房地产贷款风险防控篇(1)

本文通过分析和阐述个人住房贷款的风险特征、种类以及产生原因，提出完善房地产金融业发展的宏观环境、个人住房贷款担信用体系以及加强商业银行自我发展的能力等多种途径，进而对个人住房贷款风险进行有效防范与控制。

关键词：商业银行 个人住房贷款 风险分析 防范措施

2010年以“国十条”为代表的房产新政陆续出台，政府对房市的调控力度越来越强，未来中国房地产市场的价格走势众说纷纭，由此也进一步增加了商业银行个人住房贷款的风险性和不确定性。

1、我国商业银行个人住房贷款的现状

个人住房贷款是指银行向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款，借款人申请住房贷款时必须提供担保。个人住房贷款可以包括三个方面：个人住房委托贷款、个人住房自营贷款、个人住房组合贷款。自营贷款：以银行信贷资金为来源向购房者个人发放的贷款；委托贷款：银行根据住房公积金管理部门的委托，以住房公积金存款为资金来源，按规定的要求向购买普通住房的个人发放的贷款；组合贷款：以住房公积金存款和信贷资金为来源向同一借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款，是个人住房委托贷款和自营贷款的组合。

1998年以来，随着我国住房制度改革的不断深化，住房产业得到了迅速发展，房价不断攀升，成为我国一个新的经济增长点。在繁荣的房地产行业的带动之下，个人住房贷款业务获得了迅猛发展，个人住房贷款占商业银行贷款业务的比重与日俱增。我国商业银行个人住房贷款余额也从1997年末的190亿元飞速发展到2010年底的4.4万亿元，在13年中增长了231.58倍，占金融机构全部贷款余额的比重由0.49%上升为11%。随着我国个人住房贷款余额的不断攀升，风险日益积累，现阶段不良贷款尚处可控制范围。但若这种风险一旦发生质变便会爆发严重的金融震荡，银行也将是金融危机的最大受害者。

2、我国商业银行个人住房贷款主要风险分析

个人住房信贷风险，指商业银行发放的个人住房贷款中隐含损失的可能性，主要指借款人不能按时偿还贷款本息，由此给贷款银行带来的损失。我国个人住房贷款所面临的风险主要来源于三方面：信用风险、市场风险、操作风险。其中信用风险是最主要风险，但是由市场风险导致的提前还款也不可忽视，特别是随着国家宏观政策的变化，提前还款风险的防范显得异常重要。

2.1、信用风险

即借款人在还款期内由于失业或者收入锐减而不能按期足额偿还月供的情况；信用风险是个人住房贷款风险中最基本、直接的风险。一般有下面几种形式：

2.1.1、违约贷款风险。借款人与银行签订合约以住房作为抵押取得个人住房贷款，在贷款达到违约标准之时，未能还清贷款的行为。违约贷款风险也称为信用风险。

2.1.2、提前还款风险。提前还款是借款人主动违约行为，指借款人不按照合同约定的期限和额度提前偿还部分或全部贷款的行为。

2.2、市场风险

由于市场发生变化而对银行产生损失的可能性，包括利率风险、汇率风险、经营风险等。市场利率出现波动时会对银行产生潜在风险。当利率不断攀升，借款人的月供增加、还款压力增大，违约概率也会不断加大。当利率逐步下降时，由于个人住房贷款一般是中长期限，这样会给商业银行执行优惠利率的个人住房贷款业务带来直接的风险。当国家实行汇率改革，出现汇率升值预期时，会给房地产市场和个人住房贷款带来风险。一般情况下，汇率升值，实行宽松的货币政策，会刺激包括房地产在内的资产价格的上涨，甚至产生更加严重的房地产泡沫，对实体经济和银行贷款产生风险。开发商经营风险。房地产开发商由于经营管理不善、资金不足，导致预售楼盘未能按期交付使用。尽管此时开发商承担连带担保责任，其资金链中断、抵押物不具备变现条件，给银行贷款带来风险。

2.3、操作风险

由于不完善或有问题的内部程序、人员及系统或外部事件所造成损失的风险。主要有：不掌握借款人的基本情况、还款能力、借款用途、信用状况等，使得审批环节对此笔贷款做出了错误判断，从而形成风险；发放阶段贷款条件不落实、借款合同要素不全、支用手续有过失等，给今后贷款催收、法律保全带来风险；贷后管理不到位，对借款人还款能力、抵押物变化等情况不了解、不掌握，导致信贷风险。

3、商业银行个人住房贷款风险的防范

3.1、把握经济发展周期，顺应政策导向

宏观调控近十年来，严格控制货币信贷总量和投放节奏，目标在于“双防”，即防止经济增长由偏快转为过热、防止价格由结构性上涨演变为明显通货膨胀。商业银行要贯彻落实国家宏观调控政策，防范经济周期对信贷资产质量的不利影响，加快信贷结构调整步伐，要加大行业、区域、客户、产品及其结构调整政策的执行力度，扶优汰劣，有保有压，促进持续稳健发展。

3.2、完善银行内部信贷管理机制

在建立内控机制上，关键是严格建立健全法人管理体制和法人授权制度在强化一级法人制度的同时，要严格对下属分支机构推行授权和转授权制度，对于信贷资产管理薄弱，经营效益低，违规违纪的高风险机构，上级银行应收回授权和转授权。要尽快完善其他内部管理制度，实现内控监督的现代化，从而提高内控监督的广度和深度，减少内控环节，改善内控机制的动作质量，达到防范和化解风险的目的。

3.3、建立个人住房贷款风险预警系统

房地产业是一个与宏观经济高度相关的行业，建立风险预警系统主要是为了防范市场系统性风险和政策风险。建立预警模型可以对宏观经济指标、产业经济指标及国家相关政策进行分析，对房地产市场及整个社会经济环境进行预测，及早做出反应，做到未雨绸缪，避免市场风险和政策风险带来的损失。

参考文献：

[1]郭建国，赵世峰，2009：金融风暴对我国商业银行房贷业务的警示，《哈尔滨商业大学学报》，第五期.

[2]贾卉，2003：试论个人住房贷款的风险防范与对策，《商务营销》，第十一期：P48-50.

[3]马钦玉，2008：《我国个人住房抵押提前还款风险管理研究》，湖南大学出版社.

[4]薛瑜，2009：商业银行住房抵押贷款现状及风险防范，《商场现代报》，第六期.

房地产贷款风险防控篇(2)

关键词：住房抵押贷款；风险；措施

1住房抵押贷款存在的风险

住房抵押贷款是指借款人以所购住房和其他具有所有权的财产作为抵押或质押，或由第三人为其贷款提供保证并承担连带责任的贷款。它是由住房买卖合同、住房按揭协议、住房按揭贷款合同连接起来的三角关系。住房抵押贷款的风险主要有以下几种：

1.1违约风险

违约风险包括被迫违约和理性违约。被迫违约是指借款人的被动行为，支付能力理论认为导致被迫违约是因为支付能力不足。这说明借款人有还款的意愿，但无还款的能力。理性违约是指借款人主动违约，权益理论认为在完善的资本市场上借款人可仅通过比较其住房有的权益与抵押贷款债务的大小，作出违约与否的决策。当房地产市场价格上升时，借款人可以转让房屋还清贷款，收回成本并能挣取一定的利润；当房地产市场价格下降时，借款人为了转嫁损失，即使他有偿还能力，他也主动违约拒绝还款。

1.2流动性风险

流动性风险是指资金短存长贷难于变现的风险，流动性是银行保证资产质量的一条重要原则。现如今流动性风险体现在两个方面，一是目前我国的住房贷款主要来源于公积金和储蓄存款，银行吸纳的储蓄存款属于短期存款，一般只有三五年，而住房抵押贷款却属于长期贷款。这种短存长贷的行为使银行的流动性非常低，继而带来流动性风险。二是银行持有的资产债权不易变现，极易导致流动性风险。造成银行可能丧失在金融市场更有利的投资机会，增加机会成本带来的损失。

1.3经济周期风险

经济周期风险是指在国民经济整体水平周而复始的波动过程中产生的风险，相比其他产业，房地产业对于经济周期具有更高的敏感性。经济扩张时，居民收入水平提高，市场对房地产的需求量增大，房屋的变现不成问题，银行与个人都对未来充满乐观的预期，银行发放的住房抵押贷款数量也急剧增加。经济萧条时，失业率上升，居民的收入急剧下降，大量贷款无力偿还，即使已将房屋抵押给银行，也因为房地产业的疲软无法变现。这时抵押风险转变为银行的不良债权和损失，银行则面临大量的“呆坏账”，极易导致银行的信用危机甚至破产。

1.4利率风险

利率风险是指利率水平的变动给银行资产价值带来的风险，它是由其业务短存长贷的资本结构所决定的，利率的波动无论是涨还是跌对银行都会带来损失。如果利率上涨，住房抵押贷款的利率也随着上调，就可能增加借款人的偿贷压力，借款额度越高，借款期限越长，其影响程度也就越大，从而增加了违约风险。如果利率下降，借款人又有可能从当前资本市场融资或以低利率重新借款来提前偿还贷款，给银行带来风险，主要表现在，提前贷款的发生使得住房贷款的现金流量发生不确定性，给银行的集约化资产负债带来一定的困难。

2住房抵押贷款风险防范

针对上面所述的这些风险，本文从以下几个角度出发，提出一些防范的措施，使房抵押贷款在为民众有效服务的同时所带来的风险尽量最小化。

2.1违约风险的控制

针对购房者存在违约可能性，我们应从以下两点入手：一是银行在接到购房者的贷款申请后，需要对购房者的基本情况（如收入情况、资产负债情况、月供占家庭月收入的比重、购买房屋的用途等）进行详细调查，并根据调查的结果决定贷款与否及合同条款的拟定。二是对置业者的资信进行审核。审核的指标主要有：置业者的家庭总收入及储蓄证明：家庭人口、人均月收入；月供占月收入的比例。2.2流动性风险的控制

住房抵押贷款期限长，而用于贷款的资金来源主要是银行存款及住房公积金，银行存款已处于一个基本稳定的状态。但现有住房公积金制度尚存在需要完善的地方，比如：覆盖率低，来自建设部的数据显示，2007年实际缴存公积金的职工人数仅有7187.91万；公积金存在应建未建的现象，如一些民营企业还未创建住房公积金制度；归集的公积金较少，普及面不广。针对这些问题，我们应该着手完善住房公积金制度，让住房公积金切实地满足消费者实现住房融资需求，降低流动性风险。

2.3经济周期风险的控制

房地产业与经济周期密切相关，应建立个人住房抵押

贷款风险预警系统，防范市场和政策风险。一是建立风险预警的数据库，从各个方面取得数据，不断积累和完善数据的收集整理，为模型开发打下坚实的基础；二是开发合适的风险预警模型，对预警区间、警戒线以及指标权重、概率密度函数等设置合理参数；三是建立快速反应和预控机制，对风险预警系统显示的潜在风险进行及时处理和化解，最大程度地降低经济周期给住房抵押贷款带来的风险。

2.4利率风险的控制

针对利率变动带来的风险，银行可以采取以下措施：一是开发可调整利率抵押贷款，其利率根据市场利率不断变化而作周期性调整。与我国现行的浮动利率相比，它的不同之处在于这种周期性的利率调整将有助于改善银行存贷款期限的匹配状况，可将银行承担的利率上升风险转嫁给借款人，同时借款人承担的利率下降风险也可转嫁给银行。二是开发固定利率抵押贷款，它是指在抵押贷款合同所规定的还贷期限内，贷款利率固定不变的抵押贷款方式。在这种模式下，银行承担了大部分的利率风险，如果银行能够通过获得固定利率资金来源与贷款相匹配（如发行固定利率债券等），可以避免相应的利率错配和流动性风险。

3结论

住房抵押贷款涉及到置业者、银行以及开发商三方的利益，要使其带来的风险降低到最小化，上面所述的防范措施只是其中一部分，我们应该不断完善。总之，三方都应正确处理好业务发展与风险防范的关系，在贷款产品的设计中充分考虑风险因素，强化风险控制，完善个人住房抵押贷款的品种，使其适合不同的住房需求者，最大限度的确保住房抵押贷款的安全，推动住房抵押贷款业务的良性、健康发展。

参考文献

［1］许辉．关于个人住房抵押贷款风险及防范策略的研究［J］．物流科技，2004，（6）．

［2］金宁．浅谈个人住房抵押贷款的风险与防范［J］.辽宁广播电视大学学报，2006，（1）．

［3］胡红星．我国商业银行个人住房抵押贷款风险与防范［J］．经济师，2007，（6）.

［4］邱娟华．个人住房抵押贷款的风险与防范［J］．中山大学学报论丛，2007，（10）．

房地产贷款风险防控篇(3)

【关键词】个人住房货款；风险；防范

在当下来看，住房信贷有着两大优点，风险低收益高。在有着国家优越政策的支持下很多的商业银行也踏入信贷市场，业务发展迅速。在业务快速增长的背景下信贷的不良率也相应的有所增长。今后中国的房地产方向应该何去何从还是不确定的问题，在政府的调控力度越来强的背景下，很过人对于房地产的发展都有着不同的看法，这样就是更大的加大的了房地产信贷的风险因素存在。

一、个人住房贷款的含义

个人住房贷款是指银行接受委托向在中国大陆境内城镇购买、建造、大修各类型房屋的自然人发放的贷款。个人住房贷款业务主要包括自营性个人住房贷款即个人住房按揭贷款（包括个人一手房贷款、个人再交易贷款住房贷款即二手房贷款、个人商业用房贷款等）、公积金个人住房贷款和个人住房组合贷款。

1.公积金个人住房贷款是指住房公积金管理中心运用住房公积金委托商业银行发放的个人住房贷款，也称公积金贷款。住房公积金贷款利率低主要是为中低收入的公积金缴存职工提供。

2.个人住房自营贷款是以银行信贷资金为来源向购房者发放的贷款，也称商业性个人住房贷款。

3.个人住房组合贷款指以住房公积金存款和信贷资金为来源向同一借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款，是个人住房委托贷款和自营贷款的组合。

二、商业银行个人住房贷款的风险控制与防范对策

1.信用风险及防范对策

借款人在买房后由于支付和偿还能力下降无法支付本金这种情况我们称为信用风险。 房贷申请的资格审查能够有效的控制信用风险。对于申请人的资质的初审通常要做到以下的几个方面。

（1）用定性和定量的方法系统的分析审查借贷人的综合情况，以现金收入为依据，工作的稳定程度为参考，进行审查和评估。（2）申请人的担保、诚信、工作、和偿还等情况都是我们需要重点关注的。（3）贷款方面应该有个合理的机制控制借贷收入偿债比例，科学的确定贷款数额和年限，将每笔住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下（含50%），控制借款人每期还款额不超过其还款能力。

2.抵押物风险及防范对策

银行的第二还款来源通常都是抵押物的变卖，对于抵押物的处置和变卖有着处置风险和价格风险的存在。对于抵押物的审查是防范这种风险存在的重要手段。抵押物审查程序具体应做到：（1）仔细的审核抵押物的合法性和被抵押的合法性；（2）要求售房单位到期及时办理产权户手续，与产权抵押登记部门协议确保抵押手续完整到位；（3）尽量减少实物抵押，降低由于市场价格的变动带来的变现风险。（4）履行担保法，不按照合同还款的进行依法收取抵押物进行变现降低资金风险。

3.流动性风险

住房贷款的风险主要存在以下的两个方面。（1）“短存长贷”行为，会抑制银行的资金流动性银行的偿还能力降低，成为流动性风险。（2）我们国家的个人住房贷款变现环节繁琐机会成本附加带来成本的损失。如果大宗的存款人或者债权人要求银行清偿债务时，资金周转困难，甚至倒闭。

4.开发商导致的风险及防范对策

很多的地产商开发的楼盘质量不达标，售出的期房不能按照规定的时间进行交付，导致购房人和开发商发生纠纷要求解除合约。“假个贷”风险。开发商以个人的名义进行冒充购房进而套取贷款。我们要加强和资质过硬的开发商合作，杜绝这种假信贷的现象存在。在开发商的审查要注意审查人员和开发商是否有利益链条，将影响准确客观的审核。

5.管理风险及防范对策

主要体现在领导部门对于业务看重的情况下，下属部门重业绩管理相对放松，违规操作时有出现，没有被准擅自变更担保条件或者贷款标准。再者部门自身工作人员串通一气违规逃避制度约束。严格支付管理个人住房贷款资金应当采用贷款人受托支付方式向借款人交易对象支付，贷款人应在贷款资金发放前审核借款人相关交易资料和凭证是否符合合同约定条件，支付后做好相关的备案工作，并且归集凭证进行统一的存放管理。遵循审贷与放贷分离的原则，设立第三方部门或者岗位进行放贷，严格审批只有满足条件的才能进行批准放贷。

6.建立个人住房贷款风险预警系统

综合对当前的产业经济指标和国家相关的政策进行分析，建立预警机制度。对整个市场出现突发状况能够做出及时的反应对，预防隐患规避市场和政策风险。

房地产贷款风险防控篇(4)

关键词：房地产信贷；风险；防范

中图分类号：F830.572 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）08-00-01

一、研究背景

美国爆发的次贷危机席卷全球，虽然对我国影响不大，但危机暴露出美国监管部门对商业银行房地产信贷监管的缺失，其教训具有普遍意义。借鉴次贷危机的经验与教训，加强并完善我国商业银行房地产信贷监管，对商业银行健康有序发展和宏观经济稳定运行具有重要意义。

二、房地产信贷风险原因分析

（一）政策变化带来的信贷风险

由于国家或地方政府的各种政策，房地产行业的法律法规调整，会影响房地产行业的发展，加上房地产行业本身管理不规范，会给投资者或贷款者带来损失的可能性。房地产投资收到包括产业政策、投资政策、金融政策、土地政策、税收政策、住房政策、房地产市场管理政策等因素的影响和制约。这些都会对房地产开发投资的收益目标的实现带来巨大影响，从而给房地产开发商带来风险[1]。

（二）道德风险监管薄弱带来隐患

道德风险是次贷危机的主要原因之一，假按揭抵押贷款业务在我国也时有发生，假按揭是指不以真实购房为目的住房买卖行为，房地产开发商以其他关系人冒充真实购房者身份，通过虚假行为买卖房子向银行抵押贷款，达到骗取资金的目的。因为大多数虚假抵押贷款借款人无还款意愿，且可能没有能力偿还，这类贷款已成为我国商业银行的主要风险。此外，在抵押贷款业务发生的过程中，银行信贷的授信尽职调查流于形式，部分客户经理、开发商和中介共同伪造买卖合同，虚抬房价，骗取银行信贷。避免道德风险的发生，加强该方面的监管已经刻不容缓。

（三）房地产信贷顺周期模式，扩大了银行风险

银行采用房地产信贷顺周期模式，使银行在系统性风险中的脆弱性更加显现，对银行的稳定发展带来挑战。我国商业银行现阶段一般是采取顺周期经营模式。这就需要外部监管机构未雨绸缪，适时采取逆周期监管，防范于未然，通过逆周期监管模式缓解银行房地产信贷积累的风险。

三、商业房地产信贷风险特点

房地产信贷风险的主体是商业银行房地产信贷资金，客体是己经建立信贷关系的房地产开发企业、个人住房按揭贷款客户等，除了具有一般信贷风险的特征外，还具有其行业性信贷风险特征。

（一）可控性。商业银行风险控制可以按照一定的规则和方法事前预先对风险识别和评估，事中进行防范，事后化解，使风险最小话。在具体实践中，构建根据各种风险构建在商业银行风险管理机制，有效控制信贷风险。

（二）客观性。只要存在借贷款的行为，信贷风险就会存在，具体来说就是，无风险的信贷活动在信贷机构现实的信贷活动中根本不可能存在。

（三）潜在性。商业银行信贷的潜在风险从一种可能存在转化为现实需要一定的外部条件，不易察觉，具有较强的隐蔽性。

（四）政策性。房地产信贷风险收到国家和地方政府出台的各种经济干预政策的影响。

（五）扩散性。房地产业作为国民经济的支柱性产业，在国计民生中发挥着举足轻重的作用，其影响会涉及到社会的各个方面，一旦房地产信贷出现大规模的违约，必将影响到整个金融体系稳定，会快速传递到其他经济主体，严重的甚至会引发持续经济衰退，如美国的次贷危机，不仅损害了本国经济，还殃及世界许多国家[2]。

四、房地产信贷的防范措施

（一）严格准入标准，降低各种违约风险

当前中国房地产市场紧缩，住房供大于求，空置率较高。银行应小心控制风险，谨慎信贷投放。对于新增房地产开发贷款，应严格准入标准，使有限的贷款资源投向经济更发达，市场更成熟，声誉更良好，资质更高的，综合实力强的高质量的企业。支持区域位置优越，户型设计好，销售前景好的项目。

（二）主动调整信贷结构，降低房地产贷款比重

加强行业研究，深入分析，把调出的信贷用在符合国家战略政策，具有良好发展潜力的中型企业，国家重点项目，高质量的基础设施项目和其他特殊项目符合国家产业政策的专项项目。符合条件的小型企业贷款，可实行额度的专项管理，重点支持科技型、服务型和劳动密集型的小企业的发展。在严格准入标准，有效控制风险的前提下，增加旧城棚屋区改造和保障性住房建设和民生项目的信贷投资

（三）针对不同经济周期计提不同的不良贷款损失准备金比例

由于经济繁荣时期信贷条件的放松，银行系统的处境也是因此而变得比较脆弱。一旦房地产泡沫破灭，必然会引出银行等金融机构不良贷款的急剧增加，出现大量呆账、坏账，金融机构将面临巨大损失，脆弱的银行系统也将受到冲击，运转失灵，最后可能导致汇率体系的失衡，爆发全面的金融危机。当银行系统陷于瘫痪的时候，社会上的每一个人都会间接地受到冲击。所以，为了更好的规避风险，应针对不同经济周期计提不同的不良贷款损失准备金比例

（四）加强贷后管理，规避偿还风险

对借款人进行跟踪调查和分析是监测偿还风险的重要内容。一是要及时发现借款人在借款周期内的各种不利于银行风险防范的因素，如就业和收入的变动情况。是否会影响其正常的还款能力，一经发现要及时采取补救措施。针对无意违约的客户，要及时通知借款人偿还到期贷款，防止客户的无意违约；对长时间逾期且还款意愿较好的借款人除采取积极催收的办法外，还应定期向其发送逾期贷款催收通知单，以免出现诉讼时效中断，造成信贷资产损失[3]。

参考文献：

[1]吴世源.房地产泡沫下的信贷风险控制[N].上海交通大学，2010（06）.

[2]王泉.房地产证券化探讨[J].湖北经济学院学报（人文社会科学版），2006（11）.

房地产贷款风险防控篇(5)

在商业银行中，个人住房贷款被公认为是最优质的资产，且不良率处在可以接受的程度上，这也是近年来个人房贷业务得以超速发展的一个重要原因。但实际上，随着国家对房地产市场宏观调控的步步深入，以及个人住房贷款增幅近一年来的持续放缓，近一时期的房贷市场出现了一些新的变化和情况，从银行内控管理和风险控制的角度看显然不容盲目乐观。

一是商业银行个人住房贷款业务创新十分活跃，但风险监控的措施和力度均不到位。从“固定利率”、“双周供”、“宽限期”到“入住还款”，银行不断推出的新产品越来越多样、越来越灵活和便利，但在新产品的市场反应、成本和收益比较、风险监测等方面，银行相应的评价制度没有跟上，反映出银行推出新产品的粗放和非理性。二是商业银行在个人房贷业务上的竞争日趋激烈，无序竞争加剧。为了提高市场份额，一些商业银行在经营考核上层层加压，导致不审慎放贷行为甚至违规操作；还有一些银行借产品创新变相放宽个人住房贷款条件，降低借款人的资质要求，为今后埋下风险隐患。三是个人房贷风险开始暴露。按照国际经验，个人房贷市场3到5年后进入风险暴露期。我国个人房贷经历了前几年的高速增长后，目前各种假按揭贷款、集体贷款违约、多套多头贷款的不断出现以及整体个人房贷不良率的上升，说明过去几年个人房贷隐蔽的风险开始暴露，银行防范和处置个人住房贷款风险的任务将逐步加重。

虽然目前银行的个人住房贷款不良率总体并不高，但现实情况却足以唤起银行要对其中的风险予以应有的重视。特别是当前国家对房地产市场的宏观调控仍处于关键时刻，房地产市场对宏观政策的影响还没有完全消化，市场也还没有出现明显的拐点，未来市场房价、利率、住房信贷政策等方面的不确定因素仍然存在，这也正是银行防范信贷风险的关键时刻，不能有丝毫的放松。

房地产贷款风险防控篇(6)

关键词：房地产贷款、风险控制、规避风险

房地产行业是国民经济中的重要基础产业，是我国启动内需、促进经济增长、改善人民生活的重要途径之一，房地产贷款业务也是各商业银行的一项核心业务，对于促进房地产业发展，提高银行自身经营效益具有重要意义。

近几年来，随着房地产热的升温，房价步步上涨，各大商业银行发放的房地产贷款额度也越来越多。机遇往往伴随着挑战，商业银行房地产贷款的风险也日趋严重，逐渐会威胁到商业银行的生存和发展。如何防范与规避风险已成为商业银行必须面对的问题，本文试着给出几点建议。

一、加强银行内部管理，建立内部控制体系

1、提高人员素质，建立房地信贷激励约束机制

加强员工的培训力度，提高银行工作人员的业务素质，必要时可以引进具有房地产专业和法律专业知识的人才，并对其进行专门的培训，使之成为对银行信贷业务知识、房地产管理专业知识和法律知识兼备的复合型人才。提高房地产信贷人员的业务素质和管理水平，并建立房地产信贷激励、约束机制，制定权责利结合的信贷员的考核制度，让房地产贷款资金的额度和其收回的程序同银行信贷人员的工资、薪金直接挂钩，提高信贷人员的工作积极性和责任心。

2、加强房地产贷款的管理和内部控制机制

要防范房地产贷款的风险，商业银行要克服把房地产信贷片面地作为一种“优良资产”大力发展，在经营上急功近利的不良倾向，对房地产信贷风险及其危害性要高度重视。

⑴、严格贷款前调查

对开发商的信用进行评定。商业银行要先对借款房地产企业的开发资质、资金、信用及其报送的资料进行严格的调查和审核，按照国际通行的“四等十级”评级方法对企业进行信用评级，把房地产贷款总额中的80%以上的贷款发放给AA级以上的房地产企业，重点支持资金实力强、开发资质等级高、信誉良好的且项目审批手续完备，项目资本金足额到位，项目综合效益较好的房地产企业。对B级和C级房地产企业要严格禁止放款，特别是C级房地产企业及贷款风险度高的企业坚决不能放款。

建立和完善个人信用等级制度。建立对个人信用进行调查和评估的专门机构，加强对借款人的借款动机和还款能力的审查。贷款风险管理是从接受借款人申请住房贷款开始，主要包括对贷款人资信的调查、确定申请人的还款能力和信誉状况，对抵押物的价值评估、签订住房贷款合同、对担保单位的资信情况进行调查等。加强对借款人还款能力的审查，建立借款人资信管理动态系统，掌握借款人的年龄、收入情况、偿债记录、购房动机等。特别需要注意的是借款人的职业和购房动机的调查。根据借款人的资信状况、还款能力决定借款人的可贷额度、期限。

⑵、贷款操作规范化。

建议对贷款企业在本银行内设置临时帐户，企业在项目开发过程中每笔业务所涉及到的资金都需通过本银行进行票据结算，从而使银行对企业的资金使用情况做到有效控制，防止出现企业挪用项目贷款现象。此外要与房产企业签订协议，将销售房屋取得的房款首先用于归还贷款，这样可以有效降低房地产贷款的风险。

⑶、加强发放贷款后管理，严格控制房贷风险。

对于房地产开发类贷款的要分笔、逐步发放。在发放第一笔开发贷款以后，要对开发企业的资金运作实施全程监控，在施工期间，负责该笔贷款的信贷责任人要定期到建筑工地察看工程进度，以及了解贷款资金的运用情况。按照其资金使用的实际情况及根据工程进度适时发放贷款，以防“烂尾楼”出现。加大对房地产商的日常检查工作，逐户建立客户贷款管理台帐，实行实时监控，既要加强对工程进展进行跟踪检查，也要对公司的资金营运进行监控，确保贷款用途的真实合法，做好风险防范。

对个人住房贷款要进行跟踪调查和分析，及时发现和预警贷款风险，一经发现风险要及时采取补救措施。一是对于无意违约的客户，要及时通知其偿还到期贷款；二是对长时间逾期但还款意愿较好的借款人，及时发送逾期催收通知书，并采取积极的办法进行催收；三是对于恶意违约者和已经出现严重风险预警信号的情况，应及时通知保证偿还债务或依法对其提讼，及时处理抵押物收回贷款本息。

二、建立房地产贷款风险分散管理体系，转移和防范房地产贷款风险

1、建立健全住房信贷担保制度

目前，商业银行可以接受的有效担保有两种形式：一是来自保险公司的担保；二是政府担保机构的担保。这两种形式都可以有效的防范银行贷款的各类风险，包括道德风险。其区别在于保险公司的担保属于商业化运作，而政府的担保性质多属于政策补贴和扶持。这两种担保方式在市场投放上是有所侧重的。

⑴、保险公司担保

在商业银行运作中，往往仅要求客户投房屋财产险，但是真正导致不良贷款的原因不是由于房屋抵押物灭失，而是借款人由于种种原因导致的信用问题。如果保险公司推行一个综合保险，将保证保险、抵押风险等几种借款人违约情况都包括在内，那么商业银行的风险就可以控制在一个很小的范围之内。

⑵、政府担保的贷款摸式

对于经济适用房和中低档住宅，一般由政府来担保，政府可以对信贷双方进行信用担保，增加金融企业的安全性。在政府担保的模式下，由于面向中低收入者，借款人一般只需缴纳较少的费用即可办理住房贷款。同时，用购买的房产作为反担保。一旦客户发生了违约行为，造成3个月以上的不还款行为，那么担保公司就会替客户还清所有的贷款本息，然后处置抵押物，回收资金。而且收费也相对比较低，容易被中低收入者所接受。

2、拓宽房地产企业融资渠道，分散银行房地产贷款的风险

⑴、大力发展房地产信托业务，为房地产开发企业筹集资金。所谓信托，是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分的行为。而房地产融资信托，就是以房地产项目为融资对象的一种信托产品。与其他融资方式比较，信托业务在融资、投资方面的优势非常明显。从融资能力来说，信托投资公司不但可以运用自有资金，而且可以通过发行资金信托计划成本的方式集合丰富的民间资本，资金的来源非常广泛。从投资方式来说，信托投资公司不但可以通过贷款的方式运用资金，而且可以通过股权投资、融资租赁等多种方式单独或组合方式运用资金，投资方式非常灵活。

⑵、逐步建立房地产投资基金，通过发行基金份额的方式吸引社会游资，真正实现房地产投资的社会化、大众化，这也是我国房地产业发展的必然趋势。建立房地产投资基金，一方面，房地产企业通过获得房地产投资基金的投资，可以拓宽融资渠道，减少对银行贷款的依赖，从而降低银行的经营风险；另一方面，房地产投资基金的投资机制，还能促进房地产投资的理性化发展，因为只有那些运作规范、市场前景好的房地产项目才能得到房地产投资基金的资金支持，在客观上可以促进房地产行业内部的结构调整，实现房地产企业和项目的优胜劣汰，实现资源的优化配置。

⑶、积极实行房地产融资租赁。融资租赁是一项极富潜力的好途径。我国的融资租赁发端于1987年的上海，具有可避税、无需担保等优势，租赁方可通过销售来回收标的物，我国的航空业就是依靠融资租赁而取得了重大发展。房地产项目以其不动产的特点最适宜于做融资租赁业务。

三、加强与政府部门协调和沟通，与地方政府联手防范房地产贷款风险

1、 督促地方政府健全法律、法规

用法规的方式约束规范房地产开发商及个人的金融行为，加强对开发企业的管理，提高房地产企业的资质要求和注册要求，规范其经营行为，及时清理多年无开发项目的房地产企业，为银行贷款减少后顾之忧。完善土地供应政策，严格控制房地产用地总量，规范房地产开发过程的各种收费行为，打击和遏制炒卖“楼花”的行为，以稳定地价和房价。

2、严格执法，依法办事

对于提供假资料、假资信、骗取贷款的开发商和个人，应立即停止贷款，并追讨已贷款项。同时通过法律的手段，尽量的挽回损失，并追究当事人的法律责任。

除此以外，加强社会道德和信用建设，引导诚信贷款，也是非常重要的。虽然我国目前尚未健全个人信用制度，但作为与消费者有着紧密接触的商业银行，应主动承担起自己的责任和义务，引导消费者进行诚信消费和诚信贷款。同时借鉴国外的一些成功经验，结合我们自己的实际情况，优化商业银行房地产贷款结构，来降低商业银行的房贷风险。

四、结语

房地产贷款风险防控篇(7)

关键词：商业银行；个人信贷业务；风险防控

中图分类号：F830.589　文献标识码：B　文章编号：1007―4392(2008)02―0040―03

个人信贷业务作为国家扩大内需，拉动需求增长的有力举措越来越受到各家银行的重视，但应引起重视的是，个人信贷业务已进入风险显现期，其风险问题不容忽视，商业银行应制订有效的风险防范措施，保障个人信贷业务的稳健快速发展。

一、个人信贷业务主要特征

(一)个人信贷业务总体特点

1.业务规模发展迅猛。个人信贷业务从无到有，从开办之初的星星点点，到目前的业务比例基本占据股份制商业银行信贷业务的15％，成为商业银行的核心产品和重要支柱。

2.贷款品种日益丰富。个人信贷业务目前已形成包括个人住房按揭贷款、个人商用房贷款、个人汽车消费贷款、个人助学贷款、个人综合消费贷款、个人质押贷款、个人经营贷款、个人信用贷款8个品种的个人贷款体系，满足了不同客户群体的消费需求。

3.个人住房按揭贷款居于龙头地位。个人信贷业务各品种中，个人住房按揭贷款一枝独大。以天津市某商业银行为例，截至2006年末，个人住房按揭贷款余额74.51亿元，占个人贷款总额的90.63％，是发展个人贷款的龙头品种。

4.贷款投向合理。个人客户贷款主要投向具有稳定收入的中高端客户群体，投向合理。以天津市某商业银行为例，截至2006年末，从客户收入结构看，年收入2万元以上的客户贷款余额占比为93％；从客户职业结构看，管理人员和职员贷款余额占比为81％；从客户受教育程度看，受过高中和大学本科教育的客户贷款余额占比为87％。

5.贷款综合收益较好。个人贷款在商业银行信贷总额中的利息收入占比高于其余额占比，显示出良好的收益性。通过为客户提供个人信贷服务，带来持续、稳定的利息收入的同时，对商业银行的负债业务、中间业务亦具有显著的促进作用，达到了个人信贷业务和中间业务的联动发展。

6.贷款分散性较高。个人信贷业务因其贷款金额较小，贷款户数、笔数较多，贷款分散性较高的特点，有利于降低贷款集中性风险。

(二)个人信贷业务风险特性

近年来，商业银行个人信贷业务运行平稳，总体风险基本可控，但同时我们也注意到，按业务发展规律，随着时间推移，贷款发放3―5年后，个人信贷业务开始进入风险显现期。个人信贷业务主要风险类型如下：

1.流动性风险。流动性是指银行个人信贷资产在不发生损失的情况下迅速变现的能力，流动性风险主要体现在对抵押物的处置执行难的问题无法根治。自2005年12月21日起施行的《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》的相关要求(第二条“人民法院对已经依法设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋，在裁定拍卖、变卖或者抵债后，应当给予被执行人六个月的宽限期。在此期限内，被执行人应当主动腾空房屋，人民法院不得强制被执行人及其所扶养家属迁出该房屋。”、第三条“强制迁出时，被执行人无法自行解决居住问题的，经人民法院审查属实，可以由申请执行人为被执行人及其所扶养家属提供临时住房。”、第六条“被执行人属于低保对象且无法自行解决居住问题的，人民法院不应强制迁出。”)，使银行无法在申请执行后立即行使债权，增加了处置抵押物的难度。

2.信用风险。信用风险指借款人不能按期足额归还贷款本息的风险。对大多数银行来说，贷款是最大、最明显的信用风险来源，个人信贷业务的信用风险广泛存在于每一笔交易之中，采取有效手段积极管理信用风险至关重要，在任何环节忽视对信用风险的管理都必将留下无法吞咽的苦果。如商业银行在开办个人汽车消费贷款的初期，对信贷政策的把握有偏差，认为由保险公司办理履约保证保险即可做到万无一失，对风险的防范过于依赖保证人，放松了对借款人情况的审查，结果保险公司因不愿承担损失而找出各种理由拒赔，这也是目前商业银行个人汽车消费贷款不良率居高不下的原因之一。

3.市场风险。市场风险是指因市场价格(利率等)的不利变动而使银行发生损失的风险。个人信贷业务的一个显著特点是客户多且分散、客户风险状况差异显著。但由于目前我国利率尚处于管制阶段，商业银行无法通过采取差别定价的贷款策略，增加对高风险客户贷款的风险贴水，从而不能有效地降低个人贷款的平均损失率。

4.操作风险。根据2004年通过的《巴塞尔新资本协议》，操作风险是指由于不完善或失灵的内部程序、人员和系统或外部事件导致损失的风险。个人信贷业务操作风险产生的主要原因一是有章不循，违规操作，缺乏足够的风险意识，往往是凭习惯和经验办理业务；二是贷后管理不到位，对贷款发放后借款人是否真正用于购房、购车等信息不能及时进行确认，当贷款出现风险时无法及时发现，甚至对逾期贷款也未能及时采取相应的保全措施，致使风险扩大。

二、个人信贷业务存在的主要问题

(一)贷前调查依据不足

由于个人信用信息基础数据库建设尚需进一步完善，个人信用评分和信用信息咨询服务尚需待对个人的其他社会信用信息(如司法、税务、社会保障等)采集完整后，才能逐步提供。已经在全国联网的人行征信系统存在调整周期过长、内容更新不及时的问题，由此系统查询出来的报告缺乏应有的权威性，目前判断借款人还款能力的主要依据仍为借款人提供的收入证明，但由于对出具证明的单位无任何法律约束力，导致证明中的收入随意性较大，同时缺乏明确的行业指导性收入水平等标准，增加了贷前调查的难度。

(二)管理机制不顺畅，制约业务稳健发展

1.缺乏相应的管理协同策略，尚未形成业务发展合力效应。市场营销和贷后管理归口于不同的部门管理，各部门考虑问题的角度和出发点是部门利益，而不是公司整体的发展目标和方略，缺少全局观念，前后台未达到有效联动，致使业务不能快速发展。

2.“重贷轻管”问题仍未得到彻底根治，贷后管理难度较大。一些银行因思想上存在短视行为，观念并没有从根本上扭转过来，在市场营销上投人大，奖励多，对贷后管理投入少，处罚多，“重贷轻管”问题仍然存在，贷后管理工作亟需进一步加强。

(三)产品创新力度不大，不能充分满足市场需求。表面上看，个人信贷业务市场新品迭出，大有“乱花渐欲迷人眼”之势。但细究起来，大多难

免“换汤不换药”之嫌，真正满足市场需求的产品并没有多少。

(四)个人贷款的档案管理工作尚有待完善。档案作为业务发生的载体，事关银行的债权能否得到有效维护。相对于法人客户档案的规范管理而言，个人客户档案管理无论是从人员配备，还是管理基础都存在欠缺之处，有的银行就曾经发生过因档案散落在客户经理手中造成丢失而无法维护债权。

三、风险防控措施

(一)加强贷前调查和审查，风险防范关口前移

1.认真筛选客户，做好风险识别工作。发挥人行征信系统的屏障作用防范风险，在贷前调查环节强调风险防范，从源头上防控风险。目前对借款人资信的考察可在人行征信系统的基础上，通过对借款人的文化程度、工作经历、年龄等进行综合判断，确定收入的可信度。对现有合作结构、合作项目做好风险识别，规避对高风险的合作结构、合作项目的准人。

2.合理厘定贷款成数和期限，严格授信审批管理。一是对借款人还款能力的考核应严格按照银监会在《商业银行房地产贷款风险管理指引》中所规定的“借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50％以下(含50％)，月所有债务支出与收入比控制在55％以下(含55％)”掌握，以严防借款人因自身收入下降而违约的风险。二是在审批贷款时，充分结合房地产市场发展趋势，合理厘定贷款期限和成数，最大限度避免借款人因房产价格下降而违约的风险。特别是在目前房地产市场过热、部分房价虚高的情况下，应密切关注抵押品的价值贬损问题，严格抵押物价值管理。

(二)理顺管理体制，业务发展与风险防范并行

1.加强合作，做到市场营销与风险防控的有机结合。协同管理市场营销和风险防控部门，定期组织形式多样的培训学习，使员工牢固树立风险防范意识，严格控制业务风险。风险防控部门及时将各合作机构、合作项目的个人客户违约信息反馈给营销部门并据此调整对不同开发商、经销商的支持力度，对于优质客户，给予一定的政策倾斜，扩大优质业务资源。

2.强化贷后管理。众所周知，贷款期限越长，其中的不可测因素越多，而个人消费贷款期限最长可达5年，个人住房按揭贷款更是高达30年，贷款期限长、户数多的特点，无形中加大了管理的难度。应尽快配备与业务发展相适应的贷后管理人员，并适当加大奖励力度，以进一步健全个人信贷业务风险防范机制。

(三)加大产品创新力度，提高市场竞争力

虽然金融产品具有同质性的特点，但真正满足市场需求的产品必然是不断创新的，市场是不断变化的，我们所提供的服务也要随之改变，研发整合满足市场需求的产品，并注意保持业务拓展和风险防范的有机制衡，针对具体业务品种制定详尽的操作手册，列出所有潜在风险点，保证新业务、新产品的推出与规章制度的制定同步进行，在控制风险的前提下发展业务，不断推出具有竞争力的个人信贷产品。