房地产企业税务管理篇(1)

【关键词】房地产；税务管理；控制

引言

房地产企业的经营发展特点使得其税务管理的实际工作量十分巨大，主要业务涉及的方面众多也对于其税务管理形成了较大压力。国内税务环境整体上呈现出了不断优化的一般趋势，政府对于税务工作的重视程度更是有增无减。房地产企业在这样的大背景下自然需要注重自身的税务管理，特别是大型房地产企业中更是需要处理好税务管理与企业综合发展之间的关系。税务管理与企业财务管理存在着一定不同，其直接受外部税务检查机构的监管也使得税务管理与控制的复杂性大大增加。2016年营业税改增值税的全面实施使得国内房地产企业的税务管理呈现出了新的变化与趋势，在营改增全面实施后，房地产企业税务管理及控制模式也需要进行相应的优化与调整。

一、房地产企业税务管理概述

（一）税务管理的含义

在不同视角下税务管理的具体含义不尽相同。从国家税收征管的角度而言，税务管理是国家税务机关根据税收相关法律法规，为实现税收征管智能而对于税收征收、管理和分配等事宜进行具体规划于实施的综合活动总称。

在企业的视角下，税收管理是指企业在国家现行税收法律发挥的框架之内，通过对于企业自身生产经营活动的预测、协调、组织等来进行税费支出的具体控制及税务申报等具体活动的管理及控制措施总称。企业视角下的税务管理也可以简单的理解为企业通过合法的形式来进行税务负担的最小化从而实现企业最终效益最大化的一个系统过程，这一过程本身则需要在谁税收法律法规的具体规范下所进行。

（二）税务管理的意义

企业进行税务管理对于企业自身及整个国家的税收都有极为重要的意义。

国家税收是国家财政收入中最为主要与重要的部分，税收工作的具体开展对于国家各个方面建设的具体开展也具有深远意义。企业所进行的税务管理实际上能够使得国家税收工作更为顺利的开展与进行，从而能够对于国家税收工作的稳定进行与税收的持续性增加提供保障。

对于企业自身而言，进行税务管理能够使得企业自身的经营管理活动与现行法律法规之间相互协调。税务管理工作开展的好坏更是会直接影响到企业的税务负担及最终的利益获取。在当前税务信息公开的状况下，企业较好的开展税务管理也能够为企业自身良好形象的树立作出贡献。

（三）房地产企业的税务管理

房地产企业的税务管理与一般性企业的税务管理存在着一定差异，特别是营改增全面实施之后，房地产税务管理的实际进行需要进行更多的调整。房地产企业在实际经营发展中需要与各种类型与规模的企业产生实际上的业务往来，这也增加了其税务管理工作的实际工作量。此外，房地产企业需要缴纳的税种相对较多，在不同时期与不同环境下，具体税种的书屋管理也会呈现出一定差异与不同。房地产企业是当前国内税收体系中的主要贡献者，房地产行业近几年的高速发展也十分房地产企业的税收贡献力逐渐增强。在这样的背景下，房地产企业的税务管理受关注程度也逐渐增加。

二、房地产企业税务管理的主要内容

（一）税务申报管理

日常的税务申报管理是房地产企业税务管理最为基本的内容之一，中小型房地产企业的日常税务申报管理也是其税务管理工作中的主要内容。房地产企业的税务申报主要包括月度、季度、年度税务申报，房地产企业与一般性企业不同，大多数房地产企业的年度税务申报极为重要也极为复杂，更是日常税务申报工作及管理中的重中之重。由于税务申报这一税务工作本身的特殊性与基础性，真对税务申报进行的管理也极为重要。在税务申报管理上出现的任何错误都会最终的体现在年度申报之中。国内税收工作新信息建设水平的提升实际上也为房地产企业的日常税务申报管理提出了新要求，传统的纸质报表申报方式正在逐渐被淘汰，电子报表的编制与填写也成为了税务申报管理中的重点之一。

（二）税务风险防范与管理

房地产企业税务管理包含着税务风险防范这一层面的管理。房地产企业由于经营涉及单位与业务数量众多，税务管理工作总量较大，其实际的税务工作在开展中也面临着诸多风险，特别是在税务管理人员综合水平相对低下的房地产企业中，税务风险的具体防范显得更为重要。在房地产企业经营发展压力逐渐增大，税收环境逐步优化的大背景下，税务风险防范与化解的事宜也成为了税务管理中的主要内容。大型房地产企业的税务风险爆发可能性较高，中小型房地产企业则缺乏应对风险的资本实力。这也使得房地产企业对于税务风险防范历来十分重视，而税务风险的防范与管理自然而然的成为了房地产企业税务管理中的常规内容。

（三）税额统计与分析管理

税额统计与分析，一直以来都是一个比较重要的税务管理内容。从新中国成立开始到现在，上缴利税一直都作为国有大中型企业最为重要的评判标准。当前地区性税收机关较为重视对于区域内纳税重点企业的评选与表彰，这也使得与政府联系密切的房地产企业需要在税务管理上对于税额的统计与分析更为严谨。部分中小型房地产企业由于在税额统计与分析上层存在着的不足使得其产生了一定的偷税、漏税问题也受到了相应的通报批评与处罚。税额统计与分析更是会关乎到房地产企业最终的纳税额大小，这也会直接关乎到其最终纳税压力的大小。在房地产企业生存与发展压力不断增大的状况下，税额的统计与分析重要程度更是不断提升。在营改增这一税收政策全面实施后，税额的统计与分析也成为了房地产企业税务管理中的一项基本内容。

三、房地产企业税务控制的一般模式

（一）多种合理避税策略组合应用模式

房地产企业税务控制也是当前房地产企业税务相关工作中的重要部分，在税务控制的模式选择上，利用多种合理避税策略进行组合应用来进行具体的避税也是一种常见模式。企业本身是以获取利润为主要目的的一般性经济组织，税收负担是国内房地产企业的主要成本支出方向之一，房地产企业在税收法律法规框架内进行合理避税并未被法律禁止，这也表明房地产企业可以利用系列手段和方法来进行税收负担的降低。当前房地产企业进行合理避税的方式方法相对较多，不同规模与不同发展状况下的房地产企业在避税策略的选择与应用上不尽相同，但多种避税策略组合应用则是大对数房地产企业进行税务控制的模式之一。

（二）科学管理抵御风险的模式

科学管理进行税务风险的防范与抵御也是房地产企业税务控制的模式之一。现代企业的风险防范理论已经十分成熟，在税务风险，经营风险及财务风险的具体防范上更是有多重防范措施可供企业进行灵活选择与应用。在税务管理上，风险管理就是极为重要的个管理部分，而房地产企业的税务控制实际上也需要对于风险防范与抵御的事宜进行重点关注。国内房地产企业在税务风险的防范与抵御上大多会选择通过科学的方法来提升风险发生的可能性并对于风险进行预见，，基于风险防范而进行的税务控制也是常见的税务控制模式之一。

（三）集团化税务管理模式

国内房地产行业的整体大发展使得国内出现了众多规模较大的房地产集团性企业，这部分企业凭借其自身强大的综合实力往往也能够对于税务工作开展进行更好的控制。此外，集团内部资产在集团内部进行流动与一定合理分配也可以达到合理避税的最终目标。在集团化税务管理模式下，房地产企业也可以通过合作开发的形式来进行合理避税。例如，甲公司与乙公司合作开发该商住楼，1年后所得为40万元，收入按税法规定作为项目收入分利，由于甲公司出资金其收入不分摊任何成本。在公司分得40万时，相当于公司将合作开发的商住楼中属于自己的部分转让给了乙公司，转让价格240万元，转让收入需缴纳不动产销售的附加费、土地增值税、印花税、所得税后方为所得。

四、房地产企业更好进行税务管理及控制的建议

（一）秉承税务管理及控制的一般原则

房地产企业更好进行税务管理及控制需要秉承税务管理及控制的一般原则。税务管理及控制的具体原则包括诚信合法原则、效益型原则、可操作性原则及及时性原则等。部分房地产企业在进行税务管理及控制的进程中及容易由于主客观因素而出现与现行法律法规要求相背离的状况，过度的进行避税也很可能演变为主动逃税、漏税等违法。正因如此，房地产企业在进行税务管理及控制的进程中需要对于税务管理及控制的一般原则予以尊重并在法律法规的框架要求内进行具体的税务管理及控制。

（二）重视税务管理及控制能力的整体提升

当代房地产企业的生产涉及领域逐渐增大，国内税务体系的不断完善以及税收政策的逐渐调整也对于房地产企业的税务管理及控制提出了新的要求。房地产企业在税务工作上单单给予重视明显不足以保障其税务管理及控制能力的提高，因此，其需要从多个方面进行税务管理及控制能力的整体提升。房地产企业税务管理及控制最终都要落实到具体的部门和个人，鉴于此，房地产企业应当注重对于企业内部税务管理人员实际工作能力的提升，使得其能够对于税务管理与税务知识有更为全面的了解以便更好的进行税务管理及控制。

五、结语

房地产企业是国内众多企业类型中较为特殊的一种，其对于国家税收的贡献力也十分巨大。房地产企业在新一轮经济发展计划中的定为十分清晰，最为国民经济中基础性行业中的企业，其在新时期的发展中更是需要处理好企业内部财务管理及税务管理等关键性管理事宜。房地产企业在税务管理级控制上呈现出的特殊性要求其要对于税务管理及控制给予更多的重视并进行更为行之有效的税务管理及控制调整。

参考文献

[1]康h祺.关于房地产企业税务风险管理及控制模式分析[J].中小企业管理与科技（中旬刊），2016，02：58-61.

[2]孙雪华.对房地产企业税务风险管理及控制的探讨[J].会计师，2014，19：41-42.

[3]刘宗力.房产企业如何加强税务管理[J].中国外资，2014，07：23-25.

房地产企业税务管理篇(2)

关键词：营改增；房地产；税务管理风险；应对措施

一、营改增概述

营改增主要是指将企业之前的营业税改为仅对增值的部分缴税，这样的税务改革有助于减少重复征税的环节，可以在一定程度上降低企业的税务负担。这是在经济发展的新形势下做出的必然选择，通过税务改革推动产业结构的变化，加快税务体制的变革，促进服务业中高端服务业的发展，促进产业和消费升级、培育新动力、深化供给侧结构性改革。

二、营改增对企业的影响

营改增的意义主要有以下几个方面：减少了重复征税的环节，实现增值税的税务改革，推动产业结构的升级，最终推动经济的发展。营改增的改革试点中，房地产作为重要的组成部分，此次税务改革对于房地产企业也具有重要的影响。（一）对财务管理的影响财务管理作为内控建设的重要组成部分，营改增的改革也是对财务管理的挑战。税务改革后更要加强对内控建设的控制，加强对相关发票、合同的管理。（二）对会计核算的影响营改增以后，对财务管理人员提出了更高的要求，因为营改增之后账目项目有了更多的内容，而且数据复杂，核算起来比较困难。此次改革是对会计人员的一大挑战，在核算方法方面，新的核算方法与原有的核算方法并存，实现了从营业税向增值税的过渡。（三）税务负担的改变对特定的房地产企业而言，营改增的出现并不代表企业的税务负担降低，也有可能意味着税务负担的加重。如果供应商的规模比较小，那么抵扣的可能性就降低，会加大税务负担。即使有发票，但是如果发票不合法合规，抵扣的可能性也会降低。基于以上两个税务方面的改变，可能并没有减轻税务负担，反而会增加税务负担。

三、营改增后房地产企业面临的税务风险营改增

对于房地产企业从大的方面来说是降低了税收负担，毕竟房地产企业是大规模的服务业，所以，税制的改革能推动房地产企业的发展。但是，任何事情都是两面性的，营改增的出现也会给房地产企业带来不少的税务风险。（一）财务核算的风险。在营改增之前，主要是对营业税进行改革，营改增之后，在财务核算中会增加更多新的项目，这是对财务管理人员的一大挑战，同时，还存在着更多的风险。数据的庞大和复杂无疑都会增加财务工作人员的负担。营改增对于房地产企业具有牵一发而动全身的影响，而房地产企业的相关规划和策略都会因为改革而发生变化，包括投标招标、成本核算以及预算管理。这样一来，需要房地产企业各个部门的相互配合、自如地面对营改增，如果只是财务管理人员单方面的工作，各部门之间缺乏沟通和交流，会为房地产企业带来税务方面的风险。（二）财务管理人员的观念更新不及时。在实行营改增之前，财务管理人员是营业税办理的直接操作人员，操作简便，数据规模相对比较小；营改增以后，财务管理人员的工作量大大增加，如果不能够及时更新观念，不积极学习相关的理论知识，会增加税务风险。

四、房地产企业应对营改增后税务风险的措施

（一）积极应对营改增，调整发展战略。房地产企业在实行营改增以后要围绕着增值税制定新的发展战略，调整现有的发展政策，通过分析新的政策和形势，找到问题所在，只有这样才能够规避营改增带来的风险。营改增后，税与价之间的关系是税价分离，与以往税价合一的关系大大不同，由于税价分离，房地产企业在进行工程管理的预算和决算过程中要重新调整相关的系统，把与增值税相关的发票考虑在内，以免因没有充分掌握营改增之后的税务特点而带来麻烦和风险，从而增加房地产企业的税务风险和税收负担。对于房地产企业来说，其经济效益是通过出售房屋获得的，而与购房者之间则是通过房屋合同或者与施工方签订合同而形成利益关系，所以，合同对于房地产企业来说至关重要。在营改增的背景之下，要根据新的政策调整合同的模板，在合同中要对税务内容做出详细的规定，避免对方借助新的政策钻空子，给自己带来不必要的麻烦。另外，要对发票的使用进行严格的审查，避免因为虚假发票，无形之中增加增值税的支出，反而增加了税务负担。税务改革的目标就是减少税务负担，如果房地产企业处理不好，反而会增加税务负担，这是得不偿失的。只有积极调整相关的发展计划、更新合同模板，才能顺应发展潮流，抓住机遇，实现房地产企业的发展。（二）加强税务风险意识，加大理论学习力度。一个新政策的实施，需要相关人员的了解，只有了解政策才能有对策、才能促发展，否则就是一纸空谈。所以，房地产企业的管理层要带领基层工作人员增强防范税务风险的意识，加强防范税务风险的宣传。这种意识的培养不仅应在财务管理人员之间开展，更应该涉及各个部门的工作人员，因为这不只是财务工作人员的事情，应该形成自上而下的防范风险意识。要加强对员工的理论培训，尤其要加强财务管理人员对新政策的学习，及时改变自己的观念，从营业税的固有思想中解脱出来接受新的事物。只有这样才能减少因对政策的不理解所带来的风险。总而言之，工作人员要了解新的方向，才能在工作中脱离轨道，培养自己的实践动手能力，及时把学到的知识应用到实践当中。同时，财务管理工作人员除了要与内部部门保持联系外，还要与外部保持联系，如与税务部门保持联系，及时了解新的政策，防止漏税或者因不了解新的税收政策带来风险。（三）加强发票管理。发票与税收之间有着必然的联系，这是增值税的关键所在。房地产企业要加强财务部门对管理部门和采购部门的监管，对所开具发票的准确性和完整性进行核实。在合作对象的选择上要谨慎，选择规范的企业合作，最好能抵扣税额，否则会因为不规范或者规模较小而无法抵扣税额，从而增加税务负担。（四）做好税收筹划工作。首先，企业要了解增值税的税收优惠政策，根据不同的税收级别进行划分，税率不同，其计算方法也就随之不同，需要根据不同的的税率制定不同的核算和计算方法。其次，企业规模的大小也会影响税率。一般来说，规模小那么其税率就相对较低，在无法从纳税人那里取得更多的抵扣发票时，可以通过改变供应商的规模大小来调整税率。如果充分考虑到抵扣方面的问题，能够极大的减少企业的税收负担。（五）建立预警机制。由于营改增以后，房地产企业将会面临税制过渡的风险，因此，要建立相关的预警机制，从源头发现风险、预测风险，从而达到减少风险或者降低风险的目标。通过调整相关的税收政策来降低风险，促进房地产企业健康长远的发展。预警机制的存在，让财务管理人员明白什么是可以抵扣的、什么是不可以抵扣的，时刻让工作人员保持警惕，内心不放松，对新的税收政策足够重视。营改增是顺应经济发展的必然选择，也是党对有关企业提出的新要求，在试点的过程中，我们可以看到它为经济结构转型带来的变化。在房地产企业中，其发挥的作用主要是看如何应对这一改革，如果可以有效降低风险、把机遇最大化，那么我可以说营改增对于房地产企业来说是利好的。不容忽视的是，任何机遇都是与挑战并存的。

五、结语

随着营改增的不断推进，它对产业结构不断优化，并推动经济进一步发展。与此同时，我们也看到了房地产企业从营业税纳税人向增值税纳税人的转变，这一转变带来了巨大的风险。在这样的环境中，管理层要充分的认识风险，及时发现风险、预测风险、化解风险，根据新的发展形势及时调整发展规划，这才是房地产企业在现阶段工作的重点。也只有这样才能抓住营改增带来的机遇，把风险转化成发展的动力。

参考文献：

[1]张彦利.营改增后的税务筹划和税务风险.时代金融，2014（01）.

[2]张际萍.营改增对企业运营的影响及建议.商业会计，2014（12）.

房地产企业税务管理篇(3)

关键词：房地产企业 税务管理 目标 优化措施

一、房地产企业税务管理的目标

（一）降低企业纳税成本

企业在其税务管理中必须要做到的就是对于其税费的降低。企业是一个经济组织，其最根本的目的就是追求最大化的利润，而对于税务的降低就是对于成本的降低，能够使得其利润增加。所以，企业必须要利用各种手段，在法律允许的条件下进行合理避税，从而减少其运营的成本。

（二）控制企业税务风险

税务在发展中的国家与地区中都有着非常重要的意义。但是由于税务的复杂特性，很多企业在生产和发展的过程中都会有着很多的税费需要交纳。并且税费在各个地区各个环节中都有着不同的制度。企业往往需要承担未按时缴税的风险。同时企业在其所在的环境差异中也会有着非常大的不确定性，提高其税务风险。企业所面临的最高税务风险是税务的处罚。在我国不断完善和发展的税务制度的情况下，政府对于税务系统的管理能力越来越强，所以企业在生产和发展的过程中，不仅要通过各种手段来对于企业的税务成本进行规避，也要通过对于市场和政府部门的不断了解，来对于企业的税务风险进行规避。

二、房地产企业税务管理中存在的问题

（一）企业通过各种手段少报销售收入

当下，房地产企业有着非常多样化的房产开发方式，而国家在对于每一种方式的税务管理上有着非常大的差异，这就使得房地产企业可以通过其中的漏洞来对于税务进行偷漏，主要有以下几个方面：将商品房冠以经济适用房的名义，从而减少税务的缴纳；通过虚假的项目确立造成假象，使得其企业名下房产委托进行开发，在销售的过程中产生的税务就会免于承担；开发自建房产进行销售，并且不对于建安税务进行申报；安置房按照其他的房产项目进行销售税费的缴纳。在其实际的销售过程中，也有些房地产企业通过转让房产的方式来进行税款的偷逃，主要有以下几个方面：合作建房，以房换地，从而透漏税款；给投资人以部分房产，从而不申报缴税；通过房产赠与的方式来逃避税务；以房产抵偿劳务款，从而透漏税费；利用关联企业之间的资金转移以及企业内部优购的方式来进行税款的偷漏。

（二）计税营业额申报不真实、不准确

还有很多人对于其销售的营业额进行有意的缩减，从而对于税款进行偷逃。主要有以下几个方面：在销售过程中，对于房产以外的其他费用不进行收录，如有线电视安装费用，管理费用，物业费用等的一些其他费用。也就是在其房产的销售过程中，使得其营业额只收录房产的成本费用，对于其他的费用不计入在内，从而使得营业额得到减少，对于税款进行偷逃；以房换地，以房抵债，其费用就可以不对于营业额进行记录，例如以商品房冲抵银行的借贷本息，从而对于房产开发和销售过程中产生的其他费用不计入其销售环节的营业额内，进行税款的偷逃；将房产的预售房款计入其他的应付款账目中，对于其所进行的销售不进行税款的申报，从而偷逃税费。更有甚者将房产销售款项放置在企业的销售部门中，从而对于款项进行随意的挪用，对于销售业绩进行虚假报账。

（三）挂靠开发项目税收流失严重

某些社会关系极广的个人（个体户）开发项目立项后挂靠正规房地产开发企业，按开发项目的一定比例向房地产开发企业交纳管理费和营业税及附加。而往往很多被挂靠企业收取了管理费和营业 税及附加之后并没有将该开发项目纳入本单位的财务核算，而这些挂靠包工头也没有建账。等开发项目交付后就溜之大吉，造成所得税流失严重。而当稽查局查处时，房地产开发企业（被挂靠方）和个人（挂靠方）为逃避法律惩罚，相互推诿，混淆是非，人为地增加办案难度。

三、房地产企业税务管理的优化措施

（一）做好按项目结算检查工作，督促企业及时申报纳税

房地产在项目已经完成并且进入销售环节之后，税务部门应该对于其房产项目进行检查，以监督企业的销售的申报情况。税务部门在对于企业进行检查时，应该采取一些有效的办法来对于企业的销售环节进行深入勘察，对于其销售过程中的业绩和成本费用进行有效的审核。在特殊情况下，要对于企业所上报的销售情况和税务部门掌握的实际情况进行有效的比对，对于企业账目进行严格审查，以使得企业能够按照相关的规定来对于发票进行开具，及时申报其销售情况和缴税情况。

（二）监控评估和稽查有机结合，提升税收管理水平

在开发初期，做好基础工作，加强日常监管；项目竣工后，要求企业及时上报成本费用分摊办法，同时要求企业按季度上报《季度存量房产盘点表》，以便税务机关对其销售情况实施过程监控。对存在问题的企业进行检查调整，对应缴未缴的税款进行补征；依托计算机技术，根据房地产行业纳税情况的历史数据，进行数据指标分析，搞好纳税评估；通过日常评估，对账证健全、核算规范的企业实行查账征收，对账务不健全企业，实行核定征收管理办法。

（三）改进稽查方法，加大处罚力度

对于房地产项目的审核以年度为其检查时限是不能够对于房地产的开发和销售情况进行有效的勘察和监督的，其检查往往有着非常大的局限性和单方面因素。税务部门应该对于其检查的力度和措施进行改善，将其年度为时限的检查方法与房地产的项目的具体内容相结合，才能够对于房地产项目进行有效的把握和衡量，对于出现的问题能够及时调整和纠正。同时，税务部门应该和监督部门进行有效的协作，提高其税务检查的力度和能力。对于检查的力度的扩大能够对于税款偷逃的问题有效解决。对于重大的偷逃税款的问题，可以根据其事件的发展程度，联合各个相关部门加大力度进行执法。对于偷逃税款数目较大，并且情节非常严重的，要及时予以处罚，并且要利用法律的手段来对其进行制裁。同时，监督部门要将此类事件通过社会发起的舆论来达到对于企业震慑的目的，并且应该提高纳税人的意识，提高其综合素质，从而使得纳税人可以做到依法，诚信经营，最终使得企业可以积极纳税，达到税务按时缴纳，按量缴纳的最终目的。

四、结束语

房地产企业对于其税务管理的工作的加强，是有利于其经济效益的提高，有利于其社会声誉的增强，有利于国家的发展和企业长期目标的最终实现的。对于房地产企业来说，税务管理可以使得其经营的成本降低，最终实现其经济效益；也可以使得企业的税务风险降低，对于企业在社会中的地位的提高有着非常重要的意义。在很长一段时间中，房地产企业都有着非常严重的透漏税款的行为存在，在国家和政府对于此事重视以来，变本加厉的税收管理和监督的政策也越来越使得企业的经营成本提高，最终使得企业的税务风险提高，降低了企业的效益。通过税务管理，能够使得企业依法，诚信进行缴税，并且能够按照法律的约束范围进行有效的合理避税，能够让企业的税务风险得到降低，使得企业在社会中有着更高的地位。

参考文献：

[1]赵秋立.关于房地产企业所得税管理问题与对策[J].经济生活文摘（下半月），2011，（12）

[2]庞丽群.房地产企业税务管理问题研究[J].时代经贸，2011，（29）

房地产企业税务管理篇(4)

文章编号：1005-913X（2015）07-0120-03

随着我国房地产业的快速发展，房地产业已成为我国税收收入的重要来源。根据《中国税务年鉴2014》，2013年我国房地产业的税收收入占我国当年税收收入的12.97%，仅次于批发业和零售业的13.23%，在产业税收收入中排名第二。房地产开发企业经营周期长，业务复杂，涉及税种多，涉税风险高，房地产业已成为税务稽查工作的重点和难点。2004年至2015年（2009年除外），十多年来国家税务总局均将房地产业列为税收专项检查项目，房地产业是唯一获得如此“优待”的行业，可见房地产业的税务风险之高。

一、房地产开发企业税务稽查发现的问题

（一）未按成本对象准确核算开发成本

根据《国家税务总局关于印发的通知》（国税发〔2009〕31号，下文简称“31号文”），成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。确定计税成本对象是房地产开发企业计税成本核算的基础。只有准确划分成本对象，房地产开发企业在开发过程中发生的各类成本费用才能准确归集和核算。房地产开发企业在动工建设之前都须向规划部门提交工程建设规划图并备案，修改规划必须向规划部门提出申请。这表明说房地产开发企业在动工之前已经清楚开发项目规划建设的开发产品种类，也就是可以确定成本对象的。但是在税务稽查实践中，房地产开发企业存在未准确划分成本对象的情况。例如，房地产开发企业未将开发项目内建造的会所、幼儿园等配套设施单独列为成本对象，而将会所、幼儿园等配套设施的开发成本列入开发产品的开发成本中。这主要是因为31号文规定企业在开发区内建造的配套设施如果是属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。有的房地产开发企业为了规避上述规定，故意不准确划分成本对象，将配套设施并入开发产品进行成本核算，根据开发产品销售比例一并结转。

（二）关联方借款利息税前扣除

房地产业是资金密集型的行业，在国家对房地产行业调控的情况下，银行收紧房地产业的贷款。从银行贷款困难使得房地产开发企业转向成本更高的信托产品融资。信托公司为了保障信托产品的安全，一般会以股权转让的形式获得房地产开发企业项目公司的股权，成为房地产开发企业项目公司的股东。房地产开发企业向信托公司的借款就成了向关联方借款了。根据《企业所得税法》及其实施条例，关联方借款必须符合相关条件在计算应纳税所得额时才准予扣除。企业如果未能按照税法及其实施条例的有关规定提供相关资料，证明相关交易活动符合独立交易原则；或者该企业的实际税负不高于境内关联方，企业的相关利息支出只能按照关联方借款规定的比例扣除。在税务稽查实践中，房地产开发企业存在未提供相关证明资料而全额扣除关联方借款利息的情况。

（三）管理费用与开发成本间接费用混淆

在税务实践中，房地产开发成本中的开发间接费用和房地产开发费用中的管理费用容易混淆。之所以要对两者进行区分，是由于在土地增值税清算中，开发间接费用是可以据实并加计扣除，而管理费用只能按比例限额扣除。因此部分房地产开发企业有意或无意将管理费用尽量转移到房地产开发成本的开发间接费用中，同时控制管理费用的列支，使按比例扣除的金额大于实际发生额。开发成本增加，加计扣除额也同样会增加，相应地就减少了土地增值额。房地产企业通过这种方式以求减少应纳土地增值税。

（四）不按规定预提开发成本

企业所得税法规定，企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出准予在计算应纳税所得额时扣除。由于房地产开发企业的建筑安装工程完工后，未最终办理结算的情况下未能取得全额的发票，国家税务总局在31号文里规定，房地产开发行业在计算应纳税所得额时，允许将预提（应付）费用列为计税成本。31号文规定了预提成本的具体要求和标准。为了使得开发成本和销售收入相匹配，前期少交企业所得税，房地产开发企业倾向于在前期多列支成本费用。有的房地产开发企业不按规定预提开发成本也就不足为奇了。

（五）多列（虚列）成本费用

房地产开发企业会计核算复杂，开发环节中计算复杂且可以进行税收筹划的税种是土地增值税和企业所得税。房地产企业开发项目的增值额对企业应纳的土地增值税和企业所得税影响甚大。为了节约税收支出，房地产开发企业有意在开发成本上做文章，想方设法增加开发成本。在税务实践中，税务人员发现房地产开发企业存在使用虚开发票、假发票列支成本费用的情况。

二、房地产开发企业出现税务问题的原因

（一）房地产开发企业资金紧张

房地产业是典型的资本密集型行业，从土地购买到开发建设的全过程需要大量、持续的资本供应。根据中国国家统计局网站数据统计，房地产开发企业2006年至2012年的平均资产负债率为74.2%，2013年房地产开发企业资金来源统计中，企业自筹资金比例是38.83%，国内贷款比例是16.11%，其他资金来源比例是44.62%。应付上游施工企业的工程款和预收下游购房者的定金预收款和个人按揭贷款是房地产开发企业商业信用融资的重要来源。房地产开发企业的预售所得资金须全部纳入监管账户，由监管机构负责监管，预售资金的核拨按建设进度进行，这些情况会导致房地产开发企业的现金流相对紧张。企业肯定存在节约税收现金支出的动力。由于预售资金受到监管，房地产开发企业按销售收入比例计算的营业税的税务风险较低。房地产开发企业一般就在计算相对复杂的土地增值税、企业所得税等税种上做文章。

（二）成本结转的时间性差异

房地产开发企业的建筑安装工程完工后，未最终办理结算的情况下未能取得全额的发票，虽然国家税务总局在31号文里规定房地产开发行业在计算应纳税所得额时，允许将预提（应付）费用列为计税成本，但31号文对预提成本还是明确了具体要求和标准。对于房地产开发企业而言，前期结转成本少，应纳企业所得税就多；后期取得相关开发成本的合法凭证，开发成本增大，但是后期发生的销售收入未能足以覆盖成本。在税务实践中企业应纳企业所得税额为负数需要申请退税，但申请退税并不退还利息，申请退税的流程也相对复杂。在房地产开发企业资金紧张，有时外部融资的年利率高达20%的情况下，企业宁愿承担税收风险，先按照预估的开发成本结转成本（通常情况下，房地产企业预估的开发成本是比较接近实际的）。若事后面临税务检查，企业预估的开发成本大部分都已经取得合法票据了，成本是实际发生的；税务机关要处理，也只能对不按期申报的税款加收滞纳金。每天万分之五的滞纳金相当于年利率18.25%，有时还低于外部融资成本。

（三）税制漏洞导致开发成本虚增

房地产开发企业是生产和销售商品房的企业，由于税制的原因，房地产开发企业申报缴纳的是营业税而不是增值税。增值税的链条在房地产业被人为割断。房地产开发企业购进货物取得的增值税专用发票并不需要认证，主管税务机关未能及时了解房地产开发企业取得成本发票情况。而现行建筑业纳税人区别不同情况分为自开票纳税人和代开票纳税人。代开票纳税人提供完税凭证、营业执照和税务登记证复印件、建筑劳务合同或其他有效证明，外出经营税收管理证明，中标通知书等工程项目证书等材料便可到应税劳务发生地主管税务机关申请为其代开发票。对于无项目证书的工程项目，纳税人应提供书面材料，材料内容包括工程施工地点、工程总造价、参建单位、联系人、联系电话等。从规定上看，建筑业纳税人向税务机关申请代开建筑业发票的程序并不复杂，代开发票的税务机关只是对纳税人提供的书面资料进行核实，不需要对建筑业纳税人申请代开发票的业务进行实地核实。有的房地产开发企业就通过虚假的建筑工程合同、假发票、虚开发票等手段虚增开发成本。

（四）部门间信息未能有效共享

开发一个房地产项目需要经过若干个主管部门的审批、许可和监管，有关房地产开发的信息分散在这些部门里。长期以来，税务部门与这些监管部门之间没有建立有效的信息沟通和交换制度，难以在房地产开发过程中对开发商进行有效的监控。税务部门与监管部门间信息未能有效沟通，由于管辖权的原因，国税部门和地税部门在房地产业征管上也未能有效衔接。2002年起，新增企业的企业所得税由国税部门负责征管；2009年起新增企业所得税纳税人中，应缴纳增值税的企业，其企业所得税由国家税务局管理；应缴纳营业税的企业，其企业所得税由地方税务局管理。2015年，房地产业的“营改增”正在酝酿出台中，又会出现货物劳务税与企业所得税的征管由两个税务机关负责的情况。这种征管模式不仅增加纳税人的负担，也不利于征管信息的沟通。

税务部门之间、税务部门与其他监管部门间信息未能有效沟通，使得税务部门对房地产开发企业的纳税情况缺乏有效监管，使企业有空子可钻。

三、完善房地产开发企业征管的政策建议

（一）加强对房地产开发企业的成本对象管理

成本对象是房地产开发企业计税成本核算的基础，税务机关应重视对房地产开发企业的成本对象管理。根据国家税务总局在2014年6月16日下发的《国家税务总局关于房地产开发企业成本对象管理问题的公告》（国家税务总局公告 2014年第35号），房地产开发企业应依据计税成本对象确定原则确定已完工开发产品的成本对象，并就确定原则、依据，共同成本分配原则、方法，以及开发项目基本情况、开发计划等出具专项报告，在开发产品完工当年企业所得税年度纳税申报时，随同《企业所得税年度纳税申报表》一并报送主管税务机关。其实如果待开发产品完工当年才向主管税务机关报送成本对象确定专项报告，企业大部分的成本费用已经列支了，成本对象的计税成本已经基本确定了。主管税务机关此时若发现纳税人成本对象确定有误，要求纳税人调整成本对象，相当于要重新核算开发成本，这是很费时费力的事情。笔者认为房地产开发企业应当于动工当年，在第一次进行企业所得税年度申报时向主管税务机关报送成本对象的专项报告。主管税务机关应对纳税人报送的成本对象确定专项报告做好归档工作，及时进行分析，对成本对象确定不合理或共同成本分配方法不合理的，及时辅导企业进行合理调整，并对企业加强后续管理。

（二）加强对房地产业和建筑业日常征管

税务征管部门要不断强化基础管理、堵塞征管漏洞。针对房地产业，税务机关应建立房地产业项目跟踪管理制度，设立台账对房地产开发企业的登记、动工、销售等过程实行全程跟踪管理，对企业报送的资料及时进行分析审核，同时加大对房地产开发企业开发产品的成本分析和票据审核力度。建筑业劳务是房地产开发企业成本的重要构成部分，从源头上对建筑业进行监管，有利于增加房地产开发企业成本核算的真实性和准确性。因此，税务机关应加强对建筑业的日常征管，完善建筑业纳税人的项目管理制度，加强对建筑业纳税人承接工程的真实性和收入的准确性管理，防止房地产开发企业联合建筑业纳税人利用虚假合同、虚假发票和虚开发票虚增开发成本。完善房地产业纳税评估工作，对房地产开发企业定时进行相关税源分析，发现问题及时检查；涉嫌偷逃税的，及时移交稽查部门。

税务部门应利用房地产业进行“营改增”的契机，重新梳理房地产业的相关税收政策，减少因税制不完善导致的征管问题。

（三）建立部门间的信息传递制度

信息管税的前提是税务机关须掌握企业涉税信息。税务部门要尽力争取相关部门的支持与配合，加强与土地管理、城市规划、房产管理等行政部门以及银行等金融机构的协调和协作，定期与这些部门进行信息交流共享，及时掌握房地产开发企业的涉税资料和相关信息，对房地产开发企业实施立体化管理。如在征地环节，税务部门可到土地管理部门了解掌握具体的征地时间和土地金额；在销售环节，通过到房管部门取证开发项目销售情况，以发现以房抵债或隐匿收入的现象；在房地产开发的全过程中，都应及时和银行等金融机构交流沟通，严格监控纳税人的收入和所得，准确掌握房地产企业的资金往来，实行全程动态跟踪。借助金税三期税收管理系统，国税和地税部门应实现共管企业的信息互通，提高管理效能。

房地产企业税务管理篇(5)

随着房地产业的社会需求增大，及其在国家产业结构中的位置日渐突出，房地产行业已经成为拉动经济发展的重要力量和新的税源增长点。但由于部分房地产企业纳税人纳税意识不高，财务管理混乱等原因，房地产开发企业偷逃税情况比较严重，如何加强房地产税收征管，抑制房地产业投机行为，规范房地产市场，实现国家税收的宏观调控，已经成为税务部门日常管理的难点和社会关注的热点。

目前房地产企业存在的税收问题大致可以归结为两类：一类是由于企业财务人员自身业务素质不高，对房地产开发企业会计制度、核算办法不熟悉，对会计制度与税法差异理解有误，导致乱用会计科目，不计或少计收入，随意结转成本费用情况普遍，比如对物业费、收视费、绿化费等代收款项不按规定申报缴纳营业税。另一类是不少房地产企业存在有意隐瞒利润逃避税收的现象。比如有些房地产开发企业通过与建筑安装企业相互勾结做假虚增成本，多计成本偷逃税款。房地产开发商通过开具建安发票，用支付营业税及附加、附征企业（个人）所得税的代价，就可以轻松偷逃企业所得税和土地增值税。再如，房地产企业利用项目开发前期投入资金大、周期长，收益主要集中在开发中后期的特点，对收取的预收款和银行按揭款不进行纳税申报或少申报，长期将这样的收入挂往来账，把挤占税款后的资金用于滚动开发经营中或弥补注册资金的不足，这样以来，一部分税款就此流失。

由于房地产行业的会计核算复杂，涉及税种多、征管难度大，房地产行业税收基础管理工作同样存在较多的缺失。首先，税务人员管理的不衔接。如房地产企业在开发前期主要涉及施工企业的建安营业税，开发中期主要涉及到销售不动产的营业税，而在开发中后期涉及企业所得税。在通常的税收日常管理中，税务人员偏重于营业税的征管，而忽视了对企业所得税的管理。房地产开发项目多，时间长，现行的房地产企业会计核算制度与税收法规存在较大的差异，特别是对收入与成本的认定上分歧较大。其次发票控管力度不强。主要表现在：施工企业结算不开具建安发票，无法确定工程成本；房地产公司不开具销售不动产发票，在企业隐瞒有关情况时，难以确认收入，从而影响税款征收；房地产公司与施工企业大量使用白条结算，混淆纳税义务时间，少申报收入。第三，社会综合治税协调乏力。房地产税收的征管，需要房管、土地、规划等诸多部门协助配合。但在实际征管工作中，由于涉及部门众多，缺乏相应的激励制约手段，未能实现信息共享，各部门管理程序不同，很难形成合力。目前相互之间的合作仍处于相互约定和协商的状态，遇到问题不能及时有效解决。难以实现房地产行业税源的源泉控制。

针对以上房地产行业税收征管中存在的问题，应采取以下措施，提前介入房地产业税收管理，减少房地产业的税收流失。首先要采取多种形式加大房地产行业税收管理过程中的相关政策的宣传力度，采取送政策上门、纳税辅导上门、组织培训等方式理顺、沟通征纳关系有针对、有重点地进行宣传，增强房地产企业的纳税意识，营造房地产行业税收良好的征收环境。其次应从以下几个方面来入手：一是加强日常税收辅导。针对当前房地产行业纳税人普遍存在的纳税意识不高的现状，税务人员要经常深入房地产企业做好纳税辅导工作，如帮助企业建立完整的财务核算体系，帮助企业审查其实现收入是否结转以及纳税申报是否正确等。二是加强发票管理工作，把房地产企业向用户收取订金、预售房款的票据全部纳入地税发票管理，定期检查房地产企业发票使用情况，核对发票的金额是否与房屋实际销售的价格一致，对违规操作填开的发票，严格进行处罚。三是建立房地产开发项目税源登记档案和税源数据库，加强对房地产开发企业税源信息的监控。按规定向纳税人收集房地产开发的相关资料，包括承受土地使用权批文、计委立项审批计划、建设项目施工许可证、建设项目竣工验收表、房屋拆迁批文及拆迁还房合同、房屋销售合同清单等资料。四是加大税收检查力度，打击房地产业涉税违法行为。要切实推行税收管理员制度，要强化其管理职责，及时掌握纳税人在开发经营、财务核算以及纳税等方面存在的问题，根据情节、性质及时处理或移送稽查部门处理，及时有效地打击税收违法行为，提高稽查选案的准确性，加大对偷逃税等违法行为的处罚力度。 最后，房地产行业税收征管工作与税务人员的业务素质、执法水平也有着密不可分的关系。因此，在对房地产行业税收实施一体化管理的问题上，要加强税务人员对房地产行业相关税收政策的学习，要有针对的开展房地产行业税收政策和会计核算制度的培训，让税收征管人员熟悉掌握房地产行业相关的政策法规，熟悉房地产企业的会计制度，明确其收入和成本费用的确认方式，了解整个房地产开发交易的全过程，能够掌握房地产行业的会计核算方式，进行纳税调整和查账检查工作，适应复杂的房地产税收征管工作。

房地产企业税务管理篇(6)

摘 要：房地产行业在国民经济发展中具有重要地位，也是财政收入的重要来源和税务稽查的重点领域，伴随全行业“营改增”的日益临近，房地产开发企业有效开展税务筹划显得十分必要。笔者从探讨房地产开发企业税务筹划的意义出发，研究了不同阶段房地产开发企业的具体税务筹划策略，进而总结出现阶段我国房地产行业税务筹划存在的问题并给出建议：本文认为房地产开发企业应从增强税务筹划意识、培养税务筹划专业人才、加强税务筹划风险管理等几个方面提升税务筹划在企业中的实际效用。

关键词 ：房地产 企业税务 税务筹划

随着国家鼓励房地产行业的健康发展，政府对房地产宏观调控政策层出不穷，以税收为杠杆已成为房地产调控的方向之一。税务筹划作为企业财务管理的重要组成部分，日益成为房地产开发企业合理降低税收负担、实现企业效益、增强自身市场竞争力的有效举措。

所谓税务筹划，就是指纳税人在复杂的涉税环境中，在遵守税法的前提下，通过合理安排和策划企业的经营活动，以规避涉税风险，控制、减少税负，以达到税后经济效益最大化为目的的经济活动。

一、房地产开发企业税务筹划的意义

（一）税务筹划是房地产开发企业合理降低税收负担的必然要求

房地产开发企业税负偏重，税收种类众多，包括契税、营业税、城市维护建设税、土地增值税、房产税、企业所得税等。同时，由于房地产交易金额大，开发企业所缴纳的税收金额随之较大，税务筹划对税额的影响也就很显著。此外，近年来房地产开发企业受到国家抑制房价上涨宏观政策的影响，获利空间大大缩小，迫使房地产开发企业需求成本优势。因此，需要合理有效的税务筹划来减轻税收负担，提高企业的获利能力，增强企业的市场竞争力。

（二）税务筹划是房地产开发企业应对多变政策的有效手段

目前，我国针对房地产行业发展的法律、法规、规章制度繁复多变，这就要求房地产开发企业在遵守多变的政策法规的前提下寻求竞争优势。通过税务筹划既能帮助开发企业降低税收成本，又能让房地产开发企业在筹划的过程中实时掌握当前的宏观政策，针对企业实际情况制定发展规划，有利于使企业经营紧随国家政策、降低企业风险。

（三）税务筹划是税务主管机关健全房地产行业税制的重要渠道

良好的法制环境，健康、公平的市场规则为房地产行业健康、长远发展提供了有利的外部条件。税收筹划的主要工作就是在不违背法律法规的前提下，利用政策空间或通过平衡税负来实现企业效益。税务管理机关通过对纳税人税收筹划行为选择的分析和判断，发现政策漏洞，有利于健全我国税制，符合房地产行业长远发展的需要。

二、不同阶段房地产开发企业税务筹划策略

（一）前期准备阶段税务筹划

房地产开发企业的前期准备阶段的税务筹划主要涉及企业组织形式和项目开发方式等。首先，企业组织形式的不同，导致税收处理差异很大。企业分支机构的组织形式分为子公司和分公司两种形式，从而产生税务筹划空间。其中，子公司具有独立的法人资格，可以享受政府的税收优惠政策，但是在亏损时不能从总公司获得抵亏收益。相对于子公司，分公司亏损时则可以抵消总公司的利润总额以降低应纳税款，但是总公司对分公司的风险承担连带责任。因此，房地产开发企业可以根据分支机构的盈利能力来选择正确合理的组织形式。其次，土地获取来源不同，项目开发方式就不同。房地产开发企业可以从政府一级市场直接通过招拍挂购买土地，也可以从自然人或非政府单位等二级市场购买。从非政府单位购买土地时就涉及直接购买还是转让合并的选择问题，前者发生土地使用权的转移需要缴纳契税，后者不涉及土地所有权转移，不需要缴税。因此，房地产开发企业更倾向于以转让合并的方式来获得节税效益。

（二）开发建设阶段税务筹划

开发建设阶段的税务筹划主要包括施工设备的筹划和利息扣除方式的筹划。第一，在可以规避甲供材料税务风险的情况下，建设方采购设备优于施工方采购。房地产开发项目具有开发周期长、项目金额大等特点，其施工设备的采购金额也很大，涉及的应缴税款也就很多。如果施工设备由建设方采购，而非交由施工方自行采购，就可以避免缴纳营业税，虽然建筑施工合同金额减少，但是双方收益都会有所增加。第二，权益资本筹资优于负债筹资。负债筹资中，企业采用据实扣除方式，借款利息费用较高；权益资本筹资中，采用比例扣除方式，利息费用低。

（三）商品房销售阶段税务筹划

房地产开发企业在商品房销售阶段的税负主要是营业税、土地增值税和企业所得税，在选择交易方式上存在税务筹划空间。如果企业采取直接销售的方式，这些税收无可避免，但如果采用转让子公司股权方式就可以规避营业税和土地增值税，从而合法减少纳税支出。此外，房地产开发企业还可以在不降低企业收入的前提下对房屋销售价格进行分解以减少税收支出。这样做的依据是开发企业的经营业务的广泛性，既包括房屋销售业务，又有装修业务，若将二者价格分开计税就可以在装修业务中免去土地增值税。

（四）物业持有阶段税务筹划

在物业持有阶段，通过对持有方式的合理选择，房地产开发企业进行税务筹划可以大大降低企业的税收成本。一是通过从房屋出租业务转变为投资业务。房屋出租需要缴纳营业税以及附加税费、房产税和企业所得税，而将房产用于投资，则不征收营业税、房产税以及企业所得税。二是通过合理分解租金收入。如果出租房屋包括家具、家电以及电话费、水电费等代收费用，应当分别进行核算，使房屋租金仅包括房屋本身的使用费，将家具、家电的出租改为出售，将电话费、水电费改为代收，就可以合理降低增值税、营业税、房产税以及附加税费。

三、房地产行业税务筹划存在的问题

虽然合法合规的税务筹划能够降低房地产开发企业的纳税成本，但具体的纳税实践中还存在一些问题。

（一）房地产开发企业对税务筹划认识不足

房地产业内长期以来对纳税筹划问题重视不够，这就导致了很多企业对税务筹划认识不足，不能清楚地区分税务筹划的合法性和偷税逃税的非法性，甚至有一部分企业认为税务筹划就是偷税漏税，这也是现实中房地产企业普遍存在偷税漏税现象的原因之一。从另一个角度看，由于在过去传统的经济体制下，企业缺乏自身独立的经济利益和生产经营自主权，不具备产生企业纳税筹划的前提条件，客观上限制了理论研究的发展，企业的纳税意识也相对薄弱。

（二）房地产开发企业税务筹划的专业人才缺乏

税务筹划人员不仅需要具备税收、会计、财务等方面的专业基础，而且要熟悉企业的整个经营流程，同时还要能够根据自身的经营状况，制定适合企业自身的税务筹划方案。因此，人员的素质要求较高，必须是复合型人才。而我国在税务筹划的人才培养与储备方面就有所欠缺，税务筹划人才队伍的建设与我国的现实需求仍有差距。

(三)房地产开发企业税务筹划对风险管理重视不够

税务筹划给房地产开发企业带来节税效益，但不尽合理的税务筹划带来利益的同时也蕴藏着巨大了的风险。税务筹划的风险是指企业在进行税务筹划的过程中，由于税务筹划方案本身存在问题或者受各种不确定因素的影响，是税务筹划的结果偏离预期的目标，导致企业未来经济或者其他方面的利益损失的可能性。导致税务筹划风险的原因可能来自外部的客观环境因素，也可能来自企业制定和实施税务筹划方案的主观判断失误。实际中，房地产开发企业往往只重视节税利益的多少，而忽视了对税务筹划风险的管理，规避税务筹划过程中的潜在风险是房地产开发企业真正从税务筹划中获益的有效保障。

四、房地产开发企业税务筹划问题的对策建议

（一）增强房地产开发企业税务筹划意识

要想增强房地产开发企业的税务筹划意识，首先要明确税务筹划和偷税漏税的区别，确保税务筹划在不违反法律法规的前提下进行，拒绝偷税漏税的违法行为。对于房地产开发企业来说，要认识到税务筹划能够给企业带来的实际经济利益，正确理解税务筹划的含义，提高税务筹划的意识。对房地产开发企业的管理者来说，不仅要加强对税收法律法规的学习，树立依法纳税、合法节税的观念，还要对企业税务筹划活动予以支持，设置专门的税务筹划机构、从外部聘请会计事务所的专业服务和设置专职的税务管理人员，以便于税务筹划贯穿企业整个生产经营过程。

（二）重视培养税务筹划的专业人才

一方面，房地产开发企业应加大对税务筹划人员的培养力度。不仅要加强税务筹划人员的培训和教育力度，还要定期对这些人员进行定期考核和监督检查，必要时要从外部聘请专业会计师处理复杂综合性税务筹划业务。另一方面，还要加快提升税务筹划管理人员的职业道德修养。在处理企业利益和国家利益的过程当中，税务筹划人员应当坚守职业道德；在制订与执行任何税务筹划方案过程中，要坚持合法原则，不可因企业的私利损害国家利益，应立场鲜明地维护税法的权威性。

（三）提升房地产开发企业税务筹划的风险管理

有效的风险管理能够促使房地产开发企业的税务筹划达到预期节税效果，因此，风险意识应当贯穿企业税务筹划的整个过程。首先，企业应树立税务筹划风险管理的理念，制定税务筹划风险管理目标，其次，建立健全税务筹划风险评估的方法和程序，制定风险控制方案。最后，建立税务筹划风险管理考核制度，对风险进行实时监控。此外，对税收政策变动的准确把握、密切关注税收法律法规的变动，也是降低税务筹划风险的有效方法，尤其在当前房地产行业纳入“营改增”的宏观背景下，关注实时政策显得尤其重要，这要求房地产开发企业加强对税收政策的学习，定期更新税务筹划人员的专业知识。

参考文献：

[1]赵晓莉，赵德彦.利用税务筹划促进房地产行业经济发展的探究[J].山西建筑，2014.

房地产企业税务管理篇(7)

[关键词]房地产行业；税收流失；控管房地产税收

[作者简介]杨志明，深圳发展银行杭州清泰支行部门经理，浙江杭州310000

[中图分类号]F810．424

[文献标识码]A

[文章编号]1672―2728(2006)1l―0040―03

随着近几年国民经济的快速平稳增长，我国房地产行业保持了快速的前进步伐。从2001年的223亿平方米到2004年的382亿平方米，一直保持着扩张态势。房地产行业产生的税收在我国税收收入中占的比重越来越大，对浙江省部分地区税收收入数据的统计表明，房地产行业产生的税收在部分县市区已占到当地税收收入的20％～40％左右，有的甚至高达60％。在房地产行业迅速发展的同时，房地产开发行业税款大量滞留、流失的情况也愈来愈突出，税务部门税收征管薄弱的问题也逐渐显现出来。因此，研究房地产行业税收流失问题对“十一五”期间的经济发展、财政收入、加速西部大开发战略和提高人民生活水平都具有十分重要的意义。

一、房地产业税收流失现状

当前房地产开发行业涉税事项存在的问题主要表现在两个方面：一是地方税务部门为保持税收收入均衡增长，将房地产企业作为税收的“蓄水池”，用以调节地方税收征收入库的进度，导致房地产税收大量滞留企业；二是房地产开发企业纳税意识薄弱、盲目追求利润最大化，导致税款大量流失。

(一)税务部门滞留税款，调节税收入库进度

房地产行业规模普遍较大，一旦开始预售房屋，所纳税款往往动辄几百万元甚至上千万元，因此，房地产企业成了税务部门调节税收进度的天然调节器。其调节方法主要有：

1．在当年的税收计划已完成的情况下，税务部门在年末(第四季度)以缓缴税款的形式，将税款滞留于企业，至次年年初征缴入库，以达到调节年度税款计划的目的。如在对浙江省某市2003年房地产企业缓缴税金情况的分析后发现；当年第四季度缓缴税金在100万元以上的23家房地产企业，金额即达1．54亿元。

2．由于新的税收征管法出台以后，缓缴税款的审批权限在省一级税务部门，地(市)、县一级的税务部门利用缓缴调节进度的办法受到一定的限制。在这种情况下，下级税务部门往往与一些主要的房地产企业达成口头协议：房地产企业将提取的应交税金在账面反映，但不作为纳税申报的依据，而是按税务部门的要求定期定额将税款划拨入库，当年未交入库的税款也不作为欠税反映，税务部门不加收滞纳金。这样，房地产企业无偿地占用了大量的税款，税务部门也达到了调节税收进度的目的。

(二)房地产企业为盲目追求利润最大化，大量偷逃税款

从近年各地查处的情况来看，房地产企业偷逃税款名目繁多，手段越来越隐蔽。具体表现在以下几个方面：

1．房地产企业将所开发的商品房以成本价或大大低于同期的商品房市场价卖给公司职工，从中偷逃各项税款。主要做法是，公司以低于市场的价格与职工签订预售合同(即使商品房已经交付使用或竣工验收，也不办理“三证”)，由于目前房地产市场的商品房价格上涨很快(例如，杭州地区商品房平均价格在2000年是3500元／平方米，到了2003年已达7000元／平方米，基本上是2年翻一番)，公司职工可以很容易地将取得的房产以较高的价格转卖给他人，由于该房产未办理“三证”，这个转卖过程不受任何部门的制约和监督。但对公司来说，这种行为既偷逃了市场价与出售给职工的价格之间的差价形成的营业收入所必须交纳的营业税，同时又偷逃了该部分差价形成的利润所必须交纳的企业所得税；对于职工个人来说则偷逃了该部分差价形成的房产转让收益所必须交纳的个人所得税。

2．受巨额预收款资金的诱惑，促使开发商占用滞留税款。根据国土房产管理部门的规定，房地产开发商开发的商品楼盘在完成其工程总量的25％后，即可申请预售许可证销售楼盘。从开始预售到楼盘竣工验收交付使用，少则数月，多则两三年。在此期间，开发商会陆续回收到一些地段好、质量高的商铺和商品房的预收款，而这部分预收款可达到总楼价的50％以上。受巨额预收房款资金的驱使，一些开发商明知收到预收款就要纳税，却采取各种手段隐瞒转移预收款收入，一直拖到楼盘交付使用，房款收齐后才开票结算，转作销售收入，从而达到无偿占用这一笔“无息贷款”的目的，致使国家税款不能及时、足额入库。

3．人为拖延项目决算，影响所得税。一些开发商房子卖得热火朝天，而根据利润计算缴纳的企业所得税却未见增长甚至依旧亏损。房地产企业一般都是跨时间、跨地域滚动开发，有时同时开发几个项目，而房地产企业的项目决算要等到整个项目工程通过验收之后。而此时，很多房地产企业又会把前一项目中赚来的钱投入到下一个项目中去，但是目前企业税收却以年度为单位，因此，从某一特定时期房地产开发企业的账面看，这个房地产企业就有可能是亏本的。很多房地产企业就是抓住这一点，有意无意地把项目决算期往后拖，其实质就是少申报或滞后申报、占用国家税款用于企业流动资金。

4．成本核算不规范，偷逃所得税。房地产企业从开发、竣工到楼盘发售等涉及的环节多，结算复杂。部分企业在结算过程中，故意将不属于本期或本项目的成本列入开发成本，造成收入和费用支出的不配比，虚增成本，偷逃企业所得税。

5．预收房款特别是售房定金不计缴营业税。会计制度规定转让、销售土地和商品房，应在土地和商品房已经移交、已将发票账单提交买主时，作为销售实现。而税法规定应以收到预收款的当天作为纳税义务发生时间。由于销售楼盘在会计核算上确认销售和税法规定发生纳税义务的时间不一致，导致纳税人由此有意无意地延迟交纳税款。经过近几年的规范，目前大部分房地产企业预收房款都能够及时计缴营业税，但是作为预收房款之一的售房定金却普遍存在不计缴营业税的情况。

6．代收、代垫款项不计缴营业税。根据《营业税暂行条例实施细则》规定，房地产开发企业在收取购房款的同时，依据与有关方面的协议，代收代垫的燃气开户费、有线电视开户费、水电增容费、代办产权费、物业管理费等款项应并计营业额计缴营业税。但实际操作过程中，很多企业将一些代收代垫款项人为剔除在营业收入之外，从而达到少缴营业税的目的。

7．少贴或未贴印花税普遍。根据《印花税暂行条例》等有关规定，商品房买卖合同，应按购销合同

贴花；个人之间的房屋买卖书据(合同)，应按产权转移书据贴花。目前，房地产企业进行房产销售时，产权交易合同普遍少贴或未贴印花税。

二、房地产业税收流失治理对策

针对上述问题，税务、审计部门及有关部门应加强协调，采取有效对策，加强和完善房地产税收控管的办法和措施，防止税款流失。

(一)加大税收执法力度，削弱税务部门滞留税款的内在动因

1．科学设计收入计划指标。当前税收收入计划大多以每年按比例递增的方式下达，并参照GDP的增长幅度，力求实现税收收入与GDP同步增长。但是从客观上来看，GDP并不是经济的全部，更不是税源的全部。真正能描述经济全貌的，除了GDP之外，还涉及其他经济总量，如就业水平、居民收入与储蓄、货币供应量与物价、资本市场、社会保障与环境等绝对额总量指标以及经济结构和效益或效率等相对数指标。这些指标中许多都对税收有显著性的影响。因此在目前税收计划尚不能完全取消的情况下，退而求其次地制定税收收入计划时，不能过分依赖税收与GDP的弹性分析，而应该结合多项指标，进行全面、系统的参照对比，使税收收入计划更加贴近税源变化，更加科学、合理，从根本上解决地方税务机关人为调节收入进度的问题。

2．大力查处滞留税款的行为。各级税务机关应采取“下查一级”或交叉检查的办法，加强对房地产企业税收政策执行情况的税收检查力度，发现地方税务机关有滞留税款行为的，按照“谁查处、谁入库”的原则，做好滞留税款的上解入库工作，并追究相关人员责任。审计部门也应该加强对各级税务机关的检查和审计，严肃查处滞留税款的行为。

3．严格执行税款缓缴审批制度。加强对缓缴税款的审核，凡不符合税法规定的缓缴税款条件的，一律不予办理缓缴审批。加强对各地税务机关的检查考核，杜绝“越权审批”和“变相审批”的行为。

(二)加大对房地产企业的税收征管力度。防止税款流失

1．加强对税收会计基础资料的控管，提高税收征管的质量。由于房地产开发商建造商品房数量多、周期长、投资额大，税务部门应根据目前房地产业发展迅猛、合作开发项目形式多样的特点，深入调查研究，摸清房地产经营情况。要求房地产企业专门设置“商品房纳税申报登记表”，规定企业在建房时应向当地税务机关办理申报登记；并对每一个房地产纳税人按每一幢商品房设置“建房及纳税情况征收手册”。从源头上杜绝企业偷逃税款的问题。

2．加大对预收售房款征税的力度，保证税款的及时足额入库。一方面，税务机关要加大对纳税人的宣传力度，争取纳税人的理解和支持；另一方面，要采取行之有效的办法，加大对预收款的征税力度，对房地产开发企业预售房地产并取得预收款的，税务机关可按预计利润率或其他合理办法核算预计应纳税所得额，并按季(月)预征所得税，待该项房产产权转移，销售收入实现后，再按照税法有关规定计算实际应纳税的所得额及应纳所得税额，以确保税款的及时足额入库。

3．加强税务稽查力度，严肃税收法纪。税务征管和稽查部门应在充分掌握商品房立项、征用土地面积、开工许可证、预售许可证以及房地产业主名称、联系人、商品房建设地点、建设规模、投资额等第一手资料的情况下。要求房地产企业每年进行一次税收自查，税务部门根据企业自查情况和掌握的资料进行分析，不定期地对部分房地产企业进行税务稽查，加大打击偷逃税力度。

(三)加强部门协作，提高征管效率