房地产近期的走势分析篇(1)

【关键词】股票投资 电子城公司 房地产开发

一、上市公司股票投资分析的方法

上市公司的股票投资分析主要包括行业分析、宏观经济分析、公司基本面分析和技术分析四个方面。

行业经济是宏观经济的构成部分，宏观经济活动是行业经济活动的总和。行业分析的主要任务是解释行业本身所处的发展阶段及其在国民经济中的地位，预测并引导行业的未来发展趋势，判断行业投资价值。

宏观经济分析是证券投资分析的关键，宏观经济决定了股票市场的基本走势，只有正确判断当前宏观经济形势才能做出正确的投资决策。

公司基本面分析是通过分析公司年度财务报表、财务指标，来判断该公司股票的价格走向。

证券技术分析的特点是从市场自身规律出发，以历史大数据分析指标为依据，预测证券价格的变动趋势，但是技术分析是独立完成的，一般不考虑公司财务状况，也不受宏观经济政策左右，所以在做技术分析的同时，要多方面考察其他综合因素的影响。

本文选取的研究对象为房地产行业园区开发企业电子城公司，从以上四个方面对电子城公司的股票投资价值做了实证分析。

二、电子城公司股票投资价值分析

电子城公司全称北京电子城投资开发股份有限公司，是一家从事科技产业地产开发运营的上市公司。公司主要从事投资及投资管理；房地产开发及商品房销售；物业管理；高新技术成果（企业）的孵化；销售五金交电、建筑材料；货物进出口、技术进出口、进出口；信息咨询（未经专项审批项目不得经营）；房地产经纪业务.公司电子城IT 产业园被北京市政府列为“北京市2010年重点工程建设项目”，符合首都“十二五”发展战略定位，具有广阔的发展空间和竞争力。

（一）行业分析

1.电子城公司行业生命周期及市场结构分析。我国的房地产行业属于成熟阶段后期。房地产行业繁荣发展已经发展成为我国国民经济的支柱产业，近几年来随着房地产企业的实力也不断增强，随着需求的拉动，银行纷纷加大对房地产的按揭贷款数量，其他渠道的新资金也逐渐进入房地产领域，推动房地产行业向前发展。投资需求和消费需求的不断扩张超过了产出的增长，刺激价格迅速上涨到较高水平，大量其他行业的企业由于对高额利益的渴望，纷纷进军房地产业。房地产价格上涨速度明显加快，房地产泡沫显现并不断膨胀。然而虽然房地产业泡沫较大，但由于房价近年来一直持续攀升，参与者普遍获利，房地产企业还是具有很大的发展前景。

在行业结构上，电子城公司所属的房地产园区开发行业具有产品异质、资金密集、周期长的特点，这些特点决定了该行业合理的市场结构形式应为寡头垄断，即由几家左右的企业垄断整个市场的半数甚至更多市场份额。

2.电子城公司行业地位分析。根据公司披露的财务数据显示，电子城公司2015年一季报每股收益0.02元，净利润1292.10万元，同比去年增长-95.26%，受本公司项目开发、结算周期影响，预计上半年净利润与去年同期相比下降幅度超过50%。在三级行业分类中，所有财务指标显示电子城公司在相关行业排名比较靠前，其中每股收益排名第7，每股净资产排名第5，每股现金流排名第5，净利润排名第6，营业收入排名第7，总资产排名第6，净资产收益率排名第7，股东权益比例排名第1，销售毛利率排名第3，总股本排名第5，综合平均排名第7左右，相比较2014年度排名略有下降。

总结：由以上分析可知，在行业方面，房地产行业有一定的发展空间，且电子城公司在房地产园区开发行业中也有较好的竞争力。

（二）宏观经济面分析

1.当前宏观经济政策分析。从宏观经济面上看，2015年一季度经济数据超预期下行，1～2月工业增加值同比增速回落至6.8%，房地产仍未企稳，出口后劲不足，经济下行的压力有增无减。房地产行业值得投资者关注，进入2015年以来央行和财政部强强联合，出台了被业界喻为5年内最强的楼市政策，央行下调二套房贷首付至四成，财政部紧随其后，营业税5年改2年政策落地。另外，央行近期超力度降准，在经济下行压力增大的情况下，降准后紧接着重大货币政策措施就是降息，降准、降息后购房压力有所减少，对房地产板块形成利好。微观高频数据显示，楼市正在逐步回暖，3月份，90个重点城市的新建商品房成交量环比增长40.2%，70个大中城市新建商品住宅（不含保障性住房）价格环比上涨的城市数量从2月份的2个增加到12个。

2.宏观经济政策对电子城公司影响分析。从2010年开始，电子城公司不断尝试着扩大经营合作项目，2010年，公司定增IT产业园；2013年3月，公司与金东南房地产共同出资5000万元（公司占比60%）设立项目公司负责开发建设电子城-朔州数码港项目；2014年9月份，公司和五八信息签署战略合作协议，双方将以互联网创新驱动为核心目标，在技术创新，创业孵化，金融服务等方向开展深度合作，定位于打造集产业聚集，服务平台、投融资平台等功能为一体的移动互联网科技创新驱动产业基地。这一些系列项目的开发合作体现电子城公司在现有产业政策下对公司未来发展方向做了积极而有益的探索，从这个层面上说，公司创新后劲较大。

总结：2015年以来，在稳健宽松型货币政策的刺激下，楼市逐渐回暖，电子城公司产业优势比较明显，发展后劲较足。

（三）公司基本面分析

财务分析包括3个方面：财务报表分析、财务指标分析与综合财务分析。在这里主要分析前两项，依据电子城公司披露的近年度的财务报表（资产负债表、现金流量表和利润表）得出各个财务指标，在此基础上简要分析公司的经营能力，成长能力，变现能力，偿债能力和投资效益。

1.经营能力分析。公司经营效率的高低直接影响到公司的盈利能力。资产周转率、销售利润率、每股盈利率是衡量公司效率、盈利能力高低的主要财务指标。由这几个表格可以看出，企业的净资产收益率在20%左右，利润率在30%～50%之间。

通过对比近五年每股收益可以知道，电子城公司近年来每股收益保持在0.5～0.8左右，收益比较稳定。

2.成长能力分析。公司的成长性分析包括经营战略分析、规模变动特征及扩张潜力分析。通过对比近五年的成长能力指标可知，该公司近几年各项营业利润逐年增长。从公司的规模扩张分析，该公司是靠市场需求拉动，通过产品满足市场需求。纵向比较公司历年的销售、利润、资产规模等数据，可以得出公司的发展趋势是加速扩张。该公司的主要投资项目房地产园区开发，近年来利润同比增长高达278.94%，所以该公司的成长能力优良。

3.变现能力分析。根据财务比率指标图表的数据，电子城2014年以前流动比率低于2，13年以后高于2且接近于2（流动比率一般不能低于2，低于2则短期还债能力偏低，也不要太高）；再分析速动比率，速动比率在2014年之前速动比率低于1（通常认为正常的速动比率为1，低于1则短期偿债能力偏低），在2014年之后高于1切接近于1。结合流动比率和速动比率分析，可知其在2014年年底以前，短期偿债能力较弱，短期有一定资金压力，但是自2014年以来，短期偿债能力得到了加强。

4.长期偿债能力分析。资产负债率反映债权人和所提供的资本占全部资本的比例。电子城资产负债率应保持在40%的适中的程度，自2014以来，资产负债率下降到33%左右，没有过低，表明其自有资本雄厚，还款付息有保障。另外产权比率反映其基本财务结构是否稳定，在2014年之前产权比率较高，意味着财务风险高，同时报酬率也高，自2014年以来，产权比率下降到50%，证明财务风险和报酬率维持在较平衡的水平。

5.经营效益分析。根据下面图表的数据，首先是存货周转率：该企业存货周转率较低，表明电子城的存货管理不是很有效率；接着是应收账款周转率：其应收账款周转率较高，证明其平均收账期较短，说明应收账款收回很快；接着是固定资产周转率：其固定资产周转率较高，说明固定资产的运用效率高；最后是总资产周转率：总资产周转率较低，证明其销售能力较低，企业全部资金利用效率较低。

数据来自金融服务网http：//.cn/。

6.投资收益分析。截止到2015年3月31日起，电子城动态市盈率为18.52，该市盈率较高，说明公众对股票的评价高，公司成长潜力大；市净率为3.02，该市净率较小，说明股票的价值高，股价的支撑有保障；市销率为4.44，市销率较小，说明其股票的投资价格高，投资者可以付出比单位营业收入更少的钱来购买股票。

总结：综合以上分析可知，电子城在公司方面产品竞争力、经营能力、成长能力、盈利能力较强，法人结构合理，公司经营比较稳定。

7.技术分析。选取了2014年9月至12月的股票走势图进行研究。技术指标在股票分析中十分重要，特别对于想进行短线投资的投资者，要尽量多参考历史数据的技术分析指标。主要的技术分析参考指标包括MACD指标，BOLL指标和KDJ指标。

（1）日K线均价线，成交量，MACD图。

MACD主要利用长短期的两条平滑平均线，计算两者的离差值，分为DIF（正负差）、DEA（异同平均线），其中DIF为核心线，DEA为辅助线。基本原理是借用短中期快速与慢速移动平均线分离、聚合的特征，加上双重平滑处理，判别大市的位置和买进、卖出的时机和信号。它实际上是均线之间的比较，也是众多技术指标中最重要、最有用的一个指标。

从样本走势图可知两者均处于0轴以上，属于多头市场，DIF线自下而上穿越DEA线是买入信号。由图可见，该股票为短期、中期和长期移动平均线组合成的均线系统在股价的下方，同时向右上方移动，且短期移动平均线在上，中期移动平均线居中，长期移动平均线在下的均线排列方式，故属于多头市场。且已形成金叉。

（2）周K线BOLL线，成交量，KDJ图。

BOLL线利用统计原理，求出股价的标准差及其信赖区间，从而确定股价的波动范围及未来走势，利用波带显示股价的安全高低价位，因而也被称为布林带。其上下限范围不固定，随股价的滚动而变化。布林指标属路径指标，股价波动在上限和下限的区间之内，这条带状区的宽窄，随着股价波动幅度的大小而变化，股价涨跌幅度加大时，带状区变宽，涨跌幅度狭小盘整时，带状区则变窄。

从样本走势图可知股价基本上始终处于股价通道内运行，证明该股票行情正常。该股票前一段在布林线的中轨线下方，表明股价趋势处于弱势，后一段股票在布林线的中轨线，表明后期股价趋势处于强势。观察发现布林线的上、中、下轨线在同时向上运行，表明股价强势特征非常明显。

从样本走势图可知KDJ指标又叫随机指标，要是利用价格波动的真实波幅来反映价格走势的强弱和超买超卖现象，在价格尚未上升或下降之前发出买卖信号的一种技术工具。它在设计过程中主要是研究最高价、最低价和收盘价之间的关系，由于KDJ线本质上是一个随机波动的观念，故其对于掌握中短期行情走势比较准确。

从样本走势图可初步判断K、D、J这三个值在20～80之间徘徊，宜观望。再具体分析KDJ曲线的交叉，从十二月的交叉线可以发现，股价经过一段时间的上升过程，并且K、D、J线都处于50线附近，而后J线和K线几乎同时向上突破D线，表明股市处于强势之中，股价将再次上涨，这是KDJ指标黄金交叉的第二种形式。此股票刚刚形成黄金交叉。

三、总结

分析各项指标可以得出结论，股价短期内讲继续上涨，应持股或逢低买入。由于股价呈现继续上涨趋势，故卖出时机有待观望。

参考文献

[1]罗小明，吴平萍.对现代企业财务报表分析基本框架的思考[J].现代商业，2009（15）.

[2]肖宏伟，王吉培.房地产行业与宏观经济的关联性研究[J].理性探讨.2012（5）.

[3]裴芳.房地产经济对我国经济发展的影响[J].现代商业.2013（2）.

房地产近期的走势分析篇(2)

[关键词]房地产；政策效果；三线城市

[DOI]1013939/jcnkizgsc201625155

1宿州市2015年下半年以来房地产市场运营情况调查为了调查宿州市2015年下半年至今的房地产市场运营情况，笔者从宿州市房管局网站“宿房网”上，查阅了2015年5月以来的所有市场月报以及大量新闻报道，获得了丰富翔实的数据。不过因为房管局网站上一月市场月报的缺失以及笔者自身获取数据信息的渠道有限，1月的市场数据仍大多根据2月市场月报提供的信息推算补充而来。这些数据经过筛选和组织整理之后，现编制成如下表格以供参考。

以上三个表格中包含的数据涵盖了宿州市四县一区房地产市场的投资热度、供求关系、结构特点、区域差异等相关信息，可以认为较为全面地反映了本市2015年6月以来的市场变化情况。为了更直观地表现这些数据，方便读者从中揭示房地产市场的发展趋势以及运行规律，现将（表1～表3）中的数据进行分类，绘制成图1～图11，并结合这些图来对本市房地产近期的发展趋势做简要的概括。

22015年下半年以来宿州房地产市场发展趋势分析21开发投资趋势分析

从图1可以看出，虽然近半年多来本市房地产投资呈现出较大波动，但总的来说表现出明显的增长趋势，表明房地产开发商对宿州市房地产市场的发展前景总体看好。此外可以看出，市场的拐点大概出现在2015年8月，9月的开发投资陡然上升，此后六个月一直处在22亿～26亿元的较高图1宿州市房地产开发投资走势（汇总）

水平，究其原因，可能与9月以后住房政策的密集出台有密切关系。至于政策对于房地产市场的影响，将会在下出具体分析。

22供求关系及去库存压力分析

市场供应方面，从来看，2015年下半年以来的房地产竣工面积除了在2016年2月出现了大幅反弹之外，无论是市区还是各县都表现出了明显的下降趋势。我们可以进一步借助“指数平滑法”来揭示这个趋势，为了较充分地体现近期政策的影响，故把指数α值选定为06，可以看出经过一次指数平滑后，预测值呈现出较为明显的下降趋势。

但如果同样对开工面积表中的数据用“指数平滑法”进行处理的话，可以看出，无论是实际值还是预测值都没有显示出较为明显和持续的上升或下降趋势，而只是在40万平方米左右的水平上下波动，且幅度较大，故对其未来走向不敢妄加推测。

市场需求方面，以桥区为例，整个2015年备案面积和成交面积都没有明显变化，岁末年初之交，成交面积出现了大幅上涨，不过到2月时，又迅速回落到之前的水平；合同备案面积则在2016年1～2月连续处于高位，与2016年“房展会”和春节长假有明显的时间上的重合。据此判断，近期交易量虽有明显增加，但可能更多的是受农民工返乡等季节因素与“房交会”等偶然因素的推动，并不足以代表长期发展趋势。见图4和图5。

综合以上分析，近期本市房地产市场的供应量持续下降，而需求量全市长期维持在30万平方米的水平，最近两个月受楼市一些利好消息的影响还有显著增加。楼市总体的供求关系持续改善，库存压力也应相对减轻。见图6。

不过从另一方面来看库存压力，本市的房屋竣工面积就算明显下降，但2015年6月以来的大多数时期，仍然高于同期的成交面积和合同备案面积，我市的房地产库存量仍然处于净增长的状态，市场供求关系仍是供大于求。再如图7所示，近半年多宿州市房价一路走低，也是市场供大于求的表现。

23结构特点分析

房地产市场的结构变动相比以上市场因素的波动要缓和平稳的多，从购房人户籍结构上看，市区人口和外地人口所占的比重呈现出缓慢上升的趋势，但上升幅度极小，过程极其不明显；而各县人口所占的比重相比有较为明显的下降。可以看出本市城市化进程的稳步推进和人口流动性正在逐渐增强是一个长期缓慢的过程。见图8。

从图9可以看出，年龄在30～40岁的中年人是购房的主力军，并且其所占比例还在持续稳步提高，而年龄在50岁以上的老年人和30岁以下的年轻人所占比例有所下降。尤其是30岁以下的人群下降明显，其所占的比例原来和30～40岁的人群不相上下，但截至现在，两者之间已显示出明显的差距。30～40岁的购房者已占据明显多数。可以预见，30岁以下的年轻人，储蓄和收入水平都必有限，能够负担十几万甚至二十多万首付的必定不多，以前父母帮助子女买房的现象较多，在30岁以下与50岁以上人群占购房者比例较大中也有所反映。如今这两个人群的比重同步下降，反映出父母帮子女买房现象的减少，年轻人经济独立性的增强、购房年龄延后，以及社会购房观念变化等一系列复杂的社会变化。图10套型结构变动

从图10可见，本市房地产市场销售的户型占比中，90m2以下的户型占比显示出微弱的下降趋势，反之，120m2以上的户型略有增长。数据显示的这种现象反映了宿州居民居住水平的持续改善，再结合近半年的房价走势分析，房价的下降也带来了购房者购买能力的相对提高，使更多的消费者有能力购买大户型。房屋套型结构的这种变化应是本市经济发展和居民收入水平提高的长期趋势与房地产市场价格因素共同作用的结果。图11资金结构变动

3房地产政策实施效果分析

2015年以来，楼市利好消息不断，降准降息，下调首付比例，公积金政策层出不穷，房地产市场的重要性被提高到前所未有的高度。为了更好的分析今年以来的各项政策的实施效果及其对房地产市场的影响程度，现将今年以来的政策进行整理汇总如表4所示，之后再结合上文房地产发展近况的各项图表，一一进行对比分析。

从图1看，本市房地产市场在2015年7月之前一直处于低迷且下行阶段，前四个月的平均投资额仅有1606亿元，之后在8月出现转折，9月市场迅速升温，之后几个月投资额持续保持在22亿元以上。20159―20162月开发投资额平均达到2540亿元，为前四个月均值的158倍之多。结合表4，可以看出政策因素在其中起到了不可忽视的作用。2015年9月之后正是政策的密集出台期，每月出台政策多达三四项。此外可以看出，8月之前虽每月也有政策推出，但多为货币政策。而9月以后的政策几乎全是财政政策以及公积金、降首付等针对房地产市场的信贷政策。据此可以看出两种政策截然不同的效果。货币政策更多是针对宏观经济，对房地产市场影响有限，而房地产市场的回暖需要更多更具针对性的政策支撑。

32对市场供求关系的影响

从表4可以看出，各项政策，无论是降息降准、减税降费、降首付，还是调整公积金，都是着眼于供求关系的需求一方来进行的调整。因此接下来，将以房屋成交面积与合同备案面积的变化为准，尝试分析政策对市场需求端的影响。

以桥区为例，图4显示，整个取样期之间，成交面积始终在15万～2万平方米左右波动，只有岁末年初的两个月成交量有比较明显的增长，2015年12月的成交量达到26万平方米，2016年1月进一步上涨到35万平米。不过如果剔除掉持续整个一月之久的“房交会”以及期间市政府出台的各项房屋补贴政策对房市的刺激作用，可以认为2015年9月以来密集出台的各项政策对房地产销售的影响实际有限。如果以9月为界分前后两期来分析的话，前期四个月的月均成交量为184万平方米，而后期的平均成交量为219万平方米，但如果将2016年1月“房展会”期间的过高数据剔除不计的话，其平均值则为192万平方米，较前期数据只增加了800平方米。

同理，前期的月均合同备案面积为2827万平方米，后期为月均3324万平方米；可是如果将明显过高的2016年1～2月两个数据剔除的话，2015年9～12月的月均合同备案面积仅为2718万平方米，比前期反而还下降了109万平方米。从实际效果来看，除了“房展会”期间宿州市地方政府推出的房屋补贴政策，9月以来的针对房地产的各项政策，对购房者的影响都较为有限。

33对市场结构的影响

中央在2015年10月出台了公积金异地贷款政策，此政策对我市房地产结构的影响可以从图8看出来。在10月之前，持外地户籍在我市购房的人群始终占购房者总数的13%～14%；10月该政策一经出台，外籍购房者随即呈现稳定小幅增长之势，连续四个月，外籍购房者占购房者总数的比例都几乎以1%的速度递增。反映这项政策着实为一部分人解决了外地购房的难题，一定程度上满足了外籍人口的住房需求，是符合社会人口流动性增长需要的。

年龄结构上，上文已说明年龄在30～40岁的购房者在购房者总量中所占的比例呈现明显的上升趋势，但政策因素在其中起了多大作用呢？如果延续以上方法，将整个取样期间以9月为界分为货币政策为主的前期和公积金、房贷等政策全面密集出台的后期，可以看出，两个时期同为5个月，30～40岁的购房者占比上升幅度也同为4%。如果对这条曲线做线性分析，可决系数R2=094，说明这部分数据基本上是呈线性匀速增长的，政策影响并不显著。

户型结构上，2015年全年变化基本不大，只有90m2以下的户型和120～144m2的户型分别有月均024%的下降和月均020%的上升。90m2～120m2的户型5月时占比6053%，12月为6080%；144m2以上的户型只从16%上升到17%，几乎无变化。户型结构变化比较明显的月在2016年1月、2月，90～120m2的户型两个月下降41%，120～144m2的户型和144m2以上的户型分别上升20%和19%。这明显和2016年“房展会”期间以及持续到2月21日的房屋补贴政策有时间上的重合，而其他各项政策对户型结构的影响就微乎其微。而“房展会”和补贴政策主要是刺激了120m2以上的大户型房屋的销售。

资金结构上，如图9所示，按揭贷款占比的增长量本身即体现出较强的线性相关性，说明，其本身就具有较明显的增长趋势。但在图中还是能看到两个较为明显的增长阶段，第一个阶段出现在5～8月，可能是受当时连续的降息降准的货币政策影响；第二个阶段出现在2016年1～2月，可能是“房展会”刺激了居民贷款买房的意愿。

4总结与建议

综合以上分析，从2015年下半年以来，中央与地方政府都不停地出台各项房地产相关政策，中央连续几次会议都强调房地产市场“去库存”，无论中央和地方政府都高度重视房地产的持续健康发展，房地产市场的重要性被提到一个前所未有的高度。

各级政府的高度重视和关注给房地产市场带来了强劲的发展动力，人们对房地产市场的预期普遍看好，认为房地产市场即将迎来冬去春来的发展阶段。尤其是房地产开发企业的预期从开发投资的持续提高就可略见一斑。此外，本市房地产市场的供求关系也出现好转，主要体现在房屋竣工面积逐步下降，市场需求近两个月激增，库存压力有所缓和。不过也应看到，市场供求之间的不平衡短时期内仍然难以达到根本改善，市场在较长时期内仍将处于供大于求的状态。而且随着市场预期的好转，房地产开发商的开发投资与新开工面积在9～10月之后又有所回升，给外来市场供求关系是否会持续改善增添了一些不确定因素。此外，由于供大于求的局面短期内难以改变，房价应该还存在进一步下跌的空间。

在分析2015年以来各项政策的效果时，可以看到，第一，房地产市场对政策有非常强的敏感度和依赖性，房地产市场如果想要迎来长期稳定的发展，持续的政策支持必不可少。第二，财政政策对楼市的影响远不如财政政策和信贷政策直接和明显。从以往的经验里可以看到，每次降息后，资金更多的是流入了股市等资本市场，因此房地产市场受到的影响就较为有限。第三，9月以来各项房地产政策对开发商的刺激似乎大于对消费者的刺激，使得投资量的增幅大于成交量和备案量的增幅，其原因可能是房地产企业相比普通大众对此类政策具有更高的敏感性。这种现象的存在可能会使“去库存”的努力大打折扣。第四，2016年“房展会”期间宿州市地方政府出台的购房补贴政策取得了显而易见的效果，地方政府的政策对本地房地产市场的影响更加直接，效果也更为明显。

结合以上现象给出的政策建议是：第一，如果政策的制定是以房地产市场作为调控对象，建议侧重使用财政政策和信贷政策，以期对楼市产生较为直接的作用。第二，在松政策，促销费的同时，严格控制市场供应，控制房地产开发投资规模和开工规模，“去库存”需要两头抓。第三，给予地方政府足够政策自，可根据本地本市的具体情况特点，制定差异化的政策，如在今年2月下调首付比例的政策中就允许部分地区根据地方需要下调至20%。这种差异化的政策，往往比“一刀切”的做法能更有效地挖掘地方潜能，促进当地房地产市场的健康发展。

总而言之，房地产市场的发展事关国计民生，但经过前几年的过热发展，当下的房地产市场各种重疾缠身，单纯依靠市场本身的调节已无法化解这些经年积累的顽疾，现在我国的房地产发展极度依赖政策干预。为了让2015年以来的房地产市场繁荣不至于成为昙花一现，决策者在制定政策时，在时间上需要考虑政策持续性，在政策组合上需要考虑多样性和综合效果，才能使我市房地产市场迎来真正的春天。

参考文献：

[1]马春晓2016年1-2月份宿州市房地产市场运行情况[EB/OL]（2016-03-14）[2016-03-23]http：//news0557fdccom/details/2016-03-14/155313_1shtml

[2]马春晓2015年1-12月份宿州市房地产市场运行情况[EB/OL]（2016-01-21）[2016-03-23]http：//news0557fdccom/details/2016-01-21/154539_1shtml

[3]马春晓2015年1-11月份宿州市房地产市场运行情况[EB/OL]（2015-12-11）[2016-03-23]http：//news0557fdccom/details/2015-12-11/153896_1shtml

[4]马春晓2015年1-10月份宿州市房地产市场运行情况[EB/OL]（2015-11-11）[2016-03-23]http：//news0557fdccom/details/2015-11-11/153228_1shtml

[5]马春晓2015年1-9月份宿州市房地产市场运行情况[EB/OL]（2015-10-14）[2016-03-23]http：//news0557fdccom/details/2015-10-14/152552_1shtml

[6]马春晓2015年1-8月份宿州市房地产市场运行情况[EB/OL]（2015-09-10）[2016-03-23]http：//news0557fdccom/details/2015-09-10/151852_1shtml

[7]马春晓2015年1-7月份宿州市房地产市场运行情况[EB/OL]（2015-08-11）[2016-03-23]http：//news0557fdccom/details/2015-08-11/151333_1shtml

房地产近期的走势分析篇(3)

关键词：房价；趋势分析；因素分析

一、中国房地产价格发展趋势历史回顾

近十年来，中国房地产价格一路走高。本文对1998-2011年北京、上海、武汉三地的年商品房住宅成交均价进行分析，得出13年间房价上涨的三个阶段：第一阶段，1998-2002年房价基本处于平稳上升阶段，4年平均涨幅未超过3%。第二阶段，随着2000年新一轮的大规模房地产投资热潮的掀起，到2004年，全国房地产投资总额14480.75亿元，占社会总投资58620.28亿元的24.7%，各地房价随之上涨迅速，2007年较之2003年上海、北京、武汉三地房价涨幅均超过80%。第三阶段，到了2008年，全球金融危机到来，在多重原因的影响下，房价进入一个高速上涨的时期，上海、北京两地2008年同2007年相比增长75%，而2010年较之2007年上涨则均超过180%，与2000年房价水平相比增幅高达6倍。与此同时，武汉等全国大多数城市13年间涨幅均在4倍左右。

二、影响房地产住宅价格因素分析

住宅是一种商品，决定其价格的基本因素是供求关系。

（一）需求因素

住房的需求价格是指在特定时间内对一定数量的住房所愿意支付的最高价格。城市的全部家庭对住房的需求体现在两个方面：一是获得或提高住房水平的愿望；二是实现该愿望的支付能力，两者综合起来就构成了住房的有效需求。本文选取了北京市1998-2010年城镇人均住房使用面积面积增长率和人均可支配收入增长比率，如表1所示。

由表1数据可知，在2000年、2007年、2008年前后，北京城镇人均住宅使用面积增长率波动有较大起伏。在2001-2006年间该数据一直处于平稳增长态势，而人均可支配收入在这六年间也快速增长，因而形成了有效需求，这种需求态势在2007年、2008年达到顶峰并在之后大幅下降，而这两年正是房地产价格增速最快的两年。

（二）供给因素

住房的供给价格是指在特定的时间内，房地产开发商在住房开发成本价格影响下对一定数量的住房出售所能承受的最低价格。住房开发成本当中包括了土地成本、建筑原材料成本、财务管理成本以及在住房建造过程当中的地方各级政府的摊派费用、拆迁安置费用和各种损耗成本。而住房开发成本和房地产开发商投资回报比率结合起来就形成了住房供给价格。本文仍以北京市为例，利用该市2000-2010年居住用土地交易价格指数和建筑原材料价格指数两项主要指标制成表2（两项指数均以上年为100）。

由表2分析得出，构成房地产开发成本最重要的两项成本――土地价格和建筑原材料价格在2001-2006年间或有小幅波动但整体处于上升趋势。而在2007年、2008年，上升幅度创14年来历史最高，随后大幅下降。即使是在其他成本费用不变的情况下，2007年、2008年的房地产开发成本也会大幅上涨。再加上50%-100%的高额投资回报率，住房供给价格必然连年走高。

影响房价的其他因素有政府和银行政策因素、经济因素、人口因素、城市化因素。近几年，我国CPI指数长期处于5%以上，远远高于3%的国际标准，长期的通货膨胀导致了物价（特别是建材原材料价格）的上涨，造成了住宅供给价格也随之上涨。随着经济形势的不断改变，国家宏观经济政策和银行货币政策也在不断摇摆，不断影响着房价的上涨速度。城市化的快速推进、地方经济发展的内在要求以及人口的城市化流动都拉动了房地产市场的刚性需求，进而推动房地产价格的上涨。

三、房价的未来趋势分析

笔者于2011年10月对某一线城市和河南某三线城市的数家房企和100位适龄购房者（其中50为有购房能力者）分别进行了调查。对房企的调查内容为是否认为房价市场需求还会加大和对未来房价的预期。对适龄购房者的调查内容分为两项：一项是对近期房价下跌的观点调查，另一项是针对有购房能力者是否在近期会考虑买房进行调查。

调查分析结果显示：

房企：调查范围内的房地产企业除了1家大型房企的态度模糊之外，其他数家中小型房企纷纷表示近期房屋成交量连连下滑，市场需求减少，近期需求加大的迹象不明显。而以供给方的角度来说，对未来5年内的房价都不看好。

适龄购房者：第一项调查中，17%的人认为房价并未触底还会下跌，23%的人者表示认为房价还会反弹，60%的人表示暂时观望。而根据第二项调查结果显示，在观望的人当中2/3的人为有购房能力者。

结合前文表1、表2分析得出， 2008年之后市场有效需求已经大幅度减少，而供给方价格也在2008年原基础上小幅波动，未出现大幅上涨情况。近期房价大幅下调是供需平衡改变的体现，也就是说由市场供需平衡改变传导到房价上表现出来，需要1-2年时间。那么根据前文数据研究显示，在本次降价潮结束之后重新稳定的供需平衡再次改变需要3-5年时间，再由供需平衡改变传导到房价体现上则需要2年时间，那么最少在未来的5-7年间，房价再次发生大的波动的可能性微乎其微。

四、结论

综上所述可以得出结论：短期内房价再次大幅度上涨是不可实现的。在这样的大背景之下，则会出现两种情况：一是如果国家继续坚持调控房价和引导社会消费趋向，那么在市场供需平衡和其他因素的影响下，一线、二线城市降幅会继续加大，三线城市在明年春节前后也会逐渐下跌，并在未来5年内会在这个水平上下波动；二是如果消费者在降价潮中大批量进入楼市，房价则会在短期内小幅度的波动，但涨幅不大。

当然，同经济危机周期理论一样，房地产市场随着未来十年的发展，适龄购房人员再次增多，人民财富也到达了可以担负这些购房需求的时候，会因为国家政策、市场供需平衡改变等种种未知的原因再次引起房地产行业的蓬勃发展。只不过同经济危机周期理论不一样的地方在于，房地产行业的危机会从单一的房地产泡沫逐渐演变成通过房地产行业使诸如金融证券市场等其他行业造成巨大的影响从而演变为范围性的经济危机。

参考文献：

1.陈源.论我国房地产市场调控失调的原因及建议[J].中国房地产业,2011(12).

2.王晓云,张雪梅,王胜强.房地产供求均衡关系及发展策略分析[J].商业时代,2010(26).

3.李定安,周健波.成本和需求的变动对商品房价格影响分析[J].江西价格月刊,2007(11).

房地产近期的走势分析篇(4)

如果要说到2008年，肯定是会让许多人感到难忘的，这一年中国经济遭遇了前所未有的困境，股市的跌宕起伏更是让许多投资者感到心惊肉跳。而与此同时，楼市的变化也同样牵动着许多投资者的心，因为这无论如何都是金钱游戏最大的一个战场。

现在，2008年的一半已经过去了，就像足球刚刚踢完了上半场，那一幕幕激烈的场景还令人感慨万千。如果要用一句话来概括今年上半年中国楼市的走势，那就是市场的发展出现了急剧的分化。

去年上半年，深圳楼市可以说是一枝独秀，其火热的走势甚至成了楼市又一波行情的“导火线”，由此也让许多投资者对这座城市的房地产市场刮目相看。但是今年上半年深圳楼市的走势却出现了巨大的反差，行情的大起大落让许多人有些措手不及。而在近一段时间，据称深圳楼市已经出现了“断供”的现象，不由得让人唏嘘不已。其实楼市的发展也有其自身的规律，过快的上涨也必然会招来市场本身的报复。

其实不仅是深圳，今年上半年其他许多城市都出现了房价“滞涨”的现象，市场的观望气氛非常浓厚。根据阳光家缘的统计数据，广州市十区6月份共实现一手商品住宅签约5528套，环比下降19.2％。而在上海，根据佑威房地产研究中心的数据显示，上半年上海全市共推出一手商品房源618.04万平方米，只比去年同期减少11.7％，但是成交量却只有525.9万平方米，只相当于去年同期1043.63万平方米的一半。成交量的大幅下滑，使得上半年楼市重现供过于求。但由于去年房价的上涨，今年新上市楼盘的价格较周边楼盘去年的房价高出近一倍，这使得上半年新房的平均成交价格大幅攀升至14026元／平方米，比去年同期的9940元／平方米上涨了41％。

这种状况也可以在官方数据中得到充分体现。根据国家发展改革委、国家统计局调查显示，6月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨8.2％，涨幅比5月低1个百分点。而从表中我们可以发现，6月份部分城市房屋销售价格指数已经出现了微妙的变化，特别是在同比和环比的变动趋势上。从同比的情况来看，除了深圳之外，大部分城市的房价仍然出现了上扬，但环比的情况就不一样了，许多城市的房价都出现了小幅的调整，让人明显感到了市场的不景气。而这种趋势是否会在下半年进一步被蔓延开来，就成了当前人们心中的一个最大的悬念。

房地产市场的变化也反映在了房地产企业上，其中表现特别明显的无疑就是房地产股票的价格。今年以来资本市场上地产股跌势惨烈，万科在去年31.53元高价实现增发后，要回到该价格今年似乎已遥不可及，保利地产从去年的最高位98元下跌，按当前价格复权计算，几乎已跌去了3／4。6月6日，今年第一家登陆香港股市的内地地产股建业地产上市首日惨遭“破发”，全天竟未能触及2.75港元的招股价。于是，这些企业的未来市场走向无疑成了人们关注的又一个话题。

下半年关注四个方面

今年的时间已经过半，但就像是足球赛的下半场仍将继续上演，现在人们又把关注的焦点集中到了下半年楼市的走向上。与上半年市场出现的急剧分化的走势相对应，现在人们关心的就是，下半年的中国楼市又会有哪些看点呢?这些看点也是投资者用来观察的角度，如果能够很好地把握住这些问题，对于楼市后市的走向也就能够做出更为理性的判断。对此，记者认为主要可以留意这样几个方面。

1　调控政策会否有松动

宏观调控对楼市的影响无疑是巨大的，其实如果我们仔细分析一下当前的经济走向，可以发现在宏观调控的大背景下，许多层面传来的信号都是不容乐观的。近一段时间以来，有关放松宏观调控的呼声也是不绝于耳，这也成了下半年经济事件中让人最为关注的一个焦点。不过目前有种种迹象表明，今年下半年从紧的宏观政策并不会改变。经济学家樊纲表示，当前中国最重要的问题是防止高通货膨胀预期的出现，防止恶性通货膨胀。他认为，从经济运行规律的角度分析，目前的房地产行业发展出现的无论是交易量还是价格上的调整都非常必要，现在重要的是思考如何增加房地产市场的供给，通过土地政策、房地产政策来增加供给，通过信贷政策等平抑价格。全国工商联地产商会会长聂梅生则认为，目前房地产投资过热的现象有减缓的趋势，而从国家统计局的信息看，经济增长过热的问题得到了缓解，但从紧政策肯定不会放松。

2　深圳变局会否再上演

既然宏观调控的大背景难以改变，那么类似今年上半年深圳的房价变局会否愈演愈烈?对于这一问题，各方的争论也是异常激烈。以北京师范大学房地产研究专家董藩为代表的乐观派预言：三个月后楼市调整期将结束，重新转暖。而更多的金融专家和地产实战派则对下半年的楼市仍然忧心忡忡，悲观派预测7～9月可能是众多房企的大限，为了解决资金压力，可能会出现抛盘保命的局面。然而对于目前出现的所谓“断供”现象，许多专家对此均表示了不以为然。中国国际金融公司首席经济学家哈继铭分析了中国与美国首付比例的差别，认为大面积“断供”不会在国内出现，他说：“中国的首付比例一般来说占到30％，而美国只需要5％，因此风险相对较小。”同时他认为，国内房价短期内也不可能出现下滑速度甚至快过收入水平增长的情况，因此楼市“断供”不会在许多城市蔓延开来。而即使对于深圳楼市的后市走向，也有不少观点认为下半年将会逐渐平稳，中原地产认为预计下半年深圳楼盘的销售会是小幅震荡的走势，价格小幅回落或平稳，成交小幅增加或维持上半年的水平。

3　楼市会有什么新变化

那么在这种情况下，未来楼市会出现一些什么新变化呢?对此聂梅生表示，从去年下半年至今，中国房地产业逐渐出现价升量减的态势，或可说明这一行业目前正处于“滞胀初期”。她认为，房地产业未来走势取决于政策走向、市场形势以及开发商资金链三方面。而北京师范大学经济研究中心主任钟伟则提出了这样一个观点，他表示，目前房地产市场的显著特征是分化和重组。从理论上讲土地价格应深度调整、房产价格出现分化；不同区域市场的房产价格将明显分化；不同物业类型的价格会分化明显，商用物业价格将平稳上涨，新住宅及二手住宅价格会调整，房租价格将上升；城市核心区和远郊区的价格走势会出现分化；开发商队伍将出现明显分化，行业洗牌现象开始加剧。记者认为，这种分化和重组的走势也会使得市场的格局发生深刻的变化，对此投资者可以多加留意。

4　房企能否度过生死关

房地产近期的走势分析篇(5)

关键词：房地产 现状 展望

中图分类号：F291.1 文献标志码：A文章编号：1673－291X（2011）26－0064－02

一、宁波房地产市场的发展历程

2007年以来，国家不断加强对房地产市场的宏观调控，采取了一系列的货币紧缩政策，旨在抑制高涨的房地产投资热潮，让房地产市场健康有序的运行。从2007年1月15日起到2008年6月25日，14次上调存款准备金率，从9%调到17.5%；11次上调贷款利息，使得个人一年期贷款基准利率高达近8%。2007年9月27日，人民银行和银监委联合了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，二套房首付比例提高到40%，12月份又确定二套房以家庭为单位的认定标准，已利用公积金贷款购房的家庭，再次申请房贷，将视为第二套房。这一轮房地产调控措施目前看来起到了标本兼治的作用，给疯狂的楼市一个很大的打击。宁波楼市经过一轮迅速飚升，也在2008年初悄然停滞，出现浓重的观望态势，买卖双方战略相持，等待出手。2008年9月初，以万科为首的开发商，终于选择跳水，破解了近一年的迷局；奥克斯疾步跟进，更加确信动荡的楼市可能出现“夺路狂奔”的景象。宁波楼市到了极为重要的转折关头。

二、宁波房地产市场的现状分析

2008年是极不平凡的一年。回顾2008年宁波楼市的轨迹可见，尽管有个别楼盘销售火爆，但是多数楼盘还是以平缓甚至沉闷唱主调，销售情况一直不温不火。对多年来国家房产政策，以及房地产发生的巨大变化，我们可以做一个阶段性分析：

（一）只涨不跌的神话已经开始终结

在过去的十年中，宁波房价一路上涨。但是房地产毕竟是市场经济下的产物，它依托市场经济，其发展归功于市场经济，当商品的价格严重背离了它的价值，将不可避免地出现价值回归。而价值的认定本身是一件困难的事情，过去这么多年，人们一直在争论，房价到底是高还是低，杭州湾跨海大桥通车后，部分乐观人群认为宁波房价有望与上海接轨。当然反对的声音也非常多，尤其是30岁以下的首次置业者据调查，宁波有购买房子意向的人群中30岁以下占到四成。因此，当国家调控措施出台后，房产市场开始趋缓然后回落，一边是高企的房价，一边是购房者的背影，“价滞量缩”成为目前楼市的写照。

我们通过分析从2007年1月份到2008年8月份住宅市场的成交量走势图和成交价走势图（数据包括老三区、鄞州区、镇海区、北仑区、科技园区、东钱湖度假区），可以发现：

1.成交面积明显下滑。2011年1―8月份共成交面积为1 335 090平方米，是去年同期2 137 199平方米的62.47%。

2.涨幅明显回落。从今年4月份开始，成交量逐月下降，环比为负增长。各月与去年同期相比，更是大幅下降。

3.价格坚挺上涨。从2007年1月份到2008年3月份，价格持续爬升。4月份后，价格涨落不明显。此时，成交萎缩，实际上已经处于“有价无市”的状态。

（二）宏观调控与市场调整形成合力

究竟是什么原因推动房地产市场发生这样的剧变呢？应该说，这是多种因素综合作用的结果。我们认为，2004年以来国家对房地产市场持续调控的累积效应，特别是2007年对土地的调控政策和第二套住房房贷政策效应明显显现，一定程度上改变了人们对于房市的预期，整个楼市开始变得有些理性。

2007年，国土资源部加大闲置土地清理力度，对囤地开发商进行查处，规定开发商不付清全款不得分期发放土地证；为抑制投机性购房，人行、银监委要求提高第二套以上住房的首付比例；为控制投资过猛，人行连续提高存款准备金率，一度达到17.5%的历史高位；增加中低价位、中小套型普通商品住房供应，调整住房结构的“双70%”政策（90平方米以下住房须占项目总面积七成以上、居住用地供应量七成用于中低价位、中小套型），着力解决中等收入家庭住房问题；国务院出台解决低收入家庭住房困难的意见，推出经济适用房制度，建立廉租住房制度，扩大廉租房政策覆盖面。

上述政策的逐步落实，投机炒作现象得到了有效控制，消费者观望情绪增加，市场需求下降，供需比严重失衡状态得到缓解，同时限价房计划供应量的增加，也分流了部分购房需求。当然，房地产市场的复杂性，决定了宏观调控并不是市场变化的唯一推动力，其中还有市场内部结构调整的原因。宁波市去年以来房价涨幅长期居于全国前几位，全年涨幅达到30%，这种非理性的上涨透支了房地产的未来效益。事实上，房价持续大幅上涨，超过了购房者的承受能力，供需矛盾越发突出，目前价格出现回落也是市场调整的必然。

（三）市场竞争从暗中浮出水面

我国的房地产行业比较复杂，整合将是大势所趋，在市场不景气的情况下，对于各企业而言，既是机遇也是挑战。房地产业的迅猛发展，从1998年算起，经历了10年风雨，全国6万多家房地产企业，没有几家房产企业由于市场竞争而淘汰倒闭的，这才是房地产市场的怪事。这说明中国房地产市场竞争十分不正常。正因如此，才导致房地产市场必然的全面改革与调整。万科从去年10月份起，率先在深圳楼盘大幅降价，吹响了挤出房地产泡沫的号角；今年又从广州、上海、南京、杭州，一路杀到宁波，迅速回笼资金实行自救。作为地产界的领军企业，“拐点”论的始作俑者，应该感觉到地产行业未来将经历的一场巨变。从开发商抱团求生存，到万科的自救措施，市场竞争残酷展现。我们可以预见，日趋激烈的市场竞争，企业的两极分化现象将日渐明显，一些龙头企业通过上市筹资和规模经营的方式增强竞争力，比较优势日益加强；而一些中小地产商经营环境日益严峻，优胜劣汰将加速房地产行业重新洗牌，项目并购、企业并购应该会成为下一步的一个旋律，房地产市场品牌化、企业经营集团化、项目开发规模化趋势将更加明显。

三、宁波房地产市场下一步走势

2008年9月份以来的种种迹象表明，宁波房地产市场正在经历一个调整期。开发商为了求生存，赤膊上阵，大刀阔斧，力争早日回笼资金，从困境中出逃。下一步楼市的走势会呈现如下特征：

（一）楼市价格走低，会持续相当时间

楼市的松动不仅打破开发商“只升不降”信念，反过来也坚定了购房者“楼价还会大幅下降”的信念，买涨不买跌的心理，使得人人都怕高价接盘。开发商和消费者仍在就购买力与楼价水平进行殊死博弈：开发商认为自己的资金链尚未接近绷断，还可以一抗；消费者认为恐慌性抛售尚未到来，仍在监视开发商的最后一跌。这个时间还会持续多久，根据欧美国家房产调整周期的资料看，多数为3―5年，我国房产市场的发育时间较短，城市化进程的加快，市场的很多刚性需求尚未得到满足，因此，会比这个周期稍短一点，估计在2―3年。从今年宁波市房产销量来分析比较，本轮的调整从2007年底开始，预计持续到2009年底甚至2010年中。

（二）不同住房产品结构在销路走势上会有较大差异

1.高总价的中高档楼盘销售会下降

以中高档为主的楼盘，因推出量少，一贯是宁波房市中的宠儿，今年下半年，这一市场格局可能出现变化。往日购买人群多以外贸企业为主，而今年外贸的不景气，加上住房银行按揭政策的变化，高总价房需求会呈现下降态势。

2.总价偏高的120平方米左右的楼盘，去化速度可能困难

90/70政策的实施，及一年多以来房价的飚升，影响最大的是120平方米左右的楼盘。这类面积的住宅在以前是属于楼市的抢手货，今年却成销售难点。主要原因为：一是90/70政策的实施，今年单套面积在90平方米的房源大量推出，市场的供应量大幅增加；二是因为房价涨幅过快，导致总价过高，对于收入水平较低的初次置业者而言，大多无法承受120万元以上的房子；而对于改善型的购房者来说，原本就住着这样面积的房子，没有必要在市场走低的情况下，购买相似的。

3.低总价房子的销售，将会是下半年房产市场的主力军

事实上，宁波住房的刚性需求增长很快，低总价住房，将会受80后年轻人、新宁波人等首次置业者欢迎。城西的格兰春晨、缘圆，洪塘的奥林80、盛世嘉苑等楼盘推出后，尽管地段位置较偏，但因总价低而走俏。

4.配套较差的投资型单身公寓，会严重过剩

单身公寓，曾经因量少价低，被投资者看好。但从去年下半年以来，销售形势一直不好。尤其是地段偏远、配套不完善的，销售将更为困难。原因主要是90/70政策实施后，许多开发商在规划时，因单身公寓面积小数量多，以此去套国家的政策，从而导致单身公寓推出量的急剧增加，市场供过于求。

（三）土地决定房价，土地成为影响房地产未来命运的关键问题。

住房作为一种产品，土地是主要成本之一。毫无疑问，地价决定房价。宁波市从2006年底开始“地王”频现，房地产市场出现“面粉比面包贵”现象。继2006年12月28日雅戈尔置业经过76轮角逐，以楼面价6 490元/平米，夺得华辰北8号地块，首次出现地价高出周围房价以来，2007年土地市场疯狂不断。光大置业“滨江庆丰1号”，楼面价为12 200元/平米，成为第一个“万元户”；荣安房产又以12 590元/平米竞得“甬港饭店北”地块；雅戈尔成为目前为止最后一个宁波“地王”，以13 100元/平米竞得“北郊路以西”地块。土地是有限资源，随着今后资源的日渐稀缺，房产商不惜一切去赌预期，无形中抬高了地价，成为近几年抬高房价的直接原因之一。羊毛出在羊身上，谁来承担这部分成本？当然是消费者。因此，宁波市的房地产市场潜伏着远期危机，一旦本轮调整经过2―3年后回升，2007年高价土地的房产从2009年末可以开始推案，将会又一次陷入更加疯狂的房价，前期调整将前功尽弃。

房地产近期的走势分析篇(6)

Abstract： The time series of sales price index secong-hand housing in Shenzhen exists nonlinear and the affine sexual characteristics，and presents a trend and characteristics of the cycle. So the study of the price index fractal proprety has provided a quantitative basis for the control of price index movements. In this paper， we choose the second-hand secong-hand housing sales price index from January 2005 to February 2015 in Shenzhen as the research object， the R/S analysis method is used to prove that second-hand secong-hand housing price index has fractal characteristic and has significance long-term memory features. On this bssis， the fractal model is established based on sequence and transform to forecast the short-term price index of Shenzhen housing so as to provide reference information for investors and management operators.

关键词：分形理论 ；R/S分析法；Hurst指数；分形模型预测

Key words： fractal theory；R/S analysis method；Hurst index；fractal model predicts

中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2016）01-0168-05

0 引言

房屋价格指数是反映房地产市场变化的重要指标，同时受很多因素影响；而目前深圳市土地资源的稀缺性决定了未来新房商品房数量会逐步减少，住房市场的交易重心将会随着城市的发展转移到二手房交易上，因此对二手房价格指数的分析与预测对于掌握房地产行业的发展动向及经济的发展有重要意义。

国内外对时间序列的分形特征已有研究。国外主要针对股价指数的波动研究。McCulloch、James认为股市收益率的绝对值的平方根存在长期相关性，具有分形结构；通过比较实证分析得出Hurst指数为0.75[1]。而国内对房价指数序列已有涉及。谭俊、朱传梅利用分形理论，通过对中国大陆房地产市场1998年1月到2013年1月的房地产合成增长率指数和国房景气指数进行R/S分析，结果表明赫斯特指数大于0.5，证明中国大陆房地产市场波动具有分形特性[2]。汪靖、刘盛宇运用分形理论及R/S分析法，结合Hurst指数来判断我国房地价格的变化态势[3]。综上，当前国外研究主要针对股票收益的时间序列的分形研究，对于房价指数相关的时间序列分形特性研究还未涉及；而国内已有研究只是停留在房价指数分形特征的研究，而对于房价指数分形模型预测还未涉及。

房价指数预测方面，国内外已有较多的成果。国外Rapach D E、Strauss JK建立了依据州、区域、国家的的经济变量的模型和自回归基准模型进行预测，在融入多个经济变量的信息，能够提供较为准确的房价预测值[4]。国内李慧肖选取银川市2001年1月至2011年9月的房屋销售价格的季度指数，建立差分自回归移动平均模型ARIMA模型，预测未来一段时间的价格指数，结果表明：该模型能较好预测银川市房价走势[5]。国内目前多以多项式建模、布朗指数平滑法、霍尔特指数平滑法以及ARIMA模型等对房价指数进行预测，这些方法都以有效市场假说为基础进行分析预测，而有效市场假说是以投资者是完全理性的、市场信息完全对称为前提，但事实是现实的市场是复杂的，许多异常的现象不能用有效市场假说解决；分形市场假说突破了有效市场理论所有假定条件，对复杂的、随机游走的时间序列能够更加合理的解释。文章把分形模型预测房价指数引入研究，以分形市场假说为基础，能够更加合理的进行分析，为房价价格指数预测提供一种新的方法。

基于此，文章运用R/S 分析方法，分析二手房市场的房屋销售价格指数时间序列，以房屋价格销售指数为基础数据，分析房价波动的特征具有分形特性，并以此得出房价指数平均波动的循环长度；在此基础上，建立分形模型对房地产价格指数进行预测，以期能够预测二手房房地产市场未来的走势情况，为二手房市场运行管理者和投资者提供参考。

1 研究理论及分析方法

1.1 分形理论

分形理论由著名科学家B.B.Mandelbrot于上世纪五十年代创建[6]。分形理论作为非线性科学的一个分支，是一门研究自然界空间结构复杂性的学科，可从复杂的看似无序的图案中，提取出确定性、规律性的参量，其广泛的应用于生物学、地球物理学、物理学和化学、天文学、材料科学、计算机图形学、经济学、语言学与情报学、音乐、医学等领域。分形特征表现为：

①自相似性：分形对象的局部经放大后与整体有相似的性质。分形时间序列在不同时间标度上具有相似的统计特性，也就意味着时间序列具有一种长期相关性。

②无标度性：在分形对象上任选一个局部区域进行放大或缩小，它的形态、复杂程度、不规则性等均不发生变化的特性。分形维数是量化分形结构的重要参数，通过对分维的分析，可以揭示整个系统的演化机理。

1.2 重标极差分析法（R/S法）

1951年英国水文学家H.E.Hurst提出了重标极差分析法（Rescaled Range Analysis，R/S）[7]。这一方法最初用来考察尼罗河水库水流量与水库贮存能力之间的关系。R/S法后来普遍应用于自然及社会经济现象的时间序列研究，通过这种方法可以区分具有长期非函数周期时间序列与随机序列。

假设有一原始时间序列{xi}，i=1、2、3、…、M，长度为N。为消除原始时间序列数据的自相关性，需要逐一计算该序列的自然对数比，由此产生一个新的时间对数序列{Wi}，其长度为M=N-1，以满足R/S分析对观测对象独立性要求，新的时间序列为：

①将总长度为N的时间序列xt，t=（1，2，3，…，N），等分成长度为T的M（M=N/T）个连续的子序列，每个子序列记为Lm，m=（1，2，3…，M），子序列Lm中的元素记为xm，k=（1，2，3…，T）。

②对每个长度为T的子序列Lm，分别计算平均值u、累积偏差xm（k，T）、极差Rm（T）、标准差Sm（T）和重标极差（R/S）m：

1.3 Hurst指数解释

时间序列的Hurst指数H总是介于0和1之间，其取值范围分为四种情况。

①当H=0.5时，表明时间序列是随机游走的，即时间序列是独立的、不相关的，现在不影响未来。

②当0≤H

③当0.5

④H =1时，时间序列为一条直线，即未来的趋势完全可以由现在的表现来进行预测判断。

1.4 V―统计量

一个非周期循环没有绝对的长度，但有平均循环长度。R/S分析能够发现持续性长期记忆，而且还能够估计时间序列的平均循环长度，有两种方法可以估计平均循环长度。

①通过绘制Log（R/S）关于Log（T）的分析图进行估计，从图中可以看到，上一个循环的结尾，同时也是下一个循环的开始，可以通过图中的转折点估计平均循环长度。

②利用V统计方法计算出平均循环的长度。其计算公式如下：

在V统计图中，当H=0.5时，V线将会是一条直线；当H0.5，时间序列具有持久性，图形是向上倾斜的，序列具有长期记忆。当Log（T）的V线形状发生变化时，即图形出现了拐点，拐点的出现表明长期记忆过程消失，形成一个平均循环长度，也就是非周期循环长度。这里的非周期循环是非线性动力学系统的一个重要特征，是指对初始条件的平均记忆长度，即在多长时间后失去了对初始条件的依赖。

2 实证分析

房地产销售价格指数是指房地产销售价格总水平变动趋势和程度的相对数，研究销售价格指数的变化可以分析房价的升降趋势。文章选取2005年1月至2015年2月份每月的深圳市二手房销售价格指数数据（图1）进行分析。

运用excle和MATLAB软件，依据上文介绍的R/S分析方法，对房价指数时间序列数据进行处理分析，重标极差R/S值分析结果见表1。

运用公式（7）和V-统计量的的公式（8）对重标极差R/S值分析结果采用最小二乘法进行拟合分析，其拟合分析结果如图2、图3所示。

根据拟合分析结果（图2）可得到拟合直线的直线公式为：y=0.996x-0.364，R2=0.996，拟合效果较好；即H=0.996，Hurst指数H大于0.5且接近1，表明深圳市二手房价格指数随时间具有很强的正持续性，而且趋势增强，证明深圳市二手房价格指数时间序列分性特征明显。观察图2、图3可以发现，在横坐标数值为1.5附近，二手房价指数序列均存在较为明显转折，据此即可以推出深圳市二手房价格指数的平均循环周期长度为30个月。

3 分形预测模型

3.1 基于序列和变换的分形模型

若一组时间序列数据满足分形分布，则将该组数据和相应的编号绘制在对数坐标轴上是一条近似的支线直线，且符合以下模型：

N=C/rD （9）

式中：r一般取时间的编号，第一个数据的编号为1，依此类推；N是样本值；C为待定系数；D为分形维数。

根据该直线上任意两点的坐标（Ni，ri）、（Nj，rj），可以确定该直线的分形参数，即分形维D和参数C，公式如下：

D=ln（Nj/Ni）/ln（ri/rj）（10）

当时间序列数据中存在负数时，由于对数不能对负数进行计算，可以对所有的N进行平移处理，加上一个常数即可，而且经过平移的数据往往结果更好。理性状态中，D值是固定的，所以（N，r）分布在双对数坐标上是一条直线，但在实际应用中，（N，r）的分布在双对数坐标上是一条分段的折线，每一段都有自己的斜率，即每一段都对应自己的一个分维数。因此对于双对数坐标上非直线的函数关系，原有的分形方法就无法处理。针对实际应用中分形维数不恒定的问题，可以通过对原数据进行一系列的变换，使变换后的数据能更好地符合分形模型[8]。具体步骤如下：

第一步，若原始数据（N，r）在对数坐标轴上呈一条直线，则可不用进行变换，否则对原始数据进行累计和变换，得到如下数据序列：

{Ni}={N1，N2，N3，…} （i=1，2…n）

其他的序列均可以根据该序列构造。例如构造一阶序列和列S1，其中S11=N1，S12=N1+N2，S13=N1+N2+N3等等，以此类推可构造二阶、三阶序列和等，即有

{S1i}={N1，N1+N2，N1+N2+N3，…}，

{S2i}={S11，S11+S12，S11+S12+S13，…}，

{S3i}={S21，S21+S22，S21+S22+S23，…}，

……

第二步建立各阶序列和的分形模型。以一阶序列和为例。将数据点（S1i，ri）绘于双对数坐标上，即得离散的分形模型。

第三步选择效果上最好的变换并确定其对应的分形参数。

将各阶序列和构成的数据点分别绘于双对数坐标上之后与某一分形分布模型进行对即可选择效果最好的变换并确定其相应的分形参数。分形分布模型确定好之后，即可用外插的方法计算预测。

3.2 模型预测

依据上述序列和变换分形模型，文章数据选取2012年1月份至2014年9月份的深圳市二手房价格指数进行处理分析。

首先对价格指数数据时间序列进行累计和变换，其中价格指数值设定为N序列，一阶序列和序列S1、二阶序列和为序列S2、三阶序列和为序列S3，累计和变换结果见表2。

依据价格指数统计值及累加结果，根据分形维数计算公式（10），分别计算序列相应的分形维D值，结果如表3。

通过对计算的分维值（表3）观察，发现D1的数值相对比较稳定，即一阶累计和的分形维数数据比较稳定，对一阶和数据和一阶和对数数据绘制散点图如图4、图5。

通过散点图可见，一阶数据在对数坐标轴上呈现近似直线，说明该组数据和分形分布模型拟合良好，可采用该组数据进行分形预测。取前33个D值的平均值作为代表性的分形参数，则D=-1.1335，根据公式（9），计算得C=2747.545。把D、C带入公式，得

S1i=2747.545/r-1.1335

分别将r=34、35、36、37、38带入上述公式，得S134= 149580.888，S135=154577.3587，S136=159592.9261，S137= 164627.1297，S138=169679.5322。则N34预= S134-S133= 149580.888-144604=4976.888，同理，N35预=4996.4707，N36预

=5015.5674，N37预=5034.2036，N38预=5052.4024。预测值与实际值对比及误差见表4。

表4所作的预测结果中，对二手房价格指数分别进行34、35、36、37、38期的数据预测，即为2014年10月、11月、12月和2015年1月、2月的数据。从预测的结果值来看，分形预测方法依据之前数据对后期的时点进行预测，对时间序列之前的房价指数走势依赖较大；从整体预测误差率来看，预测期数越大，预测误差越大，说明分形模型适合对房价指数进行短期预测，预测的期数不宜过多。综上，分形模型可对房价指数进行预测，预测模型为短期预测房价指数提供一种新的预测方法。

4 结论

①深圳市二手房价格指数具有较为明显的分形特征，其赫斯特指数大于0.5，且接近1，即且具有极强的正持续性和长期记忆性，这与实际情况是一致的，市场价格指数表现为房价连续上涨。

②深圳市二手房价格的记忆平均循环的周期约为30个月，即二手房价格变化趋势的记忆期大概为30个月，超过之后市场将失去对原来初始条件的记忆。

③分形模型可以对价格指数进行预测，通过预测误差可以发现模型适合短期的指数预测，长期的预测效果准确率将会降低，究其原因为预测模型对时间序列之前的走势依赖较大，之前时点的价格指数的影响对距离越远的时点影响越小，即影响程度愈来愈弱。

④将分形理论和分形模型引入房价分析，对价格指数进行分析，为短期价格指数的预测提供一种新的方法。

参考文献：

[1]McCulloch J. Fractal market time[J]. Journal of Empirical Finance， 2012，19（5）：686-701.

[2]谭峻，朱传梅.用分形理论探讨中国大陆房地产市场波动性[J].中国房地产，2014（02）：11-18.

[3]汪靖，刘盛宇.我国房地产市场发展态势的长记忆性分析[J].内蒙古农业大学学报（社会科学版），2012（05）：61-63.

[4]Rapach D E， Strauss J K. Differences in housing price forecastability across US states[J]. International Journal of Forecasting， 2009，25（2）：351-372.

[5]李慧肖.宁夏银川市房屋销售价格指数未来走势的预测分析――基于ARIMA模型[J].经济视角（中旬），2011（12）：112-113.

[6]孙霞，吴自勤，黄s.分形理论及其应用[M].中国科学技术大学出版社，2003.

房地产近期的走势分析篇(7)

――有关货币市场基金收益率下降

理财师观察：

现象：由于2004年股市表现低迷，投资者在投资工具的选择中日益重视本金安全与收益率。在这样的市场条件下，货币市场基金得到了广泛关注甚至追捧，规模增长迅速；同时，更多的基金公司也进入这个市场，一度出现竞争非常激烈、非理性攀比收益率的局面。然而随着市场的变化与管理的逐渐规范，货币市场基金的收益率已由去年的3％左右降至目前的2％左右（近100个基点）。

原因：货币市场基金主要投资工具的收益率降低、流动性与风险性问题。

（1）央行票据收益率大幅下降,从最高近3.2％降至目前的约1.3％；

（2）债券投资收益率很低，甚至低于储蓄，而转为同业存款或存单等，其收益率依然很低，并且会相应产生流动性下降的问题；

（3）短期融资券的大量投资，难免会产生兑付风险问题；

（4）基金规模增长过快，市场难以很快消化。

本质：货币市场基金本质上是一种现金（流）管理工具，而不同于一般意义上的“投资工具”。目前这样一种收益率的下降，其实是向其本质的一种回归，是非理性投资繁荣后的一种冷静。作为一种准储蓄性质的金融产品，它是个人与企业管理短期资金流的良好工具，并且能够有较储蓄稍高的收益。

预测：货币市场基金的收益率不会再长期大幅上升。从宏观角度讲，由于汇率制度、银行资产管理体制以及整个金融经济体制的改革需要一个宽松的货币环境，因此，今后相当长的一段时间内货币市场上的资金会比较充裕；从微观市场层面，基金总数量与规模的增长速度非常可观。因此，今后市场上货币基金的各类投资工具的收益率都不会有大幅提升，尤其是央行票据的收益率。

建议：由于封闭基金临近到期清算以后，其投资价值将会逐渐凸现，其在二级市场上的折价也会相当有吸引力（折价可达25％～30％）；同时，封闭转开放的基金也具有同样的投资价值。明年底开始，首支封闭式基金将到期，从而投资者可以酌情考虑，进行先一步投资。

理财市场

―观念问题是最大的“绊脚石”

理财师观察：国内理财市场的发展较晚，但市场规模的膨胀非常快，整个行业从新兴到激烈竞争并没有经过很长时间。在资本、货币市场发展还不充分、相关法律法规还不健全的条件下，理财产品的数量、规模、管理，理财机构的建立、运营，投资主体的理财意识等方面都存在诸多问题，影响甚至妨碍了理财行业的整体发展。

在市场的微观层面，主要是投资者（客户）与运营者（理财师、客户经理）。

中国的投资者大都经历或见证了中国市场经济的飞速发展（尤其是金融市场的从无到有），很多不合常规的发展模式与现象深植于潜意识中；因此，他们对于收益率的主观要求有时是非常不合理的，显得急功近利（实际业务中，要求理财师实现10％～20％以上收益率、甚至更高的案例并非笔者杜撰）。

作为运营者的客户经理同样存在观念上的问题。由于发展较晚，理财师整体的专业水平不够；因为并非擅长操作金融产品就具备了成为理财师的充分条件，后者要求具有更多的专业领域经验。目前理财师在遭遇业务进展困难时，通常都会将责任归于理财产品本身，而没有真正地从服务意识上去考虑。

这样，作为微观层面的双方之间就很难不产生分歧，使市场发展受阻。

以小见大，微观上升到宏观角度后依然首先表现为观念问题。目前，包括银行在内的各金融机构纷纷开设理财中心、财富管理中心、理财工作室、贵宾理财大厅、等等；在硬件设施达到“国际一流水平”的同时却忽视了真正具有核心竞争力的系统建设，没有将理财业务及其部门当做新兴产业来对待，从而在人员配置、工作流程、激励机制、培训机制等各发面没有及时配套，进入客户不满业务开展困难客户经理抱怨服务质量下降的恶性循环。

35个城市房屋销售价格涨幅回落

―北京住房价格何去何从

理财师观察：央行数据显示，二季度房地产开发投资增速持续下降，回落趋势明显，全国35个大中城市房屋销售价格涨幅回落。分类别看，二手住房销售价格涨幅高于新建商品住房。经过五个月持续上涨，北京商品期房市场5月份已经出现涨幅减缓之势，商品住宅期房价格6月份首次下降。

这些数据能够反映北京住房价格的真实走势吗？

人们对上海等地存在房地产泡沫有着较为一致的看法；在北京，特殊的地位、奥运会的即将举行等因素，使房地产泡沫问题争论较多。目前买卖双方出现胶着状态，交易量下降明显，持币待购是普遍心态。然而上述数据是否真的应验了某些观点所预测的北京房价将持续大幅走低呢？

在作出或涨或跌的定性判断前，我们需要从几方面来分析。

（1）数据问题。由于对开发商投资类别、地块、存量增量等因素的区分程度不够，数据显示的仅是一个宏观的情况，而对于具体分析北京各板块住宅价格走势的实用性有限。

（2）存量与增量。从供给方面考虑，住宅供给分为存量与增量两块，只有两者同时增多或减少，才能断定其必然的上升或下降，否则需要进一步分析。

在北京，不同板块的增量房与存量房情况差异很大。

在南三环与东、西、北四环以内，基本以存量房为主，长期内的增量房也极其有限；其位置、交通等各方面便利条件决定了需求的一直稳定上升，供不应求的局面会一直持续。比如朝青板块与万柳、紫竹院等区域。前者增量房比较多，但毗邻朝阳商务区、国贸、CBD；后者几乎没有增量房空间，以存量房为主，供给有限。

存量与增量房都比较多的区域是否存在降价空间呢？比如通州、望京、昌平（东南至西南部边缘地区）等板块。事实上，由于接近国贸CBD、三元桥商务区（正在兴起）、奥运村、中关村、机场等地，交通条件相对便利，房价水平适中，房价租价比例诱人，所以，受到众多在相关区域工作的家庭、个人的追捧，在一定程度上还存在上升空间。

（3）持币待购与真实需求。其实，持币待购的都是对房价后势看跌的人，或是房产投资人与并不急于购房者。随着胶着状态的持续，真实需求势必得到积累，终将入场交易。刚在军博举行的房展会上，交易量与去年相若，但观展人数比去年同期上升了20％～30％；这也说明了近一段时间持币待购现象已经积聚了一定力量。