城市土地管理篇(1)

[关键词]城市化　土地管理政策　保障制度

一、城市化及其引发的问题

诺贝尔经济学奖得主斯蒂格利茨早在2000年就断言“21世纪的决定性力量是美国的高科技和中国的城市化”，可见，中国的城市化将面临着前所未有的高速发展。中国的城市化不仅决定着我国的未来，而且决定着世界城市化的发展进程。因此，我们首先要弄清楚什么是城市化?所谓城市化又称为城镇化、都市化，是由农业为主的传统乡村社会向以工业和服务业为主的现代城市社会逐渐转变的历史过程，具体包括人口职业的转变、产业结构的转变、土地及地域空间的功能变化。城市是人类文明的标志，是人们经济、政治和社会生活的中心。城市化的程度是衡量一个国家和地区经济、社会、文化和科技水平的重要--标志，也是衡量国家和地区社会组织程度和管理水平的重要标志。城市化是人类进步必然要经历的过程，是人类社会结构变革中的+重要线索，标志着现代化目标的实现。只有经过城市化的洗礼，人类才能迈向更为辉煌的时代。

1979年至2008年，我国城市化呈现出不断上升的单一变化趋势，只是在不同年份的上升程度有所差别而已(见表1)。根据这种差别，可以将这一阶段的城市化进程大致分为两个时期。1979年至1995年为第一个时期，城市化率平均每年提高0.59个百分点，这主要是由于经济体制改革不断深化的结果。而1996年至2008年则为第二个时期，城市化率平均每年提高1.17个百分点，这主要归功于工业化推动城市化的力量、产业结构的高速化和投资膨胀等一些因素的影响。到2008年底，我国城市化水平已经达到45.68％，比1979年提高了26.72％，平均每年增长0.89％。麦肯锡全球研究中心2009年的报告指出：如果保持当前的经济发展势头，到2050年，中国的城市化水平将达到70％，城市人口将超过10亿。与此同时，中国特大城市的极化作用会继续加强，中国将有221座超过百万人口的特大城市，其中有23窿城市的人口将超过500万，到2025年，城市创造的经济将占GDP的90％以上。

随着城市化水平的不断提高、城市人口的日益增多，社会经济发展对土地需求的增长与土地数量稀缺性之间矛盾的不可协调性必然导致耕地面积被建设用地大量占用。据统计，1996-2008年，我国净减耕地1.2526亿亩，平均每年净减少1044万亩，这主要是建设用地增长过快造成耕地的大量流失。国务院已作出决定，确保至2020年全国耕地面积不能少于18亿亩是一条不可逾越的红线。2008年全国耕地面积是18，2574亿亩，距18亿亩最低线仅剩2574万亩，与此同时，2008年灾毁耕地37.2万亩，生态退耕11.4万亩，因农业结构调整减少耕地37.4万亩，即非建设用地共减少86万亩，再加上全国建设占用的耕地287.4万亩，以上四项共减少373.4万亩，这使得未来建设用地的供给将面临着巨大的压力。还有一点应引起注意，耕地不仅被占用的比例很大，而且其占用的绝大部分还是自然条件较好的平原地区，而山区和丘陵地区的耕地比例较少。因此，城市建设占用耕地的现象越来越严重，这使得城市化对耕地资源的保护造成了巨大的阻碍。

因此，我们必须从完善现行的土地管理政策着手分析，采取积极有效的政策指导来减缓甚至改变这种状态。

二、土地管理政策

1、土地管理政策的涵义

土地管理政策是土地政策体系的重要组成部分。土地管理政策是相对现行的土地管理体制而言的，它包括农村土地管理政策与城市土地管理政策两大类。1982年以前，土地管理政策主要是农村土地管理政策，1982年以后，农村、城市土地管理政策二者开始并重发展。

2、中国土地政策的演变：从统一管理到市场化运作

随着经济社会不断发展，我国的土地管理已经成为宏观调控的―部分。“十分珍惜和合理利用每寸土地，切实保护耕地是我国的基本国情。”同时，它也是我国土地管理政策的首要目标。多年来，我国的土地管理政策在实践中摸索，制定出一系列具有指导意义的调控政策。比如：1982年12月《宪法》规定，城市土地归国家所有；1986年6月，国务院《土地管理法》提出，对城乡土地集中统一管理；2006年5月，国土资源部《关于当前进一步从严土地管理的紧急通知》规定，房地产开发用地必须采用招标拍卖挂牌方式公开出让，坚决执行停止别墅类房地产开发项目土地供应的规定；2009年9月，国土资源部《关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》，要求地方政府要加强建设用地批后监督，切实预防和防止未批即用、批而未征、征而未供、供而未用等现象的发生，严厉打击囤地行为。

当然对于具体问题，我国也出台了具有针对性的土地管理政策。例如为了达到节约和集约利用土地的目的，国家通过收回土地、促进土地交易、重新开发等手段使现有存量土地充分发挥土地效力。2004年国务院下发了《国务院关于深化改革严管土地管理的决定》，要求“开展对存量建设用地资源的普查，研究制定鼓励盘活存量的政策措施，严禁闲置土地”、“禁止非法压低地价招商，省、自治区、直辖市人们政府要依照基准地价制定并公布协议出让土地最低价标准，协议出让土地除必须严格执行规定程序外，出让价格不得低于最低标准”。2008年1月7日，国务院又下发了《国务院关于促进节约集约用地的通知》，要求“按照节约集约用地原则，审查调整各类相关规划和用地标准；充分利用现有建设用地，大力提高建设用地利用效率；充分发挥市场配置土地资源基础性作用，健全节约集约用地长效机制；强化农村土地管理，稳步推进农村集体建设用地节约集约利用；加强监督检查，全面落实节约集约用地责任”。这些均体现了我国土地管理政策在实际运用中的有效措施。当然，随着土地市场的不断深化，我国的土地市场上也存在着一些迫切需要解决的问题。《土地管理法》作为土地管理领域的根本法，其涵盖的内容还可以更全面一些。诸如审查土地使用权转让条件、修编和公布土地基准地价、改变用途调整出让金或收回土地使用权、进行土地总登记、收回未按出让合同规定期限和条件开发利用的土地、办理农村集体建设用地使用权流转登记等问题也都应该吸纳到《土地管理法》中来。

三、城市化与土地管理政策之间的矛盾性

1、我国城市化的加速发展是必然趋势

(1)国民经济的平稳发展将有力地推动城市化进程。2009年我国经济保持较高速增长，全年GDP为335353亿元，比上年增长8.7％，位于世界前列。中共十七大报告明确提出了2020

年我国经济发展的宏伟目标，即全面建设小康社会，意味着我国经济已经进入了平稳发展的阶段，这无疑为城市化的加速发展奠定了坚实的基础。同时，城市化会引发大规模的投资需求，包括创业就业的生产眭投资、基础设施投资和房地产投资。粗略计算，中国从2003年到2008年，每增加―个城市人口会引出50万元的城镇固定资产投资。当然，城市化也会引发更多的消费需求，城市人口比重的提升会带来消费需求总量的扩张，从而进一步促进经济的增长。可见，我国已为城市化进程的加快提供了必要的物质基础。

(2)同欧美等发达国家相比，我国的城市化水平仍有很大的提升空间。据国际统计年鉴(2006-2007年)的统计，2005年我国城市化水平比英国低49.3个百分点，比美国低40.4个百分点，比澳大利亚低47.8个百分点。到2030年中国城市化水平达到61.6％以后，仍然仅相当于2005年英国城市化水平的68，7％、美国的72.6％、澳大利亚的76.9％。可见，即使各发达国家城市化发展进程停滞不前，我国赶超20年后仍落后于这些国家的发展水平。因此，我国城市化的加速发展将是必然趋势。

2、土地的稀缺性阻碍了城市化的发展

城市化发展会进一步加大对土地的需求，土地的供给矛盾必将更趋紧张，而国家为保护耕地，又采取了一系列的措施限制了农用地向建设用地的转变，使得城镇现有土地的价格节节攀升，住房成本超越了大多数人的承受能力，也对农村人口向城市人口转变造成了巨大的影响，进而没有办法满足城市经济高速发展对劳动力的需求，阻碍了经济的增长，减缓了城市化的发展。所以，在客观上，城市化建设与保护耕地之间存在着一定的矛盾，城市的发展和扩大必然要占用一部分土地，但是城市发展是必然的趋势。因此，如何正确处理发展城市与保护耕地之间的关系已经演变成了―们自切需要解决的问题。

四、城市化与土地管理政策之间的统一性

1、城市化进程的加快对完善土地管理政策起到了一定的促进作用

(1)科技进步为土地管理政策的制定提供了技术支持。城市化本身就意味着现代化。产业现代化、基础设施现代化和人民生活现在化是城市现代化的基本内容。科技进步将是发展中国家的城市超越经济、技术鸿沟，追赶发达国家城市的动力与源泉。依靠科技进步来改造城市、调整和优化产业结构、发展高新技术和资本密集型产业、推动城市转型与升级，是我国城市增强国际竞争力和实现现代化目标的关键。同样，科技进步也为进一步完善土地管理政策提供了技术支持。特别是在高效、集约利用土地和通过卫星遥感图片监督检查等土地管理方法上给予了技术支持。

(2)相关制度的改革可以减少制定土地管理政策的后顾之忧。城市的快速发展必然会伴随着制度创新，特别是户籍制度和社会保障制度的改革。只有开放户籍制度、降低农民进入城市的门槛，同时不断完善社会保障制度，使失地农民在养老、医疗、失业保险等方面和城市居民享受同样的待遇，才能使农民更好地融入城市，使土地管理政策的制定更加规范化、合理化，进而减少后顾之忧。

(3)城市化进程的加快可以为土地管理政策的制定提供法律保护。任何制度的运行都离不开民主和法制，改革措施的贯彻执行需要一套健全的法律法规和强有力的监督执法体系加以保障。为了让土地更顺利的流转，使更多农民转化为城镇居民，就应当制定法律允许和鼓励正当、适度的土地使用权有偿转让等。当然，平衡有序的市场秩序也需要法律来规范和保障，对于在土地使用权交易中的各方主体的权利和义务也应作出明文规定。

2、逐步完善的土地管理政策进一步推动了城市化的高速发展

(1)不断完善的土地管理政策可以为城市化进程的加快提供初始动力。从城市化的推动力来讲，工业化是根本动力，第三产业是后续动力，而农业是初始动力。只有农业发展了，产生了农业剩余，才能为城市化发展提供人力资源支持和农产品支持等等。而我国人口基数大、人均耕地少的基本国情又决定了粮食需求的紧迫性。因此，我们必须不断完善土地管理政策，以保护耕地为出发点，加快农村土地流转制度改革，推进农业产业化，加大对农业科技、教育及基础设施投的人，大力发展农业现代化。只有夯实农业基础，才能为城市化进程的加快提供物质动力。

城市土地管理篇(2)

【关键词】中国；城市周边地区；土地管理

1 我国城市周边地区土地管理现状

1.1 土地规划不合理，开发利用混乱，造成资源浪费和环境破坏

因为我国目前城市周边以城中村为主，为了发展地方经济和筹集建设资金，政绩观的驱使，地方政府往往无规划地滥用土地，随意侵占农业用地，使得在城市化建设进程中，城中村土地开发利用出现过快过猛的势头。为降低生存压力，大量人群向城市周边地区迁移，房地产商为牟取暴利，盲目追捧高端市场，严重超出人们的购买水平，造成高端商品房大量空置，经济适用房供不应求的矛盾，导致城市周边地区土地的隐形浪费。土地管理部门也缺少必要监管和制约措施，违规违法用地突出，土地浪费现象严重。另外为降低生产成本，大批工业企业向城市周边地区迁移，如造纸厂、矿业、皮革制造厂等，这些企业在生产过程中势必造成不同程度的环境污染，破坏当地生态环境

1.2 招商引资势头过猛，土地资源浪费严重

地方政府受到政绩观的驱使，为了招商引资，快速发展地方经济，无规划性地滥用土地，在没有明确土地利用投资强度和建设密度等指标前，就盲目地为投资者提供地理条件优越且价格较低的土地。在这种优厚的条件吸引下，投资者想方设法获取土地，导致土地囤积闲置，造成土地资源的浪费。

1.3 土地利用方式不合理，集约程度偏低

在农业生产方面，土地经营分散，尚未形成规模经营，土地利用科技水平较低，新技术应用较慢，土地产出水平低，经济效益差。在城市建设方面，普遍存在高层建筑数量少、地下空间利用率低、建筑密度和容积率低等现象，这种简单粗放的土地利用方式造成资源的浪费；在农业生产方面，土地分散经营，规模经营尚未形成，加之较低的土地利用水平，造成土地生产能力低下，经济效益偏低等；在工业生产方面，标准化厂房较少，企业布局散乱，用地铺张浪费，造成了土地资源的浪费。

1.4 耕地面积不断降低，失地农民逐日增多

目前，我国城市周边地区耕地面积呈现逐年减少的趋势，且这种趋势伴随着城市化进程的加快越来越突出，大量农民失去赖以生存的土地，成为无地农民，威胁国家粮食安全，影响社会稳定发展。

1.5 部分土地管理措施侵犯农民利益，影响社会稳定

有些地方为提升政绩，盲目追求城市化率，征地拆迁规模过大，出现挪用截留、补偿过低等状况，严重侵犯了农民的利益， 城市周边地区首当其冲，土地暴力和上访事件频发，影响社会稳定，有分析材料指出，全国有大部分是关于土地问题的截留，多用地可以多增加财政收入，这就造成了一手从农民那里廉价得到土地，另一手又高价卖给开发商，地方政府出于政绩的需要，大肆推动土地开发，获取高额的土地出让金，农民合法的土地得不到应有的保障。

1.6 城市周边耕地管理混乱，耕地保护压力大

保护和稳定耕地面积意义重大，据了解， 我国现有耕地面积约18.26亿亩，相比 1997 年的 19.49亿亩，减少了 1.23亿亩。虽然规定了 18 亿亩耕地红线，但仍然存在着隐性减少，城市周边地区的耕地正在逐年的减少，致使很多的农村人口成为失地农民，因此我们应该加大对城市周边地区耕地的管理力度。

2 我国城市周边地区土地管理对策

2.1 科学规划，坚持科学发展观

坚持科学发展观，遵循生存、发展和生态保护相兼顾的原则，树立协调可持续发展的土地利用规划理念。通过合理规划、有序建设、协调发展，引导城市健康有序发展，避免摊大饼式的蔓延，保证城市周边区的可持续发展。土地开发规划的制定要综合考量当地自然环境和人文环境，遵循土地开发和生态保护兼顾的原则，形成一个和谐统一的整体，促进城市周边地区协调发展。

2.2 进一步建立和完善城市周边地区土地管理体系

建立城乡一体化的土地管理新体系，使城市周边区土地管理和城市相协调，形成一个统一的整体，规范和统一城市土地市场，实现政府对土地一级市场的垄断，健全土地收购储备制度，利用信息科学技术，对城市周边区，从土地动态监测、预警、决策三方面建立城市土地管理监督。

2.3 加强耕地管理制度的建设，切实保护好耕地

进一步加强城市周边地区耕地管理制度，集约化使用土地，从而改变耕地乃至农用地比较利益低下的问题，做到优质农地尽量晚占、少占或不占，对于占用耕地的要根据国家相关法规进行弥补耕地面积等措施。

2.4 建立完善的政绩考核体系

科学的政绩考核体系的建立是提高土地管理水平的根本和关键。当前，我国城市周边地区土地管理中招商引资过猛，导致土地资源浪费严重，盲目追求城市化率、侵犯农民利益等问题的存在从根本上而言，都是受到不健全的政绩观的驱使。合理的政绩考核体系，应当具有三个方面的特点：第一，政绩考核的标准是为民、务实；第二，考核的结果必须得到群众的认可，不能以少数人的评价为准；第三，考核过程要公开化、具体化。总之，政绩考核应本着是否为人民的生产生活环境带来良好的转变为依据，而非片面的以GDP、城市化率等为衡量标准。

2.5 完善城市周边地区土地管理监督体系

建立并完善城市周边土地管理监督体系，制定城市周边地区土地开发利用条例和规范，使土地开发利用有法可依，有法必依；实现政府对土地一级市场的垄断，加强土地开发管理，及时发现违法占用土地的行为，并采取适当的处罚措施。

2.6 调整产业结构和布局，促进可持续发展

城市周边地区承接中心城区转移的人群和工业企业有着明显的优势：一方面，促进资源优化配置，减少城市周边地区资源浪费状况，带动城市周边地区经济发展；另一方面，缓解中心城区巨大的生存压力。但是，这并不意味着城市周边地区要承接所有的中心城区转移的工业企业，应选择性排除一些污染严重的工业企业，树立城乡建设发展生态文明理念，促进可持续发展。另外，城市周边地区应积极调整产业结构和布局，推动第三产业的发展。

2.7 构建完善的耕地管理制度，大力保护耕地

加强城市周边地区耕地管理制度建设，集约化使用土地，提高土地利用率和土地生产能力，改变耕地利益薄弱的问题，优质农地尽量保留，占用耕地要依据国家关于“占补平衡”的规定进行耕地补充，真正实现占补平衡。

城市土地管理篇(3)

【关键词】 城市土地 经营 土地储备

城市土地经营是指在保持城市土地所有权不变的前提下，以实现城市规划为具体目标，在城市政府宏观调控下，充分发挥市场机制在土地资源配置中的基础性作用，通过对城市土地的开发以及城市土地使用权、经营权等相关权利采用市场化运作的方式，促进城市土地资源的优化配置，显化城市土地资产价值，促进城市社会经济可持续发展的行为。城市土地经营包括两方面的内容：一是以城市土地为对象对土地的开发和再开发，二是城市土地产权经营，如土地批租、租赁、抵押等，它是城市土地作为资产意义上的经营。前者是指把耕地、荒地或旧城区经过规划设计、征地拆迁等前期工作和市政公用设施建设和生活服务设施建设，变成能直接为城市建设所利用的建设用地的活动。城市土地产权经营可以分为两个层次：一是以土地使用权出让为主的层次；二是以土地使用权转让、出租及抵押为主的层次。其中，土地使用权出让市场属于一级土地市场，是政府垄断型市场。土地使用权出让采用的主要方式有协议、招标和拍卖三种。本文探讨的城市土地经营是从城市政府的视角，以城市规划区内的土地开发和城市土地一级市场为对象来展开论述。

一、当前我国城市土地资产经营存在的问题及原因分析

城市土地是城市存在和发展的载体，各地城市化的加速，必然使城市土地变得更加稀缺。为此，城市政府必须对稀缺的城市土地进行妥善的经营。从城市土地管理体制改革以来，城市土地的经营使政府财政收入有了数量上的巨大增加，也为城市政府大力改善城市的投资与居住环境提供了强有力的保证。但由于城市土地经营经验的匮乏和相关配套制度的不完善，我国城市土地经营实践中存在不少问题，影响了城市土地经营的健康发展，主要体现在以下几个方面：

（一）城市土地利用粗放，土地利用效率低下

城市土地经营的开展，很大程度上提高了城市土地利用水平，但总体看来我国城市土地粗放经营的状况没有得到根本改变，表现在：城市用地增长弹性系数高于合理弹性系数水平；城市用地容积率较低；城市用地结构和空间布局不合理，工业用地比重比较大，挤占了城市其他用地，尤其是道路广场、绿地受到的影响较大。

（二）征地范围扩大，耕地流失严重，农民利益保护不够

随着城市化的发展，开发区圈地热是近年来最严重的土地问题，与开发区大肆圈地相伴随的是大量优质耕地被侵占、破坏、移为他用，导致耕地不断减少；其次，在征地过程中，土地征用收益分配不合理，农民利益得不到有效保障，不少被征地的农民既得不到安置，又得不到应有的补偿。利益分配机制的缺失或未制度化，使农民在工业化和城市化过程中承担了相当大部分的成本。

（三）城市规划调控力度不足，土地供给制度有待改进

城市土地经营过程中应当以规划为依据，以供给引导需求，通过市场来实施规划。而在我国城市土地开发过程中，往往是先批租后规划，或者边批租边规划，而且城市规划的实施管理也不足。同时，土地出让行政干预较多不仅使土地保值增值目标难以实现，而且还会造成经营性亏损。

（四）城市土地市场行为不规范，土地供给总量控制困难

城市土地使用制度的改革，确立了城市土地资产的价值，使土地产权在经济上得到了实现。由于我国城市土地资产经营缺乏经验，使得我国城市土地的市场供给不规范现象普遍存在。土地交易的不规范和隐形土地市场的存在，扩大了城市土地的供给来源，容易造成土地市场的波动，使地价偏低，造成土地收益的流失。

（五）城市土地储备机制存在的问题

我国土地储备的政策依据主要是“土地储备管理办法”，土地储备的实施缺乏相应的法律来支持和保障；同时城市土地储备机构性质功能定位模糊，实际上扮演着两种不同角色：一是土地管理者，行使部分政府职能，调节土地市场，制定收购储备计划，实施各项规划，追求社会效益最大化；二是土地经营者，扮演企业角色，以盈利为目的，追求经济效益最大化。经营目标的多元化必然会影响到经营效率的提高，土地收购储备行为受行政干预较大，很难做到市场规范化经营；而且土地收购价格内涵界定也不明确。

二、城市土地经营管理制度的完善

（一）完善城市土地供给机制，规范城市土地市场

当前我国城市土地供应的“双轨制”阻碍了土地市场化程度的提高和土地市场的运行。因此必须采取措施促进城市土地使用权让渡的“双轨制”并行：促进划拨土地使用权进入市场；建立健全经营性用地的招标、拍卖或实行挂牌方式交易的运作机制，提高土地市场化程度；其次，要积极推行城市土地交易许可证制度和实施城市土地使用权市场信息披露制度。

（二）改革征地制度，保护农民利益

传统的征地制度弱化了对政府行为的外在约束，同时对农民利益的保护不力，因而使得行政权侵害财产权成为可能。我国的征地制度应该明确界定公益事业的范围；提高土地征用补偿的价格；处理好征地补偿的利益分配；进一步完善征地程序。

（三）城市土地利用规划先行，实行严格的土地用途管制

应借鉴英美城市规划的经验，在土地供应中必须强化土地利用规划和城市规划的先导性，对城市土地利用实行严格的土地用途管制。做到土地规划制定的科学性、土地规划与其他规划的衔接性以及规划实施的强制性。

（四）优化城市土地储备机制

理顺法律关系，建立法规保障，通过法律法规与政府规章明确土地储备的目的、运作方式，明确城市土地储备的范围、收购价格等。其次明确土地储备机构的企业性质，坚持市场主导机制，土地储备机构应逐步实行公司制经营，真正成为具有民事能力的、能自主经营和自负盈亏的企业实体。再三，进行土地招商引资模式创新：将拟上市的土地首先进行拆迁、平整等浅度开发整理，并进行规划设计，实现供应土地的“半成品”向“成品”转变；同时使土地供应与城市总体规划相衔接，实现零星供地向规模供地的转变。

三、结语

土地资产是城市发展的基础，加强土地资产管理能更好地为城市发展筹集建设资金，促进城市土地的合理、集约利用和保护耕地。我国当前存在土地资产大量流失，土地利用效率低等问题，必须从总量供给、规划、产权登记及立法和执法上加强管理，充分发挥城市土地的资产效益，实现城市和社会经济的健康持续发展。

参考文献

[1]王玉琼，卢海林，曹红.从资源管理到资产经营.中国土地科学.2003.

[2]岳小武.当前土地资产管理的若干问题.地产市场.2004.

城市土地管理篇(4)

关键词：城市化；土地；管理；政策；关系

一、概况

城市化是指随着生产力的发展，人类的生产和生活由农村向城市转移的一个过程。近十年来，我国的城市化水平飞速发展，特别是上个世纪的九十年代，增长速度逐年增快。根据相关数据显示，我们城市每年平均扩展13平方公里，平均来讲一平方公里客运容纳1万人左右，那么城市化的结果是每年扩容13万人，扩展的规模和人口都是很大的。城市化扩展的土地大部分都是工业用地，而用于住宅的只有25%左右，还有一小部分用作城市的基础设施建设。但是城市化程度不同和城市用地结构不同的，其用地量有着很大的差异。

二、城市化与土地管理政策之间的矛盾性。

随着我国经济的发展，城市化水平的加速提升是一种必然的趋势。同时，随着城市化的发展也会进一步刺激投资与建设，同时也会进一步刺激消费需求，进而进一步促进经济的发展。与西方欧美国家相比，我国的城市化水平还是较低，还有很大的提升空间。从数据上看，及时欧美国家的城市化水平保持原有标准，我国也很难再10年赶超所以，我国的城市化水平进一步提升时一种必然的趋势。

我国在城市发展的方向存在失误。建国后，我国政府在城市发展的判断上犯了错误，一种坚持以重工业发展优先，严格限制城市发展的规模，城市化进程发展缓慢。直到改革开放后，才提出发展小城镇以带动农村经济发展的战略，小城镇是联系城市与农村之间的纽带，有利于农村剩余劳动力的转化，促进了农村的经济发展。但是小城镇吸收劳动力的能力过于优先，不应该成为我国城市化发展的战略方向，只可以作为城市化发展的一种补充。所以，我国应该进一步发展大中型城市，适当的发展小城镇。

城市化发展规划与土地政策、土地规划不配套。

在我国城市化发展初期，其规划往往与土地规划不配套，我国的土地管理法规定，城市化规划要与土地规划相连接，城市化规划中的建筑用地规模不应该超过土地规划中的用地规模。然而，在上个世纪90年代的时候，各个地区为了加速经济的发展，纷纷建设开发区，掀起房地产热，进而吸引投资，造成了土地的流失和耕地的占用。

土地资源的缺乏制约了城市化发展的脚步。

城市化的发展必然需要更多的土地资源，就会造成土地供给矛盾的激化，政府为了保护耕地，有采取了一系列政策限制了耕地转化为工业用地，从而造成城市地价不断攀升，城市的房价也超过了大部分市民的购买能力，所以在一定程度上制约了城市化的发展，阻碍的经济的发展。从客观角度讲，城市化的发展与保护农村耕地直接存在着一定的矛盾，为了促进城市化的发展就必然要占用更多的土地，而城市化又是一个必然的趋势，所以就必须处理好城市化与土地政策直接的关系。

城市化过程中征地补偿过低，伤害了农民的利益。在很多城市里，土地管理部门负责征收农民的功底，然后将征收的土地交由开放商进行经营。在一些中小城市里，大部分以拍卖的形式转让土地，一些政府官员为了自身的利益刻意提高土地的价格，以获取利益。农民虽然有拥有土地的使用权，但是这种土地管理政策极大的伤害了农民的利益。农民无法拒绝国家对土地的征收，而且在价格上地府政府也占有绝对的优势，地府官员通过剪刀差从土地中获利，这种压低地价的行为在各地也较为普遍。征收农民的土地后，其获得的往往是一次性补偿，这些费用仅够其生活5年左右，如在城市仅够其2年的生活费用，所以农民并不愿意交出手中的土地。

三、城市化与土地管理政策之间的统一性

1.城市化的推进有助于土地政策的完善

（1）科技的发展为完善土地管理政策提高支持。科技的发展可以帮助发展中国家的城市迅速发展，同时依靠科技进步还可以优化城市的产业机构，刺激城市发展高科技产业和知识密集型产业，也是提升我国综合竞争力的关键。同时，科技的发展也为土地管理和相关政策的制定提供技术基础，例如，通过卫星遥感技术队土地进行监管。

（2）城市化相关制定的改革有利于土地管理政策的落实。随着城市化的发展，个性制度也在不断的改革和完善，比如户籍制定和社会保障制度，只有不断开放户籍制度的约束，降低农村剩余劳动力向城市转化的门口，同时进一步完善社会保障制度，让失去土地的农村可以享受同城市居民一样的保障，才可以刺激农民向城市迁移，同时保障土地管理政策更加合理和科学，使其真正的落实下去。

（3）城市化的发展为土地管理政策提供法律支持。为了促进城市化水平的提高，让土地更好的利用，刺激农村剩余劳动力向城市迁移，就必需有一套完整的法律制度作为保障。所以，在城市化发展的过程中，就会制定相关的法律法规以保障土地的合理转让和农民的切身利益。同时，为了保障土地转让市场的规范性，也需要法律来保障和完善，对于土地转让过程中的权利和义务也要有详细的规定。

2.完善土地管理政策有利于推动城市的发展

（1）完善土地管理政策为城市化发展提供动力。从城市化的发展动力因素分析，其核心动力是工业，农业是其原始动力，第三产业是其补充动力。只有在农业充分发展的基础上，才会产生剩余的劳动力，才可以为城市化发展提供劳动力和农产品。我国的实际情况是人口基数较大，耕地资源人均占有量不足，所以粮食生产的压力也较大。所以，我们必须进一步完善土地管理政策，保护有限的耕地资源，加强对农业的技术投入与支持，发展现代农业，只有在农业充分发展的基础上，才可以为城市化的发展提供不竭的动力。

（2）完善土地管理政策可以切实保护农民的利益。建立合理的土地征用补偿机制可以切实的保护农民的合法利益，我国的相关法律中规定，对于征收的土地，按照土地原来的用途给予补偿。在我国大部分城市，一些失去土地的农民得到的补充往往不能满足其生活、医疗的需要。参考美国的法律，人们的财产权受到法律的保护，政府征用公民的财产必须按照市值进行补偿，我国政府也可以参考磁力，对失去土地的农村进行多元化的安置，比如解决农民的就业问题，或者以土地换土地。只有不断完善土地的管理政策，才可以让农民自愿的交出土地，流向城市。

总而言之，城市化的发展会影响到土地政策的制度，可以促进相关土地管理政策的完善。同时，土地管理政策的多样化和灵活性对于推动我国的城市化发展也有积极的作用。只有正确认识二者之间的关系，才能发挥其各自的作用，进而相互促进。

参考文献：

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城市土地管理篇(5)

关键词：棚户区；改造；土地管理

中图分类号：F302 文献标识码：A 文章编号：1674-0432（2011）-08-0043-2

1 现状与特点

棚户区改造：主要是指城市建成区内由于历史原因和现行诸多因素所致，造成的占地面积大，数量多的低矮、破旧、危倒房屋和企业废弃厂房以及障碍城市建设发展问题的居民区。这些居民区通过政府行为将其依法拆除，按着城市建设规划需要进行开发、改造和治理，使其向现代化城市迈进，逐步改变城市面貌，改善居民生产生活条件。这些政府行为都归为城市棚户区改造。从一定意义上讲，对节约用地，集约经营城市土地，“保增长、保红线”的总体要求，具有现实和长远的战略意义。其现状和特点，一是棚户区占地面积大，数量多。据调查，县城（镇）棚户区约占城市土地面积的30-35%。二是分布广泛，浪费土地严重。城区内的棚户区普遍存在，尤其是旧城区里的棚户区随处可见。三是土地利用率低。户均占地面积较多，单元面积占地较大，人均居住面积则较小。四是贫困户多，居住条件差。低矮破旧危倒房屋普遍存在。五是交通条件不便，消防设施为零。城市公共公益设施缺少和破损，全部失去实用功能。

2 问题与原因

就城市土地管理而言，棚户区改造，仍然存在着不容忽视和亟待解决的问题。一是政府宏观调控和微观管理力度不足，相关部门配合不力。节约用地，集约经营土地难度加大，问题频多。由于地方政府管理职能减弱，相关部门没能形成合力，只依靠开发商在那里撑着，受经济利益驱动，从不考虑土地的节约集约利用。二是落实相关政策、法规不严格，浪费土地现象次生矛盾加剧。导致土地利用率低下。三是城区地籍调查资料部分居民点整体缺失，土地产权录属关系模糊，一时难以查清。由于历史原因，城区国有与集体土地交织存在，求证确认困难。四是拖欠土地规费现象普遍存在，欠账、赖账和呆账屡见不鲜，土地有偿使用制度的执行存在误区和死角，公开、公正、公平很难体现。五是由于土地产权不清，宗地界址和面积存在质疑，土地和房屋执照不尽一致，补偿政策难以兑现，导致棚户区改造工程进度缓慢。六是以棚户区改造为名，借机侵占棚户区周边的大量耕地（菜田），以此骗取对棚户区改造工程的上级补贴。

3 对策与措施

棚户区改造是城市规划区内整体改造不可分割的重要组成部分，它关系到千家万户，涉及到子孙后代，影响到安定和谐。各级政府必须将其作为经济工作大事来抓，抓紧抓好抓出成效。

3.1 强化组织领导，相关部门密切配合，确保棚户区改造工程有力有序有效运行

各级政府对此项工作必须高度重视，摆上位置，列入工作议事议程。组建以县（市、区）主管领导为组长，国土、规划、城建、财税、发改委等部门领导参加的“县（市、区）棚户区改造管理领导小组，下设办公室”。具体负责组织、领导、协调相关事宜。改过去由开发商操纵棚户区改造工程为本级政府直接统揽全局；改过去由城建规划办直接定位为城建规划办与办公室例会协商，依据城市建设规划定位；改过去暗箱操作为日常工作的公开、公正和公平依法办事；改过去推诿扯皮为部门紧密配合，形成合力，主动跟踪服务。棚户区改造一切工作均由政府的领导小组办公室统管。

3.2 严守法律法规，坚持遵循土地用途管制机制，节约和集约经营城市土地原则运作

棚户区改造，从一定意义上讲，是一项惠及民生、造福后人，有益于节省城市土地的最佳选择。各级政府一定要从节约土地、集约经营用地的战略高度出发，把棚户区改造工程做为节省城市土地，发挥土地特定价值上的事情来做。城市土地节省了，就意味着耕地保护住了。一是要进一步落实土地有偿使用制度，立足内涵挖潜，“盘活存量、控制总量、限制增量”，积极开发整治土地后备资源，增加可利用面积，提高土地利用率。二是按着国家规定的《城市用地定额标准》依法供地用地。做到不超标、不侵占、不挪用，严格遵守土地用途管制制度。全面执行土地年租制和长租制。定期向同级财政上缴土地税金。

3.3 注重调查研究，完善城镇地籍调查档案资料，佐证土地产权归宿

一是要以城区土地规划为龙头，以地籍资料为基础，明晰土地产权隶属关系。做到宗地面积准确，界址清楚，产权合法，促进棚户区改造有力有序运行。二是以尊重历史，正视现实，与相关部门主动积极配合，尽速处理土地产权历史遗留问题，力争做到地籍调查资料随时变更，及时跟进，保持资料的常用常新。四是在地籍资料确系属实，无异议时即可考虑对空闲地、废弃地的开发改造整治利用。

3.4 全力以赴，扎实运作，彻底收缴土地规费，有效遏制土地资产再度流失

一是抓住重点。在棚户区改造拆迁之前，进一步开展地毯式排查，全面清理土地规费的收缴情况，分门别类，对长期欠账、赖账和顶着不交数量较大的，拖欠时间又长的重点户，采取集中力量打歼灭战办法予以妥善处理。二是攻克难点。对那些所谓上边有人根子又硬的“钉子户”要重点研究解决。考虑在回迁补偿中扣除拖欠的土地规费，以求减少和杜绝土地资产的再流失。三是破解疑点。从土地管理角度考虑，将清理土地规费作为棚户区改造中的重点工作，渗透到每个工作的环节中加以严肃处理。对有疑点的个人和单位要与回迁时间和补偿金额比例挂钩。其宗旨是充分体现土地有偿使用制度的严肃性和规范性，有效净化土地市场秩序。

3.5 警惕以棚户区改造为名，暗箱操作，借机侵占大量耕地

城市土地管理篇(6)

为了贯彻落实科学发展观，推动县域经济飞速发展，加快县区工业化、城镇化步伐 ，推进县区开发开放，构建国土资源保障科学发展体系是新世纪新阶段各县从经济社会 发展全局出发做出的重要战略部署，在国家实行“最严格的耕地保护制度”的大前提下 ，各县开发区建设用地相对紧张，据调查统计，许多县开发区用地面积占县城建设面积的一半以上。土地已经成为县区发展的一个瓶颈，必须千万百计地缓解用地紧张状况。各县未来土地使用的重点是探索土地占补平衡的有效途径，最重要的一项改革就是农村建设用地使用权流转，这对于盘活土地资源非常有帮助。鉴于用地出现的新情况、新矛盾，许多县国土管理跟不上新时期新阶段土地管理的要求，因此，必须探索加强土地管理改革的有效途径。

1 发现问题及时实施研究对策

1、耕地锐减， 人地矛盾日益突出。近几年，随着经济建设的发展，乡镇企业的突起，居民点及建设用地的逐年增多，大量耕地被破坏和占用，使耕地总量和人均量呈减少态势。另一方面， 在现行经济体制下，由于土地用于城市和工业发展的经济收益明显高于农、林、牧业，所以以经济效益指导土地利用，必然使土地不断转向高收益的用途，比较利益的存在是耕地不断减少的主要原因之一。

2、在城市化的进程中，政策的制定和工作的开展，牵涉到农民的根本权益。因为各地政府在城市化、工业化过程中，都不可避免地要征占农业用地，其实质是农村集体土地的产权发生了让渡和转移，这种具有行政行为的“市场交易”，若缺乏有效的制度保障，极易将集体土地产权安排的缺陷引发出来，结果是政府公共管理缺位，失地农民利益受到损害。根据我国《土地管理法》，“城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有”。土地既然归农民集体所有，这就意味着任何个人，无论从法律意义上还是经济意义上，都是所有者，因为他是公众的一员，共同占有的权利是任何个人所拥有的那一部分所有权和一切其他人所同时拥有的所有权共同构成的；他又是非所有者，因为他仅是公众的一员，作为个人所拥有的公有权只有同其他本集体成员的所有权结合、共同构成集体所有权的时候才有效，才能发挥作用。

3、土地管理措施不力，浪费土地现象严重。城镇建设外延扩展快，内涵潜力挖掘不够， 用地容积率低，而且功能分区和布局不尽合理，致使存在一些乱占滥用土地的现象。另外，土地管理措施不力，不能有效地保护土地。土地规划和计划管理不力，集体土地流转缺乏严格的管理措施。比如说交通建设用地，每年都有大量的土地改建为交通用地， 由于规划的不合理，存在许多道路拓宽的现象，而这种是建立在房屋拆迁的基础上的，既耗费了人力，又浪费了财力，并且导致某些道路不能均衡合理利用，年久失修，浪费了大量的土地。

2 提升和加强土地管理的有效措施

为了解决征地问题，最好的办法是各县管委会和国土资源管理部门以及房屋管理局共同组建各县土地整理储备中心，把能征的地先征过来，同时集中力量进行农村建设用地使用权流转的研究和实践，并形成各县的土地管理改革方案，为县域的长远可持续发展储备必要的土地资源。 随着经济增长，每年发放的补贴必定会逐年增加。对于村里的集体财产，将聘请第几力一评估后招标出让，所得资金由村民均分。村民变成市民之后，将重新分片，归人不同居委会。随着居委会的设立，农民原有的土地，便转为城镇土地，经营权和管理权限将收归政府部门所有。

2.1 切实保护耕地，实现耕地总量动态平衡

要实现耕地总量动态平衡，首先应协调农业用地与非农业用地的关系，应根据国民经济和社会发展规划制定太谷县土地利用总体规划，以确定不同区域土地开发利用方向。通过实施土地用途管制制度抑制建设用地的扩展规模及其用地的不合理性和盲目性，尽可能对城乡交错带耕地实行特殊的保护。控制城市外延规模，对于城市发展所必须占用的土地，应当制定计划，控制土地的供应量，分阶段释放。合理安排乡镇企业建设用地；建设工业小区，集约利用现有土地以减少对耕地的继续占用。增加耕地的投入，推广新品种，兴修水利设施；加强耕地改造，推行粮食、经济、饲料作物三元一体化种植，提高土地的产出率，减少耕地需求压力，确保基本农田，保持耕地总量的动态平衡。

2.2 完善土地管理法律体系

基于全国县级土地管理改革的事实和先进成功经验，从法律上允许并规范农民集体建设用地流转成为大势所趋，法律要不断适应国家政治文明和经济发展的要求，体现社会的进步。土地管理法规应与时俱进进行修改，重点解决集体土地使用权流转及农民土地的阶段所有权问题。我国土地长期实行国家所有制和农村集体所有制两种形式，但土地承包经营把土地一块一块划分到户，不能形成集约化经营，难以进行大规模的土地改造。尤其是集体所有制的土地，支配权实际上是在乡镇干部手里，农民不是真正的土地所有者，只是使用权人。而土地又是和农民的生存权连在一起的，这就造成了农民的生存权与使用权结合而不是和所有权结合。当与自己生存权连在一起的土地被征用时，农民不知道或者知道了也无可奈何，导致农民离土又离乡，生活没保障，甚至生存也成了问题。我国土地法制的不完善，最大的问题就在集体土地上。这些年，大量征地直接侵害了农民利益，也影响了社会的稳定。

城市土地管理篇(7)

第二条  本规定适用于珠海市市区及城市近郊区和牵涉全市的重点地区（下简称市区）。

第三条  市区范围内的土地、矿产、滩涂等自然资源，由市政府实行统一规划、统一征用、统一开发、统一出让和统一管理。

第四条  市区范围内的土地，实行有偿、有限期的使用制度。出让土地回收的征地补偿绩和市政基础设施配套费，用于加强城市土地基础设施配套和土地及其后备资源的开发等公共设施建设。

第五条  市国土局是主管我市土地管理工作的职能部门，负责具体实施土地管理和有偿、有限期的土地使用制度。

第六条  土地的统一规划。

（一）市区范围内的土地、矿藏、滩涂等自然资源，由市国土局根据城市建设总体规划及其位置、地形、地貌、功能和城市建设发展的需要，制定出我市市区土地利用总体规划，经市政府批准后实施，并报省人民政府备案。

（二）沙、石、土、矿产资源，由市矿产资源管理委员会（以下简称市矿委）指定市国土局统一管理、统一规划、统一勘测、统一计划开采，并按规定统一收取资源费。

（三）市区范围内的土地，按照土地利用总体规划和城市建设总体规划实行控制使用，任何单位、个人不得非法转让、买卖。

第七条  土地的统一征用。

（一）农村集体所有的土地，根据建设需要由市国土局统一征用，其他任何单位和个人均无权直接征用集体土地。

（二）单位或个人过去征用但未开发、使用的土地，市国土局可根据土地利用总体规划和城市建设总体规划进行调整或收回。对被收回土地的单位或个人，由政府给予适当的补偿或另行调整用地。

（三）征用土地的各项补偿和安置补助费标准，按有关规定办理。

（四）实行规划控制的用地，根据建设需要，由市国土局报市政府批准征用。规划控制用地和已征用的土地，在国家未开发利用前，仍由当地农民耕种，不得丢荒。

第八条  土地的统一开发。

（一）市区范围内的土地开发要坚持“先规划后开发，先地下后地上，综合配套，合理利用”的原则，充分发挥土地的效益和整体的效益。

（二）建设用地要按规划功能区的标高竖向及统一标准要求，由市国土局统一组织平整开发。依法取得成片土地使用权的单位或个人，可与市国土局签订合同，按合同自行开发。

（三）沙、石、土、矿产资源要有计划、有重点的统一安排开采。开采沙、石、土和其他矿藏的单位或个人，应向市国土局申请，经市矿委会审核报市政府批准并由市矿委会发给《采矿许可证》或《开采许可证》后才能开采。没有取得《采矿许可证》或《开采许可证》的单位或个人，一律不能开采。过去所开办的沙、石、土场，凡妨碍土地利用总体规划、城市建设总体规划及市容景观的，要停办或迁移，对需停办或搬迁的单位或个人，根据规定甄别不同情况决定是否补偿和迁徙。

（四）滩涂、荒山等土地后备资源，要有计划、有重点地分期统一开发，积极组织围海造地和开山造地。

第九条  土地使用权统一出让。

（一）经济特区控制范围内土地，按照所有权与使用权分离的原则，实行土地使用权有偿、有限期出让、转让制，土地使用权出让的年限，生活用地不超过七十年，其他用地不超过五十年。

（二）出让土地使用权可采取协议、投标、公开拍卖等形式，统一由市国土局按有关规定办理。

（三）除行政有偿优惠划拨的土地以外，依法购买土地使用权的单位、个人，可以转让、出租、抵押和赠予，但使用年限不得超过土地出让合同规定的年限。

（四）依法购得土地使用权的单位或个人，凡未付清全部的价款（含征地补偿费和市政设施配套费用），未领有国有土地使用证，以及投入开发建设的资金未达合同规定总投资额的百分之二十五以上者，不得转让土地使用权。

（五）行政有偿优惠划拨的土地，要按规定补交土地使用权出让金后，方能转让、出租、抵押和赠予。

（六）土地使用权的转让、出租、抵押和赠予，必须按照《广东省经济特区土地管理条例》的规定到市国土局办理有关登记，否则不受法律保护。

（七）有偿取得土地使用权的单位、个人，再进行转让时，如产生土地增值，应按市有关规定缴纳土地增值费。

第十条  土地的统一管理。

（一）需要使用土地的单位或个人，必须凭市规划局核发的《建设用地规划许可证》向市国土局提出申请，经市国土局审定后，由市国土局发给《国有建设用地许可证》，确认其使用权。

（二）已取得使用土地权而超过两年时间不按合同规定开发利用土地的，由市国土局收回土地使用权，并视其投资情况给予适当补偿。

（三）市区范围内的土地，未经市国土局批准，任何单位或个人不得擅自占用、搭建。

（四）单位或个人的建设用地工程，要向市国土局领取《建设用地许可证》或《临时建设用地许可证》，悬挂在工地显眼的地方。

（五）按规定留给村的生产、生活用地，要划界、树桩，明确权属范围，并要服从土地利用总体规划和城市建设总体规划安排建设。

（六）建立土地统计制度，由市国土局会同统计部门，依法进行土地统计，土地所有者和使用者，应当如实及时提供统计资料。

（七）建立土地调查制度，内容包括土地权属调查、土地利用现状调查和土地条件调查。土地所有者和使用者，应当配合调查、提供必要的资料。

（八）在镇、村建立兼职的土地监察员，实行群防群治，任何单位和个人，都应接受检查和监督。

（九）单位和个人用地，由市国土局统一建立系统的地籍档案，实行科学的地籍管理。各单位和个人要自觉配合进行，凡未申报登记的，应于本规定颁布之日起两个月内到市国土局申报登记，核发土地使用证。

（十）单位和个人建设用地完工后一个月内，必须到市国土局和市房产局申请审核，由市国土局更换土地使用证，由市房产局核发。《房屋所有权证》。

第十一条  土使用者及开发沙、石、土、矿产资源的单位、个人，应遵守国家法律、法规及本规定，依法缴纳有关税费。违章者，由市有关管理部门依法给予惩处。