房地产转正总结精品(七篇)

时间：2022-02-15 07:47:45

房地产转正总结

房地产转正总结篇(1)

物业服务工作涉及到方方面面尤其是和客户打交道。作为一名“物业人”要有正直的品德、职业良心和道德。物业服务工作是有着崇高理想者的试验田，共产主义思想的实验园。是做服务行业从业者所从事的理想职业。他们工作时间不分昼夜，工作性质不分份内份外。节假日雨雪天人们往家跑，他们却要坚守岗位。

在三个月任职期间，作了如下工作：

1、按照制度办事，以身作则身体力行，带领一班人做好工作，有计划有步骤落实各项工作目标；

2、培训队伍使技能有所提高，在职工中建立信任和彼此信任，使逐步成为团结、沟通、协作和信任的高效队伍；

3、完成了业主恳谈会、中秋联谊、教师节和重阳节到业主家访问送花等活动。使得业主和管理处间建立互信，使之相互关系得到一定改善；

4，集中抓了客服队伍建设，在收费项目上坚持原则，基本完成了公司制定的经济指标；物业服务费、车位费和多种经营等收费项目有条不紊的继续工作中。

房地产转正总结篇(2)

论文关键词：公司房地产规模经济集权化管理房地产战略

论文摘要：一直以来．公司房地产仅仅被视为是一般建筑，但是往往对公司的发展甚至生存起着非常重要的作用。随着(跨国)公司的快速增长和改革的不断深入．公司房地产投资得到了不断的增长。为了有效管理公司的房地产投资组合，公司成立了专I"1部门．组织了专业人员对这些资产进行管理，文中对此作出了分析除了对公司房地产发展历史进行了概述，还为目前正面临着相似增长路径的公司提供了可供参考的历史经验和教训．并提出了建议

1什么是公司房地产

公司房地产(CorporationRealEstate．CRE)指的是非房地产公司所拥有的土地和建筑物在当今的市场环境中．很多非房地产公司出于经营．投资或者公司发展的目的而投资于公司房地产在很多情况下．公司房地产已经成为很多公司最大的资产项目自20世纪初．公司房地产相关的活动已不仅仅是企业活动．而开始慢慢在经济管理和学术界有了独立的地位同时．公司的不断增长．以及相应公司房地产开发项目的不断增多和投资组合的不断扩大．引发了对公司房地产进行专业管理的迫切需要

自20世纪80年代初．企业对公司房地产管理的角度有所改变。一方面．企业尽量合理化自身的公司房地产投资组合．外包相关的工程和建筑活动．另一方面．企业对公司建筑的架构和形象越来越重视。大多情况下．部门地位的转变会引发公司房地产角色的转变。曾经许多企业拥有很庞大而集权化的公司房地产管理部门．而如今大部分的公司都将房地产责任和相关活动分散化，只保持数量有限的工作人员，负责企业、区域或国家房地产资源和能力的管理。本文将对公司房地产历史进行系统的研究和分析。

2从大规模生产时代至20世纪70年代

早期的公司．企业家拥有企业的所有资源，需要自己雇用人员去实现其企业目标。企业并不需要复杂的组织结构．足以达到控制传统生产线的目的。在工业革命期间．以及20世纪初大规模生产时代起初阶段，大多数公司都对自己的增长前景相当看好．管理的重点都放在如何提高生产机制的效率上。公司成长的优势主要在于大规模的生产，即规模经济。而机械化的生产过程正为公司迅速发展创造了机会。因此，为了扩大生产。许多传统的、家族式企业不得不进行外部融资，以筹集所需资金。

20世纪初在荷兰．大多数企业不是由荷兰政府创建就是由家庭创办．其生产规模和活动内容局限于单一的产品或者市场．并且基本只在本国国内运营。由于企业规模和生产活动范围的局限．企业的组织结构基本是扁平的。集权化的结构，企业的战略基本定位于生存和扩大组织规模。由于环境相对稳定的，对组织的结构没有太大的要求。很显然．功能性的组织架构使很多公司的生产、销售和相关工程有了紧密的联系，企业领导者／创始人能够控制几乎所有的企业活动。为了进一步扩大企业的规模。公司十分重视对产品的研究和开发。以及相关工程支持。随着组织整体的增长，一些企业活动的功能被独立划分出来，形成了企业的独立部门。

鉴于对公司房地产的需求不断的增长，同时又缺乏一个专业的公司房地产市场．企业不得不自己管理房地产以及其他资源。20世纪3O年代初，已有不少工业企业建立了设备齐全．人员配备完整的房地产部门。在大多数情况下，这些部门涉及很多技术学科，雇用专业的建筑师以及工程师。关于成立专门公司房地产部门．最有名的论点如下：

(1)从技术上和财政上控制所有建筑相关的活动；(2)标准化的建筑设计；(3)保证人力资源的供给：(4)通过公司建筑物的结构设计创造并维持一个公司的形象

3经济体系的重建

第二次世界大战后，公司规模不断增长，商业活动在地域上不断得到蔓延和扩张．导致了越来越多样化的公司房地产投资组合。为了适应企业的地域性扩张．公司开始由传统的功能型组织结构转变为地域型组织结构。与此同时．公司开始将企业总部及其工作人员的职责下放到各个当地组织和分／子公司企业的不断扩张．不但导致了总部对房地产的进一步需求．同时也需要对企业总部以及各职能部门的作用进行再思考。总部存在的重要性．并不是体现在为各工程部门提供技术支持。而是建立内部服务机构，提供各种所需服务以及场所。比较集权化的总部相关部门通过授权当地执行部门作出投资决策．或者决定建筑的设计以及施工方案．但越来越多的业务活动均由当地有关部门自行作出决策。房地产相关事宜往往由相关工程师支持当地公司管理者进行处理。因此，对当地公司的房地产及其管理都提出了更高的要求。而公司总部的房地产部门的职责越来越多的局限于规则的制订以及投资的审批上．并且这些部门的作用正不断减弱。

直到20世纪60年代．希望扩大自身建筑面积的公司不得不自己动手建造．雇用所需工作人员进行设计与施工过程的管理。同时，随着持续的扩张。需要大量的资金投入到公司房地产，这引发了企业对现行公司房地产战略的重新审视。由于缺乏替代性融资手段。

企业被迫收购物业的所有权。为了取得收购所需要的资金，企业不得不动用股本或者从金融机构借人资金。然而企业的重点在于发展．集中有限的资源应用于其核心经济活动．这就引发了对租赁的需求．并因此促成了专业的公司房地产市场的出现

420世纪80年代至今

直至2O世纪8O年代．房地产部门通过有效管理其房地产项目及投资．不断得益于租金收入的增加和资产的增值．公司房地产对企业的贡献是显而易见的。然而自80代后期以来，这一地位完全改变了。20世纪8O年代引发了房地产管理方法的新突破(Ebert，1993年)。20世纪80年代后期。房地产资产价格不断上涨．资产价格被市场歪曲反应。最终导致了“日本的泡沫经济”翻。

1991年．日本泡沫经济破灭。房地产价值大幅下跌，同时也影响了美国房地产市场。除了房地产价值被高估以外．房地产市场还面临着供过于求的严峻挑战。结果。由于过剩的供给。在1986年至1993年间，资产贬值最高达到了50％(Louargand和lambert，1996)。公司重组．员工下岗，企业开支计划重新制订。激烈的竞争和改革的潮流迫使企业重整其业务流程。降低经营成本结果导致了数千名员工被裁员．数以千计平方米办公楼和生产车间被处置压缩人力资源成本后．作为企业第二高成本的房地产引起了很高关注。公司房地产价值可高达企业总资产的20％～25％，而花在房地产上的相关费用更是高达总收入的5％～8％(Vea1e．1989)八十年代初无疑是公司房地产投资管理的一个真正的转折点企业战略思维的转变和房地产需求的变化都改变着公司房地产管理的原则。20世纪80年代以来．公司房地产业界一直被企业内部设置所影响国际化不仅开辟了新的机会．也使企业面临着众多困难．如何管理全球性的房地产投资组合是一个新的问题兼并、危机和重组都要求公司不断反思其内务活动。

1980年代至1990年代间．一大批房地产对外转移．无疑给公司房地产转型提供了很好支持越来越大的赢利压力、来自股东和金融市场的压力．以及被收购的危险．都对企业高层管理人员提出了很高要求．如何最大化股东收益成为十分严峻的挑战增加盈利能力也意味着必须降低成本为了实现保底收益．企业不得不裁减大批管理人员和行政人员．削减库存，增加设备使用率，出售回报率低的资产，再造生产过程。

在所过去的几十年里．公司房地产业界经历了很大的转变房地产市场的专业化、公司设置的过渡和转型．以及相应的职员和支持部门角色和职能的变化．促使企业重新思考如何管理其房地产

5公司房地产的未来

通过观察众多公司的转型过程．不难发现：非房地产公司已经越来越重视对其房地产投资的管理．纷纷建立内部房地产管理部门(CREM)，并制订房地产策略[61。通过公司房地产部门的建立．加强同外部各方的合作．企业加强了对房地产资产的管理此外．对于房地产资产的管理．企业往往从4个不同的角度人手转变对房地产的认识．平衡四个角度之间的关系．为企业获得最大的增值．这同时也影响了房地产管理部门在企业中的地位和作用．如图1所示

5公司房地产的未来

公司房地产技术支持的主要工作就是协调处理与外部服务提供商的关系．把握内部房地产资源和能力发展的方向企业经营者应该在内部房地产部门和外部服务提供商提供的高质量服务之间作出慎重的选择。公司房地产部门应有计划地利用房地产为企业创造价值．作为核心业务的一个补充而公司房地产技术支持．作为平衡企业整体协同和部门自治的有效武器，应承担起自己的责任，为企业的高效率运作作出贡献综上所述．总结公司房地产的发展趋势如下：

(1)随着企业地域的不断扩大．产品的不断多样化．地方企业业务活动和总部战略／金融活动逐渐开始分离。(2随着总部和地方企业空间和管理层次上距离的不断增大．当地区域的工作人员和支持部门不断增加。(3)统筹规划房地产活动、实现规模经济是建立房地产部门至关重要的目标．而企业经济活动的规模和范围就很大程度上决定了房地产部门建立在企业总部或者是当地子／分公司。(4)企业活动的国际化以及相应的公司房地产的全球化地理分布．需要更加广泛的知识体系和更加专业的技术支持．也同时需要跟更多的外部服务提供商进行合作。(5)集中的公司房地产管理使公司房地产能够更加有效地被利用．也因此为企业增加了盈利能力。(6)一个组织扩张的模式，无论是通过自然发展还是被接管，都会影响到公司房地产管理(CREM)。(7)公司房地产管理(CREM)最初被引用的原因和公司房地产(CRE)部门最初的角色和地位．依旧影响着公司房地产管理(CREM)当前的组织结构和发展策略。(8)随着时间的推移．公司房地产管理(CREM)经历了一个很长的转型期．从中央集权式管理．到地方分散化管理．再到如今的统筹规划式管理(9)随着时间的推移．房地产活动的重点也从建筑转到了使用．再到如今的协调及规划企业资源使用显然．在公司房地产领域．没有一个最好的解决方案任何一个组织都必须在业务响应能力和规模经济优势中找出一个平衡点有效的公司房地产管理．就是在最大化房地产投资组合收益和最大化房地产对企业核心业务的价值中找到合适的平衡点每个平衡点都是针对组织设置而确定的．都有自身的缺点和优点。

房地产转正总结篇(3)

论文关键词：公司房地产规模经济集权化管理房地产战略

1什么是公司房地产

2从大规模生产时代至20世纪70年代

3经济体系的重建

420世纪80年代至今

在所过去的几十年里．公司房地产业界经历了很大的转变房地产市场的专业化、公司设置的过渡和转型．以及相应的职员和支持部门角色和职能的变化．促使企业重新思考如何管理其房地产。

5公司房地产的未来

房地产转正总结篇(4)

正处房产调控的敏感时期，杭州金星房地产有限公司破产的消息在4月里，犹如一记重磅炸弹，引爆了社会对房企倒闭的关注。紧接着，广州顺德也曝出小型房企广德业房地产有限公司倒闭的消息，更是像催化剂一般将房企倒闭的谈论推向高潮。围观之余，谁会是下一个倒下的房企又衍变成新的话题。就在此时，有媒体报道，“北京、武汉、四川已有上千房企消失”，一时间武汉也被推到了风口浪尖。

“倒闭潮”是一个伪命题

截止4月25日，由本埠媒体发起的《广东又一个房企破产，下一个轮到武汉了嘛？》的网络调查，其中一项“武汉房企的资金链也渐趋紧张，你认为下一个破产的开发商会在武汉吗？”，结果显示，60 .71%的人认为“会”。

而武汉市房管局于2011年四季度公布的数据，截至2011年10月底，武汉共有在册房地产开发企业1375家，相比2010年同期，房企数量减少了200余家。在被各大媒体援引时，都冠以类似“消失潮蔓延到武汉”的新闻标题。

“没有这个数据显示的那么惨烈，至少我们现在接触的公司，最近两三年没有倒闭的。”长期接触一线开发商的《武汉晚报・广厦周刊》主编杨光华告诉记者。他进一步向记者解释，这里面有很大一部分是项目公司，比如，万科在开发万科城时，会组建一个新公司，一旦项目卖完了，这个项目公司也就注销了。另外一部分是，小型房企赚了一笔钱后，就把公司注销了，投到其他行业了。

和杨光华观点一样，中国指数研究院研究副总监李国政也对记者表示，“减少200家说明不了问题。因为很多公司都是马甲，纯粹的项目公司，项目开发完了，使命也就完成了。”

4月20日，才结束杭州采访的《中国新闻周刊》杨正莲告诉记者，“杭州金星的破产并非真正意义上的个案”。事实上，金星房产申请“破产”是受到了母公司浙江中江控股有限公司的拖累，并非本轮房产调控政策所致。因此，金星房产破产并不具有普遍代表性。

渣打银行今年2月底对武汉、成都、南京、杭州、西安、石家庄、中山和肇庆等城市的30家房地产商进行问卷调查。据调研显示，房地产开发商的拿地意愿降低，土地流拍个案增多，地价已经回落。中国房地产正处于“弱平衡”状态，短期内建设前景稳定，但是3个月之后可能更趋疲软。中国房地产开发商正在经历艰难的时刻。

在当前的调控大局下，杭州金星的破产是个非常具有标志性的现象，虽然申请破产的公司自身有很多个体的原因或偶然因素，但在目前这个大背景下，由此引发市场各方心理“连锁反应”难以忽视。

“目前还没有在武汉监测到个案，即便是在本轮调控的重灾区浙江，从个案来分析，这些房企破产和调控似乎没有直接相关性。”湖北省房地产经济学会秘书长叶学平也表示，在调控环境下，即便如绿城中国这样的大房企，都曾岌岌可危，需要变卖项目求得生存，何况是一无经验、二无实力、三无政策扶持的项目公司，一个项目失败就意味着公司破产，随时都可能踩上地雷。

消失，没那么简单

“房企破产一般还真难。一个公司做不下去了，土地还是存在的，这就是最大的资本。”李国政说。事实上，在武汉一些企业早已闻风而动。

受地产业绩下滑拖累，2011年武汉控股实现的归属于上市公司股东净利润6113万元，比上年减少44.91%。据了解，该公司的房地产项目“都市经典”一期三四组团销售减少，使公司的经营业绩比上年有所下滑。

当“香饽饽”变成了“烫手山芋”，不少涉房企业开始谋求出路，转让股权成为其首选。仅2011年，就有15家湖北房地产企业挂牌出让全部或部分股权，挂牌总价超过30.98亿元。

近日东航武汉公司也将其旗下的土地总面积为321.89平方米的三块地产资产，在光谷产权交易所挂牌出让，转让总价为1451万元。

“与其说是卖股，不如说是卖地。”李国政表示，随着楼市宏观调控深入，银行贷款、房地产信托、民间借贷等融资大门纷纷关闭，开发商资金链紧绷，更多是中小房企冀望通过股权转让，将手中苦于没有资金开发的土地，转让给更有实力的开发商进行共同开发。

这厢卖地，那厢买股。“一些大的地产企业空降武汉，都是采取直接收购的方式。”

3月，重庆东银与华西村联手高调注资武汉顶级别墅，引发市民与武汉房地产业界的关注；1月，新华联全资子公司北京新华联置地有限公司拟出资45432.56万元，收购武汉百步亭联合置业有限公司持有的武汉大花山生态科技开发有限公司100%的股权。对于新华联来说，其更注重的是对近30万平方米土地的独立运营，以及能否成功打开武汉市场。

“目前来看，开发商还有一定主动权，个别企业的倒闭，市场有些萎靡状态，没有看到特别严重的情况。”中部商业地产联盟副会长王永平接受采访时也表示，房地产行业是中国经济的晴雨表，如果企业真的出现大面积倒闭的情况，从政府政策上一定会有一些措施。

结局：洗牌与转型

不可否认，在资金紧绷和房不好卖的情况下，现在一些房企的日子的日子确实不好过。据业内人士透露，除已申请破产的企业之外，还有相当一部分房企因为资金问题，正在破产的边缘挣扎。如果调控再继续下去，开发企业，尤其是中小开发企业，日子将更难过。

国家统计局数据显示，3月份全国房地产开发景气指数为96.92，环比回落0.97个百分点，同比回落6.06个百分点，这是国房景气指数连续10个月下滑。

在资本市场，2011年，就有8家A股上市房企资产负债率超过85%，16家上市房企资产负债率超过80%。备受破产传闻困扰的绿城中国，2011上半年资产负债率为87.71%，如果单从资产负债率来看，A股至少有7家房企比绿城中国的资金链更为紧张，有两家超过100%，资不抵债。

温总理在“两会”记者会上，再次强调房价远远未回归合理，调控不能放松。而之前期待调控松动的市场预期基本已经落空，政策继续从紧已经成为定局。

“目前的住宅市场处带一个持续深度的调整之中，洗牌是必然的。”叶学平表示，只有这样重新洗牌，剩下的有实力的企业才能搞好，这个行业才能持续的发展下去。

叶学平认为，虽然从目前的实际情况来看，申请破产的企业只是少数，甚至可以说是极少数，但是，导向和标志性作用却很大。房企破产对个别房企来讲不是一件好事情，但对整个行业来讲，并不一定是坏事。

一方面，部分开发商破产、倒闭，将优质资产转移到有实力的企业手里；部分企业撤出房地产开发、做回老本行或谋求其他领域发展。这对房地产行业回归理性发展，总体上“利大于弊”。另一方面，在调控不放松的背景下挤出泡沫，使房价回归合理。

“上一个十年是住宅市场的蜜月期，下一个十年是商业地产的蜜月期。”叶学平认为，伴随着房地产“黄金十年”结束，很多开发商已经看到了未来的一个运行趋势，价格会稳中有降，房企的利润也会趋于平均化。

房地产转正总结篇(5)

关键词：两大部类；中国经济体制改革；持续发展

中图分类号：F0 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2013）23-0001-06

同志指出：“教育引导广大党员、干部认真学习和实践马克思列宁主义、思想、中国特色社会主义理论体系……”中国革命的成功和摸着石头过河的改革发展，须臾都没有离开这个完整的思想体系。

中国经济体制改革的实践过程，是成功地运用西方市场经济体制、方式及其理论经验的过程，而世界观体系和社会制度的本质，却一直寓于马克思主义的范畴中。摸着石头过河的改革发展过程，就是应用马克思主义在社会主义市场经济的实践过程。把中国经济发展成果数据运用到马克思两大部类的公式中会发现，两大部类公式计算得出的结论，一是证明中国初步实现了马克思构想的社会财产占有方式，二是证明经济可持续发展有了社会制度作保证。马克思两大部类经济理论再现于社会主义市场经济中，是社会主义市场经济的科学指导理论。

把中国经济的GDP及其结构数据，代入两大部类公式中，看一看中国经济究竟发展得如何。

一、重述两大部类公式内容

1.社会产品总价值W

社会产品总价值W，由三部分构成，一部分是不变资本C，一部分是可变资本V，一部分是剩余价值M。

公式为 W=C+V+M

其中：W=ⅠW+ⅡW，C=ⅠC+ⅡC，V=ⅠV+ⅡV，M=ⅠM+ⅡM

（ⅠW、ⅡW为Ⅰ、Ⅱ部类的产品总价值，ⅠC、ⅡC为Ⅰ、Ⅱ部类的不变资本，ⅠV、ⅡV为Ⅰ、Ⅱ部类的可变资本，ⅠM、ⅡM为Ⅰ、Ⅱ部类的剩余价值）

2.两大部类公式

Ⅰ部类：ⅠW=ⅠC+ⅠV+ⅠM

Ⅱ部类：ⅡW=ⅡC+ⅡV+ⅡM

3.实现简单再生产的条件

ⅠV+ⅠM=ⅡC

4.实现扩大再生产的条件

ⅠV+ⅠM>ⅡC

二、两大部类公式与国家统计数据对接中的说明

（一）两大部类的拆分与“产品价值由谁购买，用于哪种消费为分界”

资本论中已经说明，“不管是货币资本的循环，还是生产资本的循环，只有通过总产品价值由谁购买，用于哪种消费，才能认识社会再生产的实现条件，揭示社会总资本的再生产规律。”马克思两大部类公式不是再生产过程的计算和预测，而是一个再生产完整过程结果的描述。正是基于这一点，从前苏联到我国计划经济时期，按农、轻、重和一、二、三产业，在生产中通过两大部类的分类拆分方式，界定出生产和消费两大部类产业分类，计算和预测指导着经济发展，完全背离了两大部类公式“产品价值由谁购买，用于那种消费”的产品分类原则，硬套成了产业分类方式。这就是主观臆断替代了马克思主义，导致经济停滞和阵营崩溃的发展结果。

只有高度智慧的中国共产党人，运用摸着石头过河的辩证唯物主义思维方式。在社会主义改革的实践中，中国社会主义市场经济的运行轨迹再现了马克思两大部类经济理论的科学性和正确性，社会主义市场经济始终沿着或又回归到马克思主义，这也许就是社会主义成功的重要原因。

（二）马克思两大部类公式是描述一个再生产完整过程结果的公式

由于中国统计年鉴依据的经济原理源于马克思主义，同时与世界SNA国民账户体系接轨，就有了市场经济体制基本数据的分类基础。因此，应用在两大部类公式中，很容易找到一致性。

本文对两大部类公式的应用，是选取了2012年中国统计年鉴中支出法国内生产总值和其结构数据，是社会经济运行最终的结果数据，完全与两大部类公式要求“产品价值由谁购买，用于哪种消费为分界”两者是一致的。对于没有参与再生产过程的货币和产品，不在两大部类公式的计算中。因此，按两大部类的分类要求，拆分支出法国内生产总值和其结构数据，两者实现了吻合对接。

三、按两大部类数据的分类方式，与2012年中国统计年鉴的数据进行对接

A.社会总产品价值与支出法国内生产总值GDP对接，两者是吻合的，支出法GDP包含了生产和消费两个领域的总支出。

B.Ⅱ部类产品价值与GDP中的最终消费对接，支出法GDP中的最终消费=Ⅱ部类产品价值，完全与生活消费类吻合对接。

C.ⅠM等于生产的Ⅰ部类中，用于生产新增投入的Ⅰ生产M和用于生活消费的Ⅰ消费M，两者之和。有否Ⅰ生产M的投入，是简单再生产和扩大再生产的分界线。

ⅠM=Ⅰ消费M+Ⅰ生产M

（1）当Ⅰ生产M的投入为0，ⅠV+ⅠM =ⅡC，就是简单再生产过程。

（2）当Ⅰ生产M >0，ⅠV+（Ⅰ生产M+Ⅰ消费M） >ⅡC，就是扩大再生产过程。

D.ⅠC为上年转入投资，Ⅰ生产M为本年新增投入 =本年ⅠC-上年ⅠC

E.在GDP和其结构数据中，最终消费是由居民消费支出和政府消费支出构成，等同于两大部类公式中的V和M消费。对于没有进入消费的V和M，在GDP结构数据中和两大部类公式中都没有纳入计算，两者结构数据分类是吻合的。对于居民消费支出，来源有V和M的部分交叉，没有进行详细的区分，未到期贷款暂忽略。

四、推导和计算过程

把2012年中国统计年鉴数据代入两大部类公式，推导和计算过程如下。

（一）确定基本数据

W = GDP，ⅡW=最终消费支出，ⅠW=GDP-ⅡW

（二）求得中间参数

Ⅰ部类的占比=ⅠW/W，

Ⅱ部类的占比=ⅡW/W。

（三）计算ⅡV、ⅡM

从最终消费支出的结构数据中，按Ⅱ部类的占比，求得：

①ⅡV=居民消费支出*Ⅱ部类占比。

②ⅡM=居民（自有住房）和政府消费支出*Ⅱ部类占比。

（四）计算ⅡC

ⅡC=最终消费支出-ⅡV-ⅡM

（五）计算ⅠV和ⅠM

（1）按简单再生产实现的固定条件

ⅠV+ⅠM = ⅡC，求得简单再生产条件的ⅠV和ⅠM

ⅠV = 居民消费支出*Ⅰ部类占比

ⅠM（Ⅰ消费M） = 居民（自有住房）和政府消费支出*Ⅰ部类占比。

（2）在扩大再生产条件下

ⅠV+ⅠM >ⅡC，ⅠV和简单再生产一样，而ⅠM 发生变化，求得新增投入Ⅰ生产M

Ⅰ生产M = 本年（资本形成总额+货物和服务净出口）-上年（资本形成总额+货物和服务净出口）=本年ⅠC-上年ⅠC

（六）求得ⅠC为上年转入投资

ⅠC = 上年转入投资=本年投资-Ⅰ生产M

五、代入结果的分析

将2012年中国统计年鉴国内生产总值和其结构数据代入两大部类公式，就可以得出国家经济的运行数据表1和表2。

从表2的结果，分析如下：

1.中国经济11年平均最终消费率52.7%和居民消费率42.5%，无法保证经济的高速增长。

2.Ⅰ部类生产过剩，Ⅱ部类消费严重不足。

3.计算的结果与中国经济实际运行情况完全脱节。

4.造成国内外对中国经济无法做出正确的判断。

在用两大部类公式的分类原则拆分2012年中国统计年鉴支出法国内生产总值和其结构数据时，看到统计数据分类错位和失真，已经影响了经济运转的状态。

六、国家统计数据分类错位和失真在“自有住房”

1.中国居民自有住房率为90%是客观存在，而在居民消费数据中，只能找到每人全年现金住房消费支出为451.25元（2012年中国统计年鉴，358页，下同），完全扭曲了中国居民自有住房的实际消费状况。

2.贷款住房分类在生产领域投资，在消费领域支出的虚拟租金，是合理的。而自有住房居民花的是真金白银，一次性付款的消费性固定资产投资，11年中平均每年有5.2万亿元的消费，如果停留在生产领域作为固定资产或存货的话，社会经济将停滞无法运转。

3.中国购买自有住房主要的资金来源，特别是城市动迁、改造和增值的自有住房，既不是贷款，也不是居民的劳动收入，而是社会制度无偿配置给全体人民。自有住房占用的土地，作为原始资本，有了级差地租的收益，有了自有住房的重置资金，有了攫取剩余价值的工具，是社会产品平均利润或剩余价值的返还和再分配，是劳动者的财产性收入。

4.中国统计年鉴把自有住房分类在生产领域统计核算，在代入两大部类公式中发现，自有住房是按成本造价计算的，使支出法GDP统计数据本身就少核算了一块，连带使最终消费和居民消费也都偏低。

把自有住房分类在生产领域统计核算其进入资本形成总额的数据，以2012年中国统计年鉴中2011年的数据为例，全社会房屋施工、竣工面积和价值中，住宅竣工面积和价值为19.7亿平方米，竣工价值2.65万亿元（168页），是自有住房的造价，而不是居民购买自有住房的商品房价值，如果按实际商品房平均销售价格4 993元/平方米（213页），推算19.7亿平方米×4 993元/平方米，等于商品房价值9.8万亿元，后者比前者高3.7倍，扣除造价后，和商品房价格的差额，在消费领域少统计核算GDP为7.15万亿元。

七、把自有住房分类在Ⅱ部类中，得出中国经济良性运转的结论

把自有住房从资本形成总额调整到最终消费中，按2012年中国统计年鉴，全社会房屋施工、竣工面积和价值（168页，见表3）新增自有住房竣工价值（造价），加入最终消费中，用两大部类公式计算中国经济运行状况如下。

把自有住房从生产领域，调整到消费领域，理顺后的数据代入两大部类公式中，看到中国经济运行质量很高，未来的发展会很顺畅，完全纠正了对中国经济质疑的说法。

（一）中国最终消费和居民消费处于良好状态

以统计年鉴中自有住房竣工价值（造价），按两大部类公式分类调整后，计算的最终消费率与国家统计核算相比，由11年平均52.7%提高到58.1%，如果再用居民实际购买商品房价值计算，最终消费率可以提高到63.7%。这样，就与各国统计数据具有对比性，中国经济中最终消费和居民消费始终处在良性的循环中。

（二）自有住房消费是中国经济的火车头

从代入两大部类公式结果分析，排除自有住房造价和商品房价格差额计算GDP的因素外，把自有住房统计核算在生产领域或消费领域，对于GDP数据不产生影响，但是对于最终消费产生明显的影响，最重要的是自有住房如果不产生消费，就会产生生产领域过剩，经济就无法正常运转。中国经济之所以没有出现这种现象，就是实际自有住房消费一直正常运转，而仅仅是统计核算出现了差错。证明中国经济良好运行状态，有可靠的自有住房消费作为火车头，拉动着各行各业的制造业发展。

（三）自有住房是重要的社会制度基础和财产占有方式

把自有住房分类在Ⅱ部类中，代入两大部类公式得出的结论，是社会基本制度、财产占有方式，保证了中国经济良性的高速运转、人民生活幸福、未来经济发展顺畅。

1.构建了两大部类公式所要求的社会财产的占有方式，人民有劳动收入的同时，又有了财产性收入，实现了马克思设想的社会制度基础。

2.把自有住房统计核算在消费领域，代入两大部类公式中，找到了经济高速增长的根源。

（1）中国经济长期始终保持ⅠV+ⅠM >ⅡC的扩大再生产的发展过程中，11年平均ⅠV+ⅠM 大于ⅡC的比例，2012年中国统计年鉴数据为33.2%和自有住房分类数据调整后为25%。11年平均可变资本的剩余价值率，2012年中国统计年鉴数据为51.9%和自有住房分类数据调整后为50.6%。这些数据都充分证明，改革开放以来，自有住房的消费在经济总量中占有主导地位，中国经济始终沿着正确的发展规律在运转。

（2）中国的真实消费率一直在合理的水平上增长，是自有住房消费为龙头，拉动中国经济在增长。靠投资拉动经济增长只是虚拟的统计数据，把真实的消费张冠李戴到没有真实投资人的投资上，是充裕消费拉动中国经济在正常的运转，用马克思两大部类理论验证了中国经济的发展规律。

八、两大部类经济理论再现于中国经济可持续发展中

党的十提出推进城镇化建设，准确地把握了发展方向，开始转向城镇化和农业现代化的建设上，完全可以继续保持我国经济可持续的增长，有了切合实际的投资方向和保障。当城市化——工业化，城镇化——农业现代化，都走完一个阶段性进程后，中国经济还会可持续发展吗？

当我们运用以消费为主导，追求生产和消费平衡的马克思两大部类经济理论，结合中国社会主义市场经济的实际，就可以揭示，中国经济在一个较长的历史阶段中，始终保持可持续性发展。

其根源在于有住房循环增长的消费需求做保障。居民消费除了日常衣、食、住、行外，又有了一个中国特色的住房循环增长的消费需求。自有住房的消费，是居民消费的重要部分，而又是一个特殊的消费方式。中国自有住房经济现象：一是人类自然本能的对居住的需求，所以自有住房就会不断地要求更新换代，是一个循环更新的消费需求；二是每个人都有通过自有住房占用的土地攫取级差地租的资金来源。随着经济增长，级差地租不断增长，资金来源也随住房更新换代的要求不断增值。两者合起来转化成既有消费需求，又有重置资金来源的市场消费，就会产生不断更新、不断增值的循环消费需求，成为循环拉动经济增长的消费主导力量。这种主导力量从具体数据计算是否可以循环拉动经济可持续增长呢？

做一个静态计算，先设定以下参数：（1）农民住房改造、动迁和增值10年完成；（2）每年完成10%；（3）城镇化后商品房价设定为现在城市房价4 993元/平方米；（4）城镇住房改造完成后，城市和城镇今后每年改造、动迁和增值变动量为5%。按以上设定参数推算，自有住房每年为居民消费贡献价值是多少？

首先，农民住房改造、动迁和增值十年中，每年居民消费支出净增加值：

改造、动迁和增值费为：11.9万亿元 [238亿平方米×4 993元/平方米×10%]

在10年城镇化期间，在原消费基础之上，每年净增居民消费支出为11.9万亿元。

其次，10年后，完成农民住房改造、动迁和增值，农民住房财富价值增加到119万亿元[238亿平方米×4 993元/平方米]，加上现有城市居民住房财富价值113万亿元，全国人民自有住房财富总价值232万亿元。每年城市和城镇自有住房消费支出为：

改造、动迁和增值边际变动增加值为11.6万亿元[232万亿元×5%]；

房地产转正总结篇(6)

核心提示：

2010年一路走来，宏观经济运行复杂多变。前几个月学者对宏观经济复苏信心倍增，很多数据也似乎佐证了中国经济是拉动世界经济走出低谷的发动机，然而，年中以后，随着一些经济趋冷迹象逐步显现，悲观之声又起，出现了经济“二次探底”，以及“再次出台第二轮刺激政策”的言论。政府执行了紧缩政策，对房地产市场的调控、对地方政府投融资平台的整顿、对节能减排的重视，但在这些政策执行的过程中，又受到欧洲债务危机等不利因素影响，世界经济复苏动力有所衰弱，因而中国经济被再度置于十字路口，宏观调控面临的“两难”问题增多。

在梳理宏观调控政策得与失中，经济运行有何新的趋势？本期倾听全国人大财政经济委员会副主任委员贺铿释疑一系列经济问号。

详解中国经济“两难”境地

记者：怎么看待当前经济放缓的性质和程度？

贺铿：PMI缓慢下行，这一现象应该引起重视。我的判断是，目前的经济下滑还很难说是趋势性下滑，而是由于调整经济结构、调控房地产，以及缩小去年过分膨胀的基建规模、清理地方融资平台带来的经济收缩。

此种经济收缩难以避免，是调控过程中的一种正常表现。否则，经济结构怎么能调整好？结构失衡怎么纠正？可持续发展的目标怎么达成？因此，我不主张改变现在的政策。宏观调控不应该放松，尤其对于房地产调控，应该坚持，当然也要不加码，毕竟房地产市场下滑得太快会带来很大危险。所以要稳定住当前政策，把泡沫慢慢挤出去。

记者：最近“再次出台第二轮刺激政策”的观点鹊起，您是否赞同？

贺铿：我不主张再搞类似去年的一揽子刺激经济计划，以及极度扩张的财政和过于宽松的货币政策。我现在非常担心再出台新的刺激政策。听说上海等地又要放松第三套房贷限制措施，我认为这个消息要警惕。之所以出现“再刺激”论，是因为市场担心下半年经济下滑。目前一些反映中国经济走势的先行指标如PMI、发电量等，已出现掉头回落的趋势。

记者：从前几个月来看，规模以上工业增加值增速开始减慢、贸易顺差下降、城镇固定资产投资下滑等，这些数据增加了对经济下滑的担忧。

贺铿：经济下半年出现回调趋势是必然的。现在经济已经到了“两难”境地，房地产不调控不行，不调要出危险，泡沫要崩溃。可是调整了必然影响经济增速，与房地产相关的建材、家具、钢铁、水泥等行业必然受到影响。另外，去年出台那么大盘子的刺激计划，开工了那么多的项目，信贷去年也达到近10万亿的规模，这些不收缩不行，但是要收缩，基础设施建设等就必然受影响。

记者：从目前来看总的趋势仍是高增长，但能看出增长的动力在下降，增速连续三个季度逐步回落。那么随着刺激政策的退出，房地产、产能过剩等调控政策的叠加效应，您是否担心多重下滑力量会在第四季度集中爆发，甚至出现“二次探底”？

贺铿：我不担心有什么“二次探底”。总的判断是，下半年经济依然向健康的方向发展，增速放缓，但无需担心。经济回调一点不要过于紧张，也不要操之过急，更不能草率采取过激的调控政策。经济增速放缓一点就放缓一点，尤其房地产正处在胶着期，开发商、地方政府等各利益主体都在“扛着”，房地产往下走，地方政府、地产商、银行等的利益受损失，因此希望让政策松一松，但是我认为，目前是政策观察期，看一段再说。

记者：目前宏观局势非常复杂，陷入了多个“两难”局面。我有一种观察，宏观调控似乎在保增长、调结构、防通胀等多个目标间纠结、平衡；目标之间也有矛盾，又是很难达到平衡的。

贺铿：的确是这样。今年形势复杂多变，面临很多不确定因素。下半年宏观调控的目标要更加明确，转变经济增长方式，调整经济结构应是下半年主要的政策目标。调整必然使经济增速下降，因此，需要注意保持经济适度增长的同时着力调结构。

问诊经济转变的方向

记者：谁都觉得转变经济增长方式、调结构挺急迫的，可喊了这么多年也转不动。您认为转变的难度究竟在哪里？

贺铿：实际上，转变经济增长方式、调整经济结构的思想已经有30年的历史了，改革开放初期，当时叫“外沿扩大再生产，内沿扩大再生产”，后来又叫“生产方式转变”，再后来又叫“转变经济增长方式”，不管叫什么，这么多年为什么一直转变不过来？关键是在“转变什么？”、“怎么转变？”的问题上一直存在分歧。我认为转变的关键在于：

一是经济发展动力要转变。从依靠投资拉动转变为需求拉动，这里面包括内需与外需兼顾，现在很多学者对外需存在偏见、误解，没有意识到外需对一国经济模式提升的作用。没有任何一个国家可以脱离外需而发展起来的。

二是收入分配制度的转变，深化收入分配制度改革。一方面，提高初次分配中劳动报酬的比重，强调建立职工工资正常增长机制，通过二次分配进一步理顺收入分配格局。改变目前初次分配中资本所得偏多、劳动所得偏少的局面。另一方面，加大税收对收入分配的调节作用。降低中低收入者的税收负担。改革劳动者报酬的分配结构。收入分配问题解决不好，中国经济增长就不可能健康增长，许多社会问题也得不到很好的解决。

三是发展方式的转变。从粗放式到节约环保式转变，改变以前过度依赖资源、能源以及破坏环境为代价的发展模式，提倡科技创新。四是发展指导思想的转变，转变到以民生为本、以人为本的方向。

梳理宏观调控得与失

记者：反思近年调控，有人总结说中国宏观调控政策的特点总是处在矫枉过正的状态、而且总是滞后于市场。松的时候过松，紧的时候又过紧，您如何评价上半年宏观调控政策的操作？

贺铿：以往的宏观调控方式的确需要反思总结，要汲取2008年宏观调控的经验教训。总结过往的宏观调控经历，可以更好地把握下半年的宏观调控节奏和力度。

2008年下半年经济出现下滑，一揽子刺激计划出台，下达了4万亿的总盘子，现在回头看当时有些太急了。我当时就在人大财经委的会上说，我们的各个决策部门的宏观理论研究太不足，人民币汇率机制怎么改革？外贸到底怎么发展？要仔细研究个透。2008年经济下半年突然下滑，不单纯是全球金融危机造成的，我看也有宏调政策不恰当的因素。各部门缺乏深入研究，也缺乏担当勇气。

2008年一季度已经有先行指标下滑，不能再继续实行“双防”政策了，但是政策很迟钝，并没有调整，沿海外向型出口企业已经出现成千上万的的倒闭潮，但仍然未意识到问题的严重性，认为是产业升级，东部“腾笼换鸟”的结果，直到10月底才意识到问题很严重，又下猛药来施救，4万亿下马，这药下得过急过猛，就像一个人得了感冒，打喷嚏的时候你不吃药，等已经发高烧了你吃再多的药也没有什么用，这个周期是必须经受的。

为中国经济“三大调整”支招

记者：您觉得未来宏观调控思路应该怎么调整？目前争议很大，有的专家从总需求的角度强调保增长，但有的专家则强调在可容忍的增速下降水平下，咬牙坚持调结构。

贺铿：我认为宏观调控的思路需要转变，从应对危机时期的“通胀预期管理”转到“后危机时代”的防“滞胀”。不要单纯关注通货膨胀问题，这个目标唱得太高调，对经济把握没有好处。社会上对通货膨胀的预期浓烈，这对现实经济带来很大的冲击。我并不是说不要加强通货膨胀预期的管理，只是想说不要把这种通货膨胀的预期唱得太高，对经济没什么好处。过度的通胀预期既缺少现实依据，又可能把人们的思想搞乱，甚至可能形成“预期通胀”。

记者：预期通胀的确令人困惑，上半年大蒜、绿豆等涨价，涨薪潮起，大宗商品价格攀升，这些是否就是通胀来袭，其实关于通胀的概念比较模糊。学者依据的经济理论不同，评判通胀的标准似乎也千差万别。将物价上涨等同于通胀往往导致中国式“通胀预期”自我实现。

贺铿：有学者预期今年一定出现高通胀，主要依据米尔顿弗里德曼提出的“通胀永远是一种货币现象”的论点，去年那样宽松的货币，过多的流动性一定造成今年的通货膨胀，但是，中国10万亿的信贷并没有变成老百姓的财富收入，如何通胀？百姓的收入并没有增加啊！去年增加的收入还没有前年绝对收入比高呢。不过，10万亿下去，基础设施建设被扩张了，上游产品价格上涨造成对下游产品价格传导之势，加上今年农产品价格的回归补涨和灾害天气的影响等因素，一定程度上的确推高了CPI。这是“胀”的因素，另外，对房地产投机的调控，信贷规模下滑等，这是“滞”的因素，如何防止通胀又不出现经济出现“滞”，只有将宏观调控从以需求管理为主转向以供给管理为主。

记者：请您谈谈具体建议吧

贺铿：我想主要有三个手段：

一是收入政策的调整。一方面企业提高薪酬水准，另一方面是不是考虑减轻企业经营成本，特别是那些劳动密集型中小企业，吸纳就业多的但利润又不高的，可实行差别税率，减免税收。同时，对企业职工的五项保险，原来规定是企业交一半，职工交一半，是否可以考虑财政缴纳，既降低了企业的成本压力，也同时提高了劳动者的收入。

二是人力政策，增加就业机会，提高百姓的收入。只有需求增大才能刺激企业提供供给，扩大投资。增加就业，特别是让低收入者，失业的群体找到一份稳定的工作，才能保障收入并提高消费需求。

三是调整经济增长政策。在生产要素组合上调整，从房地产、基建等资本密集型转向技术密集型，鼓励民间资本参与技术创新。

发展目标由GDP转变到民生

记者：你如何看待当前民生问题？

贺铿：最根本的在于转变经济发展方式这个我们提了很多年的老话题。其中最重要的一点是转变经济发展目标，由GDP转变到民生。

我们喜欢提保增长，其实是过分看重了经济增长率那个数字，这是本末倒置，保民生才是首要任务。只要民生问题改善了，农业、服务业、教育、医疗等改善了，老百姓收入稳定增加了，要GDP多少那个数字有什么意义？

各级政府都把经济增长率看得太重，这和政绩考核指标关系密切。应该改变这种考核观，更倾向于对于就业率、老百姓收入等考察指标，真正做到以人为本。

除此之外，还要转变经济发展的动力，使得经济增长由投资推动转变到需求拉动；使生产方式从粗放型转变到集约型。

还有一点需要提出，我们要更重视培育市场机制，真正让市场去配置资源，给与中小企业、民营企业宽松平等的市场环境，贯彻执行落实好新36条意义重大。

点评房地产的困与兴

记者：目前房价调控也陷入“两难”。这么高的房价，不调控容易引发资产泡沫。但如果房地产和房地产投资萎缩厉害，又可能导致中国经济依赖的一大增长引擎折戟。

贺铿：抑制房地产投机的调控是必要的。但是，目前执行的二三套房贷限制等政策有些治标不治本，我认为要根治还是要启动房地产税，把炒房者的囤积成本提升上去，把泡沫彻底挤出来，让炒家因此远离房地产。目前，房贷政策的行政色彩太浓，只有房产税开征了，才能使房地产的信贷政策回归常规化。

记者：你预计房地产调控政策会进一步加码还是松动？

贺铿：我认为房地产政策不能反复，2008年房地产政策反复，为此付出很大代价，一方面影响政府的信任度，另一方面，反弹将形成更大的泡沫，泡沫蓄积会导致像美国次贷危机爆发那样的危机境地，值得警惕。

对房地产的调控，尽管价格没有下来，但交易量大幅下来了。当前，针对房地产，国家出台了一系列调控政策，贺铿认为，这是必需的，且毫不动摇的。我认为调控不是指房价要下来多少，调控的指导思想是遏制投资和投机需求，规范土地收入的管理和使用，这才是调控的根本。而尽快研究和出台房产税，我们的房地产才能健康发展，只有出台房产税，房屋的保有成本加大了，投机者就会有顾虑，房地产当中的投机行为才能得到有效遏制。

我认为这是投机者、开发商、也包括少数地方政府跟中央调控政策博弈的现象。再看他一个季度，再看他半年，这种僵持的局面，会打破的。在打破之后，让房地产商、投机者和部分政府恢复到理性的时候，我们应该考虑到出台房产税问题，只有房产税、交易税才能保证房地产健康发展。

目前针对房地产市场出台的限制贷款、限制购买等调控手段行政色彩太浓。但已经这么做了，就一定要坚持走下去。购房的贷款方式，应该是银行的一种企业行为，国家应该看他怎样扶持中低收入者购房，而不是干预他，让银行根据其自身安全性，确定比较长期的房贷政策。

现在有部分城市房价特别高，那不是真实的需求引起的，真实的需求是由老百姓的收入水平决定的，我们的收入水平还没有达到如此快的房地产发展。现在的房价是投机问题造成的，千方百计监管控制投机行为，才能引导房地产健康发展。

房地产转正总结篇(7)

【关键词】转移支付经济适用房制度

一、引言

始于1998年的城市住房制度改革引发了住房市场的供求矛盾,积压多年的住房需求得以释放,商品化后的住房价格一路攀升,住房支付能力的社会分层问题随之加剧。在房价持续走高的情况下,城市的低收入住房困难家庭已经难以通过购买商品房来解决自身的住房问题,经济适用房政策正是在这种特定条件下得以产生。经过多年发展,经济适用房制度在推进我国城市住房制度改革、调整住房结构、理顺住房价格、完善住房保障体系、解决中低收入民众住房难等方面发挥了重要作用。虽然经济适用房政策给城市中低收入群体带来许多实惠,但在政策实际操作中也出现了一些问题,如有的城市经济适用住房管理存在漏洞,审查把关不严,使有限的资源不能落实到应享受政策的住房困难家庭,经济适用住房的保障性质未能得到充分体现,反倒成了一些群体拥有房产的手段,也为中介机构和某些政府工作人员牟利提供了机会。此外,经济适用房的单价虽然比商品房低,但销售总价相对来说并不低。本来只属于为数有限的低收入阶层的经济适用房,却成为中高收入阶层的购买对象,使其享受了政府提供给低收入者的公共资源。

这些问题的存在,使得经济适用房制度偏离了政策制定的初衷――即解决中低收入人群的住居问题。然而这些问题只是表象,政府的任何一项福利制度出台,总会被一些人追求私利的行为带偏,达不到预期目标,或者使得预期目标大打折扣。经济适用房制度是国家推出的一种以政府主导的(相对于商品房开发的市场主导)福利制度,如果将该制度同政府转移支付的经济原理结合起来分析,可以看出这些问题有其本质的根源。

二、经济适用房制度和转移支付的内在关系

1、经济适用房制度概述

经济适用住房是指列入国家计划,由城市地方政府主导,组织房地产开发企业建造,以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。它具有社会保障性质,同时具有经济性和适用性的特点。经济性表现在住宅价格较低,一般为同等区位市场价格的一半,能够适应中低收入家庭的承受能力。适用性则表现在单套面积比较小,一般不超过90平方米,同时在设计及建筑标准上强调实用。一般地方政府在出售经济适用房时实行政府指导价,其售价由政府综合确定并公布。从经济适用房制度设计上看,是政府为解决城市中低收入者住房困难,限定建设标准和接受者应具备的条件,采取减免地价、相关税收等优惠政策,使建设住房的成本降低,进而降低销售价格而使中低收入者能够买得起,是具有保障社会和谐功能的制度。

2、政府转移支付的内涵

转移支付是公共财政的重要内容,是政府的一项财政支出制度。它不以取得商品和劳务作为补偿,是国家宏观调控的重要手段。转移支付通过财政资金无偿的、单方面的转移实现收入的再分配,调节中央与地方分配关系,调节地区间财力分配,缩小地区差距和居民贫富差距,保障社会稳定。目前,不同国家的转移支付制度与本国的政治、经济等具体国情紧密相联,但总体上看,转移支付主要有两种形式:一般性补助(或无条件补助)和专项补助(或有条件补助)。一般性补助是满足地方政府一般财力需要,不规定具体用途和要求。专项补助是根据一定的目的和条件拨付给地方政府用于特定支出的财政资金。

从以上的分析可以看出,经济适用房制度在缩小贫富差距、保障社会稳定方面的作用和转移支付相同,它类似于专项补助,政府将本应正常收取的地价和税费减免,以降低房价让适当的居民购买,通过购买住房进而实现支付向收入较低的人群转移。假设不实行经济适用房制度,按市场正常状况进行房地产开发建设和销售,政府收取正常税费和土地价款,作为财政收入的一部分,政府再将这些财政收入按低收入家庭的具体情况进行分配补贴,其原理将并无两样。转移支付是用资金直接补贴接受对象,而经济适用房制度可以认为是政府的间接补贴,是一种特殊的转移支付。

三、转移支付视角下经济适用房制度的问题分析

1、经济适用房制度对接受者生产动力的影响分析

转移支付是政府财政资金在不同产业、不同群体间的重新分配,它是生产者通过经济活动所产生的税收来实现的。对每一个政府来说,在这样的重新分配中,真正生产的人需要付出(缴税),而政府还要做到不影响他的努力程度和创新动力。也就是说,如果政府要进行转移支付,必定要增加可供转移的收入(如增加税收、出让土地),一方面,提高税收到一定程度会使纳税人努力生产的动力减小,而会有更大的精力放在如何合法地避税;另一方面,高价出让土地也会使得投资者有动力以不正当的方式低价取得土地。这样一来,原生产者可能会不愿努力生产,而想方设法创造条件(包括适用不正当手段)参与政府转移支付的分配。同样地,对于转移支付的接受者来说,如果他们努力工作进而收入增加,他们轻松得到无偿的转移支付就会减少甚至被排除在外,那他们努力工作以提高收入的动力也随之减少而更加乐于保持原状。因此政府转移支付政策如果做得不合理,将会对人们的努力生产产生负面影响。

在当前经济适用房的分配中,一些城市居民具有购买商品房的基础,但他仍不愿努力去购买商品房,而是选择付出代价通过不正当方式去获得经济适用房申购资格。只要他认为获取经济适用房后的收益大于他付出的成本,他绝不会去购买商品房,或者他会努力去购买商品房进行投资,满足其个体的私利需要。更为严重的是,一小部分人这样做,而后会带动很多人这样做,这些不正当行为的成本会越来越大,直到一部分人觉得无利可图而又自愿退出。此时政府建设经济适用房的初衷完全被破坏,而在这一过程中,那些不正当的成本有一部分会成为政府工作人员的寻租收入(这些工作人员有权对申请人的相关材料进行审核)。我们可以思考一下这个问题:为什么政府一直在解决低收入群体的居住问题,但这个群体的数量却越来越大而所建房屋永远也不能满足需求?下面的论述可以找到答案。

2、经济适用房制度对接受者长期收益产生影响

一般来说,政府会为转移支付的接受者制定一个标准,规定接受者必须是某一类人或拥有某些东西、做某些事情。事实上,一旦这些标准确立,人们会立即通过各种方式和代价使自己符合标准,以获得“免费收入”,但他们绝不会顾及为符合标准而支付的代价使得从转移支付中获得净收益减少的事实。这实际上也说明了为什么经济适用房一直在建却永远不能满足特定群体的需求。从经济学的道理上看,就是转移支付接受者为符合标准而竞争,直到将转移支付的大部分收益都消耗掉,其结果就是接受者所获得的净收益会显著低于当初转移支付的数量。

我国目前各级政府对经济适用房的接受对象都有制定标准,这是政府的一项制度。然而随着时间的推移,社会群体中不正当的竞争也在逐步侵蚀政府的这一制度对接受者的长期收益。一方面,近年来房价快速上涨,很多真正需要住房的人买不起房,价格相对便宜的经济适用房成了市场追捧的对象;另一方面,经济适用房有严格的准入资格,不要说没有资格的人,就是达到申购条件的人也未必能获得房号。于是,不正当的潜规则大行其道。如某市经济适用房6连号事件,姑且不论这6个申购户是否具备购买经济适用房的资格,就算是符合购买资格,如果不付出相应的代价,是不可能摇到房号的,而这些成本本应是政府给予低收入家庭的补贴,但现在却被市场的不规范给侵蚀掉了。

四、结论及建议

1、结论分析

一个社会或个人要获得财富可以通过两种方式,生产和掠夺。任何政府当然鼓励生产而抵制掠夺,但市场经济中人的理性及其选择告诉我们,只要政府有转移支付,便会导致人们花费更多的时间和成本以获得这些无偿的转移收入,且人们在争夺转移支付的“蛋糕”时,定会消耗掉一些本应用于创造财富和增加生产的资源和时间,甚至为社会腐败埋下种子,这对于真正的生产者(转移支付来源于他们上缴的税收)来说,是一种变相的掠夺。

目前,经济适用房制度在实行过程中出现的一些问题根源便在于此。尽管政府的出发点是好的,想为城市低收入家庭提供一些福利,但由于各方面的因素,出现了种种难以控制的违规现象,使该制度的初衷被违背,同时也给国家造成了经济损失。此外,政府也必须明白,在“理性”社会,个人往往能作出比政府更明智的投资选择,因为个人用的是自己的钱且必须承担风险,而政府决策者用的是财政资金,其政策制度的成败对于决策者个人的财富是没有影响的,相反他们甚至可以从这些政策制度中获取个人利益。其实在市场经济中,所有个人都依理性行事,但这些个别行为最终会积聚为集体灾难。

2、政策建议

(1)减少经济适用房建设,加强廉租房的建设供应。考虑到政府的目标是要改善城市低收入群体的居住问题而不是让其拥有住房资产,廉租房建筑面积相对于接受对象来说比较适中(不是现在有些经济适用房的大户型),租金低,目标人群易于承受。经济适用房虽然单价较市场价格低,但总价和必要的装修仍会超出低收入家庭的承受能力,如果他们贷款买房超前消费,其不稳定的收入即使银行放了款,也会为不良贷款埋下伏笔,而如果银行催款,定会对他们的心理和行为产生影响。从另一个角度看,这部分低收入者在城市中属于少数,他们的努力生产与否对于政府税收的贡献很小,但政府如果大量补贴他们则会对其他生产者产生影响。这样适当的补贴,政府既实现了安居乐业和社会稳定,又实现了经济发展。

(2)从前面经济适用房和转移支付的关系来看,政府应对低收入群体租住廉租房的租金采取直接补贴。政府可将原经济适用房用地采用正常的情况进行出让和开发,这样一来,地方政府不会损失出让土地的财政收入和正常的税收,开发企业不再受经济适用房的相关限制,原来的经济适用房市场和商品房市场归于统一,而低收入群体将从租房中直接享受政府补贴。这样还可以将中等收入者排除在补贴范围之外,廉租房对于希望拥有房产的中等收入者不具备吸引力,他们完全可以通过努力工作而购买价格适中的商品房,这样也减少了对低收入者的挤出效应。此时政府补贴的对象较之以前大大减少,这不但降低了政府的财政支出,也避免了不正当行为对政府给予低收入者的长期收益进行侵蚀。

【参考文献】

[1] 刘小平:北京经济适用房供给中存在的问题及对策分析[J].经济师,2009(1).