房地产服务市场调研篇(1)

2017市场调研报告模板一：

问卷调研时间：2017年1月12日

问卷调研地点：武汉

问卷调研人员：

问卷调研目的：为了进一步了解本校教职工和学生电器的使用和购买状况以及相关满意度，同时总结消费者对产品的需求及购买动机

希望解决的问题：通过对调研问卷结果的分析，从而总结消费者对电器的需求和购买动机，进而知道消费者在电器销售所存在的不足，即使改进方法和策略，全面分析消费者群体的心理特征和购买需求，对电器的一系列程序进行改进，从而制定出2017年的市场营销方案。

消费者心理特征分析：

根据问卷调研结果分析，对于大学生及教职工来说，购买电器的价格在1000元以上所占比例是30%，价格在500元-1000元所占比例是35%，价格在500元以下占35%。

他们经常购买的电器产品手机电脑类占50%，吹风机台灯类占40%，空调洗衣机冰箱等占5%，以及电饭锅电磁炉等占5%。

其中他们信赖的电器品牌众多，比如海尔、格力、金牛等较为人们所信赖。

在购买方式上，75%的人都在专卖店购买，30%的人选择网购，5%的人选择在百货超市购买，以及5%的人选择在其他地方购买。

在选择电器时，绝大多数的人较看重的是质量、性能，其次是售后服务，最后考虑价格和品牌。

根据问卷调研内容，对于大学生和教职工，影响他们购买电器的原因中，大多数人在电器使用久了需要添置电器时购买，也有少数人是在好友推荐以及被广告和销售员的讲解吸引所购买，但是在电器降价折扣时，大多数人会疯狂大抢购，其次电器采用以旧换新和赠送增值服务如延长保质期时会购买。

根据以上结果显示，对于大学生和教职工来说，他们是在购买电器时，更看重的时产品的质量和性能，花较少的钱买质量较好的电器是他们认为最理想的结果，尽管他们的消费档次比较低，但是购买频率比较高，他们会经常光顾购买电器的打折优惠活动，同时他们也有足够的时间来进行产品选购。

消费者对于性能高、质量好、售后服务好、安全实用等电器比较看好，同时也可以看出，海尔、格力、金牛等有一定的知名度，并在收集整理器消费中占有很大份额，并且购买这些电器，在专卖店购买的信赖度较高，其次网上购买的人也较多。

因此，电器应该针对中低消费者群体设计出相应的营销策略和方案，这样就能拥有更多的消费者群体。

为了扩大销售市场，市场是很广阔的，但是现实是很残酷的。在市场经济，竞争很激烈的今天，要想在竞争中永立于不败之地，那就需要我们不断研究消费者的需求特征，同时还应不断创新，不断改进我们的产品，以更好地满足消费者的需求。

我们现在就以比较集中人群的电器商场来说吧，那就苏宁电器来说吧，做营销策划。

一.公司简介

服务是苏宁唯一的产品。以市场为导向，以顾客为核心，苏宁不断创新发展，形成了店面零售、定制服务、网上购物、网络分销等多种销售渠道，和超级旗舰店、旗舰店、精品店和邻里店多业态零售店面。立足专业自营的服务品牌定位，苏宁依托以机械化作业、信息化管理为特征的全国物流网络，实现了长途配送、短途调拨与零售配送到户一体化运作，平均配送半径200公里，日最大配送能力80多万台套，率先推行准时制送货。遍布城乡的数千家售后服务网络和2万多名专业售后工程师时刻响应服务需求，业内最大全国呼叫中心24小时提供咨询、预约、投诉和回访等服务。

未来十年，苏宁将以科技转型、智慧再造为方向，立足国内，开拓国际，实体网络与虚拟网络同步推进，在全国建设60个物流基地、12个自动仓储拣选配送中心和8个数据中心。以云服务为构架，打造专业协同型供应链，搭建资源共享型管理模式，提供功能复合型服务集成。

到2020年，苏宁实体店面将达3500家、销售规模3500亿元，网购销售突破3000亿元。20XX年拓展东南亚市场，2017年进军欧美发达市场，2020年海外销售将达100亿美元，成就全球领先的服务品牌!

二、市场分析

(一).企业目标和任务

1.提高苏宁电器武汉地区的市场占有率，打败竞争对手国美电器和轻工及外资的沃尔玛等电器企业，争取在整个武汉地区电器销售行业处于主导地位。

2.结合其他电器公司的销售模式，开创出一种独特的营销模式和销售理念。

3.通过调研与研究武汉地区的人均消费水平，确定营销方案，从而开展适当的促销活动，以求利益的最大化。

(二).市场需求分析

1.武汉苏宁电器的各大门店均开在经济发达，交通便利，人流量大的地方，地理位置优越，具备很广的消费市场。

2.电器销售水平较高，市场潜力大

3.电器销售点繁多，存在诸多竞争者。

4.处于繁华地带大多数消费者收入较高。

(三).竞争者分析

从目前的家电市场来看，苏宁电器的竞争对手就是拥有强大阵容的国美电器。国美电器集团坚持薄利多销、服务当先的经营理念，依靠准确地市场定位和不断创新的经营策略，引领家电消费潮流，为消费者提供个性化、多样化的服务，国美品牌得到了中国广大消费者的青睐。在销售风格上，国美以激进、勇猛、强悍著称。国美本着商者无域、相融共生的企业发展理念，国美不仅与全球知名家电制造业保持合作伙伴关系，还运用资本运作战略，迅速在全国各地增加门店。门店数量比苏宁的多上千家。从门店数量来看，苏宁处于劣势。国美坚持优质低价，实施低价轰炸式销售。这在很大程度上对苏宁产品的销售构成威胁。除了国美外，在武汉还有轻工、沃尔玛等企业。

(四).消费者分析

1.针对消费者在消费过程中有各种各样的因素影响他们的购买决定，如需求、动机、态度等因素。本公司坚持全面性原则，深入研究消费者的行为，首先是实地观察消费者的购买行为，其次对消费者进行问卷调研，通过调研来改进本店的销售方式，同时与消费者进行交谈，在交谈的过程中记录消费者的态度和言语，事后进行分析讨论如何对消费观念进行调整。

2.通过对消费者的观察、问卷、交谈等方式深入了解消费者的需求和购买欲望，针对消费者的需求和购买欲望对本店的销售方式进行改变，在满足消费者需求的同时，从而达到利益最大化

(五).环境分析

1.外部环境分析

随着国家整体经济的持续、健康、快速的发展。无论是家电制造业还是销售环节零售行业，都有很大的发展。最为典型的就是国美和苏宁，当然也不能排除外资的 沃尔玛、家乐福等，它们最终还是需要有自己的品牌，创新才是发展的核心途径。同时家电业的同质化日趋严重，可比性就差了，转而代之的是服务、形象，所以品牌凸现很是重要。

2.内部环境分析

从苏宁内部的角度进行分析，研究其市场营销策略以及整个市场营销体系结构，我们主要从产品、服务、营销渠道、物流、信息化以及人力资源六个方面进行展开，通过分析每个角度的优势和不足，进而得出SWOT分析的依据。

3.苏宁电器的SWOT分析

优势：

1. 地理位置优越，交通便利。

2优质的服务是苏宁电器的特色，让顾客满意是苏宁执着的追求。连锁店、物流、售后、客服四大终端为顾客提供涵盖售前、售中、售后一体化的阳光服务。24小时咨询投诉热线使苏宁电器在第一时间为顾客解答所遇到的问题，及时排忧解难。连锁店服务方面，苏宁电器以客户体验为导向，不断创新店面环境与布局，制定了系列店面服务原则，率先推出5S服务模式，会员专区、VIP导购实现一站式购物。根据顾客多样化需求，提品推荐、上门设计、延保承诺、家电顾问等服务。

物流是苏宁电器的核心竞争力之一。苏宁电器建立了区域配送中心、城市配送中心、转配点三级物流网络，依托WMS、TMS等先进信息系统，实现了长途配送、短途调拨与零售配送到户一体化运作，平均配送半径80300公里日最大配送能力17万台套，实现24小时送货到户。

在销售风格上，苏宁表现的是温和稳打稳扎型，相对于国美的激进、勇猛、强悍型来说，苏宁电器开拓新市场所遇到的困难相对来说要小一些。

3人流量大，回头率高

劣势：

1.物流信息化发展不完善。

2竞争对手国美电器的威胁。国美电器在全国的门店规模差不多是苏宁电器两倍。苏宁电器主要占领的是南方市场，而在北方市场的网店布局就比较少，但是国美在北方市场的地位很难撼动。在企业文化上，苏宁温和的企业文化与国美彪悍的性格很难抗衡。在泉州，凡是有苏宁的地方，就有国美。

3.多元化相关性不高。

4.内部创新能力不高

机会：

1.收入水平提高对新型电器需求增大

2.电器销售的销售模式转型为该店提供机会

3.家电下乡政策提供了机遇

威胁：

1.第二大电器企业国美的威胁。

2.武汉家电市场也将逐渐饱和。

3.家电利润空间很小。

三、营销战略策划

(一).市场细分

1.大型客户政府机构，企业单位

2.中型客户民间团体，非盈利组织

3.小型客户个体消费

(二).市场定位

个人消费群体新婚夫妇家庭，环保型家庭，高收入家庭，低收入家庭

(三).营销组合

1.产品策略产品多元化，引进独家品牌，一站式购物

2.价格策略----尾数定价，招徕定价，声望定价

3.渠道策略----直营店铺，特许加盟，网络销售

4.促销策略明星代言，家电下乡，限时特卖会

四、行动策划案

(一).活动对象：武汉苏宁电器各大门店

(二).活动主题：迎新年 送好礼

(三).活动时间：2017年1月1日2月23日

(四).宣传方式：广告、传单、户外互动活动

五、活动流程

1.来就送(送美的电饭煲)

活动期间，只要是每天光临苏宁电器的前50位顾客，不管购物与否，都可免费赠美的电饭煲，先到先得，送完即止。

3.价格直降(特价机及明示机型除外)

购生活小家电单品满580元降75元，满880元降105元，购热水器等满800元降120元，满1600元降200元。

4.以旧换新

(1)为了宣传苏宁电器的实力，传达苏宁的经营理念、提升企业的形象、开发与加强顾客对苏宁电器的忠诚度，开展全方位的推广活动势在必行。同时为了答谢消费者对苏宁电器的支持，提高销量，为企业创造利润。

(2)国美等家电连锁迅速在二三线城市扩张，形成巨大的阵容。本次活动的目的是要是增加家电销量，直接参与到激烈的竞争中。

(3)苏宁电器联合各电器厂家进行宣传促销活动，特价优惠又送礼。既提高门店的销售额，又能提高企业的形象，实现品牌形象与商品销量的同步提升

5.会员享受抽奖换积分

会员客户可凭卡到苏宁一楼摇奖处摇奖，兑换积分。

6现场演示

企业派促销员在销售现场演示本企业的产品，向消费者介绍产品的特点，用途和使用方法等。

六.财务预算

项目 金额(元) 项目 金额(元)

促销费 10000 管理费用 2000

办公费 500 培训费 500

宣传费 1000 运输费 500

业务招待费 1000 场地装扮费 1000

七.效果预估

(一) 经过营销活动，提高了苏宁电器在整个武汉地区的知名度，在消费者的心中形成一个实力雄厚，诚信负责的良好形象。

(二) 提高武汉苏宁电器的销售额，能够在产品战略上力压附近诸多电器销售店，包括它的竞争对手国美电器及当地的轻工、外资的沃尔玛等电器企业。

(三) 能够稳定苏宁电器的销售额，使其在一年中的销售额度能够比较稳定。

(四) 形成品牌效应，让苏宁电器在武汉地区成为一个值得信赖的大品牌，为长久的发展奠定基础。

2017市场调研报告模板二：

关注民生，让百姓实现住有所居的目标，是党委、政府的中心工作之一，也是政协组织关心的重要议题。为了深入了解榆林房地产市场起伏较大的原因，促进榆林房产业的健康有序发展，按照20xx年榆林市政协总体工作安排，环资委就金融危机对我市房地产业的影响，向榆阳、神木、府谷等7个房地产市场较为完善的县区和市发改、房产、统计等8个相关部门及规模较大的房地产企业征集相关资料，并在榆林城区进行了实地调研。为了切实搞好这次调研活动，调研前组织部分委员及相关部门负责同志召开座谈会，就调研路线、房产企业的确定、调研内容以及调研方法广泛征求意见。调研结束后，又召集榆林城区有代表性的房地产企业召开专题座谈会，认真听取他们的意见建议。现就有关榆林市房地产市场调研情况报告如下：

一、基本情况

近年来，随着住房制度改革的不断深化，我市住房建设基本形成了以商品房为主、经济适用房和廉租房为辅三位一体的住房供应体系，基本解决了不同层次住房困难家庭的住房问题，居住条件得到了很大改善，房地产市场进一步得到完善。

二、我市房地产市场的主要表现及原因分析

1、房价起伏较大，楼市回暖较快。榆林房地产市场起步较晚，撤地改市特别是2017年以后逐步发展壮大，多以本土企业为主，一些经营思路、开发模式、营销策略、管理经验

房地产服务市场调研篇(2)

摘要：顾客满意是企业生存和发展的基础，以顾客满意为核心的营销战略在房地产营销中具有重要意义。通过市场调研、环境分析、品牌形象规划、营销策略创新， 加强质量和售后服务，实施顾客满意战略，广州从化莱茵水岸项目获得了成功。

关键词：顾客满意；房地产营销；战略

1965年，美国学者Carfozo首次提出顾客满意（Customer Satisfaction）的定义，之后很多学者把顾客满意度的大小作为评价企业满足消费者需求程度的标准，美国西北大学营销学教授Philip Kotler指出：顾客满意（CS）是指顾客对一个组织所提供的全部产品包括服务、活动、情况、过程等的可感知效果与其期望值比较后形成的感受状态。当商品的实际消费效果等于或达到、低于、高于消费者的预期时，消费者就会满意、不满意、很满意甚至惊喜。可见顾客满意是顾客对企业产品和服务满足需要程度的主观体验和综合评估。与顾客满意有关的理论还有Philip Kotler提出的整体顾客满意（Total Customer Satisfaction）理论、美国学者Lauteborn提出的“4C”理论。我认为上述顾客满意的理论及其模型都是现代市场营销观念的体现和根本要求。现代市场营销观念就是要以消费者的需求为出发点，以满足消费者的需求为归宿。消费者的满意是营销的最高境界，是所有营销人的理想和追求。同时，顾客满意既是一种营销理念，又是一种营销战略。作为一种理念，它应该贯穿在整个市场营销活动的全过程；作为一种战略，它应该渗透到市场营销活动的各个方面。

顾客是企业生存和发展的基础。企业离开了顾客，其营销活动就成了无源之水，无本之木。市场竞争的实质就是争夺顾客。因此，顾客满意是企业战胜对手的最好手段，是企业取得长期成功的必要条件。顾客满意战略对房地产企业的作用主要体现在：顾客满意营销战略有利于房地产企业获得长期的盈利能力；有利于房地产企业应付顾客需求的变化；有利于房地产企业在市场竞争中得到更好地保护。

虽然以顾客满意为核心的营销战略在一些行业中已经成功运用。但以顾客满意为指导思想的房地产营销战略在我国房地产营销实践中尚不多见。鉴于此，本人根据自己亲身参与的比较成功的房地产营销案例，就房地产营销中如何成功实施顾客满意战略阐述个人的观点，以期为我国房地产营销战略的理论研究及实践工作提供参考。

一、 市场调研是前提

全面掌握顾客的需要是企业设计和开发顾客满意的房地产品的前提条件。企业只有站在顾客的立场去研究、设计和开发产品，以顾客的需求为出发点，才能生产出真正令顾客满意的产品。所以，企业要做到像了解自己的产品一样了解顾客；像了解库存变化一样了解顾客的变化。而要做到这点就必须做好市场调研。莱茵水岸①在实施顾客满意战略中就很好地做到了这一点，营销战略的制定和实施都是在充分的市场调研的基础上进行的。主要表现在：

1.在目标市场的选择方面，后来的问卷调查统计结果证明本案目标市场是非常准确的；

2.莱茵水岸的产品市场定位为“超越的”、“荣耀的”、“生态的”产品，符合从化地区高档住宅需求者的心理特点，也是市场调研后确定的；

3.在莱茵水岸产品的开发设计中，我们建议开发商对于这种大型的住宅小区，应该既要具有高层住宅，又有多层住宅，还应有别墅；同时，住宅面积应由小到大系列化，户型设计一应俱全，居室布局中，房间的大小、方位、厨房、卫生间的大小、方位、阳台的大小、方位都应多样化，从理论上讲，好的户型设计能大大增加“顾客满意的期望――实绩模型”中的产品适用质量，从而提高顾客满意度，而实际上是我们通过市场调研后发现顾客的需求存在多样化，因而受到顾客普遍欢迎。

4.大量市场调查资料显示②：价格是影响房地产顾客满意的最重要的因素之一。因此，莱茵水岸策划中通过前期的项目包装，小区形象塑造及产品的市场定位，广告宣传等造就了莱茵水岸高品质的房地产项目形象，极大地提升了心理价格。顾客普遍认为起价在8000元/m2以上，而我们却以比较低的6400元/m2价格带装修入市，使心理价格与入市价格形成较大差距，形成销售势能，从而保证了开盘的旺势，提前达到销售目标，同时也实现了顾客对价格的最大限度的满意。

二、环境分析是基础

任何营销环境中都存在永无止境的机会和威胁，营销管理者的职责就是要抓住机会、战胜威胁；任何企业都存在自己的优势和劣势，企业决策者的职责就是扬企业之长，避企业之短。本策划方案在充分的市场调研的基础上，首先全面分析把握了小区的环境现状，然后进行SWOT分析，即小区项目优势、劣势、面临的机会和威胁分析。内部优势与劣势、外部机会与威胁、明确的任务陈述三者共同构成了制定营销战略的基础。对市场营销环境进行分析和研究，是制定市场营销战略的逻辑起点。这些情况不了解，心中无数，制定营销战略就无从谈起，

在纸上制定出来的营销目标和营销战略就会成为镜中花、水中月，这样的营销战略实施后的效果也就可想而知了。

三、品牌形象是重点

根据顾客满意理论及其模型，企业形象是影响顾客满意的重要因素。因此，我们在莱茵水岸项目战略制定和实施中建议开发商，聘请著名建筑师精心策划打造小区建筑，塑造小区的形象。后来建成的园区的钟柱主体雕塑及附着的浮雕图案和文字，形成了小区独特的文化氛围，有利于提高园区文化品位，塑造展现了广州从化莱茵水岸小区的精品、时尚、欧式、生态的整体形象；同时，企业还通过公共关系活动来树立自身良好的企业形象、通过CIS设计来树立企业良好的形象、销售队伍员工实施CI战略，统一着装，统一行为规范，统一形象等一系列措施全面提升了莱茵水岸的品牌形象。后来的问卷调查统计结果表明：莱茵水岸的品牌形象获得了顾客的高度认同和满意。

四、策略创新是关键

求新是顾客普遍存在的消费动机，“新”是顾客永远的追求。“新”才有吸引力，才能引起顾客的注意，才能给顾客留下深刻的印象，从而影响其购买行为。营销策划的精髓就是创新，没有创新，策划就沦为了平庸的计划。而平庸的计划在激烈的市场竞争中毫无优势可言，一不小心就会全盘失败。因此，在莱茵水岸的营销策划中我们特别重视策略创新，主要表现在：

1.广告主题是：“顾客满意的，就是我们追求的。”及广告创意：选择与时代同步，尊贵与文化同行； 聚集瑞士主题公园生活模式，感受人文精品住宅；依山傍水，天然私家山公园，广州的后花园。这是理念创新。

2.同一住宅小区，既有高层住宅，又有多层住宅，还应有别墅。这是产品策略创新。

3.突破固有的等客上门的消极做法，增设大量直销人员（约15～20人）在主要交通路口、人群密集区、拆迁重点区域以及竞争对手楼盘销售处发放宣传单，引导看楼，此外还在各乡镇设立区域销售点，依靠当地资源进行推销。这是渠道策略创新。

4.利用老客户（以购买入住该小区的客户）的口碑宣传和推销介绍新客户，介绍新客户购房成功后老客户可以享受佣金或购房现金优惠。这是人员推销策略创新。

5.召开业主联谊会，定期或者根据下期工程进度主办业主茶花，邀请艺术团体或附近学校进行演出，另请业主代表发言，共同商讨莱茵水岸的规划、建设和管理。这是公关策略创新。

6.与装修公司合作，为客户提供装修的菜单服务，满足客户个性化的要求。这是服务创新。

此外，我们还创新了与战略目标相适应的营销组织，在组织结构设了一个顾客关系管理经理，有利于实现顾客满意的战略目标。

总之，我们在整个战略制定和实施中，创新是多方面、多层次的，创新是成功的关键。

五、质量和服务是保证

房地产产品的质量是消费者最为关心的事，它是“总顾客价值”中“产品价值”的核心内容，也是“顾客满意的期望――实绩”模型中“顾客现实感受“的主要来源，它还是目前房地产领域消费者投诉最多的问题之一。我们对莱茵水岸的调查结果显示：顾客最不满意的方面也包括住宅质量。因此，质量是决定顾客满意度的最根本的因素。产品质量虽然为建筑公司所控制的，营销似乎对此无能为力，在策划中并不作为重点内容。但我们在策划时并未忽视其重要性。在质量问题上给开发商提出了不少建议：一是住宅性能质量要达到国家主管部门的质量标准；二是树立一种使顾客满意的新的质量观；三是保证小区绿化率45%以上、容积率不超过1.6。这样做除了能提高整体产品质量外还能提高产品的性价比，从而提高顾客的现实感受，最终从根本上保证了顾客满意。

服务的好坏直接影响“总顾客价值”中“服务价值”。同时，服务也是“顾客满意的期望――实绩”模型中“顾客现实感受“的来源。个性化的服务还有利于提高顾客的感知质量，给顾客“超值”的感觉。因此，服务也是顾客满意的保证。莱茵水岸策划中运用了个性化服务策略，与装修公司合作，为客户提供装修的菜单服务，满足客户个性化的要求。我们还建议开发商加强售后服务，因为房地产是一种特殊商品，市场交易完成后，仍然有许多服务项目需要继续完成。如房地产的保险、维修以及公共建筑的配套和继续施工等。良好的售后服务和物业管理服务对提高顾客的满意度有着极其重要的作用。我们通过问卷调查发现：售后服务和物业管理服务不好是顾客最不满意的因素（问题）之一。物业管理从概念上来讲，虽然不属于房地产营销范畴，但实际上很多顾客把它与开发商联系在一起，许多顾客把对物业管理的不满迁怒到房地产开发商头上。所以，从实践上来讲，我们应该把物业管理当作售后服务来做，建立顾客良好的口碑，保证顾客的满意。（作者单位：从化市职业技术学校）

参考文献：

[1]弗雷德・R.戴维.战略管理：概念与案例[M].北京：清华大学出版社，2010.

[2]阿姆斯特朗，科特勒.市场营销学[M].赵占波译.北京：机械工业出版社，2013.

[3]梁清山.营销心理学[M].北京：北京交通大学出版社，2012.

[4]覃常员.房地产市场营销[M].大连：大连理工大学出版社，2014.

[5]孙丽辉.顾客满意理论研究[J].东北师范大学学报：哲学社会科学版，2003（4）：18-23.

[6]徐莉，吴开婷，王建敏. 物业管理企业顾客满意度测评模型研究[J].珞珈管理评论，2010（1）.166-172.

[7]庞宏亮.关于物业服务企业顾客满意度研究[J].科技消息，2011（33）：340-366.

[8]魏锋，余洋.服务补救对顾客满意度的研究[J].经济师，2013（4）：33-36.

注解：

房地产服务市场调研篇(3)

关键词：整合营销；房地产；企业

整合营销强调顾客、成本、便利、沟通诸要素的有序整合。我国房地产企业应走整合营销之路，树立以人为本的经营理念，研究不同客户的不同需求及其可以接受的成本，加强与客户的双向沟通，强化服务意识，致力于品牌的塑造与提升。

房地产在我国作为产业出现仅仅有十几年的历史，而在国外发达国家的成熟的房地产企业已有了百余年的历史。30年前左右，我国的住房多以政府福利的方式进行低价销售或者直接分配，而如今房地产企业的兴起使得房地产成为了一门新兴产业。而这门产业随着时间的推移也越来越热门拓展性也越来越大，所以在房地产企业中存在的竞争也越来越多。这就使得企业如果想在竞争中立于不败之地就必须有自身的特点，尤其是在营销手段上必须下足功夫。在笔者看来，单纯的价值营销只停留在销售价值和技巧上，这种方式过于普遍往往已经达不到非常好的效果了，这就使得整合营销这种新型营销方式应运而生。

一、整合营销是我国房地产企业的必要选择

整合营销是有别于传统营销的营销方式。与传统营销相比，整合营销更强调顾客、成本、便利性、沟通，其核心是从消费者的角度出发进行逆向思考，通过研究消费者的需要与欲求及他们愿意为此付出的成本，进行多角度、全方位的策划，以达到双向沟通并提供购买方便性，进而使企业实现良好的经济效益。具体而言，整合营销的内容包括：

1顾客：指研究顾客需求与欲求，涉及到市场调研、市场定位、规划、户型、环

境、配套、智能化、环保及功能创意等方面；

2成本：指研究满足顾客需求与欲求以及顾客所愿付出的成本，涉及到工程成本、质量、工期及价格等；

3便利性：指如何让顾客方便地了解和购买房产，涉及到营销策划、广告等；

4沟通：指与客户的双向沟通，涉及到售前、售中、售后沟通以及设立客户俱乐部、售中服务及售后物业管理服务等。

可以看出，整合营销相比于普通营销更注重了团队意识的作用以及我们队客户的双向沟通，而整合营销对于其中的工作者的个人素质以及业务能力也提出了更高的要求，而且观点也需要从我要卖房为主观变成客户要买房为主观，一切从客户实际出发是整合营销的首要条件。

二、房地产企业整合营销的实施

建立房产消费者数据库

整合营销的起点是建立房产消费者和潜在房产消费者的数据库。房地产宏观调控政策中有关户型结构供应“90/70”的限制以及对购房者提高第二套房首付比例的规定，会使购房需求得到一定程度的遏制，投机需求减少，而自住需求比例上升。因此，消费者构成会有所变化，企业应及时更新消费者数据库，以免对房地产开发做出错误决策。根据这些数据库信息，开发商可以量身定做，为消费者提供各种便利，激发其购买欲求。

树立“以人为本”的理念，进行产品和服务创新

“以人为本”是整合营销的核心。房地产业作为服务型企业，必须以客户为中心，强调与客户的沟通与交流，切实做好物业管理和售后服务，积极参与社区文化建设。如设立客户俱乐部，系统、持续地了解和掌握客户需求，接受客户监督，促使企业不断超越自我，创造性地开发出满足客户需求的产品，提高产品品质，提升企业品牌，赢得市场认同。

树立全程营销观念

全程营销观念的树立是有效实施整合营销的保证。由于房地产项目产品在前期市场调研、市场定位、规划设计阶段已基本定型，若在销售阶段不能满足客户需求就很难进行功能调整，其产品被淘汰、成为“烂尾”楼盘的可能性极大。因此，房地产企业要树立全过程销售观念，在项目开发前期的市场调研、市场定位及规划设计阶段就充分了解和研究客户需求，从源头把关，使最终生产出来的产品满足客户需求，适销对路。实施成本领先战略。

成本优势是实施整合营销的关键。首先，要研究不同客户对住宅功能的不同需求，规划设计中应充分考虑满足客户需求的必要功能，削减不必要功能，以期降低成本；其次，房地产开发企业应建立成本控制体系，从征地、拆迁安置、建筑安装等各个环节控制成本，以低成本进入市场，增加产品的价格优势，抢占销售先机。

整合资源，提高核心竞争力。

资源整合是整合营销的重要手段。房地产开发涉及规划、建筑、建材、机电、装饰、IT、商业、教育、服务等诸多行业，企业应实施开放带动战略，整合各种资源，提高产品的专业化水准、满足客户需求。品牌的本质是指建立在在客户信任和忠诚基础上的企业与顾客之间的关系，品牌信誉度高的产品能给企业带来好的社会声誉和巨大的经济效益。房地产企业也必然要通过实施品牌战略提升自身产品的品牌形象，以增强竞争力。房地产市场已经进入了品牌化阶段，应做到：准确到位的市场定位、人性化的规划设计、卓越的质量体系、无可挑剔的售后服务和整合、互动的品牌传播。

（六）建立良好的企业文化

企业文化是实施整合营销的人文基础。房地产企业是服务型企业，企业员工无论是从事拆迁、工程、销售工作，还是承担物业管理工作，其工作态度、工作质量的好坏最终都将通过产品品质体现出来。只有建立良好的企业文化，使全体企业员工建立起共同的奋斗目标，形成共同的价值观、行为规范，树立起全员服务的思想，形成团队精神，才能确保产品质量，做到满足客户要求。

三、结语

整合营销是相对于普通营销的一种进步，是一种更加人性化的销售方式，尤其在房地产的销售中，整合营销的策略可以使客户能更加清晰的认识自身的需要，分析购买的合理性，真正达到自主选房，也可以使销售人员在更加专业的系统下提高自己的销售技巧，增强业务素质。但整合营销的策略即使再好，我们首先要追求的都是房源的质量，一流的产品配上一流的理念规划才能达到一流的效果，所以整合营销不是一剂万能药如果把残次品通过整合营销的包装来销售，那只是一种炒作，是欺骗客户的行为，我们要树立起要树立起全程营销、全员营销的观念，在营销中发现新的市场机会，寻求新的利润增长点，开启营销的新局面。

参考文献：

房地产服务市场调研篇(4)

一、上半年工作总结

1、顺利完成了脱钩工作，做到脱钩和房协正常工作两不误

根据市政府的要求和国土房管局的部署，顺利地完成了协会脱钩工作。召开了脱钩后的第一次常务理事会，调整了协会会长，确定在房协第四届理事会剩余的两年任期内，协会会长采取轮换制，推选__市房地产发展（集团）股份有限公司总经理张建台任20__年度房协会长；推选__市泰达建设集团董事长许立凡任20__年度房协会长；按照协会章程规定，第四届理事会期满后再选举产生新一届理事会。

在协会脱钩工作期间，积极调整工作思路，主动适应脱钩的新形势，努力发挥行业代表、行业自律、行业服务和行业协调的职能和作用，做到了脱钩工作和协会正常工作两不误，协会上半年各项工作顺利完成。

2、抓好载体建设，努力办好“一刊一站”

《__房地产》和房协网站这两大载体，是协会日常服务会员，与会员进行沟通和交流的最有效措施和渠道。“一刊一站”办得好坏，直接体现了协会为会员单位服务的质量和协会的整体形象。因此，投入了大量人力、物力、财力，竭尽全力办好“一刊一站”。

《__房地产》每月出版一期。坚持高标准，精益求精，永不自满的精神办刊。加强了撰稿力量，聘请专家学者、媒体记者及业内人士，组成了一支相对稳定的撰稿队伍，同时抓好印刷和发行，由原来的会员单位内部发行，扩展到向社会公共场所公开发行。杂志质量不断提高，容量不断扩展，发行量不断加大，已成为__房地产业最具影响力的权威性刊物。

房协网站创办以来，本着高起点，高定位的目标，不断进行调整，今年更名为天房网，增加了工作人员，在原有栏目板块的基础上，添加了“地产博客”、“机构看市”等互动性栏目。专门开辟了“会员专区”。设有“房协信息”“内部文选”等特色栏目，独家“房协信息”。自从“房协信息”网上以来，信息质量和覆盖面大幅提高。此外，《__房地产》杂志以电子刊物形式于第一时间在网上刊登。目前，天房网以最权威的数据和最及时的资讯，成为协会向社会、向企业敞开的窗口，点击率不断提高。

3、抓好仲裁服务，为企事业单位解难题、办实事

房地产业仲裁调解中心不断加大仲裁调解服务力度，积极帮助房地产企事业单位及时、快捷地解决各种经济纠纷，积极地探讨为房地产企事业单位提供深层次、专业化的仲裁服务。上半年中心累计接受咨询1000余次，受理各种房地产仲裁请求50件（次）。房协友好仲裁庭共开庭审理了友好仲裁案件4件。今年4月16日，__仲裁委员会召开表彰会，对在20__年仲裁服务工作中做出突出成绩的先进仲裁机构进行了表彰，房协仲裁调解中心作为全市唯一行业协会系统仲裁机构荣获先进仲裁机构称号。

4、加强热点问题研究，充分发挥专家委员会作用

充分发挥房协房地产经济研究专业委员会专家学者的作用，密切关注房地产业的发展动向，研究破解行业发展的热点问题。上半年新立科研项目1项，完成科研项目1项。其中，新立项的《滨海新区房地产市场发展策略的研究》课题，被市国土房管局确定为20__年度市级课题标准重点研究。此课题是进一步研究落实国务院文件中提出的金融改革创新、土地管理改革精神，围绕创建出一套符合滨海新区房地产市场特点的创新体制而进行的超前性、战略性研究。课题组已展开工作，力争20__年底完成。在此科研课题研究成果的基础上，编写出一部研究滨海新区房地产市场创新模式，探索滨海新区房地产市场发展策略的专业性、综合性专著。

5、搞好各类培训学习，适应房地产业发展的新形势

围绕房地产行业和房地产不断发展的新形式，结合会员单位在开发、中介、房屋经营管理遇到的各类问题和新政策法规，有针对性地组织各类培训，并不断提高培训的层次和质量。上半年，举办了房地产税收政策、土地政策法规、拆迁及配套政策等4个培训班和“__十一五规划及滨海新区开发开放形势”的报告会等，共500余人参加了培训学习。

房协与__人力资源开发服务中心联合，首次将“房地产营销员/师职业资格双认证”培训工作引入津门，承办了“房地产营销员/师”国际资质双认证培训工作。培训人员考试合格后将取得“全国房地产营销员/师”职业资格证书及美国房地产业协会授予的GRI称号，国家劳动部已将其正式列入国家职业资格鉴定目录。首批45名学员，经过考试全部合格，已正式毕业。

6、做好考察交流工作，拓宽广大会员单位的视野

根据会员单位的需要，按照境外公务考察计划，认真组织会员单位到境外考察活动。上半年，先后完成2批赴美加、欧洲进行考察交流的准备工作。同时，房协组织会员单位赴香港、澳门、珠海 、广州、西安、环渤海等地区进行了考察交流，开拓了会员单位的眼界，加强了同行业之间的联络。

7、举办座谈研讨会，为企业决策服务

一是在春季房交会期间，举办了以“交流服务发展”为主题的外地房企座谈会，10余家外地来津房地产开发企业的代表参加了座谈会，与国土房管局领导进行了交流，发挥了桥梁纽带作用。

二是举办了“20__年上半年房地产市场分析和下半年展望研讨会”，针对国家宏观调控的新形势，邀请中房协领导等房地产业权威人士，进行政策解读，帮助企业找准发展方向，为企业发展提供服务。

8、开展丰富多彩活动，不断提高协会的影响力

一是与市场处等部门密切配合完成了举办春季房交会任务。期间举办了“__市首届房地产企业内刊评比活动”，《旭日津东》等54本刊物参加评比活动，最终选出最佳杂志、最佳编辑、最佳设计、最佳栏目等10余项大奖。本市各大主流媒体、新浪__房地产网对活动进行了详细报道，活动在业界引起强烈反响。通过此次活动，为房地产企业内刊工作者搭建一个交流的平台，展现了房地产企业的品牌和文化内涵。

二是举办了“20__年度__房地产销售十佳排行榜”评选活动。为进一步提高__房地产市场的健康发展水平，客观公正地展示__房地产企业的实力，房协以真实交易数据为依据，主办了“20__年度__房地产销售十佳排行榜”评选活动。4月3日举行了隆重的颁奖典礼，对获奖企业和项目颁发奖杯和证书，并对荣获“20__年度__房地产住宅项目销售金牌奖”、“20__年度__房地产写字楼销售三甲”的楼盘项目进行现场评述。这一奖项在社会和行业引起较大影响，成为行业最权威的奖项。今后，将每季度一次，每半年进行一次颁奖。

三是为更好地宣传__房地产业的发展，更好地为企业和政府服务，今年房协与__日报等多家媒体共同发起，由房协负责组织实施的“__房地产记者会”正式成立。__房地产记者会的成立，对坚持房地产行业的正确舆论导向，加强媒体记者与房地产界、与专业学术机构，以及媒体记者之间的交流沟通，促进新闻报道水平的提升，推动房地产行业和媒体的健康快速发展起到积极作用。

9、认真做好会费收缴和发展新会员工作，增强协会实力

由秘书长、副秘书长分别带队到理事以上单位进行登门拜访，听取会员单位意见，加强沟通，得到了会员单位的理解和支持，提高了会费的收缴率。上半年共收缴会费28.75万元，会费收缴率达到了45﹪。同时，加强发展新会员的工作力度，全方位搞好服务，房协的凝聚力不断增强。随着协会影响力的不断提高，许多单位纷纷要求入会，上半年，共有8个单位要求入会，有2家已正式入会。

另外，根据常务理事会的要求，编制了《__市房地产业协会第四届理事会会员单位通讯录》，为会员单位相互联系提供了方便。

10、加强协会内部管理，工作效率显著提升

进一步加强了职工政治思想教育和岗位技能培训学习，安排老同志到局老干部处定期活动。加强协会内部管理，严格各项规章制度，在年初房协脱钩，机构调整的情况下，做到了思想不乱，作风不散，标准不降，工作不减，职工思想稳定，协会整体工作效率不断提升。

二、下半年工作安排

1、进一步提高会费收缴率，加大发展新会员力度

会员是协会的基础，会费是协会的保障。已脱钩的新形势下，要进一步加强服务，扩大协会影响力，加大发展新会员的工作力度，下半年计划发展新会员20家，借滨海新区开发开放的大好形势，吸引更多的房地产优秀企业和单位加入到协会中来，壮大协会力量。同时，要积极做好会费的收缴工作，不断提高会费收缴率，收缴率力争达到85。

2、举办首届“中国环渤海房地产发展博览会”，扩大__及滨海新区的影响

为贯彻落实国务院“推进__滨海新区开发开放有关问题意见”的精神，更好地发挥行业协会的作用，为滨海新区开发开放做出应有的贡献，拟与中房协和环渤海七省市合作，共同主办全国首届“中国环渤海房地产发展博览会”。首届博览会将以开发__滨海新区为主要内容，集市场分析、政策解读、专题房展、土地信息和经济洽谈为一体，宣传展示__和滨海新区开发建设的概况，扩大__和滨海新区的影响，密切区域合作，吸引全国具有一定实力的开发商、投资机构融入__及滨海新区的开发建设。力争将本届博览会办成__房地产业最具影响力的盛会，使之成为环渤海地区房地产业合作及全国乃至国际投资的载体和平台，促进__和滨海新区的快速发展。

3、进一步办好“一刊一站”，为会员单位提供服务

要继续做好《__房地产》、房协网站工作。《__房地产》期刊下半年要出版发行6期。要继续推出房交会“会刊”，努力把《__房地产》办成__市最具权威性的房地产专业期刊。要加强与会员单位的沟通与互动，使协会会刊能够关注和反映会员单位的活动和呼声，展示会员单位的形象，更好地为会员服务。房协网站要不断进行完善，及时向会员单位和社会提供房地产政策法规、业内动态，最权威的数据和最及时的资讯。经过不断努力和改进，力争将网站全力打造成为最具专业性的房地产网站，成为协会内部、协会与社会各界沟通的有力载体。

4、进一步加强仲裁调解中心建设，不断提高友好仲裁水平

房地产业仲裁调解中心要加大宣传和服务力度，使更多的会员单位了解和选择仲裁，发挥仲裁的作用。房地产业友好仲裁庭要利用现有资源，快捷便利地开庭解决行业内的纠纷，并与国土资源和房屋管理局形成联动机制，提供深层次、专业化的法律服务。中心下半年力争做到接受咨询有来必接，受理各种房地产仲裁请求50件（次），友好仲裁开庭审理案件5件，为社会的稳定、企业的发展、百姓的安居乐业发挥更好的作用。

5、加强热点问题研究，为政府和企业决策提供参考

要结合《滨海新区房地产市场发展策略的研究》课题，进一步加强为滨海新区开发开放工作的服务力度，充分发挥房地产经济研究专业委员会专家学者的作用，密切关注房地产业的发展动向，研究破解制约企业和行业发展的热点问题，发挥出理论引导作用，为政府和企业决策提供参考。

6、继续搞好各类培训，不断提高培训层次和质量

要围绕会员单位急需解决的各种问题，下半年拟举办不同类别的培训班两次，邀请知名房地产专家、学者进行讲座，不断提高培训的层次和质量。房协还要联合相关部门积极地探索举办国际培 训，为会员单位提供高档次的培训服务。

7、继续组织好考察交流活动，不断提高行业整体素质

要根据会员单位的要求，继续组织好会员单位赴外地考察交流活动，学习外地的先进经验，加强同行业之间的交流。就国务院的六条调控措施，及时与广东省房协联系，组织开发企业赴南方考察小户型的设计开发，帮助开发企业适应新政要求。还将组织各会员单位赴国外考察，参加国际权威性专业会展，开阔眼界，学习先进的管理经验，不断提高行业的整体素质。

8、举办座谈研讨会，探索协会发展的新思路

要根据广大会员的实际需求，结合行业的发展和业内关注的热点问题进行重点服务，办好各种交流和研讨活动。下半年，将组织开发企业与政府主管部门的座谈，请局领导介绍__落实六条调控措施的有关问题，听取企业意见建议，加强企业与政府主管部门的沟通，引导市场健康发展。要加强社会宣传工作，为房地产业的健康发展提供正确的舆论导向。要加大土地、项目等经济领域的信息收集及交流，为会员和企业间的经济合作发挥出应有的作用。

9、组织好“广厦奖”评选活动，展示__房地产企业实力

今年，中房协拟在全国房地产行业内开展“广厦奖”评选活动。为更好地展示__房地产企业的优秀品牌和实力，房协要认真组织__房地产开发企业积极参与此项活动，选出最优秀的项目，做好推荐评比工作。

10、举办“首届房协杯羽毛球比赛”，增强协会凝聚力

房地产服务市场调研篇(5)

整合营销的起点是建立房产消费者和潜在房产消费者的数据库。数据库本身建立起来容易，但关键是要能够不断整理、不断研究客户偏好和兴趣的变化，用产品去迎合客户。房地产宏观调控政策中有关户型结构供应“90/70”的限制以及对购房者提高第二套房首付比例的规定，会使购房需求得到一定程度的遏制，投机需求减少，而自住需求比例上升。因此，消费者构成会有所变化，企业应及时更新消费者数据库，以免对房地产开发做出错误决策。根据这些数据库信息，开发商可以量身定做，为消费者提供各种便利，激发其购买欲求。

二、在满足消费者需求基础上。进行产品和服务创新

“以人为本”是整合营销的核心。房地产业必须以客户为中心，强调与客户的沟通与交流，切实做好物业管理和售后服务，积极参与社区文化建设；系统、持续地了解和掌握客户需求，接受客户监督，促使企业不断超越自我，创造性地开发出满足客户需求的产品，提高产品品质，提升企业品牌，赢得市场认同。

产品和服务创新可以从以下几方面着手：

(一)技术创新――节约能源

据有关资料，我国建筑能耗占全社会总能耗的30％左右．再加上相关建材生产能耗，可达45％左右。而约50％的建筑能耗用于创造室内的小环境。在新兴的节能技术中，新风系统运用较多，即恒温、恒湿、恒氧；其他还有新能源利用、循环再利用技术、智能化都是未来住宅节能的发展方向。

(二)户型创新――室内空间的最优化

随着国家对户型结构供应的调整，小户型在目前的房地产行业中正“大行其道”。针对购房的不同需求，小户型在设计方面正在不断的“变形”，以达到“小而精”的高品质要求。适应不同消费者的市场需求。

(三)生态创新

在“生态住宅”的设计中，应具有良好的室内空气条件和较强的生态气候调节能力，以满足人们居住生活的舒适，使人、建筑与生态环境之间形成良性的循环系统。

(四)景观创新

随着人们居住要求、居住品位的变化，小区景观已不能简单地等同于小区绿化，而是对小区环境形态与功能的合理性、统一性、艺术性、科学性的综合要求。居住区环境景观质量直接影响到人们的心理、生理以及精神生活，只有把握住了这个心理，景观创新才能经得住时间的考验。

(五)社区文化创新

现今建筑本身的差异性越来越不明显，而一个社区的人文环境、物业服务等“软件”赋予这个生活空间的差异性与附加值正变得越来越大。目前，有许多品牌开发商以提高产品附加值来增强自身的竞争能力，最常用的方式就是增加与业主的接触，比如举办业主联谊活动等。

三、树立全程营销观念

全程营销观念的树立是有效实施整合营销的保证。房地产开发过程涉及征地、拆迁、市场调研、市场定位、规划设计、建筑安装、监理、销售、物业管理及售后服务等环节。由于房地产项目产品在前期市场调研、市场定位、规划设计阶段已基本定型，若在销售阶段不能满足客户需求就很难进行功能调整。因此，房地产企业要树立全过程销售观念，在项目开发前期的市场调研、市场定位及规划设计阶段就充分了解和研究客户需求，使最终生产出来的产品满足客户需求，适销对路。在销售过程中全面清楚地提供信息资料、传播项目信息，开展大规模的住房知识普及活动，设立更多的销售网点或通过互联网进行双向式交流以及进行全程服务，给予消费者最大限度的方便，才能赢得消费者的认同。

四、整合企业内外部资源，提高核心竞争力

就目前我国房地产发展的现状和企业运作的现状而言，人力资源、资金和品牌是目前房地产企业最重要的资源。企业要以新的思维来对待员工，要以营销的视角来开发人力资源。人力资源管理也是一种营销工作，即企业要站在员工需求的角度，通过提供令顾客满意的人力资源产品与服务来吸纳、留住、激励、开发企业所需要的人才。

房地产企业在开发经营过程中，所发生的主要资金使用投入包括：开发成本、建筑安装成本、前期市场调研、规划和后期的销售费用。企业应尽可能地降低开发成本和工程成本，减少资金投入。为降低成本，并确保在获得合理利润的同时，使产品价格能为客户所接受，房地产企业应实施成本领先战略。要研究不同客户对住宅功能的不同需求，规划设计充分考虑满足客户需求的必要功能，削减不必要功能，以期降低成本；应建立成本控制体系，从征地、拆迁安置、建筑安装等各个环节控制成本，以低成本进入市场，增加产品的价格优势，抢占销售先机。

在资金利用上，应适当增加全程的市场调研、市场分析以及规划设计等与市场紧密联系业务的资金投入。同时，有计划地投入促销资金，避免无效促销费用的发生。

随着房地产市场竞争的加剧，企业之间的竞争最终将走向品牌竞争，房地产企业必然要通过实施品牌战略提升自身产品的品牌形象，以增强竞争力。房地产业的品牌应体现在设计、施工、销售、配套设施、物业管理、售后服务等过程中。在品牌塑造上，必须有适合其品牌定位的独特性和差异化的竞争优势。房地产品牌不仅包含着一个企业的市场知名度和企业规模，还具有更实际和丰富的内涵，那就是要为社会公众提供合理的、人性化的居住空间，提供优质的管理、周全的服务。

五、对企业文化进行营销整合

企业文化是企业成员的思想观念、思维方式、行为方式以及企业规范、企业生存氛围的总和，是实施整合营销的人文基础。房地产企业是服务型企业，企业员工无论是从事拆迁、工程、销售工作，还是承担物业管理工作，其工作态度、工作质量的好坏最终都将通过产品品质体现出来。只有建立良好的企业文化，使全体企业员工建立起共同的奋斗目标，形成共同的价值观、行为规范，树立起全员服务的思想，形成团队精神，才能确保产品质量，做到满足客户要求。

房地产服务市场调研篇(6)

关键词:房地产;营销策略;创新

随着房地产市场的快速发展壮大,房地产企业之间的竞争也会愈加激烈。尤其是国家宏观调控政策的频频出台,开发商们纷纷意识到了房地产营销作为开发中的一个重要环节和手段的重要性。因此,他们费尽心思,策划方案,以促进房地产产品销售量的大幅提升。

1 房地产市场营销概念

营销,简单地说,就是用科学的方法分析市场上的需求,并用科学的方法来生产出能满足市场需要的产品。

房地产营销是房地产企业以消费者对房地产商品的需求为宗旨,有效地为其提供住宅楼、商业楼等成品建筑物以及相关配套服务来满足消费者生产、生活、物质和精神等的需求,以获取一定利润的一种商务活动,与其他市场营销一样,同个人或集体交换产品和价值,用以实现其经营目的一种社会过程。不同的是,房地产营销的客体是地产物质,实体是依据物质实体上的权益等。在营销中,既能保有自己的营销方式,又能将市场营销的一般原理注入其中,这便是与其不同的特殊性。

2 当前房地产营销策略

房地产市场营销是房地产经营过程中的一个重要组成部分。强有力的营销活动既可将计划中的房地产开发建设项目做成功,走在同行的前列,又能促进地区经济的发展繁荣。那么做好房地产营销必须掌握营销的策略,做到敏锐地观察,了解外界环境的发展变化,注重分析和分辨,及时变换营销策略以创造最好的销售业绩。

当前房地产营销策略主要有3种方式:即直接销售、委托销售和网络销售。

2.1 直接销售策略

这是房地产企业利用自己的销售部门和销售人员,在一个固定的场所现场售房,即将房地产商品直接销售给顾客,该策略的优点是销售渠道短,反应迅速,控制效果好。

2.2 委托销售策略

房地产开发企业委托房地产机构找寻顾客群,商作为中间人,通过多方面多渠道的宣传、介绍、推荐,以使顾客前来购买房产的另一种销售方式。由于房地产机构比较熟悉市场情况,具有信息、经验、销售渠道多、专职销售人员多的优势,是买卖双方都愿光顾的地方,所以销售效果很好。与直销相比,委托代销还会在一定程度上降低开发企业的风险,而这种服务性质也更有利于把握房地产市场的时机,尽快销售房产。

2.3 网络销售策略

这是房地产开发企业通过互联网与顾客交互,完成房地产销售的一个较便捷的方式。网络式与传统式相比,网销的低成本特点,为房地产的宣传做了很好的铺垫,因为网销不仅节省资金,还能保持零距离和全天候的销售服务。多媒体的特点就是让用户更清晰地、多方面地了解房地产产品情况,令顾客满意,同时能更好地提升房地产企业的服务意识和服务理念,树立该企业的良好形象。笔者相信,随着电子商务的快速更新发展,房地产业的网络销售会具有更大的发展潜力和空间。

3 房地产营销中潜在的问题

3.1 市场调研不充分,定位不准确

一些房地产企业不够重视市场调研工作,还有一些即使做了调研也是流于形式,不去做深入细致的调研,只是根据以往的经验、个人的喜好,做项目的可行性分析,造成对市场投资判断失误,没有做到准确定位,使开发的产品与市场需求相脱节,使产品出现销售时间拖延或阶段性滞销。另有房地产企业不注重前期调研等,只重视开工后的阶段,一旦完工或销售时,才发现问题不断,劣势多多,导致销售不畅,造成边销售边解决问题的局面,不仅影响了销售时间和进度,还给整个项目运营带来一定风险。

3.2 营销缺少诚信,广告存有虚假

房地产广告随时可听,随处可见,的确起到了宣传推广的作用,也给广大消费者提供了方便。但当顾客通过广告宣传购买了房子之后,才发现房子与广告宣传的内容差距甚大,比如广告中对教育、文化、商业等设施配套和对绿地、树木面积都夸大其词,销售中的承诺与实际脱节,隐瞒实情。再有交房日期一推再推,产权证一拖再拖,甚至多少年都办不下来等。一些广告成了虚假信息和欺诈行为的代言。引发出不少问题,甚至产生法律纠纷,极大降低了企业的诚信度,损害了企业在消费者心中的形象。

3.3 营销观念落伍,品牌意识不足

在现行房地产营销中,由于出现资金周转市场竞争等问题,使得一些房地产商不注重品牌效应的积累,只瞄准个别楼盘,借助媒体或广告的力量进行大肆炒作,往往因小失大。或只追求为楼盘起一个好听的名字,想以此成为品牌营销的重点,吸引顾客。

其实不然,品牌的内涵是为社会大众提供合理的人性化的“建筑空间”,而人性化更多的又是体现在服务方面,营销却是消费者感受人性化的主要过程,可以说,品牌战略的实施是全过程、全方位的一个持续行为。

4 房地产营销策略的调整与创新

4.1 市场调研与营销

房地产企业在激烈的市场竞争中,需要积极转变观念,深入调研、勇于创新,使自己的产品在市场上适销对路。市场调研工作要从几方面做起:①要对国内外宏观经济的波动与政策变化,房地产法律法规及国家金融环境,住房制度的改革动向等做深入调查;②根据房地产商品的特殊性,在房产项目的设计上要适应市场要求和消费者需要,建筑材料要合理,物业管理要信誉好;③突出企业产品服务和品牌差异,提高产品价值,提升竞争优势。对市场投资做出正确判断,开发出优质产品,这就是房地产营销策略取胜的根本所在。

4.2 广告诚信营销

房地产广告有多种形式,而每个开发企业都会根据自己楼盘的具体情况选择广告类型和广告策略,以收到最好的宣传、销售效果。广告中诉求的重点,有房屋地段、布局质量、环境优势,还有教育、人文、交通优势以及开发品牌、声誉等。其中广告宣传的诚信度,对每一个房产企业都非常重要,这也是广大消费者非常担心的一个实际问题。广告的制作需要的不仅仅是表面的精美、有创意、吸引人,而更需注重它的内涵,它一定要与实际相符。当一个真正好的产品受到消费者称赞的时候,才是最有说服力的,这就是诚信,这就是营销的效益。

4.3 树立品牌营销

品牌不仅是企业或产品的标识,更是宝贵的财富,它能强化企业在市场和行业中的地位。优质品牌的建立,对房地产企业营销十分重要,品牌营销首先要有好的产品作主,产品是营销的基础,品质是营销的核心和保证。要让产品开发提升档次,就必须加强整合市场研发、营销、建设和物业管理力量,把控好产品定位、规则、布局、建筑风格和环境景观、合理户型、样板房等重点环节,提高产品的附加值和性价比,同时兼以完善的售后服务,提高品牌的忠诚度,让品牌所具有的优良品质、合理价格、诚信保证、人性化服务充分体现出来,做到名实相符,使品牌真正成为企业的竞争优势。

4.4 绿色环保营销

随着大众意识的增强,购房者除考虑地理位置和购房价格之外,还很关注小区周边配套和小区环境的设计。绿色环绕、景色优美,使人心旷神怡。为此,房地产开发时的绿化率、休闲区的建造,也成了很好的卖点。房地产企业应抓住这一卖点,加强绿色环保开发营销意识,以绿色文化为价值观,开展绿色营销战略,并将由于能源紧缺而提倡的绿色节能住宅的概念,运用到绿色营销之中,发展住宅,为消费者营造人与自然和谐共处的理想家园。这样既有经济效益,又有社会效应,还是一件利国利民的大好事,如何能不使得绿色环保营销成为今后的发展趋势呢?4.5 人文关怀营销①将浓厚的文化底蕴或高品位的文化景观,融入到楼盘的开发中,可以给人以特殊享受,增加购房的满意度;②开发房地产产品时应注意通过完善的配套设施,比如中小学、幼儿园、藏书丰富的图书馆、温馨祥和的活动中心,以及文化名人的艺术雕塑等来营造小区的文化氛围;③把顾客视为上帝,将以人为本的服务理念贯穿于从开发到售后的整个过程中,与顾客建立良好的关系,为顾客提供最大的便利,解决出现的一切问题,充分体现人文关怀,让产品销售在愉快的氛围中进行。这也将是房地产企业在人文营销方面应做的有益探索和成功尝试。

5 结束语

房地产服务市场调研篇(7)

一、 房产税与财产税

1. 房产税的功能。众所周知，房产税有两个主要功能，一是政府通过对房产征税获得财政收入，为公共服务提供经济保证；二是房产税作为国家调节社会财富分配的手段，具有再分配和抑制房地产投机、减小贫富差距的社会功能。因此，合理的房地产税制对于抑制房地产市场过热，防止房价过快上涨具有积极作用。

国内外学者对房产税的功能进行了大量研究。在市场价格方面，P.Boelhouwer对OECD国家房地产税制改革经验的实证研究表明，房产税对投机行为的抑制作用不明确，只有部分国家的房产税收达到预期政策效果。国内学者的大量研究则证实，房产税的作用具有时间和区域差异。在短期内，房产税的征收可能导致房地产价格上涨；而长期内则导致价格下降。此外，王智波的研究表明，房产税并不能稳定市场，反而放大了市场泡沫，造成市场效率和社会福利的损失。从房产税与政府关系角度出发的研究也取得了一定成果，主要集中在两个方面：一是房产税的征收使得政府财政收入增加，公共服务水平降低，其中Yinger利用中位选民模型和Oates基于资本税视角的研究颇具代表性。二是房产税对政府具有激励作用。研究普遍房产税的征收约束政府的预算并提高居民对公共服务水平的心理预期，迫使政府增加公共服务投资，控制成本以提高公众福利。

2. 财产税与房产税的关系。财产税与房产税是紧密连结的两个经济学概念，财产税的课税对象是纳税人所有或属其支配的财产，具体到以房屋为课税对象就是房产税，房产税属于个别财产税。

可以说，针对财产税和房产税的理论研究，目前已有较长历史。威廉配第首先对财产税做出较为系统的阐述，认为地价是地租的折现，更适合作为财产税的计税依据；重农学派的魁奈认为土地税是财产税的唯一形式。事实上，在亚当斯密之前，土地税都是财产税的唯一形式。亚当斯密则认为土地和土地的产出物都应是财产税的征税对象，他首创了对土地和建筑物分别征税的分税率理论，房产税作为单一财产税在理论上得到支持。马歇尔将地产价值划分为土地和土地改良物两部分，针对土地改良物的税收以房租的形式转嫁，是一种类似于消费税的“有偿税”，而土地税不能转嫁，效率更高。他将地产划分为土地、土地改良物（主要指房产）两部分进行征税，这被普遍地运用在西方国家的财产税实践中。

在马歇尔之后，个人财产税（主要指个人所有的动产）逐渐被纳入财产税的范畴，构成西方国家财产税的重要部分，针对财产税的理论研究主要侧重于财产税的归属、效率和作用，其中较为突出的是蒂布特模型。蒂布特认为财产税是公共服务的价格，以社区为单位、以公共服务为产品、以居民“用脚投票”为形式的价格竞争使得地方公共产品的供求达到一般均衡。在税制方面，西方国家财产税相关实践的基本思想相同，即土地涨价归公。亨利·乔治提出单一税制论，认为因社会发展导致的土地价值上升并非是土地所有者劳动的结果，其增值应由政府征收并成为地方财政收入的唯一来源。在财产税的归宿方面，存在着“传统论”、“受益论”和“资本税”三种代表观点，这些理论没有将财产税和房产税明确划分，但整体上，针对土地和房产的税收在理论研究中的地位更加突出，先前的土地产出物则被逐渐剥离并纳入农业税的范畴。

总体而言，早期农业生产在社会总产出中占据主要地位，财产税的主体为土地税，随着经济的高速发展和工业化的快速推进，土地改良物和房产税在财产税总额中占比不断增加。时至今日，房产税在西方财产税中已占主要地位。

二、 上海、重庆房产税试点方案的主要特点

1949年《全国税收实施要则》将房产税和地产税纳入征收范围。1986年，我国《房产税暂行条例》颁布施行。房产税按照房产余值的1.2%或房屋租金的12%进行征收，国家机关、人民团体等房产以及个人非营业用房产均属于免税范畴。这种税制安排避免了对房屋现价的评估，极大地降低了房产税征收的成本，但固定税率落后于经济发展，税收不具成长性。此外，由于税基过于薄弱，加之我国地区经济发展不均衡，房产税无法为地方政府提供必要的财政支持。为调节我国房地产市场，构建地方主体税种，2011年1月上海、重庆两市对个人所有住房正式试点开征房产税，并有望在全国范围内加以推广。两市的试点方案针对性强，特点鲜明。

首先，上海、重庆两市的房产税试点方案具有明显的调节性，是旨在市场调控、促进房价合理回归的政策措施。沪渝两市对部分个人所有住房征税，房产税征收范围明显扩大，征税对象以新增购房为主，管理市场预期的作用明显；差别化税率指向控制高价住房，抑制高价房需求的意图明确；两市房产税主要用于保障性住房、廉租房的建设和相关支出，从长期来看，试点方案在限制住房需求的同时也一定程度上扩大市场供给，调节商品住宅价格，促进房地产市场健康发展。