电梯管理工作计划篇(1)

一、*年6月1日以前设计的城镇七层及以上旧住宅或住户入口层楼面距室外设计地面高度超过16米以上的旧住宅，没有安装电梯的，若具备有关条件，建议增设电梯。

*年6月1日以后设计的城镇七层及以上住宅或住户入口层楼面距室外设计地面高度超过16米以上的住宅，没有安装电梯的应增设电梯。

二、如需使用异产毗连旧住宅的共有部位增设电梯，或因增设电梯需改变共有部位的外形或结构时，应取得房屋所有权人一致同意，并签定书面协议。协议中应包括增设电梯费用和电梯使用费（含电费、维修保养费、管理费等）的分摊办法。

三、房屋所有权人书面同意和投资方委托，房地产开发企业、物业管理企业、房改房原售房单位或投资方等企、事业单位可作为旧住宅增设电梯项目的建设单位，负责组织协调工程报建、设备采购、组织实施等相关工作。

四、旧住宅增设电梯应结合城市旧区改建工作，遵循加强维护、合理利用、调整布局、逐步改善的原则，统一规划，分期实施，逐步改善。各市规划行政主管部门应积极协助做好旧住宅增设电梯的规划报建工作。

（一）根据城市详细规划中各规划地段各项建设的具体用地范围，建筑密度、间距和高度等控制指标，总平面布置、工程管线综合规划和竖向规划等内容，在旧住宅规划用地范围内结合各层平面使用功能核定电梯增设用地位置和界限，提供规划设计条件，核发建设用地规划许可证，避免影响本住宅和毗邻住宅的规划间距和通风、采光。

（二）根据有关批准文件、设计文件和城市规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证。

达不到规划、防火要求或对毗邻住宅的通风、采光等使用功能造成严重影响的，不得批准增设电梯。

五、未预留电梯井的旧住宅增设电梯应当由原工程勘察、设计单位进行补充勘察、设计并编制勘察、设计文件；经原工程勘察、设计单位书面同意（原单位不存在的，经建设行政主管部门同意），也可以委托其他具有相应资质的工程勘察、设计单位进行补充勘察、设计并编制勘察、设计文件。

设计文件中应有隔声、减振等内容。如设计单位认为有必要对旧住宅结构安全性进行鉴定的，须由具有相应资格的房屋安全鉴定机构进行现场查勘、测试并编制鉴定文书，作为补充设计的依据。

补充勘察、施工图设计文件须报建设行政主管部门审查批准后方可使用。设计文件还须通过公安消防机构对防火间距、消防车道等消防安全的审核。

已经预留电梯井的旧住宅增设电梯时不需重新进行勘察、设计和报建。

六、各市建设行政主管部门应积极协助做好旧住宅增设电梯的报建工作。

（一）合理缩短办理勘察、施工图设计文件审查、工程施工许可证和工程质量监督、安全监督等手续时间。

（二）按照《中华人民共和国招标投标法》及《广东省实施〈中华人民共和国招标投标法〉办法》等相关法规，组织、协助本市旧住宅增设电梯项目的建设单位统一进行工程施工、监理、电梯设备采购等批量发包，尽可能降低工程造价。

（三）适当减免勘察、施工图设计文件审查、工程质量监督等费用。

七、依靠社会力量，多种渠道筹措资金。

（一）经旧住宅房屋所有权人书面同意后，可将部分商品住房售后住宅共用部位、共用设施设备维修基金用于增设电梯。

属房改房的，经原产权单位同意后，可将部分已房改出售的公有住房共用部位、共用设施设备维修基金用于增设电梯。

（二）旧住宅房屋所有权人共同出资。根据楼层、建筑面积等因素，由旧住宅房屋所有权人按照一定的分摊比例共同出资，并签定书面协议。房屋所有权人可申请使用本人名下的住房公积金用于增设电梯工程。

（三）电梯厂商投资增设投币电梯或IC卡、磁卡电梯，谁受益、谁付费，通过收取电梯使用费取得投资回报。

八、引入市场运作机制，结合旧城改造工作，鼓励房地产开发商积极介入旧住宅增设电梯的建设。

房地产开发商作为独立的投资方和收益方，承担综合改造的全部投入与运作，通过对旧住宅的加层、改造，将新增建筑面积分别按市场价向旧住宅房屋所有权人或社会出售，从而取得投资回报。随着市场的逐步形成与完善，也可尝试小区或住宅整体置换、功能再造等模式。

九、旧住宅增设电梯应符合《特种设备安全监督条例》的规定，由具有相应资格的机构进行安装、检测，并按规定办理竣工验收。

十、旧住宅增设电梯后，可按有关规定办理公用面积确权手续，原则上谁出资、谁所有。

（一）旧住宅房屋所有权人共同出资建设的，可按出资比例确定房屋所有权人新增的公摊面积，并加入各房产证内。

（二）房改房原售房单位或其他投资者出资建设的（含使用住房售后住宅共用部位、共用设施设备维修基金的），新增公共面积重新核定产权后，可由所有权人按一定的分摊比例向旧住宅房屋所有权人出售。

房改房原售房单位出资建设的（含使用住房售后住宅共用部位、共用设施设备维修基金的），新增公共面积重新核定产权后，也可按现行房改房上市补购公摊面积的办法，向旧住宅房屋所有权人出售，收回投资款。

十一、旧住宅增设电梯后，经旧住宅房屋所有权人书面同意或业主委员会委托，由物业管理企业负责维护管理；没有物业管理企业的，可委托电梯厂商等相关单位负责维护管理。

十二、增设电梯可在条件成熟的小区先搞试点，总结出经验后逐步推广。

条文依据

第一条

中华人民共和国国家标准《住宅设计规范》（GB50096-*）强制规定，“全国城市新建、扩建的”“七层及以上住宅或住户入口层楼面距室外设计地面高度超过16米以上的住宅必须设置电梯。”

中华人民共和国国家标准《老年人建筑设计规范》（JGJ122－99）强制规定，“城镇新建、扩建和改建的”“层数为四层及四层以上”“专供老年人使用的居住建筑及公共建筑”“应设电梯。”

第二条

建设部第94号令《城市异产毗连房屋管理规定》指出，“异产毗连房屋所有人以外的人如需使用异产毗连房屋的共有部位时，应取得房屋所有权人一致同意，并签定书面协议。”“一方所有人如需改变共有部位的外形或结构时，除须经城市规划部门批准外，还须征得其他所有人的书面同意。”

第三条

建设部第19号令《公有住宅售后维修养护管理暂行办法》第六条，“公有住宅出售后，住宅共有部位和共用设施设备的维修养护由售房单位承担维修养护责任，也可以由售房单位在售房时委托房地产经营管理单位承担维修养护责任。”

第七条，“住宅共用部位和共用设施设备的维修养护费用，可以由售房单位按照规定比例向购房人收取，维修养护费用不足时，暂由原售房单位承担。具体收取标准和办法由省、自治区、直辖市人民政府规定。”“维修养护费用应当专户存入银行，由维修养护责任单位专项用于住宅共用部位和共用设施设备的维修养护。维修养护费用的使用受该幢住宅房屋所有权人的共同监督。”

第四条

《中华人民共和国城市规划法》第二十七条规定，“城市旧区改建应当遵循加强维护、合理利用、调整布局、逐步改善的原则，统一规划，分期实施，并逐步改善居住和交通条件，加强基础设施和公共设施建设，提高城市的综合功能。”

第三十一条规定，“在城市规划区内进行建设需要申请用地的，必须持国家批准建设项目的有关文件，向城市规划行政主管部门申请定点，由城市规划行政主管部门核定其用地位置和界限，提供规划设计条件，核发建设用地规划许可证。建设单位或者个人在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地管理部门申请用地，经县级以上人民政府审查批准后，由土地管理部门划拨土地。”

第三十二条规定，“在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证件。建设单位或者个人在取得工程规划许可证件和其他有关批准文件，方可申请办理开工手续。”

第五条

国务院《建设工程勘察设计管理条例》第二十八条规定，“建设单位、施工单位、监理单位不得修改建设工程勘察、设计文件；确需修改建设工程勘察、设计文件的，应当由原建设工程勘察、设计单位修改。经原建设工程勘察、设计单位书面同意，建设单位也可以委托其他具有相应资质的建设工程勘察、设计单位修改。”

第三十三条规定，“县级以上人民政府建设行政主管部门或者交通、水利等有关部门应当对施工图设计文件中涉及公共利益、公众安全、工程建设强制性标准的内容进行审查。施工图设计文件未经审查批准的，不得使用。”

国务院《城市私有房屋管理条例》第六条规定，“市、县人民政府房地产行政主管部门应设立房屋安全鉴定机构（以下简称鉴定机构），负责房屋的安全鉴定，并统一启用‘房屋安全鉴定专用章’。”

第七条

建设部、财政部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》（建住房［*］213号）第四条，“凡商品住房和公用住房出售后都应当建立住宅共用部位、共用设施设备维修基金。维修基金的使用执行《物业管理企业财务管理规定》(财政部财基字［*］7号)，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。”

第六条，“公有住房售后维修基金管理与使用的具体办法，由市、县财政部门和房地产行政主管部门共同制定，经当地人民政府批准后实施。”

财政部《物业管理企业财务管理规定》(财基字［*］7号)第三条，“代管基金是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人委托代管的房屋共用部位维修基金和共用设施设备维修基金。

房屋共用部位维修基金是指专项用于房屋共用部位大修理的资金。房屋的共用部位，是指承重结构部位(包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等)、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、楼内存车库等。

共用设施设备维修基金是指专项用于共用设施和共用设备大修理的资金。共用设施设备是指共用的上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、公用天线、供电干线、共用照明、暖气干线、消防设施、住宅区的道路、路灯、沟渠、池、井、室外停车场、游泳池、各类球场等。”

第十条

建设部第99号令《城市房屋权属登记管理办法》第十一条，“房屋权属登记由权利人（申请人）申请。权利人（申请人）为法人、其他组织的，应当使用其法定名称，由其法定代表人申请；权利人（申请人）为自然人的，应当使用其身份证件上的姓名。共有的房屋，由共有人共同申请。房屋他项权利登记，由权利人和他项权利人共同申请。”

电梯管理工作计划篇(2)

一、既有住宅加装电梯工作开展背景

随着我国进入老龄化社会，老年人居家养老、出行难问题已成为社会关注的热点问题。据统计，我市市区共有多层住宅（四层及以上，七层及以下）4557栋、13186个单元，其中成规模分布的住宅共2573栋、7895个单元；零星分布的住宅共1984栋、5291个单元。近年来，我市多名人大代表提出了出台老式多层住宅加装电梯指导意见的建议。少数条件较好的住宅小区如苍梧一期业主积极要求加装电梯，希望市里尽快出台指导意见。

为适应社会发展和人口老龄化的需求，2015年，根据市政府安排，由我局牵头制定既有住宅加装电梯指导性意见。为制定符合我市实际，科学合理、易操作的《连云港市既有住宅加装电梯指导意见》（以下简称《意见》），我们充分调研论证，广泛征求意见，最终市十三届政府第54次常务会议审议通过该《意见》，并于2017年5月1日起施行。《意见》全文共十四条，明确了既有住宅加装电梯的申报主体、申报条件、资金筹集方式、审批程序和安全管理职责等内容，弥补了我市既有住宅加装电梯管理中的空白。

二、既有住宅加装电梯工作近期开展情况

自2017年初我市出台《意见》以来，多层住宅加装电梯越来越受到社会各界广泛关注，特别是我市首部加装电梯—苍梧小区7号楼3单元正式施工后，市民咨询量与日增多。截至目前，我市累计成功加装电梯7部，正在开展前期工作的有24部，正在施工的有16部。

（一）加装电梯难点剖析

1、业主意见统一难

加装电梯关系到各方物业私权的复杂关系。不同年龄，不同楼层，不同需求，众口难调，往往是高层住户强烈要求加装电梯，而低层无所谓，甚至反对。电梯是后来加装而非原发设计的，必然外置凸出于外立面，从而可能导致低层住户因采光、通风、噪声、公共空间占用等问题反对加装电梯。业主意见难统一，仍是加装电梯最大的制约。

2、改造资金筹集难

在加装电梯期间，需要投入的费用包括勘测环境、规划设计、土建和购买安装设备等。一般情况下旧楼加装一部电梯需要投入的费用大概为40万～60万元。如所处的地形条件特殊，地下管网复杂的话，需要投入的成本还会更高。后期电梯投入使用，还将产生电梯运行、维护、保养等相关费用。高昂的加装费用让很多业主望而却步。为此，许多城市都出台了相应的财政补贴政策，如：北京市对电梯购置及安装费用按照每台24万元补贴，对因安装电梯产生的管线改移费用最高补贴40万元；南京市财政补贴最高每台20万元；上海市财政补贴最高每台24万元。我市在起草《意见》之初，我们曾提出加装电梯资金筹集以业主自筹为主，政府适当补贴为辅的建议，但在草案审议阶段因市财政困难未被采纳。最终《意见》明确我市加装电梯资金筹集方式主要有以下几种：1.由业主按照一定比例分摊，具体分摊比例由业主协商确定；2.申请使用业主名下的住房公积金；3.属于房改房的，可以申请使用单位住房维修基金；4.社会投资等其他合法资金来源。

3、改造工程特殊性强

由于是针对老旧小区的改造工程，项目施工前需对配电线路、地下管网类别、数量、位置等进行全面勘察，而实际操作中往往没有编制规划设计、管线迁移方案等应对举措。同时，因增梯工程导致的管线迁移非常规项目，运营商依据现行标准改造迁移管线缺乏规范成熟的实施方案。

（二）加装电梯推进举措

为破解我市加装电梯在实践工作中遇到的困难，我局牵头规划、质监、消防等职能部门，积极调研学习、完善配套政策、开辟绿色通道、加快审批流程，全力推进我市既有住宅加装电梯工作。

一是学习借鉴经验。《意见》出台后，我局联合规划、业委会、社区、物业、电梯公司等多部门实地学习调研先进城市成功经验，为开展我市加装电梯试点工作打下坚实基础。

二是完善配套政策。牵头规划、质监、消防支队、公积金中心联合编印《连云港市既有住宅加装电梯办事指南》，进一步深化政策解读、细化办理流程、明确办事窗口，实现所有部门受理地点和咨询电话“一本通”，切实提高了《意见》的可操作性。

三是加强政策宣传。利用电视台、报纸、“两微一端”传统和新兴媒介全方位进行政策解读和宣传。印制3000余份《意见》张贴在市区多层住宅小区，并通过街道社区广泛发放《连云港市既有住宅加装电梯办事指南》。

三、下一步工作计划

下一步，我们将切实主动靠前服务，继续深入一线，遵循“业主自愿、平等协商、政府引导、保障安全”的原则，在业主充分沟通协商通过表决的基础上，牵头各相关职能部门为群众做好加装电梯服务工作，起到引导、推动和服务的作用。

一是全面总结学习。回顾总结我市加装电梯经验教训，积极学习调研发达城市解决问题好的经验做法，全方位加大典型经验案例宣传和推广力度，推动既有住宅加装电梯工作有序开展，把这项民生工程办实、办好。近期，我局将再次组织学习调研，赴相关城市学习增梯先进做法，破解我市在实践中遇到的困难问题。

二是推动社会力量参与。引导专业经营单位履行社会责任，出资参与增梯改造中涉及管线设施设备的迁移改造；通过政府采购、新增设施有偿使用、落实资产权益等方式，吸引各类专业机构等社会力量投资参与增梯的设计、改造、运营；支持规范各类企业以政府和社会资本合作模式参与改造。如我市玉带新村小区在改造过程中，海州区政府充分发挥党建引领作用，由街道社区牵头，引入社会资本，由北京一家公司以“无偿加装，有偿使用”模式参与增梯改造，目前该小区已有8个单元正在加装电梯，涉及面积约1万㎡，惠及96户业主，已完成投资200多万元，有效带动社会资本参与改造的热情。

电梯管理工作计划篇(3)

关键词：无线通信；电梯；安全监控；ZigBee技术

1 基于ZigBee技术的电梯安全监控系统设计的发展

近几年来，无线通讯技术不管是在通讯协定、硬件、软件等方面都获得了长足发展，或取得较一致的标准，这使得原本许多无线通讯的应用概念，陆续得到具体的实现。例如，许多无线传感器网络采用私有标准建构网络。但最近的趋势是逐渐向标准化的低功耗无线通讯发展，而基于802.15.4规格的ZigBee就是一种用于无线检测和控制的标准。当前安全控管成为房屋购买者在购买房子时的考虑选项之一，而电梯自然是安全控管的重要窗口之一。因此本专题想要设计一套注重安全性的电梯管理系统，借助ZigBee技术，让管理人员能够随时监控电梯故障所在，以随时进行安全管理。ZigBee具有许多优点，包括可以实现多跳路由和资料发送的网格协定、安全规格和针对应用层互通性的整套参数设置，ZigBee针对微控器应用开发人员提供了管理网络以及连接其他节点的更高抽象层次。因此，基于ZigBee的无线通讯协定被广泛应用作为无线网络传感器（WSN）系统的通讯标准，而这在电梯安全管控中，更是得到了十分广泛的应用。另外，由于微软针对.NET技术的发表，使基于因特网的网络应用得到蓬勃的发展，利用技术，网页程序的设计从单纯的信息传递与浏览，也扩展到电梯安全运行监控中应用。

2 基于ZigBee技术的电梯安全监控系统设计的规划

2.1 系统的硬件规划

在硬件规划方面，文章以ZigBee无线微控器与电梯的管理做结合，依此建构低成本的电梯信息管理与监控系统，通过无线模块，管理者可以有效取得电梯运行的信息，其中实体的硬件架构规划上，无线控制器采用TI的ZigBee-CC2430模块。CC2430微控器，它是由TI公司收购无线单片机公司CHIPCON后推出的ZigBee无线单晶片，而CC2430也是一个真正符合IEEE802.15.4标准的晶片系统，ZigBee-CC2430除了包括RF收发器外，还内建加强型8051MCU、32/64/128KB的Flash、8KB的RAM以及ADC、DMA等。CC2430可工作在2.4GHz频段，2.4G频段为所谓的ISM频段，为专门提供给工业、科学与医学使用的免费频段，此外，CC2430采用低电压（2.0～3.6V）供电，且功耗很低（接收数据时为27mA，发送数据时为25mA），最大传送速率为250kbps。本系统通过无线模块CC2430的结合，可减少电路元件的使用，对于开发低功耗的无线相关产品有很大的帮助。系统的Master端与Client端之间使用2.4GHz无线通讯模块ZigBee-CC2430作为彼此连线的传输界面，Master端的无线微控器模块一方面以无线通讯的方式接收来自Client端的信息；另一方面则通过RS-232与电脑串列通讯埠连接，再经由程序的设计，PC端便可取得输出入的信息。至于Client端则以无线传输的方式周期性发送电梯运行信息给Master端。对于用户端而言，主要是要通过浏览器，经因特网取得电梯信息或进行电梯系统的管理（系统管理者）。

2.2 系统软件设计规划

首先，用户端（可以是驾驶人员，也可以是系统管理者）可以使用任何可上网的装置（如智能型手机、PDA或电脑）连上服务器，电梯乘客可以通过网页查看目前电梯是否安全运行，而管理者则可经用户端浏览页面里的验证身份（帐号密码）登入至服务器管理者页面监控目前电梯状况、设定、查看资料等。因此，软件设计分成三个部分：无线通讯部分、伺服端的PC监控系统及伺服端的网络浏览程序。

以下针对各部分的软件设计的功能与内容分别加以说明：一是在无线通讯设计方面。Master无线模块的主要功能为收集各个Client端（电梯运行端）的电梯运行信息，由于每个Client端的无线模块均设定了唯一的ID，因此，Master端的无线模块可以将具备ID的Client端信息送至PC加以处理。至于Client端无线模块的功能则是周期性的将电梯运行的即时电梯运行状态送至Master端。Master端也可以看成是一个无线的服务器，它能与多个Client端连线。Master端在启动后会进入待机状态，若Client端发送信息时，便会将所收到的数值传回PC端作监控。二是在服务器端监控设计方面。PC端的功能为电梯的资料汇整处理与监控，无论是电梯是否安全运行，都通过PC端进行监控，并将所取得的信息存入资料库中。此外，监控端还设计了其他实用功能。各功能简单说明如下：（1）趋势图：该功能让管理者查询到在一日、一周、一年所进出的电梯运行状况。（2）安全隐患明细表：该功能可以让管理者查询电梯安全隐患出现的时间与对应的原因。（3）故障查询：该功能是让管理者得知是否存在故障。三是在伺服端的网页浏览程序设计方面。该部分设计是要使管理者通过浏览页面呈现目前电梯的即时状况，网页的基本信息包括：Master端CC2430目前连线PC端状况、电梯安全状况、乘客数量显示。使用者通过服务器上的网页浏览程序直接读取资料库的内容，以呈现电梯的即时状况，其中呈现的页面以每秒扫描的方式进行资料的更新。浏览程序设计也结合AJAX控制项，该控制项的主要功能为在扫描更新电梯信息时，不会产生因刷新整个网页画面造成的闪烁情况，提供较舒适的网页阅读环境。另一方面，为区分网页提供的功能，另增设身份验证登入，除一般用户可获得电梯信息外，管理者则可直接在网页上进行日期方式读取资料库档案及搜寻范围等。

3结束语

随着科技的进步与人类源源不绝的创意发想，无线微控器的应用越来越多元化，不仅是在工业上的应用日趋普及，乃至于与生活上结合，也越来越多。在高可靠性、高效能、低功耗、体积小、低成本的基础上，许多设施逐步走向自动化。本研究将无线微控制器应用在电梯安全的管理上，无线微控器负责资料的搜集与传递，大幅降低实体配线的成本，并可取得即时的信息。另一方面，整合网络监控程序的设计，可以提供使用者即时的电梯安全运行信息。另外，文章也希望在日后可针对该系统强化，增设各种传感器以记录电梯故障时的各种状态，统计电梯故障信息，以作为电梯厂商故障分析及改善依据。

参考文献

[1]李长征，杨洁明，沈大伟.基于ZigBee的无线监测网络设计[J].机电工程技术，2008（09）.

电梯管理工作计划篇(4)

合同编号

委托方受托方

单位名称： 单位名称：

单位地址： 单位地址：

法人代表： 法人代表：

联 系 人： 联 系 人：

联系电话： 联系电话：

传真： 传真：

开户银行： 开户银行：

帐号： 帐号：

签订日期： 签订日期：

依据《中华人民共国合同法》的规定，对委托方电梯提供有偿保养服务工作，为明确双方的权利和义务本着公平、诚信、互惠互利的原则，特订立本合同，以便共同遵守。

一、服务范围

受委托方委托，受托方对安装于 的台电梯提供维修保养服务。其中：

1、电梯型号层站 规格； 台

2、电梯型号层站 规格； 台

二、服务期限

本合同服务期限为 年 月 日至年 月 日，共 年。

三、服务方式和服务内容

1、在保养合同期内，受托方按每月派维保人员对委托方电梯例行巡检保养不少于伍次，具体保养时间为。

2、受托方严格按照维保工艺，对电梯进行调整、检查、润滑、清洁等工作，以保证电梯正常运行。

3、在合同服务期内，电梯出现紧急故障时，受托方随叫随到，受托方接到委托方电梯故障电话通知后20分钟内，维保人员赶到现场，及时排除故障。

4、在双方签订合同后，受托方应委托方要求对其合同内的电梯免费进行一次全面调试检修。

四、服务费用

根据服务范围和服务内容，委托方应缴付维保费：

1、单价 元/年/台；

2、单价 元/年/台；

总计 元 大写 人民币 元整

在维保合同期内，电梯如需要更换700元以下的配件，由受托方免费提供。700元以上的配件费由委托方支付。

五、付款方式

1、委托方在本合同生效后，认为受托方试用服务期两月内优良，第一次付款为每年合同总价50%计4000元整。

2、余款在本合同服务期限内分4次支付，受托方与委托方每隔6个月办理一次结算。

六、服务质量

1、受托方维保人员对电梯进行例行巡检保养工作和电梯故障维修工作，按照受托方《保养施工要求》进行。

2、受托方维保人员对电梯例行巡检保养工作和电梯故障维修工作质量，应达到国家标准gb7588的要求，并通过委托方所在地质量技术监督局年检。

3、受托方维保人员每次对电梯例行巡检保养工作和电梯故障维修工作，必须做维修、保养记录。该记录单由委托方具体负责人签字认可后，作为合同执行记录和服务质量、结算依据。

七、受托方责任和权利

1、帮助建立健全的管理制度。通过正常维修、保养，确保电梯的正常运行。

2、负责对需要更换的配件向委托方提出说明，在委托方同意后，受托方进行更换（材料费实报实销或由委托方提供材料）。受托方有义务协助委托方计划、采购、储备配件及材料。

3、根据电梯中修、大修周期（三至五年）要求，按期提供中修、大修方案及计划，供委托方参考、决策。

4、委托方要求受托方提供超越合同所列的服务内容时，所有支出应由委托方承担，受托方以报价单形式经委托方签署承诺后实施服务。

5、服务期限内，因受托方保养不到位而造成的设备损失或人员伤害，其损失由受托方承担。

6、对委托方提供的技术资料、情报有保密的义务。

7、负责联系委托方所在地质量技术监督局进行电梯年检（年检费用由委托方承担）。

8、如合同到期需继续履行，则优先履行并保证在原合同价位以下。

八、委托方责任和权利

1、负责建立健全正常的管理制度。

2、负责电梯每日巡检，并作好巡检记录。（附件：《用户日检记录单》）

3、在受托方的指导下，负责每周对电梯的主要安全装置、主机油位、各部分润滑情况和电梯运行情况进行检查并做好记录，对整个设备主要部位（厅门、轿厢、机房等）进行清洁工作。

4、负责提供电梯全套技术资料。

5、负责审定受托方的修理方案、计划并及时予以实施，负责制定设备材料、备件储备计划。

6、负责协助受托方的保养工作。

7、负责将电梯机房、基站、层门的钥匙交一套专管部门或专管员管理，其它部门和人员不得持有，以明确电梯的安全管理责任。

8、如委托方使用管理不当，或人为损坏，其责任界限由当地技术监督局鉴定确认，与之产生的费用由责任方负责。

九、本合同不承担的项目

1、本合同所述产品的改造及附属设备（如井道壁、井道工字钢、井道灯、井道防水、井底隔离网、机房电源等）的一切翻新、修理、加装、更换、清理或维修工程。

2、修理或更换工程中的土建工程。

3、各种因国家或政府机关命令、要求而修改的设备，或增加新标准附件工程。

十、违约责任

1、受托方在对电梯进行维保作业时造成电梯损坏，由受托方负责修好并支付全部的费用。

2、由于受托方原因，电梯不能正常运行或委托方工作不满意，委托方有权单方终止合同并要求受托方对委托方由此造成损失进行相应赔偿。终止合同需提前一个月书面通知受托方。

十、其它约定

电梯管理工作计划篇(5)

关键词　电梯改造　定义理解　规范管理

1　前言

随着电子技术的飞速发展，电梯制造技术和适用标准也在不断更新，一些技术落后的在用电梯如调压调速、交流双速、可控硅控制的电梯，已不符合现行的特种设备安全技术规范，加上其能耗较大、故障频繁、维修保养不便、舒适感差等原因，越来越不能满足人们的需求。但通过采用PCL等先进元器件及智能控制技术改造，可大幅提高其可靠性、舒适性，增加控制功能，消除大部分故障根源，降低运行能耗，效果十分明显。由于各电梯改造施工单位技术能力参差不齐，电梯改造施工的过程管理还不完善，致使目前电梯改造施工还存在一些问题，十分必要加强管理及规范。本文就电梯技术改造施工的定义理解、存在的问题和解决方法进行探讨。

2 电梯改造的定义及界定方法

电梯属于特种设备之一，按照国务院令第549号《特种设备安全监察条例》相关规定，电梯制造、安装、改造、维修单位应经国务院特种设备安全监督管理部门许可，方可从事相应的活动。电梯的安装、改造、维修，必须由电梯制造单位或者其通过合同委托、同意的依照本条例取得许可的单位进行。国质检锅(2003)25号《机电类特种设备安装改造维修许可规则(试行)》第二十三条规定了电梯改造、重大维修、日常维护保养施工类别的划分，即按照《电梯施工类别划分表》执行。电梯改造的定义：不管是否变更《电梯施工类别划分表》所列的限速器等24种电梯部件，致使《电梯施工类别划分表》所列的：额定速度、额定载荷、驱动方式、调速方式、控制方式、提升高度、运行长度(对人行道)、倾斜角度、名义宽度、防爆等级、防爆介质、轿厢重量等12种参数内容发生变更，就应当认定为改造作业。而重大维修则是指：需要通过更新或者调整《电梯施工类别划分表》所列的限速器等24种电梯部件(保持原规格)才能完成施工，但不变更以上12种参数等内容，就应当认定为重大维修作业。

界定电梯改造与重大维修施工的关键在于判断施工是否改变《电梯施工类别划分表》所列的额定速度等12种参数内容，改造与大修的根本区别在于前者使《电梯施工类别划分表》所列的额定速度等12种参数内容发生变更，而后者则没有导致参数变更。

3　存在的问题

3.1　对电梯改造的定义理解不到位

电梯改造与安装、维修有较大的区别，改造相当于对电梯进行一次再设计，牵涉到电梯的总体方案布置、各零部件和元器件的选型、配置与计算校核、性能与技术指标的实现等问题，要求改造单位既要熟悉电梯设计、制造、安装相关标准，特别是GB7588-2003《电梯制造与安装安全规范》，又要具备电梯制造的能力并取得改造的许可资质。由于对电梯改造定义理解不到位，致使一些本属于改造的施工却按照重大维修施工来处理，改造施工单位没有取得相应的资质，使得一些电梯改造后非但达不到预期的效果，并且还出现了新的不安全因素，给电梯的安全运行留下了安全隐患。

3.2　对安全技术规范理解不透，盲目施工

部分改造施工单位对安全技术规范理解不透，盲目施工，给改造后的电梯留下严重的事故隐患。如：由于门锁故障率较高，在改造层门时，有些改造单位为降低事故率，采取与原门锁并联一永磁感应器，感应器的位置与门方向平行，只要关门到位，连接在上的隔磁板就会插入永磁感应器，因该感应器与原门锁并联，门锁回路就很容易被接通，虽然大大降低了故障率，但却严重违反了相关安全技术规范。因为GB7588-2003《电梯制造与安装安全规范》7.7.1条明确规定：“对坠落危险的保护：在正常运行时，应不能打开层门(或多扇门中的任意一扇)”。GB／T 10058-1997《电梯技术条件》3.10.7条也规定：“轿厢运动前应将层门有效地锁紧在关门的位置上，只有在锁紧元件啮合至少为7mm时轿厢才能起动。层门的锁紧必须由符合要求的电气安全装置来验证。”因该感应器与原门锁开关并联，使门锁开关丧失了验证层门是否锁紧的功能，即使在层门没有锁紧的情况下门锁也照样接通，甚至在锁紧装置失效的情况下电梯也会照样运行，很容易引发坠落或剪切事故。再如GB／T 10058－1997《电梯技术条件》3.3.9条规定：“轿顶应装设一个检修运行装置，如轿内、机房也没有检修运行装置，应确保轿顶优先”。因一些老式继电器的电梯无轿顶优先控制功能，编程人员在编制PLC梯形图时，忽略了轿顶优先功能，只参照原电路图纸，易造成梯形图即是原逻辑电路的翻版，致使改造后的电梯，在轿顶检修时，轿内或机房人员开动电梯，易发生坠落或挤压事故。

3.3　重外观装修，轻安全论证

在电梯改造过程中，一些业主热衷于轿厢装修，有些电梯改造单位不但没有从安全的角度加以劝阻，反而一味满足业主要求，在没有充分论证的情况上，就在轿厢中铺大理石，在轿顶上加装空调，这虽然增加了电梯的豪华、舒适感，但却增加了轿厢的质量，可能改变平衡系数，影响曳引能力，严重的可能引起打滑溜车，导致敦底事故发生。另外，若为装空调将轿厢密闭，电梯在井道中运行，造空气阻力加大，引起轿厢震动，噪音增加，从而降低了电梯性能。

4 电梯技术改造规范管理的措施

为加强电梯技术改造管理，规范改造施工，确保改造质量和安全，防止和减少事故发生，笔者以为应着重加强以下几方面工作：

4.1　完善法规建设，细化电梯改造管理规定

特种设备安全监察机构应在现有的法律、法规、标准的基础上，制定全国统一的有关电梯改造的管理规则，至少应当包含以下几方面内容：

4.1.1　电梯改造的定义

目前各法规、标准及安全技术规范对电梯改造的定义的描述不尽相同，有必要统一定义及界定办法，以避免理解偏差，影响执行效果。

4.1.2　电梯改造的安全技术要求

4.1.2.1　适用标准：明确改造后的电梯应当符合现行国家安全技术规范和强制性标准的要求。

4.1.2.2　改造方案的要求，至少包括以下内容：改造前、后电梯的技术参数和状况；改造涉及的有关图纸、设计计算书、校验书和选型说明书；提供拟改造或更换的主要部件和安全保护装置的技术资料及其说明书；改造前、后电梯能耗状况分析；提供改造后电梯的使用维护说明书等。

4.1.2.3　对改造单位的要求。包括：按规定履行施工告知；改造采用的技术、工艺、材料、部件的要求；应对改造后的电梯按照安全技术规范及改造方案进行自检，在自检合格的基础上向检验机构申请检验。

4.1.2.4　电梯使用单位应当选择具备相应资格的单位承担电梯改造业务的要求。

4.1.2.5　电梯检验机构应当按照电梯安全技术规范对改造电梯实施监督检验的要求。

4.2　加强电梯改造方案审查

由于电梯改造方案审查的专业性较强，本人以为监察机构可以授权特种设备监督检验机构的专业人员进行方案审查。改造方案审查内容应至少包括：

①申报材料是否齐全；

②改造单位资质是否符合要求；

③电梯改造作业人员资格证书是否有效；

④电梯改造方案内容是否齐全；

⑤改造方案设计、图纸、计算校验结果是否符合国家安全技术规范和强制性标准要求；

⑥选用的主要零部件(包括：驱动主机、控制柜及其配置、旋转编码器、轿厢、开门机、层门与轿门、门锁装置、平层装置、极限开关、导轨、限速器、安全钳装置、缓冲器、电缆、操纵和显示装置等)的型号规格、参数、功能等能否满足国家安全技术规范、强制性标准要求和设计计算要求，是否具有有效的产品合格证、生产许可证及安全部件型式试验报告等；

⑦施工前或施工过程中如需改变原改造方案，使用单位必须在改变方案前报审，经同意后方可实施。此时，审查人员应着重审查其改变后的方案是否采用了同等安全及更先进的技术和零部件。

4.3　加强电梯改造过程的监督检验

电梯经技术改造后，其特性发生了改变，为了验证改造后的电梯是否满足GB7588-2003《电梯制造与安装安全规范》等国家安全技术规范、强制性标准的要求，其性能、功能等是否达到改造设计效果，监督检验机构必须按照《电梯监督检验规程》规定的程序和内容进行检验，这样才能较全面地反映电梯改造后的状况。监检中应特别注意考核电梯改造后的安全性能和综合性能指标，以及被改造部分的实际运行效果。

电梯管理工作计划篇(6)

本专题想要设计一套注重安全性的电梯管理系统，借助ZigBee技术，让管理人员能够随时监控电梯故障所在，以随时进行安全管理。ZigBee具有许多优点，包括可以实现多跳路由和资料发送的网格协定、安全规格和针对应用层互通性的整套参数设置，ZigBee针对微控器应用开发人员提供了管理网络以及连接其他节点的更高抽象层次。因此，基于ZigBee的无线通讯协定被广泛应用作为无线网络传感器（WSN）系统的通讯标准，而这在电梯安全管控中，更是得到了十分广泛的应用。另外，由于微软针对.NET技术的发表，使基于因特网的网络应用得到蓬勃的发展，利用技术，网页程序的设计从单纯的信息传递与浏览，也扩展到电梯安全运行监控中应用。

2基于ZigBee技术的电梯安全监控系统设计的规划

2.1系统的硬件规划

在硬件规划方面，文章以ZigBee无线微控器与电梯的管理做结合，依此建构低成本的电梯信息管理与监控系统，通过无线模块，管理者可以有效取得电梯运行的信息，其中实体的硬件架构规划上，无线控制器采用TI的ZigBee-CC2430模块。CC2430微控器，它是由TI公司收购无线单片机公司CHIPCON后推出的ZigBee无线单晶片，而CC2430也是一个真正符合IEEE802.15.4标准的晶片系统，ZigBee-CC2430除了包括RF收发器外，还内建加强型8051MCU、32／64／128KB的Flash、8KB的RAM以及ADC、DMA等。CC2430可工作在2.4GHz频段，2.4G频段为所谓的ISM频段，为专门提供给工业、科学与医学使用的免费频段，此外，CC2430采用低电压（2.0～3.6V）供电，且功耗很低（接收数据时为27mA，发送数据时为25mA），最大传送速率为250kbps。本系统通过无线模块CC2430的结合，可减少电路元件的使用，对于开发低功耗的无线相关产品有很大的帮助。系统的Master端与Client端之间使用2.4GHz无线通讯模块ZigBee-CC2430作为彼此连线的传输界面，Master端的无线微控器模块一方面以无线通讯的方式接收来自Client端的信息；另一方面则通过RS-232与电脑串列通讯埠连接，再经由程序的设计，PC端便可取得输出入的信息。至于Client端则以无线传输的方式周期性发送电梯运行信息给Master端。对于用户端而言，主要是要通过浏览器，经因特网取得电梯信息或进行电梯系统的管理（系统管理者）。

2.2系统软件设计规划

首先，用户端（可以是驾驶人员，也可以是系统管理者）可以使用任何可上网的装置（如智能型手机、PDA或电脑）连上服务器，电梯乘客可以通过网页查看目前电梯是否安全运行，而管理者则可经用户端浏览页面里的验证身份（帐号密码）登入至服务器管理者页面监控目前电梯状况、设定、查看资料等。因此，软件设计分成三个部分：无线通讯部分、伺服端的PC监控系统及伺服端的网络浏览程序。

以下针对各部分的软件设计的功能与内容分别加以说明：一是在无线通讯设计方面。Master无线模块的主要功能为收集各个Client端（电梯运行端）的电梯运行信息，由于每个Client端的无线模块均设定了唯一的ID，因此，Master端的无线模块可以将具备ID的Client端信息送至PC加以处理。至于Client端无线模块的功能则是周期性的将电梯运行的即时电梯运行状态送至Master端。Master端也可以看成是一个无线的服务器，它能与多个Client端连线。Master端在启动后会进入待机状态，若Client端发送信息时，便会将所收到的数值传回PC端作监控。二是在服务器端监控设计方面。PC端的功能为电梯的资料汇整处理与监控，无论是电梯是否安全运行，都通过PC端进行监控，并将所取得的信息存入资料库中。此外，监控端还设计了其他实用功能。各功能简单说明如下：（1）趋势图：该功能让管理者查询到在一日、一周、一年所进出的电梯运行状况。（2）安全隐患明细表：该功能可以让管理者查询电梯安全隐患出现的时间与对应的原因。（3）故障查询：该功能是让管理者得知是否存在故障。三是在伺服端的网页浏览程序设计方面。该部分设计是要使管理者通过浏览页面呈现目前电梯的即时状况，网页的基本信息包括：Master端CC2430目前连线PC端状况、电梯安全状况、乘客数量显示。使用者通过服务器上的网页浏览程序直接读取资料库的内容，以呈现电梯的即时状况，其中呈现的页面以每秒扫描的方式进行资料的更新。浏览程序设计也结合AJAX控制项，该控制项的主要功能为在扫描更新电梯信息时，不会产生因刷新整个网页画面造成的闪烁情况，提供较舒适的网页阅读环境。另一方面，为区分网页提供的功能，另增设身份验证登入，除一般用户可获得电梯信息外，管理者则可直接在网页上进行日期方式读取资料库档案及搜寻范围等。

3结束语

电梯管理工作计划篇(7)

关键词:房产测绘问题解决方案

1. 概述

房产测绘主要是采集和表述房屋和房屋用地的有关信息，为房产产权、产籍管理，房地产开发利用、交易、征收税费，以及为城镇规划建设提供数据和资料。房产测量作为房地产管理工作的重要基础，准确而完整的房产测绘成果是审查确认房屋的产权、产籍、保障产权人合法权益的重要依据，也是发展西宁房地产业，进行城市建设和管理的必不可少的基础资料，所以要求我们广大的房产测绘工作者要在现有的工作基础之上不断的探索和发现更多的问题，通过广泛的交流及时得到解决，为城市的发展和人居环境得到进一步提高做一点贡献。

今天就问题的提出及解决方案进行探讨，不足之处，敬请改正。

2. 问题的提出及解决方案

2.1问题的提出

规划设计中设计为办公大楼(市公交公司)，出于美观或者周边环境的需要而加盖坡屋顶，坡屋顶具有上盖，有维护结构，结构牢固且属于永久性的建筑，层高大部分在2.20m以上，而且内部有楼梯间与下部相同，里面可以作为人民生产或生活的场所,但规划没有坡屋顶。

解决方案

西宁市城乡建设规划局核发的《建设工程规划许可证》，如果规划中有此面积则进行计算，否则不计算，简言之就是按规划许可证许可的层次计算面积。如果坡屋顶只作为装饰的，则不进行面积的计算。

2.2问题的提出

规划设计中设计为一整套高层,其中一梯两户,另一梯三户以上,楼、电梯前厅有明显的差距即两梯明显不一样大小，而且楼层有明显的差距，有明显的伸缩缝，且户型建筑面积不一样。

解决方案

2.2.1合法方面

《房产测量规范》规定，设计、规划作为一整幢楼的按一个系数进行分摊。

2.2.2合理方面

⑴按两个以上系数进行分摊。因为一梯三户的楼、电梯前厅比一梯两户或一户的要大，如果按一个系数进行分摊，那么一户或两户的要分摊三户或更多户的楼、电梯前厅。这显然有点不合理，所以在我们实际工作当中，通过与专家讨论、分析，最终按合理方面进行了分摊。

(2)随着社会的发展，设计的多样性和复杂性，期望有关部门出台更好的解决办法，以期合理、合法，使我们的房产测绘工作有法可依，有据可查。

2.2.3合法、合理方面

如果两个单元楼、电梯前厅没有明显的差距(按户数平均计算)，而且楼层的差距小于两层，有明显的伸缩缝，无论户型建筑面积是否一样，按规范规定整幢楼只给一个分摊系数。

2.3问题的提出

《房产测量规范》规定，无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算面积。属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。但在测绘当中会遇到这样的问题(在水一方)，一层为商业，二层以上为住宅，住宅宽度明显小于商业的，大部分都有外部楼梯或台阶与住宅部分相连。

解决方案

(1) 无顶盖一步跑梯(楼梯没有转折)达到一层高度的，按一半计算面积，有顶盖的，按全面积进行计算;一步跑梯超过一层而达到n层的，无顶盖的按n-1层计算一半面积，有顶盖的按n-1层计算全面积；

(2) 一步跑梯达不到一层高度的按台阶处理，不计算面积。

2.4问题的提出

规划设计中设计为一整套图纸,钟楼设计有n层,商业有x层，钟楼与商业有x层相通(n明显大于x)，钟楼内部楼梯作为商业部分上、下层的联系通道。

解决方案

商业只使用x层而钟楼的高度明显大于商业，高于商业的部分没有实际利用价值，谁都不使用，按《规范》规定谁使用谁分摊的原则，钟楼高于商业的部分不计算面积。

2.5问题的提出

规划设计中规划为一整体的地下室部分,其中有一幢房屋的地下室与其它几幢的地下室只有一管道层相连, 其它几幢地下室互相连通。

解决方案

《规范》规定，有维护结构、且具备有上盖，结构牢固，层高2.20m以上(含2.20m)的永久性建筑。管道层虽然具备了上述条件，但它不能作为人们活动、娱乐的场所。因此无论管道层的高度是否大于2.20m，均不计算面积；其中一幢与其它几幢分别计算面积,而不能作为连体楼按整幢楼进行计算。

2.6问题的提出

规划设计中设计为一整套图纸,每隔两层有一消防避难间,如果发生火灾可以从此处救援，有维护结构，半封闭，有顶盖，结构牢固且与楼、电梯前室相通。

解决方案

消防避难间是作为消防通道使用的，是在发生火灾时逃生避难的场所，平时也可供人们活动、娱乐，因此此避难间按半封闭阳台进行处理，计算一半面积。

2.7问题的提出

在西宁有些老建筑都没有保温层，有些住户为了保暖的需要自己在建筑物外墙加保温层以防止温度的过快流失。这部分面积该怎样处理。

解决方案

西宁市产权部门有明确规定，由小区组织,在施工过后统一加保温层的,如果想计算面积，办理产权证明的，必须符合下列条件：(1)市节能办的批复；(2)市城乡建设规划局规划手续；(3)初次办证。只有满足上述条件的才可以计算保温层的面积，办理产权证明；否则不予办理产权证。

2.8问题的提出

在高层建筑中(雪峰大厦)，屋顶有两层设备用房，底层与上层中间没有自然楼梯上下，只能利用爬梯进入的设备用房。

解决方案

该面积按两层来计算，因为该上层房屋与下层房屋是相通的，平时不使用该爬梯，而在设备出现问题时，由专业人员使用该爬梯进入上层房屋进行设备的检修与维护，因此该上层房屋应该计算面积。

2.9问题的提出

《房产测量规范》(GB/T 17986-2000)与《建筑工程建筑面积计算规范》(GB/T 50353-2005)计算规则不一致时，应如何处理。

解决方案

我们在计算房屋建筑面积时应以《房产测量规范》为准，而《建筑工程建筑面积计算规范》只能作为参考使用，而不能作为产权面积的依据。

3. 结束语

本文主要说明的是在西宁市房地产测量中所遇到的几个问题及解决办法，通过问题的提出和有关专家协商而得到及时的解决，可以避免我们在房产测量中少犯错误，少走弯路，遇到同样的问题可以及时处理，可以大大提高我们的工作效率，同时，对面积的准确性建立了保障。

参考文献