房地产开发总流程篇(1)

关键词：房地产开发企业；组织设计；组织结构设计

中图分类号：C93文献标识码：A

一、引言

房地产行业是视创新为生命的行业，房地产业已经迈入全方位创新的时代，组织结构创新和管理创新是房地产企业创新的重要体现。良好的组织结构是企业最重要的资源，它可以有效降低交易成本、信息沟通成本，使企业家得到最公平、最有效的回报，并促使企业不断提高其核心竞争力和保持可持续发展。鉴于此，根据组织管理理论和实践研究成果，结合企业发展现状，针对性地进行组织管理问题研究，建立适应企业实际情况的组织结构

模式，对于房地产开发企业健康发展意义重大。

二、房地产开发企业组织管理常见的问题

识别房地产开发企业组织管理中存在的主要问题，是进行房地产开发企业组织结构研究的基础。房地产企业，尤其是中小型房地产开发企业，组织管理的水平普遍较低，企业普遍存在组织结构层次、部门设置不合理，职能定位不清，集、分权不合理，组织流程繁杂或破碎等问题，归结起来问题主要分为三类，即结构问题、职能问题和流程问题。

结构问题主要指结构层次过于单一、决策层庞大、部门设置不合理等；在职能定位方面，主要存在着集、分权不合理，横向结构交叉重合，职能定义不清等问题；工作分配不符合流程，组织流程繁杂，流程缺乏评审程序则属于流程方面的问题。除了上述三个方面的问题外，还存在一些其他管理问题，如基础管理薄弱，员工素质较低，管理仅仅局限于技术层面的管理，业务部门没有很好地发挥教练员的甲方角色，还仅仅停留在现场施工管理的承包商的角色；营销策划部、销售部、客户服务部等相关部门的接口关系不清晰；企业无系统的信息管理规定，信息化管理程度较低等。

三、房地产开发企业组织设计总思路

组织设计是一个系统工程，它必须结合企业自身实际，针对企业组织管理存在的问题，从总体上进行系统缜密的全过程分析。在房地产开发企业的组织设计中，应提倡建立以流程为中心、以顾客为导向的理念。在进行组织设计之前，首先分析企业的主导业务流程与工作内容，然后考虑组织结构设计方案。同时，在组织设计中，要时刻考虑顾客的需求，让顾客在和企业进行各项业务的交往过程中感到快捷方便。一般而言，组织设计包括组织目标分析、流程分析、职能分析、组织结构设计、岗位设计、管理规范设计、运行制度设计等主要环节，如图1所示。（图1）

组织结构设计是组织设计中体现成果的关键性环节之一。由图1可知，组织结构设计是在组织模块设计之后，对各组织部门应当如何组织在一起，形成何种结构形式，以及部门之间的关系如何等问题进行解决的过程。组织结构设计的一般步骤包括组织结构选型、确定项目管理层次和管理跨度、形成组织结构图，如图2所示。（图2）

房地产开发企业组织管理存在的问题与其组织设计缺乏规范、科学、适应性是分不开的。近年来房地产行业保持持续快速发展，许多企业在发展初期生搬硬套的组织结构已在很大程度上不能满足企业壮大后日新月异的变化需求，新的合理化组织设计是形势所趋。

四、房地产开发企业组织结构设计建议

（一）关于组织结构选型的建议。企业的结构形式与其发展规模关联很大。总体而言，房地产开发企业现存组织结构不外乎以下四种：U型组织结构（职能制）、M型组织结构（事业部制）、矩阵式组织结构和H型组织结构（子公司制）。职能制或叫部门制，根据其组织形式的差别又可分为直线型部门制、总监部门制、职能型部门制、直线职能型部门制。一般而言，房地产开发企业组织结构选型可参照表1实施。上述组织结构形式中，总监部门制是当前中小型房地产开发企业发展后实施组织变革时最常选用的，一般也是最适合的。总监部门制是指总经理和部门经理之间增加“中心”层次，中心负责人称为“总监”，一般可设置财务总监、行政总监、营销总监、研发设计总监、工程总监等，各总监直接向总经理负责，级别相当于公司副总经理。（表1）

当前专业管理公司的发展空间越来越大，并且也逐步得到开发商以及社会的认可。从市场发展趋势来看，房地产开发企业会逐渐回归自己的发展本色，专心于选择决策和投资控制，从而担当起资源整合与优化运作的正统角色。因此，未来估计一些大型企业会选择专业管理公司制的组织模式，这会对传统的房地产开发商的组织机构设置产生重大影响。

（二）关于决策层次的建议。一般而言，决定企业发展方向的重大决策、经营政策由高层集权管理，技术问题、专业问题、客户问题由一线专业人员或基层管理人员在现场做出反应。高级经营决策由公司CEO决策，采用管理委员会议形式进行，参会人员为总经理、决策委员会成员、与相关决策问题有重大联系的职能中心总监及外部专家；一般经营决策由公司总经理或总经理授权的职能中心总监或其他高管人员决策，采用部门经理会形式进行；对于一般业务决策，职能中心内部事务由中心总监负责，部门经理在授权范围内负责相关事务。

（三）关于管理组织主框架的建议。以房地产开发经营的核心环节确定管理组织的主框架。市场开发环节应以房地产与建筑技术为核心，具体工作可实行课题制；生产建设环节以施工技术、工程质量和进度管理为核心，实行项目制；投资管理环节应以计划监督、成本控制、资金结算管理为核心；销售环节以销售执行为核心，可以借鉴专业管理公司形式；运营支持工作以人力资源管理、工作质量管理、日常办公服务为核心。

（四）关于组织结构图的建议。针对中小企业的部门制组织结构（直线型或直线职能型），主要关注点是组织部门设置的合理性，部门的数量不宜过多，也不宜过少，如图3。图3中，总经理之下可设置若干副总（含总工），分别协助总经理分管生产、销售、财务和行政人事等；虚线表示可根据需要设置项目部。（图3）

针对在本地从事开发的中型及中大型房地产开发企业，采用总监制组织结构模式。采用基于“模块化整合”的方式划分工作流程，将整个开发流程划分为市场开发、生产管理、销售管理三大模块，将有关资金管理方面的工作整合成投资管理模块，行政、人力资源管理等整合成运营支持模块。此时，房地产基本组织结构是由市场开发中心、生产管理中心、销售管理中心、资金管理中心、运营管理中心等五个中心构成，如图4所示。（图4）

针对主要在本地实施多项目开发的大型企业，除了实施设有项目部的总监制组织形式外，矩阵制仍是可选择的适宜形式；而针对为数不多的多区域开发的大型房地产企业集团，子公司制或事业部制应该是考虑的方向。由于大型企业数量少，业务领域差别大，组织管理个性强，本文就不再给出具体的组织结构图。

（五）关于组织结构调整与完善的建议。精简、集约开发流程，注重管理集成化，寻求更合理的开发业务链条；根据企业实际尽可能地进行扁平化管理，其作用在于提高工作效率，较少环节信息流失和交流成本；扬长避短，集中精力做自己的强项，部分开发环节外包或借助外界力量，以将精力、财力放在经营决策上，从而更快捷地适应市场变化，在竞争中取得成功；加强市场研发环节，强化企业的市场化导向和成本控制意识；建立并尊重规范的体系化管理，加强信息技术在组织管理中的作用。

五、结语

组织设计没有最好，只有最合适。以上针对房地产开发企业组织结构设计提出的建议，旨在为其组织设计与优化提供借鉴和指导，而并非制定一成不变的标准，因为组织设计的过程实质上是一个组织变革的过程，它是把企业的任务、流程、权利和责任进行有效组合和协调，并根据市场和客户群的变化，不断进行优化和变革，以达到大幅度提高企业的运行效率和经济效率的目的。房地产开发企业应根据各自发展和变革的需求实际，采纳上述相应建议，建立良好的组织，实现简化流程、降低成本、培养人才、提高效率的目标。

（作者单位：重庆大学建设管理与房地产学院）

参考文献：

[1]高新华.如何进行企业组织设计[M].北京：北京大学出版社，2004.

[2]柳林会.房地产开发企业组织结构及其发展研究[D].上海：华东师范大学，2006.

[3]司云聪.企业集团组织架构的类型、特点及其有效性分析[J].北京：商场现代化，2007.

房地产开发总流程篇(2)

【关键词】作业成本法；房地产；流程再造；作业分析；成本核算

作业成本法简称ABC法，是以作业作为间接费用分配的基础，以作业为中心，通过对作业成本的确认和计量，对所有作业活动跟踪反映，消除“不增值作业”，改进“可增值作业”，从成本产生的源头入手，分析成本发生的前因后果，按成本动因的多标准分配，提高了成本计算的准确性，引导管理人员将注意力集中在成本发生的原因及成本动因上。其计算思路是：产品消耗作业，作业消耗资源，根据生产费用发生的原因汇集到作业，并计算出作业成本，再按产品生产所消耗的作业量，将作业成本计入产品成本。强调费用支出的合理有效性，而不论其与产出是否直接相关，就一个制造中心而言，所有的费用支出只要是合理有效的，都是对最终产品有益的支出，就应计入产品成本。通过对作业成本的计算和有效控制，克服传统成本法中间接费用责任不清的缺点，并且将以往不可控的间接费用在ABC中变为可控。ABC法不仅能精确地计算成本，解决共同成本的分配问题，更是一种以价值链分析为基础的、服务于企业战略需要的一种现代成本管理方法。目前，作业成本法已在西方国家得以广泛认可与实施。

一、作业成本法在房地产开发中的应用

（一）准确核算开发成本。

现行房地产开发企业忽视开发间接费用的核算。一般是将各开发间接费用项目金额汇总，按直接开发成本比例法或预算造价比例法分配计入单位产品开发成本。上述间接费用核算方法的弊端为：一是各开发项目本身产生的间接费用不平均，其核算出的成本不合理、不真实；二是间接费用反映到项目产品成本上后，无法准确追溯回来，也无法找出间接费用实际的发生动因，从而无法有效地对间接费用进行控制。具体步骤如下：一是根据房地产企业的实际特点，以房地产开发过程中各工序为基准划分各项作业，建立作业中心，确认房地产行业开发过程中发生的各项间接费用；二是针对房地产开发过程中各项间接费用的发生背景，结合开发实际，找出各项成本动因，并建立作业成本库及其成本动因分析表；三是确定成本分配率，汇集各项作业成本费用，并分配记入各开发产品成本。计算公式为：某作业成本库分配率=某作业价值合计/某作业动因总量；间接费用分摊成本=某作业成本库分配率×被某开发产品耗用成本动因数量，将分配某开发产品的各作业成本库分摊成本与直接成本合并汇总，计算得出开发产品的成本。

（二）流程再造。

房地产业和其他行业相比，其流程的柔性更强、弹性更大、受项目所处环境变化的影响大、在项目开发过程中不确定的因素或偏离当初预测发生的情况较多，即使相同类型的项目，由于其资金、地域、管理能力等的差异也会存在千差万别的流程。所以，作业成本法在房地产业应用将具有更广阔的前景。作业成本管理是一个基于流程的动态系统，通过价值链分析房地产开发全部价值活动，完整地认识和把握开发全过程的主要成本动因，明白整个流程中的主要活动、次要活动、必需的活动和多余的活动，从而将作业细分为增值作业和不增值作业，对于不增值和低效作业，房地产企业应在开发过程中予以剔除，横向对比竞争对手价值链和纵向对比行业价值链，并对作业进行联系、整合、选择等处理，协调组织内部的各项作业使各项作业之间环环相扣形成较为理想的作业链，保证每项必要作业都以最高效率完成，保证企业的竞争优势，改善成本构成和提高作业的质量及效率，打造企业核心竞争力。房地产开发流程再造的步骤如下：一是绘制现有开发流程图，描述流程中的活动；二是借助鱼刺图等工具发现现有开发流程中存在的问题；三是寻求解决问题的方法；四是评估实施结果；五是进行下一个问题的解决；六是进行新一轮的流程分析，使整个房地产开发流程更精练，各环节自然衔接，运转自如。

（三）作业分析。

对房地产开发企业流程进行再造后，进一步对流程中的各个作业进行分析，即通过对作业的识别与计量、资源费用的归集与确认、成本对象消耗作业的确认与计量、成本费用的归集等步骤，分析评价作业的有效性和增值性，以提高作业效率、减少资源消耗、增加产出价值。具体来讲，对各作业进行作业动因分析、资源动因分析和作业间的综合分析。作业动因分析的目的在于揭示实际成本与计划或目标成本的差异，了解成本形成过程及发生的原因，从而对间接费用进行成本控制，在房地产开发过程中，作业动因有产品产量、工时、企业的生命周期等各种变量因素。资源动因反映了作业中心对间接资源的耗用情况，将间接成本按资源动因分配到各房地产开发业务中。通过分析各作业中心所用资源，对产品所耗资源进行全面而详细的追溯，能有效地减少资源浪费，提高资源利用效率。作业动因分析与资源动因分析仅是针对某个作业中心，为了有效控制建设各阶段的成本，还必须进行作业间的综合分析，保证各作业中心能合理衔接，无重叠现象。

二、房地产开发中应用作业成本法应注意的问题

（一）考虑房地产企业自身情况。

我国房产行业与先进制造行业相比，其运用先进科学技术的领域并不是很突出，因而开发间接费用不如一些先进制造企业明显，但从综合方面来看，ABC法的实施是可以带给房产行业如前所述的益处。鉴于此，各房地产企业应根据企业自身的生产特点、经营环境、成本特点和项目流程特点来实施ABC法。可以从关键作业中心开始，逐步推进，发现实施过程中的问题，不断学习、摸索，再运用到整个房地产开发流程，同时注意吸收其他行业企业的经验与总结。

（二）准确成本追溯与分配。

ABC核算应注意追溯于特定成本动因、成本合理分配于特定成本对象。在房地产开发中，不仅存在某一项工作可能存在多个成本动因，如何来合理有效地选择成本动因；亦存在某项特定成本并无直接联系，仍将间接成本分配给无关联的对象，这些问题都值得进一步探讨。

（三）注意重要性原则

房产企业间接费用杂而多，各项费用金额有大有小，获取各项费用数据本身的花费有多有少，应依据重要性原则，选择某些经常发生的、额度较大的费用进入ABC核算体系。

（四）要在房地产企业中成功实施ABC法，还应特别关注管理上层的支持、信息技术力量的强弱以及与财务、预算系统的集成等。

参考文献：

房地产开发总流程篇(3)

关键词：目标成本管理 ；企业利润空间 ；房地产

中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：

前言

2012年3月14日,总理在答记者问时就本轮房地产调控和房地产发展发表了最新看法。温总理指出居民对住房刚性需求较大并将持续下去,房地产调控的目的是使房价回归到与居民收入相适应、与房企合理利润相匹配的合理位置。 “合理价位”，乃事物本身的规律，即温总理所讲的基于房价与居民的收入相适应，房价是投入和合理的利润相比基础上的房价。那么如何科学确定房地产目标成本,成了房地产企业投资决策、成本策划、保证利润的关键点。下文就房地产项目目标成本的应用流程及确定方法进行探讨。

一、房产公司目标成本管理应用的流程

房地产开发项目的成本发生是一个连续过程，涉及到地块决策、项目前期策划、设计、施工销售项目后续管理等开发全过程的各环节，如图1所示。

图1房产公司目标成本管理流程

二、房地产公司目标成本的确定和分解

（一）项目策划工作

房产公司通过研究国家及当地相关产业政策及宏观经济形势，并进行市场调查，把项目定位于普通居民的需求，项目的区位处于生活便利、社区成熟的地块，有利于普通居民的生活需求。

（二）编制可行性研究方案

对项目的开发进度进行合理的时间安排，按照前期工程、主体工程、附属工程、竣工验收等阶段安排好开发项目的进度在此基础上，根据项目所在地区的同档次或者相似建筑的成本构成情况及价格水平进行项目投资估算。在进行估算时，确定各项费用的计划金额，着重考虑设计、报批报建、环境配套、营销费等。项目投资估算的最终误差不超过项目最终确定成本的 10%通过估算，确定开发项目固定资产总投资为66 552.68万元

(三）项目成本分析

上地开发成本分析:上地成本支出约占项目总支出的30%。

建筑安装上程造价成本分析:建筑安装工程造价一般占项目总支出的45%-55%,其中,主体建筑安装占35%-40%左右，主体安装上程占10%-15%左右。

基础设施配套和公共配套费用分析:在决策阶段，基础设施配套费用控制的重点应是对市政大配套的一次网站的供应能力及区内网站的设置进行了解、分析，做好估算。

对于区内配套，应坚持在不影响产品品质定位，并充分体现与其他竞争楼盘差异化(独特性)的前提下，尽量做到精简，同时考虑配套项目的可经营管理性，为项目后期的物业经营运作打好基础。同时，也应考虑其适应性。例如，住宅区能否不设通常的会所，而用商业街代替相应的功能。

开发间接费分析:管理费用，根据城市地域特点一般确定为销售收入的2%-3%;销售费用，一般确定在销售收入的2%-4%;不可预见费一般为除去上地出让金外开发直接成本的3%一5%.

(四)项目风险分析

房产公司充分估计到项目开发的各种风险，并对有关风险程度进行量化，使项目开发的风险处于可控状态。

(五)确定和分解日标成本

在编制投资估算的同时，即确定了某项目的开发总成本为66552.68万元。其中具体项日可以进行调整，并在此基础上进行纵向和横向分解。

1.纵向分解

将项目开发成本按会计科目层层分解，如一级科目为开发成本，二级科目为上地费用、前期工程费用、建安工程费、基础设施建设费、公共设施配套费、开发间接费;三级科目将各二级科目进行明细分解，具体如表1所示。

表1目标成本计算表

2.横向分解

目标成本的横向分解根据项目的总规划指标、分期规划指标及工程概况，把各控制指标(目标成本)分解到各个责任部门，并明确各部门的目标、控制要点和控制手段，如表2所不五、 目标成本的控制

（一）项目开发前期的日标成本控制

可行性研究阶段，由则务、审计、营销、工程各方而专业人才组成的项目前期策划小组，在进行可行性论证的同时，初步测算目标成本。

在设计阶段，由总工程师负责，则务、审计、工程三方而人员协作，采用限额设计制度对目标成本进行控制。

(二)项目实施过程中的目标成本控制

1.建立项目的报表体系制度

公司建立了一系列与项目成本管理相适应的报表体系制度。开发项日成本报表卞要包括目标成本执行情况报表、单方成本报表、例外成本报表、差异成本分析报表。按责任卞体为单位建立了以公司为责任主体的报表、以部门为责任主体的报表、以小组为责任主体的报表、以个人为责任主体的报表。

2.对承包商、材料供应商进行控制

根据在设计阶段制定的目标成本，公司在进行项目招投标时，应以公司自定的工程施工预算为基准，对项目进行招标。公司在采购材料时还应依据价值链的原理方法，综合考虑所采购商品的价格，力求以最低的价格购进最好的原材料。

3.严格设计变更及现场签证

设计变更操作的一般流程:设计变更发生前，设计部主办人对变更进行立项，填报《设计变更单》，报设计部负责人签字确认;设计部主办人统一编号下发至工程部执行，同时抄送成本部;项目经理部主办工程师签收《设计变更单》，并下发至监理和施工单位;施工单位收到设计变更单后七天内完成设计变更的估价，并报甲方成本管理部主办人;项日经理部主办工程师及现场监理监督设计变更的实际执行情况。

4.实施动态成本管理

房产公司为确保目标成本良好执行，及时反映成本的变化，对成本进行动态管理。根据工程项目进度，计算工程项目的实际成本，并以目标成本为控制线，对比实际和目标，进行成本差异分析。

表2 工程费用发生部门的职责明细表

三、目标成本的分析考核

房地产开发总流程篇(4)

关键词:海南;房地产;成本费用

中图分类号:F127文献标志码:A文章编号:1673-291X(2009)30-0130-01

1.房地产开发企业的总成本状况。2008年底,在海南省房地产开发企业的总成本中,直接成本占78.60%,其中,土地成本占比最高,达到31.04%,占直接成本的39.49%;其次是建安成本,占总成本的30.32%,占直接成本的38.57%。运营成本占总成本的21.40%,其中,管理费用占比最高,占总成本的9.85%,占运营成本的46.03%。

直接成本中的不可预见费(占总成本的3.92%)以及管理费用中的部分支出,是企业向政府部门支出的灰色成本,如果加上各种非税收费,那么在总成本中,企业向政府的支出约达40%。

2.房地产业中的税收状况。在开发环节税收中,契税所占比例最大(41.91%),其次是土地使用税(34.06%)、印花税(24.02%);在销售环节税收中,所占比例最高的是营业税及地方附加税(58.55%),其次是土地增值税(22.30%)和企业所得税(19.15%)。

在总税收的构成中,开发环节税收所占比例为21.48%,销售环节税收所占比例为78.52%,销售环节税收远高于开发环节税收。较高的销售环节税收,从其对房地产市场的影响角度分析,虽然政府的税收成本降低了(纳税人数量少,且一次性征缴),但是却增加了房地产市场的交易成本,降低了交易效率。

3.总费用支出与总销售收入的资金流向。企业的总费用支出中,除了成本外,还需要加上各类税收以及非税收费的支出。由于无法获得各个企业非税收费的具体数据,总费用支出中不包含非税收费。开发企业总支出的资金流向有两个:一个是政府,一个是企业的成本补偿。流向政府又分成两部分:一个是政府通过行使土地所有者权利获得的土地出让金;另一个是政府通过行使公共财政职能收取的各类税收。流向政府的部分(土地成本+总税收)占总支出的43.34%,如果将市政工程和公共配套设施(两者占总支出的5.16%)中隐性流向政府的部分、企业与政府交往中的灰色成本、各种非税收费也计算在内,那么流向政府的份额约占一半。

开发项目的总销售收入的流向主要有三个方面:第一个是政府所获得的部分,包括土地成本和总税收;第二个是对总成本的补偿;第三个是企业的剩余。流向政府的份额占总销售收入的40.47%,除土地成本外的总成本补偿占总销售收入的52.88%,企业的剩余所占份额为6.65%。如果将各种非税收费以及总成本中的市政建设和公共配套设施也加入到政府收入份额中,那么政府的收入份额将近45%。

在房地产开发和销售环节中,除了上面所涉及的正式税收外,房地产开发企业还需要缴纳多种非税收费,包括行政性收费、事业型收费和经营性收费等。调查发现,开发企业在房地产开发过程中需要与二十多个政府部门打交道,需要缴纳的各种费用多达二十多种,这种状况无疑也增加了房地产企业的资金负担。

1.土地成本过高增加了企业的资金压力,导致了政府土地收益的不可持续性;降低了房屋购买者的购买力,同时增加了房地产销售市场的风险。

2.房地产业的税收集中在开发和交易环节,虽然大大增加了当期的政府可用财力,但是将未来年限的土地租金和税收一次收取,却大大降低了政府未来的收入可能性,造成了政府未来相当年限内可用财力的不可持续性。

3.较高的销售环节税收,增加了房地产市场的交易成本,降低了交易效率。同时,这部分税收转嫁到购房者身上,加重了购房者的负担。

房地产开发总流程篇(5)

一、房地产企业的特征与财务风险

作为从事房地产开发和经营的房地产企业,在经营、财务结构、组织结构等方面具有独特性,这些特点决定房地产企业在财务风险管理方面具有独特性。

1.房地产开发周期与风险。

房地产开发产品要从规划设计开始,经过可行性研究、征地、拆迁、安置补偿、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程、产品上市等多个阶段,经过一段相当长时期才能全部完成。周期越长、不确定因素越大,风险也就越大。首先,房地产开发周期越长,各种社会经济环境条件发生变化的可能性就越大,产品的成本和售价的不确定性就越大;如随着政府土地政策的变化,土地拍卖价格变化变动越大,房地产企业成本和售价变动越大;随着利率水平的变动,房地产企业成本和售价也发生相应变动。其次,随着社会的进步和生活水平的提高,人们可支配收入增加,对房产的品质要求也越来越高,房地产企业面临其产品不能满足人们要求的风险;如由于房地产产品周期的长久性,其适应性能和替代性也差,一些设计过时的房地产产品面临不能满足人们日益变化的需求的风险。

2.房地产产品特性与风险。

土地与房屋同属于不动产范畴,房地产的不可移动性是其区别其他商品的一个重要特征。房地产位置的固定性造成房地产产品的区域性和个别性,造成不同城市之间、同一城市不同区域、地段之间的差异性。房地产的价值在很大程度上取决于其所处的地理位置,而地理位置则取决于给城市、区域、地段未来发展的趋势,未来发展的不确定性是房地产投资的重要风险因素之一。因此,房地产商品价格与所处的地区、地段的社会经济及地理环境的优劣密切相关,而这些条件的变化非常复杂,有很多不确定的因素在起作用,房地产的投资产品必然承担项目所处地理环境条件变化所带来的风险。房地产企业的存货主要包括尚未完工的各种土地、房屋等开发产品以及各种已完成开发建设全过程并已验收合格,可以按合同规定交付使用或对外销售的各种开发产品。与普通企业相比,房地产企业的存货具有单个存货价值巨大,存货的成本按新会计准则公允价值计算,随着土地成本的变化,建筑成本、房屋售价的变化,存货成本随之变动。这说明房地产企业的资产受市场影响较大,资产价值具有相当程度的不稳定性。

3.房地产企业资金供求与风险。

房地产投资是资金密集型的投资,房地产每一个开发阶段都需要投入大量资金,加上开发产品本身的造价很高,需要不断地投入大量的资金。对一般的房地产企业来说,预售款与银行贷款假设为其获得资金最重要的渠道。随着房地产企业资本运作能力的提高,房地产信托投资基金、股权投资、委托贷款等一些新的融资方式广泛被一些地产企业采用。房地产企业资金来源多样化。房地产投资的规模越大、融资方式越多,投资者承担的风险也越大。因为投资额越大,投资周期越长,资金周转也越慢,资金流动性也越差,同时变现性能力也就越差,房地产企业面临财务风险也就越大。房地产企业融资方式越复杂,资金成本控制越困难,房地产企业风险也就越大。高负债率是房地产企业最大的特点之一。大多数房地产企业采取项目资本化的经营模式,通过对项目立项之后再进行融资,而融资的方式多种多样,但是负债占有相当大的比例,主要是银行贷款和房屋预售款。目前我国房地产企业的资产负债率非常高,通常超过70%,也就是说,一个房地产项目在最初的开发中,自有资金不到30%。所以,房地产企业极度依赖银行资金同时也引发了其巨大的偿债风险。

4.房地产企业组织结构形式与风险。

在组织结构上,大多数房地产公司都按照投资项目成立多个项目分公司。成立项目分公司给管理带来一定的好处,同时也增加了管理的风险。总公司和项目公司也存在委托――关系,项目公司是人,在空间上具有相对的独立性,总公司和项目分公司之间存在比较严重信息不对称,总公司在获取的信息上具有不准确性和滞后性,这削弱了总公司对项目公司的控制。在经营上,项目公司的经营可能违背总公司所制定的战略规划和原则,在财务上,总公司也很难有效地对项目公司的预算、决算进行控制。

二、房地产企业财务风险的防范措施

1.融资风险的防范。

在对企业融资风险充分评估、测度的基础上,为了降低和控制房地产企业筹资风险,企业应根据本企业的实际情况,制定严格的筹资管理规则并严格遵守。首先,应该收集相关企业的信息,找到房地产行业最佳的资本结构,与本企业的资本结构相比较,评估能否优化本企业的资本结构,降低公司的综合资本成本。同时,公司也应该比较资金筹集的来源、方式、成本和风险,以降低本公司各种筹资来源的成本和风险。其次,公司应该对每个项目的资金筹集活动进行管理,优化每个投资项目的资金筹集活动的成本和风险。最后,公司也应在本企业内部进行管理,比较分析在本企业内部不同项目的资金筹集活动,分析评估风险和成本。

2.投资风险的防范。

(1)做好投资项目的可行性分析。

房地产投资项目的金额大,资金占用时间长,企业的投资决策都会面临一定的风险。为了保证投资决策的正确有效,必须按科学的投资决策程序,认真进行投资项目的可行性分析,财务可行性分析是投资项目可行性分析的主要内容,包括:对收入、费用和利润等经营指标的预测和分析;对资金投入、配置、流转和回收等资金运行过程的预测和分析;对资产、负债、所有者权益的预测和分析;预测和分析项目现金流量、净现值、内含报酬率等指标和项目收益与风险平衡关系的预测和分析。对投资项目技术上的可行性进行论证,运用各种方法计算出有关指标,以便合理确定不同项目的优劣。

(2)制定后备措施。

影响企业投资项目收入的不确定因素较多,如价格的变动、市场的变化、消费者偏好、例外事故等,因此,收入预测比任何其他的经济分析所采用的参数都具有更大的不确定性,收入数字不准确将给投资企业带来更大的风险。对各项费用估计不足,如投资项目初始投资和日常经营费用较预算增加,市场利率的波动,建设期的延长。此外,投资项目风险的来源还有社会、政治、经济的稳定程度,项目的经营管理水平,技术进步与经济发展的状况,国家的投资及产业政策,投资决策部门的预测能力,通货膨胀和汇率等因素,应针对可能出现的风险制定风险控制预案。在风险控制预案中可制定后备措施,如设定预算应急费,即项目管理组织为了补偿差错、疏漏和其他不确定性,对项目费用估计精确性的影响事先准备好资金,专款专用。

3.日常资金运营风险的防范。

(1)加强对日常现金流量的预测。

控制日常资金运营风险,编制现金流量预算非常重要。由于公司理财的对象是现金及其流动,就短期而言,公司能否维持下去,并不完全取决于是否盈利,而取决于有没有足够的现金用于各种支付。因此,编制现金流量预算应立足于对现金流量的控制和监测。现金流量预算就是通过对现金持有量的安排,使企业保持较高的盈利水平,同时保持一定的流动性,并根据企业资产的运用水平决定负债的种类结构和期限结构。现金流量预算的编制主要是通过现金流量分析来完成,因为通过现金流量分析,可以观察到企业的经营、投资和财务政策,将企业动态的现金流动情况全面的反映出来。如通过现金流量分析,企业的经营者就能看出企业内部现金流量产生能力有多强,营业现金流量是正值还是负值,原因何在及企业是否有能力通过营业现金流量来履行其短期偿债能力,扣除现金投资后企业的现金流量是否有盈余等。因此,准确的现金流量预算,可以为企业提供风险预警信号,使经营者能够及早地采取行动,防范风险。

(2)采用资金集中管理模式。

房地产企业一般采用项目法人制,通常设立多个项目公司,一般会形成集团公司模式,集团公司不是几个公司的简单组合,为了公司能利用集团公司的协同效用,提高公司日常资金运作效率,集团公司的资金管理应更侧重于集权式的管理模式。此种模式能使项目公司及时了解集团资金的流向、安全和效益,防止资金在运行中可能出现的违章和舞弊行为;也能够实现集团整体资源的有效配置,解决资金的多头开户的资金余裕和短缺并存问题。资金集中管理的政策,能最大限度的拓展内部融资的渠道,降低资金的闲置形成统一的资金池,以提高资金的使用效率,增强公司的抗风险能力。资金的集中管理还包括对于贷款及担保等或有负债的统一管理,由于集中管理具有较大的规模和实力,在和银行等金融机构协商资金筹措条件时可处于有利地位,如可争取获得较为优惠的借款利率和期限。

(3)重视经营性现金流。

房地产开发总流程篇(6)

关键词：房地产企业；资金管理

资金是企业的血液，由于房地产企业开发周期长，占用资金多，资金周转期长，整个资金链的管理显得尤为重要，管理不当很容易陷入资金链断裂的困局。房地产企业资金管理是一个全周期的管理过程，本文主要从项目投资———开发———销售———交付整个生命周期来探讨房地产企业资金管理问题及对策。

一、资金管理基本理论

本文所说的资金是指货币资金，即在生产经营过程中暂时停留在货币形态的资金。一方面由于交易性动机、预防性动机和投机性动机，企业需要持有一定数量的资金。另一方面，企业持有资金就要付出代价，其持有资金的成本包括持有成本、转换成本和短缺成本，因此资金管理的目标是合理确定资金持有量，使资金收支不但在数量上，而且在时间上相互衔接，在保证正常生产经营活动所需资金的同时，尽量减少闲置资金，提高资金收益率。

二、房地产企业资金管理面临的问题

（一）项目投资阶段面临的问题。项目投资阶段，房地产开发企业一般要进行效益测算来决定企业的投资规模、投资方向、投资收益等，需要做项目可行性报告来分析判断地块的取舍。浙江省拿地政策中一般规定土地获取之后一个月之内付清土地款，这就需要房地产企业按期筹措好这笔资金。随着房住不炒为主基调的地产调控政策的趋严，各金融机构从融资渠道、资金流向等各方面限制资金流入房地产企业；各银监机构加大了房地产融资的监管及审查力度，一般限制开发商进行前端融资来支付土地价款，由此一来，特别是中小房企资金链断链的情况时有发生。四大国有银行只对销售前50强房企或者上市房企进行开发贷款准入；商业银行自身的资金流动性低，为降低经营风险，在核准房地产开发贷款的时候受到的限制条件更多，这就加大了房地产企业拿地阶段融资的困难。（二）项目开发至预售阶段面临的问题。对于项目开发至预售阶段，浙江省办理商品房预售许可的相关条件之一是按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，该投入资金也需要房地产企业自行解决。另外根据浙江省资金监管协议，房地产企业必须签订资金监管协议并提供监管账号才能办理预售许可证，房地产预售资金只能用于支付监管项目开发建设，资金账户中预售资金不低于监管项目工程预算清册总额的130%，只有达到竣工备案，才能撤销监管户，并且各地区建设局每年不定期对监管账户从监管银行、房产公司工程类合同备案、监理单位实际工程进度等方面出发调查监管资金的合规性。项目开盘前需集中支付土地款和前期费用，资金需求量占总投资50%，数额巨大，房企面临的资金压力极大。（三）项目销售阶段存在的问题。销售阶段是项目经营性现金流回正的关键期，如何有序推盘，销售后如何实现快速回笼资金是销售阶段的重点。目前在销售阶段存在的主要问题是房企收取销售款后未使用在本项目开发建设中，用套取工程款的方式转移至其他项目或者用于扩大再生产、再投资，使本项目的开发建设受到影响，造成工程进度滞后，影响交房工期。（四）项目竣工阶段存在的问题。由于房地产企业开发周期长，受市场调控影响大，一些高地价拿地房企因为产品、市场、配套、学区的影响导致市场对该地区的产品接受度低，严重地则形成烂尾楼、楼空空等现象，影响整个项目的现金流回正，大大占用了企业资金的盘活。前期通过分期付款，零首付等方式吸引客户购房，但近两年受国内、国际环境影响，市场出现了疲软消费，那些分期付款、零首付的业主后期没有持续的现金流支付购房尾款，导致银行保证人房企来追诉按揭款，不得不通过拍卖来保全房企及银行的利益，在此过程中，房企不可避免的遭受一定的损失。

三、加强房地产企业资金管理的对策

（一）加强全面预算管控项目全周期资金。增加全面预算体系建设，从事前、事中、事后去管控整个项目的收入、成本、费用，从全周期去管理企业的动态利润，正确预测公司的现金流情况，保证企业现金流健康有序，并且通过建立全面预算体系，把目标分解到年和月，对预算执行情况进行按月分析，为企业管理者提供决策依据。企业管理要定期对资金的使用和管理情况进行考核，严格按照工程进度支付工程款。为了使企业获得最优经济效益，企业在筹集和使用资金的过程中都要制定好资金计划和措施。做好资金计划，提高资金计划的准确性，通过计划和实际付款对比，提高资金使用效率，严格授权审批制度，分级授权，超资金计划审批须加强审核把关等，把握资金使用运行的动态。（二）项目投资拿地阶段开展多样化融资方式。在前期投地阶段，应全面细致做好项目的可行性分析，从地块项目市场接受度、人口、交通、学区、配套等方面入手，从供、产、销等各个环节做好项目地价买入最高价、销售定价等，切实做好整盘测算。提高多种融资渠道，加强多方合作，发挥各方资源优势，提高企业信用等级，争取获得银行的开发贷款，有条件的可以申请借壳上市。房地产不同阶段有不同的融资方式，项目前段可以采用银行开发贷款、股东合作、信托方式；项目销售阶段，可以采取应收账款收益权转让，ABS、供应链融资、商票等；项目交房阶段，可采用自己的物业公司，可以转让物业收益权等融资模式来提高多元化的融资渠道。针对银行禁止对四证不全，开发商或控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资，此时，一方面房地产公司要加大前期投入，争取早日拿到四证，同时为了拿到相对充裕的贷款做准备，在资源投向上，按照大银行更注重风险，小银行更关心收益的不同偏好，有区别的投出融资资源，争取更多的融资机会，房地产开发进行融资有助于降低公司对自由资金的需求，降低税收成本，提高公司的财务杠杆。（三）项目开工至预售阶段资金管理措施。项目开发前规划好工程施工许可证，施工许可证尽量分期办理，建设局根据工程施工许可证来办理房企监管账户个数，通过分期开发建设，跟银行沟通开通多个监管账户，分批分阶段使用资金来提高监管资金使用。针对资金账户中累计商品房预售资金不低于监管项目工程预算清册总额的130%，可通过降低工程预算造价清册，从而降低监管资金总额；对一些没有产权证的车位、储藏室等收款不划入监管账户等措施来盘活可用资金。（四）项目销售阶段推盘政策及按揭银行沟通。该阶段是销售资金回笼的关键期，也是项目经营性现金流归正的时期，开盘销售如何决定快速回笼资金。大型房企一般采用3、6、9模式进行快周转开发，即3个月开工，6个月开盘，9个月实现资金回正，从而为销售资金的回笼奠定基础；对于开盘前的销售策略的制定，开盘前客户如何导入才能确保开盘大卖是保证销售资金回笼的基础，降低销售资金回笼风险主要靠产品的去化和销售回笼来实现，产品卖不好影响产品周转。在卖好产品的同时也要关注按揭回笼情况，对于销售按揭款，要掌握各个银行的放款动态，结合市场上同类产品按揭结顶时间及按揭总量，适度分散按揭总量争取早日放款。一般一套住宅的首付款占房款的30-40%,按揭回款占房款的60%-70%，采用按揭回笼的模式，在开盘前期与各银行进行摸底沟通，充分了解各行的按揭政策、按揭额度等相关信息，并且根据前期与各银行合作的实际情况进行评定，然后根据上述相关信息，分配各银行可以消化的实际按揭量，进行分配所需按揭的额度，并且与银行沟通后期所接的按揭量，与本次分配的审批速度、按揭款关联，在一定程度上，也确保了销售资金尽早回笼；为加快按揭回笼，首先在源头上加快按揭协议的签署，协调合作银行现场办公，在业主签署商品房合同的同时，要求提供完整的按揭资料，加快工程形象进度，尽快达到按揭审批条件，由于公积金放款相对较慢，引导客户办理公转商。浙江省四大银行等其他商业银行对房屋的按揭政策是房屋结顶后才能放款，根据银行贷款政策及客户消费心理，针对首付比例分档设定优惠方案，鼓励业主提高首付比例等来快速回笼资金。（五）项目交房阶段资金管理对策。竣工阶段也代表项目的收尾，房地产企业项目整盘清算包括土地增值税及企业所得税的清算，此阶段应梳理项目各项成本费用，尤其是工程成本占整个项目成本的80%，督促成本部进行工程合同结算，在结算的同时督促对方及时提供成本发票及时入账。通过对土地增值税的筹划来降低应交土地增值税，从而增加项目利润，实现资金的可持续发展。加强商业用房的按揭回笼及问题客户尾款，项目竣工验收即将交付，此时商用房按揭也达到放款条件，由于商用房的投资属性，业主在办理按揭时经常不配合，但在竣工验收阶段必须集中处理类似的遗留问题，利用各种有利因素，提高业主的积极性。针对问题客户尾款，定期梳理客户信用情况，及时催收客户应收款，与此同时，随着自持物业产权办理完毕，利用自持物业产权办理，成立物业公司，获得二次融资机会。

四、结语

我国的房地产企业受宏观调控政策影响之大，本文从企业的全生命周期对每个阶段房地产企业资金需求引发的管理问题进行研究，从建立全面预算体系、拓宽融资渠道、提高监管资金使用效率、加强银行按揭沟通、降低销售风险等方面提出相应的管理建议，避免企业陷入资金危机，为房地产企业发展提供资金保障。

参考文献：

[1]李小冉.关于企业资金管理的探讨[J].商讯,2020(15):96+98.

[2]濮玉明.当前企业资金管理存在的问题及对策研究[J].现代经济信息,2019(24):91.

房地产开发总流程篇(7)

【关键词】房地产政策；房地产项目；提高经济效益

房地产开发是为人类的生活、生产活动提供入住中间的行业。改革开放以来，我国房地产业和房地产市场伴随着整个国民经济的发展得到了长足的发展。在房地产开发中，房地产开发商的目的在于获取最大利润的同时尽可能降低风险，而政府在在房地产开发中通过宏观调控手段，来实现在带动城市的经济增长的同提供完善的城市基础设施服务，改善城市居民的生活质量。所以，在进行房地产开发的实际活动中，开发商不仅需要独特战略眼光和操作技巧，更重要的是在适应国家当前房地产政策的前提下，提高开发项目的经济利益。

1．当前房地产政策

政府合理确定自己在房地产市场运行中的角色，着眼于建立市场运行规则和监督规则的执行，是政府对房地产市场实施有效管理的关键。政府管理房地产市场的主要职能，是实施有效的宏观调控和按照市场发育程度建立清晰完备的法制系统，保障房地产市场参与者的合法权益，使得房地产市场的运作纳入法制的轨道。

我国房产市场经过2011年一系列政府调控，现状依然火爆，房价依然坚挺，房价上升的势头并未被明显抑制。进入2012年后，从中央到地方，各职能部门又一轮针对房地产市场的调控以组合拳的方式逐步展开。

进入2012年，我国土地供应政策基调是坚持房地产调控政策方向不改变、态度不动摇、力度不放松，在促进房价合理回归同时努力保持土地市场平稳运行，避免土地供应总量、结构和价格大起大落。2012年，土地政策将继续严格落实中央各项调控政策措施，加大监管和调控力度，巩固已有调控成果，促进房价合理回归；继续以保障性安居工程用地落实为重点做好用地供应，努力保持土地市场平稳运行，避免土地供应总量、结构和价格大起大落，合理引导市场预期；继续以促进形成住房有效供应为重点做好已供住房用地的监管工作，加强住房宗地供应和开发利用的动态监测监管，严格督促按合同约定条件建设和开竣工，及时发现处置闲置土地，坚决打击违法转让土地行为。

2．当前房地产政策下如何提高房地产项目经济效益

2.1 提高当前房地产政策下投资决策的针对性

2.1.1 提高市场调查的针对性

（1）拟开发土地项目类型的定位。确定要开发的项目是用于别墅、商业店铺、办公、住宅还是综合性大楼，有效的判断其项目类型在当前房地产政策下的最大收益比。如果是用于住宅的话，还要考虑要开发的是多层住宅还是高层住宅等等，这些都属于原则性的问题。（2）定出合理类型的房地产后, 再进行市场细分，以确保其符合当前市场需要。比如对于住宅而言，其市场细分细则主要有：此区段是否需要设计档次、调查消费者对户型的需求、户型的面积、居民对房屋朝向、采光和通风等的要求、调查同类型的楼盘的销量、价格和数量等。总之，通过提高市场调查的针对性，从而提高在当前房地产政策下的预期经济效益。

2.1.2 提高项目总投资估算的针对性

在项目总投资估算过程中，要充分考虑到不可预见的资金，并在实施过程中加以控制，以保证经济收益的最大化。一般而言，投资的估算包括以下几个方面：

（1）取得土地费用。土地费用是随着房地产政策的变化而变动最大的投资因素，若为竞拍获得，依据房地产的估价理论和方法，采取市场比较、假设开发和基准地修正来估算竞拍的最高限价；若为旧城改造，则需要详细摸底，详细计算拆迁资金，此部分所占投资比较大。所以，开发之前要明确拟开发的项目建筑种类、面积和人口等等，明确目前房地产政策对于其规范的相关条例。同时，也要依据《城市房屋拆迁管理条例》和地方实施细则，合理进行补偿和安置费用等的计算，考虑到拆除违章建筑对经济成本的影响。在拆迁过程中，与受托单位签订关于费用包干和安置面积合同，以便于控制拆迁成本。

（2）建安造价:需要根据当前房地产政策规范的工程和市场的价格信息来造价。

（3）估算大型的设备费用，依据的是现行的市场价格信息。

（4）其他的费用估算包括建设单位的管理费、勘察费和设计费、工程的监督管理费、营销费、研究费、进口设备费、供电费、临时设施费、工程保险费等。

（5）密切关注建设时期的贷款利息、营业税等，其与房地产政策的变化息息相关。

2.1.3 提高项目总收益估算的针对性

采用当前房地产政策房下地产估价理论和方法进行项目总价值估算。例如住宅项目, 可采用市场比较法估算, 步骤如下: 从目前市场调查而来的交易实例, 从中选取可比实例, 建立价格可比基础, 进行交易情况修正, 交易日期修正, 区域因素修正,个别因素修正, 综合评估出项目总价值。根据建筑工期定额, 计算出工程所需工期, 分别相应估计出工程桩基、上部、装饰、总体配套工程进度,估算各期工程款需要量; 预计销售速度及销售资金流入量; 相应预估其它费用流出量, 制定出比较切合实际情况的现金流量表。

2.1.4 提高项目决策可行性研究的针对性