住宅房屋的设计篇(1)

关键词：构造柱；多层住宅房屋；应用

[ Abstract ] Structural column is very significant in multistory residential building design, because its use greatly improves the ductility of housing, so the structural column application problem has always been the research focus in the construction engineering industry. It is very important for improving the building use and maintaining public housing to apply and set the structural column scenically, orderly, reasonably.

[ Key words ] structural column; multistory residential housing ;application

中图分类号：TB482.2 文献标识码：A文章编号：2095-2104（2012）

1.构造柱在多层住宅房屋设计中的应用

随着我国城市建筑行业的日益发展，在砌体结构中设置钢筋混凝土构造柱，代替了过去笨重的“壁柱”(或叫“躁”)，使结构本来要采用框架结构的，而采用了砌体结构。构造柱的设置视房屋层数，平面布局，使用功能和抗震烈度的不同而有所不同。一般来说构造柱应当设置在震害较重，连接构造比较薄弱以及容易产生应力集中的部位。在多层砌体房屋墙体的规定部位，按构造配筋，并按先砌墙后浇灌混凝土柱的施工顺序制成的混凝土柱，通常称为混凝土构造柱，简称构造柱。为提高多层建筑砌体结构的抗震性能,规范要求应在房屋的砌体内适宜部位设置钢筋混凝土柱并与圈梁连接,共同加强建筑物的稳定性。这种钢筋混凝土柱通常就被称为构造柱。构造柱,主要不是承担竖向荷载的，而是抗击剪力,抗震等横向荷载的。构造柱通常设置在楼梯间的休息平台处，纵横墙交接处，墙的转角处，墙长达到五米的中间部位要设构造柱。近年来为提高砌体结构的承载能力或稳定性而又不增大截面尺寸，墙中的构造柱已不仅仅设置在房屋墙体转角、边缘部位，而按需要设置在墙体的中间部位,圈梁必须设置成封闭状。从施工角度讲，构造柱要与圈梁地梁、基础梁整体浇筑。与砖墙体要在结构工程有水平拉接筋连接。如果构造柱在建筑物、构筑物中间位置，要与分布筋做连接。框架结构中构造柱设置的规范：a.当无混凝土墙(柱)分隔的直段长度,120(或100)厚墙超过 3.6m，180(或190)厚墙超过5m时，在该区间加混凝土构造柱分隔；b.120(或 100)厚墙，当墙高小于等于3米时,开洞宽度小于等于2.4m, 若不满足时应加构造柱或钢筋混凝土水平系梁；c.180(或 190)厚墙,当墙高小于等于4m,开洞宽度小于等于 3.5m,若不满足时应加构造柱或钢筋混凝土水平系梁。

2.多层住宅结构设计中的构造柱的设置

构造柱的设置原则应根据砌体结构体系，砌体类型结构或构件的受力或稳定要求，以及其他功能或构造要求，在墙体中的规定部位设置现浇混凝土构造柱，对于大开间荷载较大或层高较高以及层数大于等于8层的砌体结构房屋宜按下列要求设置构造柱：墙体的两端，较大洞口的两侧，房屋纵横墙交界处，构造柱的间距，当按组合墙考虑构造柱受力时，或考虑构造柱提高墙体的稳定性时，其间距不宜大于 4M，其他情况不宜大于墙高的1.5～2倍及6M，或按有关的规范执行，构造柱应与圈梁有可靠的连接；下列情况宜设构造柱：受力或稳定性不足的小墙垛，跨度较大的梁下墙体的厚度受限制时，于梁下设置，墙体的高厚比较大如自承重墙或风荷载较大时，可在墙的适当部位设置构造柱，以形成带壁柱的墙体满足高厚比和承载力的要求，此时构造柱的间距不宜大于 4M，构造柱沿高度横向支点的距离与此同时与构造柱截面宽度之比不宜大于30，构造柱的配筋应满足水平受力的要求。构造柱是保证墙体的稳定，和梁有关系。

为提高多层建筑砌体结构的抗震性能,规范要求应在房屋的砌体内适宜部位设置钢筋混凝土柱并与圈梁连接,共同加强建筑物的稳定性。这种钢筋混凝土柱通常就被称为构造柱。b.在多层砌体房屋,底层框架及内框架砖砌体中,它的作用一般为:加强纵墙间的连接,是由于构造柱与其相邻的纵横墙以及牙搓相连接并沿墙高每隔 500mm 设置2φ6 拉结筋, 钢筋每边伸入墙内大于 100mm。一般施工时先砌砖墙后浇筑混凝土柱,这样能增加横墙的结合, 可以提高砌体的抗剪承载能力 10%-30% ,提高的比例幅度虽然不高但能明显约束墙体开裂,限制出现裂缝。构造柱与圈梁的共同工作,可以把砖砌体分割包围,当砌体开裂时能迫使裂缝在所包围的范围之内,而不至于进一步扩展。砌体虽然出现裂缝,但能限制它的错位,使其维持承载能力并能抵消振动能量而不易较早倒塌。砌体结构作为垂直承载构件,地震时最怕出现四散错落倒地,从而使水平楼板和屋盖坠落,而构造柱则可以阻止或延缓倒塌时间、以减少损失。构造柱与圈梁连接又可以起到类似框架结构的作用,其作用效果非常明显。在砌体结构中其主要作用一是和圈梁一起作用形成整体性，增强砌体结构的抗震性能，二是减少、控制墙体的裂缝产生，另外还能增强砌体的强度。在框架结构中其作用是当填充墙长超过2倍层高或开了比较大的洞口，中间没有支撑，纵向刚度就弱了，就要设置构造柱加强，防止墙体开裂。

3.多层住宅结构设计中的构造柱应注意的问题

构造柱的主要作用就是应用于房屋的抗震方面，由于抗震构造柱嵌固在墙体内,通过拉结筋与墙体联结,提高了多层砖混结构房屋的抗震能力和整体刚度,但在施工中如不注意施工质量,不但起不到增强抗震能力的作用,相反还会影响建筑物的整体性和抗震能力,给安全使用留下隐患。下面就几种质量通病分析其产生原因,并提出有关的防治措施。

3.1 构造柱轴线位移及主筋错位。产生构造柱轴线位移或上部箍筋松动, 主筋错位的原因是:砌筑砖墙时,马牙槎退进尺寸控制不好;构造柱钢筋骨架倾斜, 砌筑砖墙时砖墙随构造柱钢筋架移动；构造柱截面尺寸留置过大,使钢筋骨架上部倾斜或有较大的自由度；构造柱模板安装不牢固,产生跑模或胀膜;在灌注构造柱混凝土时,没能调整好钢筋骨架的位置等。在砌筑砖墙时,要准确预留构造柱位置, 每层放线都要用经纬仪弹出轴线,并给出构造柱预留位置定位线,以便用吊线法检查构造预留位置是否正确。根据规范要求在砖墙砌筑中,马牙槎应从柱脚开始先退后进,以保证柱脚为大断面。在砌筑砖墙的过程中要注意保护钢筋骨架,避免碰撞和随意扳弯钢筋。马牙槎通常采用“退四皮砖进四皮砖”的方式砌筑,拉结筋应安装在进槎上面,并与构造柱主筋绑扎,以固定主筋位置。在灌注构造混凝土前, 应首先校正钢筋骨架位置,牢固安装模板,特别应注意加固投料口处的钢筋。构造柱轴线的位移应在混凝土灌注前纠正,可用剔除部分进槎的办法来纠正偏差。

3.2 构造柱烂根断柱。构造柱根部和施工缝夹有砂浆、砖碴等其它杂物,形成烂根断柱。构造柱烂根断柱可采取以下措施加以预防:在灌注构造柱混凝土时, 将构造混凝土灌注到楼板上标高位置,模板拆除后,安装楼板并砌筑砖墙。由于构造柱混凝土灌注到楼板上标高位置,避免了构造柱根部出现柱坑, 使因砌筑砖墙掉落在构造柱根部的砂浆,砖碴等其它杂物便于清理。

3.3 砖墙鼓肚和灰缝开裂。砖墙鼓胀和灰缝开裂主要发生在外墙,特别是外墙转角留槎处的接搓质量难以保证。由于砖墙砌筑后不久便灌注构造混凝土,此时砖墙强度较低,不能抵抗新灌注混凝土产生的侧向压力;构造柱外砖墙按规范要求砌出马牙槎,因组砌方法尚不统一,且组砌方法不尽合理,造成砖墙通缝,降低了砖墙的拉结能力；其次,不按规范规定设置拉结筋, 拉结筋位置不正确,伸入墙内长度不足或数量不够,使砖墙在灌注构造柱混凝土时产生鼓胀和灰缝开裂。

3.4 构造柱钢筋外露。由于构造柱钢筋骨架的整体刚度较差,钢筋绑扎不够牢固;砖墙砌筑和砌筑过程中,不注意钢筋骨架的保护,使钢筋骨架弯曲变形;灌注混凝土时,采用料斗集中下料或远距离侧向投灌混凝土,使钢筋位置偏离,产生露筋或保护层过小的现象。要提高钢筋绑扎这一工序的施工质量。为了提高构造柱钢筋骨架的刚度,钢筋绑扎应采用十字花扣、反十字花扣等方法。为避免施工机具和进行其它工序时的外力碰撞。在灌注混凝土时,要注意保护钢筋骨架和钢筋位置。

3.5 构造柱峰窝、孔洞。构造柱混凝土灌注时,由于拉结钢筋绑扎位置不正确;构造柱钢筋、圈梁钢筋和砖墙拉结筋交织在一起,钢筋密集、间距较小,给混凝土灌注带来困难；混凝土级配不合理,粗骨料粒径过大,使粗骨料卡在钢筋上；混凝土自由下落高度过大,产生离析现象;模板安装质量不好,跑浆漏浆；灌注、振捣混凝土没有分层,造成构造柱出现蜂窝、孔洞。

参考文献：

[1]李晓辉,杨德清.浅析多层砌体房屋中构造柱的设置和应用,2006(7).

[2]富小蔓,乔学东.多层房屋砖混结构设计中构造柱的设置与应用,2008.

住宅房屋的设计篇(2)

关键词：住宅建筑设计；问题；解决方案

前 言

对于现代的住宅建筑设计来说，最为重要的便是在进行建筑设计的过程中，充分的研究和剖析人们的居住生活模式以及人类自身的居住习惯，只有了解了每一个人的需求，才能在住宅设计的同时将所谓的新工艺，新技术以及新材料，新设备充分的与人性化相融合，让建筑设计的观念不断的更新，和时代接轨，这样才能设计出更多的先进实用以及物美价廉的经济型住宅建筑。

因此，对于当代的住宅建筑的设计规划来说，想要让住宅中充满现代气息，房间原有的面积通过设计后也要变大，刻意的去追求几室几厅是完全不必要的建筑设计中没有房间越大越时尚这一定论，这个理念无疑是十分错误的。住宅建筑的设计，需要对于不同的环境、建筑面积以及居住的人群进行分析，同时注意房屋的使用者处于什么样的消费阶层，这样才能更加合理的分配房屋各个空间的面积，同时根据这些结论去设计房屋的核心。总之，在进行住宅建筑的设计过程中，设计人员不能千人一面的设计，需要将以人为本，为人民服务的理念作为创作核心，这样才能更加完善的设计出优秀的住宅。

1 当前住宅建筑设计中存在的问题

在当前社会，为了追求更加舒适高档的住宅，这种需求让住宅建筑逐渐的出现商品化以及市场化的特点，虽然这种潮流可以让住宅建筑设计的发展更加迅速，但是，随之而来的是更加纷乱的住宅建筑设计，凌乱毫无规律的住宅纷纷涌现，也让住宅建筑中的问题频繁出现，对于住宅市场产生消极的影响，当前为止，住宅建筑设计中主要存在如下问题：

1.1 在使用错层式设计时无法因地制宜

在进行建筑设计过程中，错层式可以作为一种十分优秀的设计处理手法，但是，无论是什么样的设计方案，都需要做到因地制宜，而错误的使用方案，没有根据现场的环境以及数据进行分析，反而悠然的盲目使用，这便会产生巨大的问题，例如在小面积户型设计中使用错层式，例如在小面积房屋设计中采用跃层式，都会对于人们的居住产生巨大的影响。在一些面积不大的住宅中，如果采用错层式设计方法，不但会让房间的幅度减少，更是会让房间显得十分拥挤，充满了小气。另外，如果错层式错用在了地震区域，更是会由于建筑的形体上不对称，导致平面和立面上出现突然的变化而降低房屋的抗震强度，在地震发生时会带来灾难性的影响。

同理，在跃层设计的使用过程中，尽量不要再面积较小的住宅中使用这种处理方式，对于普通的小面积多层或者高层住宅来说，由于房间面积较小，普通的一户一层的设计可以完全满足居民对于房屋居住的需要，而跃层设计往往是为了让房间内更加的气派，面积更加宽广，室内设计更加别具一格罢了，并没有实际的功能，另外，如果跃层设计使用在面积较小的建筑中，往往会由于层与层之间的距离加大，老人及儿童等腿脚不方便的居民在上楼和下楼的过程中无法方便的行走，另外占地面积增大也会给居民带来经济上的损失。

1.2 厨房与卫生间存在不足

在现代的大多数住宅中，厨房以及卫生间的管线设计完全不符合人性化的设计理念，不存在一个统一的标准，各个专业为了强调自身的特点，完全没有协调性，让使用水平大幅度下降，另外，由于煤气等管线穿行在厨房中，导致厨房中一些橱柜，碗架等家具的放置产生了巨大的问题。

厨房较小，卫生间偏大，更是当今社会中住宅的通病，在大部分经济适用房中，过大的卫生间往往不会为住宅的居住带来舒适，反而会因为卫生间的过大导致房间面积缩小，这样一来卫生间的设计弊病便凸现出来，同时管线的铺设，电源的位置及架构，都需要按照人性化标准来设计，在国内大部分建筑都缺乏这种设计理念。

2 当前住宅建筑设计存在问题的解决建议

2.1 坚持功能空间的分离

在住宅建筑的设计过程中，将住宅中不同的功能空间进行分离是一个十分有效的设计方法，这样的设计方法可以让空间内的专业使用功能得到有效的提高，功能空间的额专用成都越高，更是会对使用质量产生影响，一般来讲需要做到公私分离，食寝分离，也就是说将房屋内部的空间分为起居室等私密地区以及办公区，客厅卫生间等地点为公共区，按照公共与私用的方式进行设计分离，另外，厨房与卧室也需要合理的设计分离，两者决不能混为一谈，否则大幅度降低房屋的居住舒适性。

2.2 厨房与卫生间分布协调，管线架设人性化

作为家务劳动的核心空间，厨房需要对于形状和尺寸进行把握之后才能完善的设计，厨房内的空间需要根据不同的劳动进行分配，例如厨房内需要保证烹饪时的各种需求，还需要有足够的空间放置电饭煲等家电。

同需求，提高住宅的适用性和舒适度。

卫生间则需要保证和整个房屋的面积相协调，保持着一定的比例随着房屋的增大而增加，这样才是最完备的设计思路，另外，在卫生间的设计过程中可以增加上部分空间的吊柜一遍存放物品，同时管线的假设根据人体的平均身高来铺设，这样可以保证居住的舒适。

2.3 保证平面布局的多元化

在房屋的选择过程中，居住者往往会根据自身不同的社会层次，审美方式等方面的要求进行选择，因此在进行房屋的设计是，需要对于不同居住者的不同性格差异进行配置，也可以在建筑的设计时开设不同的套型平面，让每一个套型之间都产生差异，用以满足不同人的不同需求。

3 结束语

在现代的住宅建筑设计中，和时代接轨，顺应时展才能让住宅更加舒适，具有时代特色，作为当代建筑设计师，只有将以人为本的理念融入设计中，一心一意的坚持安全经济美观的基本原则，这样才能让建筑的质量不断提高，让建筑技术不断完善，让居民的居住环境更加舒适便捷。

参考文献

[1]沉思与独白――谈住宅和居住环境的设计《住宅科技》1992年01期.

住宅房屋的设计篇(3)

【关键字】住房保障制度 廉租房 经济适用房 住房政策

住房保障制度是一种在住房领域内实行的社会保障制度，其实质是政府利用国家和社会的力量，通过行政手段为中低收入家庭提供适当的住房，解决他们的住房问题。因受各国和地区政治制度、经济发展水平和文化传统等因素制约，其在各国和地区各有不同。因此，在逐步完善我国的住房保障体系时，我们不仅要借鉴欧美等发达国家的经验，更要向与我国有相似文化传统和人口规模的东亚地区学习，而中国香港和韩国是东亚地区住房问题解决的比较好的代表，可为我国住房保障制度的构建和完善提供参考。

一、中国香港、韩国住房保障制度简介

1、中国香港的住房保障

中国香港土地资源稀缺，是世界上人口最稠密的地区之一，对住房的需求巨大。中国香港通过建立私人开发商和政府部门共同发展的双轨制的住房供应体系，成功地解决了不同阶层住房供应的难题，使中国香港成为世界上公认的住房问题解决得比较好的地区之一。截至2005年，在中国香港240.8万套住宅中，公共住房有109.6万套，私人房屋有131.2万套；在中国香港694万总人口中， 49.6%的居民居住在公营的租住公屋和资助出售的居屋中，50.4%的居民住在私人住房中。

2、韩国的住房保障

起初，韩国解决低收入家庭住房问题最基本的政策，是由政府出资或资助建设公租房，以低廉的价格出租给低收入家庭。近年来，随着住房短缺问题的缓解，韩国政府又逐步减少了新建公租房，转而通过租金补贴、低息贷款、减免税收等方式向低收入阶层提供支持，从而更有效、直接地解决了低收入者住房问题。

二、对我国内地住房保障建设的启示

通过上述比较可以发现，中国香港政府是以直接投资建造大量低租金公房出租给收入最低的最需要住房保障的那部分人来解决低收入者住房问题的。而韩国则是通过住房补贴、低息贷款和税收优惠来资助低收入家庭租赁或者购买住房。我们应该根据我国国情，合理借鉴它们在住房保障制度中的成功经验，分步骤、有重点地完善我国的住房保障制度。

1、制定完善的住房保障法律体系，从立法层面保证住房政策的有效实施

韩国住房政策法规体系以1972年制定的《住宅建设促进法》为核心，为配合《住宅建设促进法》的实施，韩国政府还制定了许多支援性法规，如《稳定劳动者居住和筹措购房资金支援法》、《地方税法》、《韩国住宅银行法》、《大韩住宅公社法》等。这些法律为住房保障体制的建立提供了依据，明确了住房保障体制的基本目标，并规定了住房保障的实现方式。因此，住房保障的立法工作应先行一步，较为完善的法律法规体系是稳步有序推进住房保障制度建设的根本保障。

而我国自2003年《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》中提出要“加快建立适合我国国情的住房保障制度”以来，近年来仅出台了《廉租住房管理办法》和《经济适用住房管理办法》两部全国性的政策法规文件。至今尚无全国性的住房保障法律法规问世，从而使住房保障制度的建设缺乏有效的法律支持和保障。因此，应尽快制定出符合我国国情的住房保障法规，从法律上对我国住房保障的目标、框架、保障对象、标准、范围、资金来源和机构设置等作出明文规定。

2、因地制宜、科学合理地制定住房保障规划

香港地区根据当地经济发展情况和人们不同时期、不同收入水平的需求，制定了一系列的住房计划，建立了多层次的住房保障体系。

（1）徙置区计划。1953年圣诞，石硖尾木屋区一场大火令5万人无家可归，为紧急安置灾民香港当局的“徙置事务处”开始兴建“徙置屋”，由此香港政府开始发展公共房屋。

（2）廉租屋计划。1961年，由于香港放宽了移民限制，香港人口增加到300万，为此香港政府兴建廉租屋，为月收入400港元以下的家庭提供居所。

（3）临时居屋计划。1964年，港府又推出“临时房屋区计划”，以安置那些不符合入住公屋资格、没有能力租住私人楼宇的居民。

（4）十年建屋计划。1972年，当时的港督麦理浩爵士宣布实施一项“十年建屋计划”，从1973年到1983年，这十年解决了住在贫民窟和木屋的150万居民的住房问题。“十年建屋计划”包括市区人口扩散计划、居者有其屋计划和私人部门参建计划。

（5）长远房屋策略。20世纪80年代香港大多数居民的基本住房问题已得到解决，此时的居民渴望拥有一套较体面的自有住宅，为适应这种变化，港府在1987年宣布了“长远房屋策略”。“长远房屋策略”主要由“私营部门优先策略”、“自置居所贷款计划”和“夹心阶层居屋计划”等构成。

韩国住房规划体系包括综合规划和特定规划。综合规划又可分为长期的《国土综合开发规划》、中期的《经济社会发展五年规划》和短期的《年度住房建设综合规划》。特定规划有20世纪70年代的《住宅建设十年规划》、80年代的《住宅200万户建设规划》和90年代的《新经济五年规划》。住房法规为住房政策的实施奠定了法律基础，而住房规划则为住房政策的基本目标赋予了具体内容。

我国在构建住房保障制度的过程中，也应该根据各地区不同的经济发展状况，各时期人们不同的需求状况以及不同收入阶层的需要来制定不同的住房保障政策，并随着客观条件的变化及时做出调整。

3、设立专业化的管理机构

房屋署是香港地区具体负责住房政策的制定和实施的合法主体。房屋署的许多职员都接受过经营、社会、政治、法律、技术等方面的专门培训，他们以小组形式合作处理各类问题，逐步形成了一种灵敏、高效、专业的反馈系统。

韩国中低收入者的住房保障主要由韩国国家住宅公司（即大韩住宅公社）负责，公司每年为中低收入者生产并提供5万套经济适用住房。为了对其开发的住宅进行有效管理，韩国国家住宅公司专门建立了一家子公司――新住宅公司对住宅进行物业管理，其主要职责是为住宅的管理和维护制定指导性规划。新住宅公司总部下设12个分部，为住宅的管理和维护制定具有操作性的规划；分部下设258个管理处，具体负责住宅小区物业管理、房屋缺陷控制等工作。

目前内地的公共房屋管理机构已经不能满足社会对经济适用房和廉租房日益增长的需求，迫切需要一支专业化的队伍来专门负责处理经济适用房和廉租房的建设和管理中出现的各种问题，根据社会经济发展状况不断完善公共住房保障政策。

4、多种渠道筹集住房保障资金

充足稳定的资金是住房保障制度成功发展的必要条件。香港公共房屋建设的资金来源主要由政府通过直接注资、免费拨地、拨出资本和提供低息或无息贷款等方式资助公共房屋的建设。自2003年起，房委会停止各项出售自置居所计划，对其财务状况产生了严重的不利影响，为此房委会决定通过分拆出售辖下零售和停车场设施，成立领汇房地产投资信托基金，并计划把该基金在香港联交所上市。

韩国解决公营住宅筹资问题的主要措施是住宅金融。韩国的住宅金融主要包括以下三种类型。一是国民住宅基金，它是1981年为无房户筹措购房款而设置的，该项基金的来源主要有政府财政、住宅预约储蓄、国民住宅债券、国债管理基金预收金、利息等，基金由建设交通部委托韩国住宅银行来管理。二是民营住宅资金，由经管住宅金融的金融机关通过预收金等方式筹措。三是期付金融，期付金融公司向综合金融公司或资本市场筹措资金，替购房者向住宅开发商提供资金，购房者按一定条件偿还本金和利息。

三、小结

我国住房保障体系是以经济适用住房和廉租房为主的住房供应体系，1998年国务院颁发了《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》，提出了我国住房政策的总体目标，即不同收入家庭实行不同的住房供应政策。最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；高收入家庭购买、租赁由市场供应的商品住房。

尽管政府一再强调大力发展经济适用住房和建立廉租住房供应保障体系，但经过近几年的实践，政府所确立的“以经济适用房为主的城市住房体系”的目标远未实现，而且廉租房和经济适用房也存在很多需要迫切解决的问题。因此，我们要借鉴中国香港、韩国住房保障建设的成功经验，从我国国情出发，不断完善我国内地的廉租房和经济适用房政策。首先，从立法角度提高住房保障供给的稳定性和长期性，政府要着眼于经济适用住房建设的长远规划、长远目标，科学制定5年、10年甚至更长期的发展规划，并根据经济、社会发展情况对住房规划进行适时地调整，立足以人为本建立和谐社会的科学发展观。其次，设立专门的负责机构对公共住房进行科学的规划、建设和管理，加大社会各界对公共住房分配的参与和监督力度，建立科学合理的准入退出制度来保证住房保障的公平性。最后，加大中央财政对保障型住房的支持力度，不断开拓住房保障的筹资渠道。资金问题是各国提供公共房屋普遍面临的一个难题。中国香港政府在公共财政上对公共房屋的大力支持是香港公共房屋成功必不可少的条件，韩国的住宅金融也对韩国公营房屋的建设产生了重大的影响。内地要发展廉租房、经济适用房，各地政府必须完善公共财政职能，在资金和土地上给予大力支持，这是落实廉租房政策和经济适用房政策的根本。

【参考文献】

[1] 孙光德等：社会保障概论[M].北京：中国人民大学出版社，2000．

[2] 香港房屋委员会年报[Z].

住宅房屋的设计篇(4)

[关键词]：农村；住宅建设；问题；措施

伴随着建设社会主义新农村步伐的加快和政策和措施的不断深入，对农村全面发展和农村事业全面进步的新要求,农村住宅建设是新农村建设中的一项重要内容。农村住宅建设正在迎来一个高速发展的时期。然而，村镇住宅建设也存在一些问题，必须有效地解决这些问题。

一、新农村建设中村镇住宅建设中存在的问题

1、农户宅基地浪费严重。大多数自然村落具有带状型、零乱性特点，许多农村住宅建设出现了土地资源严重浪费的现象，宅基地在200平方米/户以上的情况较为普遍，除了政策规定的宅基地建造面积以外，屋前屋后的场院杂地远远超过了宅基地面积。部分农村新建的居住点房屋大小混杂，屋后面积实际是空着无法利用，造成了土地资源的浪费。

2、村镇规划落后无序。随着农村经济的较快发展，富裕起来的农民改善居住条件的欲望日益增强，平房变楼房，个别农户二层改三层。农村建房的外形设计、内部结构和建筑质量都发生了质的变化，尽管农民住宅得到了不同的改善，但是，由于农村村镇建设规划滞后，一些农村住区系自发建设，布局杂乱，整体环境布局差；不少村庄建设零乱无序。

3、住宅建设科技含量低。由于对农村居住点公共设施和基础设施建设缺乏应有的重视，村镇规划只注重房屋建造选址，制约了农民居住环境生活质量的提高。农民住宅“零、散、乱”，居住环境“脏、乱、差”，在不少农村不同程度的存在，部分村镇住宅使用寿命短，经过几年的风吹雨打，抵御自然灾害的能力越来越差，有些房屋建造时钢筋水泥配比不达标，新房建成了危房。一些住宅普遍采用粘土砖、普通钢木窗等传统建筑材料，造成了能源的极大浪费。

4、住宅建设工程质量差。广大农村施工的施工队伍资质低,个体工匠无证上岗,且房屋没有施工图,致使建筑工程的质量不尽人意,主要表现在：基础埋深不够，砖砌体砂浆强度、饱和度不够，空心板安装不符合要求，水泥砂浆楼地面空鼓、开裂、起砂，抹灰工程阴阳角不方正,外墙水泥砂浆面层空鼓、裂缝、外装饰剥落，钢筋布置不符合规范要求。存在以上质量问题的原因是：（1）施工单位无资质,施工人员没有经过培训。（2）由于农村自建房主缺乏房屋建筑常识,只是靠匠人“随心所欲”进行施工。（3）农村建房户没有合同意识,与施工队不签订施工合同,施工单位由于无合同约束,偷工减料,以次充好现象时有发生。（4）建房户自身的原因。由于建房户不懂建筑常识,只一味地减少成本或注重外部装修,不注重整体质量,对房屋整体质量起关键作用的构造柱、圈梁不设或少设,对砖砌体由于外面有外饰而对砖砌体的砂浆配合比、饱和度人为减少，水泥用量和砂浆用量,对钢筋人为减少用量或减小直径甚至用废砖旧钢筋等。（5）在农村中的施工人员,施工技术力量薄弱。

5、建造技术水平低。长期以来,农村房屋沿袭自主建设模式,建房随意性大;农村建房基本没有设计图纸,房屋平面布局和造型大多照搬或模仿,导致千村一面的建筑风格,不讲究房屋的功能,平面布局单一,房间穿套,使用不便。房屋施工大多沿用传统做法,自行组织临时施工队,由未经专业培训的泥瓦匠操作,技术工艺落后。这样,导致房屋功能和质量低下,存在较多的质量安全隐患。

6、基础设施和公共服务设施薄弱。长期以来,大多数地区对农村基础设施的投入很少,基础设施建设缺乏稳定的财政保障。农村基础设施落后主要表现在村内道路、给水排水、卫生等方面。如村内道路硬化率低,大多数村庄无集中供水设施,农民饮用水质量差,村内污水、垃圾随意排放,农民住宅环境质量较差。

二、村镇住宅建设的对策措施

1、要为村镇住宅建设提供技术支持。要改变农村住宅建设水平偏低的局面,必须对农村住宅建设给予一定的技术支持。发挥各大专院校、建设专业机构和部门的技术人才优势,为农村住宅建设提供相关技术服务,积极引进或培养乡村建设的专业人才,大力组织技术下乡支援村镇建设，促进以集约利用土地为宗旨的新农村社区规划,对进行新村建设规划的社区逐步优先给予建设市政基础设施和公共服务设施的财政支助：组织技术人员深入调研,组织开发并免费提供符合当地农民生活习惯的农宅设计图,制订农村旧房改造方案,因地制宜地利用节能、生态、环保技术。

2、提高村镇建设工程质量。（1）加强对农村施工队伍的管理。政府部门应从适应农村施工的需要对农村施工队伍从各工种人员配置,机器设备配置等方面提出一定的条件。对符合条件的施工队伍发给农村建房资质证书,记录在案,统一管理,根据施工单位资质证书限定施工范围。（2）加强施工人员的业务培训,提高施工人员技术素质。应利用当地农闲时间,组织施工人员进行集中培训,经考核合格后颁发上岗操作证。这样能使施工人员掌握必要的理论知识,掌握各项施工规范,提高施工人员的专业素质和职业道德素质,杜绝工程质量隐患的发生。

3、村镇住宅建设的技术措施

要组织力量加强农村住宅产业化技术的研究，包括标准化设计、工业化生产、机械化施工、通用化配套各方面。筛选适合农村的实用技术，健全农村住宅建设的技术标准、规范。重视由政府主导对农村住宅建设给予一定的技术支持，如政府免费为农村提供旧房改造图纸，沼气、太阳能等可再生能源利用措施与住宅的一体化设计等。尽快出台“村庄整治技术标准”和“农村可再生能源利用技术要点”，要开展新农村住宅建设试点示范，在有条件的村镇要优先发展以下技术:

（1）可再生能源利用成套技术。结合当地实际，建设风能、太阳能、水能的小型发电设施，充分利用生物质能、地热能、海洋能，加快太阳能热水、光伏发电技术、风能、生物质能利用技术在农村住宅中的应用。

（2）节能省地型住宅配套技术。包括保温隔热墙体、门窗技术、屋面技术、塑料产品技术、室内热湿环境控制技术、厨卫技术、地热供暖技术、生活垃圾处理技术等，在农村重点推广性价比较高的实用技术和工业化住宅部品。

住宅房屋的设计篇(5)

【关键词】 苏南地区 农民住宅 建筑设计原则

我国幅员广阔，居住在农村的人口占全国人口的80%以上，随着农村生活水平的日益提高，其对住房的要求已不低于城市，有的甚至超过城市，他们急需住房设计方面的指导。而对于建筑工作者来说，如何经济合理的解决农村住宅设计，无疑是一个重大课题。

笔者通过对苏南地区农民住宅的实地调查，分析现状的优缺点，试图得出能够用以指导农民住宅设计的几点原则.笔者调查的农村集中在常熟市大义镇镇区周边，所测绘的成果为附图1.

一.农民住宅现状概述

目前农村住宅的建设受小农经济的制约，呈现分散零乱一户一宅的面貌。建筑外观在很大程度上相互模仿，千宅一面，缺少统一规划及合理的设计和施工。近些年来，这些问题已逐渐引起建设部门的重视，加强了宅基地的管理，规划了一些小集镇，水、电、道路等小区环境都得到了改善；单体设计也开始向标准化、定型化方向发展。

二.自然条件

江苏省沿江地区，夏季闷热，冬季湿冷，年降水量大，日照偏少；长江中下游春末夏初是梅雨期，多阴雨天气，常伴有暴风雨。根据这一气候特点，建筑必须满足夏季防热，导风入室降温，兼顾冬季防寒；规划上要有良好的自然通风，避免西晒，并满足防雨、防潮、防洪的要求。

三.传统习惯

常熟的农村地区有着悠久的文化传统，但也遗留有陈旧愚昧的意识.比如说房屋开设的窗户少而小，致使室内昏暗通风采光效果极差。房屋层高和朝向不从使用角度出发，信“风水”先生，认为自家房子必须超过前方或侧方房屋高度，导致户户争高，造成浪费，甚至于因一砖高差引起严重的民事纠纷。

四.施工方式

由于农村住宅是自筹自建，大多存在从众心理，建房时相互模仿，不仅建筑造型、平面布局大致相同，而且建筑结构、基础处理也一模一样，随意套用，忽略了结构的安全性。施工方法采用相互换工、传统的手工操作、泥木匠施工方式，因而也就限制了建筑结构的形式。建筑取材，多为就地取材，因材施用，因地而异，建筑造价低廉。

五.住宅空间

传统的一明两暗的房间布局为大部分住宅所采用.

同时，概括地说，农村住宅主要由室内与室外两部分空间组成。室内部分主要有堂屋、卧室、厨卫、餐室、贮藏室等；外部分自成体系，包括庭院、畜禽舍以及其他辅助设施。

堂屋：具有生活、生产、晾晒与暂贮农作物等多种功能，也常常是交通、联系室内各室的枢纽。多种使用功能决定堂屋面积较大，因此开间尺寸比卧室大得多，常为两开间，进深常与卧室相同，一般在4.5米至6.5米左右。

堂屋大多设在楼下，居卧室一侧或中间。堂屋成为生产与生活的枢纽，不可避免的开较多的门，但应注意留出充裕的使用面积，尽可能的避免人流路线穿破堂屋。可以通过设置过厅，虽然增加一些建筑面积，但使用方便；也可将堂屋内缩形成外廊，这也是一种常用的处理手法。

卧室：与城镇住宅大体相同，其使用面积、开间及进深尺寸根据家具布置、活动占用的空间、人口的多少而定。一般来说，农村有两至三代人同居以及来客留宿的习惯，因而卧室数量要求较多，一般至少三到四间。卧室设在楼上居多，楼下卧室常常是老人或客人居住，设计时可将卧室与堂屋并连或串连布置.

厨房：厨房不仅要满足住户炊事、饮食的需求，还要作为喂养家畜、蒸煮饲料之用，兼作存贮杂物和部分柴草之地，而且还往往能充当起居的作用。农村大部分厨房里设有砖砌柴灶和煤灶。常见厨房布置方式有：独立布置，厨房与楼房分开或毗邻（在调查中发现，采用这种布局的厨房很多是保留下来的老房子的一间，楼房则是新建的）。通常将厨房设在后院的北向，自成一体，可避免烟气影响，卫生条件较好；对烧柴草地区，将厨房作为堆放场地，尤感方便。但分开布置雨天使用不方便，可另设通道加以改善，因占地较大，对于以柴草为主要燃料或者占地面积不受限制地区比较合适。另一种室内布置，厨房与堂屋或贮藏室相连，不受风雨影响，使用上较为方便。相对而言，农村厨房面积比城镇为大，一般要达到15至20平方米。

餐室：餐室是全家人就餐的场所，在独院住宅靠近厨房处设辟一小间，光线不必太亮，可利用间接采光。但也可不必单设，就利用客堂兼作之用。

贮藏室：因农作物及生产工具要有堆放场所，特别是谷物不宜敞开放置，要留出一间小屋做贮藏室，一般利用楼梯踏步下方分隔一间，也可位于堂屋西面的房间。

庭院：主要功能有谷物晾晒、家禽饲养、蔬菜和树木种植、杂物堆放，它是农村住宅建筑中必不可少的。传统的院落，因独家使用，占地较大，设计时对庭院的面积注意控制，防止占地过多。庭院四周多种植木本植物，绿化环境遮荫。

露台：现在农村住宅楼房已成为主流，露台的设置是必不可少的。其主要作用为晾晒谷物衣物、夏天纳凉。一般由楼房错层获得，平台下多为对保温隔热要求不高的房间如厨房、餐室、贮藏间等，常结合廊道布置，另外利用整个屋面作露台也比较多，此时楼梯间高出屋面，由于农村不重视屋面保温隔热、防水，施工质量差，建议不要采用这种布置。

楼层高度：受传统习惯的影响，农村住宅层高比较高，一般在3.5米至4.5米。笔者认为农村空旷，无城市小气候“热岛”效应，在3米以内也是可以接受。

六.总结

农村建房量大面广，各地经济发展水平、地理条件、自然资源、风俗习惯等差异很大，建造形式、水平有所不同，千百年来沿用的传统习惯更不易改变。因此，作为设计者要多作了解，在设计中对农村住房的建筑形式、结构、构造要符合农民的经济承受力和现有施工水平。建筑空间布局要充分考虑自然条件、民俗风习和农民的特殊生活习惯。形式要简单美观，又要符合农村的特点和优良传统，尽可能体现农村风貌——比如在我调查的这个区域，属温带偏热气候，故农村流行建造二层外廊式住宅。这种住宅一般为四开间或五开间，占地较长，居室和居室间全以外廊为交通道，互不穿套，家庭内各种活动均无干扰，各个房间可独立布置，一楼为客堂、老年人卧室或来客的临时卧室、贮藏室等，二楼则全部作为卧室。

同时，目前苏南农村工业化的发展非常迅速，由于新建工业园而拆迁新建了很多的农民小区.对于这些住宅，由于是由专业设计人员完全控制，就没有列入这次的调查范围.

参考文献

[1] 朱保良等编著.农村住宅设计与施工.同济大学出版社，1985.

[2] 李学昌主编.20世纪常熟农村社会变迁.华东师范大学出版社，1998

住宅房屋的设计篇(6)

1目前城市住宅改造的特点

1.1改造日益增多，已由过去的个别的零星改造，发展为成批改造，面广量大.例如中南工业大学1994年改造住宅两栋，60套;1995年改造住宅7栋，近300套;1996年计划改造6栋，近300套.每户增加面积少则十几平方米，多则近30平方米。

1.2改造类型日益增多。由一室一厅改为两室一厅或两室两厅;由两室一厅改为三室一厅或三室两厅等。

1.3由于被列入抗震设防的城市越来越多，对于住宅的改造设计提出了更高的要求。

1.4住宅改造的设计难度日益增大.随着社会的发展，人们生活水平的不断提高，人们对居住条件的要求越来越高，一个住宅改造方案的确定，往往要经过多次反复的修改及征求住户的意见，作大量的说服工作，住户才能统一认识，获得一个比较理想的改造方案.城市住宅的改造是一项重大的技术措施，它直接关系到人民生命财产安全，必须引起广大设计工作者的高度重视.搞得不好，轻者造成房屋开裂、倾斜、漏雨、渗水等影响房屋的正常使用，重者造成房屋倒塌，后患无穷。因此，我们必须认真对待。

住宅改造必须具备旧住宅完整的施工图，包括建筑、结构、水、电等以及施工过程的变更，这是一切旧住宅改造的先决条件。如果没有完整的施工图，仅凭当年施工人员或现场管理人员的记忆是切不可行的。只有详细阅读了旧住宅的施工图后，才能确定哪些东西可以拆除，哪些东西不能拆除，在此基础上来制定合理的改造方案。

2改造方案的确定应考虑几个问题

2.1避免片面的强调增加建筑面积，造成房屋间距过小，不能满足正常的日照、防火、抗震、卫生等间距，环境质量明显下降。

2.2尽可能地利用自然采光、自然通风.但一般旧住宅的改造很难满足，这时需要有所取舍，或者满足客厅放弃卧室;或者满足卧室放弃客厅或饭厅。有时利用间接采光也能收到比较良好的效果，例如中南工业大学已经改造好的住宅中有将近300套的客厅是通过间接采光的，除底层光线稍差一些外，其它各层的光线都比较好。

2.3住宅中的改造部分，立面及外装修尽可能与旧楼协调.如旧楼屋顶为挑檐，新建部分最好也做成挑檐;旧楼屋面为女儿墙，新建部分也宜做成女儿墙。避免改造痕迹外露.

3住宅改造施工图设计应着重考虑的问题

3.1基础的沉降问题。对于无地质资料的，一定要作补充勘测一般来说，要改造的住宅已使用了几年或十几年甚至更长时间，它的地基沉降已基本趋于稳定;而新扩建部分的地基将会产生一定的沉降，这样，新、旧部分地基会产生不均匀沉降。这种不均匀沉降无法完全消除，但我们可以采取一些措施以减少其基础沉降，缩小新、旧部分的沉降差。如选用新型的轻质材料，减轻墙体自重;加大基础底面积;加强地圈梁;采用桩基础等。

3.2房屋高宽比过大的问题。目前的住宅改造相当一部分是由两室一厅改为三室一厅或三室两厅，其中，大部分改造住宅都有一间外凸的卧室或客厅，如果新增的这间卧室或客厅与旧楼不成一个整体，那它的高宽比就大大超过了允许值.为了控制高宽比在允许范围之内，我们在设计中可以把新增房间与旧楼牢固地结合在一起，使新旧楼构成一个整体。

3.3抗震设防问题。近些年来，由于列入抗震设防的城市日益增加，以前六层或六层以下的砖混住宅，大多是隔层设置圈梁，且构造柱设置比现行规范设计要少.在住宅改造设计中，构造柱设置宜稍多于现行设计规范要求，在新旧墙交接处必须设置构造柱。新建部分圈梁宜层层设置，且与旧楼圈梁处在同一标高，新旧圈梁拉通，纵筋焊接。旧楼圈梁隔层设置时，新建部分圈梁在旧楼无圈梁层锚入旧楼的构造柱内。

3.4保持旧楼结构构件原受力状况的间题。7。年代末，80年代初，我国建成了相当一批的大板房住宅，这种住宅的改造其支承体系的改变最为常见，必须引起注意.在砖混结构中阳台挑梁切不可支承在新建部分的砖墙上，使之由悬挑变为简支，而发生挑梁断裂事故，设计中旧楼阳台挑梁必须与新楼脱开，保持其原有受力状况。

3.5新、旧屋面交接处的防水处理也是至关重要的。总结以前所设计的几百套改造住宅屋面交接处的防水处理，按普通屋面的纵横分格缝处的防水做法一致，取得了较好的效果，基本无渗漏现象。

住宅房屋的设计篇(7)

关键词：房地产；空置率

由于2015年上半年以来央行多次降准降息，陆续出台“330新政”及公积金贷款购房政策，国家宏观调控政策不断加压，住房信息联网、房产税、不动产统一登记预期的加强是否对县级城市空置住宅产生了影响，我们通过对抽样调查的结果进行分析，以了解辰溪县住宅空置的现状及成因。

一、样本选择与调查分析方法

（一）调查方法

1、物业公司问卷调查。本次调查由于时间、精力以及其他方面条件的限制，采取典型抽样调查的方法进行，即在城区内符合调查条件的住宅小区，发调查问卷至各小区物业公司。本次问卷调查共计发出问卷100份，回收60份，其中有效问卷50份。

2、购房者随机访谈。在符合调查条件住宅小区的购房者中随机进行访谈调查，调查内容包括工作地点，购房目的，未入住原因等。

（二）空置率计算方法

考虑到调查数据获取的情况，每个住宅小区住房空置率的量化，采取以下计算方法：

住宅空置率=（未售住宅套数+未收房住宅套数+收房未入住住宅套数）/住宅总套数*100%

通过公式计算出辰溪县总体住宅空置率和各行政区住宅空置率。采用定性研究方法对小区住房空置率与小区区位、交房年限、销售均价、户室面积的关系进行初步分析。

二、辰溪县住宅空置现状分析

（一）全县住宅空置率

通过对50份有效样本数据进行汇总统计后得出，辰溪县总体住宅空置率为40.41%。根据定义，本文住宅空置率由三部分组成：住宅待售率、住宅未收房率、住宅收房未入住率。样本小区总体住宅待售率为38%，其中样本小区中待售率最高值为65%；而住宅未收房率为10.27%；样本小区总体住宅收房未入住率为10.91%。

（二）住宅空置率的影响因素

1、区位因素。区位因素对住宅空置率的影响，基本满足离中心城区越远住宅空置率越高的规律。在这五个样本楼盘中建欣家园与祥宇星城是距离县城中心位置相对来说距离较远，其空置率相应也偏高。而其他三个楼盘距离中心城区较近，但是先锋国际的相应配套设施和环境因素致使住房空置率较高。

2、成交均价。将样本小区的成交均价进行分类统计，从以下折线图可以看出，成交均价与住宅空置率之间并不存在严格意义上的线性关系，成交均价与住宅空置率之间的关系，实际是价格背后隐含的区位条件、配套成熟度、房屋质量等诸多因素综合作用在住宅空置率上的结果。县城的大部分居民消费水平不高，收入有限，对于高房价来说，居民都会量力而为。在相比较下他们会选择性价比较高的住房。

3、套均面积。套均面积与住宅空置率整体呈现中小户型空置率偏高，大户型空置率低的特点。套均面积与住宅空置率之间的关系，主要和项目受众客户家庭人口情况、项目营销策略等因素有紧密联系。考虑到住房的实用性现如今大部分家庭以三口之家为主，小户型相比其他两种户型而言更受欢迎。90M2以下的住房空置率仅为23.5%，而大面积住房类型（144M2）的空置率是最高的，占82.86%。

三、辰溪县住宅空置原因分析

（一）住宅未售的主要原因

1、住宅产品库存量较高。全年房地产开发投资完成8.30亿元，增长40.0%。其中，住宅投资4.79亿元，增长20.5%；办公用房投资0.17亿元，增长66.1%；商业营业用房投资2.55亿元，增长99.3%；其他投资0.79亿元，增长38.7%。全年商品住房施工面积140.68万平方米，增长36.7%。其中住宅施工面积92.66万平方米，增长44.3%。商品房销售面积20.37万平方米，下降28.8%；实现销售额5.54亿元，下降32.6%。

2、新兴区域基础配套设施落后。对空置率较高的样本小区进行分析后发现，除了因交房年限短而导致的高空置率外，大部分空置率较高的样本小区分布在相对偏僻的新兴区域，市政设施和公共服务设施还跟不上业主入住的基本需求。交通不便、区域基础设施落后、配套服务设施不完善等问题不仅成为新兴区域住宅滞销严重的首要原因，而且也是小区交房后业主不愿立即入住的重要顾虑。

（二）交房未住的主要原因

通过对购房者进行访问，将交房后未入住使用的购房者住宅空置原因进行归纳统计后发现，有受访者表示区域配套、提前购房、经济压力等原因，住宅目前处于未装修状态；值得一提的是，有个别受访者表示是因为房屋存在质量问题，未对房屋进行验收而空置。归纳起来，对购房者交房未住的原因主要有以下几个方面：

1、居民可支配收入不足。由于居民手中可支配收入不足，经济压力较大，使得很多业主的毛坯房交房后无法立即拿出资金投入装修，是导致房屋空置的重要原因之一。另外购房者急需资金周转时，也会通过以出售不动产变现的方式度过危机，导致在等待出售的这段时间内，房屋处于空置状态。

2、区域配套设施不完善。距离中心城区较远，地理位置相对较偏远，交通便利程度、基础配套设施成熟度均无法和中心城区内成熟地段相比。道路、交通、水、电、气、电讯等居住条件和就学、就医、购物、文化娱乐等配套服务还不够成熟是此类地段内住宅空置的主要原因。

3、人口流动的影响。由于外出务工人员的逐年增加，农村人均收入得到显著改善。他们纷纷从农村地区迁往县城并在此置业。但是这些外出务工人员的存在，他们的流动性比较高，虽然在县城置业但是没有将自己所购房屋进行使用。这加剧了我市房屋空置的不确定性因素，会在一定时间内造成本市房屋空置现象。

四、对策

（一）政府应该对房地产政策领域通过“增量节源，存量开流”的方式推进去库存行动。加强商品住宅用地计划管理和规划审批调控，合理控制商品住宅增量，暂停新建商品住宅项目规划报建审批。

（二）政府应当实施的打通商品房与保障房的通道、鼓励农民工回乡购房等措施，则是在库存的存量部分“开流”。对回乡置业的市民给予部分购房优惠，从商品存量房中回购住房用于解决辰溪县的保障房，这样既解决了存量房，也使低收入家庭住房问题得以解决，政府不需额外建房用于保障房项目，一举两得。（作者单位：湘潭大学）