二手房交易合同篇(1)

买方：_______________(简称乙方)

根据《中华人民共和国经济合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买房产签订本合同，以资共同信守执行。

第一条：乙方同意购买甲方拥有的座落在市区拥有的房产(别墅、写字楼、公寓、住宅、厂房、店面)，建筑面积为_____平方米。(详见土地房屋权证第_______________号)。

第二条：上述房产的交易价格为：单价：人民币________元/平方米，总价：人民币___________元整(大写：____佰____拾____万____仟____佰____拾____元整)。本合同签定之日，乙方向甲方支付总房款的50%，即__________元整，作为购房定金。

第三条：付款时间与办法

甲乙双方同意以一次性付款方式付款，剩余房款的50%，即____________元整于产权交割完毕当日付给甲方。

第四条：甲方应于产权交割完毕、且收到乙方全额房款之日起____天内将交易的房产全部交付给乙方使用。

第五条：税费分担甲乙双方应遵守国家房地产政策、法规，并按规定缴纳办理房地产过户手续所需缴纳的税费。经双方协商，交易税费由_______方承担，中介费及代办产权过户手续费由______方承担。

第六条违约责任甲、乙双方合同签定后，若乙方中途违约，应书面通知甲方，甲方应在七日内将乙方的已付款不记利息)返还给乙方，但购房定金归甲方所有。若甲方中途违约，应书面通知乙方，并自违约之日起七日内应以乙方所付定金的双倍及已付款返还给乙方。

第七条：本合同主体

1.甲方是____________共______人，委托人________即甲方代表人。

2.乙方是____________，代表人是____________。

第八条：本合同如需办理公证，经国家公证机关____公证处公证。

第九条：本合同一式份。甲方产权人一份，甲方委托人一份，乙方一份,通辽市房地产交易中心一份、________公证处各一份。

第十条：本合同发生争议的解决方式：在履约过程中发生的争议，双方可通过协商、诉讼方式解决。

房屋买卖合同

第十一条：本合同未尽事宜，甲乙双方可另行约定，其补充约定经双方签章与本合同同具法律效力。

第十二条：双方约定的其他事项：

出卖方(甲方)：_____购买方(乙方)：__________________

身份证号码：身份证号码：__________________

地址：___________________地址：____________________

邮编：______________邮编：____________________

电话：________电话：____________________

人(甲方)：_________________人(乙方)：_________________

身份证号码:__________________身份证号码：__________________

见证方：鉴证机关：

地址：

邮编：

电话：

法人代表：

二手房交易合同篇(2)

【摘要】：目前，国内二手房交易市场经过多年的起伏，已经发展成房地产市场中的重要部分，然而二手房市场仍然存在着许多问题，包括：二手房中介大部分规模过小、承受能力不足、交易不规范、中介人员素质参差不齐、中介诚信问题等。造成这些问题的原因，是因为对二手房中介管理的缺失、对中介机构缺乏监督、金融机构对于二手房市场的支持不足、政府政策指导不够。国内二手房市场要从国内行情考虑，加大金融机构以及政府对二手房市场的支持力度，加大对二手房中介的监督力度，以此来推进二手房市场的持续发展。

【关键词】：二手房市场；税收流失；阴阳合同

国内二手房交易市场已经蓬勃发展了十多年了，这十多年间二手房市场跟随中国经济经历了起起伏伏的波动。笔者经过对国内二手房市场多年的发展情况，研究二手房市场在发展中存在的不足，做出推动国内二手房市场持续发展的策略，希望为国内二手房市场的规范发展尽自己一点绵薄之力。 [1]

一、相关概念

与现房相对应的就是二手房了，是多年来人们的习惯称呼，二手房不是准确的房地产法律称谓。而《住宅与房地产词典》中把二手房称为：“房地产三级市场中买卖的存量房屋。”书中把国内的房地产市场分为三级：房地产一级市场指的是土地市场；房地产二级市场指的是新建商品房即增量房地产交易市场（或称一手房交易市场）；房地产三级市场指的是存量房市场（即二手房市场）和房屋租赁市场。通过书中的相关介绍可以知道，通过第一次交易的房屋再次进行交易或者再进行多次交易，都能称之为二手房交易。笔者所研究分析的二手房交易指的就是二手房的买卖交易。[2]

国内关于私人二手房交易所包含的税费，是除了房子本身价值以外十分重要的费用支出。依照当前国内税费相关法律规定，在国内进行二手房交易的双方，不管是卖房缴纳的营业税或者是买房所缴纳的契税又或者是买卖双方都要缴纳的印花税等税种，税费的根据都是以房屋本身交易的价格制定的，同时卖家出售房屋缴纳的个人所得税以及土地增值税的计算根据也和房屋交易的价格密切相关。因此，某些出售和购买二手房的双方为自身利益，降低缴纳税费，使得交易的成本减少，在二手房中介机构的帮助下签订“阴阳合同”，从而达成偷税漏税的目的。

“阴阳合同”，俗称“黑白合同”，指的是签订合同的买卖双方当事人为了逃避国家管理或者达成自身经济利益最大化的目的而对同一个交易所订立的双份内容不同的合同，当中一份合同只作为买卖双方当事人掌控，合同的约定按照这个合同执行；而另外一份合同用于交给相关部门检查和存档，买卖双方当事人并不按次合同来执行。前面的合同即“阴合同”，后面的合同即“阳合同”。 [3]

二、二手房市场的问题

2.1、二手房的监督力度不足。具体表现为以下两点：一是二手房相关管理部门对于中介机构的经纪人所做的有违对应法规法律及职业道德规范的情况监督力度不族，通常只是采取罚款的方法，极少出现收回经纪人资格证书、刑事处罚及吊销营业执照等严格的举措；二是部分中介机构过分重视利益，并且其中有许多素质较低的经纪人。

2.2、金融机构对于二手房市场的支持力度不足。过分倾向于现房的贷款业务，对于二手房来说要求过高。当前多个金融机构的信贷业务投资大部分都是在房屋一级市场信贷和房地产开发项目中，对二手房市场的信贷业务过于严格，导致二手房市场缺乏金融机构的支持。虽然目前几年的时间里，有许多金融机构把目光渐渐转入二手房市场，同时加强对二手房的信贷投资，但与国外发达国家的银行比较，不管是业务结构比例及业务总量，还有着非常大的距离。依照相关数据研究分析，英国国内的金融机构在房屋抵押贷款的工作中，对于二手房的贷款业务已经超过了总业务量的65%，而国内对于二手房的贷款业务仅仅占到个人贷款业务的8%.

2.3、二手房中介公司经营不规范。国内的二手房交易市场仅仅发展了十多年，还没有达到成熟的地步。活动较为散乱，服务能力不足、经纪人范围较狭窄，缺少社会知名度，组织化的程度较低、国内二手房交易市场仍然面对着许多严峻的问题。比如说：二手房中介机构的违法操作及合同签订监督不足，导致许多二手房中介公司的交易及诚信受到影响。

2.4、国五条细则对于二手房市场的制约。进来沸沸扬扬的国五条，导致二手房在细则出来之前出现井喷现象。随着细则的逐渐落地，全国二手房成交量迅速降低，在清明小长假一蹶不振。国五条细则的出台，二手房市场需要一段时间来理解相关政策。

2.5、阴阳合同致使税收减少。存在于二手房交易市场的“阴阳合同”，通常的方法就是交易双方当事人和二手房中介机构订立两份合同，签订阳合同用于提供给房产管理局和国土资源局的正常买卖合同，以这份合同的交易价格来作为办理房屋交易申报纳税时计算税费根据及转移登记的价格，属于隐藏事实价格的虚假协议；而阴合同则为买卖双方达成实际交易价格的合同来使用，使用于双方付清款项。[4]在大部分二手房交易中，二手房中介机构通常会给买卖双方当事人建议交易价格根据区域价格填写，买卖双方申报纳税和办理房地产出售转移登记时上交隐藏实际交易价格的虚假二手房买卖协议及二手房转让申请表等相关资料，假报二手房真实交易价格，降低买卖双方必缴税款，从而达到二手房中介机构提升房屋成交率的目的。阳合同所注明的成交价格要远远低于真实交易的价格，造成国家流失的税款数额巨大。

三、规范二手房市场的建议

通过上述分析，影响国内二手房地产市场健康发展的原因是非常多的。虽然我国市场经济正处速发展之中，但还有很多不完善和健全的方面，投资和负债都不具有成熟活跃的市场作支撑，公允价值也得不到充分的运用，加之我国的市场经济发展水平距离西方发达国家还有一定的差距，市价机制还不够完善。因此，政府和企业都应该主动参与，推进二手房地产交易市场积极发展，逐渐建立起一套完善的市场交易体系，让公允价值模式得到更好的运用和推广。

3.1、建立二手房中介协会。通过建设中介协会来制定并完善二手房市场的从业规范，对房地产中介的行为加以约束。房产中介行业协会还可以通过下列制度，配合行政管理部门强化行业管理。一是会员责任基金制度。规定各房产中介成为协会会员需缴纳相应数额的责任保证金，由行业协会以该会员缴纳金额为限，为其违规操作或业务中过失责任提供担保，从而提高协会各会员承担民事责任的能力。二是资质认证制度。行业协会根据注册资金、专业人员数量、业务量和一贯执业表现对其会员评定相应的资质等级，使房产中介行业步入“以规范执业，扩大规模提高信誉度，再以信誉度获取市场”的良性循环。三是建立市场行情制度。行业协会将近期成交房屋的区位、户型结构、内部设施、成交单价等情况予以整理，为各会员进行估评和为市场交易主体确定价格提供参考。

3.2、加强二手房中介公司的自身规范。当前，国内二手房中介公司的佣金收取制度比较混乱，缺乏对应的标准，这样任其发展，引起了二手房市场中许多的不正当竞争，对于中介公司自身以及二手房市场的发展都是不利的。同时要禁止二手房中介公司擅自抬价或吃差价，向市场提供真实的房源和价格是各家中介机构的责任，部分中介擅自抬高二手房挂牌价格的做法涉嫌哄抬房价。特别是当业主上涨预期强烈，捂房惜售的时期，中介私自抬价的现象更是使正在走下坡路的二手房市场雪上加霜。各地中介应达成共识，因地制宜。

3.3、不断提升中介经纪人的综合素质。一是探索建立约束从业人员行为的机制，实施经纪人年度注册验证制度，建立二手房行业个人会员挂牌与信息记录制度，组织行业教育培训等。二是不断提升从业人员的专业技能。二手房经纪人需要对二手房基本概念和常识熟透于心，熟练掌握税率及计算方法，贷款要求、所需资料及贷款环节，过户资料及环节。三是提升从业人员的沟通能力和说服力，买卖二手房的工作就是和客户沟通并达成共识的过程，准确把握客户的需求，快速建立和客户之间的信任都要通过有效的沟通达成。作为专业人士，要给出专业建议，帮助客户做出决定，这就是说服力。四是培养从业人员建立良好的工作态度和服务态度。专注于工作，干一行，爱一行。顾客至上，全心全意为客户服务，让客户满意。

四、总结

我国的房地产市场现仍处于快速发展阶段，目前一手房仍是市场主体。随着土地日益稀缺、地价房价居高不下，新建楼盘和可开发土地越来越少，二手房的存量会越来越多。我国楼市虽然仍有较大的发展空间，但产业转型已成必然。目前我国城市化仅仅超过半数，与中等发达水平国家相比差距较大。因此住房刚性需求依然强劲。二手房必将成为将来楼市的主体。

【参考文献】

[1] 王卿，郝晓杰. 中介企业二手房交易风险分析与对策研究[J]. 商业文化（学术版）. 2009（05）

[2] 胡昌平，刘清平. 对发展我国二手房市场的建议[J]. 中国房地产金融. 2007（07）

二手房交易合同篇(3)

年终岁末，“我爱我家”、“链家”品牌房产经纪公司针对困扰京城二手房市场发展的顽疾“吃差价”，掀起了一场“诚信风暴”，摒弃“暗箱”操作，实行“透明交易”。

“我爱我家”作为房产中介行业的“领军人物”及“北京房地产中介行业协会”的发起单位之一，12月9日正式推出一项新产品：“无差价现金收房”。当房主委托该公司“无差价现金收房”业务后，该公司对房主承诺，在“我爱我家”与房主签订合同的一定期限范围内，无论该套房屋卖出与否，该公司都无条件支付房主款项；为了兑现不吃差价的规范操作，该公司可约定买卖双方见面，实现“阳光操作、透明交易”。

据经纪人协会会长介绍，按有关规定，经纪公司应该赚取的是合理的佣金，而非交易差价。但目前，市场上某些房地产中介用所谓“零佣金”、“一元佣金”、“现金收房”等为幌子蒙骗二手房交易者，实质是以“差价现金收房”，利用“一次性付全房款”的噱头吸引消费者上钩，然后压低收购价收进房屋后再立即转手以高价卖给其他购房者，从中赚取差价的不当利益。不法中介为了从中吃差价，人为抬高房价，不让买卖双方见面，使买卖双方的权利义务很难得到保障，为房产的权属过户、房款交割埋下了隐患，导致买主在经济上蒙受损失。

“我爱我家”推出的“无差价现金收房”按照市场价格从业主手里收购的房屋，保证以同等价格出售给客户，不吃任何差价；并且在交易程序上，实行两次合同，第一次合同是“我爱我家”与买卖双方分别签订的委托合同，第二次合同则是在买卖双方见面后，由买、卖、中介三方共同签署的交易合同。“我爱我家”在国家原物价局规定的二手房买卖独家佣金标准上限即交易额的2.8%范围内，明码标价，分别收取买卖双方总交易额的1%和2%。临近2004年岁末，“链家”也推出“透明交易”，签署三方合同并结合链家与建行的创新产品-百易安二手房交易资金托管业务为“透明交易”保驾护航，给二手房交易双方以安全保障。

明确佣金，不吃差价，约见买卖双方交易见证、确保交易的公正、公平、公开性、保障业主拿到合理、满意的二手房房价款的同时降低了客户的购房成本，体现了诚信经营。

二手房交易合同篇(4)

笔者的两位朋友近来都进行了一笔二手房交易。一个朋友手续办得非常顺利，一个半月就办妥了全部的手续；而另一个却花费了半年多的时间还没有拿到产权证，而他原来在外租赁的房子已经到期，东家已转租他人，生活和工作因此都受到了影响。

于是他向笔者询问进行二手房交易究竟需要多长时间?笔者在向有关的专家仔细请教之后了解到：其实，在二手房交易过程中，从签订房屋买卖合同之后，各个环节所要耗费的时间都是固定的，如果买卖双方对这些时间节点有所了解，并且严格地把握好，不仅能做到明明白白交易，而且不会因为不明就里而虚耗时间。

需要说明的是，京沪穗三地以及三地内具体的区县对交易环节所需规定的时间稍有所不同，不过，总体而言大同小异，买卖者只要抓紧其中的重要环节，一般就不会发生时间延误的情形。为了表述的方便，本文当中所举的例子仅以上海中心城区的交易时间规定为准。另外，由于目前二手房交易主要是在房产经纪人的帮助下完成的，因此本文中所有交易环节也都建立在有房产经纪人参与的基础上的。

共需花费34个工作日

在上海买一套二手房要花多长时间，在一切都顺利的情况下，最少需要34个工作日，这相当于7个星期，共49天。当然，这种二手房必须是没有抵押的物业。

那么，这49天是如何分配的呢?在解析这个问题之前，我们先要了解一下二手房交易流程。二手房主要交易环节包括看房、签订房屋买卖合同、卖方还清贷款（如果有按揭贷款）、办理公积金或商业贷款、产权过户、买家领取新房产证以及他项权利证、申请放贷、物业交接并支付尾款。如果卖方无按揭贷款，而且买家也不需贷款，那么交易流程将会变得简单一些，主要是签订买卖合同、过户、交房等简单的几个步骤了。

我们对上海的具体操作程序进行解析。假定购房者张先生购买一套位于田林新村的小两房，这套房产没有抵押，而张先生需要贷款。一般情况下，购房者在房产中介的斡旋下，与卖家就房屋买卖事项达成一致意见之后，便会签订房屋买卖合同，买家支付首付款。此时，中介公司往往会约见律师，一并办理贷款合同事宜。因此，签订房屋买卖合同可与办理贷款合同合并起来。这需要花费1个工作日。

在此过程中，买家向银行送交的购房贷款合同，以及相关材料已送往银行进行审批，一般只需5个工作日便能完成。此外，银行还要对物业进行评估，以便确定贷款年限，这需要1个工作日。

办妥上述手续之后，便可进入交易中心办理过户手续。办理过户手续需要1个工作日。在这过程中，买家要缴契税，同时房产交易中心还要审验买卖合同、贷款申请等文件。在交易中心办理完过户手续之后，需要等待20个工作日的时间才能取得房产证以及他项权利证。

在此需要说明的是，北京和广州领取房产证和他项权利证的做法有所不同，这两种证书并不是同时领取，而是先领取房产证，后领取他项权利证，两者时间间隔一般有6～30个工作日。

领取房产证以及他项权利证之后，房产中介便会将他项权利证送至银行，以便申请放款，银行收到申请之后，一般会在3～5个工作日放款。卖家在得到银行发放的购房款之后，买卖双方便可约定时间办理交房，这也需要1个工作日。

“意外”发生将拖延交易

但在实际操作中，往往会碰到这样或那样的问题，使得交易延长。那么主要有哪几个方面的问题会导致交易时间延长呢?

首先是尚未解除抵押的物业。在实际交易过程中，有不少卖家在购房时，也曾向银行申请过按揭贷款，在转让时还未还清，或者曾向银行申请贷款而被抵押，转让时并未解除抵押。业内人士表示，此类尚未解除抵押的二手房会使得交易时间延长30天的时间。

这是因为卖家必须向银行申请提前还贷。上海德佑地产市场交易部杨先生告诉记者：“一般情况下，卖家需要提前一个月向银行提出申请。”由此可见，如果需要提前还贷，那么在签订房屋买卖合同并支付首付款之后，卖家向银行提出提前还贷申请，下一个交易环节，也就是产权过户环节，需要等到一个月后才能继续进行。

其次是注销抵押手续。这与前一种情形具有关联性。卖家剩余贷款还清，便可进入房产交易中心办理抵押贷款注销手续。该环节需要7个工作日。也就是说，当卖家把银行出具的贷款还清材料送交给交易中心之后，需要再等待10天时间，才能办理过户手续。

此外就是相关资料的缺失，也会导致交易时间的延长。如湖南来上海的章先生在闵行区购买了一套二手房，由于爱人的身份证尚在办理过程中，因此在申请放贷时不能提供爱人身份证而卡了壳。专家表示，一般情况下，在婚后购买房产，在办理贷款手续时，即使不把另外一方作为“共同贷款人”，不管是以谁的名义申请按揭贷款，银行一般要求必须出具另外一方的有效证件以便查验。如果不能提供，则会导致审批时间延长。于此有些类似的还有夫妻共同财产，必须有另外一方的委托书，否则在办理过户手续时也无法通过，而需要耗时补办手续。

对此，专家建议，在二手房交易过程中，一定要了解物业状况，如是否被抵押，如果被抵押，则需要做好延长交易时间的心理准备。当然，有些情形是可以避免的，如在婚后购买房产，一定要把配偶的相关证件也准备好，这样就不会被无故受阻了。

运用技巧可压缩时间

当然，在二手房交易过程中，有些环节的时间也能缩短，那么在哪些环节可以提前呢?

德佑地产有关人士表示，主要有两个地方可以采用加急的方式来得以提前，其一是卖家提前还贷。卖家可以申请“加急”处理，有可能在半个月之内办理完所有提前还贷手续。不过要做到这一点实在不易，据了解，在一般情况下，能否提前还贷需要根据购房者与银行之间的协议来操作，如有些银行规定，在第一年内不允许提前还贷。

二手房交易合同篇(5)

无独有偶，2013年2月，浦东新区检察院也查处了一起原南汇区房地产交易中心和知名房地产经纪公司相互勾结逃避税收的案件。为了少缴税费，房产经纪公司将两栋原价2000多万元的别墅房价做低到六七百万元，又找到原南汇区房地产交易中心的房产登记受理员刘某及审核科终审员王某，请他们帮忙通过审核，并许诺分别给予好处费6.5万元和31万元。在利益的诱惑下，房产交易中心工作人员通过了两份本应被退回的交易材料，使买房者顺利拿到了房产证。此案经法院审理后，原南汇区房地产交易中心审核科终审员王某以判处有期徒刑5年、并处没收财产1万元，另一名受理员刘某同样以被判处有期徒刑3年、缓刑3年。

这两起案件有着惊人的相似，它们反映出二手房交易税收征管中存在的诸多问题，其中，中介参与、与税务部门工作人员勾结规避税收的问题非常值得注意。

“阴阳合同”现象普遍

房屋中介为了获得客户，在激烈的竞争中求生存，在二手房税收中采取不法手段，与房产交易当事人、税务人员勾结规避税收。

房屋中介偷逃税款的手段主要有三种：一是对新购买的住房未办理产权证就再次转让，房地产开发公司与购房者重新签订合同，使二手房转让变成新房销售，不仅使原购房者未缴纳契税，而且逃避了再上市转让应纳的其他各税。二是房屋中介唆使买卖双方签订两份合同，一份为实际成交合同，另一份为办理相关税费的合同，从中逃避税款。三是对不足两年进行上市交易的房屋实施“以租代售”，即房屋中介在为买卖双方时将原购房合同改签为租赁合同等。

据了解，二手房交易中“阴阳合同”规避税费现象普遍。据犯罪嫌疑人交代，做低房屋价格申报纳税已经成为业内公开的“秘密”。为了达成促进交易和少缴税费的目的，房地产经纪组织与上下家恶意串通，申报纳税价格与实际成交价相差甚远，造成国家税收损失。

究其原因，一方面，二手房交易是以交易金额为计税依据，买卖双方合同价格的真伪直接影响税收收入。但是，目前，二手房的交易价格没有明确的标准，二手房的成交价格也很难核实。一些纳税人为了逃避税收，合谋降低合同成交价格。房地产经纪组织为促成二手房交易成功，最大限度地压低纳税申报价格是有效的手段。

中介与税务人员串通逃税

按照法律规定，计税价格明显偏低又无正当理由的，税务机关有权核定征收。因此，具体负责的税务人员就成为被拉拢腐蚀的重点对象，形成中介与税务人员串通偷逃税款的现象。

按照规定，征税有受理、审核和审批三个环节，分别由三个岗位办理，但实际操作中，存在一人受理、审核，事后由他人在纳税申报表上补签意见的现象。由于二手房交易的价格不需要房管部门审核、备案，卖方在保证实际成交价格的前提下，在向税务部门申报纳税时，多数愿意帮助买方压低纳税价格，偷逃税收。税务部门在审核上流于形式，或省略审核环节，或颠倒审核顺序，极易引发渎职犯罪。

另外，对自由裁量权的滥用也给了税务工作人员权力寻租的空间。现行税收征管法律、法规、规章赋予了税务机关及其执法人员宽泛的自由裁量权。但在实际操作中，由于税收执法人员千差万别，个人素质和价值取向的不同会导致对法律规范的理解偏差，从而产生自由裁量权滥用的执法风险。当前，税务机关及其执法人员在二手房交易税收行使自由裁量权时，普遍存在的问题是对房产交易的价格处理存在任意性。由于目前相关法律的内容操作性不强，在价格认定上标准不明确，给税务人员以可乘之机，或与中介机构、房屋买卖双方串通压低价格、或者放宽区域价格的最低标准适用。导致房产交易中课税对象价格失真，影响国家税收，而工作人员却利用房产交易机会获得非法利益。

二手房交易反避税建议

严格审批流程，健全监督机制

为防止人为操作擅自减免税现象的发生，应制定严格的审批制度和审批流程。严格审核程序关和事后监督也是重要环节。程序公正是行政行为公正的前提和保证，也是控制滥用自由裁量权最有效的手段。应建立房屋交易链条体系，“先税后证”。实行稽查约谈和重点稽查，帮助和促进纳税人提高自核自缴的能力和纳税遵从度。

采取有效措施控制虚假交易

对合同销售价格与测定价接近的实行查验征收。对合同销售价明显低于市场指导价又无正当理由的，实行核定征收。加强部门间信息共享，将税收征管信息和房产部门的权属登记信息进行比较、分析，防止漏征漏管。

此外，还可以加大群众的举报力度，并对举报人实施一定奖励。

加强对中介组织的监管

目前，对房地产经纪组织的监管，无论是政府主管部门的直接监管，还是由行业协会进行的自律性监管，都存在监管不力的问题。

为了打击“阴阳合同”，2011年4月国家发改委和建设部就了《房地产经纪管理办法》，其中规定了房地产经纪人操纵“阴阳合同”就要被处罚1万元，中介机构3万元；早在2010年9月，统计部门宣称，一旦发现房屋销售虚报价格的行为，最高将处以20万元的罚款。

二手房交易合同篇(6)

买二手房前要全面弄清相关情况

买房前，首先要详细了解二手房的情况，弄清楚房屋的权属，凡是产权有纠纷的，或是部分产权、共有产权、产权不清、无产权的房子，即使房子再好也不能买。

注意产权证上的房产部门是不是真实的，看清房屋是公房还是私有房。因为有的房屋是以标准价格购买的公有住房，有些单位在向职工售房时，与职工签有服务合同，原单位有权优先购回，这样的房屋，买时价钱一定很低，但如果到了年限购回时，这样的房屋永远不会属于自己。所以在购买这类房子时，一定要弄清原单位是否同意出售该房屋。

还要看清建筑面积和房屋的使用面积是否和产权证上的一致，有无私搭乱建、天花板漏水、墙壁脱皮等现象。

了解物业管理、保安装备、小区环境，水、电、供暖的情况也非常重要。

认真考察好房屋周围有无污染源，如噪音、有害气味、水污染、垃圾、小区卫生清洁等方面情况。

消费者在通过中介购房时，也要弄清中介公司是否经过政府行业主管部门的批准，是否取得执业资质。

如果一切都考察好，感到万无一失，确定要购买时，一定要到政府指定的交易所办理产权交易手续，按国家规定交纳各种交易费。一手交钱，一手办证，领取政府颁发的产权证。

小心高龄二手房装嫩推销

这是房产中介的惯用伎俩。二手房交易过程中问题最多的老房“装嫩”卖高价现象，有的房主为了尽快出手，故意把房屋建成的时间说得很近；因多数银行不愿给高龄二手房发放贷款，中介也趁机通过更改房龄的手段帮助客户拿到贷款，在推销房源时对高龄二手房往“年轻”描述更是中介的惯用伎俩。对此购房人应明察秋毫，谨防吃亏甚至是惹上诉讼的麻烦。

在弄清房屋产权的同时，要弄清房屋的年限，这就需要看清房产证。

辽宁省沈阳市中级人民法院宣判一起房屋纠纷案件：

李女士在一家房产信息咨询中心看好一套介绍为2006年的房子，第二天便与原房主签订了《房屋买卖定金协议》，并支付购房定金和中介保证金1万元。5天后，三方又签订了房屋买卖补充合同，合同中注明房子建于2006年。

然而，李女士在交首付款前发现房屋建于1992年，遂要求解除协议。法院审理后判定：解除协议，原房主返还原告定金、中介公司返还中介保证金共1万元。

辽宁华君律师事务所律师高阳认为，房屋在长期的使用中，由于自然损耗和人为损耗，价值会逐渐减少，且高房龄与修缮维护费用成正比，种种因素都将增大持有成本。因此，购房者在选购二手房时应当从多方面了解所购房屋的情况，在签合同之前尤其要考察好房龄。

在购得二手房屋后，当发现房龄与中介、售房者描述的不一致，应妥善保存并搜集证据，及时向法院维权。

二手房交易合同篇(7)

第一条为进一步深化住房制度改革，加快开放住房二级市场，盘活存量房地产，促进住房消费，推动房地产业发展，更好地贯彻《*市职工所购公有住房上市交易管理暂行办法》，根据国家的法律法规，结合本市实际，制定本实施办法。

第二条市房产管理局是本市房地产交易主管部门，并负责本市城区房地产交易管理，具体承办已购公有住房上市交易管理工作。

第三条市房地产交易主管部门设立*房地产交易中心，统一受理本市城区范围内房地产买卖、租赁、抵押、置换等交易业务，并提供房地产交易咨询、中介、信息服务。一切房地产交易行为均须在房地产交易中心内进行，严禁场外或私下交易。

第四条本着高效、快捷、服务的原则，房改、房屋产权、房地产交易和房地产评估及其他相关管理部门同时在房地产交易中心合署办公，设立已购公有住房上市交易窗口，为已购公有住房上市提供便利。

第五条在按国家规定对城镇职工家庭住房状况进行清查，并在对住房制度改革中的违法、违纪行为进行处理的基础上，依本办法开放已购公有住房上市出售的交易市场。

第六条以市场价出售已购公有住房的职工不得再向所在单位申请分配住房，不得购买成本价公有住房或经济适用房、安居房、解危解困房及享受优惠政策的住房。

第二章交易条件

第七条本办法适用于以下依房改政策购买的公有住房首次进入房地产市场交易：

(一)职工以成本价购买的公有住房；

(二)职工以标准价购买的部分产权并已按成本价补缴差额部分过渡为全部产权的住房；

(三)职工以房改无折扣成本价购买的公有住房；

(四)职工以单位集资、合作联建等形式，个人投资价款已超过房改成本价的住房。

第八条下列住房暂不允许上市交易：

(一)已购公有住房面积超过本市住房控制标准部分，未按有关政策处理或补足房价款的；

(二)已公告列为拆迁范围内的；

(三)购房后未按有关规定办理过户手续领取房屋产权证书的；

(四)原购房人已故，继承人未依法办理过户手续的；

(五)已抵押且未经抵押权人书面同意转让或已经抵押权人书面同意但未办理他项权利注销或变更登记的；

(六)房屋上市出售形成新的住房困难的；

(七)机关办公区内和学校教学区内的；

(八)法律、法规和市政府规定的其他不宜出售的。

对于与机关办公和学校教学区内(外)确认有疑义的，应由其主管部门给予确认并做出准予或不准予上市的证明。

第三章交易程序

第九条已购公有住房所有权人要求将已购公有住房上市出售的，应向房地产交易中心已购公房上市交易窗口提交下列材料：

(一)已购公有住房上市出售申请表；

(二)房屋所有权证书、土地使用权证书；

(三)身份证及户籍证明或者其他有效身份证件；

(四)房屋共有人同意上市的证明；

(五)委托他人办理已购公有住房上市出售手续的还应提供经公证的书面委托材料。

第十条职工已购公有住房上市交易应按以下程序进行：

(一)已购公有住房所有权人向房地产交易中心领取房屋上市申请表；

(二)房改部门对已购公有住房上市申请进行资格审查，并应在收到申请七日内作出是否准予其上市出售的书面决定；

(三)由买卖当事人申请办理过户手续，签订交易合同，如实申报成交价格，由房地产评估机构，对房屋进行现场查勘和评估；

(四)买卖当事人按评估的价格缴纳有关税费和土地收益金；

(五)买卖当事人申领房屋所有权证书，并凭变更后的房屋所有权证书向房屋所在地土地行政主管部门申请土地使用权变更登记手续。

1999年5月1日前购买的公有住房需在2000年底以前上市出售且尚未领取土地使用权证书的，房屋产权人可以凭房屋产权证先行办理房产交易过户手续，办理完毕房屋所有权转让登记手续30日内由受让人持变更后的房屋所有权证书到土地行政主管部门办理土地使用权变更登记手续。

第十一条对职工提出的上市出售申请进行上市资格审查时，对尚未向全部产权过渡的部分产权已购公有住房在补办过渡手续后可允许上市。对原售房单位撤销、破产及原售房单位无正当理由不配合部分产权向全部产权过渡的，房改部门可依照有关规定给予办理过渡手续。

第十二条对部分产权向全部产权过渡缴纳的差价款由房改部门代收，统一划转原产权单位；属原售房单位撤销、破产的上缴市财政纳入地方住房基金。

第十三条已缴纳有关税费和土地收益金的上市房屋，按出让土地使用权的住宅房屋办理产权登记。

第十四条房地产交易管理部门应自受理已购公房上市交易申请之日起30日内，完成上市资格审查、交易过户、产权转移等工作。

第四章交易税费征收

第十五条已购公有住房上市交易应缴纳有关税费：

(一)出售方按售价(评估价)市场价的1%缴纳土地收益金，由房地产交易管理部门代收，统一上缴市财政。

(二)职工已购公有住房上市出售，应缴税款按国家和省的税收政策执行，在规定范围内从低掌握，确保优惠政策的落实。有关税收政策的房地产交易中心内公示。

(三)按市场价的05%缴纳服务费，由买卖双方均摊。

以上交易税费征收，实行标准公开、收费公开，接受社会监督。

第五章交易收入分配

第十六条符合本办法第七条，职工将已购公有住房上市出售的，其收入在缴纳有关税费和土地收益金后归职工个人所有。

第六章税费优惠

第十七条有下列情形者，在交易中可给予税费优惠：

(一)职工以改善居住条件为目的而将已购公有住房上市出售，自出售房屋一年内又购公有住房或商品房的，其不超过原售房收入部分视同房屋产权交换并给予免税。以超过原售房收入部分为基数，缴纳有关税费。

(二)未享受房改购房优惠政策的职工，经房改部门审查确认后首次以市场价购买已购公有住房或商品住宅的，在本市规定的住房标准内部分房屋享受免税优惠，超过住房标准部分的房屋应缴纳有关税费。

本条(一)规定的在出售房屋一年内又购住房的，凭已购公有住房上市交易缴纳税费证明办理免税和已缴土地收益金返还手续。

第七章交易后的维修管理

第十八条职工已购公有住房上市交易后，原提取的维修基金本息按规定随同房屋过户交割，待办理房屋权属转移登记后，将住房维修基金转移到新的房屋所有权人名下。新的房屋所有权人应服从房屋所在地物业管理并按规定缴纳有关费用。

第八章罚则

第十九条违反本办法第八条的规定，以虚报、瞒报等非法手段将不准上市出售的已购公有住房上市出售的，没收违法所得，并处以10000元以上30000元以下罚款。