老人住房设计篇(1)

关键词：老年住宅；设计；探析

Abstract: the aging for economic and social development has a major effect, and become the important one of the concerns. Facing such a large group of old people, how should we better service to old age group, and let the old happiness ~ in their old age will become we have before us an important subject, this paper, from the old residential design this Angle, expounds the basic principles of the older housing design and need to pay attention to some problems, trying to provide for the aged of healthy living a righteous can JieJianXing guidance.

Keywords: old residential; Design; analysis

中图分类号：S611文献标识码：A文章编号：

人口老龄化对经济社会发展有着重大影响，已经成为当前重要的关注点之一。2012年3月16日，浙江国际老龄产业博览会新闻会上，浙江省老年学会会长、原浙江省政协副主席徐鸿道告诉记者：“中国目前老年人数量达1.43亿人，预计到2020年，全国老年人将达到2.21亿。”面对如此庞大的老年人群体，我们该如何更好的服务于老年人群体，让老年人幸福的安度晚年就成为摆在我们面前的重要课题，本文从老年住宅设计这一角度出发，阐明老年住宅设计的基本原则和需要注意的几个问题，力图为老年人的健康生活提供有义的可借鉴性指导。

一、老年住宅设计的基本原则

（一）安全性

安全因素是老年住宅设计首要考虑的基本原则，应该说，老年住宅设计的安全因素应该分为住宅安全和心理安全两个部分。

住宅安全。主要是室内设计方面的因素，它包括室内通风通畅与否，装饰材料环保与否，地面设计符合老年人的生活习惯与否等方面。

心理安全。主要体现在室内生活氛围的营造方面，它包括室内陈设与装饰能否满足老年人的心情需求，家具设计是否符合老年人的生活习惯，室内灯火设计能否反应老年人的情绪需求等方面。

（二）舒适性

随着生产力的不断发展，人类对生活的舒适性的要求也越来越高，这也反应到住宅上面来，老年人作为行为活动不方便的群体，住宅设计能否关切到老年人的生活舒适与否就显的很重要，因此，舒适性是老年人住宅设计要考虑的基本问题之一。

（三）便捷性

老年人活动不方便，为了更加有效的在住宅设计上给老年人带来方便，因此便捷性便是不可缺少的考虑因素，应充分考虑到老年的生活特点，在住宅设计上，为老年人的生活提供较多的便捷。

二、老年住宅设计的几个问题

为了给老年人一个舒适的生活环境，老年住宅设计一定要首先正确的选择住宅建筑地址，另一方面，由于老年人行动习惯不便等原因，其住宅也需要根据老年人的生活特点进行设计，如室内交通、规划，住宅阳台等方面都要结合老年人的实际情况来设计，除此之外，本文以厨房、卧室和卫生间三个老年人主要活动场所为对象来阐述一下老年住宅设计应存在的问题。

（一）厨房设计问题

周到细致的厨房设计是确保老年人正常生活的基本要求，老年人大部分时间都是待在厨房里，因此厨房的设计，重中之重就是让老年人能安全、独立的做好家务劳动。

1、厨房空间大小要适中

在老年人的厨房设计中，首先要考虑到厨房空间大小的设计，厨房面积过大，容易造成设备摆放分散，操作流水线长，影响操作的连续性，万一有危险发生时，老年人也无处可扶。厨房面积过小，就很难保证有足够的操作台面摆放日常所需的设备，不但影响使用效率，还会造成安全事故的发生。因此，厨房面积要大小适宜，对于一般老年人来说，厨房内的活动宽度应该以不低于900mm为基本要求，而对于轮椅老人来讲，厨房内的活动宽度应该以不低于1500mm为宜。

图1：一般老年人实用厨房基本尺寸（mm）

图2：图1：轮椅老年人实用厨房基本尺寸（mm）

2、厨房空间要通风、采光

按照我国的厨房设计规定，厨房内应能直接采光且自然通风。在进行老年人厨房设计时，应充分考虑到以下三个方面。第一；保证厨房内的有效采光。老年人在厨房内花在洗涤上的时间较多，因此，应避免将洗涤池设计在背光区。第二；保证有效通风量。虽然厨房内的通风量与窗口和厨房内面积有关，但是，在老年厨房设计的问题上，在充分考虑以上因素之后，还应该老年厨房设计的本身特点，加大窗口的有效开启面积。第三；加设机械排风系统，促进厨房内有效通风。出了自然通风外，在设计老年厨房时，还可以考虑加设机械排风系统，保证及时的吹走厨房内的油烟污渍，确保老年人在环境较好的厨房内活动。

3、厨房设计要考虑日后改造

在老年厨房设计的问题上，还要充分考虑不同身体状况老年人的需求，老年人的身体会因为年龄、疾病等原因而产生变化，不同身体状况的老年人，对厨房的要求也不一样，根据老年人的身体状况，可以将老年人的厨房需求分为三类。一是健康阶段的老人，这种情况下的厨房设计差不多和其他人群无异。二是半自理阶段的老人，他们依靠助行器或轮椅活动，因此厨房的面积应该大一些。三是全护理阶段的老人，他们基本上无法独立生活，基本上很少用厨房，而厨房的使用多归于护理人员，因此，这阶段的老人的厨房设计要以能及时观察到老人的活动为准则，厨房应该宽敞，视线通达。

（二）卧室设计问题

卧室在老年人的生活中除了充当睡眠功能外，还充当读书看报、上网、看电视、小适量活动的功能，对于卧床不起的老年人来讲，卧室便成了主要活动场所。因此，卧室的设计，也要符合以下几点要求。

1、保证适宜的空间尺寸

老年人卧室的设计不是越大越好，太大会使得卧室空旷，家具分散，老年人在行走的过程中也无处可付导致发生危险，更有可能因卧室面积过大，导致空旷的感觉，影响老年人的心理。老年人卧室面积太小了，就不能保证他们正常生活的需求，对于轮椅老年人来讲，更有有足够的位置能让轮椅来回移动。因此，老年人卧室的设计的首要考虑因素就是面积的问题。一般来讲，老年卧室的面宽应不低于3600mm，其净尺寸应大于3400mm，床与对面家具的距离应大于800mm。

老人住房设计篇(2)

关键词：小户型；建筑套型；老少居；设计

Abstract: This paper analyzes some ideas and methods of design of large-sized apartment building type, and some of the methods and strategies are analyzed by the two generation of large-sized apartment residential living concept.

Key words: large-sized apartment; construction Taoxing age-in; design;

小户型物业是一种依托于都市的产物。从物业分布的区域特征来看，小户型物业有着依赖于成熟生活配套、路段繁华，交通方便的显著特征。从物业用途来看，主要分为投资型及过渡加投资型两种。从规划指标来看，小户型物业均存在容积率高、梯户比值高、绿化面积少；有多层商业裙房，生活环境不纯粹的特点。但因其置业门槛相对较低，投资风险较小，与其它物业有着很强的互补性，因此长期存在。

一、小户型建筑套形主要问题分析

从实际调查来看，目前影响小户型物业发展存在几个主要问题。一房型不合理，居住功能差。主要是房型功能配备不足，可能缺少储物空间、厨房或是日常起居活动空间，由于功能的缺失降低了小户型作为居住物业的使用价值；还有一些诸如客厅采光不足等不合理设计造成的居住功能差的问题；二是得房率低，走道过长。如今，小户型公寓的得房率普遍低于常规住宅，大多在70%左右，有的甚至只有60%，这与通常新建住宅80%以上的得房率相比，实在是相差悬殊。对于日趋理性与精明的购房者来说，这一过低的得房率，显然会影响他们购房的抉择。三是公共空间拥挤。现有小户型公寓，大多是一梯十几户、二梯十几户的电梯设置。平均每部电梯要承载上百户的上下运量，其拥挤、久等状况也是可想而知的。

二、规划层面提高小户型建筑容积

通过有效规划，采用多种方法提高容积。

1．斜向布置建筑物在斜向规划时可以降低间距系数。规划设计时充分利用朝向日照的关系摆好住栋，可以节省土地并活跃小区布局形式。

2．板、塔结合

将板连塔分割为几部分，分别定性为塔或板，然后分别按照建筑日照设计规范进行计算，可以有效缩减建筑间距。3．利用住栋斜边单元斜边单元在日照上有优势，采光通风较好，视线开阔，立面、体型设计易出彩。当容积率略有不足时，斜边单元有“扩大”面积作用。当排楼时剩余宽度大于1而不足2个单元时，可以选择斜边单元扩大面积。可以牺牲临近市政道路的斜边单元，为组团内部降噪。

4．利用住栋尽端单元

为充分利用外墙面较多且日照通风好的端部单元，可采用改变套型和增加户数的办处理套型。下图1、图2、图3为设计实例。

图1 尽端单元一梯三户设计实例

图2 改变套型，增加房间个数

图3尽端单元老少居套型设计实例

三、住栋层面设计探讨

一梯两户板楼，由于公摊面积较大，每户的套型建筑面积若想控制在90平米以内，同时既要节地又要保证使用功能和一定的舒适度，套型的面宽和进深应当遵循一些规律。一梯两户板楼在90平米，70%的政策下很有可能被一梯多户取代，板楼在住宅建筑中也将让位于塔楼、板塔结合式、连廊式住宅。以下将比较上述住宅形式的优缺点。

表1 板塔、塔楼、连廊式住宅比较

四、功能模糊与空间复合

在使用面积有限，又要保证各个功能区域实现的情况下，可以通过在室内设计的层面上，利用空间复合的手法实现各个区域功能。

（1）餐厅与起居室的复合。在可能的条件下将餐厅和起居室两个功能空间合一，省去走道面积，使功能基本不受影响，空间的灵活性也较强。 （2）厨房与餐厅的复合。将厨房设置成开放式，与餐厅的区域整合，充分利用空间，部分橱柜及冰箱移入餐厅，设置服务阳台等。 （3）起居室与书房的复合。利用起居室的一角，构筑工作空间。在充分利用空间的同时又给主人在办公之余享受与家人的互动。

（4）卧室与书房的复。利用主卧的一角，构筑静态的工作、学习空间。这样设计同样可以让主人与家人之间有一个静态的互动。

五、概念式的小户型住宅

在小户型发展的当今，涌现了大量概念型的小户型住宅，例如soho、loft、小office、酒店式公寓等等，本节我们着重介绍一下两代同居的概念小户型住宅。即相邻两套户型既能分开又能合并使用，方便了子女与父母相互照顾，且具有两套产权证，将来无论出租还是转让都很便利[1]。这种“分得开、住得近”的“两代居”居住方式，既保留了传统的东方家庭模式，又能适应现代人的生活需要。

设计要点

看功能分区合不合理；看设计细节是否人性；看平面布局适不适用[2]。功能分区要分得开、住得近。人性化设计则要多注重细节，老年人的起居室宜朝阳布置， 居室、厨房、卫生间等处应设急救按钮，并与年轻人的居室相通，墙角要平整，不能出现尖角，以免碰伤，室内尽量不设台阶、坡道、门槛等，卫生间内马桶、浴缸旁要设置保持身体平衡的扶手。平面布局方面，老年人卧室应该靠近通道口和卫生间，活动区与其他家庭成员活动区应该有分有合。

2．老少居的案例分析

（1）日本

为了解决年轻人对老年人照顾问题，并使住在一起，又能独立生活，开发了 “老少居”住宅。这种住宅大约为三层，老人起居室安在底层，二三层由年轻人居住。同样设有厨房、浴室、卫生间等，平时可以和老年人分开居住，独立生活。住宅的门厅一般共用，分区使用。从底层上二三层的楼梯，可以设在门厅内，也可设在门厅旁。楼梯设在门厅旁时，有门与门厅相通，年轻人从楼上下来后可直接进入门厅（2）南京

“一碗汤”概念兴起。所谓 “一碗汤” 指端上一碗汤往返于父母与子女的住所之间，汤仍然是热的。此时 “老少居”已打破两家住一层楼的限制，父母与子女可以住在一栋楼的不同楼层，也可以是同一小区的不同楼栋，甚至也可以是临近的两个小区。这种新型亲情邻里社区成为南京“老少居”的升级版 （3）广州

“母子亲情居”的名字推出了“老少居” 户型。具体的结构方式是在相邻两栋多层楼宇间搭建露台，使相近两套房连为一体成为一户的户型结构，露台既是连接老人和儿女居住单位的通道也是最大的观景阳台。3．户型平面分析

一套房子有一个门，老年人和子女同用一个厅，居住相关联，各自生活区分开但却并不孤立。这样的设计需要注意更多细节，要考虑到年轻人和老年不统一的基本活动尺度，要能够满足两者使用。

半同居类型，开门是一家，关门是两家。各自有各自的厨卫客厅。但没有完全分离，年轻人亦可以照顾老年人的生活起居。此种户型对房间面积有一定要求，对于楼栋户型也有要求。在使用上互不影响。三错层优点是利用率高、丰富室内空间、客厅3.9米层高增加空间高度。缺点是老年人居室只能局限于底层，错层楼梯对于老年人活动有限制。高厅组合优点是丰富室内空间，利用率高；合理分割却没有分开；主人房设在上层,私密性强。缺点是适应较大户型采用；老年人只适用于下层，活动范围较小。

小跃式户型优点是户户均能向海景景观；55平方米即可做到一房一厅一卫一西厨；适合滨海度假投资类户型。缺点是厨房设在楼上不尽适宜。

参考文献：

老人住房设计篇(3)

一、我国养老地产发展现状

在养老地产的发展上，我国的房地产企业做出了积极的探索，其中最早发展的也是最具有代表性的应属上海亲和源，其在2007年率先推出了会员制养老模式 ，老年人通过购买会员卡并缴纳一定年费，即可享受亲和源提供的优质养老服务。由于养老地产属于长期投入，对于以持有为主的养老地产，业内普遍观点为10～15年，每年8%～10%的回报率。故亲和源现在是否已经开始盈利仍是未解之谜。

2010年12月25日，美国挚信资本宣布投资亲和源一亿元人民币，这是国内养老产业迄今为止获得的最大的一笔投资，也象征着亲和源的养老模式逐渐被外界所认可。3天后，亲和源又与万科集团在北京钓鱼台国宾馆签约，万科正式宣布全面进军养老地产，其养老项目将委托亲和源管理。另外，首创、保利、华润等品牌地产大鳄先后专门成立养老产业研究团队；泰康人寿、中国人寿等保险公司纷纷启动养老产业项目。

与此同时，国家提出了“9073”的养老格局，即90% 通过家庭照顾实现养老，7% 通过社区照顾养老 3%入住养老机构集中养老。2013年国务院印发的《关于加快发展养老服务业的若干意见》明确提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”，引发舆论广泛关注，按计划“以房养老”政策会于2014年上半年试行推广。以房养老，也被称“住房反向抵押贷款”或者“倒按揭”。是指老人将自己的产权房抵押出去，以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式，在老人去世后，银行或保险公司收回住房使用权，这种养老方式被视为完善养老保障机制的一项重要补充。

二、发展中存在的问题

由于我国的养老产业发展仍处于早期阶段，尚不成熟，因此在发展中也出现了一些问题。

1、就比较油代表性的上海亲和源项目来讲，其地产产权模糊，存在重重隐患。

亲和源的运营模式可解释为“买卖不破租赁”，即使业主手持会员卡，并未获得房屋产权，但因签了长期的房屋租赁合同，即使房屋产权转让，也不能将租户赶走。

投资人士对亲和源运营模式表示质疑。一位多年从事房地产纠纷案件的高级法官说，一般住房租赁合同最长不能超过20年，超过的部分可视为无效，租赁合同更不能继承，只能转租。作为买断50年的租赁合同，首先从期限上和土地出让期限一致，并一次性缴纳75万元，实际上是一种变相的房屋买卖行为。

但这种房屋买卖行为又难以获得法律的保障。尽管亲和源承诺会员卡可以继承，实际上不具有相关的产权继承基础。不仅如此，由于公寓没有产权，因而不能充当个人的资产证明，亦即不能享受产权升值带来的保障，或者不能用作抵押来获得其他资金。而亲和源最初也曾宣传可销售一部分产权房。

2、我国国情决定的民众对于以房养老方式的抵制

“以房养老”在我国提出已10年，曾在一些地方试点，效果并不理想。

2003年，“以房养老”理念最早被中国房地产开发集团理事长孟晓苏引入国内。2007年11月，上海市公积金管理中心试点“以房自助养老”协议。2011年《北京市“十二五”时期老龄事业发展规划》提出，北京市鼓励商业保险企业、商业银行或住房公积金管理部门，建立公益性中介机构以开展“以房养老”试点业务。2012年4月，南京提出“以房养老”，但相关负责人透露，该模式仍停留在政策研讨阶段。直至前不久《意见》对外。

“以房养老”与中国传统观念直接冲突。社科院社会政策研究中心秘书长唐均指出，理论上要使“以房养老”成为可行的社会政策，基本条件是住房由老年人自由支配。而现在住房多为家庭主要财产，按传统观念，多数老年人选择把房产留给子女。

三、对于我国养老地产发展的几点建议

1、对养老地产慎重选址

房地产产品的位置条件是打造核心产品的首要条件，位置条件的优劣直接影响着房地产企业获得利润的多少，一般而言，应选择拆迁补偿费用低、交通方便、服务设施较为齐全的地段进行开发。

在选址时，还需要紧贴城市规划设计，选择在社区医院的规划地点周边，与社区医院的建设同步进行，以满足老人医疗的心理需求。

2、对不同类型养老房产区别设计

商业养老地产产品设计可分为四种形式。第一种开发类型就是大规模居住区中建设专门的养老社区，第二种是一般住宅区中配建养老公寓核设施，第三种是专项开发老年公寓和相应配套，第四种是度假旅游地产中开发养老产品。

在大规模居住区中建设专门养老住区的产品形式，产品设计上可将养老住宅分成几个组团，化整为零，公共服务部分的内容应相对集中设置。在商业服务方面，尽量方便老人的使用，应该在其周边完成所有活动的要求。

对于一般住宅中配置建设养老公寓和设施的产品，在产品设计思想上强调功能分区，空间的组成强调的是商业服务多一点，住宅内部不再设置厨房，在公用部分设计餐厅，包括厨房、管护服务中心等等。

针对专项开发的老年公寓和相应的配套，是嵌入成熟社区中的产品，功能就比较复杂，需要一个服务很全的小型封闭型的多功能建筑。

对于度假、旅游地产中开发养老产品，其应该发挥风景资源和养生文化的优势，一般选择风景比较好的地区进行综合开发。

3、大力推行以房养老

上文有所提及，所谓“以房养老”是指房屋产权拥有者把自有产权的房子抵押给银行、保险公司等金融机构，后者在综合评估借款人年龄、生命期望值、房产现在价值以及预计房主去世时房产的价值等因素后，每月支付房主一笔固定的钱，房主继续获得居住权，一直延续到房主去世。当房主去世后，其房产出售，所得用来偿还贷款本息，其升值部分亦归抵押权人所有。虽然我国的传统观念里多认为房子应留给子孙，但相信随着我国法律制度的健全、遗产税的开征和人们养老观念的转变，“以房养老”模式将成为基本社会养老保险、储蓄性养老保险和企业年金养老方式的重要补充，它对于提高老年人生活质量、提高老年人资产利用效率和减轻社会养老负担将发挥重要作用。

老人住房设计篇(4)

关键词：以房养老；需求；影响因子

中图分类号：C913.7 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）12-000-02

一、前言

由于我国长期以来的计划生育政策，导致传统的居家养老模式正日益受到挑战，“4-2-1”型家庭已经成为我国家庭的主要形式，养老问题已经成为我国社会保障体系的瓶颈。2013年国务院印发了《关于加快发展养老服务业的若干意见》，明确提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”工作，引发舆论广泛关注。

这种养老方式被视为完善养老保障机制的一项重要补充。以房养老在全球各国并不鲜见，在欧美以及亚洲的新加坡、韩国和日本等都是较为成熟的做法。由于国内社会经济环境、社会习惯、房屋产权等相关因素存在较大差异，在我国推广以房养老还面临诸多障碍。

二、“以房养老”基本模式

以房养老的模式，实质上是持有房屋产权的老年人向金融机构的抵押借款，通过借款，来满足老年人退休后生活成本的支付意愿，以维持其基本的生活品质；借款额度的多少与借款人年龄、预期寿命、房屋现值、房地产市场状况等多项因素有关。这种模式，充分考虑了家庭生命周期与住宅生命周期的差异，参照了个人家庭拥有资源在个人家庭的一生予以最优化配置的理论。以房养老的实现主要通过以下模式实现：

（1）抚养人养老，房产由抚养人继承；（2）租出现有的大房再租入小房，利用房租差价款支付养老费用；（3）售出大房，换购小房，用差价款支付养老费用；（4）将住房出售，再回租原住房，用该笔款项交纳房租和用于养老费用支付；（5）将房屋抵押给有资质的金融机构，按月从该机构取得贷款作为养老金，老人继续在原房屋居住，去世后则用该住房归还贷款本息。

三、我国养老体系现状及问题分析

1.我国养老体系现状。据全国人口普查数据，我国人口总量已经接近14亿，到2012年底，60岁以上老年人近2亿人，预计到2015年，将达到2.2亿人，2020年将达2.48亿人。同时，我国平均每个家庭户的人口数量为3.44人，比第四次全国人口普查的户均3.96人减少了0.52人。一方面，逐渐形成家庭“4-2-1”人口结构，新一代独生子女将要承担赡养多位老人的重担；另一方面，两代人组成的家庭比例不断增加，传统的家庭养老保障受到严重的削弱。见表1。

表1 我国在职人员与退休人员比例趋势

2.养老体系中的问题分析。目前，我国养老体系的发展已经远远不能满足社会的需求，主要面临的问题有：

（1）养老保障制度“多轨制”。在我国，纳入到基本社会养老保险的人群只占总人口的15%，低于20%的国际最低标准，整体缴费规模偏低。我国现行养老金制度，未把机关、事业单位纳入基本养老保险社会统筹范围，仍实行国家财政统包，但却要享受较高的退休金待遇，加剧了养老金的收支矛盾，体制不公平情况突出，养老金体制亟待进一步改革。

（2）收支不平衡。随着人口老龄化程度的加剧，支付压力日益增大。据预计，到2030年，在职职工和退休职工的比例锐减到4.3∶1。此外，每年新增退休人员300多万人。2008年养老基金“空账”达1.4万亿，2016年将扩大为3万多亿。

另外，养老资金的投资渠道狭窄，收益率低，增大了养老金贬值风险，加剧了收支不平衡。

（3）养老资源严重缺乏。

①养老设施总量供不应求，供应结构不合理。

——现有养老服务制度不完善，主要保障“三无”和困难老人的基本生存，服务面相对狭窄，尚未形成系统化的、惠及全体老年人的服务体系。

——养老床位供给数量不足，供需矛盾突出。据统计资料显示，截至2012年底，全国共有各类老年福利机构37623个，养老床位近300万张，仅占60岁以上老年人口的1.5%，不仅低于发达国家5～7%的水平，也赶不上一些发展中国家2～3%的水平；

——养老服务供给结构不合理。现有的基本养老设施服务水平差、服务质量低，但供给总量不够，同时还存，有些养老机构服务质量高，但，成本高昂，老年人无法承受，利用率不高。

②养老服务队伍的职业化建设滞后。养老服务人员缺乏也是我国养老服务体系的重要问题。我国现有养老服务队伍远不能适应社会化养老的实际需求。据估计，现阶段我国最少需要1000万的养老护理人员，但目前全国老年福利机构的职工只有22万，有养老护理职业资格的仅为2万多人，需求缺口差额巨大。而且专业水平、业务能力和服务质量也远远不能达到相关需求的水平。

（4）老年事业体制机制不顺畅。现行的政府养老职能大多分散在政府的各职能部门，老龄工作缺乏整体规划和行动协调，政府各职能部门各自为政，很难形成统一的管理，造成现有公共服务设施使用效率低下。

由于我国进入老龄化社会的时间不长，对人口老龄化将带来的挑战尚未得到充分认识，在应对老龄化的举措上缺乏统筹，人口老龄化问题的战略挑战还没有得到足够重视。

3.以房养老模式的基本条件和主要障碍因素。目前，我国政府已经开始关注养老方式的创新，以房养老制度的设计也是我国养老体系现状的必要补充，结合我国实际的现状，开展以房养老既有基础也面临诸多挑战。

（1）已经具备的基础条件。目前，我国实行以房养老的主要基础就是城市的老年人，有相当部分的老年人拥有自有住房。据统计，在房地产市场比较成熟的大城市，超过60%以上的老年人拥有自有产权的住房，甚至有城市的超过80%的老年人有自有住房，而且所在城市的房地产市场比较成熟，且房龄较短，具备推广住房养老的基础条件。

（2）面临的挑战。

①传统文化和社会习俗的约束。我国社会的核心是以家庭为中心的宗族文化，居家养老、父慈子孝是传统的文化认可。传统的养老模式是养儿防老、家庭养老。随着社会的发展，我国社会中传统的养老方式正面临家庭规模和结构的巨大挑战，“以房养老”模式的实施，将打破中国传统的养老方式，家庭内部的财产分割和继承关系也将遭遇挑战。

②房地产市场的支撑程度。近几年来，我国房地产市场迅速发展，投资规模不断扩大，房价增长猛增，价格泡沫不断积聚，直接影响到房屋的估值，而房屋价值的稳定性是实现以房养老的基础。 另一方面，我国特有的房屋产权制度也会制约，以房养老的积极性，房屋有限产权条件下，金融机构参与以房养老的积极性受到影响。

③农村老年人无法实施以房养老。目前，我国的城镇化水平已经达50%，预计到2015年城镇人口将达到8亿，但从人口结构上看，留居农村的人口中老年人占绝大部分。就目前而言，我国仍然是农村人口居多的发展中国家，受地域环境及宗法观念的束缚、受教育程度不高、对新事物的认知能力差，使得 “以房养老”模式缺乏认同和经济基础。

④政府扶持不足。“以房养老”模式是一种新兴的养老模式，社会效益明显。但以房养老模式运作过程中周期长、不确定因素多，政府应当积极介入、主动宣传、加大扶持力度。

四、我国“以房养老”模式的选择

1.我国以房养老的宏观制度设计要点。考虑到我国养老体系和社会经济发展的现状，我国以房养老体系的设计要注意到社会的二元化结构，根据城乡不同层面的老年人的实际养老需求进行设计。可以考虑分层的住房养老模式设计原则，即：

（1）在东部经济发达地区针对符合条件的老年人群实现住房养老；（2）对广大农村老年人仍然以家庭养老和社会养老相结合的方式；（3）其他老年人采取社会养老和自主养老相结合的综合养老模式。

2.以房养老制度设计的影响因子选择。以房养老制度的影响因子主要包括以下几个方面：（1）年龄因素。老年人的年龄与所需费用呈正相关关系，年龄越大所需费用越高。（2）性别结构。性别结构也是影响养老费用的因素，分为独居男性、独居女性以及夫妻双方三类。其中，独居老人的借款需求较大。（3）退休前收入和储蓄情况。低收入和低储蓄的老年人的借款需求要高于高收入和高储蓄人群。（4）拥有房产价值。不同地区，房产的估值会存在比较明显的差异，同一地区，不同区位的房产估值也会有较大差异，这在一定程度上影响满足借款人借款需求的程度。（5）房地产市场走向。这个因素会影响到借款人的房产的未来残值，也会影响借款的支付周期。

3.我国住房养老模式的选择。基于我国养老体系的实际以及养老需求的现状，可以实现对有限人群的住房养老计划。按照我国不同地区人口期望寿命，实现关键需要满足以下几个条件：

（1）自有住房并拥有完全产权。养老家庭必须对其居住的房屋拥有完全产权，才有权也才有可能对该房屋做出售、出租或转让的处置。并且其住房的价值估值要大于所在地区到期望寿命这一期间的养老费用的估值。（2）房地产市场健康。所在地区的房地产市场处于稳定发展阶段，房地产未来贬值风险较小。（3）具有继承权子女的认可。

总之，我国以房养老模式的选择，必须尊重我国传统文化和社会习俗，随着社会发展，移风易俗，有条件的逐步开展，既能满足现阶段社会养老的巨大需求，又能促进社会结构的平稳进步。

五、结论

住房养老虽然已经成为社会化养老的一种方式，但无论在那个国家，住房养老仍然是一种非主流的养老方式，社会养老依然是政府的必然责任，以房养老作为一种新兴的社会养老模式，是我国社会养老改革的重要方向，也是满足现阶段社会养老巨大需求的有效手段，通过对以房养老模式的不断创新，进一步推进社会的健康稳定的发展。

参考文献：

[1]王志府.一种新的养老模式——“以房养老”[J].中国商界，2012（06）.

老人住房设计篇(5)

论文内容提要:养老保障与住房保障整合发展是指以居民的社会保障需求为中心进行政策调整，形成一体化的解决方案，使人们对养老和住房的需求得到同时满足;整合各种社会资源来完善养老保障和住房保障，使两者实现良性互动，互为补充，互相促进，协调发展，产生“1十1 > 2”，的整体效应。

长期以来，我国城镇住房和养老保险制度改革工作相互之间是完全独立进行的。这种“独立性”既体现在具体工作中，也体现在方案设计上。然而两项改革虽然任务不同，但其基本思路存在着共性之处，完善养老保险制度方案与住房分配货币化改革方案中关于职工个人自我保障的有关制度设计有着内在的一致性。融通使用住房公积金和养老金个人账户资金，重新整合社会保障资源，把住房当作重要的养老资源，既可以提高职工个人保障资金安排的合理性，也有利于减轻两项改革所要求的资金负担。通过这样一种整合，可以使住房和养老两大难题同时得到解决，这对确保社会稳定、人民安居乐业有重要的意义。

一、养老保障和住房保障整合发展的必要性

随着人口老龄化的发展，世界各国都在对养老保险制度进行改革，中国也不例外，1990年代，中国建立了社会统筹与个人账户相结合的养老保险制度，这无疑是中国借鉴国外经验，并结合本国国情、历史、文化传统而进行的一种制度创新。这一创新取得了积极的成果，但在实施过程中也出现了一些与制度设计初衷相违背的情况。例如，出现了个人账户的“空账”问题。同时，养老保险的覆盖面窄，名义替代率高，多层次养老保险体系中的补充层次成效甚微，而且家庭保障功能日益弱化，使得老年人生活水平下降。而与此同时，1998年国家开始推行住房体制改革，停止住房实物分配，以住房商品化为目标，实行住房分配货币化，这无疑也加重了年青人的负担。此外，高等教育收费制度的改革，以及由于社会竞争日益激烈所引发的人们对于人力资本投资的高度重视，教育支出在家庭经济支出中所占的比重日益上升。养老、购房、子女教育费用已成为压在在职职工身上的“三座大山”，他们无奈之下只能减少当前消费来增加储蓄，直接导致生活水平的下降。因此，我们需要打破已有的改革思路进行制度创新，将两者进行整合来探求解决问题的方法。

二、国外养老和住房相结合的经验借鉴

(一)新加坡的中央公积金制度

新加坡的中央公积金制度的基本内容是:强制性地规定雇主和雇员将收人的一部分上缴给中央公积金局，通过建立中央公积金制度来为每一个雇员提供全面的社会福利保障。新加坡的中央公积金制度始建于1955年7月，建立这一制度的初衷是为年迈退休的雇员提供养老金。随着经济与社会的发展，公积金的用途已扩大到了住房、保健、投资和教育等多个方面，中央公积金制度也从单纯的为退休人员提供生活保障的强制性储蓄计划演变成一项全面的社会福利保障储蓄计划。根据《新加坡中央公积金法》规定:凡在新加坡有薪金收人的人，必须在每月发薪后14天内与其雇主按相应比例缴纳公积金，其中雇主交16%，雇员交20 %。公积金局将雇主和雇员当月缴纳的公积金根据其年龄结构和对公积金的需求确定三个户头的分配比例。其中一半以上的中央公积金用于雇员购买住房，其余的用于养老、医疗等项目。所有参加公积金的雇员都是公积金的会员，会员可以使用公积金的50%作为购房首付款，其余部分可以通过购房长期贷款，分期偿还购买的住房。公积金的存款利息通常由市场利率决定，原则上略高于银行的平均利息，而贷款利率一般比商业银行低1个百分点左右。

综上所述，新加坡的中央公积金制度是由政府实施的一项旨在保障和改善人民生活、促进社会安定、有利于经济发展的强制性储蓄制度，保障范围从最初的养老逐步向住房、医疗、教育等领域拓展。在不影响养老金积累的情况下，满足了雇员多种保障需要。对雇员来说，公积金不再是一笔由政府控制，只能用于老年生活保障的“死钱”，而是一笔属于自己的资产，雇员可以根据个人生命周期不同阶段的需要，将其投资于住房、教育等合理安排资金，提高公积金的使用效率。由于公积金的存储利率和投资收益都比较高，为雇员的养老积累了充足的资金，可以很好地保障雇员退休后的生活。

(二)美国的住房反向抵押贷款

根据美国住房调查数据显示，1989年全美有1200万个住房所有者为62岁以上的老人，其中70岁以上的住房所有者大约有80万个，他们的房屋价值一般在10万至20万美元之间。虽然这些老人的房屋价值较高，但是有一部分老人的年收人却在3万美元以下，导致了大量的“房子富翁，现金穷人”，为了提高这些低收人老人的生活水平，必须运用金融手段，盘活住房这笔巨大的不动产来增加老人的收人现金流。于是，“反向抵押贷款”便应运而生，并逐渐成为许多老年住房所有者的理想金融理财产品。虽然反向抵押贷款目前仅占美国住房抵押市场的极小份额，但发展速度很快，据政府统计，1989年至1999年，各金融机构共融资了近10亿美元的反向抵押贷款，到了2002年，这一数字翻了一番。美国最大的反向抵押贷款发行方之一富国银行房屋贷款中心预测，反向抵押贷款总额将会以每年20%的速度快速增长，到2015年将达到237亿美元。

反向抵押贷款是指个人以自有完全产权的房屋作为抵押，以定期或不定期从银行或其他金融机构获得贷款用于个人生活和其他开支的一种金融产品。贷款后借款人对抵押房屋继续拥有居住权，借款人可以选择在死亡之前通过出售房产或其他资金来源还本付息，或选择死亡之后将房屋的所有权转给金融机构。若约定借款人死亡后其房产归金融机构所有，则借款人在其有生之年不需要给付任何还款和利息。这种贷款适合于拥有个人房产的老年人，可实现以房养老。美国反向抵押贷款主要由三种形式:由联邦住房管理局( Federal Housing Administration)承保并在各州发行的房产权益转换贷款(HECM)、美国联邦国民抵押贷款协会提供的房屋保留者贷款(Home Keep-er)及私人部门提供的“财务自由”( Financial Free-dom)高额反向抵押贷款，后者专门为净值超过40万美元的房屋提供反向抵押贷款。其中联邦住房局有保险的住房反向贷款HECM是最主要的反向抵押贷款形式，占市场份额的95 % 。

三、养老保障和住房保障整合发展的思路

通过以上研究发现，养老和住房存在着一定的内在关联性。首先，每个人都有养老和住房的需求，但是这种需求并不总是同时存在的，人在年轻时需要住房，而只有在退休时才需要养老金。其次，住房是一笔巨大的不动产，购买住房不只是消费，也是一笔重大的投资和储蓄，通过住房价值的提前变现，可以盘活住房这笔巨大的不动产，将其转化为养老资源。最后，养老保障和住房保障同属于社会保障的范畴，国家通过一定的政策措施确保“老有所养”和“居者有其屋”。社会养老保险和住房公积金就是国家为解决居民的住房和养老需求而进行的强制性储蓄积累。养老和住房存在着如此多的关联性，那么，养老保障和住房保障制度的构建也应该具有一定的相关性。因此，笔者尝试通过将两者进行整合来探求解决问题的方法。养老保障与住房保障整合是指以居民的社会保障需求为中心进行政策调整，形成一体化的解决方案，同时满足人们对养老和住房的需求，整合各种社会资源以完善养老保障和住房保障，使两者实现良性互动，互为补充，互相促进，协调发展，产生“1+1>2”的整体效应。在保证同等生活质量的前提下，尽量降低成本，或在消耗同等资源的条件下，通过提高资源配置效率，提高生活水平。

按照生命周期的不同，人们对于住房和养老金的需求是不同的。年轻时，要结婚生子，需要的仅仅是住房，而养老对年轻人来说还比较遥远，所以，我国社会保障制度的设计，首先应当帮助年轻人购买住房，提高他们的购买力。政府需要稳定房价，强制积累住房公积金，合理安排公积金的使用方向。只有通过综合的政策协调，才能真正确保居者有其屋的目标。按照现行规定，职工一参加工作就要缴纳养老保险费，而养老金是职工未来几十年后才需要的。如果职工可以使用养老保险个人账户和住房公积金个人账户的全部资金支付购房首付款，用日后积累的个人账户资金归还住房公积金贷款，在没有影响未来养老金积累的前提下，通过这种个人账户资源的合理配置可以大大减轻年轻职工的购房负担，提高他们的购买力。同时也为养老金的保值增值找到了一个很好的投资渠道，因为用养老金可以发放公积金贷款，收益率按照现行公积金贷款5年到30年期利率计算，可高达4.23%，远远高于其他投资渠道，并且投资风险小。这是养老保障与住房保障整合的第一步。 人到了退休年龄后，其需求就变成了住房和养老两个方面，通过前半生的努力，房子已经有了，养老也有社会养老保险提供退休金，但是退休金要低于工作时的收人，可能会降低老年人的生活水平。而且随着老年人肌体的衰老，医疗费用会急剧上升，加之很多人都有退休后出去旅游的愿望，以及老年人也需要日常的生活护理等等，这些都需要经济的支持。如果仅凭借退休金是难以达到这些要求的。所以，需要多渠道筹集养老金。住房是家庭财富的重要组成部分，如果能将老人死后剩余的住房价值提前变现，就可以极大地改善老年人的生活质量，而这丝毫不会影响到老年人现在的生活，只是通过一种金融手段盘活了住房这笔巨大的不动产，改变了老人“现金穷人，不动产富人”的状况。这是养老保障与住房保障整合的第二步，即“以房养老”。养老保障与住房保障整合发展的总体设想如图1所示:

按照整合发展模式的设计，个人在生命周期的不同阶段，拥有的住房产权可由图2表示:

老人住房设计篇(6)

【关键词】：小户型、需求人群、设计方法

中图分类号：[F287.8] 文献标识码：A 文章编号：

“国六条”出台之后，九十平方米以下的小户型设计一时成为住宅开发市场的关注热点。住宅作为一种商品，在开发和设计时首先要满足消费者的需求。成功的楼盘开发，即是在策划的前期阶段就找准了市场的切入点，这样定位和设计出来的户型才能有良好的销路。因此，现阶段开发小户型住宅的第一步工作，就是要找准九十平米以下小户型住宅的核心客户群，并分析和了解他们的居住需求。

一、中青年客户

经过大量的市场调研我们发现，在购买小户型的客户群中，比重最大是中青年客户群，即年龄在25岁—50岁之间的人群。这个年龄段的人群中，大部分都已拥有较为稳固的家庭组成和较为稳定的收入，他们有独立居住的需要，也有购买住房的能力，自然而然就成为了住宅市场的购买主力军。

我们以购买住宅的家庭，将中青年客户群划分为三个组成部分：丁克型家庭、成熟型家庭、扩展型家庭。

1.1丁克型家庭

丁克型家庭的主要成员为年龄在25—35岁之间的年轻夫妇，双方多为公司或企业的白领阶层，有较为稳定的收入。由于没有孩子，他们对于小区内的幼儿园、学校等教育设施没有什么要求；对购物、医院等设施完备与否，也并不十分在意；但对小区的自然环境较重视，喜欢浪漫的园林风景；他们对户型的需求集中体现为：喜欢独立式的门厅（随年龄增加亦开始接受开敞式），有在门口放置镜子和体育用品的需求。对起居室面宽的要求不高，多喜欢在起居室窗台上摆放花卉盆景，墙面上再挂个电视，不追求豪华型、大屏幕。年轻夫妇尤其是新婚夫妇在主卧的滞留时间很长，经常在卧室里看电视、上网，并且需要面积较大的主卧（可以摆放足够长度的衣柜以储藏衣物）。

除周末以外很少在家中做饭，对厨房的大小并不挑剔，喜欢开敞式的厨房或以透明玻璃分隔的封闭式厨房。对餐具柜需求很小，对吃饭的环境较为放松，可以在厨房、餐厅、起居室等各个空间吃饭，吃饭时还喜欢看电视。但对饮水机、电冰箱等很重视，喜欢从饮水机里取水，从电冰箱里拿出水果、快餐食品。

1.2成熟型家庭

成熟型家庭的主要成员为年龄在30—40岁的中青年夫妇，有1个小孩，夫妇双方均有稳定的工作和收入。为了小孩或家务也会邀请夫妇某一方的父母或保姆阶段性的同住。

由于与孩子在一起的活动成为家庭生活的主要内容，在户型选择方面，他们比较注重主要空间的开敞性和通透性，而对房间私密性的要求下降。他们喜欢面积较大的起居室，一来为家庭活动、孩子玩耍提供宽敞的场所，二来与其现有社会地位相称。为照顾小孩，在家中做饭较多。出于清洁考虑，他们喜欢封闭式或有玻璃隔断的厨房。节假日多留在家中与家人团聚，做饭菜较多，因此对厨房操作台面的长度有要求，对餐具柜等收纳性家具的需求变得强烈。全家都在餐厅吃饭，因此希望餐厅宽敞明亮，有利于家庭成员交流感情营造气氛。

主卧不需要太大的衣柜，但对衣装间有强烈需求。一般将较大的次卧布置为小孩房，较小的作为书房、老人暂住房或客房。喜欢书房与主卧的距离稍远，以便工作时不干扰家人。

1.3扩展型家庭

扩展家庭是指两代以上的家庭成员在一起居住的结构较为复杂的家庭形式。三代人居住在一起的家庭中，多以中年夫妇为家庭的主干，他们收入稳定，思想成熟，既有年老的父母，又有尚未成年的子女，生活负担较重。在这样的家庭中，住户更注重享受家人相聚的天伦之乐，整个家庭的活动大部分会围绕孩子，孩子成为了家庭的中心。

由于有老人在家照顾孩子，住户的家庭生活节奏相对稳定而规律，家庭成员一般都在家中吃饭，但场所并不限于餐厅。虽然多数有孩子的家庭不希望在吃饭时看电视，但是三代之家的家庭中还是有很多在起居室进餐的。有些家庭中的老人为了方便起见，当家中的其他成员不在家共同用餐的时候，喜欢在厨房简单用餐。在暂无小孩的夫妇和某一方父母同住的家庭中，住户比较希望将老人的卧室与自己的主卧区分开设置，并希望各自有独立就近的卫生间；当老人年龄较大时，两代人更希望卧室分设，使生活既能相互照顾，又互不打扰。

二、老年客户

我国是世界上人口趋向老龄化的国家之一，因为国家人口基数大，我国老龄人口的比例更是不断增加，老年客户群也将成为我国小户型住宅市场的潜在客户群之一。我国老龄化现象不同于先进发达国家，他们是先发展而后老龄化，而我国老龄化是先于国民经济的发展。

老年住宅的使用主体为老年人，因此应树立以老年人为核心的设计指导思想。其住宅建筑设计应考虑老年人的生活方式、习惯、爱好和生活等行为特征，创造使老年人能健康、安全、方便、舒适、灵活的居住空间。以下总结了老年人生理和心理活动行为特点以及生活习惯，对于居住空间设计的影响。由于老年人在生理、心理上的一些特点，使得其对于住宅的需求也有别于中青年客户群，针对这个客户群首先进行几方面了解。

老年人辨别外界物体的大小、远近、明暗、颜色的能力下降，视觉容易受到无关刺激的干扰。老人的卧房应尽量安排在朝阳的房间；室内房间包括厨房、卫生间应尽量达到自然采光；楼梯设地灯，形成无阴影的均匀照明；选择家具时，色彩不宜用过于沉闷、冷静的色彩，如灰、蓝、黑等，易产生抑郁的气氛；也不宜采用过于明艳活泼的色彩，易使人躁动不安。触觉皮肤触觉对温度、疼痛刺激的体验辨别能力下降。对温度变化适应性差，怕寒。地面饰面材料应具有防滑的材料，切忌用光滑瓷砖，而且缝隙应平整，卧室采用质地较软保暖性好的材料为宜；减少浴室内外的温差。

据资料显示和调查了解，老年人对户型的选择往往偏向于选择中小户型，中低层的住宅。选择两室一厅的比重最高，为50.52％，选择三室一厅的占34.31％，选择三室两厅的占10.99％，选择一室一厅的只占4.18％。这主要是由于小户型布局紧凑，减少了老年人在不同空间内移动的距离。同时，小户型使老年人心理上感觉更为安全和温馨，遇到意外发生，求救信息可以快速及时的传达位于其他房间的护理人员。

老年人住宅设计要从老人的安全、舒适、方便的角度出发。老年人由于生理老化，腿、脚等肢体动作逐渐变得不灵活，从户型平面设计上来说，一方面房间之间距离应尽量缩小，以减少老年人移动距离，另一方面各个房间应当具有一定的“回游性”——即两种途径到达，以保证老人在房间内突遇意外时看护人员能够及时到达给予救助。在厕所和浴室应设置必要的辅助设施，房间门最好是推拉式。

老年人的健康卫生状况最为重要，所以在住宅设计中要注意使老人的居室、卫生间、浴室、厨房容易清扫，并尽量设计有对外开窗，以保证通风换气。老年人在室内的时间长，所以居室要考虑设计有良好的朝向、通风、采光条件。

三、单身客户

老人住房设计篇(7)

关键词：住房保障 住房政策 保障模式

我国城镇住房保障体系还处于不完善的阶段，且当前的住房保障问题没有得到有效的解决，政策运行结果偏离初衷。本文以广州市的具体情况为出发点，对住房保障体系的理论研究框架和动态发展进行重新思考。

广州住房保障体系现状分析与理论框架重构

（一）广州多层次住房保障体系的现状分析

广州市住房供给主要涉及四个方面：通过商品房来解决高收入者的住房需求；通过经济适用住房政策来解决中低收入者家庭的住房需求；通过廉租住房政策来解决没有购买能力的低收入者的居住需求；通过限价房满足夹心阶层的住房需求。廉租房的适用对象最初为城镇双特困户，根据2004年8月的统计数据安置的廉租房住户为1024户，同年制定了以租金补贴为主，实物配租、租金核减为辅的廉租住房保障方式的工作方案。但直到新社区的建设中的廉租房才在2007年底着手解决5643户双特困户住房困难问题。经济适用房的建设方面在安居工程结束后，基本没有持续建设，在2006年在房价上升速度过快的情况下才重新规划建设。同时，广州也开始了限制价房的土地供应和住房建设，第一个限价房项目于2008年2月开售。

广州市住房保障作为一个系统的工程和长期的机制与模式，还存在一些问题和不足：缺乏与居民收入相符合的保障对象界定标准和保障对象宽泛性。目前的收入分组法是国家统计局按人均生活费收入将家庭数量分成五组，只是能够满足统计需要，沿用这种中低收入的分法总人数则有60%，范围过大。保障标准偏高。部分经济适用房的面积超过100平方米，脱离保障的意义和目的。缺乏对经济适用房的有效规划和管理，尤其是再上市的管理。保障体制使需要保障的对象游离于保障层次的之间，影响保障政策的实施效果。首先是体现夹心层中的相对收入较低的阶层排除在经济适用房之外；其次住房公积金制度没有有效发挥住房保障的作用。

（二）广州住房保障体系理论分析框架构建

本文在传统住房保障供给与需求分析基础上，立足于广州市住房保障体系的现状，将住房保障实施的保证性因素作为一个重要组成部分，重构广州市的住房保障体系的静态理论分析框架，如图1所示。

广州住房保障需求的动态变化

（一）以收入分类法的差别化来识别保障对象及区隔各阶层住房门槛

居民的住房需求取决于他们的收入承受力，也就是在既定收入水平与房屋价格水平下，各阶层居民实际能承担的住房面积或者总价。在广州市现有的商品房市场、限价房、经济适用房和廉租房供给上，不同收入群体承受能力差别极大。因此，完全由市场或政府来提供住房都是不可行的，按照收入群体不同进行差别化的住房需求结构设计势在必行，详见表1。

（二）广州住房保障需求动态调整的影响因素分析

人口老龄化趋势影响家庭消费能力和养老模式，对广州市的住房保障带来影响。2003-2007年常住户籍人口统计数据的变化表明， 2007年末全市常住户籍人口中，65岁及以上老年人口比重达到9.8%，比上年末提高0.05个百分点。老少比为67.83%，比上年末上升2.95个百分点。年龄中位数为35.46岁，比上年末增加0.33岁。在65岁及以上老年人口中，80岁及以上的高龄人口14.67万人，占19.4%，比上年末上升了0.9个百分点。广州市户籍人口年龄结构在进一步老化，0-14岁人口比重不断下降，65岁及以上老年人口比重逐年上升，年龄中位数也逐年增加，庞大的中年人口将陆续进入老年人口行列，老年人口将持续增加。随着全市人口老龄化、高龄化的快速发展和日益增加的老龄人口规模，必将受家庭生命周期影响的住房消费带来很大的影响，对现行的家庭养老模式产生冲击。

广州居民收入阶层的分化的趋势必然导致住房保障的动态调整。广州市的居民收入呈现出分化严重的趋势，这种趋势将对居民在自己生命周期中的总收入水平下降，势必导致对住房消费等大额支出的消费能力下降，而对于住房消费能力的低下就将导致住房保障压力的提升。2006年的居民收入统计数据表明，按照企业、事业和机关分类，占职工人口数的78.10%左右的企业职工平均工资低于合计的平均工资，企业和事业与机关之间收入分化；按照国民经济行业分类也有82.07%的职工平均工资低于合计的平均工资，而且在不同的行业中工资水平相差很大，最高的电信行业与最低的农业之间相差59227元，是农业行业职工的4.52倍。而且在同一行业之内收入差距也很大，电信内部的差距是28349元。

广州中低收入者住房消费能力与保障住房供给结构调整

（一）广州中低收入阶层的住房消费能力分析

基础数据的设定与基于职业生涯期间居民收入的静态假设。本文对于居民的住房消费能力采用静态分析为前提假设：家庭中有2人工作，假设家庭人口为3人，2006年消费水平为18903元/人，购买经济适用房的保障对象的消费为平均消费的70%，同时也选取2006年的职工平均收入作为基础数据，购买经济适用房的保障对象的收入为平均收入的70%，即26122元/年。可行性判断标准选取两个：还款/收入比，根据现行专家的建议标准为30%；还款-收支，如果小于零，则表明具备还款能力；计算利率为2007年3月18日后利率下限，考虑到中低收入对象的住房公积金少或者没有住房公积金的现状，表2数据采用商业贷款计算。经济适用房的面积为60平方米，价格4000元/平方米；限价房面积80平方米，价格为6000元/平方米。具体的消费能力预测分析（见表2）。

（二）广州保障住房的供给结构调整

住房保障供给结构的调整要从两个方面考虑，其一是保障体系中的廉租房、经济适用房和限价房之间的供应结构调整，由于收入阶层的分化现象和人口老龄化的趋势导致居民的消费能力的增长速度赶不上住房价格的增长速度，从上边数据可以看出低于平均职工收入水平的职工占总数的80%左右，在行业之间和行业之内的分化现象也很严重，根据当前的限价房的消费能力测算可得出结论，在三者之间必须要加大前两者的供应。其二是在经济适用房和限价房的面积结构上考虑调整，由于成本的因素，价格调整的空间相对较小，结合国外的经验，保障性住房的面积在50—60平方米比较合适，这也合适当前保障对象的消费能力。其三是基于长期趋势中的总体居民收入变动的情况动态调整保障性住房的结构。

结论与建议

（一）完善住房保障体系

针对当前住房的调查结果和保障住房供应情况，在住房保障体系的方面要从房屋开发建设的各个环节确保其完善。完善保障住房的土地供应、建设、征集、分配和回收体系，确保保障住房不出现断层。采用各项优惠政策优先安排保障住房的用地，保证需求的数量；制定保障住房建设和征集的规模、质量、成本和标准（房型、面积和价格），保证住房保障需求的层次上得到满足。在开发建设和房源的供给方面可以通过多种渠道的结合：政府组建开发建设公司直接进行保障住房开发建设；通过招投标安排经营性的房地产开发公司进行保障住房委托开发；要求房地产开发商按法定的一定比例缴交保障住房房源；收购一手房、二手房和经过腾退、过滤或改造过的低标准旧公房，建立廉租房和廉价房的供应资源。对已不符合再使用保障住房标准的享有者，回收廉租和廉价房，对经济适用房和限价房也可以考虑回购制度。

（二）完善保障住房家庭的遴选机制和个人信用制度

确定住房保障对象是住房保障制度执行的难点，对住房保障对象的遴选要根据广州社会经济和收入的发展水平，按租金、售价标准和住房解困目标，划定和调整不同层次的享用保障住房的客观标准和比例；接受居民户享用保障住房的申请，并进行分层次认证；每隔一定年限，对分层次享用保障住房的居民进行资格动态再认定。对家庭和个人的收入监管可以从代缴单位、税收、银行和公众等渠道进行监督。同时也要同个人的信用结合起来，对申请保障住房的家庭或者个人，要对其进行信用评价，而对于信用评价的主体主要由银行来承担，充分发挥银行的监控职能，建立个人收入和信用档案，对个人及其家庭收入变动情况跟踪调查，对个人信用状况进行记录和评估。

（三）拓宽公积金制度覆盖面和加强对住房公积金的管理

当前住房公积金的交纳要考虑完善城镇个体工商户及雇员、自由职业者的自愿缴存政策，逐步实现住房公积金制度对全市各类就业者的全覆盖。要鼓励和扩大中低收入者使用公积金的比重，提供适合于弱势群体使用公积金的新品种和新方式；要尝试运用公积金进行廉租房、廉价房的开发建设、征集和货币贴租的新途径；要研究调整组合贷款中住房公积金贷款和商业性贷款的比重和还款次序问题。

（四）多渠道就近筹措廉租房房源

廉租房房源过少，分布不合理，门槛标准高，是廉租房的实物性配租比例过低的重要原因。凡是符合条件的廉租屋享有者，政府、单位和社区一要认定，二要在规定时间里给予保障，三是房源要尽可能地就近，四是通过政府、单位和个人都出一点的办法，多渠道分担责任，筹集房源。

参考文献：

1.施育晓.低收入人士住房政策.中国政府门户网站().2005-12-31