商业文化的功能篇(1)

关键词：商业综合体；城市化；城市空间；整合

中图分类号：F291.1文献标识码：A文章编号：

引言：

时代的发展和社会的变迁促进了商业建筑的时代转向，从物质空间到社会文化空间，从单纯的购物空间到复合了包括零售、餐饮、娱乐、文化、酒店等在内多种商业职能，从单一大空间到具有中心辐射效应的商业聚集，商业建筑已经发展为一个与城市发展息息相关的同构体。

现代商业综合体的城市化特点

城市商业综合体将城市中的商业、办公、会所、广场、公寓、酒店等生活空间在服务功能上进行了有机整合，并建立了一种有序有机、互助互益、具有能动关系的新商业地产模式，这种多元、高效的综合体具有城市化的特点，有效的推动了城市的快速发展。

1.1效应集聚化

所谓的聚集效应是指为了克服单个功能自身的局限性而将多种功能在相互依存的基础上进行的系统化组合，从而创造更为广泛和优越的整体功能，同时使系统的整体功效与各单一功能、系统与外部环境等矛盾相互作用，促使其向最优化的方向发展。产生聚集效应的前提是事物内部在使用功能上具有一定的逻辑性和共生性。

从系统论的观点来看，商业综合体产生的哲学基础是：通过建立一种有机的复合结构体系，使商业综合体成为区域空间系统的开放子系统，并且根据不同的社会需求，该系统表现出不用的功能，从而最大的发挥各种效益。因此，商业综合体模式带动的有效聚集可以产生良性循环的长远效益，建筑功能呈现的多样化的互补效应也会得到体现。

在集聚效应的指导下，不同业种、业态的商业设施聚集在一起而形成了为消费者提供服务最大化、消费最优化的区域，这商业综合体的空间形态源于街道和广场，在经历了统一的开发和整合后形成了具有集聚效应的空间载体。在一个商业综合体中，消费者可以根据自我的需求在不同的时间体验不用的消费经历，广泛的业种、业态为消费者提供了这种可能性，这不仅为消费者提供了便利和愉悦的购物体验，同时也发挥出其巨大的规模效应和成本优势。

1.2功能复合化

在对传统建筑的以往认知中，我们经常提到的是复合化，所谓的复合化指的是以一种主要使用功能为主，其他功能为辅的，通过各功能之间的配合而形成合理、多样的综合体。在商业建筑的发展中，复合的商业综合体成为当今商业建筑的设计主流，以购物需求为主的功能空间，同时根据自身特点选择适合的辅助商业功能，通过各个商业职能的有机互动，产生比独立设置的单一功能商业更为突出优势的复合型商业建筑强调了功能的综合化，目的在于有利于发挥聚集效应。

现代商业已经不再仅仅是传统意义上的“购物”场所，而逐步演化为一个综合性的“消费中心”。传统的零售业仅仅是商业综合体中的一个职能组成部分，餐饮、娱乐、文化、休闲、消费体验、展览、住宿等等多种城市功能被挖掘并复合起来，大规模的主力店和小型的租赁店被复合在一起，餐饮和娱乐被复合在一起，购物和体验被复合在一起，文化休闲和住宿被复合在一起等等。通过这样的配置，各功能之间形成了互补而统一的关系，从而为发挥地区商业中心的全功能、高复合提供可能[1]。

目前国内使用或在建的城市商业综合体已经初步体现出这种主流趋势。本人参与设计的座落于徐州市的中央商务区的徐州中央国际广场就是这样一座充满活力的商业综合体。其主要组成部分为两座超高层塔楼和一个9层的商业裙房，两座超高层塔楼一个是办公和酒店，另一个为酒店式公寓，9层的商业裙房则复合了大型主力店、百货商业、零售租赁店、餐饮、KTV、溜冰场、影院、爵士乐俱乐部、游戏、花园、广场等多种商业、休闲以及文化功能。

1.3空间多元化

传统的百货公司只是将货品进行分门别类的区分并形成了诸如Mall、Center、Galleria等诸如此类的强调了消费空间感受的商业设施，而商业综合体不同于此类意义的商业设施，它既保存着这些商业活动所必要的空间环境优势，同时还在结合了城市空间的基础上衍生出诸如商业内街、下沉广场、中庭空间、水系等城市元素及建筑元素[2]。当作为城市空间符号的区域、路径、节点、地标、界面的要素被引入到建筑内部的时候，这些要素所表达的多元化空间使得商业活动变得有趣而生动起来。在功能复合化和效应集聚化的共同作用下，空间、环境、活动融为一体，商业生活和社会生活融为一体。

徐州中央国际广场沿广场西北及东北角设置了两条弧形下沉式广场，广场中心设有演艺舞台、水景及绿化，为商业活动、城市演艺集会提供了方便，西南角地标型的圆型电梯楼梯厅，与地下特色餐饮或多功能厅相连，从多方面加强了地下与广场之间的联系。沿两条弧形长廊柱廊还设置了展示徐州丰富汉文化历史的艺术品及多媒体展示区，长廊天蓬配以LED灯光效果及音响设备，使广场白天夜晚都成为市民及访客必游的城市亮点。这种丰富、多元的空间形态使商业综合体城市化。

2.城市化背景下商业综合体对城市空间的整合

不同于工业化时代提出的明确的城市功能分区以及理性的功能联系，后工业时代城市更加注重多元、有机、弹性、集约的发展模式，城市空间布局也因此发生着巨大的变革和重构。在城市的发展过程中，商业作为与社会生活息息相关的重要因素促进其演变、转化。因此，越来越多的商业综合体与城市公共交通体系相结合，与城市公共空间相结合，将“商业、文化、休闲、娱乐、办公、住宿等各种事件最终整合成一个超级综合体，凸显了商业综合体在城市发展中的重要作用。

2.1以商业消费为主导进行的空间整合

全球化已经将城市的经济增长推到了一个前所未有的高度，在城市的发展大计中，一切以经济增长作为终极目标的战略布局都将是城市的必然选择。城市的发展建设，需要具有前瞻性和历史感的指导思想和政策原则，准确的定位、整体的构思以及宽广的包容性是城市发展首要考虑的问题。

政府一方面希望复兴城市，增强其城市竞争力，并通过行政力对地方战略规划和基础设施的建设来达到目的，另一方面也对城市空间的有序性提出要求。城市商业综合体由于其特殊的城市属性和对城市空间强大的塑造力而成为政府实现其目标的手段之一。具有购物功能、餐饮功能、商务功能、会展功能、客居功能等各种庞大繁杂功能的商业综合体往往跨越了几个街区，因此如此之大的综合体便成为重要的城市节点吸引着大量的人流。另外，为了提升其影响力，现代的商业综合体又试图和城市公共交通体系结合。虽然这对商业综合体提出了更高的要求，但在其综合体内部，现代主义所遵从的功能分区原则依然有效，“大混合、小分区”是解决复杂状况的有效方法。

香港的太古广场是对城市空间进行整合的经典案列，这一综合体最下一层结合港铁金钟站形成一个中心枢纽，地下二层和三层是停车场，地下一层布置超市，地上是四层商场，商场上面是屋顶花园，并以此为基面穿插出数幢酒店，公寓．办公等超高层建筑。

2.2以文化消费为主导的文脉整合

凯文•林奇在《总体设计》一书中指出：“每个基地，无论是天然的还是人工的，从某种程度上说都是独一无二的，是事件和活动连接而成的网络，这个网络施加控制，也提供可能性。” 不同地域的体育建筑总是在这种地域的限制中提取相应的元素，然后将其转化为建筑语言呈现给我们。

商业综合体给政府带来了经济效益，增加了公民的就业机会，更为重要的是在文化层面上起到了城市名片的价值，是增强市民城市归属感的强心剂。但不可否认的是经济全球化所导致的城市趋同化严重影响了商业综合体作为文化符号的独特性，因此在城市综合体的设计中，以文化消费为主导的文脉整合是有效抵制这种趋同化的有力武器。在商业综合体的设计中融入情感的设计态度，表达了与地域与文脉相结合的思维方式[3]。

3.结语

商业是城市生活永恒的主题，以经济为主导的城市发展对商业建筑的发展起着重要的作用，然而商业建筑对城市发展影响的潜能还有待开发，商业地产的繁荣将会更深层次的影响商业综合体的变革和发展，因此我们应能及时判断时代信息，在顺应城市发展的前提下可持续的发展商业综合体。

参考文献：

[1] 李振华. 城市商业综合体业态设计的新趋势. 广东建材. 2010:07.

商业文化的功能篇(2)

关键词：城市化；商业综合体；视角

在建国后，特别是改革开放以来，我国的经济、政治、文化各方面都获得了较大程度的进步，特别是科学技术的不断进步极大的解放了生产力，让人们逐渐摆脱土地的束缚走向了城市，使城市化进程不断加快。与此同时，人们对生活的追求也在不断提高，此时城市化下的商业综合体是否具备一些功能来满足居民的各类生产生活的需要以及其满足的程度，这个项目值得去探究，因为这是一个涉及到多方面问题的一项工作，牵涉到不同的利益集团，处理不恰当容易造成很多的社会问题。

一、什么是商业综合体

商业综合体的概念是起源于城市综合体的概念，但两者之间有着明显的区别。城市综合体是把建筑群作为基础，将城市中的商业零售、综合娱乐、酒店餐饮、商务办公、公寓住宅五大核心功能集于一身实现节约土地、聚合功能的城市聚集体又称为城中城。而商业中和体则是将城市中的交通、商业、餐饮、居住、办公、会议、文化娱乐、展览和旅馆等与城市的生活空间的其中三项进行组合，并在各部分之间建立起一种相互依存、相互促进的一种能动性的关系，进而形成一个高效率、多功能的综合体。它具备了现代城市中的全部职能，所以又被成为“城中之城”。

二、城市化下的商业综合体的类型划分

商业综合体产生于对城市土地资源的高度集约利用的需要。因此更具其在城市核心区域和未来的核心区域中的具置可分为中心商务区（CBD）、新开发区的中心商贸区、交通枢纽和城市副中心这四大部分。四部分综合体在各自的领域发挥着各自的功能，同时这四大部分还进行横向的联系。

三、城市化下的商业综合体的特征

从城市化的角度商业综合体的特征进行归纳，可以发现此时的商业综合体具有如下的特征。

1、内部特征

城市化进程中的商业综合体其内部特征就更为具体专业。例如高科技集成设施，这些设施的应用体现出科学技术的进步对建筑形式的影响；现代城市景观的设计风格；树型的道路交通体系；大空间的尺度

2、外部特征

商业综合体所具有的外部特征主要是各类综合体在功能上的复合性，以便实现生活和工作配套运营体系，做到各项功能密切联系；交通上的高通达性，不只是实体的各类道路交通，还包括信息网络的高通达性；建筑上的集约性和高密度性；风格上的整体统一性等特点。

四、城市化中商业综合体的存在问题

1、对城市化中的商业综合体功能的认识不足

由于商业综合体是最近几年兴起的一种发展模式，人民对这个发展模式的认识还处于表层阶段。只是简单的理解为把各个商业连在一起就是商业综合体了。事实上，商业综合体的功能远不止是各类商业功效的叠加，它是一种复合型功能的表现形式。

2、城市化中的商业综合体的开发模式单一

当前的商业综合体只是单纯的以商业为主进行开发，而且是更侧重于对实体商业的开发，造成大量的城市用地被占用而用在休闲、娱乐等综合体方面的比重不大，这不仅是存在规划中的漏洞，还有一部分是开发商的原因，他们追求的是在最短的时间内见到效益，对那些投资大，回收资金慢的项目不感兴趣。

3、城市化中的商业综合体的规模划分

在城市这个综合体中，如何对有关商业综合体的规模做出明确的划分不是一件容易事，商业综合体涉及到多个方面的商业形态和商业类型，在这些业态中，有很多个体的边界范围是模糊的，还有很多商业的业务性质是一种无形的工作活动，其工作范围会涉及到很多方面，但其规模就很难进行界定，这么多的不确定因素最终导致了对商业综合体难以进行规模的划分工作。

4、城市化中的商业综合体的业态融合问题

前面又讲到商业综合体是一个包含多个城市功能的综合体，这些功能在发挥城市职能的过程中，必然会与其他城市功能相交汇，这就会出现不同的商业种类和不同的商业形态相互融合又或者相互排斥的情况。如何做到各类商业和各类商业形态的共生这是摆在当前发展商业综合体有关部门面前的一个难题。

5、城市化中的商业综合体的交通体系选择混乱

交通体系的选择和确定都会影响的城市化中的商业综合体的发展方向。当前各地对道路交通的进行设计和施工时所选取的方法和依据的交通体系各不相同，这样既有可能造成道路交通系统道路功能的浪费，又存在着道路的承载力过度的可能性。在这种混乱的交通体系下，商业综合体的功能发挥也会受到一定程度的影响。

五、城市化下的商业综合体的发展趋势

在未来城市化下的商业综合体将会作为休闲性质的综合体来发展，更加突出其文化主题。由于这种开放式的休闲消费场所具有的特性而成为一个城市或是一个区域内的标志性建筑，成为了一个地区或是一个城市中的商业文化和城市文化的典型代表，进而成为都市休闲旅游中的热门商业地产项目，休闲商业综合体在各个方面所发挥的作用越来越重要，越来越广泛，其在城市建设中也受到了越来越多的关注。盈利模式是商业综合体的核心，休闲业态是关键，实现文化活化是灵魂。具有休闲性质的商业综合体通过自身努力和结合时代需求，将商业综合体中的所涉及到的文化做活，朝着盈利画的商业地产、市场化的休闲业态方向发展。

结语：

作为在各类综合体最普遍采用的实践形式，商业综合体已经出现，就收到了各界的好评。我国的城市商业主要是在城市的发展的过程中一点点繁荣起来的，如今形成的商业综合体也主要是在城市化进程的推动下出现的。如何使商业综合体同样能够对城市化产生相同的反作用力这个课题具有非常大的现实意义。将商业综合体的各类优势充分的发挥出来；实现一加一大于二的合作长处，对其潜力进行深度挖掘，来服务和满足社会的需要。

参考文献：

[1]牛素玲，崔金松.地下空间使用过程中常见问题及整治措施[J].消防技术与产品信息，2010（12）.

[2]金紫菘.大型商业综合体空间形态体系及其设计手法研究[J].杭州浙江大学，2012（10）.

商业文化的功能篇(3)

一、研究思路

益阳市地处湖南省中北部，处于长株潭“3+5”城市圈和洞庭湖生态经济圈交汇处，在“长沙1小时交通圈”内。城市形象为和谐宜居的山水新城。人口规模2015年中心城区约63万，全市总人口约490万。益阳产业结构呈现“二三一”格局，处于工业城市发展快速增长阶段。经过对益阳中心城区土地利用的分析，城市土地存在以下问题：土地利用以居住、工业用地为主，公共管理与公共服务设施用地占城市建设用地比例相对低，工业沿主要道路布置，工业用地与居住用地混杂，居住环境品质不高，资江两岸大量土地被城中村、工业占用，滨水土地未得到有效利用，未重视一江两岸的空间特色塑造，梓山湖周边地区用地布局分散，以居住用地为主，缺乏旅游休闲用地，土地利用率不高，老城区用地未延续传统空间肌理，缺少绿地、广场，环境品质较差。

经过研究用地权属，梳理出现状可开发用地类型和分布情况：现状可开发利用类型为中心区、沿江及会龙山地区工业用地、棚户区、弃置地，现状可开发发展用地布局在会龙山地区、资江沿岸、益阳大道和金山路交叉口、益阳大道和桃花仑路交叉口、益阳大道和罗溪路交叉口，沿道路可开发用地布局在益阳大道、金山北路、桃花仑路、罗溪路、银城大道。现状道路交通网呈现“两环两快、三纵四横”的网格状结构，路网体系不完善，缺少城市支路和跨河桥梁，新老城区联系不便；尚未形成丘陵城市特色的道路网格局；现状主干道较宽，缺少城市生活性主干道。城市公共设施主要由酒店、文化、教育、医疗、公园绿地构成，缺少城市、社区级设施，公共设施配套不健全，缺少市民休闲配套设施和生活服务设施。商业配套设施沿城市交通性主干道线性分布，未形成中心化的购物商圈，商业网点遍布，但缺乏规模集中、业态丰富的城市级商业综合体。现状已建、在建综合体共有15个，主要包括华天城市广场、雄森国际广场、银城大市场等，现有综合体类型以分散的超市、百货商场、大型商贸为主，类型模式单一，缺乏规模集中、业态丰富的城市级商业综合体。旅游资源丰富，但缺乏对旅游资源的整合和文化内涵的挖掘，缺少城区型、近郊型市民文化休闲旅游项目。城市拥有丘陵型山水资源，但不重视对梓山湖和资江两岸土地资源的综合利用。居住用地与工业用地混杂，缺乏山水城市的环境品质和风貌特色。总体来说，城市建设框架已拉开，易于彰显山水格局，地形地貌丰富，生态环境良好，经济发展迅速，可拉动城市建设，滨江资源丰富，利于塑造特色。

二、城市综合体的认识

城市综合体规划不是单一的商业节点布局的专项规划，而是关系城市空间结构、功能布局和项目招商三个方面的综合规划。关系到对城市山水景观、空间资源的整合、影响城市发展方向和城市空间结构的规划；关系到对城市各项公共设施和功能的整合，影响城市功能节点布局结构的规划；关系到对项目设置、商业业态、开发模式的引导，影响项目招商引资的规划。通过城市综合体布局规划的编制，有利于完善城市功能，优化空间结构，明确城市中心，完善商业商务、商贸服务、体育休闲、文化娱乐、会议会展、创意产业、旅游服务等功能，实现城市功能的丰富多样和土地的集约高效利用；有利于塑造城市特色，依托优秀的山水环境和深厚的文化底蕴，将自然资源与城市功能进行融合和提升，塑造山水城市风貌特色；有利于提升城市品质，通过优化、完善功能和公共设施集聚人气，提升老城区商业区域的活力品质，通过综合体设施，改善城市形象，塑造特色风貌，最终实现城市整体环境品质的提升。

（一）技术路线通过对城市的背景、现状、项目认识、技术特点、编制意义的综合研究，对城市空间演变、总体规划解读的空间发展研究，提出在规划原则、空间结构、整体布局方面的综合体布局规划，进行分类规划引导和实施管理。

（二）布局规划1．规划原则。将益阳市综合体发展定位为全面承担国家战略，承担国家休闲旅游、全民健身、文化强国战略，做好休闲、体育、文化三大文章，增加市民休闲、体育运动、文化旅游、健康医疗等功能型城市综合体。结合城市发展需求，建立市级、区级、社区级的三级综合体体系结构，形成城市生活型、休闲旅游型、城市产业型的三类综合体。通过城市功能和旅游功能的组合以及商业、商务、体育、文化、物流、会展等功能的组合，实现城市综合体功能的多样性和集聚性。统筹旅游资源，高度重视“一湖（梓山湖）、一山（会龙山）、一江（资江）、一洲（青龙洲）”的城市功能和旅游功能的开发利用。2．空间结构。将益阳市的发展轴规划为十字发展轴：益阳大道城市发展轴、金山路—康富路城市发展轴；规划三个城市中心：中央商务区、会龙山生态文化旅游中心、梓山湖体育休闲中心；规划三条特色风貌轴带：桃花仑路城市发展轴带、银城大道城市发展轴带、资江都市休闲风光带。3．整体布局。充分整合城市文化、自然、旅游资源，建立整体开发的旅游综合体；对历史街区进行成片保护与开发，建设休闲街区型旅游综合体；在重要的城市发展中心节点，打造商业商务型综合体；沿城市发展轴带和城市交通集散中心节点布局商贸物流型综合体；整合同类同质资源和功能，建设主题型综合体（如文化休闲综合体、健康医疗综合体、酒店会展综合体、体育运动综合体）。整体形成46个综合体。

三、综合体类别

将46个综合体分为城市生活型、休闲旅游型、城市产业型3大类别，10小类。

（一）城市生活型通过深入分析益阳市公共设施分布特点，重点研究地域文化特色，全面探寻市民生活特点，依托中心城区成熟的商业氛围和旺盛的人气，以社区为单元，就近居住社区、城市公共设施、主要道路布置5大类城市生活型综合体：商业商务型、酒店会展型、文化休闲型、体育运动型、健康医疗型，总计26个。通过打造五类城市生活型综合体，营造中心城区丰富的生活氛围。商业商务型综合体如益阳中央生活广场，利用湖南城市学院老校区已出让土地，结合现有商业氛围打造成为城市新地标，最具人气的生活平台、最具品质的活力街区，具备商业购物、休闲娱乐、商务办公、主题餐饮、生活服务、文化体验、高尚居住的功能。酒店会展型如梓山湖酒店会展综合体，位于梓山湖东北侧，益阳大道以南，集风情商业、会议会展、休闲旅游等功能于一体，满足市民和游客的购物、旅游、休闲娱乐需求的酒店会展综合体。文化休闲型如迎宾路文化休闲综合于梓山湖南侧，迎宾路北侧，整合规划的图书馆、博物馆、群艺馆、展览馆、科技馆、职工文体活动中心、青少年活动中心、妇女儿童活动中心等功能，增加青少年户外运动和拓展训练活动场地，打造成集文化娱乐、科普教育、时尚运动、休闲旅游、生活服务等功能于一体的市级文化休闲综合体。体育运动型如奥林匹克体育休闲综合体，现已是成熟的体育中心，包括综合体育场、综合体育馆、羽毛球馆、游泳跳水馆、体育局等，增加商业功能和市民休闲活动场地，发展成为集旅游观光、运动健身、会展演出、体育赛事等功能于一体的体育主题公园。健康医疗型如康雅医院健康医疗综合体，依托湖南益康达医疗投资有限公司建设的康雅医院、养护院为核心，共享医疗资源和配套设施，通过增加教育、康体、休闲功能，打造成集医护服务、科研教学、预防保健、康体休闲、健康居住等功能于一体的健康乐园。

（二）休闲旅游型在城市功能基础上，注入休闲旅游功能，将益阳打造成为长沙1小时交通圈近郊型的旅游目的地，同时面向长株潭城市群和环洞庭湖，配套旅游服务设施，完善旅游产品，建设区域性的旅游服务中心城市。结合益阳市现状旅游资源，布置三大类型旅游型综合体：文化主题型（会龙山生态文化旅游综合体、江南古城文化休闲综合体、兔子山遗址公园综合体、羊舞岭古窑址生态民俗文化园总综合体）、生态休闲型（青龙洲生态休闲综合体、梓山湖生态休闲综合体）、休闲街区型（大码头休闲街区综合体、东门口休闲综合体），共8个。

（三）城市产业型随着城市化进程加速和经济转型发展，工业办公园区大量出现，受传统产业发展模式和城市空间布局特点影响，工业办公园区出现功能单一、职住不平衡、生活钟摆式等问题，而随着城市产业结构优化升级和空间格局调整，在新的发展形势、产业需求和政策引导下，“产城融合”成为发展潮流，因此，功能完善、空间复合、环境优美的城市产业型综合体应运而生。通过深入分析益阳市经济发展阶段，重点研究城市产业格局和特点，依托城市良好的生态环境基础，整合高新技术产业空间与居住生活空间，沿现状工业集聚区和主要交通性道路布置两大类型产业型综合体：产业新城型（云雾山产业综合体）、商贸物流型，总计12个。通过打造两类城市产业型综合体，更好的达到“以产促城、产城融合”的目标，实现从单一以工业办公、工业生产为主的传统工业办公园区转变为集工业生产、办公研发、科技教育、体育休闲、文化娱乐、高档居住等功能于一体的产业新城。

四、城市空间发展策略

通过对城市的解读，结合综合体发展布局，对益阳市城市的空间形态做出了以下建议：现状城市空间发展主要为沿主要道路东东南带状发展，即城市交通功能主导下的城市发展，需要转变为向西、向南集中紧凑发展，城市环境品质主导下的城市发展。将原规划的空间结构“一轴三带、一城一区”，优化为“一个十字轴带、三个城市中心、三条特色风貌轴带、五个片区生活中心”；将原城市发展方向“东接为主，南调北拓为辅”，建议为“西延、中优、北控、东抑、南跨”。将原规划路网结构“两环两快、四纵五横”，优化为“向西跨志溪河打通3条道路，延伸长春路，跨将接外环快速路，增设2座桥梁，调整一条道路”。将原总规土地利用规划做如下优化：优化会龙山组团用地，增加养老服务设施用地，同时打造志溪河风情港湾，增加商业服务设施用地，优化资江一江两岸用地，增加商业服务设施用地、绿地与广场用地，同时打造青龙洲生态休闲公园，增加少量旅游服务用地；优化梓山湖周边用地，增加商业服务设施用地和商住用地；整合湖南城市学院老校区周边用地，调整为商业服务设施用地、商住用地、居住用地，增加绿地和广场用地，集中打造益阳中央城市生活广场。

五、结语

商业文化的功能篇(4)

关键词：城市设计研究商业分析政府控制城市形象可操作性

中图分类号：TU984文献标识码；A

城市设计----“一种通过过程控制，协调各种关系，有计划地干预城市空间的演化进程的社会实践活动。通过使用物质规划和设计策略，结合对社会、经济、文化、政治等综合因素进行整合、策动空间系统的持续演化。目的是通过提升城市空间系统的组织机能，实现城市空间的可持续发展。”

扬州地处江淮平原，临东海而长江，控要道而畅货运。自古以来，就是商业贸易、物资交流的“四会五达”之区。唐代，扬州市是淮南地区的政治、经济、文化中心；清代，扬州是全国的盐业经营中心。如今的扬州在中国房地产发展浪潮的带动下，正在迅速发展。同时进入消费时代后，城市化进程加快，商业地产开发作为新兴产业异军突起。商业已经渗透到城市生活的各个角落，从古代的集、市，到近代的百货店，现代的购物中心、超市、大卖场、步行街、便利店等，都成为城市活力、特征和魅力的象征。城市交叉口的商业地产有其行业特殊性和专业性，在商业项目建设实施之前，往往会进行项目前期和建筑空间形态界面的研究，扬州市10年前在文昌路与邗江大道交叉口西南角落户的大润发超市地块，如今面临着调整和升级，已有的城市交叉口空间需要重新梳理和定位，从而满足新的城市发展要求。

1、现状整体评价

1.1、项目所处位置

扬州市的文昌路是扬州重要城市功能集聚的主轴线，作为城市东西向公共中心轴，发展主轴线，串联中心城区三大分区，联系市级商务行政中心、老城区商业旅游核心区、东西城市副中心，是公共设施集聚廊带，是公共设施集聚廊带；文昌路又是扬州重要的公共交通走廊，是扬州车流、人流最繁忙最密集的道路，串联东西客运枢纽，是城市东西向最重要的客运走廊，规划地铁1号线沿文昌路布设，未来应充分发挥站点周边开发价值，提高土地利用效率；文昌路也是集中体现古代文化与现代文明交相辉映的城市景观轴线。

扬州市的邗江大道是邗江区（扬州下设区）贯穿南北引导城市发展的一条重要南北轴线，是邗江区的第一街，也是城市形象的主要展示窗口。

本次规划研究的范围就位于文昌路与邗江大道交叉口位置，总面积为20.3公顷，交叉口西北角为扬州来鹤台市民广场，面积为3. 3公顷。

1.2、现实状况及分析

通过现场调研我们总结了来鹤台广场及周边空间界面存在的如下问题：定位不明确；可使用空间少；功能缺乏；广场可视性低；商业定位模糊；机动车道狭窄；停车位数量不够；周边建筑界面松散。同时对建筑高度、建筑功能及业态、空间形式、开发强度和道路交通进行单项分析：

1)建筑高度

建筑研究高度分为三类，小于24米、大于等于24米小于50米、大于等于50米，设计范围内的80%为24米以下建筑，沿文昌路有四幢50米以下的高层，大于50米高层仅有两幢。相对于面积为3. 3公顷的市民广场交叉口，周边的建筑界面太过松散,没有出现能够统领城市交叉口形象的建筑和节点。

2)建筑功能及商业服务设施（业态、形态）

交叉口现状建筑功能比较单一，主体功能为单层占地粗放的大润发超市，来鹤台高层建筑内部功能为酒店(金陵大酒店)和办公，刚刚建成的天润国际大厦计划为办公和酒店功能，基地周边的建筑功能全部为住宅建筑，房龄均在十年以上，商品房居住环境比较好。商业领域圈层不明显，商业氛围不足。

3)空间形式

来鹤台广场空间围合感较差，北侧为集中式建设的农民庄台，为两层，东侧隔邗江大道为翠岗小区，建筑为多层住宅，南侧隔文昌路为一层皮高层商住楼，基地周边全部为多层住宅；来鹤台广场活动呈现明显的季节性变化同时不同空间层次的利用效率也不一样,下沉空间利用得比较少。

4)开发强度

现状地块开发强度分区不均匀，梯度分布比较混乱，导致城市形象不佳，天际轮廓线不具观赏性。

5)道路交通

现状道路缺少微循环的支路网，交叉口的大润发高峰时期交通混乱,停车问题严重.文昌路道路绿化较好，但交叉口绿化及超市周边绿化形式单一,缺少具有城市特色和设计感的城市小品和标识。

1.3、分析结论

通过对扬州商业及商圈发展历史变迁、周边居民的生活需求、交叉口设计范围内的建筑、街道、环境的分析，该地区明显需要解决的问题是：商业功能与居民的需求相对滞后；商业能及不够，业态层次不够多样化；政府和居民共同关注的城市交叉口形象需要提升；交叉口轨道交通的规划预留是此次规划的重点。

2、规划定位与分析

项目的功能目标定位为：邗江大道与文昌路商业发展动力的支撑节点、城市形象的展示窗口和居民活动的城市客厅。规划后的交叉口同时承担着四大功能：领航功能（扬州城区重要的城市形象以及城市会客厅）、主导功能(具有大规模的商业服务中心和商务办公)、互补功能(集中满足房地产市场的居住需求)、支撑功能(文化娱乐餐饮休闲)。

由于交叉口不是全部的推倒重建，设计主要从“填平补齐”方面深入思考，既要从经济效益考虑项目开发的可行性，又要从政府关注的形象出发，起到拔高城市交叉口定位、改造升级区域功能、带动地块开发的效果。

2.1、扬州商业历史发展脉络分析

扬州商业发展的集中区域经历了从教场到辕门桥(甘泉路人民商场)再到文昌阁(包括三元商场)这个历程，自从扬州总体规划确定“跳出明清古城”建设新城以后，疏解了老城区的部分功能，西部新城西区核心商业经过十年的发展人气聚集度逐年上升，但文昌阁商圈还是大部分传统扬州人心目中商业中心。

2.2、交叉口人口及相关分析

作为与西部新城西区核心（城市副中心）商业距离仅有两公里的来鹤台交叉口来说，商业能及本来就有差异，但新城西区新建的房子空置率为30%以上（缴纳物业比率约为70%），因为扬州比较好的教育资源在老城区，因此还有部分候鸟式居住群体，只有节假日才会去西区体验核心的商业京华LIVINGMALL。

通过现场细致的调研我们发现，与西区不同的是，来鹤台大润发超市两公里服务半径范围内周边的居住面积超过3.2平方公里，小区数量达到30个以上，服务人口达到9万人以上，房龄都在8-12年以上。入住率在89%以上，人口结构大部分为老人和工薪族再加上小孩，消费能力比较强，从最新资料得知：扬州大润发超市邗江店2012年累计实现销售6亿元，总销售额及每平方米销售额均列全市所有超市的销售榜首。

由此得出结论：邗上片区经过10多年的发展，周边居住小区及人口入住情况理想,周边人群的消费能力和潜力巨大。

2.3、交叉口功能业态分析

2003年定点建设的交叉口大润发在提供居民日常生活需求的同时暴露了业态单一和商业能级不够的问题。现有的业态也需要提升能级和调整业态(表一)。

表一商业提升建议

功能业态规划发展趋势：

1)随着“体验”变成可以销售的商品，“体验式消费”旋风般席卷全球产业。体验式购物中心是适合机动化发展的消费方式，它以建筑为商业载体，使得销售空间有着销售商品同等的意义。它构筑一个有视觉、声觉、味觉、嗅觉和触觉构成的完整的体验舞台。它提供更为深层次的身心体验。从迪士尼、好莱坞到环球嘉年华，各行各业的顶尖企业未来的竞争战略就在“体验”。美国拉斯维加斯的体验式商业区、日本东京六本木商业区，则是世界体验式购物中心的代表。包括家居体验馆、动感影院、玩具反斗城都是这种体验式的代表。

2)高效混合

为提升城市的运营效率，用地功能越混合效率越高，在一幢综合体内既可体验购物，感受时尚；配套餐饮，结合儿童室内玩耍体验。

3)清晰地业态功能，专业化服务

市场化的运作使得业态更加清晰，可以实现合理分工，避免业态同质之间的竞争，有些功能的捆绑利于更加专业化的服务。

3、规划空间形态

空间形态是城市交叉口关心的首要问题，它直接关系到城市的空间意向，关系到交叉口建筑的相互关系，现状的交叉口空降关系松散，交叉口建筑之间没有统领与协调关系。主要原因是大润发超市建筑高度过低，体量过大的原因。通过地块改造重新塑造交叉口建筑空间关系，形成新的空间关系（照片合成前后对比）。

来鹤台广场作为市民活动的主要空间，同时也是市民驻足欣赏城市界面的最佳视角，规划充分考虑到眼文昌路界面的关系。考虑到文昌路的立面效果和交叉口的统领关系，与金陵大酒店形成空间上的呼应关系（照片合成前后对比）。

3.1规划策略

1)扩展轴线，重塑界面

现状来鹤台广场存在一条直指金陵大酒店高层的空降轴线，但是广场向南、向东南方向轴线关系不强。广场空间界面没有围合感，城市设计通过地块改造重新塑造交叉口的空间界面，同时延展轴线。

2)功能复合，级配清晰

从商业配套中心的角度来看，新规划的商业必须服务于周边小区的各类人群，9万人的消费能力，一个超市远远不能满足，所以会导致文昌阁商圈节假日期间交通拥堵，新规划的多功能业态会大大缓解文昌阁的商业压力。在底层空间提供“一站购物、一家休闲、一天娱乐”商业服务体系。同时在建筑中上部提供酒店、办公、公寓的多种功能业态，也降低项目操作的风险性。

3)人车分流，组织有序

文昌路为扬州东西向串联城市功能区的主干道，交通压力本身就很大。规划的相关商业功能都是吸引人流和车流的重要功能，规划设计中采取两种策略解决交通问题：一是人车分流，通过建筑后方的支路系统解决动态交通问题，二是利用来鹤台广场地下空间解决静态交通问题，同时与规划的地铁线做好地下空间的对接。同时设置部分地面停车，共计1920个停车位。

4)结构合理，疏密有度

交叉口在提供建筑空间的同时，需提供各种各样的绿化广场空间，与建筑形成疏密有致的空间系统，规划共形成城市性绿地景观、休闲公园景观、居住景观、室外运动场地景观、集会广场景观、建筑屋顶景观、庭院式景观共七种形式，近年来，为提升城市绿化环境，更加重视屋顶花园的打造。本城市设计方案结合到商业综合体的屋顶设置，丰富城市三维空间的同时，改善城市环境。

5)分区开发，张弛有道

交叉口地块开发讲究的是分区和分期开发，为项目的落实落地提供实际的操作性，本方案中交叉口四个地块的建筑功能分别为办公、酒店、公寓、商业，同时结合规划地铁线预留地下商业。其中交叉口西南地块的地上建筑面积为8.5万平方米，地下建筑面积为6.2万平方米。

6)空间合理，日照检测

地块北侧为大片的住宅建筑，高层建筑的落地会大大影响到住宅住户的阳光权，方案在设计阶段通过日照分析软件多方案多角度模拟满足日照标准，形成最终的建筑空间组合方式。

7)充分利用，上下衔接

地块的地下空间为规划预留的地铁线站台和换乘空间，避免地上开发受到限制，在设计中充分考虑利用地下空间来进行商业开发，同时按照以交通枢纽为核心综合开发、以商业活动为中心，静态交通外延等策略。地上地下相互配合协调整体来开发。

4、基于市场可操作的城市设计模式

按照现行的法律法规体系，城市设计不具有法律效果，导致现阶段城市设计往往总被认为只有华丽的外衣，没有实质的操作效果。城市设计只有付诸实施，才能发挥对建筑空间形态的控制作用，才能对下阶段的建筑设计起指导作用，体现价值。在充分分析了政府、开发商和周边居民三方面的利益诉求后，才能做出综合权衡，编制一套切实可行的方案。

4.1、政府对城市交叉口空间形态的控制

1)改造更新城市面貌和打造节点空间

城市之所以有魅力，在于城市在发展过程中，城市的形象和面貌在不断变化，同时会变得更加绿色、健康、安全。在让居民体会到全新的商业购物休闲环境的同时感受到城市面貌的变化，交叉口的商业定位要满足当今物质文化新需求，为市民提供购物、休闲、娱乐、商务与一体的时尚体验空间。

2)提升商业能及

政府在建设城市的时候，同时会试图改变人们对商业价值的旧观念，通过招商让人体验精妙、前卫的商业形态，并推动商业能及从低档向中高档发展。

4.2、开发商对地块的关注点

1)地块的经济总量平衡

由于受制于周边大量的多层住宅建筑，新建高层建筑不能影响住宅建筑的日照时数，开发商所看重的地面以上高度和高容积率难以实现，从经济平衡的角度和拆迁补偿两方面来考虑，只有向地下寻求发展空间。从而可以满足开发商对地块经济平衡的关注。

2)开发产品的互补多样性

开发行为的最终结果都要面对市场，开发的产品是要销售的，所以面对多样化的市场需求，产品在定位时除分析周边需求外，还需要分析高层建筑中部和上部的功能业态，本方案的主要业态是商业，除此之外还有办公、酒店、公寓等功能，同时还设置具有灵活多变性可转化为办公楼与酒店的共建性质公寓，以满足市场的需求。

5、结束语

扬州市文昌路与邗江大道交叉口城市设计研究以扬州市商业发展历史研究和周边人口分析为基础，充分吸纳和尊重上位规划，多方面分析交叉口的功能业态、空间形态及商业开发操作模式。

最终的设计成果不仅要实现政府对城市形象的控制，同时要考虑市场环境下商业开发的可操作性，目的是为了增强城市设计成果的现实性，成为可开发实施的城市设计，目前邗江区政府正在委托相关建筑设计单位按照城市设计方案进行下阶段建筑方案设计。

参考文献：

商业文化的功能篇(5)

关键词: 特色商业区; 规划; 构想

Abstract: the characteristic features is gathering downtown business district related service enterprise, forming characteristics, a certain scale and strong radiation leading role, for a certain area provides the special trade service and related business services industry gathering area. This paper analyzes the characteristics of the dragons have puyang city business district present situation, and proposed the construction of puyang city dragons have the basic idea of characteristic business district.

Keywords: characteristic business district; Planning; idea

中图分类号：F713.51文献标识码：A 文章编号：

一、特色商业区的概念

为推动河南省服务业集聚发展，增强城市“载体功能、综合竞争力”辐射带动力, 培育新的经济增长点，促进新型“城镇化、工业化、农业现代化”协调科学发展，构建中原经济区支撑体系、推进经济结构战略性调整2012年河南省省政府做出了发展特色商业区的重大战略部署。

特色商业区是集聚相关服务业企业，形成特色鲜明、具有一定规模和较强辐射带动作用，为一定区域提供特色商贸服务和相关商务服务的服务业集聚区。发展特色商业区符合现代服务业空间集聚的趋势和规律，是完善城市功能、提高城市品位的需要，是促进产业升级、加快服务业发展的需要，是以城促产、以产兴城、产城互动的需要。

二、濮阳市龙都特色商业区现状

濮阳市龙都特色商业区位于濮阳市商贸中心区的核心区。东起玉门路，西至马颊河东路，北至中原路，南至江汉路，占地面积约1.81平方公里。是《濮阳市商业网点规划（2007-2020）》中确定了一处市级商业中心。近年来, 随着城市的发展，商住楼、写字楼、大型酒店、百货商场高楼林立；区内商贸流通、休闲娱乐、商务办公、金融服务等多种服务业蓬勃发展，多家规模较大的服务业项目云集其中。截止2011年，龙都特色商业区累计入驻各种服务业项目196家，占据了濮阳市10000平方米以上商业项目的90%，营业收入近25亿元、税收过亿。有了一定的商业气候, 形成了特色商业区的雏形。

目前东西向城市主干道中原路、黄河路横穿龙都特色商业区；南北向城市主干道长庆路、次干道玉门路纵贯龙都特色商业区南北。长庆路向北通向马庄桥片区、向南通向古城片区；黄河路向西通向中心城区的行政文化区、向东通向文教与油田服务区。在濮阳市城市总体规划布局中, 龙都特色商业区位于商贸中心区的核心区。它处于城市现代化综合运输网的枢纽位置,这种区位优势有利于聚集大量经济资源, 发挥特色商业区的集散功能。

同时该区域市政管网设施齐全, 供水、排水、电力、热力、电讯、燃气等各种管网铺设基础远远超过了其他区域。

三、发展策略

随着中原经济区的建设，濮阳市迎来了城市经济发展、产业结构大调整的时期, 在这一发展过程中, 必须冷静而理智地研究特色商业区的发展策略, 使龙都特色商业区建设成为城市发展、城市产业结构调整的积极动力, 并提高城市中心区的环境质量和运行效率, 建设富有特色的空间形象。为此, 我们要遵循以下几个原则:

（一）、凸显特色、优化布局的原则

结合濮阳市特有的龙文化、杂技文化和油田文化，在结构形态上凸显文化特色，在功能上凸显商业中心特征，重点提升商贸、餐饮酒店、休闲娱乐等功能，适当控制居住功能，结合交通、自然要素、现状业态分布等条件，对规划范围内的集中商业区、特色街区、休闲娱乐区、商务办公等功能区布局进行优化。充分体现功能复合、高效综合的特色。

（二）、完善业态、整体提升的原则

改变现状商业规模小，布局分散，经营方式简单粗放的特点，提升传统商业规模、层次和竞争力，实现规模效益，突显商业特色；以星级酒店餐饮、休闲娱乐功能提升区域活力，增强商业辅助带动能力。充分体现商业区业态多元化、功能复合化、街区综合化的特色。

（三）、梳理交通、提高效率的原则

结合空间结构发展要求，合理规划内部道路、社会公共停车场，加强公共交通体系建设，优化区域及内部道路交通系统，提高片区整体运行效率。

（四）、完善配套、和谐发展的原则

完善龙都特色商业区的配套服务设施，注重商业信息服务、绿化广场、交通附属设施、市政设施等配套支撑建设，保证区域商业发展和社会发展和谐共赢。

（五）、合理改造、分期建设的原则

按照市场机制和政府服务相结合发展模式， 对规划区进行分期、分区建设的实施策略。注重前期的投资引导，引入社会资本进行改造，减少改造资金的压力，保证改造建设的顺利实施。结合大型项目建设，推动片区的改造，实现良性滚动式发展，推动龙都特色商业区的全面发展建设实施。

四、规划结构设想

根据龙都特色商业区的布局现状, 结合濮阳市总体规划, 建议着重从以下方面进行建设发展, 以丽都广场为中心，任丘路、黄河路为主要商业轴线向两边扩展形成龙都特色商业区。

（一）功能布局:

按照“布局集中、用地集约、产业集聚”的原则，合理调整优化布局，引导产业集群的形成。具体功能结构为“一带、四区”。

“一带”： 马颊河生态景观带。马颊河为龙都特色商业区难得的自然资源，应充分利用以营造优美的自然景观。

“四区”——四个功能区。“商贸流通功能区”：位于长庆路以西，马颊河东路以东，江汉路以北，丽都广场以南，为商业区的发展打造基础平台。“酒店餐饮服务功能区”：位于中原路以南，丽都广场以北，马颊河东路以东、长庆路以西，为商业区的发展注入新动力。“休闲娱乐功能区”： 位于乐业街以南、江汉路以北的长庆中路西侧，为商业区的商业消费品质打造品牌。商业配套服务功能区：位于中原路以南，江汉路以北，长庆中路以东，玉门路以西，为商业区快速全面发展提供功能及业态支持。

（二）道路系统:

龙都特色商业区的对外交通主要是依靠南北向的长庆路来加强龙都特色商业区与外部地区的联系，以东西向的黄河路、中原路加强与行政文化区、文教及油田服务区等的联系。

规划道路分为三个等级，即主干道、次干道和支路。主干道：黄河路、中原路是龙都特色商业区与行政文化区、文教及油田服务区等联系的主要城市干道，黄河路是主要的景观大道，长庆路既是城市的主要干道，又是主要的商业活动发生轴，主干道主要疏散龙都特色商业区对外交通。次干道：次干道道路结构为“三横二纵一环”。南北向的公园南路、玉门路与东西向的任丘路、江汉路以及规划环一路形成一个完善的次干道网络。次干道主要疏散商业区内部各功能区间的交通。支路：在龙都特色商业区次干道路网的基础上，结合商业区用地的布局合理设置支路，与干道路网相结合为龙都特色商业区提供良好的交通条件，支路主要疏散各功能区内部的交通。

（三）绿化系统:

以人为本, 加大绿化和广场环境, 用公交车解决交通问题, 绿化上通过点、线、面结合, 使之

北有花园广场（丽都广场）, 南有绿化休闲公园(杂技公园) 。同时形成中原路、黄河路绿化景观带，恢复西部马颊河的生态, 河流两边通过绿化和建设局部广场创造美丽的景观, 给商业活动带来舒适的环境。同时强调组团开放式绿化节点, 使之与整体的绿化系统, 构成商业区的环境之重, 成为繁华闹市中市民的休闲、娱乐之地, 同时能消除周边高层建筑的压抑, 缓和城市空间的拥挤。

（四）建造城市综合体:

在丽都广场四周建城市综合体, 集商贸、休闲、金融、文化、娱乐为一体, 再现商贸中心, 并以此为依托带动商业区的商业文化氛围, 使之成为商业区的胞核中心。

商业文化的功能篇(6)

在北京、上海、深圳、广州、武汉、长沙、天津、哈尔滨、南京、重庆、成都等大城市，近年纷纷兴起了以建设步行商业街为核心的城市中央商业区域的热潮，形成了中国城市发展的一道靓丽风景。步行街不但吸引了大批消费者，刺激了众多商家的雄心，更成为投资者眼中的新宠。国家商业网点市场建设办主任罗迪先生对于中国城市发展商业步行街的见解和思路，或许可以帮助投资者作出明智决策。）

商业街区作为城市发展的一个重要标志，越来越受到关注和重视，特别是现代化的商业步行街区，更被视为城市竞争力的重要表现，在中国推进城市化的进程中，逐渐成为投资的热点。

建成城市的窗口和标志

正因为与城市的竞争力和发展规划紧密关联，因此今后商业步行街的建设首先将在科学发展观之下，以建设城市窗口和标志为目标，突出贸易功能、旅游功能、休闲功能和文化功能。

所谓贸易功能，就是购物功能。商业步行街区是一个城市商业的龙头和品牌，是城市中人气最旺、商品最齐、商机最多、交易最容易成功的区域。如北京的王府井、上海的南京路、广州的上下九、苏州的观前街，自古就是商品贸易的聚集地，有着辉煌的历史。中国各地大中城市如北京、天津、江苏的南京、苏州、广东的广州、深圳、中山、惠州，在对老街道进行改造的时候，都要求突出其商业气氛，使古老的街道变成既具有地方特色和风土人情又有现代观光风格的商业步行街区。

说到商业步行街区的旅游功能，主要是因为它是一个城市里最具有地方传统特色的景点。商业步行街吸引中外游客的卖点，关键是典雅舒适的环境，商店云集的市场气氛，风格各异的建筑群体，传统风貌与现代文明互相辉映的文化品位，以及特色商品和传统饮食。

新的商业步行街在城市中还是“重要的休闲场所”，因此现在的商业步行街在建设时必须考虑“休闲功能”，不仅宽敞明亮、绿树成荫，而且在街头巷尾都要设置座椅、遮阳亭、城市雕塑等，以充分满足现代人休闲享受的需要。

商业步行街区往往蕴涵了一个城市巨大的传统商业文化，显示着一个城市的人文特色，这就需要现代商业街区充分重视其文化功能，通过广场文化、广告文化、饮食文化、建筑风貌等一系列内容，把地方传统文化展现出来。

充分关注城市生态

城市生态包括和谐协调、高效创富、人文特色等多个方面。上海南京东路步行街的改造，就是充分关注城市生态的一个例子。这条步行街在建设开发过程中充分整合了城市资源，不仅仅是对原来单一、雷同化的商业经营结构进行了重大调整，改变为商业、餐饮业、服务业、旅游业、娱乐业等多元化的经营结构；更是携多条相交的繁华路段和一条平行的副街――九江路，将人潮动线立体化，集客力随之显著提高。

郑州大上海步行街是另一个成功案例，其以28个之多的人潮入口，强力吸纳消费人流，恰如章鱼带有吸盘的多条触角。郑州大上海步行街的动线设计正是凭此特色，滞留客流，集客力得以空前增强。同时，大上海步行街遵循中国书法“疏密结合”的空间布局原则，形态各异的步廊、主题广场、中庭、景观平台、停车场，形成一个非常符合现代城市生活形态、具有人性化的商业综合体。由于颠覆传统的商业模式，人们预计郑州大上海城将成为郑州市最具人气的场所，成为城市商业交流最为频繁的平台。

第三代步行街将是开发方向

从历史来看，现代步行街的发展大致经历三个阶段：第一代步行街，以抓住消费者的“眼球”为主导，以吸引顾客为目标，致力于改善交通、疏通人潮，加强了对消费者的吸引力，从而提高了步行街的营业额，使城市的商业中心得以复兴。

第二代步行街，以抓住消费者的“口袋”为主导，仍强调购物活动，但更多考虑了为消费者提供步行街活动的舒适感，在步行街中加入了绿地、雕塑等装饰物，增加了步行街亲切宜人的氛围，不仅为步行街带来了繁荣，更不同程度的改善了社会文化环境。

第三代步行街，以抓住消费者的“心理”为主导，突出人本主义，较之第一代、第二代步行街更具革命性。它从城市再造的高度出发，在中央商务区和中央商业区打造大型商业文化综合体，其中融入诸多的广场、空中走廊、地下停车场等设施，更多考虑现代都市人的各种需求，为他们提供一个综合性的商业空间，因此堪称“城市客厅”和“城市舞台”。

商业文化的功能篇(7)

关键词：大型居住社区 存在的问题 见解与建议

1、现状问题

近几年随着房地产业的发展，特别是商业房地产的逐渐成熟，广州近郊大盘的社区商业得到了巨大的进步。大型居住社区商业项目出现了一些的“购物中心”、“生活广场”、“娱乐休闲一条街”。但是，总的来说目前广州近郊大型居住社区的社区商业发展还处于起步阶段，与国外成熟的社区商业模式相比还有很大差距，商业组织形式缺乏统一规划，业态档次普遍较低，社区商业功能不全，商业的经营管理比较落后。

2、大型居住社区商业整体规划缺失

2．1开发体量与社区规模不符

在社区商业规模定位中谈到，一个商业项目开发体量大小应该是由该区域内人口数量和消费能力来决定的。一个社区的人口和消费水平在一定时期都是相对固定的，社区商业要以实际消费需求量来适度规划，超过这个度，就会使商业价值降低。当然，我们还要考虑社区很多周边的因素。但目前很多的郊区大盘，面临的问题是，从考虑社区容量及居民需求来说，商业体量需要做大，才能完成功能配套。但大盘的开发是有一个周期的，大盘的居民入住也是有一个周期的，社区商业是要一期开发完成还是要根据社区的开发周期完成，是做集中的布局还是做分区的布局？很多的郊区大盘的商业布局一般都是集中布局为主分散布局为铺，因此很多开发商在一期开发的时候完成了大体量的商业开发，造成了很长一段时间商业项目的闲置。还有一些社区商业场所规模不合理的主要原因是在前期规划中，没有对主区及所在地区环境做深入调查研究，造成商业规模的不合理，与实际消费需求不匹配。

如广州丽江花园的“渔人码头”社区中心，从一定程度上的建设是必要的，因为丽江花园的商业街集中在“丽字楼”，采用底层商铺的形式，不适宜安排餐饮服务设施。“渔人码头”是一座独立的商业建筑，可以用来弥补这一缺陷。但从调研的情况来看。“渔人码头”的建设规模显得过大了，地下一层地上三层，除了餐饮业外，里面不安排了购物、美容、音像、家饰品等与“丽字楼”商铺重复的业态，这样造成了“渔人码头”内商业氛围的冷清，很多铺面包括整个地下一层都空置，这种情况也就直接影响了里面餐饮业的经营。“渔人码头”的中庭公共空间也缺乏设计，空间很大，但除了有冷冰冰的石凳布置在进门不远的地方外，室内的绿化及景观设施很少，没有比较抢眼的设计亮点，再加上随意设置的流动摊位，整个空间显得空旷而缺乏秩序。

2.2忽视业态、功能的整合

从国家商务部对大型社区的概念定位中我们已经知道，大盘社区大都在市郊，人口在3万以上，整体社区配套要相当完整才能满足社区本身的居住服务。而目前我们看到，近郊大盘普遍存在整体规划缺失的几个问题。如番禺板块华南新城（图1-1），更是因为早期定位不准确，导致沿江的大型商业中心长期搁置，而商业街因早期开发销售定位较低、入住居民收入的限制，以及商业街配套水电设计的不完善，目前业态经营档次偏低，整个社区商业功能极为不全（图1-2、3）。

大型居住社区的郊区化也决定了社区商业需要承载社区居民多元化的生活消费与服务需求，也就是说社区商业功能和定位，不但要规划购物功能、还应该规划休闲、娱乐健康、文化、服务等多元化功能。大多数的郊区大盘，目前还不能做到多元化的商业经营，主要还是与消费人口过少、经营成本过高有关。怎样做到多元化经营，既能满足社区居民需求又能扩大化经营，也是大盘社区商业的一个课题。

图1-1：华南新城总体规划

图1-2：商业中心底商（下页，自摄）

图1-3：商业中心底商（下页，自摄）

2.3功能形式设计单一，不能形成大盘社区的“吸引点”

相对于全国各地出现的对社区商业配套的热衷建设，对其商业模式的规划与设计方面的研究却极少。由于缺乏先进的规划设计思想的引导及控制，很多居住社区商业服务场所在风格特色上往往是简单抄袭的模仿，而且在实际使用中也是问题不少。

作为郊区大型社区中的商业服务场所，它不仅使交往行为常常伴随着其他活动同时发生，而人们户外活动方式的多样复杂性更决定了空间的功能重叠性和模糊性。在邻里中活动的居民随时间变化活动方式也会变化，同时还会产生一些次生行为，这就要求空间具有多种功能，以满足活动复杂性的要求。广州地区大型居住社区中的商业服务场所很多在设计中考虑到了景观小品与设施的配合，意在提供给居民享受消费的服务的同时通过景观和小品营造一种商业与生活氛围并存的环境，但设计手法总体上趋于简单化，形式没有创新，缺乏更人性化的考虑，所以有时候就算放置了座椅或其它设施在那里，还是难以吸引居民去使用它们，也就达不到促进他们在社区公共场所进行活动和交流的目的。而有些商业街的建设，只是简单地由沿街商铺排列组成，只给其一定的功能就算完成，在功能设置、空间与建筑设计、商铺设计、与所在社区的联系等方面都没有进行深层的思考。不仅影响其经营的效果，也达不到与社区其他功能和资源的互补、协调。

一般购买大盘社区住宅的人都是希望从居住功能出发，购买一个适合居住的空间，同时也更想寻找一个很好的邻里区。人们在买房时，其实是买进一个社区，而这个社区同时赋予一种与外部不同的生活方式。如果缺乏“吸引点”，这样的一个社区就只有平庸的生活品质，并不能满足现代消费者对于居住的新需求。大盘社区利用社区的商业服务设施作为“吸引点”，在注重其经营特色的同时，可以通过设计提升其所处社区的环境品质和文化氛围，以此来谋求该社区更长久的商业价值和打造社区品牌形象。所以将“吸引点”这一概念作为突破口，在商业服务设施上注重人性化与特色化的设计，就能很有效地为大盘居住社区创造一种新的生活方式和新的社区文化氛围。

3、商业管理水平低，难以持续经营

这是目前广州郊区大型社区商业普遍的一个问题。在社区商业建设完成后，开发商往往将商铺一起委托给住宅公司，结果导致项目没有定位和招商就直接销售，投资者自行招租，经营混乱，并对社区形象、居民生活质量产生了一定的负面影响。实质上中介公司已经进入住宅、商铺、写字楼的专业细分时代，社区按住宅独立配建商业和分割而售的开发模式必然导致开发商的短视行为。由于商铺销售为开发商的终极目标，开发商不必要考虑社区的整体性和发展性，而社区商业一般在较长的一段时间内固化，固化了的小规模、低水平、分散经营的商业难以整体提升，商业与社区居民消费需求和生活方式的快速变化的矛盾将越来越突出，难以与社区协调发展。

4、理想与对策

4.1把社区商业作为公共设施进行建设，政府给以政策优惠

郊区大型社区的通病是配套严重不足，直接导致入住率低。一些开发商在销售推广期间打出了各式各样的“特色风情街”卖点，一座座风格迥异、华美浪漫的步行街应运而生。但这择些商业街除了在销售时给客户一个美丽的憧憬外，一直成为一座空城。业主因为生活不方便而不敢轻易入住，商家因为业主没进来而不敢入驻，最后形成恶性循环。

郊区大型社区商业的人气聚集有一个过程，房子卖出去要三五年才能注满，三到五年可能聚集人气80%左右，这期间的商业经营商、零售商要怎样才能支撑下去是个很现实的问题。社区商业是要为周边居民提供便利服务、生活配套服务，这是基本功能，这在郊区大盘显得尤为重要，因为很多大盘社区就是在一些商业不成熟地段，需要楼盘内部提供十分完整的配套。所以，我们尝试提出这样一个思路，政府、商务部是否能承担一些职责，给经营者较低一些税费，给开发商一些补贴，减免一些地租。在2009社区商业论坛上，中国城市商业网点建设管理联合会副会长韩健徽提出了一个观点：“我国社区商业始终发展缓慢，归根到底是因为我们没有把它当作一项公共基础设施来完善。”也就是说，能不能把郊区大盘的社区商业作为公共设施进行建设，作为国家的基础设施来考虑。那么，这个“放水养鱼”者，如果是我们的政府的话，郊区大盘的商业得到了充分的支持，郊区大盘的居住条件也得到了充分的保证，生活便捷、便利了，入住率提高，自然也带动了社区商业的消费。

4.2加强大型居住社区的前期整体策划、规划，加强后期的运营管理

大型社区的商业功能需要通过对商业的布局和业态结构分析进行合理规划来实现，大盘社区商业规划不仅要符合商业自身发展的规律，还要注重商业和社区整体的优化和长期的协调发展。

要做到前期整体规划的合理性，就必须做好前期开发定位与策划阶段的市场调研，然后才在规划设计、运营使用阶段中循序推进。通过以下几个简表，我们进行分析建议。

表1-1：社区商业投资开发阶段及开发问题点

开发过程阶段 开发问题要点

定位与策划阶段 业种、业态未予确立，致使空间设计未能符合店家需求

规划设计阶段 住商使用性质多样，造成相互干扰

商业无计划混合使用

住商功能未能适度分离

商业设施未能提供小区附加使用价值

商业设施位于公共空间整体考虑设计

运营实用阶段 商业使用单位多，协调管理困难

现行管理规约对商业管理较薄弱

表1-2：商业良性氛围想成的主要控制因素

社区商业开发过程各阶段考虑事项 控制因素

定位与策划阶段 经济价值与环境质量的概念 经营生活环境质量，创造经济附加价值

提高产品的可信度，创造经济价值

考虑永续性的经济价值

业态业种的决定 业态业种的特征

规划设计阶段 功能、动线 住商功能动线分离

开放空间 活用住商空间互惠之处，创造环境附加值

部分开放空间做商业设施使用

运营使用阶段 经营管理组织 专业经营队伍的制度化管理

意见领袖的角色扮演

店家经营专业辅导

管理规约制度 专业团队经营规章制度

店家经营规章制度

由此，我们可以简单的将社区商业开发流程分成定位与策划阶段、规划设计阶段、运营使用阶段三个阶段，这三个阶段的执行流程分别如下图表：

表1-3：定位与策划阶段的执行流程

表1-4：规划设计阶段的执行流程

表1-5：运营使用阶段的执行流程

4.3注重与社区文化的契合

一个居住社区的文化既取决于所在城市或地区的文化背景，也取决于特定社区居住人群的文化背景，而后者往往是决定性的因素。随着我国城市现代化、国际化的进程，城市人群在经济分化的 ，文化和观念上的分化亦日益明显。有了文化，房地产便不再是简单的“钢筋加混凝土”，住房也不仅仅是遮风挡雨的容身之所，房地产商推销的也不是一个个混凝土产品。现在我们经常听到这样一句话：“卖楼就是卖文化”。这种文化一方面满足了人们对居住空间、人文环境和物业管理的更高要求，另一方面也是从精神层面体现人们的价值观、审美观、消费观和个性特征。

商业服务场所是现代大型居住社区中一个很重要的组成部分，既是社区居民的消费场所，也是他们平时进行活动、休闲、交往的去处。商业服务场所能否体现所在社区的特色，促进本社区的文化和居民社交，使其区别于其它居住社区的同类场所，从而提升居民的认同感和归属感，这些对开发商来说是时刻应该考虑的关键问题。

5、结语

综上所述，如何打造一个成功的具有前瞻性社区商业中心，避免社区商业资源的流失，甚至成为社区的累赘，就必须加强以下几个方面的建设：（1）政府对社区建设的宏观调控 (2)社区的开发策略及商业规划（3）人流动线的组织及创造愉悦购买感受的设计灵魂（4）可持续经营的管理理念（5）构建品牌核心优势及社区文化主题。

总而言之，社区商业中心的建设，必须以有能力留住本区居民，并营造良好的商业氛围为开发、设计、经营、管理原则。

参考文献

[1] 慧、张清、王芳. 城市住区规划设计概论. 化学工业出版社，2006年