住宅产业论文篇(1)

关键词：住宅产业发展建筑经济

1我国住宅产业发展与现状

1.1住宅产业发展的历史沿革

建国以来，在国家经济体制和宏观经济政策影响下，我国住宅产业经历了从无到有，一步步成长、成熟并走向健康发展的历程，基本可归纳为休眠期、复苏期、成长期、变革期和发展期。

1.住宅产业的休眠期（1949～1978年）。由于受到“先生产、后生活”的政策影响，城镇住宅建设总量只有近5亿护，人居居住面积仅为3.6m2，人民居住水平与建国初期相比未得到提高。这一时期，住宅产业基本处于“休眠”状态。

2.住宅产业的复苏期（1979～1990年）。党的十一届三中全会以后，经济体制改革给我国住宅产业发展注入了勃勃生机，沉寂了30多年的住宅与房地产业开始复苏，进入了探索和改革发展时期。国家在发展住宅建设，改善人民居住条件，培育住宅与房地产市场方面采取了一系列改革措施。其中城市土地使用制度改革和城镇住房制度的改革为我国住宅与房地产业的振兴与发展提供了政策支持。尤其是从1980年4月邓小平同志发表关于建筑业和住宅问题的谈话开始，全国开始了对城镇住房制度改革的探索，住宅与房地产业进入到第一次快速发展阶段。住宅投资从1978年的39.21亿元增长到1990年的498.34亿元，累计投资3222.85亿元；城镇住宅竣工面积由3752万m2增长到17317万m2；城镇人均居住面积由3.6m2增长到6.7m2.这一时期，住宅建设的特点是：统一规划、统一建设、统一管理逐步成为当时的主要建设模式。在规划理论上逐步形成居住区——居住小区——住宅组团的规划结构，并有较完善的公建配套，如：影剧院、百货商店、医院等。在住宅与房地产开发领域，一批新型的房屋开发公司开始诞生，成为国民经济的重要组成部分。在住宅生产领域开始工业化住宅生产方式的探索，装配式住宅、内浇外挂住宅、框架剪力墙住宅等新型建筑体系得到快速发展，预制构件厂、墙体材料厂、厨卫洁具厂、门窗厂、混凝土集中搅拌站等一批新兴产业应运而生。在住宅管理与服务领域，开始了专业化、现代化管理模式的探索，项目的策划、物业管理、住房金融、住宅及部品流通供配等新兴产业得到快速发展。经过十几年的探索和发展，住宅产业在恢复中探索，在探索中发展，在发展中改革，在改革中完善，住宅建设已经步入了产业化发展轨道，成为国民经济振兴和社会发展的重要行业，住宅产业的效应初见倪端。

3.住宅产业的成长期（1991～1995年）。1992年，在邓小平同志南巡讲话的推动下，住宅与房地产业在有利的政治、经济环境下得以全面迅速发展。同时，外商投资为住宅与房地产业发展增添了新投资来源。城镇住宅建设投资由1991年的640.83亿元增长到1995年的3278.19亿元，平均年递增659.34亿元，1995年的住宅投资比1978～1990年13年累计投资3222.85亿元多55.34亿元；城镇住宅竣工面积由19240万m2增长到37489万m2人均居住面积由6.9m2增长到8.1m2.从1993年下半年开始，由于经济的过热增长，导致了通货膨胀等多方面问题，国家加强宏观经济调控的力度，出台了《城市房地产管理法》等一系列法规措施，标志着我国住宅与房地产业进入了法制化的轨道。从1993年到1995年，我国住宅与房地产业经历了顶峰、受挫相持、理性回落和平稳发展的过程。这一时期，住宅建设进入了高速发展时期，住宅建设提出了“全面规划、合理布局、综合开发、配套建设”社会化大生产的方针，注重提高住宅的工程质量，提出住宅建设走规模效益的道路。住宅建设的快速发展带动了相关产业的进步和成长，住宅科技发展取得明显进步，1995年住宅产业科技进步贡献率达到了25.4%.同时，全国开展了城市住宅小区建设试点工作，使我国住宅建设取得了前所未有的成绩，从规划设计理念、施工技术及质量、四新成果的应用等方面，推动了全国住宅科技的发展，引导了住宅产业的健康发展，住宅产业作为国民经济新的经济增长点的地位初步显现。

4.住宅产业的变革期（1996～2000年）。1996年中央经济工作会议指出，要把住宅建设作为国民经济新的经济增长点。围绕住房消费成为新的经济增长点这个中心，我国住房分配制度改革取得了历史性突破，停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。住房市场化进程加速，城镇住宅建设的运行机制发生了深刻变化，使城镇居民已经成为住房投资和消费的主体，住房二级市场的开放和住房市场体系的加速发展，市场机制在住房资源配置中的作用越来越突出。在住房制度改革等政策引导下，城镇住宅建设持续快速发展，跨上一个新台阶。住宅建设经受东南亚金融危机、国民经济增长速度放缓等宏观经济环境的不利影响，经受了住房消费主体转变以及居民消费预期下降的考验。2000年住宅竣工面积54864万m2，人均居住面积达到10.3m2，城镇住房短缺时代基本结束。住宅建设已逐步由数量增长转向数量和质量并举的发展阶段，住宅建设方式依靠积极推进住宅产业现代化，逐步由粗放型向集约型转变。《住宅产业现代化试点工作大纲》（建房［1996］181号）文件的出台拉开了我国推进住宅产业现代化的序幕，《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》（［1999］72号）文件的出台，将我国推进住宅产业现代化工作推向了高潮。“2000年小康型城乡住宅科技产业工程”的顺利实施和几年来的探索和实践，初步构建了住宅产业现代化的总体框架，并取得了明显成效。2000年住宅产业科技进步贡献率增长到31.4%.这一时期，住宅产业发生了重大变革，其特点是：在生产领域，以增量和质量发展为主要特征，组织大规模的住宅生产与供应，住宅的生产方式在逐步转变，住宅的质量稳步提升，居住条件和环境在逐步改善。在分配、流通领域，以城镇住房货币化分配为核心政策，构建住宅商品化、社会化的新体制，相应的市场政策陆续出台，交易日趋活跃消费领域，以物业管理为基本制度，提高住宅消费的市场化程度，较好地满足了群众日益提高的住房消费需求。这一系列变革，是一项产业是否成熟的重要标志，也标志着我国住宅产业逐步走向持续健康发展阶段。

5.住宅产业的发展期。经过几十年的改革和发展，住宅产业作为国民经济中的重要产业的地位已经确立。我国住宅建设顺利完成了由计划经济型发展方式向市场导向型发展方式的转变的第一次重大转折，住宅产业已进入了持续、健康发展的新时期。新时期住宅产业发展的指导思想是坚持以需求为中心，面向百姓，面向未来。面向百姓，就是面向现实的有效需求，面向广大不同消费层次的需求；面向未来，就是面向需求特点的变化，面向需求的趋势。保持住宅建设持续健康发展的根本保证是坚持以需求为中心。需求决定着发展，发展适应需求，需求刺激发展是市场经济的客观规律。保护需求、培育需求和刺激需求的核心是住宅的质量和成本。提高住宅质量，降低住宅生产成本的根本出路是依靠科技创新和科技进步，推进住宅产业现代化是新时期住宅产业发展的必然趋势。通过加快推进住宅产业现代化，不断提高住宅的综合质量，提高住宅生产的劳动生产率，降低住宅成本是新时期住宅产业发展的根本目标和任务。为引导和带动住宅产业现代化，我国开始实施“国家康居示范工程”，通过先进适用成套技术的集成和推广，全面提高住宅建设的质量，创建新世纪换代住宅的样板，加快新技术、新成果的推广应用，示范性带动和推进住宅产业现代化的实施。

1.2住宅产业在我国国民经济中的地位和作用日益突出

我国住宅建设进入到快速健康发展的轨道，住宅建设投资逐年增长，住宅消费市场日趋活跃，住宅产业从投资与消费两个方面有效地拉动了国民经济增长，已经发展成为国民经济的重要产业。特别是“九五”期间，住宅建设保持快速、健康发展态势，住宅产业在国民经济中的地位日益突出。1996年至2000年城乡住宅建设投资达到31615.95亿元（其中城镇21442.86亿元），比“八五”同期增长119.5%（124.8%）。2000年城乡住宅建设投资7594亿元（其中城镇5435亿元），占当年GDP的8.49%，占当年全社会固定资产投资的23.28%.据国家统计局有关专家按市场法和成本法两种办法初步估算，城镇住宅与房地产业增加值约为5400亿元，占GDP的比重约6%左右。2000年GDP增长中，投资（9.3%）贡献41.94%，其中房地产开发完成投资增长占固定资产投资增长额的30%，拉动GDP增长约1个百分点，诱发建筑业、制造业、采矿业等几十个相关产业产出增加共2700亿元左右，诱发系数达1.5.“九五”期间城镇住宅竣工面积23.8亿m2，平均每年建设住宅4.8亿m2.2001年城镇住宅竣工面积5.4亿m2，个人购买商品住宅的面积同比增长20.8%，所占比重达到93.9%，城镇居民家庭恩格尔系数为37.9%.住宅产业已经成为新经济增长点和新消费热点，带动相关产业发展，有效地拉动国民经济增长。

1.3我国住宅产业发展中存在的主要问题

目前，随着市场经济体制的逐步深化，住宅产业的宏观调控体系、市场体系在不断的完善。分析和研究我国住宅产业发展，应从基础抓起，重点集中于建立完善的住宅产业现代化体系。因此，从狭义住宅产业范畴研究我国住宅产业是当前发展住宅产业的基础。我国住宅产业现代化体系受体制和国情的影响，起步较晚，还处在探索阶段，与国外发展国家相比还有较大差距。

从科技发展领域看，主要表现在：

1.住宅建设还未摆脱粗放型生产方式。住宅产业的缺陷暴露明显：主要表现概括为“二高二低”——物质消耗高、能源消耗高，生产率低、科技进步对住宅产业发展的贡献率低。能源消耗为发达国家的3～4倍，劳动生产率只相当于发达国家的1／5～1／6，科技进步对住宅产业发展的贡献率仅为31.4%，与发达国家的60%～80%相比还有很大差距。按照国际通行说法，科技进步对产业的贡献率超过50%才算是集约内涵型发展的产业。

2.住宅技术的发展仍以单项技术推广应用为主，技术上缺乏有效的集成和整合，尚未形成完整系列的建筑体系。尤其是国外已比较通用的钢结构住宅、木结构住宅、装配式住宅、混凝土砌块等新型建筑体系缺乏相应的配套技术及相关规范、标准，推行起来难度较大，难以形成规模效益。

3.住宅部品的工业化水平还较低，尚未形成系列化、规模化生产体系。住宅部品的配套性、通用性差、生产规模小，特别是规范住宅部品生产的模数协调工作滞后，阻碍了住宅标准化、通用化住宅部品体系的形成。

从体制方面看，主要表现在：

1.推进住宅产业现代化的工作机制尚不健全。缺乏统筹全局、统一协调的领导决策机制和有效的工作机制。除部分省、市外，不少地方还没有建立开展住宅产业现代化的工作机制，缺乏具体的目标、步骤和措施。住宅产业现代化的工作主要局限在住宅小区的示范、试点项目上，未能形成引导住宅发展的产业链条以及与产业现代化相适应的成套技术体系。

2.缺乏有效的经济、技术政策作保障。不能有效地调动社会各界推进住宅产业现代化的积极性。对形成产业现代化的住宅建筑体系、部品体系和技术支撑体系，缺乏必要的优惠政策支持和调控手段，难以形成以市场为导向的自我发展、自我创新、自我完善的市场化激励机制。

2住宅产业的发展特征

“十五”是我国国民经济和社会发展的重要时期，我国将全面建设小康社会，城镇化进程将加快，人民的居住水平和人居环境质量将有更大的提高，住宅建设面临新的机遇和挑战。新世纪到来，住宅建设又迎来了巨大的发展空间，中国的住宅建设任重而道远。当前，要正确分析住宅建设的新形势，准确把握住宅发展的新特点。主要表现在以下四个方面：

1.住宅建设仍处在总量增长发展阶段。尽管住宅建设取得了很大成效，城镇居民人均建筑面积已超过了20m2，但总体上看，城镇居民的居住水平与发达国家相比，与城镇居民日益增长的需求相比仍有较大差距。住房市场的潜在需求还很大，住房苦乐不均的问题还很普遍，尚有1.5亿m2危旧房屋面临改造、156万个家庭缺房、35万个家庭人均住房建筑面积在8m2以下。因此，住宅建设有着更加广阔的发展空间。“十五”期间，国民经济预计平均每年以7%的速度增长，城市化水平每年提高0.8～1%.伴随着经济的快速增长和城镇化进程的加快，为住宅产业的发展提供了良好的经济环境和广阔的市场前景。“十五”期间，全国城乡住宅累计竣工面积57亿护，其中城镇住宅竣工面积27亿低年均建设5.4亿m2，农村住宅竣工面积30亿护，年均竣工6亿m2.同时，随着城市人口数量的增加，大量危旧房屋的改造，住宅的需求量巨大，仍有很大的发展空间，在相当长的时期内，仍处于增量型发展阶段。

2.住宅建设已经进入以需求为导向的发展阶段。经过改革开放20年国民经济的快速发展，居民的生活水平和消费结构发生了很大的变化，市场对住房的需求已从生存型向舒适型发展，对住宅的居住条件提出了更高的要求。我国住房制度改革已经实现了重大突破，个人成为住房消费主体的同时也成了市场主体，由被动消费变为主动消费，住房的供求关系发生了历史性转变，市场对住宅的品质正在进行重新的认识和定位。现在人们越来越多地提到绿色住宅、生态住宅、健康住宅等新的概念，反映出市场对居住的概念正发生质的变化。实现住宅质量质的飞跃是保护需求、培育需求、刺激需求的基础，是新时期住宅建设的根本任务。

3.住宅建设方式正走向科技高度集中的集约型发展阶段。我国住宅建设方式受计划经济体制及生产力落后的影响，住宅建设的工业化程度低，施工仍以现场手工湿操作为主，生产效率低，仍属于劳动力密集型生产方式。建筑材料、设备及住宅部品的供应，没有形成技术先进、规模生产、系列化配套的社会化供应体系，这种状况导致住宅质量不高、设备通用性差、性能成本比不合理、建设资源浪费等。因此，必须依靠科技进步和技术创新，提高住宅产业的集约化程度，促进住宅建设整体水平提高。

4.住宅与房地产市场已进入法制化、规范化发展阶段。《商品房销售管理办法》、《商品房合同示范文本》等法规的出台，为依法规范住宅与房地产场秩序提供了依据。今年人大政府报告提出，大力整顿和规范房地产市场是整顿和规范经济秩序的重要工作。今后一段时期，针对目前房地产市场出现的虚假广告、房屋面积缺斤短两、房屋质量低劣等现象，将进一步规范开发企业行为，维护房地产市场秩序做为整顿和规范房地产市场的工作重点。

3促进住宅建设持续健康发展的有效途径

加快我国住宅产业发展的关键，一是要扩大住房的有效需求，完善住房消费市场。主要着力点在于引导和刺激居民直接支付的住房消费，增加居民的购买能力。继续深化改革居民住房消费的体制，建立优良的市场服务体系是重点。二是增加住宅的有效供给，完善住宅生产建设体系。主要着力点在于提高住宅的综合质量和降低住宅生产成本。加快推进住宅产业现代化，以科技为先导，提高住宅产业科技进步贡献率，加快住宅技术、材料和部品的更新换代，是坚持以需求为中心，保持住宅建设持续健康发展的根本保证。

1.国家康居示范工程作为产业化载体的实施，带动了和推动住宅产业现代化发展。示范工程以住宅小区为载体，以推进住宅产业现代化，提高住宅质量为总目标，通过示范小区引路，加速科技成果转化为生产力，提高住宅科技贡献率及住宅生产企业的劳动生产率，推动住宅建设整体水平的提高。示范工程不仅在住宅小区的开发理念、规划设计、环境设计等方面，充分体现出以人为本的设计理念，体现出当今住宅设计领域中的最新理念、最新设计手法和最新技术手段，而且在住宅的功能与性能、设备与设施的装备水平等方面有明显的进步和提高，起着积极的引导作用。同时在住宅建设贯彻“节能、节水、节地”，“淘汰落后部品”等产业政策，在引导住宅建设技术发展等方面起着重要的导向和了范作明。主要体现在：一是住宅的规划设计突出强调住宅的均好性、多样性和协调性，从住宅的适用性能、安全性能、耐久性能、环境性能、经济性能五方面术提升住宅的功能质量作为设计的主要原则。二是大力推广和应用先进适用的住宅成套技术。这是示范工程的标志和核心，也是项目能否立项的关键。住宅产业化成套技术包括：建筑与结构技术、节能与新能源利用技术、厨卫技术、管线技术、环境及其保障技术、智能化技术及施工建造技术等7大技术体系。这些技术需要在示范工程中不断实践、不断改进，逐步地完善和更新，示范工程就是要成为系统技术的集成和载体，发挥其辐射和带动作用。三是积极推广应用优良住宅部品。住宅部品体系是构成成套技术体系的基础，是促进住宅更新换代的主要环节，要通过示范工程不断完善住宅部品的通用化、系列化体系，引导住宅部品标准化的发展。

2.积极开展住宅产品淘汰、推荐认定制度，完善住宅部品的通用化体系。建立完善的住宅部品体系是实现住宅产业现代化的关键，住宅部品体系是建立在通用化、系列化和集成化基础之上，必须有优良性能的部品做保障。因此淘汰落后产品，推荐认定适合产业发展需求，满足住宅适用性要求的优良部品，完善住宅部品的配套、集成是推进住宅产业现代化的基础性工作。当前应重点做好以下工作：一是编制住宅部品淘汰产品及替代产品目录，引导住宅部品技术的健康发展。二是会同有关部门开展住宅部品集成化、通用化工作，引导住宅部品工业化的发展。三是研究制定需要引进国外的技术、产品的有关技术评估、产品认定的相关办法和技术标准，提出有利于国内企业发展的政策建议。

住宅产业论文篇(2)

关键词：住宅投资 经济增长 因果关系

一、引言

自从改革开放以来，中国经济发展迅速，并且发展势头良好，在中期内GDP的指标有望保持8%的发展速度。与此相对应，中国的住宅投资的规模迅速扩大，住宅投资对经济发展的作用和地位日益提高。房地产行业已成为了有关地方的支柱产业，对地方经济有着举足轻重的作用。但是住宅投资的过快发展也不可避免地给国民经济带来了泡沫，如果泡沫破灭将会对中国经济的发展带来不可预计的后果。对于中国住宅投资与经济增长的相互关系，学术界说法不一。本文将在第二部分对已有文献进行回顾，第三部分结合经济学理论展开分析和讨论，最后一部分得出结论。

二、文献综述

对于住宅投资与经济增长之间领先—滞后关系的争论早已有之，20世纪80年代已开始出现一些利用数据进行讨论的文献。Boléat &Coles（1987）[ ]列表比较了1960—1983年英国、美国、西德、法国、意大利、加拿大、日本等工业化国家住宅投资占GDP 的百分比与人均GDP 的年增长率，发现二者之间存在着相关关系，认为住宅投资不像是会阻碍经济的发展，因果关系的方向是经济的高速增长使得这些国家能够将更多的资源投到住宅上。Greenwood &Hercowitz（1991）[ ]观察美国1954—1989年的家庭耐用消费品、住宅投资与商业投资的数据，指出住宅投资引领商业投资和其他宏观经济变量。

国内的一些学者也已从实证的角度探讨了中国住宅投资与经济增长之间的关系。Liu et al.（2002）[ ]应用1981—2000年的全国性年度数据，郑思齐（2003）[ ]应用1981—2001年的全国性年度数据，探讨中国住宅投资与GDP之间的动态联系，都发现住宅投资的增长和波动对GDP有较大的影响，而GDP主要通过长期均衡关系来调整住宅投资的增长。但这两项研究使用的时间序列短，使用带有滞后项的复杂估计模型又使有效样本进一步缩水，降低了结论的可靠性。沈悦、刘洪玉（2004）[ ]使用中国1986—2002年的年度数据，运用协整分析、脉冲响应函数和预测均方差分解考察了房地产开发投资与GDP互动关系。他们发现，GDP是房地产开发投资的Granger因，但反之不成立；房地产开发投资对GDP的脉冲响应和贡献均大于后者对前者的影响。

从以上对文献的梳理可以看出，有关住宅投资与经济增长互动关系的争论一直未有定论，需要具体问题具体分析。本文试图运用经济学理论，借鉴国内外已有的研究成果，对我国住宅投资与经济增长的关系展开分析，并结合实证的检验。

三、理论分析

住宅投资作为房地产投资中的一大类，是指在新房和公寓的建造以及现有住宅的改善和维护上的支出，主要包括普通住宅、公寓、排屋、别墅等，区别于房地产投资中的商业营业用房和写字楼。住房以其使用寿命的长期性而被划分为资产，是任何财富拥有者都能够拥有的财富之一，也正因此，每年新增的住房投资仅占既有住房存量的很小比例。住房投资是固定资产投资中的重要组成部分，同时也是最为能动的部分之一。

经济增长通常是指在一个较长的时间跨度上，一个国家人均产出（或人均收入）水平的持续增加，常用GDP（国内生产总值）作为通用指标对其进行衡量。目前，我国投资对经济增长的贡献远大于消费，经济增长仍是投资主导型的。图1 给出了1981—2010年GDP 的增长率和住宅投资的增长率，从图中可以看到，在我国经济的转轨过程中，住宅投资和经济增长保持较强的相关性。另一个特点是，住宅投资的波动幅度明显比经济周期的波动幅度大，1993年住宅投资额的增长率为58.76%，同年经济的增速为31.24%，住宅投资增长高于经济增长27.5个百分点。住宅投资的快速增长是否成为中国经济增长的“热源”，是判断我国住宅投资增长合理性的重要依据。

（一）住宅投资对经济增长的影响

根据凯恩斯的有效需求决定模型，社会投资规模对一个国家的经济增长有重大影响。

假设一个社会仅由企业和居民两个部门所组成，总需求Y由消费支出C和投资支出I构成，而住宅投资HI=，则有：

说明住宅投资的变动将以它的倍数来影响产出的变动，对经济增长的影响有乘数效应。但是，投资乘数效应是在一系列假定条件下得出的理论值，现实生活中，由于受多种干扰因素的影响，投资乘数的实际作用比其理论值要低得多。

然而，住宅产业的产业关联度很高，同上下游产业联系紧密，住宅建设活动本身、对建筑材料和设备产生的需求、入住居民的消费支出都会对国民经济增长做出贡献。根据世界银行对50多个国家住房投资的研究，1美元的住房投资能够另外带动其它产业部门中2美元的产出，住房建设所提供的1个就业机会又可以在其它行业中创造2个就业机会，这种乘数效应在其它的投资活动中是较为少见的。由此可见，住房投资和住房建设对各产业部门有较强的带动作用，能够高效率地促进国民经济的增长。

（二）经济增长对住宅投资的影响

住宅产业论文篇(3)

论文摘要：通过我国住宅产业化发展的现状与国外特点的分析比较，指出国内住宅产业发展过程中可借鉴的国外经验。

l 国内住宅建设的现状

改革开放 25年来 ，我国住 宅建设 以前所未有的速度 在发展 ，取得 了巨大成就 ，并 日益成为推 动我国经济发展的重要增长点。但是，我国住宅建设尤其产业发展上存在不少问题，住宅产业要获得更大的发展空问 ，就必须要分析与 国外住宅产业化发展相 比的不足之处。

(1)投资主体分散，规模较小，应变能力及适应能力差，创新能力尤为薄弱 。1992年全 国开发商 只有4200家，到 20o3年增加到 3-4万多家 ，其中90％以上从事住宅开发 。在这个过程 中有一个问题值得注意，这就是伴随着 发展商 的个 数极 大地膨胀 ，而发展商 的个体实 力并没有呈 相应增 加的趋势。

(2)住 宅产业现代化水平低，表现最突 出就是：规划设计 跟不上不断更新 的产业发展 ，标准规范跟不上规划设计的要求 ，技术创新与推广跟不上住宅建设的要求。住宅部品的生产跟不上住宅建筑体系集成的要求。科技含量低，体系研究和集成度滞后是住宅发展的重大障碍，据 1998年统计，我国住宅建设科技贡献率仅为 24．5％，甚至低于我国农业中科技 贡献率(30％)。

(3)市场体系不健全，必要 的配套改革滞后 ，市场的单一性赋予了更多的行政色彩。住宅产业的改革与发展落后于住房制度改革 。目前我 国住宅市场体系建设滞后 ，有关法律 、法规不完善。房屋在二级市场顺畅流通比较困难。住宅市场还存在严重 的住房质量不高，难以满足居民要求，房价过高，消费者难以承受，消费需求市场不足，市场启动困难等问题，这些问题必须得到有关部门的重视，否则在新经济条件下，住 宅产业发展步伐难 以为继 。

(4)企业之 间，产业 上下游 之间缺 少实质性 纽带，难以实现产业化、集约化发展。

2 国外住宅产业化的主要特点

(1)模数协调体系的标准化 ，二战后 ，欧美各 国首先认识到基础标准，特别是模数协调标准对住宅生产工业化的重要意义。20世纪 6o年代 ，联合 国在总结各国经验的基础上提出关于建筑模数协调的建议。目前。国际标准化组织(ISO)已颁布《模数协调》的系列标准 ，各国的模数协调标准正在逐步向国际化标准靠拢。住宅标准设计工作 目前存在着两种趋势：一是一些国家努力实现以标准化构配件组成建筑物的方法，即通用体系原则 ；另一个趋势是缩小定型单位，使标准化和多样化更好的统一起来。

(2)住宅部件的标准化 、系列化 、通用化 。这 是保证住宅最终产品功能与质量的基本条件之一，也是实现住宅产业化的重要标志。例如丹麦在标准化基础上实现部件的通用化，各厂家生产的通用部件都纳入《通用体系产品总目录》，设计人员可以从中选择适当产品进行住 宅设计。

(3)现场施工的技术服务体系。一些经济发达国家商品混凝土占总量的 70％~80％。在模板工程方面 ，美国在 20世纪 7O年代就有 100多家模板工厂 ，从设计到制作逐步形成独立行业。此外 ，现场运 输 、现场清理、建筑物拆除等均可委托专业公司完 成 。

(4)可持续 化发展理论的引入 。在住宅全寿命的各个环节 (建设、使用、维修、改造、拆 除)掌握 “一个核心 ，三个原则”，“一个核心”是指保护地球环境 和节约各类 资源；“三个原则”是资源节 约 、合理利用和再利用 ，即节约使 用能源、水资源、建筑材料、土地资源等各类资源；水资源再利用和废弃物的再利用与再生利用；充分利用天然资源 (太 阳能 、风力、地热 )等 。

(5)住 宅产业发展的预测 工作的积极 开展。这类预测工作大致包括三个方面：住宅现状调查评价和住宅需 求预测 、住 宅经济能 力评 价和预测 、住 宅建设技术途径的评价和预测。

3 国外经验借鉴

3．1 提高住宅科技含量

北美非常重视住宅建设新技术。美国住宅多建于郊区，以低层木结构为主；住宅建筑市场发育完善，住宅用构件和部品的标准化 、系列化 ，及其专业化 、商品化 、社会化程度很 高 ，几乎达到了 100％，各种施工机械、设备、仪器等租赁业非常发达，商品化程度达到 40％。

总的来说，北美住宅技术实用 、高效 ，注重积极开发 ，推广实 用污水处理 和 回用技术 ，生活垃圾 处理技术 、太阳能和地热等 自然能源 的利用技术、小型箱式变压器技术等实用技术，体现健康住宅理念的4R理论，即检查(Review)标准程序和做法，减少(Reduce)产生的浪费 ，重复利用(Reuse)资源和材料，回收(Recycle)通常被废弃的材料。

美国政府尤其重视新技术的研究工作，国会每年拨付住宅和城市发展部 1000万美元专门研究新技术的开发和研究经费，委托美国国家建筑技术研究中心负责建筑技术的研究开发工作。各种协会等社团组织，更是集中大量的资金和人力，推动美国住宅技术 的开发和应用。例如美国航天署正计划将太空船中心先进环境技术如水的循环、净化利用、太阳能电池等逐步开发成民用 品以推广到住宅产业中。

3．2 可持续化理论的引入

可持续发展理论，核心是“发展”，关键是“可持续”，其内涵是淘汰落后，着眼现实的技术物质条件，合理利用资源 ，不断优化和提高效率，遵循发展的螺旋 型上升和量变到质变的规律 ，坚持发展的阶段性 、创新性，保持发展的可持续性 ，注重环境 、生态保护 和优化以及人文历史的保护和延续。

运用可持续发展理论来认识住宅建设，来讨论现阶段住宅建设的发展问题，可以帮助我们正确把握对住宅建设发展的基本判断和趋势，加深对住宅产业现代化发展重要性的认识。

以上海为例，新世纪上海住宅的可持续发展 ，最根本 的是 以科技进步为核心 ，以节地 、节能 、节材和环保 为 目标 ，提高住宅工程质量、功能质量 、环境质量，推广应用新技术、新工艺、新材料、新设备 ，逐步完善住宅部件系列化开发 、集约化生产 、配套化供应的能力 ，有序构筑现代化的住宅生产体系，开发生态型 、环保 型 、智能型 的住宅小区 ，加快了住宅产业现代化的进程 。根据新世纪住宅发展 的特点 ，以可持续发展理论作为战略指导，采取切实可行的对策，促进住宅健康、有序地发展。

3．2．1 住宅布局的全面规划，加强 土地市场的严格调控

土地是不可再生资源，它在住宅建设中又具有不可替代的作用。必须在城市总体规划中明晰住宅布局，并相应确定土地利用规划。政府可以建立土地强制收购储备机制加以调控 ，从而控制整个城市的土地总量。例如：凡已征土地，按城市总体规划不宜建造住宅的，应通过经济和行政相结合的手段予以调整、回收；凡在规定期限内因建设单位原因无法开发的已征土地，政府可按测定的土地现值核发土地权益书，收 回土地使用权 。土地权益书作为有价证物可以随地价变动而升贬 ，可以转让 ，可用于银行抵押和偿债，亦可在政府出让土地时在市域内换回等值的土地 。除了旧区改造，产业结构调整中涉及的国有土地转性为住宅用地可采取有偿 调拨 的方式 外 ，政府应有计划地通过拍卖、招投标等形式 出让 商品住 宅用地 ，逐步形 成市 场化的土地供应机制，同时以此为主要手段，调控全社会住宅建设规模 ，形成住宅发展良性循环局面 。

3．2．2 坚持四高标准，全面提高住宅的整体质量

住宅可持续发展理论 的根本 在于使住 房这个特殊商品成为全社会的有效需求，并在最终消费中实现它的价值。市场化的住房供应机制，最大的特点是 消费者 的 自由选择 ，“以人为本”开发理念是最好试金石。据此 ，新世 纪的住宅必须 以“四高 ”为标准，即坚持高起点规划、高标准设计 、高质量施工 、高水平管理，全面提高住宅的整体质量水平。

(1)首先，从新的高度来认识规划、设计的重要性，要把它作为一种重要的资源。这主要包括以人为本 思想 的灌入 、规划 的因地 制宜 、社 区氛围 的着重营造以及设计的实用性和独特性。

(2)高质量地抓好施工环节。从改进施工工艺和控制建材、设备质量着手，建立住宅质量责任制度 ，全 面实行 以两书为主要标志 的质量承诺制度 。在有条件 的地方 ，通过试 点 ，逐步推 广菜单式全 装修住 宅。

(3)高水平地搞好住宅区的物业管理。物业管理的核心 内容应提倡最 常用 、最基本和最体贴 的服务 ，再在此基础上配以特色和等级 。

3．2．3 规范 、完善住宅金融

住宅金融是市民实现住宅消费的润滑剂 ，是住宅可持续发展的重要载体 。公积金制度要在市场化运作上有所突破。今后除在归集和政策性放贷上体现政府行为外 ，应打破封闭运作 的现状，适度调整法定归集的比例，同时采取各种办法拓宽资金来源。

3．3 住宅产业集团化发展

住宅产业论文篇(4)

论文关键词：山地住宅；营销战略；营销策略

随着我国城市化进程的不断加快，对城市建设的时间、空间和布局都提出了更高的要求，而选择自然环境优美、靠近都市的山地进行住宅建设，将成为城市住宅开发的一条重要出路。如今，山居已经不再仅是一种文人偏爱的文化，作为一种住宅发展的趋势，正引起国内专家学者和房地产开发商的重视。本文基于对山地住宅的重视，在其营销战略与策略方面，提出一些自己的看法，做一些尝试性的研究。

1山地住宅的定义

山地住宅：我们一般定义为依山地而建，供人们居住的建筑物为山地住宅。我国是个多山的国家，依山而居历史悠久，大量的山庄、别墅、书院、学舍、庵观、寺院等建筑，都蕴涵着深远的山居文化。这些建筑不仅依地而建，更注意与自然环境的嵌合和诗情画意的融人。我国传统的古村落大多依山傍水，是山地住宅的典型。本文研究在现代房地产企业运作下的城市山地住宅项目，农村村民居住的山地住宅以及书院、学舍、庵观、寺院等建筑项目暂不在研究之列。

2我国山地住宅开发的可行性

1)伴随着社会生产力的极大解放和发展，人口增长，资源消耗增大，农村人口大量涌入城市，城市的数量与规模不断的扩大，一系列的矛盾和环境问题集中在城市里表现出来，诸如人口膨胀，交通拥挤，住宅紧张导致生存环境质量下降。人们希望能在城市近郊或城市外找到适合自己居住的地方。

2)经济发展和社会进步导致高收入阶层人群出现，他们已不满足基本的生存条件，而开始逃避城内不良生存环境，寻求一种“天人合一”的理想人居环境和生活理念。

3)居住环境是一种具有公共物品性质的消费品，这样就使有较好自然环境条件的城市近郊山地成为稀缺的公共物品，某些居民愿意出更多的钱而居住在更理想的环境中，这是一种合理的消费行为。

4)在一定经济条件下的“回归自然”人居理念驱动下，使房地产开发商依据这种消费心理会选择这种自然环境优美的区域进行开发来构建市场，这样促使位于城市内部及近郊自然环境优越的山地成为现代都市居住楼盘开发的首选。

5)我国大多数城市距山地较近的空间选址为山地住宅的出现提供了必要的物质条件。交通与信息技术的发展与进步提供了必要的辅助条件。

3我国山地住宅市场营销与发展现状

1)我国山地住宅现阶段主要作为一个概念在积极推广，但是业界仍然有很多山地住宅的表现形式。如别墅、山地排屋等。山地住宅这种概念正在为人们所接受。

2)随着人们收入的提高、居住观念的改变，城郊房产迅速发展，适合中高收入阶层购买的别墅、排屋更是遍地开花。目前，我国一些大城市附近的山区开发建设了不少山地别墅式住宅，购房者多为城市中较高收入阶层成员，购房目的多为购置满足度假、休闲等需要的第二套住宅。

3)作为山地住宅项目，国内房地产企业重点停留在开发别墅等高级住宅项目上。很多项目都是超级豪华的别墅住宅。山地住宅巨大的市场总量正在逐渐为市场所激活。

4)山地住宅项目开发企业整体营销战略不够清晰，营销策略也是停留在普通房地产项目的营销手段的组合，同时强调高容积率，对原有生态破坏严重。这与山地住宅作为住宅发展的趋势是相违背的。

4山地住宅的营销战略

4．1 swot分析

1)发展山地住宅，与平地住宅相比其至少存在以下四个方面的居住优势：①环境优美的山地住宅，能最好地满足人们“回归自然”的心灵追求；②山地住宅完全符合中国五千年来对住宅科学选址的居住总结；③山地住宅的生态环境对人类的健康有着不可估量的影响；④山地住宅的适应性广，可根据市场经济的需要作灵活调节，这便确定了自身发展的潜质。山地住宅有着丰富的绿色资源，其拥有的优势将是其他住宅远不能比拟的。绿色的山地住宅势必成为时代居住发展的趋势之一。

2)发展山地住宅，有其固有的劣势：①住宅的开发与环境的保护协调困难，景观设计有一定难度；②山上建筑的工程技术局限。

3)发展山地住宅，存在很多机会：①中国有着历史悠久的山居文化。中国是个多山的国家，所以依山而居有着十分悠久的历史；②事实上，在国内许多城市近郊荒山已成为开发热点。近郊山地开发的条件已经成熟；③汽车的普及以及道路的畅通，缩短了山地住宅与城市中心区的交通距离，为城市居民迁出城市中心地区、到城市周边的山地住宅居住创造了先决条件；④信息时代的到来，网络的普遍使用，使居家办公成为可能，人们即使远离主城区，工作和生活也不会受到太大影响；⑤科技的发展为山地住宅带来灾害防范、公共卫生等问题解决的可能性。

中国是一个人口大国、资源小国，山地、丘陵占三分之二，平地只有13%，这是我们的基本国情。

4)发展山地住宅必须注意潜在的威胁：①城市人们回归自然后，又想回归城市的心态难以把握。叶公好龙的本性又使现代人不能离开城市太远；②风水学是一把双刃剑，风水说甚至会影响整个项目的成败。

图1中不同的因素不同的组合就成为不同的细分市场。在现阶段的中国具体市场环境下山地住宅有其特有的目标市场。经济收入状况是住房购买中的决定性因素。而职业构成不同所带来的收入差异在社会区域形成中将会起重要作用，并由此导致购买住房档次的差异。

我国现行住房改革相关政策中，将商品房大致分为高价商品房、经济适用房和廉价出租房三种针对不同收入阶层所提供的选择。山地高级住宅区的开发正是上述机制在当前的城市住宅扩散中有很好的验证，考虑其特有的稀缺环境成本内部化所带来的经济成本的增加，导致其房价必然要高于普通住房，要求购房者必须具有一定经济基础和较高的收入来源。

4．3目标市场

基于以上分析我们选择企业家、职业经理人等“中产阶层”作为山地住宅的目标市场。在现代社会中“中产阶层”已经成为社会的中坚力量。细分目前中国的中产阶层，基本分属五大类型：

1)白领阶层。包括经理，外资企业白领雇员，国有和其他形式企业的中下层管理人员，特殊垄断行业(金融保险、电信等)的中下层管理人员和雇员。

2)中、小规模企业的商业精英阶层(企业家)是经济资本相对雄厚的群体。包括中、小型私营企业主，国有、合资等企业的承包经营者。

3)一定层次的政府官员(政治精英)，行政职位大概是分属于局级、处级、科级。政治资本相对雄厚的群体。据中国社科院一份调查报告显示，三分之一的官员已成为中产阶层。

4)专业人士(智力精英)。文化资本相对雄厚的群体。这部分群体涉及的领域很杂，包括教授、研究员等高级知识分子，专业技术人员，科研人员，大、中学教师，建筑师，律师，会计师，精算师，科技人才。

5)新型文化人。影视制作人、编辑、记者、专业撰稿人等。大都工作在朝阳型的文化产业，并能从资讯中接触到大量的消费品位、潮流等信息，被称之为提供符号产品与服务的新型小资者的文化媒介人。

4．4品牌战略

中国目前的中产阶级生活方式呈现这样一些倾向：时尚消费、品牌消费、文化消费、品位消费、休闲消费与享受型消费。品牌是一个复合概念，它由品牌名称、品牌认知、品牌联想、品牌标志、品牌色彩、品牌包装以及商标等要素组成。如果用最简单的概括来表述：品牌就是知名度和美誉度的结合，又是消费者对产品的内心认同度。品牌战略的本质就是创造差异化的竞争战略。山地住宅与平地住宅比较本身就具有天然的差异，山地住宅实施品牌就是在自然差异的基础之上再进一步的实现品牌文化、居住文化差异化。山地住宅如何在差异的基础之上实现更进一步的差异化，笔者认为最好的方式是选择绿色营销和文化营销来构建山地住宅的品牌。

1)重视“生态”概念，营造可持续发展的人居环境。房地产企业的卖点正向“生态”、“健康”转变。这其实反映了消费者心理的变化——从“居者有其屋到“居者优其屋”。人居环境“生态化”的根本即是对自然环境的关心，也是一种环境共生意识的体现。对山地富有特色的自然因素要尽可能的尊重、利用，把人工环境与自然环境有机的结合起来。建筑设计要树立整体观念，注重整体建筑风格的统一，充分考虑周围环境气氛，处理好单体建筑与环境及背景建筑群在风格、造型、色彩等方面的和谐统一。绿化也是实现生态住区的重要途径，又是评价居住环境质量的重要指标之一。

2)提升文化品位，塑造品牌人居环境。人居环境的文化品味是超越产品实体层的抽象观念形态，它构成了品牌的灵魂。人居精品不仅给消费者物质上的满足，而且更多地是带来文化色彩和精神享受，其魅力正是植根于消费者对这种文化的认同和崇拜，而使品牌经久不衰的秘密是隐含在品牌之中的文化力.文化并不虚无，要真正将文化融人到社区环境中，融人到建筑作品中，融人到一草一木、一砖一石中，融人到生活的点点滴滴中。成功地运用文化所特有的沟通能力，聚集具有类似文化素养的人群，通过项目的开发与之取得价值观方面的认同，建立起较为密切的关系，从而使该人群成为公司忠实的潜在消费群。

5山地住宅的营销策略(4p&4c)

4p 4c都是营销组合理论，4p即产品、价格、销售渠道和促销。4c即消费者的欲望和需求、消费者获取满足的成本、消费者购买的方便性、有效沟通。许多学者认为4p理论的思维基础偏重于企业，它比较适合产品供不应求或竞争不够激烈的市场环境。4c理论的思维基础偏重于消费者，它是在我国社会主义市场经济体制日趋完善，竞争空前激烈的市场环境下的必然要求。本文主要从4c理论并结合4p理论中的分析角度来探讨山地住宅的营销策略。

5．1产品与顾客

山地住宅项目不仅通过建筑要素为顾客提供核心利益，还通过环境要素、基础设施要素、人文要素、形象要素为顾客提供附加利益。在统一品牌运作下的山地住宅项目以绿色营销、文化营销为主要营销手段，坚持以顾客为中心，遵循自然改造自然。按照一定的规划原则和特有的产品设计原则倾心为“中产阶层”打造山地住宅精心之作。

1)山地住宅的规划原则。山地住宅的规划原则应是生态先行、景观先行。山地住宅的规划要充分考虑保护原生态及生态景观。山地的原生态及生态景观，大体包括森林生态系统、湿地生态系统，有的还涉及水域生态系统。首先要求保护原生态系统，使地形、溪流、植被，鸟类与其他野生生物的活动路径及栖息地等都有其连续性。其次，好的土地规划要尽量地减少现存格局对各种“流”(气流、水流……)的干扰。

2)山地住宅的生态景观设计原则。山地住宅的生态景观设计原则是应该做到景观先行、人工与自然和谐。“先造景观，后盖房子”。“中产阶级”物质生活水平比较高，他们对景观的要求已不是建筑单体中插入绿化，而是对成片规划的景观有着强烈的诉求。

3)山地住宅的建筑设计原则。建筑应是景观中景点的主题，故建筑纳入景观中。建筑设计要照顾其形体、色调、环境等要素(即处理好微尺度的景观)，同时要注意住宅区的总体布局(即处理好小尺度到中尺度的景观)。住宅如果是联体，则需考虑风格统一的问题；住宅是各自独立、分散的，则可以林木和围墙隔离各座建筑，使其自成系统，其建筑风格可各异、各具特色。总而言之，建筑设计与景观设计要同步进行，使其风格一致、协调。山地住宅的建筑设计要通过对地块山形地貌的理解，找到最有效的构思方案。如建筑沿等高线随山体布局，形成了收放自如、起伏跌宕的局面；再如根据不同坡向和地形高差及台基面积建造不同类型的建筑，使每幢建筑顺应山势，与坡地交错，这样一方面丰富了住宅的场所，同时也避免了对自然山体的破坏。坚决避免简单地把平地住宅搬到山上，楼型呆板，色彩单调，不能充分利用特殊的地形地貌和自然资源，使建筑与山体有机地融为一体；坚决避免片面追求容积率，在山上建造高密度的小区，使山景住宅的舒适度大打折扣。

5．2价格与成本

“中产阶层”有强烈的品牌情结。品牌竞争是高层次的竞争，增强企业形象的定价目标应该与企业的长期战略相一致。因此山地住宅定价应该考虑品牌形象与品牌溢价、消费者物有所值的消费心理、与竞争者的差异化优势以及竞争者价格与企业成本。

5．3分销与便利

消费者的购房行为是一个程序相当复杂涉及面较广、跨度时间较长的过程，在这个过程中，消费者投入的不仅是数额巨大的资金，而且还要耗费大量的时间和精力。山地住宅项目的销售可以采用以下两种方式。

1)售楼部。售楼部的设置一般有现场售楼处、市中心售楼处、集团公司总售楼处三种方式，山地住宅可根据具体情况单独使用或并用。售楼部是实现销售的重要战场，也是信息沟通的重要渠道。必须重视现场形象的包装，使之符合公司的统一形象；必须增加对现场人员的培训，提高销售执行力度；必须加强与客户的沟通，真正把握客户的心理和需求；必须详细记录各种信息，定期分析整理，及时调整销售策略。现场售楼处便于客户现场参观考察，眼见为实，给客户非常直观的感觉；因为山地住宅离市中心有一定距离，市中心售楼处很有必要，便于促进成交、便于为客户服务；集团公司总售楼处则把公司所有在售项目统一展示，整合营销资源，整体上给客户良好印象。

2)网络。选购房产对于大多数人来说是慎之又慎，反复衡量比较的结果。“中产阶层”经常与网络打交道。选择网络销售是一种比较好的方式。建设一个房地产企业网站，不过网络重点在于展示，让购房者能够在互联网上全面了解开发商背景和楼盘产品特色，增强购房者的信心，这对于房产开发商具有非常现实的意义。

住宅产业论文篇(5)

Abstract： Based on the background of low-carbon economy， this paper puts forward the meaning of housing industrialization， introduces the present development situation of foreign housing industrialization and the advantage of housing industrialization. The paper also introduces the difference among low-carbon and green homes， energy-saving residence， it thinks that low-carbon housing is the development trend and inevitable requirement in the background of low-carbon economy. It mainly analyzed the challenges of low-carbon housing industrialization from the enterprise， government and the public accept and put forward the countermeasures.

关键词：低碳住宅；产业化；问题与挑战；对策与出路

Key words： low-carbon residence；industrialization；problems and challenges；countermeasures and ways

中图分类号：F426.9 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2015）26-0241-03

1 低碳经济背景下的住宅产业化

1.1 住宅产业化的背景及含义

低碳经济是以低能耗、低污染、低排放为基础的经济模式，是人类社会继农业文明、工业文明之后的又一次重大进步。低碳经济对我国的长期发展意义重大。国家主席曾指出：“要正确处理好经济发展同生态环境保护的关系，牢固树立保护生态环境就是保护生产力、改善生态环境就是发展生产力的理念，更加自觉地推动绿色发展、循环发展、低碳发展，决不以牺牲环境为代价去换取一时的经济增长。”2014年11月12日，在“习奥会晤”后发表的《中美气候变化联合声明》中，我国计划2030年左右二氧化碳排放达到峰值且将努力早日达峰。为实现这一目标，大力发展低碳住宅产业化是具有革命意义的举措之一。

住房和城乡建设部公布的数据，我国目前平均每年新增的建筑面积约20亿平方米，居世界第一位，占全世界新建总量的40%，水泥和钢材消耗量也占全世界的40%，而我国的快速城市化预计还要持续25-30年。另一方面，我国的建筑平均寿命约35年，建筑质量不高加上短视的城市规划和不当的大拆大建，每年产生大量的建筑废物。

正是在上述大背景下，住宅产业化在我国应运而生。所谓住宅产业化，是要实现住宅生产、供应等的标准化、流程化和批量化。具体来说，住宅的标准配件先在工厂和车间生产出来，然后运送到工地进行拼装。住宅产业化是住宅模式的变革，户主可以根据自己的爱好选择住宅的模块进行拼装，其选购过程跟戴尔PC的模式类同，住宅更加个性化，建造速度也更快。

1.2 国内外住宅产业化的发展现状

住宅产业化在国外已不是新兴词汇，日本早已将这一概念全方位应用到了房屋的建造过程中。住宅产业化管理公司直接与消费者沟通，了解消费者的需求并贯穿整个建房购房始终。三泽公司的模块化住宅生产线基本能代表当前世界的最高水平，该公司已在日本销售了近500万套模块化住宅。

日本的产业化住宅主要采用轻骨架（钢、木和SIP），北美和澳大利亚也大体如此。北美遍布有轻骨架住宅制造厂，美国企业将住宅部件标准化、系列化，住户可以实现菜单式选择。在欧洲，则有不少制造盒子（pod）厨房的工厂。

我国的住宅产业化起步较晚，但也不乏成功范例。建在香港的汇丰银行大厦，其所有构件都是可拆卸的，理论上说，可以将这栋大厦整体拆开，然后搬到另一个地方，再完整地把它拼装起来。在大陆，万科作为最大的专业住宅开发企业，在推进住宅产业化方面走在前列，上海“新里程”项目是其代表性项目之一。

住宅产业化是流水线生产在住宅建造领域的运用，这种运用，意义重大。亨利・福特发明的流水线生产模式曾经彻底改变了美国工业，甚至可以说美国的崛起也以此为基石。日本也从中受益，丰田创立的基于流水线的JIT模式促进了日本工业的崛起。以上例证说明一种生产和管理模式的变革能带来一个国家的崛起，那么目前兴起的住宅产业化将给中国带来什么？这值得深入探讨。

1.3 住宅产业化的优势

与传统的住宅建造模式相比，住宅产业化优势明显，主要体现在：①施工用水量、混凝损耗、钢材和木材损耗降低约60%；②节能约50%；③劳动力节约80%；④施工周期缩短约50%；⑤外墙渗漏率降低约90%；⑥施工垃圾、装修垃圾减少约80%；⑦施工现场的高空坠落、触电、物体打击等事故大大减少。

总体来看，与传统住宅相比，产业化住宅的建造、使用和维修时资源消耗更低，使用寿命更长，并且可回收重复利用，对生态环境的破坏也更少。

2 低碳住宅产业化及其所面临的挑战

2.1 低碳住宅及其产业化

低碳住宅是低碳建筑的一个子类，即人居建筑。与绿色住宅、节能住宅等相比，低碳住宅更为强调在建筑材料与设备制造、施工建设及建筑物使用的整个生命周期内减少能源的使用、提高能效、降低温室气体如二氧化碳的排放量。

低碳住宅节能减排的具体措施有很多，比如：①通过房屋建材的总量减少与类别选择减少碳排量，比如用木材来代替钢材；②提倡节约和循环用水，减少自来水的生产和废水的处理，从而降低二氧化碳排放；③提倡电动车、自行车出行，提供便捷的公共交通服务，尽量减少私人机动交通工具的使用，降低温室气体排放；④选择吸附二氧化碳能力较强的乔木、灌木和自然生态绿化，而不是为片面追求绿化效果，采用吸碳能力基本为零的人工草坪等绿化方式。

低碳住宅是低碳经济背景下的发展趋势和必然要求，我国人口众多，人均资源缺乏，环境承载力有限，在城市化水平快速推进中批量建造低碳住宅意义深远。所以，在中国住宅产业化刚刚兴起时，大力引导和推进低碳住宅的产业化极为必要。

2.2 低碳住宅产业化所面临的挑战

低碳住宅的产业化在现阶段所面临的挑战主要是来自于三个层面，一是企业层面，二是政府层面，三是民众接受层面。

来自企业层面的挑战因素有：

一是产业链不完整，缺乏配套厂商。住宅产业化作为新兴行业尚未成熟，缺乏配套厂商提供住宅需要的各种标准配件，这靠一家或少数几家厂商来做不现实。二是国内技术工人极其缺乏。住宅产业化对技术要求极高，在日本，建筑商手下有大量的熟练技术工人，这些工人必须经过两年系统的培训与实践才有资格进入工地。三是前期投入巨大，盈利时间不确定。住宅产业化发展之初要求投入巨大，以万科为例，其住宅产业化推进6年来基本都是亏损和补贴，达不到盈利标准，其它房地产企业也不愿意为产业化研发买单，相比之下，更愿意搭便车享受产业成熟以后的成果。四是形成不了规模优势，目前产品价格极高，缺乏竞争优势。在住宅产业化未形成规模发展之前，成本增加是必然。万科在上海“新里程”工业化建房试验中，土建成本在原基础上增加了约40%。

来自政府层面的挑战因素有：一是缺乏专门的法律法规，二是政府部门间协作机制不完善，三是技术标准不完善。

在民众接受层面，尽管政府大力呼吁低碳经济，但普通民众购房时大多优先考虑价格，很少考虑房子是否“低碳”。有些城市里尽管推出了所谓的“节能住宅”、“科技住宅”，但在普通民众看来只是高价房、豪宅的代名词。普通民众情愿花较少的钱，去挑选并不节能的材料。抽样结果显示目前国内市场上有近20%的节能型材料属不合格产品，这极大地阻碍了低碳住宅在中国的推广。

3 低碳住宅产业化的出路

为推动我国低碳住宅产业化的发展，可考虑从以下方面入手：

①在思想层面上，应当认清低碳住宅产业化发展的长期趋势。低碳住宅及其产业化是改变住宅建造模式的重大变革，无论在理论上还是实践上，目前我国的住宅产业化都是可行的，它是住宅市场发展的一个方向。著名管理学家德鲁克说：“没有人能够左右变化，惟有走在变化之前。”政府部门应高瞻远瞩，通过大力宣传，并采取实际措施引导和规范低碳住宅产业化的发展；企业应抓住机遇，积极参与；民众在选择住房时，应树立低碳、生态的新观念。

②需要多个政府部门加强协作，尽快出台行业法规和政策。低碳住宅的产业化需要住房和城乡建设部、民政部、财政部及其下属部门等多个政府部门的协作，加快推进相关法律法规的健全、体制机制的配套和技术标准的规范。住房和城乡建设部有文件指出：“住宅产业化蕴涵着先进的住宅生产技术，若完全按照市场运作，无法实现资源最优配置，因而需要政府大力推动，不可过度依赖市场。”

纵览发达国家的住宅产业化过程，无不得益于政府的合理引导和大力推动。特别是在前期需要较大的技术、设备和人才投入，实力较弱的企业很难自觉实现，实力较强的企业，也会因投入过高及技术和市场风险过大而止步。因此，政府在行业发展初期的政策引导和激励，至关重要。

③房地产企业的积极参与。我国目前的城镇化水平较低，城市化的推进预计带来房地产业20年以上的繁荣。在此过程中，低碳住宅的产业化作为行业的新趋势，蕴藏着巨大机遇。低碳住宅产业化无法靠一家企业完成，需要多家企业的参与，特别是需要国资委旗下的房地产央企的积极参与，这样才能出现良好的发展势头。

在低碳住宅产业化发展之初，为防范市场和技术创新风险，需要实力雄厚的大企业联合起来，在政府政策支持下，建立良好的利益共享和风险共担机制，推动行业的前期启动。中小企业可积极参与产业链分工，作好配套生产和服务。与大企业配套能给中小企业带来大量机会，比如万科在实施上海“新里程”项目时，其整合的上下游产业链包括规划、设计、施工、安装及监理等环节在内，共有50多个核心合作伙伴，涉及到各种标准200多个。

事实上，率先进入低碳住宅产业化领域的企业，易于占据这一领域的高端和领先地位。未来的行业标准，很可能就以这些企业为参照来制定，当企业从单纯卖产品到居于“行业标准”地位时，将获得更高层次的竞争优势。

④其它方面的配套措施。诸如科研部门加强低碳住宅产业化的相关研究，人力资源部门加强技术工人培训，另外，积极派员出国学习先进技术、管理经验等。

参考文献：

[1]吕俊芳.中国低碳建筑发展的必然趋势及其未来展望[J].2013（12）：72-74.

[2]（美）德鲁克.管理未来[M].北京：机械工业出版社，2007.

[3]计永毅，李月琴，陈浩.日本建设低碳建筑的举措及其效果分析[J].2012（10）：165-167.

[4]张坤民.低碳经济论[M].北京：中国环境科学出版社，2009.

[5]中国城市科学研究会.中国低碳生态城市发展战略[M].北京：中国城市出版社，2009.

[6]蔡林海.低碳经济 绿色革命与全球创新竞争大格局[M].北京：经济科学出版社，2009.

[7]万科企业股份有限公司.万科企业股份有限公司2014年年度报告〔DB/OL〕.2015年3月31日.

住宅产业论文篇(6)

关键词：山地住宅；营销战略；营销策略

随着我国城市化进程的不断加快，对城市建设的时间、空间和布局都提出了更高的要求，而选择自然环境优美、靠近都市的山地进行住宅建设，将成为城市住宅开发的一条重要出路。如今，山居已经不再仅是一种文人偏爱的文化，作为一种住宅发展的趋势，正引起国内专家学者和房地产开发商的重视。本文基于对山地住宅的重视，在其营销战略与策略方面，提出一些自己的看法，做一些尝试性的研究。

1山地住宅的定义

山地住宅：我们一般定义为依山地而建，供人们居住的建筑物为山地住宅。我国是个多山的国家，依山而居历史悠久，大量的山庄、别墅、书院、学舍、庵观、寺院等建筑，都蕴涵着深远的山居文化。这些建筑不仅依地而建，更注意与自然环境的嵌合和诗情画意的融人。我国传统的古村落大多依山傍水，是山地住宅的典型。本文研究在现代房地产企业运作下的城市山地住宅项目，农村村民居住的山地住宅以及书院、学舍、庵观、寺院等建筑项目暂不在研究之列。

2我国山地住宅开发的可行性

1)伴随着社会生产力的极大解放和发展，人口增长，资源消耗增大，农村人口大量涌入城市，城市的数量与规模不断的扩大，一系列的矛盾和环境问题集中在城市里表现出来，诸如人口膨胀，交通拥挤，住宅紧张导致生存环境质量下降。人们希望能在城市近郊或城市外找到适合自己居住的地方。

2)经济发展和社会进步导致高收入阶层人群出现，他们已不满足基本的生存条件，而开始逃避城内不良生存环境，寻求一种“天人合一”的理想人居环境和生活理念。

3)居住环境是一种具有公共物品性质的消费品，这样就使有较好自然环境条件的城市近郊山地成为稀缺的公共物品，某些居民愿意出更多的钱而居住在更理想的环境中，这是一种合理的消费行为。

4)在一定经济条件下的“回归自然”人居理念驱动下，使房地产开发商依据这种消费心理会选择这种自然环境优美的区域进行开发来构建市场，这样促使位于城市内部及近郊自然环境优越的山地成为现代都市居住楼盘开发的首选。

5)我国大多数城市距山地较近的空间选址为山地住宅的出现提供了必要的物质条件。交通与信息技术的发展与进步提供了必要的辅助条件。

3我国山地住宅市场营销与发展现状

1)我国山地住宅现阶段主要作为一个概念在积极推广，但是业界仍然有很多山地住宅的表现形式。如别墅、山地排屋等。山地住宅这种概念正在为人们所接受。

2)随着人们收入的提高、居住观念的改变，城郊房产迅速发展，适合中高收入阶层购买的别墅、排屋更是遍地开花。目前，我国一些大城市附近的山区开发建设了不少山地别墅式住宅，购房者多为城市中较高收入阶层成员，购房目的多为购置满足度假、休闲等需要的第二套住宅。

3)作为山地住宅项目，国内房地产企业重点停留在开发别墅等高级住宅项目上。很多项目都是超级豪华的别墅住宅。山地住宅巨大的市场总量正在逐渐为市场所激活。

4)山地住宅项目开发企业整体营销战略不够清晰，营销策略也是停留在普通房地产项目的营销手段的组合，同时强调高容积率，对原有生态破坏严重。这与山地住宅作为住宅发展的趋势是相违背的。

4山地住宅的营销战略

4．1 swot分析

1)发展山地住宅，与平地住宅相比其至少存在以下四个方面的居住优势：①环境优美的山地住宅，能最好地满足人们“回归自然”的心灵追求；②山地住宅完全符合中国五千年来对住宅科学选址的居住总结；③山地住宅的生态环境对人类的健康有着不可估量的影响；④山地住宅的适应性广，可根据市场经济的需要作灵活调节，这便确定了自身发展的潜质。山地住宅有着丰富的绿色资源，其拥有的优势将是其他住宅远不能比拟的。绿色的山地住宅势必成为时代居住发展的趋势之一。

2)发展山地住宅，有其固有的劣势：①住宅的开发与环境的保护协调困难，景观设计有一定难度；②山上建筑的工程技术局限。

3)发展山地住宅，存在很多机会：①中国有着历史悠久的山居文化。中国是个多山的国家，所以依山而居有着十分悠久的历史；②事实上，在国内许多城市近郊荒山已成为开发热点。近郊山地开发的条件已经成熟；③汽车的普及以及道路的畅通，缩短了山地住宅与城市中心区的交通距离，为城市居民迁出城市中心地区、到城市周边的山地住宅居住创造了先决条件；④信息时代的到来，网络的普遍使用，使居家办公成为可能，人们即使远离主城区，工作和生活也不会受到太大影响；⑤科技的发展为山地住宅带来灾害防范

、公共卫生等问题解决的可能性。

中国是一个人口大国、资源小国，山地、丘陵占三分之二，平地只有13%，这是我们的基本国情。

4)发展山地住宅必须注意潜在的威胁：①城市人们回归自然后，又想回归城市的心态难以把握。叶公好龙的本性又使现代人不能离开城市太远；②风水学是一把双刃剑，风水说甚至会影响整个项目的成败。

图1中不同的因素不同的组合就成为不同的细分市场。在现阶段的中国具体市场环境下山地住宅有其特有的目标市场。经济收入状况是住房购买中的决定性因素。而职业构成不同所带来的收入差异在社会区域形成中将会起重要作用，并由此导致购买住房档次的差异。

我国现行住房改革相关政策中，将商品房大致分为高价商品房、经济适用房和廉价出租房三种针对不同收入阶层所提供的选择。山地高级住宅区的开发正是上述机制在当前的城市住宅扩散中有很好的验证，考虑其特有的稀缺环境成本内部化所带来的经济成本的增加，导致其房价必然要高于普通住房，要求购房者必须具有一定经济基础和较高的收入来源。

4．3目标市场

基于以上分析我们选择企业家、职业经理人等“中产阶层”作为山地住宅的目标市场。在现代社会中“中产阶层”已经成为社会的中坚力量。细分目前中国的中产阶层，基本分属五大类型：

1)白领阶层。包括经理，外资企业白领雇员，国有和其他形式企业的中下层管理人员，特殊垄断行业(金融保险、电信等)的中下层管理人员和雇员。

2)中、小规模企业的商业精英阶层(企业家)是经济资本相对雄厚的群体。包括中、小型私营企业主，国有、合资等企业的承包经营者。

3)一定层次的政府官员(政治精英)，行政职位大概是分属于局级、处级、科级。政治资本相对雄厚的群体。据中国社科院一份调查报告显示，三分之一的官员已成为中产阶层。

4)专业人士(智力精英)。文化资本相对雄厚的群体。这部分群体涉及的领域很杂，包括教授、研究员等高级知识分子，专业技术人员，科研人员，大、中学教师，建筑师，律师，会计师，精算师，科技人才。

5)新型文化人。影视制作人、编辑、记者、专业撰稿人等。大都工作在朝阳型的文化产业，并能从资讯中接触到大量的消费品位、潮流等信息，被称之为提供符号产品与服务的新型小资者的文化媒介人。

4．4品牌战略

中国目前的中产阶级生活方式呈现这样一些倾向：时尚消费、品牌消费、文化消费、品位消费、休闲消费与享受型消费。品牌是一个复合概念，它由品牌名称、品牌认知、品牌联想、品牌标志、品牌色彩、品牌包装以及商标等要素组成。如果用最简单的概括来表述：品牌就是知名度和美誉度的结合，又是消费者对产品的内心认同度。品牌战略的本质就是创造差异化的竞争战略。山地住宅与平地住宅比较本身就具有天然的差异，山地住宅实施品牌就是在自然差异的基础之上再进一步的实现品牌文化、居住文化差异化。山地住宅如何在差异的基础之上实现更进一步的差异化，笔者认为最好的方式是选择绿色营销和文化营销来构建山地住宅的品牌。

1)重视“生态”概念，营造可持续发展的人居环境。房地产企业的卖点正向“生态”、“健康”转变。这其实反映了消费者心理的变化——从“居者有其屋到“居者优其屋”。人居环境“生态化”的根本即是对自然环境的关心，也是一种环境共生意识的体现。对山地富有特色的自然因素要尽可能的尊重、利用，把人工环境与自然环境有机的结合起来。建筑设计要树立整体观念，注重整体建筑风格的统一，充分考虑周围环境气氛，处理好单体建筑与环境及背景建筑群在风格、造型、色彩等方面的和谐统一。绿化也是实现生态住区的重要途径，又是评价居住环境质量的重要指标之一。

2)提升文化品位，塑造品牌人居环境。人居环境的文化品味是超越产品实体层的抽象观念形态，它构成了品牌的灵魂。人居精品不仅给消费者物质上的满足，而且更多地是带来文化色彩和精神享受，其魅力正是植根于消费者对这种文化的认同和崇拜，而使品牌经久不衰的秘密是隐含在品牌之中的文化力.文化并不虚无，要真正将文化融人到社区环境中，融人到建筑作品中，融人到一草一木、一砖一石中，融人到生活的点点滴滴中。成功地运用文化所特有的沟通能力，聚集具有类似文化素养的人群，通过项目的开发与之取得价值观方面的认同，建立起较为密切的关系，从而使该人群成为公司忠实的潜在消费群。

5山地住宅的营销策略(4p&4c)

4p 4c都是营销组合理论，4p即产品、价格、销售渠道和促销。4c即消费者的欲望和需求、消费者获取满足的成本、消费者购买的方便性、有效沟通。许多学者认为4p理论的思维基础偏重于企业，它比较适合产品供不应求或竞争不够激烈的市场环境。4c理论的思维基础偏重于消费者，它是在我国社会主义市场经济体制日趋完善，竞争空

前激烈的市场环境下的必然要求。本文主要从4c理论并结合4p理论中的分析角度来探讨山地住宅的营销策略。

5．1产品与顾客

山地住宅项目不仅通过建筑要素为顾客提供核心利益，还通过环境要素、基础设施要素、人文要素、形象要素为顾客提供附加利益。在统一品牌运作下的山地住宅项目以绿色营销、文化营销为主要营销手段，坚持以顾客为中心，遵循自然改造自然。按照一定的规划原则和特有的产品设计原则倾心为“中产阶层”打造山地住宅精心之作。

1)山地住宅的规划原则。山地住宅的规划原则应是生态先行、景观先行。山地住宅的规划要充分考虑保护原生态及生态景观。山地的原生态及生态景观，大体包括森林生态系统、湿地生态系统，有的还涉及水域生态系统。首先要求保护原生态系统，使地形、溪流、植被，鸟类与其他野生生物的活动路径及栖息地等都有其连续性。其次，好的土地规划要尽量地减少现存格局对各种“流”(气流、水流……)的干扰。

2)山地住宅的生态景观设计原则。山地住宅的生态景观设计原则是应该做到景观先行、人工与自然和谐。“先造景观，后盖房子”。“中产阶级”物质生活水平比较高，他们对景观的要求已不是建筑单体中插入绿化，而是对成片规划的景观有着强烈的诉求。

3)山地住宅的建筑设计原则。建筑应是景观中景点的主题，故建筑纳入景观中。建筑设计要照顾其形体、色调、环境等要素(即处理好微尺度的景观)，同时要注意住宅区的总体布局(即处理好小尺度到中尺度的景观)。住宅如果是联体，则需考虑风格统一的问题；住宅是各自独立、分散的，则可以林木和围墙隔离各座建筑，使其自成系统，其建筑风格可各异、各具特色。总而言之，建筑设计与景观设计要同步进行，使其风格一致、协调。山地住宅的建筑设计要通过对地块山形地貌的理解，找到最有效的构思方案。如建筑沿等高线随山体布局，形成了收放自如、起伏跌宕的局面；再如根据不同坡向和地形高差及台基面积建造不同类型的建筑，使每幢建筑顺应山势，与坡地交错，这样一方面丰富了住宅的场所，同时也避免了对自然山体的破坏。坚决避免简单地把平地住宅搬到山上，楼型呆板，色彩单调，不能充分利用特殊的地形地貌和自然资源，使建筑与山体有机地融为一体；坚决避免片面追求容积率，在山上建造高密度的小区，使山景住宅的舒适度大打折扣。

5．2价格与成本

“中产阶层”有强烈的品牌情结。品牌竞争是高层次的竞争，增强企业形象的定价目标应该与企业的长期战略相一致。因此山地住宅定价应该考虑品牌形象与品牌溢价、消费者物有所值的消费心理、与竞争者的差异化优势以及竞争者价格与企业成本。

5．3分销与便利

消费者的购房行为是一个程序相当复杂涉及面较广、跨度时间较长的过程，在这个过程中，消费者投入的不仅是数额巨大的资金，而且还要耗费大量的时间和精力。山地住宅项目的销售可以采用以下两种方式。

1)售楼部。售楼部的设置一般有现场售楼处、市中心售楼处、集团公司总售楼处三种方式，山地住宅可根据具体情况单独使用或并用。售楼部是实现销售的重要战场，也是信息沟通的重要渠道。必须重视现场形象的包装，使之符合公司的统一形象；必须增加对现场人员的培训，提高销售执行力度；必须加强与客户的沟通，真正把握客户的心理和需求；必须详细记录各种信息，定期分析整理，及时调整销售策略。现场售楼处便于客户现场参观考察，眼见为实，给客户非常直观的感觉；因为山地住宅离市中心有一定距离，市中心售楼处很有必要，便于促进成交、便于为客户服务；集团公司总售楼处则把公司所有在售项目统一展示，整合营销资源，整体上给客户良好印象。

2)网络。选购房产对于大多数人来说是慎之又慎，反复衡量比较的结果。“中产阶层”经常与网络打交道。选择网络销售是一种比较好的方式。建设一个房地产企业网站，不过网络重点在于展示，让购房者能够在互联网上全面了解开发商背景和楼盘产品特色，增强购房者的信心，这对于房产开发商具有非常现实的意义。

5．4促销与沟通

住宅产业论文篇(7)

[关键词]城市； 住宅；用户；满意度

[中图分类号]F752[文献标识码]A[文章编号]1005-6432（2014）12-0008-02

城市住宅用户满意度是指城市住宅用户在使用产品或享受服务以后，对目前住宅状况总体的满意程度。城市住宅用户满意度是评价和衡量生活质量的重要指标，它从住宅用户角度测量经济产出在多大程度上满足了住宅用户的需要，测量的是经济绩效，因此，城市住宅用户满意度为传统的经济指标提供了有益的补充。从这个意义上讲，城市住宅用户满意度决定了经济行为的意义。

1研究城市住宅用户满意度的必要性

11城市住宅用户满意度是评价和衡量生活质量的重要指标住房是人的一种基本权利，是一种基本的社会保障。居民的居住环境和居住质量直接决定人们基本需求和发展需要的实现程度，住宅用户满意度反映了人们总体的生活质量。对多数人而言，住房是他们生活中最大的消费支出，住宅不仅为人们提供栖身之所，也是人们休息、学习、从事其他消费活动的重要场所。住宅用户需求和欲望的满足程度不仅为学者们而且也为开发商和城市规划者所关注。为每一个家庭提供适合的住宅是国家住房目标的组成部分。在住房规划中，应针对不同的住宅用户群体，通过测量其满意度来评估住房规划成功与否。住宅用户对住宅状况及邻里关系的主观评价决定了住宅用户对居住环境的满意程度，并由此形成公众选择的基础，研究住宅用户满意度对于理解公众对住宅的选择至关重要。

12提高城市住宅用户满意度是社会发展的需要

住宅作为生活必需品，由于其价格昂贵，市场特征与一般商品有很大不同，居民慎买慎卖。大多数人受经济条件的制约，希望在能承受的价格下，住宅有尽可能让人满意的品质，因此，居民对住房的品质因素考虑更细致，对品质的认知也十分具体。我国城市住宅用户满意度总体水平较低，城市居民住房状况与国际水平相比，无论是面积指标，还是功能指标（包括节能、隔热、隔音、通风、采光、防水等）还有较大的差距。由此可见，未来的住房条件要满足可持续发展和构建和谐社会的需要，还有相当大的难度。

2提升城市住宅用户满意度的策略

提升住宅用户满意度究竟能为企业带来什么，这是众多企业管理者最为关心的问题。近几年，随着我国房地产市场竞争日趋激烈，越来越多的企业认识到，企业要想与住宅用户建立一种长期的关系，就必须千方百计地满足住宅用户的各种需要，如提供个性化的产品和服务等。因此，提升城市住宅用户满意度已经成为企业经营的基本准则，甚至是企业行为的最高目标。提升城市住宅用户满意度的策略主要有以下六个方面。

21构建以住宅用户为导向的产品开发策略

构建以住宅用户为导向的产品开发策略，并非单指在营销活动前期进行住宅用户研究和目标市场选择，更重要的是产品设计要满足住宅用户的需求。房地产产品不仅包括由各种建筑材料所围合的物质空间，还包括以人的行为特征为基准的、与住宅产品相关的环境、景观、配套设施、人文气氛以及相应的物业服务等众多因素。房地产企业应了解目前市场的楼盘现状和住宅用户的需要，尤其要重视和倾听潜在住宅用户的意见，明确企业目标客户，挖掘目标客户的价值界定方式和购买产品与服务的深层次原因，清楚自己的产品或服务可以为住宅用户带来的独特价值，围绕住宅用户多样化需求对整体项目的综合品质进行创新，包括建筑结构、空间变化、性能、环境、配套设施、取暖设备、装修材料、物业服务和产品特色等方面。房地产产品特色的营造需要树立绿色建筑、生态建筑等新理念，通过高超的技术设计、完美的艺术设计，不断推进和发展产品创新，重视物业的可靠性和完善性，为住宅用户提供各种附加服务，满足住宅用户对企业（项目）的期望和要求，为房地产企业建立以住宅用户为导向的产品策略提供决策支持。

22整合住宅用户服务活动

住宅用户服务就是组织通过电信或邮递等方式同住宅用户进行接触和交往，它包含所有直接同住宅用户进行常规接触的工作人员，例外事件也包括在内。这些人员在服务传递的前台工作，即便在他们以电信方式传递服务的时候，也同样如此。因此，他们是住宅用户经历的一部分，从某种意义上说，也是服务产品本身的一部分。随着市场竞争越来越激烈，迫切需要房地产开发企业进行有意义的差异化竞争，这种差异化不仅要在核心产品上寻求更好的表现，而且要在每一个附加服务要素上寻求更好的表现。实现这样的差异化要求对住宅用户服务活动进行规范和整合，使之成为一项得到专业化管理的职能工作。整合住宅用户服务活动所需要的管理过程包括五项工作：①开展持续性的研究来确定住宅用户在每一次服务接触中的需要、欲望和住宅用户满意度水平；②确定住宅用户满意（或不满）的来源，并把它们同目前的服务要素联系起来；③根据不同服务要素之间的关系为每一种服务要素设定服务水平的标准；④设计满足这些标准的工作和技术系统；⑤根据顾客偏好的变化、技术创新和竞争性活动对标准和传递系统进行定期修正。

23传递更高的让渡价值

市场营销活动的开展，起始于对住宅用户价值的探究；市场营销活动的成败，取决于是否能够为住宅用户提供更多的让渡价值。在购买决策中，顾客将对感知利得与感知利失进行权衡与评价，即不仅要考虑顾客价值的大小，还会考虑相关成本，即为获得顾客价值所付出的货币成本、时间成本、体力成本和精力成本。顾客价值与总顾客成本间的差就是企业让渡给顾客的实际价值。随着实体产品差异化程度日渐缩小，房地产开发企业应通过提高产品或服务的经济性、功能性和情感性的利益，提高顾客获得的产品或服务的价值，力求比竞争者更好的满足顾客需求，为顾客提供更多的让渡价值。

24加强客户关系管理

客户关系管理是企业总体战略的一种，房地产企业应采用先进的数据库和其他信息技术获取顾客数据，汇集关于客户、消费特性、交易及营销效果等方面的信息，分析顾客行为和偏好，积累和共享顾客知识，统计分析出顾客的类型，研究顾客的购买模式，确定目标顾客群，加强与顾客的交流与沟通，有针对性地为顾客提供个性化的产品，进行服务创新，开发多样化的增值服务，发展和管理顾客关系，培养顾客的长期忠诚，以实现顾客价值最大化和企业收益最大化之间的平衡。加强对处理客户投诉进行流程化、规范化管理，通过对客户服务的过程管理来提高服务水准。

25实施有效的服务补救

服务补救是企业围绕服务失败而解决问题的系统性的努力过程。在房地产企业中，对顾客关系产生负面影响的事情总会发生。企业服务质量承诺的真正考验不是广告保证，而在于当事情对顾客不利时它所作出的反应。现有顾客是有价值的资产，当他们有不满意的经历时，其负面评论会使顾客转移或停止与其业务往来。为阻止不满意的顾客流失，房地产企业应实施有效的服务补救：即建立便捷的反馈系统，分析服务失败产生的原因；根据服务失败情况制订备份的服务补救计划，补救过程应该是主动的、经过训练的，充分授权给员工从而使其通过判断和沟通技能开发出能让抱怨顾客满意的解决方案；建立适当的补偿标准。有效的服务补救不仅挽回企业的现有顾客，还可以成为企业改善本身服务系统的机会，赢得更多的潜在顾客，对于房地产企业改进服务质量，提高住宅用户满意度意义重大。

26重视内部营销

内部营销是一项管理战略，是成功地雇用、训练和尽可能激励员工很好地为顾客服务的工作，其核心是发展对员工的顾客意识，内部营销过程实际上就是对服务营销组合中人员要素的管理过程。因此房地产企业在把产品和服务通过营销活动推向外部市场之前，应将其对内部员工进行营销，通过培训、管理沟通、开发系统及技术支持和内部服务补救等方面向内部人员提供良好的服务和加强与内部人员的互动关系，以便一致对外开展外部的服务营销，企业员工在内部受到最好服务和向外部提供最好服务时，企业的运作可以达到最优。成功的内部营销努力是房地产企业成功的关键，可以促使员工持续地改善服务质量，进而提升顾客满意度，为企业增加赢利。

总之，住宅用户满意度的理念已逐步渗透到企业内部，在企业战略构成中占据着举足轻重的地位。研究城市住宅用户满意度可以为房地产企业提供许多有用的信息，如住宅用户对产品的需求与期望，住宅用户对本企业产品及服务的认知等，这些信息也正是房地产企业经营决策的基础。

参考文献：

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