商业价值篇(1)

我国在20世纪80年代全面引进了西方管理会计的理论和方法，管理会计在工业企业当中得到了广泛的运用，但银行业管理会计体系的建设却还相对落后，对管理会计的研究略显不足，管理会计在商业银行经营管理中的重要性尚未得到充分认识。

中国加入世贸组织以后，市场环境不断变化，国内金融业务逐步向外资放开，银行竞争进一步加剧，外部监管更加严格，商业银行必须从资金、装备、人才、技术、营业网点布局、业务品种等方面提高竞争能力，银行业也迫切需要寻找新的利润增长点，传统的粗放型的银行财务管理模式不再适应。银行所面临的一个非常实际且具有战略性的选择就是应用管理会计，通过管理会计的方法进行银行的成本核算、盈利分析、业绩评价、资产负债管理、预算管理等，提高银行的管理水平和竞争力，建立业绩一流的银行。

一、管理会计在我国商业银行应用的现状

近年来，许多银行都在探索性地实施管理会计，已收到了一些成效。但是，由于管理会计的复杂性，加上国内市场环境以及银行组织架构、管理模式与国外先进银行都有很大不同，所以，银行业管理会计体系的建设还相对落后，主要表现在以下几个方面：

（一）国有商业银行的机构和部门设置不合理

目前，各国有商业银行的机构和部门设置在很大程度上仍沿用了计划经济下的设置方式，基本上属于直线职能制的组织体系。纵向上组织结构层次多，按省、市、县、区等设置分支机构，实行分块管理，基本不考虑环境、资源及客户情况，上下级之间的关系主要仍是一种行政隶属关系，经济利益制约的特征不明显；横向上，同一级别的内部职能部门多，部门职能的内涵和外延一直缺乏明确的界定，责任往往难以分清，产品和客户数据难以获得，内部转移价格计算的盈利也只能作分析之用，结果不容易被各级管理层所接受，更难以作为考核所用，这些都给管理会计实施带来了相当大的难度。

（二）没有建立科学的成本核算体系，成本主体缺位

我国商业银行的成本核算基础较为薄弱，成本项目普遍在200个左右，且绝大多数为间接费用。在成本核算过程中，长期以来都是以机构作为核算对象，分产品、分部门、分客户、分货币、分营销渠道的成本核算体系尚处于起步阶段，建立在成本核算体系之上的预算管理体系难以搭建。成本主体缺位，从而无法计量各成本主体完整的投入产出状况和创利能力，成本预算和控制乏力，成本的粗放核算决定了成本意识淡薄，成本主体的缺位造成事前缺少准确的预算，事中缺乏有效的监控，事后则无法对机构、部门、产品和客户的成本开支情况进行正确的量化评价。

（三）商业银行的产品缺乏准确的定价机制

随着利率市场化进程的加快，商业银行如何进行定价管理，成为目前一个十分迫切的问题。在我国现行金融体制下，中国人民银行制定和调整主要金融产品价格，如存贷款利率、金融服务收费标准等，各商业银行作为产品既定价格的接受者，缺乏产品定价自。随着金融体制改革的深入和金融市场的成熟，利率市场化是大势所趋，各商业银行将面临自行确定存贷款利率的问题——即产品定价。然而，银行内部各个单位和部门之间发生的转移行为，并不象真正的市场行为一样有一个客观的交易市场存在，这就导致内部转移价格的确定相当主观，有时甚至不合理。对银行来说，内部转移价格的确定主要涉及内部资金转移调拨定价和间接费用的分配两大问题。虽然银行经营管理理论提供了完备的产品定价模型，但在实践操作中，定价模型中的资金成本、费用成本、风险成本等关键要素难以确定。

（四）分部门、分产品的业绩评价机制难以推行

兼顾公平与效率的业绩评价机制以及相应的薪酬激励机制，是商业银行完善公司治理的重要内容。由于作为资源配置、业绩评价的重要杠杆和工具的内部资金转移价格多年来一直存在着多极定价的问题，在期限结构和价格传递上不能有效地将存贷款市场、货币市场和内部资金市场对接，无法将利差收入在资产负债产品之间进行有效的分割，分部门、分产品的业绩评价机制难以推行，所以我国商业银行的激励机制尽管取得了长足进展，但仍然保留了许多平均主义因素。

（五）数据质量差，建立管理会计需要的信息系统基础工作薄弱

我国国有商业银行管理信息收集分散化，管理信息利用和反馈滞后。由于数据处理手段的欠缺和人为因素的影响，会计业务信息自上而下产生的机制仍未形成，银行会计信息缺乏真实性、充分性和完整性，银行各类信息数据分别存在于不同的系统或不同的部门中，造成业务信息分散，数出多门，统计口径不一致，不能满足信息共享和集中管理的要求。

二、借鉴西方商业银行的管理经验，建立价值创造型的银行管理会计体系

国外银行在经营管理上比较成熟，有完善的管理会计体系和专司其职的管理会计部门，组织架构实行扁平化的事业部制；业务按公司业务、私人业务、资金业务等进行管理；事业部内部按产品线和营销线进行运作。银行设有专门的管理会计职能部门，负责银行客户、产品的收入、成本、效益核算和分析工作，使管理层能及时掌握哪些产品、哪些条线以及哪些客户能够为银行带来收益，收益多少；哪些产品、条线是亏损的，亏损的程度有多高，在此基础上，管理层可以科学地作出有关核心产品或业务扩张、维持、收缩或退出的决策。国外银行建立了较为成熟的成本核算体系和严格的成本预算和控制制度。以矩阵式管理架构为基础的成本核算体系保证了银行各级机构、条线、产品、客户成本核算的相对真实性，在这个体系下，上层管理部门可以制定内部转移价格，可以合理评价交叉销售行为，可以对每个经营机构、每个产品种类、每个管理条线、以至每个客户进行成本核算、成本预算和成本控制。西方商业银行会计业务处理的集约化程度也比较高，各商业银行普遍采用超大型计算机和商业智能技术来处理跨空间、跨部门、跨产品的数据集成问题，在业务电子化集中处理的基础上，应用计算机技术开展成本核算、控制和管理，使上级管理者对机构、部门、产品的成本和收益情况能够做到事前预测、事中控制和事后反馈，提高了银行运作的效率，降低了风险。

我国银行为了创建有价值的管理会计体系，提高银行的效益，可以借鉴上述经验，根据责权利相结合的原则，在银行推行全面预算管理、引导内部资源向价值大的机构、产品和部门倾斜，建立业绩导向型的绩效评价机制。

（一）推行全面预算管理制度

推行全面预算管理要求商业银行在预测与决策的基础上按照规定的目标和内容对银行未来的资产负债规模、营业收入、经营成本等有关方面以计划的形式具体地、系统地反映出来，通过量化形式将经营目标落实于经营管理的各个环节和各个方面，根据管理控制服务的需要形成总预算下的分级、分部门、分产品、分客户、分货币预算等，以便有效地组织、指挥、协调和控制银行的全部经营活动，实现银行的既定经营目标。

为了保证预算的顺利进行，提高编制工作效率，预算的具体执行部门要参与预算的编制，一般采取自下而上和自上而下相结合的编制方法，最后经过汇总、平衡，将批准后的经营目标层层分解，作为正式执行计划下达给执行部门。

（二）实行业绩挂钩的利益分配内部控制体系

在预算执行过程中，运用管理会计的方法进行差异分析与控制。对预算执行情况在年度内进行监控，对差异进行分析，引导内部资源向价值创造能力强的区域和产品倾斜，同时还要引导内部费用资源向创造价值资源大的机构、部门和个人倾斜，以期银行的经营运转按照预算量化的目标推进。

（三）建立价值创造型的业绩评价体系和激励机制

在竞争全球化、顾客需求多元化、个性化的社会竞争中，银行之间的竞争更多地表现为对优质顾客的竞争。银行管理会计必须以“什么是顾客认为有价值的”作为起点，银行管理的目标也应更多地表现在为顾客创造价值与价值的差异化上。综合业绩评价制度就是将银行的财务目标和顾客、员工的满意度联系在一起，从财务维度、顾客维度、企业内部流程、学习和成长等四个方面全面评价经营业绩的战略实施系统。在考核中要突破传统的单一财务业绩考核，将业绩的评价与企业战略目标紧密结合在一起，并将业绩评价的结果和人员奖金的分配、福利待遇挂钩，兑现奖惩措施，促进银行长期核心竞争力的形成，最终实现银行的战略管理目标。

三、商业银行实施价值型管理会计的基础性工作

构建价值创造型的银行管理会计体系是一个循序渐进的过程，不可能一蹴而就，这一过程除了受资金、技术的限制外，更受到银行管理基础性工作的影响，因此，价值创造型的银行管理会计体系建设的首要任务就是做好一些基础工作。基于我国商业银行的管理现状，参考管理会计在国外银行的运用，我们应做好以下基础工作：

（一）建立科学的成本核算体系，实现由一维到多维的会计核算

科学的成本核算体系是预算管理体系的基础，也是对部门、产品、客户、货币的效益进行分析的基础，成本核算体系的建立要与管理体制相适应。商业银行可以根据经营管理的特点和自身的管理要求，借鉴工商业的成本核算方法，建立起自己的分部门、分产品、分客户、分货币的成本核算体系。

在建立科学的成本核算体系的基础上，由于电子计算机在银行业的普遍应用，会计核算的分类标准可以多元化，可以按照部门分类，按照产品分类，按照客户分类，按照货币分类等等。实现从一维到多维的会计核算，实现同源数据下的按多种分类标准进行的银行会计核算。

（二）建立分级、分部门、分产品、分客户、分货币的管理机制

目前，国内商业银行普遍采用按机构的会计核算以及业绩评价和考核模式，难以实现按部门、产品、客户的盈利分析和考核评价。我们必须在成本和风险分摊的基础上建立起银行分部门、分产品、分客户的业绩评价体系。分级、分部门、分产品、分客户、分货币的管理机制，是这一业绩评价体系应用的基础。

（三）加强银行数据信息质量管理，建立统一的银行信息管理部门

要建立完善的银行管理会计系统，不仅需要数据仓库作技术上的支持，而且还需要改进银行数据信息质量，才能使管理会计系统充分发挥其作用，从而更好地为银行服务。目前各商业银行有必要改变传统的按部门、分专业“自下而上”层层上报汇总、编制各种会计信息报表的模式，代之以自上而下的会计信息集中形成机制。为了实施成本管理会计，一方面需要抽取现有核心业务系统、风险管理系统等系统的交易数据，有的数据要进行整合，没有的数据要进行补充，无法获得的数据要争取今后予以改善；另一方面需要将现有各系统不符合要求的数据进行转换加工，将每一笔交易、每一个产品从发生到结束的现金流全部模拟出来，以获得高质量的运用成本管理会计所必需的数据。

（四）改革组织机构，调整管理模式，进行业务流程再造

商业价值篇(2)

众所周知，在市场经济时代，任何一种文化只有当转化为具体的商业价值时，它才能够获得持久的生命力和活力。所以，我们应该积极寻找商机和端午节文化的契合点，挖掘节日细微处潜在的商业价值，保证传统文化的传承和影响力。

一、旅游无烟工业

旅游被称为无烟工业，对经济发展的拉动作用不言而喻。端午节丰富的文化内涵正可以满足旅游者的文化旅游需求。比如屈原的诞生地湖北省秭归县，每年要过三个端午节，农历五月初五头端午、五月十五大端午一直到五月二十五末端午，在这一个月内要举办公祭屈原，农民骚坛诗会，龙舟游江招魂等一系列活动，全面展示屈原故里端午的独特习俗，吸引了大批的游客；另外还有屈原的投江地湖南省汨罗市，每年前往汨罗市屈子祠凭吊、缅怀的人们排成了长龙，络绎不绝。可见，端午的文化内涵刺激了旅游消费，同时旅游业的发展也有助于当地端午文化品牌的铸造，二者相得益彰。

二、节日装饰物文化产业链

节日装饰物既是节日的衍生文化，又是节日文化的寄托物和载体，搞好装饰物的销售，可以有效刺激消费，与此同时烘托节日气氛。

（一）香袋

又称香囊、香包、荷包，我国民间端午节佩香袋的习俗极为古老，马王堆汉墓出土的文物中就有香袋。《帝京岁时纪胜》中记载：“剪彩叠福，用软帛缉缝老健人、角黍、蒜头、五毒、老虎等式。”袋内装有研细有芳香气味的中草药，有消毒卫生和醒脑清神的功能，就像是随身佩戴一个“空气净化器”，因此民间有“带个香草袋，不怕五虫害”之说。

各种香袋寄托着人们辟邪却病的美好希望，同时还具有审美情趣，香袋形状多样，颜色丰富，是很受妇女儿童喜爱的装饰品和礼品。

（二）五彩线

民间传统认为，端午节戴五色线可以避开蛇蝎毒虫的伤害，在端午节后第一场降雨时要将五彩线剪断扔到河里，意味着让河水将瘟疫、疾病冲走。戴五彩线的传统可谓由来已久，东汉应劭著的《风俗通》中就记载“五月五日，以五彩丝系臂者，辟兵及鬼，令人不病温。”

苏轼在《浣溪纱》词中描述端午节的美人:“彩线轻缠红玉臂，小符斜挂绿云鬟”，宋代词人杨无咎《齐天乐》在词中则用“衫裁艾虎，更钗袅朱符，臂缠红缕”形容端午节时女子的服饰。不同于艾草和菖蒲具有一定的药用价值，五彩线的点缀美化功能远比求吉辟邪实际功能明显。（三）葫芦

葫芦外形呈“S”形，像是八卦图中阴阳的分界线，道教文化认为葫芦可以收尽天地间的邪气，所以民间传说神仙收鬼怪的法器都是葫芦，太上老君装仙丹的容器是葫芦，八仙之一的铁拐李的法器也是葫芦，在古代葫芦被当作镇邪的宝贝，加上葫芦腹中多子，象征多子多福，又与福禄谐音，所以民间俗信葫芦能避邪气又象征吉祥。端午节在门窗上挂葫芦的习俗由来已久并沿用至今，《燕京岁时记》中说：“端阳日用彩纸剪成各样葫芦，倒粘于门阑上，以泄毒气。”即用彩纸剪成葫芦形，于五月初一早上张贴房室门楣，剪口向下，意味着倒灾驱邪，初五晚将它摘下丢掉，喻指一切不洁和邪气都被带走。现在过节很少有人记得将葫芦口朝下，但颜色各异带着各种彩穗装饰的葫芦仍不失为一种美丽的装饰和点缀。

（四）盆栽

被称作端午三友之一的菖蒲不仅可以入酒，同样也是室内装饰、盆栽观赏的首选佳品。

菖蒲制作的盆景，首先有抗污染作用，古人夜读，常在油灯下放置一盆菖蒲，可免灯烟熏眼之苦。而且，用菖蒲做盆栽既美观又富有诗意：菖蒲“不假日色，不资寸土”，生野外则生机盎然，着厅堂则飘逸俊秀。苏轼在他的《石菖蒲赞》的序言中说菖蒲“渍以清水，置盆中，可数十年不枯，虽不甚茂，而节叶坚瘦，根须连络，苍然于几案间”并且能够“忍寒苦，安淡泊，与清泉白石为伍，不待泥土而生者”，是中国文人淡薄名利、不屈不挠、清雅超俗的人格操守的写照，所以用菖蒲做盆栽既实用又雅致。

商业价值篇(3)

摘要：本文重点分析了区域经济特点、经营方式、政策环境、业态组合等商业地产价值的主要影响因素。借鉴纽约第五大道和北京王府井大街商业地产的价值增长经验，提出了商业地产价值增长的建议。

关键词 ：商业地产；价值；增长

随着我国经济总量与人均GDP的不断扩大和提高，房地产业得到快速发展。尤其是2008年以来，随着应对金融危机采取的一系列刺激经济措施，房地产业得到爆发式发展。不同发展地区商业地产市场的发育程度不同，有的已经饱和或趋于饱和，有的正处于成长阶段。如何最大限度地提高商业地产的价值，需要根据商业地产的价值影响因素综合加以分析。

一、商业地产价值主要影响因素

目前，研究商业地产价值影响因素较多集中在定位、运营方式、地段、商圈、客流量、配套设施等。综合各类研究，结合多年对商业地产价格的评估实践，归纳商业地产价值因素主要为：

1.区域经济特点

不同发展地区商业地产的发育水平不同。一线城市的商业地产由于开发时间长，再加上新城拓展范围有限，已有的商业发育相对比较充分，商业地产多已经饱和或者趋于饱和，商业地产增值空间有限。随着城镇化进程的不断推进，以及对商业地产的投资热度由一线城市向外的扩张，二三线城市商业地产的发展空间仍较大，仍处于快速发展阶段，呈现出供需两旺的局面，商业地产价值增长潜力较大。

从区域内层次看，商业地产对区域经济有溢出效应，它作为城市内区域经济竞争力的重要标志，已成为区域经济发展的重要力量。所在区域地段、商圈、集聚的客流量、其交通便利程度、配套服务设施的完备程度、未来城市规划对该区域的发展定位、消费者的心理预期，周边商业地产发育程度，都决定了商业地产的价值。

2.经营方式

商业地产价值要通过经营实现。目前，较常见的经营方式有三种：一是散售，即开发商只负责销售，小业主各自经营；二是自持，即开发商持有，不对外销售；三是小业主联合起来委托商业管理公司统一经营，后两者属于统一经营的范畴。

从当前市场看，一、二线城市核心地段商业基本全部自持，一线城市郊区和二线城市的部分非核心地段，存在租售并举的产品。在三、四线城市，还存在着大比例散售的项目。业界的普遍共识是，统一经营是实现价值增长的法宝。因为在散售的情况下，由于小业主各种不同的利益诉求，以及缺乏专业固定的招商团队和成熟稳健的投资经验，往往导致项目的失败。有些企业迫于资金压力大，不得已选择了散售或者租售并举。随着金融市场的不断改革和金融工具的不断创新，商业地产的统一经营将成为发展的普遍趋势。

3.政策环境

政策环境包括宏观经济形势、金融及货币政策、商业地产调控政策等。在我国当前市场经济体系尚不健全情况下，商业地产受政策影响是显而易见的。宏观经济发展水平决定了居民收支水平、物价与利率、社会储蓄与投资水平以及消费品零售额等，通过影响人们的购买能力和投资预期，进而影响商业价值的实现情况。金融和货币政策，尤其是信贷政策决定了资金的流动性，对于主要依赖银行信贷融资的开发商来说至关重要。商业地产及对住宅地产的调控政策直接影响着商业地产的价值。伴随着房地产的一系列调控措施，“量价齐跌”“楼市拐点”“崩盘说”等等相伴而来，这就是市场对调控政策所作出的反应，也通过影响投资者和消费者的心理预期，进而影响到了商业地产的价值。

4.业态组合

项目开发前期明确业态组合的定位，是商业地产的价值体现。随着信息技术的不断发展和人们消费方式的不断改变，商业地产的业态组合也呈现出了一些新的变化。目前，集客能力强、新项目市场培育期短、消费滞留时间长、对其他业态消费带动显著的体验式业态，正逐渐成为商业地产业态组合的一个主要趋势。发展趋势和实际证明，一个业态组合能否适应社会发展带来的新变化，能否顺应市场的潮流，能否满足消费者的需求，都决定了商业地产的价值。

二、国外及发达地区商业地产价值增长的借鉴

国外及发达地区商业地产成功运作的案例比较多，这里选择具有代表性的纽约第五大道和北京王府井大街加以分析，从中得出对商业地产发展具有普遍借鉴意义的经验。

1.纽约第五大道

第五大道是纽约曼哈顿区的中央大街，是世界上最著名的商业街之一。第五大道与20多条街道相交，并通过设立单行线、公共交通等方式，有效保障了交通的便捷。第五大道上名店林立，以专业店、专卖店和国际连锁店为主，以商品的高档优质、品牌齐全、时尚前沿等特点，树立了“最高品质与品位”的品牌效应。除了商业范畴的运营，第五大道还特别重视与区域经济要素的融合。周边毗邻中央公园、高档商务区和住宅区等，在中央公园还有惠特尼美国艺术馆、美国自然博物馆等文化设施，充分利用“体验经济”将商业、旅游、文化、居住、休闲、办公等要素完美结合，成为纽约的商业中心、居住中心、文化中心、购物中心和旅游中心，第五大道因而成为纽约最华贵的商业区，也是世界上地价和租金最昂贵的商业区之一。

2.北京王府井大街

王府井大街是北京最有名的商业区。王府井大街南起东长安街，北至中国美术馆，交通四通八达，可谓是占到了京城最好的地段。这条3华里长的大街，不仅有百年历史的老字号店铺，还汇集了全球著名跨国公司的众多知名品牌，小到普通的消费产品，大到顶级的奢侈品，产品种类丰富，销量极大，被称为“日进斗金”之地。王府井大街集购物、餐饮、旅游、艺术、休闲、文化等于一体，既古朴传统又时尚前卫，融汇了中西方的文化，消费者、旅游者、文化探寻者交织在此，使得这条大街的商业地产可以说是“寸土寸金”。

3.借鉴之处

纵观国外及发达地区商业地产的成功之处，几乎都涵盖了以下几方面的要素：

第一，商业地产绝不能仅仅放在商业范畴的领域来考虑，而是应该放在区域的层面去统筹考虑，对区域的各种要素发挥激活、调动、引领的作用，与区域经济产生双向互动作用。

第二，商业地产的业态组合，尽可能实现商业、文化、旅游、餐饮、办公、娱乐、体验等相结合的模式，顺应时代和潮流发展，全方位满足受众客户需求。

第三，商业地产运营要尽可能创造机会实现统一规划，统一管理，统一经营，实现经济、社会和环境效益等的最大化。

三、商业地产价值增长的建议

1.实现与区域经济的互动共赢

商业地产发展规划一定要与区域发展规划相衔接。在前期的市场调研中，要结合对政策环境和市场环境的研判，充分考虑区域的发展定位与功能、发展规模、人流集聚度、消费水平、公共设施、文化内涵、交通体系等要素，并对所在地区同类业态收益状况进行调查和了解，进而制定合理的商业地产发展定位与业态组合。

商业地产发展要融入到区域竞争力当中。商业地产应该整合区域内的各种资源，包括商务消费资源、文化资源、生态资源、景观资源等，成为区域的经济活力、文化内涵、生态环境、休闲娱乐的集中展示区，以及区域的灵魂和象征。通过发挥商业地产的规模优势，资源整合优势，品牌聚合优势等，最大限度地提升区域的核心竞争力。同时，区域竞争力的提升，也反过来进一步提升商业地产的价值。商业地产与区域经济互为依靠，互为支撑，联动发展，才能实现互利共赢。

2.探索新型商业运营模式

目前，业界关注比较多的两种新型商业运营模式，一个是O2O(online to offline)运营模式，一个是社区商业地产。

创新和完善商业地产的O2O运营模式。目前，很多商业地产已经开始探索和应用O2O运营模式，将互联网思维嫁接到实体商业地产中，把线上的消费者带到现实的商店中去，消费者在线支付购买线下的商品和服务，再到线下去享受体验和相关服务。今后，要积极创新和完善商业地产的O2O运营模式，把传统商业地产运营与电子商务有机结合，以移动互联、大数据管理和满足消费者身心体验等相结合，不断向更广和更深的领域延伸，创造商业地产的运营特色。

注重社区商业地产发展。社区商业地产与传统的城市综合体等商业地产不同，主要功能是满足社区居民消费需求，引导居民形成新的消费习惯。同时承担社区的服务功能和文化功能，更多体现的是商业地产的社会责任和社会价值。针对目前我国社区商业地产的无序和零散开发状态，社区商业地产应该由统一的专业团队来管理和运营，针对不同的社区规模和档次，制定不同的发展策略。注重提高社区商业的服务质量、参与体验度以及文化品位，争取将社区商业地产打造成为社区的服务中心、体验中心和文化中心。

3.形成产业链增值

商业生态链是很多商业地产非常重视的，如万达集团就非常重视在商业生态链上考虑项目的规划与经营。由于商业活动在价值链上呈现的是承接的模式，存在着价值增长的此消彼长，因此，只有形成产业链增值，实现商业生态链的均衡发展，才能最终实现商业地产的持续增值。

产业链增值需要做到的是合作、分担与共享。各相关利益方要形成战略同盟，共同搭建商业运营模型，完成商业项目的设计、投资、运营和管理，通过各个环节的相互衔接，完成溢价的过程。产业链上的战略同盟要共同进行市场的前期调研，对商业地产进行定位、分析和规划，主动适应市场变化。在此基础上，通过产业链的延伸，将经营风险转移，共同承担。最终，产业链上的相关利益方通过统一经营，实现价值增长的共享。

4.创新商业地产融资模式

资本运作是商业地产的生命线，尤其对于一些中小规模的商业地产来说，提高融资能力就是提高其生存能力。目前，证券化的创新融资方式成为商业地产融资的发展趋势。其中，比较常见的是股权性质的证券产品REITS（房地产信托投资基金）和债权性质的证券产品CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券）。

不同的商业地产要根据自身的定位、规模以及资金运营状况，充分研究各种融资方式的优势与风险，在传统融资模式基础上，积极探索新的融资方式，最终选择适合自身的融资渠道和融资产品，为商业地产的价值增长提供根本保障。

参考文献

[1]赵翎莺.浅析发展社区商业地产的策略与实务——以中房·金谊广场为例［J］.现代商业,2012(7)：168-170．

[2]刘菲.国外著名商业街比较与分析［J］.北京工商大学学报(社会科学版),2002(9)：23-26．

商业价值篇(4)

[关键词] 博客商业价值商企专区知识管理价值链

Blog，又称博客，是网络一种信息组织记录的形式，并被视为继E-mail，BBS和ICQ之后出现的第四种网络交流方式。博客作为web2.0的典型技术之一，不仅给旧的传播观念和传播模式带来了巨大冲击，其本身的商业价值也日渐凸显。本文将从博客用于个人的知识管理之中的价值体现、博客对于企业的价值、博客的行业价值链三个层面，具体发掘实现博客商业价值的潜在可能。

一、博客用于企业员工知识管理的价值体现

Blog应用了大量新技术，它基于XML使用RSS标准完成信息的引用；它特有的track back使得原文作者或其他对该文感兴趣的人通过点击track back就可以到达他人Blog阅读评论或回访原文。博客作为企业员工的个人知识管理工具具备四大功能:记录功能、连接功能、订阅功能、回访功能；体现于这四个功能之上的知识管理充分利用关于过程的知识降低成本，它减少了响应时间、提高了最佳实践应用的能力,以及决策能力；在员工素质方面，利用博客进行知识管理有助于提高员工知识能力、培育员工创新能力和提高服务质量。企业中应用博客促进员工个人的知识管理，实际上为企业实现商业价值奠定了潜在的基础。

二、博客之于企业的商业价值体现

目前博客在企业中的应用主要表现在信息共享方面，但企业博客有别于一般的企业网站，它给企业带来的不仅是形式上的改进，而更多体现出企业现代化经营管理的精髓。例如通用汽车公司董事长鲍勃・鲁兹主持的“快车道”博客已经成为该公司对外沟通的重要渠道；宝洁公司“secret sparkle”系列身体喷雾产品成功使用博客进行线上传播，表明Blog在企业品牌打造和新产品推广方面的作用日趋显著。此外，博客还有助于进行企业的各类市场调查、广告效果检测、售后服务跟进、媒介关系处理、公共关系辅助等各项事务。

博客对于企业的商业价值主要体现在，利用博客进行企业推广具备独特的成本优势。具体来说：

1.博客能够直接带来潜在客户，降低客户开发成本

将企业的背景资料、经营范围、产品信息在博客托管网站上将吸引大量的潜在用户浏览，从而达到传递营销信息的效果。这种方式的网络营销是博客在企业应用中的基本形式。

2.博客与企业网站相结合，建立权威网站的品牌效应

通过在博客网站文章作为自己企业网站链接或通过RSS将自己网站的内容提供给其他网站，其结果不仅能够带来新的访问量，也有助于提高网站在搜索引擎中的排名。通过Blog 建立自动增长的内容管理系统是增加点击率、提高企业网站权威性的有效措施。

3.博客能够保持目标客户群体，降低市场营销的成本

博客是一个相对自由的交流空间，博客内容又处于实时更新之中。它的特质能够牢牢吸引对博客内容有较强兴趣的群体不断参与。从而获得用户的长期关注，这是博客对保持现有客户、间接降低获得客户成本的贡献之一；此外，利用博客保持良好客户关系且费用低廉近于免费。尤其是对于小规模商户来说，博客不失为一种性价比高的营销手段。

4.博客可以替代部分广告投入，减少直接的广告费用

博客在一定程度上互补企业的广告宣传，从而节省广告费用开支。由于博客在技术上较好地融合了搜索引擎技术，企业在博客上投放的产品信息在被搜索引擎收录后所带来的免费宣传效果又可以减少相当一部分广告费用，效果显著。

5.博客可以完成消费者行为研究，降低访问成本

在博客文章中设置相关在线调查的链接，既扩大了调查表的投放范围，更便于有针对性地对访问者进行问卷调查，同时在博客中直接就调查问题与访问者进行交流，将增加在线调查的交互性。在线调查的效果得到提高，也就意味着调查研究费用的降低。另外，企业可利用博客征询某一新产品的用户使用意见，这样不但有利于新产品的推广和完善，产品开发的生产成本和隐性成本也将有所节约。

三、博客行业价值链中的商业价值体现

Blog行业价值链涉及到的环节包括博客托管服务提供商BSP（Blog Service Provider）、Blogger（写博客的人）、广告主、用户、电信运营商等。它们之间的关系如下图：

源自：《电子商务世界》2006.5

从博客商业价值链上看，该行业的利润有五大部分：广告平台、博客托管、博客内容、增值服务，以及用户个性化服务。下面我们一一分析这五部分的盈利模式。

1.广告平台

网络广告是时下国外博客网站最主要的收入来源，例如BlogAds (省略/)就是一个指导如何投放博客广告的专业站点，它列举多个特色博客以供选择。在国内，最近惠普公司、华为技术有限公司等开始在博客中国网站网络广告，但是效果并不显著。究其原因一方面是由于博客本身不够专业，广告投放并没有针对目标受众；另一方面也因为缺乏专门机构对广告投放进行指导。针对第一个问题，国内的博客网站寻求盈利点宜向专业化方向发展，吸引专业博客领域最有影响力的群体；博客网站除了走专业化道路，还应当探索新的广告模式。Clickz(省略)网站实施的广告营销新模式为我们提供了一个参考：电子商务网站Glam作为广告的中介与7个Blog网站合作，在这种模式下，广告主只需与Glam一家合作，便能够使得所投放的广告抵达这些博客针对的所有目标消费者；博客网站不仅能分享广告收入，还可得到Glam的内容推广。在这个新的博客网络服务模式中各方共享利益，是值得国内博客网站借鉴和思考的一种积极尝试。

2.博客托管

进入2004年，网易、sohu、Tom等网站相继推出了博客托管服务；根据百度的报告，2005年我国的BSP已经达到658家；2005年年底猫扑并购DONEWS，为2006年BSP重新整合打开了局面，预计2006年BSP将会突破更多。国外的Blogger一般能接受博客网站每年收取几十美元的托管服务费。收取托管服务费的盈利方式要求博客网站提供的服务本身具有足够的吸引力和不可替代性。在不能保证用户对网站服务具有依赖性的情况下，对博客收费的模式应当慎用。

3.博客内容

开发博客文章的商业价值也将使BSP和Blogger双方获利。在2005年7月新加坡第一届Blogger年会上，一批资深的博客作者发出了博客职业化的提议。把名人博客和精品博客变成印刷品或者CD，通过传统渠道出售，BSP与Blogger都可按比例分红从而实现商业价值。这种模式的关键在于博客内容是否优质并足够吸引。为保证博客内容的质量，BSP可根据博客的点击率采取激励措施，按照点击率分红并对点击率高的博客的作者给予经济奖励。

4.增值服务

目前，国外的博客增值的发展趋势是移动博客业务，它使用户随时随地搜索、记录、、传播Blog，更能够满足E时代人们快捷传递资讯、自由彰显个性的独特需求。

在美国，textamerica是为数不多的几个移动博客的商用网站之一。该网站成立于2002年。除了免费的移动博客业务之外，该网站提供两种不同的收费业务，包括过滤广告的移动博客和私人移动博客。前者会自动去除在免费的服务中加入的广告，每月收取5.99美元的费用；后者加入了对浏览者的限制，仅供主人允许的用户对浏览图片，每月收取9.99美元的费用。这两种收费业务还为用户提供100MB的存储空间、每月2GB的带宽和两个发送图片的E－mail地址。

近期，美国的Intercasting公司也推出基于BREW平台的移动博客业务Rabble。Rabble业务独特的“位置信息标签”，相当于一个记录地址的信息便条，为移动博客用户提供了更加人性化的服务。另外美国的WaveMarket推出名为“Crunk ie”的博客服务、意大利的Mobaila与3Italy合作为意大利用户推出的移动视频博客业务、韩国赛我网（cyworld）的移动博客业务均实现了巨大利润。

目前国内博客网站的增值服务还主要体现在博客中应用短信、彩信等业务，移动博客的发展尚处于前期摸索阶段，为促进移动博客模式的进一步发展，包括终端用户、博客网站、电信运营商、手机终端服务商在内的移动博客业务链条上的各种利益关系还需进一步协调。

5.用户个性化服务

博客网站探索实现商业价值的途径，应当立足于两点：一是纵向延伸，即以用户为中心提供优质信息服务；二是横向拓展，它体现在博客与其他web2.0元素的融合之上。其中，博客与SNS结合形成的“商企专区”是业已证明的行之有效的服务整合模式。

(1)博客与SNS整合模式的概念分析

SNS译作社交圈，它源于美国哈佛大学教授米尔格伦（Stanley Milgram）在1967年最先提出的六度分隔理论。依据六度分隔理论，用户能以认识朋友的朋友为基础，在SNS上拓展自己的人脉。SNS与博客相结合，即构造“商企专区”，意味着用户通过博客让大家了解自己从而建立关系，这种联系又将反作用刺激博客内容被持续关注，由此形成一个互补互动的格局。

(2)博客与SNS整合模式的盈利点分析

具体地说，利用博客加上SNS模式实现商业价值，可有以下几种策略：

盈利点之一：现代商业广告已经基本摆脱了告知性、口号性的广告形式，而朝向娱乐性和平民化靠拢。如果在博客加SNS网站上建立主题广告专区，并不见得商业味道过重而冲淡博客和交友的主题，相反地，它将提供一种富于更多有趣内容、更精美表现形式的广告宣传模式。对企业自身而言，博客加上SNS这种模式更有利于网罗该企业与行业上下游的资源。“让企业也有自己的朋友”，将不再是一句空洞的口号。这种主题广告专区在形成一定模式和影响力之后，对用户收取费用，是商企专区的盈利点之一；

盈利点之二：博客加上SNS形成的商企专区可以在法律许可范围内出让用户信息给有需求的企业，还可以商业调查过程中进行数据统计以扩大收益，这是博客与SNS整合模式的又一盈利点；

盈利点之三：博客与SNS整合模式实行会员制，会员成为企业的朋友，享受企业提供的各种优惠服务。对会员开展收取会费、票务折扣、产品折扣等活动构成了商企专区的盈利模式之三；

盈利点之四：博客与SNS整合模式中，商企专区内的视频、音频资料的在线收听收看缴纳的费用，以及下载收费成为又一利润来源；

盈利点之五：商企专区可以同企业联合组织线下的商务活动，对会员收取线下活动的费用是博客与SNS整合模式的又一盈利点；

盈利点之六：信息服务提供商和商企专区的机构、企业及个人可以进行某些服务或产品的销售，售后所得的分成也成为该模式的一项收入；

商业价值篇(5)

[关键词]EVA银行价值EVA激励

企业治理结构的主要矛盾是产权执行的效率，核心是实现股东意志和管理者行为统一平台上的价值最大化,如何相对准确地评价企业及其管理者绩效成为企业持续发展的关键问题。随着我国企业产权制度改革的推进,以经济增加值为核心指标的考评体系逐步在我国部分企业运用。作为中国金融机构的核心，即商业银行如何利用经济增加值进行业绩评价，最终进行价值创造是至关重要的。

一、EVA概念与实质

EVA(EconomicValueAdded)即经济增加值是由美国学者Stewart提出，并由著名咨询公司Stewartco.在美国注册的经济增加值(EVA)及其管理模式，在实践中取得了成功，得到了较高的评价。在短短的20年的时间里，EVA思想以其独特的见地和科学的方法为越来越多的企业所接受，诸如西门子、索尼、可口可乐、AT&T等。美国著名的《财富》杂志高级编辑AL.Ahbra曾经著书说:“经济增加值”是现代管理公司的“一场真正的革命”，是“当今最炙手可热的财务理念”。“经济增加值”不仅是一个高质量的业绩指标，它还是一个全面财务管理的架构，也是一种经理人薪酬的奖励机制，它可以影响一个公司从董事会到基层上上下下的所有决策,可以改变企业文化,改善组织内部每一个人的工作环境,可以帮助管理人为股东、客户和自己带来更多的财富。可见，经济增加值已被越来越多的公司所接受，逐步成为业绩评价指标的主角。Stewartco.为全球各公司提供EVA价值评价体系及薪酬机制设计的咨询和管理服务，并定期公布EVA财富榜。2001年12月Stewartco.中国分公司在上海成立，这是EVA理念首次登陆中国。目前，EVA已经将其思想激发到了全世界，EVA已经逐渐成为了“创造股东价值”的代名词。

经济增加值的基本定义可以表述为：EVA等于税后净经营收益减去投入资本的成本。与以往的业绩评价指标不同，EVA把企业所有资本成本考虑在内。用公式表示即：

EVA=[OROA-COC]*AOA

其中：

OROA=OperatingReturnonAssets(运营资产回报率)

COC=CostofCapital（资本成本）

AOA=AverageOperatingAssets（平均运营资产）

或者EVA可以表述为：

EVA=NOPAT-[CostofFinancing]

其中：

NOPAT=NetOperatingProfitAfterTax(税后经营净利润)

我们可以看出公式中所指的资本成本包括债务资本成本和权益资本成本，其中权益资本成本可以看作股东认可的投资回报率，是股东投资公司的机会成本；债务资本成本按照中长期贷款利率计算。

由于传统的业绩评价指标是根据一般会计原则(GenerallyAcceptedAccountingPrinciples,GAAP)计算的，在会计谨慎性原则下，扭曲了公司真实的利润水平。因此，对传统净营业收入的调整可以消除会计谨慎性原则对业绩的影响,减少会计计量误差，同时减少管理层进行盈余管理(EarningsManagement)的机会，避免因一般会计准则所造成的潜在的会计信息失真。经济增加值的计算就是以传统的会计报表为基础，再加上约当权益准备（EquityEquivalentReserves）项目调整，因此对税后经营净利润的调整主要包括:研发和市场开拓费用、商誉摊销、递延所得税、折旧、各种准备等。与传统的会计利润指标相比，EVA指标能更真实地反映企业的经营业绩，使企业的发展避免短期化，鼓励企业经营者能给企业带来长远利益。

二、EVA与银行价值之间的关系

根据EVA的基本公式:

EVA=NOPAT-TC*r

银行各年的EVA现值:

利用等比数列计算公式可以进一步推导:

在银行持续经营假设前提下，N趋向无穷大，趋向于0,

由此可得，

这里，V-TC又称MVA，因此:

或者

继续分析下去，就可以发现DCF方法分析框架所遵循的决策标准实质上就是项目投资决策分析中的NPV最大化原则。当我们把股东投资于银行视同一个投资期趋近无穷大的投资项目时，银行价值最大化目标就是银行所有投资的子项目累计NPV最大化目标，也就是MVA最大化目标。至此，我们从DCF价值评估模型入手，考虑资本成本和时间价值因素，以NOPAT为过渡指标，可以将某一时点的银行价值V、市场增加值MVA以及单个项目的NPV与一段时期内的EVA建立起内在的逻辑关系。其中:EVA是银行价值实现的内在动力，MVA是银行价值的外在市场表现，NPV是银行价值实现的微观决策标准，三者内外统一，殊途同归，最终可以得出银行价值等于各年EVA的现值加上资本投入总额的结论。

可见，银行价值最大化与EVA直接相关，二者是银行总体经营目标与年度经营目标、存量指标与流量指标、终极目标与中间目标、结果与动因的关系。建立以EVA为核心的经营绩效考评体系有助于将所有者和经营者的利益统一起来，促进银行价值最大化目标的实现。

三、EVA在商业银行价值创造中的两大应用

商业价值篇(6)

“我们在全球创意产业的发展中，缺少自己的理论和体系。我去年与哈佛商学院的教授沟通时，他就认为创意必须要有自己的特色，要有自己的风格。所以当我对他说，我能不能用商业创意（Business Creativity）来定一个理论时，他说他非常支持。”金投赏国际创意节（ROI Festival）创始人暨总架构师贺欣浩说道。

11月13日，在亚洲最大的创意领袖峰会第六届金投赏国际创意节上，贺欣浩推出第一部专注商业创意的理论著作《商业创意Business Creativity》，探讨在大数据时代与全媒体整合的趋势下，营销策略的创意如何能够最大化地创造出商业效益，从理论角度助推中国制造向中国创造的转型。

“商业创意简单说就是实现商业价值的创意。”贺欣浩说道，“乔布斯说过，如果创意没有办法实现价值，那就是艺术。所以乔布斯终生追求的就是商业创意。好的商业创意，能够帮企业不断地发展。所以在这本书中，商业创意的诞生，通常由企业或者相关机构推动，通过外部孵化或者外部的获取，最终实现商业价值。”

美国直复营销之父和国际4A广告公司博达大桥的创始人霍华德 · 德拉夫特（Howard Draft）如此评价该书：“灵感来自于金投赏6年的累积，非常扎实地开发出一种评估商业创意的工具，并发展出一套全新的理论体系。读者能够充分体会到科学和艺术之间获得适当的平衡的重要性。”

在技术日新月异的大变革时代，海量信息扑面而来，向创意人发起挑战。同时，中国的经济发展也需要创意经济的强劲崛起。创意经济是新经济的核心，创意产业推动文化产业成为国内支柱型产业，是中国产业转型的关键所在。

商业价值篇(7)

关键词：商业价值，平面布置，功能设计

1.设计背景：

上海澄浏中路东侧地块商业项目，位于嘉定区新成路街道，地块南临仓场路，地块西侧紧靠澄浏中路，东侧为新泥家浜，地块用地面积5.6公顷。基地位于嘉定老城区的东面。本工程由一栋三层（局部四层）商业购物中心上布置八栋商业、办公高层、一层大型地下商场和1个地下车库组成，地上建筑面积约157433平方米

建筑采用一裙房多塔的布置方式，裙房一个，地上三层局部四层，主楼有八个，分别布置裙房外侧。靠近澄浏中路侧做大面积的退让，做开放广场和下沉式广场，并与道路绿地有机结合，形成一个休闲空间，方便顾客的休闲和疏散；靠近新泥家浜河道处布置内部广场，做停车场和绿地。地下一层为商业、小轿车停车库、水泵房、开关站和变电房，一层至三层为商业，布置超市和购物休闲中心，四层局部为电影院，大屋面做停车场，主楼为小空间办公和小型商业。功能布局合理。

2. 商业的平面布置：

平面布局设计的内容是确定通道形态，确定承租户单元的布局和面积大小，为所有承租户提供一个互利互惠的机会，并最大限度地为每个承租户带来通行人流，提供更多的购物机会。柱距与单元面宽有直接关系：柱子不宜落在店面内，柱点应中分或四分，8m柱距是市场开发比较常用的选择，这样对于面积分割以及降低施工成本有益。平面设计的区域形状一定要规整、简单，不要使用曲率过大的圆弧，避免实用面积太少。这样不仅便于业态布局与商铺分割，而且有利于未来经营，方便人流对不同业态不同区域的识别。它可以通过商铺店面装修和天花板造型装饰室内空间。所以在市场设计方案完成后，我们首先进行业态设计和初步商铺分割，结合新成路街道地理环境初步划分方案，并对内部结构形状进行平面布局图设计并不断完善和修改，确保简单化以及可视化原则。

平面上以柱点为自然分界点，便于纵向和横向分割，以电梯的口为中心进行排列通道，便于人流分散。对于边线，尽可能以直线为主，要两边同时有摊位，忌讳一侧有，一侧无，所以商铺的摆放都是双面布置。对于边线中，有不规则的，则尽可能拉直处理，虽然会使摊位面积不均匀，但会使道路齐整，如遇边角区域不规则，部分区域面积过大，则可以考虑适当弯曲，使之面积差不要过大，在卫生间和消防梯处，道路边线不要有摊位，边线应紧贴卫生间门面，距离太长，可考虑放置柜台，宽度0.5m，墙面做货架处理，主通道与辅道有差距，主通道应在2.4m以上，在电梯口的主通道要有3m左右的驻留空间，使之为主要的纵横线或是形成主通道，在电梯口，服务台中或是拐角处，可用弧形设计。越不规则的地方，弧形设计应用越广泛，单层面积小的区域，可以考虑敞开式与隔断式结合。摊位的敞开可用地面的色彩和灯光作区域划分；柜台的敞开则可采用弧形的设计。在敞开式中，如果业态是小百货或通讯饰品类，可以设置全敞开式，许多商场就是采用敞开式与隔断式相组合的方式。来提高商业的利用率，同时能是人流有序畅通，购物环境舒适的同时，不会显得整个商场空旷。

3.功能设计

功能设计中为了高效实现人流、物流等流通的需要，在通道设计中要分主通道与辅通道，主通道为2.4m、2.8m、3m、3.2m或更大；辅通道则为2.2m、2m、1.8m、1.5m，具体区域通道的宽度应根据人流量来设计。

从不同的层面同时引入人流。注重竖向交通的易达性，应强化F2与B1及其他楼层的交通便利性，以提升商铺的价值，将F2、B1当做一楼修建，引导上行、下行人流。譬如利用B1直接连接室外街道的出入口或者建立下沉广场，将F2的人流直接引向人行道的自动扶梯及与其他商业物业直接相连的人行天桥等，创造临街便捷的多渠道垂直交通。在有高差的坡地地段，设计上也可以有意在不同的平面高度设立入口。如果市场上层的入口能够直接通向各层，则对于组织引导人流是非常有利的。本项垂直交通的优势，体现在屋面停车上，整个大屋面作为停车场，未占用F1、B1的商业价值最大化的空间，而是将停车和小商业至于大屋面上，给停车和商业作为一种融合提供新的尝试。此外自动扶梯上屋面，也为屋顶停车的购物者提供便利。这里提及的自动扶梯，在商业中扶梯层层叠加常常会激发购物者的欲望。一些有趣的垂直交通设施例如观景玻璃电梯、出屋顶的自动扶梯也是吸引购物者的设施。扶梯则是商业空间人流垂直运输的核心，同时还具有平衡人流动线、引导人流走向的功能。扶梯最好设置在险要的位置，而且扶梯周边的铺位的商业价值较大，最好在扶梯的周边留有一些驻留空间，切不要设置空调机房等设备间。

此外，还要确定层数、层高、垂直结构和形式，做好垂直交通组织。剖面设计的精华就是巧妙利用设计手法，提高B1层、2层及顶层的商业价值。大型市场的首层高度一般在5m以上，净高为4.5m；2层以上高度为4.3m，通常按此标准来浮动。

4.卸货区设计

由于市场物流量较大，因而必须事先规划面积适宜的卸货区。卸货区最好设置在地下室，或是要与首层商业购物部分的人流主入口互不干扰。货车则可以在地下一层卸货，通过货梯将商品运送到各个楼层，办公人员也可以直接开车进入一层停车库，然后再通过客梯直接进入办公区，避免了办公人流与货流对购物人流的干扰。