房地产行业主要风险点精品(七篇)

序论：写作是一种深度的自我表达。它要求我们深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隐藏在内心深处的真相，好投稿为您带来了七篇房地产行业主要风险点范文，愿它们成为您写作过程中的灵感催化剂，助力您的创作。

篇(1)

房地产行业成本核算与控制方面的问题主要体现在房地产开发阶段、销售阶段。

1.开发阶段

第一，房地产项目成本核算的对象、土地开发成本归集和分配方法不明确。首先，房地产行业与一般的制造业企业不同，其产品的形态不是一成不变的，同一项目的产品成本构成复杂多样，成本归属和分摊方法缺乏标准。其次，土地开发成本和配套设施建设成本等属于间接开发费用，应该按成本会计的方法进行归集和分配。第二，工程完成程度不能可靠估计，无法及时获取成本核算的依据，成本核算偏离施工进度。在工程建设的实施过程中，工程完成量和实际总预算存在较大差异，未能及时更新，导致企业在成本核算过程中无法及时取得可靠的计量依据。第三，预算机制不健全对成本控制有很大影响。首先，房地产项目周期长，市场价格变动对项目总成本影响较大，总成本预算难以事先预估。房地产开发项目前期需要占用大量资金，为了节约资金成本，降低经营风险，可能会基于谨慎性原则而导致前期成本高估或者低估，项目成本波动幅度较大。其次，预算指标不合理或者下达不及时，项目总预算以及现场工程完成进度不能配比，使成本控制缺乏可靠依据，不能令人信服，难以有效落实。

2.销售阶段

第一，预售阶段是项目资金回笼的过程，企业虽然收到预售款项，但产品的主要风险和报酬尚未转移，不能确认收入，成本不能结转。此时项目开发尚未完结，成本仍在不断累计，仍处于归集分配过程之中。企业为了快速回笼资金，预售阶段可能导致销售费用和营业费用陡增。第二，税收政策在销售阶段对成本核算的影响。我国部分地区要求在企业在收到预收款的同时缴纳一定的税款，比如纳营业税、城建税等，有些地区还要求按照预售款项的一定比例预征企业所得税和土地增值税，待房地产项目清算时多退少补。根据收入配比原则，预售款尚未确认收入，缴纳的税款无法和收入配比形成企业的经营成果，未能及时反映经营成果。第三，借款费用停止资本化时点的影响。按照企业会计准则规定在该项资产达到预订可使用状态或者可销售状态时，借款费用应该停止资本化。在实际业务中如何才算达到可使用状态仍不容易界定。第四，销售收入的确认和成本结算的影响。房地产开发项目收入确认的方式依据是产品的主要风险和报酬是否转移，目前大多数企业在业主入伙时才确认收入实现。企业在确认收入时项目开发尚未完结，工程尚未决算，企业只能通过预估成本结转，导致企业未能及时反映项目经营成果。

二、对房地产行业成本核算与控制存在问题的对策

针对我国房地产行业在开发、销售阶段成本核算与控制方面存在的问题，笔者认为应做好以下几个方面的工作。

1.开发阶段

第一，成本项目标准化。对房地产项目成本构成分类，确定大类，细分小类，并设置专门的表格，形成统一标准。成本项目的标准化对成本归集和分摊方法做出规范，有利于形成信息中心，建立业务接口，在业务部门之间形成有效沟通渠道。第二，规范操作流程。建立操作指引手册，不相容职务分离。对房地产项目开发过程中的招标、投标、完工程度、工程监理、工程预算、工程结算、单据传递等规范操作流程，尽可能避免营私舞弊。第三，建立健全工程预算制度。良好的预算制度是房地产项目成本核算和控制的保证。第四，建立健全以合同为纽带的成本事先控制、事中控制和事后总结的制度体系。第五，建立健全成本控制激励机制，设置合理的成本控制目标，完善考核和奖惩制度。

2.销售阶段

第一，建立健全成本结算制度，及时做好项目结算工作。成本结算是房地产项目成本确认的依据，房地产项目在销售阶段工程开发已接近尾声，企业应及时取得工程结算是成本核算的保证。基于本企业现状和业务能力范围，无法通过本企业结算的工程项目可以采用委托结算等方式尽快获取工程结算，及时反映企业经营成果。第二，做好借款费用的资本化工作。房地产开发企业开发周期内的资本化伴随整个开发周期，应按相关规定及时停止借款费用资本化工作，资本化截止后的借款费用不应作为项目成本。通常企业认为在取得竣工许可证或销售许可证明即认为停止借款资本化时点。第三，做好销售费用的控制，建立健全销售激励制度，对房产销售业绩进行评价提高销售人员工作积极性，促进资金回笼。第四，房产项目销售阶段做好成本的汇算工作，及时整理相关资料，报有关部门审批，完善税务资料，及时与税务部门沟通协调，清算税款，降低企业经营风险。

三、结语

篇(2)

关键词：“营改增”；房地产企业；纳税筹划策略

一、“营改增”税制改革简介

税收是我国财政收入的主要来源之一。我国税收是以流转税和所得税并行的双主体税制，而增值税和营业税又构成了我国税制体系中最重要的两大流转税。2011年，国家税务总局与财政部经国务院批准，联合下发了关于我国营业税改增值税试点方案，此后几年，从我国部分交通运输业以及现代服务业为试点，逐渐扩大到涵盖我国整个交通运输业、邮电通信业、以及部分现代服务业的增值税改革，2016年，我国房地产业、建筑业、金融业和生活服务业也将被纳入“营改增”的浪潮中，改革力度之大、影响之深也是前所未有。

二、“营改增”税制改革前我国房地产企业纳税情况分析

营业税改增值税之前，我国房地产企业涉及的税种包括营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、城镇土地使用税、契税、房产税、印花税、企业所得税等，其中营业税、土地增值税、企业所得税构成了税制改革前房地产企业的主要税种。“营改增”税制改革实施前，房地产企业商品房销售时按照售价的5%缴纳销售不动产的营业税；房地产开发企业土地增值税主要是由增值额即售房收入与扣除项目之间的差额决定的，其中扣除项目包括因取得土地使用权所支付的金额、开发成本、开发费用、与转让房地产有关的税金及财政部确定的其他扣除项目。根据增值额占扣除项目的比例确定增值率，并以此计算应缴纳的土地增值税。增值率是确定房地产开发企业土地增值税的关键。企业所得税是房地产开发企业主要税负之一。除小微型房地产企业适用20%的企业所得税外，房地产企业所得税税率一般为25%。房地产企业所得税的税负轻重取决于开发利润的大小，因此和土地增值税在税负上具有一定的趋同性。

三、“营改增”税制改革对我国房地产企业纳税情况的影响

1.对营业税及增值税的影响。

我国对房地产行业实施“营改增”税制改革后，房地产行业将迈入缴纳增值税时期。目前，对房地产开发企业增值税税率的基本倾向性意见已形成，针对一般纳税人，房地产业的增值税税率预计为11%，并可按照增值税相关条例进行进项税额的抵扣，因此很大程度上降低了在缴纳营业税时期工程材料成本中负担增值税后又重复征税的问题。但存在两大问题，一是根据相关数据统计，一线城市的房地产开发项目成本一半左右是由地价款构成的，且很难取得可抵扣的增值税进项税专用发票；二是其他房地产开发成本如拆迁补偿费、市政大配套费及其他行政事业性收费也无法取得可抵扣的增值税专用发票，使得增值税税负过重。

2.对土地增值税的影响。

“营改增”税制改革对房地产开发企业土地增值税的主要影响体现在已缴纳的增值税上。由于缴纳营业税时期销售不动产的营业税为5%，且为价内税，对价格影响相对较小，并且在计算增值额时可以抵扣；而改征增值税后，税率预计变为11%，且增值税为价外税，在计算增值额时，已缴纳的增值税不可作为抵扣项目，则会很大程度的增加了土地增值税的增值率，增大土地增值税税负。另外，“营改增”后土地增值税是否属于重复征税的税种值得探讨。

3.对企业所得税的影响。

在房地产企业实施“营改增”后，由于增值税属于价外税，不能在企业所得税前扣除，使企业实际税负变重，因此，“营改增”税制改革对房地产企业的税后所得影响较大。

四、“营改增”税制改革背景下房地产企业纳税筹划策略分析

1.积极反映，争取税收政策支持。

由于房地产开发企业相关成本中相当大的比例不能取得可抵扣的增值税专用发票，导致成本中已负担且本不应该影响损益的进项税不能抵扣，增大了企业税负，因此，对于房地产行业“营改增”具体事项的相关税务建议、诉求应尽快通过各种渠道向政策制定部门及时反映，争取税收政策支持。例如，房地产企业中占比例很大的土地出让金、市政大配套费、拆迁补偿费及其他行政性收费，一般只能取得相关政府部门的行政专用收据或其他收据，从而无法形成完整的抵扣链条。为此建议政策制定部门可以对此类成本规定一个合理的进项税抵扣率，即政府可以允许房地产企业凭财政部门开具的土地出让金专用收据等作为抵扣凭证，类似企业购进农产品可以抵扣13%的进项税额，如果这部分进项税无法抵扣，企业税收负担将会大幅上升；还应考虑房地产业的上下游税率，最好规定一致或相近，以减轻企业纳税负担，实现税制改革的初衷即结构性减税的目标。此外，由于房地产企业开发周期长的特性，增值税进项税的认证期是否在现行政策的基础上适当延长。

2.政策筹划，争取财政资金支持。

由于“营改增”政策实施后将对我国房地产开发企业带来较大的影响，由于房地产企业的行业状况及增值税的征纳方式，在实施初期会对相当一部分企业带来较沉重的税收负担。为了实现改革的平稳过渡，据统计，相当一部分省市财税部门均提供了改革扶持资金政策，对税制改革中有实际困难的企业予以政府资金扶持。因此，处于“营改增”大背景下的房地产企业，应积极利用相关资金扶持政策，并根据自身情况进行政策筹划，以享受相关的政策资金支持，减轻企业的税收压力。

3.找准企业税收风险点，合理规避税务风险。

房地产企业与销售货物或提供加工修理修配劳务的企业不同，其建造周期长且开发至一定节点才能进行预售，考虑到房地产的行业特点、市场行情及政策因素，“营改增”后会使该行业税务风险加大。主要风险一是：如不能按期预售，前期的增值税进项税认证过期，致使进项税不能抵扣；二是：如果商品房脱销，导致进项税抵扣不足使得企业税负增加；三是：如果房地产行业不景气，严重出现商品房滞销，无法及时取得销项税，可能会出现进项税与销项税倒挂；如何避免此类事情发生，是政策制定部门需考虑的问题也是企业税务筹划和规避税务风险的重点。

4.合理筹划增值税抵扣链条，降低企业税收负担。

由于增值税抵扣有严格的抵扣链条，所以“营改增”后房地产企业必须加强增值税抵扣链条的管理及筹划。因房地产企业商品房的销售价格确定后，相应的销项税也就确定，销项税的筹划空间有限，所以只能把筹划的重点放在进项税上。房地产企业如何增大进项税额并在合理的时间内得到全额抵扣是降低企业税负的重点，比如企业的供应商、施工方等上游企业的开票时间、增值税税率、结算方式的选择及进项税认证时间的筹划等都是进项税筹划的重要切入点。项目从开工至售罄，在增值税抵扣链条上，根据各行业纳税义务发生的时点科学、合法制定正确的筹划步骤，做出最符合企业要求的有效筹划方案，有效降低企业税负。

五、结语

“营改增”后，房地产企业在合理利用政策的同时，在实际操作中应根据具体业务综合考虑各种因素的影响，找准切入点合理制定税务筹划策略。

参考文献：

[1]张怡然.我国房地产企业纳税问题分析.东北财经大学学报[J].2015.01.

篇(3)

关键词：商业银行 住房抵押贷款 流动性风险

一、我国商业银行住房抵押贷款的主要风险

住房抵押贷款是居民进行住房消费时通过贷款来获得资金支持以弥补消费能力的不足，而居民要获得贷款必须拿出一定的抵押品给金融机构，作为偿付贷款的担保。我国从1992年开始起步，并逐渐成为居民进行住房消费的主要工具。

1、信用风险

这种贷款的限期比较长，加上在贷款期间银行对借款者很难进行全面的了解，所以借款人随时都可能产生违约行为，又称违约风险。分为主动违约与被动违约.主动违约是指借款人基于利益的考虑而有意或故意违约。当违约所产生的利益超过其损失时就会产生主动违约。被迫违约指借款人，因一些原失去了还债能力所发生的违约。

2、流动性风险

流动性风险是指借款人住房贷款的持有现金是不容易的，可能会遭受的损失有两个方面，一是贷款不及时清算的银行和金融市场上出现更多的投机损失已获得良好的应用前景，另一个是存款利息的存款或银行的住房贷款不及时清算出现需要的资金周转困难所欠债务结算， 最严重的是由于现金流问题和破产的银行，破产。

3、抵押物风险

抵押物风险是指因典质市价值消失或降低或处分本钱过高而使贷款人遭受的损失。抵押住房可能会因各种自然灾害和认为灾害而遭损毁，例如地震、火山爆发、水灾、火灾等住房会因此受损从而导致抵押住房价值灭失或下降；抵押住房的价值会因经济区域布局、交通布局等的变化而下降；在抵押住房处分中，因产权纠纷、律师费上升等原因而需花高昂的处分费用，从而会降低贷款人处分抵押住房实际所能获得的收入。

4、利率风险

利率风险分为贷款利率和存款利率风险。贷款利率风险是指市场借贷资金由于经济波动和政府经济政策变化等因素造成的不可预知的变化而产生的风险，因此，住房贷款利率上升的市场，超过约定的利率而给贷款人带来的损失。银行损失主要决定于约定的利率低于市场利率水平支付住房贷款，未来的贷款金额，贷款期限和还款方式。贷款回收期越远，提前还款金额少，由贷款人遭受更大的损失。相反就会越小。

二、我国商业银行住房抵押贷款风险的主要原因

（一）逆向选择和道德风险

逆向选择源于银行与借款人之间在贷款合同发生前所存在的信息不对称。对于个人住房贷款而言，当银行贷款条件越来越苛刻时，接受贷款者主要是两类人，一类是真实购房者中的信用状况较差者，他们对于未来能否及时还款考虑不多，考虑的往往是如何赖帐、扯皮；另一类是投资、投机者。他们利用个人住房贷款进行炒房投机或在证券市场上投资、投机，一旦投资、投机失败，银行的资金回收就面临风险。结果，银行为防范风险而制订的严格措施或者比较高的利率反而带来了更大的风险。个人住房贷款中的道德风险是借贷双方由于追求自身利益最大化而忽视自己的道德义务，给另一方带来伤害和损失的可能。

（二）商业银行流动性过剩

货币市场的高流动性主要缘于目前有利可图的行业太少，银行难以找到一个比较合适的放贷企业。在流动性过剩压力下，为保证业务增长和提高盈利能力，商业银行存在盲目竞相追逐大户，非理性降低贷款条件的冲动，从而不利于有效防范信贷风险。特别是房贷相对来说是优质资产，银行两头放，一边为开发商贷款，另一边放消费者的按揭，两边的资金都源于银行，风险更大。

（三）住房贷款购房中投资性购房比例过大

一般正常的房地产市场 投资性购房比例一般在10%-15%之间10年左右的租金就能收回投资 我国目前特别是京沪杭深广等热点城市投资投资性购房比例占30%-40%左右早已大大超过投资性购房比例应控制在15%以内的警戒线，这些地区的房子要 70年以上的房租才能收回投资。从收益回报率来看实际上毫无投资价值。

三、我国商业银行住房抵押贷款的风险防范措施

（一）完善住房抵押贷款的法律法规

相比一般的房地产现房抵押借款，是购房契约、借款契约、抵押条约、保证条约和委托契约关系的结合体。虽然政府对此进行了相应的管理并且定制了相关法律规范，但仍旧出现一些法律法规已经与目前我国房地产金融成长的实际前提不符的情况，有些法律条目实质抽象、缺少可操作性等缺陷。因此，应该从住房交易，评估，安全来加快法律法规的完成，形成一个难以控制的市场主体和市场行为。

（二）推进个人信用制度的建设

伴着个人征信体系在全国正式运转，个人到各国任何一家银行办理信用卡或住房贷款时，银行将请求盘查申请者的个人征信记录。假如有不良还款记录，那么银行有可能请求个人提供典质、抬高贷款利率或贷款额度会相应减少，乃至回绝其贷款。如果申请人拒绝允许银行检查信用记录，银行将有理由不给予大量的贷款和信用卡。推动使用者爱惜自己的信用，也督促了从单位信誉和品德约束渐渐过渡到以个人信用担保为主的国法限制的信用里去，有利于完美个人信用的法律环境和技巧。

（三）强化保险保护机制

与购房人的贷款银行的住房抵押贷款合同的签订须在住房按揭保险买房子。日常生活中的保障，以住宅实现典质担保，经过其保障，解决由于其意外灾害，损失的风险，可以更充分地保护抵押权人的利益。在这一点上，当保险事故发生时，行使代位权的“有限”贷款银行，将保险资金沉淀，或要求购房人的保险金提前偿还贷款。

（四）严格规范抵押贷款的审核程序

严格执行安全法律，选择合格的注册机构合法登记资产。期房抵押贷款尚未建造房屋作为抵押品，由于预售商品房抵押贷款，抵押人未收到《房屋所有权证》，抵押人提前购买享受商品房是一个选择的权利，因此，银行和抵押贷款生效依照商品房销售合同（销售）理事会抵押登记手续，登记机关也不能发行房屋他项权证。此时，抵押登记手续时，要求开发商提供《国有土地卡》和《商品房预售许可证》，银行应当进行严格仔细的审查，防止错误和丢失的物品。贷款人在接到借款人的贷款申请后，应该对借款人的信用状况进行审查。

（五）采取利率可变形时发放贷款

贷款人通过与借款人签订协议，明确在市场利率发生变化时，将相应调整贷款利率。如果市场利率上升，贷款人可以通过调整贷款利率的办法避免或减轻损失。利率的调整实际有两种情况，一种是住房贷款市场利率上升时提高贷款利率，另一种是存款利率上升时根据存款利率上升幅度相应提高贷款利率。不过借贷双方的权力是对方等的，贷款人在市场利率上升时可要求提高贷款利率而降低风险，借款人在市场利率下降时，可要求提高贷款利率而降低利息支出。贷款人也可同借款人达成协议，在发生通货膨胀时，根据通货膨胀率相应提高贷款利率，以降低购买力风险。借款人亦可要求在一般物价水平下降时，相应降低贷款利率。不过由于通货膨胀经常发生，采取利率可变贷款形式对贷款人是有利的。贷款人也可与借款人协商，若其他金融投资报酬率上升时，可相应提高贷款利率，而降低市场风险。但如果是这样，借款人也可要求其他金融投资报酬率下降时，相应降低贷款利率。所以贷款人在进行决策时要全面考虑。

参考文献

1. 薛瑜，试论商业银行住房抵押贷款现状及风险防范[J].商场现代化， 2009，（18）

2. 骆韵，浅谈个人住房抵押贷款的风险和对策[J]. 消费导刊， 2010，（05）

3. 王琼，我国商业银行个人住房贷款风险管理的研究[J].商场现代化，2007（10）

4. 刘曙光，地产泡沫将危及美国经济[J].t望，2006（1）

5. 陈柏东，房地产市场宏观调控的理性思维[J].中南财经学报，2006（3）

6. 中国行业技术分析报告――房地产行业[DB/OL].中经网统计数据库，2009（4）

作者简介：

篇(4)

在购买保险时，这样的情形有时候会经常发生：当你终于下定了决心签下一份保单，可最后得到的却是保险公司“因为你体检不合格，所以，不能以当初人许诺的标准保费投保，更有甚者还需要你不得不延期投保，或者索性你被拒保了”。

比如：一位24岁男性投保寿险(标准保费：2650元)和重疾险(标准保费：970元)，但经过体检后，保险公司决定将他的重疾险保费调至1215元；另有一位40岁男性同样投保寿险和重疾险，但经过体检发现他患有高血压。于是保险公司最终决定：重疾险拒保，寿险保单加费。

换句话说：不是你想买保险时就一定能买到，如果你没有最终通过公司的核保程序，你将买不到你当初想要的保险。核保工作是指保险公司对投保申请进行评估，决定是否接受这一风险，并在接受风险的情况下，决定保险费率的过程。

一般而言，保险公司的平均预期损失有一个上下浮动的范围，对在此范围内的被保险人，费率采用标准费率表。超出范围的或提高费率标准，或拒绝接受投保。

核保的定义

寿险核保

保险公司对投保人和被保险人的身体状况，职业、经济能力、投保动机等因素做危险程度的评估，决定是否承保及确定一个合理的费率基础、承保条件的过程和方法，是对准被保险人所存在的风险进行选择和分类，并做出接受或不接受结论的过程。

客户因为体检不合格，导致不能以标准保费投保，有些需要延期投保，或索性被拒保了。只有在那一刻，客户才唏嘘短叹，恨不能央求保险公司满足自己的投保意愿。对于客户，这是很真实的警示，他们必须严肃地面对自己的健康问题。

由于离保额客户往往事业繁忙，生活不规律，也没有固定的锻炼习惯，完全健康的人比率很少。但亚健康并不足以引起大家足够的重视，似乎习以为常了。也有客户很不理解保险公司做出的核保决定。

核保的目的

核保的人身保险的经营原理

在于依据以往被保险人死亡，疾病，残疾等经验数据编制出保险费率表，当有新人申请加入被保险人的行列时，他们将来的死亡或残疾的可能性应当接近保险公司预先假定的经验率。

核保的关键是衡量申请人的预期损失是等于、大于还是小于保险公司在标准费率表中的预计损失。一般而言，保险公司的平均预期损失有一个上下浮动的范围。对在此范围内的被保险人，费率采用标准费率表，超出范围的或提高费率标准，或者拒绝接受投保。

当客户投保时做出的不利于保险公司的选择，这种选择被称为逆选择。比如年轻人预期自己能活很久，于是选择投保活得越久领取越久的生存保险；老年人常常感觉自己身体不适，则有可能选择投保死亡保险。这些都是逆选择的表现。此外，有个别人在投保过程中企图利用投保寿险得到不正当的利益，这种不纯的投保动机，称为道德风险。比如，投保人在投保时，故意隐瞒病情、虚报年龄等。如果让那些有逆选择或道德风险的人获得保险，保险公司的盈利就得不到保障。

核保的工作流程

核保在进行核保时，保险公司的内勤核保人员与外勤业务员通常要进行如下4个步骤：

1　面晤

亲自见被投保人，了解投保动机及被投保人的职业与经济能力、生活习惯与环境因素等，以排除道德风险；

2　观察

了解被投保人的健康状况，如体形、体态等，对不正常的状态都会注意；

3　询问

进一步解说保险条款，说明如实告知义务、除外责任、停效规定、犹豫期规定等；

4　报告

完成业务员报告书。

健康核保：影响保费多少的最关键因素

健康风险因素评估是核保风险评估的最重要部分，其信息来源除了投保单上的健康告知外，还包括业务员报告书、各种疾病补充问卷、体检报告、被保人提供的既往病史病历，必要时保险公司还可以调阅被保人的过往理赔信息和社保医疗档案等。前面谈到保险医学以被保人将来可能发生疾病或死亡的概率为研究目标，其关注的主要风险因素如年龄、性别、体格、既往病史、现病史、家族病史等，有些并不与被保人目前的身体状况直接相关，但却会对风险保费产生直接的影响。

年龄　・年龄对寿险和健康险的影响毋庸置疑。不同年龄组的死亡率不同，1周岁以下儿童以及45周岁以上成人死亡率较高，56周岁以上成人组死亡率将陡增。死亡率较高的年龄段的被保险人是医务核保的重点，并会根据所保险种的风险限制保额。

性别　・女性的平均寿命较男性长，其死亡率较男性低，但女性在妊娠期死亡率高于男性。性别与某些疾病发病率有着显著关系，如甲状腺疾病、风湿性疾病、红斑狼疮等多见于女性；胃、食管疾病及先天性、遗传性疾病以男性为多。

体格　・体格及体形通过身高、体重、胸围和腹围等因素体现，体格与死亡率之间有一定关系。一般来说体重偏离正常身高、体重范围越远。死亡率越高。如果体重超过正常范围，且体检结果伴有与肥胖关系密切的相关症象，如血压高、血脂高、心电图异常、B超显示有脂肪肝等，则有相当高的加费可能。

既往病史　・包括手术病史、意外伤害史、住院病史、过敏病史、最近就医史以及地方病病史，女性还包括月经婚育史。既往史中告知有某种疾病时，要了解其治疗和目前状况，根据该疾病的风险程度、治疗效果、被保险人的治疗条件等因素综合考虑核保决定。

现病史　・现病史是医务核保的重要依据，核保人员会对现病史的疾病性质、疾病病程、发作次数、治疗方法、治疗效果等进行详细了解，做出综合评估。

家族史　・常见有遗传倾向的疾病有高血压、冠心病、动脉粥样硬化、糖尿病、精神分裂症、家族性结肠息肉病、多囊肾等。对家族史中有遗传倾向疾病者，审核或体检时要详细了解被保险人有无该疾病的相关征象，有相关现症且年龄较轻者，保险公司会慎重核保。

一般来说保险公司是通过计算风险点数来决定承保条件的，其中对各类风险因素、不同风险等级都设定了可量化的评分建议，而同种风险应对不同险种、缴费方式等又可有不同的风险系数，这样通过一套科学的计算体系可以得到被保险人在特定产品中的风险评分，这一评分将被划分为若干级，对应相应的加费或拒保条件。如果以100分为标准体的风险基点，那么寿险死亡指数超过470点将被拒保，重大疾病保险死亡指数通常超过270点则被拒保。

体检：

保险公司会请客户到指定医院进行健康状况方面的检查

在体检中保险公司一般会注意：

1、验明身份，避免由他人代替；

2、体检报告中应有被保险人与医师的亲笔签名；

3、仔细询问并记录被保险人的家族病史和既往症。

在保险核保过程中，保险人和客

户最关心的就是健康核保或称医务核保问题。然而为了防止逆选择风险，保险公司大都不会将具体的医务核保细则公布给营销人员。并且，核保人员是根据被保险人各方面的状况给出一个总体风险评估，也具有一定的主观性。这就是为什么我们常常看到同一被保险人投保不同险种，或者在不同公司投保同一险种其核保结果可能大相径庭。

Attention：常见疾病所面临的核保处理

目前国外的一些保险公司，为了控制风险，提高管理经营水平，甚至开始要求客户进行基因检查，以尽可能的提前预知该客户的健康风险。我国大多数保险公司也开始为部分重要高保额客户提供每年的健康体检，期望主动控制客户健康。

当你的身体如果出现类似以下症状的时候，你就必须有这样的意识了：你的保单将有可能被加费，或者遭到公司拒绝投保的“待遇”。

肥胖症

当进食热量多于人体消耗量而以脂肪形式储存体内超过标准体重的20％或体重指数超过一定值时，即称为肥胖症。体重指数的正常范围为18.5～24.9；25～27.9为超重；28～34.9为轻度肥胖；35～39.9为中度肥胖；大于40为重度肥胖。

核保参考结论

寿险及重大疾病类保险：超重或轻度肥胖需加费；中、重度肥胖一般拒保。住院保险：超重活轻度肥胖显著投保份数；中、重度肥胖通常拒保。

脂肪肝

脂肪肝是指脂肪代谢异常而在肝细胞内堆积所致的疾病，在临床上常无明显症状，通常会在健康体检B超检查中发现，血液检查时可见血脂升高或肝功能异常。

核保参考结论

寿险及重大疾病：血脂、肝功能正常的无症状者标准费率承保；若合并肥胖、高脂血症、糖尿病或严重酗酒者等危险因素时考虑拒保。住院险：一般附加免责事项，若合并其它高危因素则会考虑拒保。

糖尿病

糖尿病是常见的代谢内分泌疾病，分原发性和继发性两类。原发性占绝大多数，有遗传倾向。此病是由于绝对和相对性胰岛素分泌不足所引起代谢紊乱，早期多无症状，至症状期出现“三多一少”即多饮、多食、多尿、消瘦。久病者常伴发心血管、肾、眼、神经等多器官病变。

核保参考结论

寿险：若病情控制好，不吸烟、不伴有高血压、脑血管疾病等高危因素或严重并发症，且在公司体检各项指标均在正常范围可考虑加费承担，否则予以延期或拒保。重大疾病及住院：拒保。

病毒性肝炎

病毒性肝炎是由多种肝炎病毒引起的传染病，分甲型、乙型、非甲非乙型，但以前两者常见。甲型肝炎为急性疾病，治疗效果好，治愈率高。而乙型肝炎则可通过多种体液传播。有相当一部分乙肝病人治疗效果不理想转为慢性肝炎反复发作，甚至肝硬化、肝癌。

核保参考结论

甲肝，治愈超过半年标准费率承保。乙肝，肝功能及肝脏B超检查正常以标准费率承保；肝功能轻度异常则需加费，明显异常或肝脏B超检查异常，延期承保或拒保。重大疾病：一般加费承保；肝功能明显异常或肝脏B超检查异常，拒保。住院：一般附加不保事项，肝功能明显或肝脏B超异常时拒保。

Q&A专家答疑

A：为何超重，吸烟要加费?这个费用计算依据是什么?如果承保后的状况改善了，是否可不加费了?

Q：根据医学统计，超重、弱体、吸烟者易患一些疾病。如，超重者罹患糖尿病的几率是一般人的2.3倍，罹患脑中风的几率是一般人的1.5倍，罹患冠状动脉疾病的几率是一般人的1.4倍等。因此，这些人群的死亡率也会随之增加，公司会对他们追加保费。

那么，核保加费的依据是什么呢?寿险公司在设计险种、厘定费率时，是以标准人群的生命表为基础，通过科学的方法计算出来的。针对不同风险人群，给予不同的费率，真正体现费率的公平性，保护广大客户的利益。增加保费就是这样出来的，而这所有加费工作都是通过公司专业人员――核保来决定的。核保人员根据投保当时客户的健康状况进行了风险评估，测算出额外风险需要增收的保费，然后分摊到整个交费期间。

加费额度主要是根据客户投保时状况对未来的影响程度而确定的，一旦定下来，是不会再更改的。如果加费额度可变，可以设想，可能减少加费的客户会主动向公司提出复核申请，而健康状况恶化者就不大可能告知公司申请提高加费额度的，这样将不利于公司进行稳定的风险判断。

A：为什么保险公司要对投保人加费、拒保或者进行除外?

Q：保险公司的标准费率是由精算师依据经验生命表而制订的。当客户的综合危险程度超过了公司所能接受的标准比率时，保险公司就不能再按标准费率接受承保。

・加费：综合危险程度高于标准，但保险公司尚愿意以增加额外保费的形式接受增高的风险。

・拒保：被保险人的预期危险程度严重超过了保险公司可以接受的范围，保险公司不愿承担太高的风险。延期决定适用于目前尚有待观察的异常状况，如根据现在不明朗的情况做出加费或拒保的决定，对公司和客户来讲可能都是不公平的。

・除外：当被保险人的某个独立的不利因素风险较高，影响到保险公司的正常承保。如果将这种不利因素以除外责任除风险后，保险公司可以不在长考虑该风险因素。

报告说明

1、调查名称：《2009’中国城市健康状况大调查》之《中国城市白领骨干精英(白骨精)健康状况大调查》

2、联合主办：慈铭体检集团、时尚健康

3、调查背景及目的：

城市“白骨精”是改革开放30年到现在，城市发展与城市生活中最活跃的人群，是最主流最骨干的人群。他们分布在全国不同的城市。每天过着朝九晚五的生活。他们代表了城市人群最典型的生活方式。所以针对城市自领的健康调查是最有代表性的调查。

4、调查对象：城市白领、骨干、精英人群

5、调查方法：体检数据抽样(11个城市)+问卷调查(网络、平面)+个人访谈

6、调查时间：2009年5月1日――2009年10月31日

7、实际参与人数：51.3万

《2009’中国城市健康状况大调查》之城市“白领骨干精英”健康白皮书(精简版)

历时6个月，以北京、上海、广州、深圳、南京、大连、武汉等十余直辖及省会城市300万健康体检数据样本为基础，面向全国城市白领精英人群，从个人、家庭、企业、城市四个角度入手展开的健康大调查活动――《2009’中国城市健康状况大调查》之“中国城市白骨精(白领、骨干、精英)健康状况大调查”终于落下帷幕。

此次调查，通过网络、邮寄、活动问卷。个人访谈四种方式，共收集了来自全国的51.3万份调查问卷。问卷设计包括“城市白领精英健康状况调查”、“社会家庭健康状况调查”及“中国企业员工健康状况调查”三大部分60个问题。问题内容包括城市白领人群的“生活方式”、“健康观念”、“易患疾病”、“员工福利”、“健康投资”等。

中国医师协会(HMO)、中国医院协会(MTA)、

北京市健康保障协会、慈铭体检集团、时尚健康五大权威机构对调查结果进行科学汇总分类及分析，并联合了历年来规模最大的《中国城市“白领精英”人群健康白皮书》。

中国医师协会HMO委员、北京市健康保障协会会长韩小红博士称，根据调查问卷和慈铭体检集团300万体检数据分析显示，主流城市的白领亚健康比例达76％，处于过劳状态的接近六成，真正意义上的“健康人”比例极低(不到3％)，35－50岁的高收入人群中，“生物年龄”超龄趋势明显加快。平均超过“日历年龄”10年左右。虽然整体健康指标仍不理想，但随着国家医疗投入的加大和公众健康意识的不断提高，白领人群健康逐年恶化的趋势5年来首次降低。对此，中国医师协会HMO、中国医院协会MTA、北京市健康保障协会、《时尚健康》与慈铭体检集团院士顾问团联合倡议“22时前睡眠计划”。号召白领开展“吃早餐运动”，建立良好生活方式。

卫生部的2008年“中国卫生统计提要”显示，2008年我国部分城市居民前5位死亡原因依次是：恶性肿瘤、脑血管病、心脏病、呼吸系统病、损伤和中毒。这表明生活方式不当造成的疾病已成为危及城市居民生命的最主要原因。有数据表明，生活方式不当导致的死亡人数占死亡总数的48.9％。

易患疾病调查：慢性病高发，中年白领“生理年龄”提前衰老10年

中国医师协会HM0委员、北京市健康保障协会会长韩小红博士称，通过汇总网络、杂志、活动调查等渠道采集的调查问卷和北京、上海、广州、深圳、南京、武汉、大连等十余省会及直辖市的慈铭体检中心300万客户体检数据分析发现：

年轻人越来越胖

关注1：高血脂、肥胖、脂肪肝

超重和肥胖比例最高，同时20－30岁这一阶段的白领发胖的机率为40.92％，远远大于30－40岁这一阶段的人群，高出14.24％。肥胖年轻化趋势，说明年轻白领应该加强健康管理理念的教育，并能在生活中选择适合自己的专业健康管理方案，让专业的健康管理机构进行指导，达到有效的健康塑造。

年轻女性白领因心血管疾病死亡是癌症的2倍

关注2、动脉硬化、心脏病

虽然心脏病是中年男人的最常见病，但世界卫生组织近日公布，在全世界每年1650万心血管病的死亡人数中，有860万是女性。这一数字是女性因癌症死亡人数的两倍。虽然许多妇女害怕癌症，特别是乳腺癌，但她们没有以同样的关注来预防心血管病。北京平均每20分钟就有一人死于心血管病，因冠心病作介入治疗和搭桥手术的患者年龄约提前了5～10岁。

年轻人还要警惕低血压

关注3、高血压／低血压

慈铭体检医学专家指出，分析数据发现，心血管系统疾病问题年轻化趋势应引起社会重视，这与白领人群工作和心理压力大有关。而面向慈铭至尊望族万元体检高端客户中健康数据则显示，心脑血管和消化系统疾病高发问题，使35～50岁的高收入中年白领群体，机体老化速度高于普通职场白领，“生理年龄”超龄趋势明显加快，平均超过“自然年龄”10年左右。

调查显示，精英人群比较突出的健康问题有两大类：一是属于代谢紊乱疾病，与人们生活水平提高有密切关系，值得注意的是，这些“富贵病”很少独来独往，若不及时干预，会发展成糖尿病和心脑血管病等疾病，成为“精英猝死”事件的幕后黑手。第二类是疲劳、失眠、心理障碍等亚健康问题严重，这类疾病的形成除工作紧张、经常加班等压力因素之外，长时间上网、应酬过多、饮食不科学、作息无规律、缺少体育锻炼以及家庭不和睦、精神压抑等都是重要因素，长期过劳及易导致癌症。

综合数据显示，白领女性更容易受到心脑血管威胁。男性则要注意“猝死”、“过劳”、“癌症”等问题，男女在健康管理方向上更应该细化、有针对性，分析慈铭体检集团的健康管理案例显示，亚健康阶段进行有效的专业健康干预，将会82.5％的慢病被延迟发病或者直接转为健康状态。

生活方式调查：饮食睡眠不规律占八成，专家号召“吃早餐运动和22时睡眠计划”

随着生活条件提高，国人预期寿命大大延长。但由于生活方式不科学和健康意识不足，使人体器官衰老速度加快，抗病能力大大降低，白领的患病几率逐年上升。《中国城市白领健康白皮书》从饮食、睡眠、运动及心理各个方面进行调查统计，近八成白领饮食睡眠不规律，每天感觉比较疲倦。

此外，精英人群易患的疾病主要为脊椎病、血脂增高、血糖增高、脂肪肝和眼科疾病。而以往媒体关注不多的企业高管人群健康问题也非常突出，高达56％的企业高管存在过劳。企业高管易患的高危疾病，主要为超重或肥胖和俗称“三高”的高血压、高血脂和高血糖。

韩小红博士称。在对比2000份慈铭体检检前健康情况客户问卷和体检结果时发现，熬夜生活、网络生活、空调生活和过度追求塑身、排毒等四大不科学的生活方式，与受调查者体检结果异常有密切联系，也是近年来心血管、糖尿病等疾患年轻化趋势的主要因素。白领人群年龄越小锻炼越少，年轻人没有老年人锻炼多；年轻女性受盲目减肥塑身等误区影响饮食比其他人群更不规律等现象应引起重视。韩博士提醒，“合理膳食，适量运动，戒烟戒酒。心理平衡”能减少高血压，脑卒中、冠心病，糖尿病，肿瘤发病率，延长平均寿命。

压力来源调查：城市越大压力越大，五成人“很疲倦”，“移民白领”最担心“空巢父母”健康

关于压力来源的调查显示，买房、父母健康、婚姻和孩子教育成为白领四大压力源。白领族群普遍反应，他们目前心理状态排名前三位的均为负面情绪，分别为疲倦感49％，平淡感46％和烦躁感38％，满足感不到一成。在调查中，外企管理人员过劳现象最多，国企高层、私企业主、新闻媒体、IT等行业过劳现象最普遍。

“贾君鹏，你妈妈喊你回家吃月饼”，中秋前夕的网络流行语，折射出远离家乡在外工作的“移民白领”面对事业与亲情矛盾时的无奈。调查显示。买房成为第一压力的受调查者达46％，超过工作和孩子教育等因素，成为头号压力源，父母健康问题则成为白领第二大压力来源，达38％，留守老家的“空巢父母”健康无人照顾的问题，成为“移民白领”心里的痛。而“剩男、剩女”问题，则成为未婚白领不快乐的根源之一。

汇总《时尚健康》、新浪网和慈铭体检在北京、上海、广州、南京等城市的客户数据显示，北京成为健康压力最大城市，广州排名第二，与上海、深圳、南京分列前五名，武汉、成都、大连、金华、济南等二三线城市白领健康压力相对更小。

健康福利调查：员工健康权逐渐受重视，民企健康福利没有外企好

数据显示，企业提供给员工的前三位健康福利，分别是“基本的医疗保险保障85％、健康体检52％、带薪病假33％”，其中医疗保险和带薪病假与往年持平，为员工提供定期体检虽受金融危机影响比去年的53.59％(基本体检+全面体检)下滑近2个百分点，但与07年相比仍高出8个百分点，且有七成企业并未因为经济危机减少健康福利方面的投入，说明员工健康福利逐渐为管理层重视。