土地使用税征管建议篇(1)

【关键词】房地产税；保有环节；问题；政策建议

目前一些经济发达的国家，如：美国、日本、英国、瑞士等都已经有一套比较完善的房地产税收制度。目前我国的税收制度在一定的历史时期发挥过它的积极作用，但目前已明显不适应我国市场经济和商品经济的发展，已明显有悖于税收作为政府宏观调控的职能。鉴于此，房地产业内和学术届内有识之士关于改革原有的房地产税收制度，建立适应时代要求的税收制度的呼声渐涨。2008年12月131号文《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》明确规定取消城市房地产税，内外资企业和个人统一适用《中华人民共和国房产税暂行条例》。国家财政部、国家税务总局共同颁发的财税[2008]137号文件做出调整房地产交易环节税收的规定，并酝酿把二税合一，改为在保有阶段统一征收物业税。具体来说，存在以下问题：

1目前我国房地产税制存在的问题分析

1. 1各征税环节税负分布不合理

房地产开发流通环节税负重，而在房地产保有环节税负较轻，且税收优惠范围大，造成了房地产全寿命周期中各个阶段的税负不合理状况，这对房地产市场的健康发展是很不利的。目前，房地产开发期间的税费主要有配套设施建设费、基础设施建设费、建筑工程质量安全监督费、物业管理基金等，占房地产相关税收的比例为8.92%。交易环节的税费有营业税、城市维护建设税、教育费附加、交易管理费、交易印花税、土地增值税和所得税等，所占比例为72.95%。目前我国房地产保有阶段的税费有房产税和城镇土地使用税，所占比例为18.13%[7]。考虑到开发期间需要支付巨额的土地出让金，房地产开发环节和交易环节的税费都大大高于保有环节的税费。

政府的经济职能之一，就在于利用税收制度促进经济发展、提高经济效益、增进社会分配的公平和平等。税收制度，对于纳税人而言，本应该产生多收益多交税、多占用资源多交税的效果，但目前我国的税收制度难以实现这一效果。另外在开发、建设、转让等流转环节多为流转税种，而流转税为间接税，具有可转嫁性，房地产开发企业将税负转嫁给了购房者，导致房价很高；由于房产保有阶段的税收少（目前只对生产经营性的房产征收房产税和土地使用税），导致土地闲置和房屋空置现象严重，增加投机性购房的积极性，鼓励土地保有者保有土地，坐收土地的自然增值部分，这些都不利于房地产市场的健康发展。

1. 2税种繁多、重复征税

我国现行房地产税制，存在重复征税。主要体现在以下几个方面：

1.2.1土地营业税、增值税和所得税的重复

企业所得税以企业的生产、经营所得和其他所得为课税对象，用每一纳税年度的收入总额减去准予扣除项目后的余额乘以所得税率来计算。土地增值税是以转让房地产所取得的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额为计税依据，每转让一次就征收一次土地增值税。所以，土地增值税也具有所得税的特征。另外，营业税是指在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人应按计税营业额乘以适用税率计取营业税。这就意味着在房地产品转让过程中，既要征收营业税又要征收土地增值税和所得税，造成了重复征税。

1.2.2房地产租赁中重复课税

营业性房屋出租取得的租金收入，需缴纳12%的房产税、5%左右的营业税，还有所得税、城市维护建设税以及教育费附加等，房产税本来归属于财产税，在这里又扮演了流转（营业）税的角色，造成了重复课税。目前市场上住宅类房产无论自用或出租都没有强制征税，政府就丧失了大量的优质税源（由于房地产本身具有保值和增值的特点，激发了投资客投资房产的热情，有的人名下有多处房产。）。因此，降低交易阶段的重复征税，不但能更好地激活房地产市场，也有利于地方政府形成丰富、稳定、可持续的税收收入，有利于进行可持续的基础设施和公共服务设施的建设，真正做到取之于民用之于民。

1.2.3契税与印花税的重复

对房地产产权转让签订的产权转移书据或契约，承受方既要按书据或契约所承载金额缴纳万分之五的印花税，又要按规定的税率缴纳契税。印花税是就经济活动中书立的凭证契约征收，契税是对房屋产权转移时就双方当事人所订立的契约征收，在征收范围上，这两种税明显存在着交叉重复问题，有失公平原则，也给税收的征收管理带来了难度。

1.2.4营业税自身的重复

营业税是房地产开发与销售过程中的一个主要税种，在开发阶段它是以从事建筑、安装、修缮装饰和其他工程作业所取得的营业额为计税依据；在销售阶段的计税依据除包括工程价款及工程价款之外收取的各种费用外，还包括前一阶段己缴纳的营业税；如果房地产在流转过程中经过多次交易那么就不可避免地产生了重复征税的问题。重复征税从微观上来说，提高了房地产的售价，增加了消费者的负担，从宏观上来说，加重了房地产业的税负，阻碍房地产业的正常发展。

1. 3内外税制不统一

我国房地产税收制度采取“内外有别，两套税制并存”的政策，具体表现在四个方面：

1.3.1两套房产税制度

现行房地产税制规定对内资企业和个人征收房产税，而对外资企业和外籍人员征收城市房地产税，既不统一，又不规范。还有，对内资企业和个人使用土地的征收城镇土地使用税，而对外资企业和外籍人员则不征收此税，改征土地使用费。

1.3.2两套所得税制

对内资房地产企业开征企业所得税，对涉外房地产企业开征外商投资企业和外国企业所得税。

1.3.3城市维护建设税和教育费附加内外不统一

对内资房地产企业开征城建税和教育费附加，对外资房地产企业尚未开征。

这种“内外有别，两套税制并存”的政策，不符合国民待遇原则，同时给税收征管也带来了诸多不便，不利于企业的平等竞争。

1. 4征税范围过窄

房产税只在城市、县城、建制镇、工矿区征收，其中，县城、建制镇指县、镇政府所在地。农村不包括在征税范围中，相当于在农村城市化程度不断提高的今天，自动放弃了一大块稳定的税源，也使税制本身显失公平。房产税还规定了行政事业单位、机关团体、军队及由财政部门拨款的单位自用房产免税，个人非营业用房产免税，这些政策与目前我国个人财富向住房转化及公房制度改革的现状不符合，也放弃了较大的税源。

1. 5计税依据不合理

我国现行的城镇土地使用税是以实际占用的土地面积为计税依据的从量计征。这种方式虽然简单，但依据只是有限的土地面积，而土地作为稀缺资源，其价值会不断上升。这种从量计征方式使得税收收入不能随课税对象的价值上升而上升。我国现行房产税的计税依据分别为按房产原值征税的从价计征和按房产租金收入征税的从租计征。从价计征的房产税按照房产原值一次减去10%-3 0%后的余额乘以1.2%的税率计算（这里的房产原值是历史成本），利用这种计税方法，房产税收入无法随着房地产的增值而相应增加。从租计征是按租金收入乘以12%的税率计算。同一处房产分别按两种方法所得的结果是不一样的，这样的规定显然是不合理的。

1. 6税费体系混乱，税轻费重

我国目前的房地产税费体系混乱，具体表现在：

1.6.1税费并立

在现行税费管理体制下，几乎所有的收费（基金）项目都是以行为来征收，与以行为为目的来征税的税种相互重叠、并立。例如在市政基础设施建设方面，城市建设维护税与“市政设施建设费”，“城市规划建设费”和“商业网点配套费”属同一性质。

1.6.2税轻费重

我国涉及房地产业的各种收费项目名目繁多，并且这些收费项目多集中在房地产的开发建设和交易阶段。比如：在房地产开发阶段有企业开发登记费、城市规划设计费、土地闲置费、预算审查费、招标管理费、施工执照费、质量管理监督费、市政公用设施建设费、公共配套设施费、基础设施费等等，据统计费项总数远多于税项总数。有关资料表明，国外房地产开发企业，房地产价格中成本、费用、税金、利润这四部分的比重分别为73%， 10%，10%，7%，而我国为41 %，40%，10% ，9%。可见对我国的房地产开发企业而言，提高房地产的开发建设质量，降低或取消弹性的和不合理的收费是他们努力的方向。并且如此多的行政性收费，不仅大大加重了房地产开发者、经营者、销售者的负担，而且加重了房地产买受人的负担，致使许多地方的商品房价格居高不下，普通职工只能望房兴叹。同时，我国目前的房地产行政性收费大多缺乏法律依据，许多地方、许多项目都是乱收费、乱摊派。另外，行政性收费机关较多，主体不一。据调查，不仅有关的行政机关向房地产开发经营交易人收费，而且某些非行政机关也巧立名目，以行政机关的名义收费，造成房地产行政性收费的极大混乱，并且许多机关收费以后据为己有，不向上级主管机关申报，造成国家收入的极大流失。

2房地产税制改革的建议

通过以上分析，借鉴国际惯例和经验，结合我国实际，在遵循简化税制、公平税负、降低税率、合理分权、严格管理等基本原则的基础上，笔者认为房地产税制应从以下几个方面进行改革：

2. 1房地产取得税制改革

在房地产取得环节，将契税并入印花税中。契税是一个传统的税种，但鉴于印花税具有契税的所有功能，我们可以考虑将契税并入印花税。印花税以产权转移书据所载金额为计税依据。

2. 2房地产保有税制改革

从以上分析可以看出，房地产开发建设阶段和交易阶段相对于房地产保有阶段来说税种多且所占的比重大。针对这种情况，建议如下：

2. 2. 1改革房产税

合并房产税与城市房地产税，在统一内外税制的基础上，设计全新的房产税税制，目前城市房地产税已经取消。全新的房地产税包括征收对象、计算依据和税率三方面，根据不同地区分别设置。比如：征收对象可以按照以家庭为单位，其名下的房产面积总和低于90平方米的免征，90-120平方米的设定一个比率，120平方米以上的设定一个较高的比率。计算依据应以房地产的市场价格为准。如果国家和地方政府每年对房地产的价格进行评估，就会花费大量的人力和物力，而且每年评估一次也没有必要，建议以三年作为一个周期，每三年评估一次。

2 .2. 2建议土地使用权出让金一次性缴纳改为分年度缴纳

目前我国实行的是土地批租制，地方政府一次性收取土地使用权出让金，在某些城市这部分收入已经占到财政收入的30% 以上。在很多城市中，城市基础设施建设资金 40%以上来自上年度的土地出让金。但我国土地资源有限，如果地方政府的财政收入大部分来自于土地使用权出让金，会造成现任政府把土地50-70年的土地使用权出让金在几年内就用掉，不利于城市的可持续发展。同时也会造成城市缺乏创新性和活力。所以建议土地使用权出让金分年度缴纳，具体数额按当年的评估价格确定。

2 .2. 3取消城镇土地使用税和耕地占用税，建议开征土地闲置税

我国现行的土地出让制度是土地批租制，规定在土地所有权属于国家的前提下，用地者可以通过交纳土地出让金的方式取得一定期限的土地使用权。土地出让金是土地所有权在经济上的体现，是土地使用权的市场价格。因此，从严格意义上说，我国的土地使用者应当支付地租，而不是承担土地使用税。因此，建议取消城镇土地使用税和耕地占用税，开征土地闲置税，促进土地资源的有效利用，减少士地的浪费。1994年通过的《中华人民共和国城市房地产管理法》第25条规定了对闲置年限不同的土地的惩罚规定，但这种规定已经不符合目前的市场情况，各个地区需根据自己的实际情况重新制定规则。

2. 3房地产流转税制改革

2. 3. 1对房地产流转取得的收益仅征收所得税

首先要从统一税收法律法规入手，对房地产实行内外统一的税费制度。首先， 将企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税合并为统一的适用于内外资企业所得税。其次，将外资企业和外籍人员纳入房地产税的纳税义务人之中，纳入房地产费的征收之列，使房地产税费负担与收益一致， 谁受益谁纳税缴费，受益多负担多，收益少负担少。从而为市场主体的平等竞争创造条件。最后值得一提的是将房屋租赁收入也纳入所得税一并征收，不再征收营业税和房产税，并适当降低税率。

2.3.2适时开征遗产税与赠与税

遗产税、赠与税的开征将弥补无偿转让房地产环节税收调节的缺位。遗产税、赠与税的主要征收目的不在于财政收入，而在于协助个人所得税，调节财富分配，因此，应采取高起征点和高累进税率，促进社会公平。

3总结

本文通过对我国房地产税制存在问题进行深入分析的基础上，遵循简化税制、公平税负、降低税率、合理分权、严格管理等基本原则的前提下提出了符合我国客观实际的房地产税制改革的政策建议。同时，笔者认为为了使这些政策建议有效地落实，相关的配套措施必须跟上，比如，对房地产租、税、费概念的澄清，加强房地产产权产籍信息的管理，完善房地产评估制度和评估机构，加强房地产业的税收征收管理等等。

参考文献：

[1]倪红日.开征物业税对地方政策财政收入的影响.重庆工学院学报（社会科学版）， 2009/02

[2]韩斌.浅谈房地产企业土地增值税纳税筹划策略及案例分析.才智，2009/04

[3]陈晶晶.浅析房地产开发企业的税收筹划.中国管理信息化，2009/08

[4]张敬东.我国房地产保有环节税负负担分析.中国乡镇企业会计，2009/04

[5]刘英.借鉴国际经验完善我国房地产税制.中国房地产金融，2009/03

[6]黎显扬.税收调控房地产市场：发达国家经验及借鉴.中国房地产金融，2009/02

[7]丁芸.不动产保有环节税收的国际及我国香港地区借鉴.中央财经大学学报，2009/01

[8]韩玉芬.房地产开发企业税收筹划探析.现代商贸工业，2009/03

土地使用税征管建议篇(2)

马克思认为，房地产是带有地域的和政治的偏见的私有财产、资本，是还没有完全摆脱同周围世界的纠结而达到自身的资本，即还没有完成的资本。土地会随着周围世界的改良而增值，所以土地的价值是动态的，是“还没有完成的资本”或者可以理解为“动态发展的资本”。在欧美等许多资本主义国家，因为土地私有，所以，房产、土地可以合并征税，也可以分开征税。但我国土地是属于国家所有的，所以，针对土地征税存在政策的空白。很多反对者所提出的观点，都是基于中国特色的土地70年、50年或40年的使用权问题。事实上，土地的产权问题是不构成障碍的。房屋产权人享受居住权，也就是使用权，而使用权是可以征税的。退一步来说，土地的终极所有权，仍然是属于人民，人民享有土地所有权。1982年12月4日，全国人大五届五次会议通过了新修订的《中华人民共和国宪法》，首次对土地所有权制度进行了明确规定，并增加了“城市的土地属于国家所有”（第十条第一款）这一条款，明确了土地的终级产权归属是人民，每个人都是土地的主人。所以，尽管就房地产税没有制定具体的单行法律条款，但从宏观的法律逻辑上是不存在矛盾的。

尽管房地产税不违背法理，但依托法律层次不高，支撑体系较弱，法律指向需要更具体更明确。为弥补这方面的缺憾，政府推进房地产税立法工作的节奏在不断加快。总理曾表示，要抓好财税体制改革这个重头戏，推动消费税、资源税改革，做好房地产税、环境保护税立法相关工作。与此相配套的建立不动产统一登记制度也在稳步推进，这对于保护不动产权利人合法财产权，提高政府治理效率和水平，方便企业、方便群众，尤其是对进一步健全归属清晰、责权明确、保护严格、流转顺畅的现代产权制度具有深远的意义。当然，同时也为扫清房地产税征收的技术障碍奠定基础。

房地产税一旦通过立法，就有足够的法律支持。但房地产税和其他税种不同之处在于，它要求非常透明清晰，使纳税人很清楚纳税多少、税收的去向，这对房地产税的征管提出了更高的要求。

我国的房地产税要合乎国情顺乎民意，要做到这一点，评估公平公正、税率透明一致、征管公开严谨就非常重要。根据国际惯例，房地产税是最公开透明的税种，民间讨论越充分，将来在征收房地产税时遇到的阻力就越小；传播渠道越丰富，人们接触房地产税的概率越大，争议就会越少；税收征管越公开，交税渠道越多样化，税收使用去向众所周知，那么抗税的可能性就越小。

1.评估公平公正

卢梭认为，人们尽可以在力量和才智上不平等，但是由于约定并且根据权利，他们却是人人平等的。每一个公民都享有这种平等，即在国家统一政策指令下，实行统一的不动产信息登记制度，每一个公民的房地产税基必需经过权威机构进行公平公正的评估，评估结果才能使人们信服。房地产税的税基评估基础工作在于信息的完备与及时更新，已经开征房地产税的国家在房地产或财产登记管理方面已经形成了一套成熟的管理制度。例如新加坡税务局评税的电子信息库主要包括通过各种渠道搜集的情报信息构成的评税情报库、通过纳税申报采集的信息构成的申报信息库。澳大利亚评税的外部信息主要是银行、海关、移民局、证券市场信息以及外部商用数据库，内部信息是税务当局数据信息库，包括纳税人申报资料、历史评估资料、审计资料等；这些信息全部录入计算机网络数据库，供评估人员调用。

此外，还要建立公开的房地产信息查询制度。房地产信息登记后必须公开且接受居民查询，由此既可以接受利益相关各方的监督，也有利于保证各相关方的利益。美国各州政府将房地产评估的信息全部在网上公开，为纳税人提供利用评估信息与政府进行交涉的平台；纳税人是政府财政收入的贡献者，他们有权获得一个公平、公正、合理的房地产价值评估结果；同时，政府也允许甚至是鼓励纳税人向政府的评估价值挑战。信息公开和交涉平台的构建使评估员及相关部门受到房地产所有者、政府以及社会的全面监督。德国各地的评估委员会根据由房地产交易情况集中而形成的“销售价格总汇”，每年制定地价图，提出各区域的标准土地价格；标准土地价格主要涉及农林区、农村和市区、工业和贸易区、交通区和学校及医院等公共区，并进行公示。

2.税率透明一致

房地产税涉及千家万户，税率的确定要非常透明，同一区域同一属性的房地产税率一致，税赋合乎情理性，这样才能减少争议，缓和矛盾。例如美国，房地产税有七成被用于支付学区义务教育、改善治安和公共环境。因其“取之于民、用之于民”，赢得美国纳税人的普遍信任，抗税现象很少。目前，美国大部分地区房地产税的税率维持在0.8%-3%之间，尤以1.5%左右的税率水平居多，体现“宽税基，低税率”的原则。房地产税税率并非一成不变，通常是由地方政府根据每年的财政收支预算情况而定。在经济发展水平较高的地区，房地产税税率相应定得较低，而经济发展水平较低的地区，房地产税税率定得较高。地方政府每年都会将相应的财政收支预算和税率标准公示于众，充分体现公平透明的原则。

3.征管公开严谨

在众多已经征收房地产税的国家和地区，房地产税无疑是最透明的税种：税基的评估、税基争议、税收的收入、税收的支出、税收的使用和管理，都务必公开透明。税收的使用渠道、方向、过程、审计要公开严谨。

例如在税基评估方面，加拿大的大多数省和地区都选择以不动产的市场价值作为房地产税的计税依据。市场价值又成为公开市场价值，是多数估价需要评估的价值。《国际评估准则》中对市场价值的定义是：市场价值是自愿买方和自愿卖方在评估基准日进行正常的市场营销之后，所达成的公平交易中某项资产应当进行交易的价值的估计数额，当事人各方应当谨慎行事，不受任何强迫压制。南非的部分地区评估工作由地方政府理事会任命的评估师承担，一些较大的城市，城市委员会通常会设置专门承担市政评估的部门，有些地区理事会还任命私营的事务所负责。

在税收的使用方面，房地产税用于改善当地的教育、治安、环境、卫生、公共设施。美国的房地产税的税率就是由地方政府根据各级预算每年的需要确定的，如果某个地方政府的一年开支为1亿美元，这个地方的房产估价总额为100亿美元，那么反推该地当年的房地产税税率应该是1%。而政府的经费预算是要广泛征集民意的，做到了公开严谨。

二、房地产税基争议处理趋势

目前，大部分城市存量房交易采用评估价作为计税的税基，很大程度上防止了“阴阳合同”现象；在很多城市，因为房地产相关税费在交易环节收取，所以，业主只有在房地产进行交易的时候，才会涉及到争议处理环节，争议处理随着市场的波动呈正相关态势；在房地产市场处于卖方市场的时候，业主比较强势，在进行交易中，业主常把房地产交易环节各种税费转嫁给买方。

未来，房地产税成为业主每年都要缴纳的税种，这种税种如果不是用于租赁市场，而只是自住，那么房地产税是不能转嫁的，要由业主自己承担。当然，如果业主的房地产用于租赁，则其可能将房地产税转嫁给租户。正因为如此，业主更加重视房地产税基的公平性和准确性；因为在持有环节要缴纳房地产税，这样，房地产税的争议处理将会呈现高频化和常态化。

2015年10月1日起，重庆市开征个人住房房产税，对象是独栋商品住宅或建面单价超过13192元/平方米的住房，以及在此间无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含）以上的普通住房。对于税率问题，独栋商品住宅、“三无人员”第二套普通住房以及建面成交单价在均价的3倍以内的高档住房，税率为0.5%；3倍（含）至4倍的，税率为1%；4倍（含）以上的税率为1.2%。税务部门解释，纳税人在征税前拥有的独栋商品住宅，免税面积为180平方米；新购的独栋商品住宅、高档住房，免税面积为100平方米；“三无人员”第二套普通住房没有免税面积。重庆开征房地产税，具有示范意义。不久的将来，将会有更多的城市步重庆后尘开征房地产税。这样，房地产税基争议处理将要面临空前的压力和挑战，为此，需要系统化的争议处理方案以应对新形势和新局面。争议处理系统化主要包括建立制度体系和技术体系，制度体系应该覆盖争议处理的每一个工作环节。

房地产税基争议处理应当坚持“互联网+争议处理”思维，既为当前房地产交易环节房地产税基争议处理服务，更应着眼于未来房地产保有环节房地产税基争议处理。未来房地产税基争议将呈现住宅类房地产税基争议增多、房地产税基争议常态化和房地产税基争议环节进入更深层次的特点。

1.住宅类房地产税基争议增多

未来在持有环节开征房地产税，则住宅类房地产税基争议必然增多。以深圳为例，根据多年的实践经验，在争议处理中，最近四年，有84.7%的咨询和解释业务是住宅类房地产，商业类次之，办公和工业咨询与解释概率最小。但是，目前进入复核环节的有91%是商业类房地产，只有7%是住宅类房地产，而办公和工业类房地产占比约2%，这与目前大部分城市和地区房地产只在交易环节进行征收有密切关系。一旦在持有环节征收房地产税，住宅类的房地产税基争议处理将急剧上升。

2.房地产税基争议新常态

房地产税征收的新常态，必然带来房地产税基争议成为新常态。“常态”就是固有的状态。新常态就是不同以往的、相对稳定的状态。这是一种趋势性、不可逆的发展状态。未来随着房地产税在全国的逐渐推开，房地产税基争议处理必然成为新常态。这与交易环节房地产税“一锤子买卖”完全不同。纳税人更擅长于横向对比，而且，在评估精准度上会提出更高的要求，人们也更加习惯就房地产税基提起争议的新常态。

房地产税涉及千家万户，与人们的生活休戚相关，纳税人在进行纳税时，必然锱铢必较。在税率既定的情况下，决定房地产税负情况的主要税基。税基越高，税负越大。纳税人对房地产评估机构、评估方法、评估结果都会用心关注。这样一来，房地产税基争议将成为常态化，成为人们日常生活的有机组成部分。

3.房地产税基争议进入更深层次

在持有环节征收房地产税的背景下，随着人们越来越清晰自己的税负，对自已的物业很关注，这样，对税基更加较真，在争议处理层面上，将进入更高层次，行政复议或诉讼案例将会出现。

行政复议和诉讼层次是房地产税基争议处理的高级层次，只有在咨询与解释、价格复核都无法解决的争议才会进入到司法层面。房地产税基争议一旦进入司法层面，那么，法律的相对人就是地方税务局和纳税人。而地方税务局一般是将房地产评估工作委托给评估机构，那么，评估机构将成为最终的实际法律应诉人。

总之，如果未来房地产税在持有环节开征，则对于征管者而言，评估要公平公正、税率要透明一致、征管要公开严谨；而对于争议处理的管理部门而言，他们要面对房地产税基争议量加大、房地产税基争议常态化和房地产税基争议进入更深层次的挑战。在税制改革的大背景下，争取税赋的公平、公正日益成为每一个纳税人关心的话题，对于既不能转移给他人，又需要每年缴纳的房地产税，纳税人会越来越重视税基评估的准确性和科学性。

参考文献：

土地使用税征管建议篇(3)

【关键词】 房地产税制； 现状； 思路 建议

我国现行的房地产税存在税制过时、税基狭窄、税种重复、内外企业税负有别等诸多问题。税负主要集中在房地产的开发、建设、转让和交易环节，保有环节少，不能适应社会经济的发展状况，不能在地方政府的财政收入中起重要作用，改革现行的房地产税制势在必行。

一、我国房地产税制现状及存在的缺陷、不足

（一）税制繁复，税种结构不合理，房地产保有环节税负过轻，内外资房地产企业税制不统一，有违税收公平原则

我国现行征收与房地产开发经营相关的税费共12项，分别在房地产运行的不同阶段和环节征收。土地批租、征用环节，要缴纳契税、耕地占用税（外资企业不征）、印花税，同时还要交纳土地出让金、土地使用费等费用；开发建设、转让环节涉及的税费较多，有契税、营业税、印花税、城市维护建设税和教育费附加（外资企业不征）、土地增值税、企业所得税、个人转让房地产征收个人所得税；房地产占有和使用环节缴纳的税种有房产税（外资企业为城市房地产税）、城镇土地使用税（外资企业为土地使用费）。

由此看出，一方面，房地产税主要集中在开发、建设、转让等流转环节，多为流转税种，而流转税为间接税，具有可转嫁性，房地产开发企业将税负转嫁给了购房者；另一方面，房地产税种繁复、征收环节多，存在重复征税和多层次收费，如对房屋出租的租金收入，既要征收营业税，又要征收房产税，成为导致商品房房价居高不下的原因之一。

内外资房地产企业分别使用两套房地产税制，对涉外企业只征城市房地产税，而且只对房产征收，对地产不征收，城镇土地使用税、城建税、教育费附加、耕地占用税也只对内资企业征收，内、外资企业税负不统一的矛盾日益突出。内外有别的房产税税收待遇，不符合市场经济公平、公正的原则，也不利于市场经济竞争机制的建立。

（二）城乡税制不统一，征税范围有一定局限性

我国目前房产税和土地使用税的课税范围仅包括城市、县城、建制镇和工矿区，这些范围以外的房产与土地则不需要纳税。伴随着城乡经济一体化的发展，在城乡交界处和农村开办的工商企业数量日趋增多，所占用的房地产数量也日趋增大，这些企业与坐落在城镇的企业同样享受到公共物品带来的便利，却不需要承担房产税的纳税义务，过窄的征税范围影响了房地产税的公平性。企业容易通过选择坐落地，在日常税收管理中形成“合法”避税，不利于企业在同等条件下公平竞争。尤其在城镇与非城镇的交界处，有些地方一条街道两侧，一侧企业纳税，而几米之外的另一侧企业就不用纳税，税负显失公允。

（三）计税依据和税率设计不合理、不规范，易导致税负不公

现行房产税的计算有从价计征和从租计征两种办法。从价计征是房产原值减除10％－30％的比例后的余值按1.2％的税率计征，房产原值是“固定资产”科目中记载的房屋原价，这种折余价值依据的是历史成本，不能反映房产的市场价值；从租计征是依据房产的租金收入按照12％的税率征收，房屋的租金一般是根据租赁市场的行情予以确认。同一个税种，两种计税依据，不够规范。同时，对房产出租者而言，除交纳房产税外，还要承担营业税和城建税与教育费附加，与按历史成本计税的从价计征相比，使得房屋出租这一行为的综合税负非常高，从而导致大量隐性市场的偷漏税交易。

现行城镇土地使用税是以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，实行从量计征方式。这种征税方式使税额不能随课税对象价值的上升而上升，具有税源不足且缺乏弹性的缺点，不能发挥调节土地级差收入的作用，也无法对土地闲置现象和土地投机行为起到应有的调节作用。

二、完善房地产税制的建议、思路和措施

按照新时期税制改革“简税制，宽税基，低税率，严征管”的原则，改革现行房地产税中不合理的部分。要通过房地产税制改革，建立起新的房地产税体系，促进税收制度的改革与完善，推动财政体制的变革，从而提高整体经济运行的效率和质量。

（一）改革和完善现行的房地产税制，建立统一、规范的房地产税收体系

1.房地产投资环节，保留营业税和企业所得税

在房地产交易环节，保留印花税和契税，将不适宜的内容进行调整。继续征收个人所得税，建议改变目前对个人财产租赁、财产转让所得的资本性收益采取20％的比例税率的做法，采用累进税率计征。

2.加强房地产保有环节的征税

为促进合理利用房地产资源、调节政府与房地产所有者、房地产实际占有者之间的收益分配，建议合并现行的房产税、耕地占用税、城镇土地使用税及对外资企业征收的城市房地产税，开征统一的物业税，将对房产和地产的征税统一起来。对于城市房地产，无论是经营性的，还是非经营性的，都要纳入房地产税的征税范围。为体现房地产的市场价值，建议按房地产的评估价格作为计税依据；为体现量能负担的原则，可以考虑经营性房地产按高档税率课征，非营业性房地产按低档税率课征，特别是对居民住宅的保有课税，实行低税政策；为简化税制，将从价、从量、从租计征统一为从价计征。

3.开征空地税

即以闲置未用的土地为课征对象，对空地的实际持有人征收。所谓空地，是指未按法定要求利用满一年的；或者有偿出让的土地超过出让合同约定的动工开发日期一年未动工开发利用的；或其地上建筑改良物价值不及所占基地标定地价20％的土地。开征空地税，可以节约用地，杜绝土地浪费现象，使土地得到合理的利用，提高土地利用效率。目前，国家对闲置一年以上的空地征收土地闲置费，这已经从实践上和法律上奠定了开征空地税的必要条件。

4.适时开征遗产税和赠与税

遗产税和赠与税的开征将弥补无偿转让房地产环节税收调节的缺位，防止纳税人以无偿转让为掩护，逃避纳税。

（二）建立评估机制，以房地产的评估价值作为税基

现行房地产税中存在多种计税依据，多种标准混用，造成纳税人的税负不均，既影响公平，又缺乏效率。因此，建议改革房地产税的多种标准，采用统一的评估价值作为税基。随着经济的发展及房地产市场的变化，房产价值随之上下浮动，而评估值中包含房产升值和降值所产生的收益变化因素，能够真实地反映房产的现值，可以较好地调节土地级差收益，使纳税人的税收负担相对公平。同时，也可使国家的财政收入随房地产价格的上涨而增加，避免了由于从租、从价计税造成的税收差异，促使纳税人合理利用房地产，促进房地产的合理配置，发挥房地产税对房地产市场的积极作用。以评估值为计税依据，没有出租房产和自营房产之分，提高了税收透明度，增强了公民的纳税意识。

（三）健全、完善房地产税课税的相关配套制度与保障系统

完善房地产价格评估制度，建立以房地产评估制度为核心的征管运作体系。加强对房地产价格评估理论和方法的研究，逐步形成一套符合我国国情的房地产估价理论、评估评税制度和方法体系，为房地产税收计征提供科学的依据；制定房地产评税法规和操作规程，设置房地产评税机构，配备评税或评价专业人员，加大房地产税收征管的力度；建立财产登记制度，设置土地位置、权属及面积的台账，实行房屋和土地产权证书合一制度，尽快实行“房地合一”的新体制，建立与评估、税收征管有关的信息数据库，运用计算机技术进行搜集、处理、存储和管理。

（四）完善现行的转移支付制度，赋予地方政府一定的税收自

按照市场经济体制和公共财政理论的要求，参照国际经验，规范我国的转移支付制度，建立起以均等化为目标的转移支付制度，以保证各个地方政府有财力提供最基本的公共产品和服务。赋予地方政府一定的税收权限，充实地方政府财源。房地产税的税基不具有流动性，地方征收管理的成本较低，适宜划归地方所有。房地产税归地方所有，能促进地方政府提高公共服务的效率和质量，使地方政府真正成为一级独立的财政，增加地方政府的财政收入，减少对土地出让金的依赖程度，维持财政的可持续发展和提高地方财政的效率。

【主要参考文献】

[1] 邓菊秋.论我国房地产税改革的目标和思路.《税务与经济》，2007年第1期.

[2] 何红，王维宏.论我国房地产税收制度的改革与完善.沈阳工程学院学报（社会科学版），2007年第3卷第2期.

[3] 邱秋.我国房地产税制改革的设想.《财会月刊》（综合版），2007年5月.

土地使用税征管建议篇(4)

一、以完税审批制度为核心，整合征管资源，实现集中统一管理

地税部门在“两税”移交初期，对两税征管工作不熟悉。为保证两税征管工作迅速走上规范化轨道，我们推行了完税审批制度，将该制度体现在政府纪要文件中，运用于税收征管的全过程，起到了“一书当关，多税统管，政策到位，应收尽收”的征管效能。

（二）体现制度的可操作性，实行源泉控管。完税审批制度的主体就是运用于日常税收管理工作中的《完税(费)凭证审核通知书》，该通知书分上下两栏，上栏由房产、土管部门按规定的格式填写申请人名称、申请事项、办理流程。下栏由主管地税机关填写审批意见，经办人签字，单位盖章。此通知书一式二联，第一联交协税单位，第二联交地税机关。在制度的应用操作上，实行“房产、土管开具，地税机关审批，房产、土管见书办证”的征管流程。凡在房产、土管部门办理《房屋产权证》和《土地使用证》的申请人，必须通过《完税(费)凭证审核通知书》履行了纳税义务后，方能办理权属证书。《完税(费)凭证审核通知书》的应用，发挥了“一书当关，多税控管”的作用，强化了两税及相关税收的源泉控管。元至9月份，全市共开具完税费凭证审核通知书××××份，其中，涉及耕地占用税的××××份，涉及契税的××××份，共征收税款××××万元。

(三)体现制度的权威性，实施全市统一。在实施完税审批制度的过程中，我们通过多种渠道进行了全方位的推进和宣传，做到了完税审批制度“四个有”，即政府纪要有、联合发文有、协议合同有、操作规程有。市县各级政府领导高度重视完税审批制度，市政府三次召开由市政府办、开发区管理委会、市编办、财政、土管、房产、地税部门参加的联席会议，专题研究《完税费凭证审核通知书》在“两税”征管中的重要作用，并形成了《关于加强耕地占用税、契税移交及管理工作会议纪要》下发各地执行。各县（市、区）政府相继出台会议纪要，进一步明确了推行完税审批制度的重要性。市局与市房产、土管部门联合下发了《关于加强耕地占用税、契税征收管理工作的通知》，明确了实行完税审批制度后，双方所承担的工作职能、责任、工作方法及监督制约机制。各地地税、房产、土管部门在联合发文的指导下，签订了协管护税协议，进一步落实了完税审批制度。在此基础上，我们还制定了以完税审批制度为主要内容的《耕地占用税操作规程》、《契税操作规程》，通过多渠道、全方位的推行，有力保证了完税审批制度实施的权威性，使之迅速在全市范围内得以统一执行。

（四）体现制度的服务性，落实一窗办结。为切实提高办事效率，更好地服务纳税人，我们依据完税审批

二、以完税审批制度为载体，强化征管合力，加大协管护税力度

在完税审批制度得到政府支持和房产、土管部门的认可后，我们将制度的落实和《完税费凭证审核通知书》的应用放在首要位置。在实际工作中，部门间相互配合、相互监督，各级政府适时督办，形成了协管护税的合力，营造了齐抓共管的工作环境和氛围。

（三）部门联合，检查协税情况。建立了地税局与国土资源局、房产管理局的相互监督制约机制。凡发现国土、房产管理部门未使用《完税费凭证审核通知书》进行协税护税造成税款流失的，或地税部门不按政策擅自减免税款的行为，双方均可向政府部门反映情况，由政府部门依据会议纪要的相关内容进行责任追究，实施相关处罚。为配合监督制约机制的落实，我们还建立了定期联合检查制度，由政府部门牵头，每年组织一次地税、房产、土管部门参与的联合检查，重点检查房产、土地证书的发放数量与完税费凭证审核通知书的开具数量是否一致，应征税款与入库税款是否一致。今年7月份，全市7个联合检查组根据要求对各地协税护税情况开展检查，对76起证、书不符、有证无书的行为进行了纠正和处理，查补税款23.4万元。特别是今年7月份后，各地检察机关进驻房产、土管部门，对其协税护税情况进行检查，处理了一批渎职、失职、不作为的干部，进一步优化了协税护税环境。

三、以完税审批制度为主线，监控征管环节，确保政策落到实处

“两税”移交地税部门征管后，我们发现要抓好两税征管，必须紧紧抓住价格

(一)抓好价格评估环节。“两税”征管工作的重点和难点，就是房产计税价格的确定。针对少数房屋契税纳税人隐瞒、虚报成交价格的行为，我们与房管部门紧密配合，依托房管部门的评估机构，加强对房屋契税计税价格的审定。在《契税纳税审核表》内设计了房屋价格评估部门意见、评估人签字盖章等栏目。房产局在受理房屋产权登记手续时，根据申请人填写的《契税纳税审核表》，对申请人提供的房屋成交价格进行审核。对低于市场价格的，由房管部门评估机构进行评估，并在《契税纳税审核表》中的对应栏目注明评估价格，签字盖章后交申请人到地税机关办理契税征免手续。如嘉鱼县地税局在价格评估这一环节，实行户户评估制，从而有效遏制了房屋交易中计税价格偏低的现象，保证了契税和相关税收的足额入库。

（二）抓好资料收集环节。“两税”有别于其他税种，特点鲜明，都是一次性征收，只有建立完整的征管档案，对纳税人的基本情况表、纳税申报表、各种征缴文书、税票存根等纳税资料做到逐一归档存查，才能做征管有序。我们在实际工作中十分注重对“两税”资料的收集、整理和归档管理，分别设计了契税和耕地占用税台账，受理审核岗人员收到纳税人纳税、减免税、退税申报后，及时登记相应台账，并将纳税人基础资料信息录入微机，使纳税人的征管情况一目了然。在基础资料管理上，要求纳税人申报“两税”时，提供由房产、土管部门开具的完税费凭证审核通知书，房产、土管评估报告，购房、土地转让合同，销售不动产或转让无形资产专用发票或建筑安装业专用发票，纳税人身份证。对购买二手房的，要求提供原房产证的复印件。对农民占用耕地建房的，要求其提供农业户口证明复印件，以此作为减半征收的依据。通过严密的资料收集整理归档手段，确保税源信息得以准确掌握。

（三）抓好税收减免环节。我们严格按照总局的两税减免管理办法，明确了耕地占用税和契税减免税审批权限和程序。在审批权限上，实行两级审批。一是办税服务厅“两税”窗口中的受理审核岗，负责审批农业户口人员占用耕地建设自用的住宅的耕地占用税减免，负责审批法定继承人继承土地房屋权属、夫妻离婚发生土地、房屋权属转移、个人购买自用普通住宅、购买二手房等项目的契税减免。二是县（市、区）局税政股，负责审批除上述规定以外的两税减免。在审批程序上，纳税人提出申请并提供相关证明材料后，经受理审核岗或税政股审核无误后，在纳税人的《完税费凭证审核通知书》上加盖主管税务机关或县局税收专用章，交给纳税人到房产、土管部门办理有关证照。在减免税工作中，各级审批人员认真把握两税征、免界限，对符合政策规定的及时办理减免税手续；对不符合减免税规定的，一律照章纳税，不开任何减免税口子；对在契税征收上开口子、做人情的，按照《执法过错责任追究办法》进行责任追究。通过对减免税的严格管理，既让纳税人享受了国家的税收优惠，又控制了人情税、关系税的发生，保证了国家税收政策的落实到位。元至9月份，全市地税部门共减免“两税”510.43万元。

四、以完税审批制度为抓手，提高征管效能，促进税收一体化管理

两税移交地税部门征管，其目的就是发挥地税征管优势，以两税征管为把手，实施房地产税收一体化管理。我们按照这一思路，充分发挥完税审批制度的抓手作用，全面落实“一书当关，多税统管”的工作原则，严格把好政策公示、以票控税、电子管理等三个关口，掌握并控管了房地产行业税收。

（二）严把以票控税关。按照房地产税收“一体化”管理的要求，我们加大了“以票控税”力度，实行“不见发票，不开税票，不发完税费凭证审核通知书”的管理办法。对办理房屋产权初始登记的申请人即新建房户，要求提供房屋建筑的发票，以加强对建筑安装税收的控管；对办理购买房屋产权登记的申请人即购房户，要求提供销售不动产的发票，以加强对销售不动产税收的控管；对购买二手房的产权登记申请人，要求提供购房发票和原房产证、土地证复印件，以加强对土地增值税等相关税收的控管。对不能出具发票的，不在完税费凭证审核通知书上签字盖章，不得办理产权登记手续，并告知纳税人在规定的时间内，督促房屋转让者到地税机关办理涉税事宜，开具相关发票。同时，加强对房屋开发商的票据管理，对未按规定开具、取得税务发票的单位和个人，严格按《中华人民共和国发票管理办法》处理。通过严格“以票控税”，有效控管了房地产业相关税收。元至9月份，全市房地产营业税同比增长43.56%，成为地方税收新的增长点。

土地使用税征管建议篇(5)

认清形势 明确目标 攻坚克难 全力推进 扎实做好两税征收工作 ——在全县耕地占用税、契税征收工作动员大会上的讲话 （2008年4月 日） 同志们： 这次全县耕地占用税、契税征收工作动员大会是经县委、县政府研究，决定召开的一次重要会议。会议的主要目的是贯彻落实县人代会、县委全会暨经济工作会议精神，部署我县耕地占用税、契税征收工作，堵塞税收漏洞，确保财政预算平衡，为完成全年税收任务创造条件。刚才，宣读的《县耕地占用税、契税征收工作实施方案》及《关于征收耕地占用税有关问题的通告》、《关于征收契税有关问题的通告》，是经县政府常务会议、县长办公会议讨论通过的，希望大家会后认真学习，抓好落实。下面，按照会议安排我先讲三个方面的问题，一会儿，县长还要作重要讲话，希望大家细心听会，认真抓好贯彻落实。 一、统一思想，充分认识耕地占用税、契税征收工作的重要性和必要性 税收是财政收入的主要来源。税收任务完成的好坏，直接影响着全县财政的收支平衡，关系到经济发展和社会稳定。做好税收工作，增加税收收入，对于促进我县经济和社会全面发展具有十分重要的意义。县十二届人大三次会议政府工作报告和县委全会暨经济工作会议中，均明确提出要加大税收工作力度，尤其是要重点做好耕地占用税、契税的征收工作，深挖税收潜力，堵塞收入漏洞，做到应收尽收。这样的决策部署符合经济社会发展形势，切合我县实际，十分及时、非常必要。客观的讲，由于我们以前这项工作开展得不好，干部群众中有一些模糊认识，甚至错误认识，因此，形成共识是前提。 第一，做好耕地占用税、契税征收工作，是贯彻执行国家法律政策的需要。2002年10月份开始实施的新《税收征管法》及其《实施细则》对税收征管工作做出了更加明确的规定，做到“依法征收，应收尽收”。 年，河北省针对耕地占用税、契税的征收出台了《实施＜中华人民共和国契税暂行条例＞的办法》和《实施＜中华人民共和国耕地占用税暂行条例＞细则》。根据国家税务总局及省市财政部门的安排，农税工作要转变工作思路，实现工作重点由征收农业税向耕地占用税、契税的转移。国家税务总局今年将组织对两税征收情况的检查，省财政厅决定从4月份开始对两税政策执行情况进行检查，并明确规定，对于应征未征及违反规定擅自减免税款的，省厅将足额征缴并上缴省财政。我县由历史等多种原因，此项工作一直没有全面开展，我县财政收入流失的同时，国家、省、市的有关规定还没有很好的贯彻落实，法律及相关规定的权威、尊严也受到影响，甚至有的干部群众产生错误思想倾向，认为不交税是应该的。 同志们务必要认识到，征收耕地占用税、契税不是可有可无的，是一项必须要做的工作，不征，就要违反国家税法和中央政策，况且今年中央和省都要对两税征收情况进行检查督导，如果做不好，国法不容，省、市不答应。对县本级来讲，将会影响地方可用财力，危及到财政安全，影响公教人员工资发放和政权运转。对于企业、个人来讲，也是房地产手续合法有效的证明，现在北京、保定等大中城市没有交耕地占用税、契税，房地产就不能进行交易，这不是危言耸听，而是明摆着的事实。随着社会经济的发展，房地产交易日渐频繁，人们在这方面的意识也增强了，眼下出点钱交税，将长期受益，否则，今后进行交易、转让、抵押贷款等，先要补交税款和滞纳金，不然就没法进行，或者说交易了也属非法行为，得不到法律保护，不利于企业、公民正常开展经济活动。因此，重视和加强耕地占用税、契税的征收管理，既是贯彻落实国家、省、市有关政策的体现，是立足我县实际，堵塞税收漏洞，增加县级财力的需要，也是培养人们树立自觉纳税意识，创造良好税收环境的需要，同时也是促进企业、公民正常开展经济活动的需要，我们必须要重视这两税的征收。 征收两税与当初征收农业税一样，占地、交易就要照章纳税，这是国家法律的规定，是一件严肃的事情，没有商量的空间，绝非儿戏。这次动员会，既是一次全面动员部署会，也是一次广泛宣传政策的会，今天来的企业界代表比较多，并且在两税征收方面企业界是大头，希望大家认识到这一点，在积极主动的申报纳税同时，也要协助政府做好政策宣传工作，配合征收部门开展好工作。 第二，开展契税、耕地占用税征收工作，是全县财税工作的大局需要。2008年，财政总收入安排27496万元，同比增收2938万元，增长12%，其中地方一般预算收入安排9418万元，同比增收858万元，增长10%。按收入计划测算县级可用财力为20209万元，安排当年财政支出20209万元，同比增长18.8%。主要是考虑公务员正常滚动增资和全部兑现[2001]14号文增资政策，增加了破产企业职工安置费、偿还朝阳路、县乡公路建设等基础设施建设的欠账。 完成上述目标，我们面临着诸多困难。一是国家深化农村税费改革，农业税税率整体降低2个百分点；落实各项税收政策，如增值税起征点调高等都将直接导致税收减收。二是提高“两个确保”和低保水平，将增加支出。三是根据国家的调资政策，2008年新增工资部分以及落实以前年度工资欠帐等由县财政负担将增加刚性支出 多万元。四是我县税收占GDP的比重和财政收入占GDP的比重偏低，财政收入增长的后劲不足。五是我县已进入偿债高峰年度，今年按政策规定，省市财政将扣还我县各项借款近 万元。六是今年县乡道路建设我县投入资金 万元， 路建设我县投入配套资金 多万元。上述减收增支因素，都无疑会给我县财税工作带来巨大压力。在我们财政面临巨大压力的同时，我们的契税、耕地占用税又在大量流失，可以说很不协调。 从近年来应征未征契税、耕地占用税税源情况看，我县契税、耕地占用税在征缴过程中，还存在着很多问题。一是由于前些年的财政体制不合理，导致一部分契税和耕地占用税税源流失。各乡镇为了不提高乡镇财政收入基数，在完成当年农业税收入任务后，瞒报、漏征契税和耕地占用税。二是在城区开发改造过程中，对契税、耕地占用税政策法规宣传力度不够，征免界限不清，建设、国土、财政等有关部门的协调配合机制还未真正形成，税收征管部门监管力度不够，个别领导干部带头纳税意识不强，托关系、走后门以达到逃税，导致一部分税源流失。此项工作开展的好坏，直接影响今年财政收入目标的实现，影响保工资、保运转、保稳定的大局。因此，各级各部门各有关单位必须统一思想，将两税征收作为一项重点工作，认真组织，特别是建设、国土、财政等有关部门必须要卡死口子,堵住漏洞，切实做好两税的征收工作。 耕地占用税和契税是纯地方税种，是县级可用财力的重要组成部分。近年来，尤其是税费改革后，农税工作的重点一直是侧重于对农业税的征收。随着税费改革的深入进行，农业税率逐年降低，并且近年内将全部免除，这对于我县这样一个工业经济尚不够发达的农业大县，农税收入依然是地方可用财力的重要来源的现状，必然产生很大的影响，财税工作面临极大的挑战，可以说工作形势较为严峻。同时，随着改革开放的深入进行，我县经济社会呈现出快速发展的良好势头，县域内项目建设方兴未艾，房地产市场发展较快，规模不断扩大，房地产交易日趋活跃，耕地占用税、契税税源增加迅猛，潜力巨大；由于多种因素，我们对这两税的征收还非常不到位，税收流失极为严重，“守着金碗没饭吃”。与周边兄弟县市相比，我县两税征收明显滞后。以2008年为例，我县征收契税8万元，徐水县则征收了360万元，高碑店征了380万元，涿州征了960万元。从税源情况来看，我县与这几个县市没有多大差别，而契税收入却相差悬殊，可想而知，我们漏掉了多大的税源，从另一个侧面也可看出，全县这两税有很大的潜力尚待挖掘。据初步统计，自2001年1月至2008年底，仅在房产交易所办理房屋产权登记手续的散户交易额就达5000多万元，此项应征契税达200多万元，还不包括一些大型交易，更何况还有一大部分私下交易房产的行为，导致税源流失严重。因此，重视和加强耕地占用税、契税的征收管理，应作为当前和今后一个时期全县农税征收工作的重点。 第三，做好契税、耕地占用税征收工作，是保证社会全面进步的需要。十六大报告提出的全面建设小康社会，就是要建设一个惠及十几亿人口的、更高水平的、更全面的、发展比较均衡的小康社会。所谓更高水平，就是用大体20年的时间，使我国国内生产总值比2000年翻两番，人均超过3000美元，相当于中等收入国家的平均水平。按照国家统计局测算，未来20年，我国经济将保持7.18%的年均增长速度。虽然我县近几年保持了经济的快速发展，从去年开始进入保定市一类县行列，但与其他先进的兄弟市县比较我县的经济总量还比较小，特别是人均GDP过低，全面建设小康社会的目标任务很艰巨。今年我县经济和社会发展的任务较重，各项社会事业的发展对资金的需求量都很大。尤其是我县保稳定的任务很重，一方面，全县国企下岗失业人员、离退休人员以及低保人员增加，另一方面，公共卫生、教育、文明生态建设等方面的资金需求也很大。全县现有财力除保证工资支出外，还要保证下岗再就业、困难群体救助、医疗体制改革等公共性支出，这些都需要财税部门切实加大组织收入工作力度，争取多收、超收，为加速经济和社会和谐发展做出努力。因此，加大契税、耕地占用税征收就显得十分必要。 二、落实措施，努力做好耕地占用税、契税征收工作 这项工作事关财政收入大局，事关群众切身利益，必须要做细致、扎实的工作，确保取得良好的工作效果。 第一，加强宣传，形成氛围。为扎实有效地开展契税、耕地占用税征收工作，前段时间，各有关部门采取了多种形式大力宣传契税、耕地占用税征收政策，并收到了一定的社会效果。但从试运行情况看，征收效果还不理想。据有关统计表明，仅机关干部未交契税、耕地占用税的就占很大一部分。为此，我们要进一步加大宣传力度，要在县城主要街道悬挂标语条幅，要组织流动宣传车在主要街道巡回宣传，财政、建设、国土等有关部门领导要在电视台做专题访谈，要开展税收进度电视公示。通过上述措施，形成强大的声势，创造良好的税收征管氛围。要做过细的政策宣传和解释工作，我们相信只要把道理和纳税户讲清楚了，群众会理解和支持我们的。 第二，把握政策，依法治税。一是要做到应收必收。2008年新颁布的《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》对税收征收管理活动的全过程进行了具体规范，在法律、制度、机制和手段上为强化税收征管工作提供了有力的保证。特别是对依法治税提出了更高的标准和要求。依法征税是税收工作必须时刻遵循的基本原则，税收征管工作要严格依法办事，保证税收征管措施的合法性、合理性和可行性，既不能多征，也不能少征。要努力建立和完善科学高效的税收征管机制和以执法责任制为核心的考核管理机制，严格规范执法程序，进一步强化执法监督机制，将依法治税贯穿于税收工作的每一个环节。这次征收活动，对未按规定期限缴纳契税、耕地占用税税款的纳税义务人，按《中华人民共和国税收征收管理法》第四十条的规定，采取强制执行措施，依法扣缴税款，并按税收政策规定加收滞纳金；对拒不缴纳契税的纳税户依法予以处罚；对涉嫌犯罪案件，移交公安机关立案查处。涉税需强制执行案件，将申请人民法院强制执行，并通过媒体进行曝光，形成强大的威慑力。 根据税法及上级有关规定，结合我县实际情况，经政府研究，确定以下几条政策，在征收过程中要注意把握： 一是明确征收范围：1、2008年新批准占地，政府明确“打包”出让的，不再单独征收耕地占用税和契税；凡未明确“打包”出让的，照章足额征收。2、对2008年1月1日至2008年12月31日已经批准占地，但未缴纳耕地占用税和契税的，必须足额补缴税款，否则按规定查处。3、2008年以前批准的占地，县政府视情况，适时统一组织清理征收。4、企业破产改制过程中发生的应税行为，承受方的承受价格视为“打包”出让价，不再单独征收耕占用税和契税。5、单位集资建房属契税征收范围，应照章征收。 二是注意把握征收标准。要严格按照县通知和方案中规定的范围进行征缴，对上级有明文规定的免减对象，要认真按政策执行，决不能犯扩大化的错误，造成不稳定因素。（加上政策规定） 一、征收范围 （一）耕地占用税的征收范围 占用耕地（包括国家所有和集体所有的耕地）建房或者从事其他非农业建设的单位和个人，应当按规定缴纳耕地占用税。 （二）契税的征收范围 1、土地使用权出让、土地使用权转让。 2、房屋买卖、交换、赠与。 3、土地使用权、房屋所有权以下列方式转移的，视同土地使用权转上、房屋买卖或者房屋赠与，征收契税。 （1）以土地使用权、房屋所有权作价投资入股； （2）以土地使用权、房屋所有权抵债； （3）以获奖方式承受土地使用权、房屋所有权； （4）以预购方式或者预付集资款方式承受土地使用权、房屋所有权。 4、以划拨方式取得土地使用权的，经批准转让房地产时，应由房地产转让者补交契税。其计税依据为补交的土地使用权出让费用或者土地收益。 二、税款的征收程序 耕地占用税和契税由财政部门直接征收。耕地占用税计征税额为5元/平方米；契税税率为4% 。 （一）耕地占用税、契税实行纳税申报制度。耕地占用税的纳税义务人自纳税义务发生之日起30日内，契税纳税义务人自纳税义务发生之日起10日内，向财政部门办理纳税申报，并在规定的期限内缴纳税款。 1、获准征用或者占用耕地的单位或个人，持土地管理部门的批准文件，直接到财政部门办理耕地占用税的申报、完税手续。 2、土地使用权出让、土地使用权转让，由土地管理部门提供土地的成交价格，土地承受者直接到财政部门办理契税的申报、完税手续。 在国有土地出让过程中，有政府明确批示以“打包”方式出让国有土地的，纳税人所交纳的土地价款为含税价格；没有政府明确批示的，纳税人应依据土地成交价格和面积依法纳税。 3、房屋买卖（交换、赠与），由房产管理部门提供房屋的成交价格，房屋承受者直接到财政部门办理契税的申报、完税手续。 土地使用权出让、土地使用权转让、房屋买卖的成交价格中所包含的行政事业性收费，属于成交价格的组成部门，不应剔除。 4、财政、土地、房管三部门要密切配合，对未办理耕地占用税、契税完税或减免手续的，不得划拨征用或占用的耕地，不得办理土地使用权、房屋所有权的过户登记手续。 财政部门有权向土地、房管部门查询有关征收耕地占用税、契税的资料，土地、房管部门不得以任何理由拒绝提供。 （二）对纳税义务人未在规定期限内向财政机关申报纳税的，从滞纳之日起，耕地占用税按日加收应纳税款5‰的滞纳金，契税按日加收应纳税款2‰的滞纳金。 （三）纳税义务人不按规定期限缴纳税款，并经多次催缴后仍不履行征收机关的完税决定，既不申请复议也不向法院的，财政机关可申请人民法院强制执行。 第三，要强化服务，提高效能。搞好征收会战不是简单的工作，不仅要加强税收征管，而且要做好优质服务。财税部门要适应新形势，转变工作思路和工作方式，运用现代技术手段，提高服务质量，开创工作新局面。要进一步简化办税手续，公开办税制度，在政策咨询、纳税申报、发票供应等税收管理的各个环节为纳税人提供优质、高效、文明的服务，创造一个公正、透明的税收环境。税收是政权运转的前提，是生产力发展的基础。组织收入是财税干部的天职，是衡量广大财税干部工作成就的最根本的标准。因此，我们要克服畏难情绪，努力做好工作。同时要加强自律，树立依法治税的理念，讲法不讲情，恪尽职守，执法为公，不管是谁，只要触犯税法，偷逃税收，都要依法严加惩治。 三、加强领导，圆满完成契税房产税收缴工作 契税、耕地占用税征缴工作在我县来讲是一项新工作，硬任务，刚刚起步，工作量大，政策性强，必须加强领导，严密部署，集中精力，全力推动，按县委、县政府的要求保质保量地开展好征收工作。 第一，落实责任。近年来我县契税、耕地占用税征收管理不太规范，纳税人纳税意识不强，征收难度较大，所以我们这次把全县广大党员干部带头纳税作为契税、耕地占用税征收的切入口。各单位主要领导就是这次契税、房产税征收的第一责任人。领导干部本人要带头纳税。同时，要配合征管部门，将本单位应缴未缴契税的干部职工的名单拿出来，在做好单位干部职工思想工作、督促其主动纳税的同时，对没有按法定程序缴纳契税、耕地占用税的干部职工，实施强制执行，采取统扣统交的办法。 第二，要标本兼治。征管部门要以这次契税、耕地占用税征收会战为契机，依法治税，标本兼治，不断完善契税、耕地占用税征收管理工作。目前，我们出台了《定兴县契税耕地占用税征收工作实施方案》及《契税征收管理实施办法》、《耕地占用税征收管理办法》，这就是我们征管部门实施依法纳税的依据。今后，我们征管部门就要依照《耕地占用税、契税征收工作实施方案》以及两个办法来开展税收征管工作。征管部门在税收征收管理上，必须做到标本兼治。治标，就是要加大契税、耕地占用税征收管理的政策宣传力度，创造良好的舆论，增强纳税人的自觉纳税意识；治本，就是要形成制度，依法纳税，依法采取强制执行的措施，实现应收尽收。 第三，要协调配合。征收会战是全县一次大型的经济活动，需要方方面面的支持和配合。各级各有关部门要站在经济和社会发展的高度，支持财税部门做好税收工作，支持财税部门依法治税。对妨碍财税部门依法执行公务的问题要依法及时处理，维护税法的严肃性。公安、司法机关要加强与税务部门的联系和配合，做好涉税案件的查处工作，加大对涉税违法犯罪行为的打击力度，整顿和规范税收秩序。工商行政管理部门要与财税部门建立工作联系和协作制度，加强对纳税人的户籍管理，最大限度地减少漏征漏管户。新闻宣传单位要加大税收法制宣传力度，营造良好的依法治税舆论氛围。 同志们，搞好契税、耕地占用税征收管理工作，对于圆满完成全年财政收入任务目标意义重大，更是县委、县政府交给大家的政治任务，希望大家积极行动起来，鼓足干劲，强化举措，攻坚克难，开拓进取，确保圆满完成征收收入任务，向县委、县政府和全县人民交一份满意的答卷。 谢谢大家！

土地使用税征管建议篇(6)

关键词：房地产企业；土地增值税；征管

中图分类号：F812.4 文献标识码：A 文章编号：1006-8937（2014）2-0016-02

1 事件回顾

2013年11月24日，央视《每周质量报告》报道，长期关注我国房地产业发展的北京忆通律师事务所律师李劲松，根据国家统计局、财政部及国家税务总局公布的房地产相关数据以及上市公司的年报得出结论：自2005年1月1日至2012年12月31日，万科等45家房企应交而未交的土地增值税总额超过3.8万亿元。报道播出后，一石激起千层浪，遭到的房地产企业的集体喊冤。其后，国家税务总局财产行为税司负责人26日发表了意见，认为上述对土地增值税欠税巨额的推算，方法是不正确的，是对税收政策和征管方式存在误解误读。至此，上述报道引起的各方纠纷才被慢慢平复。无独有偶，随后的12月11日，北京市地税局公布了最新一期欠税名单，56家企业中涉“房”企业占了六成，税种则主要包括土地增值税、营业税等。

开发商欠税报道的频频披露，使得土地增值税这一税法专业术语成为了街头巷尾谈论的话资。房地产企业大量拖欠土地增值税税款的现状对我国现阶段土地增值税的征收与管理提出了新的要求。本文力图在剖析上述事件发生原因的基础上，对于如何改变土地增值税征管难的现状提出了自己的想法。

2 房地产企业土地增值税征管难的原因分析

2.1 房地产企业依法纳税意识不强，不愿及时交纳税费

正如相关报道中所述，房地产企业确实存在大量尚未交纳的税金，只不过由于土地增值税交纳的时点上不一致的问题导致房地产企业的集体喊冤。笔者认为，造成房企主动性不强、不愿及时交纳税费，从房地产企业自身因素来看，主要基于以下几点。

一方面，房地产企业自身对于土地增值税的纳税意识不强，一直存在侥幸心理。房地产项目由于经常跨年度开发，且以预售为主，因此，开发商会想方设法拖延纳税时点，或增加扣除项目，减少实缴税费。不仅如此，从客观上看，由于土地增值税本身计算复杂，存在很大的避税空间，房地产企业在进行清算时会采用各种方法进行规避、甚至偷逃税费。例如：将项目分割为数期开发，最后一小部分一直不收尾，导致不符合交纳土地增值税的征税范围。又如，为逃避土地增值税相关比例规定，房地产企业在销售将要达到85%时便不再出售，低于土地增值税的征收标准。上述行为均导致土地增值税不能及时上交。

另一方面，由于房地产企业负担较重，从主观上看，房企也会进行税收的规避，拖延土地增值税的交纳时间。现阶段，在房地产开发、转让、出租、保有过程中涉及税种有11个。且现行房地产税种繁杂，重复征税现象严重。如开发商交纳了土地增值税后还需交纳所得税，涉嫌双重征税。又如，房企交营业税、又要交土地增值税，意味着交易环节两次征税。全国工商联房地产商会的数据显示，各地房地产开发项目销售收入中流向政府的份额约为三至六成。目前，仅仅在房地产交易环节，房企的总体税负水平相当于销售收入或经营收入的23%左右，税负水平偏高，也导致了房地产企业进行拖延税款的清算，甚至进行偷逃税费。

2.2 税务部门存在畏难情绪，税款不易征收

税务部门对房地产企业土地增值税的征收管理政策过于繁杂，缺乏可操作性，导致征收成本大，拖延清算现象突出。而且，从税收部门的角度看，由于土地增值税的计算复杂，要求税收人员必须有很高的专业水平，而税务部门人员现状难以满足土地增值税的及时清算。因此，税务机关的清算力度不到位也导致了企业拖延清算的做法。

正是由于这些因素，地方税务部门在征收的过程中，大都采取各种变通手法，而房企也同时采取一定的措施来规避风险。

3 改进措施

土地增值税是一种非持续性税种，是对土地增值额征收的，特定环境下为特定目的征收的一种税。我国土地增值税自1994年开征，当时的目的仅仅为了抑制之前过热的炒地行为。达到目的后，1997年国家本打算取消土地增值税，后来因为某些特殊原因未取消。然而，税务机关其后对于该税种并没有执行严格的征收管理。而后，2007年国家税务总局发出土地增值税的强制清算通知，加强了对该税种的征收管理，目的是为了增加房地产企业的成本，减少房地产企业的所得，压缩开发商的获利空间，从而达到抑制房价的过快增长。土地增值税征收的过程使得土地增值税逐渐变成了抑制房地产冷和热的工具，冷的时候，土地增值税就松一些，热的时候就紧一些。但是，目前的形势已有所变化，为了真正发挥土地增值税的调控作用，解决土地增值税征管难的问题，笔者提出了如下的建议。

3.1 征收方式改“地方”为“中央”

该税种现为地方税种，由地方政府进行征收，征管存在很大的“弹性”。而且各地征收方式和标准不统一，虽然绝大多数均为预征方式，但是预征的基数也不统一，有的以销售收入为基础，有的以价格预估的利润值。为防止地方政府与地方房地产企业之间的“利益相关”，建议将该税种改为中央征收而不是地方征收，避免地方政府将房地产企业土地增值税的征管行为转变成为调节地方财政多寡的手段，杜绝“土地财政”，从真正意义上落实土地增值税的征收管理。

3.2 调整征税范围、简化征收环节

实现宽税基、低税率，调整现有的征收范围并简化征收的计算环节。现行土地增值税的纳税范围是转让土地使用权、地上建筑物及附着物连同国有土地使用权一并转让。而对于土地稀缺性所产生的增值和地方政府提供相应公共产品所产生土地增值、土地使用权出租及土地和房屋作价入股参与合作而导致土地增值并没有纳入土地增值税的范围。笔者认为，可以对于土地增值税的征税范围进行调整。一方面，将土地增值税的征税范围改为只对土地课征，取消对地上建筑物的课征，对于地上建筑物的征税纳入房地产税范畴；另一方面，改原有的土地增值税只为转移买卖征收，增加对于出租土地使用权的征收、及其对于土地稀缺性增值的征收。同时，简化征收的计算环节。

3.3 完善估价制度及其健全的房地产管理机制

土地增值税确定的一个主要障碍是房地产的估价。为保证房地产估价的规范性和准确性，国外许多国家或地区都已经建立起了房地产评估机构，部分国家实行了房地产估价师制度。我国应借鉴国外的先进经验，完善房地产估价制度，建立评估体系，并在全国建立土地信息系统。一方面，应尽快制定房地产评估法律法规，加快房地产评估专业化队伍建设，实行评估师注册登记制度，增强房地产评估力量。另一方面，建立健全的房地产管理机制，加强各部门联系，实现信息共享，全面掌握房地产产权情况，建立起房地产信息查询系统工作。对房地产的各个开发环节实行必要登记和监督机制。实现数据资源共享制度，确保房地产税税基的准确、无误，大大加强土地增值税的征管工作。

3.4 加快房地产税费综合改革

从房企的角度上看，由于房地产企业缴纳的税种过多，房地产企业税负过重，也是房地产企业大量拖欠税款的主要原因，应改“堵”为“疏”，减轻房地产企业负担，建议一方面将我国现有的房地产税种适当合并。同时，取消不合理收费政策。另一方面，进行房地产税负的综合改革，综合考虑土地增值税及土地出让金、所得税及其房地产税，可将土地增值税并入企业所得税、个人所得税或房地产税中。从而减轻房地产企业的纳税负担、优化税负结构、减少征管成本，最终达到提高税收征管效率的目的。

3.5 出台更为完善的房地产企业土地增值税偷漏税奖惩

措施

为加强对征管工作的监督，从完善税收征管法及相关的征管政策的角度入手，针对土地增值税可以考虑出台更为完善和严厉的偷漏税奖惩措施，加大房地产企业的欠税成本，有效防止土地增值税的偷逃行为。

参考文献：

[1] 张琪.房地产税对房地产市场的调控作用研究[J].北方经济，2013，（1）.

土地使用税征管建议篇(7)

关键词:房地产税收制度;改革;物业税

房地产税收制度是我国经济体制的重要组成部分,不仅指导着房地产税收的合理征纳,而且对调节房地产市场秩序、规范房地产行为起着重要作用。我国现行的房地产税收制度是在1994年实行税制改革的基础上形成的,曾指导房地产行业繁荣发展,对促进国民经济增长起至关重要的作用。但随着经济形势的转变,我国房地产市场中出现一些突出问题,如房价猛涨、投资过热、低买高卖、土地闲置等,这一系列问题我国现行房地产税收制度已很难对其进行调控和干预,因此对房地产税收制度进行改革势在必行。

一、我国现行房地产税收制度

我国现行的房地产税收制度从税费的角度上看,主要涉及12项,包括土地增值税、房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、契税、固定资产投资方向调节税、营业税、印花税、城市维护建设税、企业所得税、个人所得税和教育费附加,其中固定资产投资方向调节税自2000年初暂停征收。另外,在现有的房地产税制中只有城市维护建设税和教育费附加是外商投资企业和外国企业不需缴纳的,其他税种在2009年已实现内外统一。房地产税收具体分布在土地使用权的取得和房地产的开发、经营和保有环节。土地使用权取得环节涉及的税种有企业所得税(或个人所得税)、营业税、印花税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、耕地占用税。房地产开发商在开发环节缴纳的税种主要有营业税、企业所得税(或个人所得税)、城镇土地使用税、土地增值税、城市维护建设税、教育费附加。在房地产经营环节,房地产开发商缴纳的税种主要有营业税、土地增值税、企业所得税(或个人所得税)、城市维护建设税、教育费附加、印花税、契税等。在房地产的保有环节,若自用房屋,缴纳的税种主要有城镇土地使用税和房产税;若出租房屋,缴纳的税种主要有营业税、房产税、企业所得税(或个人所得税)、印花税。

二、我国现行房地产税收制度存在的问题

(一)税种繁多,税费混杂

我国房地产税收制度税种繁多,重复征税,在同一环节征收多种税收,同一种税收又存在多种环节。如以土地为课税对象征收耕地占用税和城镇土地使用税;对房屋租金收入,既征收5%的营业税,又征收12%的房产税;对房地产产权转让收入既征收营业税,又征收土地增值税;对房地产产权转让环节时所签订的产权转移书据,双方既缴纳0.05%的印花税,承受方又要缴纳契税。同时,房地产市场税费体系混乱,以税代费、以费挤税现象普遍。如城建税实际上是为补充城市维护建设资金而向对从事生产、经营取得收入的单位和个人征收的一种费。另据调查显示,在房地产开发的整个过程中,税收为建筑成本的9%,而各种费用高达41%;2005年山东房地产开发费用支出最高占到三分之一,费挤税现象严重。税种繁多、重复征税、多层收费使房价上涨趋势严重。

(二)计税依据不合理

我国部分税种的计税依据不合理。对经营自用部分的房产税是以房产原值扣除10%-30%的余额为计税依据,城镇土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据。这两种计税依据未体现房地产的时间价值和土地的级差收益,房地产税收收入无法随着房地产的增值而增加,不能起到税收政策目标。另外,我国的土地出让制度不合理,我国目前的土地出让制度是土地批租制,根据土地用途期限分为40年到70年不等,这种一次性支付几十年税费的制度一方面加大房地产的建设成本,提高房价,另一方面又造成政府“寅吃卯粮”的现象,不利于土地资源的合理利用和城市的可持续发展。

(三)征税范围过窄

部分税种的征税范围过窄,阻碍市场主体的公平竞争,同时导致税源流失。如房产税和城镇土地使用税征收范围都仅限于城市、县城、建制镇、工矿区,不包括农村土地。随着城市化规模的日益增大,大量开发商将新增项目建在距离城市较近的农村,占用我国有限的耕地面积。同时房产税在城市免税范围过大,个人所有非营业用的房产都属于免税范围。

(四)重流通,轻保有

在现行房地产税收制度下流通环节税种较多,税负较重,而在房地产的保有环节税种较少,税负较低,且部分税种的免税范围过大。资料显示,在房地产的流通环节,税负水平已达到30%-40%。这种重流通的局面一方面造成房地产的合理流通受限,使新建商品房价格上涨,另一方面又助长了房地产的私下交易,阻碍房地产市场的健康稳定发展。而轻保有的局面使投资者不必为保有房地产而纳税,造成房地产资源的浪费。

(五)税收行政效率低下

税收行政效率可理解为以较少的税收成本获得较多的税收。现行房地产税收制度行政效率低下,主要表现在以下几个方面:

第一,税收立法层次低,稳定性差。目前有关房地产税收的实体法律仅有《中华人民共和国企业所得税法》和《中华人民共和国个人所得税法》,其他都是行政法规和规章,权威性低,稳定性差。

第二,部分房地产税种设计不合理,操作烦琐。如1994年初为抑制房地产炒作而开征的土地增值税,该税对增值额的规定十分繁琐,加上房地产开发销售周期较长使计税依据难以确定。同时税款征收手续复杂,不易执行,数十年来该税几乎流于形式,税款征收额较少。

第三,税收征管配套措施不健全。如房地产产权登记制度不完善,不可避免存在着许多私下交易,使税源减少。同时,与房地产税收紧密联系的房地产价格评估制度在我国发展很不成熟,一方面缺少适合我国国情的完整的理论体系和方法,另一方面税务部门内部现有的房地产评估机构和人员素质不够高,难以适应税收征管的需要。

三、对我国现行房地产税收制度改革的思考

(一)取消、完善部分税种

1、收费项目规范化。我国现行房地产税收制度中存在着大量收费现象,其中大部分属于不合理收费,影响房地产市场健康稳定发展。取缔不必要的收费项目,将必要的收费项目纳入税收管理,促进收费过程的公正严肃性。

2、取消土地增值税。在房地产开发环节需要对增值额征收土地增值税、企业所得税,这两种税收重复征税,不符合税收中性原则,并且加大房地产开发商建筑成本。同时土地增值税操作复杂,每年征收额较少,造成税收行政效率低下,影响税务机关的公信力,建议取消该税,减轻交易环节的税收负担。

3、合理调整城市维护建设税和教育费附加。现阶段我国税种中只有这两种税种是内外不统一的,应尽快统一内外资企业和内外籍个人的城市维护建设税和教育费附加,促进市场主体的公平竞争。城建税是为提供城市维护建设资金而开征的,不是一个独立的税种,以附加税的形式出现,计税依据为增值税、消费税、营业税三者实际缴纳的税收之和。建议将计税依据改为三税应缴税收之和。同时将目前地区实行的差别税率改为幅度税率,地方政府可根据当地经济情况进行调整,使税率更加灵活。

4、耕地占用税。耕地占用税是以实际占用的耕地面积为计税依据,实行定额税率从量征收的办法。建议考虑耕地的质量等级、肥沃程度、地势条件、潜在价值、单位面积年产值、使用年限等因素设置新的计税依据,并适当提高税率,以促进耕地资源的节约使用。

(二)合并税种,开征物业税

在房地产取得阶段,将印花税并入契税;在经营阶段,保留企业所得税(或个人所得税)、营业税、城市维护建设税和教育附加;在保有阶段,将房产税、城镇土地使用税以及一些费用合并为物业税。

1、物业税征收的意义。第一,优化现行税制。有利于消除现行税制重流通、轻保有的弊端,加速房地产市场的流通,抑制房地产的投资和投机需求。第二,促进房地产行业的竞争。物业税将现行房地产税收制度下一次性缴纳的税费分期缴纳,使房地产开发商在开发阶段的筹资成本和风险大大减少,降低房地产产业的壁垒,有利于吸引更多的开发商进入,促进行业繁荣发展。第三,有利于政府职能转变。在物业税的条件下各届政府分摊土地使用权出让收取的税费,这将导致本届政府的税费收入大幅减少,其为增加税收收入,必然会提供更好的公共服务,有利于投资环境和生活环境的改善。

2、物业税的设计。物业税的纳税人为在我国境内拥有土地使用权和房屋所有权的单位和个人,课税对象为土地和房屋,税率应该在0.84%-0.1%之间。物业税的征税范围应包括市区、县城、建制镇、工矿区和农村,同时个人自住房地产应纳入征税范围。物业税的计税依据应为房地产市场价值,该办法符合国际惯例,税额随着不动产价值的升高而增加。同时,由于物业税首次征收,可采取循序渐进的方法,先从商业房地产改革开始,逐步过渡到一般性质的房地产。

(三)提高税收征管效率

1、完善税收立法。在我国税收立法的实践中,立法机关制定的税收法律较少,行政机关占了主导地位,税收法律规范的效力层次普遍偏低,大多以规章立法的形式出现。我国房地产税收制度处于税收法律体系的大环境下,不可避免具有立法层次偏低的弊端,应尽快完善税收立法。第一,尽快制定《税收基本法》。《税收基本法》是税收法律体系中的母法,指导约束各种税收法律、法规、规章,对税收领域最基本、最重要的问题起规范作用。第二,将现行税收体系中较完善的税收规范性文件通过立法程序上升为法律或行政法规,提高税收法规的权威性。

2、健全税收征管的配套措施。第一,加强房地产产权登记制度。房地产产权登记是房地产税收课征的基础,首先,建立土地信息数据库,对土地基本情况进行登记;其次,实行房屋和土地产权合一制度,保证对房地产交易全面课税。第二,完善房地产价格评估制度。目前国际上通用的评估方法有成本法、市场比较法和收益法,各种方法都有优缺点。应尽快探索适合我国国情的理论体系和方法,并加强税务人员的培训。第三,继续推进房地产税收一体化。“部门协作、信息共享、先税后证、以票控税、源泉控管”是房地产税收一体化的实施要点。其在我国取得了阶段性成果,但各税务部门之间协调不够畅通,效率低下,应继续推进并优化其在我国的发展。

参考文献:

1、岳树民,李建清.优化税制结构研究[M].中国人民大学出版社,2007.

2、李国健.税收制度改革与发展研究[M].山东人民出版社,2004.

3、吕献荣.我国房地产税收体系之改革设想[J].财会月刊,2009(29).

4、聂银学.我国现行房地产税收制度问题探讨[J].理论学刊,2009(5).

5、王鹏,李菁.开征物业税对我国房地产市场的影响分析[J].税务与经济,2010(1).