，因此在销售时要分离。

(二)强化内部会计人员培训

以上四种风险涉及到的会计核算非常复杂，因此强化内部会计人员培训是一个非常重要的防范措施。一是对财务人员的专业知识和税法知识进行定期培训，了解增值税的核算方式和财务风险潜在点，将风险潜在点进行归纳总结；二是转变财务人员的观念，营业税核算是简单化、统一化的核算方式，而增值税核算是复杂化的核算方式，财务人员不能再以懒散、简单的工作态度对待票据核销，好的财务人员可以在营改增后减少企业的税负成本，而不称职的财务人员则可能高于原来的税负成本；三是增值税纳税申报采用互联网电算化，必须强化内部财务人员计算机应用能力，快捷、准确的填报纳税信息。

四、结语

营改增作为我国有史以来最大的财税改革，对原来征收营业税的产业具有重大影响。房地产作为我国十年来驱动经济发展的重要产业之一，固然也不例外。但是营改增后将会带来一系列的风险，如何去规避这些风险是当下需要思考的问题。本文基于四种涉税风险，提出了两种防范措施，但是限于房地产业营改增实践依据不足，本文并不能很详细以实践数据支持理论推演，期望后续研究可以进一步深入探讨。

参考文献：

[1]冯秀娟.“营改增”后房地产业增值税涉税风险及防范[J].财会月刊：上，2016(9)：73-75.

[2]盛立中.房地产业营改增下的利好和风险预防[J].城市开发，2016(5)：36-37.

房地产业涉税风险篇(3)

[关键词]房地产企业，税收筹划；风险；防范措施

纳税筹划又叫纳税策划，是指在法律规定允许的范围内，通过对经营、投资、理财活动的事先筹划和安排，尽可能取得节税的经济利益。纳税人为了达到税后利润的最大化，通常都根据税法对经营活动提前筹划和安排。房地产企业是以营利为目的，从事房地产项目的开发、服务、管理以及经营等相关活动，且进行独立核算、自主经营的经济组织。

房地产行业近年来发展迅猛。房地产企业经营模式主要分为销售物业模式和自持物业模式，两种模式虽然在税目、税基和税率方面各有不同，但因为房地产企业的业务范围本身就比较复杂，占用的资金量大，经营周期长，成本费用结构比较复杂，再加上房地产行业是国家的支柱产业，国家对房地产企业出台了很多的调控措施，这些都会增加房地产企业纳税筹划的客观风险。客观风险来自于业务的特殊性，来自于宏观的不可控，而纳税筹划工作面对这些客观的风险，如何主动的防范风险、化解风险显得非常重要。

一、房地产企业纳税筹划风险类型

实务中房地产企业涉及到的税收筹划风险的类型主要集中在以下几个方面：

（一）政策选择风险

房地产企业业务范围复杂，整个开发流程中涉及到的税种非常多，增值税、所得税、契税、印花税、城镇土地使用税等等，几乎涉及到了所有的税种。以所得税为例，企业开发产品销售收入的确认、开发产品预售收入的确认，代建工程和提供劳务收入的确认、开发成本与开发费用的扣除处理、广告费和业务宣传费的处理以及折旧的处理都会涉及到税收的筹划。再比如，房地产企业的建设周期长，在项目设立一开始，就应该准确找到投资切入点，然后等合同签完后房地产开发的方式也有很多选择性，是合作建房，还是项目整体转让，这其中不同的选择政策也不同。由于我国税收相关的法律法规制定的不是相当完善，也存在时效性的不足。所以房地产企业在选择相应的税法时就有可能有失偏颇，本来初衷是纳税筹划，结果却成为避税，给企业带来损失。再加上，房地产行业发展迅速，国家不断出台新的政策。对于纳税筹划人员如果对国家的新政不知晓，或者是把握不准，税收筹划也会出现相应的风险。

（二）政策运用风险

当工作人员根据相关的法律法规制定了系列的纳税筹划政策的时候，就会出现工作人员因为素质或水平的问题或是对政策错误理解或者理解上出现偏差，给税收筹划带来了一定的风险。这样的风险纯粹是主观性的风险。例如，2009年国家税务总局制定了关于企业在开工之前必须合理确定成本对象，并将成本对象报税务机关备案的相关办法，目的是强化税收监管。在2014年1月份，为了减轻企业的负担，国家取消了这种事先备案的做法。相应的规定改成“在开发产品完工当年申报年度企业所得税时专项报送税务机关，并不得随意调整或混淆成本对象，确需调整的须出具专项报告。”这种政策的更改直接会影响到企业的做法。因为房地产开发企业成本对象类型比较多，有写字楼、公寓，还有门面房等，他们各自给企业带来的利润差异比较大，影响企业上交的所得税就不同。筹划人员应该根据政策的变更，合理进行避税，如果工作人员对政策的变化不清楚，那就会给企业带来一定的风险。

（三）经营风险

经营风险对于每一个企业都是存在的。房地产企业也不例外。房地产企业的经营范围广，经营过程复杂，所面对的市场环境变化快，这样都加大了本身的经营风险。纳税筹划本身就是一个对未来纳税经济业务的一个预算，由于经营周期长，原来制定的筹划政策在一段时间由于经营环境的变化而不适用，这时就要做出相应的修改。如果对这方面的工作疏忽了就会给企业造成损失。

二、房地产企业纳税筹划风险防范措施

面对风险不是逃避，防范的根本是对潜在的风险进行发现和识别。并且只有提前做好风险的防范措施，当风险真正来时才能够采取正确的应对措施。

（一）及时全面了解税法的变动

实务工作中的纳税筹划不仅技术性强，政策性也很强，所以筹划人员要及时了解和房地产行业相关的税收政策的变动，及时调整筹划方案。并且对政策的了解要尽量的全面，避免片面解释法律法规。这就对筹划人员的专业素质提出了更高的要求。筹划工作的专业性很强，要求筹划人员平时多注意积累，加强自己的知识储备。也要丰富自己的知识面，对经济、财政、法律、会计、保险、金融等相关知识都要多多涉猎，对国家的经济政策、财政政策、金融政策等都要及时了解。目的是制定最合适的纳税筹划方案，最大限度的降低风险。

房地产业涉税风险篇(4)

关键词：烟草商业企业 涉税风险 风险防范

烟草商业企业以卷烟批发业务为主，多元化经营为辅，经营范围较广、涉税事项较为复杂。企业税务管理者如何通过对企业所面临的涉税风险事件进行识别与分析，制定相应的风险控制措施与防范方法，将税务风险降到最低，是企业经营管理中的重点之一。本文对烟草商业企业在外部环境、运营控制、日常管理过程中的涉税风险进行识别分析，并提出相应的税务风险管理措施。

一、烟草商业企业涉税风险识别

烟草商业企业涉税风险主要来自于企业的外部经济、政策环境及内部经营管理。

（一）烟草商业企业外部环境层面的税务风险

1、我国税法体制存在的涉税风险

我国税法体系建立在保障国家利益的基础之上，税务机关与纳税人在法律地位上平等，但在权责关系上并不完全对等。税法赋予行政机关一定的自由裁量权和法规条款的解释权，这就潜在增加了企业可能存在的税务风险，特别是对于处于敏感行业的烟草企业，更是检查、监管的重点。同时，在体系建设方面，我国还没有完全建立完善的税法体系，部分税收法规存在重复滞后的一面，往往容易引起税收规定与企业实际情况相背离，从而导致税务风险的发生。

2、税收政策变化导致的涉税风险

税收政策作为国家调节工具之一，必然随着经济环境和外部条件的变化而不断调整。因此，税收政策具有相对短暂的时效性。我国目前正处于经济转型期，税收政策作为国家重要的经济杠杆，调整更为频繁，2015年烟草行业的消费税变化、2016年全面“营改增”等都充分证明了这一点，这也使得企业对新税收政策的理解与消化存在滞后性，在新旧税收政策过渡期的操作上存在一定困难，容易发生税务风险。

3、税收政策理解和执行偏差导致的涉税风险

税收政策变动如此频繁，税务机关对于新政策的出台，难免会缺乏提醒，而一些具有适用性的政策往往处于半公开的状态，企业在缺乏相关指引的情况下容易忽视部分税收政策或者错误使用税收政策，在理解和执行上存在偏差，导致税务风险的发生。

（二）烟草商业企业运营控制层面的税务风险

烟草商业企业在运营过程中的各环节都与税收有关，且总税负体量较大，企业管理者应着重注意企业在采购过程、销售过程及专卖执法过程中的税务风险。

1、采购过程中应注意的税务风险。

（1）可能存在将不符合抵扣规定的资产设备进项税进行抵扣，如职工食堂用固定资产、购买扶持烟农用的非补贴性质的各种设备等；

（2）外购商品作为职工福利发放，应注意进项税不得抵扣；

（3）烟叶收购时可能存在没有按规定将价外补贴与烟叶收购价格在同一张农产品收购发票或者销售发票上分别注明，没有按规定填写发票的，不能计算抵扣增值税进项税。

2、货物销售过程中应注意的税务风险。

（1）主营业务之外发生的视同销售行为可能存在未作收入处理且未计提销项税，或已作收入处理但漏计提销项税等情况；

（2）雪茄烟在批发环节不需缴纳消费税，但雪茄型卷烟需要缴纳消费税。（为避免此类风险，企业应严格界定雪茄烟标准和型号）；

（3）可能存在少计“卷烟包装箱”销售收入、处置废旧物品未计销售收入以及其他少计销售收入等情况，或确认了相关收入但忽略了计提相应的销项税。

3、烟草专卖市场执法管理中应注意的税务风险。

（1）支付举报走私烟草产品有功人员奖励只有付款单据和企业自制相关文书，没有取得收款人签字和有效票据；对没有取得有效票据的支出没有作企业所得税纳税调整；

（2）支付给参与专卖市场执法管理的政府其他单位工作人员出勤补助费等相关费用未代扣代缴个人所得税；

（3）支付给参与专卖市场执法管理的政府其他单位的奖励列支费用但没有取得有效收据；

（三）烟草商业企业日常管理层面的税务风险

烟草商业企业作为大型商品批发流通企业，在日常管理中同样存在着各类税务风险，应及时识别并有效管控这些风险。

1、会计核算与税务处理方面应注意的涉税风险。

（1）会计信息质量失真给企业带来的风险

企业一旦出现失真的会计信息，将会降低涉税资料的真实性与合法性，而据此计算的税额也将失真，进而给企业带来税务风险；

（2）房产税计税基数的确定

转租房产不应计提房产税，在计提时若未严格区分出租房产类型，易多计提房产税；

对于不可随意移动的房屋附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值计提房产税；对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，应扣减原来相应设备和设施的价值；为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等应计入房产原值计提房产税，这些房产税计税基础的变动在实务操作中容易忽略。

（3）企业所得税涉税风险

根据税法规定，烟草商业企业业务宣传费要全额调增，不得税前抵扣，实务操作中容易忽视；

福利费、职工教育经费等要根据税法规定的工资总额按一定比例税前列支，而不是按账载工资总额列支。如劳务人员工资虽计入账载工资总额，但不得计入税法规定的工资总额等。

2、信息收集整理方面应注意的涉税风险。

企业涉税信息的收集整理与税务风险的识别、控制密切相关，若企业内部、外部涉税信息不能及时有效地收集、传递、反馈，各业务人员在办理业务时就不清楚相关的涉税风险点在哪里，易触发企业税务风险。

（1）内部涉税信息搜集

涉税信息的收集关系到企业各个部门，但是由于企业内部各部门之间对涉税业务沟通少，对业务活动的进行和完成没有能够进行有效的协调合作，导致企业税务管理比较被动，无法做到税务风险事前控制。

（2）外部涉税信息搜集

外部信息收集主要指国家税收政策、财务管理、内部控制、会计准则变动等信息的收集。现今外部信息在不断变化，而外部信息的收集主要由企业税务管理人员来完成，企业税务管理人员如若没有及时学习理解新政策及法规，很容易给企业带来税务风险。

二、涉税风险防范措施与建立税务风险管理体系

识别烟草商业企业涉税风险后，关键是针对这些在不同层面、不同环节中的税务风险采取防范措施，进而建立税务风险管理体系，以降低和应对企业税务风险。在建立防范与管理税务风险的过程中，不仅要搭建企业自身的税务风险控制机制，还应寻求与税务机关合作，以建立更全面更长效的税务风险管控体制。

（一）完善企业自身税务风险识别与控制机制

1、建立税务风险传导、评估机制

企业应建立完善税务管理运行机制，设有专职或兼职税务管理人员，负责识别日常业务或特殊事项的税务风险，识别事件变化可能带来的新税务风险，将设定的各个税种税务风险管理目标系统融入到企业经营管理活动的各个领域和各个层面当中，评估税务风险影响的大小、范围，及时组织修正税务风险、制定控制策略。其他相关人员及部门应对涉税事件的发生和变化及时反馈报告，加强对各个涉税事件的动态监控。

2、加强财务税务人员队伍素质的建设

税务风险管理是企业日常管理工作的重要内容，多数涉税风险是在日常管理层面上财务税务人员的主观行为造成的，因此要注重加强财务税务人员队伍素质的建设。企业财务核算人员和税务管理人员不但要具有较高的专业知识层次，而且要具备一定的综合知识素质，包括经济管理常识、财经税收法规常识等。可以通过鼓励财务税务人员参加网络教育，邀请税务专家开展税务风险管理专题讲座等多种方式，对财务税务人员进行后续培训，全方面提高财务税务人员的综合知识，特别是涉税管理相关知识，提高他们的工作水平和管理水平。

3、提高会计信息质量。

会计信息是纳税的基础及依据，其质量的高低直接影响税额缴纳的准确性。企业在务工作中不仅要严格遵照会计准则的要求进行核算，而且要时刻注意税法与会计准则的不同之处，对纳税依据进行精准剖析，保障涉税资料的真实性及合法性，降低企业税务风险发生的可能性。

4、加强与税务机关的沟通与联系。

企业财务税务人员在日常管理工作中应注意加强与地方主管税务机关的联系，了解与企业相关的税收政策变化动态，对日常工作中遇到的比较复杂的涉税业务和对税收政策理解存在模糊把握不准的问题应及时与税务机关沟通，既要与税收征收局沟通，还要注重与大税服务科、税收法规科、税务稽查局的沟通，以求得对税务风险问题理解的共识，避免因部门理解上的偏差而遗留税务风险，或产生其他的税务风险。

（二）税企合作，建立税务风险长效管理机制

税法体制、税收政策的变动及遵从所引发的潜在风险需要税务部门与企业联合起来共同防范，而且税务风险管理体系的全面建立，离不开税务部门的帮助与指导，只有税企互助，才能真正形成有效的税务风险防范及化解体系，进而保障征纳税循环机制长效、健康运行。

1、税企合作，共同搭建网上互动平台建立长效的税企沟通机制

保持税企之间良好的沟通和互动，是建立税务风险管理体系的重要一环，也是构建和谐征纳关系的有力保障，而搭建网上税企互动平台则可以在税务机关及企业之间建立起一个沟通无障碍的平坦世界，让税企之间沟通更便捷，联系更密切。税务机关可以依托税企互动平台面向企业提供涉税业务的咨询服务。借助该平台，企业在遇到自身难以解决的税务问题时可以及时与税务机关沟通，共同探讨解决。税务机关还可以将最新的税务政策及税务培训资料在平台上共享，供企业相关业务人员自学，以提高自身业务水平，规避税收政策遵从方面的纳税风险。

2、税企合作，共同建立税务风险识别评估系统

建立税务风险管理体系的核心工作在于税务风险识别评估系统的搭建，该评估系统可以有效做到对税务风险的合理识别与评估，及时预测税务风险的大小以及可能会对企业带来的不利影响或损失。

税务风险识别评估系统的建立其基础在于搭建系统、有效、动态的经验数据库，该数据库应涵盖企业过去存在及未来潜在的各类税务风险，为企业识别各种风险提供有力的数据支持。完善的风险评估系统能够准确识别来自企业内部外部的税务风险，并通过数据分析加以细化，从而达到对风险进行动态识别的目的。风险评估系统的建立及运行是一项长期而复杂的工程，需要不断地更新、维护及改进，因此，税务机关及企业应当共同协商、频繁沟通、真诚合作，必要时还可以借助中介机构来协助实施。

综上所述，烟草商业企业在面对各类涉税风险时，应针对不同情况，进行详细的涉税风险识别与分析，制定相应的风险控制措施与防范方法，注重企业内部税务风险管理控制机制建设和外部税企长效共赢合作，通过签订税收遵从协议，税企协作，共同搭建税务风险管理体系，对税务风险进行有效管理，进而有效降低企业涉税风险，全面提高企业的运营管理效率。

参考文献：

[1]胡国强，吴春璇.企业税务风险管理系统：研究综述与框架构建[J].会计之友，2012，（31）

[2]刘正模.烟草商业全面风险管理问题浅析[J].企业研究，2013，（22）

房地产业涉税风险篇(5)

目前，南昌市社会综合治税体系主要是以南昌市政府涉税信息平台为主体，以各县区级相关协作制度为补充的综合治税体系。

2012年4月，南昌市人民政府正式确定了全市涉税信息平台的立项、筹建组织机构、实施步骤和上线日期。随后在当年的9月14日，市政府召开了由36个涉税市直部门“一把手”参加的全市涉税信息平台建设工作动员大会，明确了各部门的职责，理顺了工作关系，建立了顺畅、规范、严密的信息交换机制，形成了“政府领导、财政主导、税务使用、司法保障”的涉税信息平台建设运行指导方针。

地税部门与市财政部门一道积极与同级发改委、财政、工商、国税、土管、房管、建管等有关部门加强联系、沟通、协调，建立了部门协作、信息交换、联席会议等制度，先后出台了《南昌市涉税信息平台开展涉税数据定期报送工作的通知》、《南昌市涉税信息工作考核实施细则》、《南昌市涉税信息应用管理暂行办法》为信息交换、信息共享、部门协作提供了制度保障，形成了顺畅、规范、严密的信息交换机制，定期与各涉税部门交换第三方涉税信息。在获取各部门数据信息的基础上开展了房产税土地使用税清查、工商股权转让纳税评估，并依据税收征管中存在的漏洞先后建立的工商地税户籍比对模块、驾校行业纳税比对模块、附加税比对分析模块开展税收风险分析。

通过与工商部门登记信息比对，获得2013年以前的工商户籍风险信息12 012条，地税部门经过历时3个月的核查落实，已补办税务登记1 608户，查补税款300.48万元；通过与交通部门驾照核发信息比对，排查2011～2012年度驾校纳税风险信息937条，组织业务骨干对全市42家驾校开展纳税评估，查补税款214.56万元；开展了土地使用税、房产税清查工作，共核查纳税人432户，查补城镇土地使用税、房产税等地方各税6 291万元，其中通过从涉税信息平台获取的市属以上国有企业的房产、土地信息，补征房产税、城镇土地使用税合计387.76万元。自然人股东股权转让税收专项评估工作取得丰硕成果，2012年和2013年全市共入库股权转让个人所得税7.21亿元，与过去相比在总量和增幅上均实现了大幅度的增长。此外，地税部门不少基层单位有针对性地完善了相关部门协作制度。

二、南昌市社会综合治税存在的问题

（一）社会综合治税缺乏强有力的法律支撑

目前，《税收征管法》及《税收征管法实施细则》只是在原则上对综合治税进行了规定，而对哪些单位和部门具有综合治税义务，采用何种形式、何种程序综合治税，相关部门和单位与税务机关都有什么权力和义务，双方违反规定应受何种追究和处罚并未做详细规定。从当前南昌市涉税信息平台的实践情况看，虽然政府牵头制定的综合治税规范性文件《南昌市涉税信息平台开展涉税数据定期报送工作的通知》、《南昌市涉税信息工作考核实施细则》、《南昌市涉税信息应用管理暂行办法》可以起到一定的规范作用，但毕竟其法律位阶不高，各涉税单位信息报送义务的产生来源于政府行政命令，而非法律法规规定的具体义务，加上规范性文件中规范不够细致同样容易存在执行不到位的情况，如部分单位在报送数据时抱有完成任务交差应付的心态，报送的数据有所保留或数据缺少关键字段；并且当规范性文件中的条款和上位法冲突时还会产生税收执法风险。

（二）涉税信息的采集尚未实现全覆盖

目前南昌市涉税信息平台的数据来源仅限于市政府组成部门、直属单位以及国税、地税、工商等部分垂管系统部门，由于领导体制的限制，各县区政府及其组成部门直属单位的数据尚未实现共享，涉税信息的采集未能实现全覆盖。南昌市的涉税信息平台以市政府的强力推动为支撑，市级国税、地税、工商等部门因垂直领导的缘故，除完成了市本级层面的数据采集外也对本系统县区级层面的数据采集实现了全覆盖。与之对比，由市政府直接管辖的市级政府组成部门、直属单位的信息采集工作开展的十分顺利，但对各县区级政府组成部门、直属单位的数据采集则处于十分尴尬的境地。在实际工作中，市级农业、林业、教育等部门同志坦言，他们对县区下级的单位仅限于业务领导，县区级部门的人权、财权管理均由县级政府管理，因此对于要求其报送县区级相关涉税信息时，各县区级部门大多敷衍应付，瞒报或者不报。

（三）涉税信息规范程度不高

由于大部分业务部门现有的涉税信息中，未要求企业填报纳税人识别号、工商登记证号、组织机构代码等关键的唯一机构身份识别信息。因此在数据采集完成后，在数据比对分析以及后续税务核查过程中，无法通过唯一机构身份识别信息和税务部门的税户信息进行匹配、挂钩，出现了大量需要手工比对和核查的企业信息，加之各涉税单位的信息登记规范不同，很多涉税信息甚至无法落实，给涉税信息处理和税收评估稽查增加了很大的工作量。在南昌市涉税信息平台正式运行后，由于关键匹配字段的缺失，地税部门应市政府的要求，开展了一次部分涉税信息数据一户式关联工作。地税部门专门抽调计算机操作熟练的工作人员3人，对各涉税单位提供的网吧登记信息、酒店宾馆登记信息、教育培训机构登记信息、房地产企业登记信息、财政奖励发放信息等合计908条涉税信息开展了为期3天的专项比对匹配工作。此次比对工作不仅耗时耗力，其比对结果也不乐观，全部908条信息中，准确匹配加上模糊匹配总共有240条数据匹配成功，匹配率26.4%。

（四）税务机关风险应对力量相对不足

由于地税部门尚未成立各级专门的风险应对机构，目前风险应对主要由地税部门各个税收管理员负责完成。在传统的管理员管户制的前提下，管理员被纳税户日常管理中各种琐碎的事务、以及上级交办的各项任务所限制，很难集中精力做好风险应对工作。在近期的一次数据集中反馈核查过程中，市地税局向各县区地税局推送了驾校行业纳税人2013年涉税风险数据，要求各单位及时上报反馈结果。然而在反馈核查过程中做了实质性反馈工作并按时上报数据的单位仅有40%，绝大多数单位均反应基层管理员工作不堪重负，难以开展有效的数据反馈核查工作。另外涉税信息平台推送而来的纳税风险数据有些诸如涉及房屋租赁、专业市场管理、公共停车场收费等零散税源的风险管理，由于市涉税信息平台年终考核的要求，这些方面虽然税收占比不大，却需要投入大量的人力物力，投入与产出十分不配比，相应的对于占地税部门纳税比重较大的土地、房产、建安方面的风险应对力量则相对不足。

三、完善健全南昌市社会综合治税的对策

（一）建立健全社会综合治税的相关法律制度

社会综合治税体系的最重要的前提是有法律依据。改变目前社会综合治税在法律上的“瓶颈”，应尽快完善相关法律法规，从法律制度上确保社会综合治税工作的规范、有序开展。一是要完善现有法律。尽快完善《税收征收管理法》等有关法律规定，明确相关部门在配合、协助税务机关履行职责的具体义务、程序、权利和相应的责任追究标准。二是制定专门法规。在《税收征管法》的法律基础上，制定专门的法律法规，对综合治税的社会责任和单位责任进行明确和规范，制定科学的、便于操作的监督制约和惩戒制度，真正建立起政府监督下的社会化治税体系，从根本上解决税收协助不到位的问题，提高社会综合治税的法律层次，从根本上解决问题。三是在国家立法缺位的情况下，加强地方立法。加快制定《江西省地方税收保障实施条例》，尽早将其上升为地方性法规，通过省级人大立法，解决社会综合治税的制度保障问题。

（二）促进南昌市涉税信息平台向县区级延伸

由市政府推动各县区政府建立各县区级层面的涉税信息子平台，仿照市级平台“政府领导、财政主导、税务使用、司法保障”的建设模式，逐步将散落在各县区政府组成部门、直属单位中的涉税数据系统的采集上来，做到信息采集的全方位覆盖。

（三）加强涉税信息数据的标准化建设

修改现有的涉税数据采集标准模板，添加税务登记证号、工商营业执照号或组织机构代码等信息关联字段，强制要求各单位日后报送的存量数据必须填写管理字段。

（四）建立以风险管理为导向的新税收征管体制

以新一轮税收征管改革为契机，成立专门的风险管理部门，全面推行税收风险管理。对于涉税信息平台推送的涉税风险数据实行全程风险管理，形成风险分析识别、等级排序、任务推送、应对处理和绩效评价的闭环系统。加强税收风险监控分析。对不同税收风险的纳税人分别采取纳税辅导、风险提示、纳税评估、税务稽查等应对手段，实施差异化和递进式的风险管理策略，有效防范和避免税收流失。

（五）推行零散税源的委托

房地产业涉税风险篇(6)

房地产行业是我国国民经济的一个重要行业。其行业特征主要表现在关联性强、经营业务多元、经营周期长、成本核算复杂、金融需求大、资金依赖度高、监管部门多、三方信息丰富，在我国现行18个税种中，房地产行业占到了11个之多，具体包括：营业税、企业所得税、土地增值税、个人所得税、契税、土地使用税、印花税、房产税、耕地占用税、城市维护建设税和教育费附加。因此，房地产行业的税收贡献非常大。然而，房地产行业关联性强，成本核算复杂且很大程度上又取决于施工单位的财务核算，所以，房地产行业税收的征收成本很大，存在的税收风险也很多。

一个完整的房地产开发流程从取得土地出让信息开始，依次要经过很多的部门和环节的审批与建设管理，包括参与土地开发招投标，报发改委开发立项，土地勘测，建设规划的审批，开发项目的图纸设计，颁发施工许可证，建设招投标，办理房地产开发项目登记，筹划房地产销售，办理商品房预售许可证，签订商品房销售合同，预缴税款，组织房屋竣工验收和测绘，办理总房产证及总土地证，清理房屋销售欠款，申请土地增值税清算，提交开具不动产发票申请，向房产和土地管理部门申请办理分户房产证和土地证等方方面面。

二、房地产行业企业所得税的主要涉税风险点

企业所得税是房地产行业11类涉及的税费中最综合的一个，涉税风险点比较多，以下从收入类、成本类和纳税调整事项类三个方面进行归纳。

（一）收入类风险管理要点。（1）预售未完工开发产品不及时确认收入的风险。税法规定，房地产开发企业采用预售方式销售开发产品，取得的销售收入应根据所在地区的计税毛利率确定预计毛利额，计入当前应纳税所得额。但是很多企业并没有及时将预售收入计入到当期的计税依据。对于跨年度开发项目的已完工出售部分，应按权责发生制原则确认收入，但很多企业不确认收入或故意推迟确认工程结算收入。（2）取得政府经济补偿或奖励收入不确认应税收入的风险。税法规定，除符合条件的财政性资金收入为不征税收入以外，如：企业能够提供资金拨付文件，文件规定资金属于专款专项用途、企业对该资金以及以该资金所发生的支出单独进行核算以外，其余的财政性资金是要作为计税的营业外收入，计算缴纳企业所得税的。（3）企业接受捐赠非货币性资产或盘盈固定资产时，以较低的金额入账或不入账，少确认应收收入，少缴企业所得税的风险；（4）价外收入未申报纳税的风险。对于客户放弃的购房定金、没收的违约保证金、施工方延误工期的罚款收入、先租后售收取的租金等，都属于应税收入的组成部分，很多房地产开发企业未按规定将其确认为营业外收入或直接冲减了成本。

（二）成本类风险管理要点。（1）取得的土地资产不按规定确认计税成本的风险。很多企业通过购进土地之后进行三通一平等方法，擅自扩大土地资产的入账价值，然后再对土地价值进行评估，虚增了土地成本，并将此虚增的价格计入到开发成本中。（2）虚列拆迁补偿费，虚增成本的风险。有的企业将拆迁的征地费用和拆迁支出，不按规定进行归集分摊，涉及到分期分片进行开发的项目，也未在各个项目间进行合理地分摊。将成本分摊作为人为调节当期利润和应纳税所得额的工具。还有的通过虚增拆迁户数，多列拆迁补偿费或虚增补偿金额。（3）签订虚假合同或协议，虚列、多列或重复列支成本费用的风险。很多房地产开发企业通过和施工单位签订虚假合同，取得虚开的发票，加大建安工程成本。例如：开发商在与施工企业签订建安合同时，已经将水力电力工程、人防工程、防水工程等包括在合同总金额中，却又同时与施工企业协商，将该部分工程又指定给其他企业进行施工，以此来重复、虚列或多列成本费用。（4）混淆成本核算对象，未按配比原则结转产品成本的风险点。很多企业未按照税法要求，根据开发项目的特点及实际情况确定成本核算对象，人为进行调节，有的甚至将所有开发工程成本反映在一个开发项目中核算。对于有偿转让或自用的配套设施，很多企业只分摊建了其建筑安装工程费，将土地成本、前期工程费、基础设施费、借款利息、开发间接费用等记录在已出售的开发产品中进行分摊，人为虚增开发产品的成本。（5）将资本性支出直接列入当期成本的风险。企业的设备等固定资产，以及投资建设的位于开发小区内的配套设施，完工后若产权归房地产开发企业所有，无论是用于出租或自用，以上两类资产都属于固定资产核实的范畴，而且成本要分期扣除。然而，一些企业却将其购置成本或建造成本，一次性全额计入到销售费用或在低值易耗品账户核算，扩大当期扣除金额。

（三）纳税调整事项类风险管理要点。（1）各项减值准备金、投资减值准备未做纳税调整的风险。会计上，企业根据谨慎性原则计提的各项减值准备金支出可以扣除，但是，企业所持各项资产的增值或减值，除国务院财政、税务主管部分规定可以确认损益的以外，其他均不得调整资产的计税基础，企业纳税申报时，应将会计上减掉的那部分准备金作纳税调增处理。（2）以前年度纳税调整事项未调整影响所得额的风险。以前年度损益调整事项应计入以前年度所得，计算补缴或减退的企业所得税。对于发现的影响到以前年度的损益类事项，很多企业仅在当年的备查事项中反映此问题，既没有进行账务上的处理，也没有追溯到业务发生年度进行纳税调整。（3）扩大期间费用列支范围及标准，不做纳税调整的风险。房地产开发企业发生的广告费、业务宣传费、业务招待费、工资及三项经费支出等期间费用，会计上可以据实列支，但是税法规定，首先必须与生产经营活动直接相关，且实际发生。

三、剖析房地产行业企业所得税风险的依据及管理

根据房地产行业的特征和经营管理流程，结合企业所得税主要涉税风险点的具体分析，只有在充分掌握房地产企业内部信息和外部关联信息基础上，加大对房地产行业的日常项目化管理，才能做好房地产行业企业所得税的风险应对工作。

（一）深入剖析房地产行业的内部信息是企业所得税风险

应对与管理的基础。企业所得税的征收与管理离不开企业收入、成本的正确核算，房地产行业的内部信息，包括税务登记信息、房地产商预售商品房时的“五证”：《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，纳税申报表主表、附表及附属资料，财务会计报表、纳税人申报纳税的其他相关信息。税务机关的日常项目化管理，必须从企业内部信息中掌握纳税人的经营情况、开发面积、开发套数、开发周期、开发产品的类型、销售单价、销售进度、建筑施工成本等与税收相关的数据信息。

（二）充分利用关联行业的涉税信息是企业所得税风险应

房地产业涉税风险篇(7)

一、房地产企业税务筹划的若干问题

要分析我国房地产企业税务筹划的若干问题，首先得了解一个概念――税务筹划，税务筹划，是纳税人在国家税收法律规定许可范围内，通过对投资、经营、核算等一系列经济活动的事先安排，以充分利用税收法规所提供的包括减免税在内的一切税收优惠政策和运用税收法规所允许的技术差异，从而达到尽可能降低税收负担或递延缴纳税款的目的，以使纳税人获得最大的经济利益。[2]由于我国税法体系还处在完善阶段，部分房地产企业为了自己短期内的经济利用，以身涉法，偷税漏税问题严重。在我国房地产企业的成本中，税收成本比重较大。在房地产开发企业开发项目的环节众多中，拿地、拆迁、设计、土建、采购、装修、资金、营销、物业管理等等经济行为无不涉及到交税，税收筹划的空间巨大。因此，部分房地产企业便打起了税收的主意，在企业税务筹划过程中钻法律的空子避税者有之，少数房地产企业甚至在以上各环节中出现了逃税漏税的现象。

除了逃税漏税以外，风险税务筹划风险问题也不容小视。由于市场、国家政策等一系列因素的影响，税务筹划风险系数颇高，而我国房地产企业相关防范风险的体制并不完善，在遇到风险时，很多的房地产企业不能及时采取有效措施来控制。笔者调查了多家房地产企业，总结出其风险大致有一下几种，一是财务风险。众所周知，房地产企业和资金有着千丝万缕的联系，企业所进行的每一项经济活动都需要对资金进行合理的掌控。在我国，房地产企业的资金大多来源于银行体系，企业融资越大，税务筹划的空间也就越大。但税务筹划在给企业带来巨大的经济利益的同时，也使企业面临着不小的财务风险。二是政策风险，近十来年来，我国房地产企业飞速发展，其在国民经济中所占的比重与日俱增，但由于我国市场经济起步较晚，法律体系还不健全，与房地产有关的具体的规范性文件较少，这就使得部分房地产企业在税务筹划过程中形成很大的风险。三是行业内部的风险。受房地产企业巨大经济利益的诱惑，很多企业把眼光转到了房地产企业，有些企业不惜血本投资房地产行业，但投资房地产，风险与经济利益并存，并且房地产行业相比其它行业更复杂，如果没有合理的税务规划，就会给企业带来巨大的风险。除此之外，税收筹划体系的不完善也是我国房地产企业亟待解决的问题。由于房地产企业税负数额巨大，所以，经过税务筹划省下来的钱绝非小数目。但如何省这笔钱，却成了各房地产企业的难题。

接下来，笔者将联系案例，分析房地产税务筹划的相关准则，以期解决以上问题。

二、房地产开发企业税务筹划的相关原则

（一）合法性原则

合法是税务筹划最基本的准则，房地产企业只有在保证所经营的项目、筹划方案合法的情况下，才能得到国家税务主管部门批准，否则再能促进企业发展的项目方案都不一定能实施，即便实施了也会受到相应的惩罚。影响整个企业的形象。合法性主要体现在以下几个方面：一是充分利用法律鼓励的税务筹划，其次是适当寻找法律放任的筹划，三是谨慎选择法律盲区的筹划。各房地产企业一定要摒弃侥幸心理，严格依照国家的税法行事，量力而为。在遵守法律的同时也保护的自己的利益。

（二）筹划要考虑综合性原则

综合性原则是指在进行某一税种的税务筹划时，要综合考虑各种情况，以求整体税负最轻、长期税负最轻。以下案例将说明这一点。

现有一A公司有300万的闲置资金，希望与某房地产开发公司B进行合作，以下有两种方式供A公司，第一种是直接将300万作为出资与B公司进行合作开发房产；第二种是采取投资入股方式参与房产开发。假设A公司在1年以后中途退出该房产开发项目，经与B公司协商，分得现金60万。在第一种方式下，60万收入按税法规定作为项目收入分利。由于A公司出资金，其收入不分摊任何成本，在公司分得60万元时，相当于公司将合作开发的房产中属于自己的部分转让给B公司，转让价格为360万元。转让收入需要缴纳不动产销售的营业税及附加、企业所得税。其中营业税及附加为19.8万元，企业所得税13.27万元，税后收入为26.93万元。在第二种情况下，房产完工销售后分回股利60万元。由于A、B两个公司的税率相同，公司60万税后利润不需要补税，即A公司所获经济利益为60万元。

我们不难看出以上两种种投资方式第二种税负相比第一种方式要轻很多。

（三）筹划要考虑风险均衡原则

现代市场经济环境变化不断，错综复杂，所有的企业活动都或多或少存在风险，同样，节税也有一定的风险，一般来说节税力度与风险呈正比例关系，也就是说企业节税力度越大，风险也就越大。在上述案例中，第二种方式虽然税负要轻，但A公司要承担经营风险，而且B公司不负责还本。在第一种投资方式中，A公司虽然税负较重，但是其直接参与了房产开发项目，获得开发经验。另外，在税务筹划过程中，如果筹划人员素质不高，筹划时机选择欠妥等，那么税务筹划方案也就不能很好的使房地产企业规避风险。