房地产评估法律依据精品(七篇)
房地产评估法律依据篇(1)
关键词：物业税 税基评估 国际借鉴 启示及建议
一、选题背景和问题提出
2003年8月，国务院18号文件明确把房地产业列为我国国民经济的支柱产业，房地产业已经成为我国经济发展的重要组成部分和经济增长的不可替代的拉动力量。当前，我国房地产投资增量已占社会固定资产投资增量的1/3左右，每年拉动GDP增长近2个百分点。在房地产业突飞猛进发展的同时，不动产税也越来越引起人们的关注。我国现行的不动产税制存在着一系列问题，如种类纷繁复杂，权责不清，重复课税等等现象。然而最亟待解决的是不动产税领域存在的“重流转，轻保有”情况。
针对这一突出问题，2003年10月中共中央十六届三中全会决定提出“条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关税费”。随后于2005年10月中共中央十六届五中全会第十一个五年规划的建议提出“稳步推行物业税”。2008年7月22日国办转发的《发改委关于2008年深化经济体制改革工作的意见》再一次强调要研究推进房地产税制改革。其重要性可见一斑。
我国正处于物业税的税制设计阶段，如何有效地评估物业税税基是解决物业税问题的基础环节，物业税税基的选择，评估目的，评估主体，评估方法等等都是值得深入讨论的问题。
二、物业税税基评估的国际借鉴
1．美国财产税
美国的财产税率不是以法律的形式固定下来的，而是根据实际情况经过计算得来的。每年，美国地方政府都要对房产进行估价，以核定居民需要缴纳的财产税。其中，评估名册是一个管辖区对财产所有人征收财产税的重要根据。编撰评估名册时，首先要由评估员对房产地点和产权人进行确认，然后税务等行政部门据此建立数据库、评估财产价值、确定可予征收的范围、计算评估价值。名册编撰完毕后，政府通知财产所有人确认评估价值，有异议的财产所有人可对评估进行上诉，最后由政府计算税率和税额。
对财产的评估主要依据市场价值、最佳和最高使用价值、资本价值、出租价值等。房地产的评估价值不是由买卖双方成交价格来定，而是由评估员及税务等行政部门考虑多种因素来主观确定。随着经济的发展及房地产市场的变化，房地产价值随之上下浮动，评估价值也会相应调整。
美国地方政府的房地产评估人员的素质好，威信高。这主要与他们的筛选渠道有关。这些评估员都是由居民公选产生，群众基础好，能力强。评估员一般是两人同行上门评估居民的房屋,他们会一一记录房主的姓名、性别、职业、电话、工作单位等，认真测量房屋的面积，细致地登记房屋的数量，包括有多少个浴室、车库等。两个评估员也有利于互相监督。
同时，政府将房地产评估的信息全部上网公开，为房地产所有者提供利用评估信息与政府进行交涉的平台。房地产所有者是政府财政收入的贡献者，他们有权获得一个公平、合理的房地产价值评估。政府允许甚至是鼓励房地产所有者向政府的评估价值挑战。信息公开和交涉平台的构建使评估员及相关部门受到房地产所有者、政府以及社会的全面监督。
2．加拿大财产税
加拿大的财产税并非一个单一的税种，而是由多个内容组成的复合税。主要包括：1）不动产财产税。包括土地、房屋和房屋内永久性固定装置。2）特别财产税。即居民或工商业为添置或改善与其财产相关的固定设施支付的费用或征收的税费，如修建或重建人行道、安装或更换水管、卫生设施和雨水管等。3）营业性财产税。即在一些省份对绝大多数工商业财产课征的一种附加税。4）非政府组织交纳的替代税收款。5）其他费捐。即在一些地区存在的与财产有关的小额费捐，如承租税、闲置土地税和土地税等。
在加拿大没有统一的全国性财产税税率。一些省份和地区对所有种类的财产按一个统一税率征税，而另一些省份则对不同种类的财产按不同的税率征税。一些省份使用比例税率从价征收，而另一些省份则采用定额税率征收。
财产税的税基由政府来评估。政府估价一般是用市场价评估法，有时也可能用买进和卖出的方法及其他方法进行评估，如考虑投入资本的情况及租金的收入，像办公大楼、购物中心，或是按大楼土地重置的价格来确定大楼的价格（一般用于对工业财产评估）。
为了将评估中的误差减少到最低程度，各省都成立了专门的集中评估机构。每个省都制定出一本评估手册用来指导评估师的工作，在任何评估工作中，评估师都要严格遵守。各省都通过设立强化标准教育和培训课程来控制、指导评估师的工作。同时，绝大部分省都通过立法来保证评估师调查和取得必要信息的权力，评估师可以任意索取相关资料，当事人不配合则会被处以罚金。
3．日本财产税
日本确立了以政府为主导的财产税税基评估体系，明确了固定资产税的征税主体为市町村级政府,其收入全部归市町村支配；计税依据由工商业收益和住宅租赁额改为评估额。
固定资产税的计税依据按照房地产市场评估价,原则上三年固定不变,从形态上区分为基准年度评估额和比照基准年度评估额,以区别不同情况、不同用途的房地产。固定资产税的标准税率为1.4%。对公益事业、住宅用地(灾区)等,按照财产评估额给予一定比例减除。固定资产税采用免征额制度,免征额为土地30万日元、房屋20万日元、折旧资产150万日元。
免税范围则包括政府、皇室、邮政部门、自然资源机构等的房地产,宗教法人、墓地、公路水路、国立公园和国家风景保护区、国家重点文化历史名胜、重点传统建筑群保存区、学校法人取得的土地等。固定资产税的减免优惠则主要集中在一定面积的新建住宅、新建租赁住宅、市区再开发工程建筑以及供老年人居住的优质租赁住宅上。
三、建立我国物业税税基评估体系的启示及建议
（一）主体上，培养税基评估人才；选择适当的税基评估行为主体
鉴于我国目前房地产市场评估机构组织松散、管理不规范的状态，为了保证评估工作的公正、合理房地产计税评估工作不宜委托中介机构，而应设立专门的房地产税评估机构。由于房地产计税依据评估涵盖了大量的税收及评估专业知识，其间还涉及各有关部门的信息交换问题，以我国目前的情况，若是成立独立的专门机构，其所面临的人员和协调问题将是显而易见的。
而对税务机关而言，经过多年征收各类房地产税收的实践，一方面已积累了相当的涉税评估案例与经验，如不动产营业税对于交易价格明显失真的房地产交易评估，房产税中关于对房屋原值的评估以及土地增值税对交易房地产增值额的评估等；另一方面，为了实现数据采集和税源监控的需要，各地税务机关大多与国土、房产、统计等相关部门建立起了卓有成效的工作联系制度。
因此，建议将评估机构设置于税务机关内部，并采取相对独立的方式，其机构职权应与征收部门平行。这样，既可保证评估工作相对独立地完成，又可充分利用税务机关在人员及协调机制上的优势，促进评估工作顺利开展。关于评估权限的问题，为了进一步完善我国地方税制体系的建设，建议在立法上要充分考虑到房地产税的地方税特性，在税收政策和评税标准的制定方面赋予地方一定的权限。同时，尽管房地产税是地方税，但由于涉及国家对土地、房产资源的宏观政策，由中央政府进行监控是十分必要的，因此，国家税务总局内应设立专门机构，加强对地方评估机构的指导和监督。
（二）客体上，合理确定税基评估客体，扩宽税基保证横向公平
目前各国物业税均体现了“宽税基、少税种、低税率”的税制发展总趋势。要和物业税的国际化水平接轨，宽税基是不可避免的发展趋势。目前我国不动产税中保有税的部分主要集中于城市领域，对农村地区的征税不足。除了不能保证公平以外，还可能带来农村土地经济增长畸形的问题。
同时，中国土地特征的复杂性非任何一个国家能比，仅从经济发展的角度看，中国东部沿海地区经济比较发达，中部地区经济发展相对缓慢，而西部地区经济发展就相对落后，甚至具体到某个省，它所属的各个市之间的经济发展也参差不齐，不能一概而论。基于上述我国国情，同时考虑到公平原则是税收中的重要原则之一，我国在确定税基评估客体时，不宜采用统一的计税依据。对东部经济发达的沿海地区,可以借鉴土地与地上建筑物价值为计税依据，各个城市的商业中心，可以借鉴租金收益为计税依据；中部地区可以考虑以土地价值为计税依据；而我国经济欠发达的西部地区宜采用以土地面积为计税依据。
因此，在具体的物业税税基评估客体中，应当保证农村与城市的区域公平，东中西部地区的地域公平。
（三）观念上，加强纳税人的法律意识和维权意识
物业税的征收与所得税、消费税等征收不同。所得税、消费税的征收或由企业代缴，或在实施相应行为的过程中就已自动缴付，在税收的征管上不存在太大难度，也有相对稳定的税源。物业税的征收对象是针对处于保有阶段的不动产，不是现金流而是具体的物，这便给物业税的征收带来了难度。一方面对固定的资产如何缴费，方式如何确定是一个难点；另一方面对偷逃税行为如何处罚也难以实施，因为很多情况下不动产是人们的生存需要，无法没收与罚款。在这种情况下，就需要纳税人的配合，增强自己的依法纳税意识和法律意识。
同时，税基评估更是一把“双刃剑”，它既保护纳税人的合法权益不受侵犯，也监督纳税人依法足额缴纳税收。因此纳税人必须清楚依法纳税是其应尽的义务，同时也要认识到对偏差较大的税基提出异议也是一项基本权利，所以纳税人不能因为目前征税方同时也是主持复议方这一不合理现状而放弃自己的权利。只有在纳税人不断维护自己合法权益的基础上才能够快速推进评估机构在税基评估业务中的主导地位，也才能够使税基评估快速、科学、公正的运用到税收工作中。
发达国家之所以能够在不长的时间内将税基评估与税收管理等方面做得相当完善和成熟，纳税人相应的维权意识和法律意识起到了推波助澜的作用。可见，在我国要发展税基评估，加强纳税人的依法纳税法律意识和提出复议的维权意识必不可少。
（四）技术上，积极开展批量评估；建立税基评估数据库
批量评估近几年来越来越受到各国评估界的重视，批量评估是物业税税基评估的重要工具，其产生和发展都是与物业税税基评估有着密切的联系。因而，批量评估必然能够更好的为税基评估服务，批量评估能否充分的在税基评估领域得以应用是税基评估能否更快、更好发展的关键之一。
另外，需要建立房产土地信息数据库,这是在我国进行税基评估应用批量评估方法的瓶颈。建立房产土地数据库要以反映房产和土地价值的关键指标为基础，这些指标应是动态的，因为房产、土地的数据随着时间和外部环境的变化在不断改变。以一个城市为例，选取科学、合理的指标可以按照以下步骤进行：首先，设立反映房产价值和土地的典型指标，如价格、位置、楼层、面积、户型等；其次，选取典型房产和土地样本；再次，根据房产和土地的实际情况求出各个指标的均值；然后，采用德尔菲法为这些指标赋予权重；最后，将均值和各个指标相乘，得到反映各个指标的合理价值。建立房产土地信息数据库为在我国开展税基评估工作奠定了数据基础，也为我国建立运用批量评估方法提供了数据支持。
（五）立法上，完善税基评估领域法律法规
税基评估是一项系统工程，涉及社会经济领域的多个方面。这种需要几个部门共同合作完成的综合工作需要有一个完善的税基评估法治体系约束和保障。完善税务机关的税收法律体系，主要要做到两方面，一方面是加强对不动产立法；另一方面是加强对税基评估和征管等具体实施过程中的法律。
加强不动产立法是税基评估顺利开展的前提之一，对于税基评估业务开展较多的不动产评估，亟需完善我国的不动产相关法律，特别是要做好不动产立法工作。如《物权法》的出台等等，都能在法律上对于不动产予以规定规范。
加强对税基评估和征管等具体实施过程中的法律则是保证，对于税基评估工作的顺利开展，纠纷的顺利解决具有重要意义。目前我国税基评估工作中的法律尚不完善，只有《暂行条例》、《指导规范》等等文件，加强对该领域的立法是当务之急。我国需要进一步完善《税收征管法》，明确税收征管中需要进行税基评估的范围，同时要保证资产评估机构在税基评估过程中的重要地位。应及早建立针对税基评估的资产评估相关法规、准则及规范等。
（六）制度上，建立税基评估争议复议制度
我国开展税基评估活动，还应当考虑制定一套健全、合理的税基评估争议处理制度，因为税基评估在我国属于新生事物，在实际操作中可能会出现许多意想不到的问题，从而产生争议。正确、合理地处理这些争议是税基评估在我国健康、持续发展的前提，也能体现公平价值。
进行税基评估争议处理的部门应当是一个独立的部门，它不能代表税基评估行为主体一方的利益，也不能代表税基评估行为客体一方的利益,它的性质应当是中立的。处理税基评估的人员除了应当具备专业的税基评估知识之外，还应当具备一定的协调能力因此。税基评估人员的专业素质与普通的税基评估人员的专业素质相比，应更高一筹。
笔者认为，我国税基评估争议提出时间可以稍短，以半月为宜，因为我国税基评估的对象是房地产，房地产的价值受时间因素影响较大。而税基评估争议复议时间可以稍长，以两个月为宜，因为目前我国税基评估刚刚展开，出现争议需要有充分的时间进行调查。同时，税基评估争议的程序可以借鉴国外的税基争议程序。
房地产评估法律依据篇(2)
[关键词]房地产评估；房地产估价
[中图分类号]F293.3 [文献标识码]A [文章编号]2095-3283（2012）12-0072-02
一、房地产评估的概念
房地产评估包含房地产价值评估、房地产工程质量评估、房地产周围环境评估、房地产投资风险评估、房地产贷款风险评估等。但是目前房地产评估主要指的是针对房地产价值的评估，即房地产估价。房地产估价是由持有《房地产估价人员岗位合格证书》或《房地产估价师注册证》的专业人员，根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，运用科学的估价方法，在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产的特定权益在特定时间最可能实现的合理价格进行估算和判定的活动。它实质上不是估价人员的定价，而是模拟市场价格形成过程将房地产价格显现出来，它具有专业性、技术性和复杂性等特点，是科学、艺术和经验三者的结合。
二、我国房地产评估行业发展现状
我国的房地产评估行业已经经历了30多年的发展和创新过程，通过国家各级房地产的主管部门、各评估机构以及估价人员的共同努力，目前已初步建立了基本的房地产估价师执业资格制度，经过注册的房地产评估机构也逐渐步入正轨，整个评估行业都处在健康发展的过程中。具体来说，首先，制定了房地产评估的相关法律和规章制度，以法律法规的形式确立了房地产估价师执业资格制度的核心地位，完善了评估的相关法律法规和规范性文件；其次，基本建立了房地产估价师执业资格制度并制定了房地产评估的技术规范，通过统一评估程序和技术方法，来保证评估结果的客观、公正和合理；第三，房地产评估的服务领域逐步扩大，在房地产评估机构发展初期，主要服务内容局限于房地产交易管理，以防止房地产交易过程中双方当事人隐价瞒价、偷漏税费。随着我国社会主义市场经济体制的建立和完善，目前房地产评估业务已经逐步在社会经济发展中发挥着越来越重要的作用，如为银行、城市建设、房地产开发、土地管理、司法、保险、投资等领域提供评估、咨询等各方面服务。
三、我国房地产评估行业中存在的问题
（一）立法滞后
虽然目前我国已形成了以《中华人民共和国城市房地产管理法》为基础，由《城市房地产中介服务管理规定》《房地产估价机构管理办法》《注册房地产估价师管理办法》等规章组成，以房地产评估机构资质标准和房地产估价师注册两项行政许可为核心的房地产评估法律体系，对评估机构、估价人员的管理进行了规定，但仍然缺乏相关的实施细则。尽管《中华人民共和国城市房地产管理法》中已明确了房地产评估制度的法定地位，但关于房地产评估的专门法律一直是空白。而散落在各项规章制度和规范性文件中的相关规定，不能够对评估的规范、规程以及执业道德标准等提供系统和权威的法律依据。这种缺乏充分的法律保障的状况，使得房地产估价师在执业过程中往往畏手畏脚，无法充分发挥其能动作用，其评估结果也就难以得到社会的认可。同时这也导致了对房地产中介业务缺乏有效监督的局面。
（二）从业人员素质参差不齐
房地产评估不仅具有很强的专业性，而且由于房地产价值的个别性，使得没有两处房地产的价值是完全相同的，这就使得房地产评估结果的科学性非常倚重估价师的经验和诚信度。但是我国目前尚未形成一套非常完整和科学的人才培养、准入及晋级机制，相关的法律法规还不够健全，而且缺乏对从业人员严格的约束和考核，行业的收费情况较为混乱并存在一定程度准入门槛偏低现象，导致了许多进入该行业的人员并非相关专业出身，学历层次较低，对房地产评估的科学性和严谨性认识不足，工作积极性和热情较低以及遵守职业道德的情况较差等。同时房地产估价师执业资格考试的考前资格审查往往过于宽松，导致考生做假的现象较为严重。而且房地产估价师考试为一次性考试制度，通过后的注册也只有一个级别，不能充分体现估价师水平的高低和资历的深浅，因此也不能激励估价师为提高业务水平和提升执业资格而继续学习和深造。
（三）社会公信力不高
房地产评估行业发展较好的国家，不仅有健全的法律法规，相关的行业协会也发挥着重要的监督和规范作用。但我国由于房地产评估行业相关法律法规不健全，缺乏行业标准及技术规范和规程，同时房地产行业协会缺乏自律，对违纪、违规等行为缺乏具体可操作的法律法规和行业规则，导致社会公信力不高。当前比较突出的问题是评估机构容易受到政府或银行等机构的干预、开发商的利诱等影响，或迎合被拆迁人的不合理要求，评估结果与市场价值严重背离，损害了其他当事人的合法权益；或者为了交易双方不合理的避税要求，使得评估结果损害国家利益。
四、对我国房地产评估行业发展的建议
（一）建立健全房地产评估行业的法律法规
有法可依是房地产评估行业存在和发展的保证。国家应根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产中介服务管理规定》《房地产估价机构管理办法》《注册房地产估价师管理办法》等有关法律法规，出台专门的《房地产估价法》。该法应综合现有法律法规的各方面规定和要求，完善以下几个方面：一是强化行业标准，制定和强制推行技术规范和规程，对违反相关法律法规的估价人员要严惩不贷；二是在收费标准方面应做适当调整，对总额小的项目应再细分档次并适当提高收费标准，否则面广量大的小额估价项目因收费少而导致无人承接，对总额大的项目也应再细分档次并适当降低收费标准，否则容易助长压价竞争和给回扣现象；三是制定房地产评估行业职业道德标准，房地产估价师守则等规定，规范评估机构和评估师的行为，通过推动房地产评估行业的法制建设，实施详细的规章制度，使房地产评估机构在执业过程中，有法可依，有据可查，有章可循。
（二）加强房地产评估执业人员的资格认证工作
为了提高房地产评估从业人员的素质和行业整体水平，一方面应加强对房地产评估执业人员的资格认证，并设置至少两级房地产估价师。可以参照日本的不动产鉴定师资格三级考试制度以及美国的资深、非资深二级房地产估价师管理制度，结合我国的客观实际，实行动态的两级管理体制，即根据房地产估价师的执业能力强弱、评估实践经验的丰富与否、评估报告的技术含量高低、职业道德的好坏等实际情况来确定相应的执业等级标准，做到有升有降、动态管理。这样可以更好地确保房地产估价师队伍的技术水平，促进房地产估价师队伍的健康发展，另一方面要提高房地产评估从业人员的准入门槛。要从源头控制好房地产估价师的素质。具体措施包括：第一，提高报考的学历要求，至少应该具备大学本科以上学历；第二，严格实行注册制度。目前我国的注册制度相对来说还是比较健全的，但执行力度不够，没有起到其应有的作用，所以要严格执行注册制度；第三，提高考试的难度，择优录取。如扩大考试相关知识面，实行定量录取等。
（三）全面推进房地产评估行业诚信体系建设
房地产评估行业的诚信体系建设十分重要。目前我国房地产估价行业普遍存在的各种不诚信行为是社会对估价行业评价较差和信任程度较低的主要原因。尽管诚信体系建设需要投入大量的人力、财力，没有直接的经济回报，但它具有巨大的社会效应，如果能够通过行之有效的办法来降低讲诚信者的成本，提高不讲诚信者的成本，使失信者付出代价，名誉扫地，直至清出行业、绳之以法，就可以达到使房地产估价师和房地产评估机构都能够重视信誉，因而社会对估价行业有较好的评价和较高的信任度，从而才能更好地发展房地产估价业。全面推进房地产评估行业诚信体系的建设，需要充分发挥房地产评估行业协会在行业自律中的作用。首先，要结合房地产评估业务发展的实际需要，完善行业操作规程，制定行业服务标准，协助政府部门做好房地产评估信用档案。目前，注册房地产估价师信用档案、一级房地产评估机构信用档案体系都已建立并投入使用。二、三级房地产评估机构信用档案也逐步建立。要通过信用档案来实行诚信预警机制和失信惩戒机制等，使失信者的失信成本大于收益，以此来督促和引导评估机构和估价师遵守评估法律法规和技术规范，营造依法评估、独立评估、公正评估的市场氛围。其次，要精心组织形式多样的继续教育，把评估行业培育成学习型行业，不仅要进行多级估价师的升级教育，也要进行同级执业资格的维持教育，打破终身制，实行动态管理。不仅要重视业务素质教育，更要重视职业道德教育。除了通过各种方式不断提高房地产评估专业人员专业技术水平外，还应对其进行行业的纪律教育和职业道德教育，使他们在内心深处树立起抵制各种不良现象的屏障。第三，积极参与对评估纠纷的调处，认真做好对违反职业道德和行业规则行为的处理，维护行业形象。
房地产评估法律依据篇(3)
关键词：房产税 征税目的 估值体系 排查登记 综合信息系统
2011年1月27日，上海、重庆两地宣布次日起开始房产税征收试点改革。时至今日,两地实施房产税试点已经一年有余，但回顾一年来征税过程，再结合当前房地产市场现状看，在开征之初就招致热议的若干问题，至今仍然值得我们深思。
一、房产税的税收属性与征收目的
分析两市的征税对象不难发现：前者面向新购住房，完全针对“增量”征税；后者虽对“存增量”和“存量”同时征税，但“增量”的规定较多，限制新购住房的意图依然十分明显。以商品房销售价格为征收依据、对商品房销售环节（增量）进行征税，这种征收方式更多地体现了商品税而非财产税的特征，这与传统意义上财产税属性下的房产税有着本质上的区别。分清房产税的税收属性，明确征收的首要目的，对具体征税方式和征税依据的确定有着非常重要的意义，所以有必要对房产税的税收属性和征收的首要目的展开讨论。
（一）税收属性
按课税对象分，税收一般可分为流转税、所得税、行为税、资源税和财产税五种，前四者分别以商品生产流转额和非生产流转额、各种所得额、纳税人的某些特定行为、资源开发与使用为课税对象，而财产税以纳税人所拥有或支配的财产为课税对象，侧重于对财富累积存量的征收，这是财产税有别于其他税种的一个重要特点。
从学术界的一般经验和国外的政策实践来看，房产税以非流动性的存量财产为征收对象，属于财产税的范畴。房产税的财产税属性决定了它的征收的基本方向和主要方式，既不能像流转税那样针对商品的交易环节征收，又不同于所得税那样对新增收入所得进行征收，当然，也和行为税、资源税有着本质区分。就上海、重庆两地试点中对新增购房征税的情况看，两市所指的“房产税”更多带有流转税和行为税的性质，称之为“房屋购置税”或“高端住宅消费税”似乎更为合适 。考虑到我国的房地产市场现状和中央的调控意图，房产税改革显然不太可能完全针对保有环节征收，不是纯粹意义上的“房产税”，但明确该税种的财产税属性、使其回归税收征用的本质意义，却是房产税改革战略设计的根本立足点所在。
（二）征收目的
对于房产税改革的主要目的，社会上存在着广泛的争议。不少媒体和普通民众将房产税视为打压房价、调控房地产市场的“最后一剂猛药”，呼吁通过扩大试点范围、降低减免征标准、提高税率等措施对使房地产市场价格回归正常区间，满足广大普通工薪阶层的住房需求。然而学术界存在不同声音，一些学者从房产税的财产税属性和我国财税改革的长远发展出发，提出房产税改革的主要目标不应该放在打压房价上，根本目的在于完善房地产税收制度 。
我们认为，房产税改革的首要目的不应该放在打压房价，而应该从税收的本质目的出发，基于协调社会公平与效率矛盾进行长远考虑。
房产税改革的首要目的不能放在打压房价上的原因有二：一是不应该，二是办不到。
首先说“不应该”的问题。从税收原理上看，房产税作为税收的一种，具有税收的一般特征和特定的使用领域。房产税的征收应该由国家的立法机构按照立法程序来设计和修改，而不是像沪渝两市的改革试点那样，由政府出台行政文件颁布实施 。况且着眼于当下房地产市场调控出台的税收政策，难免具有短期适应性的特点，容易受到房地产市场情况变动的影响，与税收的稳定性特征不符。不仅如此，前面已经提到，房产税属于财产税，应遵循财产税的一般范式进行征收，而沪渝两市的政策实践明显有悖于这一点。
然后是“办不到”。近年来我国房价持续上涨、居高不下的根本原因，在于有效供给和实际需求的不平衡。造成这一现象的原因很多，但不管是减少有效供给还是增加有效需求，最终的结果都是加剧卖方市场的强化。在这样的背景下，单凭硬性的法律约束或行政指令的强制打压，无法从根本上解决经济问题。从理论上讲，“在卖方市场上，任何……最终都将被转嫁到买方身上”。对以倒卖商品房获利为目的的购置行为征收重税，往往导致投机者提高房屋的转手价格，或者延长房屋的持有期进而导致当前市场有效供给的减少并最终推高房价（租金），加重买房人或承租人的经济负担，与先前的调控目的背道而驰。从沪渝两地的实施效果看，虽然高端住宅的成交量和成交价格均有所回落，但对降低市场整体房价、增加地方财政收入、调节收入分配等作用均不十分明显3。
强调房产税改革的首要目的不是打压房价，实质上是强调恢复房产税的财产税属性，从税收的本质属性出发去设计和完善这一税种，避免其沦为政府调控房地产市场的短期政策工具。只有恢复房产税的财产税属性，着眼于完善房地产税收制度的长远考虑，才能分层次、有步骤地推动财税制度改革，把房产税培养成为地方政府收入的主要税种，逐渐取代当前的“土地财政”，为实现经济结构调整和解决地方政府的财政困境提供有力支持。
二、房产税实施条件与我国的现实选择
房产税的征收目的的有效实现是以一系列必要条件和运行环境为前提的，这些条件主要包括法律制度、房产价值评估体系、房产排查和登记制度、房地产综合信息系统、独立的税收资金运作机制等。
（一）法律制度条件
沪渝两市的房产税试点方案由政府而不是立法部门颁布，使其具有行政法规的性质，与一般意义上的立法法规有所不同，这也是其合法性引起争议的原因。故房产税改革方案的出台，首先要解决税收的合法性问题。在分析当前试点经验的基础上，开展全国范围内的深入调研，重视征税方案设计和立法听证，做好前期准备工作。
从内容上看，不仅要包括房产税征收环节的一系列条款设计，还应包括税收使用方面的制度安排，建立一整套的运作机制。从立法体系上看，应由全国人大常委会从国家层面颁布征税方案，各级立法机构和地方政府可在中央授权的范围内，根据地方的具体情况，对征税标准、税率等具体设计做适当调整，形成一个要素完备、层次分明的法律法规体系，为房产税的征收创造前提条件。
（二）房产价值评估体系
首先是评估机构的选择和设立。房产税保有环节的征收是以房屋的估值为前提条件的，要在全国范围内完成对房屋价值的定期估量，势必需要相当数量的房屋价值评估。目前我国资产评估机构的管理较为混乱，营利性或非营利性的评估机构出于自身和所属部门利益考虑扭曲评估结果，再加上评估人员素质良莠不齐，这些都对评估结果的客观性造成不良影响。房产估值是房产税征收的必要环节之一，评估结果要有严肃性和客观性，故应交由具备高资质的专业化评估机构进行评估。这类评估机构可以从现有的市场评估机构中筛选，也可以设立非营利性的专门机构，并将其纳入评估监管部门的监管体系。
其次是评估标准的统一。造成我国房屋价值评估结果缺乏客观性的另一个重要原因，是评估标准和评估技术的不一致。这种不一致使得评估结果缺乏信服力，容易引起房产税征收的纠纷。因此，房屋评估监管部门应参考国外一般经验，结合现行的会计准则和资产评估原则，在充分我国考虑房屋估值的地域性、特殊性的基础上，制定一个具有指导性质的房屋价值评估标准。房屋估值执行部门或评估机构协会以评估标准为依据，结合操作经验，拟定出一些具有群体约束力的实施细则，促进评估标准的规范化。
再次是评估信息网络的建设与共享。房屋估值一条重要的实施原则是参照估值，即选择在地域上、类型上具有相近性和可比性的房屋价值作为估值的参照依据。要做到这一点，必须要做到参照数据信息的充分共享，所以建立一个基于评估机构房屋估值的信息网络就显得很有必要。这一网络的建设和运营可以交由房屋估值执行部门或评估机构协会负责，为房屋估值和房产税征收提供技术网络支持。
（三）房产排查和登记制度
房产税保有环节的征收实践，很大程度上依赖于房地产登记制度的建立健全。征税法案中细节条款的付诸实施，必须以准确的产权登记为前提。出于历史原因和房地产监管机制的不完善，我国住房产权信息网络建设缺失。在很多中小城镇和偏远地区，小产权房甚至无产权房长期大量存在，相关部门对此缺乏有效的统计，直接影响到房地产调控的决策和相关法律条款的设计。因此，监管当局目前的迫切任务之一，是联合住房、建设和统计等部门对我国当前房屋持有量和产权登记情况展开详细排查，掌握房源准确状况，尤其是个人或家庭在多地拥有多套房产的情况。同时，强化房产登记制度，确保新增房源完整、及时地纳入统计信息系统，从而避免偷逃漏税行为，使房产税调节社会分配的作用得到真正发挥。
（四）房地产综合信息系统
房产税的有序征收和使用需要多方面的综合信息做支撑，因此有必要也有可能建立一个跨领域的房地产综合信息系统。该系统的构成应该包括以下几方面的主要信息：一是依托房产排查和房产登记形成的产权信息，二是依托房产估值形成的房产价值信息，三是相关的户籍信息，四是全国人大常委会颁布的房产税方面的法律和相关的地方法律法规，以及在此基础上形成的房产税征收信息。该系统的建立需要税务、统计、财政、住房、城建和国土资源等部门的协同配合，由各级政府主导信息平台的建设与维护，并责成辖下相关部门对数据不断进行更新，确保信息的有效性和时效性。
（五）独立的税收资金运作机制
房产税改革的主要目的是协调社会公平与效率的矛盾，在坚持效率原则的同时尽最大可能维护社会公平。结合我国税收的根本原则是“取之于民，用之于民”，所以在房产税使用方面，“取之于房、用之于房”的基本思路得到社会各界的普遍认同。而要真正实现“取之于房、用之于房”，就必须有一整套的制度设计和法律保障。从我国目前的情况看，房产税收入作为税收收入的一部分，被纳入地方财政预算，对于这部分资金的使用只有原则上的方向规定，并无实质上的现实约束。而且由于当前全国绝大部分地方并未推行该项改革试点，缺少真正意义上的房产税收入，所以也就不存在相应的使用问题。
从长远看，伴随着房产税制度在全国范围内的施行，配套的资金运作机制也必须建立和完善。应由特定或新设的部门机构、依据相关的法律法规和政策负责这部分收入的管理，要坚持收支透明化、使用规范化，定期管理报告，及时公开必要信息，同时加强内部审计和外部监督，保证该项收入真正用之于民。
参考文献：
[1]潘明星，王杰茹.财产税属性下房产税改革的思考[J].财政研究，2011年08期
[2]尹煜，巴曙松.房产税试点改革影响评析及建议[J].苏州大学学报(哲学社会科学版)，2011年05期
[3]对此，学术界存在对两市改革方案合理性的质疑，见：
房地产评估法律依据篇(4)
委托征地合同范文1委托方(甲方)：
受托方(乙方)：
为确保 高速公路项目的顺利开工建设，保证 高速公路征地工作的顺利完成，经甲乙双方充分协商，甲方将高速公路工程施工征地的部分事务委托乙方完成，并约定如下条款：
第一条 委托事项
1.乙方根据国家、福建省的有关土地法律、法规、规章以及上级有关土地征收政策和地方政府已制定并批准的高速公路征地补偿标准，依法计算征地拆迁安置补偿费用和制定补偿方案，及时准确将补偿资金兑付到被征地拆迁的单位和个人。指导、监督相关部门在高速公路征地实施过程中的各项工作。
2.根据《中华人民共和国土地法》、《福建省实施<中华人民共和国土地法>办法》等法律、法规的规定，及时按照征地工作程序发布征地公告、组织征地听证。负责工程在本辖区内，征地红线内土地的地类划分，权属调查及确认，土地丈量核实，造册登记、补偿分配，组织编制所有资料的上报以及办证，整理征地拆迁竣工资料等征地有关的工作。
3.指导、协调高速公路经过的所属县(市、区)做好高速公路用地的土地利用总体规划调整、基本农田补划，及时做好 高速公路项目的征、转用地上报审批工作和高速公路项目用地的征收和移交供地工作。确保交付施工的用地权属、地类清楚、面积准确、手续完备。
4.负责施工临时用地的手续办理，协调督促临时用地的复垦和交回工作。在施工中需征(租)零星土地时，根据施工单位提出的申请，及时完成丈量登记并交付使用。
5.完成落实高速公路征地的其他相关工作。
第二条 委托事项的完成时间
乙方应在 年 月 日之前将 高速公路项目用地移交给甲方，其他征地相关程序、补偿标准的制定、各种征地手续的报批等委托事项乙方应及时完成，及时移交高速公路施工用地，不得影响征地工作的如期完成。
第三条 委托费用及支付方式
委托费用：如乙方按期完成委托事项，甲方支付乙方 高速公路征地工作经费人民币 元，本经费为费用包干，具体包括如下项目： 。
支付方式：本协议签订后甲方以 转账或现金支票 支付乙方委托费用(征地经费)总额的 %，计人民币 元;各项报批手续和土地移交后支付剩余款项，为人民币 元。
开户行：
账号： 户名：
第四条 转委托
乙方为及时完成各项征地工作，原则上可以将委托事项转委托其他单位或部门完成，但应及时通知甲方，乙方转委托中不得增加甲方的委托费用，同时应确保甲方委托事项的完成。
第五条 违约责任
1.甲方未及时支付委托费用，乙方在完成委托事项时有权要求甲方及时支付剩余的委托费用并要求甲方承担委托费用总额 % 的违约金。
2.乙方未及时完成委托事项的，应及时采取补救措施并自行承担费用，乙方未能在约定的时间内办理土地征用的各项手续并及时移交土地的，不得要求甲方支付委托费用，同时甲方有权要求乙方承担违约责任。
第六条 争议的解决
双方在履行合同中产生争议应本着有利委托事项的完成，相互理解，友好协商的方式调解解决;双方未能自行协商解决的提请上级主管部门协调解决。无法协调解决的向有管辖权的人民法院起诉。
第七条 其他约定
第八条 附则
1.本协议书未尽事宜，由甲、乙双方另行协商后签订补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。
2.本协议自双方签字盖章之日起生效。
3.本协议一式 份，甲方执 份，乙方执 份，具有同等法律效力。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
法定代表人(签字)：_________ 法定代表人(签字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
委托征地合同范文2甲方： (以下简称甲方) 乙方： (以下简称乙方)
为了做好 建设范围内的征迁工作，根据《国务院城市房屋征收管理条例》要求，甲方决定由乙方承担该征迁任务并组织实施拆除工作。为了明确双方职责，保证征迁工作顺利进行，双方就有关事项达成如下协议：
一、征迁任务及范围：
甲方经有关部门批准需征收拆除址在 红线控制范围;详见规划红线图。房屋征迁面积约 平方米。甲方委托乙方对征迁红线范围内建筑物、构筑物及附属物进行征迁及组织实施拆除。
二、权利与义务：
(一)、乙方接受甲方委托，配合甲方办理房屋征收有关法律手续及相关事项。做好征迁前被征迁户的征迁动员思想工作，负责就征收补偿方案当中涉及法律法规方面的某些细节和疑问进行解释说明。
(二)、乙方向甲方提供有关征收补偿的法律法规及专业技术指导。
(三)、乙方在甲方的配合下，根据工作需要派出相应的专业人员做好前期征迁进村入户调查摸底，提供涉及征迁的相关专业技术等必要的工作。
(四)、乙方在甲方协助下依据征收法规及甲方制定的《补偿安置方案》的标准要求组织签订和实施征迁补偿、安置协议等工作，并在被征迁人签订的征迁协议书、房屋附属项目补偿、补贴清单上与甲方共同签名确认清单上的有关财产及数额。
(五)、乙方要负责协助甲方在规定的时间内完成征迁范围内征迁户的搬迁腾空、验收、查封及签订补偿协议工作。并将腾空后的房屋交由施工单位拆除。
(六)、乙方要负责协助甲方办理征迁过程中的证据保全手续、申请裁决及强制征收手续。
(七)、乙方要负责协助甲方做好征迁房屋的面积、产权核对工作。
三、费用和支付方法：
征迁费用为每平方米人民币陆元，合计人民币伍万元(￥50000元)。合同签定后壹星期内付清(按实际面积计算)。
四、违约责任：
1、乙方未能做好本合同约定的工作，视其对甲方造成经济损失，给予相应的赔偿。
2、若征迁期限超过半年，甲方应与乙方协商，签定补充协议，根据乙方的工作情况给予适当经济补偿。
五、备注：
本合同一式肆份，自签定之日起生效，甲、乙双方各执贰份。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
法定代表人(签字)：_________ 法定代表人(签字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
委托征地合同范文3委托人(以下简称甲方)：
受托人(以下简称乙方)：
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国有土地上房屋征收评估办法》及 等相关规定，经 方式确定 公司为 项目的房屋征收价格评估机构。现甲、乙双方经平等协商，就房屋征收评估事项达成如下协议：
一、评估项目基本情况
1.征收项目名称：
2.征收决定文号：
3.征收部门：
4.征收实施单位：
二、评估的基本要求
1.评估对象及范围
1) 范围内涉及的被征收房屋、装修及附属物等的补偿价值评估。
2) 对本项目用于产权调换房屋的价值评估。
2.评估目的
1)被征收房屋价值的评估目的：为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值。
2)用于产权调换房屋价值的评估目的：为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值。
3.评估时点
被征收房屋和用于产权调换房屋的价值评估时点为本项目房屋征收决定公告之日，即 年 月 日。
4.评估力量
乙方确定注册房地产估价师任信龙为本项目的评估负责人，同时应指派与该评估项目工作量相适应的足够数量的注册房地产估价师开展评估工作。
5.评估报告交付时间、方式
1)乙方应当自签订本合同后，甲方提供房屋征收范围内房屋情况之日起对被征收房屋开展评估工作，并于分户勘察、权属资料齐全之日起15日内向甲方出具被征收房屋分户的初步评估结果，并协助甲方对初步评估结果在征收范围内向被征收人进行公示，公示期间，乙方应安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释，存在错误的，乙方应当进行修正。分户初步评估结果公示期满后，乙方应向甲方提供被征收房屋的一式七份分户评估报告。被征收房屋全部完成后，乙方应向甲方提供被征收房屋一式四份的整体评估报告。
2)乙方应当自甲方提供用于产权调换房屋情况之日起对用于产权调换的房屋开展评估工作，并于分户勘察、权属资料齐全之日起10日内向甲方出具用于产权调换房屋的一式七份分户评估报告，用于产权调换房屋评估工作全部完成后，乙方应向甲方提供用于产权调换房屋一式四份的整体评估报告。
三、评估费用标准及支付方式
1.评估费用标准
经双方商定，被征收房屋和用于产权调换房屋的评估费按每份评估报告金额计收，
2.支付方式
1)甲方依据乙方出具的评估报告，在乙方完成评估总工作量的50%后，甲方进行评估费的支付，支付额度为所完成工作量的50%。在本项目房屋征收评估工作完成并出具被征收房屋整体评估报告和全部分户评估报告后10日内甲方向财政申请余款，并应按该项目实际评估价值将评估费的余额一次性向乙方结清。
2)用于产权调换房屋的评估费待乙方完成应评估产权调换房屋的评估，并出具有效的整体评估报告和全部分户评估报告后10日内，由甲方按实际评估价值将评估费一次性向乙方结清。
四、双方权利与义务
1.甲乙双方签订本合同后，甲方应向乙方提供征收范围内房屋情况，包括已经登记的房屋情况(被征收房屋产权人姓名、建筑面积、性质、用途等相关权属资料)及未经登记建筑的认定、处理结果情况。并对资料的真实性、合法性负责。
2.在评估开展时，甲方应配合乙方做好实地查勘并共同做好被征收人的动员、解释工作。
3.甲方应按照约定条件及时向乙方足额支付评估费用。
4.乙方应本着独立、客观、公正的原则，依照国家规范的标准、程序和方法，对委托评估的房地产进行查勘和估算，并出具真实、符合规范的房地产评估报告书。
5.乙方负责评估结果解释和异议复核等工作，配合甲方将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。按甲方的进度要求提供被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。
6.因甲方未能及时提供征收范围内房屋情况和其他非乙方原因无法入户查勘房屋，影响出具估价评估报告的，甲乙双方应及时协商处理方式及措施。
7.在乙方出具被征收房屋和产权调换房屋的整体评估报告和全部分户评估报告后，甲方应给乙方出具该项目评估结束的具结文件。
8.乙方不得转让或者变相转让受托的房屋征收评估业务。
9.乙方对甲方委托评估所提供的文件资料应妥善保管，并尽保密义务，未经甲方同意不得擅自公开或泄露给他人。本条款所规定的保密义务将在本合同终止后持续有效。
五、违约责任
甲、乙双方按《中华人民共和国经济合同法》的规定承担相应违约责任。
六、争议处理
发生争议，应先协商解决;如协商不成，可依法向当地人民法院提起诉讼。
七、本合同自双方签字盖章之日生效，本合同一式 份，甲方持 份，乙方持 份。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
房地产评估法律依据篇(5)
【关键词】 房产税； 减免制度； 税基减免； 批量评估系统
一、引言
上海和重庆作为房产税改革试点2011年1月28日正式启动，拉开了我国房产税改革的序幕。国际经验表明，房产税的主要作用在于调节财富分配。为了实现公平目标，各国在发展和健全房产税体系的过程中，通过一系列减免制度体现对不同居住需求的充分考虑和对困难群体的优惠。本文以税基减免为研究对象，主要借鉴美国相关法律规定，对我国上海、重庆的房产税试点方案中的相关减免措施进行比较研究，旨在为我国房产税制度体系的建设提供借鉴。
本文所指的房产税、物业税与房地产税、不动产税含义相同，是指对不动产持有环节的课税。
二、美国物业税税基减免沿革及现状
物业税在美国历史悠久，是州和地方政府的重要税种，其相关收入占地方财政收入的比重在70%以上，在基层政府（如镇、学区等）甚至达到了90%左右。
税基减免是通过直接缩小计税依据来实现减税免税。美国物业税税基减免的主要措施之一是评估限制。评估限制的核心是在房地产保有环节征税的过程中，对税基评估价值的增长进行限制。1957年，马里兰州首先实施了税基评估限制制度，该制度主要针对农业物业，旨在降低农民的税负。20世纪70年代末，美国很多地区房价快速上涨，物业评估价值也随之快速增加，导致纳税人极度不满。在这种背景下，各州相继实施了一系列减免措施。
（一）美国加利福尼亚州相关法案分析
税基评估限制的核心是对持有房地产评估价值的增长进行限制。以加利福尼亚州为例，该州先后颁布了数个评估限制法案，成为此类制度比较完善的地区。综合加州法案的主要内容包括：
1.物业税率最高限制为1%，但不适用于以前拖欠的税款；所有物业的评估价值以1975—1976年为基准；增长率不能超过同期CPI，同时也不能超过2%；住宅交易时，应该根据市场价值重新评估，通常以交易价格为基础。
2.家庭内所有权变更减免措施，即家庭基本住宅和价值不超过100万美元的其他住宅在父母和子女间变更产权时免于再评估，配偶间变更产权免于再评估。
3.允许55岁以上的公民在同一郡县内转换同等价值以下住宅时免于再评估，但这种减免在公民一生中只能使用一次；允许年长业主将已评估的基准价值物业与其他郡县的物业转换，但必须取得该郡县的许可，在加州只有10个郡县接受这种转换申请。
（二）美国佛罗里达州相关法案分析
佛罗里达州的税基减免制度建立时间较晚，但是在实施过程中通过数次修改也逐步完善起来。其主要内容包括：
1.纳税人的基本住宅（须自住）的评估价值增长率不高于同期CPI的增长率，同时也不得超过3%；自住基本住宅的免税税基为2.5万美元；所有权变更或交易后应按照市场价值评估；所有住宅评估价值不得超过市场价值。
2.纳税人的基本住宅（须自住）评估限制为6%；自住基本住宅的免税税基为5万美元；业主在州内迁移时，变更所有权时可以享受原有税收优惠。纳税人可以将最高不超过50万美元的原有物业评估价值转移到新物业上；扩大自主住宅免税额，免税价值达到5万美元，但是学区物业税不享受该优惠措施；非自住物业评估限制为10%。
税基减免制度的实施受到大多数美国公民的欢迎。对于纳税人而言，它降低了不确定性，使纳税人可以清晰地预测税负。数次的补充立法和修正案的通过，使美国评估限制法律体系日益完善。细致、明确的评估限制法律极大地提高了纳税人遵从度。目前，评估限制条款已在美国19个州和哥伦比亚特区实施。虽然各州规定不尽相同，但共同要素都是以前期评估价值为基础，根据物业类型和纳税人情况分别限制增长比率，从而实现差异化减免。
三、沪渝试点方案税基减免政策分析
房产税改革对完善地方财税体系、调整房地产市场结构、调节个人收入分配等有着重要的意义。笔者认为，其成功的关键在于：依据各地的实际情况，设计一个公平、高效、便于操作管理的制度体系，最大程度地提高纳税人的接纳程度。在这样的制度体系中，差异化的税收减免措施非常重要，它包含对财政收入、地区经济、纳税人特征、纳税人收入与财富状况等诸多因素的考虑和权衡。
本文对《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》和《重庆市个人住房房产税征收管理实施细则》中有关税基确定与减免的内容进行国际比较和分析。
如表1所示，上海和重庆的试行方案中关于税基减免条款具有以下特点：
1.上海和重庆的税基确定方法是以住房交易价格为依据，两地均明确提出时机成熟时将以评估值征税。
2.税基更新周期方面，重庆试点方案没有相关规定，仅规定物业交易或所有权变更后不进行税基调整，这就意味着在推行评估值征税之前，所有应税物业的税基价值将保持不变。在上海试点方案中，税基更新周期取决于物业再次销售或者所有权变更的频率，再次销售的物业将按照新的交易价格计税。
3.从税基减免的角度分析，上海和重庆试点方案都实施了类似于税基冻结的政策。美国也有类似的政策，比如佐治亚州规定，所有家庭基本住宅的税基评估价值冻结，即税基增长率限制为0%。
四、房产税减免政策的国际比较
将美国相关法律规定与沪渝两地税基减免政策进行比较分析，不难发现美国的相关法律制度具有以下特点：
（一）条款分层制定，精确锁定减免对象
美国大部分税基优惠政策都是依据整个社会不同群体的情况分层制定，考虑了众多因素，比如物业类型、纳税人年龄、收入情况、家庭财富、所有权变更性质等。从评估优惠对象来说，大部分州对家庭基本住宅和农业物业有较大的政策倾斜；也有一些州的优惠条款仅针对自住的家庭基本住宅，所有阶层都可以享受。这些规定使得房产税减免对象定位准确、有的放矢，在保证公平性的同时，最大程度地提高了社会的接纳度，同时也保证了地方政府的财政收入。
（二）税基减免法律的内容和效力差异显著
法律效力方面，10个州的评估限制条款是以州宪法修正案的形式通过，其余10个州是以提案的形式通过。州宪法修正案具有较高的法律效力，该类条款的任何改变都需要选民表决。法律内容方面，各州的法律差异非常显著，在优惠范围、限制规定、所有权变更和评估价值迁移方面都明显不同。而上海和重庆的试点方案，税基确定和优惠措施方面规定不详细、差异较小，只在交易是否更新税基方面存在不同。我国各地区经济发展水平和人口发展状况存在显著差异，因此有必要根据实际情况制定差异化的减免方案。这样才能确保政策的针对性、适用性和有效性。
（三）税基确定方法科学有效
目前，沪渝两地采用住宅交易价格确定税基；而美国均采用批量评估系统确定税基。这种评估系统的基本逻辑是基于市场价值评估。在美国，购买一份资产自动评估报告需要20～25美元，而一份由不动产评估师单独进行评估的报告需要500美元。这种快速且低成本的评估方式是传统方式无法比拟的，因此被广泛应用于房地产税基评估和住宅抵押贷款评估中。
目前，沪渝两地的房产税征收范围有限，随着征收范围的扩大和全国推广，在技术层面上必须依赖批量评估系统。只有借助批量评估系统才能够在规定的期限内对不动产作出快速、稳定和低成本的评估。
五、结束语
从国际经验的分析和我国现有试点方案的比较中，可以得到如下结论：
首先，在美国实施税基减免制度的19个州和哥伦比亚特区中，具体法律内容和法律效力差别很大。与美国各州的房产税税基减免政策相比，我国沪渝两地的税基减免政策差异化程度不高，缺乏地方特色。我国各地区经济发展水平和房地产市场发展状况差异显著，只有根据各地实际情况制定税基减免政策，才能最大程度地确保社会对房产税的接纳程度，提高税收遵从度。
其次，上海和重庆试点方案中都制定了类似于税基冻结的政策，尤其是重庆方案中规定再次销售后税基仍然不变。短期来看，税基冻结的政策在降低征管难度的同时，将为地方政府带来稳定的收入。但长期来看，这些规定对税负公平和地方政府组织的财政收入都可能产生不利的影响。比如：上海方案将有可能造成税负不断地向交易频繁的住宅物业转移；而重庆方案可能造成整体税负不断地向新建物业转移。这将在一定程度上产生税负不公平现象。同时，冻结的税基也在一定程度上限制了地方政府组织财政收入的能力。
再次，美国各州均采用批量评估系统确定房产税税基，这对于税负公平、地方财政收入和房地产市场的健康发展都有着重要意义。上海和重庆试点方案选择交易价格确定税基，短期来看，这种税基确定方法和税基冻结政策可以有效降低技术难度，提高税收管理效率。但是，随着沪渝两地征收范围的不断扩大和全国推广，在技术层面上就必须进行改进，建立和发展批量评估系统。
最后，上海、重庆试点方案的税基确定方法与减免措施规定对房地产市场可能产生较大影响。短期来看，该政策有利于我国房地产市场的调控，稳定房地产价格，控制投机易。但长期来看，房地产市场消费者的决策有可能被扭曲，最终对市场的流动性产生影响。
因此，上海、重庆应在房地产价格回归理性的过程中相机调整试点方案，引入合理的税基确定方法，完善税基减免措施，最大程度地确保社会对房产税的接纳，提高税收遵从度，最终在确保地方政府收入的同时，促进房地产市场的有序、合理发展。
【主要参考文献】
[1] John H. Bowman，Property Tax Circuit Breaks to 2007：Features，Use，and Policy Issues， Lincoln Institute of Land Policy， working paper， 2008.
[2] Mark Haveman and Terri A. Sexton， Property tax assessment limits[R]. Lincoln Institute of Land Policy， 2008.
[3] 上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法[S].2011.
房地产评估法律依据篇(6)
我国现有房产税、土地使用税等税种，已不能适应城镇房地产发展新形势的需要。税收收入增长与相关产业发展极不相称，调控功能未得到有效发挥，财产税在城市政府财政收入中所占比重较低，尚未成为地方财政的主体税种，亟需改革。而房地产税的改革涉及诸多方面，其中，开展房地产税评估征税活动是房地产税制度改革的重要内容。国内外税收征管实践表明，按房地产评估值征税。有利于发挥税收调控功能，调节级差收入，合理配置资源，提高地方政府运用税收政策工具的灵活性。但现阶段，我国推行这一征管措施还需要一定的制度和环境条件。
（一）税制改革：整合现有房地产税制，及时开征新的房地产税或物业税
在税制改革方面，除统一内外税制已有广泛共识外，还需要重点突破的有：1.全面提升财产税在城镇地方税体系中的地位。通过对现行房产税、土地使用税、城市房地产税、土地增值税等税种进行整合，及时开征新的房地产税或物业税，扩大财产税的征收范围，扩展税基。个人拥有的房产，无论自住还是出租，都应逐步依法纳税。2.取消部分减免税，适当提高房地产税等税率，增加政府收入，合理分配公共服务成本。3.贯彻公平原则，通过减免税、设置不同税率等手段，调节社会财富分配差距。4.健全财产税征收网络，在财产购置、持有、交换、继承和赠予等环节及时组织收入，防范收入流失。同时，不断改进征收技术手段，加强税收征管，充分体现主体税种功能。
（二）社会条件：开展房地产税评估征税适宜的政治经济环境
房地产是人们生产、生活的重要物质基础，房地产税收政策不仅关系到政府财政收入，而且涉及经济发展环境和人们的生存条件，特别是对住宅投资。建设、销售、持有和转让等环节的税收政策，涉及成千上万家庭和个人生活，属重要公共事务和服务，政府决策需要兼顾国家、企业和个人等各方利益，力争取得广泛共识。因而开展房地产税评估征税，需要一个较好的政治经济环境。1.评估征税要得到广大纳税人的普遍理解、认可。评估征税不能仅在理论界和税务部门取得共识，关键还在于能否得到城乡居民认可，广大居民的态度是决定因素。如果现阶段城乡居民对评估征税认识有较大的分歧，政府就不宜贸然推行这一征管措施。2.房地产评估征税的对象、范围和评估技术等。与我国经济发展阶段和财富的积累程度要相适应。如果错误地估计了城乡居民的富裕程度、财产状况，评估征税的结果就可能事与愿违。3.经济运行状况较为稳定，政府宏观经济监管有力。
二、房地产税收评估征税需要突破的技术问题
房地产税评税，就是运用一定科学方法，准确评估房地产的市场价值。反映房地产市场供求关系和价格波动。一方面，使房地产税收能够体现纳税人的收益与能力，公平税负：另一方面，保证政府财政收入随经济增长而增长，达到税收收入与政府公共服务支出之间的均衡。围绕这一问题，需要进一步研究以下几方面的内容：（一）确立房地产税评估征税的基本准则房地产税评估征税，和一般资产评估既有相似、相同之处，也有严格区分，需要建立相应的评估准则。以指导房地产评估征税工作的顺利开展。
1.公平准则。公平是世界各国税收制度追求的共同目标，房地产评估征税也不例外。公平准则首先是对评估对象的公平，要求在评估征税中对性能相同或相似、地段相近的房地产采用相同的评估方法评估其价值，作为计征税收的依据。其次是对纳税人的公平，对性能相同或相似、地段相近的房地产价值的评估，如纳税人是自然人，无论其民族、年龄、性别、国籍、文化程度等，都采用同样的方法评估征税：如纳税人是法人，评估征税不因其所有制性质。规模大小、技术先进与否等不同而有所区别。
2.合法准则。经过几十年的努力，我国在房地产管理、资产评估领域已初步形成了一套较为完整的法律、法规和规章，如《城市房地产管理法》、《城市规划法》、《注册会计师法》等。这些法律、法规和规章是评估征税的依据。合法准则要求税务人员和税收评估机构遵守现行房地产管理、资产评估的法律、法规和规章，依法评税，以维护国家税法的严肃性、权威性，保护政府财政利益，同时维护纳税人合法权益。
3.科学准则。在房地产评税工作中，评估人员所面临的经济社会情况较为复杂。如房地产按其用途可分为居住、商业、办公、旅馆、餐饮。娱乐、工业和仓储、农业和综合房地产等，种类繁多，且房地产市场供求关系受多种因素影响波动较大，房地产价格被认为是观察一个国家和地区经济运行状况的“晴雨表”。因此，在评税活动中，评估机构和人员采用的评估方法、技术和程序等，要能科学、准确地反映房地产真实市场价值。使房地产税的征收既保证政府税收收入随房地产经济的发展而增长，又不增加纳税人的负担。
4.时点准则。时点准则要求房地产价值评估结果，应是评估对象在估价时点的合理价值。由于房地产价格随市场供求关系等因素不断发生变化，对房地产价值的评估只能是评估对象在估价时点的合理价值。同时，房地产价值评估需要消耗大量的人力、物力和财力，对政府而言，既不可能也不必要随时或每年对房地产的价值进行评估，就需要合理确定评估征税的周期，一方面，能够较准确地反映房地产价值的变化。比较法，将评估对象与在评估试点的近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格作适当的修正，以此估算估价对象合理价值的方法。比较法的操作步骤有：搜集交易实例；选取可比实例；建立价格可比基础；进行交易情况修正：进行交易日期修正；进行房地产状况修正；求取比准价格。比较法适用于具有交易性的房地产，而对特殊工业用房、学校等很；少发生交易的房地产，则难以适用该方法。
2.地产价值的评估。地产价值的评估可采用基准地价系数修正法、路线价法等方法。基准地价系数修正法是以地产所处地段的基准地价为基础，通过时点修正，容积率修正、行业用途修正等一系列修正，最后确定地产价值。
通过上述方法分析可以看出，目前采用成本法评估房产价值，用基准地价系数修正法评估地产价值较为可行，条件成熟时可采用收益法、市场法等多种方法，但这些方法还需要结合税收征管的要求进一步规范。如收益法对各类房地产的收入要进行较详细的测算和预计等。同时，各地区城市经济发展和房地产市场发育程度不同，在使用上述基本方法时，还要相应调整，以使评估结果更符合本地区的实际情况。
（三）房地产税评税的信息基础
从上述房地产价值评估的基本方法可知，要准确评估房地产价值，达到公平税负的目的，必须以获得准确、真实、可靠的信息资料为前提，而这些信息资料的获取，主要有两种途径：一是税收征管渠道，如纳税申报、税源调查等；二是其他部门的配合，如国土资源部门提供土地基准价格、建设部门提供建筑及设计标准，房产主管部门提供房产基础数据资料、物价部门提供物价指数等。这就需要解决以下问题：
1.部门协调问题。在房地产评税过程中，有关信息涉及城市建设主管部门、房产管理部门，土地资源管理部门、物价管理部门等众多部门，而在现行制度下，这些部门都没有为税务机关提供信息资料的义务，而没有这些部门的配合，整个评税工作就无法进行。因而，在开展正式房地产税评估工作之前，必须以法律制度的形式，规定上述部门为税务机关提供房地产信息资料的义务，使税务机关在评税过程中与上述部门协商时有法可依。
2.信息的准确性问题。由于房地产市场供求关系瞬息万变，有关部门提供的信息资料不一定能够满足评税，工作需要，如基准地价资料，税务部门还需要根据实际情况进行调整，以保证房地产价值评估的准确性。
3.信息管理问题。前文描述了信息在房地产税评税中的重要性，这就要求在税收征管制度中，将信息管理摆到突出位置，主要做好两方面的工作：一是税务机关建立房地产税评税信息库，及时更新数据，掌握税源动态：二是加快电子政务推行步伐，实现政府部门之间信息资源共享，尽可能降低评税成本，提高税务工作效率。
（四）房地产税制改革中的税费关系
与房地产税评税制度改革密切相关的问题，是税费关系的规范。据北京市有关部门调查，近年来，涉及城市建设和房地产行业的收费、基金共有几十项，其中，中央批准的约占70％，北京市批准的约占30％。税收在商品房售价中所占比重较低，约为6％。因此，要达到房地产税评税制度改革的预期目标，就必须有效解决税费关系问题。从目前房地产行业发展现状分析。各种收费过多过滥是造成房价居高不下的重要原因之一。同时，收费侵蚀税基，影响政府房地产税收收入的增长。大规模清理，整顿各类收费，基金，成为评税制度改革的重要前提。
（五）房地产税评税机构与队伍建设
与其他税收征管相比，开展房地产评税工作所面临的情况更为复杂，技术要求更高，政策性更强，需要建立一支从事此项工作的专业队伍。从从业人员的知识结构分析，除税收专业知识和财务会计知识外，还需要具有以下几方面的专业知识与能力：
1.评估技术与方法。能够熟练掌握评估房产和地产价值的各种专业技术知识，能够及时处理评估过程中所遇到的不确定性因素，确保房产和地产评估价值比较准确、合理，接近市场价值，反映市场供求关系，既保证政府财政收入能随经济增长而增长，又维护纳税人的合法权益，促进房地产行业的健康发展。
2.及时掌握房地产业发展状况，了解市场信息，能够准确分析和判断房地产业发展趋势，为有效开展评税工作服务。
3.熟悉和掌握国家有关城市建设和房地产发展的法律，法规和管理制度，明确评税工作的法律依据。
（六）建立纳税人争议处理机制，保护纳税人合法权益
对房地产实行评估征税，不同于流转税、所得税等税种在现行税法下以既成事实的收入或行为为课税对象，而是运用一定的技术、方法估计和测算征税对象的价值，客观上存在一定的不确定性，难度较大。因此，需要广泛听取纳税人的意见，使其能够接受评估结果，履行纳税义务。当纳税人对评估方法、程序和结果等提出异议时，应建立相应的处理机制，以税务部门为主导，沟通信息，交换意见，最终达成共识，完成纳税业务，保护纳税人合法权益。如纳税人仍不满意，再进入税收复议和行政诉讼程序解决。
三、我国开展房地产税评估征税工作的几点政策建议
如前所述，我国经济社会发展，特别是城市化进程加快，对房地产业发展产生了巨大的推动，而房地产税征收管理现状，已不适应新形势的需要，借鉴国际经验，及时开展房地产税评税工作，贯彻政府宏观经济社会政策，实现经济与税收的良性循环已是大势所趋。因而，近期内需要开展的重点工作有：
（一）正确估计目前的政治经济环境，创造条件，开展房地产税评估征税工作
房地产市场是一定时期观察一个地区或国家经济运行的“晴雨表”，其中住房又是人们生存的基本条件。在目前我国政治经济条件下推行评估征税，就需要准确把握可能出现的问题与风险，创造条件，逐步开展房地产税评估征税工作。首先，要考虑房地产开发企业的承受能力与对整个房地产市场的影响：其次，考虑纳税人对评估征税的接受程度，特别是当普通住宅被纳入评估征税范围后，所产生的政治社会影响。笔者认为，在近1～2年内，将城镇普通住宅纳入评估征税的范围是不现实的；在房地产领域税费关系没有根本理顺的情况下，推行评估征税也是困难重重。
（二）建立评税技术标准，采用多种技术手段，准确评估房地产价值
如前所述。资产评估和地产评估的方法较多，可供房地产税评税选择。在试点的基础上，可建立适应不同类型资产的评估技术标准。在房产价值评估中，可根据房产的不同用途，采用不同的评估技术开展评估。对自用的房产价值。由于无相同或相似的市场价值，也可能无可比较的收益，可采用成本法评估其价值；对出租或从事酒店业等经营类房产，根据收益法评估其价值。对具有相同或相似市场价格的房产，采用市场法评估。在建立房地产税评估标准过程中，评税技术标准的建立，并不是简单的照搬现成的资产评估技术与方法，而是在此基础上，考虑评税工作的特殊需要，进行相应的调整与修改，以满足税收征管的需要。
（三）建立评税技术信息体系，保证评税工作顺利进行
要准确评估房地产价值，满足税收征管需要，税务机关应及时掌握税源状况，分析房地产市场变化，保证房地产价值评估的科学性、合理性。这就需要建立完善的技术信息体系保障。从房地产税评税所需信息来源分析，主要包括以下几类：1.纳税人基本信息。这类信息数据库可通过纳税申报等途径，由税务机关建立。2.房产开发、建设、交易和管理信息。这类信息主要掌握在城市建设、房产管理、房地产开发公司等机构中。3.土地开发、使用权交易、基准地价等信息。这类信息主要掌握在土地主管部门、城市建设等部门。税务机构须得到上述机构的大力支持，才能得到税收评估所需要的信息。解决的途径有两个：一是以法律制度形式规定上述机构配合税务机关评税的义务，并负责提供相应信息；二是尽快建立政府机构间信息共享机制，努力降低评税成本。新晨
（四）规范房地产行业税费关系，增加政府税收收入
针对房地产行业税费关系复杂，涉及众多部门利益的情况，分步实行改革。首先，清理、取消不合理、不合法的收费；其次，将具有税收性质的收费，分批、分次实行“费改税”，充分考虑房地产开发企业的承受能力，以及对房地产市场的影响；最后，将不能实行“费改税”且征收合理的收费项目，进一步规范化。
房地产评估法律依据篇(7)
[论文关键词]农村房屋；抵押；法定租赁权；法律思考
一般认为，农村房屋，是指在农村集体经济组织所有的土地上建造的属于农民个人所有的自住房。房屋，作为不动产，由权利人依法享有占有、使用、收益、处分的权利。城市房屋抵押早已开始，而农村房屋基于其特殊性，法律上规定宅基地使用权不能抵押。随着农村经济的快速发展，农村房屋抵押贷款将得以建立和完善。
一、农村房屋抵押困境分析
（一）法律障碍
农民将自己的房屋抵押，一般是为了筹集资金，向银行等金融机构贷款，银行等金融机构为了降低其贷款风险，通常要求农民提供担保。当农民不能偿还贷款时，银行等金融机构就会行使其抵押权，然而法律规定农村房屋下的宅基地使用权不能与农村房屋一并抵押，这样就存在我国农村房屋抵押贷款法律规定与现实需要存在冲突。
我国宪法明确规定，集体土地属于集体所有，农民对自己房屋下的宅基地只有使用权，而没有处分权。我国《物权法》第184条第2款规定“下列财产不得抵押：耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外”。《物权法》明确规定宅基地等集体所有的土地使用权不能抵押。因此，农民用农村房屋抵押融资受到限制。
我国《土地管理法》第62条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。我国实行农村村民“一户一宅”原则，即一户只能拥有一处宅基地，国家为了保障农民基本生存权利做到“居者有其屋”，政策上不支持农民住宅用于抵押融资。
我国《担保法》第37条规定，农村耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得用于抵押。同样，农民因房屋下的宅基地不能抵押融资。
以上四部法律都明确规定了农村宅基地使用权不能抵押，现实当中，农村房屋抵押，通常认为是农村房屋作为抵押物，但其抵押的价值应包含房屋和房屋下的宅基地，而宅基地使用权是不能抵押的，因而推定农村房屋也不能抵押。
（二）农村房屋抵押登记障碍
一方面，由于我国农村人口多、面积大、范围广，登记工作难度大等原因，我国目前尚未对农村的房屋进行全面确权，绝大多数农村房屋没有房屋产权证，当房屋进行抵押时，抵押登记当然也就没有办法办理。另一方面，根据《房屋登记办法》第 87 条规定：“申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定的除外，房屋登记机关应当不予办理。”国土资源部在 2004 年11 月2日也印发《关于加强农村宅基地管理的意见》（国土资发〔2004〕234 号）特别强调“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。”因此，农村房屋的所有权转移登记仅限于集体经济组织内部的成员之间，而农村的需求又是有限的，这极大地限制了农民向银行等金融机构抵押贷款。
（三）农村房屋价值评估障碍
农村村民一旦无法偿还债款，抵押权人就会实现其抵押权。在抵押权人实现抵押权时，将如何认定农村房屋的价值呢？实际上，农村房屋的价值相比城市房屋难以确定其价值。农村房屋的建设与城市房屋的开发建造有很大的不同，农村房屋的价值评估缺乏统一可操作的标准，建房材料、成本质量差异很大，此外，农村房屋的价值评估机构大多来自城市，他们并不了解农村的相关情况，实地价值评估带来困难，而且农村房屋处在农村地区，这些都会影响农房本身的价值。除了物理上的原因外，现行法律对农户流转的限制，很难评估出相对公允的价值，使得抵押双方满意。
二、农村房屋抵押的必要性与可行性之考察
对于我国农村房屋是否可以抵押，人们有不同的观点。一种观点认为，根据“房地一体”原则，宅基地使用权不能转让，农村房屋也不能抵押，否则，违背了“房地一体”的原则；另一种观点主张“宅基地使用权不得单独转让、抵押，建造在宅基地上的住房转让、抵押的，宅基地使用权一并转让、抵押。”此观点认为，农村房屋可以抵押，并与宅基地一并抵押。第三种观点则认为，可以借鉴日本民法的作法，即引入宅基地使用权租赁制度，农村房屋的受让人可基于债权性质的宅基地使用权租赁权取得房屋的所有权。笔者认为，农村房屋抵押是市场经济的发展的必然要求，农村房屋抵押有其存在的必要性和可行性。
（一）农村房屋抵押之必要性考察
1.保障广大农民的财产权
根据《中华人民共和国宪法》第 13 条规定：“公民的合法的私有财产不受侵犯。国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。”农村房屋做为农民的一项私有财产，可以行使占有、使用、收益和处分的所有权能，即农民可以自由支配自己的房产。农村房屋抵押，有利于保障农民的财产权。
2.盘活农村静态的资产
虽然，法律并没有规定农村房屋不能抵押，但是受限于“房随地走，地随房走”的原则，农村房屋无法像城市房屋那样在市场进行自由流转，也不具备融资担保功能，这样一来，农村房屋这一资产不能流转，变成了“死产”。农村房屋抵押可以将静态的资产转化为活的资本，让农村房屋成为农村发展的生产要素，激活农村经济。
3.城乡一体化的发展要求
随着城市化战略的逐步实施，在基础设施比较完备，经济比较发达的地区，城镇与农村已经没有明显的界限，而农民房屋不能自由买卖，把已完成城镇一体化的状态，人为的割裂成城镇和农村。因此，从城乡一体化的角度出发，开展农村房屋抵押融资，使得农村房屋能够向城市房屋一样自由抵押处分符合城乡统筹的政策，对打破城乡隔绝、地域界限和身份限制，有利于建立全国统一、公平竞争和城乡和谐的大金融市场。
（二）农村房屋抵押之可行性考察
1.法律可行性之考察
首先，我国《宪法》第13条规定国家依照法律规定保护公民的私有财产权。国家以根本大法的形式确定了公民合法的财产权。而公民的私有财产权应包括占有、使用、收益和处分的权利，因此，农民用自己所有的农村房屋设定抵押权，是依法处分自己的财产，符合国家根本大法的规定。
其次，我国《民法通则》第75条第1款规定公民的个人财产中包括公民的合法的房屋。我国《民法通则》规定国家保护公民的合法财产权，我国法律允许城市房产可以用于抵押融资，根据法律之平等原则，农村集体土地上的房屋也应该和城市国有土地上的房屋一样可以用于抵押融资，体现法律的公平与正义。
再次，我国《担保法》第37条对不得抵押的财产中，主要是指宅基地的使用权不得抵押，并没有将农村房屋列为不得抵押的对象。另外，《担保法》第34条第1款规定可以作为抵押物的是“抵押人所有的房屋和其他地上定着物”。担保法没有对抵押房屋规定必须是国有土地上的房屋或集体土地上的房屋做区分，从严格意义上看，集体土地上的农村房屋是可以用于抵押的。
最后，我国《土地管理法》第62条的规定，农村村民如果出租出售宅基地上所建住宅后，不能再申请宅基地的。由此可见，村民出租、出售房屋，法律并无禁止性规定，既然可以农村房屋可以出租、出售，根据法无禁止者皆可为的原则，那么宅基地上的农村房屋也可以用于抵押。
从上述五部法律可见，我国农村房屋抵押是有其法律的可行性的。根据私法原则之“法无禁止者皆可为”，既然我国法律并没有明确进行农村房屋抵押，并且以上法律在一定程度上认可农民对自己的房屋进行处分，因此，我们对农村房屋抵押的行为也当然认定其为有效的。
2.理论可行性之考察
法定租赁权法理依据是指因房屋在自然属性上与土地的不可分离，但土地和房屋分别属于不动产，为不同的权利主体所有，可以单独作为交易的标的，因此当不同的或同一所有权人将土地或房屋同时或先后转让给不同的人所有，则推断为土地受让人默许房屋受让人继续使用土地，但房屋所有权人必须向土地所有权人支付相应的对价，其法律性质为租赁，且租赁的期限不受法律关于一般租赁合同租期之限制。
法定租赁权的性质是债权而非物权。正如学者指出的，在法定租赁权的制度框架下，农村房屋的买受人在取得房屋所有权的同时，对于房屋的宅基地并非取得作为物权的村民的“宅基地使用权”，而是取得作为债权的“宅基地租赁权”。基于该债权性质的租赁权，房屋买受人可以占有并使用宅基地，达到对宅基地用益的目的，这一结果并非出于农村房屋买卖双方的自由意志，而是出于法律的直接规定，同时，租赁的标的物是宅基地而不是宅基地所有权。
按照法定租赁权理论，对于农村房屋的受让人，就不会有身份的限制，即包括本集体的成员，其他农村集体的成员和城市居民，都完全可以作为受让人取得农村房屋的所有权，同时与该房屋宅基地所有权人的集体之间产生法定租赁权关系。在我国法律规定的集体土地使用范围内，用支付租金的方式解决集体土地问题是符合法律规定的，并且农村集体经济组织也可通过积累资金来解决农村集体经济组织内村民的福利和社会保障问题。
三、建立和完善农村房屋抵押制度的建议
（一）加快推进农村房屋产权登记工作
根据物权法的基本原理，不动产物权的公示方式登记，未经登记或不生效力或不对抗第三人。因此，房屋产权证是开展农村房屋抵押融资的前提条件，农民要想抵押贷款，就必须办理抵押登记，否则不能进行抵押。因此，应大力推进对农村房屋产权登记工作，号召广大农民积极进行房屋登记，对符合农村房屋登记条件的房屋，应当给予登记和发证。农村房屋所有权人的权利得到明确后，有利于农村房屋抵押，从而降低了金融机构抵押贷款的风险，保障了交易双方的合法权益。
（二）建立健全农村房屋价值评估体系
从目前市场交易的情况来看，绝大部分的评估机构都来自城市，专门的农村评估机构很少，难以适应市场经济发展的需要。此外，城市房屋的评估机构适用的标准是否适用于农村值得人们的怀疑。因此，在现行的评估体系下，建立适合农村房屋的评估体系，合理评价农村房屋的价值，是非常重要和必要的。当然，并不是说完全地否定城市房屋评估体系，在建立农村房屋价值评估体系中，城市房屋的价值评估体系对农村房屋价值的评估仍然具有借鉴意义。
因此，政府应倡导成立农村房屋评估中介机构或设立相应部门，并制定和公布本区域内的农村房屋的最低保护价，发挥政府的经济调节功能，为农村房屋的价值评估提供依据和指导。在农村建立房屋价值评估体系的基础上，金融机构可委托评估中介机构对农村房屋价值进行评估，农村房屋的所有权人也可以申请进行房屋价值评估，评估机构出具的评估报告将为金融机构对农村房屋抵押融资时的价值提供参考。
（三）建立健全社会保障服务体系
进行农村房屋抵押贷款，最大和最现实的问题是，农村房屋变现后，农民的居住问题。法律规定宅基地使用权不能流转，一个很重要的原因是为了保障农民的日常生活保障。如果农民将房屋进行抵押贷款，无法还贷时，农民将会失去房屋，一无所有，这将极大地影响农民的生存问题。因此，建立健全的社会保障体系，将有效地避免了这类问题的发生，解决了农民的后顾之忧，农民可以安心地将自己的房屋用于抵押，这将有利于推动农村房屋抵押的进行，发展农村经济。
（四）完善配套法律法规
在与国家法律、法规不冲突的原则下，制定规范性地方法规与政策，协调相关部门，行使地方立法权，制定适合当地农村房屋抵押的特色政策，这将有利于推动中国法律制度的建设与完善。在一部分地区实行试点，对农村房屋抵押贷款问题进行立法实践，将是立法的有益探索。
因此，通过完善法律规范，对农房抵押贷款的相关法律问题加以规范，将有利于推动农村房屋抵押的顺利进行。例如2009年，成都市政府下发了《关于成都市农村产权抵押融资总体方案及相关管理办法的通知》，以及《成都市农村土地承包经营权抵押融资管理办法（试行）》、《成都市农村房屋抵押融资管理办法（试行）》、《成都市集体建设用地使用权抵押融资管理办法（试行）》等三个具体操作文件，为农村房屋产权直接向金融机构质押、抵押融资提供了法规保障。
