房屋设计分类篇(1)

【关键词】房屋建筑；结构分析；抗震设计

1、房屋建筑结构抗震设计规定

在我国， 房屋建筑结构抗震设计的标准一般分为特殊设防类、重点设防类、标准设防类、适度设防类等四个类别，简称甲、乙、丙、丁。在甲乙类建筑体系设计中应按高于本地区抗震设防烈度提高一度的要求加强其抗震措施，9度时应按比9度更高要求采取抗震措施。而丙类建筑应按本地区抗震设防确定其抗震措施。在丁类建筑中地震作用应按本地抗震设防烈度确定，但抗震措施（6度除外）允许比本地抗震设防烈度的要求适当降低。

在多层和高层现浇钢筋混凝土房屋的结构类型中，当平面和竖向均不规则的结构或建造于Ⅳ类场地的结构出现时，适用最大高度应适当减少。在钢筋混凝土房屋抗震等级的要求中，它的抗震设计一般要满足，如果是框架部分承受的地震倾覆力矩大于结构总地震倾覆力矩的50%的话，那么它的框架抗震等级应按框架结构来定。另外当地下室顶板作为上部结构的嵌固部位时，地下一层的抗震等级应与上部结构相同，地下一层一下抗震构造措施的抗震等级可逐层降低一级，但不应低于四级。地下室中无上部结构的部分，抗震构造措施的抗震等级可根据具体情况采用三级或者四级。

2、抗震技术在房屋结构设计中的应用

1） 房屋结构水平和垂直布局设计。构件的水平和垂直两个方向上的合理布置，是房屋结构设计中的一项基础性内容，因为抗震性能很大程度上受墙、柱的水平和垂直位移的影响。所以，在房屋结构的设计中，要想提高其抗震性能，则应当遵循以下原则： 水平和垂直方向上的构件都要简洁整齐，且其质量与刚度的中心应当重合。在垂直方向的设计中，应当尽可能的使构件的中心靠下，杜绝上重下轻的情况出现，同时严格控制其刚度和均匀性。

2） 提高房屋结构整体抗震性的设计。a. 科学合理的选择地基。地基的好坏是影响房屋结构抗震性的基础性因素，在设计初一定要经过充分的调查研究，科学合理的选择地基，特别注意避免地基的变形情况。b. 连续性设计。房屋结构设计要想提高抗震性能，应当保证房屋结构在整体上的连续性，确保房屋的各个构件的连接可靠，使房屋结构是一个完整的整体，当发生地震时，房屋依靠其结构上的整体性，能有效的化解和分散地震产生的能量。c. 规则性设计。房屋结构的设计中规则性对于抗震性的影响也很大，在实际设计时应当最大可能的采用规则设计，凭借对称性的结构来抵御地震，避免一些损害。d. 减轻结构重量。房屋结构设计时，我们应当最大程度的降低其重量，减小房屋整体结构对地基的压力，缓解地震发生时所释放的能量对房屋的冲击作用。

3） 减小地震对房屋结构破坏作用的设计。a. 隔震层。隔震层是减小地震对房屋破坏作用的有效手段。一般来说，隔震层都会安装在地基与结构主体的连接部分，使用诸如摩擦隔震元件和橡胶隔震支座等构件，地震发生时能够起到有效的缓冲作用，同时还能有效减小房屋内部物体移动、倒塌带来的二次破坏。b. 反摆。反摆设计是一种比较新型的减少地震破坏作用的设计，目前还不是十分的成熟，一般设置在房屋结构的顶部，当发生地震时，反摆会产生阻尼运动，能够减小地震所引发的房屋的加速度，使房屋结构的震动变小，从而降低地震对房屋结构的破坏作用。

3、房屋建筑结构抗震设计措施

3.1房屋建筑位置的选择

房屋建筑位置的选择在一定意义上来说决定着房屋质量的好坏，一般地地震可以导致房屋建筑周围地表变化，这样就会造成地基的开裂，导致房屋出现问题。因此在地理位置的选择上，设计人员要对房屋建筑进行合理化选择：如选择开阔的坚硬场地，考虑场地土的刚度大小和场地覆盖层的厚度等。表1给出的是各类建筑物场地的覆盖层厚度参照系数。

3.2 房屋建筑材料的选择

一般来说，抗震性房屋建筑材料要选择那些质量优等的材料。要综合考虑保暖、防火等多种因素的存在，比如良好的钢、铝合金结构、木质结构及轻型复合材料等建筑材料作为主体材料。

3.3 选择合适的建筑结构体系

首先结构体系要满足稳定性，其次要与建筑结构相配套。此外还要注意建筑物传力途径的明确性，同时又要注意受力计算的明确性，还要保障在建筑体系中不使用转换层，这样就会保障有地震发生时候避免建筑倾斜或局部受损等现象的发生。

3.4 做好底层框架抗震墙设计

鉴于我国的地震灾害多数发生在底层，一般突出表现为“上轻下重”的这样一个现象，所以在设计时候要突出底层的墙体比框架柱重，框架柱又要比梁重。这样的设计就会在发生地震时底层破坏的程度比房屋的底层轻得多。除此之外我们还要做到房屋的平、立面布置应规则、对称，同时还需要注意第二层与底层的侧移刚度比要控制适中，要符合：底层框架抗震墙砖房第二层与底层的侧移刚度比值在6度时不应大于3.0，当在7度时不应大于2.5，在8度时不应大于2.0，在9度时不应大于1.5；且均不应小于1.0。

表 1

注：表中系岩石的剪切波速。

3.5 钢筋混凝土框架抗震内力设计

我们尽可能做到在地震作用下的框架呈现梁铰型延性机构，为减少梁端塑性铰区发生脆性剪切破坏的可能性，对梁端的剪力适当调整，使斜截面受剪承载力高于正截面受弯承载力，做到“强剪弱弯”。 在实际运用中如不采取这个措施，柱端很可能比梁端先出现塑性铰。因此适当调整柱计算内力并增大配筋，使塑性铰首先出现在梁端，抗震性能较好。

结语

地震是人类生活面临的重要的自然灾害，危及着人民的生命与财产安全。因此，在建筑结构设计的时候，必须充分考虑抗震设计，并有采取适当的抗震措施， 尽最大可能确保房屋质量，才能减少地震的危害。

但是我们仍需要注意的是，当地震烈度大于5度时，地震对房屋等建筑结构的稳定性产生影响，也只有在当地震烈度在设防范围内时，建筑结构物相对完好。也就是说我国现行的建筑结构设计规范有能力对地震烈度为7～8度以内的地震进行有效设防。 所以说地震设防能力相对很低的普通居民房坍塌毁损与人员伤亡所占的比例是极大的，对大型建筑结构抗震深入研究的同时，应提高对普通民房抗震能力的关注。

参考文献

[1] 周定前. 抗震概念设计在高层建筑结构设计中的应用[J]. 中华民居（下旬刊），2013：64-65.

房屋设计分类篇(2)

关键词：房屋安全 综合评定 问题探讨

一、 前言

《危险房屋鉴定标准》（JGJ125—99，2004年修订），自实施以来，以操作简单，适用性强，在既有房屋的安全性中得到广泛应用，使危险房屋鉴定工作有章可循，有法可依。为有效使用既有房屋，了解房屋的安全程度和及时解除房屋安全隐患提供了法律依据。但随着国民经济的发展，房屋的结构形式发生了多样性的变化，特别是一些新型结构形式的使用，《危险房屋鉴定标准》中的一些评判方法和评判系数取值就逐渐显露出值得商榷之处。

二、 危险房屋鉴定的综合评定方法

《危险房屋鉴定标准》将房屋的评定方法分为三个层次。

第一层次为构件性鉴定，其评定分为危险构件（Td）和非危险性构件(Fd)，根据规范所给出的危险点标志，评定构件等级。

第二层次为房屋组成部分（地基基础、上部结构、围护结构）危险性鉴定，其评定等级分为a、b、c、d四级。

第三层次房屋危险性鉴定，其评定等级为A、B、C、D（无危险点、有危险点、局部危房、整体危房）四级。

三、 问题的讨论与商榷

3.1 关于标准的适用范围

标准1.0.2条规定，本标准适用于既有房屋的危险性鉴定。但由于历史和社会经济发展的原因，社会经济发展的不平衡，我国广大农村和偏远乡镇存在大量的“三无”（无设计图纸、无施工单位、无监理单位）自建房屋，这些房屋从一开始就不是严格意义上的安全房屋，如果均采用此标准予以鉴定，那么，此类房屋多为D级危房（整体危房），但广大农民和部分城镇居民依旧在居住此类房屋，这样将会形成危房面积量的扩大化，为此，笔者认为应将适用范围调整为城市及城镇房屋。

3.2 构件危险性的讨论

标准4.1.2中分别列出了基础、墙体、柱、梁、檩条、搁栅、板、屋架、桁架等构件的划分。但就每个构件的种类就明显不够，基础部分，只列出了独立柱基、条形基础和板式基础三种，在现实工程中除了上述三种形式外还有桩基（单桩、多桩）、箱型基础等；墙体种类也有多种，如砌体承重墙、抗震墙、剪力墙等，各种墙体的受力原理不同，破坏形式不一样，计算要求和取值也不一样；梁的种类也分很多种类，如简支梁、墙梁、框架梁、框支转换梁、连梁、深梁等，各种梁的受力原理和计算方式不同，破坏形式不一样，取值也不一样；柱的种类也分很多种，有木柱、砖石砌体柱、钢筋混凝土柱，砖石砌体柱还分独立柱、带壁柱、配筋砌体柱，钢筋混凝土柱还分构造柱、排架柱、框架柱（还分中柱、边柱、角柱）、框支柱，各种柱的构造要求、受力原理、计算方式不同，破坏形式不一样，取值也不一样。为此，应根据相关规范要求加以区分，给出相应的评判取值。

3.3 地基基础的危险性判定问题

3.3.1 由于《危险房屋鉴定标准》是一个全国性的行业标准，所列的地基基础就应该具备全面性，如冻土地基、湿陷性土地基对等基础的影响，应给予判定。

3.3.2 对房屋基础危险点的判定中，基础老化、病蚀、酥碎、折断、导致结构明显倾斜、位移、裂缝、扭曲等表述都缺少量化的指标。同时，基础材料也分很多种，如灰土基础、砖基础、石材基础、混凝土基础、钢筋混凝土基础，各种基础的构造要求和计算模型也不同。因此，应根据相关规范要求加以区分，给出相应的取值。

3.4 木结构构件的危险性判定问题

3.4.1 根据《木结构设计规范》（GB50005-2003）2005年版规定，受弯构件挠度限值为，檩条（l≤3.3m时、ω=1/200，l >3.3m时、ω=1/250），楼板、梁、搁栅为1/250。而《危险房屋鉴定标准》规定为主梁ω=l0/150，檩条、搁栅为ω=l0/120，明显相差太大，无论主梁、还是檩条、搁栅均大于设计规范的85%，特别是主梁、檩条还区分计算跨度，为此，笔者认为应其计算取值应和设计规范相联系，否则，对结构构件是否安全就不能进行合理的验算和评定。

3.4.2 对受弯构件《木结构设计规范》中有明确的长细比规定，而《危险房屋鉴定标准》中确没有这款规定，笔者认为应增加此项规定。

3.5混凝土结构构件的危险性判定问题

3.5.1 根据《混凝土结构设计规范》（GB50010-2010）规定，受弯构件中，屋盖、楼盖及楼梯构件（吊车梁另有规定）中l0

3.5.2 对裂缝宽度《混凝土结构设计规范》根据不同的构件和环境有明确的要求，而《危险房屋鉴定标准》中没有区分构件的类别和环境要求，且梁、板的最大裂缝宽度放宽到1.0mm 。设计规范中规定，钢筋混凝土构件裂缝宽度为0.2-0.4mm，预应力钢筋混凝土构件裂缝宽度为0.1-0.2mm。就混凝土构件裂缝而言还应区分受弯裂缝、受剪裂缝、受拉裂缝，裂缝还有多条裂缝和单条裂缝之区别，同时裂缝的长度也是鉴定混凝土构件变形的重要依据。

3.6 钢结构构件的危险性判定问题

钢结构的安全主要是连结、构造、稳定和锈蚀问题，而《危险房屋鉴定标准》中对构造、稳定和锈蚀的表述太少，特别是对锈蚀方面没有明确的量化指标。为此，笔者认为对这方面作出一些明确的规定。

四、 房屋危险性的综合评定探讨

4.1 关于地震对房屋安全的影响评定

由于历史和社会发展的原因，我国的房屋抗震设防经历了74、89、2001（2008年修订）和2010年多个版本的抗震设防要求，由其是六度区的抗震设防是在89抗震规范以后才要求设防，而89抗规在经济欠发达地区也未严格执行，特别是在一些偏远乡镇房屋建筑中。2008年汶川和2010年玉树地震中反应出的房屋破坏就尤为明显。

4.2 关于权重系数的评定

按照《危险房屋鉴定标准》将地基基础、上部结构和围护结构分别划分为0.3、0.6和0.1的权重系数。众所周知，地基基础的重要性并不亚于上部结构，“万丈高楼重地起，一力承担靠地基”，而且地基基础的加固和修缮难度远高于上部结构，这样一来地基基础的权重系数就明显偏低。

4.3 关于环境对房屋安全的评定

随着人类生活、生产的发展，人类对环境的破坏也越来越明显，环境对房屋安全的影响也显现出来，如滑坡、泥石流、危岩、危坎等对房屋安全的影响较为普遍。5.12汶川地震中相当一部分房屋不是因地震垮塌，在地震灾区、岷江流域和彭州龙门山区内，相当一部分房屋的破坏和人员伤亡都是由滑坡、泥石流造成的。

五、 结束语

随着人民生活水平的提高和国民经济的发展，房屋安全也应提高。如何更加科学地鉴定房屋安全，是一重要的课题，这关系到人民生命财产的安全和国民经济的发展。因此，我们有必要进一步完善《危险房屋鉴定标准》。

参考文献：

[1]危险房屋鉴定标准 JGJ125—99 中国建筑工业出版社，2004

[2]建筑地基基础设计规范 GB50007-2002 中国建筑工业出版社，2002

[3]砌体结构设计规范 GB50003-2001中国建筑工业出版社，2002

房屋设计分类篇(3)

我国现行 企业 会计制度，除《农民专业合作社财务会计制度》外，共分《小企业会计制度》、《企业会计制度》、新准则和行业会计制度等四个会计制度体系，其中涉及房地产开发企业的：

1.《小企业会计制度》。所谓小企业，就房地产开发行业而言，是指根据国务院国资厅评价函［2003］327号文件的规定，不能同时满足从业人员数100人以上、年销售额1 000万元以上两个条件的房地产开发企业。按照财政部和国家税务总局的规定，自2005年1月1日起，凡符合上述标准的包括房地产开发企业在内的各类小企业，除已按规定要求或规定程序执行《企业会计制度》或新准则的企业外，都应执行《小企业会计制度》，不得再执行《房地产开发企业会计制度》。

2.《企业会计制度》。按照财政部的规定，《企业会计制度》于2001年起先后在股份有限公司和外商投资企业等单位施行，其他企业经适当程序也可以执行该制度。2006年财政部发布了新的38项具体会计准则（以下简称新准则），规定自2007年1月1日起在上市公司范围内执行。据此，现有股份有限公司、外商投资企业中的房地产开发企业，除按规定执行新准则的企业外，均应执行《企业会计制度》。

3.新准则下的会计制度体系。新的38项准则及其《应用指南》，包括具体准则、对准则的解释、财务报表格式、会计科目和主要账务处理等，是一个完整的会计制度体系。这一制度暂在上市公司范围内执行。因此，如果房地产开发企业为上市公司，或者按上市的母公司要求执行新准则的，都应当执行新准则规定的会计制度。

4.《房地产开发企业会计制度》。该制度属于旧的行业会计制度体系，按照有关规定，房地产开发企业中的大中型企业，如果达不到执行新准则的条件，也没有相关规定要求其执行《企业会计制度》，则仍可执行《房地产开发企业会计制度》。

二、应增设的会计科目

本世纪已出台的会计制度中，皆没有专门用于房地产开发企业的会计科目及核算办法，这给这些企业的会计核算带来很大不便。但是，现行所有会计制度涉及会计科目设置的说明中都规定：在不影响对外提供统一财务会计报告的前提下，企业可以根据实际情况自行增设某些会计科目。根据这一些规定，执行《小企业会计制度》、《企业会计制度》或新准则的房地产开发企业，在执行各自适用的会计制度规定的基础上，增设以下专门核算房地产开发的会计科目，不但是需要的，也是符合会计制度规定的：

1.“开发成本”科目。本科目核算房地产开发的费用和成本，包括：（1）开支的拆迁补偿费、土地出让金或受让价款及相关税费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设备费等费用；（2）开发采用出包方式的，根据预付给承包商的款项和工程进度估价的开发成本；（3）工程采用自营方式发生的各项成本费用；（4）分配应由开发产品承担的公共配套设施费、计提应上交有关部门管理的维修费和分摊的间接开发费用；（5）应予资本化计入产品成本的借款费用等；（6）结转开发完工并验收合格的房地产成本。

购入已拆迁平整的土地准备用于房产开发，可先计入“无形资产——土地使用权”科目，待开发时再以适当的分配方法，分摊到“开发成本”的明细科目。

2.“开发间接费用”科目。本科目相当于 工业 企业的“制造费用”，核算为开发产品而发生除应由行政管理部门承担的费用以外的各项间接费用。

3.“开发产品”科目。本科目核算已开发完工、经验收合格的房地产。

4.“出租开发产品”科目。本科目核算用于出租经营但尚未转为固定资产的土地和房屋。

5.“周转房”科目。本科目核算安置拆迁居民周转使用的房屋。

编制资产负债表时，以上增设的5个会计科目的期末余额，均应计入报表的“存货”项目。

三、房地产开发企业建筑成本、土地成本的 计算 分摊

房地产开发企业的开发产品成本，一般可划分为建筑成本和土地成本两大类，即开发产品成本=建筑成本+土地成本。建筑成本构成比较复杂，既包括前期费用和房屋的建造成本，还包括与开发产品相关的配套设施费用，以及预提的商品房维修费用、白蚁防治费等其他间接费用；土地成本构成则比较简单，即取得用于开发的土地及土地使用权的全部支出。

建设一幢房屋或者在同一地块上建设若干幢房屋，往往因为用途不同、建筑结构不同，甚至因为楼层不同而有不同的售价，而且，开发房地产的成本，特别是土地成本，往往是笼统的。因此，如何尽可能合理地计算分摊完工产品的建筑成本和土地成本，是房地产开发企业核算的一个难题。

当然，对于开发的房屋如果用途相同、建筑结构也大致相同，例如，一个小区若干幢房屋都是成套住宅，可以采用按可计价销售的房屋面积比例计算分摊建筑成本和土地成本。具体做法是，将小区可售房产连同归全体业主共有的道路、休闲场地等的全部开发成本（包括建筑成本和土地成本，下同），除以可出售房屋的面积总和，得出每平方米住宅的成本，再按各套住宅面积分摊产品成本；如果其中有少量房屋或其他可出售项目，比如车库或车位，采用清一色的按面积分摊不尽合理，可通过估算方法，将其估算的成本从总成本中剔除，然后再按可出售成套住宅面积分摊产品成本。这种成本分摊方法，叫做可售房屋面积比例法，简称面积比例法。

但是，面积比例法适用范围相对较小，对于同一小区内开发的结构、用途不同的房屋，此法即不可采用。一般情况下，对成片开发不同用途、不同结构的房屋，建筑成本可采用估价修正法进行计算分摊，土地成本可采用售价比率法进行计算分摊，而且这两种方法应合并进行，分步实施。

第一步，用估价修正法计算分摊开发房屋的建筑成本。估价修正法是通过对建筑成本的估算数额进行修正，计算出各种不同结构房屋建筑成本的方法。这种方法也应分步实施：

首先，应估算房屋单位建筑成本。所谓房屋单位建筑成本，实际为每平方米可出售房屋应分摊建筑成本，内容包括：（1）房屋自身的建筑成本；（2）应分摊小区内道路、围墙、休闲场地、休闲设施等附属设施的建筑成本；（3）应分摊其他间接费用构成的开发成本等。

单位成本采用估算方法确定后，再按可出售房屋面积得出估算的开发产品建筑总成本，即：开发产品估算的建筑总成本=∑（不同结构的房屋面积×该结构房屋估算的单位建筑成本）；如果可出售开发产品有少量项目单位成本明显偏低或偏高，也可按估算成本将其单计并从总成本中剔除。

接着，应 计算 修正系数。修正系数=已决算（或按合同及招标预算）的建筑总成本÷开发产品估算的建筑总成本。如果可出售产品中有少量项目单独计算成本的，应将已单独计算的成本从公式中“÷”号前后的“总成本”中扣除。如果总成本无法确定或预估，则不计算修正系数，而以上一步骤“开发产品估算的建筑总成本”为建筑总成本。

最后，计算不同结构房屋应分摊建筑成本和单位建筑成本：各类结构的房屋建筑成本=该类房屋估算成本×修正系数；该类房屋单位成本=该类房屋建筑成本÷该类房屋面积，或=估算的单位建筑成本×修正系数。

如果竣工决算或预算对不同结构的房屋直接建造成本反映得比较明确，在分摊时则应只计算包括配套设施费、附属费用等间接费用，且应根据具体情况选择采用面积比例法、估价修正法等较为适宜的方法。

第二步，采用售价比率法计算和分摊土地成本。售价比率法是以房屋单位售价为基础计算分摊开发房屋土地成本的方法。一般而言，房屋售价的高低，除取决于房屋结构外，更主要是取决于房屋的地理位置，同样结构的房屋，门面房售价高于住宅房，主要原因是门面房“地势好、地价高”。因此，计算既有住宅用房又有商业用房的地块开发，或者纯商业用房开发的土地成本时，采用售价比率法较为适宜。售价比率法也需分步实施（以同时开发住宅房和非住宅房为例）：

首先，应计算或预估不同结构、不同用途房屋的总售价和平均单位售价。

接着，应运用售价成本比率计算非住宅房超额成本售价，以剔除房屋不同结构对售价的影响。运用售价成本比率计算分摊土地成本时，应将开发的商品房划分为价格相对低的住宅房和价格相对高的非住宅房两大类，将非住宅房高于住宅房的成本称为超额成本，将与超额成本相对应的售价称为超额成本售价：超额成本售价=超额成本×（1+成本毛利率）；各类非住宅房超额成本售价=（该类非住宅房单位建筑成本-住宅房单位建筑成本）×该类非住宅房总面积×（全部房屋售价总额÷全部房屋成本总额）。

然后，再计算土地成本比率。土地成本比率是指土地成本与剔除超额成本售价后的售价总额的比率，计算公式为：土地成本比率=占用土地的全部成本（土地使用权价值）÷（全部房屋售价总额-超额成本售价合计）×100%。

房屋设计分类篇(4)

房屋的开发，是房地产开发企业的主要经济业务。开发企业开发的房屋，按其用途可分为如下几类；一是为销售而开发的商品房；二是为出租经营而开发的出租房；三是为安置被拆迁居民周转使用而开发的周转房。此外，有的开发企业还受其他单位的委托，代为开发如职工住宅等代建房。这些房屋，虽然用途不同，但其所发生的开发费用的性质和用途，都大体相同，在成本核算上也可采用相同的方法。为了既能总括反映房屋开发所发生的支出，又能分门别类地反映企业各类房屋的开发支出，并便于计算开发成本，在会计上除设置“开发成本——房屋开发成本”账户外，还应按开发房屋的性质和用途，分别设置商品房、出租房、周转房、代建房等三级账户，并按各成本核算对象和成本项目进行明细分类核算。

企业在房屋开发过程中发生的各项支出，应按房屋成本核算对象和成本项目进行归集。房屋的成本核算对象，应结合开发地点、用途、结构、装修、层高、施工队伍等因素加以确定：

1.一般房屋开发项目，以每一独立编制设计概（预）算，或每一独立的施工团预算所列的单项开发工程为成本核算对象。

2.同一开发地点，结构类型相同的群体开发项目，开竣工时间相近，同一施工队伍施工的，可以合并为一个成本核算对象，于开发完成算得实际开发成本后，再按各个单项工程概预算数的比例，计算各幢房屋的开发成本。

3.对于个别规模较大、工期较长的房屋开发项目，可以结合经济责任制的需要，按房屋开发项目的部位划分成本核算对象。Www.133229.COM

开发企业对房屋开发成本的核算，应设置如下几个成本项目：

（1）土地征用及拆迁补偿费或批租地价；（2）前期工程费；（3）基础设施费；（4）建筑安装工程费；（5）配套设施费；（6）开发间接费。其中土地征用及拆迁补偿费是指房屋开发中征用土地所发生的土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费，以及有关地上、地下物拆迁补偿费，或批租地价。前期工程费是指房屋开发前期发生的规划设计、项目可行性研究、水文地质勘察、测绘等支出。基础设施费是指房屋开发中各项基础设施发生的支出，包括道路、供水、供电、供气、排污、排洪、照明、绿化、环卫设施等支出。建筑安装工程费是指列入房屋开发项目建筑安装工程施工图预算内的各项费用支出（包括设备费用）。配套设施费是指按规定应计入房屋开发成本不能有偿转让公共配套设施如锅炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等支出。开发管理费是指应由房屋开发成本负担的开发间接费用。

二、房屋开发成本的核算

（一）土地征用及拆迁补偿费或批租地价

房屋开发过程中发生的土地征用及拆迁补偿费或批租地价。能分清成本核算对象的，应直接计入有关房屋开发成本核算对象的“土地征用及拆迁补偿费”成本项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“银行存款‘等账户的贷方。

房屋开发过程中发生的自用土地征用及拆迁补偿费，如分不清成本核算对象的，应先将其支出先通过“开发成本——自用土地开发成本”账户进行汇集，待土地开发完成投入使用时，再按一定标准将其分配记入有关房屋开发成本核算对象，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“开发成本——自用土地开发成本”账户的贷方。

房屋开发占用的土地，如属企业综合开发的商品性土地的一部分，则应将其发生的土地征用及拆迁补偿费，先在“开发成本——商品性土地开发成本”账户进行汇集，待土地开发完成投入使用时，再按一定标准将其分配计入有关房屋开发成本核算对象，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“开发成本——商品性土地开发成本”账户的贷方。如开发完成商品性土地已经转入“开发产品”账户，则在用以建造房屋时，应将其应负担的土地征用及拆迁补偿费记入有关房屋开发成本核算对象，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“开发产品”账户的贷方。

（二）前期工程费

房屋开发过程中发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等各项前期工程支出，能分清成本核算对象的，应直接记入有关房屋开发成本核算对象的“前期工程费”成本项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“银行存款”等账户的贷方。应由两个或两个以上成本核算对象负担的前期工程费，应按一定标准将其分配记入有关房屋开发成本核算对象的“前期工程费”成本项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“银行存款”等账户的贷方。

（三）基础设施费

房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、绿化、环卫设施以及道路等基础设施支出，一般应直接或分配记入有关房屋开发成本核算对象的“基础设施费”成本项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“银行存款”等账户的贷方。如开发完成商品性土地已转入“开发产品”账户，则在用以建造房屋时，应将其应负担的基础设施费（按归类集中结转的还应包括应负担的前期工程费和开发间接费）计入有关房屋开发成本核算对象，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“开发产品”账户的贷方。

（四）建筑安装工程费

房屋开发过程中发生的建筑安装工程支出，应根据工程的不同施工方式，采用不同的核算方法。采用发包方式进行建筑安装工程施工的房屋开发项目，其建筑安装工程支出，应根据企业承付的已完工程价款确定，直接记入有关房屋开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“应付账款——应付工程款”等账户的贷方。如果开发企业对建筑安装工程采用招标方式发包，并将几个工程一并招标发包，则在工程完工结算工程价款时，应按各项工程的预算造价的比例，计算它们的标价即实际建筑安装工程费。

如某开发企业将两幢商品房建筑安装工程进行招标，标价为1080 000元，这两幢商品房的预算造价为；

101商品房 630 000元

102商品房 504 000元

合计 1134 000元

则在工程完工结算工程价款时，应按如下方法计算各幢商品房的实际建筑安装工程费：

某项工程实际建筑安装工程费＝工程标价×该项工程预算造价÷各项工程预算造价合计

设例中：

101　商品房

1080000元×630000元÷1134000元＝600000元

102　商品房

1080000元×504000元÷1134000元＝480000元

采用自营方式进行建筑安装工程施工的房屋开发项目，其发生的各项建筑安装工程支出，一般可直接记入有关房屋开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“库存材料”、“应付工资”、“银行存款”等账户的贷方。如果开发企业自行施工大型建筑安装工程，可以按照本章第二节所述设置“工程施工”、“施工间接费用”等账户，用来核算和归集各项建筑安装工程支出，月末将其实际成本转入“开发成本——房屋开发成本”账户，并记入有关房屋开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目。

企业用于房屋开发的各项设备，即附属于房屋工程主体的各项设备，应在出库交付安装时，记入有关房屋开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“库存设备”账户的贷方。

（五）配套设施费

房屋开发成本应负担的配套设施费是指开发小区内不能有偿转让的公共配套设施支出。在具体核算时，应根据配套设施的建设情况，采用不同的费用归集和核算方法。

1.配套设施与房屋同步开发，发生的公共配套设施支出，能够分清并可直接计入有关成本核算对象的，直接记入有关房屋开发成本核算对象的“配套设施费”项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“应付账款——应付工程款”等账户的贷方。如果发生的配套设施支出，应由两个或两个以上成本核算对象负担的，应先在“开发成本——配套设施开发成本”账户先行汇集，

待配套设施完工时，再按一定标准（如有关项目的预算成本或计划成本），分配记入有关房屋开发成本核算对象的“配套设施费”成本项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“开发成本——配套设施开发成本”账户的贷方。

2.配套设施与房屋非同步开发，即先开发房屋，后建配套设施。或房屋已开发等待出售或出租，而配套设施尚未全部完成，在结算完工房屋的开发成本时，对应负担的配套设施费，可采取预提的办法。即根据配套设施的预算成本（或计划成本）和采用的分配标准，计算完工房屋应负担的配套设施支出，记入有关房屋开发成本核算对象的“配套设施费”成本项目，并记入“开发成本——房屋

开发成本“账户的借方和”预提费用“账户的贷方。预提数与实际支出数的差额，在配套设施完工时调整有关房屋开发成本。

（六）开发间接费

企业内部独立核算单位为开发各种开发产品而发生的各项间接费用，应先通过“开发间接费用”账户进行核算，每月终了，按一定标准分配计入各有关开发产品成本。应由房屋开发成本负担的开发间接费用，应自“开发间接费用”账户的贷方转入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方，并记入有关房屋开发成本核算对象的“开发间接费”成本项目。

三、房屋开发成本核算举例

如某房地产开发企业在某年度内，共发生了下列有关房屋开发支出（单位：元）：

101

102

152

182

商品房

商品房　出租房

周转房

支付征地拆迁费 100 000 80 000

结转自用土地征地拆迁费 75 000 75 000

应付承包设计单位前期

工程费　 30 000 30 000 30 000 30000

应付承包施工企业基础

设施工程款 90 000 75 000 70000

70000

应付承包施工企业建筑

安装工程款

600 000

480000

450000

450000

分配配套设施费（水塔）80 000 65 000 60 000 60 000

预提配套设施费（幼托）80 000 72 000 64 000 64 000

分配开发间接费用 82 000　 66 000 62 000 　 62 000

则在用银行存款支付征地拆迁费时，应作：

借：开发成本——房屋开发成本 180 000

贷：银行存款 180 000

结转出租房、周转房使用土地应负担的自用土地齐发成本时，应作：

借：开发成本——房屋开发成本 150 000

贷：开发成本——自用土地开发成本 150 000

将应付设计单位前期工程款入账时，应作：

借：开发成本——房屋开发成本 120 000

贷：应付账款——应付工程款 120 000

将应付施工企业基础设施工程款入账时，应作：

借：开发成本——房屋开发成本 305 000

贷：应付账款——应付工程款 305 000

将应付施工企业建筑安装工程款入账时，应作：

借：开发成本——房屋开发成本 1980 000

贷：应付账款——应付工程款 1980 000

分配应由房屋开发成本负担的水塔配套设施支出时，应作：

借：开发成本——房屋开发成本 265 000

贷：开发成本——配套设施开发成本——水塔 265 000

预提应由房屋开发成本负担的幼托设施支出时，应作：

借：开发成本——房屋开发成本 280 000

贷：预提费用——预提配套设施费 280 000

分配应由房屋开发成本负担的开发间接费用时，应作：

借：开发成本——房屋开发成本 272 000

贷：开发间接费用 272 000

同时应将各项房屋开发支出分别记入各有关房屋开发成本明细分类账。

四、已完房屋开发成本的结转

房地产开发企业对已完成开发过程的商品房、代建房、出租房、周转房，应在竣工验收以后将其开发成本结转“开发产品”账户。会计人员应根据房屋开发成本明细分类账记录的完工房屋实际成本，记入“开发产品”账户的借方和“开发成本——房屋开发成本”账户的贷方。“开发产品”账户应按房屋类别分别设置商品房、代建房、出租房、周转房等二级账户，并按各成本核算对象进行明细分类核算。设例中，应将完工验收的商品房、出租房、周转房的开发成本结转“开发产品”账户的情方，作如下分录入账：

房屋设计分类篇(5)

【关键词】房产面积测绘；资料及图纸；审查控制

随着房地产业的快速发展，建筑设计的不断创新，引进发达国家的建筑样式，现行制定的规范和技术标准已不能涵盖，无法对一些房产建筑面积的计算提供合法的依据，这就要求我们测绘工作人员要在实际工作中不断总结经验，开拓创新，提高测绘精度。测绘作业中严格执行国家房产测量规范和有关技术标准、规定及本省市地区根据当地习惯制定和颁布的有关房产面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定；同时房地产行政主管部门和测绘行政主管部门也要对测绘单位进行技术指导和业务监督，保证房产面积测绘成果的质量。为保证测绘成果质量，绘图、面积计算分摊是最关键环节，因此在面积计算过程必须建立健全合理的、实施有效的质量管理制度并在生产过程中严格执行。

1 对前期收件资料及图纸的审查

为了确保房产面积测绘质量，前期的收件资料及图纸审查中的质量控制是必不可少的，在房产项目建筑面积预测算时，要求委托方提供的建筑施工图必须是经规划部门审核通过的图纸；在房产面积实测时，委托方应提供房屋竣工图，若有变更，还应提供相应变更图纸或联系单；委托方所提供的图纸必须是一整套完整的建筑图纸，其中包括建筑平面图、立面图、剖面图、楼梯详图、阳台及飘窗大样图等，所有图纸应尽可能详细，以便于在测绘过程中查阅相关尺寸数据。如阳台护宽度在平面图上标注不详，只能在阳台大样图上查阅，如坡屋顶房屋2.20m的范围线确定，在平面图上无法看出，只有在剖面图上图解三角形确定2.20m的范围线。收件资料中必须包括土地出让合同、建设工程规划许可证和建设工程施工许可证、建筑总平面图、地名办出具的门牌号及幢号批准文件、设计部门出具的房屋配套设施用房功能部位，如水泵房、水池、发电机房、变配电室、制冷机房的使用说明及其他的有关资料。只有通过前期资料收集齐全并符合要求，才能确保房产面积测算各环节中的质量。

2房产面积测绘各关键环节的控制

进行房产面积测绘，对我们房产测绘机构来说在增加了经济收入的同时，又承担更大的责任。针对日益高涨的房价，一旦工作疏忽发生了错误，造成的损失将是巨大的。因此，我们在房屋面积的测绘各环节中，应把质量控制放在首位。具体要做到四个准确：房屋计算面积部位认定要准确；房屋套型边长数据要准确：房产要素要准确；房屋面积计算分摊要准确。

2.1房屋计算面积部位的认定准确

对于在测绘一幢房屋前，一定要明确哪些部位是计算全面积，哪些部位是计算一半面积，哪些部位是不计算面积。若认定不准，直接导致总建筑面积的错误及后续的分摊计算。因此计算面积部位认定这一环节十分关键，要严格按照《房产测量规范》及各地的《实施细则》来判定房屋计算面积的部位。但有些开发商为了增加房屋的卖点，在设计图上的文字注释往往与《房产测量规范》中不一致，如在设计图上标有“入户阳台、入户花园、空中花园、景观窗等等，如何与房产测量的有关性质的界定一致。比喻“入户花园”，在计算面积的技术规定条款中，不会有这个名词，而且“花园”也不能计算建筑面积，但实际上“入户花园”类似《房产测量规范》规定条款中的“外走道”或“不封闭的阳台”。顾名思义，入户花园就是通过公共楼梯或电梯出来进入某户或几户的必须经过的前室或通道，其性质为公用部位。若此公用部位为封闭，应计算全面积。若敞开，应分两面种情况，一是此部位若是在房屋建筑的主体结构内，类似于《房产测量规范》中有柱走廊，应计算全面积，若为悬挑于建筑主体之外，类似于《房产测量规范》中无柱外走廊，应计算一半面积。再比喻“空中花园”。若空中花园也是当作通过公共楼梯、电梯出来进入某户或几户的必须经过的前室或通道，就参照入户花园的处理方法。若空中花园是经过某户套内房间出来，就应认定为房屋套内阳台，按阳台的计算规则计算面积，由此，我们在碰到建筑图上如此类与《房产测量规范》不符的文字注记，究竟如何定性？如果《实施细则》中没有这方面的详细规定，我们在面积测算时，一定要根据房屋建筑结构来判定，必要时，要求委托方有一个明确的说明，要求设计单位提供设计使用功能说明，将不规范的述语统一到《房产测量规范》中来，参照国家《房产测量规范》或各省市房产测绘《实施细则》相关类似条款处理，准确来判定出房屋计算面积部位的性质。

2.2房屋套型边长数据的采取准确

房屋面积测绘的基本单元是幢，而幢是由多套房屋组成的，可以说套是房屋测绘的最小单元，房屋的套型、边长数据测算是否准确直接影响到幢的总建筑面积，况且房屋的套型、尺寸边长还要附在房屋所有权证上，将直接面对千家万户，因此无论在房屋预测、还是实测过程中，房屋的套型、边长数据测绘这一环节一定要准确，若有差错，后患无穷。

2.2.1房屋预测套型边长数据的准确采取

房屋预测套型边长数据，有的可以直接从设计图上读取，有的须经过换算，有的还须通过比例尺量取，这要求我们能看懂设计图，包括平面图、立面图、剖面图，了解设计图的各类符号、各类线段的含义，了解各层之间连接关系，如何换算至我们所需要地房屋边长数据。

（1）在许多设计图上，设计的尺寸有柱轴心尺寸，结构外墙尺寸，内空尺寸等，这些情况与我们所需的计算套内面积的墙体中心尺寸，计算房屋建筑面积的墙外边沿尺寸，附属建筑尺都不一样，需要经过换算，所以，在作业时，要看清图上标注的是什么部位的尺寸。在换算边长数据时，还要考虑到房屋竣工后实际状况。如：设计为20cm的墙厚，加上墙体两边的粉灰厚度各2cm厚度，实际为24cm；设计为24cm的墙厚，加上墙体两边的粉刷厚度各2cm厚度，实际为28cm。否则，预测面积与实测面积相差很大。

（2）要看清设计图各层上下之间的结构关系，如楼层高度、阳台的顶盖，架空通廊的顶盖，大厅的高度，坡面屋顶的层高等等关系。

（3）设计为坡面屋顶的房屋，层高超过2.2 m（含2.2 m）才能计算建筑面积，在设计图上往往无法直接看出。只有从剖面图上图解三角形才能计算超过2.2 m的投影范围线。

2.2.2房屋实测套型边长数据的准确采取

（1）在实测时，比照预测成果图上套型边长数据并加以充分利用。首先，我们可以将预测资料调出，比较一下预测施工图与实测竣工图的不同之处，看一下是否在房屋施工过程有设计变更联系单，并记录下所有变动的地方，做到心中有数，以便在实地测量中作为重点的量测。

（2）实地测量时要注意整体和局部相结合。从整体到局部是测量必须遵守的原则之一，在实地测量时，最好事先观察一下所要测量房屋的整体，从各个外立面观察哪些标准层次的层建筑面积是一样的，哪些层次又是不一样的，特别是阳台部分。因为一般的住宅除底层房屋套型、门厅、楼梯、顶层复式房屋、机房或水箱以外，外墙立面基本都是一样的，建造时主要在分隔或阳台上做不同的设计以达到良好的立面效果。我们可以利用这一点来保证在相同的房型有相同的套内建筑面积。而对房屋每单元套型的检测中，一般并不需要对所有的内部尺寸作详细再次测量，只要对整套房屋的轴线总尺寸、与相邻单元部分的尺寸、阳台的尺寸等作测量并详细记录。比较重要的一步是对照竣工图实地检查房屋是否完全与图纸一致，对不一致的地方必须作认真仔细的检测，确保房屋套型、边长无误。

2.3房产要素调查准确

房产要素调查也是我们房产测绘的基本环节之一，要做到房产要素调查准确，以下一点值得注意。预测时，房屋坐落、幢号、结构、用途、层次、室号等房产要素参照建筑施工平面图上文字标、建筑工程规划许可证、地名登记表等收件资料进行对照确定。实测时，可将预测成果资料与房屋竣工图及实地进行核对，在实地核对房屋部位、套型、尺寸是否一致的基础上，还要查对房屋坐落、幢号、结构、用途、层次、室号编写等房产要素是否符合《房产测量规范》，是否符合房屋产权发证要求，是否与设计图纸一致：若不一致，要求委托方提供变更图纸、联系单或文字说明。实地不符，还要求开发商进行整改，直到符合房产测绘及产权登记发证要求。

2.4面积计算正确、公用分摊合理

房屋的套型、边长数据、计算面积部位及房产要素都准确了，最后，质量控制中最为关建的环节是要保证面积计算的正确、共用面积分摊合理，可以说这一步是房产测绘的核心。计算房价、交纳有关税费及办理房产证都是以房产面积为准，因此，房产面积直接关系到购房户的切身利益，我们必须确保面积计算分摊准确。

我们目前使用的房产测绘软件，有些软件开发的还不够成熟，再加上我们操作人员不够熟练、操作不够规范，在测算面积时，对某个户室也会出现面积计算错误，一旦出错，会导致后序的分摊计算错误、总面积计算错误以及面积汇总错误等连锁反应。为此，为确保面积计算的准确，笔者利用AutoCAD的二次开发手段Visual LISP编制了一段方便面积计算的小程序，通过此程序计算出房屋各层面积及总面积与房产测绘软件计算的各层面积及总面积进行比较，若两者面积差在误差范围内（一般误差都在平方厘米内），说明软件计算无误。若有误，分层对比查找，找到面积是差在哪一层、哪一户，再对出错层的户室进行修改，直到软件计算面积与Visual LISP程序计算面积相一致。房屋各层面积及总面积计算准确后，再确定公用建筑面积的分摊计算，公用面积部位及其分摊原则确定，要严格按照《房产测量规范》及各省市的有关《实施细则》来确定，对于个别公用部位在《房产测量规范》中不能明确是否可分摊，要组织测绘员、质检员、技术负责人、委托人及建筑设计师进行图纸联审讨论定案。公用面积分摊完成后，别忘了，将分摊前的总面积、套内面积、分摊面积与分摊后的总面积、套内面积、分摊面积比较一下是否前后一致，确保分摊过程准确无误。

房屋设计分类篇(6)

房屋的开发，是房地产开发企业的主要经济业务。开发企业开发的房屋，按其用途可分为如下几类；一是为销售而开发的商品房；二是为出租经营而开发的出租房；三是为安置被拆迁居民周转使用而开发的周转房。此外，有的开发企业还受其他单位的委托，代为开发如职工住宅等代建房。这些房屋，虽然用途不同，但其所发生的开发费用的性质和用途，都大体相同，在成本核算上也可采用相同的方法。为了既能总括反映房屋开发所发生的支出，又能分门别类地反映企业各类房屋的开发支出，并便于计算开发成本，在会计上除设置“开发成本——房屋开发成本”账户外，还应按开发房屋的性质和用途，分别设置商品房、出租房、周转房、代建房等三级账户，并按各成本核算对象和成本项目进行明细分类核算。

企业在房屋开发过程中发生的各项支出，应按房屋成本核算对象和成本项目进行归集。房屋的成本核算对象，应结合开发地点、用途、结构、装修、层高、施工队伍等因素加以确定：

1.一般房屋开发项目，以每一独立编制设计概（预）算，或每一独立的施工团预算所列的单项开发工程为成本核算对象。

2.同一开发地点，结构类型相同的群体开发项目，开竣工时间相近，同一施工队伍施工的，可以合并为一个成本核算对象，于开发完成算得实际开发成本后，再按各个单项工程概预算数的比例，计算各幢房屋的开发成本。

3.对于个别规模较大、工期较长的房屋开发项目，可以结合经济责任制的需要，按房屋开发项目的部位划分成本核算对象。

开发企业对房屋开发成本的核算，应设置如下几个成本项目：

（1）土地征用及拆迁补偿费或批租地价；（2）前期工程费；（3）基础设施费；（4）建筑安装工程费；（5）配套设施费；（6）开发间接费。其中土地征用及拆迁补偿费是指房屋开发中征用土地所发生的土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费，以及有关地上、地下物拆迁补偿费，或批租地价。前期工程费是指房屋开发前期发生的规划设计、项目可行性研究、水文地质勘察、测绘等支出。基础设施费是指房屋开发中各项基础设施发生的支出，包括道路、供水、供电、供气、排污、排洪、照明、绿化、环卫设施等支出。建筑安装工程费是指列入房屋开发项目建筑安装工程施工图预算内的各项费用支出（包括设备费用）。配套设施费是指按规定应计入房屋开发成本不能有偿转让公共配套设施如锅炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等支出。开发管理费是指应由房屋开发成本负担的开发间接费用。

二、房屋开发成本的核算

（一）土地征用及拆迁补偿费或批租地价

房屋开发过程中发生的土地征用及拆迁补偿费或批租地价。能分清成本核算对象的，应直接计入有关房屋开发成本核算对象的“土地征用及拆迁补偿费”成本项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“银行存款‘等账户的贷方。

房屋开发过程中发生的自用土地征用及拆迁补偿费，如分不清成本核算对象的，应先将其支出先通过“开发成本——自用土地开发成本”账户进行汇集，待土地开发完成投入使用时，再按一定标准将其分配记入有关房屋开发成本核算对象，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“开发成本——自用土地开发成本”账户的贷方。

房屋开发占用的土地，如属企业综合开发的商品性土地的一部分，则应将其发生的土地征用及拆迁补偿费，先在“开发成本——商品性土地开发成本”账户进行汇集，待土地开发完成投入使用时，再按一定标准将其分配计入有关房屋开发成本核算对象，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“开发成本——商品性土地开发成本”账户的贷方。如开发完成商品性土地已经转入“开发产品”账户，则在用以建造房屋时，应将其应负担的土地征用及拆迁补偿费记入有关房屋开发成本核算对象，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“开发产品”账户的贷方。

（二）前期工程费

房屋开发过程中发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等各项前期工程支出，能分清成本核算对象的，应直接记入有关房屋开发成本核算对象的“前期工程费”成本项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“银行存款”等账户的贷方。应由两个或两个以上成本核算对象负担的前期工程费，应按一定标准将其分配记入有关房屋开发成本核算对象的“前期工程费”成本项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“银行存款”等账户的贷方。

（三）基础设施费

房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、绿化、环卫设施以及道路等基础设施支出，一般应直接或分配记入有关房屋开发成本核算对象的“基础设施费”成本项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“银行存款”等账户的贷方。如开发完成商品性土地已转入“开发产品”账户，则在用以建造房屋时，应将其应负担的基础设施费（按归类集中结转的还应包括应负担的前期工程费和开发间接费）计入有关房屋开发成本核算对象，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“开发产品”账户的贷方。

（四）建筑安装工程费

房屋开发过程中发生的建筑安装工程支出，应根据工程的不同施工方式，采用不同的核算方法。采用发包方式进行建筑安装工程施工的房屋开发项目，其建筑安装工程支出，应根据企业承付的已完工程价款确定，直接记入有关房屋开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“应付账款——应付工程款”等账户的贷方。如果开发企业对建筑安装工程采用招标方式发包，并将几个工程一并招标发包，则在工程完工结算工程价款时，应按各项工程的预算造价的比例，计算它们的标价即实际建筑安装工程费。

如某开发企业将两幢商品房建筑安装工程进行招标，标价为1080 000元，这两幢商品房的预算造价为；

101商品房 630 000元

102商品房 504 000元

合计 1134 000元

则在工程完工结算工程价款时，应按如下方法计算各幢商品房的实际建筑安装工程费：

某项工程实际建筑安装工程费＝工程标价×该项工程预算造价÷各项工程预算造价合计

设例中：

101　商品房

1080000元×630000元÷1134000元＝600000元

102　商品房

1080000元×504000元÷1134000元＝480000元

采用自营方式进行建筑安装工程施工的房屋开发项目，其发生的各项建筑安装工程支出，一般可直接记入有关房屋开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“库存材料”、“应付工资”、“银行存款”等账户的贷方。如果开发企业自行施工大型建筑安装工程，可以按照本章第二节所述设置“工程施工”、“施工间接费用”等账户，用来核算和归集各项建筑安装工程支出，月末将其实际成本转入“开发成本——房屋开发成本”账户，并记入有关房屋开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目。

企业用于房屋开发的各项设备，即附属于房屋工程主体的各项设备，应在出库交付安装时，记入有关房屋开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“库存设备”账户的贷方。

（五）配套设施费

房屋开发成本应负担的配套设施费是指开发小区内不能有偿转让的公共配套设施支出。在具体核算时，应根据配套设施的建设情况，采用不同的费用归集和核算方法。

1.配套设施与房屋同步开发，发生的公共配套设施支出，能够分清并可直接计入有关成本核算对象的，直接记入有关房屋开发成本核算对象的“配套设施费”项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“应付账款——应付工程款”等账户的贷方。如果发生的配套设施支出，应由两个或两个以上成本核算对象负担的，应先在“开发成本——配套设施开发成本”账户先行汇集，

待配套设施完工时，再按一定标准（如有关项目的预算成本或计划成本），分配记入有关房屋开发成本核算对象的“配套设施费”成本项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“开发成本——配套设施开发成本”账户的贷方。

2.配套设施与房屋非同步开发，即先开发房屋，后建配套设施。或房屋已开发等待出售或出租，而配套设施尚未全部完成，在结算完工房屋的开发成本时，对应负担的配套设施费，可采取预提的办法。即根据配套设施的预算成本（或计划成本）和采用的分配标准，计算完工房屋应负担的配套设施支出，记入有关房屋开发成本核算对象的“配套设施费”成本项目，并记入“开发成本——房屋

开发成本“账户的借方和”预提费用“账户的贷方。预提数与实际支出数的差额，在配套设施完工时调整有关房屋开发成本。

（六）开发间接费

企业内部独立核算单位为开发各种开发产品而发生的各项间接费用，应先通过“开发间接费用”账户进行核算，每月终了，按一定标准分配计入各有关开发产品成本。应由房屋开发成本负担的开发间接费用，应自“开发间接费用”账户的贷方转入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方，并记入有关房屋开发成本核算对象的“开发间接费”成本项目。

三、房屋开发成本核算举例

如某房地产开发企业在某年度内，共发生了下列有关房屋开发支出（单位：元）：

101

房屋设计分类篇(7)

关键字：房屋测绘；问题；措施

Abstract: Housing mapping through mapping technology, surveying instruments and surveying instruments, determine the ownership status of land, housing, real estate, natural condition, quantity, quality, location and utilization of professional surveying and mapping. The purpose of the housing survey and mapping, fair, complete, accurate, and can effectively regulate the housing market, trading activities, and ensure the legitimate rights and interests of the traders in order to ensure the fairness of the house and its land and other related information.

Key words: housing survey and mapping; problem; measures

中图分类号：P25 文献标识码：A文章编号：

房屋测绘是根据房屋产权确权的需要，用测量的手段，以权属为核心，权属单元界限为基础，房屋的平面位置、形状、面积为重点，绘制成房屋图，并以房屋和房屋用地调查表补充配合图面信息显示的专业测绘。

房屋测绘的意义

1、房屋测绘对城市的规划建设起到促进作用

房地产可以说是城市建设主体，因而城市之中的房地产规划建设的水平能够综合反映城市人民物质文化生活水平和精神文明程度。然而，城市建设应当了解相关房屋的分布、数量、用途、结构等。房屋测绘成果，经过分类、整理、统计等一系列的程序之后，可以派生出很多数据资料。这些信息资料可以为城市规划，市政工程、环境保护、绿化工程等提供材料支持。

房屋测绘有利于城市的规划建设

房地产是城市建设发展的重要元素，城市房屋规划建设的水平可以直接反映城市人民物质文化生活水平和精神文明程度。城市的规划建设必须了解城市建设的历史、现状以及房屋的分布、数量、用途、结构等。房屋测绘成果，经过分类、整理、统计之后，可以派生出很多数据资料。这些信息资料可以为城市规划，市政工程、环境保护、绿化工程等提供相关信息。

3、房屋测绘可以为房地产管理提供信息服务。

房屋测绘是根据城镇建立的平面控制网，绘制房地产基础图纸、房地产分幅平面图，形成标准的坐标系统，为房地产管理部门提供房屋的地域分布、房屋的数量和房屋的利用状况等资料。同时在绘制房地产分幅图的基础上，进一步精密测量和细化，绘制房地产分户、分层平面图和分平面图，可以整体、直观表现每一处房地产的状况，为管理部门提供正确的决策，并且为房地产登记部门提供相关房屋的具置、占地面积，房屋信息、界址等信息。

房屋测绘过程中存在的问题

1、由于测绘工具的精度产生的误差。

随着科技的进步，测绘工具也有最早的皮尺，钢尺演化成现在的手持测距仪。精度也有最早的厘米级提高到现在毫米级。虽然测距仪排除了人为读数误差，但对于同次测距，毫米以下的数值其实也不存在任何意义。

2、图纸中经常出现前后不一致的情况。

如平立剖三面、剖面与外檐、施工图与结构图。经过会审的图纸错误少的多,而且会审图纸都通过了规划,建房时基本不会再更改会审图纸。就不会出现设计图有可能会被开发商变更,出现提供给测绘单位与施工单位的图纸不一致的情况,发生房屋某些部位的变更,改变使用性质的房屋。

3、由于对法规认知理解不同也能产生误差。

按照房屋测量规范，计算面积的部分我们一般都认为是一个具有人们生活生产功能的空间。对于一个封闭的空间我们将不计算其面积，例如房间落地窗外的挑出部分或用于安装空调等的类似阳台的部分，而同种情况，如果落地窗变成了门，该部位即可认定为阳台，需计算部分面积。另外对于实地为阳台，而规划图纸上该阳台无出入口我们也将不计算这部分的建筑面积。

做好房屋测绘的作用

1、法律方面作用

房屋测绘测绘成果经过房地产行政管理部门对房屋测绘成果的适用性、界址面积测量的依据和方法、界址点的准确性等内容进行审核，确认后方可进行房地产的管理。这些房屋测绘成果为房地产的产籍、产权、产权管理、房地产的开发与交易提供了房地产的权属界址点、权属界线、权属面积等相关权属资料。为处理各种产权关系的纠纷提供法律的基础资料。

社会服务参谋功能

房屋测绘的成果，通过分类归纳后，可以衍生很多类型的资料，例如：统计一个城市的房屋总的数量和质量、人均的使用面积、人均建筑面积，住宅的使用权、年限等等情况。这些资料会给城市的整体发展、整体建筑布局、老城区的改造、危房的改建等提供依据。同时也是市政工程、公用事业、城市规划、环境保护、绿化建设、文体卫生、社会治安、水利建设、地下管网、旅游、电、气、通信等提供基础信息资料。

做好房屋测绘的建议

1、要加强对测绘市场的管理。

在全国范围内，真正意义上的房屋测量工作脱离行政单位开展也只是近几年的事，不管是人员素质、技术还是生产规模都未完全发展，而且全国各地房屋测绘的具体规则大体都一致，但都有差异。房屋测绘规则只要有一点差异，测算的成果就不同。因此，新进入市场的测绘单位必须要一段时间的培训才能胜任房屋测绘的技术要求。

2、经常性地对测绘程序进行检查监督

对房屋测绘取得相关成效的核查只是形式方面的，并没有涉及到房屋建筑面积、套内面积等本质性内容，因而这种审查必须予以经常性地操作。对房屋测绘形式方面的核查并不是说相关操作部门能够在房屋测绘中予以糊弄是非、浮皮潦草的行事，相关测绘部门应该切实负起责任来，既要承担房屋测绘效果的质量方面的责任，也要承担造成不良后果的法律责任。由于形式方面的核查能够确保相关测绘部门不会同时出现收取房屋测绘费用同时也不对房屋测绘效果负起切实责任的情形，并且把相关质量和法律责任推卸给核查部门的制度。不仅如此，对房屋测绘成果经常性地检查还能综合发挥核查部门人才以及技术等方面的优势，加强对房屋测绘成效的核查力度。

提高测绘工作人员的水平

首先,要不定时的对测绘从业人员进行职业技能培训,使其精通自己的业务,对于测绘工具的使用,等非常熟练,这样才能确保测绘工作的顺利进行。其次,要制定并执行严格的企业内部管理制度,以此来提高测绘从业人员的职业道德。测绘单位一定要意识到测绘成果对与开发商、购房者以及自身的重要性,所以精准度是测绘单位赖以生存的保障,务必要保证每宗测绘成果都符合国家规定的标准。

4、加强对房屋测绘成果的公开力度

目前而言，房屋测绘成果的公开十分必要，因而一定要加强对房屋测绘成果的公开力度。具体而言，比如制定对测绘成果资料公布的制度。诸如很房地产项目名称、坐落、房地产开发建设单位等核查过的测绘成果资料，相关部门应当及时负责的在政务信息网予以公布。

结语

总之，房屋测绘单位要充分认识到测绘业发展的广阔前景，同时要根据市场发展状况，制订相应的发展策略，促进企业的发展，有效地推动房地产业的发展。

参考文献：

[1]冯静浅.议房屋测绘市场化.河北企业，2008-07-20.

[2]宋舟霞.新形势下房屋测绘单位面临的问题及对策研究.榆林学院学报，2007-11-15.