房地产经纪法规精品(七篇)
房地产经纪法规篇(1)
【 abstract 】 with China's real estate market prosperity, real estate brokerage industry team developed rapidly, real estate agency in people buying and selling houses, lease house is more and more important role. In the new situation, real estate brokerage institution and brokerage researchers face legal system are not perfect, management confusion, distrimination many problems, this paper on these issues and strategies of comprehensive analysis.
中图分类号：F293.3 文献标识码：A文章编号：
一、房地产经纪及其发展现状
1、房地产经纪简介
随着我国房地产市场的不断发展与完善,作为房地产产业链条中关键一环的房地产经纪业的作用日显重要,房地产经纪活动日趋频繁,房地产经纪人员队伍迅速壮大。由于房地产具有价值量大，房地产交易中产权复杂、信息严重不对称等因素的影响，决定了人们在房地产交易中需要专业的房地产经纪人员和机构为其服务。房地产经纪机构为房地产交易物体提供评估、交易、、咨询等服务及善后管理服务的机构，而房地产经纪人主要是在房屋交易、融资按揭、物业管理等领域为房地产交易双方提供合理、公正、公平的交易及善后的咨询服务。房地产经纪机构为连通房地产开发和市场消费发挥了桥梁和纽带的重大作用,而信誉良好服务周到的优秀房地产经纪机构可以更好地满足人们买卖房屋、租赁房屋的需要，因此有利于房地产业的健康发展,房地产经纪企业成为房地产业不可或缺的重要组成部分。
2、我国房地产经纪发展现状
近年来房地产经纪服务向纵深发展,房地产经纪人在房地产交易中的作用不越来越重要。房地产经纪队伍空前壮大，房地产经纪人员的专业服务己经从低端提供交易信息、居间撮合,发展到顾问咨询、协助签约、交易资金托管、贷款手续和产权手续代办、房屋查验、装修咨询以及新建商品房的前期筹划、营销策划、销售等领域。根据中国房地产估价师与房地产经纪人学会统计,到2010年底，全国有注册房地产经纪人的房地产经纪机构达到15937家，其中比较著名的经纪机构有中原地产、21世纪中国不动产、北京我爱我家房地产经纪有限公司、北京链家房地产经纪有限公司等。全国共有34814人取得了中华人民共和国房地产经纪人资格证书，其中的22024人经注册取得了中华人民共和国房地产经纪人注册证书。根据房地产经纪行业调研统计全国40个重点城市房地产经纪从业人员50万余人。粗略估计,全国的房地产经纪人员超过百万。房地产经纪服务从业人员呈年轻化趋势,年龄主要集中在21一30岁之间。房地产经纪人的学历也在逐年上升,八成以上拥有大专学历。
二、当前房地产经纪行业存在的问题分析
1、受金融危机和调控调控，交易量下降使得竞争日趋激烈
2008年以来受全球金融危机的影响，房地产市场不景气,二手房市场呈观望态势,交易量萎缩,很多中小房地产经纪公司不堪压力纷纷倒塌,还出现房地产经纪公司携款潜逃等恶劣现象，房地产经纪业面临着空前的信誉危机。2011年，在“调结构、稳物价”的大背景下，“国八条”、房产税试点改革先后落地，“限购”、“限价”、“限贷”等政策全面升级。随着国家房地产调控政策不断加强与深入，房地产经纪面临业务量减少，有的小型的房地产经纪公司公司关门大吉，而大型的房地产经纪公司，进行门店的收缩，加大员工培训力度。房地产经纪行业竞争更趋激烈。
2、现行房地产经纪人管理体制不完善
政府行政主管部门对这个行业的有效监管模式都尚未建立，相关法律法规不完善。目前我国房地产经纪机构官办色彩浓厚，直接由政府部门组建，或是政府机构附属部门，中国房地产估价师与房地产经纪人学会担负着房地产估价师和房地产经纪人的管理工作，政府管理滞后。房地产市场中对房地产经纪机构采用多头管理体制，造成管理政出多门，缺乏专门的管理机制。目前这一行业的从业人员只有少数进入到管理体制内，绝大多数没有进入注册管理体制的从业人员，就容易游离在监管体制之外了。
目前国家出台制定的《城市房地产交易条件》、《城市房地产中介服务管理规定》等，只是针对整个房地产业的简单管理和调节，对房地产经纪业的行为主体责权利规范不完善，对于房地产经纪机构和经纪人违反法律法规或欺诈行为也没有对应的处罚措施。
3、现行房地产经纪机构规模小、粗放经营，管理混乱
我国还没有出台对房地产经纪业的完整配套法律法规，因而房地产经纪机构内部管理缺乏制度性、规范性约束，市场行为不规范。由于房地产经纪企业开办门槛低,成本少、风险较小，一些创业者纷纷踏入这一行业领域。
大部分房地产经纪机构规模小、管理差、收费乱，完全是各自抢占业务，很多小型房地产经纪机构都没有取得房地产经纪资质、营业执照、房地产经纪人资格证等资质证明，对房地产经纪业务法律法规也不熟悉，隐瞒事实，虚构情节欺骗顾客情况时有发生。还有一些房地产经纪机构盲目扩张，不注意品牌形象和管理水平提升，粗放经营，结果经常因为市场波动而大起大落。
4、房地产经纪行业从业人员不稳定，素质偏低
目前,成为房地产经纪行业从业人员的门槛较低。虽然大部分城市都举办了房地产经纪人员的资格考试,但该行业人员流动较大，只经过简单培训或者不经培训就直接上岗。房地产经纪从业人员素质方面呈现持证人数比例低、学历不高、年纪轻、从业时间短等特点。主要表现在以下几个方面：
一是从业人员职业道德整体水平不高。房地产经纪人员服务不规范、同行之间不正当竟争、泄露客户隐私等现象更是屡见不鲜。常常出现提供虚假信息从中牟利,给当事人造成损失的情况。二是从业人员的知识结构有待完善。掌握经济、法律、信息等知识的综合素质较高的专业人员的匮乏。房地产经纪行业中很多人并没有专门接受过房地产专业的教育,对房地产专业知识的掌握不足。三是从业人员的执业能力有待提高。房地产经纪行业的从业人员沟通洽谈能力、服务意识、市场分析能力相对老说都比较差,很难以差异化、个性化服务满足客户的需求。
三、新形势下我国房地产经纪行业发展策略
房地产经纪法规篇(2)
关键词：房产经纪；存在问题；应对措施；管理途径
早在一千多年前就有庄宅牙人，所谓庄宅牙人，指的是，唐代典章里就有"官房牙行"，宋人诗话里就有"庄宅牙人"，指的都是房产经纪人。房产经纪人发展曲折，改革开放前曾被禁止。
二十一世纪以来，随着房产行业的迅速发展， 我国的房地产经纪行业发展很快，房产从业人员迅速发展成为一支数以万计的职业大军，不仅为消费者买卖和租赁房产提供了很大方便， 极大地节约了社会的交易成本， 同时也促进了房地产业的持续、健康的发展。根据《中华人民共和国城市管理房地产管理法》规定，房产经纪人是指在房屋，土地的买卖，租赁，转让等交易活动中充当媒介作用，接受委托，撮合，促成房地产交易，收取佣金的自然人和法人。①在日常生活中，房地产经纪人通常也被称为"房屋中介"或"二手房中介"。据有关部门统计，我国近一半的新建商品房销售都是通过房地产中介销售。房地产经纪人在房地产开发和市场消费中起到举足轻重的桥梁纽带作用。房地产经纪服务是最讲究和最需要诚信的服务； 诚实信用、恪守合同、遵纪守法是房地产经纪人应具备的基本素质。因此， 信誉良好、业绩优秀的房地产经纪机构可以更好的满足人们买卖房屋、租赁房屋的需要， 有利于促进房地产业的良性循环和健康发展。
一、房地产中介服务的主要功能
1. 咨询服务
房地产咨询， 主要是应投资者、消费者和房地产经营者（土地、房产开发商、经营者）的要求， 就投资环境、市场信息（供求信息、客户资信等）、项目评估、质量鉴定、测量估价、购房手续、相关法律等提供咨询服务。
2. 价格评估
房地产价格评估是对现有或拟投资开发的房地产产品价格进行评估的经济活动。首先， 房地产产品价格有着特殊的价格形态， 价格形成较复杂， 又具有异质牟利性的特点，不可能形成统一或批量的价格， 需要对每一宗房地产品个别估价。其次， 房地产价格评估行为本身政策性强， 技术复杂， 需要专业和全面的评估机构来完成。第三， 由权威机构出具的房地产评估价格， 具有市场价格尺度的作用， 是房地产市场各类交易活动如房地产买卖、租赁、抵押、补偿、交换、诉讼、税收、投资决策和统计等活动的基础和依据。
3. 经纪
房地产经纪， 主要从事房地产买卖、租赁、调换、抵押、典当、信托等居间活动及业务。它与房地产开发商和消费者的联系更为直接和密切， 主要服务于房地产流通， 是房地产销售的重要中介环节。规范的经纪活动， 对活跃房地产市场交易， 促进房地产产品流通， 降低房地产空置率，合理配置稀缺资源， 具有积极意义。
4. 法律服务
各类法律事务所、律师事务所， 运用专业知识为房地产开发经营、房地产市场运行、物业管理以及城镇居民住房消费提供各种法律咨询、代行各类法律和司法业务， 把房地产开发经营、市场营销、物业管理（房地产售后服务）纳入国家法制化轨道， 促使房地产运行规范化。
二、我国房地产经纪市场发展现状
据不完全统计，目前，全国房地产经纪机构（含分支机构）达5万余家，其中聘用全国房地产经纪人的经纪机构数量为2万家。自20世纪90年代初起步至近年房产业炙手可热以来，房产经纪业已不是房地产的附属，而是一个独立的市场，全国成长起一批房产经纪大公司，有些已经上市，比如世联、易居、合富以及香港中原、台湾信义等。
根据江苏南京房地产管理局最近公布的数据，南京地区房地产经纪从业人员数量就有4000余人。以此为基数进行推算，全国本职业现有从业人员不低于45万人，而且还在不断扩展之中。本职业从业人员在地域上主要集中分布在全国的大中型城市，但已有向中小型城市扩散的明显态势。
在一线城市中二手房已经成为楼市消费的主流，以此为例，2010年二手房总成交量达到了19.65万套，而商品房期房及现房住宅合计仅11.1万套，二手房在北京、上海、广州等大城市已经成为市场的主要置业房源。由于二手房具有交易分散的特点，与一手房相比更需要房地产经纪人提供贴身专业服务。我国目前大部分城市的二手房交易里，有百分之五是通过经纪服务促成的，广州等城市已达到80%左右。据估算，2009年广州市有超过一百万消费者接受了房地产经纪服务。全国性的房地产经纪行业组织是"中国房地产估价师与房地产经纪人学会"，一些省份成立了省级"房地产估价师与房地产经纪人学会"。北京、上海、、广州、深圳、大连、沈阳、重庆、成都、武汉、郑州等主要城市先后成立了专门的房地产经纪行业协会，开始实行行业自律管理工作。②由图1 可见， 房地产中介目前已经形成了一定的规模，总的来说它对市场起着集中、平衡和扩散功能， 使市场变得清晰、有序和简单（ 见下图1） ③
简而言之，房地产经纪人就是指沟通房地产卖方与买方之间联系，促进达成交易并从中取得佣金的人，联系人，中间人，经理人或介绍人。职业概况可以由下面一个流程表反映出来。
从以上图表看，房地产业作为第三产业的重要组成部分， 是集房地产开发、经营、管理和服务为一体的综合性产业，它不仅为买卖和租赁提供了很大方便，而且还极大的促进社会交易成本，是一个社会良好进步形象的典型表现，其对相关产业乃至整个国民经济的发展都具有极大的促进作用。但是， 由于房产经纪行业进入门槛相对不高， 而且巨大的利润空间使得大量经营者进入这一领域， 因此也就良莠不齐。大多数房地产经纪机构奉公守法、诚实经营， 在帮助消费者购置产业提供了优质服务；但也有不少不良中介机构存在着欺诈行为， 侵犯消费者的合法权益， 由此也引出了诸多的纠纷， 目前我国房地产经纪服务中各种失信行为已引起人们的非议与社会的关注。
三、房地产经纪行业现实存在的问题
（一）由于房地产经纪行业准入门槛低，投资少，风险小，因此房地产经纪行业成了许多人入行的首选。据不完全统计， 目前我国注册登记的房地产经纪企业机构已逾万家， 从业人员数量达几十万人之多。大多数房地产经纪业规模较小， 企业实力弱， 由此造成信息和信息流通的范围极其有限， 成交效率和经济效益低下。与实力强劲的房地产开发企业相比， 房地产经纪机构真是相差甚远。经纪机构没有一定的资本作后盾， 地铺式经营， 销售能力欠佳， 房地产商不愿将项目特别是较大的项目交给经纪。
（二）、无资质、无证书、无照经营和超越经营范围。
根据建设部《城市房地产中介服务管理规定》第8条， 房地产经纪人必须是经过考试、注册并取得"房地产经纪人资格证"的人员。未取得《房地产经纪人资格证》的人员， 不得从事房地产经纪业务； 同时也规定了设立房地产中介服务机构应具备的条件。④尽管这些条件比较低， 但是， 有些房地产经纪机构也无法达到或者根本不去登记， 借别的经纪人资格证书来蒙混检查。目前， 由于房地产中介服务业在我国是近几年才兴起的一个行业， 不少房地产中介服务机构缺乏一支经过专门训练、严格资质审查的专家队伍。
（三）、房产经纪人平均素质不高，业务素质更是良莠不齐。
我国的房地产经纪人队伍除有极少数人综合素质较高外， 大量的从业人员业务知识单一，大量的从业人员来自社会各类， 层次繁多， 人员素质参差不齐。各中介机构的从业人员由于素质较低， 不能通过国家统一的资格考试，致使所有的房地产中介机构均在不具备执业资格的条件下违规操作， 大量"半路出家"， 不熟悉房地产知识， 缺乏专门训练， 只有中等学历的从业人员成为中介构的主要力量。
（四）、法规体系不健全， 行业管理欠规范。
我国房地产业作为一个新兴产业尚处于起步阶段， 相关法律法规不够完善。与房地产经纪相关的法律政策文件分别是《中华人民共和国城市房地产管理法》、建设部的《城市房地产中介服务管理规定》、国家计委下发的《关于房地产中介服务收费的通知》、国家工商总局的《经纪人管理办法》。部分城市据此还制定了一些地方规章。但总的来说还显得不成体系， 规定过于原则， 针对性不强， 缺乏可操作性， 许多有关方面的问题难以涵盖。比如，《中华人民共和国城市房地产管理法》仅有第57 条对中介机构作了简单规定；《城市房地产中介服务管理规定》涉及咨询、评估和经纪三方面内容， 有关房地产经纪的规定却很少。⑤
四、应对此种现状下，房产经纪行业应对政策
那么如何才能进一步规范房地产中介市场管理， 引导房地产中介业务健康有序地开展呢？ 学生认为应从以下几个方面入手：
（一）强化市场管理，加强市场监督。房产中介行业的规范化主要体现在三个方面：一是中介机构设置规范化。这就需要房地产管理部门的审查、备案只能充分的发挥，要求房产部门严格监督各个新新成立的房产经纪行业高门槛的准入制度，需要国家法律法规出台前与工商管理部门沟通，研究出一套切实可行的管理办法，适当做必要的市场调研，针对现存的问题各个击破，重点突击。二是需要从业人员的资格规范化，由于房产中介服务涉及面广，具有综合性、广泛性的特点，所以在从业人员上岗前，必须重视对从业人员进行培训工作，要认真做好从业人员的资质审查工作。因为，从事房地产经纪服务工作的人员不仅需要精通房地产业务， 熟悉房地产法律、营销、建筑、评估等方面知识， 而且还要掌握现代化信息设备的操作技巧； 同时， 还要具备公关能力和敬业精神。所以必须加强对从事房地产经纪服务工作人员的专业知识和相关业务知识的培训， 以提高其综合职业技能水平。随着房地产市场不断向纵深发展， 市场需要具有综合素质的房地产中介人才， 这种人才具有较高学历、较深的专业知识、较强的业务能力和较高的道德水准。综合素质差的人便难以对市场信息做出正确的处理和预见性的分析， 这势必影响他们的业务活动，最终必将被淘汰。房地产经纪行业必须走规范化经营之路。三是充分做好市场调研，在借鉴较大中介公司的优势下，吸取精华，去其糟粕，再积极听取顾客意见，针对顾客在买卖和租赁房屋的过程中所遇到的棘手的问题加以整治，约束执业行为，保护客户的合法权利。
（二）经营模式专业化、现代化。目前，我国房地产中介服务业机构规模偏小，专业人才结构不合理，科技含量低，掌握信息少，专业性不强，难以形成规模经营。为此，必须采取措施，全面提升房地产中介服务业的水准，使其走向专业化、现代化，以形成集约化经营产业。
1、提高业务素质。国外房地产中介服务执业人员除了精通房地产业务外，还熟悉法律、营销、建筑、评估、金融、计算机等多方面的业务，职业技能比较全面。为此，我们必须从房地产中介服务业的队伍建设着手，全面提升其业务素质。一是完善专业体系，具体应设立包括策划师、经纪人、估价师、工程师、房地产专职律师、会计师、审计师、造价师等在内的职称系列，并使人才划分等级合理搭配。二是优化执业队伍，即规定房地产中介服务机构应具有各类专业人员的结构标准，逐步淘汰低层次人才，吸纳中、高级人才，使中介机构通过吐故纳新，形成一支专业齐全、人才荟萃、技能较高的队伍。
2、实行规范运作。目前，我国房地产中介服务运作方式原始，程序简单，运作水平不高，其主要原因是没有相应的规范。为此，必须针对目前市场上最常见的运作方式以及一般的业务程序制定业务规范。在运作方式上，对每一种方式的规定及其业务范围、相关当事人的权利义务、操作方法，尤其对价格、合同、结算以及违约责任等做出限定。在运作程序上，美国中介商带有共性特征且比较科学的规定，可以直接为我所用。
（三）逐步建立、健全房地产经纪管理制度及相关法律法规。
建立我国房地产经纪仁和园职业资格管理制度，提高我国房地产经纪人员的业务水平和职业道德修养，规范房地产经纪行为，使我国房地产经纪行业逐步走上规范有序、公开统一的健康发展的轨道， 制定一个完善的房地产经纪管理办法非常必要。具体如下：
1. 建立全国性房地产经纪机构及从业人员的职业资格管理制度；
2. 建立房地产经纪人保证金制度；
3. 统一行业服务标准、收费标准及提取方式等；
4. 经纪机构及从业人员应承担的相应法律责任和经济责任；
5. 对现行法律法规进行必要整合， 使其更具针对性和可操作性。⑥
（四）加强房地产经纪机构自身建设，强化自律机制
房地产经纪机构应当加强自律意识，注重内部组织和制度建设。只有每一个房地产经纪人严守职业道德，依法经营，房地产经纪行业才能健康、快速、持久地发展。
五、结论
随着中国加入WTO，外资和外国企业的进入给中国的中介行业带来更多市场机会，同时行业发展与世界的接轨也使竞争更加激烈。如何规范和管理房地产中介市场，使国内的中介机构在与国外同行的竞争中更好的生存和发展是政府相关部门和中介商们要考虑的首要问题。作为国民经济的重要组成部分的房地产业是一个关联性很强的产业， 在国民经济中占有重要地位和作用。而房地产经纪行业是房地产市场经济链中不可或缺的一环。为了保证房地产业持续、稳定、健康的发展， 政府在房地产经纪行业走向深入的同时， 也应发挥其特有的职能作用， 促进经纪人队伍建设， 为经纪行为创造一个良好的政策环境和市场环境。
注释：
①《中华人民共和国城市管理房地产管理法》第四章，第五节，房产中介人。
②李贵良：市场论坛MARKET FORUM改革发展2011年第12期（总第93期）我国房地产经纪市场规范化发展研究综述）.
③罗长天：《经纪人实用大、全》.北京：光明日报出版社，1994.第18 页.
④建设部《城市房地产中介服务管理规定》第8条
房地产经纪法规篇(3)
【关键词】 房地产经纪人 水平评价 美国房地产经纪 行业自律
一、引言
在人力资源管理领域，人才的能力和水平需要具体的标准或工具去判断，其中，职业资格证书在一定程度上代表着持证人具备了相关行业的基本知识和技能，成为区分专业人士与非专业人士的标志之一。房地产经纪人职业资格证书曾经是房地产经纪行业的准入门槛，房地产经纪人按规定只有持证才能上岗，持证人在就业时相比无证的人具有更多的竞争优势。2014年8月，国务院发文取消11项职业资格许可和认定，房地产经纪人职业资格列在首位。关于取消房地产经纪人职业资格认定，有的观点认为，有利于改变“以证取人”的局面，为更多有职业技能但没有职业资格的人的就业提供更多的便利；也有人认为，取消房地产经纪人职业资格认定，用人单位或客户将难以判断房地产经纪人的专业水平和职业道德，增加了信息的不对称；有人则担忧，取消房地产经纪人职业资格认定在一定程度上是降低了就业门槛，行业的服务水准是否会因此降低？实际上，国务院取消了房地产经纪人职业资格的认定，但并不意味着对进入这个行业完全没有了水平评判的要求。行业协会等组织将在这方面承担更多的责任，发挥更大的作用，行业自律就是重要的表现形式。
二、房地产经纪人的水平评价的必要性
对房地产经纪人开展水平评价，不论对房地产经纪人、房地产客户还是房地产经纪行业都有着重要的意义，是非常必要的。
1、保障房地产经纪人的职业素质
没有取消房地产经纪人职业资格认定前，截止2013年年底，能够取得全国房地产经纪人资格的不到5.3万人，整个房地产经纪人行业从业员的专业素质偏低。由于房地产经纪从业人员的稳定性差与房地产经纪公司需求量大形成矛盾，很多房地产经纪公司不得不降低对从业人员的能力要求，导致大量不具备职业资格的人进入了房地产经纪行业。研究发现，我国房地产经纪人群体普遍存在人员构成年轻化、职业技能不高、服务水平较低、职业道德缺失等问题。如果连行业也完全取消对房地产经纪人的水平评价将无法保证保障房地产经纪人的职业素质，也不利于房地产经纪人自身的长期发展。
2、保障房地产客户的合法权益
房地产市场上的买方和卖方，大多数情况下需要房地产经纪人在中间发挥对接协调作用，进而促进交易的完成。房地产经纪人除了要具备信贷政策、交易风险防范等方面的知识专业知识外，还必须要有良好的职业道德。房地产经纪人职业素质的高低，决定了房地产客户所获得价值的高低以及合法的权益是否能得到保障。在鱼龙混杂的房地产经纪市场，由于房地产经纪人专业水平不高或者职业道德败坏而造成房地产客户权益损失的案例时有发生，比如吃差价甚至携款潜逃等。在对房地产经纪人水平评价和监管持续进行的情况下，房地产客户的合法权益才能得到充分的保障。
3、保障房地产经纪行业持续发展
房地产经纪人处在房地产经纪行业的前线，是这个行业中最活跃的群体，也是影响行业发展的关键因素。房地产客户判断房地产经纪行业形象最直接的参照就是房地产经纪人的职业素质以及职业行为。这意味着房地产经纪人的表现直接影响着房地产经纪行业的社会公信力。同时，房地产经纪行业协会开展对房地产经纪人的水平评价，有利于行业人员的优胜劣汰，保证行业人员的职业素质，实现房地产经纪行业的持续发展。
三、行业自律与成本收益说
关于行业自律，国外的学者很早提出不同的看法。埃尔文的观点认为行业自律是“私人部门的特定产业或职业，为了满足消费者需求、遵守行业道德规范、提升行业声誉及扩展市场领域等目的，对自我行为进行的控制。”可见，行业自律是一种自觉的自我控制，在获得一定收益的同时也是要付出交易成本的。威廉姆森认为交易成本是“经济系统运转所要付出的代价或费用”。房地产经纪行业要能够有效地运转，在制定和实施行业自律规范的时候就要付出一定的成本费用。比如组织编写制定《房地产经纪行业执业规范》，号召和影响行业成员执行规范，对房地产经纪人的执业水平进行判断和提升等行为都要付出代价或费用。开展行业自律也是有相应收益的，雷诺克斯认为，公司参与行业自律可获得运营收益、附属收益、信号收益及合法性收益等四个方面的收益。如执行《房地产经纪行业执业规范》、遵守行业职业道德能够提高房地产行业在公众特别是房地产客户心中的良好形象，房地产经纪人也可以凭借行业及个人的良好形象来提升销售业绩，降低合同签订之前和合同签订之后的交易成本。行业自律是行业及行业成员的自我管理而非政府的外部管制。由于房地产经纪行业自律制度的需求和供给源于行业内部，有具体的方式和工具对供给和需求加以评定，相比外部管制，行业自律的成本更低、收益更大。在美国，房地产经纪行业的发展已经非常成熟，行业自律方面的经验有很多值得国内行业借鉴。
四、美国的行业自律经验及启示
美国的房地产经纪行业自律有着较长的历史，如美国房地产经纪人协会（NAR）已经成立了100多年，拥有100多万会员，对美国房地产经纪行业有着重要的影响。美国房地产经纪行业自律主要体现在以下几个方面。
1、有严格的执业资格制度
除了NAR，美国还有AREAA等房地产经纪行业协会，由于长期以来的诚信经营和专业服务，很大程度地降低了房地产买卖前后的各种交易成本，在社会公众中建立很强的公信力。房地产客户进行房地产买卖时，更愿意相信属于房地产经纪行业协会会员的房地产经纪人。对于房地产经纪人来说，成为行业协会的成员意味着更高的职业操守、更强的职业技能、更大的品牌美誉度和更好的销售业绩。因此，加入协会的房地产经纪人不但不敢违法，还要经常地从协会寻求各种咨询帮助。
3、有畅通的行业信息平台
在美国，约95%的房产交易都是通过经纪人来完成，市场信息在其中显得相当重要。MLS是美国影响力较大的传统经纪人“俱乐部”，它的重要性在于为房地产经纪人建立起沟通合作的平台和市场信息共享的机制。MLS内的房地产经纪人之间既有竞争更有合作，他们通常不会为了达成某个交易而开展恶性竞争；相反，他们经常共享市场信息并开展合作去促进交易的达成，按照一定的比例分享佣金，因此工作效率较高，房地产经纪人的收入水平也较高。
4、有强烈的行业自豪感
美国的房地产经纪人是比较特殊的营销人群。特别是成为协会成员的经纪人，拥有着丰富的经验和专业的技能；虽然学历水平一般也不是很高，但却能够为房地产客户提供优质的服务并有着良好的职业操守，收入水平相对比较高；他们对自己的职业有很强烈的认同感和自豪感。由于协会的社会公信力很强，协会成员也因此获得了附属收益，在社会公众中享有很高的声望和形象。协会成员为了维护他们的社会地位和经济地位，通常都非常愿意去支持和维护房地产经纪行业的发展，如缴费或赞助协会为了提升行业职业水准和规范而采取的行动。
五、房地产经纪人水平评价行业自律模式研究
根据成本收益说，基于行业自律对房地产经纪人开展水平评价，目的在于降低交易成本，提高交易双方及社会的总体收益。在我国取消房地产经纪人职业资格认定的背景下，房地产经纪人水平评价行业自律模式构建思路包括五个方面：行业协会组织产生、行业自律规范制定、行业信息平台建设、行业自律规范执行、行业自律效果评估。
1、行业协会组织产生
美国作为一个自由度比较高的市场，采取的行业自律也并非完全放任自流，而是与政府有着重要的联系，实质上是“政府引导下的行业自律模式”。在我国的目前的市场背景下，行业自律在初始阶段缺乏政府部门的参与推动，预期效果不会太好。政府部门参与其中的角色不是行业的管制者，而是行业发展的服务者。在政府的支持下，以省份、直辖市或较大的一级市场为基点成立房地产经纪行业协会。协会成立理事会，设置相应的组织构架，常务理事成员由房地产经纪行业业内推选的人员担任，协会拥有完善的章程和运作程序。以政府部门的名义向房地产经纪行业颁布相关文件，将更多的管理权力下放给行业协会，鼓励房地产经纪人及房地产经纪公司积极加入协会。政府在协会成立及日后的运作中提供必要支持，特别是承认协会的合法性和重要性，并在必要的时候帮助协会扩大在社会公众中的影响力。
2、行业自律规范制定
行业自律规范的制定目的在于保障行业运作有规可循，这里的规范包括针对整个行业自律的规范也包括公司内部自律的规范。
行业自律规范制定可由房地产经纪行业的资深人员、房地产经纪领域的研究者和国外房地产经纪行业的资深人员来共同制定。规范的制定必须充分考虑国内市场的情况和规律，吸收最新的管理理念和方法，对行业自律规范的对象、原则、内容、约定、责任、权利、奖励、处罚、服务项目等方面进行详细的描述。在规范正式实施之前在行业内公开进行意见征集，根据意见作出调整后才正式定稿，以保证规范的科学性、可行性和有效性。广州市房地产中介协会是国内比较规范的行业协会，为了加强行业自律，先后制定了“广州市房地产中介行业执业规范”等多项行业自律规范；为吸引从业人员入会，对会员提供免费的职业规范和职业技能培训。
公司在积极落实行业自律规范的基础上，公司内部可以根据管理需要制定公司内部自律规范。房地产经纪行业由各个公司组成，公司内部自律规范的制定，目的在于让公司及房地产经纪人形成行业自律的习惯和氛围，减少市场一些不端行为的出现，为行业自律规范的执行创造良好的环境。在美国，房地产经纪公司普遍具有较强的社会责任意识，房地产经纪人也普遍具有较高的职业操守，使得房地产经纪行业能够健康持续的发展。
3、行业信息平台建设
目前国内的房地产经纪行业市场环境较为混乱，特别是房地产经纪人、房地产经纪公司、房地产房源等市场交易要素信息不透明、不真实、不全面。环境的混乱、信息的缺失形成了整个行业发展的障碍，也影响着房地产经纪人个人的发展，特别影响着他们个人的收入水平。目前，一些营销创新能力较强的公司已经推出了一些基于互联网技术的信息平台，如好屋中国的好屋合伙人、销客，房多多的房多多经纪人，万科的带客通等。这些信息平台很好的整合了房地产经纪行业内的经纪人、房源等重要市场要素，较大地提高了市场效率。房地产经纪行业在政府的支持下，开发房地产经纪行业信息平台，最大限度地将房地产经纪人、房地产经纪公司、房地产房源等信息全面整合优化，实现平台内成员信息共享。按原则，房地产经纪行业内的经纪人和公司实行协会资格准入，经纪人和公司详细信息也按规定全部进入行业信息平台并且进行公开发布，便于行业内外的识别、监督。房源信息由行业信息平台后台进行核实确认，保证房源的真实性和唯一性；房源信息公开发布，但只有行业信息平台内的行业协会会员才能进行交易操作。为了保证行业协会会员的利益，房地产客户进行房地产买卖委托时，需要签订相应的条款，保证委托买卖的房源不会在行业协会会员以外的人手中成交。而要获得房地产客户的信赖，又必须以行业协会较强的公信力、房地产经纪人较高的职业操守、职业技能以及优质的服务作为基础。房地产经纪行业协会通过行业信息平台为房地产经纪人、房地产经纪公司以及房地产客户创造最大价值，从而进一步赢得更大的正面影响力。 4、行业自律规范执行
行业自律规范并非只是房地产经纪人单独执行，房地产经纪公司、行业内部、社会力量都应该参与其中，保证行业自律规范落地生效。提高个人职业操守是房地产经纪人最基本的责任，良好的职业操守将从根本上降低交易成本，是最值得提倡的行业自律行为；公司内部进行自查，有利于对公司自身和房地产经纪人员形成正确的指引、纠正和约束，减少或避免诚信缺失、不公平竞争等行为的出现，保证了行业及市场的正常运转；行业内公司进行相互监督、行业外社会力量（房地产客户、新闻媒体等）进行外部监督，双力齐发推动房地产经纪行业严格执行行业自律规范。一个行业就是一个相对完整的行业生态圈，只有圈内的每个组成部分都去遵守和执行规范才能更好地保持行业生态圈的发展平衡。在执行行业自律规范的过程中，一旦发生违规行为，必须按照相关规定进行严厉的惩处而发挥引以为戒的震慑作用。如对违规的房地产经纪人或公司进行一定数额的货币处罚、暂停或终止从业资格等。
5、行业自律效果评估
行业自律规范执行后，有必要进行行业自律效果评估，评估的标准主要有行业信息平台内协会经纪人的收入水平、职业能力和职业发展情况；社会公众特别是房地产客户对行业的满意度；房地产经纪行业的社会公信力；市场交易效率及交易成本；房地产经纪人的职业自豪感等等。在行业自律规范制定的时候，行业自律效果评估的具体办法也要形成。如对经纪人收入水平进行自律效果评估，随机抽样的样本应该符合几个条件：加入协会前从业一年以上；入会后工作时间达一年以上；交易达成与行业自律相关而非偶发性因素促成等。进行行业自律效果评估，目的在于检验行业自律的可行性、有效性，发现问题，找出办法，为进一步解决行业自律问题提供依据。
房地产经纪法规篇(4)
为了加强对本市房地产经纪人的管理，发挥其在房地产市场流通中的积极作用，促进本市房地产市场的健康发展。上海市房屋土地管理局和上海市工商行政管理局根据《经纪人管理办法》（国家工商局第36号令）和《上海市房地产经纪人管理暂行规定》（沪府办〔1994〕第19号）及有关规定，就进一步做好本市房地产经纪人培训考试、资格认定以及房地产经纪活动的管理工作通知如下：
一、房地产经纪人员的培训考试和资格认定。上海市房屋土地管理局会同上海市工商行政管理局负责对申请从事房地产经纪活动的人员执业前的培训考试和资格认定工作。对符合资格的人员核发由两局共同制定的资格证书，发证人员资料由两局分别保存。有关新的《上海市房地产经纪人员资格证》的发证、换证等具体事宜，由两局通过联席会议方式定期协商处理。1998年度工商年检时，房地产经纪公司持证人员数量不足5名以上的，不得从事房地产经纪活动。市、区、县房地局主管部门对1998年1月1日起已领取营业执照、但持证人员数量不足5名的房地产经纪公司不予受理备案、注记和评定资信等级。
二、房地产经纪组织的日常管理工作由房地产管理部门和工商行政管理部门负责。房地产管理部门负责取得营业执照后的房地产经纪组织备案、注记等日常行业管理工作，发生持证人员在多个经纪组织注记的，由房地产管理部门查处并通报工商行政管理部门。工商行政管理部门主要负责房地产经纪组织的工商登记、核发营业执照及日常的工商行政管理法规的监督、检查、指导工作。注册登记时，工商行政管理部门应对申报的资格证书加注印记，以防持证人员重复使用证书。
三、违法行为的检查和处理。各级房地产管理部门和工商行政管理部门要密切配合，共同加强对房地产市场的监督检查，凡未取得营业执照擅自从事非法经纪活动或超越经营范围、进行不正当竞争等违法活动的，由工商行政管理部门查处。凡违反房地产有关法律、政策和规定的，由房地产管理部门按有关规定查处。
房地产经纪法规篇(5)
一、房地产经纪的监管现状
今年3月，上海市消保委率先曝光上海“链家事件”，该事件的出现显示出这个中国最大的房地产经纪机构在经营活动中的诸多不规范行为，引起了监管各方的重视。随之，上海银监局、工商局、住建委等各自对链家公司采取不同的行政手段，如暂停业务办理、罚款。住建部副部长陆克华在2016年5月6日国务院政策例行吹风会上再次强调7个监管措施，并表示住建部正在制定文件。
实践中，房地产经纪纠纷和矛盾的爆发点往往是在交易环节，按照目前的分工与体制，住建部门是房地产交易环节的主管部门（不动产登记职能虽然已经划归国土资源部门，但按照2015年7月10日国土资源部、住建部《关于做好不动产统一登记与房屋交易管理衔接的指导意见》，住建部门仍然保留有交易管理的职责。即在房地产交易的实际操作中，双方当事人须先在住建部门办理交易手续，然后才能办理不动产登记，领取不动产权利证书）。因此，如果产生法律纠纷首当其冲的是交易主管部门即住建（房产）部门。以法院审理的涉及经纪的案件为例，一旦发现因为经纪行为不规范而导致的纠纷，往往也会针对管理部门提出司法建议。从笔者查阅的部分司法建议的发出对象看，大部分针对住房管理部门，也有部分针对经纪行业协会。各级政府、司法部门乃至社会各界自然而然地也将各地的住建部门（房管部门）看作是房地产经纪监管的主要行政责任方。
显然，相关部门及执法部门存在一些认识上的误区。实际上，在现行的法律体制中，对房地产经纪的监管涉及多个部门，如工商（市场监管）、发改、人力资源等，只是目前各职权部门大多各自为政，低调执法，因此监管效果始终显现不出来。
二、房地产经纪监管中的问题
房地产经纪监管主要依据的是三部委制定的《房地产经纪管理办法》，而作为市场监管的主要部门――工商部门（市场监管部门）则不在其内。工商部门监管依据主要是国家工商总局颁布的《经纪人管理办法》，其明确监管对象是普通经纪人，而房地产经纪人作为其中的一类，和演艺经纪人、体育经纪人等一样，也纳入其规范管理之中。但该办法4月份刚刚废止，目前国家工商总局尚无新规出台。总体上看，目前在执法依据上明显存在规范层级偏低、规范和要求不统一等问题。
笔者认为，要达到理想的监管效果，仅依靠住建部门的努力是远远不够的。如对于所谓不领取营业执照的“黑经纪”问题，首先涉及工商部门（无营业执照），也涉及住建部门（机构不办理备案）；人员问题涉及工商部门、人力资源部门、住建部门；经纪收费涉及物价部门（发改委）。其他的还有一些行业协会的监管，如房地产经纪人学会、经纪行业协会、消费者保护协会等，所以要形成规范的房地产经纪市场，需要多部门的合力和市场的自律。
在经纪管理上一直以来存在分歧：一种主张是强化行政监管手段；另一种主张是遵循市场规律，让市场自我调节。但近些年的市场发展证明：单一手段的监管并不能达成市场规范的目的。房地产经纪的业务活动与住建部门发生较多的关联，此外工商行政部门也对房地产经纪行为和与之相关的房地产广告、合同等有监管权。目前监管措施主要依赖处罚，且行政处罚是以罚款为主。就行政处罚而言，在整个查处过程中，有关部门是否互相联系或者通知不得而知。但就笔者所了解的情况，进行沟通合作的情况并不多见。2013年住建部曾经联合发文对房地产中介市场进行整治，其后再无其他共同行动。
三、强化房地产经纪监管的对策与建议
上海“链家事件”的处置提供了一个成功的案例。针对目前监管手段单一、监管效果不理想的状态，笔者建议从多维角度建立规范化的监管体制，才能达到市场逐步规范的目的。
1.实现监管手段的多元化
以上海“链家”事件为例，案件揭露于消保委的活动，后引发强烈的社会反响，接着各有关行政部门开始积极行动，跟进监管，并且以“链家事件”为契机，开展对房地产经纪市场的检查，在此基础上各自在自己的职权范围内采取了最强力的手段进行查处。笔者认为，该案恰恰是近年对房地产经纪违法违规行为查处最有效、手段最多样化的范例。该事件经消保委曝光后，随后住建主管部门首先进行约谈、展开正式调查，涉事门店及相关经纪人员的网上签约资格被暂停。
接着上海市住建委认定链家公司不如实告知购房人产权调查结果，以隐瞒手段诱骗消费者交易的行为违规，按照《房地产经纪管理办法》相关罚则的上限，对链家公司和两名涉案经纪人合计罚款8万元，取消了涉案门店以及相关经纪人员的网上签约资格，并记入信用档案。同时，几个监管部门对房地产经纪市场开展了检查和整治，市工商局依据《中华人民共和国反不正当竞争法》的相关规定，对链家、太平洋、仁丰、汉宇、我爱我家、佳歆等6家经纪企业，以其虚构房源、虚标房屋价格等方式进行虚假宣传，误导他人，分别处以13万元至20万元的行政处罚。最后，上海银监局决定银行暂停与链家等6家房地产经纪机构的合作，即从4月25日起，暂停辖内各商业银行与链家、太平洋、我爱我家等6家房地产经纪公司的业务合作1个月，对于违反个贷业务受托支付要求的7家商业银行暂停个人住房贷款业务2个月，并进行内部问责。
链家的操作涉及多个违规行为，这是房地产经纪市场近年来处罚力度最大的一次合力行动，上海“链家事件”的善后处理非常得力和迅速，是几个部门共同努力的结果。同时，链家公司也迅速做出正面回应，接连发表对事件的态度，并全力配合处理，当事人的问题很快得以解决。
住房城乡建设部《关于房地产经纪行业违法违规典型案例的通报（一）》（建房函〔2016〕112号）共通报了7起案件，主要采取的行政手段是罚款、警告、限期整改（责令整改）、暂停签约资格（一起为取消签约资格）、记入黑名单等。 “链家事件”及其行政主管部门的处理，在房地产经纪市场引起了很大的震动，也提供了多个监管部门、多种行政手段合力规范市场的范例。
在未来的监管中，有关部门除行政处罚外，对于违反规定的经纪机构和从业人员，情节尚不严重的，可以不予处罚，而可以从规范市场的角度进行约谈，提出整改要求等。当然，约谈情况应该公开，记入信用档案。对于违法、违规情节严重的经纪机构和从业人员，应该按照有关规定，责令限期改正，记入信用档案，取消网上签约资格，并处以罚款。特别是处理结果需要公示，如北京市住房和城乡建设委员会网站对房地产经纪机构和经纪人员建有信用档案公示栏。
应该改变单纯依赖行政手段的思维定式，推进市场自我规范和调节。发挥行业协会和消费者保护组织的作用，行业协会可以定期经纪机构和经纪人员的信用信息，并通过公开有关处罚信息提示消费者注意，形成不规范的经纪机构和经纪人员无法在市场中生存的氛围。
2.建立多部门联动监管机制
上海对“链家事件”的处理为各监管部门协力规范房地产经纪市场提供了很好的范本。建议在接下来的房地产经纪管理中将这种多部门检查、处罚的做法规范化、常态化，并建立起职权部门之间的定期检查制和检查结果的通报制、处罚通报制。如住建主管部门在日常交易管理中发现无营业执照经营的房地产经纪机构，或发现经纪机构违反《房地产广告规定》的，应该将有关证据、证明材料移交工商管理部门查处，工商部门不得推诿。房地产主管部门发现房地产经纪机构违法收取服务费等价格违法行为，应当及时将案件移送价格主管部门查处。对严重侵害消费者权益、扰乱市场秩序的经纪机构和从业人员，有关主管部门应该会同相关的监管部门共同查处，情节严重的，应当提请工商管理部门吊销其营业执照。工商部门接到提请吊销营业执照的建议，应当进行调查处理并将结果通知有关部门。
各行政监管部门如发现房地产领域的违法、犯罪行为，应该立即向有关部门和司法机关反映，并及时移交相关的材料。同时，为规范政府行政程序，各相关部门之间应该制定案件查处移送的程序性规范，明确各自的责任。
3.建立房地产经纪纠纷解决平台
房地产经纪机构和从业人员与委托人发生的纠纷大多数表现为民事纠纷。实践中，一旦发生纠纷，作为受害人往往会到监管部门（尤其是房地产交易管理部门）进行投诉。对此，监管部门作为行政机关直接介入民事纠纷，或者直接出手解决房地产经纪活动中的民事纠纷并无法律依据。但是行政机关如果对老百姓的投诉不予理睬，或者直接建议当事人走司法途径解决纠纷，则很多当事人不仅不理解，而且十分反感政府的这种不干预、不介入的态度。不仅如此，这种处理方式还可能有违于建设服务型政府的要求。对于监管机构来讲，这样做肯定会面临强大的社会舆论压力。
为解决这类两难问题，建议有关部门可以出台房地产经纪纠纷调解的有关规范，并在房地产经纪行业协会中成立纠纷调解委员会，既可以处理房地产经纪机构、房地产经纪人员之间的执业纠纷，也可以为日益增加的房地产经纪机构和经纪人员与委托人之间的纠纷提供非诉讼解决纠纷的平台。当房地产经纪机构或者从业人员和交易当事人之间发生矛盾或者纠纷到主管部门投诉，如果监管部门发现是纯粹的民事纠纷，则监管部门可以引导双方到行业协会进行调解。行业协会可以针对房地产经纪纠纷制定投诉受理与处理办法。当然如果其中有行政违法行为，作为监管部门仍然可以进行处理。实践中，房地产经纪纠纷往往是既有民事争议，又可能有行政违法。这种情况下，行政机关首先受理投诉，然后对纠纷的类型进行甄别、分类，将民事争议问题交付行业协会处理，行政问题可以继续处理。
房地产主管部门可以指导行业协会建立纠纷处理平台，通过投诉处理、纠纷调解等多种手段规范经纪行为。2016年5月《最高人民法院关于人民法院特邀调解的规定》规定的特邀调解对于建立经纪纠纷处理平台有一定的指引意义。法院所指的特邀调解是指人民法院吸纳符合条件的人民调解、行政调解、商事调解、行业调解等调解组织或者个人成为特邀调解组织或者特邀调解员，接受人民法院立案前委派或者立案后委托依法进行调解，促使当事人在平等协商基础上达成调解协议、解决纠纷的一种调解活动。参考此做法，可以在房地产经纪行业协会中建立纠纷调解平台，聘请专业人员作为调解员，建立规范化的调解程序，为日益增多的房地产经纪纠纷与诉讼提供一道屏障，同时也可以减轻当事人负担，快速化解纠纷。主管部门如交易管理部门对于交易过程中出现的房地产经纪机构和人员与交易人之间的纠纷（如网签合同产生的纠纷问题、资金监管的纠纷问题）也可以直接交付行业协会调解。但同时也需要建立一套与行政处置对接的程序。
建议在建设政府信息平台的同时，建立与行业协会信息平台的链接，将有关信息互通共享。如对于网上投诉，可以通过链接提供当事人选择解决纠纷的路径，引导多元化纠纷解决机制的适用。当然，纠纷处理平台也需要做好信息公开工作。
四、结语
房地产经纪法规篇(6)
关键字：房地产经纪 监管 从业人员
房地产经纪业是我国房地产行业的一项重要内容，其是否健康有序的发展直接关乎我国房地产行业的发展。针对目前我国房地产经纪业出现的问题，笔者从以下六个方面提出监管建议：
一、完善和建立我国关于房地产经纪的法律监督体系
从我国目前关于房地产经纪的法律监督体系来看，存在的一个突出的问题是监管混乱。由于我国关于房地产经纪的条款多由行政法规、部门规章甚至于地方性法规等等级较低的层级制定，各部门、机构间的具体规定由于地域、人员的差异存在冲突矛盾的现象突出。此外，各部门制定的关于房地产经纪监管的很多规定与我国的《行政许可法》、《房地产管理法》相关规定存在冲突，使下位法不符合上位法，违背了法理学中关于法律位阶的原则。
完善、统一的法律法规的缺失，是很多房地产经纪行为失范的重要原因，要加强对房地产经纪的监管首先要建立房地产经纪的法律监督体系。在实际操作中，我们首先要将各部门、各地方有关于房地产经纪的法律规范进行整理归纳，将相关的规范以法律、法规的形式统一予以规定。提高房地产经纪监管法律制度的法律位阶层次，使之符合法理学中关于位阶层次的要求，取消或废除不符合相关法律规定要求的规范，避免上、下位法之间的冲突。
二、政府监管主体职权的合理配置
从我国房地产经纪监管的是实际操作中看，政府作为监管主体的职权划分存在交叉或空缺的情况。我国目前房地产经纪的监管主体的职权没有做出明确的分配，时常会存在两个机关共同享有监管权或同时不能确定监管权的的情形，在这种情况下极容易发生重复监管或者互相推诿的现象，这使得监管效率变低，不利于房地产经纪市场的发展。
其次，我国对于房地产经纪监管主体的再监管缺乏明确的规定。导致监管失灵主要包括监管主体信息与市场实际不对称、监管主体自身的价值取向及监管效率低下等原因，为避免监管失灵，实行对监管主体的再监管显得尤为必要。对政府监管主体的再监管应当从以下三个方面进行：首先，从政府内部来看，运用分权制衡的方法，将监管权力分散给多个部门，同时授权相关部门对监管部门的行为进行监督。其次，从政府外部来看，积极发展行业协会、市场组织等多个监管模式，避免政府"一家独大"。最后，坚持信息公开制度。政府监管部门应将监管的对象、监管的措施及监管的结果等方式向社会公开，接受社会和群众监督。
三、发挥行业协会自律监管作用
我国目前已经成立了多个房地产经纪行业协会。2004年成立的"中国房地产估价师与房地产经纪人学会"，是一个全国性的房地产经纪行业协会。此外，北京、上海、广州、深圳、成都等房地产经纪发达地区也都成立了本地方的房地产经纪协会。但是，这些协会大部分依附于当地政府，权力也由政府授权，而不是由由成员约定，这使得行业协会的自律监管作用大打折扣。因此，行业协会要在政府放权的前提下行业协会成员间要认识到自己的主人翁地位，自觉按照成员间的协议办事，提高行业的自律监管。
四、提高房地产经纪的准入制度
市场准入制度是国家对市场进行干预的基本制度，是政府监管的第一环节。
市场准入制度规定市场交易主体进入市场必须具备一定的条件，遵守一定的程序。建立和完善房地产经纪机构建立制度和房地产经纪人资格取得制度是国家对房地产经纪业监管的第一环节，是保证我国房地产业健康有序发展的前提和保障。
建立专门的房地产经纪机构是开展房地产经纪业务的前提。房地产经纪机构的设立除应当符合我国《公司法》、《合伙企业法》等基本法的规定以外，还要符合我国《城市房地产管理法》关于设立房地产经纪机构应当符合的实体条件，如有自己的名称和组织机构、有固定的服务场所、有必要的财产和经费、有足够数量的专业人员及法律、行政法规规定的其他条件。相关部门同时可以建立等级划分制度，将存在经营规模小、整体素质差、无证经营、私设分支机构的房地产经纪机构排除在外，提高行业的整体质量。
在房地产经纪人资格取得制度上，我国借鉴了欧美国家的做法。目前我国对经纪人资格取得主要依靠要求相关申请人员参加考试并考核，对合格者核发资格证书的资格准入监管制度。建立严格的准入制度，有利于在源头上把握从业资格者的素质，提高行业的整体服务水平。
从目前来看，我国尚未建立房地产经纪从业人员禁入制度，只对准入制度进行了严格监管，缺乏从业后的约束机制。因此我们要按照《行政许可法》及相关法律法规的规定，仿效其它资格取得制度，建立一套从取得到退出的完善的监管机制。完善的激励机制和惩罚措施有利于培养一批专业知识扎实、具备良好职业道德房地产经纪从业人员，有利于维护房地产市场的平稳发展。
五、加大信息披露制度与告知制度的行业监管
在现实交易中，房地产经纪机构主要通过挂牌公示的方式来履行其信息披露制度与告知制度的义务。监管主体要按照其行业自身运作模式及特点进行监管，主要包括以下几个方面：一、首先应当确认从业机构和从业人员是否按照《房地产经纪执业规则》合法取得相关的职业资格；二、从业机构和从业人员与委托人签订委托合同后，是否如实、准确的了房源、客源信息，是否存在虚假、欺瞒现象；三、经纪机构和从业人员作为交易双方的中介，是否有主动或帮助欺瞒交易相对方现象的发生；四、经纪机构和从业人员是否有利用便利，低价买入高价卖出，牟取非法利益的现象；五、是否有利用哄抬价格或内部认购等营销手段，造成交易双方误解市场的现象；六、是否有泄漏或出卖其利用中介身份获取的商业机密或者其他方式获取的交易相对方的秘密，牟取不益的现象。监管机构应当对其管辖范围内的经纪机构和经纪人员进行全方位的监管，建立激励机制和惩罚措施，对违反法律法规规定的进行惩罚。
借鉴国外经验，建立营业保证金制度。当发生经纪机构和从业人员存在欺瞒、欺诈消费者，损害消费者合法权益现象出现时，营业保证金可以作为一种救济手段，保护消费者合法权益。
六、加大对行业交易资金和交易佣金的监管
我国监管部门已经注意到了中介机构交易资金混乱的问题。2006年的《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》中就要求中介机构通过专业账户进行交易结算。但是从目前来看还存在很多中介机构仍然利用买卖双方的交易时间差，采用"拆东墙，补西墙"非法对资金进行挪用。究其原因主要是因为专业账户流转手续费较高，监管不到位造成的。要解决这一问题，应当要从一下三个方面解决：（1）政府强制要求建立专业账户，要求经纪机构交易资金必须从专业账户划转。同时降低流转手续费和流转程序，降低流转成本；（2）政府应当联合银行对专业账户进行监管，建立专业具体的监管措施，严防监管漏洞；（3）加强专业账户的宣传力度。
我国对房地产经纪佣金的监管部门是价格主管部门，主要通过确立收费标准、收费条件来进行监管。从我国目前的监管现状来看，监管的方针政策和收费标准核定等主要由国务院价格部门制定，而收费的具体标准一般则由省级政府或者省级价格主管部门执行。针对目前房地产经纪市场存在的收费混乱、收费与服务不对称的现象，笔者认为对于房地产经纪业可以实行政府指导价，而指导价的形成应当是政府与经纪机构协商确认的价格，此指导价可以有上下浮动的自由空间便于经纪机构与委托人自由协商服务水平与确认收费的具体价格。经纪机构应当明码标价，拒绝价格欺诈，接受委托人和社会的监督。
参考文献：
【1】周楠生：《试论我国房地产经纪的法律调整》，载《广东社会科学》，1996年第5期。
【2】参见吴弘、胡伟著：《市场监管法论--市场监管法的基础理论与基本制度》，北京大学出版社2006年1月版。
【3】中国房地产经纪人网，http：//.cn/cirea/cirea_web/academy.aspx
房地产经纪法规篇(7)
为适应房地产业发展的需要，加强房地产中介服务管理，规范房地产中介服务行为，维护房地产市场秩序，保障房地产活动当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、建设部新修订的《城市房地产中介服务管理规定》等有关法律、法规、规章规定，结合我省实际，制定了《河南省城市房地产中介服务管理办法》，现予以印发，请认真贯彻执行。执行中有什么问题，请及时报厅住宅与房地产业处。
二OO二年三月五日
第一章 总 则
第一条 为加强房地产中介服务管理，维护房地产市场秩序，保障房地产活动当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、建设部《城市房地产中介服务管理规定》等有关法律、法规、规章和规范性文件规定，结合我省实际，制定本办法。
第二条 在本省行政区域内从事房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等房地产中介服务活动，实施房地产中介管理，适用本办法。
本办法所称房地产咨询，是指为房地产活动的当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。
本办法所称房地产价格评估，是指对房地产进行测算，测定其经济价值和价格的经营活动。
本办法所称房地产经纪，是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动。
第三条 省建设行政主管部门负责全省房地产中介服务的监督管理工作。
市、县（市）人民政府房地产管理部门负责本行政区域内的房地产中介服务管理工作。
第二章 中介服务人员资格管理
第四条 从事房地产中介服务的人员，须参加相应业务的资格考试取得执业资格证书或合格证书，并经注册登记后，方可执业。
第五条 从事房地产咨询业务的人员，须取得房地产及相关专业中专以上学历，具有与房地产咨询业务相关的中级以上专业技术职称。
房地产咨询人员须经省建设行政主管部门统一培训、考试，取得《房地产咨询人员岗位合格证书》，并办理注册登记。凡未取得《房地产咨询人员岗位合格证书》的人员，不得从事房地产咨询业务。
第六条 房地产价格评估人员分为房地产估价师和房地产估价员。
房地产估价师须经全国统一考试、执业资格认证，取得《房地产估价师执业资格证书》，并按有关规定办理注册登记。未取得《房地产估价师注册证》的人员，不得以房地产估价师的名义从事房地产估价业务。
房地产估价员须经省建设行政主管部门统一培训、考试，取得《房地产估价员岗位合格证书》，并办理注册登记。凡未取得《房地产估价员岗位合格证书》的人员，不得从事房地产估价业务。
第七条 国家实行房地产经纪人员职业资格制度，房地产经纪人员职业资格包括房地产经纪人执业资格和房地产经纪人协理从业资格。
房地产经纪人执业资格须经过全国统一考试、取得《房地产经纪人执业资格证书》并办理注册登记，方能进入房地产经纪活动关键岗位，作为发起设立房地产经纪机构的必备条件。
房地产经纪人协理从业资格须经省建设行政主管部门统一培训、考试，取得《房地产经纪人协理从业资格证书》，并办理注册登记。凡未取得《房地产经纪人协理从业资格证书》的人员，不得从事房地产经纪业务。
第八条 严禁伪造、涂改、转让《房地产估价师执业资格证书》、《房地产估价师注册证》、《房地产经纪人执业资格证书》、《房地产咨询人员岗位合格证书》、《房地产估价员岗位合格证书》、《房地产经纪人协理从业资格证书》。
遗失以上各类证书的，应在当地市级以上报纸上声明作废，并向原发证机关申请补发。
第九条 房地产估价师和房地产经纪人的执业资格实行年审制度，由省建设行政主管部门或其委托的机构结合房地产中介服务机构资质年审进行。
第三章 中介服务机构管理
第十条 房地产中介服务机构，是指从事房地产咨询、房地产评估、房地产经纪等方面服务的经营活动并具有独立法人资格的经济组织。
凡从事房地产中介服务活动，应当设立相应的房地产中介服务机构。
第十一条 设立房地产中介服务机构应具备下列条件：
（一）有单位的名称、组织机构及章程；
（二）有固定的服务场所；
（三）有规定数量的财产和经费；
（四）有与其从事房地产中介服务业务相应资格等级相适应的执业资格人员和专业技术人员；
（五）法律法规规定的其他条件。
第十二条 房地产评估机构的资质等级，按建设部《关于房地产价格评估机构资格等级管理的若干规定》分为一、二、三级和临时资质。
一级房地产估价机构可以从事各类房地产价格评估，可以跨省自治区、直辖市从事评估业务。
二级房地产估价机构可以在本省行政区域内从事房地产买卖、租赁、抵押、企业兼并、合资入股、司法仲裁等方面的房地产价格评估。
三级房地产估价机构可以在注册地行政区域内从事建筑面积5万平方米、土地面积1.5万平方米以下的评估项目。
临时资质房地产估价机构可以在注册地行政区域内从事建筑面积3万平方米、土地面积1万平方米以下的评估项目。
第十三条 房地产经纪机构按其注册资本、执业资格和其他专业技术人员数量、经营业绩及社会信誉条件等，分为一、二、三级和临时资质等级。
（一）一级房地产经纪机构的注册资金不得少于100万元，有取得执业资格证书并经注册的房地产经纪人10名以上，同时高级工程师、高级经济师和高级会计师各1名；有相应的经营业绩，未发生损害当事人合法权益的行为，以房地产经纪为主营业务。
一级房地产经纪机构，可代理各类商品房销售、其他房屋交易，经营各种房源信息业务。
（二）二级经纪机构的注册资金不得少于50万元，有取得执业资格证书并经注册的房地产经纪人5名以上，同时高级工程师、高级经济师各1名，会计师1名；有相应的经营业绩，未发生损害当事人合法权益的行为，以房地产经纪为主营业务。
二级房地产经纪机构，可代理建筑面积10万平方米以下的商品房销售、其他房屋交易，经营各种房源信息业务。
（三）三级经纪机构的注册资金不得少于30万元，取得颁发执业资格证书并经注册的房地产经纪人3名以上，同时高级工程师或高级经济师1名，会计师1名，有相应的经营业绩。
三级房地产经纪机构，可代理建筑面积5万平方米以下的商品房销售、其他房屋交易，经营各种房源信息业务。
（四）新成立房地产经纪机构，不得低于三级资质所要求的条件标准，在一年的暂定资质有效期内，可代理建筑面积3万平方米以下的商品房销售、其他房屋交易，经营各种房源信息业务。一年后视情况决定是否核定三级资质。
一、二级房地产经纪机构由市房地产管理部门推荐，省建设行政管理部门审批、颁发《河南省房地产中介服务机构资质证书》。三级及临时资质由市房地产管理部门审批、颁发《河南省房地产中介服务机构资质证书》，报省建设行政管理部门备案。
第十四条 房地产咨询机构的资质不分等级。
设立房地产咨询机构，其注册资金不得低于10万元，房地产及相关专业中级以上职称的人员不得少于总人数的50%.房地产咨询机构资质由市房地产管理部门审核颁发《河南省房地产中介服务机构资质证书》，报省建设行政管理部门备案。
第十五条 设立房地产中介服务机构应当向当地工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照并取得《河南省房地产中介服务机构资质证书》后方可从事房地产经纪业务。
第十六条 房地产中介服务机构实行年审制度。房地产估价机构和一、二级房地产经纪机构年审由市级房地产管理部门初审后，报省建设主管部门年审，其他房地产中介服务机构由核发资质的部门进行年审。年审结果在媒体上公布，年审不合格的房地产中介服务机构，不得继续从事房地产中介服务业务。
第十七条 房地产中介服务机构必须履行下列义务：
（一）遵守有关的法律、法规、规章和政策；
（二）遵守自愿、公平、诚实信用的原则；
（三）按核准的业务范围及合同约定从事经营活动；
（四）依法交纳税费；
（五）按规定标准收取服务费用，不得擅自抬高或变相降低收费标准；
（六）接受行业主管部门及其它有关部门的指导、监督和检查。
第四章 中介业务管理
第十八条 房地产中介服务人员从事房地产中介业务，由其所在中介机构统一受理并与委托人签订书面中介服务合同，房地产中介服务合同推行合同示范文本。
第十九条 房地产中介服务合同应当包括下列主要内容：
（一）合同各方当事人名称（姓名）；
（二）中介服务项目名称；
（三）标的内容、要求和标准，有按要求须登记备案的应对由何方办理作出约定；
（四）合同履行期限；
（五）收费数额和支付方式、时间；
（六）违约责任和纠纷解决方式；
（七）双方约定的其它内容。
第二十条 房地产中介服务机构接受委托需对外出具报告书的，必须由具有执业资格的人员签署，并加盖由国家或省建设行政主管部门统一编号核发的执业专用章。
第二十一条 房地产中介服务机构开展业务应当建立业务记录，设立业务台帐。业务记录和业务台帐应当载明开展业务所取得的收入、支出的费用以及省建设行政主管部门要求的其他内容。
第二十二条 房地产中介服务机构应接受当地房地产管理部门的业务管理和监督，定期报送有关报表。
第二十三条 房地产中介服务人员执行业务，可以根据需要查阅委托人的有关资料和文件，查看现场和设施，委托人应当提供必要的协助。
第二十四条 由于房地产中介服务人员失误给当事人造成经济损失的，由所在机构承担赔偿责任，所在机构可以对中介服务人员追偿。由于委托人的原因，给房地产中介服务机构造成经济损失的，委托人应承担相应的赔偿责任。
第二十五条 房地产中介服务人员在房地产中介活动中不得有下列行为：
（一）索取、收受委托合同以外的酬金或其他财物、或者利用执行业务之便，牟取其他不正当的利益；
（二）允许他人以自己的名义从事房地产中介业务；
（三）同时在两个或两个以上中介服务机构执行业务；
（四）与一方当事人串通损害另一方当事人利益；
（五）法律、法规禁止的其他行为。
第二十六条 房地产中介服务人员与委托人有利害关系的，应当回避。委托人有权要求其回避。
第五章 附 则
第二十七条 省外房地产中介服务机构到本省从事房地产中介服务，应到省建设行政管理部门备案。
第二十八条 本办法施行前已经设立的房地产中介服务机构，应当自本办法施行之日起三个月内进行重新登记，换发新的资质证书后，方可继续从事房地产中介服务业务。逾期不重新登记的，不得从事房地产中介服务业务。
