房地产行业融资风险篇(1)

（一）房地产业重要性

房地产业是我国经济发展的主导产业，也是关乎国计民生的关键产业。房地产业对上下游多个行业及全产业链具有辐射和拉动作用，对GDP的贡献达到20%-30%。

房地产行业作为国民经济的支柱产业主要表现在：（1）房地产是国民生活的必需品及城市化进程的需要；（2）在固定资产投资中也具有最重要的地位；

（二）我国房地产业基本特征

（1）垄断性。

我国房地产市场存在两大垄断。一是地方政府对土地的垄断。二是开发商对房地产市场的垄断。具体来看，房地产行业垄断主要体现在以下几方面：

（2）整体市场供不应求。

（3）房地产业已基本形成了一条多个行业相互依存的产业链。

商业银行开展房地产融资业务的动机

（一）政策态度

国家当前对于房地产业持有区别的限制态度，既希望尽可能满足群众需求，也希望房价上涨不引起民怨；既希望房地产继续为GDP做贡献，又不希望经济社会被房地产绑架。无论是窗口指导、隔空喊话，还是出台“国五条”、“国八条”、“国十条”等限制政策，无不体现国家政策对于房地产业运行的批判发展的态度。

（二）商业银行房地产融资业务产品

常见商业银行房地产融资产品主要包括贷款、票据、表外融资等。

商业银行向房地产开发企业发放的贷款主要指房地产项目开发贷。按照监管部门要求，商业银行不得向房地产开发企业发放除开发贷以外的其他任何形式贷款，此处贷款为狭义概念，指货币贷款；开发贷款必须实行名单制管理，并区别于土储贷款；贷款总额、期限、还款方式、成本、担保方式均有严格限定，不得展期续作；开发贷审查要点包括：申报要件审查、经营情况审查、授信方案审查、财务和非财务分析、担保审查等。

票据主要指银行承兑汇票，该产品实际使用较少，主要由于银行承兑汇票通常为半年期，一旦开具，半年后造成信贷规模缩减，不能满足企业需要，故实际采用较少。各房企通常运用货币贷款。

表外融资是银行业务创新的重要体现领域，出于规避监管、腾挪信贷规模等目的，金融机构不断尝试各种方式将表内资产出表，开展各种通道业务。常见如银证、银基、银信等，通常监管部门对表外融资采取审慎、“实质大于形式”的监管态度。

（三）商业银行房地产融资业务动机

商业银行自始不愿放弃房地产业务，是因为对商业银行来说，房地产信贷项目具有快速提升资产规模、利润水平高、现金流稳定、易于实现多产品交叉销售、提前锁定长期收益、担保方式有力等特点，是银行优质资产，这也是商业银行开展房地产信贷业务的最主要动机。

商业银行房地产业务创新及监管规避

金融机构业务创新的动机之一就是规避监管。

监管部门对于商业银行房地产业务的监管手段主要包括窗口指导、业务限制、规模控制、存贷比调节等，其中较为主要的包括禁止发放开发贷款、限制房地产业务规模等。但由于监管部门的限制手段通常具有单一性和滞后性，即针对既有的单一产品或融资方式进行限制，这就给商业银行不断出台创新手段，绕开监管提供了空间。

当前最主流的监管规避手段为将房地产业务“出表”，不体现在信贷资产中，而以自营投资、同业业务的面目出现，以达到规避信贷控制的目的。出表后通常采取银基、银证、银信合作等“通道”方式间接为房地产项目提供融资。虽然8号文、127号文等政策不断出台，但金融机构们仍在不断进行金融创新，以期更完美的规避监管。

商业银行房地产融资风险审查要点

（一）政策与合规风险

商业银行房地产融资业务的政策风险主要体现在国家和行业政策变化对业务运作的影响，比如限贷政策对开发贷的影响、限购政策对住房按揭业务的影响等。

合规风险主要体现在业务操作是否符合各项监管要求，比如项目自有资金比例要求等规定，在进行业务风险审查时，需要严格予以执行。

（二）信用风险

信用风险是商业银行进行房地产融资业务风险审查的重点内容，即借款人是否能够按约定还本付息的风险，重点对以下几个方面予以关注：（1）企业背景、股权结构与治理机制。（2）企业外部评价。（3）企业经营情况。（4）企业财务情况。（5）资信情况。（6）资金用途及偿债分析。（7）担保方式审查。

（三）完工风险

开发商由于资金链、外部监管、物理环境、其他不可抗力等因素影响，可能存在不能按时完工的风险，这将影响到项目销售，进而影响现金流回收造成还款来源不足，导致逾期。

（四）关联风险

当前多数房地产项目均以项目公司来运作，一来可以轻易实现自有资金比例要求，二来项目公司比较“干净”，没有历史包袱，项目结束后主体解散，后患较小。这样一来就造成多数开发商关联企业众多，资金最终流向的监管难度较大。

（五）担保风险

抵押物受工程进度和市场行情变化的影响，容易出现不足值的现象；而保证人通常为股东或壳公司，实际担保能力与项目运作情况息息相关，保证担保的有效性不足。

房地产行业融资风险篇(2)

关键词：房地产业金融 金融风险 防范对策

近年来我国房地产业发展势头良好，但由于房地产业本身具有投资规模大、周期长、具有不可移动性等特点，不可避免的要承担着风险。加强对房地产金融风险的管理研究，提高房地产金融风险意识，对于促进房地产业及房地产金融业具有重要的指导意义。

一、房地产金融风险概述

房地产金融风险是指银行为房地产业提供资金服务过程中，由于各种不确定因素的影响导致银行的实际收益不能达到预期目标，从而蒙受经济损失的可能性。房地产是资金密集型产业，它的飞速发展需要大量的资金作支持，银行业又是提供信贷资金的重要行业，房地产业的飞速发展很大程度上增加了银行业的信贷业务量，为我国金融业的蓬勃发展提供了内在驱动力。房地产业具有明显的高投入、高风险、周期长、不可移动等特点，在金融业介入房地产业后，房地产金融体系面临的风险更为复杂。主要包括政策风险、资产结构风险、利率风险、通货膨胀风险、流动性风险等特点。

二、房地产金融风险分析

（一）房地产市场混乱，金融机构风险意识淡薄

由于长期以来我国土地资源都实行协议出让的制度，这就很容易导致房地产管理人员与地产商勾结行为的发生，滋生腐败。我国信用体系尚不健全，贷款期限较长等都会引发信用违约风险，严重影响了房地产业的健康发展及金融秩序的稳定。由于房地产业缺乏行之有效的融资监管手段和措施，加之商业银行的内部治理机制尚不健全，一些金融机构缺乏风险意识，容易被当前的利益所迷惑，不能客观评估、权衡风险与利益的关系，容易导致房地产信贷规模的非理性扩张。

（二）国家宏观调控不到位，没有健全的法律法规

政府缺乏连续性的调控来应对房地产金融风险，通常情况下，只是在发生金融风险时才采取措施进行调控，房地产金融风险的实时监控体系有待建立与完善。宏观调控没有做到位，导致金融机构受到房地产风险的波及，对金融行业产生严重危害。与此同时，没有专门的较为完善的房地产金融风险法律法规，对房地产金融风险进行监督与管理。

（三）房地产市场缺乏合理的融资机构，金融风险过分集中在银行

近年来，房地产业在我国发展迅速，房地市场炙手可热，很多企业在其高利润的利益驱使下加入房地产市场。但实际上真正符合上市融资标准的企业数量很少，多数企业存在资金不足的现象，至少半数以上的企业是通过银行贷款进行融资。银行信贷成为房地产资金供给的主要渠道甚至是唯一渠道，房地产金融风险过度集中在银行，缺乏合理的融资机构。显然，房地产市场一旦发生金融风险，就会使银行出现逾期贷款或呆滞资金的危机。

三、房地产金融风险防范对策研究

（一）加强对房地产金融市场的宏观调控，建立健全的房地产金融法律体系

政府要加强宏观调控力度，加强对房地产市场的监督管理，保证市场秩序的稳定。确保房地产金融机构公平地参与到市场竞争中来。建立风险预警体系，以对房地产金融进行实时调控。完善信息披露制度，确保第一时间解决出现的问题，将其消灭在萌芽状态中。防止经济泡沫的产生，确保房地产金融市场的健康发展。建立健全的房地产金融法律体系，结合国内外房地产金融市场实际状况，确定房地产金融的法律地位，制定相应的法律法规，为房地产业融资及个人信贷创造良好的法治环境，促进我国房地产金融市场的良性发展。

（二）商业银行要加强自身管理，提高风险意识

要严格遵守相关法律法规，加强对银行内部体制的科学管理，避免受利益驱使给不符合规定的地产企业发放贷款造成经济损失。要提高对房地产市场的预测分析能力，及时制定出适应产业发展的政策方案，提高自身抗风险能力。要提高风险意识，信贷从业人员要以良好的职业操守投入到业务活动中，做好贷前的审核及贷后管理工作。要对借款人的背景资料、信用状况以及还款能力进行严格审查，综合评估项目的抗风险能力及实施的可行性。发放贷款后，要做好跟踪调查工作，及时掌握项目实施的动态，避免由于挪用资金对项目的正常运转造成的影响。

（三）构建多元化融资体系，拓宽房地产业融资渠道

房地产具有高投入、高风险、周期长等特点，其资金密度大，融资手段的选取与融资成本有着密切的关系。当前，我国房地产企业主要通过银行贷款进行融资，融资渠道较为单一。因此要构建多元化的融资体系，打破当前房地产业企业过分依赖银行贷款的局面，要充分发挥市场经济资源优化配置的优势，以分散降低风险。要拓宽房地产业融资渠道，发展房地产信托等多种融资模式，如通过贷款证券化可以将原来由银行单独承担的风险分散给投资者，提高资金的流动性，从根本上防范银行的风险，使房地产业更好地促使国民经济的发展。

近年来，房地产业已逐渐发展成为国民经济支柱产业之一，如果不能防范和控制房地产金融风险将会对整个金融体系造成巨大的经济损失。商业银行要提高自身风险意识，加强自身管理，政府也要加强宏观调控，不断健全房地产法律法规体系，拓宽融资渠道，最大限度的减低房地产金融风险，使之更好的促进国民经济的发展。

房地产行业融资风险篇(3)

[关键词] 房地产金融 信贷 金融风险

随着我国城市化进程的加快，房地产业发展迅速。房地产金融是房地产业发展的重要方面，防范房地产金融风险，对整个金融业和国民经济的稳定与发展也至关重要。因此，剖析中国房地产金融风险并提出防范对策，是促进房地产业健康发展的关键。

一、当前我国房地产金融风险的集中表现

1.房地产投资的市场风险和融资信用风险集中于商业银行。我国目前的房地产市场资金链中,商业银行基本参与了房地产开发的全过程，包括土地储备贷款、房地产开发贷款、流动资金贷款、消费者按揭贷款等。商业银行实际上直接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险,因此,一旦市场出现波动,房地产开发商,尤其是中小型的开发商就会由于资金链的断裂而导致还款困难，房地产投资的市场风险和融资信用风险将集中于商业银行,转变为信贷风险,最后损失的将是商业银行的利益。

2.土地储备贷款存在隐性风险。由于各地城市开发和改造的规模都很大，土地的资产价值较高，因此，土地购置的融资要求十分巨大，而土地储备属于政府行为，使得土地的购置和开发非常容易获得商业银行的巨额贷款。土地收购和开发的资金来源主要是银行贷款，而还款则主要依靠土地出让金。

3.个人住房消费信贷开始进入国际上公认的违约风险高发期。我国住房贷款的规模发展才持续几年时间，随着越来越多的个人住房商业贷款进入风险暴露期，银行的潜在风险不断加大。个人购房资金的70%～80%来自于银行，而贷款的偿还则依赖于未来收入的预期。一旦经济形势或购房者自身等因素导致未来良好收入预期没有实现，最终的风险将转移给银行，因此其潜在的金融风险较大。

二、我国房地产金融风险的成因

1.房地产业融资结构不合理。近几年，由于利润的诱惑吸引了众多企业涉足房地产市场，但真正能达到上市融资标准的企业数量很少。大多数企业融资的主要渠道是银行贷款。全国房地产银行贷款依赖水平在50%左右，而部分大型城市开发商对银行信贷资金的依赖程度已高于80%。银行实际上直接或间接承受了房地产市场各个环节的风险，一旦房地产市场中某一环节出现问题，风险会向银行传递，带来逾期贷款和呆滞资金。

2.相关政策、法律不健全。一个地区的房地产市场繁荣与否取决于国家和地区出台的政策能否刺激房地产的发展。但目前出现了一种比较极端的倾向：一些地区片面追求GDP增长，强调房地产业对经济增长的推动作用，这样就造成当地经济增长对房地产开发投资过分依赖。而当房地产开发企业资信较差、竣工期限与房屋质量无保证时，现行的以虚拟房地产作为抵押物的做法会给银行带来更大风险。

3.银行与开发商信息不对称。在信息源的占有上，开发商与银行相比具有优势。由于银行客户行业的广泛性和离信息源头比较远等原因，银行对开发商的信息只能通过间接途径了解。而开发企业不仅直接掌握自身的全部信息也深知房地产开发的风险，但是由于房地产高收益率的特点和我国信用制度不健全等原因，容易产生房地产开发企业“空手套白狼”向银行借款。如果开发项目成功，开发商可以以小博大、牟取暴利；如果开发项目失败，银行则要承担亏损的大头。

三、房地产企业对金融主要风险的防范对策

1.广泛拓展融资渠道。拓宽房地产企业融资渠道的关键在于发展市场化的直接融资，即是让投资者直接承担产业风险的市场化融资，将过度集中在银行系统的风险分散给全社会共同承担。为此，应发展完善适合我国的房地产融资方式。将目前集中的银行贷款融资转化到银行贷款、房地产信托、住房资产证券化等多种融资渠道模式，这是化解房地产金融风险的必由之路。在成熟的房地产金融市场上，房地产开发和个人住房贷款的融资不仅有债权融资和股权融资两种基本形式，而且在债权融资和股权融资一级市场以外，存在发达的证券化二级市场，通过各种投资者在房地产金融市场上对证券化金融资产的自主购买，二级市场把集中于房地产信贷机构的市场风险和信用风险有效地分散到整个金融市场的各种投资者中。

2.不断调整和优化房地产贷款结构。企业应专设部门对住房开发贷款，土地储备贷款、商用房开发贷款等实行严格的分类管理。对于开发项目的潜在开发风险认真分析研究。积极拓展各种融资渠道和合作伙伴，降低自身的资金运作风险。同时，要进一步优化房地产贷款区域结构和客户结构。在潜在客户的选择上要认真分析，充分在开发策划期间就要对销售情况进行预测，对资金回收流量有一个比较准确的预测。

3.建立以风险控制为中心的业务监管机制。首先，要建立起比较系统的房地产行业风险监控、评价、分析机制及报告制度。其次，要定期或不定期地对房地产市场进行调查，及时了解与行业相关的信息。如果发现了可能影响房产经营的政策变化、土地政策调政、市场动向、市政建设、城市发展战略动向，应该及时地加以分析，适时调整自己的发展战略。

4.建立健全与房地产经营相关的法律法规体系。企业必须确定房地产经营的法律意识，积极学习各法律法规条文中新增有关开办房地产金融业务的法律条例，用法规的方式约束规范企业自身与银行的金融行为。要重视政府的监督职能，主动配合政府在房地产市场中的宏观调控职能，以更加积极的姿态维护企业自身和国家的利益。

参考文献：

[1]谭霞:房地产金融风险浅析[J].时代财会，2007，(11)

房地产行业融资风险篇(4)

关键词：房地产；金融风险；经营

一、房地产业与金融业的内在联系

房地产金融是指在房地产开发、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资以及相关金融服务的一系列金融活动的总称。

房地产业的发展之后，因为房地产资金量大，对于扩大金融业的业务量有利。支持房地产发展，增强了金融业的范围，促进了金融业向多元化发展，是金融业支持整个国民经济发展的一个很重要的方面。

一般来说，房地产就是金融，离开金融，房地产寸步难行；但不能说金融就是房地产，金融的内涵要比房地产丰富得多。房地产是目前国内的支柱产业，但不能说国内产业唯有房地产、房地产就是整个中国经济。完全依赖房地产的经济格局随时都会面临巨大的风险。本书作者从金融角度来思考房地产的问题，来理解房地产的发展，来规避房地产的风险。市场永远是正确的，但要理解市场，必须掌握理解市场的工具，在本书中，这种工具可信手获得。愿有意者前往寻觅。

房地产业是一个资金密集型产业，无论是房地产商土地的征购、住房的开发与建筑，还是住房建筑完成后的销售，无论哪一个环节都由资金来决定。房地产业对国内经济的影响、国内房地产泡沫与金融预警机制、内地房地产市场泡沫之争、金融政治经济学的新理论、金融市场基础性制度改革与反思。

二、我国房地产业发展对金融业的影响

（一）房地产业的发展将为金融业的进一步扩展提供经济条件

随着住房商品化逐渐打开，结合现有的公共住房近100亿美元的年度价值成屋都变成了商品。在商品住房的总流量增加了巨大的商品流通量将不可避免地需要增加流通货币。

（二）房地产业的发展促进金融机构向多元化、金融业务向多样化方向发展

中国房地产过去几年的发展导致了房地产开发，许多城市都建立了住房合作社、专业银行、综合银行等机构，也促使各种金融服务的出现和发展，如各种房地产抵押贷款、房地产投资业务、住房贷款业务、房地产委托租赁业务、房地产保险业务，有的甚至通过引进外商投资的房地产开发和管理。

（三）房地产业的发展有助于完善银行业务结构，增强其调节经济能力

随着房屋商品化的逐步推开和房地产业的发展，住房商品必定将出现大量增加的局面，客观上要求银行住房信贷业务有一个长足发展，以推动公有住房的出售，即可改变我国银行目前消费信贷业务极为薄弱的状况，使信贷业务结构趋于完善。

三、房地产金融风险概述及产生原因

房地产金融有广义和狭义之分，广义的房地产金融，是与房地产活动有关的一切金融活动。狭义的房地产金融表现为一些具体的金融形式，如对房地产银行发行债券，成立住房储蓄机构，安排房地产企业和基金上市，成立按揭类的证券公司，抵押贷款证券化等等

房地产金融风险，指经营房地产金融业务的金融机构，由于决策失误、管理不善或客观环境变化等原因导致其资产、收益或信誉遭受损失的可能性。首先，当较多的金融业务、金融机构面临较大风险尤其是已经受到较大损失时，社会就可能对金融体系的可靠性、稳定性、资产流动性产生怀疑，因恐慌而挤兑，这就可能波及整个金融体系而导致金融动荡乃至金融危机。其次，金融业经营的外部环境和相关政策措施的变化，也使整个房地产行业出现系统性风险，从而有更大的损失。

房地产金融存在的主要原因：

（一）房地产对银行金融业的依赖程度过大

目前我国房地产投资主要还是靠银行贷款。房地产项目中60%的资金来自于银行。这些数字显示了房地产行业对房产金融的依赖程度。现实中，国家也是借助调节与房地产相关的金融政策来达到宏观调节房地产市场健康有序发展的目的。

（二）政策风险

正因为房地产业是国民经济的先头产业，经济发展过热，首先便表现为固定资产投资，尤其是房地产投资过旺，因此，房地产业已经成为国家宏观调控的重点。国家实施宏观经济调控政策时，某些房地产开发企业便被吊销资格或倒闭、破产，项目被停工或整顿，房地产业也就相应出现回落，导致房地产金融风险。

（三）经济周期的风险

房地产是国民经济的“晴雨表”，国民经济的高速增长或不景气都会直接对房地产业产生巨大影响。根据经济发展周期理论，经济总是以周期循环发展的。从长远看房地产价格是上升的，但在一个周期内，房地产价格肯定会有升有降。在房地产业处于高涨的时期，那么房地产金融获利的机会也就较多，反之房地产金融业就会少获利或亏损，出现风险。

（四）房产企业自身的经营风险

1.房地产开发企业因经营不善而导致的银行信贷风险

房地产开发从获得投资、前期开发、土地、项目投标、施工、验收到销售，涉及部门环节多，周期长，期间的风险可来自地段选择、项目组织、施工质量、材料及总体估算、设计定位、筹资方式、行政干预等各个环节，而一旦某一个环节出现风险，则整个项目的风险就会产生连锁反应。

2.房产企业进行房地产信贷时决策失误而导致的风险

目前，我国的房地产企业对金融业务尚没有形成比较规范的决策程序，特别是在对项目的可行性论证上仍然存在不够严密和全面、对项目的潜在风险识别和准备不足的现象。以至于在房产开发经营过程中出现资金流的断裂，造成不必要的损失甚至由于无力还贷而陷入困境。

四、房地产企业对金融主要风险的防范对策

（一）重视房地产金融风险及其危害性，增强意识

房地产企业要密切注意政府有关房产金融业政策的发展动态，加强金融市场分析与调研，把握房地产市场发展规律，适时调整房地产业务的经营方向与策略，促进自身业务的稳定有序发展。要认真仔细对开发项目进行可行性方面的评估，对市场需求有准确细致的了解，对几类风险较大的开发项目要谨慎进入。

（二）打破单一融资渠道，广泛拓展融资渠道

目前国内房地产开发和个人购房的资金主要来源于银行融资方式，应大力拓宽房地产间接融资渠道，实现资金来源多元化，以分散日趋严重的房地产信贷风险。

（1）通过大力推进股本证券投资的房地产和房地产抵押贷款证券化，向社会公开募集发展资金，拓展融资渠道，培育和发展二级市场的抵押贷款。

（2）建立房地产投资基金，在住宅产业的吸收，长期资本投资，投资本来是一个富裕的房地产不仅成为受欢迎的投资工具。

（3）引导外资进入房地产融资市场，更大的努力，以吸引外国投资，以改善国内房地产投资。

（4）鼓励发行企业债券，吸引社会剩余资金投资于房地产。这种债券可以由房地产公司，直接融资在资本市场上发行，但也通过类似的房地产投资信托基金在资本市场上发行，资金将被分发到集中的房地产建设。

（三）控制好企业经营融资中贷款的比例，不断调整＼优化房地产贷款结构

对于开发项目的投入资金总量、分期投入量、销售情况预测、潜在开发风险认真分析研究。积极拓展各种融资渠道和合作伙伴，降低自身的资金运作风险。同时，要进一步优化房地产贷款区域结构和客户结构，开发要重点投向经济发达、房地产市场管理规范的大中城市及部分县级市。在潜在客户的选择上要认真分析，充分利用市政建设等有利条件创造客户群；在开发策划期间就要对销售情况进行预测，对资金回收流量有一个比较准确的预测。

（四）依法严格资金管理，规范金融业务操作，推进企业资金良性发展

一要把好项目审批关。严格房产项目的收益评价和可行性评估，利润明显较低及售房压力较大的项目的坚决否定。二要严把项目设计论证关。在设计阶段，结合设计单位对项目进行综合规划设计。尤其针对滚动式开发的大盘，更需把持好节奏。三要加项目的风险管理，对项目的运行实行全过程动态监控。要视工程开发进度控制，不断于计划比较，调整偏差，防止资金链出现问题。在与供货商、项目合作者合作时，重视合同和法律管理，预防法律风险。

（五）加强银行业务的关注，建立业务监管机制

业务监管机制以风险控制为中心。首先，要建立起比较系统的房地产行业风险监控、评价、分析机制及报告制度。加强对房地产市场走势，重点区域房价、地价变化的跟踪研究，防范和规避产品性及区域性风险。其次，要定期或不定期地对房地产市场进行调查，及时了解与行业相关的信息。

（六）建立健全与房地产经营相关的法律法规体系

建议完善现行的法律法规，确定房地产经营的法律意识，积极学习《商业银行法》、《建筑法》、《公司法》、《合同法》等法律法规条文中新增有关开办房地产金融业务的法律条例，用法规的方式约束规范企业自身与银行的金融行为。对于提供假资料、假资信、骗取贷款的个人，应立停止合作，并配合银行通过法律手段，尽量挽回损失，并追究当事人的法律责任。更要重视政府的监督职能，主动配合政府在房地产市场中的宏观调控职能。以更加积极的姿态，抓住机遇，迎接挑战，趋利避害，以维护企业自身和国家的利益。

总之，政府在不断地调整房地产政策，借助房地产业来带动中国经济的发展。这必将给房地产企业带来一系列深远的影响，同时也推动了法制建设和政府决策体制产生质的飞跃。它体现了当代房产业先进生产力的发展要求，加快了中国的社会主义现代化建设的进程，提高了我国的综合国力；房产业和金融业的不断合作和共同发展代表着中国先进文化前进的方向，推动着中国社会主义政治文明的建设和社会主义文化的发展繁荣；它代表了中国最广大人民的根本利益，它体现着人民的愿望和要求。它为中华民族的倔起提供了难得的历史机遇。房地产企业应该在大好形势下，抓住难得的机遇，同时正视其中的风险因素，认真对待，以期获得更大的发展。

参考文献：

[1] 顾弼时.房地产金融风险与经营政策[J].会计之友，2007（31）.

[2] 张雪娇.我国房地产金融创新问题研究[J].商场现代化，2008（33）.

[3] 吴侠，张慧明.试述房地产业与金融业的联系[J].统计与咨询，2003（6）.

[4] 黄晓颖.新时期商业银行房地产融资风险控制策略分析[J].中国集体经济，2010（18）.

[5] 黄道平.浅谈房地产金融风险及防范[J].北京工业职业技术学院学报，2004，3（3）.

房地产行业融资风险篇(5)

关键词：房地产；金融风险；现状；问题；措施

一、我国房地产金融风险现状

房地产金融一般来说指的是在房地产开发、经营和消费环节中所进行的一系列诸如筹资、投资行为的总称。而房地产金融风险一般来说指的是各个金融机构在提供房地产资金融通、贷款的过程中，由于种种不确定因素而导致可能产生经济损失的风险。十报告中指出，我们必须积极完善金融监管措施，大力进行金融创新，从而最大限度地保证我国金融稳定。而我国房地产市场自身具备的高投资、高风险的特性也要求我们要做好金融风险防范工作，这也给房地产金融风险的预防和治理提出了更新的要求。

房地产金融风险不仅仅包括单项业务和单个金融机构必须要面对的风险，还包括整个房地产金融市场面对的风险问题。作为一种投入大、利润回报高的行业，房地产行业必然会面临着较高的风险。金融业与房地产业的融合，因为相互追逐利益，常常会出现过度支持的问题，从而引起信用膨胀，最终导致金融危机。从目前的情况而言，房地产金融风险一般由信用风险、流动性风险和资产负债结构风险构成。

二、我国房地产金融风险管理存在的问题

（一）风险过于集中于商业银行体系

国内金融市场正处于初级发展阶段，国内房地产融资基本上还是依靠商业银行。通过住房贷款、房产开发贷款、建筑企业流动性贷款以及土地储备贷款等方式进行的信贷融资相对较多，商业银行在很大程度上承担了房地产市场发展运行过程中各阶段所需要面临的种种风险；而资本市场发展比较落后，难以为房地产企业提供其他的融资方法，同时也无法很好地化解商业银行面临的房地产信贷风险。

（二）个人住房信贷可能存在违约风险

现阶段，国内商业银行住房贷款不良资产率基本上在0.5%之内，住房公积金个人贷款不良资产率仅仅是0.24%，这对于银行改善自身资产质量有很大的帮助，但是很多商业银行将个人购房贷款业务取得的资金直接当作是优良资产而积极推广，并没有真正认清背后存在的风险。同时，国内并未真正建立起完善的个人诚信资料系统，银行也很难对贷款当事人的资信情况进行准确的评估，很容易让银行产生不良资产。

（三）房地产金融体系在创新中存在的问题

国家相关部门通过二十多年来的探索和研究，初步建立了以银行信用贷款为主的房地产金融体系，从而在很大程度上推动了我国房地产市场的发展。但是，房地产发展所带来的房地产融资问题也逐渐开始呈现出来。房地产融资过于依靠银行，这对于我国金融业和房地产业的稳定发展都会产生较大的影响，而银行信贷这种单一的融资手段也无法适应国内房地产市场发展的需求。从整体上而言，金融机构推出的产品较为单一，不能满足市场的客观需求。

三、房地产金融风险的防范措施分析

（一）金融机构适时进行改革与创新

目前，股市监督管理行为并不是十分健全，有些人考虑到股票市场不稳定，资本存入银行收益相对较少等问题，加之没有其他合适的投资方向，便把资金投入到房地产行业，造成了房地产泡沫的增加。我国金融改革与创新过程中的一项重要任务即是“利率市场化”，目前利率市场化开始进入放松存款上限和贷款下限的阶段。所谓利率市场化即是把过去管制所产生的利率变为运用市场变化进行定价的方式。渐渐的开放存款利率管控限制，大力增强对股市的监管，金融机构不断地进行服务和产品的创新，推出更多的低风险理财业务，以此来逐渐减弱房地产金融风险。

（二）杜绝开发商干扰房地产市场的行为

房地产开发商干扰市场也是造成房地产融资风险增加的因素：一是房地产开发商为了追逐利润而进行的囤地和捂盘行为。对此，行业主管部门应采取有效措施，保证土地供应切实转变成房地产供给，对相关政策法规的执行情况进行严格监督，坚决打击部分房地产开发商存在的利用囤地或捂盘手段干扰市场的行为。二是某些房地产开发商利用在一定区域内联合定价的方式，提高当地房地产销售价格，这样就造成一些急需购房的家庭不得不付出高价买房，随之逐渐形成了当地房地产价格的较高隐性底线。对于这种与工资水平、物价上涨比例不相符合的房地产销售价格，行业主管部门应及时发现并采取限制最高销售价格等有效措施进行制止。

（三）提高银监会对房地产行业的监管力度

目前国内很多房地产企业都存在着负债偏高、企业资金紧张、信贷风险增加等问题。为了进一步降低房地产金融风险，银监会应增强监管房地产开发贷款的力度，逐渐建立起全国性的监督管理体系，对房地产金融风险进行全方位、系统性的监管。一是对房地产投资贷款的行为进行严格审查，严格禁止为不符合相关法律法规要求的房地产企业提供贷款。二是在项目施工建设过程中，对房地产开发单位进行严格监督，确保按照合同要求施工建设，并对房地产项目建设过程中可能产生的其他风险因素进行有效监督。三是按照相关合同规定，监督和敦促房地产开发单位及时还款，尽可能杜绝拖延还款的问题。

四、结语

因此，在进行房地产宏观调控时，特别要做好金融监管工作，提高应对房地产金融风险的能力，积极探索更加科学有效的融资策略，从根本上防范房地产金融风险。参考文献：

房地产行业融资风险篇(6)

（浙江浙能镇海发电有限责任公司，浙江 宁波 315221）

摘　要：随着我国社会主义市场经济的快速发展，也带动了房地产行业的迅猛发展，为了促进城市化建设，房地产行业已逐渐成为推动我国国民经济发展的重要支柱产业，它的兴衰成败关系着我国人们的生活水平。然而，房地产开发毕竟是一个资金投入量大、跨期长、风险非常高的行业，从项目的启动直到竣工验收都需要大量的资金投入，庞大的资金不是房地产企业本身所能够承担的，要想顺利的完成项目开发，它的对外融资能力影响巨大。因此，分析我国房地产开发项目在融资过程中存在的风险，并寻找措施将其防范化解，切实解决融资难的问题，是当前急需探讨的一个课题。

关键词 ：房地产开发项目；融资成本；融资分险；分析

中图分类号：F293.30文献标志码：A文章编号：1000-8772（2015）07-0078-02

收稿日期：2015-02-22

作者简介：王祝娣（1974-），女，浙江宁波人，主管会计，会计师，主要研究方向为房地产土地增值税清算和企业筹资。

一、引言

房地产开发项目对资金的需求十分庞大，这往往不是企业本身所能够独立承担的，资金短缺便成为了我国房地产企业普遍遇到的问题。因此，企业就必须进行对外融资以获取足够的资金来满足项目开发的需要，当前银行借款是最主要的融资渠道。对于融资成本及融资风险总是与一定资本结构是相对应的，比如，要想让投资者甘愿冒较高的风险，就得保证他们能够获得与之匹配的高收益，开发商也就必须承担较高的融资成本。可以看出，融资成本与风险二者是密切相关的，成本对风险总有一定的协调作用，使二者保持相对称。因此，研究分析项目开发的融资成本及风险并寻求措施防范化解便显得非常重要。

二、 房地产开发项目融资风险产生的原因

（一）房地产开发项目融资渠道过于单一

我国目前大多数房地产企业开发项目所需的资金都来源于银行信贷，对银行的依赖程度很大，银行政策的改变都会影响企业的融资能力，甚至导致开发项目的夭折。比如现阶段，银行加强了对信贷的审查，比以往严格了不少，很多中小型房地产企业被拒之门外，难以获得银行借款，使得项目融资失败。另外，我国关于房地产企业项目融资方面的法律法规还不健全，难以保障融资活动的顺利开展，导致融资方式受到极大的限制。房地产企业过度依赖银行信贷，融资渠道单一，使得房地产开发项目的进度被银行政策所左右，加大了房地产项目的融资风险。有的企业也转而向民间借贷，但缺乏完善的法律法规加以保护，一旦出现无法协调民事纠纷，房地产开发项目也将失败。

（二）房地产开发项目的融资制度不健全

这几年来，我国房地产行业正处于腾飞发展阶段，但在房地产开发项目方面却没有一套完善的法律法规与之相配套，漏洞颇多，我国政府一般都是采取宏观调控的方式来管理房地产开发项目的融资，主要体现在开发项目的融资时间以及所作出的融资决策等方面，对于房地产开发项目如何对外进行融资，采取何种渠道融资要求表较少。比如在房地产开发项目所选择的银行借贷融资，我国政府的要求比较高，但在实际中却缺乏可操作性，尽管法律法规要求严格，但对于所遇到的实务问题，却一片空白，有的时候甚至会出现相互矛盾的现象。因此，这种环境下，企业融资便显得较为困难，也抬高了房地产开发项目的融资成本及风险。

（三）房地产开发项目的融资风险管理机制不完善

我国当前在房地产开发项目的融资风险管理方面的机制尚不健全，没有一套完善的融资体系。在开展房地产开发项目时，由于项目负责人相关的专业水平不够，一般只注重于项目的扩张，对融资风险的重视程度不高，就没有加强对融资风险的管理，无形中加大了融资风险，最终制约了房地产企业项目顺利的开发。房地产开发项目融资风险管理机制不完善主要体现在融资程序上不规范，相关管理机构落实不到位，企业对于人力资源的分配也不尽合理，使得房地产企业在进行开发项目时难以进行有效的融资，而选择盲目的投资，导致融资成本及风险都有所提高。

（四）房地产开发项目的融资结构不合理

根据财务管理中的融资优序理论，企业对外融资时应该依次选择债务融资、股权融资，且应该合理安排资本结构，短期债务与长期债务的比例也应该根据企业自身的情况合理安排，如果过度依赖短期借款，将会增加企业的款款压力，一旦企业资金陷入紧张阶段无法及时还款，必将增加企业的财务风险；而如果企业过多选择长期债务，尽管还款压力小了，但当出现降息等宽松的货币政策时，也会导致房地产企业的资金成本相对增加。我国当前房地产企业多选择短期债务融资与企业的融资规划密切相关。企业融资渠道过于单一，一般仅依赖银行信贷，由于贷款偿还期限短，而房地产开发项目的跨期却很长，无形中增加了企业的融资风险。

三、降低房地产开发项目融资成本及风险的建议

（一）拓宽房地产开发项目的融资渠道

房地产企业可以充分发挥金融市场的优势，对房地产开发项目以及企业本身的资本结构进行综合的、专业的评估，开辟整合多种融资渠道，选择与企业资产结构磨合度很高的更适合于企业发展的融资方式，采取风险对冲的方式，拓宽开辟新的融资渠道，进行多元化的融资，可以将融资风险有效的分散开，不用再将开发项目的成败完全系于银行之上，进而有效的防范了融资风险。比如，房地产企业可以在保证本身运营所需基本的融资外，开辟信托融资、债券融资等新渠道，提高企业的融资能力，保证企业开发项目不会因为资金链断裂而无法顺利进行，房地产企业也才能够在此基础上正常的运转。

（二）建立健全房地产开发项目的融资制度

对于房地产开发项目融资方面，我国政府应着手加强立法建设，用健全完善的融资制度、法律法规保证房地产开发项目顺利发展。一方面，对于现有法律《担保法》《证券法》等法律法规中有关房地产企业融资方面的条款内容加以完善，填补在处理事务过程中出现的制度的空白，对于法律法规的矛盾的地方加以研究分析并调整，使得房地产企业在开发项目融资过程中能够有法可依，避免出现钻法律漏洞逃避法律责任的现象出现，并且选择最适合自身情况的融资渠道。另一方面，房地产企业在开发项目的融资过程中要多与政府沟通，政府的支持是房地产开发项目顺利进行乃至房地产金融的健康发展的强有力保障，可以有效的降低房地产企业融资过程中的风险。

（三）完善房地产开发项目融资风险管理制度

对于房地产开发项目融资风险的防范，须得有一套完善的融资风险管理制度做保障。一方面，从企业自身的基本情况入手，全面分析在开发项目融资过程中可能出现的风险，做好风险识别评估工作，完善企业内部控制制度，健全融资风险管理机制，对于各种可能出现的融资风险对症下药，从而降低房地产开发项目的融资风险。另一方面，加强开发项目管理负责人的融资风险管理水平，培养他们的风险意识，对相关人员从理论到实践都要做好足够的培训工作，有条件的企业还可以进行实战模拟，提高工作人员的管理水平。

（四）合理调整房地产开发项目的融资结构

根据优序融资理论，我国房地产企业应该合理安排企业的融资结构，尽量减少银行信贷以及民间借贷的比例，可适当的增加股权融资比例。因为对于债券的发行要求一般都很严格，我国企业的债券市场尚处于起步阶段，所以可以考虑选择股权融资。现阶段，我国许多房地产企业股权融资的比例还非常低，应该考虑加大外部投资的比例，将企业的经营风险分散开。此外，基金投资也是个比较好的选择，可以将大量的资金筹集起来，有利于提高房地产企业开发项目的对外融资能力。

四、结论

综上所述，房地产开发是一个资金投入量非常大的项目，对外融资能力对于开发项目的顺利完成至关重要，但是我国当前房地产企业在融资成本及风险方面还存在着融资渠道单一、企业融资制度不够健全等诸多的问题，笔者经过上文的分析也给出了相关的建议，房地产企业应对如何降低融资成本及风险的重要性给予足够的重视，并付出行动，做好相关的工作，使得开发项目能够顺利展开，在降低成本风险的同时，保证自身利益的最大化，实现房地产企业健康可持续的发展。

参考文献：

[1] 张列.房地产开发项目的融资成本及风险分析[J].行政事业资产与财务.2014（23）.

[2] 王晓慧.房地产开发项目的融资成本及风险防范[J].行政事业资产与财务.2014（8）

房地产行业融资风险篇(7)

一、房地产金融的含义及作用

（一）房地产金融的含义

房地产金融的含义是指房地产企业通过相关渠道筹融资和获得各种金融服务，包括信用渠道和货币流通渠道等，其对房地产的开发、建设、销售、消费等各个方面产生影响。

房地产金融有广义和狭义之分。前者指的是与房地产行业有关的一切金融活动，含义相对笼统。后者则表现在各种具体的金融形式上，包括设立住房储蓄机构，发行企业债券，房地产企业股票基金上市，设立按揭性质的证券公司等。

（二）房地产金融的作用

房地产开发、销售和消费时需要资金，房地产企业则可以运用多种融资方式和各种金融工具筹集和融通资金以支持需求，促进房地产生产的资金链循环，保障各项房地产工程稳定进行。

房地产金融的作用不仅仅只表现在房地产企业方面，同时也对改善人民居住水平，培育支柱产业，实现我国政治目标起到了保障作用。我国要想发展房地产业和实现小康社会目标必须要有长期且明确的房地产金融政策支持。

二、房地产金融风险及其原因

（一）我国房地产金融风险

我国的房地产金融风险是指我国的金融系统，特别是我国的商业银行，在为房地产商提供金融服务，融通资金，办理结算业务时，遇到各种事先没有办法获知的不确定因素干扰，从而使实际收益偏离了预期收益，金融系统将要承受的各种风险。这里需要指出的是，房地产金融风险既包括可能的未知损失，同时也包括可能的未知收益情况，本文将着重研究的是未知损失方面。

房地产行业由于是高投资同时具有高利益的行业，决定其先天就是高风险的。中国房地产金融发展历史数十载，已经基本形成了一套组成结构明显的金融体系，其以我国商业银行贷款为主，房地产基金，住房储蓄银行、合作社等其他融资方式为辅。这套体系表明房地产金融风险不再只是单独业务，某个金融机构的风险，而是整个房地产金融体系的风险。

（二）房地产金融风险分类

1.房地产资金融通业务方面的风险。（1）信用风险。房地产相关企业或者住房消费者由于缺失信用所造成风险就是信用风险。由于他们向银行借款后无力偿还或者不愿偿还，导致贷款银行不能按时甚至无法收回本金及利息，造成了严重的信用风险。这种风险既可能是贷款前商业银行对借款人资信审查评估失误造成的，也可能是贷款发放后其他情况的变动造成的。

（2）流?有苑缦铡A鞫?性风险是一种现金风险，由于金融机构缺乏足够的现金或者随时能转换为现金的其他金融资产，导致不能清偿到期债务和满足客户取款要求。流动性风险有两种，包括原发性和继发性风险。前者指的是银行资产结构比例不合理，中长期贷款比例相比短期过高，而满足客户提款需要的现金不能完全通过现金和国库券弥补，同时融入现金的方法和渠道有限，最终结果是流动性不足，导致流动性风险。后者则是由信用风险引起的。

（3）资产负债结构风险。房地产行业在融通资金时，银行业资产结构中中长期贷款所占比例大，如果银行业的负债结构多以活期存款投入，就极容易造成风险。

（4）资产质量风险。如果中长期贷款中存在逾期不还、无力偿还和无法追索等质量差的贷款，就会形成坏账，银行业就会面临资产质量风险。

（5）利率风险。如果贷款利率下调、存款利率上调，或者说二者同向变动但利率差不断变小，都会造成风险，使银行在经营方面造成损失。在中长期贷款中利率变化很大，利率风险也就越大。房地产金融尤其是住宅金融的贷款期限一般都很长，自然银行面临的利率风险就会很大。

（6）通货膨胀风险。实际利率是剔除了通货膨胀率后的名义利率。在名义利率不变时，通货膨胀会影响实际利率，使其下降甚至变成负数，对银行业极其不利，造成银行业资金损失。

2.其它风险。房地产金融风险除了上述风险外，还存在很多其他风险，比如说银行在业务操作过程中由于失误造成的操作风险；经营管理过程存在问题导致效益下降甚至亏损的风险；国家相关政策变动造成的政策风险；房地产保险以及信托方面的风险；对法律不了解引起的法律风险等。

（三）房地产金融风险形成的原因

1.房地产业融资结构不合理。近些年来，受到房地产行业暴利特点的影响，大量企业转进房地产市场谋求高利润，然而这些企业里能达到在证券市场上市融资标准的是少之又少。绝大多数企业还是依靠银行提供贷款来融资。有实际数字表明，全国房地产贷款中依赖银行贷款的在50%左右，而部分大型城市更是高达80%。银行因此间接甚至直接承受起房地产市场各环节的风险，一旦某一环节出现问题，风险最终传递给银行，逾期贷款和呆滞资金使银行蒙受损失。

2.相关政策、法律不健全。目前我国存在一种比较极端片面的现象，某些地区认为房地产业对经济增长有强大的推动作用，从而为了去片面追求GDP的增长，容易造成这些地方的经济增长过分依靠房地产开发。一旦出现开发商存在很差的资信、房屋竣工期限与质量都无保证的情况，银行便要承受这种以虚拟房地产作为抵押物的风险。

3.银行与开发商信息不对称。在信息的了解程度上，开发商比银行更有优势。银行并不了解开发商的情况，也不了解房地产市场的风险程度，而开发商直接掌握自身的全部信息同时深知房地产开发的风险。再加之我国个人和企业信用制度还不完善，极易出现空手套白狼的现象。

三、房地产金融风险防范与控制

从根本原因上看，土地制度、商业银行管理体系、房地产行业复杂等综合因素造成了房地产金融风险，因此我国应加大对相关方面的改革力度从而来避免风险的进一步扩大。如果我们仅仅从房地产金融运行规则和机制本身去考虑，结合相关的国际经验和根据中国当前国情，可通过以下几点加以防范与控制：

（一）创造多元化的融资渠道和发行证券来转移分担房地产融资风险

目前我国一方面要控制银行信贷规模，另一方面要创造其他融通资金的方法与途径，通过各种不同的途径转移风险，将风险分散在不同领域。这样一来，我国便可以基本解决房地产商过分依赖商业银行的问题。不仅如此，房地产企业还可以发行股票、企业债券等融通资金。

（二）运用我国政府的宏观经济政策，调节、控制和引导宏观经济；运用中央银行的监管职能对房地产市场实行强有力的监督管理

健康稳定的房地产金融市场不仅有利金融系统的发展，对我国国民经济和政治稳定也至关重要，因此我国政府必须加强宏观调控，控制风险，引导各种金融机构能够合理公平的竞争，维持其健康稳定。同时，中央银行应加大调查房地产市场存在的问题并能够精准分析，及时将相关信息公开，及时对相关不利态势发出预警并积极采取应对措施，指导各金融机构的行为并严格监管。房地产市场其实并不是完全竞争市场（尤其在中国是半垄断性），当上调利率时，确实能够抑制住房需求，但并不会让房价降下来。开发商不会为了增加销售量去降价出售，他们往往会暂时不卖房，囤积住房，等到购买力恢复正常后反而去加价销售。因此，政府监管机构应抓住房地产问题的根源，比如说从土地方面入手，改善土地交易制度，加大政府对土地的监管，从根本上调节房价。

（三）建设房地产金融风险监测系统

我国应该建设相关方面的风险监测系统，及时分析房地产的供给和需求，及时预报风险，稳定持续的监测房地产金融体系。

（四）完善房地产金融的法律环境

结合中国国情和国外经验，合理制定相关政策法规来有效防范控制风险，保障房地产金融市场稳定与发展。

（五）完善我国的个人以及房地产商的信用制度

目前我国还处于个人和企业相关信息不完整，不平衡，大量信用缺失，信用制度不完善的阶段，应逐步建立完善的适合我国国情的信用制度。通过信用制度约束个人和企业的行为，防范信用风险。