项目投资的评价方法篇(1)

在全球气候变暖的背景下，降低碳排放成为全球关注的焦点。目前，国际上主要采用两种减排机制碳税与碳交易，力求使碳排放的外部成本内部化，迫使企业降低碳排放，促进低碳经济的发展。而财务评价是项目可行性研究的核心，在全球发展低碳经济的背景下，将碳排放的外部成本纳入到项目的财务评价体系，不仅是甄选低碳项目的关键，而且也是减排机制有效运转的保证。

碳排放是一个典型的外部性问题，而如何将外部环境效益纳入到项目的评价体系，从财务的角度来看，大致可以划分为两个类别:一是将环境效应与财务效应并列，采用综合评价的方法;二是将环境效应纳入财务效应之中，通过财务评价的方法进行项目评价。

项目的综合评价方法。平衡计分卡作为财务与非财务相结合的评价方法，被运用到项目的评价之中，比如H area et a1 2008)采用数据包络分析①CA)的方法进行研发项目的评价，而贾立江、范德成(2012)更是在平衡计分卡的基础上加入了环境因素，采用层次分析法和群组决策特征根法(

项目的财务评价方法。它是从投资人，即股东与债权人的角度，对项目的投入、收益与风险进行的评价，是投资人财务决策的主要方法。20世纪50年代建立的贴现现金流量方法①CF)至今仍然被广泛使用，但M yew 1977)提出的实物期权方法(RO A)对传统净现值法(

二、碳交易机制的种类

(1)总量控制机制

总量控制机制，即排放权贸易机制(Em isson Trad-ing)，如欧盟的EU ETS。本文将以欧盟的EU ETS来介绍总量控制机制的基本内容。首先，制定一定时期的碳排放总量标准，EU ETS是以欧盟2003年制定的排放贸易指令为依据确定一定时期的碳排放总量目标的，一般以三年为一期，2005-2007年为每年2 2.9亿吨CO2, 2008-2012年每年为20.8亿吨CO2, 2013-2020年为每年20.4亿吨。其次，确定碳排放源并分配额度(EU A)，在确定了控制总量以后，关键是将总量分配给各个碳源的排放者，而额度的分配目前主要有免费方式和拍卖方式，考虑到碳交易市场化的发展情况和大众的可接受程度，在碳交易市场化发展初期基本都是以免费方式为主的，拍卖方式的极少。最后，允许排放权的自由交易，获得排放权额度者，可以视自己对碳排放的需求，对额度进行灵活的处理，如果有多余，可以在交易市场卖出，如果额度不够，则可以在交易市场买入。

(二)基准与信用机制

基准与信用机制又分为两种，即清洁发展机制(CDM)和联合履约机制(JI)，本文以CDM为例说明其主要内容。CDM下，首先需要制定基准，基准是指如果没有该CDM项目，采用其他项目时的碳排放量水平;其次由有关管理机构测定一个CDM项目的碳排放量水平;最后对于低于基准的CDM项目，根据其低于基准的额度发放信用配额(CERs)。 CERs与EUA构成碳交易市场上两个最基本的交易对象，并以此为基础衍生出相关的期货、期权等金融衍生品。

三、碳交易机制对投资项目财务评价因素的影响

(一)对项目现金流量的影响

在以往的项目财务评价中，项目的现金流量只涉及投入、产出，不涉及排放。碳交易机制下，碳排放变成项目投资的硬约束。根据碳交易对项目现金流量的影响情况，又分为直接影响和间接影响。直接影响是指碳交易行为本身对现金流量造成的影响，即通过碳额度的买卖带来的现金流量的变化;而间接影响则是由于实施碳交易机制以后，企业为了应对碳交易机制的减排约束，采取一些措施所带来的影响，比如企业减少化石能源的使用、采用清洁技术、生产绿色有机产品等，使得原有投入与产出的现金流量有所改变。

(二)对项目风险(贴现率)的影响

碳交易机制不仅是一种碳排放外部成本内部化的机制，更是一种碳排放量的控制与约束机制，因此碳交易机制对项目投资而言，会增加一系列的风险，笔者从碳排放、投入与产出三个方而进行分析。

1.碳排放带来的直接风险因素。碳排放数量的不确定，因为实际的碳排放量与估计的碳排放量可能存在差异，特别在CDM项目中，如果产生的CERs少于合同，还可能导致违约风险;碳交易价格的不确定，从欧盟的碳交易市场来看，碳交易市场配额现货价格(E U A)在开始交易的2005-2007年出现了大幅的波动，最高价格30欧元/吨CO2，到2007年底为0，使得交易系统与2008年以后呈现出两个阶段，而2008年以后价格基本呈现下降趋势，2008-2012年每吨CO2的平均价格分别为22,13,14,13和7欧元(王文涛等，2013);项目经营过程中无法获得碳排放配额的可能，从欧盟的碳交易市场管理情况来看，一些项目由于碳排放未达标，在经营期间不再分配配额。

2.对项目投入带来的间接风险。在碳交易机制下，企业可能采取清洁技术、使用低碳环保材料，但这些项目的投入，也都存在技术、价格等方而的风险。

3.对项目产出带来的间接风险。如果项目生产的产品不符合低碳环保要求，可能影响未来的销路，存在市场风险。

四、基于碳交易的项目投资财务评价方法的改进

项目投资的评价方法，按其对各因素是否确定为标准分类，可以分为传统的确定型方法(比如NPV等)和不确定型方法，比如实物期权方法。笔者认为，在项目的财务评价方法上，一方而应该把碳交易对项目现金流量和风险的影响，纳入到传统的确定型评价方法中;另一方而应该同时采取不确定型的实物期权评价方法，使项目评价更接近真实的价值。

项目投资的评价方法篇(2)

[关键词] 灰色模糊评价 项目投资 决策分析

项目投资决策需要考虑很多不确定的影响因素，选用单项财务指标进行评价，其本身都有一定的片面性，根据不同的指标值来决策有可能会得出不同的结果。综合考虑财务因素和非财务因素，对项目进行综合评价能够选择那些最优的项目方案。本文尝试应用灰色模糊综合评价方法进行项目投资决策分析。

一、灰色模糊综合评价的特点和方法综述

项目投资决策领域中普遍存在不确定性决策问题，不确定性主要有：一个是主观不确定性，即人的思维模糊性；另一个是信息不完全、不充分所造成的客观不确定性，即灰性。在一个信息不完全的问题中，往往存在许多模糊的因素；具有模糊因素的一个问题可能不具备完全充分的数据与信息。灰色是量的概念，模糊是质的范畴。因此用灰色模糊概念来探讨项目投资决策问题，能够更好地构建具有柔性的决策模型，且使决策结果更加接近实际。

许多学者对灰色模糊综合评价进行了研究，笔者归纳分析主要有以下几种方法:(1)用灰色关联分析选定评定因素，确定权重集，进行模糊综合评判;（2）运用灰色系统理论确定评估灰类，计算灰色评估系数，得出灰色评估权向量和矩阵，依据模糊数学理论形成评判矩阵，进行模糊评价;（3）将评价对象的模糊综合评判结果矩阵视为比较数列，计算各个比较数列和各参考数列的灰色关联度，根据关联度大小对评价对象进行优劣排序;（4）使用模糊综合评判和灰色关联综合评价法，分别进行评判，然后再将结果进行综合集成;（5）用模糊数学中的广义距离来表示参考序列和比较序列的差异程度，然后用灰色关联分析法进行综合评判;（6）根据灰色理论的差异信息原理，构造灰色隶属度算子，形成新的模糊隶属度矩阵，然后进行模糊综合评判;(7)以灰色模糊关系为基础，将隶属度和灰度综合到评判过程中，进行灰色模糊综合评判;（8)根据灰色模糊数学理论，用区间数来表示隶属度，并将隶属度和灰度综合起来，建立区间数灰色模糊综合评判数学模型，进行评价;（9）使用灰色关联系数法构建模糊评判矩阵，然后再进行模糊综合评判。

基于灰色关联分析的模糊综合评价法，方法简便，易于操作。综合考虑项目投资指标的特点，本文采用此法进行投资决策分析。

二、灰色模糊综合评价的数学模型的建立

1.建立综合评价的因素集。因素集是以影响评价对象的各种因素为元素所组成的一个普通集合，通常用u表示，即：u=（u1, u2,…,um)，其中元素ui（i=l,2，…，m）代表影响评价对象的第i个因素。

2.确定因素权向量。评价工作中，各因素的重要程度有所不同，为此，给各因素ui（i=1, 2，…，m）确定一个权重ai(i=1,2，…，m)，各因素的权重集合的模糊集，用A表示:A=(a1, a2，…，am）。

3.基于灰色关联分析的模糊关系矩阵

(1)确定比较数列（评价对象）和参考数列（评价标准）设评价对象为m个，评价指标为n个，则比较数列为

用矩阵形式可表示为：

式中（1）

为第i个方案的第k个指标的评价值；取每个指标的最佳值为参考数列的实体，则有参考数列

式中

(2)指标值的规范化处理要确定数列的灰关联系数，需要对数据列进行生成处理。对时间序列数据的处理，常用的处理方法有：初值化，最小值化，最大值化，平均值化，区间值化等。对于非时间序列的数据不存在运算关系，采用指标区间值化，归一化，标准化等处理方法。本文采用规范化公式：

（2）

利用(2)式对(1)式进行规范化处理

(3)确定灰关联系数

其中:是分辨系数,且，通常取为0.5

以几何意义来讲，关联系数与隶属度是相似的，于是可得模糊关系矩阵[9]

(4)建立综合评价模型。确定R 、A之后，通过模糊变换将u上的模糊向量A变为v上的模糊向量B，即:

其中，“・”称为广义模糊综合评价合成算子有无穷多种，但实际中经常采用的有几种，本文根据具体情况采用加权平均法，上式即为综合评价模型。

(5)模糊评价。根据各个因素在评判集上的隶属度。得到评判指标之后，便可根据最大隶属原则选择最大评判指标max bj所相对应的方案为评判结果。

三、应用

某工程有以下四种方案,现使用灰色模糊综合评价进行分析

1.选择评价指标，建立评价指标集。根据具体情况，选择总投资额、投资回收期、期望净现值、内部收益率、环境影响评价作为评价指标，组成评价指标集。

2.确定权重。根据德尔菲法，由专家确定各指标权重（0.25 0.15 0.3 0.2 0.1）

3.确定最有指标集，构造初始矩阵并规范化

4.计算灰色关联系数并建立灰色模糊关系矩阵

5.模糊评价

由前面求得的A、R,根据B=A・R,可得B=（0.4555 0.758 0.793 .0375）即方案1、2、3、4的评价值分别为0.4555，0.758，0.793，0.375。根据最大隶属原则，方案3为最优方案。

四、结论

灰色模糊综合评价模型及其算法，具有严密的数学逻辑推理，方法简便易行，应用于项目投资决策分析具有较高的实践价值。

参考文献：

[1]吴红华:灾害损失评估的灰色模糊综合方法[J].自然灾害学报，2005（4）

[2]徐维祥张全寿:一种基于灰色理论和模糊数学的综合集成算法[J].系统工程理论与实践，2001（4）

[3]张辉高德利:基于模糊数学和灰色理论的多层次综合评价方法及应用[J].数学的实践与认识，2008（2）

[4]吕钱英黄霞邱淑芳:基于模糊数学和灰色理论的环境质量评价研究进展[J].江西科学，2008(4)

[5]于志鹏陆愈实:模糊灰色关联法在分析安全投资因素与效益关系中的应用[J].中国安全科学学,2007（3）

[6]陈光:模糊灰色在安全评价中的应用[J].矿业安全与环保，2006（2）

[7]卜广志张宇文:基于灰色模糊关系的灰色模糊综合评判[J].系统工程理论与实践，2002（4）

[8]朱绍强孟科张临喜:区间数灰色模糊综合评判及其应用[J].电光与控制，2006(6)

项目投资的评价方法篇(3)

关键词：房地产企业 投资项目 后评价 价值

中图分类号：F293

文献标识码：A

文章编号：1004-4914（2016）11-279-02

随着社会经济中房地产企业的大发展，企业的投资项目也越来越多。为了让投资带来更多效益，投资项目后评价显得非常重要。房地产企业管理层应进行理论学习和方法研究，对现有数据资料进行检验，再进行项目后评估，全面总结项目投资管理的经验，改进管理制度，对出现的问题进行不断改进，及时有效地反馈存在问题，这对于未来项目的决策和效益的提高，能起到决定性作用。

一、房地产项目投资后评价的内涵

项目后评价是指对已经完成的项目或规划的目的、执行过程、效益、作用和影响所进行的系统的客观的分析。通过项目后评价完成对投资活动的检查总结，确定投资预期的目标是否达到，项目是否合理有效，项目的主要效益指标是否实现，通过分析评价找出成败的原因，总结经验教训，并通过及时有效的信息反馈，为未来项目的决策和提高完善投资决策管理水平提出建议，同时也为被评项目实施运营中出现的问题提出改进建议，从而达到提高投资效益的目的。

项目后评价于19世纪30年代产生在美国，直到20世纪60年代，才广泛地被许多国家和世界银行、亚洲银行等双边和多边援助组织用于世界范围的资助活动结果评价中。

房地产项目后评价是指在房地产项目建设完成并到达一定设计能力后，对房地产项目的前期工作、项目建设、建成后经营管理情况等进行调查研究，从而判断房地产项目的实施结果与计划目标的差距，以确定房地产项目策划和判断的正确性，找出产生偏差的原因，总结经验教训，并通过及时有效的信息反馈，对房地产项目现状制定切实可行的对策及措施，为今后完善项目策划、项目实施和管理、项目监督、项目经营管理等工作创造条件，提高投资效益。从房地产项目的独特角度来看，其后评价内容主要有以下几个部分：

1.房地产项目决策后评价，主要包括项目可行性研究报告内容与形式是否符合国家有关批复文件、部门的规定，项目决策程序是否符合基本建设程序等。

2.规划设计后评价，主要是设计单位选择，规划布局与交通的组织。

3.房地产项目施工后评价，主要包括施工准备工作评价和施工管理工作的评价。

4.房地产项目商业运营后评价，包括：

（1）房地产项目目标后评价。该项评价的任务是评定项目立项时各项预期目标的实现程度，并要对项目原定决策目标的正确性、合理性和实践性进行分析评价。

（2）房地产项目效益后评价。项目的效益后评价即财务评价和经济评价。

（3）房地产项目影响后评价。主要有经济影响后评价、环境影响后评价、社会影响后评价。

（4）房地产项目持续性后评价。项目的持续性是指在项目的资金投入全部完成之后，项目的既定目标是否还能继续，项目是否可以持续地发展下去，项目业主是否可能依靠自己的力量独立继续去实现既定目标，项目是否具有可重复性，即是否可在将来以同样的方式建设同类项目。

（5）房地产项目管理后评价。项目管理后评价是以项目目标和效益后评价为基础，结合其他相关资料，对项目整个生命周期中各阶段管理工作进行评价。

二、房地产企业投资项目后评价的特点

1.房地产项目后评价具有真实性。根据现实发生的真实数据，根据实际情况提供的数据资料进行分析。而投资项目前评价，是预测数据。房地产企业投资项目后评价的数据比较客观。能够真实地反映出投资的情况，有力地对企业项目进行评判。

2.房地产项目后评价具有整体性。房地产投资项目后评价能对整个项目的过程进行完整的分析，不仅可以分析项目的投资过程、经营过程。还要分析投资带来的整个收益，能够对投资实施效果，经济收益，管理状况，进行全面分析。能够准确地掌握整个项目的现状，无限地挖掘项目的潜力，最大程度地创造价值。

3.房地产项目后评价具有探索性。投资探索性分析整个项目运营状况，根据其问题，制定未来的发展方向，对整个投资项目综合进行评价，不断探索项目是否具有持续发展的能力。所以，这就要求评价人员的综合专业素质要高，有效地准确地分析出影响投资效益的因素，为项目指引正确的方向，少走弯路，尽可能地节省项目建设的资源，降低项目的成本，提高项目的建设效率，并且提出有效的、可实施的具体方案。

4.房地产投资项目后评价具有回馈性。项目投资前期评价为投资者提供了重要的决策依据，而项目投资后的评价目的，根据实际情况，可以向有关部门反馈真实信息，好的方面可以继续发扬，不好的方面可以引以为戒，从而及时的找出改进措施，为今后管理、投资计划、制定目标、积累经验起到了重要作用。用来检测项目投资决定是否正确，为以后类似项目建设提供了正确的投资方向。

三、房地产企业投资项目后评价的价值

房地产企业投资项目后评价的价值对于企业来说，不是可有可无的，其重大的价值在于：

1.房地产投资项目后评价能正确评估企业投资的风险和收益。房地产企业在投资项目后进行评价，这样可以有效地了解其中的风险和利益，有助于改善企业投资的策略，提升房地产企业在投资中的收益。运用投资项目后评价的方式评估投资能否达到设计能力、还贷能力，涉及各方面，企业通过投资项目或进行评价，认真分析、研究、然后进行评估。找出达不到预期目标效益的真正因素，通过分析之后，根据其原因进行项目决策、实施管理，根据分析，提出合理的改善措施。进行项目评估之后，将信息决策反馈到管理部和投资决策部，有利于改进企业投资项目。

2.房地产投资项目后评价是确保投资项目成功的客观需求。对房地产企业投资项目进行综合分析、评价能够客观、全面进行衡量，有利于提高各个部门的监管能力、责任感从而建立健全绩效考核制度，确保投资项目成功。

3.房地产投资项目后评价有利于提升投资项目管理水平。对企业投资项目的评价，有利于投资决策，从而提高投资收益。有利于加强项目管理，企业投资项目的管理比较繁琐，项目中会存在着很多方面的问题，需要加大管理要求，健全管理体制。企业投资项目后，要对实际使用的材料、数据以及检验管理中会出现的问题进行综合分析评价，形成科学合理的评估结果，通过企业对投资项目的评价，有利于新项目的投资、运转，提升项目管理水平。

4.房地产投资项目后评价可以有效地促进项目的运营。项目后评价主要是在企业的运营阶段进行，所以，可以有效的研究出投资初期和生产过程中的差距和不同。对预测和实际情况进行分析，找出其中的因素。加大管理力度，从而保证项目的正常运营，以提高项目的效益。

四、房地产企业投资项目后评价方法

房地产投资项目后评价方法的基础理论是现代系统工程与反馈控制的管理理论，投资项目后评价亦应遵循工程相关的方法与原则。

1.房地产投资项目后评价的综合评价方法是逻辑框架法。逻辑框架法（LFA）是由美国国际开发署（USAID）在1970年开发并使用的一种设计、计划和评价的方法。目前有三分之二的国际组织把它作为援助项目的计划、管理和评价方法。这种方法从确定待解决的核心问题入手，向上逐级展开，得到其影响及后果，向下逐层推演找出其引起的原因，得到所谓的“问题树”。将问题树进行转换，即将问题树描述的因果关系转换为相应的手段---目标关系，得到所谓的目标树。目标树得到之后，进一步的工作要通过“规划矩阵”来完成，规划矩阵是一个4×4矩阵，矩阵自下而上的四行分别代表项目的投入、产出、目的和目标的四个层次；自左而右4列则分别为各层次目标文字叙述、定量化指标、指标的验证方法和实现该目标的必要外部条件。目标树对应于规划矩阵的第一列，进一步分析填满其他列后，可以使分析者对项目的全貌有一个非常清晰的认识。简单地说，逻辑框架法是通过投入、产出、直接目的、宏观影响四个层面对项目进行分析和总结的综合评价方法。

2.房地产投资项目后评价的主要分析评价方法是对比法，即根据后评价调查得到的项目实际情况，对照项目立项时所确定的直接目标和宏观目标，以及其它指标，找出偏差和变化，分析原因，得出结论和经验教训。项目后评价的对比法包括前后对比、有无对比和横向对比。

（1）前后对比法是项目实施前后相关指标对比，用以直接估量项目实施的相对成效。

（2）有无对比法是指在项目周期内“有项目”（实施项目）相关指标的实际值与“无项目”（不实施项目）的相关指标的预测值对比，用以度量项目真实的效益、作用及影响。

（3）房地产投资项目.横向对比，是指同一行业内类似项目相关指标的对比，用以评价房地产企业的绩效或竞争力。

（4）项目后评价调查，是采集对比信息资料的主要方法，包括现场调查和问卷调查。后评价调在事前策划。

总之，企业投资项目后评价对改善管理制度，提高投资者效益起到了重要性作用，能够有效地监测到项目实际的收益。并对评价后出现的问题及时地采取弥补措施，调整发展方向的项目损失，保障企业获得最大效益。

参考文献：

[1] 肇恒铎.企业投资项目后评价管理的思考[J].化工管理，2011（4）

[2] 高喜珍，韩洁.公共工程项目后评价内容及指标体系构建[J].财会通讯（理财版），2008（01）

项目投资的评价方法篇(4)

投资项目后评价是指对于已经完成的项目的过程、效益及其作用进行系统化、客观性的评价和分析。投资项目后评价具有独立性、实用性以及反馈性和可信性四个特点，并且其独立性为投资项目后评价的重要原则，而反馈性则是投资项目后评价的最终目标。投资项目后评价主要对项目决策信息进行搜集、整合以及分析，从而对于这些信息进行研究和总结，以此来确认项目投资目标的实现以及规划的合理性；通过对投资项目的后评价可以有效地找寻出项目投资成功或者失败的原因及其经验教训，从而在项目运行过程中出现的问题进行及时补救，进而对于项目未来决策以及提升决策管理水平都有着重要的参考意义，以此来全面提升项目投资的经济效益，为下一步制定运行决策奠定基础。

2炼油化工投资项目后评价的方法与内容

2.1炼油化工投资项目后评价的方法

炼油化工投资项目后评价的方法主要有定性与定量结合的方法，最为普遍运用的方法是无对比法，主要包含前后、预计与实际以及有无项目三种对比方法。通过有对比法，可以有效找出项目的变化、差距以及度量项目过程中产生的影响。项目后评价中的无对比具体指的是在项目前期所开展的可行性研究报告中的预测结论、经济指标以及项目运行中的结果所进行的比较，从而找出项目变化的原因。投资项目后评价的重点环节是对有项目与无项目的有效区分，从而使得投入和产出效益保持一致，也就是要保证度量项目的结果是在项目实际运行中且在去除其他因素影响之外产生的。

2.2炼油化工投资项目后评价的内容

炼油化工投资项目后评价的内容主要包含市场、投资、技术以及向管理与经济这五个方面的后评价，并且始终要在项目的建设与运行过程中进行的。2.2.1市场后评价炼油化工投资项目市场后评价中的市场后评价具体是指对于项目中产品的市场竞争力进行评价。主要包含对于项目中的产品的销售以及市场占有率进行评价。2.2.2投资后评价炼油化工投资项目投资后评价中的投资后评价具体指的是对于项目投资方式进行分析，并且要注重对于项目投资额度、融资手段在项目经济效益实现中的影响。具体的来说，主要是对项目各个环节中的投资变化、影响因素、融资手段以及结构在项目投资中的影响和类似投资项目的比较的分析，从而对项目投资水平进行评价。需要注意的是，在进行投资后评价时，要对项目各个环节的投资以及建设规模变化的原因以及融资手段在项目效益实现中的影响进行着重分析，从而对降低项目投资风险以及提升项目经济效益提供参考。2.2.3技术后评价炼油化工投资项目技术后评价是指在项目进行中的工艺技术实施过程以及设备实用性、经济性和可靠性的分析。技术后评价具体评价的内容包含技术的可靠性以及流程的科学性和产品质量等。在项目决策制定过程中对于具有可行性的工艺以及设备在运行中的可能与实际效果存在的差别要进行着重分析，从而在后续运行中出现的问题的原因进行总结，以此为以后选择工艺和设备提供相应的参考。2.2.4管理后评价炼油化工投资项目管理后评价是指在项目可行性研究报告的分析结果与项目实际运行结果的比较分析，从而找寻出两者的差异，并且对这种差异进行原因分析，以此来逐步健全投资项目管理模式，从而有效保障投资项目的顺利运行。投资项目的管理后评价主要包含对项目建设管理制度、施工进度以及施工情况和物资采购等内容。2.2.5经济效益后评价炼油化工投资项目经济效益后评价是指对投资项目财务指标的评价和分析。投资项目是否成功主要是由其经济效益水平决定的。投资项目的经济效益主要包含投资回收、销售收益以及内部收益率等内容，并且还要与可行性研究中预测的收益目标进行比较，从而分析出投资项目变化的原因。一般来说，都是在投资项目在运营1-2年以后的实际经济效益才与可行性研究中的预测经济效益进行比较。

3结语

项目投资的评价方法篇(5)

1.1什么是投资项目后评价

投资项目后评价对于一个企业来说指的是对在建项目(或规划)已经完成的部分或是对已经完成的项目(或规划)进行系统的、科学分析的过程,包括对项目投资的目的,项目的执行过程,项目将带来的效益,项目完成与原先预计的对比,项目对企业发展的影响等等。从项目的全周期时间段来看,投资项目后评价的时间范围不仅仅是在项目竣工后的事后评价,还应该在项目实施过程中进行事中评价,具体的时间范围如图1所示。

1.2为什么要实施投资项目后评价

国有大中型企业的投资项目往往涉及到大量的人力、财力投入,关系到企业的稳定的可持续性发展,对投资项目或规划进行项目后评价的主要目的有如下3个方面。(1)通过项目后评价,及时地将信息反馈到决策层,对应于项目的实施情况,及时地调整计划和进度,对在建项目进行改进或完善,保证项目投资更有利于企业的发展。(2)投资项目后评价对项目实施和管理具有监控功能,在提高投资管理水平的同时,可防止浪费和腐败,提高投资效益。(3)投资项目后评价有反思和总结经验教训的功能,通过项目后评价提高决策层的项目决策水平,根据企业的实际和发展趋势可以调整并制定出更适合企业发展的投资政策和发展规划,提高企业的市场竞争力。

1.3投资项目后评价的重点任务是什么

通常情况下,投资项目后评价是定量和定性分析投资项目实施全周期内每个阶段的实施、管理和经营情况,涉及到的重点任务有如下几个方面。(1)相关的法律法规,项目实施过程中签订的各项合同等等。(2)项目的执行程序。(3)投资项目工程三大控制:质量控制、造价控制和工程进度控制。(4)工程咨询质量(可研、评估、设计等)。(5)工程项目对环境、职业健康安全和社会的影响。(6)项目技术经济指标,对企业的可持续影响以及对项目的宏观和微观管理等。

2项目后评价的方法

对于企业的发展而言,项目建设的成败关系到企业的存亡,所以投资项目后评价的重视程度越来越高,相对应的有效的分析方法也比较多,在实际项目管理中最常用的投资项目后评价的方法有如下几个。

2.1逻辑框架法

该方法简称LFA,属于概念化论述项目的一种项目后评价方法,在使用该方法时,通常要画一张简单的框图,将企业投资的一个具体的、复杂的项目所包含的内涵关系呈现出来,直观地呈现提高对项目的理解度。其基本模式如下表1所示,几个具有相关度且必须同步考虑的内容、动态因素有机地结合在一起,其间的关系清晰呈现。理论研究和实践经验表明,采用该方法,目标及因果关系大致可以划分为四个垂直逻辑层次关系,如图2所示,四者由三个自下而上的逻辑关系相连接。除了竖直逻辑关系外,水平逻辑层次关系由客观验证指标和验证方法构成了,如表2所示,旨在衡量一个项目的资源和成果。

2.2层次分析法

该方法将投资项目和问题分解为不同的组成因素,从各个组成因素对项目的影响和相互影响出发进行层次上的高低排列,每个层次都有特定的可依照的准则,在分析时从各层的要素出发运用数学的方法进行定量分析,再通过权重值排序对项目进行分析和决策,是一种因素逐个分析,问题逐个击破的分析法(如图3)。在运用该方法进行分析时通常涉及到如下五个步骤。(1)从项目评价的指标体系出发以项目、因素为目建立层次结构模型。表2图3递阶层次结构示意图(2)构造判断矩阵。(3)计算权重值,层次单排序。(4)层次总排序。(5)一致性检验。

2.3对比分析法

该方法是结合项目后评价调查所得到的投资项目实际的实施、管理和经营情况,将实际情况与预先所确定的直接目标、宏观目标以及其他指标进行对比和分析,计算偏差、统计变化,并从宏观和微观角度分析出现偏差的原因,总结经验和教训,该方法也是企业进行投资项目后评估最为基本的方法,通常分为前后对比法与有无对比法两种。(1)前后对比法,将项目实施前的情况加以对比,分析该项目的效益和影响。(2)有无对比法,将投资项目的建设及投产后的实际效果和影响,与如果没有这个项目可能发生的情况进行对比分析。

项目投资的评价方法篇(6)

然而，对具有经营特征的房地产项目后评价工作则不被关注。据调研，目前仅个别房地产企业尝试进行房地产项目后评价工作。如万科初步形成《万科集团房地产项目后评估管理流程》；中海2007年之前开始组建项目后评估小组，并对北京、成都等地部分项目开展了后评估试点工作。总体看来，房地产项目后评价工作已经被行业内领衔企业所关注，但方法和体系上尚处探索和起步阶段。房地产项目前期投资决策已倍受重视并有了国家技术规程导引，但针对经营性项目投资决策的后评价却未引起业界和学界重视。显然，这种状况与房地产行业支柱产业及其迅猛发展地位不相称。进行房地产项目后评价探索已是行业和企业发展急需推进的迫切任务。

房地产项目后评价是针对房地产全程的评价。本文主要是针对房地产项目前期即投资决策环节进行后评价，具体指房地产企业在项目完成后对项目前期投资决策的科学性与可靠性、项目实际运行的偏差进行分析评价，找出偏差并分析原因，总结经验并汲取教训，为企业建立科学投资决策机制、提高项目投资决策管理水平提供依据。

一、投资决策后评价的意义

（一）有利于提升项目投资分析决策水平

许多项目前期缺乏科学投资决策分析，随意性和盲目性强；同时，根据历史数据和假设预期完成的前期分析，在项目施工过程、完工投入市场时，面临各种不确定因素，项目的实际运营状态与前期决策分析会出现各种偏差，甚至导致严重损失。在房企利润空间逐步压缩的形势下，规范投资分析决策方法对房地产项目可持续经营发展具有重要作用。

（二）有利于科学制定企业投资决策机制

面对宏观调控以及竞争日益激烈的房地产市场、多样化的市场需求以及不断上升的开发成本，科学的投资决策机制对确保房地产企业收益，规避房地产市场风险，实施房地产企业发展战略具有不可或缺的作用。投资决策后评价能够帮助重构和完善投资决策机制，更好地规划未来的项目拓展战略，做出更科学、合理的项目投资决策。

（三）有利于加强房地产企业和行业制度化建设

建立健全项目投资决策后评价，将企业发展历程中项目投资决策的经验和失误及时有效反馈，对完善企业管理制度，从制度层面提高决策正确性，引导公司规范化、制度化发展具有重要意义。同时，又将推动房地产行业的规范化和科学化发展。

二、投资决策后评价对象与目的

房地产项目投资决策后评价的对象是项目前期投资决策阶段的决策成果。具体包括：前期可行性研究成果、项目前期战略定位、项目各项策划成果、企业项目投资决策机制等。投资决策后评价的核心是对前期项目战略定位和投资可行性研究进行后评价。

房地产项目投资决策后评价的目的是通过对前期决策成果及其与实施效果的对比分析，评价项目投资决策分析的科学性、投资决策机制的合理性，以及投资决策成果与实施效果的偏差并分析原因，总结经验，提出对策建议。

三、投资决策后评价层级体系

投资决策后评价从决策分析科学性、决策成果偏差性、决策机制合理性三方面着手进行，层次体系见图1。

（一）决策分析科学性

前期投资分析作为决策依据，其完备性与深度对项目投资决策具有重大影响。后评价从投资前期分析的完备性和深度的角度，评价决策分析的科学性。

前期投资分析主要成果为投资可行性研究，完成从技术、经济和社会环境等方面对拟建项目的科学分析。分析深度体现在：决策依据的内容齐全、项目要素分析全面、数据准确可靠、论据充分、结论明确，深度应能满足投资决策需要。科学合理地完成房地产投资项目分析应包含以下七大项内容：宏观经济和房地产市场发展分析、项目概况及地块分析、项目定位、建设条件与方案、建设方式、投融资与财务分析、环境效益分析。

（二）决策成果偏差性

在房地产项目建成销售完毕（或运营）一段时间后，收集项目建成、售后（或运行）的实际信息，考察销售（或实际运营）效果，对比投资分析阶段的预期，得到项目偏差状况。如果发生的偏差很小，说明前期决策分析工作较为到位，应客观总结前期工作经验。如果偏差状况非常严重，或是在判断阶段没有将偏差项目纳入前期分析，并对整个投资活动产生巨大影响，这就属于严重的投资决策失误。针对失误，找出偏差原因并分析，完善未来投资项目分析要点，提高投资决策的质量。

以下从后评价主要内容展开介绍决策成果偏差性的评价。

1.投资环境与市场分析合理性及偏差分析

回顾项目当地经济发展和房地产市场演变情况，将预期投资环境与实际经历的外部环境作对比，评价预期投资环境与市场走势研判的正确性与分析的合理性，找出前期分析的缺失项或分析不合理的部分，总结在项目建设期间应对投资环境的变化而采取的措施，深化对未来项目的投资环境与市场研究。

2.项目定位合理性及偏差分析

项目战略定位是对投资方向的确定，通过市场调查，对投资环境、市场状况、竞争对手、目标客户的分析，对产品及销售策略进行定位策划。项目定位后评价主要从以下几点着手进行：第一，投资分析中是否对项目主题、产品、客户、价格、经营进行全面定位。第二，对比前期主题概念定位与实际效果的差别，检验主题定位的预期影响力。对比产品定位与实际产品，是否发生调整，如果发生调整找出调整原因，并评价产品功能定位的效果。对比目标客户和实际客户，评价客户群定位的精准度。对比前期价格定位和实际执行的价格，评价价格策略制定及调整的合理性，评价具体产生的市场效果。评价经营定位，先对比分析前期的租售策略与实际经营策略，回顾是否采取了调整措施，评价具体经营策略市场效果。

如果定位与市场效果相吻合，则说明前期定位工作具有合理性，可总结前期定位的经验。如果定位与市场效果偏差很大，无论是比市场效果更优还是更劣，均应客观地将偏差程度、偏差原因以及所得结论如实总结。

3.项目经济技术指标变动及偏差分析

对比完工后与规划的主要经济技术指标（包括物业类型、占地面积、容积率、建筑面积、公建面积、车位数量等），计算偏差额度以找出偏差的指标，分析偏差原因，指出指标变化产生的经济影响，重点分析可售面积增减带来的收益变化和总建筑面积增减带来的成本变化。

4.进度计划变动及偏差分析

评价项目前期计划的关键时间节点实现的可能性，与实际完成的关键时间节点作对比，列出每个节点的延迟（提早）天数，查出控制节点与计划偏差的节点，分析影响项目节点进度的主要因素，并提出未来类似开发项目的应对措施。关键时间节点包括：项目前期报批报建计划、取得建设用地规划许可证、建设工程许可证、开工许可证、销售许可证等的时间；工程计划的开竣工时间及工期计划、各期开工面积等；销售计划的各期销售时间、价格、面积、入住时间、预期销售计划实现时间。

5.财务可靠性及偏差分析

回顾项目的投融资模式选择，资金来源和融资方案分析的合理性，是否提出多方案建议与方案优化以及风险分析。在项目实际运行中，选定的融资模式与方案是否适合项目开发，融资方案是否能够满足资金需求，筹资的风险控制情况。

由于项目发展期间开发成本、进度调整和销售价格的变动，原来投资分析中的财务指标会发生相应调整，通过对比前期成本估算、预期收入、税务分析、项目财务指标（如净现值、内部收益率、销售利润率、投资回收期等），测算项目实际效益，评价项目盈利能力；查看实际资金来源与运用情况、现金流量、资金需求最高点，评价项目资金平衡能力；税务筹划工作是否进行，筹划方式的选择及效果，评价项目税务筹划能力。

6.不确定性分析合理性及偏差分析

受房地产价格、成本费用和其他因素影响，房地产收益有很大波动，需要进行不确定性分析，包括盈亏平衡分析、敏感性分析和风险分析。通过盈亏平衡分析查看投资项目的成本、销售、利润三者关系，预测经济形势变化带来的影响，分析项目的抗风险能力。通过以投资额、收入、支出等因素的±5%、±10%、±20%的变动范围计算经济效果指标的变化得到项目敏感性。房地产投资风险有营运风险、财务风险、市场风险等，还包括预测风险及风险收益，并提出风险应对措施。结合项目实际发生的情况对不确定分析的合理性进行评价，是否实际情况在不确定性分析的考虑范围内，应对不确定因素发生的措施是否有效。

（三）决策机制合理性

为了加强房地产企业开发与经营投资活动的投资决策科学性、降低项目风险、减小项目成果偏差，企业应建立一套合理的投资决策机制。开展投资决策后评价时，从机制的完备性与合理性两个方面，对决策制度、决策流程、决策执行与反馈体系进行评价。

首先，房地产企业是否构建了健全的决策制度。是否构建投资决策组织，包括决策部门、专家构成、参与部门及实施人员等；是否形成规范性的规章制度，规范程度体现在是否有利于房地产企业的项目投资决策科学性、操作有据可依、管理的统一协调。其次，企业是否形成完善的决策流程。流程是否涉及项目投资机会发现、项目投资申请、审批、计划编制等多个明晰环节，并且责任落实到部门或个人。项目投资审批要点的把握直接关系项目投资决策成果偏差大小，后评价应侧重关注审批要点是否到位。最后，企业是否形成决策的执行、监督及反馈的体系。具体采取了何种措施保证投资决策有效实施，如何有力地推动企业持续改善项目投资决策的行为与效率，同时评价反馈机制发挥的作用。

四、投资决策后评价的方法与评价体系

投资决策后评价既可以采用各种定性的评价方法，也可采用各种定量的评价方法，如层次分析法等。但不论哪种方法都必须基于基本逻辑框架法构建合理的投资决策后评价指标体系，并通过对这些指标的系统设计和深入分析，评价找出项目投资决策的经验、教训、存在问题，以及对未来工作提出建议。

参考文献：

1.王广浩 周坚.项目后评价方法探析.科技进步与对策.2004.1

2.国家发展改革委 建设部.建设项目经济评价方法与参数（第三版）.中国计划出版社.2006

3.《投资项目可行性研究指南》编写组.投资项目可行性研究指南.中国电力出版社.2002

项目投资的评价方法篇(7)

【关键词】 财务评价 工业项目 评价方法 研究

一般而言，按照土地使用性质行业的不同可以分为工业项目、农业项目、旅游项目、文化项目等类别，其中工业项目是促进经济社会发展最为重要的内容之一。当前，面对着我国经济增速放缓及下行压力增大，并且我国经济正处于增长速度换档期、结构调整阵痛期与前期消费政策消化期的叠加期，经济发展面临严峻形势。因而，要想扭转经济形势，推动我国经济健康快速长足地发展，必须重点关注工业项目的发展，尤其是重大工业项目的发展，然而要做好工业项目发展，首要且关键的环节是做好工业项目的财务评价工作，本文将针对工业项目的财务评价理论与方法而展开相关研究。

一、工业项目财务评价的重要性分析

整体而言，工业项目的开发建设属于长期性投资建设行为，尤其是重大工业项目的投资建设，可能跨越的年度或周期更长，对现有的资源、资金配置影响更持久，若因草率行施而造成不良后果，对投资方等相关主体而言损失非常巨大。因而，工业项目的财务评价作为项目评价的重要内容，不可或缺且又极其重要，对项目的前期、中期及后期的相关投资决策起着举足轻重的作用，归结起来，这种重要性主要体现在以下几个方面。

一是财务评价能更加客观的反映工业项目的盈利能力和偿债能力，判明企业投资所获得的收益和投资人投入资金的安全性等内容，这些方面的评价结果为该工业项目的投资者（所有者和债权人）的投资决策提供了重要信息支持，使投资方清晰该工业项目前期是否要投资、中后期是否要追加投资，以及投资回报情况如何等。

二是财务评价能更加全面的为成本管理提供信息和数据，比如某企业要扩建厂房，引进新生产线，通过详细的财务评价，可以清楚知道该改建项目前期需要投入的资金额、资金使用的计划安排以及筹款方案等，这样有助于实现对整个项目的整体把控，确保项目按期完成。

三是财务评价能更加清晰地认识工业项目投资风险并采取相应的应对措施。众所周知，任何项目都存在一定的财务风险，尤其是重大工业行业，因其投资额度大、回报周期长等因素，更具风险。工业项目的财务评价能过对项目的风险分析和不确定性分析，对风险成本和风险收益进行评估确定，以更全面的信息来规避或减少投资者的投资风险，避免盲目投资。

此外，现有的工业项目投资仅仅依赖企业自有资金完成的并不多，多数项目需要外部投资者的参与，包括银行借贷，故而工业项目的财务评价信息成为了外部投资者及银行放贷的重要依据之一。对工业项目的评价指标准确与否，合理与否，是外部投资者做出投资行为所依赖的重要信息，是工业项目能否取得成功的关键所在，也是提高工业项目决策水平、投资效益的重要手段。

二、相关财务评价理论与方法

根据前述分析，财务评价对于工业项目而言意义重大，直接影响着工业项目的建设成效。基于此，本节将重点叙述基础的财务评价理论与方法，以便能对本文的研究内容有个更深层次的理解。

1、财务评价理论假设及评价原则

对于特定工业项目而言，要展开针对性的财务评价，必须清晰的认识以下几个理论假设，即：一是基础财务信息的可靠性，这是进行财务评价的重要依据来源，比如对于企业的工业项目，企业财务报表及其附注等所披露的信息非常关键，是外部投资者对该项目的重要评价依据，因此财务信息的形成必须严格遵循国家会计法律和准则，按照可比、一致、稳健等原则进行处理，评估、判断也应遵循该有的职业道德底线，绝不能弄虚作假。二是相对成熟的评价市场，比如对特定工业项目存在客观公认的评价指标内容和评价指标提取依据，相关评价数据等亦比较容易准确的获取，能够有效避免主观性等因素所带来的误差，以及避免短期行为的产生。三是相关者理性，包括工业项目的投资者、建设者，从事财务评价工作的相关人员等，尤其是企业作为工业项目主体时，所有者（投资者）与经营者的所站的立场有所差异，有效的监督约束机制必不可少，从而确保各方不被利益趋使而失去理性。

工业项目财务评价时也要遵循一些基础的原则：一是公正性原则，财务评价人员在财务评价过程中必须遵守，尤其是外聘会计师、经济师及外聘机构等必须严格遵守公正性原则这一操作规范，当然相关政府监管机构也必须进一步强化监管，严厉打击不公正行为，以维护有序的评价市场秩序。二是可信性原则，一般工业项目财务评价由独立的第三方进行评价会具备较高的可信度，因为第三方机构从业人员的专业性较高，且跟该工业项目所在单位没有直接利益关系，这样较自身单位开展评价的可信性要强许多，评价结果也更易得到各方认可。三是科学性原则，这一原则主要体现在工业项目的财务评价指标选取、评价程序与方法的确定等方面，有效实现主观评价与客观评价、定量分析与定性分析、静态分析与动态分析的有机结合。四是全面性原则，即确保该工业项目得到的财务评价内容应该全面，包括财务评价的各个方面，如兼顾短期能力与长远潜力、流动性与盈利性、数量与质量等。

2、常用的财务评价方法及评析

（1）沃尔评分法。亚历山大・沃尔提出信用能力指数概念，把若干财务比率用线性关系结合起来，以评价信用水平，主要选择了7个财务比率并给定了指标比重作为评价依据。沃尔评分法是最先提出财务综合评价的模型，对后来的财务评价模型研究具有深远的影响。

（2）综合评分法。该方法认为现代企业财务综合评价的内容主要是盈利能力、偿债能力、成长能力，大致按5：3：2的比重来分配比重。这种评价方法的思想核心是通过设定最高分最低分来避免某项指标异常对总评分产生的影响，确保评分结果更加趋于合理，但该评价方法的缺陷是不具有智能调节功能，其与综合评分法中指标的值越大越优型的特性相违背，这就需要我们在运用方法时多加注意适用性问题。

（3）杜邦分析法。该方法是财务评价的重要方法之一，受到许多学者们的关注，以及在实践中也有不少企业在实践。其通过将权益净利率分解为销售净利率、资产周转率和权益乘数等三个指标，通过杜邦分析图对三个指标进行层层分解、逐步深入，构建一个完整的分析系统，来全面、系统、直观反应财务状况。该评价方法局限于事后财务分析，不利于计划、控制和决策，同时分析方法只是静态评价，不能充分揭示和反映企业营运、偿债、盈利和发展能力等综合状况。

（4）Z模型计分法。结合统计上的多元判别分析技术，爱德华・阿尔特曼选取了5项财务比率进行加权平均来评判财务状况。通过实证分析，其提出的Z模型函数表达式为Z=0.012（X1）+0.014（X2）+0.033（X3）+0.006（X4）+0.999（X5），Z值越小企业越可能破产。该模型能有效地提前预测企业财务状况出现危机的情况，从而引起重视，努力加以克服或改善。

三、有效开展工业项目财务评价的对策建议

工业项目在推动经济社会的发展过程中发挥着越来越重要的作用，开展工业项目财务评价工作意义重大。但是在当前财务评价实践中依然存在一些问题，比如项目投资盲目性导致财务评价流于形式等，基于此，本文将针对财务评价工作的具体实践情况提几点对策建议。

一是财务评价要体现系统化、科学性。财务评价工作涉及评价指标、评价流程、评价方法等，是一项系统性工作，因而在进行财务评价时应该充分考虑多方面因素，确保系统、全面，比如在财务评价前要做好充分的准备，包括该工业项目建设的目的、意义、要求、建设条件和投资环境等，并以此为依据展开对基础数据和参数的收集整理，实现对项目成本、费用、利润等信息的把控，据此编制基本财务评价报表，以更加清晰、简洁的形式呈现出来，同时依据项目不确定性分析等结果编制财务评价报表。此外，财务评价工作的科学性也是非常重要的一方面，必须予以重视，尤其是财务评价指标体系的设计、财务评价方法的选取等，科学性影响着财务评价工作的结果应用，甚至影响着工业项目成败的关键。

二是财务评价要重视人的因素。人的因素在财务评价工作中居于中心位置，因为财务评价工作本身就是人的活动，而且用于评价的内容也同样是人活动的结果，人的知识水平直接决定的财务评价工作的好差，因此在财务评价工作中应该充分考虑人的因素，如人员激励、人员培训等，要重视评价人员的各种授权与约事、激励与惩罚的适度，以此来保证评价结果的客观性、公正性、全面性等评价原则。

三是财务评价的创新性很重要。创新是经济社会发展的一大主题，更是企业赢得竞争优势并获得长足发展的关键，财务评价成为了企业活动的重要内容之一，尤其是投资上马一些工业项目，更是离不开财务评价工作。因而对不同的工业项目，创新性地进行财务评价非常有必要，比如根据不同的工业项目特点创新性地构建财务评价指标体系、创新运用财务评价方法等。创新是永恒主题，针对工业项目的财务评价工作必须依据项目实情开展创新性的评价工作，让财务评价工作真正服务于工业项目建设。

【参考文献】

[1] 梁君：综合财务评价方法的比较研究[J].中国商贸，2013（23）.

[2] 王京：我国创新型企业财务评价理论分析[J].北方经贸，2008（5）.

[3] 柏海燕：项目财务评价的理论与方法[J].山东纺织经济，2014（4）.