企业物业管理精品(七篇)
企业物业管理篇(1)
企业战略管理在当今市场竞争日趋激烈的环境下，越来越多地被企业家、CEO所重视。一个企业假如缺少战略管理，就如同在茫茫大海中的航船缺失方向与路线的指引，其结果将是险象环生，难以顺利达到理想的彼岸，甚至是被浩瀚的大海所吞没。正如美国战略家伍德将军所言：“假如企业战略正确，即使其犯错仍会成功；假如企业没有战略或战略错误，即使做对了，也仍可以失败”。就目前中国物业管理企业的现状而言，“战略决定成败”的概率远高于“细节决定成败”。物业管理企业战略管理的重要性，主要体现在企业可以在市场竞争激烈的环境下通过正确熟悉自己，明晰企业的战略目标，规划企业实现战略目标的途径与战略方法，从而使企业得到高于市场平均水平的可持续发展，并在市场竞争中扬长避短、做强做大、立于不败之地，打造物业管理行业的“百年老店”。
物业管理企业实施战略管理必须在把握市场与行业发展趋势、企业战略制定、企业战略实施三个环节上下功夫。
一、正确把握物业管理市场未来发展的趋势
企业的发展趋势与社会发展紧密相关，物业管理企业制定发展战略的基础是做好企业宏观环境与行业环境、竞争环境的分析，并以社会、行业大环境、大趋势为依据，把握市场的发展趋势和企业中长期发展方向，不断捕捉企业发展的机会，消除或减弱企业发展的威胁，强化企业优势、回避企业劣势。
珠海华发物业管理有限公司成立于1985年，是珠海市最早成立的物业管理企业之一。2001年，我们在制定企业战略规划时，企业已走过16年风雨历程，但是企业的发展并非一帆风顺，企业在管项目仅有10多个，企业主营业务收入仅有800多万元。为了加快企业的发展，上任不久的公司经营班子决定制定企业战略发展规划，在这一战略规划的指导下，经过5年的艰苦努力，公司在经济效益、企业规模、企业品牌上实现了跨越式发展，公司主营业务收入约增长了4倍，4个项目被评为“国优”，10多个项目被评为“省优”，并获得了多个各级政府颁发的荣誉，公司无论从规模、品牌、效益都取得了质的飞跃。
在制定企业战略规划前，首先要把握市场发展的趋势，做好宏观环境分析，因为这些环境对企业的影响往往是深远的、广泛的。我们在进行宏观环境分析时，应从政治环境、经济环境、社会环境、技术环境四个方面入手：即分析当时国家的政治制度改革、法律法规建设、政策动向、司法执法情况、政府机构设置与改革、重要政治事件等对行业、企业的影响；分析社会经济结构、经济发展水平、经济体制、经济政策等的变化及对物业管理市场的影响深度与广度；分析自然环境、文化环境对当地物业管理的影响；分析国家科技政策、科技体制、科技发展水平等对企业经营管理、企业装备水平的影响等。
其次，在进行行业发展趋势分析方面，我们应着重把握如下六方面的趋势：行业政策不断得到完善，行业法制管理逐步健全。非凡是近年来国务院、建设部、地方政府陆续出台了《城市新建住宅小区管理办法》、《广东省物业管理条例》、《前期物业管理招投标管理暂行办法》等法律、法规文件。随着时间的推移，猜测今后将会有更多的相关法律、法规陆续颁布，物业管理市场与行业将逐步走向法制化；房地产市场随着中国城市化进程和经济快速发展而进入高速发展期，并带动物业管理市场的进一步繁荣；物业管理市场竞争、人才竞争将日趋激烈，导致物业管理企业优胜劣汰、存强去弱和专业分工的不断细化；客户现实与潜在的需求持续增长，客户对物业管理的要求不断提高，物业管理服务的广度与深度将不断增加；业主的维权意识、消费意识同步提高，必然要求物业管理企业运作更加规范化；物业管理企业呈集团化发展趋势，跨地区、跨行业组建物业管理企业集团将陆续出现。
在做好行业发展趋势分析的同时，我们要进一步进行行业竞争分析，即分析行业新进入者、顾客、供给商、替代服务产品、行业内现有企业对本企业的竞争与影响。
二、企业战略的制定
在制定企业发展战略时，我们拟定多个可供选择的战略方案，其主要过程如下：
1.企业使命的确定：在确定企业使命时，我们借鉴了世界上许多成功的案例，如美国通用汽车公司把企业的使命定为“让全世界老百姓都能用上通用汽车”；韩国三星公司把企业的使命确定为“以人才和技术为基础，创造最佳的产品与服务”。我们依据物业管理行业的特点，把企业使命确定为“以一流的管理和服务，创造一流的生活与工作环境”。
2.企业战略目标的确定：企业战略目标通常考虑中远期目标，一般3～5年为中期目标，5年以上为长远规划目标。我们在制定企业[FS：PAGE]目标时，充分考虑到企业外部环境及企业内部条件和企业适应外部条件的匹配能力，把目标确定为经过努力“跳一跳”能够得上的目标。在经过充分的论证与评估的基础上产生的企业主要目标有：企业业务规模目标、市场主攻方向及占有率目标、人才发展目标、服务品牌目标、科技进步目标、利润目标等。
3.企业竞争战略的确定：我们在制定企业竞争战略时，充分考虑市场环境和企业特质，制定了企业成长战略、竞争战略、品牌战略、服务优先战略、市场求存战略、市场业务占有率战略、专有战略、求胜战略、大势把握战略、资金战略等等，确定以“品质、诚信、专业、科技”取胜的总体战略思路。
4.企业战略的制定、评估和选择：进行战略多方案比较与评估，在充分比较鉴别各方案的优势、得失的前提下，选择真正适合本企业的综合战略方案，企业战略方案应包含不同的层次，如公司级战略、事业部战略、职能部门战略。
三、企业战略的实施企业战略完整的贯彻执行下去是企业战略管理成败的要害。
目前最常见的现象就是一些企业在制定企业战略方案后，内部出现“你吹你的号，我拉我的调”的不协调现象，导致战略决策和实际执行的巨大偏差。为此，我们从三个方面加以解决：一是提高员工正确做事的能力，二是加强团队精神的培育，并把企业战略目标的实施与员工的利益紧密结合，三是加强企业战略实施的监督。
在企业战略的指导下，我们做出了若干事关企业命运的重大决策，如改变了只为上级公司（发展商）提供物业管理服务的发展模式，积极参与市场竞争，并走出珠海，面向全国物业管理市场；实施差异化发展战略，走具有华发物业特色的品牌发展之路（精品战略、人本战略、社会效益优先战略）；在服务产品结构上，突出发展高端住宅、写字楼、政府物业等；实施人才战略、品牌战略、科技进步战略、大力培育企业文化战略等。通过实施以上适合企业特点、顺应市场发展趋势的战略，使华发物业走上了快速、健康、稳步发展之路，在短短几年内跨入了全国物业管理企业先进行列，成为珠海物业管理的一面旗帜，2005年被评为“广东省物业管理十佳企业”。
参考资料：
企业物业管理篇(2)
据统计，全国仅名字中含有“物流”二字的企业就有8000家。戏剧性的是，这8000家物流企业平均拥有的卡车不到2辆。
大家都在高喊自己是物流企业。问题是，究竟什么是物流？何种形式的企业才称得上是物流企业？
丁俊发，这位扎根物流界数十载的资深专家曾说过，物流是一个现代概念。
事实上，现在很多自诩为物流公司的企业，只能称为运输公司或储运公司等。运输、仓储并不是物流的全部，而仅仅只是物流体系中的要素。从第三方的角度上看，把各种物流形式整合在一起，用现代管理方式来运行，才是物流真正的含义。
另一方面，随着市场竞争的加剧，企业竞争的重点已经由外部的价格竞争和服务竞争转向对内部成本的控制。物流被视为一个可以带来增值机会的新亮点，而物流企业提供的服务也必须能够满足企业真正的物流需要。
在这个层面上，或许，中国还没有诞生一家真正意义上的物流企业。换句话说，目前，中国拥有的只是物流业的碎片。
但这并不能构成人们可以全然无视这些碎片存在的理由：因为这些碎片的身影无处不在，并且，这些碎片完全有可能塑造成一个完整的、成熟的物流产业。
中国的物流市场之大令人不敢逼视。
根据中国加入WTO协议，中国将在2005年进一步开放物流业市场，国外物流公司甚至可以独资在中国开展业务。在此关键时刻，外资物流巨头都已把中国看成是他们的主攻市场，纷纷使出浑身解数，加大在华扩张的步伐。
在这番景况下，哪一块碎片将折射出最灿烂的光芒？谁又将成为中国本土物流业的骄子？
不妨截取珠江三角洲——这片南中国物流发展最早也最具规模的热土，管窥一片暗潮汹涌之势。
国企谋变
民航快递有限责任公司（后简称“民航快递”）正在物流方面做着新的尝试。
这家1996年11月由中航、南航、东航集团等28家航空公司、全国各大机场公司共同投资组建的公司，近几年来，通过对分公司完全控股、与当地机场合作成立有限公司以及加盟许可的方式进行网络铺设。目前，民航快递网络已覆盖全国184个城市，并继续向二三级城市扩张。
由于扎根于民航系统，民航快递有着得天独厚的优势，比如，各大机场货站均开辟有民航快递专用通道，各航线均有预留舱位，优先配载、装机；货物的配载时间可推迟到飞机起飞前30分钟等等。民航依托这种优势，首创了国内快递时效服务品牌，并在初创期率先向社会推出“12、24、36、48小时”四个时间档次的门到门服务，并许下“超时送达、退还运费”的承诺。正如民航快递广州公司副总经理陈妙坤所言，民航快递的特色就是快。
作为民航快递的主要发源地之一，民航快递广州分公司的业务范围辐射珠三角地区的69座城市，并开通了次日递送业务。据了解，该公司每天业务量达1500多票，每年业务额都在1亿元以上，在数千家公司分食的广州快递市场中，占有率达5～8％。据了解，今年广州公司派送网络已覆盖华南和华东二级以上的城市，很快将覆盖至华南和东北地区二级以上城市。在新白云国际机场，该公司拟投资1.8亿元建设华南地区航空物流基地、建立全自动化快递分拨中心。
从99年开始，民航快递开始有一个明显的转变。即由过去简单地送货物，向更侧重提供多层次物流服务的方向转变。身处民航快递着手进行物流试验的一线前沿，
首当其冲的是服务观念的转变。以民航快递广州分公司为例，广州分公司在对客户的服务上，一改以往的官商作风，开始从客户的需要出发。一个广为人知的例子是，为了给TCL做好配送服务，广州分公司曾专门在贵州省成立了一家分支机构。目前，民航快递的客户已囊括了宝洁、TCL、戴尔、华为、英特尔等多家国内外知名公司。
民航快递在转变中也面临着难题。民航快递深圳公司党委书记何秉钧曾说过，民航快递没有负资产，是优点也是缺点。民航快递如何迈出下一步至为重要。
对此，新上任的民航快递有限责任公司总经理叶祥春，把民航快递的下一步定位在练好内功上。民航快递国内快递业务是重点。在这个基础上逐步发展、合作关系。他说，民航快递将采取多方面的措施做强做大来应对竞争。比如通过ISO9000质量认证逐步推进规范化的管理，搞好制度建设；加快建设包括枢纽集散中心的建设，进一步发挥民航网络的优势。
中远集团，也早已不满足于仅仅成为国际航运界的一个巨头，而是希望尽快实现从“全球承运人”向“全球物流经营人”的转变。
2002年1月8日，中远集团旗下的中国远洋物流公司在京宣布成立。中远集团为适应现代物流的飞速发展，对航运业进行重组，在全国各地重新调整物流资源的生产力布局而采取的举措。
中远物流的出现，骤然使物流业平添了一个“航母”级的庞然大物。
中远的定位是做现代的第三方物流供应商，为客户提供全供应链范围的综合物流服务。从国内到国际，从最初的简单运输到操作大型艺术品展览，从航运企业集团运筹帷幄、统一协调，到旗下物流企业的成立与发展，中远集团的物流战略代表了许多国内运输企业发展物流的方向。
作为中远集团物流改革的一线前沿，成立于2002年2月的广州中远物流公司整合了中国广州外轮公司与广州中远国际货运有限公司的物流资源。两年来，广州中远物流公司以现代化的大物流为起点，重新定义和调整物流业务。以家电物流、汽车物流、电力物流、石化物流、展运物流、零售业为六大经营品牌。利用空运、海铁联运、城际快运、驳船运输等四大立体运输通道开展现代意义上的物流业务。
事实上，早在2001年7月，广州中远物流公司、中国远洋网络有限公司就联合广东科龙电器股份有限公司、无锡小天鹅股份有限公司、广州经济开发区建设创业投资有限公司共同投资组建了广州安泰达公司。这家中外合资第三方物流公司的定位是提供各种物资和商品的综合物流服务。
广州中远物流公司党委书记林汉辉描述了广州公司“三步走”的发展蓝图。即：一年打基础，两年上台阶，三年大发展。在这个脚本下，力图在2003年使广州中远的物流项目开发和运作实力增强，开发1－2个大的有影响力的物流项目并创造效益，在2004年能够使现代综合物流能力进一步提高，培育形成具有广州中远物流特色的物流品牌。
相对于以船舶运输为主的中远集团，中国对外贸易运输集团（后简称“中外运”）则以陆运、货运为主。虽然从1985年开始，两大巨头实行了业务类型交叉，但中远跟中外运各自都有自身的侧重点。
正如中外运广东有限公司市场运营部郭坚所言，恶性竞争不是我们的目标。况且，中外运的核心竞争力是50年的积累过程。
从业务类型看，中外运的业务结构主要有三大块，即建立在传统业务整合基础上的海运物流、以石化项目、电站、地铁机场为主的项目物流，以原材料、成品配送为主的第三方物流。
细心的人会发现，中外运的英文标志有了一个小小的转变。即从Sinoagency改为Sinotrans。看来，中外运已经瞄准了下一步：从单纯的海陆空货运人转变为物流的专业执行者，从而为客户在船舶、仓码、海运中提供一站式的服务。
显然，通过细分市场推出新业务来抢占市场先机，只是本土巨头们迈出的第一步。
这些建立在垄断行业基础上的物流巨头们有着强大的资源优势。当他们加速网络建设，加快自身的结构转型时，将直接为重新划分中国物流市场格局泼上浓墨重彩的一笔。
民营力量
宝供物流企业集团的出现，吹皱了一池春水。
这家1994年才成立的“作坊式”小公司，经过近十年的发展，已成为年货运量达250万吨，产值3亿多元的物流企业集团。宝供的未来发展目标正是成为国际上较具影响的中国第三方物流企业。
宝供也有过不小的挫折。当时，能否建立信息系统，对各个储运环节进行全方位实时实地监控协调管理，决定了宝供的生死。1999年，宝供建成全方位的数据信息库，把信息系统的应用从原来信息采集层次推进到企业经营层次，并于同年投入运行INTERNET的业务成本核算系统。
宝供的储运效率很快得以提升，时间缩短1/3，准点率达到95%，公路货运达到99%以上。主要的物流操作全部由分公司完成。总公司业务部只负责监控协调。营运部的经理说：“我们没用这个信息系统的时候更像是作坊，现在大家感觉我们是在做现代化工厂了。”
至今，宝供已累计投入数千万元人民币建立了物流信息管理系统，实现了全国范围内物流运作信息实时动态的跟踪管理。使用了该套系统之后的半年时间里，宝供的客户数量由原先的不到10家发展到50多家，其中不乏如宝洁、雀巢等跨国集团。
得益于此，宝供毅然把信息化建设作为目前物流行业新一轮发展的惟一突破口。因为对于宝供而言，信息系统已经不仅仅是实现业务自动化的手段，而且也已成为企业的核心竞争资源。
不止于信息化的建设，宝供亦注重网点的铺设。目前，宝供已建成广州黄埔南岗物流基地、苏州基地、合肥基地，占地500亩的顺德物流基地也正在规划中。宝供的目标是5年内在全国建成10个大型物流基地，包括上海、天津、北京等。这些基地将成为宝供向供应链一体化服务提供商转型的重要载体。
宝供中国区市场经理谢家涛表示，“向供应链方向转型，意味着我们的主要业务变成了两个方面：一是与需要服务的企业一起制定合理的供应链解决方案，不仅涉及他们的产品物流，还要将其销售、生产、采购的各个环节的物流业务作综合性的规划，提供整体优化方案；二是通过我们的物流服务来确保这个方案的实施。”
宝供的新梦想，将是在运输、仓储等供应商、第三方物流商、制造企业、零售企业所形成的供应链中成为“链主”。
想当“链主”的还有雄心勃勃的大田集团。
和宝供一样，大田经历了10年的发展，从一名不文的一家小货代成长为资产近4亿元的大集团。
大田的业务范围划分为四块，分别是国内快递、海运、空运和基于仓储管理的物流。据大田集团董事长助理李天用透露，大田目前正在做的是加强网点建设、数据库的建设，提高市场占有率。
李表示，大田并不打算参与物流的混战，而是专心做好国际货运业务。其中，目前占大田业务30％的快递版块到2008年所占的份额将超过60％。
大田集团董事长王树生对物流的发展有着自己的看法。
他认为，物流的发展趋势是提供全方位的综合服务，但是国内企业做到这点需要一个艰难的过程，必须根据自己的特点和实际情况，不断地进行调整和改善。
王树生曾说过：“大田的迅速发展并不是因为它的规模大，事实上，现在我们也算不上大。我们真正的成功经验就是要快，要有竞争力。谁有竞争力，谁的发展就更长远一些。”
因此，大田在重新打造自己的核心竞争力时，并没有追求大而全的模式，而是分门别类地打造四大品牌体系，并在形成了这样的中期战略：以快递为龙头，以空运为主导，带动普通货运的发展，建立大田独特的物流服务体系。这也是大田形成核心竞争力的必然选择。
那么，大田集团未来要做的是什么呢。据李天用透露，大田未来要做的并非产品物流，而是产业物流。
而对处在锐变时代的中国企业来说，能不能把握机会，就在于是否够快速。
厦门华商纵横物流投资有限公司（后简称“华商”），可谓是一家别具一格的企业。这家成立于1998年，在短短五年内崛起的年轻企业，成立之始就制定了从海外做起的走出去战略。
对华商的战略，华商执行总监蔡晨宇，这位曾经在马士基物流公司当过区域经理的年轻人有着自己的一番想法。
蔡认为，随着中国市场的日趋开放，中国将成为世界第一大制造中心和消费中心。这必然会带动物流业的飞速发展。当全球的企业都跃跃欲试进入中国这个庞大的市场时，他们不得不面对许多新问题：中国广阔的地域，地区之间发展不平衡，悠久的传统文化等。这给华商带来了机会：华商将成为他们的中国合作伙伴。
在物流业这盘大餐上，也许最具活力的民营公司的努力最值得称道吧。
宝供、大田等民营企业所展现的灵活、市场化高的一贯优势极具示范意义。而这种示范将带动更多的民营资本进入物流业，并成为物流行业中最为活跃的力量。
物流软肋
中国成熟的物流企业将会以何种模式形成？
是完全借鉴西方的成熟模式，还是中外合作催生出的土洋结合模式，抑或是由民营企业摸索而出？
没有答案。
但有一点可以肯定，碎片似的中国物流企业，必须也必然捏合成一个全新的物流产业，不管它是哪一类或几类模式，因为市场需求无可抗拒。
有关人士分析说，去年中国只有3%的企业将物流业务外包，由于更多的企业意识到物流外包的好处，整个中国第三方物流市场在未来5年的年增长率将超过25%，市场总值将会在3年间由40亿元人民币跃增至100亿元人民币。统计显示，我国目前每万元GDP产生的运输量为4972吨公里，而美国和日本的这一指标仅分别为870吨公里和700吨公里。物流业的发展有着巨大的空间。
值得警醒的是，物流业发展正遭遇着瓶颈之痛。
从外部来说，首先就是国内缺乏统一的物流技术标准。以宝供为例，为了分别满足多家企业的要求，从2001年开始，宝供物流企业集团先后与宝洁进行了EDI对接，与飞利浦又用XDI对接，如今在宝供内部，至少有7种不同的电子数据无线链接方式。
宝供尚且如此，目前，国内大多数企业的现实情况是，在建立物流系统的过程中，普遍存在着流通信息不畅、流通环节多、流通费用高、整体物流效益偏低的问题。
物流行业的“非标准化状态”，也让国民经济付出了高昂的代价。以2000年为例，我国的物流费用支出高达17880.8亿元，约占GDP的20%，如果物流费用所占比例降低一个百分点，就可节约近900亿元。
抛开外部对物流行业的羁绊，另一个制约物流企业发展的要数客户需求了。
大通国际运输有限公司是一家为戴尔、雅芳等知名客户提供第三方物流服务的企业。令大通厦门分公司副总经理李孝安最为担心的是，在传统的物流企业向第三方物流企业转变中，客户的有效需求不足。
对此，招商局物流集团董事长李雅生也深有感触：地方保护主义阻碍全国性物流项目运作和物流企业发展很严重。很多地区领导不顾当地情况，纷纷作物流规划。
李雅生说：国内企业尤其是一些改革进程较为滞后的国有大中型企业由于对现代物流供应链一体化优势认识不足，对自己单位原属企业物流的人员安置问题、物流供应链外包形式等顾虑较多，导致相当大一部分第三方物流有效需求未被释放，仍有大量市场有待挖掘和开发，这个开发过程不仅需要物流企业不断提高运作水平和服务层次，加强现代物流普及力度和市场开拓力度，也需要社会整体的共同推进、有赖于国有企业改革的不断深入。
企业物业管理篇(3)
一国有物业管理企业的改制的历史及现状
以深圳市为例：深圳市国有性质的物业管理公司，绝大多数都是国有母公司属下的二级全资子公司，他们的命运大都掌握在母公司手中，母公司的改制与否直接影响到这些国有物业管理公司的命运。1997年国企改革开始实行抓大放小的试点工作，国有物业管理公司作为放小的对象纳入公司制改造的范畴，其中以员工持股模式改组为有限责任公司，是当时国有物业管理公司普遍推行的一种改制方式。自此，国有物业管理公司开始迈出了物业企业国有产权主体多元化的第一步。按当时的政策规定列入改制试点对象的内部员工持股改制企业，其股权结构仍然保持了国有股占控股地位，员工股以社团法人参股的模式组成有限责任公司。但由于母公司的国有性质未得到改变，国有股一股独大的绝对影响力，使国有物业管理公司的这种改制变成了有名无实的假改制，企业运作仍然沿袭了原国有企业的机制。董事会、监事会图有虚名，这种改制意义不大。惟一值得称道的则是员工通过参股增强了企业经营的风险意识，参股的资本回报相对稳定了员工队伍，但员工的“国有”意识并没有从根本上得到改变。随着改革力度的不断加大，在物业管理行业开始出现国有资本全部或大部分退出，改由法人资本、自然人资本、企业内部员工资本等多元资本承接的改制案例，例如，深圳市福田物业发展有限公司等深圳物业企业在进行了1997年和2003年两次改制后，已形成了国有股全部退出，全部股本由自然人,民营法人和内部员工持有的资本结构，从而在根本上改变了股权性质。
深圳市和全国其它一些地方一样,在新一轮经济体制改革中更加明确地提出在一般竞争领域不再设有国有企业的举措，因而将属于一般竞争领域中的国有物业管理公司全面推向改制的最前沿，其未来的发展趋势必将面临着国有资本全面退出的现实。国有资本全面退出后，由谁来承接，怎样承接，这将是新一轮改制浪潮中国有物业管理公司将要面对现实问题。
目前，深圳市的物业管理公司从其资本的构成情况看，尚存在以下几种模式，第一种是没有实行改制的全资国有公司；第二种是已经实行了内部员工持股改制，但国有股仍占控股地位的有限责任公司；第三种是国有股参股、内部员工控股的有限责任公司；第四种是国有股参股，自然人与内部员工控股的有限责任公司；第五种是完全由企业内部员工与自然人、民营法人持股的有限责任公司。前两种性质的物业管理公司，显然是属国有物业管理公司范畴，因此，他们将成为新一轮改制的重点对象。改制的方式存在以下3种情况：一是对已经实行了内部员工持股改制但仍由国有控股的物业管理公司，以剥离方式完成国有资本的完全退出，形成完全的由企业内部员工股组成的有限责任公司。如福田物业、华佳宏物业等，二是对属于第一种情况的物业管理公司引入产权主体多元化模式，形成法人（民营）、自然、内部员工三方持股方式承接全部退出的国有资本。三是对尚未实行任何改制的全资国有物业管理公司根据其具体情况采用因企制宜的方针分别实施以下改制措施：
第一、整体转让。即将一部分中、小物业管理公司的整体产权一次性转让给民营法人或公司员工，实行国有资本一步到位的退出。
第二、分步退出。即将一部分资本较大的物业管理公司的产权分次转让给法人或公司员工，使国有资本分步退出。
第三、同步改制。即，物业管理子公司随母公司的改制要求自行考虑资产整合后，与母公司同步完成改制任务。
第四、剥离重组。即将物业管理公司原有的国有资产剥离出一部分交还给国有资产主管部门，实现资产优化后的重新组合。这种组合可以是在原有物业管理公司基础上的结构重组，也可以将同一系统下的各家物业管理公司合并重组。
第五、公开拍卖。即将物业管理公司全部产权一次拿到产权交易中心挂牌竞卖。
第六、兼并整合。即由一家规模较大的物业管理公司兼并几家规模较小的物业管理公司，再对完成兼并后的物业管理公司进行整合。
总之，探索企业多途径的改制方式，只要是对改制有利又切实可行都可以大胆尝试，最终逐步实现国有物业管理公司全部退出资本市场的目标。
国企改制是一项复杂而艰巨的工作，既不能一蹴而就，也不能拖而不决，而应该仔细研究在各个不同领域中改制企业存在的具体问题，从而有针对性地采用相应的改制措施，使企业改制工作得以顺利完成。深圳市的国有物业管理公司在改制的过程中同样面临着这方面的情况。由于国有物业管理公司大多数处于（母公司）从属地位，其改制工作既要考虑自身的需求，又要考虑配合母公司的改制大局，故而更应该认真研究切合实际的改制模式。
二规范国有物业管理企业改制工作
实践和经验证明：国有企业改制工作中经常会出现了一些不够规范的现象，造成国有资产的流失。国有企业改制是一项政策性很强的工作，涉及出资人、债权人、企业和职工等多方面的利益，既要积极探索，又要规范有序，只有这样，才能做到国家、集体、企业和员工利益的“四兼顾”，使同有资产保值增值殖而不流失，为此，国有物业管理企业改制须在如下三个方面艰苦细致的工作。
（一）、健全制度，规范运作
1、批准制度。国有物业管理企业改制应采取重组、联合、兼并、租赁、承包经营、合资、转让国有产权和股份制、股份合作制等多种形式进行。国有物业管理企业改制，包括转让国有控股、参股企业国有股权或者通过增资扩股来提高非国有股的比例等，必须制订改制方案。方案可由改制企业国有产权持有单位制订，也可由其委托中介机构或者改制企业（向本企业经营管理者转让国有产权的企业和国有参股企业除外）制订。国有物业管理企业改制方案需按照《企业国有资产监督管理暂行条例》（国务院令第378号，以下简称《条例》）和国务院国有资产监督管理委员会（以下简称国资委）的有关规定履行决定或批准程序，未经决定或批准不得实施。
2、清产核资。国有物业管理企业改制，必须对企业各类资产、负债进行全面认真的清查，做到账、卡、物、现金等齐全、准确、一致。要按照“谁投资、谁所有、谁受益”的原则，核实和界定国有资本金及其权益，其中国有企业借贷资金形成的净资产必须界定为国有产权。企业改制中涉及资产损失认定与处理的，必须按有关规定履行批准程序。改制企业法定代表人和财务负责人对清产核资结果的真实性、准确性负责。
3、财务审计。国有物业管理企业改制，必须由直接持有该国有产权的单位决定聘请具备资格的会计师事务所进行财务审计。凡改制为非国有的企业，必须按照国家有关规定对企业法定代表人进行离任审计。改制企业必须按照有关规定向会计师事务所或政府审计部门提供有关财务会计资料和文件，不得妨碍其办理业务。
4、资产评估。国有物业管理企业改制，必须依照《国有资产评估管理办法》（国务院令第91号）聘请具备资格的资产评估事务所进行资产和土地使用权评估。国有控股企业进行资产评估，要严格履行有关法律法规规定的程序。向非国有投资者转让国有产权的，由直接持有该国有产权的单位决定聘请资产评估事务所。企业的专利权、非专利技术、商标权、商誉等无形资产必须纳入评估范围。评估结果由依照有关规定批准国有企业改制和转让国有产权的单位核准。
5、交易管理。非上市企业国有产权转让要进入产权交易市场，不受地区、行业、出资和隶属关系的限制，并按照《企业国有产权转让管理暂行办法》的规定，公开信息，竞价转让。具体转让方式可以采取拍卖、招投标、协议转让以及国家法律法规规定的其他方式。
6、定价管理。向非国有投资者转让国有产权的底价，或者以存量国有资产吸收非国有投资者投资时国有产权的折股价格，由依照有关规定批准国有企业改制和转让国有产权的单位决定。底价的确定主要依据资产评估的结果，同时要考虑产权交易市场的供求状况、同类资产的市场价格、职工安置、引进先进技术等因素。上市公司国有股转让价格在不低于每股净资产的基础上，参考上市公司盈利能力和市场表现合理定价。
7、依法保护债权人利益。国有物业企业改制要征得债权金融机构同意，保全金融债权，依法落实金融债务，维护其他债权人的利益。要严格防止利用改制逃废金融债务，金融债务未落实的物业管理企业不得进行改制。
8、维护职工合法权益。国有物业管理企业改制方案和国有控股物业企业改制为非国有的物业企业的方案，必须提交企业职工代表大会或职工大会审议，充分听取职工意见。其中，职工安置方案需经企业职工代表大会或职工大会审议通过后方可实施改制。改制为非国有的物业企业，要按照有关政策处理好改制企业与职工的劳动关系。改制企业拖欠职工的工资、医疗费和挪用的职工住房公积金以及企业欠缴的社会保险费等要按有关规定予以解决。改制后的物业企业要按照有关规定按时足额交纳社会保险费，及时为职工接续养老、失业、医疗、工伤、生育等各项社会保险关系。
9、管理层收购。向本企业经营管理者转让国有产权必须严格执行国家的有关规定，以及本指导意见的各项要求，并需按照有关规定履行审批程序。向本企业经营管理者转让国有产权方案的制订，由直接持有该企业国有产权的单位负责或其委托中介机构进行，经营管理者不得参与转让国有产权的决策、财务审计、离任审计、清产核资、资产评估、底价确定等重大事项，严禁自卖自买国有产权。经营管理者筹集收购国有产权的资金，要执行《贷款通则》的有关规定，不得向包括本企业在内的国有及国有控股企业借款，不得以这些企业的国有产权或实物资产作标的物为融资提供保证、抵押、质押、贴现等。经营管理者对企业经营业绩下降负有责任的，不得参与收购本企业国有产权。
（二）、严格监督，追究责任
各级监察机关、国有资产监督管理机构和其他有关部门，要加强联系、密切配合，加大对国有物业企业改制工作的监督检查力度。通过建立重要事项通报制度和重大案件报告制度，以及设立并公布举报电话和信箱等办法，以使及时发现和严肃查处国有物业企业改制中的违纪违法案件。
（三）、精心组织，加强领导
1、改制国有物业企业要全面准确理解国有经济布局和结构调整战略方针，坚持党的十六大提出的必须毫不动摇地巩固和发展公有制经济，国有物业企业必须充分认识到改制的重要性和紧迫性，并通过重组改制、结构调整、深化改革、转换机制，在市场竞争中实现优胜劣汰，以更灵活更有效率的企业运作模式在竞争中发展状大。
2、国有物业企业改制要从企业实际出发，着眼于企业的发展。建立竞争机制，充分考虑投资者搞好企业的能力，选择合格的投资者参与国有企业改制，引入资金、技术、管理、市场、人才等资源增量，推动企业制度创新、机制转换、盘活资产促进企业加快发展。
3、各级政府及其国有资产监督管理机构、国有及国有控股企业，要高度重视国有企业改制工作，全面理解和正确贯彻党中央、国务院有关精神，切实负起责任，加强组织领导。要从实际出发，把握好改制工作的力度和节奏。在国有企业改制的每一个环节都要做到依法运作，规范透明，落实责任。上级国有资产监督管理机构要加强对下级国有资产监督管理机构的指导和监督，及时总结经验，发现和纠正国有企业改制工作中存在的问题，促进国有资产合理流动和重组，实现国有资产保值增值，更好地发挥国有经济的主导作用。
三国有物业管理企业改制须解决四个问题
2003年是市国企改革的决战之年。我们知道与以往不同，现在企业改制的主要任务是：国有资本要有序退出，职工劳动关系要调整置换，法人治理结构要进一步优化，现代企业制度要基本确立。要实现上述目标，国有物业管理企业应认真研究和解决四个方面的问题。
（一）、正确处理国有物业企业改制与稳定的关系
物业企业改制涉及到各种利益关系的调整，会引发不同程度的社会和企业的不稳定问题。因此，要把稳定做为改制的前提，一手抓改制，一手抓稳定，做到改制与稳定并重。一是规范改制行为。要严格按照有关规定，规范操作。制订改制方案要最大限度地征求职工意见，并经职代会审议通过。二是切实维护职工的合法权益。三是妥善做好职工的安置工作。对于解除劳动关系的职工，应按规定支付相应的经济补偿费，同时妥善安置内退、工伤职工。要及时为职工续接养老、失业、医疗等各种社会保险关系，解除职工的后顾之忧。要加快社会保障体系建设，不折不扣地做好“两个确保”和低保工作。四是企业界经营班子、党委要认真做好思想政治工作，增强社会和职工对企业改制的承受能力，加强政策宣传，使广大职工理解改制、支持改制、参与改制。
（二）、拓宽社会资本进入国有物业企业的通道
根据十六大精神本着“公退民进”的原则，加快国有资本从一般竞争性领域退出的步伐，规范有序地向外资、民资、社会法人资本以及企业管理层和内部职工转让国有股（产）权。要尽量吸引有发展潜力的资本，如开发商在资金充许的情况下。还可参与高新技术的研发生产，以此为改制后的国有物业管理企业增加新的经济增长点。
（三）、积极筹集物业企业改革成本
对有经济实力的改制物业企业，改革成本宜从改制企业的净资产中支付；对净资产不足以抵补改革成本或资不抵债的改制企业，需要政府提供支持。政府有必要设立企业改制基金，用于支付困难企业的改革成本。企业改制基金主要用于职工安置补偿费用、偿还职工债务（包括欠发工资、职工医疗费用、职工集资款等）、失业保险、养老保险和医疗统筹费用以及破产费用。同时，要努力降低改革成本，在确保职工补偿性费用的前提下，能降则降，能压则压。
四国有物业管理企业改制须过好七道关
目前，全国各地物业管理企业产权制度改革已成热潮。从最近本人对部份改制企业的调查情况看，大部分企业通过改制，改出了干部职工的新观念、新思维，改出了企业新体制、新机制和新的经济效益，发展活力明显增强。但也有一些不容忽视的问题，突出表现在以下7个方面：
一、是决策层和经理层权责不清。突出表现在董事长和总经理二人的职责权限不清，造成权责交叉，工作相互干预、相互影响。有的企业的董事长依然沿袭企业改制前的管理方式，事无巨细，对本属于经理层职权范围内的企业经营管理及一些事务性工作指手画脚，搞得总经理有职无权，工作十分被动。有的企业法人治理结构不健全，没有按《公司法》要求形成相互制衡的内部机制，企业决策者和经营者缺乏行之有效的监督约束，这也是造成相互间权责不清的一个重要原因。
二、是职工有股无权。个别企业搞股份制改革，只是把募股作为筹资方式，作为企业解困之道。职工只有入股的义务，没有监督和管理企业的权利，企业的重大决策不征询股东们的意见，持股职工的权益得不到保障。
三、是股金不到位。个别企业募股资金实际不到位，领导班子成员持大股本应如数缴纳股金，买断相应资产，但在实际操作过程中有的却没有从自己腰包中拿一分钱，只是以向国资部门打欠条的形式抵交股金，成为最大股东。
四、是违反规定搞送股。个别企业不按政策办事，将企业股份以发奖金的形式无偿配送给股东，并且以自己制订的标准来确定每位股东的配送比例，从“买一送一”到“买一送十”不等。这一方面造成了国有和集体资产流失，另一方面也埋下了职工因配送不均而产生不稳定因素的隐患。
五、是签订和履行劳动合同不规范。作为劳动密集企业物业管理企业中存在大量事实劳动关系，一部分是企业在招用职工后没有按规定与职工及时签订劳动合同，另一部分是劳动合同到期后，企业与职工没有续签或解除合同，但仍然使用这些职工。由于事实劳动关系不符合政策要求，不受法律保护，导致企业随时与职工解除劳动关系的劳动纠纷时有发生。
六、是安排职工下岗随意性大。有的企业在实际操作中忽略了下岗程序，只考虑减员增效，下多少人，而不考虑怎样下。职工下岗既不制订再就业方案，也未经职代会通过和劳动部门核定，操之过急。在个别企业，女职工合法权益得不到有效保护，一些政策规定不能安排下岗的女职工被强行安排下岗。还有的企业强令不入股职工下岗，待遇按临时工对待。
企业物业管理篇(4)
（一）体系管理，贯彻落实体系建设要求，提升后勤一体化工作体系执行力
按照大型企业体系建设中“集约化、扁平化、专业化”的要求，明确企业后勤部作为公司后勤保障归口管理部门，负责对后勤保障工作的指导、督促和考核管理。一是严格落实物业成本预算预审制度，执行企业统一的物业缴费标准和成本预算。二是按照企业物业人员配置标准，优化物业人员配置方案，统筹配置物业管理人员。三是按照企业统一的物资招投标准，在统一平台上采购大宗日用品和大型设施设备。四是严格执行国家统一的物业服务标准及考核细则，明确保障服务提升的目标与方向，提高公司大楼综合服务保障能力。
（二）依法管理，完善物业管理法律法规体系，提升企业物业管理抗风险能力
根据大型企业依法治企工作要求，进一步健全物业管理法律法规体系。一是严格遵守《劳动合同法》等相关法律法规，规范劳动用工形式，落实工作时间、工资标准、社保待遇等规定，有效降低双方法律风险。认真执行公司合同管理有关规定，建立物业服务合同关系，明确双方权利和义务，严格履行合同约定。二是规范物业合同管理，以大型企业通用物业合同模板为标准，固化合同文本法律效力，明确物业服务甲乙双方权责和违约责任。三是严格执行物业合同签订与审批流程，需提交后勤部、财务部等专业部门会审，最后由公司总经理签发。四是签订安全协议和廉洁协议，贯彻落实大型企业依法治企工作要求，建立安全和廉洁协议长效机制，从制度上完善物业管理法律法规体系。
（三）基础管理，着力打造多层次服务平台，提高员工后勤服务满意度
分层次做好公司各条线员工后勤保障工作。一是做好一线员工的后勤保障工作，按时有序发放劳防用品，提供抢修人员工作服清洗等服务。二是做好营业大厅的后勤保障工作，主动引导接待来访客户一线员工，保持大楼清洁明亮。三是做好专业部门、管理人员的后勤保障工作，快速响应落实应急保障物资。四是承办上级公司或市区两级政府相关部委重大会议和活动，保持会场环境清洁、美观，提高公司内外部整体形象。
（四）设备管理，周密制定年度维保计划，提高物业管理核心价值
为加强公司办公楼宇设施设备的管理，提升大楼内部资产价值。一是提前谋划，分专业制定公司大楼年度维保计划。定期调试维护大楼基础设施设备、专业分包电梯、空调等维保工作。二是加大巡视抽查力度，提高设备运行可靠率。根据实际情况制定巡视周期表和特殊时段特巡计划表，每月开展定期考核，并不定期开展专项抽查，确保公司大楼内部设备设施全年安全可靠运行。
（五）多维管理，严格制定考核机制，提升监督体系效能
采用四位一体管控措施，促进物业管理服务水平再上新台阶。一是倡导楼宇工作全员现场监管。每月抽样发放员工满意度测评表，统计评价当月物业服务综合情况，不断提高服务要求和质量。二是加强物业上级单位管控力度。邀请新电后勤公司、恒能公司、联合开展抽查巡视，交流管理经验，不断提升物业管理水平。三是接受社会监督，树立强烈的社会责任感，广泛听取舆论意见，维护公司良好形象。四是落实考核制度。制定物业管理考核机制，每年四季度量化考核物业公司全年工作，严格按照物业合同价款结算物业费用。
二、对未来大型企业大楼物业管理提升的展望
（一）统一管理，有序推进，主动服务公司重点工作
根据公司后勤管理体系中一体化建设要求，在无现有大楼建设模板参考和新建办公大楼的情况下，通过优化资产、整合资源、主动探索，高效完成企业建设工作，按期落实办公场地的调配、装修和改造，合理配置后勤人力物资提前进驻，完成搬迁及启用任务，确保服务中心按时正常开展工作。
（二）统一标准，合理调配，高效完成办公用房整改工作
为解决改善办公生活环境以适应企业改革和公司中心工作需要，以公司体系建设总体计划为基础，严格落实大型企业办公用房分配标准，及时完成办公用房整改工作。全面梳理办公用房使用分布情况，加大办公房产资源的整合力度，探索办公用房集中管理新模式。充分利用现有办公用房资源，根据各部门（中心）人员编制数量，并结合各部门的独特性，联系实际，严格标准，科学计算，采用调剂、合并的方式对公司原超标办公用房进行整改。公司员工对新办公环境满意度高，工作效率大幅提升。
（三）提前介入，优化服务，有序开展后勤应急保障工作
为有力支撑公司特殊时段重要工作任务，有序开展后勤应急保障工作。提前制定后勤保障应急预案，并根据不同任务及时滚动修订调整。提前配置后勤保障值守人员及应急保障物资，确保第一时间人力物资到岗到位。提前自查大楼设施设备，每年盛夏前夕，组织相关专业部门做好防台防汛专项检查。优化后勤保障服务，精心拟订值守人员每餐菜单并配专人专车送餐。
三、结论
（一）加强了集约化管理，提升了管控能力
通过后勤一体化体系建设，公司后勤保障资源配置整合等能力显著提高，人财物集约化管理水平全面提升。一是公司范围内后勤保障工作掌控能力增强，改变了过去后勤保障工作分散管理、缺乏有机衔接的状况；二是后勤资源配置效率大幅度提升，改变了过去分散运作、资源配置效率较低的局面；三是强化“主动服务”理念，改变了过去执行力逐级衰减、向心力不足的现象。
（二）优化调整了职能界面，推动后勤一体化管理
确定由公司后勤工作部统一指导与管理公司及各基层单位后勤保障服务，进一步明确公司各级后勤保障管理部门的职能界面，确保权责清晰，责任到位，为公司后勤保障管理一体化建设提供了基础和关键保障。
（三）规范了制度和标准，提升了公司后勤保障规范化管理
水平一体化体系建设之前，公司后勤保障工作大多数采取自行管理模式，缺乏建立协调统一的制度管理体系和标准体系，或有些制度、标准与业务脱节，存在“两张皮”，管理规范程度较低。通过一体化体系建设，强化公司制度体系和标准化体系建设，初步建立了覆盖公司统一的后勤保障服务管理标准。
（四）有效提升业主方试点单位后勤物业管理效率
实行区域一体化物业管理模式，双方建立框架性物业服务合同，由乙方统一组织提供合同约定的服务项目，实现了业务集约管理，业主方试点单位后勤物业管理工作量大幅减少，避免重复投资，管理效率明显提升。
（五）有效提升业主方试点单位物业服务水平
实行区域一体化物业管理模式，引入正规专业化物业管理企业，发挥资源优势，实行标准化物业管理服务，并依据合同约定和服务标准对物业服务质量进行考核测评，为物业服务水平提供了可靠保证。“原版复制”物业管理方试点单位物业管理成熟模式和经验，做到与省公司本部物业管理服务的“三个一致”，即：管理流程一致、服务标准一致、绩效考核一致。对相关业务岗位实行标准化设置、标准化管理和培训，规范开展物业服务质量考核测评，全面提升工作标准和服务水平。
（六）有效降低业主方试点单位劳动用工风险
企业物业管理篇(5)
企业战略管理在当今市场竞争日趋激烈的环境下，越来越多地被企业家、CEO所重视。一个企业假如缺少战略管理，就如同在茫茫大海中的航船缺失方向与路线的指引，其结果将是险象环生，难以顺利达到理想的彼岸，甚至是被浩瀚的大海所吞没。正如美国战略家伍德将军所言：“假如企业战略正确，即使其犯错仍会成功；假如企业没有战略或战略错误，即使做对了，也仍可以失败”。就目前中国物业管理企业的现状而言，“战略决定成败”的概率远高于“细节决定成败”。物业管理企业战略管理的重要性，主要体现在企业可以在市场竞争激烈的环境下通过正确熟悉自己，明晰企业的战略目标，规划企业实现战略目标的途径与战略方法，从而使企业得到高于市场平均水平的可持续发展，并在市场竞争中扬长避短、做强做大、立于不败之地，打造物业管理行业的“百年老店”。
物业管理企业实施战略管理必须在把握市场与行业发展趋势、企业战略制定、企业战略实施三个环节上下功夫。
一、正确把握物业管理市场未来发展的趋势
企业的发展趋势与社会发展紧密相关，物业管理企业制定发展战略的基础是做好企业宏观环境与行业环境、竞争环境的分析，并以社会、行业大环境、大趋势为依据，把握市场的发展趋势和企业中长期发展方向，不断捕捉企业发展的机会，消除或减弱企业发展的威胁，强化企业优势、回避企业劣势。
珠海华发物业管理有限公司成立于1985年，是珠海市最早成立的物业管理企业之一。2001年，我们在制定企业战略规划时，企业已走过16年风雨历程，但是企业的发展并非一帆风顺，企业在管项目仅有10多个，企业主营业务收入仅有800多万元。为了加快企业的发展，上任不久的公司经营班子决定制定企业战略发展规划，在这一战略规划的指导下，经过5年的艰苦努力，公司在经济效益、企业规模、企业品牌上实现了跨越式发展，公司主营业务收入约增长了4倍，4个项目被评为“国优”，10多个项目被评为“省优”，并获得了多个各级政府颁发的荣誉，公司无论从规模、品牌、效益都取得了质的飞跃。
在制定企业战略规划前，首先要把握市场发展的趋势，做好宏观环境分析，因为这些环境对企业的影响往往是深远的、广泛的。我们在进行宏观环境分析时，应从政治环境、经济环境、社会环境、技术环境四个方面入手：即分析当时国家的政治制度改革、法律法规建设、政策动向、司法执法情况、政府机构设置与改革、重要政治事件等对行业、企业的影响；分析社会经济结构、经济发展水平、经济体制、经济政策等的变化及对物业管理市场的影响深度与广度；分析自然环境、文化环境对当地物业管理的影响；分析国家科技政策、科技体制、科技发展水平等对企业经营管理、企业装备水平的影响等。
其次，在进行行业发展趋势分析方面，我们应着重把握如下六方面的趋势：行业政策不断得到完善，行业法制管理逐步健全。非凡是近年来国务院、建设部、地方政府陆续出台了《城市新建住宅小区管理办法》、《广东省物业管理条例》、《前期物业管理招投标管理暂行办法》等法律、法规文件。随着时间的推移，猜测今后将会有更多的相关法律、法规陆续颁布，物业管理市场与行业将逐步走向法制化；房地产市场随着中国城市化进程和经济快速发展而进入高速发展期，并带动物业管理市场的进一步繁荣；物业管理市场竞争、人才竞争将日趋激烈，导致物业管理企业优胜劣汰、存强去弱和专业分工的不断细化；客户现实与潜在的需求持续增长，客户对物业管理的要求不断提高，物业管理服务的广度与深度将不断增加；业主的维权意识、消费意识同步提高，必然要求物业管理企业运作更加规范化；物业管理企业呈集团化发展趋势，跨地区、跨行业组建物业管理企业集团将陆续出现。
在做好行业发展趋势分析的同时，我们要进一步进行行业竞争分析，即分析行业新进入者、顾客、供给商、替代服务产品、行业内现有企业对本企业的竞争与影响。
二、企业战略的制定
在制定企业发展战略时，我们拟定多个可供选择的战略方案，其主要过程如下：
1.企业使命的确定：在确定企业使命时，我们借鉴了世界上许多成功的案例，如美国通用汽车公司把企业的使命定为“让全世界老百姓都能用上通用汽车”；韩国三星公司把企业的使命确定为“以人才和技术为基础，创造最佳的产品与服务”。我们依据物业管理行业的特点，把企业使命确定为“以一流的管理和服务，创造一流的生活与工作环境”。
2.企业战略目标的确定：企业战略目标通常考虑中远期目标，一般3～5年为中期目标，5年以上为长远规划目标。我们在制定企业[FS：PAGE]目标时，充分考虑到企业外部环境及企业内部条件和企业适应外部条件的匹配能力，把目标确定为经过努力“跳一跳”能够得上的目标。在经过充分的论证与评估的基础上产生的企业主要目标有：企业业务规模目标、市场主攻方向及占有率目标、人才发展目标、服务品牌目标、科技进步目标、利润目标等。
3.企业竞争战略的确定：我们在制定企业竞争战略时，充分考虑市场环境和企业特质，制定了企业成长战略、竞争战略、品牌战略、服务优先战略、市场求存战略、市场业务占有率战略、专有战略、求胜战略、大势把握战略、资金战略等等，确定以“品质、诚信、专业、科技”取胜的总体战略思路。
4.企业战略的制定、评估和选择：进行战略多方案比较与评估，在充分比较鉴别各方案的优势、得失的前提下，选择真正适合本企业的综合战略方案，企业战略方案应包含不同的层次，如公司级战略、事业部战略、职能部门战略。
三、企业战略的实施企业战略完整的贯彻执行下去是企业战略管理成败的要害。
目前最常见的现象就是一些企业在制定企业战略方案后，内部出现“你吹你的号，我拉我的调”的不协调现象，导致战略决策和实际执行的巨大偏差。为此，我们从三个方面加以解决：一是提高员工正确做事的能力，二是加强团队精神的培育，并把企业战略目标的实施与员工的利益紧密结合，三是加强企业战略实施的监督。
在企业战略的指导下，我们做出了若干事关企业命运的重大决策，如改变了只为上级公司（发展商）提供物业管理服务的发展模式，积极参与市场竞争，并走出珠海，面向全国物业管理市场；实施差异化发展战略，走具有华发物业特色的品牌发展之路（精品战略、人本战略、社会效益优先战略）；在服务产品结构上，突出发展高端住宅、写字楼、政府物业等；实施人才战略、品牌战略、科技进步战略、大力培育企业文化战略等。通过实施以上适合企业特点、顺应市场发展趋势的战略，使华发物业走上了快速、健康、稳步发展之路，在短短几年内跨入了全国物业管理企业先进行列，成为珠海物业管理的一面旗帜，2005年被评为“广东省物业管理十佳企业”。
参考资料：
企业物业管理篇(6)
企业的发展趋势与社会发展紧密相关，物业管理企业制定发展战略的基础是做好企业宏观环境与行业环境、竞争环境的分析，并以社会、行业大环境、大趋势为依据，把握市场的发展趋势和企业中长期发展方向，不断捕捉企业发展的机会，消除或减弱企业发展的威胁，强化企业优势、回避企业劣势。
珠海华发物业管理有限公司成立于1985年，是珠海市最早成立的物业管理企业之一。2001年，我们在制定企业战略规划时，企业已走过16年风雨历程，但是企业的发展并非一帆风顺，企业在管项目仅有10多个，企业主营业务收入仅有800多万元。为了加快企业的发展，上任不久的公司经营班子决定制定企业战略发展规划，在这一战略规划的指导下，经过5年的艰苦努力，公司在经济效益、企业规模、企业品牌上实现了跨越式发展，公司主营业务收入约增长了4倍，4个项目被评为“国优”，10多个项目被评为“省优”，并获得了多个各级政府颁发的荣誉，公司无论从规模、品牌、效益都取得了质的飞跃。
在制定企业战略规划前，首先要把握市场发展的趋势，做好宏观环境分析，因为这些环境对企业的影响往往是深远的、广泛的。我们在进行宏观环境分析时，应从政治环境、经济环境、社会环境、技术环境四个方面入手：即分析当时国家的政治制度改革、法律法规建设、政策动向、司法执法情况、政府机构设置与改革、重要政治事件等对行业、企业的影响；分析社会经济结构、经济发展水平、经济体制、经济政策等的变化及对物业管理市场的影响深度与广度；分析自然环境、文化环境对当地物业管理的影响；分析国家科技政策、科技体制、科技发展水平等对企业经营管理、企业装备水平的影响等。
其次，在进行行业发展趋势分析方面，我们应着重把握如下六方面的趋势：行业政策不断得到完善，行业法制管理逐步健全。非凡是近年来国务院、建设部、地方政府陆续出台了《城市新建住宅小区管理办法》、《广东省物业管理条例》、《前期物业管理招投标管理暂行办法》等法律、法规文件。随着时间的推移，猜测今后将会有更多的相关法律、法规陆续颁布，物业管理市场与行业将逐步走向法制化；房地产市场随着中国城市化进程和经济快速发展而进入高速发展期，并带动物业管理市场的进一步繁荣；物业管理市场竞争、人才竞争将日趋激烈，导致物业管理企业优胜劣汰、存强去弱和专业分工的不断细化；客户现实与潜在的需求持续增长，客户对物业管理的要求不断提高，物业管理服务的广度与深度将不断增加；业主的维权意识、消费意识同步提高，必然要求物业管理企业运作更加规范化；物业管理企业呈集团化发展趋势，跨地区、跨行业组建物业管理企业集团将陆续出现。
在做好行业发展趋势分析的同时，我们要进一步进行行业竞争分析，即分析行业新进入者、顾客、供给商、替代服务产品、行业内现有企业对本企业的竞争与影响。
二、企业战略的制定
在制定企业发展战略时，我们拟定多个可供选择的战略方案，其主要过程如下：
1.企业使命的确定：在确定企业使命时，我们借鉴了世界上许多成功的案例，如美国通用汽车公司把企业的使命定为“让全世界老百姓都能用上通用汽车”；韩国三星公司把企业的使命确定为“以人才和技术为基础，创造最佳的产品与服务”。我们依据物业管理行业的特点，把企业使命确定为“以一流的管理和服务，创造一流的生活与工作环境”。
2.企业战略目标的确定：企业战略目标通常考虑中远期目标，一般3～5年为中期目标，5年以上为长远规划目标。我们在制定企业[FS：PAGE]目标时，充分考虑到企业外部环境及企业内部条件和企业适应外部条件的匹配能力，把目标确定为经过努力“跳一跳”能够得上的目标。在经过充分的论证与评估的基础上产生的企业主要目标有：企业业务规模目标、市场主攻方向及占有率目标、人才发展目标、服务品牌目标、科技进步目标、利润目标等。
3.企业竞争战略的确定：我们在制定企业竞争战略时，充分考虑市场环境和企业特质，制定了企业成长战略、竞争战略、品牌战略、服务优先战略、市场求存战略、市场业务占有率战略、专有战略、求胜战略、大势把握战略、资金战略等等，确定以“品质、诚信、专业、科技”取胜的总体战略思路。
4.企业战略的制定、评估和选择：进行战略多方案比较与评估，在充分比较鉴别各方案的优势、得失的前提下，选择真正适合本企业的综合战略方案，企业战略方案应包含不同的层次，如公司级战略、事业部战略、职能部门战略。
三、企业战略的实施企业战略完整的贯彻执行下去是企业战略管理成败的要害。
目前最常见的现象就是一些企业在制定企业战略方案后，内部出现“你吹你的号，我拉我的调”的不协调现象，导致战略决策和实际执行的巨大偏差。为此，我们从三个方面加以解决：一是提高员工正确做事的能力，二是加强团队精神的培育，并把企业战略目标的实施与员工的利益紧密结合，三是加强企业战略实施的监督。
在企业战略的指导下，我们做出了若干事关企业命运的重大决策，如改变了只为上级公司（发展商）提供物业管理服务的发展模式，积极参与市场竞争，并走出珠海，面向全国物业管理市场；实施差异化发展战略，走具有华发物业特色的品牌发展之路（精品战略、人本战略、社会效益优先战略）；在服务产品结构上，突出发展高端住宅、写字楼、政府物业等；实施人才战略、品牌战略、科技进步战略、大力培育企业文化战略等。通过实施以上适合企业特点、顺应市场发展趋势的战略，使华发物业走上了快速、健康、稳步发展之路，在短短几年内跨入了全国物业管理企业先进行列，成为珠海物业管理的一面旗帜，2005年被评为“广东省物业管理十佳企业”。
参考资料：
1.华越，《浅谈我国物业管理的特点及发展趋势》
企业物业管理篇(7)
随着中国房地产业的持续发展，国外先进物业管理企业的进入，中国未来物业管理行业的竞争将会异常激烈。物业管理企业如何良性发展，如何在激烈的竞争中立于不败之地，这要求物业管理企业在管理上有所创新，主要从以下几个方面入手：
一、物业管理企业的计划
创新管理计划是由企业的高、中层管理者制定的，它将企业战略中具有广泛性的目标和政策转变为确定的目标和政策，并且规定了达到各种目标的确切时间。管理计划的创新要围绕战略目标进行。物业管理企业的高、中层管理者在制定具有创新性的计划时，应当普遍听取物业管理企业一线员工的意见和建议，因为他们是物业管理服务的直接提供者和接触者，只有他们最了解服务对象的需求。
二、物业管理企业的组织
创新物业管理企业的组织创新在一定程度上说是一场管理的革命。首先要创造一种创新的舆论氛围，使企业的员工充分熟悉组织创新的紧迫性与重要意义；其次，要明确创新的艰巨性与复杂性，使大家对组织创新的困难有个比较清醒的熟悉，从而做好思想上和心理上的预备；再次，要明确创新的有利条件与有利时机，做好宣传工作，以增强对创新成功的信心，发动企业全体员工参与组织创新；最后要明确组织创新的目的、目标、原则、程序和方法等，以保证组织创新过程中的科学性与平稳性。
三、物业管理企业的控制创新第一，人员配备控制
人员配备控制创新包括两方面的内容：一是对员工进行选择，二是对员工进行培训。
对员工的选择主要包括任用谁、提升谁和调动谁的问题。例如，制定人力资源规划时，人力资源部门根据劳动力市场发展变化的猜测，以及组织机构业务发展的要求，向企业管理层提出组织内部人力资源的发展规划，包括组织内部人员数量、年龄结构、文化结构和职业结构的变动趋势，让企业管理层从整体上进行把握。
对员工的培训，既包括技术和业务方面的练习，又包括员工行为和态度方面的练习，物业管理企业对员工的培训创新可从以下几方面入手：
1. 培训机构创新。物业管理企业的培训机构一般分两类：外部培训机构和内部培训机构。外部机构包括专业培训企业、大学以及跨企业的合作（即派本企业的员工到其它企业挂职锻炼等）；内部培训机构则包括专门的培训实体，或由人力资源部履行其职责。一般来讲，规模较大的企业可以建立自己的培训机构。规模较小的企业，当培训内容比较专业，或者参加培训的人员较少，缺乏规模经济效益时，可以求助于外部咨询机构。
2. 培训对象及方式的创新。根据参加培训的人员不同，可分为高层管理人员培训、中层管理人员培训、普通职员培训，根据不同的受训对象，设计相应的培训方式和内容。一般而言，高层管理人员应以灌输理念能力为主，参训人数不宜太多，采用短期而密集的方式，运用讨论学习的方法；对于中层人员，应注重人际交往能力的练习和引导，参训规模可以适当扩大，延长培训时间，采用演讲、讨论及报告等方式，利用互动机会增加学习效果；对于普通职员的培训，需要加强其专业技能的培养，以“大班制‘的方式执行，长期性的延伸教育，适当运用模拟等方法，充实员工的基本理念，加强实务操作。
第二，信息沟通渠道的控制。
良好的沟通有助于决策者正确、及时地把握与企业运作相关的各种信息，增强物业管理企业员工的团队精神，与业主建立积极的互动关系。沟通，包括内部沟通和外部沟通。外部沟通是指物业管理企业与业主之间的信息传递，物业管理企业与开发商、设备供给商、服务供给商之间的信息传递，以及物业管理企业与政府相关主管部门、园林、水电等部门之间的信息传递。其中，最主要的还是物业管理企业与业主之间的沟通。比较新奇的沟通手段有建立网络平台、举行各种与业主的联谊会等。
内部沟通是指企业内部在运作、管理上的信息传递。内部沟通主要包括两个方面：水平沟通和垂直沟通。水平沟通是指信息在平行的职能部门之间、同级的管理者之间以及基层员工之间的传递。垂直沟通是企业内部具有上下级关系的组织与组织之间、组织与员工之间、上级员工与下级员工之间的信息传递。垂直沟通按信息传递顺序可分为向下沟通和向上沟通。在内部沟通方面，一些外资企业走得比较靠前，如将微软的办公平台系统和专业物业管理系统软件引入物业管理企业，大大简化了沟通手续、提高了沟通效率、节约了沟通成本。
四、物业管理企业的激励创新第一，目标激励
员工从事任何一项工作，都希望所在企业能有一个明确的工作目标，并引导他们围绕这个目标去工作，最终达到和实现。因此，物业管理企业一定要有一个详尽的发展计划，并规定每年要达到的具体目标，是创全国优秀物业管理大厦（小区），还是通过iso9000质量认证。只有目标明确，员工才有奋斗方向和工作动力。
第二，奖励激励。
员工工作的目的主要是获[fs：page]得生存所需的物质基础，物质奖励的作用显得十分重要。因此调动员工的工作积极性，要充分体现“多劳多得，不劳不得”的公平分配原则。对企业的优秀员工要给予一定的物质奖励，用奖励来激发员工的工作积极性和创造性。
第三，福利激励。
福利可为员工解除工作和生活上的后顾之忧，使员工全身心地投入到工作中。现在的企业一般都会为员工购买养老、医疗等保险和住房公积金。还可以根据企业的经营状况，实行年终双薪、带薪休假、生日礼品、伙食补助等更丰富的形式来提高员工的福利，就可能最大限度地激发员工的工作积极性，增强员工对企业的忠诚度。
第四，榜样激励。
榜样的力量是无穷的，一个单位重要领导的工作能力和人格力量会直接影响到员工工作积极性的发挥。作为物业管理企业的领导层和主要管理人员，一定要处处以身作则，率先垂范，以自身的榜样力量来影响和调动员工的工作积极性。
第五，荣誉激励。
人的需要和追求是分层次的，当基本的工作需求和物质利益得到满足后，他们往往渴望得到各种荣誉。因此，对工作成绩优异、素质高、业务能力强的员工，企业要将他们晋升到高级工作岗位，使工作岗位与他们的工作能力相一致；对工作突出、遵守企业管理规定、受到用户称赞的员工授予“优秀服务标兵”，“先进个人”等荣誉称号，并将其主要事迹在有关报刊和宣传栏中大力宣传；对素质高、品质好、有发展潜力的员工可派出考察学习和培训，提高他们的业务能力。
中国有句古话：“苟日新，日日新，又日新。”这说明中国人是具有创新精神的。希望我国的物业管理人也具有创新精神，努力走出一条具有中国特色、适合中国特色的物业管理之路。
参考文献：
1. 杨锡怀，《 企业战略管理 》，高等教育出版社
