房地产市场投资精品(七篇)
房地产市场投资篇(1)
[关键词] 房地产投资信托；REITs；作用机制
Real estate investment trust of real estate investment market mechanism analysis
WangQi eco-industrial guangdong vocational technical college financial system；
[abstract] on the one hand， the real estate industry is a typical capital-intensive industries in China， and developers to bank loans as the main financing channels， China's real estate industry must seek new capital resources to support its rapid development. On the other hand， to suppress investment demand as the focus of the macroeconomic regulation and control and not because of the rise in the cost of purchase and reduce the person that buy a house prices rising expectations of the investment enthusiasm. A large number of scattered the social idle funds， organization capital due to the lack of effective investment channels and investment tools， difficult to gather for real estate investment， leading to capital market and real estate market disrupted. This article from the real estate investment trusts （REiTs） IPO signal transfer effect， scale economy effect， against inflation effect and portfolio diversification effect analysis REiTs to real estate investment the role of the market， affirmation REiTs on real estate investment market actively promote role， REiTs in solving China's real estate investment and financing comprehensive contradiction problem has significant advantages.
[key words] real estate investment trust； REITs； mechanism
房地产投资信托（Real Estate Investment Trusts，REITs）概念起源于19世纪60年代，是指由专门投资机构进行房地产投资的经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的信托基金形式，投资者可以通过证券市场购买，享受投资回报?REITs是房地产证券化的一种典型形式?
1REITs的IPO和信号传递效应
REITs进行首次公开发行（Initial Public Offering， IPO）可以向整个房地产市场传递有利的发展远景的信号，也表明了房地产市场存在投资机会，需要资金支持?投资者可以把IPO的发行主体视为REITs部门的内部人，这些人可以发现房地产市场的投资机会?因此，如果REITs通过IPO的方式筹集资本，那么投资者可以得出房地产市场存在着投资机会的结论?
在对REITs定价研究的基础上，很多学者研究了IPO的信号传递效应（Signaling Effect）?Michaely和Shaw（1994）? Benveniste et al.（2002）以及Lowry和Schwert（2002）认为，IPO活动向其他的发行上市主体和整个产业传递了信号?近期的一些研究认为，IPO行为是与市场偏好紧密相关的?这种信号效应可以从以下两个方面来探讨?
1.1 内部效应
非对称信息假说认为，IPO定价过低向投资者传递了公司优良的自身价值的信号?公司进行IPO后，在市场逐渐获知公司的真实价值后，公司进行再融资（Seasoned Equity offerings， SEOs）就可以获得比较优惠的价格，也可以弥补IPO时的损失?因为REITs可以享受税收减免，所以REITs没有动力去发行债券融资，又因为REITs必须至少支付其净收入中90%的份额作为红利，因而REITs不得不通过再融资（SEOs）的方式筹集资本?所以说IPOs和SEOs之间的信号链条对REITs来说非常重要?Chinmoy Ghosh，Raja Nag和C.F. Sirmans（2000）采用信号传递模型（Spiess和Pettway， 1997）进行研究得出结论：IPO时定价过低的REITs更有可能在很短的时间内进行再次融资；定价过低幅度比较大的IPO导致REITs的资本是通过IPO和SEOs共同募集到的；REITs在IPO时定价过低，那么它在再融资（SEOs）时也会低估发行价格?
1.2 外部效应
REITs进行IPO会增加整个市场的可销售的股份， 从而很有可能促使不同的房地产证券之间产生替代效应，在整体市场资金量给定的情况下，会对其他的在市场流通的房地产证券价格施加负面的压力?
因为REITs进行 IPO时会披露出有关证券市场的相关信息，因而有助于重估二级市场上流通的房地产证券?为了确定REITs在IPO时发送的信号信息是否在房地产证券的价格上反映出来，Aigbe Akhigbe， Jarrod Johnston， Jeff Madura， Thomas M. Springer（2004）对在IPO时已在市场流通的“竞争性”的房地产证券的收益进行了研究，发现一般情况下，“竞争性”房地产证券投资组合在发行日附近经历一个负的和不正常的收益?Aigbe Akhigbe， Jarrod Johnston， Jeff Madura， Thomas M. Springer（2004）选取了1982-2000年间在美国市场流通的123个REITs并使用横截面数据方法对样本在发行日附近的表现进行了分析，认为在以下条件得到满足时，该REITs在IPO时对“竞争性”证券投资组合的负面影响会十分明显：该发行上市的REITs的规模比“竞争性”证券的规模大；市场条件不好时；进行IPO的REITs数量较多时；该IPO不是伞形合伙REITs （Umbrella Partnership REIT，UPREIT）?总之， REITs进行 IPO传递了一个可以改变正在市场流通的房地产证券估值的信号，但该信号会随着IPO特点的变化而变化?
2REITs的规模经济效应
多数研究者认为REITs存在规模经济特性，认为REITs规模越大，其运作效率越高，因而主张REITs进行大规模并购?
Bers和Springer（1997）使用1992-1994年的数据并采用回归分析方法首次检验了REITs的规模经济特性，他们的研究结果表明了REITs规模经济的存在，在他们1998年的研究中进一步表明了管理费用和间接费用最有可能实现规模经济，实证研究证明，规模大的REITs可在资本市场获得更优惠的债务条件?Ambrose和Pennington-Cross（2000）的研究也证明了REITs规模经济的存在?Anderson et al.（2001）使用DEA（Data Envelopment Analysis）方法估计了1992-1996年间REITs的规模经济和效率状况?
REITs采取内部治理或者采用外部治理对其运作效率具有一定影响?现实中越来越多地使用内部治理和内部所有权控制，这有利于投资者协调管理层的利益和所有者的权益?Capozza和Seguin（2000）调查研究了为什么采用外部治理的REITs不如采用内部治理的REITs表现得好，他们的研究结果表明外部治理使用了过多的财务杠杆，债务成本比较高?Bers和Springer（1998b）的研究表明采用内部治理的REITs比使用外部治理的REITs规模上更有效率?
除了管理类型外，使用债务的程度也会对REITs的效率造成或好或坏的影响?一方面，债务利息的支出会减少现金流，这会迫使管理层更加节约成本；另一方面，高额的利息成本会使得REITs在成本上变得更加没效率?Bers和Springer（1998b）认为使用更少债务的REITs也会变得更没效率?Anderson et al.（2001） 通过分析1992-1996年间的数据认为债务的增加和REITs投入的利用率呈负相关?
总的来说，认为规模大的REITs具有规模经济的支持者认为， REITs在成本上是有效率的，并且存在规模收益递增，也就是说如果REITs扩大其投资组合并进而扩大其经营规模的话， REITs会从中获益?也有证据表明，在1995-1997年间， REITs行业变得更加有效率?
3REiTs的抵御通货膨胀效应
早期的研究认为，REITs收益和通货膨胀之间存在着负相关关系?根据Fisher（1930）理论，资产的预期名义收益等同于实际收益加上预期的通货膨胀率?在实际收益保持不变的情况下，更高的通货膨胀率意味着更高的名义收益，也就是说如果投资者想要维持同样的购买力，那么他们会在出现高通胀时要求更高的名义收益?Sirmans（1987），Hoag（1980）， Brueggeman et al.（1984）， Miles 和 McCue（1984）， Hartzell et al.（1987），Gyourko 和Linneman（1988）认为房地产是很好的通货膨胀的抵御物，因而作为依附在房地产标的上的REITs也被认为可以抵御通货膨胀?但是关于REITs是否能够抵御通货膨胀的实证研究的结果是不明朗的， Gyourko 和 Linneman（1988）， Goegel 和Kim（1989），Titman 和 Warga（1989），Park et al.（1990），Chen et al.（1990）， Liu et al.（1997）认为收益和通货膨胀之间存在负相关关系?
John L.Glascock，Chiuling Lu和Raymond W. So（2002）认为货币政策对REITs价格的变动有着很大的影响，所观察到的REITs收益和通货膨胀之间的负相关关系只不过是货币政策变动的产物， REITs并不是很好的可以抵御通货膨胀的工具?这些研究结果和Darrat and Glascock（1989）的研究一致?
4REITs的低买卖价差提升交易的流动性
较大的买卖价差意味着较低的交易流动性，较小的买卖价差意味着较高的流动性?由于REITs可以提供给单个投资者一个可以投资较大规模房地产项目的平台，并且可以为私人投资者提供专业的管理服务，在这个意义上REITs以独立实体进行作为的能力受到限制，如REITs必须披露其应纳税收入中的90%?严格的披露规定可以减少不对称信息，可以增加市场上交易的效率，这也意味着REITs在IPO后的买卖价差会比较小?
Nelling，Mahoney，Hildebrand和Goldstein（1995）认为权益型REITs的买卖价差就比抵押型REITs的小?与此相反，Below， Kiely和 McIntosh（1995）认为权益型REITs的买卖价差是最大的；John L. Glascock，William T. Hughes和 JR.Sanjay B. Varshney（1998）认为由于依附资产的不同产生了以下不同的结果：抵押型REITs的资产组合是由一些具有固定收益的被动管理的金融资产组成，其买卖价差在所有类型中幅度最小；封闭式基金的资产组合是由权益型的可交易的被动管理的金融资产组成，其买卖价差比抵押型REITs大得多，又比一般股票小得多；一般股票的资产组合是由一些不经常交易的可移动的需要主动管理的实物资产组成，其买卖价差幅度比基金的大，但又比权益型REITs的小；权益型REITs的资产组合是由一些不经常交易的不可移动的需要主动管理的不可移动实物资产组成，其买卖价差幅度最大?
Nelling，Mahoney，Hildebrand和 Goldstein（1995）发现REITs的买卖价差随着时间的变化而变化，在1986-1990年间呈增加趋势?此外，他们发现在NASDAQ上市的REITs由于市场规模较小，因而相对于在NYSE和AMEX交易所上市的REITs，具有较大的买卖价差，其中，市场规模尤其是资本规模的大小决定着REITs相对买卖价差的大小，这在Huang 和 Stoll（1994a）对在NASDAQ和NYSE市场上流通的股票的对比研究中得到了印证?
5REITs的投资组合多样化效应
早期的研究表明REITs具有低风险?低回报特点?Howe 和 Shilling（1990）， Chan et al.（1990）以及 Glascock 和 Hughes（1995）研究发现REITs的系统性风险低于市场风险?Glascock（1991）研究发现REITs的Beta系数随着市场条件的变化而变化：在市场处于上升阶段，Beta系数也增高；在市场处于下降的时候， Beta系数也降低?这意味着REITs的收益在市场大幅下降时不会受到很大影响?John L. Glascock，David Michayluk，Karyn Neuhauser（2004）研究发现，在1997年10月27日美国股市大跌中， REITs证券下跌的幅度仅是其他证券下跌幅度的一半?在当日由于市场不确定性的存在，所有证券的买卖价差的幅度都增加了，但是在接下来的一天，在市场的下降趋势发生部分逆转时，其他的非REITs证券的买卖价差幅度继续放大，只有REITs的买卖价差在缩小?可见， REITs会为整个投资资产组合带来收益?
6结 论
一方面，房地产业是典型的资本密集型行业，房地产业的发展离不开金融的运作和支持?作为国民经济的支柱产业，房地产业的资本化程度是衡量该行业成熟与否的重要标准?由于房地产业本身的特点和房地产金融政策的不完备，大多数房地产企业经常处于资金缺乏状态?长期以来，我国国内开发商以向银行贷款作为主要融资渠道，中国的房地产业必须寻求新的资本来源以支撑其长足发展?
另一方面，以抑制投资性需求为重点的宏观调控并没有因为购房成本上升而降低购房者房价上升预期下的购房投资热情?大量分散的社会闲散资金?机构资金由于缺乏有效的投资渠道和投资工具，难以聚集起来进行房地产业的投资，导致资本市场与房地产市场的脱节?发展房地产证券化，利用房地产投资信托基金形式（REITs）募集社会资金，可以缓解房地产业巨额资金不足问题和银行等金融机构的资金压力，并降低以银行资金作为主要融资渠道的单一信贷风险的发生，REITs在解决中国房地产业投融资综合矛盾问题上具有显著优势?而我国与房地产行业相关的现代资本市场理论与应用研究仍处于探索阶段，房地产投资信托（REITs）的研究将为推动REITs在我国开展起到积极促进作用?
主要参考文献
[1]Chinmoy Ghosh，Randall S Guttery，et al. Contagion and REIT Stock Prices[J]. Journal of Real Estate Research，1998，16（3）：389-400.
[2]J S Howe，J D Shilling.Capital Structure Theory and REIT Security Offerings[J].Journal of Fiance，1988，43（4）：983-993.
[3][美]陈淑贤，约翰·埃里克森，王诃. 房地产投资信托——结构?绩效与投资机会[M].刘洪玉，译.北京：经济科学出版社，2004.
[4]李霞.我国房地产开发企业融资现状及渠道探析[J].河南社会科学，2003（6）.
房地产市场投资篇(2)
【关键词】 房地产投资信托基金;住宅;写字楼;商业地产;因子分析
自从改革开放以来,伴随国民经济的长期、稳定、高速发展,第三产业的兴起,居民生活水平的提高,各类房地产都经历了蓬勃发展的时期,是全社会存量资产的主要表现形式。在房地产开发、建设、销售的同时,必须同时具有稳定的资金循环,才能使整个产业持续健康发展。地产资产都是REITs的可能投资对象,本文将在分析REITs的特点以及在我国的发展现状之后,针对住宅、写字楼、商业地产分别进行市场分析。
一、文献综述
从2002年开始,国内有部分学者开始关注房地产投资基金并且做了相关研究。毛志荣(2004)对海外REITs 的发展作了较全面的介绍,对REITs产品进行和国际比较,包括REITs的两种发展模式比较、REITs结构的比较以及REITs的上市条件比较。在可行性方面,吴婵君等人(2003)考虑到我国现阶段的国情,提出引进REITs从宏观上可以深化我国的资本市场,减低房地产贷款集中在银行体系的负担,引导市场资金回流银行体系;从微观上可以吸引大量的民间个人投资者。栾光旭和费淑静(2009)提出了次贷危机对于房地产投资信托基金发展的影响。杨广军(2004)分析了美国REITs的发展概况,重点介绍REITs在公寓、写字楼、零售场所、工业设施、酒店、医院采用法律规范推动REITs发展的成功经验和教训,并且定性分析了我国住宅、写字楼以及零售场所的特点以及REITs的发展前景。本文试图在前人研究的基础上定量地对我国主要房地产细分市场从供给、需求、成长性及投资收益和风险等方面进行分析,并针对当前状况提出每个细分市场REITs的发展空间。
二、我国房地产细分市场基本情况分析
1.住宅市场基本情况分析。住宅分为为高档住宅、普通住宅和低档住宅。住宅房地产一般采用出售的方式,即使有住宅租赁的存在,也是租赁商先向房地产开发商购买后进行租赁,一般不存在房地产商直接进行住宅租赁的现象,普通住宅开发量占住宅开发总量比重最大。就增长速率来看,开发总量比重居中的高档住宅发展速度最快,其投资完成额增长率及新开工面积增长率均领先于普通住宅,逐渐成为住宅类房地产发展的生力军。高档住宅的发展波动较大,因而投资于高档住宅的风险较大。属于低档住宅的经济适用房在开发总量及增长速率上都处于末位,在一些年份还出现负增长的状态。就销售面积而言,高档住宅的增长快于普通住宅的增长,而普通住宅平均价格的上涨速率则高于高档住宅的平均价格。由此反映出,高档住宅市场的需求量增长是最快的,而普通住宅依旧是需求最旺盛。
2.写字楼市场基本情况分析。写字楼是指公司或企业从事各种业务经营活动的建筑物及其附属设施的相关的场地。它是典型的经营性物业,具有高投资、高收益、高风险的特点。写字楼往往采取只租不售的方式,开发商要通过招商租赁来获取稳定利益回报。自2005年以来写字楼的新开工面积波动比较大。房地产总体市场是写字楼市场生存和发展的基础,房地产市场会对写字楼市场产生深远的影响。写字楼市场有以下几个特点:市场波动幅度大;写字楼需求变化大,调整迅速;写字楼需求逐渐向二线城市转移;写字楼市场受地域的影响比较明显。
3.商业地产市场基本情况分析。商业地产的运营特点为:经营方式多种多样,以租赁经营为主;收益来源主要是租金收入;投资回收期长,投资风险大;经营管理要求高。从反映供给状况的投资完成额的数据来看,商业地产的投资规模不断扩大,并且增长率在2002～2004均保持在30%的高位增长状态,2005～2007年其增长率也依旧维持在15%左右。商业地产的需求近年呈现不断扩张的趋势,影响商业地产需求的因素主要有以下几点:城市化进程推动;消费者对商业功能需求的变化;商业企业的市场化扩张;地产开发商的运营策略变化;外资对商业零售业市场大举进入。对商业地产的需求近几年一直保持平稳上升的态势,并且近两年增幅较大。
三、我国房地产细分市场成长性分析
成长性是投资者衡量投资价值的重要因素之一,它主要强调房地产市场潜在需求与潜在供给共同营造的投资空间,这种投资空间主要来自房地产市场成长中萌发的投资机会。基于以上分析,本文主要从以下几个方面来考虑各种房地产细分市场的投资潜力。
本文在衡量市场成长性指标时选取了1998年～2008年的相关数据作为样本。通过对不同年份的指标做因子分析,提取它们的公共因子,再以每个因子的方差贡献率作为全书对各个因子的得分进行加权以构造综合得分函数。Pi=Ai1*Fi1+Ai2*Fi2
根据因子分析得出的衡量成长性的分数以及其增长率,可计算出住宅成长性综合指标的平均增长率为23.14%,根据相同的计量方法,可得到写字楼的成长性综合指标平均增长率为10.78%,商业地产的成长性综合指标的平均增长率为18.55%。
四、我国房地产细分市场投资收益及风险分析
相对于其他房地产细分市场,住宅是人们的基本生活需求,其收入和价格弹性相对较小,住宅投资具有收益比较稳定、风险小的特点。在分析万科、金地、保利地产等多家典型住宅上市公司的数据之后发现,典型住宅上市公司的净资产收益较高,并且住宅产业盈利状况比较稳定,也存在一定的风险。就住宅市场的租赁价格指数来看,经历了2007年的高峰以及2008年的低谷之后,在2009年至2010年初,其租赁价格指数又呈现较高的上升势头。相对于住宅产业,写字楼具有收益和风险都比较高的特点,受宏观经济发展形势和产业结构调整影响很大。金融街、陆家嘴等典型写字楼房地产上市公司的数据显示,从2007年到2009年,其净资产收益率都保持在10%左右,营业利润率却有较大幅度的增长。与住宅市场的相关数据相比较,虽然其净资产收益率低于住宅市场,营业利润率在2008年和2009年都高于住宅市场。根据写字楼租赁价格指数显示,写字楼市场的价格波动较频繁并且幅度较大,由此也可看出写字楼市场的相对高风险。写字楼受宏观经济发展影响大,并有一定的放大效应;客户不稳定,具有较强的流动性,经营管理成本较高;对品牌和物业服务水平要求高,新的投资者进入壁垒较住宅要高一些。
商业地产的发展取决于人口构成、恩格尔系数、消费信心和购物方式。相对于住宅产业,商业地产具有收益和风险都比较高的特点,尤其是高档商业地产受宏观经济发展形势影响很大。典型商业地产企业的净资产收益率自2007年到2009年呈不断下降的趋势,2008年和2009年的净资产收益率和住宅与写字楼相比较低,说明其自有资金的利用效率较低。其主营业务利润里高于住宅市场,但低于写字楼市场,处于中间位置。根据商业地产租赁价格指数显示,2008年前其租赁价格一直处于高位小幅波动,金融危机使租赁价格大幅度下降,在09年下半年,又逐渐上升至金融危机前的高位。可见,商业地产的租赁价格和宏观经济状况有着明显的关联关系。
商业地产的风险主要来源于以下几个因素:企业管理内容涉及商业和地产两个行业和多个经营阶段;跟政府部门合作多,不可控因素多;合作企业多,协调统一管理有难度;商业物业销售和租赁方式特殊,技巧和手段要求高;商业物业建设和运行需要觉资金,融资还款风险高;回报形式组合多样,收益的风险评估难度高;在商业地产的产业链中涉及利益方众多;需要有符合行业经验的高素质人员,存在人员能力风险等方面的风
五、结论
房地产投资信托基金是一种具有高收益率、高流动性并且能够产生规模效应的房地产金融产品。在我国还没有一只真正意义上的房地产投资信托产品出现,不论是信托公司还是房地产企业都已经通过各种方式涉足该领域,也取得了不错的成效。2009年1月6日的国务院新闻办新闻会上,中国人民银行金融市场司副司长霍颖励透露,央行已经形成房地产投资信托基金(REITs)初步试点总体构架,并将在上报国务院后进行试点。随着政策的进一步放宽以及房地产市场的不断完善,REITs将会在房地产融资市场上有很大的发展空间。
由于REITs和其它融资产品的差别,其对投资对象也有一定的要求。在住宅市场上,由于2008年12月13日,国务院办公厅《关于当前金融促进经济发展的若干意见》并指出普通住宅项目是不能以房地产投资信托基金形式上市的。高档住宅以其高速的发展趋势和巨大的发展潜力成为最合适REITs投资的对象之一。目前,北京、上海等一些大中城市中已经出现了一批商务人士和外籍工作人员,他们的生活和工作具有一定的流动性,并且对生活品质要求较高,倾向于租住社区环境好、服务水平高的高级公寓,随着这部分人群数量的增加,高档住宅出租市场将会得到进一步的发展。在写字楼市场上,目前国内许多写字楼的直接开发商并不是通过出租获得利润,而是直接出售。一方面是为了加快资金回流,另一方面也是因为没有专业化的团队对写字楼进行日常经营。写字楼的出售将会使其产权被分解,会给以后的物业带来很多的问题,也会削弱整体价值。由于REITs资金规模大,可以减小资金回流慢带来的风险;REITs以其专业化的操作水平和策划能力能够使写字楼的日常经营问题得以解决,REITs在写字楼市场上将有很大的发展空间。
在商业地产市场上,由于商业地产的资金投入规模巨大,许多开发商考虑到“退出”的困难不愿涉足于此。而REITs为商业地产开发商提供了较好的“退出通道”。同时根据前文的分析,商业地产的在供给和需求上的增速已超过住宅和写字楼,逐渐成为房地产市场中的一支主力军。随着经济的不断发展,人们消费水平的不断提高,商业地产的需求量还会进一步增长,加之在我国发行的一些准REITs也主要以商业地产为投资对象因而有一定的经验,这些都将为REITs的发展提供一个更好的机遇。
参考文献
[1]毛志荣.房地产投资信托基金研究.深证综研字第0089号 [M].2004
[2]阮连法.我国房地产投融资体制发展的新动向――房地产投资信托.技术经济与管理研究[J].2004(1):27～29
[3]吴婵君.美国房地产投资信托基金及借鉴[J].城市开发.2003(8):24～27
[4]栾光旭和费淑静.次贷危机背景下我国房地产投资信托基金的发展前景研究[J].浙江金融.2009(10):46～47
房地产市场投资篇(3)
［关键词］热钱；房地产价格；联立方程
［中图分类号］F820.4［文献标识码］A［文章编号］1002-2880(2011)03-0075-02
一、引言
“热钱”又称“逃避资本”，主要由延伸到国际间从事谋利活动的国内短期资金、跨国公司的流动资金及部分暂时闲置或过剩资金、国际银行拥有的短期资金及其外汇、信贷业务资金、各国国际储备资产的部分资金以及大量涌现的各种投资基金或其他专项基金等共同构成的无特定用途的流动资金。它是为追求高报酬及低风险，在国际金融市场上迅速流动的短期投机性资金。2005年以来，在人民币升值预期的背景下，大量“热钱”通过各种渠道流入中国，通过购买人民币资产(房地产、股票等)进行短期资本投机，以获得国内资产价格上涨和人民币升值带来的双重收益。2008年下半年以来，随着金融危机席卷全球，部分“热钱”又陆续开始撤离。一般而言，大规模的“热钱”流入在给一国带来短期资本投资、推动经济发展的同时，也会催生资产价格泡沫;而一旦“热钱”大规模流出，则会导致资产价格泡沫迅速破灭，对一国的宏观经济造成严重的负面影响。由于房地产市场是一个国家最主要的资产市场之一，热钱流动可能导致房地产价格出现巨大波动，从而对国民经济产生负面影响。因此，深入研究热钱对房地产价格的影响并进行科学测度，对维护宏观经济的稳定、增强房地产市场宏观调控的针对性具有重要的现实意义。
二、文献评述
关于国际资本流动对房地产价格的影响，国内外学者从不同角度进行了分析研究。宋勃和高波(2007)研究了国际资本流动对房地产价格的影响，认为短期而言，房地产价格上涨吸引了外资的流入;长期来说，外资的流入推动了我国的住房价格上涨。刘莉亚(2008)就热钱对中国股市和房市的影响进行实证研究，发现热钱的涌入的确明显推动了住宅价格特别是豪华住宅价格的上涨。王元龙(2007)认为，从游资的流向来看，房地产领域是“热钱”流入的主要目标，目前国内对房地产的需求正处于上升阶段，高额的回报率吸引了大量热钱流入到房地产行业。杜辉等(2006)分析了热钱进入房地产市场的途径，认为一定数量的热钱流入可以增加房地产行业的融资，促进房地产市场的正常发展;但是大量热钱流入到房地产市场就会造成房价不断上涨，导致房地产市场产生泡沫。闫之博(2007)研究了GDP与FDI对房地产价格的影响，其实证结果表明GDP、FDI对房地产价格均有正向的推动作用，但GDP是主要影响因素。孟晓宏和李春吉(2006)分析了国际资本流入中国的现状和影响房地产的途径，并进一步分析了国际资本流动对房地产价格的影响。黎友焕(2008)认为人民币升值预期和中国房地产市场的高利润，吸引了越来越多的境外热钱流入到中国的房地产市场，抬高了房价并助长了泡沫，给中国房地产市场带来了巨大的风险。刘刚和白钦先(2008)从理论上分析了热钱对中国房地产价格的影响，并提出热钱影响中国房地产价格，进而威胁中国金融安全的三种传导机制。吕江林和杨玉凤(2007)认为境外资金大量流入到中国房地产市场，产生了“羊群效应”，引起大量民间资金纷纷跟风入市，推动了国内房地产价格的持续上涨。Michael F．Martin 和Wayne M．Morrison(2008)在中国热钱问题的研究中指出，有大量热钱流入到中国的房地产市场，推动了房地产价格的上涨。综合来看，目前关于热钱对房地产价格影响的大多数研究还主要集中在理论分析上，实证研究相对较少。
三、建立模型
本文应用模型检验国际投机资金对于房地产价格的影响，在房地产业健康发展的情况下，投机资金对需求的影响应该不显著，房地产需求的主要影响因素应该是消费者的购买能力。同理，投机资金对价格的影响应该也是不显著的，房地产价格应该由供给和需求共同决定。如果供给和需求对价格的影响也不显著，而前一期价格影响较为显著时，说明当前房地产业发展较为稳定，价格增长属于自然增长。
本文选取中国房地产市场数据进行模型检验，数据来源于《中国统计年鉴(1996—2009)》和国家商务部统计数据。由于中国房地产起步较晚，数据资源有限，而且为了使各指标的统计口径一致，选取1994—2008年度数据进行房地产市场供求分析。
首先测算游资最常用的办法，是用外汇储备增加额减去经常项目顺差和外商直接投资，再经适当调整，扣除正常的贸易转移支付利润汇出以及资金回调等因素剩余的就是“热钱”。“热钱”估计额=外汇储备增加额-货物贸易顺差-FDI。
本文使用Eviews估计联立方程，模型估计方法采用系统估计方法，参数估计时使用三阶段最小二乘法(3SLS)。在联立方程模型中，Demondt、Supplyt和Pt是内生变量，其余变量为先决变量。内生变量具有一定的概率分布，其参数是模型待估元素，它不仅影响整个系统，也受系统影响。外生变量对系统有影响，但不受系统影响。
对联立方程模型中任意一个方程，可识别的必要条件是q*≥p-1。其中，q*代表该方程不包括的先决变量个数，p代表该方程包括的内生变量个数，取等号表示恰好可以识别。可以知道方程组每个方程都满足可识别的必要条件。
在估计过程中，不断对参数显著为零的变量进行调整和剔除，计算结果如以下联立方程所示。房地产需求方程拟合的R2=0.994735，供给方程拟合的R2=0.965453，价格方程拟合的R2=0.993554。可以看出，方程拟合较好。
最终联立方程可以表示为：
Demondt=28385.3-67804.82PYt+4.480825St-5.16029Pt-1
Supplyt=-117864.3+52754.6RPt-1+23.4968Pt
Pt=5278.791-0.055754×Supplyt+0.064505×Demondt-28.00429×CPIt+0.267482×HMt
Qt=Min(Demondt,Supplyt)
陈进：国际投机资本对房地产市场影响的实证分析四、结论分析与政策建议
1.首先分析房地产市场的需求，对于需求方程来说，房价收入比的增加会降低对房地产产品的需求，居民的储蓄存款余额的增加会成倍增大对房地产产品的需求。目前推动我国房地产需求不断扩大的因素正是对房地产产品的购买力和投资能力，由于城镇居民可支配收入和储蓄增长速度很快，所以房价收入比所体现的房地产产品购买力(PYt越小，购买力越强)正在逐渐增强；在理论上，如果需求中泡沫成分很高，那么就会出现预期价格越高，需求越旺盛的现象。而方程中价格预期的作用也影响着房地产需求，由于预期的影响与需求呈反比变化，说明目前我国房地产中具有一定泡沫成分。
2.在供给方程中，房地产价格与造价比的增大会导致房地产产品供给的增加，因为房地产价格与造价比越高说明房地产产业的利润空间越大，这是十分符合经济学原理的。投资盈利能力和当期价格成为影响供给的主要因素，这与当前房地产市场供给存在的惜售现象十分吻合。所谓惜售，是指开发商为获得利润最大化，不愿意过早出售产品而有意识地控制销售量与销售速度，换句话说，也就是开发商故意把房子空置起来不卖。由于房价的不断攀升，开发商的惜售现象日益突出，主要表现在以下几个方面:一是在一定的销售周期内将销售分成多期进行，将较多较好的房子留在后面卖个好价钱;二是在预售前拿出部分商品房，留给公司关系户;三是在正式预售前进行内部发号;四是在正式销售时进行内部销售控制，适当保留部分好房源。这是人为制造房地产市场供求不平衡，使房地产供求信息不能准确反馈到有关政府部门，导致政府对房地产市场调控机制失灵。
3.分析房地产市场价格方程，可以看到CPI和热钱都是显著变量，CPI越低，人民币升值压力就会存在，游资流入的比例就会越大，房地产价格也就越高。根据上述模型，外国游资每流入100亿美元，房地产价格会提高27元/平方米。进入中国房地产业的外资一般分为“明”和“暗”两种，“明”的指纳入商务部外资统计范围的房地产业外商直接投资;“暗”的则指通过其他渠道进入国内房地产市场的境外资本，这就是方程中估算的“热钱”。这些游资绝大部分是在房地产市场购买房产，而不是进行实实在在的房地产项目开发，外国游资对房地产价格的影响是显著的，在目前中国还存在巨大的人民币升值压力，而且人民币汇率迟迟未达到预期目标的情况下，“热钱”流入房价节节高升的房地产市场，可以减轻长期滞留中国境内的成本压力，还可以获取房地产增值收益，一旦人民币升值至合适水平，这部分“热钱”即可套现撤出中国。抬高房价只是问题的一个方面，那些谋求短线炒作的海外基金，一旦人民币升值或楼盘增值后很快撤资，剩下盲目跟进的中小投资者可能无法应对骤然的波动，将危及中国楼市的稳定。所以如果投机资金在房地产市场中比重过高，房地产泡沫过于严重，到那时中国房地产将面临崩盘的危险。
在价格方程中，模型的估计结果显示需求对价格的影响要比供给更加显著(见相关估计系数的3SLS参数估计值)。这说明在中国房价加快城市化脚步的阶段对房地产产品的需求相比较于供给更加旺盛。
［参考文献］
［1］宋勃，高波．国际资本流动对房地产价格的影响［J］．财经问题研究，2007(3)．
［2］刘莉亚．境外“热钱”是否推动了股市、房市的上涨?［J］．金融研究，2008(10)．
［3］王元龙．房地产走势调查［R］．蓝筹地产评论，2007．
房地产市场投资篇(4)
关键词：保险资金房地产资产错配
一、我国保险资金投资房地产的有关规定及投资现状
2009年10月1日开始实施的《保险法》第一百零六条规定：“保险公司资金运用限于下列形式：(一)银行存款；(二)债券、股票、证券投资基金份额等有价证券；(三)投资不动产；(四)国务院规定的其他资金运用形式。”与之前的有关规定相比，明确了保险资金“可投资不动产”。不动产是指土地、建筑物及其他附着于土地上的定着物，包括物质实体及其相关权益。按照保险行业内部的理解。不动产包括基础设施和房地产。
新《保险法》虽然对于保险资金投资不动产予以放行，但在实际操作上，保险公司还要依据《保险资金运用管理暂行办法》及《保险资金投资不动产试点管理办法》的有关规定进行。
房地产市场投资篇(5)
房地产投资风险就是指由于投资房地产而造成损失的可能性。这种损失包括投入资本的损失和预期的收益未达到的损失。房地产投资风险分为以下几种。
1.投资支出风险
房地产投资支出是指投资者取得、开发土地并进行房产建设所花费的各种成本费用支出。由于房地产具有)位置固定性、不可移动性，而且受规划限制及本身结构、装修设计的影响，常具有专用性，一旦完工，变很难更改，如进行改建，投资将很大。因此如果投资者判断失误，便会蒙受损失。另外，房地产投资周期长，一个新建项目由于建设周期较长，在建设过程中也会遇到投资支出增加问题，这可能导致房地产投资者不堪重负并蒙受损失。
2.金融风险
主要指利率风险。房地产市场的利率变化风险是指利率的变化对房地产市场的影响和可能给投资者带来的损失。当利率上升时，房地产开发商和经营者的资金成本会增加，消费者的购买欲望随之降低。因此，整个房地产市场将形成一方面生产成本增加；另一方面市场需求降低。
3.购买力风险
购买力风险主要是指市场中因消费者购买能力变化而导致房地产商品不能按市场消化，造成经济上的损失。购买力风险是一种需求风险，在市场经济体制中，需求是一个非常不定的因素。由于消费者的购买力是不断发生变化的，受工作环境、生活环境、社会环境、消费结构等影响，如果整体市场上需求下降，将会给房地产投资商经营者带来损失。
4.市场风险
市场风险是指由于房地产价格的变动而引起的投资损失。房地产市场是一个特殊的市场，由于房地产的不可移动性，房地产时常一般只受区域性因素的影响。土地市场一般可分为一级出让市场和二级转让市场，垄断性较强。房地产市场供求的变化在很大程度上牵制着房地产投资收益的实现及其大小。例如房地产市场价格水平的波动、房地产消费市场的局限等等都是引起市场风险的原因。房地产价格不断下跌以及房地产交易量骤降是中国去年经济增长放缓的一个主要原因。
5.政策风险
政策风险是指由于国家或地方政府有关房地产投资的各种政策发生变化而给投资者带来的损失。例如产业政策、税收政策、金融政策和投资限制等。我国现正处于市场经济改革、经济体制转轨的关键时期，各种有关政策的调整比较频繁，而房地产投资周期相对较长，房地产特别是土地是国家宏观调控的重点对象，故房地产投资受政策风险的影响比较大，城市规划的变化不但影响投资房地产的用途，对其利用强度也形成限制，不去理解城市规划的变化方向而盲目投资，对投资者的打击将是巨大的。
6.法律风险
法律风险是指投资者投资行为违法或未能有效利用法律工具而带来的损失。房地产投资涉及面广，极易引起各种纠纷，如在拆迁安置过程中、房地产交易中、房地产租赁中等，各种纠纷的发生一方面影响投资的正常进行，另一方面影响投资收益的顺利实现，都会造成投资损失。房地产开发建设过程中的风险管理，实际上是对建筑工程实施的风险管理，开发商应通过仔细考虑工程承包的合同条款，尽量把风险分散给承包商。
二、房地产投资风险的预防策略
房地产投资风险的防范与处理是针对不同类型、不同概率和不同规模的风险，采取相应的措施和方法，避免房地产投资风险或使房地产投资过程中的风险减到最低程度。
策略一：关注政策变动，认准投资方向
任何国家的政策都不是一成不变的，而政策的变化无论对一国的经济发展，还是对投资者的预期收益都将产生一定影响。我国房地产起步较晚，市场不规范，与发达国家相比，房地产业受政府政策影响更大。所以时刻关注国家各项方针政策变化，特别是政府对房地产开发的态度，政策动态，如宏观经济政策、国家税收政策、财政、货币、产业、住宅政策制度的改革等就显得十分重要。对各项政策的研究，既有助于房地产投资确定正确的投资开发方向，正确预测未来，又有利于其根据政策变动及时调整投资策略，有效控制政策风险。
策略二：掌握信息，去伪存真，优化分析
随着投资者获得的信息量的增加，投资者面对的不确定性因素逐渐减少，这样就可以提高投资者决策行为的正确度，降低决策风险。相反，如果投资者掌握的相关信息不充分或者不准确，那么，就有可能对自身条件和外部环境判断失误，从而增加了决策风险。虽然获取信息要付出成本，但与投资决策风险的成本相比，却是值得投入的。因此，投资者在做出房地产投资决策前应尽可能地调查市场，了解相关信息。同时要学会优化分析。优化分析是在掌握大量信息的基础上，投资者应依靠经验或技术方法进行风险分析，优化投资策略，最后确定适合投资者的最佳方案。该项措施能为投资者采取房地产投资的行动提供决策依据。
策略三：采用投资分散组合策略
房地产投资组合策略是投资者依据房地产投资的风险程度和年获利能力，按照一定的原则进行恰当的基础上造反搭配投资各种不同类型的房地产以降低投资风险的房地产投资策略。因为各种不同类型的房地产的投资风险大小不一，收益高低不同。风险大的投资基础上回报率相对较高，回报率低的投资基础上相对地风险就低些，如果资金分别投入不同的房地产开发基础上整体投资风险就会降低，其实质就是用个别房地产投资的记收益支弥补低收益的房地产的损失，最终得到一个较为平均的收益。房地产投资组合的关键是如何科学确定投入不同类型房地产合理的资金比例。
房地产投资风险的防范与处理是可以不同类型、不同概率和不同规模的风险，采取相应的措施和方法，避免房地产投资风险或使房地产投资过程中的风险减到最低程度。
房地产市场投资篇(6)
一、中国房企海外地产投资现状
（一）从海外地产投资城市看，美国门户城市是首选
自2005年我国汇率体制改革伊始，人民币对美元持续走强；但进入2014年，我国人民币首次对美元连续贬值，从2014年最初的最高点6.05贬到2015年的6.49，人民币贬值幅度高达7%。人民币持续贬值、我国房地产价格持续稳定上升趋势发生扭转以及国内经济增速步入“新常态”，而美元对人民币持续走强，美国经济发达城市核心区域的地产风险低、收益稳定优势，增强了美国门户城市吸引中国房企海外投资潜力。据2016年3月30日戴德梁行的2015年中国对外投资市场报告数据显示，从海外地产投资目的地看，美国市场前景广阔，有足够的生存空间可供中国房企尝试进入。美国门户城市是中国房企海外地产首选投资目的地，在美国地产投资总额达43.7亿美元，约占我国海外地产投资总额的近五分之一，达20.45%。其中，纽约、洛杉矶、波士顿、芝加哥和西雅图等城市吸引中国房企海外地产投资额约占在全美地产投资总额的94%，仅纽约和洛杉矶两座城市就占据中国房企在美地产投资总额的87%。
（二）从海外地产投资国别看，欧美发达经济体国家仍是主要投资对象国
据2016年3月30日戴德梁行的2015年中国对外投资市场报告数据显示，2015年我国海外地产投资创历史新高，投资总额高达213.7亿美元，增幅为41.5%。从海外地产投资国别或地区看，中国海外地产投资主要首选欧美等发达经济体国家或地区，其投资总额排在前十位的是：美国，中国香港、澳大利亚、马来西亚、法国、英国、新加坡、比利时、日本和意大利。但是，随着我国“一带一路”国家宏伟战略逐步实施，中国将计划在10年内向亚洲和欧洲等沿线国家经贸合作和基础设施建设领域投资高达1.4万亿美元资金，这将带动我国海外地产投资大规模增长，尤其是亚洲地区的地产投资规模将迅速攀升，成为海外地产投资的后起之秀。例如，2015年，马来西亚和中国香港分别位居中国房企海外地产投资土地开发资金总额前2位，与2014年相比，中国海外地产投资在亚洲地区投资总额增长翻了近3倍。
（三）从海外地产投资资产类别看，写字楼、土地开发和酒店为主
据2016年3月30日戴德梁行的2015年中国对外投资市场报告数据显示，2015年我国海外地产主要投资领域按金额从高到低依次为：写字楼、土地开发、酒店、零售资产、住宅和工业地产。其中，写字楼投资85.48亿美元，约占海外地产投资总额的40%；土地开发投资70.52亿美元，约占海外资产投资总额33%；酒店投资29.92亿美元，约占海外地产投资总额的14%；零售地产投资21.37亿美元，约占海外地产投资总额的10%；住宅投资4.27亿美元，约占海外地产投资总额的2%；工业地产投资2.14亿美元，约占海外地产投资总额的1%。可见，我国海外地产投资领域类别主要以写字楼为主，其次是海外土地开发投资并呈迅速增长之势。2013年，我国海外地产投资基本以写字楼市场为首选资产类别，占据整个海外地产投资份额的85%；到2015年，我国海外地产投资细分市场开始出现大幅度变化，尤其在亚洲地区马来西亚和中国香港地区土地开发投资呈规模化投资趋势。2015年，马来西亚吸引来自中国房企海外地产土地开发资金总额位居全球之最，高达25.2亿美元；内地投资占据中国香港土地交易投资总额的1/3和香港土地交易费用总额的55%。2015年12月18日，随着碧桂园在马来西亚新山投资约385.75亿美元的“森林城市”开发项目的成功，标志着中国房企向海外地产市场投资模式由尝试性向规模性转变。
（四）从海外地产投资主体性质和种类看，国有房企和保险机构是主力军
据2016年3月30日戴德梁行的2015年中国对外投资市场报告数据显示，参与海外地产投资涉及主体有民营房企、国有房企、保险公司、私募基金、高净值人群等。2015年，我国国有房企和保险公司是海外地产投资市场的主力军，二者向海外地产投资规模大、总额多。2015年，我国国有房企海外地产投资总额已超过中国所有房企海外投资总额的一半以上，高达58.8%，其地产项目交易数量约占房企全部海外投资交易数量的1/3，达30.8%。从海外地产单笔投资金额看，2015年12月，我国海外地产单笔投资金额最大的是中国国有房企中国中铁股份有限公司，以17.49亿美元巨资投资原马来西亚皇家空军基地项目。另外，截止2015年12月底，保险机构在海外地产累计投资高达60亿美元，我国保险公司正在通过海外买房的形式来分散财富投资风险，正逐步主导海外西方一线城市房地产市场价格的主导权和定价权；2015年10笔最大海外房地产交易金额的6单是由中国的保险机构购买；其中，安邦保险分别以19.5亿美元、11.7亿美元和4.1亿美元巨资收购曼哈顿华尔道夫酒店、伦敦Heron大厦和曼哈顿美林金融中心；中国人寿保险公司斥资4.2亿美元买到了伦敦99 Bishops gate写字楼，平安保险投资5.06亿美元购置伦敦Tower Place写字楼，太平洋保险公司投资8.2亿美元购置Murray大街的高端住宅；中资保险公司总共投资40亿美元购买海外一线城市地产，比2014年投资金额翻了一番。
二、中国房企海外地产投资面临的风险
（一）汇率波动风险
目前，中国房企海外地产投资正处于热潮之中，面临不同币种之间产生的汇率波动的风险，容易产生对地产投资者收益的吞噬和减值。假设如果人民币对美元贬值，中国房企将耗费更多的成本在以美元为计价单位的海外地产市场投资，导致其收益比贬值前的利润减少；如果人民币对美元升值，中国房企在以美元为计价单位的海外地产市场投资，中国房企将消耗更少的资金在海外地产市场投资而获取更多的地产利润。随着中国房企海外地产投资的速度加快，一些刚试水海外地产投资市场的缺乏投资经验的房企，对海外投资目的地货币汇率政策预估不到位并没有做好对冲汇率波动风险预防和规避措施，一旦货币汇率发生较大变动，将产生不可小觑的利润损失。不同货币之间的汇率风险是海外地产投资房企在日常经营和管理中，因币种不同转换和期限的错位而导致核算利润损失产生。例如，2014年初，一家中国著名的房地产房企投资美国某一地产项目，当时签订地产购置合同的人民币对美元汇率是1：6.05，到中国房企履行地产投资项目合同时，人民币对美元汇率为1：6.09，此时人民币贬值、美元出现升值，中国房企今后收到地产项目货款时就会因人民币贬值而出现美元收益减少。
（二）市场环境风险
市场剧烈波动是中国房企海外地产投资的一个重要的风险因素。2008年，国际金融危机爆发波及全球，对各国房地产价格产生严重影响，引起地产价格大幅跌落。在美国，金融危机爆发后，房地产价格总体价格跌幅超过30%-60%。更为严重的是那些无法售出的海景房，其价格跌落让人大跌眼镜。例如美国佛罗里达州的原价高达170万美元的海景房降至5万美元仍无需求市场，引起极大的房地产泡沫。恰恰相反，国际金融危机后，我国中央政府实施“4万亿人民币投资计划”，使得大部分资金投入到以房地产、铁路、公路等高利润项目之中，造成房地产价格迅猛上涨，到2014年我国房地产市场价格才出现回落，经济进入新常态，一直上涨的房地产价格趋势得到扭转，中国内地房企纷纷转向海外地产市场，但海外地产市场环境与国内市场环境有着较大区别。到目前为止，我国房地产市场还未经历过一个完整的周期，对房地产市场价格规律还未透彻，更别说更为复杂和更具有挑战性的海外地产投资市场环境，房企和个人投资者对国外房地产市场运转规律更是毫无经验可言。一旦我国房企贸然进军海外地产市场投资，将面临复杂的市场环境风险。
（三）政策法规风险
海外地产投资面临的国际法律制度环境纷繁复杂，涉及各种法律和政策。甚至某些国家由于意识形态、民族主义或政治考量等因素，对中国海外地产投资设置政策法规障碍。中国房企海外地产投资稍有不慎，就会陷入投资目的地国的政策法规窘境，因违反当地法规政策而导致投资失败。例如，2013年4月，中国房企蓝鼎集团在韩国济州投资开发“神话历史公园”度假村项目，与韩国济州度假村项目东道主已签署了大规模开发投资协议备忘录，因济州道政府某些官员担忧中国房企投资济州“神话历史公园”度假村项目有可能成为未来的“中国城”，要求政府对已经获得批准但未开工建设的大项目提出新的规则，要求政府不断提高外国居民通过购买济州地产而获得永久居住权的门槛条件，以防止外国居民大批移民韩国济州。这一政策变化使得原定于2014年6月24日开工建设的“神话历史公园”度假村项目被叫停，造成中国房企海外地产投资严重经济损失。韩国济州道地产投资环境突然收紧，对中国房企来说无疑是一次重大考验，也为中国房企海外地产投资预防政策法规变化敲响警钟。
（四）资产安全风险
2014年年初，中国房地产价格几经多年的飙涨之后已进入停滞，昔日的辉煌年代已不复存在。但受到国外地产投资的高回报率、可观的租金利润、优化资产组合配置、国外地产投资门槛低、利用汇率波动提升投资回报等因素的驱动，中国房企海外地产投资正积极“走出去”向海外进军，使中国房企海外地产投资遍布全球，尤其是欧美发达经济体国家和亚洲新兴市场经济体国家。鉴于海外地产置业的强大需求拉力和国内房企的强大资本输出亟需向海外寻找市场的推力，中国房企纷纷走出国门，从开始的试水转向大规模开发投资阶段。自2013年以来，我国房地产巨头绿地、碧桂园、万达、中建等大型房企，已在海外投资多起大型房地产项目，其投资规模总额已高达上百亿美元，不仅投资于传统的欧美发达房地产市场，而且还投资于亚洲等新兴房地产市场，尤其是随着我国“一带一路”战略的逐步推进，我国房企将进入沿线国家进行大规模资本输出和投资。高收益伴随高风险。虽然国外房地产市场发展相较于我国而言相对成熟，但由于各国商业市场环境、法律法规政策环境、宏观经济环境等各不相同，在海外投资涉及金额规模庞大，动辄上百万美元甚至上百亿美元，其投资后的地产税费管理、利率波动等衍生的资产安全问题值得关注，谨慎防范资产安全风险。
三、规避海外地产投资风险的措施
（一）内部财务策略和外部衍生工具相结合，规避汇率风险
虽然中国房企在海外地产投资市场所遇到的汇率风险不会自行消除，但可以采取内外部相结合的方法对汇率风险加以规避或对冲。一方面，从内部房企财务策略角度讲，中国房企在财务管理中要贯彻执行“收支和资产负债币种相匹配”原则，规避和对冲外币波动风险。当在海外地产投资目的地国家货币出现剧烈波动时，中国房企应积极主动采取“收入和资产硬货币、支出和负债软货币”的规避汇率风险策略，甚至可以获得汇率波动风险收益。以我国房企投资俄罗斯地产为例，2014年俄罗斯法定货币卢布对美元严重贬值，贬值幅度高达50%，这使得我国房企在俄罗斯地产项目投资面临巨大的汇率波动风险。为防止汇率波动导致的利润损失，中国海外地产房企应通过对外销售以美元或人民币结算，对外购置建材原料以卢布结算，实行资产外币化和负债本币化的财务制度安排，尽可能减少或规避汇率波动汇兑风险。另一方面，从外部衍生工具角度讲，外汇衍生品种主要包括外汇远期、期货、掉期和期权四大工具。目前，中国已推出除人民币期货产品之外的三大人民币衍生品工具，相对于发达的资本市场，人民币衍生工具相对比较缺乏，品种少且规模小。随着我国海外地产等资本项目的加速开放，人民币汇率形成机制更加完善，利用人民币衍生工具对冲或规避地产投资风险的措施将更加广泛。
（二）熟悉商业运转环境，化解市场环境风险
对初次进军海外地产市场的中国房企而言，其面临与国内房地产市场截然不同的商业运转环境。中国房企在投资海外地产市场过程中，势必会遇到投资目的地商业运转模式、规则等商业环境因素所带来的挑战。中国房企在进入海外地产市场后，要及时了解地产市场投资地的商业环境和运转模式。在投资目的地商业环境方面，中国房企要了解当地优惠财政、金融和税收政策支持何种类型的房地产投资情况；在投资目的地商业运转模式方面，中国房企要了解地产商业开发、经营、物业管理等运转模式，熟悉投资目的地地产市场行情，争取在地产开发协议、物业管理协议、资产管理协议以及地产租赁协议谈判中获取优势。另外，化解市场环境最为便捷的方法是在投资地寻找合作伙伴，因为当地的投资合作伙伴熟悉当地的地产市场环境、地产市场运作规则、地产法律法规政策等优势，可以弥补中国房企在海外投资的软实力不足，与当地地产投资商实现合作共赢。比如，国内房企巨头万科在美国旧金山的房地产开发项目的顺利运转的关键环节在于同旧金山大型地产开发商铁狮门合作。
（三）熟悉地产投资规则，预防政策风险
韩国济州“神话历史公园”度假村项目的暂停，为中国房企在海外投资遭遇突如其来的政策变化发挥了警示作用。对海外投资地产的房企来说，投资目的地政府可能由于受到某些因素的影响而制定朝令夕改的政策法规，使得中国房企在海外地产投资面临不可预见和不确定性的政策法规风险。在海外地产投资领域面临不可预见的游戏规则变化，中国房企应以积极的心态做好调整，将其视为海外投资的常态，主动出击和做好投资前准备工作，充分了解和熟悉当地投资政策法规。一旦中国房企对海外投资地产目的地政策法规及特殊领域的政策感到陌生，将对中国房企海外地产投资带来严重的“水土不服”而造成重大经济损失，这将不利于中国海外地产投资发展。因此，中国房企在海外投资之前，要熟悉当地政策法规和预估可能出现的政策变化，了解投资目的地一些特殊支撑产业、税收和金融政策，聘请投资目的地专注地产领域的律师、税务师、产权梳理、资产保全等高级咨询和服务人才，弥补自身房企在海外投资的“软实力”的不足，以规避政策法规风险。
（四）多元化领域投资，分散资产风险
2015年，我国房企海外地产投资主要集中写字楼、土地开发、酒店、零售资产、住宅和工业地产等六个领域，各自约占我国海外地产投资总额比例的40%、33%、14%、10%、2%和1%。可见，我国海外地产投资主要关注写字楼和土地开发领域，二者投资金额总和高达156亿美元，约占我国全年海外地产投资总额的73%。而且，各国地产投资规则、市场环境、宏观经济波动等各不相同，其所产生的投资后资金风险问题复杂，由于地产投资涉及金额巨大，一旦某一环节出现问题而产生资金损失是巨大的。为了规避投资风险，分散集中投资写字楼和土地开发等地产项目的资金风险，我国房企可以采取多元化投资、全球化资产配置等策略，以期提高海外资产配置效率和资产投资安全。一方面，多元化投资，注重工业地产资产投资。在欧美发达国家工业地产是一种发展成熟的业态，其投资规模小、购置总价低且回报率高，是今后我国房企在海外地产投资的未来发展趋势。另一方面，转向主要门户之外的二线城市投资。随着美国、英国和澳大利亚等主要门户城市的地产价格不断攀升，我国房企应将投资目光转向其他具有投资潜力的海外发达国家二线城市地产项目；例如，美国波士顿，英国曼彻斯特，澳大利亚珀斯等城市。
参考文献：
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[3]绿地深耕海外地产市场 马来西亚最大单体项目开工[J].房地产导刊，2015，08：25.
房地产市场投资篇(7)
关键词：房地产；房价；投资；调控政策
2009年6月，全国70个大中城市房屋销售价格出现了当年首次同比上涨，涨幅为0.2%，其后几个月房价同比涨幅不断扩大，从7月的1.0%逐步扩大到12月的7.8%。2010年3月，中国土地勘测规划院全国城市地价监测组发布的研究报告显示，2009年我国住宅平均价格为4474元/平方米，同比涨幅达25.1%，为近9年来的最高水平。2010年以来，我国房价上涨势头有增无减，根据国家统计局2010年4月公布的数据，截至2010年3月，全国70个大中城市房价同比上涨11.7%，其中新建商品住宅价格同比上涨15.9%，二手房价格同比上涨9.5%。
一、房地产投资是形成当前高房价的重要因素之一
在国内外经济金融形势发生重大变化的背景下，我国房地产价格上涨具有多重原因：一是城市化进程的加快使得住房需求不断上升；二是随着居民生活水平的提高，住房消费能力也在不断增强；三是房地产业的发展能够推动地方经济的发展，得到地方政府的支持；四是房地产开发商在利益的驱使下，加速房地产开发的进程；五是银行等金融机构能够从房地产相关项目中获利，房地产信贷快速扩张；六是土地开发建设的成本不断增长，推动房价上涨；七是人民币升值预期下，热钱涌入房地产市场；八是市场上对于住房价格继续上涨的预期明显，投资性和投机性购房需求膨胀等。
2009年以来，特别是2009年下半年以来，我国房地产价格快速上涨，呈现涨幅大、涨势猛的特征。
我们认为，此轮房价上涨的一个重要推动力是投资性和投机性购房的大幅增长。伴随着四万亿经济刺激计划的逐步实施和天量信贷的逐步投放，潜在的通货膨胀预期抬头，加上市场对于房地产利好政策的消化，富余的流动性资金出于保值增值的需要涌向房地产市场，房地产投资和投机异常活跃，成交量大幅增长，房价迅速攀升。近些年来，人们普遍预期未来房价看涨，这使得房地产的投资需求加剧。在价格上涨预期和资产增值动机的驱使下，房地产市场出现大量的投资性和投机性交易行为，这刺激房地产需求进一步攀升，房地产市场供不应求的状况更加突出，房地产价格不断上涨。以下通过闲置房、租售比和价格走势等数据，分析2009年以来我国房地产市场的运行状况。因为投资和投机行为对我们以下分析情况造成的后果是相同的，所以我们将投资和投机行为放在一起分析。
第一，闲置房数据。闲置房主要包括开发商已建成但未实现销售的房屋和开发商已销售但无人居住的房屋。根据国家电网公司的调查显示①，我国660多个城市连续6个月以上电表读数为0的闲置房有6540万套。按照每套房平均供3个人居住计算，6540万套闲置房可供近2亿人居住。而对照1999年到2008年城市化加速上升的十年中，我国城市非农人口的增加总量也只有2亿元左右。据此推算，我国目前660多个城市的闲置房总量可以满足其后十年城市化的住房需求。据统计，我国现今实际人口总量约为14亿人，2009年底我国的城市化率为46%，按照上面的估算结果，在全国城市化率达到60%以前，也就是达到“全面工业化”水平以前，近2亿人居住的闲置房完全可以满足城市化进程中的住房需求。过量闲置房的存在，既是盲目投资和炒作房地产造成的后果，也给房地产市场的持续健康发展带来了负面影响。
第二，租售比数据。租售比是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。国际上衡量一个地区房地产运行状况良好的租售比范围一般界定为1∶300到1∶200，这意味着房屋的合理价格大约相当于其租金的200到300倍。
如果租售比低于1∶300，则意味着房地产投资价值相对变小,房屋泡沫已经显现；如果租售比高于1∶200，则意味着房地产还有投资潜力。根据美联物业和环球房地产指南网站的调查数据，2009年世界22个主要城市的住房租售比如表1所示。从表中可以看出，在统计的全球22个城市中，租售比低于1∶400只有我国的北京、上海，也包括香港，北京和上海的住房租售比远低于其他城市的水平，也低于房地产市场运行良好的租售比下限1∶300，这在一定程度上表明北京和上海房地产市场的投资和投机行为严重，房地产价格中存在泡沫。除北京和上海外，我国一线城市的住房租售比也普遍低于1∶300，由此可见，投资者已逐步取代刚性需求者进入房地产市场。
表1世界22个主要城市的住房租售比城市北京上海香港孟买新加坡东京纽约曼哈顿蒙特利尔里约热内卢圣保罗约翰内斯堡租售比1∶5251∶4181∶4031∶3091∶3421∶3421∶2171∶2521∶1621∶1841∶168城市开普敦内罗毕柏林法兰克福巴黎莫斯科圣彼得堡米兰罗马伦敦迪拜租售比1∶1101∶2451∶1481∶2591∶2791∶3521∶1741∶3081∶2571∶3231∶203资料来源：美联物业、环球房地产指南网站（global property guide）。
第三，房地产销售价格与租赁价格走势比较。
根据美联物业对各地成交最活跃、最具代表性的二手住宅进行的统计，2010年4月，北京二手住宅蓝筹价格指数较2008年1月上涨73.5%，而租金指数却下降7.7%；上海二手住宅蓝筹价格指数较2007年1月上涨61%，而租金指数只上升4%；广州二手住宅蓝筹价格指数较2007年1月上涨92%，而租金指数仅上升1%。从图1到图6可以看出，统计期内北京、上海和广州二手住宅价格大幅上涨，而租金价格变化不大。这个情况说明当前房地产投资现象十分普遍，一方面扩张了购房需求，推动房价上涨；另一方面相当多的投资者手头拥有几套房，造成租赁市场上的房源供给相当充足，使得近年来租金价格保持相对平稳。
图1北京二手住宅蓝筹价格指数图2北京二手住宅蓝筹租金指数图3上海二手住宅蓝筹价格指数图4上海二手住宅蓝筹租金指数图5广州二手住宅蓝筹价格指数图6广州二手住宅蓝筹租金指数资料来源：美联物业第四，抽样调查结果显示，2009年上海本地居民户均住房3套，广州50%的家庭平均住房2套。很多人在住房已经完全满足自住性和改善性需求的前提下，仍拼命贷款买房。据媒体报道，部分“购房爱好者”在拥有几十套住房之后，仍四处筹钱购房，以期获取投资收益。
从当前闲置房数量居高不下，租售比持续低位徘徊，销售价与租金价走势背离，居民购房热情高涨等现状可以看出，当前我国房地产市场上投资行为盛行，房地产的投资功能在很大程度上替代了居住功能。从供给和需求的视角进行分析，房地产投资需求的大幅上涨，人为地扩大了房地产需求，在房地产供给相对稳定的情况下，这必然会拉动房地产价格不断攀升。
二、当前形势下房地产投资弊大于利
房地产投资和投机具有共同的目的，即持有房地产并等待房价上涨后获取更多的收益。两者的区别主要在于：房地产投资是指购房者为了获取长期投资回报而购买住房的行为；而房地产投机是指购房者为了获取短期投机利润而从事短期投资或是炒卖住房的行为。国外一般按照持有房地产的期限区分“投资”和“投机”，房地产持有五年以上再交易属于投资行为，而五年以内买卖房地产属于投机行为。
当前，关于房地产投机的危害，人们已经形成共识。投机会虚增房地产短期需求，哄抬房地产价格，滋生房地产泡沫，冲击楼市发展，增加宏观经济运行的风险。但是，关于房地产投资的弊端并没有引起重视。我国目前对于房地产投资和投机并没有提出明确的界定标准。2009年以来，在房价不断上涨和通货膨胀预期抬头的情形下，人们普遍认为大量购买住房并等待升值是合理的投资方式。部分居民持有富余资金购买多套住房，其本人并未分清购房行为属于投资还是投机。当前我国房地产市场要持续健康发展，不仅要严格控制投机行为，也要严格控制投资行为，合理引导住房消费需求。
传统观点认为，房地产投资主要有以下几方面优势：一是活跃房地产交易，增加市场需求，促进房地产市场的发展；二是提供房地产租赁市场上的房源，满足市场上的租房需求；三是提供风险较小且回报较高的投资渠道，能够实现资产的保值、增值。然而在当前形势下，房地产投资的弊端要大于其优势。
第一，在房地产市场供过于求，房价下跌的情况下，房地产投资确实有利于增加市场需求，促使房价止跌回升；但在房地产市场供不应求，房价上涨的情况下，房地产投资可能会导致市场需求过度活跃，刺激房价非理性上涨。2009年以来，在全球金融危机时期积累的刚性购房需求得到释放之后，房地产市场交易量大幅上涨，房地产价格逐步上升；而房价的上升刺激了投资需求的增加，投资性购房增长迅猛，这又进一步推动房价的上涨。数据显示，2009年我国主要城市楼市交易量比2008年同期涨幅超过50%，天津、武汉、杭州、南京以及成都等城市同比涨幅超过100%，福州和厦门等城市同比涨幅超过200%；主要城市楼市成交均价普遍上涨，上海、深圳和北京楼市成交价分别比2008年同期上涨27.56%、18.32%和16.38%。在当前房地产市场交易量放大和成交价攀升的情况下，房地产投资会刺激房价螺旋上升，不利于房地产市场的健康发展。
第二，房地产投资确实有利于为房屋租赁市场提供房源，但是当前我国并不缺乏租房房源，真正缺乏的是廉租房和公租房。根据前文的分析，我国房地产市场上存在着大量的闲置房，这些闲置房是房屋租赁市场上的潜在供给者，一旦租金价格达到投资者的要求，这些闲置房将转化为出租房。当前，为促进我国房地产市场平稳健康发展，亟待加快廉租房和公租房建设，解决城镇最低收入和中等偏下收入住房困难家庭的住房问题。虽然政府提供出租房，可能会存在成本高、效率低的弊端，但我们需要全面权衡利弊。把两者相比较，政府供应廉租房和公租房过程中存在的问题，肯定要小于放任投资行为、大幅推动房价上涨带来的危害。美国公共住房、法国廉租住房以及新加坡公共租屋的经验表明，廉租房和公租房制度能够在短期内快速解决低收入家庭的住房短缺问题，抑制房地产价格过快上涨，促进房地产市场平稳发展。
第三，近年来我国货币流动性过剩，投资渠道较为单调，房地产价格持续上涨的现状使得很多人认为房地产是回报较高、风险较小的优质投资渠道，这种观点助长了房地产投资的行为，却忽视了房地产投资的风险和危害。投资的风险与收益是正相关的，要获取较大的收益，必然要承担较大的风险。虽然过去几年我国房地产价格增长迅速，但是从长期来看，大多数国家的房地产溢价程度与通货膨胀速度保持一致，且房地产市场的发展呈现周期性波动。根据economist house-price indicators统计资料，1990年到2010年第二季度，美国、英国、日本和新加坡的房价在短期内，会呈现单向上涨或是单向下跌的走势，但是长期来看，四国房价均出现上下波动的情况。由于房地产是“不动产”，一旦房价下跌或是房地产市场步入萧条期，那么投资者难以获得预期收益，甚至遭受损失。
第四，住房和股票等投资品具有本质的不同，它们根本不在一个需求层次上，房地产投资直接影响居民基本生活保障。与股票、基金、黄金等投资品所根本不同的是，股票等投资品是在具备富余资金下的自由选择，而住房具有很强的民生性，突出表现为住房是保障居民生活的基本条件，是普通公众生活的基本需要，是维护社会公平的重要媒介。当前的情况是，一方面，富人将剩余资金投入房地产市场，拉动房价上升，一大批人通过房地产的投机与投资，成为富裕阶层，甚至跻身富豪榜排名；而另一方面，穷人因为房价过高只能望“房”兴叹，难以满足基本生活需求。当前房地产投资已经成为少数人谋取利益的手段，而这种谋利，是通过对民生设施的炒作，通过社会财富的转移和再分配形成的，这显然不是社会公平的体现。由此可见，在我国基尼系数居于高位，贫富差距不断拉大的现状下，放任房地产投资只会压制民生需求，造成富者愈富、贫者愈贫，不利于社会的可持续发展。
三、控制房地产投资，促进楼市回归理性的对策建议
2010年4月，国务院印发《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，出台了房地产调控政策，部分省市也陆续公布了房地产调控政策细则，除了北京对投资性购房做出限制之外，多数省市的调控政策细则都偏重于增加市场供给，没有在抑制需求方面出台严厉的措施。根据经济学原理，市场上的供给和需求共同决定价格，在其他条件不变的前提下，增加供给或是减少需求的行为均能降低价格。
但是在房地产市场上，由于土地是稀缺资源，各城市在一段时期内能够开发利用的土地是有限的，房地产供给的增加也会受到限制，因而房地产需求的变化更能决定房价的变化。从上文分析可知，我国投资性购房猛增是此轮房价过快上涨的重要原因之一，因此，当前我国房地产调控政策，特别是地方房地产调控政策细则应当偏重于抑制房地产需求，严控房地产投资。
第一，加强对房地产投资行为的研究，从政策导向上明确房地产投资的弊端。我们当前的问题是，无论在舆论层面上和政策导向上，对于房地产投资没有多少控制性的措施，这样就客观形成了对房地产投资放任自流的状况，人们并未意识到房地产投资的危害，甚至认为有富余资金就可以投资房地产，投资多少也无所谓。要全面分析房地产投资的利弊，树立正确的舆论导向，引导公众认识房地产投资在当前房价高企中起到的推波助澜作用，认识到房地产投资带来的危害。
第二，应当严格执行差别化的房地产信贷政策，从资金来源上控制房地产投资。传统的低首付按揭制度容易放大实际的住房需求，引致大量的房地产投资和投机。这是因为低首付按揭制度以小搏大，提高了买房者的购买力，进而从制度上放大了住房需求。2010年国务院房地产新政体现了对首套自住房和多套房的差别化待遇，有利于抑制房地产投资，但是从地方政府的执行情况来看，多数城市出台了较为保守和宽松的调控政策细则，并没有对投资性购房者从严控制。各地政府应当严格执行国务院关于购买不同套数住房家庭的差异化信贷政策，严格控制投资性购房；必要时可以对第二套非改善型住房、第三套及以上住房实施更为严厉的控制措施，如不予发放贷款等。
第三，应当适时推进房地产税收体系改革，通过税收手段抑制房地产投资。我国当前的房地产税收体系重流转环节，轻保有环节。在房屋流转过程中，房地产企业需要缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税和企业所得税，这些税费基本上通过房地产价格直接或间接地转嫁给购房者；但是在房屋保有环节，购房者用于自住或是闲置的房屋不需要缴纳任何税收。这种重流转轻保有的税负格局难以抑制房地产需求，反而成为房价上涨的刺激因素。目前，世界上大多数成熟的市场经济国家和地区，包括美国、英国、德国、日本、我国香港、台湾地区等，都对房地产保有环节征收物业税。对于我国而言，适时开征房产保有税或是物业税能够有效抑制投资性和投机性购房行为，减少闲置房的数量，挤出房价泡沫，促进楼市理性回归。由于税收改革的影响面较广，冲击力较强，因此推行中要注意循序渐进。我国可先针对增量房地产制定征税方案，并在开征初期对于生活必需的住房免税。待时机成熟后，再逐步对存量房地产征收保有税。
第四，应当拓宽投资渠道，满足多层次的投资需要，从需求角度减少房地产投资。当前我国居民的投资渠道主要包括储蓄、国债、企业债券、股票、基金、理财产品、保险、外汇、黄金、期货、权证、收藏品和房地产等。尽管投资种类较为丰富，但是由于国债受到发行规模的限制，容纳资金有限；企业债券市场制度不够完善，吸收资本能力不高；股票市场持续低迷，收藏品市场门槛较高等诸多因素的影响，我国居民的投资渠道仍显狭窄。要避免市场上的富余资金扎堆于房地产投资，其中一个重要的途径是拓宽投资渠道。具体来看，一是要推动金融创新，丰富投资品种；二是要降低投资门槛，满足不同收入阶层的投资需求；三是要进一步规范投资市场，减少居民的投资顾虑；四是要普及金融知识，鼓励居民尝试新的投资方式；五是要出台相应的鼓励和支持政策，引导民间资金进入实体经济领域。
参考文献：
[1]易宪容.住房空置率之高说明啥？[n].人民日报海外版,2010-07-09.
[2]许国萍.去年房地产市场交易量上升五成多[n].解放日报,2010-01-14.
