房地产行业法律法规汇编篇(1)

自70年代末期中国实行改革开放政策以来，房地产开发经营活动得到了蓬勃发展。为适应房地产经济发展的需要，我国已颁布了一系列有关的房地产法律法规，这些法律法规对房地产开发经营活动给予了原则性、范围性的规定并发挥着法律的准许和禁止、支持和限制、奖励和处罚等调整作用。但是，由于我国的房地产事业还处于起步发展阶段，与之相适应的法制建设工作也处于起步时期，法律体系还很不完善。同时，即使是已有的法规，也还存在着权威性不高、约束性不强的问题。这些都极大地制约了房地产经济的正常运作和发展，因此，亟需改善房地产法律环境，即尽快建立健全房地产法律体系。

要建立健全房地产法律体系就必须首先做好立法工作，这是最基本的常识和前提。但多年的经验告诉我们：当立法实践需要有立法理论加以说明、指导的时候，人们往往并没有钻研这样的立法理论，提不出也不想去提出为立法实践所需要的立法理论。因此，一方面已积累的房地产立法实践经验没有得到认真、及时的总结，立法实践中出现的问题得不到科学的解答，发展着的立法实践没有系统的立法理论予以指导；另一方面，大批的人力、财力、物力被投放至离立法实践甚远的或零散的、分割的细部研究领域中，使许多理论或陈旧、或脱离实际、或不足以系统指导实践。于是，尽管近20年来我国的房地产立法实践取得了令人鼓舞的成就，但实践中出现的问题却没有得到科学、合理地说明，从而导致了一系列令人尴尬的现象，比如，针对同一法律客体，以各部门起草的法律草案为基础的不同法律有不同的规定，让执法者不知所措；又如，作为强制性的规范，法律条文的执行应该是钢铁般的不容置疑，但我国的法律条文中“应该如何如何”的字样比比皆是，常使人疑为道德准则而不是国家法律。凡此种种现象并不是偶然、个别地发生，而是在我国房地产立法实践中一而再、再而三地大量出现着，已经成为一种“痼疾”。要解决这个“痼疾”，传统的理论、现成的学科或零散的议论都是不够的，必须要从根源上解决这些问题即必须从房地产立法学的角度来总结我国已有的房地产立法实践经验和教训，探讨未来房地产立法的构想和不同层次、不同角度房地产法律法规的协调及房地产立法技术的提高等问题，从而从根本上切实地、逐步地实现房地产法律体系的完善，而不是匆忙地、粗枝大叶地、仅为了填补法律空白而草草地制订、颁布一部又一部既缺乏操作性又时有冲突或相互矛盾的法律、法规。

正是基于这个启示，本论文借助立法学的理论来分析我国建国以来房地产法制建设的过程并着重运用这一理论对我国现阶段的房地产立法原则、立法体制及立法技术等问题做集中探讨，在借鉴其他国家和地区的立法经验的基础上提出具体的、可行的房地产立法建议。

2 我国房地产立法的特点与问题

经过多年的努力，我国房地产法律体系已初见轮廓，为房地产业的健康发展起到了一定的法律保障。但是，实事求是地讲，由于房地产业在我国是一个新兴产业，对其发展规律的了解和管理的经验还积累得不够，以此为基础制定的法律法规也不同程度地存在许多问题，因此，在构建我国房地产法律体系方面尚有很长的路要走。

要切实推进我国的房地产法制建设，就不能只从法律本身做静态的评价，而应着眼于法律的创制，从动态的角度总结过去立法的一贯作法，探讨其特点及存在的问题，从而寻求解决完善房地产法律体系的根本方法。

2.1 我国房地产立法的特点

2.1.1 从立法原则上看， 房地产立法是对房地产经济活动实践经验的总结

我国的房地产立法工作是从社会主义经济基础和社会生产力发展的实际情况出发，考虑房地产开发建设、市场经营的实际需要，把过去国家和省、自治区、直辖市或经济特区的一些经过实践检验被证明为行之有效的办法、规章、决定、指示等总结提高，使之条理化，再经过上上下下讨论、层层审查，并按照法定程序由国家立法机关审议通过公布为长期适用的法律法规。因此，我国房地产立法更多地体现为“滞后性”立法且立法所需的时间较长。

2.1.2 从立法过程上看， 我国的房地产立法属于行政部门立法模式

一般说来，我国现阶段房地产立法的程序可概括为以下5个步骤：

第一，全国人大或其常委会主持房地产法律的立项；第二，委托相应的房地产主管和行政部门论证起草；第三，草案上报国务院法制局作初步审查论证；第四，全国人大法工委再行审查论证；第五，全国人大或其常委会审议通过。因此，我国的房地产立法受部门利益左右的程度较大。

2.1.3 从立法内容上看， 我国房地产立法是原则性与灵活性相结合的产物

一般说来，立法要明确、具体、周密和严谨。但是，在我国，为了使法律法规符合各个地区的实际情况，立法者在立法时往往不做过细的规定，以便各地因地制宜地适用法律。因此，我国的房地产法律条文比较简单，规定也比较原则。

2.1.4 从立法依据上讲，政策是我国房地产立法的主要基础， 而且在某种程度上起到了法的规范作用

《民法通则》第6条规定：“民事活动必须遵守法律， 法律没有规定的，应当遵守国家政策。”实践中，由于土地使用权经常变动且住房制度改革尚未成型，经常会遇到法律没有规定的房地产财产关系，这时就需按政策对这些社会关系加以界定，而一旦政策改变了，所调整的社会关系也必须重新界定。所以说，我国的房地产政策时常起着法律的作用。当然，这种以政策代替法律的局面不利于社会政治、经济关系的稳定，更不利于推进我国的房地产法制建设和法治化进程，应尽早结束。

2.1.5 从立法技术上看，我国房地产立法质量不高

随着社会经济和信息技术的发展，立法对立法者的技术要求也越来越高，更多地体现为一种科学活动。这就要求立法时要更加注重法律规范自身的严谨性、结构的逻辑性、语言文字的准确性和不同法律法规之间的协调性。换句话讲，对一部法的创制应视为一个系统工程，需要综合考虑其本身的规律性及其与相关法律的关联性。在这一方面，我国的房地产立法还做得远远不够。因此说

，科学性不强、质量不高也是我国房地产立法的一个重要特点。

2.2 我国房地产立法中存在的问题

有什么样的立法就有什么样的法律体系，法律体系的整体质量是衡量立法工作的重要标准，这个原理对房地产立法也同样适用。虽然近年来我国颁布了大量的房地产法律、法规，形成了以《土地管理法》和《城市房地产管理法》为核心、系列单行法规并列、诸多规章相补充的法律体系的框架，但立法质量特别是法律体系的整体质量却有待进一步提高。否则，就会使法律、法规的作用得不到应有的发挥或法律体系的整体效益相互抵销，无法达到立法应有的效果。

从根本上讲，房地产法律体系中出现的这些问题是房地产立法中存在问题的综合反映，集中表现在“缺”和“乱”两个方面：

所谓“缺”，是指构筑房地产法律体系核心的法律和作为房地产立法体系支柱的一些重要的单行法尚未出台，法律体系残缺不全，这是房地产立法不完善的表现。从立法学角度看，有无作为龙头的基本法，是某一法律体系是否完善的重要标志。我国房地产经济的发展需要一部完整的、先进的房地产法为其保驾护航，虽然我国已制定了《土地管理法》和《城市房地产管理法》，但从结构和条文内容看它们都不具有房地产基本法的性质，充其量只能被称作“准基本法”，实在难当此任。就单行法而言，一些反映房地产经济一般要求的重要法律如住宅法、物业转让法等至今仍未出台。没有这些发展房地产经济所必需的配套法律，房地产法律体系就不可能完善，其缺陷也不会消除。

所谓“乱”，是指现有的房地产法律、法规支离破碎、杂乱无章。①立法层次结构不清。如《土地管理法》和《城市房地产管理法》的关系就非常混乱。首先，从标题上和理论上无法确定二者是从属关系还是并列关系；其次，从内容上看，二者既有从属又有并行还有矛盾的部分。这两大重要法律之间的混乱关系给房地产的执法和司法实践带来了无穷的后患。②法律规范之间交叉重复。由于对“房地产”的概念认识不统一，对房地产的管理也非常分散。每个相关部门受部门权力职能和利益的影响，在承担房地产法律法规的起草任务，设计具体条文时，不可避免地要考虑或追求本部门的利益得失，同时，每个机关在起草法律草案或制定法规、部门规章时，都强调法律的“完善”，而不考虑与相关法律的关系，结果造成大量的重复立法，损害了法律公正和立法效果。③司法代替立法。以房地产行政部门为主组建班子，制定法律草案的立法行为带有偶然性和短期性特征，致使职业立法阶层在我国难以形成，不利于法律的长期发展。在现行房地产立法过程中，立法班子都是临时组建的，法律出台后，则予以解散。由于机构职能和人员不固定，立法者不可能长期关注法律的发展和完善，这使我国经济立法解释相当薄弱。为解决日新月异的社会发展与法律适用的矛盾，最高司法机关不得不大规模地动用司法解释权予以弥补，在某些相关法律空白地带频繁出现超越权限进行解释的现象，从而使以制定法为传统的中国在法制发展过程中出现了违宪的“法官造法”个例。

3 优化我国房地产立法原则

“滞后立法”、“同步立法”、“宜粗不宜细”的指导思想使我国的房地产立法工作走了许多弯路，必须加以转变。否则我国房地产立法将难以改善和发展。

3.1 变“滞后立法”、“同步立法”为“超前立法”

在房地产立法中，“超前立法”是十分必要和完全可能的。当然，“超前立法”并不是脱离现实经济生活关系的空想立法，而是在深刻认识和领会社会主义市场经济规律的基础上，在科学预测现有经济关系发展趋势的前提下，进行有根据的立法。它是符合辩证唯物主义认识论的，反映了法律对经济基础的反作用。显然，“超前立法”较“现实法论”而言是更高层次的要求，是完善房地产立法所必不可少的。西方国家和港台地区的房地产立法已经证明了“超前立法”对完善法制的重要作用。如1930年《台湾省土地法》等虽然随着社会经济关系内容的变化而进行了多次修订，但它的基本结构和基本规则至今仍保持不变。之所以如此，原因就在于它们反映了台湾的土地市场经济的一般规律，因而，具有内在的、质的稳定性。

3.2 变“宜粗不宜细”立法为“明确性”立法

“宜粗不宜细”的立法指导思想在改革、开放初期，对于加快立法，曾起到过积极的作用，但也造成了房地产立法工作中的一些不良后果。改变这种不良现象，必须彻底摒弃“宜粗不宜细”的思想，采取“明确性”立法思想。以往强调房地产立法“宜粗不宜细”，以便于人们掌握和法院灵活办案，是片面的。实际上，如果房地产立法缺乏明确性，不仅人们对房地产法的丰富内涵掌握不了，而且法院办案也会无法可依或无所适从。因此，从立法的实际意义出发，必须变“宜粗不宜细”立法为“明确性”立法。

3.3 建立灵敏的立法反应机制

我国现行的立法原则往往把立法视为一种任务，只要法律制定出来并获得通过就完成使命，不注意对法律在实践中的实际效果的考察和评估，也未能根据实际状况对法律进行及时的修改和补充，从而在执法和司法实践中出现了许多“有法不可依”的尴尬情况。鉴于此，笔者建议在人大常委会及各部门分别设立相应的常设机构对已颁布的法律法规的实施情况进行调研和评估，并及时根据实施的情况对有关法律进行修改、补充和废止，建立灵敏的立法反应机制。

4 完善我国房地产立法体制

我国目前以部门立法为基础的房地产立法体制存在的许多问题，严重影响了立法质量的提高，有待进一步完善。

4.1 改变现行的部门立法模式， 建立一支超脱于部门利益之上的专业、常设的房地产立法机构

立法的最终目的是维护大多数人的利益，不是为了划分哪一个部门权限和利益。因此，必须割断权力和利益的纽带，真正贯彻全心全意为人民服务的宗旨。这里参考西方国家的立法助理制度，建立我国自己的由法律专家、实际专业人士和有关专家组成的专业常设立法机构，对现行的立法体制做一个重要补充是非常必要和重要的。这一机构可以隶属于全国人大常委会法工委，其成员可分为两部分，一部分为常设法学家，负责草拟法案及审议草案的技术性工作，并在法律通过后，倾听各方意见，对法律及时加以修订；另一部分为可更换的专业人士和相关专家（随所立法律而变动），主要负责特定法律草案的专业性和可操作性的把关问题，同时兼有收集各方意见和反馈信息的义务。设立这一超越各部门利益的常设机构有助于提高所立法律的专业性、严谨性和公平性，也有助于加强立法机构同群众的联系，从而有利于立法质量的切实提高。

4.2 进一步完善立法程序，规定立法过程所需的时间， 保证所立法律的时效性

立法在某个程度上的特点是“定”，一旦某项政策或规定以法的形式明确下来，就要在一定的时间内执行，不能朝令夕改地经常变动，这就要求在立法工作中尽可能地为进一步的改革留下余地，以法律一定时间内的时效性来保障法律、法规的相对稳定性。要做到这一点，一方面要从提高立法预测水平入手，解决未立法律的时效性；另一方面，则是要完善立法程序，针对已列入立法日程的法律草案，规定每一部法律制定过程所需的明确的时间表

和工作进度表、杜绝法律制定过程中的审而不议、议而不决、决而不定或法律调研中的走过程式的调而不研、研而不究的拖冗作法，以保证所立法律的时效性，从而避免“去年出现问题、今年提出立法动议、后年才出台法律”的“雨后送伞”式的立法状况。

4.3 在房地产立法工作中维护国家法制的统一

随着房地产立法步伐的加快、立法数量的增多，不同法律部门、不同效力层次的法律规范之间呈现出错综复杂的关系，就更需要维护国家法制的统一。首先，要求依照法定职权立法，防止超越职权立法。部门立法（制定规章）、地方立法（制定地方性法规和政府规章）从性质上讲，都应该是对国家立法（制定法律和行政法规）的补充，是国家法律体系的组成部分。但是，我国社会主义法律体系必须是统一的，部门、地方不能各搞各的法律体系。在立法实践中，就房地产立法而言，笔者认为：既然法律、行政法规已经规定了国务院行政主管部门主管（负责、管理、监督）全国的各项工作，行政主管部门就可以制定部门规章来行使管理权。部门规章是行使管理权的一种具体表现，只要不同法律、行政法规相抵触，应当在全国范围内有效，地方性法规不应当与之矛盾，这是保证国家行政管理权统一的需要。否则，法律规定的行政主管部门的权限就难以落实。反之，法律、行政法规没有规定国务院行政主管部门主管的事实，地方性法规均可以规定，部门规章不得与之矛盾。这样，就可以较好地解决房地产地方性法规与行政规章之间的矛盾。其次，从法律体系内部关系讲，必须坚持行政法规不得同宪法和法律相抵触，地方性法规和规章不同宪法、法律、行政法规相抵触，规章也不能互相矛盾，以保证法律、法规的正确执行。

5 提高我国房地产立法技术

房地产立法作为现代立法的一种，是一项科学性很强的活动，它必须具备一定的条件，以科学的、系统化的手段来进行方能有效。这是提高房地产立法质量的基础，也是最关键、最具实际意义的一步。

5.1 做好房地产立法预测工作

对我国房地产立法来说，进行立法预测有特殊重要的作用。目前房地产立法的任务非常繁重，如何分别轻重缓急、有计划、有步骤地立法，如何使房地产立法同社会需要、法律的实施及立法内部相协调是我国房地产立法亟待解决的问题。解决这些问题的方法很多，如通过法规汇编和法典编纂的方式来修订法体系中相互矛盾的地方。但法规汇编和法典编纂只能解决已然的问题即现存的法律体系中已经存在的不协调问题。而对未然的、尚未出现的问题则必须通过立法预测来解决。进行房地产立法预测可以对立法的整体状况、法与法之间的关系进行预先的把握，从而对将要发生的问题起到“防患于未然”的预防作用，应该说立法预测才是治本的方法。

5.2 编制和实施房地产立法规划

房地产事业的发展、科学技术与统计信息技术的进步、房地产法所要调整的社会经济、政治、文化关系的发展本身都具有很大的计划性，在这种情况下，房地产立法如果没有科学的预测与计划，而是盲目地、走一步看一步地进行，就会永远落后于实践的需要，亦即总是“亡羊”之后才去“补牢”，是不能适应社会发展需要的。而且，房地产立法也是系统化的科学工程，如果没有计划，各个房地产法律、法规之间、房地产法与其他法律部门之间、各项法律规范与它们所调整的对象之间是难以协调一致的，因此必须加强房地产立法的规划工作。

5.3 提高房地产法的语言文字水平

立法质量的提高从某种程度上说是法的语言文字水平的提高。一般说来，法的语言文字应用陈述的方式来表达，可以用直接陈述的方式，也可以用间接陈述的方式。但不论采用什么方式，法的语言文字的基本要求、基本风格、基本特点都是相同的。一是明确、具体，即用明确的、清楚的、具体的、明白无误的语言文字来表述法的内容。只有法的语言文字明确、具体，才不会引致歧义，也才便于正确执行、适用和遵守。要做到这一点，“应该”、“可以”等字样的使用应特别谨慎；二是通俗、简洁，以便法律、法规的受众理解、掌握和遵守。立法者立法时要抛弃晦涩难懂、故作深奥的语言和文风，避免使用地方语言。多余的字句要删除，重复的现象应避免；三是严谨、规范。在一般情况下，立法者应按通常含义来准确地使用语言文字，特别是一些与日常生活中的含义不同的概念和词汇，否则就会给执法和司法实践留下后患。

5.4 加强房地产法的修订、补充和编纂工作

法的修订、补充和编纂也是立法技术的重要环节，对于法体系的完善有积极的促进作用。通过法的修订、补充和编纂可以及时修改法中不合时宜的部分，增设为社会发展所需的法律条文，并将其汇编成册，便于保证法的时效性，也有利于法学研究和实际工作者的查阅、适用和援引。首先，要加快制订房地产基本法的进度。房地产基本法是构筑房地产法律体系的基础，也是房地产法典的核心内容，对制订其下各层次的法律、法规提供了法律依据。这也是理顺我国房地产法体系内部各层次关系的前提；其次，要对现行各房地产法律法规进行修改、补充。该删除的删除，该修正的修正，该合并的合并，该补充的补充，为下一步制定房地产法典创造条件；最后，要制定房地产法典。制定一部体系完整、结构协调、内容完善的房地产法典是提高房地产立法水平的根本措施和现实工作的客观要求，也是历史的必然，更是检验我国房地产立法技术水平的重要标志。

6 结论

我国房地产立法尚存在许多问题。究其原因，一是由于我国房地产市场经济处于起步阶段，对许多新事物，新现象的发生缺乏处理的经验，但更重要的原因则在于我国房地产的立法制度不尽合理，从而导致一些法律失误重复出现。因此，必须从根本上解决这问题，即从立法学的角度来寻找我国房地产立法的原则（或指导思想）、立法体制及立法技术方面的不足，以求真正的总结教训，明示未来。

「参考文献

1 ［台］罗传贤编著。立法程序。龙文出版社。1993

2 ［台］史尚宽著，民法总论。史仲芳发行。1971

3 ［台］郑玉波著。民法物权。三民书局出版。1971

4 （美）伯纳德·施瓦茨著。美国法律史。中国政法大学出版社。1989

5 刁荣华主编。 最高法院判例研究（上、 下）。 汉林出版社，1983

6 real estate and landlord and tenant（ 1983 ～1984） ， thelaw society of upper，canada bar admission course mater>文秘站－您的专属

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房地产行业法律法规汇编篇(2)

【关键词】房地产档案；现代化管理

一、新形势下房地产档案的特点

（1）法律凭据性。房产档案是政府职能部门依照法律规定，代表国家对房地产所有权及相关权利进行登记、确认和规范的管理活动中所形成的，是房地产行政管理法定职责的体现物，能够合法地证明权利人与房屋土地之间权利关系的原始凭证，为实施产权管理和产权保障提供可靠的法律依据。（2）动态性。房地产档案与其它门类档案相比，其鲜明的特点在于它的动态性。主要有两方面的原因：一方面是房地产本身发生了变化，例如旧城改造、城市规划、房屋拆除产权灭失等；另一方面是房屋外部条件的变化引起房地产的变化，包括房地产买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使权属转移变更。房地产档案的动态性决定了必须对房地产档案实行动态管理，以保证房地产权利现状的一致性和现势性。（3）区域性。法律明确规定一个行政区划的房地产发证机关只能有一家。房地产档案管理的基本原则是属地管理。而每一宗房地产权属状况的记录和管理都是唯一的，在一个地区中的房地产档案处于独占和垄断地位，房地产档案管理是否科学合理，将直接影响到该地区房地产市场的管理秩序和发展进程。

二、房地产档案管理现代化的含义和优点

房地产档案管理现代化的含义：房地产档案管理运用现代科学技术手段和方法，达到优化的过程。随着科学技术的发展，以计算机技术为核心的现代信息处理技术正在深入到房地产档案管理之中，档案管理以手工管理为主的传统手段正在发生变化，逐渐向采用现代先进技术手段过渡。随着计算机技术应用的不断深入，房地产档案管理无纸化将成为可能，这就是电子档案的面世。电子档案有其特性：数字化的信息形态，对设备的依赖性、信息与载体的相分离性、信息的易更改性、信息的共享性等。这些特性又决定了电子档案长期保存的困难性；在整理和开发利用中的严重不安全性。因此必须同时借助于新型介质和现代信息处理而形成的档案如机读档案、音像档案等，并对它们的归档、整理、编目、保管和利用，也须采用相应的现代化技术。

三、加强房地产档案管理的具体措施

（1）要建立完善的档案信息化管理系统。随着计算机、多媒体、光盘以及缩微技术等在档案管理中越来越广泛地加以应用，利用计算机、缩微机、扫描仪、互联网等对档案进行检索、存储和管理，不仅方便快捷地进行档案录用、检索、汇总，更能做到收集文件完整齐全、系统科学、优质精炼、及时迅速。（2）强化房地产档案的信息化管理。具备了完善的档案信息化管理系统以后，还要强化信息化的管理。在档案的建立、档案的管理、交易及审批、综合调查、统计汇总、数据的变换、系统的维护等方面加强管理。使档案变化与房地产的变更信息相一致，能准确、全面地反映出房产的各种相关的统计数据及信息，力争设计出不同的版本，使信息交换得以全方位发展。要建设有关的基础数据库和区域网，开发有关房地产交易、记录及有关业务方面的应用软件，以便实现资料能存取统一，随时查阅。（3）加强不同形式、不同种类档案的收集工作。旧的档案管理模式往往是文书档案多而专门档案、信息化档案较少，从而导致档案散乱，因档案问题而导致的纠纷不断发生。因此，要对房地产档案内容门类不齐全、结构不合理、成份不充实，难以满足企业的需求的问题进行加强整顿。这就要求，对现有的房地产档案进行及时的调整和接收尤其对于各房地产企业存在的不同形式、不同类型的档案。在收集此类档案时，要注明这些档案反映的时间、工程、地点。（4）档案收集工作要实现规范化、科学化。档案收集工作方面的归档原则、归档时间、归档范围、归档要求等都要有详细的说明。例如：商品房销售明码标价书；商品房认购书；住房公积金专项政策性贷款申请审批表；处理合同纠纷的民事调解书、判决书；房地产权证复印件；权属人身份证复印件；归档的文件材料必须做到完整、准确、系统，字迹工整清晰，签字等手续完备，便于长期保存。房产档案，以签订《商品房买卖合同》时间为准，区分所属年度；房产档案整理的要求，与企业管理档案整理要求基本相同；房产档案的编号，按公司制定的《档案分类编号方案》执行等等，从而使档案收集工作有章可循，有法可依，并逐步走上规范化、科学化的轨道。

总之，作为一名房地产档案管理人员，只有不断提高认识，加强业务学习，充分利用现代化的管理手段，才能提高自身的管理水平，才能使房地产档案管理工作更好地为城市建设服务。

参 考 文 献

[1]玄艺兰．论房产档案室的数字化建设[J]．中华教育周刊．2003（6）

房地产行业法律法规汇编篇(3)

买方（以下简称乙方）：

甲方按照《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，已合法取得　 市区　（县） 地块的土地使用权，土地使用面积为平方米，土地使用期限 年，自　至　止，国有土地使用证号为。甲方在上述地块上建设项目的名称为 ，现已具备规定的预售条件，经　 市房屋土地管理局批准，准予上市预售，外销预售许可证号为 。乙方自愿购买甲方的房屋，房屋用途为 。甲方已于年月日收到乙方预购房屋的定金元。双方经友好协商，就上述房屋的预售预购事项，订立本合同。

第一条　房屋，建筑面积为平方米（含共有共用面积、分摊面积，房屋状况详见附件一），国有土地使用面积平方米（含共有共用面积），土地使用期限自房屋产权过户之日起至年月日止。

上述各项面积为甲方暂测面积，房屋竣工后以市房屋土地管理局实测面积为准。

第二条　甲乙双方同意，该商品房交付时，房屋的实际面积与暂测的差别不超过暂测面积的±%（不含）时，按照本合同第三条所述房屋售价进行结算；实测面积与暂测面积之差超过暂测面积的±%（含）时，自甲方向乙方出示市房屋土地管理局实测面积文件之日起日内，乙方有权解除本合同。合同解除自乙方书面通知送达甲方之日起生效。甲方除在合同解除后30日内向乙方双倍返还定金外，并须将乙方已付的房价款及利息全部退还给乙方。利息按中国人民银行固定资产贷款利率（付款币种为人民币）或按中国人民银行外汇贷款利率（付款币种为外汇）计算。

第三条　双方同意上述预售房屋售价为每建筑平方米币元，价款合计为币（大写）仟　佰　拾　万　仟　佰　拾　元整（小写：元）。乙方同意按附件二所列的方式付款，并按期将购房价款汇入甲方指定银行账号。乙方已支付的定金在乙方最后一次付款时转为购房价款。甲方售楼款监管银行为　 ，银行账号为　。

第四条　乙方如未按本合同附件二所列付款方式规定的时间付款，甲方对乙方的逾期应付款有权追索违约金，违约金应自本合同约定的付款之日起至实际付款之日止。每延期一天，乙方按延期交付价款的万分之（大写数字）向甲方支付延期付款违约金。

第五条　乙方如未按本合同附件二所列付款方式规定的时间付款，逾期超过　日（遇法定节假日顺延）乙方未付款的，甲方有权解除本合同。合同解除自甲方书面通知送达乙方之日起生效。乙方已交纳的定金甲方不予返还。甲方将乙方已付的房价款退还给乙方。

第六条　甲方须于年月日前，将房屋交付给乙方。甲方交付房屋时，应同时提交建设工程质量监管部门出具的《工程质量竣工核验证书》。

第七条　除不可抗力外，甲方未按期将房屋交付给乙方的，乙方有权向甲方追索违约金。违约金支付时间自房屋应交付之日第二天起至实际交付日止，每延期一天，甲方按房价款总额的万分之（大写数字）向乙方支付违约金。

第八条　除不可抗力外，逾期日（遇法定节假日顺延）甲方未交付房屋的，乙方有权解除本合同。合同解除自乙方书面通知送达甲方之日起生效。甲方除在合同解除后30日内向乙方双倍返还定金外，并须将乙方已付的房价款及利息全部退还给乙方，利息按中国人民银行固定资产贷款利率（付款币种为人民币）或按中国人民银行外汇贷款利率（付款币种为外汇）计算。

第九条　因不可抗力甲方未按期交付房屋的，逾期最多不超过日，超过时，乙方有权解除本合同。合同解除自乙方书面通知送达甲方之日起生效。甲方应将乙方交付的定金、房价款及利息退还给乙方（利息计算同第二条）。

第十条　甲方交付的房屋经建设工程质量监管部门认定不合格的，乙方有权解除本合同，甲方应在合同解除后30日内向乙方双倍返还定金，并将乙方已付的房价款和利息全部退还乙方（利息计算同第八条）。

甲方交付房屋的装修、设备未达到附件三规定的装修、设备标准的，甲方同意按未达到部分的差价双倍向乙方补偿。

第十一条　甲方同意按《建设工程质量管理办法（试行）》、《市建设工程质量条例》及有关规定，自房屋交付之日起对乙方购置的房屋进行保修。

第十二条　乙方同意在物业管理委员会未选定物业管理公司之前，其购置的房屋由甲方或甲方指定的物业管理公司负责管理。

第十三条　本合同由双方签字后，境内的应于三十日内，境外的应于六十日内，由双方持合同共同到市房屋土地管理局房地产市场管理处办理预售、预购登记手续。

第十四条　本合同登记后至年月日前，乙方如转让其预购的房屋，须与转受让人在本合同上背书，并按规定到市房屋土地管理局房地产市场管理处办理预售合同转让登记手续。

第十五条　双方同意房屋交付后三十日内共同到市房屋土地管理局房地产市场管理处办理房屋买卖过户审批手续。

第十六条　办理上述手续时发生的税费，由双方依照有关规定缴纳。

第十七条　本合同的订立、效力、解释、履行及争议的解决均受中华人民共和国法律的管辖，凡因履行本合同所发生的或与本合同有关的一切争议，双方同意按以下第 种方式解决纠纷（用汉字填写）。

（一）因履行本合同发生的争议，由当事人协商解决，协商不成的，提交仲裁委员会仲裁。

（二）因履行本合同发生的争议，由当事人协商解决，协商不成的，依法向人民法院起诉。

第十八条　本合同未尽事项，双方可签订补充协议。

本合同的附件为本合同不可分割的组成部分，具有同等的法律效力。

第十九条　本合同正本一式两份，甲乙双方各执一份，副本共份，市房屋土地管理局留存两份。

甲方（签章）：　 乙方（签章）：

法定代表人：　 　 法定代表人：

地址：地址：

联系电话：联系电话：

邮政编码： 　 邮政编码：

授权代理人：　国籍：

联系电话：身份证号码或护照号码：

身份证号码或护照号码：代理人：

联系电话：

签约地点：

签约时间：

预售登记机关：（章）

经办人：

见附件一、房产平面图

见附件二、付款方式

见附件三、装修标准、设备标准及其他交用条件

见附件四、背书栏

外销商品房预售合同补充协议

卖方（以下简称甲方）：

中文全称：

英文全称：

法定代表人：

注册地址：

营业执照号码：

联系电话：

传真：

邮政编码：

买方（以下简称乙方）：

鉴于甲、乙双方共同认为，双方于年月日就房产预售、预购事宜所订立的编号为号的《市外销商品房预售合同》（以下简称“该合同”）存在未尽事宜，故双方依据该合同第十八条之规定，于该合同订立的同时，就该合同之未尽事宜经充分友好的协商，订立如下补充协议。

第一条　该合同中所述的房价款（亦即购房价款）、定金及违约金皆以美元为货币单位。

若以港元支付，则按支付当日的美元的换率计算。

第二条　甲方有权用其他质量、价格相当的材料和设备替代合同附件三所列之内容。

第三条　乙方逾期付款，甲方有权依该合同之规定终止该合同，没收乙方已交纳的定金；或甲方有权要求乙方根据合同之规定支付违约金，有权从乙方已付的购房价款中扣除该违约金，余款退还乙方。如乙方已付的购房价款不足以支付该违约金，甲方有权就不足部分向乙方追索。如甲方由此所遭致的损失大于该违约金，乙方还须就超过部分向甲方进行赔偿。

第四条　甲方应按合同规定的时间和条件，将房屋交付给乙方（甲方向乙方发出房产交付使用通知书之日即为甲方向乙方交付房屋之日）。但若甲方遇有下列一种或多种情况，使甲方不能按期将房屋交付给乙方，甲方有权按实际影响的日期相应延迟交付而不承担延迟交付的责任：

1.为遵守该合同签订后中华人民共和国或　 市政府颁布的有关法律、法规与规定；

2.市政府配套设施及安装的延误；

3.其他非甲方所能控制的因素，包括但不限于有关政府部门延迟有关文件的批准。

但以上原因须经市有关主管部门出具证明方可作为甲方延期交付房屋使用及免除责任的依据。

第五条　自房屋交付之日起，乙方所购房屋可按合同第十一条之规定享受保修，但属下列情况不予保修：

1.灯具、漏电保护开关及龙头、水掣等易损零部件；

2.经乙方或用户改动的设施及/或设备及因改动而损坏的项目；

3.因不可抗力而引起的任何损坏情况；

4.因第三者责任而导致的损坏；

5.其他因乙方使用、保养、维护不善而造成的设施及/或设备失灵、损坏者。

第六条　乙方同意于房屋交付使用时或于甲方要求时签署在物业管理委员会成立之前由甲方或甲方指定的物业管理公司制定的有关 房产物业管理的公约、规则等文件，按章交纳有关管理、维修、服务等费用。乙方保证遵守上述文件之规定。物业区的所有房屋楼宇（包括乙方所购房屋）将由甲方指定的物业管理公司全权管理，直到物业管理委员会选定物业管理公司之前。

第七条　乙方须在收到甲方发出的房屋交付使用通知书后十四个工作日内到甲方或甲方指定的代理机构办理房屋交付手续。届时乙方除须按约定的付款方式之规定交清应付之全部购房价款外，还须同时支付管理费按金、管理基金、管理费用及其他必须支付的费用。如乙方未依约付款，则甲方有权拒绝为其办理房屋交付手续，并有权追究其违约责任；如乙方虽依约付款，但未按此条规定之期限、方式等要求办理房屋交付手续，则视为甲方已按期并实际交付房屋予乙方使用。

第八条　房屋交付（包括甲方已被视为按期并实际交付）后，不论乙方是否已经实际占有或使用，如被他人占用或遭受意外损害或房屋外部或内部之设备、设施的灭失或被破坏，损害概由乙方自行负责。

第九条　乙方所购房屋只可作为住宅使用，乙方拥有和/或使用该房屋必须遵守中华人民共和国和市的法律、法规及社会公德，维护公共设施和公共利益，遵守管理公约规则及管理公司制定的住户守则。未经政府有关部门及物业管理公司同意，乙方不得随意更改其所购房屋的结构、外观、设备设施等，否则由此产生的一切后果由乙方负责，而因此造成甲方或物业区内其他房屋单位业主或住户的损失亦由乙方负赔偿责任。

第十条　房产交易过程中所发生的下列各种税费，由甲、乙双方按下列的规定分别交纳：

1.因签署和执有该合同之正本而发生的印花税，由甲、乙双方各自交纳；

2.因房产买卖而发生的契税由乙方交纳；

3.因房产交易而发生的交易手续费，由甲、乙双方各交纳一半；

4.因乙方取得房屋产权和相关土地使用权而发生之登记费、工本费等费用，由乙方交纳；

5.因房产买卖而发生的律师费、公证费等法律服务费用由乙方承担；

6.其他应交纳而未在此列明之税费，由甲、乙双方按国家之相关规定办理；

7.因乙方转让其预购的房屋而发生的一切费用由乙方与转受让人依政策有关规定予以承担；

8.因国家开征及/或收取新的税费而发生的税金或费用，按国家之相关规定办理。

第十一条　如乙方转让其预购的房屋，应在其与转受让人在该合同上背书并办理预售合同转让登记后十个工作日内书面通知甲方。

第十二条　乙方及转受让人在该合同上背书并经办理预售转让登记后，乙方在该合同及本补充协议中的全部权利义务由转受让人享有和承担。乙方在转让前所应承担而未承担的违约责任，转让后由转受让人向甲方承担。若乙方及转受让人未能按规定办理预售合同转让登记，则视为该转让无效，乙方应继续履行该合同及本补充协议。

第十三条　乙方取得该房屋产权后如将房屋转让、赠与、抵押或出租，乙方需保证乙方的受让人、赠与人、抵押权人或承租人将书面无条件接受上述管理公约、规则及管理公司制定的住户守则等文件的约束。否则，甲方及/或物业区内之其他房屋所有权人，因此而遭受的任何损失，概由乙方负责。该房屋的受让人、赠与人、抵押权人或承租人已经书面接受上述公约、规则、住户守则等文件的约束后，乙方不再承担有关责任。

第十四条　对于该合同第十三条及第十五条所述有关预售预购登记及买卖过户手续、领取房屋所有权证件手续，乙方可以集中委托甲方指定的代理机构办理。由此引起的相关费用全部由乙方承担。

第十五条　本补充协议及其附件均是该合同不可分割的一部分，由甲、乙双方在订立该合同之时同时签署，与该合同具有同等法律效力，并在经甲、乙双方办理完预售、预购登记之日起生效。经双方共同申请，由公证处对该合同及本补充协议进行公证。

第十六条　该合同、本补充协议及附件均用中文书写，任何译本只作参考；其他文字文本及条款或意思表示与中文不一致者，均以中文文本为准。

第十七条　该合同、本补充协议及附件之手写与印刷文字经甲、乙双方确认后具有同等法律效力。如有更改，须经甲、乙双方互签。

第十八条　甲、乙任何一方的通讯联系地址、电话等若有任何变化，该方均应在十四个工作日内以书面形式通知对方；甲、乙双方发给对方的任何通知均应按合同载明的地址、收信人，以邮政特快专递方式发出。从发出之日起计算第五天（最后一日遇法定节假日顺延），不论对方或其授权代表是否实际收到该通知，即视为对方收到该通知之日，亦即视为该通知已于是日送达对方。

第十九条　该合同及本补充协议正本一式二份，甲、乙双方各执一份；副本三份，由市房地产管理局执有二份，公证处执有一份。

甲方（签署）： 乙方（签署）：

授权代表： 授权代表：

签约地点：

签约时间：

附件五

买方资料

（个人）中文姓名：

英文姓名：

证件类别及号码：

国籍/地区： /

通讯地址：

电 话：

传真：

委托代理人/指定联系人姓名： /

电话：

传真：

通讯地址：

（公司）中文名称：

英文名称：

营业执照/商业注册证编号： /

法定代表人：

委托代理人：

电话：

传真：

注册地址：

通讯地址：

附件六 付款办法

乙方同意按下列方式向甲方支付购房款：

1.乙方于年月日，向甲方支付购房款的%（含定金）；

2.乙方于年月日，向甲方支付购房款的%；

3.乙方于年月日，向甲方支付购房款的%；

4.乙方于年月日，向甲方支付购房款的%；

房地产行业法律法规汇编篇(4)

三部与公众生活相关的法规规章

劳动和社会保障部《最低工资规定》。该《规定》适用范围不仅包括企业，还包括民办非企业单位、有雇工的个体工商户和与之形成劳动关系的劳动者，以及国家机关、事业单位、社会团体和与之建立劳动合同关系的劳动者。《规定》指出，劳动者在依法享受带薪年休假、探亲假等国家法定的休假期间视为提供了正常劳动，用人单位必须依法应支付的不得低于最低工资标准的劳动报酬。《规定》明确了最低工资标准测算方法，要求最低工资标准每两年至少调整一次。对于违反规定的，劳动保障部门将责令用人单位按所欠工资的最高5倍支付劳动者赔偿金。

建设部、财政部、民政部、国土资源部、国家税务总局《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》。《办法》指出，城镇最低收入家庭廉租住房保障方式应当以发放租赁住房补贴为主，实物配租、租金核减为辅。实物配租要面向孤、老、病、残等特殊困难家庭及其他急需救助的家庭。为了保证公平和公正，《办法》还要求，申请廉租住房的最低收入家庭，应当提出书面申请，市、县人民政府房地产行政主管部门审核后，应当予以公示。有关部门可以通过入户调查、邻里访问以及信函索证等方式对申请人的家庭收入和住房状况进行核实。

建设部《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》。该《规程》明确了行政裁决及强制拆迁的程序，增加了行政调解程序，建立了拆迁听证制度，确立了拆迁补偿安置标准的裁决原则，规范了拆迁强制执行行为。《规程》指出，因拆迁人与被拆迁人就搬迁期限、补偿方式、补偿标准以及搬迁过渡方式、过渡期限等原因达不成协议，当事人可向市、县房屋拆迁管理部门申请裁决。未达成拆迁补偿安置协议户数较多或比例较高的，房屋拆迁管理部门在受理裁决申请前，应当进行听证。未经行政裁决不得实施行政强制拆迁，拆迁人、接受委托的拆迁单位在实施拆迁中采用恐吓、胁迫以及停水、停电等手段，强迫被拆迁人搬迁或者擅自组织强制拆迁的，由所在市、县房屋拆迁管理部门责令停止拆迁，并依法予以处罚；触犯刑律的，依法追究刑事责任。

三部重要的行政性法规规章

国务院《地质灾害防治条例》。《条例》明确规定，国家实行地质灾害预报制度和地质灾害调查制度。国务院国土资源主管部门会同国务院建设、水利、铁路、交通等部门，依据全国地质灾害调查结果，编制全国地质灾害防治规划，经批准后公布。县级以上人民政府应当将城镇、人口集中居住地区、风景名胜区、大中型工矿企业所在地和交通干线、重点水利电力工程等基础设施作为地质灾害重点防治区中的防护重点。国家建立地质灾害监测网络和预警信息系统，实行地质灾害预报制度。地质灾害预报由县级以上人民政府国土资源主管部门会同气象主管机构发布。任何单位和个人不得擅自向社会发布地质灾害预报。对出现地质灾害前兆、可能造成人员伤亡或者重大财产损失的区域和地段，县级人民政府应当及时划定为地质灾害危险区，予以公告，并在地质灾害区的边界设置明显警示标志。

国土资源部《矿产资源登记统计管理办法》。与1995年《矿产储量登记统计管理暂行办法》相比，修改和补充后的《办法》改变了以往矿产储量统计与开发利用统计分别进行、一个部门多头统计和部分填报内容重复的状况，将原来实行的原矿产资源储量与开发利用两项统计制度合并，建立了新的规范的矿产资源统计制度。同时，明确了矿产资源登记统计管理的职责分工，并将矿产资源储量登记与评审备案、探矿权采矿权管理等紧密链接起来，同时办理，既强化了国土资源主管部门对矿产资源登记统计工作的统一管理，便于登记工作的落实，又简化了程序，提高了效率，进一步明确了矿产资源储量登记的作用。另外，新《办法》还制订了新的指标项目，修改了有关专业术语和名称，增加了停办（关闭）矿山残留矿产资源储量登记方面的规定。

国土资源部《海底电缆管道保护规定》。该《规定》对海底电缆管道的安全运行、海底电缆管道所有者合法权益、海上作业与海底电缆管道的保护、海底电缆管道纠纷的解决以及处罚做出明文的规定。《规定》指出，海上作业者在海上作业时钩住海底电缆管道的，应当立即报告所在地海洋行政主管部门，不得擅自将海底电缆管道拖起、拖断或砍断。海上作业者为保护海底电缆管道致使财产遭受损失，有证据证明的，海底电缆管道所有者应当给予适当的经济补偿；但擅自在海底电缆管道保护区内从事挖砂、钻探养殖等海上作业的除外。单位和个人造成海底电缆管道及附属保护设施损害的，应当依法承担赔偿责任。

四部与财经有关的法规规章

中国银行业监督管理委员会《金融机构衍生产品交易业务管理暂行办法》。该办法对金融衍生产品的管理进行了统一的规范，还首次对金融机构开办衍生产品的准入条件和开办程序进行了明确规定，加强了衍生产品的准入管理。《办法》指出，申请开办衍生产品交易业务的中国国内的金融机构，必须具备健全的衍生产品交易风险管理制度和内部控制制度；完善的衍生产品交易前、中、后台自动联接的业务处理系统和实时的风险管理系统；配备相应的人员和设施。外国银行分行申请开办衍生产品交易业务，应获得其总行对该分行从事衍生产品交易品种和限额等方面的正式授权；除总行另有明确规定外，该分行的全部衍生产品交易统一通过给其授权的总行系统进行实时交易，并由其总行统一进行平盘、敞口管理和风险控制。银监会有权随时检查金融机构有关衍生产品交易业务的资料和报表，定期检查金融机构的风险管理制度、内部控制制度和业务处理系统是否与其从事的衍生产品交易业务种类相适应。

中国人民银行《中国银联入网机构银行卡跨行交易收益分配办法》。《办法》统一了发卡行和中国银联在跨行交易中的收益分配比例和办法，规定ATM跨行取款交易收益分配采用固定代理行手续费和银联网络服务费方式。持卡人在他行ATM机上成功办理取款时，无论同城或异地，发卡行均按每笔3.0元的标准向代理行支付代理手续费，同时按每笔0.6元的标准向银联支付网络服务费。暂不规定ATM跨行查询收费。POS跨行交易的商户也须按一定比例向发卡行和银联缴纳服务费。

中国保险监督管理委员会《外国保险机构驻华代表机构管理办法》。与旧办法相比，新《办法》明确了外国保险机构申请驻华机构的审批时间，规定了外国保险机构及相关称谓。《办法》指出，“外资保险机构驻华代表机构”将改名为“外国保险机构驻华代表机构”。按照中国入世承诺，新办法加入了保监会审批的期限的规定；对审批的程序进行了细化，明确规定，正式申请表由保监会提供，保监会审批的期限为20日，20日内不能作出决定的，经保监会主席批准，可以延长10日。对代表机构的展期，不再审批，对代表机构变更地址、更换或增减代表、副代表、外籍工作人员，则由审批改为事后报告。

国家外汇管理局《关于规范非居民个人外汇管理有关问题的通知》。该通知对我国境内非居民个人的外汇流入、流出，等各环节都进行了规范，并明确了银行的职责。《通知》指出，外国自然人（包括无国籍人）、港澳台同胞和持中华人民共和国护照但已取得境外永久居留权的中国自然人都是非居民个人。《通知》以1万美元和5000美元为界，分别规定了非居民个人办理外汇收支、外汇划转、结汇、开立外汇账户、将外汇汇出境外应办理的相关手续。银行应当按照本《通知》规定办理非居民个人外汇业务，并接受外汇局的监督、检查。

三部与海关相关的法规规章

国务院《中华人民共和国知识产权海关保护条例》。《条例》明确规定了知识产权海关保护的范围以及期限。海关对与进出口货物有关，并受中华人民共和国法律、行政法规保护的商标专用权、著作权和与著作权有关的权利、专利权实施保护，知识产权权利人可以按照本条例的规定，将其知识产权向海关总署申请备案。知识产权海关保护备案自海关总署准予备案之日起生效，有效期为10年，知识产权权利人可向海关申请扣留侵权嫌疑货物。

海关总署《海关关于加工贸易保税货物跨关区深加工结转的管理办法》。与旧办法相比，新《办法》做了较大的修改，并对转入、转出企业办理结转计划备案手续程序、办理结转报关手续的程序进行了细化。《办法》指出，加工贸易企业开展结转的，转入、转出企业无需经外经贸主管部门批准，只需经主管海关备案后，就可办理实际收发货及报关手续。《办法》还规定了申请结转的加工贸易企业如有不符合海关监管要求，被海关责令限期整改，在整改期内的；逾期未报核《手册》的；未按照本办法第五条规定填制结转货物收发货单的；涉嫌走私已被海关立案调查，尚未结案的等四种情形，海关将不予受理。

海关总署《中华人民共和国海关对用于装载海关监管货物的集装箱和集装箱式货车车厢的监管办法》。该办法加强了对集装箱制作、集装箱式货车车厢的制造或改装以及集装箱和集装箱式货车车厢的维修的监管。《办法》规定，境内制造集装箱的工厂、境内制造或者改装集装箱式货车车厢的工厂应持《工厂认可证书》，向其所在地海关申请递交申请书，经核准后由海关颁发相应的核准证书，方可从事集装箱制造、集装箱式货车车厢制造、改装或者维修。海关总署授权中国船级社统一办理集装箱我国海关批准牌照、境内装载海关监管货物的集装箱式货车车厢的海关批准牌照。海关可以随时对维修工厂维修的安装海关批准牌照的集装箱和集装箱式货车车厢进行核查。

房地产行业法律法规汇编篇(5)

1重庆市矿山环境治理现状

1.1初步形成了矿山地质环境保护的政策法规体系在贯彻落实国家矿产资源法、环境保护法等基本法规的同时，制定了《重庆市矿产资源管理条例》、《重庆市地质灾害防治管理办法》、《重庆市地质灾害危险性评估管理暂行规定》和《重庆市地质环境监测管理暂行规定》、《重庆市矿山环境治理和生态恢复保证金管理暂行办法》等，有力地保障和促进了全市矿山地质环境的保护和治理工作。

1.2初步形成了规划控制体系市国土房管局于2000年起，由矿山地质环境问题较多的原国营6大矿务局片区的矿山地质环境进行调查工作入手，逐步开展了全市矿山地质环境调查工作。2005年，组织编制完成了《重庆市矿山环境保护与治理规划(2006－2015)》。2008年8月，市国土房管局又组织了废弃矿井的专项调查工作，目前正在编制《重庆市废弃矿井治理(专项)规划》。2009年2月，市国土房管局又组织编制了《重庆市城周矿山植被恢复子规划》，将其纳入《重庆森林工程总体规划》中。为了对重庆市5大国有煤矿采煤沉陷区进行土地整治、改善矿区生态环境，编制了《重庆市五大国有煤矿采煤沉陷区土地整治专项规划》。

1.3建立了矿山环境恢复保证金制度、矿山地质灾害危险性评估和环境影响评价制度市国土房管局会同市财政局、市环保局于2007年2月出台了《重庆市矿山环境治理和生态恢复保证金管理暂行办法》，初步建立了全市矿山环境恢复保证金制度。此外，重庆市还建立了矿山地质灾害危险性评估和环境影响评价制度，从源头上控制了矿山地质环境的恶化趋势，加强了对矿产资源开发的管理。

1.4矿山环境治理工作初见成效重庆市陆续开展了许多矿山环境治理项目，这些项目的实施给当地的社会、生态和经济带来了一定的效益。如九龙坡区华岩镇云峰村废弃工矿地土地复垦项目的实施，新增了大量的耕地，缓解了人地矛盾，并为当地剩余劳动力提供了再就业机会，促进了社会的可持续发展;中梁山四方井矿区的植被恢复治理，有效地防止水土流失和地质灾害，改善了矿区的生态系统;北碚区三汇二矿和三汇三矿的矸石山治理，有效地防止了矸石山的滑移，保护了矸石山对面的大片茶园不遭破坏，保证了地方经济的发展。

2存在的主要问题

2．1矿产资源开发与环境保护矛盾依旧突出重庆市矿山企业95%以上为乡村集体或私营小型矿山，这些矿山企业普遍存在重资源开发、轻环境保护与治理的问题。

2．2矿山环境治理专项资金不足重庆市矿业开发历史悠久，遗留的矿山地质环境问题与新产生的矿山地质环境问题点多面广，有的甚至十分严重，目前还缺乏治理资金的多元化投入机制，导致矿山地质环境保护与治理欠账太多，资金缺口较大。

2．3有关矿山地质环境保护与治理法规制度不健全虽然重庆市初步形成了矿山地质环境保护的政策法规体系，但是仍缺乏一些配套的、可操作性的矿山地质环境治理与保护的法律法规及制度。

2．4矿山开采和治理技术有待提高矿山开采和治理技术不能适应环境保护与整治目标的要求，主要表现在:一是大部份小型矿山开采方法、废渣、废水治理方法落后;二是土地复垦与还绿工程先进技术与方法推广不够，矿区的开采与土地复垦不能实现同步;三是缺乏专业的矿山环境治理的专业队伍、专家咨询和技术支撑体系。

2．5矿山地质环境状况有待进一步查清目前，重庆市仍有很多矿山地质环境问题未进行实地调查，因此，还有待开展系统的基础调查工作，全面摸清矿山地质环境状况。

3保护对策及建议

3．1建立和完善法律法规体系，使矿山环境治理有法可依加快相关法律和规章的制定，建立起配套的矿山环境治理法律法规体系，以适应新形势下经济、社会与矿山环境治理的协调发展，使矿山环境治理法制化。

3．2制定系统、科学的保护与治理规划编制全市矿山生态环境综合防治规划，并纳入当地社会和区域经济的计划中，重点矿产资源开发区的矿产利用开发方案中也应制定相应的环境保护与治理方案，努力使矿山环境治理工作走向制度化、规范化和科学化的轨道。

3．3加强对矿山环境治理的监督和管理明确各管理部门的职责，统一各方权、责、利的关系，加大监管力度，定期、不定期地加强对矿山环境保护和治理工作的监督检查，并向上级汇报，发现问题，及时处理，提高监管效率。

3．4建立稳定的投入保障机制，完善奖惩措施，促进综合治理多渠道、多层次、多方位筹集矿山环境治理资金，加强矿山环境保证金制度的落实，将矿山环境治理资金纳入财政预算，并逐步加大投入比例。配套完善环境治理工作的奖惩措施，对矿山环境治理工作做得好的矿山企业应予以政策倾斜和经济支持与奖励。

3.5创新矿山环境保护与治理工作机制完善“谁开发、谁保护、谁破坏、谁治理”的机制，解决不欠新账的问题，对于历史遗留早已废弃的矿山，由政府牵头组织落实治理，把矿山环境保护与治理工作列入政府任期目标和年度目标，逐步形成“政府统一领导，部门齐抓共管，一级抓一级，层层抓落实”的局面［2］。

3．6依靠科技进步，树立典型示范工程，提高综合防治能力在矿山环境治理方法上，要敢于改革创新。可以组织矿山环境治理的专业队伍，鼓励各类科研和开发机构从事矿山环境治理的科研工作，建立矿山环境恢复治理专家咨询和技术支撑体系，开展不同矿种、不同地区的治理研究，树立典型示范工程，推广先进实用技术和经验。

房地产行业法律法规汇编篇(6)

一张土地示意图的买卖

“你知道1993年北海房地产市场‘击鼓传花’的游戏吗？”

张九虎一走进彭小安律师的办公室，就直愣愣地问道。

“我也算当年的玩家吧，1993年3月我和一家公司签订土地使用权转让合同，按每亩20．5万元标准支付转让金，合作开发当年北海乡镇企业城范围内的150亩土地，我先后支付了2500万元给这家公司，但直到现在我连一块土地的影子都没看见，我现在想追回当年给他们的这笔款子。”不等彭小安开口，张九虎就连珠炮似的说道。

彭小安递了一杯茶给张九虎，示意他坐下来慢慢说下去。“我们约定，协议签订后两个工作日内，我支付给这家公司500万元作为定金，他们则将原有的土地红线图正本和与乡镇企业城签订的土地合作开发协议给我们保管。签约后10日内我再付1000万元给他们，其余的1575万元在1993年5月前付清，他们则负责帮我们办理红线图及转换合同。”

“既然他们负责将协议约定的土地使用权办理至你公司名下，那为什么后来你没有看到土地呢？”彭小安赶紧问道。

一听彭小安的发问，张九虎就发出了一声冷笑，不屑地反问道：“北海房地产是怎么玩的，你到底知道不知道？”

“他们当时从乡镇企业城拿地还差人家50%的费用！”张九虎喃喃自语，“当年炒地皮都是这样的玩法，要等着下家拿钱来才能付清上家的土地款。”

“我们双方又签订了补充协议，约定在当年5月1日付清全款前，由他们自行付清给乡镇企业城的开发费，如果乡镇企业城在这期间提高土地价格，加价部分则由他们承担；如果收回土地，他们则退还我们所有的款子，并在5日内赔偿我们500万元；反之5月1日前，我们若不能付清所有的开发费，则赔偿他们500万元。”说到这里张九虎禁不住一脸苦笑，“妈的，签订合同当天，他们只拿一张土地示意图就把我们打发了！”

听到这里，彭小安不由得冒了一身冷汗：“也就是说，和你们合作的那家公司其实啥也没有，仅有政府的远景规划及同意他们受让土地但未履行任何手续的文件？”

“北海地产当年就是这么玩的！”张九虎再一次苦笑。

诉讼时效的惊险破局

那年收张九虎土地款的四越房地产公司，旗下还控股着当地一家上市公司。第一个摆在明面上的问题，就是如何通过技术处理避开地方保护？地方保护是中国司法的特色之一，四越房地产旗下掌控着一家上市公司，地方行政力量难免会有一些倾斜。因此，若选择在北海当地诉讼，难度可想而知。

另一个难题也让彭小安坐卧不安――诉讼时效。“法学界不是一直主张‘无效合同无诉讼时效’吗？”多年的经济案件诉讼经验让彭小安敏锐地发现了问题的关键所在。但彭小安仍然有些担心：“无效合同无诉讼时效在法律上并没有直接规定，如果选择在理论研究力量弱的中基层法院打这场官司，胜算要小得多，怎么办？”

“在理论研究力量上，中基层法院与高级法院肯定没有办法比，在法律没有直接规定的情况下，高级法院和最高法院更容易接受理论创新。”思考良久，彭小安计上心来，“通过利息计算的方式增加诉请金额，让案子在广西高院立案，避开北海中院。”

“无效合同不受两年诉讼时效的限制，没有法律依据。我国是成文法国家，在法律没有明确规定无效合同不适用诉讼时效制度的情况下，人民法院不宜也不应该把存在争议的学理、学说作为定案的依据。”果不出彭小安预料，庭审中四越房地产公司的律师表现得非常老到，申辩铿锵有力。

“只要法律、行政法规认为合同是无效的或损害社会公共利益的，就应当认定合同无效，而不应考虑合同无效经历的时间过程；确认合同无效之诉属确认之诉，不适用诉讼时效制度；无效合同产生的财产返还请求权，其诉讼时效期间应自合同被确认无效之日起算；以‘民事关系的稳定’为借口，使无效合同经过时间的延续达到与有效合同相同的事实结果，显然违背立法宗旨……”

法院在终审判决中支持了彭小安的答辩，以“无效合同无诉讼时效”的结论结案。并判令四越房地产公司返还张九虎当年支付给它的巨额土地使用权转让金本息。

但案件并没有就此完结。让彭小安没有想到的是，在后来的案件执行过程中，他又发现了一个令自己无比惊讶的秘密。

找谁执行陷尴尬境地

由于张九虎虽然赢了官司却无力支付保全费及提供保全担保，在诉讼过程中并未采取财产保全措施。等到张九虎赢了官司，又引起四越房地产其他债务人的连锁，其持有的旗下上市公司股票已陆续被质押给银行，房产也被抵押，公司的全部资产先后被多家法院查封。当张九虎尚未从胜诉的喜悦之中清醒过来时，便又陷入到无财产可供执行的尴尬之中。在终审判决后近两年的时间里，张九虎并没有从四越房地产公司拿到一分钱。

究竟该找谁执行？

当年北海房地产市场司空见惯的注册资本不实问题进入彭小安的视野。

“1990年代初的北海，只要银行开出一纸证明，便可以完成验资并成立公司，四越房地产公司应该也是这样搞的。”张九虎猜测道。

随即，彭小安对四越房地产公司的出资进行了核实，一份可疑的某银行资金证明如期出现，这让彭小安兴奋不已，立即向法院申请，请求法院对该出资账户调查核实。果然，该银行回复法院“经查该出资账户不存在”。不存在，意味着相关股东根本没有出资！

彭小安毅然决定追加四越房地产公司的开办公司浙江厚德集团为被执行人，并立即向法院申请。

由于证据确凿，浙江厚德集团很顺利地被追加为被执行人。同时，彭小安还赶赴杭州启动了地毯式的摸底排查，出其不意，一举将厚德集团名下其实际控制的价值两三千万元的一栋西湖边的别墅成功查封，并查封了厚德集团名下部分其他财产，掌握了执行战役的主动权。

2008年春节一过，承办法官便到杭州准备拍卖事宜，拖延十几年的陈年债权即将兑现。

拍卖会前夜惊现案中案

就在拍卖会前一天晚上，风云突变。

浙江厚德集团并没有坐以待毙，而是开始了反击！它突然向法院抛出一份“抵销申请”，撒手锏一出，执行法官被震惊，彭小安也不敢相信眼前发生的一切，拍卖工作戛然而止！

到底发生了什么？

原来张九虎和律师彭小安在追加浙江厚德集团为被执行人之后，浙江厚德集团经过多方努力，居然在某资产公司的角落里找到了一笔债权―― 当年张九虎公司所欠下的债务。

欣喜之下，浙江厚德集团以极低的价格将该债权收购，现在浙江厚德集团反而成为了张九虎的债主！

这到底隐藏着一件什么样的秘密呢？

原来，同样是在1993年，张九虎从四越房地产公司拿到土地使用权蓝线图之后，就以同样的操作手法，把他买来的那张“土地示意图”卖给了通恒地产公司，但由于他一直未能从四越房产公司拿到土地，也就一直无法把土地交付给通恒地产。2000年，通恒地产将张九虎及所在公司告上法庭，法院认定其转让给通恒公司的150亩土地是根据1993年3月其与四越房地产公司签订的土地使用权转让合同受让而来。但张九虎并未给通恒公司提供任何开发用地，因此法院判决该土地使用权转让合同无效，判令张九虎返还其从通恒公司那里取得的土地款及利息。

不过，张九虎在败诉后并没有偿还这笔债务，这就是后来浙江厚德集团收购的那笔债权！得意洋洋的厚德集团将背后的故事和盘托出：被天鼎公司托管的通恒公司，原本对张九虎的债权收回无望，但厚德集团发现后，提出了收购的想法。天鼎公司将通恒公司债权及其他资产打包拍卖，而中间又杀出了个汇邦公司，其杀入理由是看好资产包中的土地，欲与厚德集团争抢，厚德集团不想花大价钱，于是被汇邦公司“劫和”。拍卖后，厚德集团马上找到汇邦公司提出收购债权，最终厚德公司收购债权，并向北海市中级人民法院申请变更执行主体，法院裁定厚德公司替代通恒公司成为新的申请执行人！

拍卖戛然而止，执行工作从涨停直接砸到令人窒息的跌停板，“利空”呈现出颠覆性的状态。

从头捋，“花”落谁家？

首先捋通恒公司到汇邦公司的转让，彭小安亲自带人，从南宁到北京详细调查，几经周折，启动了所有关系，终于了解到汇邦公司因为对土地瑕疵不满，正在与天鼎公司交涉，拍卖款没有交，而拍卖条件是交款后办理资产的转移，也就是说汇邦公司尚未取得该债权。

彭小安迅速向北海中院提出异议，北海中院不得不撤销此前的裁定。

异议过程中，彭小安给张九虎出了个解决问题方案：目前汇邦公司正面临资产包亏损的困境（厚德公司砍价太狠，而土地又没有预期理想），张九虎安排泰德公司以高于厚德公司的价格向汇邦公司提出收购债权，商人重利，汇邦公司立即倒戈，解除与厚德公司之间的协议。泰德公司迅速协助汇邦公司交款并接收债权。至此，厚德公司抵销的筹划落空。

在重新进行拍卖的前一天晚上，厚德公司举起了双手，不但被迫全盘接受执行条件，且同意豁免汇邦公司的违约责任。最终以厚德公司交款、法院停止拍卖了结。

一桩十几年前的击鼓传花案，终于尘埃落定。其间起伏迭宕，几经周折又峰回路转，商业暗招与律师技巧频频交战，刀光剑影中，再一次重现了当年的癫狂，也再次证明，欠下了债，总归是要还的！

（应受访当事人要求，本文所有人名、企业名均为化名）

房地产行业法律法规汇编篇(7)

在编制概算过程中,应充分考虑影响建设投资的动态因素，要合理的预测自编制概算时至工程竣工期间的价格变化等动态因素的变化幅度,打足建设投资。建设项目总概算投资包括固定资产投资和铺地流动资金,固定资产投资要将静态投资和动态投资分别列出。静态投资为设计编制时的市场价格,由建筑工程费、安装工程费、设备购置费、其他费用和基本预备费构成；动态投资由固定资产投资方向调节税、建设期贷款利息和价差预备费等组成。按照国家现行规定,铺地流动资金为项目正常生产所需流动资金的30%。

编制概算前需注意以下文件必须准备齐全:已经批准的计划任务书；建设地区的自然、技术经济条件等资料；初步设计或扩大初步设计文件；建设地区人工工资标准；材料预算价格等价格资料；国家或省、市自治区现行的建筑安装工程概算定额或概算指标；国家或省、市自治区颁发的建筑安装工程间接费定额及其他有关费用文件。编制人员应主动去当地定额站咨询,莫要遗漏。还要注意概算文件内容的充实、完成。

概算的编制说明中应充分介绍工程概况,讲明建筑规模,主要工艺流程,主要工艺设备选型,项目划分,主要车间组成。旧厂改(扩)建时,应介绍旧厂相关情况；设计任务来源和依据,参与该项目工程工程设计的设计单位及总、分包设计关系。亦要讲明投资概况,及费用组成。按各主要生产车间,各辅助设施,工器具及生产工具购置费,工程建设其他费,基本预备费,价差预备费,固定资产投资方向调节税,建设期贷款利息,铺底流动资金等项目划分的投资及各占概算总投资的百分比。

如有引进工程,对于引进项目少的工程建设项目,注明总的用汇量即可；对于引进项目多的工程建设项目,需要列出详细的建设项目引进工程费用用汇情况,包括:用汇项目,设备材料费(FOB价),海运费,保险费,其他费。还要根据国家对环保卫生和安全与工业卫生设施的工程内容,范围规定,说明该部分工程费占概算基本费的百分比。注意概算文件的金额表示方式及汇价确定方法。内资项目应以人民币表示,其中引进工程需列出外汇金额。合资项目宜同时列出外币和人民币,合计金额应以人民币表示,但经合资各方商定也可以外币表示。外商独资项目凡以外币支付的费用,一律以外币表示,凡以人民币支付的费用一律以人民币表示,合计以外币表示。外币币种宜采用美元表示,外商独资项目也可按外商意愿确定。关于货币的计量单位,内资、合资项目的人民币和外币皆以万元为单位表示。另外编制概算时汇价要采用近期国家外汇管理局公布的市场汇价的中间价。

具体编制单位工程概算表时要注意下面问题。单位工程概算以单位工程项目编制。建筑安装工程概算由直接费、间接费、计划利润、税金、价差组成。设备购置费概算由设备费和设备运杂费组成。初步设计概算的编制应说明清楚,内容完整,取费符合规定,总概算和综合概算中的建筑面积,构筑物体积,设备重量和技术经济指标要填列完整。

主要建筑物应计算工程量,次要建筑物可按单位面积造价指标或参考类似工程的预决算资料采用指标法编制。一般构筑物可以按照概算指标法编制,大型构筑物如水池、料斗等应计算工程量,采用单价法编制。设备基础费可分别不同性质等车间采用设备基础费概算指标按占设备重量等百分比计算。对于大型设备基础,可视项目具体情况计算工程量,采用单价法编制。