房产纠纷的相关法律篇(1)

论 文 摘 要本文结合《房地产管理法》、《商品房预售管理法》、《消费者权益保护法》就商品房预售纠纷中消费者权益保护展开了论述，并结合实际谈了几点粗浅的看法。全文共分四大部分。第一部分阐述了房屋预售纠纷中消费者权益保护的重要性和紧迫性。作为房屋消费者相对于开发商处于明显的弱势，地位有所不平等，在预购商品房领域自我保护能力不够，对相关法律了解甚少，在购买商品预售房过程中自己的合法权益极容易受到侵害，保护预购者权益要从根本上打击在商品房预售过程中侵犯预购者利益的不良行为切实维护消费者的合法权益。第二部分阐述了房屋预售纠纷所呈现的特点及其表现形式。房地产纠纷案件法律关系复杂、政策性较强，且矛盾尖锐、涉案人员范围广，具体表现为：预售合同的效力问题；宣传广告纠纷；签约条款纠纷；延期交房纠纷；产权证书纠纷；物业管理纠纷等。第三部门阐述了商品房预售中消费者权益受损的原因。第四部门阐述了商品房预售领域中保护消费者权益应注意的几个问题。主要讲述了加大保护消费者权益法律法规的宣传；加大行政处罚力度建立规范商品房市场；建立监管机制；消费者在商品房预售领域中应提高自我保护能力等。希望房屋消费者在购买商品预售房过程中如何维护自己的合法权益有所帮助。论文关键词：商品房预售纠纷 消费者权益保护房屋预售是上个世纪90年代初从境外引进的一项制度，相对于现房销售，属于期房性质。它对于经济能力较弱的开发商和购房者是有利的，客观上具有一种满足预期、分期付款、在开发商与购房者之间相互融资的功能，特别对于购房者具有一种锁定价格的作用，能够消解他们对不确定前景的担忧。房地产开发因融资量大，投资多，需通过一定的方式筹集资金，房屋预售就是房地产开发企业常用的一种筹资方式。房屋预售作为一种新的销售形式首先在深圳等沿海地区、继而在各地被普遍采用。实践证明，这种方式不仅对房地产开发企业自身筹集资金、搞活经营、避免风险起着重要作用，而且在客观上对活跃房地产市场，促进居民住房条件的改善，实现资产的保值有着积极的意义。在宏观上，房屋预售的运作体现为放大商品房的供需范畴，吸引民众的多样化参与，从而扩充和完善房地产市场的容量和层次。在当今世界上，房屋预售是许多国家不可或缺的市场领域，这项制度进入我国后，对于推动房地产业的发展起到了不可低估的作用。但不可否认的是，房屋预售市场的发展也带来了房屋预售纠纷案件的增多，房屋消费者权益保护问题日益突出。笔者结合我国法律规定和司法实践对这一问题阐述自己粗浅的看法，希望引起有关方面的关注。一、 房地产预售纠纷中消费者权益保护问题的重要性和紧迫性预售商品房作为我国房地产销售市场的主要销售形式之一，是近年来我国房地产市场发展的新生事物。由于商品房预售在我国才刚刚起步，购房人对商品房预售市场认识不够，加之现行法律法规的不完善，往往在实践中会出现一些问题，如虚假广告、定金圈套、合同欺诈、延期交房、产权证书、物业管理方面等。这些问题的出现，不但会给购房者带来难以估量的经济损失，而且也扰乱了我国房地产市场秩序，影响了社会稳定。《消费者权益保护法》自1994年1月1日起施行，它的颁布实施就是为 了保护在现代消费社会中的弱者。所谓弱者指的是个体、单个的社会成员。单个的社会成员与大公司、大企业发生买卖关系、服务关系，始终处于弱者的地位，法律上应该对他们有所倾斜。这就是消费者，也是《消费者权益保护法》产生的根本原因。①在商品房预售中，因建设工期长，买期房面临的风险比一般买现房的大得多。有的开发商预收了购房者的房款后，由于各种原因，所建项目不能继续进行甚至停工，未能按期竣工或如期交付房屋，给购房人造成巨大损失。在现有的市场背景下，从经济实力、交易地位上看，相对于财雄势大的开发商来讲，广大购房者处于明显的弱势地位。购房者大多法律意识淡薄，交易知识匮乏，风险防范和处理能力不足，在权利受到或即将受到损害时，未能及时通过行使自己的权力保护自己的合法权益，这就使购房者在进入商品房预售过程之初，就处于与开发商相对不平等的地位，合法权益容易受到侵害。保护预购者权益要从根本上打击在商品房预售过程中侵犯预购者利益的不良行为切实维护消费者的合法权益。国家也应进一步的健全、完善有关法律法规，使得消费者权益在制度上有所保证。二、 房屋预售纠纷案件的特点及房屋预售纠纷的表现形式？ >1、房屋预售的概念及构成条件房屋预售，称商品房预售，是指房地产开发企业在建设房屋的工程尚未竣工之前，将正在施工的房屋预先出售给购买者的行为。房屋预售又称“卖楼花”。②商品房预售是一种附加期限的交易行为。即商品房买卖双方在合同中约定了一个期限，并把这个期限的到来作为房屋买卖权利义务发生法律效力或失去效力的根据。 商品房预售具有较强的国家干预性。由于商品房的预售不同于房屋的实质性买卖，真正的房屋交接尚未完成。因此，国家加强了对商品房预售市场的规范和管理。我国对商品房预售的条件资格及程序作了专门的规定，而且还要求在预售合同签订后一定时限内必须向当地房产和国土管理部门办理登记备案手续。商品房预售的构成条件A、已交对全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。B、持有建设工程规划许可证和施工许可证。C、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期。规定投入开发资金达到工程建设总投资的25%以上，是为了制止“炒地皮”牟取暴利等不法行为发生；规定必须确定施工进度和竣工交付日期，是为了便于监管，有利于日后发生违约行为时确定违约责任，以更好地保障承购人的利益。D、房屋预售实行许可证制度。开发企业应在向县级以上人民政府房产管理部门输预售登记，取得《商品房预售许可证》后，方可进行房屋预售。③2、房屋预售纠纷案件呈现的特点当前房地产纠纷案件呈现以下特点：一是房地产纠纷案件法律关系复杂、政策性较强，且矛盾尖锐、涉案人员范围广，处理不好极易引发影响社会稳定的问题；二是涉及房地产案件的有关法律法规相对滞后，审判中需要对民法通则、合同法、司法解释和相关法理进行综合运用，对审案法官综合素质要求较高；三是部分房地产公司信用度不好，在房地产销售过程中未尽到如实告知义务，侵害购房者知情权；四是部分购房者法律意识淡薄，法律知识欠缺。因销售广告和物业管理缺乏规范，跟不上市场发展需要而引发的诉讼。3、房屋预售纠纷的表现形式在我国，商品房预售制度是1994年《城市房地产管理法》公布后正式确立的。经过多年发展，已经成为房地产市场经营核心管理制度之一，对促进房地产业发展起了非常重要的作用。然而，经过十余年的发展，房屋预售制度的弊端也逐渐显露出来，在房屋预售过程中，各类纠纷案件也频频发生。具体来看，主要表现在以下几个方面： （1）、预售合同的效力问题。表现在预售方无开发资格或在没有取得预售许可证的情况下进行销售。一般而言，这种开发商本身的资质就差，且无诚信可言，这样在预购人付了房款之后，一般无法取得预定的房屋，或是预售方与购房人签约后，却不能按当初所预料的那样如期取得预售证，导致预售契约无法在房地产备案，导致合同无效，购房人不能买到签约中的房产。而往往遇到这种情况，开发商只是退还购房人交纳的首付款而不支付利息。（2）、宣传广告纠纷。一些房地产商在预售宣传时，一般者散发精致的售楼书，许诺所预售房屋有优美的环境，高尚的品位，完美的配套设施，周全的物业管理。消费者在接收预购的房屋后才发现实际情况与广告宣传大有出入，一些配套设施迟迟难以落实，甚至有些就是虚假广告，根本就是无中生有，蒙骗消费者，物业管理更是质价不符。消费者为此与房地产商讨“说法”时，房地产商往往寻找各种理由推卸责任。（3）、签约条款纠纷 。这种纠纷的表现形式主要有三种：一是开发商在购房合同中事先填写好的部分内容，购房者不能接受；二是开发商为保护自身利益而准备的众多补充条款中的部分内容，购房者不能接受；三是购房者为保护自身的合法权益而准备的部分补充条款，开发商不接受。④显然在这些纠纷中购房者是处于弱势地位的，实践中大都是以购房者妥协而告终。这类纠纷是目前购房者遇到的主要麻烦并呈上升趋势。由于它受供求关系和行业现状的影响很大，到目前为止还没有有效的解决办法。在北京，即将推广使用的《商品房预售合同》，其内容较以前的文本有较大改进，增加了部分保护购房者的条款，能够相对缓和购房者的弱势地位。（4）、延期交房纠纷。这种纠纷的表现形式主要有两种：一是由于不可抗力造成开发商不能按期交房；二是由于开发商自身经营的原因造成开发商不能按期交房。第一种情况只要是符合法律规定的不可抗力的条件，开发商又及时的通知了购房者，开发商可以不承担违约责任，这个过程中购房者需要注意的就是要区分延期的原因是否是不可抗力直接造成的，否则开 发商同样要承担违约责任，最好找专业人士予以认定。第二种情况则要严格按照合同的约定要求开发商承担责任。（5）、产权证书纠纷。这类纠纷在前些年是较为普遍的，甚至是房地产买卖中的主要纠纷，但从今年开始，应该会逐步减少，因为政府管理部门已经加大了对开发商的督促力度，提高自身的办公效率，同时购房合同中相关的条款内容也越来越规范。实践中纠纷的表现形式有：1、开发商没有按约定的时间办理完业主的房屋产权证书，要承担相应的违约责任，但这具体的责任内容需要购房者和开发商明确约定，否则购房者是无法得到相应合理的经济补偿的。2、由于开发商将所售房屋或土地抵押给第三方，导致根本无法办理业主的产权证书，这的种情况购房者可以选择退房，要求开发商承担全部的经济损失；也可以选择不退房，但要求赔偿损失就有一定的难度了，除非在购房合同中有明确的约定。⑤（6）、物业管理纠纷。物业管理是购房人在签合同时容易忽略的内容，有些开发商在房屋销售后对物业管理并不重视，致使小区无人管理，卫生、治安环境极差，令住户怨声载道。有的物业公司管理混乱， 随意出租公共配套设施， 增加了小区内的污染和噪音， 恶化了小区环境， 小区业主常常被盗。 加之个别物业员工素质较差， 把管理当成管制， 严重侵害了消费者的人身和财产安全。 而物业公司又偏袒物业员工， 消费者权益受到严重侵害， 致使消费者的投诉长期没有结果。物业管理的好坏，关系到各住户的生活环境，各开发商一定要引起重视，选择自己放心满意的物业公司进行服务，给住户营造一个良好的居住环境。三、商品房预售中消费者权益受损的原因1、因开发周期长，不确定因素多，使开发商风险增大，开发商预收了购房者的房款后，所建项目未能按期竣工或如期交付房屋，引发诉讼。2、预售广告和宣传资料为吸引更多购房者夸大其辞，当房屋竣工后，却出现实际交付的房屋与原介绍的文字材料、广告宣传相去甚远的情况，引起购房者不满。3、行政监管力度不够致使房地产市场不规范。商品房在预售之前必须先到县级以上房地产行政主管部门办理商品房预售证明。通过对商品房预售证办理需要提供的手续的检查，即可知道该开发项目的手续齐全与否。在这个环节当中如果行政主管部门不能严格把关，在证件不齐的情况下，办理了“商品房预售证，那么开发商对消费者利益的侵犯就会成为必然。”4、开发商与购房者地位相对不平等。在现有的市场背景下，相对于财雄势大的开发商来讲，广大购房者处于明显的弱势地位。购房者大多法律意识淡薄，交易知识匮乏，风险防范和处理能力不足，合法权益容易受到侵害。⑥ 四、商品房预售领域中保护消费者权益应注意的几个问题商品房买卖市场出现的诸多问题，侵害了消费者的切身利益，严重影响了消费者的正常生活，不利于社会稳定，使消费者购买商品房的积极性受到严重挫折，阻碍了商品房产业的健康发展和国家鼓励消费、刺激消费、拉动房地产业增长的战略方针的落实，依据有关法律和我国消费者权益保护现状，笔者对商品房领域中如何保护消费者权益作几点建议：1、 加大保护消费者合法权益的法律法规宣传， 加强新闻媒体的监督， 形成社会舆论监督氛围。要利用各种方式， 广泛向广大人民群众和购买商品房的消费者反复宣传《消法》，《合同法》，《建筑法》，《物业管理条例》、《城市房地产管理法》，使广大消费者掌握法律法规。 同时， 还要加强舆论的监督， 经常与新闻媒体合作， 加大对房地产行业的法律， 法规宣传， 增强房地产开发商守法意识和消费者自我保护意识。 对侵害消费者购买商品房权益的各种违法行为予以从严查处和在媒体上曝光。 2、 加大行政处罚力度， 全面治理和规范商品房市场。 对商品房市场实施行政监管执法的部门较多， 长期实行分兵把守， 未形成监管执法合力。 要治理整顿好商品房市场秩序， 尤其关键的是城建， 规划， 国土， 房管等部门， 他们与房地产开发商之间联系最多， 较为熟悉， 如果不由他们把好各个环节， 单等消费者购买商品房后发现问题再向工商部门和消协投诉， 这就失去了有关部门监管职责。 要治理整顿好商品房市 场， 关键是要当地政府把治理商品房市场秩序作为为民办实事， 办好事，列入重大议事日程， 应组织和督促城建， 工商， 房管， 国土， 规划等行政执法部门联合加大监管执法力度， 不断规范和完善商品房管理的各项规章制度。 同时， 要及时制止和查处房屋开发商未办理开发手续， 就擅自开发建设; 未办理预售房许可证就销售房屋的违法行为。 对行政主管部门的人员滥用职权， 贪赃枉法， 给消费者造成重大经济损失的人员， 党的纪委。 政府的监察部门要及时介入，严肃查处， 构成犯罪的， 要移送司法机关处理。 3、 尽快建立商品房信誉监管机制， 敦促房地产开发企业自律。 为了更好地净化商品房市场秩序， 必须加强房地产开发企业信用体系建设。 工商行政管理机关要充分利用市场监管执法中掌握的企业情况， 实施市场经营主体违法行为公示制度。 对在常年监管工作中查处的房地产企业的各种违法违规行为， 在适当的场所或适当的范围予以公布， 以惩戒违法者， 警示其他企业。 此外， 各监管职能部门， 应在计算机网络管理上， 将有严重违法行为的房地产经营企业锁入“ 不良行为警示记录系统” 中， 并限制其相关行为， 在网上公布， 向社会发出警示， 以此教育房地产企业诚信为本， 依法经营。 4、 购买商品房的消费者要提高法律意识和自我保护能力。 我国长期实行福利分房制度， 也就是单位购(建) 房屋， 无偿分给员工， 能分到房屋已让员工欢天喜地， 因此， 对于房屋质量或其他问题， 人人都能容忍。 目前， 加之农村进城农民购买房屋， 这就造城消费者在购买商品房方面的法律意识比其他消费领域明显不足。 在商品房市场中，消费者能很好运用<<合同法>>，<<消费者权益保护法>>赋予的各项权利，就能在商品房产生纠纷时站在有利地位。 所以， 提高购买商品房的消费者法律意识是当务之急。 因此， 购房消费者在购买商品房之前， 要尽可能地多掌握商品房的相关知识， 包括建房工程技术方面的知识和有关法律法规知识。 签订购房合同时要慎之又慎， 并要查看开发商的各种证照是否齐全， 是否有预售房许可证等等。 签订合同之后， 要时刻关注房屋施工建设情况， 为及时实现对预购房所有权创造条件。 购买商品房的各种证据要注意收集， 发生纠纷后要及时采取法律措施， 要采取证据保全， 以防止法律诉讼时效过期。5、加大对房屋预售广告、宣传的管理。《城市商品房预售管理办法》第九条明文规定：开发企业进行商品房预售，应当向承购人出示《商品房预售许可证》。售楼广告和说明书必须载明《商品房预售许可证》的批准文号。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。《商品房销售管理办法》第十四条规定：房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告，应当执行《中华人民共和国广告法》、《房地产广告发布暂行规定》等有关规定，广告内容必须真实、合法、科学、准确。6、房地产纠纷中消费者应采用适当的途径切实自身的合法权益。对于房地产纠纷，根据我国的司法实践，一般有协商、行政处理、仲裁、诉讼四种解决途径。解决房地产纠纷的途径不同，其法律效力也不相同。预购人应在商品房（预购）买卖合同中加以明确约定。 协商是指当事人行使自己的合法处分权，在法律规定许可的前提下互谅互让，协商解决纠纷。行政处理是指由房地产行政主管部门在自己的职权范围内，对某些特定情况下的房地产纠纷直接作出处理决定。这种处理可能是根据发生纠纷的当事人的要求而作出的，也可能是房地产行政主管部门主动作出的。仲裁亦称公断，是指由第三者（专门的仲裁机构、仲裁员）根据发生房地产纠纷的当事人双方的仲裁协议和一方的申请，对他们的争议作出判断和裁决。诉讼是指房地产纠纷当事人依法向人民法院提起诉讼，由人民法院依据有关法律和事实做出判决以解决争议的一种方式。 解决房地产纠纷的途径不同，其法律效力也不相同。协商解决纠纷的，通常不具有法律效力、对当事人没有法律强制约束力，如果确认错误或当事人重新提出异议，有关机关可以依法审理，作出决定。但依据当事人处分权原则，这种解决形式仍具有一定的法律意义，仲裁和诉讼解决纠纷，所作的裁决书和判决书是由仲裁机关和人民法院严格依照法定程序和法律规定确认的，对当事人具有法律约束力。房地产纠纷 当事人有权选择解决纠纷的途径和方式，既可以直接向法院起诉，也可以由调解机构或仲裁机构处理。⑦总而言之，消费者权益关系到社会每个人的合法权益，保护消费者权益是符合时代要求的，体现了“以人为本”的精神，国家通过逐步完善相关的法律法规，对一些不法开发商侵犯预购者合法权益的行为进行严惩也将进一步保护房屋消费者的合法权益，消费者也应在商品房预售领域提高自我保护能力切实维护好自己的合法权益。注 释①江平著：《消费者权益保护法的完善》，中国工商行政管理出版社，2001年3月第一版，第21页；②程信和 刘国臻编著教材《房地产法学》，北京大学出版社，第140页；③教材《房地产法学》，北京大学出版社，第141页；④《如何避免购房中的五大纠纷》，《北京日报》，2009年5月12日版；⑤詹启智，《商品房买卖合同中易设置的经济陷阱与防范》，《中国房地产》2009年第7期，第23页；⑥潼南红盾住处网，《商品房买卖与消费者保护》，2009年3月22日版；⑦教材《房地产法学》第265页。参 考 资 料1．程信和 刘国臻编著本教材《房地产法学》；2．张严方 著：《消费者保护法》研究，法律出版社 2009年3月第1版；3．《房地产法学》，北大出版社，程信和、刘同臻，《解决房地产纠纷的方式和法律依据》；4．《房地产违法行为表现形式及查处法律依据与处罚标准》， 台海出版社；5．、《最高人民法院副院长黄松有就商品房买卖合同纠纷适用法律司法解释答记者问》，载《人民法院报》2009年5月7日，第2版；6．李昌麟 主编：经济法学 中国政法大学出版社 1999年11月第1版；7．刘武元：《房地产交易法律问题研究》，法律出版社2009年版。

房产纠纷的相关法律篇(2)

2002年以来，北京的房地产项目一直纠纷不断。1月份，“鹏润家园”业主在家中被小区保安和一群来历不明的人殴打；紧接着，“银枫家园”业主对物业停车收费不满，近百名业主用汽车堵住社区大门长达20多个小时。

以银枫家园小区的业主与物业因停车费而起的冲突为例，业主们说，原来入住时车位租金是350元/月，而现在物业却单方面将月租改为450元，这是让人无法接受的。但物业方面则表示，这个收费标准是开发商经过科学的成本核算得出的，业主应当予以接受。另外，收费标准是开发商制定的，物业公司无权变动。

这还只是近几年来众多房地产纠纷中微不足道的一幕。随着人民生活水平逐渐提高，居民手里都开始有了点积蓄，怎样买一套合适的住房就成了摆在老百姓面前一个很现实的问题。特别是近几年，买房的人越来越多，房地产商为了更多、更快地抢占市场，不惜以夸大宣传、虚假承诺等手段欺骗消费者，这些行为直接导致了无数不断升级的房地产纠纷的出现。

据全国消费者协会统计显示，该协会受理房屋建材方面的投诉连年上升，2001年为25116件，比上年增长11.32%，其中质量问题16221件、计量问题1432件、虚假广告320件；今年上半年关于房屋建材的投诉达到16848件，其中房屋投诉为6727件，比去年同期上升了38.3%。

投诉反映的主要问题，一是房屋质量问题；二是广告夸大、虚假，误导消费者；三是合同违约，承诺不兑现；四是面积任意“缩水”、“涨水”；五是产权证难办理；六是物业管理问题严重。

有哪些解决方式

由于房地产纠纷一般在双方交易后，甚至在入住一段时间以后发生，不少买房者在碰到这种情况时都不知道如何处理。其实，对于这样的纠纷可以采取以下几种方式解决：

1、协商。当事人之间的房地产纠纷，可以由当事人双方协商解决，双方应本着互谅互让的精神解决纠纷，这样既便于当事人进行更好的沟通，又减少了诉讼的劳累，既省钱又省力，可以说是一个好的解决纠纷的方式。双方对此签订的协议等书面文件合法有效，理应按此履行。这是大多数人的首选方式。

2、仲裁。如果当事人进行了协商之后仍不能解决，那么可以采取仲裁的方式，这不是说协商解决是仲裁的前提。采取仲裁方式的一个前提，就是双方必须在签订合同或发生纠纷时订立仲裁条款或协议，自愿把他们之间的纠纷提交给仲裁机构裁决。当事人对生效的仲裁裁决必须履行，否则另一方当事人可以向人民法院申请强制执行。

当然，向人民法院提起民事诉讼也是解决纠纷的一种方式。不过笔者认为，若买房者不是迫于无奈是不会通过诉讼的手段来解决问题的，并且进行诉讼的程序和过程都较为复杂，如果确实通过提讼来解决纠纷，建议向专业律师具体咨询。

如何用仲裁方式解决

买卖双方如果决定用仲裁方式解决彼此间的纠纷，应当在签订购房合同时订立有关仲裁的条款，明确仲裁机构和仲裁地点；或是在发生纠纷时，订立仲裁协议，表明上述内容。如果双方没有订立仲裁条款或协议，而一方直接向仲裁机构提起仲裁后，另一方并未提出异议，并且应诉时，也视为双方同意进行仲裁，仲裁机构有权受理此纠纷。

申请仲裁有哪些条件

1、房地产纠纷案件属于房地产仲裁管辖的范围。

2、申请人是与本案有直接利害关系的当事人。

3、有明确的被诉人、具体的申请请求和事实根据。

4、房地产纠纷既未向法院，也未经仲裁机关做出仲裁裁决。

5、未超过仲裁时效。房地产纠纷案件的仲裁时效为1年。

6、申请人向仲裁机关申请仲裁，应当递交申请书，并按照申请人数提交副本。

其中仲裁申请书应当注明以下事项：

1、申请人的名称、住所、法定代表人的姓名和职务。

2、被申请人的名称、住所、法定代表人的姓名和职务。

3、申请的事实和理由。

可以申请仲裁的房地产纠纷

房地产仲裁是指房地产仲裁机关根据公民或法人的申请，依法对其发生的有关房地产所有权、使用权、买卖、赠与、交换、租赁以及宅基地院落的使用等方面的争议或纠纷，做出具有约束力的调解或仲裁。

仲裁机构受理以下几类房地产争议案件：

1、房屋买卖的争议。其中包括房产买卖合同、价格、优先购买权等。

2、房屋所有权的争议。含所有权归属、份额、变更、析产、交换等。

3、房屋使用权的争议。包括租赁、租金、强占、返还、占有、交换、转租、转让、转倒等方面的争议。

4、他项权利与相临关系。包括通行、典当及与相邻房屋发生的权利和义务。如：影响房屋的安全、完好通风、采光、滴漏水和上下水的正常使用等方面。

5、房屋修缮的争议。包括房屋修缮的工程项目及安全检查的鉴定，各项工程费用的承担等。

不能申请仲裁的房地产纠纷

1、人民法院已经受理或审理办结的房地产纠纷；

2、涉及离婚、收养、监护、继承、析产、赠与的房地产纠纷；

3、涉及落实政策问题的房地产行政诉讼；

4、经过公证机关公证后发生争议的房地产纠纷；

5、依法应当由行政机关处理的房地产纠纷；

6、机关、团体、企业、事业单位内部分房的房屋纠纷；

7、驻军内部的房屋纠纷。

房产纠纷的相关法律篇(3)

[关键词] 产房；防范；医疗纠纷

[中图分类号]R19 [文献标识码]C [文章编号]1673-7210（2007）08（c）-165-01

孕产妇是一些在生理和心理上处于特殊状态的群体，对她们的工作不同于其他病人，既关系到孕产妇自身健康和家庭幸福，又关系到社会人口质量。2002年新的《医疗事故处理条例》实施以来，人们的法律意识逐渐增强，已开始运用法律武器来保护自己的合法权益，而部分产房工作人员法律意识淡薄，导致医疗纠纷不断发生。防范产房医疗纠纷发生已刻不容缓。本人从事产房工作十余年，对于如何防范医疗纠纷的发生有如下几点体会：

1 加强法律知识学习，提高自我保护意识

由于受长期计划经济模式及医疗卫生法相对落后的影响，医疗人员不了解、不关心国家法律法规与医疗工作的关系，在工作中较易发生医疗纠纷。只有增强法律意识，组织产房工作人员认真学习《医疗事故处理条例》及相关法律，对已发生的差错和纠纷案例进行总结分析，吸取经验教训，防患于未然。

2 建立和完善各项规章制度，严格执行操作规范，是保证母婴安全的重要环节

现在产科医疗纠纷呈上升趋势，在这种情况下更需要产房工作人员时刻规范自己的行为，把工作落实到每个环节，防止纠纷的发生。

产前检查认真、细致，发现异常情况及时向医生反映，并及时处理，耐心做好解释工作，尽量取得产妇及家属的配合。语言诚恳、态度温和，切忌使用反问、讥讽、嘲笑的话语。阴道检查仔细、手法轻柔，避免重复、长时间的操作。

待产过程中严密观察产妇的一般情况及产程进展，如胎心、宫缩、血压、宫口开大情况，准确判断产程是否在正常范围，并及时记录。随时和孕产妇及家属沟通，使其了解产程进展、胎儿安危，鼓励产妇进食，尽量谈论轻松的话题，给予家属适当的关怀，使其克服焦虑、恐惧不安的情绪。

做好分娩的充分估计，对会阴弹性好、产力好、胎儿小的产妇，要做好接生的准备，避免新生儿分娩到产床上；对会阴弹性差的产妇行会阴侧切，使用正确的手法保护会阴，防止Ⅲ度会阴裂伤的发生；娩前后肩时要手法轻柔，避免用力不当造成新生儿锁骨骨折。

新生儿出生后，让产妇确认性别，盖好足印，戴好手圈，仔细检查外观有无畸形，若有畸形，要如实告知产妇及家属，病历上详细记录并签字。

胎盘娩出后，仔细检查胎盘、胎膜是否完整，是否有副胎盘。若有缺损及粗糙面，应请示医生行清宫术，若不行清宫术，须详细记录缺损、粗糙面积，告知产妇并签字。

产科病历书写规范、真实。产科病历是唯一有效的法律文件，书写要准确、完整、及时；病历记录不能缺项、漏项、涂改；执行医嘱应及时准确，特别是催产素要严格掌握其适应证和禁忌证；新生儿病历书写要真实、客观、不涂改。

3 强化服务意识，提高服务质量

更新服务观念，树立“以孕产妇为中心”的服务意识，强化“以人为本”的服务理念，变被动服务为主动服务，建立孕产妇满意度调查表，及时反馈工作中存在的问题，及时改正。

房产纠纷的相关法律篇(4)

包括原告、被告、第三人的姓名、性别、年龄、民族、职业、工作单位、住所等。如果当事人是法人或其他组织的，要写明该法人或组织的名称、住所、法定 代表人或者主要负责人的姓名、职务。如果原告有委托人(律师或其他委托人)参加房产纠纷诉讼，还应当写明人的基本情况以及与被人的关系。

二、房产纠纷请求事项。

要写明诉请人民法院依法保护其合法权益的具体要求，例如要求被告方承担某种民事责任，请求人民法院撤销、变更或部分撤销行政机关的某种行政行为等。

三、房产纠纷请求所依据的事实[！]和理由。

在写书时必需要严谨、详细地写清楚诉讼事件存在的事实和发生争议纠纷的主要焦点，以及这些事实纠纷中支持自己诉讼的法律、法规条款依据。例如， 目前商品房买卖纠纷主要集中在发展商交房延期、房屋合同标注与实测面积出入过大、建筑质量及装修标准与合同注明的不相符合等几个问题上。如果是因为这几点 而向售房方提出诉讼索赔，填写书时就要将合同签订时间、地点、合同中相关条款约定的内容以及被告方在何处违约的事由写清，并且标注被告违约事实违犯了 哪一项法律规定。

四、提出房产纠纷的证据和证据来源。

房产纠纷的相关法律篇(5)

    1.租金支付纠纷

    这是房地产租赁中最为常见的纠纷。出现租金支付纠纷后大致会出现三种处理方法:

    (1)租赁双方协商一致,要么房客及时付清租金,要么房东同意延期支付,不涉及租赁合同的其他方面。

    (2)比前一种情况更进一步,在解决如何支付拖欠租金的同时,租赁双方还就由此产生的违约责任问题,在分清责任的前提下一并解决,并继续履行租赁合同。

    (3)解除租赁合同。这主要是租赁双方失去继续履行合同的基础,或由双方协商解除合同,或由一方起诉从而终止租赁关系。

    2.损害赔偿纠纷

    房地产租赁关系中的损害赔偿纠纷同其他法律关系中的损害赔偿一样,主要是由侵权行为引起的,常见的有房屋损坏赔偿、人身或财物损害赔偿、侵犯房屋共有人合法权益赔偿等。从司法实践看,目前颇有争议的是租赁关系结束后,房客对房屋所作的装修如何赔偿。对此,法律法规并无明文规定,目前只有上海市高级人民法院内部对此有审判指导意见,大致内容是,凡是房东同意房客装修的,无论什么原因提前解除合同,房东都要向房客赔偿经评估后的装修费的残值部分,以此体现公平原则;但如果合同对此有约定的,按约定处理。但这一规定未必能体现公平原则,因为如果是因房客拖欠租金造成合同提前解除的,而房东又并不需要房客对房屋所作的那些装修,那么要房东赔偿房客的装修残值(该残值可能是80%或者90%)就有所不公,否则岂非保护了合同违约方而损害了守合同条约方的利益。

    3.其他方面的纠纷

房产纠纷的相关法律篇(6)

关键词：集资房 合同纠纷 法院审理判决 解决办法

一、集资房的概念

集资房是改变住房建设由国家和单位统包的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，建造的房屋。职工个人可按房价全额或部分出资、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免，以解决职工住房困难的一种方式。集资所建住房的权属，按出资比例确定,可分两类：一类是个人按房价全额出资的，拥有全部产权；另一类是个人部分出资的，拥有部分产权。

二、集资房买卖纠纷产生原因

1.在商品房价格始终居高不下并不断向上攀升的状况下，条件好的单位纷纷组织职工集资建房。由于集资建房省去了广告费、银行贷款利息和公共费、招待费等，同时还可以享受一定的住房规费减免政策，比市场上商品房价约低40％左右。本单位职工，无论有房无房，都能集资建房，故有人说集资建房有一定的福利性质。有的单位甚至多次集资建房。集资建房是一种新事物，管理上存在一定的漏洞。有的家庭买了几套如妻子、丈夫、儿女，不同的单位，只要集资，人人都有。单位里有的人已经买地建了比集资房还大还好的房；有的人没有钱也不愿意贷款集资建房；有的人几套集资房。于是，很多人就把自己的“集资建房指标”或高价、或低价出售给他人，也有的是白送给亲友。但是，待房建成后，看见房屋价格前后差距巨大有利可图，找种种理由反悔，不履行交付房屋及协助办理产权手续等义务，要求法院判决集资建房转让合同无效。类似的案件现在越来越多，如果此类合同被认为无效，则可能导致毁约方通过其毁约获利，同时，守约方因守约而受损的不公平局面，不利于和谐社会的建立。

2.没有明确的相关法律规定予以直接具体的界定。转让双方当事人由于相关法律知识的欠缺，不能有效的划分双方的权利义务，法律纠纷的产生不可避免。

3.所涉及的标的多为尚未取得产权的集资房，因集资建房政策本身的特殊性和地方规章条例的限制，职工从出卖房屋到取得产权一般要经过一段过渡时期，有的长达数年。

4.集资建房的单位往往与购房职工作出限制性约定，要求不得转卖、转让、出租集资房。

三、司法实践中各地法院的判决认定

案例1：郑州市民熊某和秦某均系郑州某集团职工，秦某拥有单位集资房的购买资格，他和熊某签了一份赠与协议，约定秦将集资房赠与熊，由熊交纳集资款。2006年9月，在二人对簿公堂后，二七区人民法院判该转让协议无效。

案例2：2002年，被告张某所在单位集资建房。因张某无力购买，原告郭某愿意购买。经协商，于同年l2月签订《转让购房协议》一份。张某必须待该房建成并取得房屋所有权时，协助办理过户手续。房屋建成后，张某反悔，故意不办理相关手续。郭某诉至法院，要求张某继续履行合同，并确认讼争房屋产权归原告所有。

徐州某区法院经审理后依法判决：被告张某继续履行合同义务，判决生效后由郭某向被告所在单位交纳各项购房费用，办理有关产权手续，张某履行协助义务。被告上诉后，徐州市中级法院经审理判决驳回上诉、维持原判。

案例3：《义乌集资建房转让纠纷案出现新判决》，经过当地检察院抗诉、义乌法院再审及金华中级法院终审，判决集资房转让合同有效。理由：在房屋建设前双方签订的“集资房屋转让”，实际上是“集资建房的请求权转让”。故纠纷应为集资建房资格转让协议纠纷，并非房屋所有权转让纠纷。其次，《城市房地产管理法》第三十七条第六项规定适用于房地产转让，而本案双方当事人所涉的纠纷属于集资建房资格转让纠纷，该协议是否有效显然并不适用该法，而应当适用我国《合同法》相关规定。本案双方当事人在平等、自愿、协商的基础上订立的《房屋转让协议书》，是双方真实意思的表示，协议内容也没有损害国家、集体或第三人利益，没有违反法律、行政法规的强制性规定，因此，协议应属合法、有效。

案例4：让集资房购置权法院认定合同无效。小玲(化名)认识了某单位职工武某。小玲从武某手中换取其单位集资建房购置权，约定违约金10万元。后武某反悔，拒绝配合小玲办理相关手续。北碚区人民法院公开审理了这起买卖合同纠纷案，以原被告签订的转让合同无效为由，驳回了原告小玲的诉讼请求。

法院审理后认为，虽然原、被告双方根据自己的真实意思表示签订了房屋购置转让协议，但由于集资房本身体现了单位福利，而对单位福利的享有，须以具备该单位职工的身份属性为前提。武某和小玲通过签订转让协议的方式，使不具备单位职工身份的小玲享有了作为该单位职工才能享受的单位福利，这一行为使单位的利益受到损害。按照法律规定：合同被确认为无效后，因合同取得的财产，应当相互返回；对导致合同无效存在过错的一方，应当按其过错程度赔偿对方因订立、履行合同而受到的损失。双方可就返还、赔偿问题进行协商，协商不成可另行。

四、集资房买卖合同的效力认定

1.古罗马法谚：任何人不得因自己之不法行为而获得利益。“不法行为乃损害赔偿之原因，其行为人对于被害人应负赔偿责任，当然不能反因不法利益而取得利益。” 一个人做了一件不好的事情，或者应该做的事情没有做，但是阴差阳错，因积极或消极的违约行为而获得利益或可期待利益。毁约方通过其毁约获利，同时，守约方因守约而受损，这显然是一种不公平。法律对这种利益不应该保护，并应采取措施促使该人按约定行事，保护相对方的利益。特别是法律没有明确规定时，法官应主动发挥这一思想的原则指导作用。

2.《城市房地产管理法》虽然规定了未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，但这仅仅是对物权行为的限制，而非对债权行为的限制。房屋买卖被分为两道程序，一是签订房屋买卖合同、债的关系发生，双方均受协议的约束；二是过户登记，即：发生物权变动。第三十七条所指的“不得转让”，是指不得发生“物权变动”，即：房产管理部门不得登记过户，而不是指不得订立债权合同、不能发生债权行为。集资房本身具有特殊性，如有的需经过一段时间方可办理产权登记、土地使用权为划拨性质、买受人变更产权时需补缴相应的土地出让金等，但这些问题与法院处理范围无涉，自愿订立、意思表示真实的房屋转让协议理应受到法律的保护。

3.签订《房屋转让协议书》属于民事行为。《中华人民共和国民法通则》第五十五条规定：民事法律行为应当具备下列条件：1行为人具有相应的民事行为能力；2意思表示真实；3不违反法律或者社会公共利益。”《民法通则》第五十八条规定了七种无效民事行为该协议不属于这些无效行为。《合同法》第五十二条规定了五种合同无效的情形：（1）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益。（2）恶意串通损害国家、集体或者第三人利益。（3）以合法形式掩盖非法目的。（4）损害社会公共利益。（5）违反法律、行政法规和强制性规定。法律规定的第五项是“违反法律、行政法规的强制性规定。”这个规定排除了部门规章和其他低阶位规范性文件的规定。“确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据。”

4.单位在集资建房中与职工的有关约定及单位为集资建房所作出的某些规定，只在单位和职工之间具有一定的约束力，不能约束第三人。单位虽有不许私自转让的规定，但对实践中出现的情况也多是默认的，故也不存在侵犯单位利益的情形。单位集资建房，实质上是福利分房的一种，在未房改前住户享受所谓“半产权”。尽管单位仍称之为产权人，但单位实质上失去了自由处置房屋的权利，除非得到住户的许可。作为一种历史性产物，其时地方政府、有关单位甚至国家的行政规章、地方法规对福利性集资房的转让都作了不少禁止性规定，但这些规定不属于法律、法规的位阶，不能作为认定合同无效的依据。

5.《物权法》第15条规定：“未办理物权登记的，不影响合同效力。”即：有关不动产(房屋)物权变动合同的生效与否与登记无关。按照法律规定，申请人有权得到争议房屋的使用权，有权要求被申请人办理更名过户手续。由于取得该集资房尚有集资款等债务有待履行，协议的性质可定性为权利义务的概括转让。同时，该协议并不违反国家法律、法规，有关地方政府和部门制定的关于集资房买卖的限制性规定也不属法律、法规的位阶，根据《物权法》的规定，只要是经过房产管理部门备案登记的房屋，无论是单位牵头还是个人牵头组织集资建房，集资房的转让合同都是有效。国家至今也没有出台过关于集资房不可以转让的规定。

6.《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》(建设部1999年5月1日施行)第五条规定：“已取得合法产权证书的已购公有住房和经济适用住房可以上市出售。”

五、避免纠纷的方法途径

1.首先，要明确的问题：（1）单位集资房的土地性质(出让或划拨)。转让时的差价如何补。（2）单位在集资建房过程中各项法律手续是否齐备。（3）是否有共有人。共有人的份额。（4）建设部规定《已购公有住房和经济适用房上市出售管理办法》规定，集资房属于经济适用房范畴，其上市出售应履行相应的审批手续。单位是否有这方面的手续。（5）注意单位与职工签订的《集资房建房协议》的内容规定：①单位是否同意转让集资房。②是否对职工的转让设定了限制?设定了哪些条件。③单位是否拥有优先购买权。（6）注意房款的约定支付和过户的约定，最好实行分期付款，同时规定违约责任的规定。（7）单位与职工签定的内部协议能否对抗第三人。（8）卖房人的协助义务。（9）卖方职工是否同单位签订了预售合同。（10）房屋竣工交接时查验房屋质量责任如何划分。

2.协议条款要约定明确、具体、规范。合同文本中的许多内容都是要由买卖双方协商后确定的。合同约定的内容，违反法律强制性规定或约定不明之外，法律对当事人的合同约定都是支持的。所以，合同的起草和签订就显的尤为重要，建议通过律师起草相关法律文书，可以有效地避免法律风险。

3.高度重视政府关于集资房的政策变化。应该密切关注国家和当地政府有关集资房相关政策的变化，在对有关政策进行全面分析的基础上再做出相应的选择。如果不能及时掌握相关政策的出台或变化，就不会做出准确判断，就会使我们被纷繁复杂的表面现象所迷惑，犯不应有的常识性错误。

参考文献：

[1]新华网河南地方新闻：《卖房人毁约赔升值款省高院保障买房人利益》。

[2]重庆法院网：《转让集资房购置权法院认定合同无效》。

房产纠纷的相关法律篇(7)

新中国成立以后，我们国家建立了与城镇职工低工资制相适应的住房消费实物福利分配制度。职工生活所需的住房，由所在单位使用国家财政拨款或集体组织积累的资金建设的公有住房，以实物福利的形式直接分配给所属职工使用，即所谓“单位分房”。在住房实物福利分配时期，住房是国家或者集体组织所有的公共财产，单位是国家或者集体组织的代表，有责任代表国家或集体组织为所属职工分配福利住房，而职工是国家或者集体组织的工作人员，有权利从所在单位获得国家或集体组织分配的福利住房。在这种情况下，单位与所属职工在福利住房上的法律关系具有以下特点：一是单位给所属职工分配和调整福利住房，依据的是双方之间领导与被领导的行政隶属关系。这种行政隶属关系完全是行政性的，不是双方当事人权利义务平等的民事法律关系。二是单位给所属职工分配住房，行使的是行政管理权，而不是房屋所有权。三是从权利主体的角度看，相对于单位以外的其他人而言，单位与所属职工在一定意义上同属于一个权利主体，福利住房的分配与调整是在同一个权利主体内部进行的。基于以上原因，最高人民法院于1992年11月25日《关于房地产案件受理问题的通知》中明确规定：“因在单位内部建房分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回，可告知其找有关部门申请解决。”我们理解最高人民法院的上述司法解释所强调的这种纠纷实质上是围绕福利住房关系的行政管理矛盾，属于“单位内部”的行政纠纷，双方当事人不具有平等的民事法律地位，不属于民事权利纠纷，不应纳入人民法院主管的范围。

改革开放以来，城镇职工参加住房制度改革，按国家规定的居住面积标准和各项房改优惠政策购买个人自有住房，是一项具有重要意义的法律事件，完全改变了单位与所属职工在住房问题上的法律关系。

首先，单位与所属职工之间的福利住房关系自动解除。职工参加房改购房后，其福利住房权利已通过享受各种房改优惠政策转化为职工个人自有住房的房屋所有权，所以单位不再承担为该职工提供福利住房的责任。虽然双方之间仍然存在行政隶属关系，但其中已不包含有关福利住房的内容。因此，职工已没有权利继续使用单位的福利住房。

其次，单位对职工使用的原福利住房开始行使房屋所有权。福利住房关系解除后，单位对原福利住房行政管理权和房屋所有权的双重权利转变为单一的房屋所有权，其要求收回房屋所依据的不再是行政管理权，而是完全的房屋所有权。