房地产行业审计重点篇(1)

(一)相关法律法规不健全投资性房地产在行业中是一个比较新的概念，在审计实务缺乏具体的审计业务准则。因为投资性房地产被单独由固定资产中抽出的时间还很短，所以一系列的会计制度、审计制度还有待完善。

(二)缺乏针对性的审计程序　目前我国注册会计师在对投资性房地产审计存在以下几方面的缺陷：第一，未能准确的确定其范围，存在着将本应作为投资性房地产而不纳入投资性房地产和将不应作为投资性房地产而纳入投资性房的情形，这即会影响“真实性”，也会影响“完整性”；第二，由于投资性房地产会计核算的特殊性，如计量模式的选择与转换、减值准备和累计折旧的计提、投资性房地产与非投资性房地产的转换等，导致其会计处理不同于其他资产。而在审计过程中，注册会计师往往忽略这些内容，未能尽到应用的职业谨慎；第三，由于投资性房地产大多表现为建筑物和土地使用权，对其进行检查需要审计人员具备必要的土地、建筑、工程等方面的专业知识，而在实际工作中真正具备这些专业能力的注册会计师很少，在利用专家工作方面也做的不太好，这样就难以对投资性房地产的价值进行准确的界定，大多简单的认可客户的账面价值。

(三)投资性房地产公允价值难以确认投资性房地产多为不动产，其绝对价值较大，其价值计量的准确与否会对企业财务信息产生较大的影响，甚至会改变企业的利润和财务状况，所以对投资性房地产账面价值的检查是审计工作的重点，尤其是对那些投资性房地产价值较大和期间内变动较频繁的单位。然而，我国在投资性房地产中引入了公允价值的计价方式，在公允价值的确定、公允价值变动损益的确定、计量模式转换时都是以公允价值为基础的，由于我国市场体现尚不完善，投资性房地产的公允价值难以确定。从已经采用公允价值计价的上市公司来看，大部分上市公司其投资性房地产公允价值的确定采用的是专业房地产评估机构出具的评估价格，还有几家上市公司选择投资性房地产所在地有关房地产经纪机构的市场调查报告，但由于评估水平的参差不齐，评估方法及参数的可选择性太大，导致实际的公允价值并不可靠。按照现有的评估模式，投资性房地产的增值金额不会太高。一般对投资性房地产评估，一是采用未来现金流量折现法，而在现在租售比达到300-400倍的情况下，以租金作为未来现金流量折现而计算出来的现值是远远小于市场价值的；二是参照市场价值，但是由于目前我国房地产市场的税费相当繁重，包括营业税、土地增值税、所得税、印花税、契税等，如果按市场价值作为售价扣除相关税费后得到的评估价格往往比实际的市场价格低很多，增值幅度没有想象中的那么高。

(四)审计人员业务素质和能力有待提高审计质量很大程度上取决于审计主体一注册会计师的素质，我国投资性房地产审计质量不高也与我国注册会计师素质不高密切相关。这主要体现在以下两个方面：一方面，审计人员职业道德欠佳，在对投资性房地产确认审计的过程中，由于竞争加剧和市场无序容易使注册会计师忽视职业道德，其独立性易受到来自诸如经济利益、关联关系、外在压力等各方面因素的干扰，导致其在审计过程中不能保持应有的独立性和职业谨慎，未能执行相应的审计程序，审计人员可能就会轻易地接受客户声明书的观点或出具与审计结果不同的观点。有的注册会计师即便在审计过程中发现客户的投资性房地产存在问题，出于自身利益的考虑，也不会在审计报告予以披露，甚至与之同流合污。出具严重失实的审计报告，不但自己的职业独立性丧失殆尽，还严重打击了投资者对整个会计师行业的信任。另一方面，审计人员专业业务素质不高，要做好投资性房地产审计，不仅要求审计人员掌握相应的审计知识和技术，更要熟悉与投资性房地产有关的知识和技术，如相关的建筑知识、知识产权知识、资产评估知识等，虽然目前我国的审计人员在不断地更新知识，专业素质和技能都有所提高，但能够根据投资性房地产的特殊性有针对性地完成投资性房地产产审计工作的专业人员还较少。由于学历、专业知识、经验、个人因素等原因，导致多数审计人员还不具备专项审计的能力，这必将影响投资性房地产审计的工作质量和工作效率，也不能保证审计良性效益的发挥。

二、完善投资性房地产审计的策略

(一)重视投资性房地产审计在计划审计阶段，对被审计单位执行初步业务活动时，应关注其投资性房地产业务，并分析其重大错报风险，在此基础上，在审计计划中反映对投资性房地产审计的目的和要求，使得投资性房地产在审计过程中不会成为被遗忘的角落；在审计实施阶段，根据具体情况确定是否对投资性房地产实施控制测试，重点是如何对其实施实质性测试，以及对获取审计证据的要求，鉴于投资性房地产业务的偶发性和风险较大的特点，在对其实施细节测试时不宜采用审计抽样方法，而应进行详细审计；在审计报告阶段，在形成审计意见时，注册会计师应当从总体上评价是否已经获取充分、适当的审计证据，以将风险降至可接受的低水平。在对审计证据进行整理分析以形成审计意见时，应充分考虑投资性房地产审计的结果，以提高审计结论的准确性。

(二)执行针对性测试程序投资性房地产审计，对其审计除了执行如图1所示的常规审计程序外，还应根据投资性房地产的特点采取有针对性的审计程序，重点检查以下几个关键点，以保证审计质量：第一，审查投资性房地产的真实性和完整性，通过对相关的协议和董事会纪要等文件、资料的检查，验证账面上的投资性房地产的所有权是否归被审计单位所有，是否是用于出租土地使用权或持有并准备增值后转让的土地使用权和建筑物，是否被用于抵押和担保，尤其应关注是否有存在纠纷和法律诉讼的业务，此外，还应关注是否存在隐瞒投资性房地产而不将其入账的情形，特别要提出的是，对于部分用于赚取租金或资本增值部分自用的房地产，应以用于赚取租金或资本增值部分是否能够单独计量和出售为依据判断其是否应作为投资性房地产核算。第二，检查投资性房地产的增减变动，对于投资性房地产的增加，重点应检查增加业务是否真实，相关的手续和法律程序是否完备，不同途径增加的投资性房地产的账务处理是否正确，特别应关注是否存在关联方业务；对于投资性房地产减少业务，应注意转让的账务处理和转让损益的核算是否正确。第三，检查投资性房地产的计量模式，对于以公允价值模式计量的，应关注是否有确凿的证据表明其公允价值能够持续可靠取得，当有证据表明投资性房地产的公允价值不能持续可靠取得时，是否将投资性房地产从公允价值模式转变为成本模式计量，此外，还应检查是否将所有投资性房地产都按一种模式计量，防止出现部分投资性房地产以成本模式计量，部分投资性房地产以公允价值模式计量的情形出现。

(三)合理确定投资性房地产价值验证投资性房地产账面价值的准确性，是投资性房地产审计的重点和难点。实现“估价与分摊”这一具体审计目标，对于以成本模式核算的投资性房地产应把

房地产行业审计重点篇(2)

关键词：房地产开发 企业账外资金审计 探讨

房地产开发企业收入具有多样性，包括房款收入、电商收入、租金收入、附加收入等等，且收入业务具有金额大、客户多、收款频繁等特点。如果相应的内控体制不完善，就会产生账外资金体外循环的情形，滋生腐败等不良之风，由此可见，保证收入的完整性是房地产企业业务循环控制的重中之重。

一、审计准备阶段

进驻被审计单位，对预先被审计单位的产品业态、经营理念、组织架构等方面进行了解，获取被审计单位的业绩完成情况，了解被审计单位管理人员的素质以及内部控制的建立和执行情况等。通过对被审计单位基本情况的了解，分析内部控制中存在的薄弱环节，安排适当的审计程序，有针对性地进行审计。

二、解析账外资金来源

房地产开发企业的收入来源多种多样，可能发生的账外收入来源亦是繁多，以下就常见的账外资金获取方式进行重点解析。

（一）不可售部分不入账

房地产开发的建筑面积和可售面积之间存在一定的差异，不可售部分的主要成因是根据城乡规划等规定配备的配电室、转运站、居委会用房、物业用房、消防通道、人防设施等等。由于部分不可售部分空间位置较好，宜于商业运作，房地产开发企业将上述不可售部分出租或出售给商户将房款或房租刷入指定账户，形成帐外资产。

（二）可售部分款项拆分入账

房地产开发企业将将商铺的售价分为商铺款和装修款，并分别签订合同，房款作为正常收入入账，装修款则有可能收入关联公司或个人账户，形成利益输送。

（三）利用背书转移资金

房地产开发企业的主要客户可能为个人，也可能为企业、团体或其他组织，这就导致在收取房款时，可能收到支票或汇票等有价票据，房地产开发企业则将有价票据直接进行背书转让，且未通过财务进行账务处理，形成账外收益。

（四）利用配套设施套取资金

住房按揭贷款一般是由金融机构直接支付给房地产开发企业，或由业主银行卡自动转入房地产开发企业指定的账户内，但对于单独购买与商品房配套的地下室、车位等设施，各家金融机构政策不尽相同。有的金融机构可将地下室、车位的贷款直接打入客户银行卡内，也有的金融机构临时大幅提升客户授信额度，以满足客户购买配套设施的需求。房地产开发企业则利用相关政策，捏造购销事实，套取银行贷款，一方面可以弥补资金缺口，另一方面则将贷款挪作他用。

（五）通过电商费用获取帐外资金

信息时代的地产营销，电商渠道显得尤为重要，由于没有明确的法律法规，电商收费的方式和范围有较大的差异。对于非电商渠道客户，房地产开发企业仍以电商的名义收取费用，账外列支，进行体外循环。

三、审计方法和重点领域

（一）盘点

盘点现金和有价证券，并与账面核对，差异进行分析，对于差异分析进行，有必要时，还可进行复盘，从而发现流于账外的资金。同时还需对库存商品房进行盘点，与账面进行核对，对于账面以外的资产运营事项进行重点关注。

（二）观察

观察现场收款流程，对于房款和装修款等不同业务是否采取了不同的收款方式，相应的收款方式是否都最总流入房地产开发企业账户。此外，还应到楼盘现场进行走访，结合项目规划和实测报告等文件，观察是否存在不可售部分租售的情形，并与账面进行对比。

（三）函证

对商铺客户进行函证，对于房地产开发企业账面收款金额和客户付款金额的差异进行重点分析，以判断是否有账外收入。如遇到批量未回函客户，可进行二次函证，或直接进行电话沟通，确认客户身份，沟通首付款情况。同时向合作电商进行函证销售数量，汇总函证结果并与当期销售结果进行对比，对于差异原因进行深入分析。

（四）分析

筛选单方售价明显低于同期同类产品价格的合同，结合访谈工作成果，分析低价形成的原因，查找同一事项分项入账的线索和证据。审计人员还应获取企业的基础数据，将基础数据分析结果和企业分析结果进行对比。

（五）检查

尽可能取得被审计单位审计年度全部合同及协议，并检查合同编号是否连续，对于不连续编号的合同应采取访谈、观察等审计方法进行深入检查。资金管理方面，应从基本户开户行或人民银行获取房地产开发企业的开户清单，逐一检查账户的可用状态，并与账面显示的账户进行对比，对于未在账面列示的账户进行深入检查，获取银行流水，分析成因。对于大额现金收支进行审核，尤其是计入其他应收或其他应付科目的大额现金支出进行重点关注。

四、加强内控体系建设

此外，还要加强内控体现建设，建立正确的企业文化价值理念，引导员工树立正确的价值观，促使员工自觉遵守企业制度；结合自身实际，评估各种账外资金发生的可能性及其危害程度，有重点的采取措施；建立完整的管理体系，明确岗位职责和授权，严格实行不相容岗位分离制度；同时还应关注内外部信息传递的及时性和有效性，使财务信息和业务信息有机，贯穿企业流程始末；企业还应建立或完善内部监督体制，明确内部审计机构或类似只能机构的职责权限，结合上述舞弊方式，有重点的制定工作计划，开展内部监督活动，从根本上杜绝不合规情况的发生。

参考文献：

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[8]陈耘.内部审计风险意识和控制[J].广西审计；1998年02期

房地产行业审计重点篇(3)

审查房产存在的真实性，是否账实相符。确认房产存在的真实性，是对行政事业单位房产审计监督的物质基础。第一步首先取得该单位所有房产的清单和与之相对应的房屋产权证明以及固定资产账登记的房屋明细账。检查房产清单中的所有房屋有关的合同、产权证明、财产税单、抵押借款的还款凭据、保险单等书面文件，单位所有房产是否都有房屋产权证明，产权所有者是否系被审计单位。第二步检查房产是否账实相符。把房屋清单与固定资产账相核对，检查是否所有的房产都已经登记入账。通过与被审单位人员交谈了解、实地到被审单位查看，或者留意在日常的审计中出现的蛛丝马迹，能否发现被审计单位未提供的房产。分析未提供的原因，是因为疏忽了，还是有意不提供。如果是有意，会不会是想隐瞒房产运作、处置所产生的收益，还是其他原因呢？审查房产购建的合法性，其审批手续是否完备，是否履行了工程招投标程序。确认房产购建合法性，是对行政事业单位房产审计监督的法律基础。第一步请被审计单位提供审计时间范围内所有新建、购置房产的立项审批手续，审查是否按照管理级次向房产所在地发改委申报立项，房产实际面积是否超出立项文件中规定的建设面积。第二步通过审核该单位的预算情况和基建账户收支情况，确认购建房产的资金来源，是使用预算资金、结余资金、上级补助资金还是其他资金来源，是否报经财政部门批准，房产建设投资规模是否超出立项文件中规定的项目概算。第三步审查新建、扩建、迁建、装修房产在选择勘察、设计、施工、监理单位和设备材料供应单位等是否履行了招投标程序，达到公开招投标限额的是否进行了公开招投标。如果没有进行招投标，应重点关注施工单位是否具备资质，确定施工单位的过程中是否存在暗箱操作，施工单位是否系被审计单位的关系人，被审计单位人员有无收受回扣等，注意发现违纪犯罪线索。审查房产的入账金额及收益的核算是否恰当。确认房产入账金额及收益核算的准确性，是保证审计准确定性定量的必要因素。第一步检查房产增减变动的原始记录是否完整，其入账金额是否准确。针对来源不同的新增房产：购入的房产其入账价值应包括买价和有关税费；自建房产在办理产权手续之前的一系列支出均应计入房产的入账价值，其中借款费用资本化部分以会计上规定为准；上级部门投入的房产应以双方确认的价值作为其入账价值。第二步检查房产收益情况。结合所了解的被审计单位房产所有及使用情况，通过审查被审计单位出租、处置、拆迁补偿合同以及收入所开票据、收入财务账三者记载金额是否一致，确认房产出租、处置、拆迁补偿收益是否纳入规定账户核算，有无通过房产收益不入账的方式设立小金库，应执行收支两条线的收益是否上缴财政等。审查房产处置程序的合规性。是否经过财政及主管部门批准，是否履行了规定的处置程序。确认房产处置程序合规性，对行政事业单位房产审计监督的重要内容。一是检查减少房产的授权批准文件，房产处置是否经过财政及主管部门批准，并按照法律规定的程序进行；二是检查因不同原因减少房产的会计处理是否符合有关规定，验证数额计算的准确性；三是检查是否存在未作会计记录的房产减少业务。

行政事业单位房产审计的关键点

随着中国城市化进程步伐的加大和一些行政事业单位机构撤并等，出现了大量房屋拆迁、改造、处置。如果被审计单位在审计的年度内有房屋的拆迁、改造、处置等，特别应重点关注的是对房产拆迁、改造、处置过程的审计监督。行政事业单位房产拆迁、处置过程中违规操作，是当前房产管理中造成国有资产流失的主要形式。一是房屋拆迁、处置中未经评估，低价处置给关系人。如某县局正新修办公楼，因拖欠施工单位部分工程款，未经评估将原旧办公楼门面转让给施工单位，直接抵减工程款。二是单位改制、房屋拆迁、处置中评估作价太低，造成国有资产流失。如2004年位于我市中心的某研究院正在进行股份制改革。某房产面积10,122平方米，改制时土地评估值仅211.17万元，构筑物评估值仅24.9万元，合计236.07万元。但不久该单位按照城市规划进行拆迁，在拆迁评估中该房屋评估值已达1,217.21万元，造成个人股份侵占国有股份近千万元。三是评估机构出具虚假评估报告，人为压低资产评估价值。如重庆某土地评估有限公司在为某局房产转让评估中，评估作业操作不规范，所选取的11处可比交易实例经到重庆市九龙坡土地房屋权属登记中心查询，均无房屋登记信息或无交易信息，且评估单价明显低于同地段成交实例。四是拆迁还建中实际得房面积比协议少，或由于种种关系签订显失公平的协议。如我市某市级机关与由该单位后勤中心成立的某公司签订《联合建房协议》约定该机关及下属单位分得业务用房面积5100平方米。据查联合建房共拆迁该机关下属4家单位原有业务用房面积13833平方米，比拆迁前的业务用房面积少8733平方米。五是还建房屋改变原使用用途或不能使用。如我市某剧场拆迁9218M2还剧场6330M2由于舞台空高进深不够、承重货载不够等不能作为剧场使用，造成事实上的资产流失。六是拆迁还建中偷逃国家规费。如某机关在下属单位改造中用已经被抵押给银行的两套住房，抵应缴配套费，造成国家规费的流失。重点审查对房产拆迁、改造、处置过程，一是应检查拆迁改造有关政府部门批准文件，被审单位房屋拆迁改造的依据是否充分。二是应检查所有程序是否合规，是否经过有资质的机构进行评估，评估报告是否超出规定的时限，评估价值可以与同时期同地段的房屋进行比较，有无明显低价评估。三是房产处置中应进交所挂牌拍卖的，是否按规定挂牌拍卖交易。四是应检查拆迁改造处置中所有的协议有无显失公平，其中有没有隐藏什么个人行为，注意发现犯罪的线索。五是应检查拆迁还建中是否足额缴纳国家规费。六是已经还建的房屋是否入账，是否发挥应有的效益，有无资产闲置。

结束语

房地产行业审计重点篇(4)

关键词：房地产开发企业； 会计核算； 收入成本； 审计； 确认

21世纪以来，全国房价连续上涨，特别是高位运行的房价在2009年又一次全国性高涨，房开企业实现巨额税利。然而，在房地产开发巨额利润空间下，房开企业会计核算存在不少问题，会计信息失真比较严重。2006年10月财政部会计信息质量检查公告（第十二号）披露： 2005年检查了39户房开企业，共查出资产不实93亿元，收入不实84亿元，利润不实33亿元，39户房地产企业会计报表反映的平均销售利润率仅为12.22%，而实际利润率高达26.79%。部分房地产企业存在较为严重的偷漏税问题。

一、房地产开发企业会计核算存在的问题及建议

虚计利润和资产是房开企业会计信息失真重要方面。房开企业普遍存在推迟确认收入、存货资产不实、高估成本、隐瞒利润等情况。在会计核算上主要体现在以下方面：

1、在预售制下没有及时确认开发产品销售收入。延迟确认收入很普遍，有的项目房屋交付使用数年了，收入不确认，购房款长时间挂在预收账款，导致资产、负债和利润不实。

2、没有完整、正确地计算开发产品成本，按计划成本或估计成本计算结转经营成本，甚至随意变动。在巨额利润空间下，更多的是高估成本。有的开发项目的房子没售完，开发成本或开发产品余额已是红字，且金额较大。

3、没有核算开发产品结存数量和金额，财会部门对开发产品失控严重。工程竣工后没有对开发产品进行金额、数量核算，销售开发产品的成本直接从“开发成本”账户转至经营成本。

4、与开发项目相关工程结算不及时，预付账款、其它应收款长期挂账，开发成本不实。

5、开发成本与期间费用、与其它支出界限不清。工程竣工后有关费用继续列入成本，罚款支出、施工水电费、代收代付款项支出列入成本等。

上述种种，究其原因和动机主要有：①房地产开发业务比较复杂，会计制度规定比较原则、简单，会计人员传承前任会计的做法，未能很好理解和执行会计制度。②投资者或管理当局出于某种动机，少计收入，高估成本，如应对税务征管和检查、体外流转资金。③企业内部管理不完善，会计基础工作薄弱，难以有效地组织核算。

无论出于何种原因和动机，上述现状都与会计制度、税收法规等相违背的。在当前对房地产行业宏观调控之下，有关部门将加强对房开企业的监管，企业应正确对待，切实做好会计核算，正确地核算收入和成本，提升会计信息质量。

二、浅谈审计中如何确认房地产开发企业的收入成本

在当前房地产行业状况和会计环境下，我们面对房开企业年报审计项目，应当按照审计准则的要求，编制和实施符合房开企业的审计程序，切实审查财务报表的重要项目，发表恰当审计意见。

在房开企业年报审计中，收入和成本审计确认问题是个重点，也是一个难点。对此，我谈谈粗浅认识和体会。

1、开发成本、开发产品的审查

（1）开发成本

房地产开发通常经过投资决策分析、前期工程、建设和租售四个阶段。在开发经营过程中企业将发生各种耗费和支出，包括土地出让金、劳动力安置费、青苗补偿费、拆迁补偿费、规划设计费、勘察设计费、七通一平费用、建筑安装费、以及组织和管理开发项目而发生的各项费用和支出。有的直接计入开发成本，有的在不同项目分配后计入开发成本，有的计入期间费用，有的不能计入开发成本。

在审查开发成本时，应重点把握：①区分开发成本与期间费用、其它支出的界限。②审查开发成本是否真实发生。③分析开发成本的完整性。

对具体开发项目而言，不同企业对开发成本核算的状况不同，不同开发项目所处的开发阶段不同，对其开发成本审查的着重点和方法也是不同的。总体来讲，对项目开发成本审查，应做好以下几方面：其一，了解开发项目的基本情况和工程特点，形成初步认识；其二，查阅开发项目有关文件，审查建设工程合法性；其三，了解和实地察看工程形象进度，与工程财务支出进度对比分析；其四，重点抽查当年度发生的重要的开发成本支出，延伸核对相关合同、协议、文件；其五，审查需要分配的重大成本支出在不同项目（成本对象）之间分配的合理性。成本分配标准根据开发项目的特点及实际情况来确定，如建筑面积、工程预算、完成投资额，分配标准一经确定就不能随意改变；其六，审查有无施工水电费等代收代付款项列入开发成本支出；其七，在工程竣工完成的年度终了前，是否按工程预算预提应实施未实施零星工程成本或未完成扫尾工程成本，计入开发成本。

（2）开发产品

在审查开发成本的基础上，对开发产品审查应突出计价和存在问题。就具体开发项目而言，对项目开发产品审查，应做好以下几方面：

首先，验算项目开发产品成本计算单，审查其准确性。对此并注意以下问题：

①获取房屋面积测绘报告、规划文件，了解物业管理用房、公共配套设施，核对可销售面积。

②了解住宅、商业用房、非配套实施的可出售车库的成本计算方法，审查其一致性，有无随意变动。

③了解有无已完成的、款项已支付没有结算的、与开发项目工程相关的零星事项。

④审查是否合理预计扫尾工程成本，分析开产品成本的完整性。

⑤与同区域相似项目开发产品的成本水平相比较，分析开发产品单位成本合理性。

其次，审查结存开发产品单位成本有无变动。

如果结存开发产品的单位有所变动，应查明原因，并采取应对措施。

最后， 实地盘查结存开发产品。抽盘时必须入户查看，有无已交付使用的未作销售的结存开发产品。

有的房开企业会计核算不规范，对开发产品数量未做明细核算或不设开发产品科目核算，无法从账簿记录出发来审查开发产品。在这种情况下，对开发产品审查，应特别注意以下方面：

①对已完工可交付使用的开发产品，应当提请企业收集有关资料，编制或代编项目开发产品成本计算单，并作出相应调整处理。

②对具有已销售的或具备确认销售条件的预售情况，还应当计算或查验销售开发产品成本和结存开发产品成本， 并作出相应调整处理。

③编制或获取结存开发产品明细清单，扩大结存开发产品的实地盘查程度。

3、开发产品销售审查策略与方法

（1） 开发产品销售确认条件

房地产开发产品销售可分为现货销售和期货预售，主要是期货预售。如何确认销售？企业应根据开发产品交易类型、特点，分析交易实质，按照实质重于形式原则，判断开发产品销售是否同时符合以下标准：①企业己将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；②企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对己售出的商品实施有效控制；③收入的金额能够可靠计量；④相关经济利益很可能流入企业；⑤相关的、己发生的或将发生的成本能够可靠计量。只有这些标准同时满足时，才能确认销售，否则即使已经发出商品，或即使已经收到价款，也不能确认销售。

现行会计制度对收入确认标准规定得比较原则、比较注重交易的经济实质。企业对收入确认标准理解比较模糊，难以对销售确认时间做出准确判断。我认为对开发产品如商品房销售确认，应根据上述五个标准，结合以下情况进行判断：①开发项目的主要工程已完工，工程项目综合验收已合格，已办理或具备办理工程项目竣工财务决算，能够准确计算开发产品成本，这是前提条件。②在售房合同等约定交房时间内交房的，以房屋钥匙交于购房户的日期，作为房屋销售时间。③在售房合同等约定交房时间内购房户没有办理交房手续的，约定交房日期届满的第一个工作日，作为房屋销售时间。④售房合同等没有约定交房时间，或虽有约定但逾期完工未能按期交房的，以房屋实际移交日期作为房屋销售时间。⑤房开企业有违约（如超面积）并且没有约定处理办法的，以房屋实际移交日期作为房屋销售时间。⑥分期收款销售现房，于收款时间或合同约定时间确认销售收入，销售发票开具之日将剩余部分一次性确认销售收入。

房屋销售时间一经确定，当月就应当确认房屋销售收入，结转相应开发产品成本，结平预收房款，将未收房款作为应收账款核算，不得跨年度确认收入。

（2） 开发产品销售收入审查

目前，房开企业普遍存在推迟确认销售情况，对开发产品销售收入审查，应特别注意以下方面：

①了解开发项目建设情况，工程项目是否通过综合验收，开发产品是否具备交付使用条件，从而判断是否具备开发产品销售确认标准。

②根据商品房销售合同约定和法规规定，分析项目开发产品是否存在合同约定或法规规定的退房情形。如存在退房情形，还应结合房产市场情况，进一步分析判断购房户退房的可能性，从而判断是否确认开发产品销售收入。

③结合预收账款的审查，对具备销售确认条件的预售开发产品，予以确认销售收入。

（3）开发产品销售成本审查

开发产品销售成本审查，主要是结合开发成本、开发产品、开发产品销售收入的审查而进行的。

参考文献：

房地产行业审计重点篇(5)

近几年，我市房地产行业发展迅速，大量资源与资金被房地产公司迅速消化，严格监控房地产公司的业务与资金已成为审计的一项重点工作。笔者将近几年参与的大型房地产公司审计项目中不断摸索和实践出的适合房地产公司审计的方法与各位读者分享，不足之处敬请批评指正。

一、充分做好审前准备，全盘掌控企业投资项目情况。首先应充分收集审计期内国家及地方对房地产行业适用的相关政策制度。从项目立项开始，房地产项目的各个开发环节均有直接约束和控制。近几年，国家不断出台调控房地产的政策，审计前应熟读相关规定，做到对政策制度基本了解。其次应与被审计单位反复座谈，了解公司近几年房地产开发的战略方向，项目基本情况，项目开发的内部程序，内部制约与监督手段等。第三，收集被审计单位审计期内的房地产项目资料及清单，清单中应包括项目名称、项目性质、地点、建筑面积、批准概算、土地价格、建设资金、开工日期、竣工日期、是否开盘、房屋套数、已售套数、每平米均价、已售金额等内容，通过分析清单，可以帮助审计人员事先全盘掌握公司审计期内房地产项目情况，并初步确定审计重点。通常我们选择资金量较大，建设周期较长或销售情况不佳的项目作为审计重点。

二、分析土地资源，评价发展潜力。房地产公司发展潜力是否强劲，通常取决于手中的土地资源是否充足，资金是否雄厚。一般我们通过审核公司摘地过程资料及项目可研分析报告，分析土地开发价值，并实地检查储备土地的实际情况，走访相同地块的其他开发项目，分析评价可研报告是否贴合实际情况，评价公司预判房地产市场走向的能力以及自身发展能力。

三、查阅审批及施工资料，分析建设周期是否正常，核查建设周期过长的原因。我们曾经审计的某房地产公司就存在多个项目开发时间超过10年，寻根究底，查出了该单位资金缺口较大，相关证件办理不齐而无法开工等问题。另外，因开发时间过于拖沓，导致该公司个别项目因国家房地产调控政策的改变而中途搁置，不仅影响了公司的信誉与形象，更无效占用了大量资金，造成了国有资源的闲置。

四、对照银行贷款协议查阅资金账簿，核查贷款资金实际用途，有无混用贷款资金问题，有无将银行贷款用于支付土地出让金问题。房地产是一个高度资金密集型产业，项目投入需要巨额资金支持，通常情况下，开发商会通过各种渠道筹措资金，其中以银行贷款为主。银行贷款协议书中均会明确注明资金的投向，所以审计人员应查阅会计账簿，逐项比对贷款资金的流向，对不符合银行贷款约定内容使用的资金应予以披露和纠正。房地产企业往往因为资金需求较大，忽略对贷款资金专项使用的约束管理，项目资金混用，甚至将贷款资金与企业流动资金混用，贷款管理混乱。另外，按照中国人民银行、中国银行业监督管理委员会《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》规定：商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款。即企业银行贷款均不能用于土地出让金的缴纳，这也是审计中应关注的重点之一。

五、整体与分项分析相结合，核查项目资金需求，评价财务风险。房地产企业通常投资资金额巨大，资金周转期较长，变现能力较差，且较易受到国家宏观调控政策的影响，财务风险高于其他行业。审计中，应重点关注房地产公司各开发项目的资金缺口，一般用计划投资额或合同金额与实际已投入资金的差额对比项目目前可支配资金额分析得出。这一对比分析过程还要结合国家地方相关政策，按照资金需求的轻重缓急予以综合分析。例如，土地出让金的缴纳一般限制较严格，企业须用自有资金支付，如果企业自有资金较少，贷款资金较充裕，仍然说明该企业存在资金风险。另外，审计人员也要结合银行贷款协议对企业贷款的偿还能力进行审查，主要是结合还款方式和时间对应审查企业资金链的连续性，评价筹资风险。

六、审核分析房屋销售情况，查看有无捂盘惜售问题，有无低于市场价格出售房屋问题。房地产企业一般都会详细记录房屋销售的各种细节，这些信息有时会以纸质方式记录，审计人员需在访谈过程中有策略的引导对方说出记录内容和存放地点，以便获取第一手资料。这些资料中往往会为审计人员提供较多信息，如楼盘实际成交信息、成本价、实际成交价、购房人信息等。我们可以从中分析出楼盘中的楼王等位置以及结构、朝向较好的房屋是否存在捂盘惜售现象，是否存在低于市场价甚至于成本价销售的内部交易问题。我们曾用此方法查出某房地产公司将项目中的楼王以低于成本价格销售给关系单位，造成了国有资产的损失。有时，开发商会用精装修等手段变相将房屋低价出售给关系户，审计人员需要调阅售房合同、物业合同等协议资料，并与财务记录相结合进行分析，同时配合实地勘察发现违规问题。有的开发商会为避税，而通过暂时隐藏销售情况，将房屋收入暂缓入账。例如，审计中我们走访了已出售项目的物业公司，调阅了业主入住证明资料，物业费缴纳资料等，以核实销售记录是否与实际业主收房情况一致，结果我们查出共有45套已售房屋未计入销售台账，近2亿元收入未及时入账。

七、分析工程资料，检查资料的完整性，评价内控的严谨性，审核招投标过程是否符合国家有关规定，洽商变更及结算中是否存在舞弊。通常我们会对项目从立项直至竣工结算的整个过程进行内部控制流程审计，查看项目实施流程是否符合企业内部相关要求，内控设计及运行是否有效。这一过程的检查包括：时间是否符合先后顺序，是否逆程序进行;施工方资质验证;审核过程是否按照公司内控管理流程进行，相关负责人是否全部签字确认;招投标过程是否符合有关规定;中标金额与内容是否与合同约定相符;备案合同是否与实际执行合同一致;结算方式是否与备案合同约定一致;洽商变更是否经过施工方、监理方和甲方共同确认，变更内容是否真实合理;付款依据是否充分;施工过程中有无损失浪费现象等。审计中我们发现有的开发商为回避招投标环节，而将施工单项合同估算价在200万元人民币以上的项目分解成若干小项目，这是国家招投标法明令禁止的，应重点关注;有时开发商会因为工期紧张而先开工后招标，这种虚假招标的问题可以通过审查招标资料和施工日志对比查验出来;还有开发商背离备案合同，与施工方另行签订施工协议，这也可以通过调阅2份合同审核查出;另外，在洽商变更中也会出现高于市场报价或重复建设以获得额外工程款的问题，这就需要通过协查和实地踏勘查验。上述审查过程较为专业，审计部门可以根据审计人员实际情况外聘专家配合实施。

八、调阅项目竣工决算资料，以及项目后评价工作报告，对房地产项目整体情况进行综合评价。竣工决算一般会反映出房地产公司成本费用控制能力以及整个施工监管的控制水平，多房地产企业迟迟不做竣工决算，就是怕暴露出自身在成本控制或施工监管环节上的漏洞，这是我们应将其列为审计重点的一项线索，通常这类项目会存在较多问题。后评价报告是近几年房地产企业普遍开展的一项自我评价工作，通过查阅该报告可以帮助审计人员提高对项目整体情况的了解，将该报告与项目前期可研报告对比，可以评价企业制定项目计划的科学性和严谨性，同时对评价企业整体运营管理情况也是较为全面的参考。

房地产行业审计重点篇(6)

关键词：内部审计；供给侧改革；新常态

中图分类号：F120 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2017）17-0132-02

一、供给侧结构性改革的含义

供给侧结构性改革，即从提高供给质量出发，用改革的办法推进结构调整，矫正要素配置扭曲，扩大有效供给，提高供给结构对需求变化的适应性和灵活性，提高全要素生产率，促进经济社会持续健康发展。推进供给侧结构性改革要积极推进五大重点任务：“去产能、去库存、去杠杠、降成本、补短板”。供给侧结构性改革要在一定程度上扩大总需求的同时，加强优质供给，使供给体系更好适应需求结构变化，从而引领经济发展从高速增长转为中高速增L，经济发展方式从粗放增长转为集约增长的新常态。

二、内部审计对“供给侧”改革的作用

从1983年在企业建立内部审计部门以来，内部审计经历了30多年发展，内部审计工作队伍日益壮大，规范体系逐步建立并完善。内部审计在促进企业内部控制、强化风险管理、提高经济效益和改善公司治理方面发挥着重要作用。为了适应经济新常态，推动内部审计的“供给侧”改革，内部审计做到与日常审计工作相结合，资源共享、优势互补，同时将审计工作与审计监督相结合。2017年审计署提出了新的审计工作计划，围绕提高质量和效益这一中心和推动供给侧结构性改革这一主线，以“发展、改革、安全、绩效”为着力点，重点开展工作。新常态下，内部审计开始向管理导向型转变、加大管理会计的影响、制定更加精细的标准、职能组织集中化和培养全方位人才的五大总体发展趋势。在“供给侧”改革的过程中，内部审计需要不断发挥推动作用，加强改革与创新。内部审计作为“供给侧”改革的助推，要推动经济结构调整和资源的合理配置，作为审计中最具基础性的监督机制，内部审计对国家审计具有补充、辅助的作用，对我国企业适应新常态和结构改革具有监督与推动作用。

“供给侧”有五大重点任务：去产能、去库存、去杠杠、降成本、补短板。结合这五大重点任务，内部审计将对“供给侧”改革发挥作用。

（一）内部审计对“去产能”的作用

去产能就是去除产能过剩，为了解决产品供过于求而引起产品之间恶性竞争的不利局面，而寻求对生产设备及产品进行转型和升级的方法。在去产能方面，目前关注的重点在于“僵尸企业”。“僵尸企业”经济效益低，占据很多资源，资源配置率低，造成资源浪费。“僵尸企业”一般都会产生很多负债，会影响到资金链和区域性的金融风险。

2016年，“去产能”成为重中之重。随着“供给侧”改革的发展，要从根本上减少“僵尸企业”的产生，内部审计应该发挥应有的作用。内部审计应转移和扩大工作目标，着重制定与企业经营宗旨相符的目标和方向，发挥内部审计为企业决策者提供预防保护、服务促进和评价鉴证的作用。强化内控制度，加强对各部门的考核和对内部审计人员的培养，及时发现问题并且纠正错误，从而减少管理失误、减少损失，降低生产成本，使企业产生更好的经济效益。企业能够平稳的发展，就减少了成为“僵尸企业”的可能性，更大程度的达到“去产能”的作用。

（二）内部审计对“去库存”的作用

“去库存”主要着重于“房地产去库存”。2016年，审计署把“房地产去库存”纳入重大政策跟踪审计重点。根据《中华人民共和国审计法》的规定，各级政府部门建立健全内部审计制度，内部审计在“房地产去库存”的过程中也将发挥作用。

2015年末的中央经济会议中提出，要推动“供给侧”改革，化解房地产库存，就要加快农民工市民化，通过落户去库存，扩大有效需求；要发展住房租赁市场。而要真正贯彻这些措施，实则“前路漫漫”。目前的一线城市，房地产市场需求量居高不下，降价的可能性不大。这些问题都摆在面前，有专家预测，我国房地产去库存大概还需要六七年的时间。内部审计部门，将抓住项目落实、确保资金、风险监督、政策落实等方面推动“房地产去库存”的施行。在配合国家审计的基础上，从风险管理的角度执行审计监督的职能。相关政府机关的内部审计人员通过对地区的房地产进行统计分析，如每年新增商品房的数量变化、房屋买卖的价格变化和销售量的增减等数据。对管理者提出减少相应的浪费土地等资源的房地产的审批，从而减少商品房待售面积，合理保证每年商品房新增待售面积的减少，配合市场调控价格走向等，促进“供给侧”改革。

鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。这些专业化企业的内部审计部门，要想保证企业的住房租赁业务为企业带来良好的效益，要从内部控制和经营管理情况审计等方面着手，监督各项计划的执行，通过搜集有关市场前景、发展方向等为企业经营决策提供有力的依据。建立健全内控制度并推动经济效益的逐步提高。从市场的角度推动“供给侧”改革，为“去库存”减轻压力；从市场中抓住机遇，为企业带来经济效益，达到“双赢”。

（三）内部审计对“去杠杆”的作用

“去杠杆”是2016年经济工作的一项重要任务。当资本市场前景良好的时候，“杠杆”会使企业获得更高的利益，当资本市场前景不好的时候，“杠杆”就会使企业亏损巨大，甚至超过资本，从而导致企业的破产。当前市场已经开始形成“去杠杆化”的走向。为了推动供给侧结构性改革，“去杠杆”为改革提供一个相对稳妥的环境。在经济新常态下，不仅要注重经济的增长速度，更重要的是要保证经济发展的平稳有效。

“去杠杆”要对企业和政府的债务结构进行改革和调整。我国地方政府的债务结构也存在着值得预警的情况，近几年，地方政府债务越来越多，大多是通过短期借款进行长期性基础设施建设，长此以往，未来地方政府的债务结构问题也将凸显出来，甚至有些地区已经开始显现出债务结构问题。内部审计更加注重重点方向和产业的风险隐患，特别是防范资产泡沫和一系列的金融风险，揭发相关违纪违法问题，维护国家资金安全。内部审计从服务经济发展大局出发，重点关注平稳健康的货币政策和推动实体经济等政策的落实情况，防范区域性金融风险的发生。结合新常态下的政府内部审计，通过外审倒逼和内审增效从而进一步提升内部审计的地位。企业内部审计通过揭示经营管理的薄弱环节，即债务结构。通过促进企业健立并完善自我约束机制，结合各企业的发展能力和发展水平，逐步平稳且缓慢地进行“去杠杆”，使企业与政府都能以可控的方式逐步消化杠杆问题，推动供给侧结构性改革。

（四）内部审计对“降成本”的作用

近几年来，中国经济增长所依仗的低成本方面优势，尤其是实体经济企业所依赖的低成本出口的竞争优势正在产生着变化。

在供给侧结构性改革中，将“降成本”放在了重要的地位。打出降低制度易成本、企业税费负担、企业财务成本、物流成本、电力价格、社会保险费等在内的一整套“组合拳”，做出了开展降低实体企业成本工作的部署。政府内部审计部门加大监督力度和威慑作用，为企业能够合理的降低财务、税收等成本保驾护航。在企业内部审计部门，审计相关的流程或制度问题并提出相关改善性有效建议。审核生产流程，审核其是否存在漏洞等问题；审核生产消耗以及生产定额是否有效；对报送的数据进行审计，审计虚报成本的可能性，对公司各部门所产生的各项费用是否合理及真实进行审计。内部审计部门对生产、研发、采购的降本进行跟踪，重新将业务部门的成本降低方案核算，发表效果评价，这些都能起到减少企业成本的积极作用。

（五）内部审计“补短板”的作用

供给侧结构性改革不仅要“三去一降”，还要对经济新常态下缺少和短板的地方进行补充。结合“木桶效应”，经济发展的力度，往往取决于它最短的那块“木板”。

“补短板”重在持续扩大有效供给。补齐民生保障短板、补齐产业发展短板、补齐基础设施短板、补齐人力资本短板，还要补齐“三农”短板。从政府内部审计来看，既然要补齐短板，就需要各部门的相互协作和共同努力，切实发挥作用。不单单要监督和审核单位内部的财政预算，还要扩大目标，对各部门的目标实施情况进行监督与审核。内部审计不能局限于事后审计，还应着力于事前和事中发挥作用，要让投资更有效，运营机制要市场化，形成良性循环。比如，在民生保障方面加大监督力度，审计钱款的走向；在基础设施建设中，承接任务的企业能否在规定的限度内合理的完成目标；企业产业升级过程中，企业能否通过创新等方法改变产业结构，开展高新技术产业的发展等等这些都可以通过内部审计的“推手”实现目标。企业内部审计也要发挥作用，通过内部控制、预算监控使企业资金活水流向实体经济或重点发展的业务方向，切实提升企I自身发展和创新的能力。就内部审计自身而言，这也是个“补短板”的好时机，完善内部审计制度，加大审计力度，对专业内部审计人员进行相关培训，从而使内部审计发挥更大的作用，并结合“三去一降”，为“供给侧”改革献力。

三、内部审计对“供给侧”改革的影响

在经济进入新常态后，供给侧结构性改革无疑是引领其发展的必由之路。无论是制度变革、结构优化抑或是要素升级，内部审计都对“供给侧”改革产生了深远的影响。伴随着“供给侧”改革进步和升级的内部审计，为“供给侧”改革提供相对稳定的环境。内部审计在各方面发挥作用的基础上，也影响着“供给侧”改革的力度和方向，完善了审计在保障产业升级、结构优化中的不足，继续发挥其监督作用，从而适应“供给侧”结构性改革的新形势。在增加有效供给的过程中，内部审计还影响着产业发展的环境，使企业能够将重心转向有效的产出方向；改变管理理念，对供给侧结构性改革中的“去产能、去库存、去杠杆”产生积极影响；减少产能、资源的浪费，为新常态下经济发展提供环境。在这个基础上，内部审计规范相应的制度，发挥应有的监督职能。政府内部审计和企业的内部审计部门各司其职，在“供给侧”改革的过程中推动产业结构优化和转型升级，对供给侧结构性改革产生深远影响，从而推动经济平稳健康的发展。

参考文献：

[1] 张妙凌.内部审计在“供给侧”结构性改革中的作用及其发挥途径[J].当代经济，2016，（29）：116-117.

[2] 李岩.新常态下推进审计供给侧改革的思考[J].理财，2016，（5）.

房地产行业审计重点篇(7)

关键词：房地产；项目竣工；内审

中图分类号：F239.5 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）06-0-01

房地产企业在实际运作中，对于项目部的管控往往停留在“管理间接权”上，而未充分行使“管理直接权”。即房地产企业通过对施工企业的管控，再实现对项目部的管控。诸多房地产企业对于项目部的实际运作不大清晰，提及项目部的内审更觉得难度大。其实，项目审计更能全面、真实、系统地反应项目在资金、成本、质量、进度、文明施工等项目管理运作的全过程，故项目竣工内审对房地产企业的重要性不言而喻。房地产企业应重视并强化项目部的内审，将项目内审贯彻在事前、事中、事后等各类审计中，变被动管理为主动管理，对施工企业、项目部起到有效的监管。

一、项目内审目标的多元化

从项目施工进展的角度而言，房地产企业项目部内审可分为事前、事中、事后审计。事前审计指从项目立项到正式开工阶段的审计。事中审计则在工程项目达到某一控制点后进行。事后审计一般在工程办完竣工结算后，对整个工程的合同签订及执行情况作出审计认定。内审所侧重的阶段不同，必然决定了内审目标的多元化。事前审计侧重于成本控制，提高公司经济效益；事中审计侧重于纠正偏差，提高、改善后期管理；事后审计则侧重于定性定量，对工程的监督、风险的防控，从而进一步提升精细化管理目标。本文所涉及的竣工内审属于事后审计范畴。

二、项目竣工内审的着手点

房地产企业项目部竣工内审的着手点在于建立健全符合本企业特点的《项目审计管理办法》（以下简称“《办法》”）。通过《办法》明确约定审计的组织与实施机构，审计的主要内容，审计的工作程序、审计人员的主要职权和责任，对工程项目的财务收支、工程质量、履约担保、印章管理、债权债务、经济效益、奖惩办法等内容进行监督并作出客观、公正的评价，使内审工作制度化、常态化、明确化。

三、项目竣工内审的可行步骤

项目竣工内审涉及工程、财务、法律、预算、行政等方面内容，涉猎面广，而目前房地产企业内审人员大多配备不足，人员专业结构单一。如何结合内审人才现状，以有限的人力高质量、高水准地完成项目竣工内审工作，避免内行人审计外行人的硬伤，探索内审的可行步骤是当务之急。

笔者认为，在这种情况下，联合审计的审计模式具有一定的优势。联合审计即由审计部门专职内审人员牵头，成立公司内审工作小组，小组成员自各职能部门抽调而成。专职内审人员通过拟订《内审通知书》、制定《审计责任分解表》，明示各成员所负责的审计内容，根据审计节点跟催各分项审计汇报，并审核、梳理各分项审计汇报后，出具审计报告提请有权机构审计。小组成员则根据《审计责任分解表》，主要承担与本部门工作职责相关联部分的审计，实现专业人审计专业事。由此可见，联合审计的内审模式更有利于公司资源的有效利用，确保内审的深度、力度及广度。

四、项目竣工内审思路

依照联合审计模式，项目内审思路可由项目部各项责任指标完成情况审查、公司各职能部门管理情况审查及内部审计建议三部分组成。以项目部履约情况为立足点，就项目部在经济责任、工程质量、工期、安全文明、工程款结算等方面的责任指标完成情况进行审查；以公司各职能部门管理情况为侧重点，重点关注招标管理、项目印章管理、农民工工资管理、合同审查管理、发票管理、档案归档管理等内容；以内部审计建议为归宿点，针对项目部、职能部门及公司管理的缺、漏、错处，提出有效建议，及时到位、补位、纠位，实现内审服务管理，寻求利益最大化的目标。

五、项目竣工内审的重要关注点

在明确目标、找准着手点、选定步骤、理清思路的基础上，房地产企业项目竣工内审可重点关注以下风险：

（一）债权债务管理风险

内审人员可采取的方法主要有：一是合同台账核对法。核对项目部、工程部、财务部、法务的各自独立的合同台账，剔除虚假信息，初步掌握项目重要合同信息及款项结算情况；二是合同询征法。择取重要材料购销合同、分包合同，分别以询征函的方式，与相关企业核对债权债务；三是项目部承诺法。在此基础上，可要求项目部就本项目涉及的对外签约合同事项作出承诺：项目部将付清款项，如由此导致对方与公司的经济纠纷，项目部承担一切责任，以期及时理清项目债权债务情况，实现尽早排雷，为企业发展减压减负。

（二）发票管理风险

零星材料的购买发票获取难及部分项目部负责人法律意识薄弱、存在侥幸心理等，使得项目部工程发票真票假开、大头小尾等现象屡有发生。鉴于网上验票及设备验票只能对发票号码的真假进行识别，因此，若出现大头小尾等现象的发票鉴别难度大。而此类假发票潜伏期长，短期内难以一次性查清；但一经发现，企业需补缴企业所得税、滞纳金，承担全额罚款，涉税风险大。因此，内审人员可考虑请公司财务部门按工程款的一定比例测算假发票数额，预估涉税金额后，预留等额工程款项做为假发票的风险履约金。同时，要将把控关口前移，从源头上控制，坚决杜绝假发票现象。即将责任落实到人，只要内部发现假发票（即使税务机关尚未查处），公司将按照税法规定对责任人进行相应的经济处罚。

（三）劳资纠纷风险

项目部所承担的劳资纠纷风险，最终也由公司买单。内审人员在竣工审计时应重点关注项目部所签订的劳务分包方是否具有相应的资质及能力；核查其在人员管理方面、人员工资支付等方面是否合法合规，有无存在人员名册不清，拖欠农民工工资的现象。

综上，房地产企业项目部竣工内审要有所作为，单单从上文所提及的目标、着手点、步骤、思路及关注点等方面入手是远远不够的，仍需要在操作实务不断补充、完善，需要更全面的思考。谨以浅见，抛砖引玉，以期对涉足项目竣工内审人员能有所参考价值。

参考文献：