建筑业涉税风险篇(1)

关键词：施工企业 涉税风险 纳税筹划

建筑施工企业涉税风险是指施工企业未按照税法规定承担纳税义务而导致的现存或潜在的税务处罚风险以及因未主动利用税收政策导致的应享受税收利益的丧失。纳税筹划是指纳税人在符合税收法律的前提下，按照税收政策的导向，事前选择税收利益最大化的纳税方案处理企业经营活动的一种筹划行为。

一、建筑施工企业主要税种的涉税风险

建筑施工企业的主要涉及的税种有营业税及附加税、所得税，现按税种分类分析涉税风险。

1．营业税的涉税风险

(1)税法规定建筑业的营业税税率为3%，而实践工作中施工企业对经营方式的选择不同，使承接的工程项目可能被动的适用其他较高税率的风险。

①建筑工程承包公司在工程主合同范围以外，某些附加工程（比如达不到公开招标要求的工程配套项目等）没有与建设单位签订工程合同，施工企业负责工程的组织协调业务，收取相关费用。这类业务，税务部门可按服务业税目适用5%的税率征收营业税。

②施工企业将闲置的用于工程作业的铲车、推土车、设备等工程用固定资产租借给其他单位使用，按天数或包月收取租赁费用，税务部门可按租赁业税目适用5%的税率征收营业税。

(2)施工企业由于采用总分承包经营模式，或与建设单位在结算方式不同，产生营业税的计税基础的差异。

①现行的法律是允许工程分包经营的，但应关注的是工程分包不等于工程转包。工程转包属于建设工程领域的违法行为。因此，税法也对两者区别对待。《营业税暂行条例》的规定，纳税人将建筑工程分包给其他单位的，以其取得的全部价款和价外费用扣除其支付给其他单位的分包款后的余额为营业额。该规定对转包业务在计算营业税时，其营业额不再允许扣除转包价款。某些施工企业将分包合同、劳务合同、承包经营合同进行备案开具工程分包发票及劳务发票，并未关注合同内容、帐务处理是否已构成工程转包，从而给企业带来潜在的风险。

②施工施工合同中存在甲供设备和甲供材时，由于没有关注到税法特殊规定，无形中增加了营业额。根据2009年1月1日开始实施的修订后的《营业税暂行条例实施细则》纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备价款。实践中一种情况是施工企业并没有关注新政策的变化，好好的利用新政策的优惠。如没有将甲供设备从甲供材中单独列示出来，有装饰工程的项目未将装饰工程单独列项，从而承担了额外的税负。另一种情况是施工企业涉及工程增加变更索、价格增项调整而发生的索赔时，材料部分仅考虑发生的成本而忽视了由于甲供材价差所额外承担的税费。

2．农民工工资的涉税风险

现阶段，施工企业采用分包形式，即把部分分项工程分包给低资质或无资质的施工队伍或包工头，由分包队伍或包工头组织农民工进行施工。

在签订分包合同中，涉及到农民工工资发放以及为农民工缴纳社会保险费的问题比较棘手，如何核销分包成本也是一个现实的难点。

目前的分包合同比较普遍都会约定由施工企业直接将分包工程款支付给分包队伍或包工头，而分包队伍用《工资表》以及其他发票冲抵分包款、核销施工成本，这种方式，但又确属无奈。

一般来讲，由于现阶段国家对农民工社会保险费的转入接续政策存在地域限制等原因，加上施工项目存在工期短、工作艰苦及其他一些原因，农民工频繁跳槽、流动性大的情况比较普遍，农民工本人缴纳社会保险费的意愿不是特别强烈，对企业代扣代缴工资薪金的个人所得税反应比较强烈。所以，这种模式下，用工资表冲减分包成本，又涉及到这两项税费的问题，如何监督和控制涉及分包队伍及农民工工资个人所得税以及缴纳社会保险费实在是一个管理难点。

而目前阶段，各地税务部门可能基于地域保护的原因，对涉及农民工这部分劳动保险费、个人所得税的征管政策不尽一致、甚至有政策打架的现象，施工企业有一定的操作困难。而用其他发票（如材料发票）核销成本，可能既涉及到增加税费负担还可能存在违反税法的问题。

3．企业所得税的涉税风险

(1)《企业会计准则》与税法关于收入确认的差异属于时间性差异。施工企业根据《企业会计准则》应按完工百分比法确认收入和成本，以此办法确认的会计利润是符合实际的。但对于跨年度收入的确认，即按工程预计总成本与发生的实际成本推算完工百分比的乘积，再确认收入。这里有个暂估成本的问题，与税法的有差异。税法强调的是合法性、真实性原则，对未能及时取得正式发票的工程成本，不能予以结转，因此，可能会造成了税法上的成本与收入不配比，致使企业提前或滞后反映利润，虽然影响了资金流量，但不影响企业的总税负，对所得税形成的仅是时间差异。

(2)税法对发生的不合理、不合规、超过扣除比例的项目的成本是不予以确认，并进行纳税调整，与帐面成本差异属于永久性差异。实务操作中施工企业普遍存在以下问题：

①施工企业由于各种因素，许多工程项目均采取内部承包、外部挂靠等经营模式。这种管理模式的共性是：企业与内部承包人或挂靠人签订承包合同，以工程结算价款扣除一定的管理费、税金、利润等款项作为承包标的额；工程的施工管理、人员配备、材料、设备购置等一切工程支出概由承包方负责。项目的工程成本的确认不够规范，工程票证、单据的取得较为随意，归集的各项账面成本与预算书、实际发生数均相差甚远。成本项目明显不匹配，因而存在较大的涉税风险。

②施工企业在归集成本存在主要问题包括：部分材料在购入时无法取得有效的发票，如沙、石子等建筑材料，形成天然的缺口，企业只能用其他发票代替；企业考虑经济利益，往往以容易取得的低税负发票替代较高税负的发票，造成成本项目串混。随意使用不同版本（限额）的发票，大额材料发票单张金额达数十万乃至上百万，且数量或金额为整数，有悖于市场交易常规或者与工程本身的业务性质不符，该类发票往往是税务稽查的重点。

尤其应引起注意的是施工企业来历不明的发票问题普遍严重。从纳税管理角度看，虚假发票是属非法凭证的一种，在征收企业所得税时要予以剔除，补征企业所得税并处罚款，还可能按发票管理规定给予处罚。

二、建筑施工企业的纳税筹划

1、强化合同管理，利用税法的行业税率差异规避适用高税率风险。

工程合同，是约束合同双方的权利义务，实现经济效益的途径，解决经济纠纷的依据，这一点是共认。但是，施工企业往往会忽视工程合同的要素特质（合同内容、形式等）对纳税的影响。在实务操作中工程内各项业务（包括代管行为等）均应与建设方签订施工合同，应避免单独签订服务合同，而是将其含到主合同范畴内，避免按“服务业”税目征收营业税。施工用的各种租赁设备应尽量签订机械分包、劳务分包或专业分包合同，避免按“租赁业”税目征收营业税。

2．利用税法适用性规定，在减少计税基础的同时也转稼部分涉税风险。

(1)《营业税暂行条例实施细则》将甲供设备从营业税的计税基础中剔除实际上是一种税收的优惠政策，是有纳税筹划的空间的。一是甲供设备按税法要求单独列示，不可与甲供材料混编；二是从事安装作业时，实际操作中有安装设备差价应权衡两者得利（设备差价与税收优惠），同时即使由施工方采购的，也应争取程序意义上甲供性质。如此操作可在计税基础中剔除工程的设备金额，减少税基，从而达到节税的目的。

(2)针对合同内的甲供材料，避免材料价格及材料价差所带来的超额税负。一是投标时就应关注甲供材料的金额，尽量减少甲供材料，争取利润空间；二是合同中关注变更及索赔中材料的超额的税收负担问题，防止漏项，从而增大了企业的税负。

(3)《营业税暂行条例实施细则》中规定建筑业的总承包人将工程分包给他人的，以工程的全部承包额减去付给分包人的价款后的余额为营业额。实际操作中有代缴或抵扣两种较为常见的方式，我们认为两者有不同的适用范围。对于有资质的分包企业，应尽量争取代缴方式，主要的优点是手续相对简便，以便于总包施工企业统筹分配施工成本；对于施工队伍，建议其挂靠到专业公司（如劳务公司），分包税款由专业公司缴纳后再抵扣。如此操作，一方面减少发票、工程款冲抵的涉税风险，另一方面也转稼了部分风险，将原有的独有责任转化为连带责任。

3．控制劳务工资的比重，减少个税税负。

税务机关对劳务工资的比重，按工程类别不同，在实务操作中有不同的规定的，所以应关注在总工程量中的比重。同时在施工企业直接或间接大量使用农民工的情况下，忌讳用工资表的形式直接发放，而应该与“建筑劳务公司”（具有相应建筑劳务施工资质）签订《建筑工程劳务分包合同》，支付劳务公司劳务费，由劳务公司向农民工发放工资，或劳务公司委托施工企业代付，以此规避追缴个税的风险。

4．规范成本核算，合理分配成本，防止所得税纳税调整。

所得税中成本的认可都需要以有效的财务会计资料为依据，尤其是要有合法票据，因此施工企业特别要把握好发票的合法性、合理性的问题，对取得的大额发票、外地发票和因污损、褶皱、揉搓等原因无法辨认的发票，尤其要认真审核，以免产生不必要的涉税纠纷。企业在日常采购原材料时，材料的采购地要与发票的开具地一致，且要与购销合同中的原材料品种、价款等项目相符，对于大额发票的价款支付要尽可能采取转账支付方式结算货款，以便充分证明企业在取得发票上的真实、合法。对税法不予抵扣（如罚款法出）或限额抵扣（如招待费支出、捐赠到出等）的项目应提前筹划，合理规避。

5．在合法条件下，尽量争取延期纳税

首先，应当说明延期纳税的前提是应合法，而且不影响施工企业的纳税信用。其根本目的是通过延期纳税把现金留在企业用于周转和投资，提高资金使用效率，降低税负的边际税率，从而获得延期纳税收益。主要有以下几种手段可供参考：

(1)投标中，在不影响中标的情况下，通过替代方案等手段，尽量争取较大比例的预付的动员款及较迟的回扣期限。

(2)根据《企业所得税暂行条例》的规定，对跨年度的长期劳务可以分期确定。既然是“可以”，就存在选择的空间，“分期确认”与“劳务完工时确认”两者均未脱离税法。因此，企业期末对长期劳务合同收入的确定，可在会计制度的基础上，根据税法相关规定，在工程劳务的收入不能可靠估计（尤其是合同的总收入和总成本不能可靠估计）的情况下，在税务机关尚未确定具体预缴办法时，宜在劳务合同完成时确认收入的实现。

建筑业涉税风险篇(2)

一、建筑企业在现有经营体制下的增值税管理现状及难点

(一)建筑行业企业经营模式陈旧

建筑行业环境较为复杂，一些大型的建筑集团设立了很多子公司、项目分部，在管理上呈现多级法人、管理分级、层层分包、层层转包、资质挂靠、资质借用等一系列的问题。这种传统建筑行业的组织结构和经营模式的复杂性，导致增值税管理链条不连续，税务风险大大增加。

(二)税务管理人员业务水平有待提升

建筑企业对接的上游单位较多，收到的发票来自各行各业，都有其自身的行业特点，这对税务人员的增值税发票管理工作提出了很大的挑战。很多税务管理人员对增值税管理基本原理、纳税规范及基本要求等专业知识认知不够完善，在发票审核流程中容易出错。

(三)付款节点过于集中

建筑企业的上游分供单位一般是在付款时提供税务发票，而建筑工程项目本身有着施工周期长、资金流量大的特点，由于针对上游分供单位缺乏合理完善的资金支付约定，导致上游分供单位付款节点集中，短时间内通过加班加点消化大量的发票管理工作，大大加剧了财务人员发票梳理的负担。

二、建筑企业增值税涉及违规操作的类型

(一)是对企业对纳税义务发生时间的理解偏差

要密切关注纳税义务发生时间，根据财税【2016】36号文件规定，纳税义务发生时间为:企业发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天;先开具发票的，为开具发票的当天。所以对于合同上关于收付款的约定必须非常慎重对待。

(二)是认证抵扣对纳税人所需承担的增值税额的涉及风险体现

1．增值税专用发票的错误开具致使税额不能按时抵扣。2．遇到对方已经开票，中途私自作废或次月没有正常申报，对方并未完成正常的纳税行为，那么建筑企业在进行抵扣后，税务部门则会以发票失控为由，要求企业将进项税额全部转出且缴纳滞纳金甚至罚款，那么企业的纳税压力则大大加重。

(三)建筑企业增值税管理的不规范行为

1．不论是企业的高层管理者还是普通业务人员，都对增值税涉税风险的知识储备不够充足。建筑企业从高层管理者到普通业务人员都对增值税涉及违规没有形成正确高效的认知，思想认识上都还有待进一步提高。2．取得不合规发票的认证问题。在开具发票时可能会有个别发票不规范，导致认证后，必须要进行进项税额转出，也存在发票无法认证等问题。对于建筑企业来讲，进项发票包含很多，例如:材料、专业分包、劳务分包、租赁等。企业经常收到不规范的发票，主要是因为类别多，金额大，面对的供应商也很多，例如收到的材料发票数量栏通常填写为一批，发票后面没有附明细或者附的是用A4纸打印的明细，而非防伪税控系统打印的销货清单;分包发票备注栏没有注明项目名称和项目地点;发票印章不清晰或加盖了财务专用章或公章;发票只开具数量没开具单位等等，类似问题较多。3．企业财务部门采用口头形式表达，缺乏约束力。财务部门口头形式的表达，实际执行的人员可以照办，也可以不照办，缺乏文件制度的约束指导。

三、建筑企业的内控措施及管理制度

1．企业可建立相应的调整对策，即建筑企业增值税涉税风险的管理对策。首先，让公司全体成员了解增值税涉嫌风险。其次，公司还应该建立监督机制，即使企业全体成员对增值税风险有了认知，但是还会有一些风险发生，这个时候监督机制就派上了用场，其主要是监督上到企业高层下到企业员工对涉税风险知识的学习，从而能够更好地避免增值税风险。2．在建筑施工企业中，严格的增值税管理措施有利于促进生产经营的专业化以及经营结构的合理化。由于增值税的管控水平多数由财务工作人员的业务能力来控制，因此财务工作人员的专业水平至关重要。企业一定要定期加强对财务人员的培训，增强财务人员的增值税风险管控能力，提高综合素质。3．在所有涉及营改增的行业中，建筑行业由于其自身的业务特点，其涉税范围广而且复杂，针对不同的项目可以选择一般计税方法与简易计税方法，需要根据自身的具体情况选择合适的计税方法，做好纳税管理。4．建立科学的增值税发票管理制度。建筑企业需要确定增值税专用发票取得的范围及要求，通过了解增值税专用发票的审核常识，从而明确增值税专用发票的交接事宜，建筑企业在严格遵守增值税专用发票的认证管理标准的同时，并需做好增值税专用发票的保管工作，这就要求相关人员要了解管理规定中的重要事项。例如:经办人要在发票背面签署:本人保证该发票真实、合法、有效，出现一切法律责任，皆有我本人承担，还需在发票的姓名处加按手印。企业还应明确提出责任到人的管理办法，规定业务经办人员要对虚开发票的情况承担主要责任，用以加强业务经办人的责任心。同样，负责管理监督发票背面签字的工作的相关人员，也要承担其相应责任，通过签署承诺书的方式，对其监督工作做出承诺:若由于监督工作不到位，出现找不到负责人的情况，因此造成的严重后果，由专管人员承担。目的是确保发票背面的签字和手印是由经办人本人亲自所签和所按。在签订采购合同时，合同中应添加增值税涉税条款。采购合同中注明如下涉税条款:供货方在履行合同义务期间，应该提供真实且具有法律效力的增值专用发票，若本公司或第三方(包括但不限于税务机构、独立审计机构)，在任何情况下，发现供货方开具虚假的增值税专用发票，供应方需要按照本司规定，重开真实的增值发票;若税务机关对本公司进行处罚，由于供货方提供的虚假发票的情况下，供应方需赔偿本公司双倍的损失，如若因虚假发票违反国家法律，供货方需承担全部法律责任。5．选择信用好、规模大、实力强的一般纳税人合作。同时建立合格供应商名录，在进行采购招标时，从合格供应商名录中选取中标单位，能够在很大程度上降低涉税风险。6．开展增值税内控制度执行自评。随着企业税务业务的逐渐完善，企业本身的内控制度自评，更能反映管理中存在的缺陷，自评能帮助高层管理人员了解企业内控制度的现状，尽可能避免做出错误的管理决策，以便更好地分派人员管理，各司其职，以维护企业利益。

建筑业涉税风险篇(3)

关键词：建筑企业 税务筹划 风险对策

中图分类号：F812.42 文献标识码：A

对于建筑企业来说，有效开展税收筹划风险防范能够降低建筑企业税收风险，在目前市场经济体制的作用下，建筑企业在运作过程中其税收筹划风险的影响因素也逐渐变化，加之建筑企业税收工作人员自身存在一些问题，导致税收筹划风险问题不断出现。对于这一情况，建筑企业应当提高自身重视，完善相关防范对策，合理地控制税收风险，促进建筑企业自身健康发展。

1 税务筹划情况分析

目前我国的建筑行业具有较大的开放性，并且同外部环境产生了非常紧密的联系，而我国建筑行业的发展又同其他众多领域息息相关，如设备制造、钢铁生产、混凝土生产等，还包括银行业、证券业、保险业等众多行业，因此建筑企业的生产经营活动已经受到了营改增政策的显著影响。其因素不仅包括内在的，也包括复杂的外界因素。随着营改增的落实，建筑企业在组织架构、运营模式及经营理念上都会受到极大影响。为实现可持续发展，建筑企业必须正确应对营改增问题，消除不利影响，抓住营改增在实施前后的机会，重新调整建筑企业经营体系，合理利用营改增方案，开源节流，降低建筑企业成本。

建筑企业的增值税纳税筹划涉及领域众多，专业性和实用性较强，因此需要具有高素质、高职业素养的专业会计人员进行建筑企业增值税纳税筹划。在营业税体系下，建筑企业很少接触增值税，并且增值税的政策同营业税政策比较起来差异较大，其财务工作者也不了解增值税政策，如果直接让建筑企业内负责营业税纳税筹划的工作人员负责增值税纳税筹划，可能会出现一定偏差，从而对建筑企业的正常运营造成风险。

由于增值税主要采用进销相抵的计税措施，因此根据建筑企业进项抵扣率的不同，各建筑企业的增值税税负也不相同。同时，当建筑企业完全实行营改增后，公司财务应分别计算收入和成本，这就会导致核算、预算及考核等工作需要改变原有口径。增值税的征收管理较为严格，限制了进项税发票的抵扣时间和事项，因此在管理增值税发票、税额、申报及缴税等方面都会比过去营业税体系更为严格，管理的难度也更大。

为更好地开展税务筹划工作，首先，我国的建筑公司应针对增值税特点总结出纳税筹划的方案，我国建筑企业应平稳应对营改增政策，针对建筑企业的纳税做出合理筹划，从自身的多个方面进行筹划研究，拿出具体可行的方案。其次，营改增能够显著提升建筑行业的市场适应能力，在复杂激烈的市场竞争当中，建筑企业应开发对外经营的能力，强化市场地位，加强盈利能力并降低建筑企业成本，提升建筑企业的整体经营质量。最后，营改增对于丰富建筑企业的增值税纳税筹划研究具有重要意义，本次研究利用已有成果，针对建筑企业的纳税筹划问题进行调研，并结合我国建筑企业的特点，提出科学的纳税筹划策略。

2 建筑企业的业务特点及涉税分析

2.1建筑企业的业务特点

建筑企业的营改增落实后，其税务管理将产生较大的影响。首先建筑企业的税务管理成本将出现大幅度提升的情况，营改增后，建筑企业要购买税控装置以满足增值税发票的管理要求，这是对财务成本提升的具体因素；其次根据我国税法规定，增值税的专用发票需要由专人管理，而管理增值税发票的难度较大，计算量也较多，因此建筑企业只能通过增设岗位的方式满足这一需求，这也是增加财务管理成本的因素。此外，增值税的管理还涉及到增值税开票管理、增值税扣税凭证管理、增值税报税缴纳管理以及增值税会计核算管理等多项内容，和原本的营业税体系比较，增值税的管理项目提升了复杂性，因此营改增会给建筑企业的税务管理带来一定的不利影响。

2.2建筑企业涉税情况

我国建筑行业具有独特之处，其财务管理系统也相对复杂。由于我国的建筑企业独有的特点及其高度复杂性，这也在一定程度上决定了我国的建筑企业税务管理具有较高复杂性，建筑企业的税收管理难度较大，但这也是建筑企业实现增值税纳税筹划有效性体现的机遇。

2.3建筑企业的税务筹划

根据我国住建部的税负增减摸底研究可以看出，建筑行业在营改增之后会面临比较高的税负，致使建筑企业的运营成本较之前有大幅度提升，因此建筑企业必须进行合理的增值税纳税筹划，才能有效降低建筑企业的实际运行成本，以提升建筑企业的市场竞争力，有利于长期发展。

3 建筑企业税务筹划方法

3.1合同方面

3.1.1拆分EPC合同

建筑企业的EPC合同通常包含了勘探、设计、采购、施工以及安装等一系列内容，一般由具有总承包资质的建筑企业同业主签订合同。EPC合同没有将设计、施工以及设备的款项分开表示，只列举了合同总价，而某些EPC合同虽然列举了各项清单，但没有分别列示价款，只有总价信息。为避免因混业经营未分开核算导致从高适用税率缴纳增值税风险，EPC项目的总承包方应同业主拆分EPC合同，将单一的EPC合同按照不同的税率业务拆分为设计合同、采购合同以及施工合同，通过具有总承包资质的建筑企业和业主分别签订。

3.1.2确定不同税率业务价款

根据“财税（2016）36号”《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第三十四条阐述：简易计税方法的应纳税额，是指按照销售额和增值税征收率计算的增值税额，不得抵扣进项税额。应纳税额计算公式：应纳税额=销售额×征收率。试点纳税人提供建筑服务适用简易计税方法的，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额。

EPC项目所包含的设计、采购及施工业务适用于不同的税率，因此总承包方可以考虑通过税率差异对增值税进行合理纳税筹划，也就是说，总承包方同业主通过谈判确定了各类业务在EPC合同中的价款后，再将EPC合同总价款在设计、采购以及施工三部分业务间进行合理的划分，以加大低税率业务价款，同时降低高税率业务价款，降低项目整体税负。

3.2人工费用

人工费用在施工的成本当中差不多占据了百分之三十，由于人工费用一直在持续不断的增加，因此在施工工程当中占据的比重也越来越大。怎样才能够抵扣人工费用，这是营改增政策全面推行之后，施工企业需要考虑的问题。在营业税的条件下，我国有两种人工费用税务缴纳的方式。第一种是根据某些劳务机制缴纳的营业税收，一般为百分之三的税率。而第二种，假如人们提供的服务属于劳务派遣，那么所缴纳的营业税收的税率就是百分之五。营改增之后，假设企业按一般计税缴纳增值税，税率为百分之十一，那么按照简易计税，税率为百分之三清包工的分包工程使企业的税负增加。

3.3企业费用

由于营业税属于地方税，相关人员在缴纳营业税的时候，需要到施工项目的地税机关进行缴纳，并且企业所缴纳的税额就要被地方财政的税收所吸纳。而缴纳增值税的时候，需要到当地的国税机关进行预缴。中央财政收入的纳税税额为百分之七十五，而地方财政收入的纳税金额为百分之二十五。这样的现象将原本的税收均衡打破，将原本的税收收入划分为三个部分，包括中央财政收入、施工企业所在地的财政收入以及工程所在地的财政收入。而这严重影响了地方政府的税收，同时也增加了异地承接工程的难度系数，而且企业在经营的时候，也要投入更多的经营费用。

一般情形下，施工企业系异地作业。营改增政策推行之后，在工程项目所在地的国税机关预缴增值税，在工程项目所在地的地税机关对附加税进行缴纳，在机构所在地的国税部门认证进项税票，并清缴和汇算增值税。再加上要传递和收集以及认证票据清算税金、建立各种台账，而这庞大的工作量，就需要施工企业投入大量的人力、物力和财力，这大幅度增加了施工企业的整体管理费用，给施工企业造成了很大的经济负担。

3.4供应商选择方面

3.4.1含税报价相同的供应商选择

第一，应选择规模较大且具有良好信誉的供应商。在相同的含税报价下，对同一类型供应商可提供具有适用性的发票类型，按照建筑企业经营的规模和商业信誉因素，建筑企业应选择具有更好信誉的商家。

第二，如果选择增值税税率高的供应商，在含税报价相同的情况下，供应商所开具发票的增值税税率不同，就应该选择税率更高的商家。

3.4.2含税报价不同的供应商选择

在不同类型供应商报价不同的情况下，因含税成本不同，而和成本有关的进项税抵扣会对计入损益的城建税及教育费用产生直接影响，最终影响建筑企业的利润，因此在采购过程中可以通过计算不同类型供应商之间的报价平衡点选择最佳供应商。

3.4.3考虑运输费用的供应商选择

建筑企业的采购合同通常都会含有一定的运输费，运输费是适用11%增值税的、不同于采购的17%税率，因此在采购材料及设备时，供应商有两种提供发票的方式：第一，一票制，销售方在销售设备或材料时开具的增值税专用发票中不仅包含采购价格也含有运输费用；第二，两票制，销售方在销售设备或材料时就采购的价格和运输费用进行分开计算并开具增值税发票。在采购大型设备的时候，供应商如果是一般纳税人，和供应商签订采购合同就应采用一票制；如果供应商属于小规模纳税人，在签订合同的时候就应该采取两票制。

4 建筑企业税务筹划中的风险

4.4税收政策的转变

近几年，随着市场经济进程的不断推进，我国税收政策为适应市场变化在不断改变，税收法规的不确定性极大地提高了建筑企业税收筹划的涉税风险。一般来说，建筑企业税收筹划一般是在具体项目实施之前进行，而面临国家税收政策的多变性，很容易导致在项目未结束时，由于政策的转变影响到项目开展前的原始税收方案，导致税收筹划工作的不合理化，甚至违法。然而，大部分建筑企业未提高对于这一现状的重视，不能实时掌握我国税收政策的动态变化，未建设相关管理制度，导致税收筹划风险的不断提高。

4.2税务行政执法不规范

税收筹划的根本目的是降低税负，其基本手段与避税、漏税存在实质性差异，税收筹划是在属于合法手段，需要取得税收部门的批准，但是在实际的批准过程中，由于相P税务部门的不规范执法手段导致风险的产生，税法无明确的执行政策，执法人员通常根据自身经验判断税收筹划的合理性，由于存在较大的主观原因，加之税务执法人员的综合素质不高，很容易导致建筑企业税收筹划工作的失败。

4.3相关工作人员素质不高

在建筑企业内部开展税收筹划工作时，税收筹划的实施方案以及具体的实施手段在很大程度上有建筑企业自身所决定，从目前的实际状况来看，建筑企业内部的税收筹划工作主要由财务工作人员或者会计人员负责，但部分建筑企业的相关工作人员优于缺乏专业致使，难以提高税收筹划工作的效率，而部分工作人员相关职业道德素质有所欠缺，导致建筑企业税收筹划涉税风险不断提高。同时，有的工作人员由于自身信息局限性，无法实时了解国家税收政策的转变，故难以提出有效降低风险的应对措施。

5 建筑企业税务筹划风险解决措施

5.1加深理解税收政策

在营业税时代，很多建筑企业所涉及的增值税业务量较少，建筑企业财务人员及建筑企业领导层并不了解增值税政策的具体施行方法。为加深建筑企业财务人员及领导部门对营改增的了解程度，建筑企业应组织财务和税收业务人员进行相应的培训，培训内容主要围绕现行的增值税政策、实施方法以及营改增的试点行业和试点地区等。当营改增政策落实到建筑企业之后，建筑企业再针对这一政策和具体操作实施第二次培训，最大限度地满足建筑企业税务工作人员对增值税改革的知识需求，加深其理解程度。建筑企业的财务人员必须对新形势下的增值税政策和建筑企业自身的情况非常了解，同时加强同国家财政税务部门的合作沟通，进一步加强对增值税的了解程度，及时获得新鲜资讯，积极商讨纳税筹划方案，确保方案的可行性。

5.2建立增值税管理体系

我国建筑企业在营业税时代没有完善增值税管理体系，建筑企业并不重视对增值税的管理。增值税管理主要涉及到增值税发票开具管理、增值税扣税凭证管理、增值税申报缴纳管理、发票管理以及会计审核等内容，因此应建立一套完整高效的增值税管理体系，这也是为建筑企业应对营改增不可或缺的一环。建筑企业需要在营改增之后，加强建筑企业对增值税的管理，根据建筑企业的规模及增值税的要求，设置专门的部门或岗位，安排专人负责此事宜，并根据增值税的政策内容及要求建立完善的制度体系。

5.3建立税收筹划绩效评估体系

税收筹划风险管理并非静态过程，在实践税收筹划的方案过后，企业应当岁筹方案的实践水平以及风险控制管理水平进行评价，为税收筹划的二次开展奠定良好的基础。现阶段，企业税收筹划的评价标准主要包括利润、收入、资产以及成本等基本指标进行实践，同时，这类评定指标也是税务机关开展核查工作的重要体系，因此在评价税收筹划的实践效果时，应当保障评价指标均处于合理范围内。另外，税收机关在进行税收筹划的工作时，应当了解纳税人的实际情况，具体即为纳税人对税收筹划的风险控制能力以及纳税人对税法的了解程度等，若 纳税人的税法遵从度较高，则可支持其进行税收筹划，并引导其采用合理的方案。

5.4提高税收筹划人员素质

提升税收筹划人员素质是降低税收筹划风险的必要途径，筹划人员的实际能力与筹划风险有着紧密的联系，作为一名优秀的筹划人员不仅要具备深厚的理论知识，还应当具备一定职业道德素养。所以，在建筑企业中，管理人员应当对相关工作人员进行定期培训，使其掌握专业知识的同时，要求其学习我国税法的基本政策，掌握立法知识。另外，建筑企业应当保障税收筹划资料的准确性、真实性以及完整性，其资料应当包括会计资料、申报信息、政府税法以及相关票据等，这是纳税人进行税收筹划的前提，是筹划行为的合法依据。同时，建筑企业可以与专业税务机构合作，利用其专业化的技术降低建筑企业筹划风险，一般来说，税务机构具备专业素质较高的工作人员以及科学合理的筹划流程，建筑企业与其建立合作关系可避免由于涉税造成的税收处罚，实时了解国家税收优惠政策。

建筑企业的税收筹划风险会对建筑企业造成较大的经济损失，不利于建筑企业的长远发展，因此，建筑企业应当完善去税收筹划中涉税风险的防范对策，准确分析引起税收筹划风险的主要原因，结合自身的实际情况，树立正确的税收筹划意识，有效建立税收筹划风险预警系统以及评估体系，降低税收筹划的风险，以此提高建筑企业运营过程中的经济效益。

参考文献：

[1] 殷蜀敏，李亚娟，张亚峰，等.“营改增”对建筑施工企业的影响及对策[J].商业时代，2014：（31）：84- 86.

[2]徐雪x.建筑企业营改增后的纳税筹划探析[J].行政事业资产与财务，2014（6）：61- 62.

建筑业涉税风险篇(4)

一、“营改增”概述及其对建筑企业的影响

自2012年两会上提出“营改增”后，税制改革的试点范围开始逐步扩大，覆盖各省市的多个行业，鉴于试点的成功经验，国务院决定于2016年5月1日起全面推行“营改增”，而建筑行业也在其中。税制变化给建筑企业带来了一定的税务风险，因而其必须制定必要的应对措施，使税务风险保持在可控的范围之内。全面实施增值税后，建筑企业由原来的3%的营业税变为11%的增值税，对建筑企业产生较大的影响。建筑企业分包工程、施工环节等必须的运输车辆、大型机械设备等固定资产，在购进时只要能够取得合规的增值税专用发票，就可以纳入进项税抵扣的范围，予以增值税抵扣。增值税的实施使建筑企业管理层更新了固定资产管理理念，提升了其加强企业内部控制的积极性，促使建筑企业在工程设计、项目施工、税务管理等方面更加科学合理。新的增值税税制对建筑企业财务管理提出了新要求，尤其是税务风险的管控，通过规范增值税发票的获取与开具，迫使建筑企业规范经营，强化纳税意识，有利于企业稳健发展。

二、增值税税制下建筑企业存在的税务风险

1.建筑企业对增值税管理不够重视

建筑企业实施增值税后，企业管理人员对新税制重视程度不够，这在一定程度上将影响建筑企业税务管理质量，亦可能给企业带来税务风险。一方面，有的管理层只是简单地认为增值税只是在税率上的变化，能够减少企业税负，但在增值税进项税抵扣上认识不到位，未能予以高度重视。另一方面，在增值税实施后的税务风险防控上未能给于足够的重视，在纳税申报时间、增值税发票的取得及管理上较为随意。

2.因进项税抵扣而引起的税务风险

合理利用增值税进项税抵扣能够有效降低企业税负，提高企业利润，但有些抵扣行为却会增加建筑企业税务风险。例如，在生产经营中，不涉及增值税进项税的环节，开具了增值税发票；随意更改涉税商品属性，或是将需要纳税商品以其他形式转移出去。类似这些“避税”方式，会给建筑企业造成不可避免的税务风险，并使其接收轻重不同的惩罚。轻则需要企业补足税款，以及缴纳相应的滞纳金等，重则会使企业遭受行政处罚，影响生产经营。

3.增值税核算引起的税务风险

建筑企业实施增值税后，涉及增值税的会计核算问题较多，易引发税务风险。新税制下，财会人员需学习大量的税务知识、增值税进项税发票抵扣要求、税收优惠和减免、增值税记账科目及账务处理等，给会计人员带来了新的挑战，稍有不慎就会使企业陷入偷税漏税的尴尬境地。而要在合理的时间点进行纳税申报、对纳税事项进行正确的账务处理，就需要专业的税务人员，但企业难以在短时间内培养出足够的税务管理人员，无形中加大了税务风险。

4.增值税纳税申报时间引起的税务风险

在规定的增值税申报期间内，若提前申报，则可能出现当期应抵未抵的情况，加大企业当期现金流。若推迟纳税申报，在增值税实行初期，由于差额征税代扣部分是不能抵减的，有些中小建筑企业为了合理节税，选择了推迟申报增值税的方式。当申报时点选在法定申报期间后期，则可能因为突发原因而导致延期申报；当纳税申报人员因各种原因虚报资料而申请延期申报的，一经税务机关查实，不但要加收滞纳金，而且予以相应的罚款和处罚。

三、建筑企业增值税税务风险的防控措施

1.建筑企业管理层应加强增值税管理

一方面，建筑企业管理层应重视增值税的管理和缴纳，树立正确的纳税意识。在增值税全面实施后，管理层应提高对“增值税”的重视程度，引导财务、税务管理人员积极学习增值税相关理论知识、政策制度，以及实践经验等，全面提升其业务水平，以便在合规合法的前提下做好纳税筹划，避免税务风险。另一方面，税务管理人员应加强自身专业技能，强化增值税纳税管理。税务管理人员应及时掌握最新的增值税专业知识，提高对税收相关政策的理解和运用能力，尽可能做到应抵尽抵，为建筑企业降低实际税负。

2.加强增值税进项发票的取得与管理

首先，建筑企业要将增值税进项税发票的管理作为重中之重。尤其是在供应商的选择上，在同等条件下要选择一般纳税人或是具有增值税开票资格的小规模纳税人，税务管理人员要主动向供应商索取增值税进项专用发票，并对扣税凭证进行初步审核和验证。其次，企业应加强增值税销项发票的管控，各环节严格执行专用发票审批流程，确保销项税专用发票的开具与实际业务相符。最后，避免超范围抵扣。企业应在税法规定的范围内抵扣进项税额，一旦判断错误，抵扣了不应抵扣的进项税，不但不能节税，反而会给企业造成经济损失。

3.通过各种途径做好纳税时间规划

增值税相关条例指出：增值税纳税义务发生时间为纳税人提供应税服务，并收讫销售款项或是取得销售款项凭据的当天。由于竣工决算时间与保证金收回的时间不一致，可能存在垫资纳税的情况。因此，建筑企业可以按照收到发包方工程价款作为开票时间。此外，选择合理的增值税发票开票时点、取得时间，在一定程度上能够实现调整当期税款的目的。针对增值税专用发票180天的有效认证期，建筑企业应做好采购计划，合理安排付款时间，控制好进项，从而实现企业资金流的平衡。

建筑业涉税风险篇(5)

影响建筑施工企业财务风险成因的要素可以分为两大类，即外部因素和内部因素。由于建筑施工企业自身的独特性，在管理中存在的风险较多，尤其表现在工程项目对建筑施工企业财务风险的影响上面。这些风险带来的影响如果处理不当，积累到一定程度就会给建筑施工企业带来财务危机，进而影响建筑施工企业的生存发展。

1.1建筑施工企业外部风险因素

(1)宏观经济的影响。宏观经济环境是指影响建筑施工企业的各项宏观经济因素，主要包括：国家政治、经济政策、经济发展阶段和发展水平、经济体制改革状况以及具体的经济因素，包括通货膨胀、利率与汇率、金融市场、金融政策、财税政策、产业政策、外贸政策等等。例如：建筑施工企业的资产负债率通常较高，当所处的宏观经济形势是通货膨胀时，紧缩的货币政策会提高利率，这样会增加建筑施工企业筹资的难度，提高经营成本加大自身财务风险。

(2)行业风险的影响。随着经济全球化趋势的加强，建筑市场的容纳程度将愈加宽泛，建筑施工企业将面临着更加激烈的竞争。国际知名的建筑施工企业将占据国内市场，这一方面将会给国内建筑施工企业带来值得借鉴的管理模式，另一方面也会加剧建筑施工企业内部的竞争，对小规模的建筑施工企业带来一定程度的冲击。

1.2建筑施工企业内部风险因素

(1)建筑施工企业融资财务风险。随着建筑施工企业规模的扩大、承揽项目的增加，其所需资金也会同比例增加，此时建筑施工企业需解决融资问题。较多建筑施工企业是借助银行筹资方式来融资的，此种融资方式限制条件较多，当建筑施工企业没有考虑自身清偿能力；没有寻求到融资和偿债的最优比例，盲目融资，便会面临较大财务风险。

(2)建筑施工企业投资财务风险。建筑施工企业投资风险指的是自身投资不能获得预期投资收益的可能，即建筑施工企业的投资由不确定因素致使投资报酬率达不到预期目标而发生的财务风险。某些建筑施工企业为了承揽工程盲目压低标价，缺乏对投标项目进行前期调查，忽视对自身财务状况的了解。一个项目的投资周期比较长，不确定性因素对建筑施工企业投资影响较大，如缺乏对项目的调研，将会无形中增大建筑施工企业的投资成本，加大投资风险，使建筑施工企业面临财务和信誉危机。

(3)建筑施工企业垫资施工财务风险。在具体施工项目中，发包方从自身风险防范角度出发，与建筑施工企业共同分担风险，要求建筑施工企业垫付一定比例工程款，建筑施工企业迫于竞争的压力接受此种垫资施工的方式。这种垫资施工方式会长期占用企业流动资金，容易造成建筑施工企业正常生产活动因无流动资金而无法维持。

(4)建筑施工企业应收账款财务风险。建筑施工企业的应收账款不能按时收回则会影响企业自身资金周转，使得财务成本增加，债务危机加深引起财务状况恶化。建筑施工企业应收账款主要包括应收取的业主工程款。在此过程中，如果不能及时办理工程竣工验收，数额较大的应收账款不能及时收回会对建筑施工企业自身带来重大影响，势必会增加企业自身的财务风险。

(5)建筑施工企业缺乏财务风险评估机制。建筑施工企业在承接项目前，首先要进行项目风险评估，根据风险评估结果综合决定是否继续投标工作。但在实际过程中，建筑施工企业对相关项目财务风险评估机制缺乏，使得项目执行过程中有关资金的筹措、资金的调配和工程价款的收回难以保证，极易给建筑施工企业带来财务风险。

2　施工企业财务风险防范措施

2.1加强建筑施工企业固定资产投资管理

建筑施工企业在投资方面主要体现在因生产经营的需要，加大对固定资产的投入，盲目的加大对固定资产的投资会造成建筑施工企业流动资金的供应量失衡。因此加强对建筑施工企业固定资产投资的管理对于防范企业自身财务风险有着重要的作用。具体做法如下。

(1)建筑施工企业编制固定资产投资预算前，应对重大固定资产投资项目进行可行性研究与评价，并经集体决策后编入固定资产投资预算，防止出现决策失误造成严重损失。

(2)建筑施工企业应执行固定资产投资预算，预防进行预算没有安排的固定资产投资，防控擅自超预算进行固定资产投资。

(3)建筑施工企业投资的固定资产需要外购时。应根据不相容岗位相分离原则和授权批准规定，明确请购部门、审批部门、付款部门的职责、权限和相应的请购、审批、付款的程序。

2.2加强建筑施工企业税务管理

建筑施工企业应加强税务管理，防范和控制税务风险作为经营的一项重要内容，促进其税务管理工作进一步程序化、系统化和制度化，依法履行纳税义务，避免因未完全遵循税收法律法规可能遭受到的税务管理风险和财务风险。加强建筑施工企业税务管理应做好以下几方面：

(1)建筑施工企业应在日常税务管理工作中加强税务风险意识和税务风险管理的意识。其中，税务风险指公司涉税业务因未能正确有效遵守税收法律法规而导致未来利益的可能损失。表现为公司多交或少交税款从而给公司的效益和声誉造成影响，税务风险管理的意识是指税务管理人员应参与企业战略规划和经营决策的税务风险控制与识别，实施企业日常税务风险监测、识别、评估，及时提出应对策略。

(2)建筑施工企业应制定并达到税务风险管理的目标。这些目标包括：税务规划具有合理的商业目的，并符合税收法律法规，经营决策和日常经营活动考虑税收因素的影响，符合税收法律法规；对税务事项的会计处理符合相关会计制度或准则以及相关法律法规；纳税申报和税款缴纳符合相关法律法规；税务登记、账簿凭证管理、税务档案管理以及税务资料的准备和报备等涉税事项符合相关法律法规。

2.3加强建筑施工企业成本管理

建筑施工企业应结合自身治理结构、组织结构、业务性质、生产经营特点等实际情况制定实施细则，明确成本控制活动流程、各职能部门和基层生产经营单位在成本活动中的权限和职责，进一步加强完善成本管理防范财务危机的发生，具体控制做法如下。

建筑业涉税风险篇(6)

【关键词】营改增；规范操作；涉税风险

随着税制改革的深化，建筑业“营改增”势在必行。（财税【2011】110号拟将建筑业营业税改征为增值税，税率为11%。建筑业“营改增”，涉及建筑业及其上下游产业链，对建筑业的影响较大，建筑企业应准备理解政策，规范实务操作，避免涉税风险。

建筑材料来源方式较多，增值税进项税额抵扣难度大。由于建筑工程承包方式和承包范围的不同，有的工程项目材料、设备全部由施工企业自行采购，能取得的进项税额发票多些，而有的工程项目上，主要材料或大宗材料由建设单位采购，调拨给施工企业使用，施工企业仅采购一些辅助材料或零星材料，这样施工企业可取得的进项税额就少，实际税负明显偏高。另外施工企业承建的工程项目比较分散，很多工程所处地域比较偏僻，所面对的材料供应商及材料种类“散、杂、小”，如砖瓦、白灰、砂石、土方及零星材料基本上由个体户、杂货店、小规模纳税人供应，购买的材料没有发票或者取得的发票不是增值税专用发票。由于发票管理难度大，材料进项税额无法正常抵扣，使建筑业实际税负加大。

商品混凝土等材料增加税负

根据《财政部、国家税务总局关于部分货物适用增值税低税率和简易办法征收增值税政策的通知》（财税【2009】9）规定，一般纳税人销售自产的下列货物，可选择按照简易办法依照6%征收率计算缴纳增值税：（1）建筑用和生产建筑材料所用的砂、土、石料；（2）以自己采掘的砂、土、石料或其他矿物连续生产的砖、瓦、白灰（不含黏土实心砖、瓦）；（3）自来水；（4）商品混凝土（仅限于以水泥为原生产的水泥混凝土）。

以上所列货物，都是工程项目的主要材料，在工程造价中所占比重较大。假设施工企业购入以上材料都能取得正规增值税发票，可抵扣的进项税率为6%，而建筑业增值税销项税率为11%，施工企业购入的以上材料必将增加5%的纳税成本，从而加大建筑业实际税负，挤占利润空间。

建筑劳务费增加税负

建筑业工程项目人工费一般占工程总造价的20%-30%，而劳务用工主要来源于建筑劳务公司、没有资质的社会劳务包工队伍（包工头）及零散的农民工。建筑劳务作为建筑业的一部分，为施工企业提供专业的建筑劳务，取得的劳务收入按11%计征增值税销项税率，却没有进项税额可抵扣，与原3%营业税率相比，增加了8%的税负。劳务队伍作为微利群体，承受不了这么重的税负，不得不将增加的税负转嫁到施工企业身上。另外包工头、零星农民工产生的人工费，也没有增值税发票，无抵扣的进项税额，势必加大建筑施工企业人工费的税负成本。

动产租赁业增加税负

新的税改方案中，动产租赁业增值税率为17%，与建筑业密不可分的机械设备，周转材料租赁均属于动产租赁业务范畴。租赁业现有资产没有增值税进项税额，而产生的租赁收入将承担17%高额的增值税销项税负。目前租赁业利润率普遍低于增值税率17%，租赁业在无利可图的情况下，必然放弃增值税一般纳税人资格，转为小规模纳税人或个体户，只缴纳3%的增值税。施工企业可抵扣的进项税额将势必减少，从而加大建筑施工企业实际纳税额，增加税负。

发票的收集和认证工作难度大

施工企业与传统生产制造企业的业务模式和客户类型差异较大，施工项目分散在全国各地，材料采购的地域也相应分散，每笔采购业务都要按照现有增值税发票管理模式开具增值税发票，且材料发票的数量多而杂，发票的收集、审核、整理等工作难度大、时间长。按照现行税收制度规定，进项税额要在180天内验证完毕，其工作难度非常大。

对联营合作项目冲击大

目前在建筑行业内部经营方式上，联营合作项目普遍存在。联营合作方大部分是自然人，没有健全的会计核算体系，工程项目成本核算形同虚设，采购的材料、分包工程、租赁的设备、材料基本没有正式的发票，对下游业务环节，也没有索取发票的意识。势必取得增值税专用发票进项税额就较少，实际缴纳的税款相应较多，工程项目实际税负有可能达到7%-11%，超过总包方的管理费率，甚至大大超过工程项目的利润率，总包方和联营合作方都将无利可取，涉税风险将会对联营合作承包经营方式的生存和发展产生更大的冲击，甚至退出建筑行业舞台。

上述建筑业“营改增”过程中可能存在的涉税问题，希望引起建筑施工行业纳税人的注意。施工企业要充分认识税制改革对生产经营的影响，做好前期准备工作。

参考文献：

建筑业涉税风险篇(7)

一、房地产开发与经营涉及的税种

房地产开发经营因项目庞大，涉及产业多，因此相关税种也较多，据统计，房地产开发与经营共涉及11项税费（10个税种、1项涉税费用），分别为营业税、城市维护建设税、企业所得税、车船使用税、印花税、土地增值税、教育费附加（外资企业不征）、房产税、契税、耕地占用税以及城镇土地使用税。

二、房地产开发中可能存在的问题

1、销售方面的问题

房地产开发行业大致分为建设、使用及交易三个环节，每个环节都涉及到不同的税种，分别如下：第一，房地产开发建设环节涉及税种为耕地占用税、营业税和城市建设维护费。如在开发过程中占用了耕地面积则需要交纳耕地占用税，营业税是针对建设单位根据经营情况按照3%征收，城市建设维护费则作为营业附加义务产生。第二，房地产使用环节涉及税种为营业税、城市维护建设税、土地使用税和房产税。第三，房地产交易环节涉及税种主要为营业税、城市维护建设税、土地增值税、印花税、契税和企业所得税。

2、开发成本方面的问题

（1）伪造或高估开发成本。一是由于建筑安装业等发票的监管不严密，造成建筑安装成本虚假。二是进行成本核算时，成本明细不区分项目，导致隐瞒巨额利润或账面亏损。三是打白条等不符合规定的收据列入了收支成本。

（2）将与生产无关的费用计入成本。有些企业将与生产无关的汽车费用、旅游考察费用列入公司支出。税务人员很难区分这类支出是否与生产经营有关，使得纳税人有机可乘。

（3）未按规定取得发票。有些企业违反营业税相关政策，将取得的外地建筑业发票入账，导致当地的建筑业营业税流失。有些企业自行采购建筑材料、绿化树苗等，未将这部分支出计入工程造价，损害了建筑业的营业税。

3、纳税申报方面的问题

（1）所纳税款申报不实或延迟。营业税、土地增值税、企业所得税申报未按税务规定进行纳税申报。延迟纳税义务发生时间、不实计算计税依据等。另外，企业在建造自用商品房时，在交付使用后未将其转至“固定资产”，不申报房产税，减少了房产税的缴纳。

（2）所纳税款未及时清算。土地增值税、企业所得税，应清算未及时清算，造成了潜在的税务风险。

三、房地产涉及的主要税种稽查要点

1、企业所得税稽查要点

（1）检查房地产开发楼盘的销售收入、预售收入及其他收入确认以及成本和费用的扣除，是否符合国家税法规定，同时各项应税收入是否真实完整。

（2）在经营过程中是否按规定入账，有无已实现收入不确认、长期挂账或存在账外收入的情况。有无故意压低售价转移收入的行为。

（3）税前扣除的项目是否真实合法。因房地产行业的特殊性，税务部门在稽查过程中将重点检查各项准备金、风险金、业务招待费、广告费、租赁费、工资及相关费用、财产损失、捐赠支出、改扩建及装修工程支出、管理费等项目，以及支付的土地出让金是否按规定合理分摊成本。

（4）构成成本的各类凭证及发票是否真实有效合法，是否存在虚开、代开以及伪造假发票进行不合理入账的现象。

2、土地增值税的税收稽查要点

（1）是否按照国家相关税法规定申报土地增值税，增值额计算是否准确。

（2）对普通标准住宅的界定是否符合要求。

3、营业税的稽查要点

（1）企业对应缴纳税收的营业额确认是否正确，是否包括各种价外费用。按合同规定时间应收入而未收到的销售款是否申报纳税。关联企业之间的销售价格是否合理。

（2）销售房产预收款是否及时申报纳税。

（3）是否存在以房抵债行为，合作建房过程中是否按规定申报缴纳营业税。

（4）企业是否存在将商品房用于分配或赠予行为。如存在此类行为，税务机关应重新核定其营业收入额。

（5）是否存在低价销售行为，即房地产企业在销售商品房的过程中，以明显不合理的低价进行销售而无正当理由，如存在此种情况，税务机关应重新核定其营业收入额。

（6）如将房产出租，是否按出租收入金额申报纳税。

（7）动迁、拆迁类补偿款是否按规定申报纳税。

四、房地产业涉及的税务风险

1、补交税款

根据税法规定：当企业或个人少缴纳税款时，被税务机关查出时，就必须及时补交税款。针对上文所述房地产在各个环节容易出现的问题，如营业税申报不及时等，如果被税务机关所查出，就必须及时进行补交。

2、交滞纳金

根据税法规定：税收滞纳金是纳税人或者扣缴义务人不及时履行纳税义务而产生的连带义务。国家对滞纳税款的纳税人、扣缴义务人征收滞纳金，目的是为了保证纳税人、扣缴义务人及时履行缴纳或者解缴税款的义务。如房地产各项税种申报不及时被税务机关查出，不仅要补交应缴税费，还需要依法缴纳一定金额的滞纳金。

3、罚款

税务罚款，是指纳税人偷税、骗税、未按时纳税等行为被国家征税机关发现，对纳税人处以1倍以上5倍以下的罚金。如房地产企业存在如上现象，一方面要对应缴税费进行补交，另一方面还要根据情况缴纳罚款。

4、刑事处罚